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城中村改造的措施范文1
中图分类号：F290 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2015）013-000-01
纵观全国各地城市的发展模式，大致有三种：弃老城建新城，以老城为中心向周围发散拓展，或在无充分地域利用时，以城市包围农村。而最后一种也是全国各地城市发展的基本模式。这一模式在城市发展的过程中虽然起到了一些积极作用，但随着城市化进程的不断提速，城中村成为制约城市发展的瓶颈。而富平县县城成为兼容第一种和最后一种城市发展模式的典型代表，城中村问题层出不穷，改造成为必然。但是如何改造及改造资金何来则成为城中村改造顺利开展的瓶颈。
一、富平县县城城中村简要形成
富平县县城是以弃老城建新城，渐次包围莲湖村、杜村村，南韩村、皂角村等而形成的，这些村庄渐次进入城市，形成了“城中村”。这些城中村为城市提供了广阔的发展空间，在县城发展中的积极作用毋庸置疑，但其固步自封，各自为政的发展格局却严重影响了城市形象和城市品位的提升。
二、富平县县城城中村改造现状及存在问题
（一）城中村现状
这些城中村房屋建筑情况复杂：莲湖村（除去老城部分）多为老城搬迁户，基本没有土房，多以砖混和框架现浇为主，巷道相对较宽，但房屋布局个别地段还是有些混乱，死巷较多，加之该地段有县内最大的蔬菜集散地南关菜场。这样的布局确实有碍观瞻。杜村城中村多以砖房为主，建筑层数较低，一层、二层甚至三层均有，个别地段还有土房及无人居住的弃屋，整体质量较差，而且沿街布置，以杜村街为中轴，划分为南北两个地块。村中道路随意布置性大，有些道路仅有一米多宽，有些甚至是断头路。南韩村相对较好，但临街仅两三间宽的地方村民动辄盖十几层，从房建抗震角度讲，这些楼虽为框架混凝土现浇，但总体抗震性能较差。。皂角村因昌平公园东建目前牵扯拆迁面大，势必影响村庄整个布局，但皂角村相对杜村村和南韩村而言情况简单，该村布局为传统的东西走势，道路符合村级交通规格，需改造之处相对较少。
各村公共建筑设施和基础设施建设都相对薄弱。公共建筑设施如医院、电影院、博物馆之类的建筑不成规模，有些甚至缺失。三个城中村虽各有村级卫生室一个，但不能满足村民就医需求。影剧院随着网络的普及已失去它的应用价值，网络会所如蚂蚁、明疆等能基本满足年轻人的需求。杜村东街的老图书楼随着村民生活节奏的加快，形同虚设。基础设施更是薄弱不堪，大部分街道的污水管网不是铺设不到位，就是被淤泥堵塞，难以达到旱雨季排污排雨的要求，部分地段常有污水积留，此以杜村西街东口和南韩菜市场为代表。电力电讯设施多为地上架设，线网排列杂乱，犹如蛛网，过往车辆稍有超高，电线电缆就有被刮断的可能。有些路段有路灯设施，有些路段没有且为窄巷，为居民夜间出行造成不便，
城中村的建筑外立面均不统一，高低不同，且风格迥异，使得整个城市表情杂乱。且村中基本没有地标性建筑，多得是现代的高楼大厦镶嵌期间，缺乏地域特色。地表绿植除主干道由政府统一规划，其他街巷都是各自为政，苗木品种繁杂，缺乏特色，观赏性极差。
（二）城中村改造存在的问题
一是城中村改造共涉及7个村，1.32万人，量大面广。且多在城市中心地带，操作起来很是棘手。
二是村民依托地理区位优势，多在临主街建设高层建筑，以达到高出租高回报。南韩大街两边即是南韩村民盖的高层，层数差异很大，三至八九层均有，且外墙饰面不统一，有碍观瞻。而城中空心率则较高。
三是改造成本偏高，投资回报过低。政府虽多次将城中村改造纳入议事日程，但由于政府在城市基础设施方面欠债过大，加之拆迁安置成本过高，城中村改造方案一直被束之高阁，房地产开发商也因巨额投资回报偏小鲜有涉足。
四是采用何种改造模式和改造主体以降低改造所需资金值得商榷。城中村改造不能照搬其他县市的模式，要集思广益，因地制宜，设计好各村的改造方案。避免村民与政府的对立。
五是城中村现有土地属集体所有，加大了改造程序及相关优惠政策的运作风险。如何转制土地为国有使开发合理化，以及以何种模式进行出让降低开发成本使开发商敢于担责进行改造值得商榷。
六是拆迁补偿安置问题。这几个城中村村民大都以出租房屋和做小本生意为生，若补偿达不到村民的心理预期，拆迁改造工作将无法开展。另外，若改造完成，安置选房也成为争议焦点。
三、富平县城中村改造瓶颈问题解决措施
城中村改造要顺利进行，就必须解决资金问题，如何筹措资金就成为制约城中村发展的瓶颈。富平县城中村改造筹资融资可从以下几个渠道着手。
一是由政府通过财政融资或预留土地出让金，将易于拆迁的由政府牵头、垫资先期进行改造，做好拆迁安置补偿工作，使村民和隐形投资商看到城改的前景可期，增加有形和无形资本，为后期大面积拆迁做好准备。
