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城中村改造的影响范文1
中图分类号：TU984.114 文献标识码：A
1城中村的形成
城中村是在快速城市化的背景下，在政府制定大量空间扩展政策的条件下形成的。城中村的本质是各种利益相关者不同利益相互关系的联结。在大城市里的外来暂住人群在不断剧增，在居住上向城市提出了廉价出租房的要求。与此同时，被纳入城市发展的城中村，自动从正式市场捕捉到市场需求信号，利用良好的地域优势和低廉的土地成本向外来流动人口提供廉价出租屋，促使了城中村的形成。
2祥营村改造情况
2.1祥营村改造背景
2009年西四环的拓宽工程已拆除近百户住宅，2010年拟开工的科学大道西延工程迁移了上百户村户，并计划完成控制性和修建性的详细规划的编制，以及土地招拍挂手续及其前期的拆迁准备。在2011年计划于年初对整个村庄进行整体拆迁，最终于5月底完成了拆迁。现在该村的城中村改造用地已经征用并转为了国有，在实施征收补偿方案后开展了城中村的改造工作。
2.2祥营村改造内容
2.2.1改造的范围
祥营村改造的范围为北至枫香街、西至须水东路、东至西四环、南至玉兰街。总规划用地里面包含居住用地117.67公顷，公共设施用地10.48公顷，道路广场用地60.48公顷，市政公用设施用地0.57公顷。
2.2.2补偿方案
据调查可知在祥营村改造过程中，主要涉及安置补助和过渡期补助两个方面。现将安置补助的主要内容汇总如下：对现有合法宅基地，长期居住并享受村民待遇的按每宅400平方米予以安置；一家有两个男孩以上的，次子年满18周岁并且都享受村民待遇的，除了400平方米以外，另加400平方米；一家有两个子女以上的，在400平方米基础上，再予以安置150平方米；宅基地持证人有独生子女证的，在400平方米基础上再予以安置60平方米。关于过渡补助的方法主要是按每人每月600元发放的。
2.3村民满意度
祥营村很多村民多年来不再单纯依靠种地创造收入，但由于受到传统思想的影响，认为土地是生存之本，他们大多不愿意失去土地。另外，由于办理房产证的手续复杂，审批的时间也比较长，所以村民都比较担心什么时候能取得房产证。当然，基于老百姓对于城中村改造的利益往往不能全面观察和考虑，而对失地的成本却看得很清楚，这也促使村民会不自觉地产生了一种自我保护的情绪。
3村集体、政府和开放商的利益关系
3.1村集体的利益
村集体的利益在于村民能够得到合理的耕地和宅基地的补偿，获得长期的社会保障，生活环境能有所改善。
3.2政府的利益
政府进行城中村改造是为了提升城市的品位，改善城市的环境和形象。政府在进行改造时为了吸引开发商投资，采取了将土地出让金返还的政策，政府在这里主要是通过协调村集体与开发商的利益，而最终促进城市的发展。祥营村的后期的具体的建设工作是由开发商来完成的，在这里政府做的是拆迁工作。
3.3开发商的利益
开发商的利益诉求很明确，即是通过建设城中村的改造项目来获得利润分成。在祥营村，万科开建祥营小区，目前基本上所有老人都已入住，剩余一些青壮年还在外地打工。万科将在祥营小区的南部和西南方向开发自己的商业楼盘，以供其获得利润收入。
4村民与政府和开发商间利益存在的问题
在安置房分配方面，村民认为开发商在安置房分配时有失公允。另外针对开发商会不会发放房产证和何时发放房产证的问题存在很大担忧。这其中牵涉到政府和开发商的公担的责任和义务问题。
5村民与利益相关者关系的协调
5.1村民与政府的利益协调
政府应建设合理的城市功能布局和公建设施，在安排城中村改造时可抓住城市建设中的大型项目建设的契机，同时带动该地区的发展。在履行城市规划进行城中村改造时，应根据各城中村实际情况分类指导，分别实施，并积极创新工作思路。积极落实村民的身份，完善村民的户籍制度。
5.2村民与开发商的利益协调
开发商应对土地功能分区进行明确界定，促使该改造区域拥有完善的基础设施配套。严格按照城中村安置房的建设标准来建设，实现质量和品质的双重保障，实现公允公平的分配安置房，按照政府规定及时办理产权相关手续。村民应该积极配合开发商的建设工作，为施工工作提供便利。
参考文献
[1] 吴智刚.城中村改造：政府、城市与村民利益的统一―以广州市文冲城中村为例[J].城市发展研究，2005，12（2）.
