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土地开发可行性研究范文1
关键词：GPS，GIS，土地开发，土地整理
中图分类号：F293.2 文献标识码：A 文章编号：
前 言
随着科学技术日新月异的发展, 工业化和城镇化进程加快,耕地日益减少, 质量日益下降，用地需求和经济发展之间的矛盾愈来愈多。保持耕地总量动态平衡, 由粗放型向集约型转变土地利用方式, 改善土地利用结构与布局, 提高土地产出率和综合利用效益, 是缓解这一矛盾的关键因素。
在此背景下，我国土地开发整理工作迅速地开展了起来，期待以此提高耕地面积数量，实现区域内的耕地平衡与总量提升。在这一大背景下，传统的测绘与建库技术显然难以满足大规模工程的需要，而GPS与GIS技术凭借快捷性、高效率、高精度等优势，其应用得以广泛认可，为土地开发整理工作的开展提供根本技术保障。本文作者结合自己多年从事地形测绘的亲身经验，对GPS与GIS在土地开发整理中应用方法与流程进行了简要分析，对广大从事土地整理开发工作的技术人员有一定的借鉴作用。
GPS与GIS技术
GPS技术
GPS是20世纪70年代由美国陆海空三军联合研制的新一代空间卫星导航定位系统。该系统由地面控制、空间和用户装置等构成，其主要优点有：全天候、全覆盖、高精度三维定位定速定时和快速省时高效。GPS RTK测量系统主要由GPS接收设备、数据传输系统和软件系统构成。
通过应用GPs技术，具有观测时间短、精确度高等特征，可对三维坐标数据进行实时监测，提高土地整理工作效率与质量水平，具有一定应用价值。以我国土地开发整理工作要求来看，一般绘图比例尺为1：2000、1：5000或者1：10000，而GPS技术可以在特定范围内将精确度控制到厘米级，与工作要求完全相符。因此，在土地开发整理测绘工作中应用GPS技术，可对项目进行可行性研究，在项目规划、设计、施工放样等环节应用，更好地满足测绘要求，其中涉及到陡坎、地类边界、独立地物、控制点、权属边界、行政边界、道路横断面、高程点等诸多领域。
GIS技术
地理信息系统强调空问与实体关系，注重空间分析与模拟操作，它具有空间数据处理能力和空间信息分析能力强，属性数据和图形数据并存的特点，可根据用户的要求迅速地获取满足需要的各种信息，并能以地图、图形或数据的形式表示处理的结果。G IS有两个显著特征：（1）它不仅可以像传统的数据库管理系统( DBMS)那样管理数字和文字(属性)信息，而且可以管理空间(图形)信息; （2）它可以利用各种空间分析的方法, 对多种不同的信息进行综合分析, 寻求空间实体间的相互关系, 分析和处理在一定区域内分布的现象和过程。
因此，G IS 技术在土地开发整理中的各个领域得到了广泛的应用, 利用G IS可以对土地开发整理规划编制和实施过程中的数据进行采集、编辑、组织、管理、输出及更新, 为高质量、高效率、高水平地完成土地开发整理规划的编制、项目管理和实施监测等工作提供了可靠的保障。
3 总体流程图
GPS与GIS在土地开发整理中应用总体流程图如图1所示：
图1GPS与GIS在土地开发整理中应用总体流程图
4 详细流程
4.1 GPS测绘
(1) 控制测量
在土地整理项目区内GPS控制点位置应该均匀分布，GPS控制点问应通视良好，为了方便以长期利用GPS测量成果并进行重复观测，GPS控制点选定后应设置具有中心标志的标石，以精确标志点位。点的标志和标石必须稳固以利于保存和利用。控制点位置选择通常应遵循以下原则：
(1)选择易于安置仪器的地方，视场要开阔；
(2)远离高压线路和大功率无线电发射台，以免磁场对GPS卫星信号干扰；
(3)远离大面积的水域或对电磁波反射或吸收强烈的物体，以减弱多路径效应的影响；
(4)选择交通便利的地方，便于用其他测量手段联测和扩展。
结合土地整理项目特点，GPS控制点多做在项目区内固定的水工建筑物上和居民点内易于观测、永久保留的地方，但是必须满足每平方公里做一个GPS控制点且点位分布均匀。需要做标石时，可以在林边与路边处埋设混凝土标石或道班钉。测区的控制测量遵循从高级到低级，从整体到局部的原则。利用测区已有原国家二、三等点作为起算点布设GPSE级控制点作为测区首级。