二是由开发商先期投入改造资金进行房屋拆迁和安置补偿。这一模式村集体要协助开发商确保拆迁、回迁安置无任何纠纷发生。在项目建成后，双方可按成各享房地产开发收益分成。这种模式开发商风险较大，村集体可以说是坐收渔利。
三是由村委会牵头，由村民自筹资金进行改造。此种改造模式可以调动各方面的积极性，充分利用民间闲散资金，实现城中村改造的目的，也能极大的减轻政府改造建设的资金压力，又能避免前两种模式在拆迁中遇到的种种阻力。此种模式可以大力提倡。
四是利用当前关键时节，分析中省投资信息，力争多项目列入中省盘子，用项目争取资金，项目富余资金可纳入城改预算。争取中央棚户区改造资金和省级财政补助就是不错的选择。
四、结语
城中村改造无论采取何种筹资模式，政府都应时刻处在指导地位，进行市场运作，采取科学规划、综合改造、村民自愿、因村制宜、村民利益及安置优先的原则，积极稳妥推进城中村改造工作顺利进行。
城中村改造的措施范文2
中图分类号：TU723.5文献标识码： A 文章编号：
合理控制项目工程造价是指在项目工程建设的各个阶段中，依靠科学的计算方法和实际的工程计价，合理的确定投资、设计、施工、竣工和结算阶段的造价。控制电力项目工程的成本是指项目招投标、设计、决策、施工阶段，通过一些科学措施把电力项目工程建设造价控制在其批准的费用限额内，并及时纠正各种偏差，促进电力项目工程能够在财力、物力和人力的电力工程项目管理，保证企业获得良好的社会和投资效益。
1、电力施工企业工程造价管理中存在的问题
目前，我国电力工程造价管理贯穿于整个电力工程的生产过程中，从工程决策阶段开始一直到工程施工阶段结束为止，因此造价管理是一个多阶段、动态管理过程。1.1 电力工程设计阶段是造价管理一个非常重要的管理阶段。设计阶段既是控制电力工程造价最有效的阶段，也是最难以控制的阶段。首先，设计是一项创造性的劳动，建筑物既是物质产品，也是精神产品，其设计质量受到设计者主观因素的影响，如设计者的技术水平、知识结构、经验、爱好习惯、风格等都对设计质量产生一定的影响。其次，设计质量的好坏很难用一个尺度去度量。尽管如此，设计成果的优劣还是有一个客观的标准，即是否满足了功能要求，是否有效地控制了工程造价。
1.2 电力工程招投标最大的特点是遵守《招标投标法》，引入市场竞争机制，实行公开、公平、公正的原则，让各个投标单位站在同一标准下，通过各自的投标报价、工程的施工方案以及企业的综合实力获得工程的施工权利。因此，招投标阶段造价管理特点就是竞争，招标单位在众多的投标单位中选择具有价格优势、企业综合实力强的队伍中标。但是，由于电力工程本身专业性质较强，电力工程的施工企业均为电力行业内部施工企业，因此在电力工程招投标阶段存在行业垄断，地区封锁，缺乏公平竞争的机制，使得工程招标流于形式，令人遗憾的在招投标过程中出现明招暗定、条子工程、领导工程等不公平竞争现象。
1.3 施工阶段是电力工程实体实施阶段，也是工程建设中花钱最多阶段。施工阶段的特点是可控周期长，控制面广、费用支付划分点多，造价是动态控制。在这个阶段，建设单位与施工单位围绕着合同开展工程建设工作，在合同范围内明确工程设计变更和工程索赔界限和内容。由于电力工程施工条件复杂，影响因素较多，工程变更难以避免。工程变更既有建设单位原因造成，如建设单位要求对设计的修改、工程的缩短等; 也有监理和设计单位造成的工程变更，如监理对施工顺序提出改变、设计对设计图纸的改变等; 也有承包单位造成的工程变更; 还有自然因素造成的工程变更。
2、改善电力工程造价管理与控制的对策
2.1明确决策，合理确定电力工程建设规模和成本在电力建设项目投资决策阶段，对建设工程造价和项目建成后的经济效益，有着决定性的影响。因此，投资决策阶段是控制工程造价的重要阶段。在前期工作中，项目法人要深入细致地搞好调查工作，充分考虑工程项目对社会和环境的影响情况，加大工作的深度和广度。可行性研究报告要进行多个厂址建设方案的技术经济比较，选择技术上可行、经济上合理的建设方案。
2.2加强对项目设计阶段的控制合理进行工程设计项目一经决策，设计就成了工程建设和控制造价的关键。设计质量和功能是否能满足使用要求，不仅关系到建设项目一次性投资多少，而且影响到建成后的使用效益。先进的技术、合理的设计不仅能使项目建设缩短工期、节省现时投资，而且能降低今后的生产成本、经营费用，提高长远效益。设计方案优化可采用价值工程分析法，在满足功能或尽量提高功能的前提下，尽量降低成本。