[2] 鲍海君，吴次芳.论失地农民社会保障体系建设[J].管理世界，2002（7）.
[3] 王才亮.农村征地拆迁纠纷处理实务[M].北京：法律出版社，2009.
城中村改造的影响范文2
关键词：城中村；城市化；改造；模式
中图分类号：F061.6 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）09-00-01
前言
“城中村”是指在城市规模化发展的过程中被划入城区，但在土地所有制、经济发展模式、户籍、行政管理体制上仍属于农村模式的村庄。“城中村”形成的历史原因是我国城乡二元体制结构，直接原因是快速的城市化进程。“城中村”的建筑景观、经济体制、意识形态等各方面还保留着农村的特征，与城市规划存在着较大的差距。
一、太原市“城中村”现状
根据太原市住建委确定的“城中村”共有173个，人口11.2万户、46.24万人，土地面积214.7平方公里，旧村建筑面积4068.8万平方米。从城市中心到城郊均有分布，大多数还分布在城市主干道、街道两旁。
1.存在的问题
（1）人口密度高、流动性大。“城中村”中租赁的房屋价格低，吸引了大量的外来人口租住，形成村民和外来人口混合居住，人口构成复杂，治安状况差。
（2）建筑布局混乱。由于经济利益上的驱动，有的为了满足大量的出租需求，有的为了拿到更多的拆迁补偿，村民私自搭建房屋，很多违规建筑布局混乱，严重影响城市建筑景观。
（3）市政设施不足，公共服务设施欠缺。“城中村”道路狭窄，市政电线路暴露在外，排水、垃圾处理等市政设施不完善，污水横流、垃圾成堆。环境卫生条件差，消防、抗震等方面存在隐患。此外，文体医卫设施和商业服务点严重不足。
（4）社会管理结构二元化。“城中村”在行政区划分上已经属于城市区域，但还保留着农村的意识形态和管理模式。“城中村”居民在社保、就业、教育等方面无法享受到与市民“同城同待遇”的应有权益，不利于村民参与城市社会分工和竞争。
可见，要解决这些问题，就必须对“城中村”进行全面改造，实现“城中村”地区与城市其它地区的统筹规划和协调发展。
2.改造的难点
（1）手续办理慢，“城中村”改造虽然已经成立了领导小组，但是各部门缺乏充分有效的协调配合。
（2）拆迁难度大，由于经济利益上的原因，有的村民不愿拆除；有的村民对拆迁补偿要求太高，钉子户问题难以解决。
（3）招商引资困难。大部分“城中村”改造项目的拆迁建设资金需要10亿～20亿元左右。过高的拆迁补偿标准，难以吸引房地产公司投资。
（4）土地转性难。经测算，太原市共需“城中村”改造安置用地3911公顷。但目前，用于“城中村”改造的指标有限，不能满足“城中村”改造的需要。
因此，只有通过统筹规划协调，各部门齐心协力，有效沟通，才能进一步推动“城中村”改造的工作。
二、“城中村”改造的模式
1.太原市“城中村”改造的模式
（1）“城中村”整治。基本不涉及建筑的新建，而是通过多种手段改善“城中村”的居住环境，包括建筑外观改善、公共环境改善、市政公用设施改善、公共服务设施改善和公共安全工程体系建设。此模式适用于已经或基本完成改造，旧村基本拆除完毕的“城中村”。
（2）“城中村”改造。通过拆除和新建等手段彻底改造“城中村”的建筑形态和居住环境，改造必须满足城市规划和建设标准。纳入城市管理规划体系，最终融入城市社区。
太原市“城中村”改造秉持“改造一个村，带动一个社区，形成一个产业，打造一个亮点”的原则，做到“一村一策”。改造村按照高起点、高标准的要求编制城中村改造规划方案，按照功能实现连片整体开发改造。
2.成功改造的项目
（1）政府主导、市场化运作的杨家堡改造项目。杨家堡社区与山西恒实平阳房地产开发有限公司签订协议，根据城市片区规划进行改造的新思路，由恒实公司注入拆迁建设资金，完成拆迁工作，并享受杨家堡社区城中村改造优惠政策，对杨家堡片区进行整体改造。
（2）自主开发，公司化运作模式。
集体经济改制，采取公司化管理与运作，村民入股、自行运作资金，自主开发。按照“成熟一片，改造一片，逐步推进"的城中村改造模式，开发建设亲贤苑、文化苑、百万庄园等大型项目，成为全省“城中村”改造的示范村。
