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城中村改造的前景范文1
中图分类号：D9
文献标识码：A
doi：10.19311/ki.16723198.2017.09.056
1引言
芜湖市作为安徽省的政治、经济、文化、交通次中心，近年来工业化、城市化发展较快。随着城镇化的广度和深度的不断发展，芜湖市的人口和面积都在迅速地增长。但“城中村”问题也随之日益凸显――房屋低矮连片、密度大、基础设施配套不齐全。城中村所呈现出来的负面问题已经成为芜湖市发展中极不协调的一个因素，严重阻碍了城市的可持续发展。针对芜湖市城中村进行改造，不仅有利于改善城市居民的居住环境、提升城市形象，还可以加快城市现代化建设进程，同时也为其他城市改造城中村提供有利借鉴。因此，为解决城乡二元结构的矛盾，城中村的建设治理已经成为芜湖市全面建设发展过程中亟需改善的重要问题。
2文献综述
针对城中村现象，国内外学者已经有了丰富的研究成果。
在国外城市发展的进程中，有关城中村的研究主要通过几个方面展开的。首先，是关于城市边缘地带研究。早在20世纪50年代，奎恩和托马斯就按照内城、城市边缘区、城市腹地这三个部分将大城市的地域结构进行分解，并且很明确地提出“城市边缘区”这一概念。从此，城市边缘区的研究便开始了。接着，是关于城市蔓延的研究。大部分学者一贯认为，城市蔓延就是指是城市化区域向未城市化地域的扩张。随着城市边缘大片住宅的开发，住宅的高容积率、建筑密度不断模糊了城乡间的界线。最后，是关于都市村庄的研究。2004年，美国学者约翰斯顿在《人文地理学辞典》中定义都市村庄为一种居住型社区，是移民进入城市的聚集点。因为具有相同的或相似的文化或种族特征的居民，常常会位于内城或转型地带。此外，美国城市经济学家苏利文则定义都市村庄为现代城市郊区的次中心，这是使人与人、人与自然在生活、工作、游乐中达到一种和谐关系的地方。
在国内关于城中村的相关研究中，主要是根据国内学术界在不同的历史时期，基于不同的角度展开的，最终探讨了城中村改造的可持续发展模式。首先，是20世纪90年代的城市边缘区研究阶段。房庆方（1999）从未来规划、城乡发展规划、城中村法律法规政策出台等角度提出相应解决对策，此外还提出在城中村改造过程中，一定要因地制宜，制定相应的政策。然后，是20世纪90年代末至今的深入研究阶段。周新宏（2007）基于经济学的研究视角，探究导致城中村形成的经济与制度原因，针对城中村的形成、存续和改造问题进行了深刻分析并在此基础上提出相应的改造方略。辛刚国（2008）从城中村文化角度出发展开研究，全面评价和认识城中村现象，重点讨论城中村多元文化的冲突和融合，以及重建独特文化模式。李莉莉（2009）从城市化以及生态问题的方面展开研究，提出城市生态化和环境保护的改造建议。王新（2011）针对城中村改造中利益群体的冲突，分析城中村改造过程中的利益主w及其相互之间的关系，探究出城中村改造过程中存在的具体矛盾和矛盾冲突产生的根本原因。
结合国内外的研究，不难得出，虽然众多学者从各种角度探讨城中村问题，而且取得了丰硕的研究成果。但是，大部分的研究都是大环境下城中村的治理问题，因此难以避免的是研究范围过大，不能适应于每一个城市，在某种程度上存在局限性。本项目将立足于对芜湖市“城中村”地区进行的实地调研，找出其形成的具体原因，并探索出适合其可持续发展的城中村改造策略，而不是盲目效仿前人经验或其他城市做法，由此达到使芜湖市全面快速发展的效果。
3芜湖市城中村改造项目现状
芜湖市“城中村”现象明显地区，有杨家门附近、湾里街道和芜湖市步行街附近。从市区来看，2013年到2015年棚改货币化安置比例在不断的上升，从30%增至59.8%。通过推进棚改货币化安置和市场化购房等方式，总共消化存量房地产23225套，占据同期商品住房销售总量的37.5%。2016年，安徽省芜湖市计划实施棚改面积为305万平方米、共有26973户。尽管如此，在芜湖市城中村改造进程中尚且存在很多有关利益的冲突，利益主体在进行利益冲突的博弈。从调研中，不难发现为了能够得到城中村改造资金来源，政府与开发商展开是否实施优惠政策的博弈。为了解决拆迁补偿安置的费用和社会保障问题，村民与政府、开发商展开博弈。为了追求利润最大化，开发商与村民为拆迁补偿安置方案展开博弈。为此，建立以下博弈模型展开深入分析，得出相应解决方案。
4城中村改造三方博弈模型
在城中村改造的博弈过程中，三个博弈主体分别是政府、开发商和村民。政府主要是为了合理规划和管理城市土地，改善城市环境和提高城市竞争力，从而实现政治目标，提高公共利益，提高土地利用率。但是，在改造的过程中，政府存在一定的压力。首先，缺乏资金的来源，推进的周期能够控制在合理的时间范围内，但实现却困难重重。此外，法律方面不够完善，实施城中村改造过程阻力大。开发商在改造中可以获得利润，提升自身品牌形象和知名度，但是投入资金多收益少，改造的周期长且不确定性大。而且，在改造的过程中村民不是很配合，拆迁成为难题。村民支持城中村改造的一部分原因是可以改善脏乱差的环境，而且在拆迁中可以得到补偿和社会保障，从而以崭新的身份更好地融入城市生活。当然，村民也有一些考虑，他们担心对土地和房屋补偿的期望过高，担心社会保障不到位，不敢用已有的收入来源作赌注。
在博弈中，政府的最优策略是为对城中村改造提供优惠，受到城市化进程的影响，城市中的村庄不得不改造。政府可以吸引开发商投入资金，但是政府需要对开发商追求利益过程进行监管从而保障村民的利益。村民对城中村改造的支持，取决于改造是否能达到村民期望收益。在此基础上，可以建立三方博弈模型，如图1所示。