2.3严格控制工程实施，依法进行严密控制（1）严格按基建程序办事， 加强电力建设工程的合同管理。首先要加强开工前的准备工作，项目法人应严格按基建程序办事，选择适当的工程开工时机，以利于建设资金的合理安排和工程的顺利进行。工程开工时，建设项目法人及开工报告已经批准、项目已纳入国家基本建设投资计划，建设场地“四通一平”工作已完成、图纸已会审并进行了设计交底。在签订执行合同时，要在工程承包合同中明确约定合同双方的权利和义务，对工程项目造价影响的变动因素进行详细而周到的约定，对设计变更和索赔的结算处理有明确的说明，避免合同执行中出现纠纷，结算时出现麻烦。（2）加强设计变更的审查。一个庞大的建设项目，设计变更往往不可避免，但应加强设计变更管理，尽量降低由此引起的经济损失。设计变更包含由于设计工作本身的漏项、错误或其他原因而修改、补充原设计的技术资料。设计变更应尽量提前，变更发生得越早损失越小，反之越大。尽可能把设计变更控制在设计阶段初期，特别是对工程造价影响较大的设计变更， 要先算账后变更。严禁通过设计变更扩大建设规模、增加建设内容、提高建设标准。（3）加强设备和材料的采购管理，合理安排资金使用。在电力建设工程造价中，设备、材料占很大的比例，为了有效地控制和降低工程造价，要加强设备、材料采购管理。对于设备和材料的采购，要加强信息管理，及时、准确地掌握材料价格信息、市场供求动态，货比三家，择优选择；做好主机和大型辅机设备的招投标工作并严格执行供货合同。对于工程材料也要按工程进度有计划地购买，以缩短材料储备时间和对资金的占用时间，减少建设期间由于筹措资金而发生的利息支出。
2.4推行项目法人制，加强工程建设的全过程管理要推行项目法人责任制，由责、权、利统一的项目法人从工程前期到后期进行全过程管理。在推行项目法人责任制管理过程中，应选拔高素质的项目经理，并建立一个强有力的项目管理班子，这是控制工程造价的关键。
结束语综上所述，电力建设工程项目的投资一般比较巨大，对工程的造价控制影响因素很多，这样很多影响因素使得项目工程已经成为一个比较复杂的系统工程，我们必须做好控制电力建设项目工程造价的各个方面，才能真正有效保证投资双方的经济相应。
参考文献
城中村改造的措施范文3
【关键词】内控审计；城中村改造；运用
随着中国经济稳步进入了新常态模式，城镇化建设也到了如火如荼的地步。全国各地城镇化都在高速发展，城中村改造也成为了各级政府的一项重点工作。然而随着城中村改造的步伐加速，我们经常在各种媒体上看到城中村改造过程中出现的极端事件，暴力拆迁事件层出不穷，违规拆迁屡见不鲜，自焚乃至以命抗拆的现象时有发生，这就聚焦了一个全社会关注的问题――城中村改造的规范运作问题。
一、城中村改造中的问题及分析
在城中村改造中存在的主要问题有加盖、赔偿不能达成一致、违法拆迁、扬尘、安全事故、质量问题、延期交房、回迁安置问题等，造成上访频次高，群访社会负面影响大，究其原因，主要有以下几点：
1.城中村改造主体文化理念存在着业绩观、形象观的问题，没有将百姓利益放在首位。
2.城中村改造过程中运营不规范，拆迁评估监管不力，拆迁安置程序混乱，监督公示不到位，造成了各种违法拆迁等负面社会现象的发生，以至于百姓利益受损。
3.城中村改造中管理体系不健全，管理制度和业务流程不全，内部控制等管理工具缺失，是造成城中村改造出现问题的主要成因。
4.城中村改造过程中的监督控制缺失，缺乏第三方的监督，相关信息渠不畅通也是造成上访的原因。
二、如何解决城中村改造的问题
如何规范城中村改造业务？如何解决在城中村改造过程中出现的突出问题？内部控制审计就提到日程上来。
1.开展城中村改造内部控制体系建设
在城中村改造过程中，由于涉及面广，涉及部门多，各业务流程接口以及相关政策都存在缺乏统一标准的问题，因此规范城中村改造工作，搭建内部控制体系，加强内部监管，通过对内部控制体系的审计，促进整个城中村管理体系的提升就成为规范城改业务的关键。
（1）内控体系建设基础阶段
组织架构上设立内控工作领导小组与内控推进工作小组直接对内控工作领导小组负责，保证了内部审计的独立性。通过编发《内部控制审计制度》等相关内控管理制度，赋予内部控制推进工作小组人员开展城中村改造内部控制体系建设及开展内控审计的权力。
内控推进工作小组通过开展城中村改造过程中各部门以及城改工作小组的权责界定、做好各部门管理制度、城改业务流程的梳理工作，理顺单位内部层级之间、部门之间的权责；实现制度无遗缺、无重复。
（2）内控体系建设搭建阶段
针对单位在城中村改造过程中宅基地审核、动迁评估、收房拆除、财务审核、接待等各业务层面的风险识别、评估和应对措施的制定，对城中村改造过程中各业务的全流程风险进行定性定量，建立有效的防控措施。
（3）体系推广实施阶段
对城改内控体系进行测试、改进和推广实施，通过测试改进使城改内控体系紧贴城改业务实际，达到可操作、能执行的目的，通过推广实施使城改内控体系融入日常经营管理活动。
（4）评价与持续优化阶段
针对已运行的城改内控体系，进行自我评价和持续优化。通过实施该阶段工作实现对风险的动态管理，对内控体系的持续优化、对城改内控运行的跟踪督导，保证城中村改造内控体系落地。