(2) 可行性研究阶段
在土地开发整理项目的可行性研究阶段，可作为项目投资的基础时期。在这一过程中，对于项目的土地面积、高程等参数精确度要求较低，只需要通过常规性的图件参考即可；或者通过应用GPS技术，只需要在项目现场进行概括性测量即可，简单地了解项目规模、道路、土地权限、排灌沟渠等状况，尤其在这一阶段，没有对项目区的边界提出较高要求，只需要获得控制点坐标、经纬度坐标，这些都可以通过GPS技术轻易获得。因此，结合工程项目现场的实际情况，包括地形、地貌以及地表植被等，综合考虑各种仪器使用的优势与劣势，利用GPSRTK实行全野外数字化地形图测绘。
(3) 规划设计阶段
项目投资前期的框架性基础研究工作就是对项目进行可行性研究。土地开发整理项目规划设计阶段对项目区的土地面积、长度、高程等没有很严格的精度要求，可采用国家测绘部门提供的地形图作为工作底图，图件比例尺一般
以1：10000为宜。该阶段要求边界控制点的平面坐标及经纬度坐标，因其对项目区边界的要求较高。对项目区进行概略性的现场实测，实地测量项目区的规模、道路、土地权属界线、电力线、排灌沟渠等。GPS—RTK测量方法可以实时精确的提供各点的三维坐标，并可转换成经纬度坐标，满足可行性研究的需要。
在项目规划设计阶段对项目区各类土地的面积、长度、高程有相对较高的精度要求，对项目区地形地貌的准确性、现势性上有较高的要求。
尤其涉及项目规划方案的优劣判断、沟渠路林工程的详细设计、工程概(预)算及土方计算的准确性等，所以通常要求实测比例尺大于1：2000的全要素地形图作为设计底图。该阶段对测量数据及成果的高要求体现了GPS—RTK技术的灵活、快速、省时、省力等优点，在测量的过程中实时测点的三维坐标，可达到边测量、边规划设计的效果。
4.2 GIS数据处理
(1) 总体要求
土地开发整理项目规划设计是土地开发整理规划的要求，对开发整理规划项目进行勘测、布局规划设计，是根据中华人民共和国国土资源行业标准《土地开发整理项目规划设计规范》(TD／T 1012—2000)的要求。结合地方土地利用总体规划和土地开发整理规划，编制土地开发整理项目规划，并对具体项目地形和利用现状进行勘测与布局规划设计，制定实施计划和措施，实现资源的可持续利用管理。土地开发整理项目规划设计成果图包括开发整理项目勘界图、地形图、土地利用现状图、平面布局图、工程端面设计图。这些图件的编制，根据《规范》和实际可操作的要求，基础图件必须采用1／1000或更大成图比例尺，为了及时准确完成制图任务，我们在实际工作中，采用MAPGIS平台，通过数字测图、成果图编辑、图库集成、成果图输出4个环节，编制了4hm以上的土地开发整理项目规划设计系列数字化地图。
(2) 内业处理
数据采集回来后，首先把电子手簿数据传输到计算机指定文件夹，然后确定启动绘图处理进行展点，再是采用无码作业对地物进行编辑。一般是先展绘测量控制点，独立地物，再连接管线、道路、坎线、房屋等，同时进行地形等高线等综合编辑、图形图幅整饰。并以点、线、面文件保存文件或转换成其它矢量图形格式(如CAD、MAPINFO等)。
最后以数字测图成果图为底图，按照《规范》和GIS图形编辑手册，进行平面布局设计和端面设计，并生成设计参数、指标文件和成图。
(3) 田块划分
田块规划设计包含以下4个方面的要素：田块大小、田块方向、田块长宽和田块形状。田块大小一般由单井灌溉控制面积确定，大致在5～8hm范围内。田块方向是指田块长边的方向，往往是播种与耕作管理的方向，也是末级固定渠道、田问道和护田林带主林带的方向。选定田块方向应满足以下4个方面的要求：1)有利于作物的生长发育；2)有利于田间机械作业；3)有利于水土保持和排水；4)有利于防风。田块长宽应根据合理组织生产和有效利用农机具以及地形特点、田块面积等因素具体加以确定。在风害地区还要考虑合理配置护田林带的要求。田块形状应根据机械作业要求，必须使设计的田块至少具有一个直角和田块两个长边平行。因此，田块形状最好为夹角90。或夹角接近90。的方形。确定了以上4个因素后，利用GIS的编辑功能，很容易生成符合长宽条件的标准田块。