（3）项目带动，集中连片开发模式。通过重点工程带动，对重点工程、片区建设和涉及的“城中村”改造统一规划、统一征地、一体开发。
以上“城中村”成功改造的模式和经验在“城中村”转型发展方面探索出一条新路子，对加快太原乃至山西“城中村”改造进程具有借鉴意义和示范效应。
三、“城中村”改造对策的思考
加快“城中村”改造步伐，政府要切实让利于民，既要保护村民的利益又要做好管理者和协调者的角色。
1.完善相关政策和规定，明确各部门权限，做到事权统一。减少审批周期，实现“城中村”改造项目手续一站式办理。
2.做到改造政策公开透明，深入群众进行宣传。采取公开招标的方式选择“城中村”
改造单位。通过公开，公平，透明的方式，消除村民的对立情绪。
3.保护“城中村”的现存价值，做好后续的保障工作。保障“城中村”人口的就业、收入、教育、社会保障问题。
四、结语
“城中村”改造决不仅仅是表面上的改换名称，而是一项非常繁杂的系统工程，涉及几十万人的切身利益。“城中村”改造是问题、困难、挑战，也是潜力、希望和机遇。希望通过这一轮大规模“城中村”改造，实现美丽大太原梦。
参考文献：
[1]郭谦吴昊潼.广州城中村改造的问题和改造可行性模式研究[J].四川建筑科学研究，2007，21（3）：182-186.
[2]谭炳才何启环.城中村：城镇化的死角？[J].经济工作导刊，2002（5）：12-13.
城中村改造的影响范文3
【关键词】城中村；改造地；改造时；改造度；改造规划
中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：
1.引言
随着三亚专业性旅游城市所面临的新发展形势，城市外延式扩张的深入的同时，三亚内涵式城市化被提到议事日程，对人居环境及人口素质水平较低的“城中村”进行改造，成为推进三亚城市和谐发展的重要环节，与实现三亚国际性滨海旅游城市的战略目标紧密相关。“城中村”土地作为城市宝贵空间资源的一部分需要得到高效的利用，但就三亚现有“城中村”坐地收租等的粗放式发展模式，妨碍了三亚专业性旅游城市主导功能的提升和城市空间的一体化发展。
三亚根据“城中村”所处的具体区位、现状及问题的严重程度和改造开发的迫切性等综合因素，采用因地制宜的开发模式，改变“城中村”空间低效利用状态，促进城市的产业升级和功能调整、提升国际旅游城市品位、提高居民生活质量、构建和谐社会，从而实现由“城市角落”到“城市亮点”的巨大转变。这已是三亚由速度向效益转型的关键时期当务之急。
规划研究范围涉及三亚旧城区及部分周边的“城中村”，主要包括阳光海岸、吴春园、榕根村、月川村、东岸村、海螺村、临春村、红旗街、商品街、建设街、民众街、港门上村、儋州村、南边海、下洋田、水巷村等；分布的区域从三亚市的市中心到城郊边缘。
2.技术路线的提出
为了能更好地改造三亚城中村，首先需要判断哪里要改造、什么时候要改造、改造到什么程度合适，为此针对这些基本问题的判断我们借鉴了国内外关于城中村改造的相关理论与案例，最后得出通过如下三种研究路线回答三亚城中村改造的基本问题：第一、明确城中村在三亚城市空间层级的关系——判定是否需要改造——改造“地”的确定；第二、明确城中村在三亚城市空间层级的改造“时”——判定是否达到改造“时”——改造优先性的判断；第三、明确城中村在三亚城市空间层级的改造“度”——判定改造达到度——改造地的改造程度确定。具体详见图1。
图1三亚城中村改造“地”、改造“时”与改造“度”技术路线
3.三亚城中村改造“地”的确定
3.1 城中村是否改造的判定条件
改造“地”即需要改造的城市空间，比较劣势决定改造“地”。
3.1.1比较劣势
城中村是否改造主要取决于即城中村与其周边存在的比较劣势，主要包括经济效益、社会效益、环境效益的比较劣势。
（1）经济效益的比较劣势（物质形态引起的比较劣势、地块性质、功能引起的比较劣势、土地级差变化引起的比较劣势）
（2）社会效益的比较劣势（从整个城市的角度看待研究对象的社会效益、从居住其内的人对居住环境的判断）
（3）环境效益的比较劣势（开放空间的环境指标（绿化覆盖率、人均公共绿地面积等）；