2.如何在城中村改造过程中运用内控审计
在开展内部控制审计时应遵循有效性、全面审慎性、独立性原则，在实施城改内控审计过程中对被审计部门内控制度的健全性、合理性及内部控制过程的有效性进行测试与评价。
（1）明确城改内部控制审计范围及重点内容
城改内控审计范围主要包括了城中村改造的控制环境、风险评估、控制活动、信息及沟通、监督五个方面，同时重点关注宅基地审核、动迁评估、收房拆除、财务审核、接待主要业务流程，使得审计内容贯穿于主要的经营活动中。
①城中村改造的控制环境包括了城改的治理结构和议事规则、组织结构及权责分配、内部审计、人力资源政策、城改理念、文化等。重点审计方向是城改治理结构是否完善、“三重一大”决策制度是否落实、政策宣传及宅基地审核等业务小组岗位职责是否明确；人力资源结构是否合理、引进开发与使用退出环节机制是否健全；城改过程中的社会责任是否履行，包括工程建设安全生产、安置房质量控制、治污减霾措施是否得当；城改中是否以阳光拆迁、法制拆迁、和谐拆迁为主题文化开展相关工作。
②城中村改造的风险评估主要包括识别和分析影响城改目标实现的各类风险、对城中村改造业务流程进行风险评估、及时调险应对策略，建立城中村改造风险管理体系。重点审计城改各业务环节中风险是否被准确识别并制定相应应对策略。
城中村改造的措施范文4
一、指导思想
以市委《推进城乡一体化发展工作纲要》和《长沙市城中村改造工作方案》为指导，以建设和谐社会、实现被拆迁地区村民与城市居民生活和社会管理无缝对接为目标，依法依规，分类指导，逐步推进，实现“三个转变”：即农村村委会转变为社区居委会（撤销农村村委会，按照规划设立社区居委会）、村民转变为市民。
二、工作目标
通过3年努力，促进符合村改社区条件的村明晰资产产权，组建股份制企业；将村改社区村民的农业户口改登为城市居民户口；依法撤销村民委员会，按照规划组建社区居民委员会，并逐步将村改社区中转变为城市居民户口的人员纳入城市社会保障体系；按城市规划和建设的标准及要求，改善村改社区地区的公共设施，建设新型城区；按照城市管理规范要求，提升城市整体功能。
三、基本原则
（一）规划先行，合理布局
城中村改造必须先根据路网规划、产业布局、人口分布、人文特点因地制宜制定社区布局规划，打破原有村级管理地域界限，设置新的城市社区。
（二）改制先行，改造跟进
城中村的改造必须先进行清产核资，实行集体资产股份化改造，成立户口村民为股民的公司制运作的现代企业，在此基础上再进行社会职能与企业职能的分离，以实现城市管理的有效对接。
（三）试点先行，逐步推广
城中村改造应选择具有代表性的、条件比较成熟、管理较为规范的村先行分类试点，在取得经验的基础上，及时调整政策，改进工作方法，再逐步进行推广。
（四）统一政策，分类指导
城中村改造应根据市出台的统一政策，由区和街道指导试点村根据具体情况制定改造方案，报市“城中村”改造工作领导小组办公室审核后实施。
四、工作步骤
（一）调查摸底阶段（今年3月—9月）
l、开展城中村改造工作调研，对我区城中村土地、资产情况、负债情况进行摸底分类，将城中村改造工作面临的困难进行分类整理。探索集体土地在“城中村”改造中的特殊政策和措施。
2、在市“城中村”改造工作领导小组办公室指导下制定《芙蓉区城中村集体资产管理办法》；组织开展“城中村”集体土地、集体资产清产核资工作，监管集体资产的处置和负债行为；制定“城中村”改造后的社区总体布局规划。
（二）试点阶段（今年10月—明年6月）
1、根据村级人口规模、土地存量、村民安置方式、资产股份化程度等指标，选择马王堆街道新桥村作为试点村，根据市政策文件制定试点村“城中村”改造具体实施方案，报市“城中村”改造工作领导小组办公室审核后实施。
2、在市“城中村”改造领导小组指导下，将集体资产评估量化、集体资产股份化、土地性质转换、房产确权登记和户籍转换作为工作重点，做好撤销村委会机构和组建社区居委会的工作，确保实施城市化管理后的社会保障、计生、教育、环卫、就业等配套政策的平稳衔接，及时协调解决政策执行过程中遇到的具体问题。
3、对试点情况进行书面总结和综合评估，初步形成我区“城中村”改造模式。
（三）推广阶段（明年7月—年12月）
1、完善各级各部门联动机制，划定推广范围，进一步强化“城中村”综合改造工作措施，制定推广工作目标和工作计划。
2、加大政策宣传、人员培训、分类指导力度，全面动员，积极稳妥地推进我区“城中村”改造工作。
五、保障措施
（一）加强领导
成立长沙市芙蓉区“城中村”改造工作领导小组，李蔚同志任组长，涂文清、彭再魁（常务）、严国益、王清华、刘熙宇同志任副组长，领导小组下设办公室，张勇同志任办公室主任，并分别从农林水局、民政局、国土分局、建设局、人防办、相关街道等单位各抽调一名工作人员采取集中办公的方式开展工作。办公室下设土地房产组、公共事务组、产权改制组、综合协调组等四个工作组，负责“城中村”改造过程中的具体事务。马王堆街道、东屯渡街道和东岸乡参照区政府模式成立相应的领导机构，建立专职工作班子。