(4) 土地平整工程规划设计
项目区土地平整时，要考虑项目区的地形、农田灌排等水利工程设施和整理后田块适宜种植作物的特性。各田块的高程设计和土方量计算方法采用DTM分析法，利用GIS的DTM分析，生成数字高程模型DEM，然后利用GIS“蓄积量／表面积计算”功能，计算田块设计高程和挖填土方量。
(5) 图件输出
GIS输出系统可完成图件输出，为了得到高质量的输出结果，一般先将矢量数据分色光栅化处理，然后再发送到打印机，以提高打印质量和速度。打印时容易出现设置纸张大小已经足够，但打印输出图还是被分幅打印的问题，即一张图被切割打印在两张图纸上。解决这一问题的关键是在MAPGIS排版输出时要明确图纸空间、页面空间、硬件设备纸张空间这3个不同概念，只有它们的设置正确且相互匹配，才不至于产生被分幅打印的问题。
5 小 结
利用GPS与GIS技术，开展区域土地开发整理规划编制，突破了传统模拟成图的技术和方法，本文将2S技术作为新技术、新方法应用于土地开发整理当中，是信息化社会发展的一个必然结果，随着科技技术日新月异的发展，土地开发整理的要求也越来越高，而GPS与GIS技术作为土地开发整理的技术手段，也会发展得越来越成熟。
参考文献
[1] 薛连春．浅谈3S测绘技术在土地整理中的应用[J]．山西建筑，2007，33(3)：43—44．
土地开发可行性研究范文2
关键词：房地产开发；项目配套；项目建议书；可行性研究；规划；招投标；建筑设计；供水；供电；煤气；通信；道路；消防；交通；人防；环保；环卫；三通一平；许可证；施工；营销；备案；立项批复；选址意见书；交付房地产权。
Abstract：This paper systematically summarizes the core of commodity real estate development in Shanghai and East China the complete set management，and expatiates on the various phases in the development，namely，1，phase of item propositions。2，phase of feasibility study and design．3，Phase of construction preparation,4,Phase of construction presale．5,Phase of consignation after complettion，trying to reveal and sum up the content of the core of real estate development in an all-around way．
Key words：Real Estate Development；Complete Set of Items,Item Proposition；
Feasibility Study；Layou；Bid；Construction Design；Water Supply
Electricity Supply；Gas Supply；Communication；Roads,Fire Control, Traffic；air-raid shelter；Enviroment Protection；Supply of Water，electricity，Telephone，and Roads；Permit；Construction；Sale，Putting on Records；Suggestions for Sites,Consignation of Property；Real Estate Right
§1.1配套工作的各个阶段
§1.1.1项目建议书阶段
( 1)地块开发意向
选定地块，通过协议、招标、竞拍获取土地开发权。中标人或最高应价人签定土地出让合同并支付定金后、凭出让合同向计划、建设、规划等管理部门领取有关批准文件。