反映水平空间集约程度的建筑密度和垂直空间集约程度的容积率；反映环境污染的指标）。
3.1.2城市空间层级结构
比较劣势在宏观层面上可以通过确定城市的空间层级的内在“差异”来体现，进而
作为城中村是否改造的一个理论依据。
（1）合理的土地利用方式是城市由内向外依次是CBD用地、商业与办公用地、居
住/工业用地、农业用地；理想化与之对应的空间类型是全球化空间、城市化空间、市民化空间、乡村化空间，两者共同揭示了城市空间的“层级”的关系。
（2）判断城市空间层级是否合理的标准——城市空间的层级与连接的合理性
乡村化空间、市民化空间、城市化空间、全球化空间同时存在于一个城市中并具有“层级”关系；每种类型空间有与其相适应的使用者、经济活动、开发强度、开放性和空间尺度。
（3）层级的内在“差异”决定空间的连接原则：
某个层级的空间只能与同层级、或相临层级的空间连接，不能越过紧邻的层级与更高、或更低层级的空间发生关系。自然化空间是城市中存在的、也是必须的，可以与其它任何空间连接。
3.2三亚主城区空间层级结构的确定
城市空间层级结构为改造提供一个指导，也提供一个约束，不仅有利于对城市空间宏观的把握，处理好整体与局部的关系，还有助于回答“哪里要改造、改造到什么程度的问题”。
下面分析三亚市主城区空间层级结构的基本类型，详见表1。
表1 三亚市主城区空间层级结构的基本类型
3.3 三亚城中村空间层级的比较劣势与改造“地”的确定
通过三亚主城区空间层级结构图可以发现，10个地方出现空间连接紊乱：详见图2:
1阳光海岸（四更园） （图A处）
2儋州村及周边地带 （图B处）
3吴春园片区周边地带 （图C处）
4建设街及周边地带 （图D处）
5群众巷及周边地带 （图E 处）
6红旗街及周边地带 （图F处）
7水居巷及周边地带 （图G处）
8港门上村及周边地带 （图H处）
9商品街及周边地带 （图I处）
10榕根村及周边地带（图 J处） （图2 三亚城中村空间层级的比较劣势)
空间层级连接紊乱主要表现为：空间支离破碎；不同层级的城市化空间、市民化空间、乡村化空间任意连接；需要整治的市民化空间与急需改造的乡村化空间排列组合较随意。
因此，从三亚主城区城市空间层级结构图可以得出：1城市空间层级连接出现紊乱主要还是集中在本次规划研究范围内的各城中村。2通过如下表可以明显得出三亚城中村与其周边的比较劣势。3从空间层级结构可以得出三亚目前需要改造城中村。
为此，通过上述判断分析，就可得出三亚城中村改造“地”的一览表，具体详见表2。
表2三亚城中村改造“地”一览表
当然，政府在实际操作中，水巷村、港门下村、下洋田、南边海等城中村己做好了规划，并在一定程度上进行了改造开发建设。而实际上如果城中村所在区位的特殊性以及大项目的带动，能保证开发建设的成功也是可行的。
3.4 三亚城中村改造“地”的分类
结合上述第三章的空间形态研究和各城中村内的村民身份转变程度可以分为如下三大类：旧城改造区型、城中村型、城郊村型。
（1）旧城改造区型
该类型的城中村主要是指：阳光海岸——四更园、吴春园、儋州村、建设街、红旗街、群众巷、商品街。位于三亚城市中心区（主城区），周边已被繁华的商业和城市其它用地所包围，村民已基本向城市居民转换，片区也已建设成社区，但其建筑的功能性质、质量和立面与城市发展和整个片区的功能定位不相符合的旧城改造区。
（2）城中村型
该类型的城中村主要是指：榕根村、月川村、水居巷、港门上村、南边海、下洋田。位于三亚城市中心区（主城区）或城乡结合部，周边被一些零星的沿街小商铺所包围，少量村民已向城市居民转换，片区也有少量已建设成社区，但其建筑的功能性质、质量和立面与城市发展和整个片区的功能定位不相符合的城中村。
（3）城郊村型
该类型的城中村主要是指：东岸村、海螺村、临春村。位于三亚城市郊区部位（城乡结合部），具有较多的土地，城市近期建设不会覆盖的地区，主要以农村户口为主；但其现状大部分建筑以低层、部分建筑存在一定的安全隐患，村内公共基础设施较缺乏，从上位规划的功能定位与城市发展目标来看是不相符合的城中村，将通过合理的改造开发模式进行建设。
4.三亚城中村改造“时”的确定