（二）明确分工
城中村改造的措施范文5
今天召开的这次会议，既是一次观摩会、交流会，也是一次汇报会、推进会。主要任务是对我市“城中村”改造工作进行回顾总结，肯定成绩，查摆不足，进一步解放思想，破解难题，推动“城中村”改造工作健康有序地开展。刚才，我们参观了长葛市坡杨村、许昌县武店村、东城区十里庙、大坑李的建设拆迁现场；长葛市、许昌县、魏都区、开发区、东城区的负责同志汇报了“城中村”改造工作，总结了成绩，找出了问题，提出了对策；市规划局、国土局、财政局、建委就如何服务于城中村改造作了表态发言，讲得都很好。从总的情况看，全市城中村改造工作自启动以来，势头很好，基础很实，富有成效。为了强化措施，加大工作力度，加快推进速度，确保全市“城中村”改造工作健康有序、扎实有效地开展，下面，我讲三点意见：
一、肯定成绩，正视问题
今年2月份全市城中村改造全面启动以来，取得了实质性进展。城中村改造是一项新的工作，没有成功的经验去遵循，外地的一些做法也仅仅是借鉴，大家在这种情况下，勇于创造，大胆实践，探索了不少好的做法和经验，主要有四个方面的特点：
（一）坚持了规划引领。五个县（市、区）严格按照《许昌市区城中村改造工作的意见》要求，坚持城乡一体，规划先行，充分对接，选好切点，扎扎实实地做好规划的前期工作，努力从“四个有利于”出发进行规划，即有利于城市总体规划的实施，有利于提升城市的整体功能，有利于集约、节约利用土地，有利于改善市区居住环境。目前，市规委会已批准城中村改造控制性规划17个(其中许昌县4个、长葛市1个、魏都区6个、东城区5个、经济开发区1个)，批准了4个修建性详规（其中东城区1个、许昌县1个、魏都区2个)。这些单体规划与总体规划相符合，与城市发展相融合，达到了质量高、标准高、可行性强，得到了规委会成员和社会各界的一致好评。
（二）做到了试点先行。按照试点先行、有序推进的原则，市区和推进区范围内的五个县（市、区），共确定了7个市级城中村改造试点。目前，7个市级试点“城中村”有4个已确定了投资开发商或达成了开发意向，许昌县武店、长葛市坡杨已开工建设。与此同时，探索形成了一些好的改造模式和工作经验，如许昌县武店村采取“村企共建”的模式，由瑞贝卡公司投资8000万元对村庄进行改造，村庄腾出的土地用于企业发展；长葛市采取“政府主导”的模式，由政府控股的丽园公司作为坡杨村改造的建设主体，通过土地经营来筹措建设资金。
（三）发挥了政府主导。作为一项新的工作，5个县(市、区)都采用了政府主导、市场运作、社会参与的模式，即政府制定规划、组织招商；在拆迁补偿、群众安置方面，坚持群众利益最大化，规定必须先安置群众，后开发建设。在建设用地上，坚持以招拍挂方式供应土地，阳光操作。同时为维护好开发商的利益，各县(市、区)都在政策许可的范围内制定优惠措施，尽量让利于开发商。由于政府主导作用发挥得好，促进了城中村改造工作的健康、良性发展，促进了社会稳定。
（四）兼顾了各方利益。城中村改造在维护社会公共利益的同时，对开发商给予让利，出台了优惠政策。对群众的利益全力维护，充分尊重了群众的意见，力求让群众满意，东城区在这方面考虑得比较到位。其他县（市、区）的同志，包括主要领导、分管领导、基层的同志大都能够深入一线，到群众家里进行政策宣讲，靠扎实细致的思想政治工作，调动了群众参与城中村改造的积极性。
在肯定成绩的同时，还必须清醒地看到，我市城中村改造还存在着一些矛盾和问题，影响着工作的整体推进。主要表现三个方面：一是思想不解放，畏难情绪大。有的认为旧城区和“城中村”改造任务，时间太紧、任务太重、困难太多；有的认为政府的条条框框多，优惠政策少，自给的少，工作不好推进。同时由于宏观调控，紧缩银根，房地产市场进入低迷时期，这也给城中村工作带来了一些难题。二是招商引资推介不力，成效不大。尽管同志们想了很多办法，走出去，请进来，也参加各种洽谈会，但是，7个试点村仍有3个未确定投资开发商。三是基础工作相对滞后，进展不平衡。规划审批、招商引资、拆迁安置、开发建设等相关工作不能协调推进，5个县(市、区)的整体工作存在差距。这些情况和问题,必须引起我们的高度重视，在下一步的工作中认真采取针对性的措施加以解决。
二、提高认识，坚定信心
城中村改造是改善人居环境、提升城市品位、推进城镇化进程的必由之路，也是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障，更是以人为本、科学发展、构建和谐社会的强力举措，可以说是民心工程、德政工程、千秋工程。在下一步的工作中，还需要从三个方面进一步提高思想认识。