图1是六种城中村改造的组合，S1、S2、S3、S4、S5和S6。S1表示政府、村民和开发商共同改造；S2表示政府承担改造费用，村民支持进行改造；S3表示村民和开发商共同改造；S4表示村民在其所在的村进行改造；S5表示村民不支持，无法进行改造；S6表示村民不支持，无法进行改造。
5总结与建议
5.1总结
从三方博弈拓展模型综合分析可知，村民的选择在城中村改造中起着决定性的作用，只要村民支持改造就能实现，同样只要村民反对改造就不能实现。在村民支持的情况下，一旦开发商介入，政府和村民就必然获得相应的收益，所以村民就相应地支持改造。因此，城中村改造的过程中最主要的问题就是对村民利益的绝对保障。
5.2建议
城中村改造的过程是政府、村民和开发商之间的一场合作，需要三方看清自己的位置，发挥好在各个环节中的作用，最终实现互利共赢的目的。鉴于芜湖市城中村改造的调查研究，得出以下几点建议。
首先，芜湖市政府应该制定相应的规划，组织招商引资项目，建立一种政府主导、市场运作、社会参与的模式。在建设用地上，坚持通过招拍挂的方式供应土地，进行阳光操作。同时，为了维护好开发商的利益，各县都在政策许可的范围内通过制定优惠措施，尽量让利于开发商。坚持以村民利益为本，监督和调控拆迁补偿安置方案。建立和完善相关的法律制度，对于住宅房屋的拆迁补偿安置，根据房地产权证等有效证明给予补偿，实行货币补偿和产权调换。对于非住宅房屋拆迁补偿，区分土地使用权取得方式不同计算补偿，或者按照重置价格结合成新计算补偿。完善社会保障制度。劳动、民政部门要借鉴先进地区经验，结合芜湖市实际，对改造后的居民社会保障问题尽快拿出具体意见，在政策允许的范围内，可按比例拿出一定的土地出让收益，对失地居民进行一次性补贴，解决好居民老有所养、病有所医等问题。强化就业及培训。劳动部门要依托各种载体，加强劳动技能培训。要充分发挥我市工业基础好、企业多，特别是推进区工业集聚区建设即将形成规模的优势，有针对性地制订培训计划，实现农民就近就业、就地就业。夯实村组集体经济，增加农民收入。城中村改造过程中可适当补偿经营性商业用房，由村、组集体经营，收入用于保障农民今后生活。要积极引导群众采取土地入股的形式，支持产业发展，促进农民增收。
其次，开发商应该保持良好的企业形象，不能^分追求利润和抢夺村民的利益空间。配合政府工作，尽力实现共同的利益。自觉遵守法律法规，从考虑村民利益的角度出发，合理获取应得利润。
最后，村民应该看到城中村改造的发展前景，大力支持政府工作，全面考虑改造的成本和收益，降低预期收益标准，不盲目追求利益，以可持续发展为目标和原则。积极主动参与各种政府培训，提高自身素质，努力学习科学文化知识，自主创业，为农村建设尽自己最大的努力。
参考文献
[1]房庆方，马向明，宋劲松.城中村：我国城市化进程中遇到的政策问题[J].城市发展研究，1999，（04）：2123.
[2]周新宏.城中村问题：形成、存续与改造的经济学分析[D].上海：复旦大学，2007.
[3]辛刚国.都市里的村庄―“城中村”的文化困境及其重建[J].湖南省社会主义学院学报，2008，（06）：9193.
城中村改造的前景范文2
我国社区建设正处于改革发展的关键时期。积极主动地探索和谐社区建设的新路径，不断以社区和谐推动城市和谐，进而促进全社会和谐，是急需解决的现实问题。本文通过对西安市某城中村改造小区的调研和研究，总结城中村改造社区发展的现状、特点和问题，对城中村改造社区的环境建设进行系统性的分析研究，为以后城中村改造社区这一特殊环境、特殊政策下形成的新型社区的规划设计奠定基础。
关键词：城中村改造社区 物质环境建设 精神环境建设
中图分类号：A715文献标识码： A
一、引言
（一）研究方向
我国社区建设正处于改革发展的关键时期。积极主动地探索和谐社区建设的新路径，不断以社区和谐推动城市和谐，进而促进全社会和谐，是急需解决的现实问题。加强社区环境建设，实现人与自然的和谐相处，是构建和谐社区的重要一环。
本文通过对西安市某城中村改造小区（下文简称A小区）的调研和研究，以科学发展观为指导，针对城市社区发展的现状、特点、问题进行系统性的、综合性的分析研究，为以后社区规划设计奠定基础。
（二）研究内容
当前，社区环境建设的重要任务是从自然生态和社会心理两方面，创造一种能充分融合技术和自然的人类活动的最优环境。即社区环境建设包括物质环境建设和精神环境建设两大方面，而物质环境建设又分为内部物质环境及外部物质环境。
1、外部物质环境对社区的影响
即把社区作为主体，研究社区的外部环境对社区的影响。
2、内部物质环境对社区的影响
即影响社区居民生活的环境因素，把居住在某一特定社区的居民作为主体，研究社区范围内一切与居民生活密切相关的各种环境因素对社区的影响。
3、精神环境建设对社区的影响
物质环境建设与精神环境建设二者密不可分。良好的物质环境建设依靠良好的精神环境建设的维护，而良好的精神环境建设又可以提高对物质环境建设的意识，赋予社区居民对社区环境的知情权。
二、精神环境建设分析
A小区属于特殊的城市社区。特殊性在于居住的人并不是城市居民，而是城中村的失地农民。因此，研究该社区的精神环境建设问题，必须首先研究城中村改造的整体发展情况。