4.1 城中村改造“时”的判定条件
改造“时”即是改造效益最高的时间段。
（1）旧城/城中村改造的成本随着时间的变化曲线应该是“U”型，改造时也就是成
本曲线“U”型的下限，超过最低“机会成本”的改造时期，可能导致改造的成本加大，详见图3。
图3改造机会成本曲线图
（2）改造的标志：人口构成的变化、租金的绝对或相对减低。
（3）改造“时”的影响因素：物理形态的自然老化、人们需求观念的变化、城市空间结构的调整、土地使用的机会成本。
（4）改造“时”的确定——改造影响因素的交集
不同因素引起的改造时如果能够具有“同时性”，则改造效益最佳，详见图4。
图4改造影响因素的交集图
4.2 三亚城中村改造“时”的确定与分类
根据对各城中村的现场调研，并按照上述的改造“时“的判定条件，具体详见表3。
表3三亚城中村改造“时”确定的判定条件表
注：优先1——已达到改造程度
优先2、3——即将达到改造程度（若有项目带动，也可改造）
优先4——还未达到改造程度，特别还有几个自然村落
政府在实际操作中，水巷村、港门下村、下洋田、南边海等城中村己做好了规划，并有项目的带动，在一定程度上进行了改造开发建设。
5.三亚城中村改造“度”的确定
5.1城中村改造度的判定条件
城中村改造存在两个层面的“度”：对现状的保留程度和改造后要达到的程度。因此，城中村改造度的确定一般遵循如下原则：
（1）宏观层面上“度”：
改造度要满足城市空间层级的内在“差异性”的连接原则：
1某个层级的空间只能与同层级、或相临层级的空间连接，不能越过紧邻的层级与更高、或更低层级的空间发生关系；
2自然化空间是城市中存在的、也是必须的，可以与其它任何空间连接。
（2）微观层面上“度”：
1现状的保留部分——要与宏观“度”的空间层级相匹配；
2改造后的空间特征——也要与宏观“度”的空间特征相符合；
3改造地的经济可行性、社会的可接受性，改造对象的独特性。
5.2 城中村改造“度”的基本类型
几种常见引起改造度变化的改造方式，列表详见表4。
表4 改造度“度”的基本类型
5.3 三亚城中村改造“度”的确定
根据对各城中村的现场调研，并按照上述的改造度的判定条件，可得出如下图5。
图5三亚城中村类型与改造“度”
6.结语
随着新城镇化进程的推进，城中村改造已成为困扰各城市经济发展社会发展的迫切问题。每个城市或多或少都存在着一定量的城中村，通过结合当地的实际情况，科学合理地确定哪些需要改造、什么时候改造、改造到什么程度，成为了城中村改造关键一步。为了更好解决与合理推进城中村改造问题，建议规划管理者有必要编制城市或片区的城中村改造专项规划，回答好城中村改造“地”、改造“时”、改造“度”等基本问题，从而健康有效、可持续地推进新型城镇化的发展进程。
参考文献：
城中村改造的影响范文4
关键词：城中村改造；改造现状；天津市
"城中村"是各地区城市化发展中出现的普遍问题。按建设用地占总用地比例可把城中村发展的具体形态分为三类，即"典型城中村、转型城中村、边远城中村"。因此，城中村大多分布在城市边缘、城乡结合部，被城市完全包围或半包围形态。这种形态直接形成"边外城市化，边内脏乱差"的鲜明对比，这也发映出城中村急需治理的现实。
一、天津市城中村改造现状分析
天津市城中村改造从2004年开始，到2010年6月底，天津市中心城区涉及的66个城中村已经陆续改造完成20个，还有46个村中城有待改造。这46个村全部坐落在环城四区，涉及21万人口，6.5万户。城中村改造的主要内容就是将城中村危陋、平旧的房屋拆除，集中建设现代化小区，节约出来的土地征为国家所有，用于城市建设的再发展。故这46个村需拆迁房屋达800万平方米以上。其中有的村落确定了投资单位，有的因缺乏资金支持无法启动改造，再加上在拆迁问题上的重重困难，因此，天津市城中村改造任重道远。
二、天津市城中村改造问题分析
天津市城中村改造问题与我国其他地区有很多共性，但以下三点在天津市城中村改造中都比较突出。
1、公共服务设施欠缺，环境质量差与现代城市发展不同步