（一）要从加快推进城镇化的进程中，进一步增强“城中村”改造的责任感和紧迫感。党的十七大报告指出，要坚定不移地走中国特色城镇化道路。推进城镇化进程既要扩大城市规模、扩大城区面积、外延式发展，更要提升城市内涵、建设紧凑型城市，对“城中村”进行改造，就是加快城镇化进程的一项重要工作。目前，全国、全省各地都在抢抓机遇，大规模、大力度进行旧城区和“城中村”改造。就许昌市来讲，外环路以内城中村有61个、人口13.7万人，推进区的城中村61个、人口9.5万
人，两者加在一起有122个城中村，人口23.2万人，占地5万亩，其中安置用地2万亩，可以腾出3万亩建设用地，13.7万人通过身份置换，改为城市居民，不仅如此，我们还可以通过集约、节约用地，腾出来土地进行建设和开发。所以，从这个意义上讲城中村改造就是推进城镇化进程的一个重要内容，从这个角度上讲就需要增强紧迫感和责任感。
（二）要从顺应广大群众的迫切愿望中，进一步坚定“城中村”改造的信心和决心。城中村规划管理无序，布局结构混乱，基础设施缺失，环境卫生、消防安全等问题突出，极大降低了居民的生活质量，破坏了城市整体面貌和形象。城中村改造符合我市城市发展的实际需要，也符合人民群众的愿望要求。随着我市城镇化进程的不断加快，广大群众对城中村改造更加关注，更加支持、更加期盼。近年来，不断有市民群众通过写信或市长信箱等多种方式反映加快城中村改造改善居住环境的诉求。这些情况都进一步说明加快城中村改造步伐，符合民意，顺应民心。这项工作既有政策机遇，又有群众支持，可谓天时、地利、人和。我们一定要抓住机遇，坚定信心，毫不动摇地把这项工作一抓到底，抓出成效，让广大群众深切感受到了城市改革发展和文明进步带来的实惠。
（三）要从不断解放思想中，进一步增添“城中村”改造工作的动力和活力。五个县(市、区)要以正在开展的“大力弘扬许昌精神,推动新解放、新跨越、新崛起”大讨论活动和即将开展的深入学习贯彻科学发展观活动为契机，继续解放思想，努力打破陈旧的思想观念，在城中村改造资金、土地拆迁“瓶颈”问题上，吃透上情、把握政策，吃透外情、借鉴经验，吃透下情、顺应民意，选准平衡点，抓好结合点，难中求解，特别是在拆迁上、在资金上、在土地上要创造性地开展工作，推进“城中村”改造工作顺利进行。对于拆迁安置工作，要向群众反复宣传早改早拆早主动、早受惠的道理。新颁布的《循环经济法》将对整个城市规划建设工作、特别是拆迁工作产生重大影响，拆迁成本将更大。
三、精心组织、有序推进
城中村改造工作作为全市的一项重点工作，总体要求是：坚定信心，规划引领，因村制宜，破解瓶颈，全面加大城中村改造工作的力度。具体有6个方面的工作。
（一）规划引领，扎实推进。各县（市、区）要坚持把规划作为“城中村”改造建设的“龙头”，用规划引领改造，用规划控制建设。要吃透情况，充分论证，认真扎实地做好前期工作，决不能大而化之，搪塞应付；要把先进的理念、外地的经验、当地的特点融入规划之中，高标准、高起点做好做实各项规划。要坚持大规划、大统筹、大建设的理念，这方面长葛市的坡杨村、许昌县的南湖新天地做得很好。要处理好三个关系：一是城中村改造的建设规划与产业发展的关系。要科学合理地布置第三产业、特色街道，尤其是魏都区洞上村和俎庄村，要布局一些商业网点，服务群众，完善功能。二是鼓励高层住宅与兼顾群众愿望的关系。对于主要地段、标志性地段鼓励建高层，对于群众安置地段也可以建设多层住宅，适应老百姓的生产和生活需求。三是住宅建设与基础设施建设的关系。既要把房子建起来，又要规划好小区内的基础设施，如：强电、弱电、给水、排水等。要切实严格把关，提高效率，搞好服务，真正做到符合规划的快办快批，违背规划的不予批办，这样才能充分发挥规划的引领作用，切实维护规划的严肃性和权威性。
（二）多方筹资，破解瓶颈。对于破解资金难的问题，一是靠项目推介吸引投资业主。各县（市、区）要认真组织编制招商文件，利用中央、省、市三级媒体进行大张旗鼓地宣传，突出本地特色，讲清区域优势，讲明优惠政策，吸引全国各地有实力、信誉好的开发商关注许昌、投资许昌。要精心组织推介活动，起点要高，规模要大，效果要好。花博会期间，可组织一次城中村改造项目推介活动，5个县（市、区）可以分散搞，市里也可以组织协调联手搞。二是靠优惠政策让利投资业主。目前，受银根紧缩、房地产低迷的影响，房地产开发商对城中村改造这种投资大、回报周期长的项目投资热情不高。各地要借鉴珠海、合肥、郑州等地的成功经验，制定优惠政策，积极引进市内外实力强的业主参与老城区和城中村改造。最近，省建设厅制定的《关于加强城中村改造工作的指导意见》，对老城区和城中村改造的优惠政策作了进一步的明确。各县（市、区）、市直各部门都要深入研究，需要政府给的政策一定要给足，政府已有的优惠政策要用好。三是靠扎实工作留住投资业主。各项工作要考虑周全，做深做细，特别是对那些有投资意向的开发商，要盯死、盯牢，通过落实优惠的政策把开发商留得住。各有关部门要服务好，切实为“城中村”改造创造宽松环境。