土地费用(不包括土地出让金)包括土地补偿费、拆迁费、大市政配套费(可不包含)等，可通过协商分阶段支付。
（2）市场调查及营销策略
总体调查
宏观上：区域环境、人口状况、供求状况、市政规划、区域人文历史环境、市场优劣势分析
微观上：竞争市场、生活配套设施、客源分析、环境分析、交通状况相关上：建材市场、设计、施工、勘察、监理、中介咨询等相关行业
具体调查
同类楼盘的供应量、空置率、实际价格、销售状况的好坏及原因、购买者的兴趣及层次、对购买者有吸引力的价格、最好销的房型和面积等。
调查报告的内容
市场：经济、人文、人口、市政等综述；竞争市场；供水状况；客源分析；市场优劣势分析。
环境：市政规划；交通；生活设施配套；环境优劣势分析；规划定位分析；可行性分析；个案市场分析及预测。
(3)方案竞选
邀请三家以上的设计院提供方案，应重点满足规划技术要求、总体创意。
(4)提交项目建议书
30亩以上先报区计委，由区计委交市计委批复。提交资料包括项目建议书申请、项目建议书、设计方案及主要经济技术指标。批文要求自批准之日起至可行性研究报告批复，有效期为两年。若可行性研究报告未获批准又未申请延期的，项目建议书批文即行失效。
项目建议书的主要内容包括：
建设内容(设计方案提供指标)
分期建设计划
建设总投资
同时应作出相应的估算分析
§1.1.2可行性研究、设计阶段
(1)勘察、设计招标
有资质可自行办理招标，否则需委托招标。
首先办理建改工程报建表及建设项目IC卡。
需提交资料：领表格填写、营业执照、资质证书、立项批文、选址意见书等。
发放招标文件、提交方案、专家评审。
发放中标通知书、签约。
(2)初步设计方案调整、选定
内容包括：
规划总平图
经济技术指标：占地面积、建筑面积(住宅、地上、地下)、容积率、建筑密度、绿化率、停车位(机动、非机动)、幢数(层数)、户数
建筑设计(平立剖面图、房型图)
结构设计说明
环境设计说明
交通设计说明
供水、排水、供电、煤气、消防设计说明等
(3)用地预审报告
向房地局提交用地预申请表(领表)、营业执照、资质证书法人代表证书或委托书、项目建议书批复、原房屋土地权利人房地产权证、土地协议或批文、地块示意图及方案图。本报告有效期1年。
土地开发可行性研究范文3
【关键词】测绘；技术；方法
随着经济和社会的迅速发展，城市、交通水利基础设施等的建设、生态退耕及环境等问题的日趋严重，水土流失、沙漠化、冷浸、盐渍、不合理耕作方式等原因导致耕地数量不断减少，耕地质量不断退化；同时人口还在继续增长，人均耕地仍呈下降态势，人地矛盾日益突出。为了解决上述问题，保障耕地基本数量满足国家可持续发展的要求，实现耕地动态平衡，保证粮食安全和国家稳定，自2000年以来，国家有计划地、大规模地进行土地整治。我国当前开展的土地整治是指在一定的时间和空间限制范围内，通过资金、人力和物力投入，组织开展的田、水、路、林、村的综合整治。主要包括土地平整工程、农田水利工程、田间道路工程等，以达到增加有效耕地面积、提高耕地质量、改善农业生产条件和生态环境等目标的过程。
目前的土地整治实践所用基础图件获取方式大致有2种：一是直接利用土地利用现状图并经经过实地踏勘补绘变更内容；二是实地测绘地形图。第一种方式的图件往往是利用卫星图片调绘得来的地物与已有地形图经抽稀后等高线相叠加而成。这种图的比例尺较小，一般为1：10000，仅用于项目的可行性研究。由于第二种方式的图是实测，其现势性最符合土地整治规划的需要，可用于规划设计，但往往出现不知道该按什么规范进行施测的情况。目前大多数仅仅按1：2000的地形图测绘要求施测后，再缩编成1：5000的地形图。前者用于设计，后者用于规划。
一、控制系统的选择
1、坐标系统的选择
按现行工程测量规范规定，平面控制网的坐标系统，应在满足测区内投影长度变形不大于2.5cm/km的要求下，作下列选择：采用统一的高斯正形投影3°带的平面直角坐标系统；采用高斯投影3°带，投影面为测区抵偿高程面或测区平均高程面的平面直角坐标系统；或任意带，投影面为1985国家高程基准面的平面直角坐标系统；小测区或有特殊精度要求的控制网，可采用独立坐标系统；在已有平面控制网的地区，可沿用原有的坐标系统；厂区内可采用建筑坐标系统。