当前，快速的城市化为中国的经济发展提供了强大动力。由于经济社会活动的不断蔓延，城市边缘逐步向外扩大，过去处于城乡结合部的村庄慢慢被城市所包围，进而形成了一个明显区别于传统城市和农村的特殊区域，即城中村。城中村既具有城市的某些特征，也享有城市的某些基础设施和生活方式，同时还保持着乡村的某些景观以及小农经济思想和价值观念。
因此，城中村改造社区是一种特殊的社区，是从地域角度己被纳入城市范畴的局部地区，而其社会属性仍属于传统的农村社区。农民主观上不愿意被城市化或还没作好城市化的准备，由于受各种客观原因的影响，不得不放弃农业生产方式和乡村生活方式被融入城市，村民的思想观念、居住习惯、生活方式、管理模式和住房景观建设等方面仍保留着浓厚的传统农村色彩。
从形式上说，2007年至今，西安市的城中村和棚户区改造，让西安几十万人告别脏、乱、差的城中村环境，迁入宽敞明亮的新居,而这一部分特殊的人群，通过统一拆迁改造，以房或以货币形式的赔偿安置，并不能从根本上改变村民的生活模式，其精神环境建设仍然处于小农意识，一些村民依赖土地补偿款和房屋租金等收入富裕起来，不思进取、聚众赌博等，形成了一个新的断裂的社会阶层，成为社会不稳定因素之一，如果处理不好可能会危及正常社会秩序，进而导致社会矛盾激化。
三、物质环境建设分析
（一）外部物质环境建设对社区的影响
A小区位于西安市高端社区的聚集地，其周边汇集了大量优良的小区，对外提供的可供社会共享的公共服务设施较多；A小区所处区位与城市大型绿地公园较近；A小区四周的道路交通设施条件相对优越。外部物质环境建设相对良好，被拆迁群众充分享受改革开放的成果，改善了群众居住条件，提升了城市品位，有利于A小区的长远发展。
（二）内部物质环境建设对社区的影响
本文着重研究A小区的内部环境包括：社区绿化环境、社区清洁卫生环境、社区文化环境、社区治安环境、社区生活环境等，存在以下问题：
1、整体规划建设不到位
A小区的形成，是政府、开发商、村集体三方利益的集中体现。因此，为使参与各方利益都能达到最大化，普遍的城中村改造存在的问题在于：容积率高、建筑密度大、绿化率低、缺乏统一的城市规划引导，无公共空间等。
2、绿化环境建设无系统
A小区内绿化环境建设差。一是绿化率低，未达到30%的绿化标准，社区内无明显的中心绿地或者景观节点；二是村集体、村民对绿化系统的维护不足，多数村民将宅前屋后的绿地改变为自家小菜园，而小区内的休闲亭成为村民堆放杂物之处，不仅失去景观意义，而且杂乱无序。
3、卫生环境建设不合理
A小区的环卫经费投入偏少、卫生费收缴率低、外来流动人口卫生费收取困难，导致社区环卫建设不合理。一是环卫配套设施总量不足，垃圾箱缺少，不符合垃圾收集点70米服务半径的要求，严重制约了社区环卫保洁水平的提高。二是环卫设施布局不合理，在人流集中的公共区域未设置垃圾桶；公共厕所设置于小区东北角落，使用率低下，已演变为小手工业者的仓储空间。
4、文化环境建设不健全
A小区内文化设施非常单一，除麻将馆外再无其他设施――如一般社区内配建的图书室、阅览室等，在麻将馆聚集的绝大多数人是游手好闲的中青年人。未充分考虑其他社区居民的文化程度、年龄、职业结构等因素，不能满足社区广大居民对文化生活的需求。
5、体育环境建设不完善
A小区内体育设施极不完善。仅一处公共活动区域，位于小区入口处，安全性低，老幼等特殊人群无法单独使用；随意摆放几处健身器材，使用率低；无休息区，停留率低，交谈空间少；使用面积不足，致使部分村民健身使用城市道路绿化带。
6、教育环境建设不周全
A小区内配套建设的幼儿园，应优先考虑到本社区村民小孩的使用。而目前该幼儿园被开发商垄断，以高昂的价格对外开放。不仅造成了村民的抱怨，也加剧了社会的不平等化。
7、医疗环境建设无规模
A小区内无配套的社区级医疗卫生设施。仅有一处私人的医疗门诊所，设施简陋，医护人员专业性不足，不具备社区级卫生设施的基本要求。
8、商业环境建设无章程
A小区内商业环境建设杂乱无章程，一是无配套的市场用地，许多商贩随意摆放摊位，不仅噪音扰民，而且破坏社区形象；二是村民租赁位于一楼的住房为门面房，商业内容繁杂，美容院、洗头房、小商店等众多。社区整体环境遭到破坏，居住私密性等也无从谈起。
9、治安环境建设不科学
A小区内治安防控体系不健全，社区治安情报信息收信不及时、不准确，缺乏必要的设施与装备；社区纠纷、社区犯罪和社区治安灾害事故时有发生，给村民带来了不必要的生命与物质财产损失。
10、基础设施建设不到位
A小区内未设置集中停车场地或地下停车场库，村民停车基本是在宅间道路两侧，既不安全，不便于管理，也对社区整体形象产生影响，对村民基本出行带来困扰。
11、市政环境建设不安全
A小区内写有高压危险的变电室距离两侧居住建筑仅为1-2米，不符合变电室在小区内设置的安全距离，不仅带来噪音污染，而且具有安全隐患。
综上所述，虽然A小区的外部物质环境建设良好，随着城市的整体改造开发，周边环境优良、道路交通便捷，但内部物质环境建设差，设施不齐全；村民精神环境建设不配套，小农意识严重。因此A小区虽然是改造安置社区，村民住进了单元房里，却仍然呈现出城中村原有的脏乱差景象。
四、改进原则与措施
（一）改进原则
1、统筹规划
在社区环境建设过程中，要把建设环境优美、舒适怡人的城市社区作为目标。良好的社区规划对城中村改造具有非常重要的意义，能够实现彻底的城市化转变。在确定城中村改造方案时，应结合城市发展规划和城中村的位置、人口构成、经济发展水平、经济结构等多方因素，注重基础设施与配套设施的建设，完善社区道路、活动场所、文化设施、垃圾处理、通信电力等各项基础设施，留足绿化用地，使绿化率达标，建设优美、舒适的城中村改造社区环境。