大部分城中村的道路曲折不通，不能满足消防、急救、环卫等车辆通行。房屋高度无序，水、电管线混乱，煤气管道不通，在消防、抗震等方面存在隐患。此外城中村建筑间距过小，采光、通风不足.建筑质量不高。由于缺乏统一的规划和管理，城中村排水排污、垃圾处理等市政设施不足，加之村民的生活方式并未根本改变，使得生活性和生产性污水就近排入河道或农田，固体废弃物无序堆放，环境质量差。这些都严重制约了城市整体服务功能的提高和生活质量的改善，社会治安混乱，管理难度高，严重影响了城市的现代化形象。
2、城中村占用大量土地资源，管理混乱，权属界定不清
城中村大多位于城市中心地带或次中心地带，占用了大量城市建设用地，是丰富的土地储备资源，但是这部分土地一般涉及若干集体土地所有权单位，而由于现行法律对农村集体土地所有权主体的概念设定模糊，在行使具体权利时，作为所有权人的农民集体的真实意愿难以得到真正体现，造成了农民集体在收益分配上的不均。这些权属不清的土地使得土地在流转的时候更加混乱。
3、土地利用效益低，违法违章建筑严重
城中村大多以独门独户的传统家庭模式建筑为主，房屋建筑占地面积大，建筑密度高，容易率低，造成土地利用率和产出率低下。由于管理制度和监督制度不完善，导致村民因利益驱动住宅往往尽可能占用公共空间，余留的公共空间狭窄，在城中村形成"一线天"等独特"风景"。随着外来务工人员的不断增加，低廉的城中村住房有了巨大的需求市场，所以农民不顾一切的进行违法建设，任意侵占公共空间和道路，市政设施无人顾及，致使潜在的土地资源流失。
三、天津市城中村改造成因分析
城中村形成的客观原因是我国城市进程的快速发展。城市化是城中村形成的主要外动力，然而城中村很多负面现象还是有其潜在的原因。
1、法律法规实施力度和监察措施不强
法律制度的滞后性是现实生活中出现"先发生后管理"问题的根本原因。而相应的监察制度是使法律等规章制度有效实施的保证措施。监察措施不及时，涉及到的相关问题就不能及时得到解决，这也是城中村改造问题难以有效实施的重要原因。
2、农民的文化素质有待提高
在环境保护和土地资源保护中，群众一直是直接的实施者与受益者。良好的环境和充分的土地后备资源是社会安定、人民生活富足的重要基础，但是这样的意识并没有深入到每个人群众的心中。小民经济的自私性与集体利益冲突时，大多数人首要考虑的还是自身的利益，公益性参与只存在于少数具有高文化层次的人群中，但是在具体做的时候还是要再打折扣。城中村改造是利国利民的一项长远事业，以利导之、以利趋之除了提高群众自身文化素养外，政府的奖励机制也应大力实施。
四、天津市城中村改造对策分析
1、明晰土地产权关系，制定有针对性的土地管理制度
土地产权关系是城中村改造问题顺利解决的基础因素，明晰的产权归属可以化解很多现实问题，所以制度一部专门专门关于城中村改造问题的土地制度迫在眉睫，只要有法可依，一切关于权属的纷争才可迎刃而解。
2、处理好"城中村"三方关系是治理"城中村"问题的保障
城中村改造问题涉及到的主要利益主体有：政府、城市开发商、城中村居民，而城中村改造的实质是通过解决产权、规划、地价及拆迁补偿安置四方面问题来平衡政府、业主与改造单位三者之间的利益关系。因此抓住利益三方的主要矛盾，分析各利益主体最关注的问题才能妥善处理好城中村改造问题。
3、因地制宜，挖掘不同城中村的特色，勇于创新
"城中村"改造应深入了解本地区的现状特征和改造的市场条件，综合协调各方利益，根据各地区、各类型"城中村"的不同特点，多方论证改造方案的经济可行性与空间可行性，提出操作性强、科学合理、特色鲜明的改造方案。
个性化是城市发展重要的内在动力，是城市发展永恒的话题。因此，应首先继承传统建筑，体现地方特色，深入研究，综合考虑城市的自然、地理、社会、人文等各方面因素，挖掘城市特色，利用先进的规划设计手法，编制富有地方特色、个性鲜明的改造规划。做到"一村一策、一区一策"，把天津市打造具有活力的现代大都市。
参考文献：
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[4]周森.城中村改制和改造的思路与对策[J]南方经济，2002，（2）.
[5]郭春娥，谢水木.浅谈天津"城中村"改造[J]城市，2006，（6）.