2、高程系统的选择
在已有高程控制网的地区测量时，可沿用原有的高程系统，当小测区联测有困难时，也可采用假定高程系统。为了能与项目可行性研究图件相一致，按以上原则选用高程系统时，应首选1985国家高程基准，如采用假定高程系统时，也应选一个在实地及可行性研究图上明显的点作为起算点，在图上图解该点的高程作为起算数据。
二、测图比例尺
合理安排测绘内容、测绘精度，使测绘成果既满足使用，又达到节约测绘费用的目的，就应确定好测图比例尺。地形图测图的比例尺，根据工程的设计阶段、规模大小和运营管理需要进行选择。测绘土地整治项目地形图的用途是用于总体规划和施工图设计，用于总体规划测绘应选择1：5000比例尺，用于施工图设计测绘应选择1：500或1：1000比例尺。因此从图的角度可选择测绘1：500或1：1000的地形图用于设计，将此地形图缩编成1：5000的地形图后用于规划。可按照现行的土地开发整理预算标准：项目的勘测费按不超过工程施工费的1.5%计算（项目地貌类型为丘陵/山区的可乘以1.1的调整系数），按此标准如以每公顷的工程施工费为3万元计算，每平方公里（建设规模面积）的勘测费为49500元，而这项费用的工作包含了勘察和测绘，即使把所有费用用于测绘，也不足测绘1：500或1：1000的地形图和缩编1：5000的地形图的费用。目前许多地方的作法为全区域测绘1：2000的地形图用于设计，缩编成1：5000的地形图后用于规划。可是用1：2000的地形图设计，土地平整工程量的计算误差较大，用此图截取的规划道路、沟渠的纵剖面图也不准确，导致预算工程量误差大和不能按纵剖面图施工。为解决上述问题，用于规划的1：5000的地形图，可采用在土地利用现状图上补绘变更的道路、水利设施和地类的方法得到。规划的土地平整区域的测绘应选择1：1000比例尺。规划的点状工程，如塘、提灌站、农桥、新农村建设区域应按1：500甚至1：200比例尺施测。规划的线状工程可施测1：500的带状地形图（或施测纵横断面图）。
三、测图内容
合理安排测绘内容可以减少测绘成本和时间。从土地整治地形测量的总体作用及服务对象来分析，其性质还是地形测量，包括大量地形地貌、地物等要素的测量。根据土地整治项目的要求，土地整治的地形测量内容应有所侧重。原则上与土地整理工作相关的测绘内容不能省略，相反则应尽量简化。土地整治的对象是耕地或可开垦为耕地的土地。因此测绘的重点是项目区内与建设规模相关的土地，与建设方案相关度不紧密的土地可降低测量精度。如：现阶段林地不是土地整理的重点，则在测绘林地时，地形测绘方面的内容可省略，仅测绘其，形成林地图斑即可，再如，经济欠发达的地区新农村建设不是土地整理工作的重点，测绘时，形成农村居民点图斑即可，而不反映房屋轮廓。因此在按现行工程测量规范和地形图图式测量的同时还应注意：①测绘范围内的居民点按村庄的外轮廓线测量，如有路、沟、渠经过村庄时要将它们测绘出来，居民点地类界以外分散的房屋则应逐个测量；②测绘范围内的较大面积的林地、园地、未开垦的草地、岩石砾地、坟地等仅测出界线形成图斑，图斑内标注地类符号；③道路除标注路面材料外，还应有代表性地标注路基宽度，对于道路较少的区域，宽度小的路也应测绘，农桥应标注建筑材料；④沟、渠、涵洞等水工建筑物应标注宽度、深度和材料，宽的水闸应注高宽及孔数，田间的小沟渠也应测绘，泉眼应标注枯季流量，以便于农田水利工程设计；⑤权属界线除图示规定的界线外，为更能详细表示权属关系，还应进一步测绘到村民小组界；⑥为表示相关关系，测图范围应测出有效范围一定的宽度。
四、结语
测绘工作是土地整治项目前期工作的重要组成部分，是进行土地整治项目规划设计以及施工放样和测绘竣工图的重要基础。合理确定测绘的控制系统、测绘精度和测绘内容以得到较好的测绘成果至关重要。
参考文献
[1]财政部.国土资源部.土地开发整理项目预算定额标准[M].北京中国财政经济出版社，2012：233.