2、以人为本
城中村改造的根本目的是要让城市变得更美好，让生活在城市里的人更幸福。政府要充分发挥主动性，一方面为农民生产生活条件的改善创造良好的外部环境，另―方面，要充分尊重农民意愿，切实保障农民这个弱势阶层的合法权益，抑制开发经营活动带的负面效应。同时，在改造过程中，必须要考虑低收入群体的居住问题，避免其继续向城市周边转移，形成新的城中村。
（二）改进措施
1、优先提供就业岗位
城中村改造完成后，新改制的村集体要优先安排村民就业，如物业管理、清洁、绿化等公益性岗位。配备专职工作人员为村民提供职业培训、劳动就业信息服务等，积极培育村民的就业观，改变他们懒惰的消极就业思想，提高村民自谋职业、竞争就业、勇于创业的自觉性和能力。
2、提高村民主体意识
要加强对城中村改造的目的意义、规划前景、政策法规的宣传，引导村民依法有序参与城中村改造实施的全过程。要调动村民的主动性，使他们真正成为改造的倡导者、设计者和参与者，成为城中村改造的共同主体，不断适应经济社会发展要求，逐步提高自身精神文明建设。增强村民对社区的归属感、认同感。
3、完善政策配套体系
解决村民的后顾之忧，使其享受到城市社会保障，成为真正意义上的城市居民。建立失地农民社会保障制度，使其享受到政府提供的养老、医疗、子女入托、入学等社会基本保障措施。要多方筹措社会保障资金，政府获取的土地出让金，优先用于村民的养老、医疗保险等支出。
4、强化社区管理机制
要加强对社区建设的领导协调，形成政府、社会组织、非营利组织、驻区单位以及社区居民共驻共建共享的新局面。政府要加大对城中村改造后的新居委会的投入力度，设立社区建设专项基金，脱离传统的农村管理模式，逐步理顺社区居委会与原村民委员会之间的职能关系，明确社区居委会的主要职责，积极融入城市现代社区管理体系，实现社区物业管理工作的良性循环和可持续发展。
5、创建社区活动载体
开展社会活动，不仅丰富社区村民的文化活动，同时可在活动中做好社区环境建设，提高社区环境建设的生动性和多样性。如“自愿者服务活动”、“绿化工程活动”、“街巷卫生竞赛活动”等。注重发挥本社区的优势，形成本社区环境建设的特色，找准社区群众思想的脉搏，精心设计活动载体，提高社区环境建设工作实效。
五、小结
通过以上分析，城中村改造社区形成的深层次原因，是城乡二元体制在城乡冲突中的作用显现，最明显的特征就是与城市环境差异巨大。城中村的存在影响城市可持续发展，城中村的改造又事关社会和谐稳定。因此，对待城中村改造社区，要根据被改造对象类型的不同而有所区别，但最基本的是要保护城中村居民的合法权益不受侵害，改变精神环境建设，加强物质环境建设，真正建立起和谐优良的社区，实现村庄改造安置的可持续良好发展。
参考文献：
1、社区环境建设与管理 董傅年北京机械工业出版社2000年
2、住区规划2：综合社区宋洪刚天津出版社2012年1月1日
3、城中村的改造李俊大北京科学出版社2004年
4、 我国城市化进程中的“城中村”现象及其改造陈柳钦管理学刊2010年
城中村改造的前景范文3
关键字：地理信息系统，规划支持系统，规划支持方法
1. 研究概述
1.1 问题的提出
1989年由美国学者B.Harris提出的规划支持系统（Planning support system），在国内日益受到学界和应用界的关注。它是一种为规划全过程提供支持的系统。它不仅包括最终的决策，还包括发现、分析、评价规划问题[1]。作为新一代的计算机辅助规划系统，规划支持系统的出现将是中国城市规划信息化未来关注的主要方向。
由于国内城市规划制度框架和运作结构与国外有极大的区别，加之我国的信息基础设施的落后，使国外的规划支持工具如CommunityVIZ、Index等很难适用于国内现有的规划编制工作。中国在快速的城市化进程中，出现了大量的城市问题，规划人员遇到很多具有普遍性的规划决策难题。国内规划人员对这些问题，有一套基本成型的解决思维方法，只是由于技术手法落后的原因，需要分步解决，操作复杂，效率很低。如传统的土地适用性评价，则是按照分项叠加手法完成。如果使用CommunityViz 工具制作成型的以问题为导向的单一模块，将使工具的使用范围得到极大的提升。在国内还没有完全成型的商品化的规划支持系统软件出现前，在概念和逻辑层次等理论基础方面对其进行探讨，对面向我国城市规划编制体系的规划支持系统的设计开发具有极大的帮助。
1.2 规划支持方法的概念
规划支持系统并不存在着封闭的系统结构和具体的要素构成，也没有固定的概念模型。不同的使用者对其功能和使用要求不一样。如果不将其与单一的技术方法作区分，往往会造成规划支持系统概念的空泛化。因此笔者提出规划支持方法的概念，它是针对某一类规划问题的系统化、逻辑化的技术组织体系。它的对象是常见的复杂的半结构化或非结构化的规划问题，是规划支持系统的概念模型。它的基本特征是将现有解决该问题的所有技术方法进行提炼，找出一条成熟的技术路线，并将其进行系统化的整合和集成。规划支持方法适用于由单一规划问题面向全过程规划流程的支持，但是这并不意味着规划支持方法比原有规划辅助技术方法有根本的改进，它只是对原有的规划辅助手段进行重新的认识和整合。
1.3 多模式规划支持方法的特点
从新技术辅助城市规划的各个发展历程上看，规划支持方法应该与以往的辅助制图、辅助设计等一般辅助支持手段概念有着明显的区别。具体表现在以下几个方面：