城中村改造的影响范文5
关键词：城市化；城中村；改造；措施
引 言
具有中国特色的城市化模式创造了举世瞩目的发展成就，十分显著地提高了我国的现代化进步水平。随着社会改革的不断推进，提高城市化发展水平是当前建设、规划、管理工作者们重点研究的问题，是相关工作人员管理水平和工作能力的集中体现，城中村改造过程中的经济融合、发展结构优化都是社会重点关注问题。针对其改造过程中的各个环节进行的分析也是社会发展重要研究的领域之一，对于进一步提高城市化建设发展有着重要作用。本文结合目前一些地方城中村改造的做法和经验，针对城中村改造提出了自己的宝贵意见，仅供参考。
1 城市化进程中的城中村问题简介
城中村的出现是城市化发展进行到一定程度出现的产物，在属性特征方面兼具城镇和农村的双重特点，是中国快速城市化进程中出现的普遍现象，它不仅阻碍了城市化的发展，也在一定程度上影响城区居民水平，甚至成为影响和制约社会加快发展、统筹发展、和谐发展的重要因素。
1.1 城中村的形成过程
城中村产生于在经济快速发展、城市化不断推进的过程中，多位于城市区边缘、城市近郊、工业园区、产业园区等城市规划区范围内，是围绕原有农村居住地形成的人员聚集地区，其拓展领域与当地城市化发展程度息息相关，很多区域的经济发展和基础设施业已成熟，但居住者的户籍、土地权属、经济组织和行政机构等管理要素改革却相对滞后，仍保留原农村管理体制，不能很好地适应所属城市和开发区域的发展需求。
1.2 城中村存在的主要问题
1.2.1 土地管理缺乏依据
现阶段城中村的土地性质仍未发生变化，依旧属于农村集体所有，然而随着社会的全面发展，但实际上其交通设施、商业和基础设施的完善水平已经和城市无异，其使用功能基本上等同于国有土地，其土地价值与城市国有土地相当。这种情况使得城中村土地在使用和管理方面出现了一定的分歧。
同时，随着城中村人口和经济规模的不断扩大，往往在进行城市规划和管理时，会将这部分区域列入其中，然而受限于管理组织和体制的完善性，很多城中村仍然保留着村民委员会，未能根据实际需求设立居民委员会，由村委会主导行政管理使得农村集体经济组织的管理比重增大，导致管理功能形成了交叉，职责不明。
1.2.2 人口素质偏低
人口流动性大是城中村的一大特点，而且这部分人员的组成比较复杂，个体素质区别很大，来自不同地区的群体带来了相异的价值观和行为习惯，给管理工作带来了一定的难度。另外，城中村的居民多为一些底层劳动者，从事的工作层次较低，囿于所受教育水平不高，这部分人员进取动力不足，缺乏创新竞争的动力。在行为规范和道德素质方面也同样存在着一定的不足之处，如公共卫生意识差、不遵守交通规则等，并未完成从农民到市民的社会身份的转变。
1.2.3 土地使用混乱
在区域城市经济发展的促进作用下，众多城中村的土地价值不断攀升，出现了很多“子女分家、兄弟分家、女儿回娘家落户、拆迁安置、征地安置”等不良现象，究其根本原因是处于私利的集体土地索求。有的村每户各有一个老宅基，然后每户划分一个新宅基，再加上有些村民将自留地、菜园地私自变为宅基地。
由于一户多基的客观存在，周边乡镇的一些农民，特别是在外打工多年的农民进入县城，使得私下的土地交易行为不断泛滥，出现了多种不合乎法律法规的交易行为，造成了混乱的土地交易局面。甚至部分村民联合不法开发商，在未获得许可的情况下，开发出售小产权商品房，给县房地产市场造成了严重的干扰。
1.2.4 规划缺乏统一科学性
科学合理的规划是城中村发展的首要条件，然而现阶段由于管理体制和人员组织方面的不足，使得城中村处于城市规划的边缘性，在进行监管时往往会被忽略，这使得众多城中村在建筑发展整体规划水平较低。同时，混乱的土地交易市场，使得居民私搭乱建现象极为普遍，限制着地区整体居住环境的水平提升。
1.2.5 基础设施不完善
虽然当前的城中村在基础设施建设方面有了很大的进步，但随着人员的进一步聚集又出现了新的问题。一些城中村缺乏必要的给排水系统，环保绿化工作相对滞后，环卫工作未能落到实处，存在交通和消防隐患。更为极端的地区形成了违主义精神文明建设的“黄、赌、毒”集散地，极大威胁着周边区域的社会发展和治安管理。
2 提高城中村改造水平的措施