土地开发可行性研究范文4
按照前述报告正文中应包含的内容，现将写作要点介绍如下。
（一）项目总说明
在项目总说明中，应着重就项目背景、项目主办者或参与者、项目评估的目的、项目评估报告编制的依据及有关说明等向读者予以介绍。
（二）项目概况
在这一部分内容中，应重点介绍项目的合作方式和性质、项目所处的地址、项目拟建规模和标准、项目所需市政配套设施的情况及获得市政建设条件的可能性、项目建成后的服务对象。
（三）投资环境研究
主要包括当地总体社会经济情况、城市基础设施状况、土地使用制度、当地政府的金融和税收等方面的政策、政府鼓励投资的领域等。
（四）市场研究
按照所评估项目的特点，分别就当地与所评估项目相关的土地市场、居住物业市场、写字楼物业市场、零售商业物业市场、酒店市场、工业物业市场等进行分析研究。
（五）项目地理环境和附近地区竞争性发展项目
这一部分主要应就项目所处的地理环境（邻里关系）、项目用地的现状（熟地还是生地、需要哪些前期土地开发工作）和项目附近地区近期开工建设或筹备过程中的竞争性发展项目予以分析说明。
（六）规划方案及建设条件
主要介绍项目的规划建设方案和建设过程中市政建设条件（水、电、路等）是否满足工程建设的需要。
（七）建设方式及进度安排
项目的建设方式是指建设工程的发包方式。发包方式的差异往往会带来工程质量、工期、成本等方面的差异，因此，这里有必要就建设工程的承发包方式提出建议。
（八）投资估算及资金筹措
这一部分的主要任务是就项目的总投资进行估算，并按项目进度安排情况做出投资分年度使用计划和资金筹措计划。
（九）项目评估基础数据的预测和选定
（十）项目经济效益评价
土地开发可行性研究范文5
关键词：经济分析；投资决策；房地产开发；项目投资
房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前，经过一定的分析，为项目投资者提供诸多方面的决策参考，如经济风险、运作方式等。同时，它也是房地产项目投资决策的重要根据，应该值得加以重视并研究。
一、经济分析的内涵剖析
第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。
第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述如下：首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。
二、房地产项目的投资估算
第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。
总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。
第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。
通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：
比价价格=■①
在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，Mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。
第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。
第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。
土地开发可行性研究范文6
【关键词】小城镇 集体建设用地 农村经济
一、基本概况