1) 规划支持方法可以建立一种多方参与的沟通模式，使各种规划参与者能够参与到规划编制研究的全过程，能够支持规划师在现有的决策体制下进行更为合理的决策分析。
2) 规划支持方法可以建立一种多目标量化分析支持模式，可根据城市社会发展等客观变化以及利益相关者等主观价值判断的改变，随时修正数据，协助规划师做出不同的规划方案，既省时省力，又具有较强的可操作性。
3) 规划支持方法可以建立一种多技术、方法融合的支持模式。规划支持方法偏重于对各种规划标准、技术、方法进行综合化、集成化和规范化，它来源于规划人员对复杂的、多样化的技术便捷使用的强烈需求。
在以GIS 技术为代表的信息技术中可以集成各类动态模型、预测技术以及多目标决策理论、组合优化理论，形成基于GIS的多模式的规划支持方法。如同样一种预测模型，若使用用地数据，则在GIS软件中可得到用地规模预测结果；又如，同样是人口数据，利用空间分布模型，则在GIS软件中可以得到人口在城市空间的分布结果等等。基于GIS的多模式的规划支持方法将拓展城市空间研究的新视角，为规划人员做出科学的决策提供支持。
2. 实例与分析
构建一种基于GIS技术的情景分析模型，利用经济社会资料、深圳市基础地理信息系统，以及GIS空间分析技术，创建几种模拟的场景，提供了一个三方共同作用于影响改造实施的可能的行为模式，其目的是可以使政府、居民、开发商能在一个交互的环境中知道改造的难度以及影响后果。
利用What-If思想，明确制定了几种假设情景。然后采用MCE―GIS评价标准，在ArcGIS平台上可视化计算出基于不同利益角度的预期中，对未来城中村改造的影响程度，提供具体的几种假设。对比从三个利益相关者角度得出的评价结果，可以直观的找出符合三方共同利益的交集，帮助规划师做出正确的抉择。根据组合，城中村的现状大致可以分为六种不同的情景（then what）（如图1所示），按照这六种情景的假设，分别分析和制定未来的改造策略，虚线表示的是中、远期的改造策略。将上个步骤中，评价和分析影响因素而得到的三个利益主体最为可能的决策结果，带入这六个情景中进行下一步分析。基于不同的现实状况笔者假设了6种场景（6个If），根据6种场景，可以得出对应的6种不同的结果（6个what）（如图1所示）：
图 1城中村改造策略的制定方法
在这种情景式的规划支持中，笔者利用GIS和MCE研究方法，分别对各个影响因素进行评价。例如对开发商来说，影响其参与城中村改造的两个主要原因是土地的潜在价值和改造中需承担的赔偿费用。其中，土地的潜在价值为积极因素，改造赔偿费用为消极因素。经过对已有研究的总结和对开发商的访谈，选取交通可达性、公共服务设施状况、自然环境为评价准则。另外，由于城中村的面积及建筑面积不同，采取建筑容积率和建筑密度来衡量赔偿量。根据与房地产商的访谈内容，采用专家打分法确定各个准则和因子的权重。
以各村的行政划分为最小研究单元，通过ArcGIS操作平台，在完成空间查询、简单统计、缓冲区分析、空间叠置等一系列操作功能的基础上，得出所需的各城中村的公共服务设施状况（如图2～4所示）。经过以上的步骤，最后与交通可达性、自然环境等其他因子叠加，最后得到了福田区的土地潜在开发价值。
3. 结语
城中村改造的前景范文4
关键词：棚户区；改造过程；社会资源的优化配置
1 引言
就目前来说，棚户区的工程改造是民生建设过程中的一个非常重要的内容。其实民生建设就应该改善和人们生活比较密切相关的一些条件，比如说有住房方面、医疗方面、社会保障等等这些条件，并且还要不断地提高人们的经济生活水平，逐渐地化解了社会矛盾且很好地解决社会的一些问题，这将都会使得社会保障能够良好地运行，更好更快地促进社会发展协调地进行。
棚户区的改造问题是在目前一定的社会结构与复杂的社会关系之中出现的，它不仅仅要受到社会的制约，而且还要受到社会体制文化的一些约束。现在，我国已经进入到了改革发展的一个关键的时期，社会的经济体制在进行着很大的变革，并且社会结构也在变动，进而使得人们的思想观念也受到了深刻的变化。这种从未有过的社会变革，给我国每一个方面的发展带来了很大的动力，同时也会产生一些并存着的矛盾与问题。棚户区是我国现在城市化的进程中出现的一种较为典型的现象，它为很多的贫困家庭解决了他们在住房方面的一些问题。然而，现在存在大量的棚户区改造工程已经成为了阻碍我国城市快速健康发展的一个瓶颈，而且还在一定程度上极其严重地损坏了一些城市的形象，甚至更严重的还会引起一些不可避免的社会问题。所以，棚户区的改造过程中社会资源的优化配置问题是能够实现我国城市快速健康发展，并且能够使得我国城市在强烈的竞争中占据一席之地急需要解决的一个问题。
2 棚户区改造过程中社会资源优化配置的发展现状
现在，棚户区的改造过程呈现出了很多种的不同模式，在多个不同的层次上推进的一种发展态势，更新的改造模式主要是由以往比较单一的那种旧房改造旧区改造逐渐转化为了旧区再开发，这不只是以改善人们的居住条件与其居住环境为重要的目标，而且还进一步地充分发挥了改造地段的一种经济效益与社会环境的效益，慢慢地实现了棚户区改造与现代化城市的最终目的。最近几年以来，棚户区改造过程中社会资源的优化配置发展现状主要体现在了以下两个方面：
（1）棚户区改造由以往的规划控制转向了现在的法治系统化。自从棚户区改造进入了市场经济以后，虽然依旧存在着立项审批的一些手段，但是因为资金已经不再是上级来进行划拨，而且贷款也已经不再是经由上级进行批准的一种政府行为，而是在金额机构和建设者两者之间的一种经济企业的行为，从而进一步地使得社会政府对于棚户区的改造进行控制，由以前行政与计划为核心进行的直接控制逐渐地趋向了由经济杠杆与法律法规手段、公众参以及还有其他的一些沟通协作方式上的一种调节管理，并且还通过一些不同种类的计划决策与引导执行以及还有协调监督等等一系列的组织活动，使得棚户区改造的规划管理转向成了系统化，打破了以前的城市建设规划、建筑与实施的那种单向的执行途径。