（三）因村制宜，善于创造。无论是城中村，还是城郊村，都有自身的优势，要结合实际，积极探索多元化投资模式。一是政府统征储备模式，即由政府将“城中村”集体土地统一征收为国有土地，对“城中村”进行拆迁改造，对拆迁户进行妥善安置，腾出土地的收益用于弥补“城中村”改造支出。二是市场开发运作模式，即由开发商融资改造，政府主要负责编制控制性规划，对改造项目用地进行“招拍挂”以及为开发商提供环境保障。三是社区自主改造模式，即对经济条件比较好、村民比较富裕的村庄（社区），由社区自行或与居民入股联营的方式组建经济实体联营联建，政府进行指导协调，相关部门依法监管，搞好服务。四是“村企（村园）共建”模式，即由企业（园区）出资对村庄进行改造，村庄腾出的土地用于企业（园区）发展。这一模式可用于推进区内的工业园区、物流园区、科技园区、生态园区及附近的村庄。五是“土地整理”、“村庄整治”、“腾村换地”模式。这种方式是国家政策支持的项目，比较适宜于离城镇和交通干线较远，土地商业开发价值不大的村庄。当然，在工作实践中，远不止这几种模式。总之，各地要多动动脑筋，多想想办法，因村制宜、大胆探索、善于结合，在资金筹措多元化、资金利用市场化、基础设施社会化上找出路，只要模式选准了，路子也就选准了。
（四）抓好典型，示范带动。20__年市政府确定了7个试点村，列入了《20__年许昌市城建重点项目
计划》。在试点的过程中，要尤为注重把试点做成示范，在操作程序、开发模式、规划、用地、群众安置等方面，积累经验，以点带面，积极推进。要抓好私搭乱建的专项治理，各级政府要采取切实有效措施，严肃查处，坚决制止“城中村”私搭乱建行为，发现一起拆除一起，决不姑息，维护“城中村”改造的正常秩序，要通过“城中村”专项治理为引进业主、降低拆迁改造成本创造宽松环境。
（五）以人为本，和谐建设。城中村改造的主要目的是为群众提供一个良好的居住环境，整个改造过程中都要把以人为本、和谐建设贯穿始终，通过妥善安置群众，确保顺利拆迁、确保城中村改造顺利推进，真正做到“住得起、住得好、能就业、有保障”。现有的房屋拆了到哪里去住，住进新房后群众生活如何保障,要逐家逐户逐人统筹安排好。否则群众有后顾之忧,拆迁工作就不可能顺利进行。截至目前，市区已拆迁了34. 7万平方米 ，其中东城区拆迁32. 7万平方米 。东城区拆迁工作进展快，群众愿意拆，关键是拆迁补偿标准合理，群众过渡安置给予补贴,群众今后生活有保障。要继续在完善配套政策、保障群众利益上下功夫。具体来讲：一要完善社会保障制度。劳动、民政部门要借鉴先进地区经验，结合我市实际，对改造后的居民社会保障问题尽快拿出具体意见，在政策允许的范围内，可按比例拿出一定的土地出让收益，对失地居民进行一次性补贴，解决好居民老有所养、病有所医等问题。二要强化就业及培训。劳动部门要依托各种载体，加强劳动技能培训。要充分发挥我市工业基础好、企业多，特别是推进区工业集聚区建设即将形成规模的优势，有针对性地制订培训计划，实现农民就近就业、就地就业。三要夯实村组集体经济，增加农民收入。城中村改造过程中可适当补偿经营性商业用房，由村、组集体经营，收入用于保障农民今后生活。要积极引导群众采取土地入股的形式，支持产业发展，促进农民增收。
城中村改造的措施范文6
[关键词] “城中村” 商业形态 更新研究
一、“城中村”商业形态的特点
1．具有“城中村”特色的商业服务设施
在“城中村”中，主要存在的是自发形成的商业服务设施，很少甚至没有公共的文化娱乐服务设施。以沿街小商铺为主要模式的商业街在“城中村”社区空间中占有重要的地位，活动中心自然呈现出带状分布特点，并具有很强的灵活性和自发组织功能，是“城中村”商业服务的特色。表现有：
第一，很容易改变经营内容，比如说卖饰品不景气，过一段时间可能要卖百货；
第二，商铺很容易易主，今天这个老板在这经营，明天可能就换作另外一个生意人；
第三，如果现有的门面房不能满足需求，那么会有新的临街住宅改造成门面房，但如果大家都不在此开店的话，就会作为住房租出去。
第四，由于“城中村”缺乏公共开放空间，街道便承载了社区中心的大部分功能，并成为村民聊天、休闲、散步的场所。
2．人口组成情况
在对西安市“城中村”调研中，发展成熟的“城中村”外来人口都是本村村民的几倍。如地处西安南二环边缘的草场坡村，其中本村村民约占总人数的20%，租住的外来人员占80%。其成员组成如图1所示。
3．商铺租金情况
“城中村”主要交通道路的人流量相对其他位置的人流量要多，相应的租金也有差别。在草场坡村通向村口的主要街道，一间15平米左右的商铺，近几年一直保持月租金1000的状况承租。位置稍差的街道商铺基本在600-800左右。在大明宫家居城附近的东木塔寨村，一间房达到月租2000元，村民一个月单靠房租收入上万。