津南区位于天津市东南部，耕地22万亩，人口59万，辖8镇和一个办事处，173个行政村。2006年至今，津南区抓住加快滨海新区开发开放的历史性机遇，实施“东进、西连、南生态、北提升”发展战略，建设成为以先进制造业为主导、循环经济特色鲜明的新型产业区和宜居型海河南岸新城区。津南着力打造了8个新型城镇，启动122个村的整合工作，建设农民还迁楼1324万m2。7个示范镇全部初具规模，并推进经济园区、生活社区、海河教育园区联动发展，形成统筹协调、特色发展的现代化新型城镇体系。
二、提高集体建设用地集约利用率的具体措施
（一）“三区联动”推进集约利用
所谓“三区联动”，即加快示范工业园区、农业产业园区和农民居住社区“三区”联动发展，进一步壮大经济实力，使农民安居乐业有保障。党的十报告中明确指出要加大统筹城乡力度，促进城乡共同繁荣，形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农、城乡关系。按照国家建设城乡一体化的思路，天津市提出坚持以示范小城镇建设为龙头，依据“三区联动”的工作思路，从战略和全局的高度，为天津市津南区小城镇建设以及集体建设用地集约利用指明了方向。
津南区通过宅基地的建设，提高农民居住区土地集约利用率。这种新的宅基地换房模式变一家一宅的用地方式为多家一宅的用地方式，大大提高了农村居民点的集约利用率。从2007年至今，津南区农村居民用地面积呈正弦变化，主要原因是农村居民点通过宅基地换房住宅区域不断集中，由于城镇化水平的不断提高，城镇原有大量农村居民用地转化为城镇工业园区、公用事业用地，土地利用率提高。结合城镇化、新农村建设来看，这是今后津南区宅基地发展的必然趋势。
“三区联动”建设统一规划建设农村基础设施，按循环经济模式建设示范工业园区和农业产业园区，严格执行土地、能源、水资源综合利用及污染物排放控制要求，发挥产业集聚和生态效应，加快形成资源循环利用的产业链。
（二）构建“三位一体”发展模式，增强集体建设用地的可持续性
所谓津南区小城镇建设“三位一体”的发展模式，即小城镇建设过程中，根据不同区域土地资源的特点、农村居民点的利用状况和农民的意愿，从经济、社会、生态效益出发，考虑到经济发展的同时，兼顾农民生活水平的提高、集体建设用地集约程度的提高、生态环境改善的新型发展模式。
津南区小城镇集体建设用地集约化利用，会为当地区域发展带来良好的经济效益。具体体现在：首先，小城镇建设在示范工业园区发展高新技术产业，采取多项策略促进企业进行技术升级，加大对新产品的研发，提升市场竞争力。企业规模经济效益的实现不仅为小城镇建设带来大量的资金，并且也转移大量农村的富裕劳动力，扩大就业。其次，津南区土地集约化利用是建立在可行性的基础上，充分考虑土地承载力可行性、技术可行性、边际成本可行性。通过提高单位面积土地经济效益、城镇经济发展实力等经济技术指标提升小城镇土地集约化的经济价值。津南区与天津市农科所、天津农学院等高校联合，进行多项农产品深加工，利用小城镇与农村之间的距离和大量的廉价劳动力优势，降低农产品的生产成本，从而实现提高土地的产出效益及较高的附加值。
（三）政府与企业的联合运作与开发建设
在小城镇建设过程中，津南区政府授权委托土地开发企业，对小城镇建设中的集体建设用地土地利用实施管理、运作与效益评估，盘活效率低下的集体建设用地资源。土地开发企业开发小城镇建设具有以下优势：开发企业拥有一套完整的征地、拆迁、安置和市政基础设施配套工程建设的机制；具有经验丰富、核心竞争力的团队；具有较高的土地开发和小城镇建设、运营、管理能力；具有较强招商和资本运作能力；具有较强政策敏感性和风险防范、控制能力，从而使津南区小城镇建设及土地集约利用得以落实。