（2）在棚户区的改造过程中经济效益是其最重要的关键。诚然，房地产公司作为一种自负盈亏的经济实体，不仅受到了经济规律的市场经营方面的支配，而且盈利还成为了棚户区改造开发的一个重要目的，这一种迫切积极的目标能够激发它创造不同种类且合理有效的方法来促进土地的利用，并且还能够间接地使得土地使用达到一种最高的境界。所以，棚户区改造过程中经济效益问题就成为了一个最为关键的问题，不仅仅关系到了棚户区改造能否合理有效地进行，而且还支配着棚户区改造过程中的一种开发行为。
3 棚户区改造过程中社会资源的优化配置所存在的一些问题
棚户区改造过程中一般都以开发一些高级的住宅为主要核心，将那些收入比较低的居民逐渐排挤出了城市的中心区，这在一定的程度上将会导致社会空间的严重分隔，并且还会给社会安定埋下了严重的隐患。这些问题主要表现在了以下几个方面：
（1）对于那些经济比较困难的家庭住房保障还不到位。在棚户区改造的拆迁项目中，一般都会存在着一些有着特殊困难的家庭，在拆迁以前他们住房拥挤并且基本上能够维持自己的生活，但是在拆迁以后，依据国家的拆迁规定条例得到的补偿，在一般情况下都不能够满足居住问题，这样的一部分人将会强力地阻止拆迁，这是在改造拆迁过程中遇到比较棘手的问题。
（2）不仅拆迁的难度比较大，而且需要进行协调的时间也比较长。城市建设最主要的难点就是在于棚户区的改造，而棚户区的改造主要难点是在于其拆迁，而其拆迁的主要难点则在于那些中低收入住户的安置。棚户区的改造是否能够顺利地实施，其最主要的关键还是得取决于拆迁的成本以及还有拆迁的时间进度。
（3）棚户区改造的项目与其拆迁的方案都不够透明详细，这在很大的程度上影响着被拆迁居民心理上的信心。如果被拆迁的居民对拆迁以后的前景在心理上不是很明确，那么他们会对拆迁持以一种置之不理的态度。
（4）棚户区的改造资金不是很充足，并且其审批的程序也比较复杂。由于棚户区的改造需要的资金数目比较大，但是政府在财政的支持上不是很充足。这样将会严重地阻碍了棚户区的改造进程。
4 棚户区改造过程中所采取的一些措施
（1）要进行创新制度并且制定一些相对的优惠政策。棚户区的改造过程中主要涉及到了政府与开发商以及还有居民这三个方面的利益。在这其中原棚户区的居民是最直接并且受到最大的利益关系者。政府制定的优惠政策不仅要确保居民与开发商自身的利益，而且还要确保棚户区的改造要达到我国城市目前发展的规定要求，使得居民在不去支付任何额外的费用前提下便能够充分地享受到新的社区完善的配套设施以及周围优美的生活居住环境。如果这一些优惠政策与措施能够顺利地进行实施，那么原棚户区的居民将会成为棚户区改造过程中的一个最大受益者。
（2）要实施城市营销，进一步地促进招商的效果。其实，城市营销是我国现在城市经营的一种较为高级的表现，在准确定位城市的根本基础上，将城市当作一种待营销的产品，并且制定合理的营销战略与实际的措施，将城市很快地推销宣传出去，使得城市有更好的招商引资，还可以发展城市的旅游，使城市有更好地进一步发展。另外，棚户区的改造应该和城市的基础设施进行同时地发展，城市建设应该重点抓好城市的一些基础建设设施。
（3）要区别地进行对待，并且进一步地优化城市的功能。城市的每一个不同的特色与其个性都是城市发展的灵魂。因此，就应该制定一个专项的发展计划，尽最大的努力保住城市的特色。更要慎重地考虑城市改建的决策，尤其是要认真地策划一些历史文化的名城保护。在目前一些城市所处的发展阶段，有一部分的城市村也存在着一定的合理性与必要性，因为它们能够满足一些外来人员的基本的生活住房要求，可以为他们提供相对低廉租金的生活住房。所以，还应该选择性地保留住一部分外来打工人员相对比较集中居住的一些城中村，以便更好地加强城市的一种活力。
（4）对于部分城中村或者是城边村存在的那些自行建设改造的楼盘，如果将其拆除并且重新建设，虽然在一定的程度上能够给以重大的违法行为警告，但是相对来说更会造成社会资源的一些浪费。但是如果只是罚其一定数量的钱，这种行为又会恶劣的纵容这种违法的行为更加严重。歧视对于这种情况，政府可以将其收购以后，把它们作为一种社会保障性住房来进行使用，这样不仅严重地打击了当前这些违法行为的严重现象，而且还进一步地增加了一些经济适用且廉租的住房的供应数量，更大地填补了当前城市房地产市场上一种没有适用经济住房的现象，能够给更多的低收入家庭受到更大的利益。
5 结束语
棚户区改造过程中社会资源的优化配置是一个比较长期并且较为复杂的问题，这个不仅仅涉及到了社会政府部门的法律法规与政策的制定还有其认知水平，而且还涉及到了城市规划、经济学、人口学与社会学等等很多个不同的方面，是一项比较复杂的系统工程。我国的城市规划工作人员应该很好地结合自己所在城市的一种具体实际情况，对棚户区的改造进行非常详细认真的研究与分析，并且提出一些比较合理有效的方法，使得我国的棚户区改造过程中社会资源的优化配置能够达到一个较为理想的水平。
参考文献
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[5] 孙霞.《济南棚户区改造研究》[硕士学位论文].山东：山东师范大学，2009.