可以看出，处于位置优越的地段，不仅保障房子出租率，也能使其中的商铺价格一直保持较高的水平，最大限度地保障房东收入。
4．商铺形态
“城中村”中的商业大多都是“前店后居”、“下店上居”的形式，而且几乎都是自发形成的。
从“草场坡村”调研中可以看到，一条主要街道的54家商铺中，有48家是属于商住混合型；另外一条主要街道的44家商铺中，有37家属于商住混合型。但是，这样的状况并不是事先考虑到商业需求而设计的，基本上都是根据村民的需要自己改造。村民根据自己家里住宅的布局，将底层的房间打开作为门面房，形成“前店后居”、“下店上居”的居住模式。
5．商铺经营种类齐全
商业服务项目种类全，数量多，在这些项目中，餐馆及食品店、日用品商店、所占比重较大。由于这些商业服务设施以私人经营为主，规模较小、任意性、变动性很大。
二、“城中村”商业存在的问题
“城中村”商业形态由于缺乏统一的组织规划而呈现出一种无序状态，形态纷杂，主要以零售业，服务业为主，商铺形态不固定，流动性大，但是能够满足居于其中人群的基本生活需求。但从商业功能，环境状况和规划状况方面分析，还存在许多问题：
1．商业功能不全面
“城中村”商业种类繁多，商业气息浓厚。外来商业介入快、自由灵活。但是功能不全，一些商业活动介入困难。由于租金税费等问题，导致许多低利润的商业服务项目无法进入。特别是新鲜蔬菜、再生资源回收等基本生活服务需求，在“城中村”社区内不能得到满足。
2．环境状况差
大部分“城中村”的环境状况很差，缺乏统一的管理，社区服务意识差。沿街的小型餐饮店卫生状况差，管理混乱，大都没有必要的卫生消毒设施。垃圾随意扔，即使有垃圾站，也是随意地在街道的一个角落存放，容易滋生病菌。
3．规划状况
由于“城中村”由自然的原始村落演变而成，在城市化过程中逐渐被包含在城市中，成为都市中的村庄。近些年，因为经济利益的驱使，村民在自己的宅基地随意地改建、扩建自己的住房，没有统一的规划，造成现在“城中村”中住宅层数、住宅间距、住宅类型不规整的混乱局面，而底层的商铺随着住宅、街道的改建、改造，也出现参差不齐的立面。
三、“城中村”商业更新原则
1．更新的定位
在“城中村”商业更新中，定位“城中村”的商业形态应针对居住人群的收入水平、消费习惯，以此来确定商业项目的辐射范围及影响力。在“城中村”调研中，大部分第一代人由于原始耕地的消失，都没有正当的职业，第二代人中部分有固定的职业，还有一些做个体商贩。但是调研发现，长期以来的城市化生活使村民的观念发生很大的改变，所以要彻底对“城中村”进行改造，不仅考虑外在形态上更新，还有生活方式，精神思想上的更新，这是保证更新改造成功的前提。
2．更新的延续性
“城中村”更新的规划设计应当尊重历史和现状，协调村里物质环境与村里的社会、经济情况和城市管理等方面的关系，同时尊重村民的生活习俗，继承城市在历史上创造并留下来的有形和无形的各类资源和财富。这是延续并发展城市文化特色的需要，同时也是确保更新获得成功的基本条件。
3．更新的阶段性
“城中村”更新是一个连续的过程，任何改建都不是最后的完成（也从来没有最后完成），而是处于持续的更新之中，应当妥善处理目前与将来的关系。“城中村”更新应该从现状出发，区分不同的情况，分类分阶段的逐步进行。
四、“城中村”商业形态的更新策略
1．再现街道商业生活的繁荣
在“城中村”的改造更新中，应当结合村落的传统乡土文化，再现街道商业生活的繁荣。如特色商业街、小吃文化街、民族风情街等，这样既满足村中商业经济利益的需要，也使村落的内在文化特征保留并遗传下来。
2．交往、娱乐空间的塑造
调研中发现，“城中村”中基本没有专门的娱乐、邻里交往空间，因此，在“城中村”商业更新中重新塑造交往场所，促进村民的心理认同具有非常重要的意义。一方面是村民情感的需要，另一方面，村民可以在交往活动中发展他们的社会关系网络，强化区域认同感。
3．合理利用村中资源
改造“城中村”不能采取一刀切的模式，应针对“城中村”各自的特点，制定相应的改造措施，采取逐步推进的办法。例如有的“城中村”由于传统文化遗留的存在，可以一定程度的保留下来，建立特色文化旅游观赏区，一定范围内保留村中原始的文化资源，无论对城市还是对“城中村”都是一笔宝贵的文化财富。
“城中村”不是单纯的物质体系，而是以人为核心的物质体系、经济体系、社会文化体系的综合体。“城中村”改造不单是物质形态上的转变，我们应该更多地关注“城中村”方面的问题，从而实现“城中村”的全面城市化。
参考文献：
［1］陈鹏.“城中村”改造的策略转变.规划师，2004，5.
［2］周锐波 阎小培.“城中村”文化透视，规划师，2004，5.