津南区政府与土地开发企业合作建设小城镇，发挥联合优势提高小城镇集体建设用地利用程度。首先，政府与企业共同研究土地资源的条件，并在介入土地一级开发时发掘有利的市场环境，土地征转、出让遵循价值规律，分析区域潜在的土地升值空间，加快区域经济发展及城镇化进程。其次，政府给予企业更多优惠政策，并在土地、规划、资金和税收等方面给予政策性支持。最后，政府与土地开发企业根据该区域土地利用现状，对其开发潜力、区域开发投资与效益进行分析，形成可研报告，政府解决企业评估中区域建设存在的问题。企业采用市场化的手段进行集约式开发，聘请专业施工队伍进行建设，施工过程中有专业机构进行监督，项目工程质量有保证。
三、津南区小城镇建设中的经验总结
（一）政策先行，为集体建设用地集约利用保驾护航
为保证津南区集体建设用地集约利用，津南区政府出台了各种有利政策为其保驾护航。
首先，根据当前集体建设用地现状，推行撤村建居工作，原有住宅建设沿袭旧的标准，布局杂乱，给津南区规划带来了困难。因此，区政府推行撤村建居政策，符合集体建设用地集约化利用的总体要求。在征地过程中将被征地农民居住的建设用地一并转为国有，通过招商引资等多种办法，依据规划发挥资源优势，建立各种产品加工基地妥善解决农民失地后的生存和发展。
其次，建立由区政府和区土地管理部门为核心的小组，负责土地集约利用项目实施全过程的组织领导和协调工作，严格按照土地利用总体规划、土地开发整理规划进行项目可行性研究和规划设计，形成总体规划、专项规划、规划设计相衔接的规划体系。在土地集约利用时严格按照建设项目管理的程序，强化项目的事前、事中和事后管理，并通过群众合法权益的保护，增进群众对土地开发整理工作的理解和支持，奠定土地开发整理工作得以顺利实施的群众基础。
第三，为了使土地集约利用有法可依、政策支持，津南区土地管理制度进行深化改革，以创新的思路，积极推进城市总体规划和农村土地利用总体规划的结合，形成结合的城乡一体化规划体系和格局。
（二）土地利用规划的统一性和连续性
津南区将城乡结合成为一个整体来规划实施，通过改变城乡结合部集体建设用地布局分散的现状，发展产业园区，集聚土地的规模效益，从而使土地的合理配置和城乡结合有效地促进经济的发展。同时，通过调整集体建设用地统一规划的布局，抓住企业“退城进园”的时机，将农民向城镇集中，农业高生态园集中，乡镇企业和个体私营企业等各项建设向开发园区和工业功能区等集中，提高土地利用率，使工业产业结构趋向合理化，使土地资源效益最大化，达到布局集中、产业集聚、用地集约的要求，达到了项目定区域、规划定空间、投入产出定面积的规范要求，从而促使城乡结合部社会经济的快速发展。
在对土地利用规划的连续性方面，将村镇规划纳入到津南区集体建设用地集约化利用的控规体系，与土地管理利用保持一定的连续性，加强土地利用总体规划和村镇规划的实施管理。城乡结合部集体建设用地利用规划，改变其布局不连续的状态，发挥土地规模效益，通过规划的连续性提高土地利用效率，合理编制小城镇集体建设用地土地集约利用规划，形成对于控规区内土地进行连续性分区管制的创新思路，对建设项目符合国家产业政策的闲置土地，可适当定延土地使用期限，对不符合利用总体规划的土地，易地调整用地或用途。
（三）注重建设资金管理，实现集体建设用地集约化利用的可持续
津南区在集体建设用地土地集约利用过程中，把资金管理与土地利用有效地结合在一起，使集体建设用地集约利用的资金利用有了保障。
首先，土地集约利用项目所需的资金量大，资金管理政策性强，政府有关部门出台的土地集约化利用整治项目资金管理规章制度，是土地集约利用资金的有效管理是工作稳定、健康、快速、发展的有效保障。同时对项目资金进行严格的监管，达到资金管理规范化、科学化、精细化。
其次，在资金拨付方面严格按照土地整治项目预算和进度执行。对项目资金设置专门账户进行单独的核算，并按规定处理好会计事项，确保项目资金核算的准确。在财务人员的业务素质方面，津南区小城镇建设不断提高财务人员的业务素质，财务人员严格按程序合理使用资金，并严格按照集体建设用地集约化利用专项资金管理与政府财政的轨道关联机制进行资金编制工作。