城中村改造的前景范文5
一、实现有竞争力的地价水平
合理的地价水平是确保项目盈利的关键，是敏感性最大的指标之一。由于房地产行业的特殊性，从土地获取到开工，开盘有一个较长的时间周期，快的一年，慢的两三年，完成全部库存的去化基本上要耗时2～4年的时间（对于中等规模的项目而言）。由于开发周期较长，土地价格和商品房价格的波动较大，在某些时期可能出现地价高于房价的情况，出现较大的投资风险，在投资决策之前，要进行反复论证。
投资测算是房地产开发企业投资决策之前最为核心的工作，即基于对现状地价、未来售价和建安成本的预估，计算静态的成本利润率和动态的内部收益率；设定一个可接受的回报率水平，并把地价作为自变量，把收益率作为因变量，若收益率高于设定的标准线即为可接受的地价水平。原理简单，但具体实践中有很大的不确定性，这就是对未来售价的预期有很大的主观性。相同的数据，可能有不同的判断。在对房地产开发项目做收益率的敏感性分析时，售价是敏感性最大的因素。当售价变动10%时，对成本利润率的影响可达25%左右。
售价的预测包括两个步骤：第一步是确定静态价格。一般采用市场比较法，但要注意对可比售价的修正，不能简单地对周边项目的房价进行算数平均。期房和现房不同价，高层和小高层不同价，塔楼和板楼不同价，毛坯房和精装房不同价，楼层不同朝向不同价格也都有所差异，只有通过系数修正到与项目拟开发的产品一致时，该售价才有参考性。第二步是确定动态价格，即判断未来房价涨跌及幅度，如房价年增长率是3%还是7%。长期的数据积累和专业分析模式的构建是进行准确市场判断的前提，由于供求关系决定商品价格，通过对市场成交量、宏观经济数据、未来政策导向等进行分析，可以预判未来市场的供求关系，从而较为准确地把握未来房价的变化趋势。
准确的地价判断有赖于准确的投资测算和全面的专业评估，即依据企业自身条件（成本管控能力、产品溢价能力、资源禀赋高低等）确定可承受的地价范围，并进行多方案的投资测算，依据可接受的利润回报率反算地价水平，并制定可行的土地竞买策略，最终实现拿地价格的横、纵向的性价比最大化，即横向对比低于同区域其他开发商拿地成本、纵向对比实现最大的房价地价差。很多项目的成败在于地价的高低，若能以低于竞争对手的价格获取土地，在前期定位、后期销售中就能掌握更多的定价主导权和策略灵活性；若能把握市场规律实现较大的房价地价差，那么地产企业的利润才能有保障，在过去十几年的房地产市场发展中，相当一部分的开发企业实现的利润绝大部分都来自于土地的升值溢价。
二、建立地域、时序上合理的战略布局
对于单个项目的企业来说，地价高低是关键，但对于集团公司而言，城市布局与拓展战略将影响到集团公司的资产组合和投资风险。房地产企业应依据市场需求导向、企业自身定位和现金流收支情况进行实时调整，制定良好的土地资源拓展战略。
从宏观的角度看，主要关注两个层次，一是城市区域布局，一线城市的价格波动一般领先于二三线城市，同时发达城市的波动幅度大于发展中城市，在土地储备的空间布局上若能有效控制和平衡，在部分城市处于高峰时减少投资、部分城市处于谷底时增加投资，就能平抑部分区域市场的价格波动对企业造成的不利影响；二是现金流收支的平衡，从投资拿地到开盘销售有一个时间间隔，即土地款、前期费用和部分建安费用先支出，到首次开盘之后才能回笼部分资金，因此较为稳健的土地拓展战略是平衡各年的拿地计划，确保已投资项目的建设开发资金保持充足，量入为出避免出现某一时期过度投资而后续建设开发资金不足导致项目停工、现金流断裂的风险，实现健康稳健发展。
从微观的角度看，主要是关注不同产品的市场需求情况，以此作为土地拓展的根本出发点，如在调控政策引导下，高端住宅产品的去化速度减缓，而中小户型的普通住宅则需求保持旺盛；未来商业地产的发展前景逐步明朗。房地产市场上供应的不同档次、不同物业类型的产品与土地的性质和区位息息相关：商业综合体项目对区位和人口集中度要求很高，高端住宅项目一般是位于具有交通、教育、商服资源优势的市区或是有自然资源禀赋的市郊，中低端住宅项目一般位于城郊结合部。土地具有明显的异质性，周边的配套、未来的规划都会影响项目最终产品的价值实现。一些企业也在发展过程中逐步形成鲜明的拿地模式，如深耕二三线城市或城市郊区的碧桂园以低廉的地价逐步形成“规模开发、快产快销”的经营模式；世茂在水景禀赋好的区域做高层高端住宅的“滨江模式”；再如万达依托“订单地产”模式和较强的商业综合体运营能力，以低廉的地价获取城市核心区域的优质土地；等等。实际上，各主流地产商在规模化发展的过程中，也逐步实现发展模式的多元化，即某些鲜明的特殊模式已演变成各房地产开发企业发展模式多元化组合中的一种。
三、差异化的土地获取渠道
在当前的土地政策下，国家是土地所有权人，通过招拍挂的形式将土地使用权出让给开发商，但在具体实施过程中，则衍生出很多不同的土地获取路径，大体而言，包括招拍挂、城中村改造、棚户区或旧城改造、工业企业搬迁、土地转让、股权收购、合作开发、城市运营等多种形式，且各种形式之间相互关联，互相穿插。
其一，招拍挂是最为直接的拿地渠道，各地产商通过报价（挂牌、拍卖）或是和报价与报方案相结合（招标）的方式，通过公开竞争，以“价高者得”的基本原则，确立最终土地竞得人。其优点是土地一般为净地，拿地即可开工建设，缺点是拿地价格一般较高。
其二， 城中村改造是作为城改开发商介入城中村的拆迁补偿、安置房建设，在解决集体土地变性、改变土地用途之后，对剩余的开发用地进行开发，以此部分创造的利润平衡整个项目成本支出的运作模式。其优点是提前锁定且价格较低，缺点是时间周期长，拆迁补偿无法按原计划实施的风险很大，核心在于前期投入资金的机会成本。
其三，棚户区或旧城改造的特点与城中村改造相类似，只是前者是国有土地，不需要经过集体土地变性这一手续。
其四，工业企业搬迁一般都是早期通过划拨方式取得土地的工业企业由于城市建设和规划调整，在未来可能面临从市区搬迁到市郊工业园区，从而给商住项目“腾出”开发用地。工业企业搬迁涉及新厂房建设和设备搬迁、职工安置、原有土地变性和改变用途等一系列问题。
其五，土地转让的核心在于价格，但在具体操作过程中，更多地采用股权收购的方式，以减少税负。若原土地方以土地作价入股，约定在项目开发后按股权分配利润，这就衍变为合作开发的运作模式。
其六，城市运营的形式也有多种，如一二级联动、工程换土地、工业园区建设等，在一些城市也被广泛应用。
房地产开发企业的资源禀赋不同，可涉足的土地获取渠道也不同，在企业发展不同阶段应采取不同的策略：如新进入一个城市时应重点考虑合作开发、招拍挂市场的拿地模式，在运作一两个项目在当地初步扎根之后则可考虑适当通过土地转让收购项目地块，在当地积累多年开发经验和资源之后，再涉足城改、棚改项目。此外，对于集团公司等规模企业可以利用其产业链优势参与城市运营。
城中村改造的前景范文6
作为一个以煤而兴的县域，因产业单一倚重，煤炭一业独大，襄垣近年来都一直致力于转型之路。去年9月份田志明走马上任襄垣县委书记，通过全县广泛调研、论证之后，确立了今后一个时期襄垣经济发展的总体思路：以党的十精神和科学发展观为统领，树牢“清廉、务实、明快、和谐”四大执政理念，夯实“修路、栽树、兴水、重教”四项发展基础，以新型工业化为主攻方向，以城乡一体化为强力引擎，全力打造中国“新能源新材料基地、新城镇新农村典范”县，全面建设平安襄垣、创新襄垣、美丽襄垣、幸福襄垣，提前三年率先全面建成小康社会！
目标确立，宏业待举。在全县上下齐心协力谋发展劲头的推动下，今年以来，全县经济社会发展取得了阶段性成效：上半年，全县地区生产总值完成107.8亿元，财政收入完成28.9亿元，城镇居民人均可支配收入达到11170元，农民人均纯收入达到5430元。
走进襄垣，从富阳高新产业园区、王桥精细煤化工循环产业园，到潞宝焦化工业园区、长治县科工贸工业园；从塔吊林立、焊花飞溅的项目建设工地，到人流熙攘的人工湖、错落有致的城市建筑群……所到之处都让人感受到一种蓬勃旺盛的生命力。而这种生命力也深刻地感染到了带领省观摩检查组于9月18日到襄垣调研的省委书记袁纯清。在观摩调研之后，他对襄垣的工作给予了高度的评价和充分的肯定，而他的鼓励也催动着襄垣进一步的发展激情：追赶、比肩太原的信心和决心不能动摇，一定要率先成为山西的经济强市！
打造中国新能源新材料基地
襄垣县县委书记田志明认为：“对于资源型地区来说，调结构、促转型挑战急迫，但不能饥不择食，一定要选择一条‘合脚’的产业路径。”盘算“家底”后，襄垣决心重点发展以精细煤化工为基础的新能源、新材料产业和低碳、环保、高附加值的高新技术产业，打造“中国新能源新材料基地”。
围绕这一目标，襄垣致力于建好“一园两区”：在王桥、富阳、侯堡一带，规划建设占地200平方公里的全国最大、世界领先的新型煤化工园区，目前园区规划面积已达到88平方公里。园区分两大板块：东部的王桥现代煤化工循环产业区，主攻以精细煤化工为基础的新能源产业；西部的富阳新材料循环产业区，主攻低碳、环保、附加值高的高新材料产业。
利用自身的资源优势，襄垣倾力打造四条产业链：煤基合成油产业链、焦炉煤气制甲醇烯烃产业链、煤制乙二醇聚酯建材产业链、煤制PTA（精对苯二甲酸）及延伸加工产业链。推动十大标杆项目建设，总投资达到943亿元。其中潞安煤基油、七一鸿达煤基多联产、襄矿合成气制乙二醇、聚氯乙烯二期、电力储能及电能重型机械设备制造、中冶硅钢、清华大学电动汽车等七个项目已开工建设。
襄垣新能源新材料基地建成后，将能自主生产出合成树脂、合成橡胶、合成纤维、工程塑料等世界高端的化工产品，具有广阔的市场前景，对长治市乃至山西的资源型经济转型将发挥重要的示范引领作用。建设全国新城镇新农村典范
在城镇化建设上，县委书记田志明认为：“城镇化为产业发展创造平台，产业发展则为城镇化提供动力支撑，从这个意义上讲，襄垣县的转型跨越发展和新型城镇化的推进也是相辅相成的，襄垣城镇化建设的目标不能缺失产业发展这一前提，而我们要全力打造的就是承载着襄垣范式的‘中国新能源新材料基地和新城镇新农村典范县’。”
经过充分调研摸底后，襄垣县讨论确定了城镇化发展的路径：3到5年内高标准完成新城镇新农村、移民安置区、城中村改造和配套基础设施建设，构建“一城、三区、五镇、六十六村”的城镇化发展格局，以县城建成区为中心扩大面积，进一步完善功能、集聚人口，以三个重点区域为承载平台，以五个重点镇为统筹城乡的节点，同时通过搬迁、改造、撤并等渠道将现有983个自然村逐步集聚为66个左右中心村。“三区”即为河东新区和王桥、富阳两个工业园区，而之所以将两个工业园区纳入城镇化的格局之中，就是希望通过产城融合来推进城镇化建设，以河东新区集聚人口，以工业园区消纳就业，实现整体推进、协调发展。
路径确定后，着力解决采空村、压煤村、偏远村的整体搬迁构成了襄垣城镇化发展的当务之急。在搬迁建设上襄垣创新模式，采用不同方式推进搬迁进展：采空塌陷村和压煤村整村搬迁由致灾或受益煤矿企业出资建设、负责搬迁；其余城镇化工程根据实际情况，分别以县、镇投资公司和引进的大型国有企业集团为建设主体。目前，已有5个乡镇分别与中信集团、泛华集团、潞安集团等签订了合作建设新城镇的框架协议，部分工程已进入实质性建设阶段。偏远村采取“政府主导、群众自愿、公开公平、让利于民”的原则，用2到3年时间，引导全县419个自然村7266户22106人全部“下山出沟”进城入镇。
襄垣一手抓城镇扩容提质，一手抓产业承载支撑，着力构建产城融合、相互促进的城乡一体化发展模式。在实施河东移民安置区建设工程、城中村改造工程、镇村集中安置点建设三大工程的同时，重点镇立足比较优势，发展特色农业。如侯堡镇以商贸服务型为主，夏店镇以工贸物流型为主，西营镇以商贸餐饮型为主等等。
按照襄垣县的规划，到2015年，该县新城镇新农村人口集聚率将力争达到70%以上，初步建成布局合理、就业充分、社保健全，承载着襄垣范式的“中国新城镇新农村典范”。
共建和谐宜居幸福县城
襄垣把实施民生工程作为发展民生、保障民生的出发点和落脚点，坚持打基础、利长远、惠民生，筑牢“修路、栽树、兴水、重教”四项基础：一是道路通达工程。投资10亿元，重点建设县城路网、城乡快速通道、旅游通道、霍黎高速过境襄垣两个高速出口站、城乡公交客运全覆盖五项工程。二是造林绿化工程。投资6000万元，重点完成5.2万亩造林绿化任务。三是水系建设工程。投资1.6亿元，在漳河干流及主要支流重点河段建设21处水源拦蓄工程，有效拦蓄和充分利用水资源，为全县产业发展和群众生产生活提供有力的水利保障。四是教育振兴工程。投资7.7亿元，重点完成教育园区、三所学校、幼儿和高中阶段教育全免费、农村寄宿学生免费午餐等四项工程。