2.1 提高政府综合管理投入
城中村的改造管理，离不开国家公共权力的支持，同时基层城镇管理人员要承担起应有的义务，坚持“公平、公正、公开”的施政原则，详细具体地考虑多方因素，协调满足各主体的利益诉求，在不损害百姓的利益的前提下，遵循市场经济规律，让参与改造单位在这一过程中获得应有的收益，激励其进一步实施合理科学的改造工程，形成良性循环。
2.2 开发前进行科学规划
城中村是随着城市经济规模不断扩大而产生的，在初期其矛盾问题并不突出，这使得当地的管理者未能给予足够的重视，没有及时解决的城中村问题诱发了众多城市化发展的“疑难杂症”，这给人们敲响了警钟。因而，在进行改造初期就应通过研究当地客观因素，在遵循相关发展规划的前提下，对城郊区、城市边缘地带等潜在城中村发展区域进行调查，了解它们的现状，将其列入城市规划管理范围，对土地使用进行严格控制，做到合理规划，绝对不能让城中村在无序的情况下任意发展。
2.3 维护村民的基本利益
城中村改造中的主要矛盾是各主体间的利益，在改造安置或补偿方面未能与村民达成一致。在城中村改造时，拆迁村民户籍将划入城市管理，令其身份变为城市居民，并给予合理的补偿，在维护其利益要按照城市居民的管理标准条例执行。
2.4 提高城中村人口素质
文化水平和道德素质同样是决定城中村改造工作进行顺利与否的重要因素。村民长时间的乡村地区聚居生活，思想观念未能与时俱进，文化技术还比较匮乏，缺少竞争进取的精神。只有转变他们陈旧的思想观念，提高他们的文化水平，培养他们特定的技能，授之以渔，才能为城中村的改造减小阻力。
3 城中村改造应注意的几个问题
3.1 深入了解村民对“城中村”的改造要求
城中村改造涉及土地与房屋，大部分村民的关注重点在于：房屋拆迁赔偿标准和经费是否能满足要求和得到确切落实；按照审批建造的住房面积是否会减少；是否一刀切都要建多层和高层，部分离城区较远的地方是否还可以建连体式农居；住房环境改变了，是否会影响基本生活；统一建多层、高层，房屋的质量和安全能否保障等等。图1为城中村改造审批规范流程：
3.2 改造办法要贴近地区实际情况
城中村改造的确定，要在对当地实际情况进行详细研究调查的基础上完成，合理的改造方式能够节约人力物力，同时也不会影响地区的社会和谐，能够更大程度上获得村民的支持，目前城中村的改造方式主要包括以下三种：
（1）维持现状，局部整治。针对一些规划建造较为整齐的区域，可在其原有基础设施建设的基础上，对不足之处进行整改，将其列入城市整体规划要求，因地制宜，结合实际开展城中村改造工作。
（2）全部拆除，集体改造。在未进行整齐规划中心城区，由于这些零乱建筑、较差的基础设施以及脏乱差的环境，使得其利用空间较少，可进行整体拆除，全部改造。
（3）延续发展，局部改造。对离中心区较远的一些城中村，因与主城区有一定距离，可通过政策引导，综合整治和市场调节的方式，分期分批进行改造。
3.3 城中村改造规划要体现整体性
在以往的城市发展过程中，由于忽略了问题的严重性，城中村现象的过度泛滥引起了严重的社会问题。随着城市化进程的加快，将会有更多的城中村产生。为了吸取以往的教训，改变推进城市化产生城中村，通过改造城中村，来进行推进城市化的恶性循环，必须坚持在进行城中村改造的同时，加强对城边村和城外村的控制，为高起点推进城市化打下良好的基础。
4 结 语
在我国社会经济全面发展的时代背景下，以点带面城市化发展模式，使得城乡结合部的发展有了很大的改观。那些原来紧挨着城市的那些农村全部或大部分耕地被用作城市建设，出现了城中村现象。城中村在城市高速发展的进程中，滞后于时展步伐，游离于现代城市管理之外，居民生活水平低下，这是农村村落在城市化进程中，耕地被征用后农民转为居民，却仍然在原村落居住现象导致的一系列问题，针对这些问题进行的研究对促进城市化发展有着重要意义。
参考文献
[1]陈柳钦.我国城市化进程中的城中村现象及其改造[J].管理学刊.2010（06）.
[2]徐国玲.我国城市化进程中的城中村问题[J].经济与社会发展.2008（05）.
城中村改造的影响范文6
早在2009年，本刊便开始关注和记录发生在武汉城中村的种种变化，虽然当地政府至今还未实现“在2011年底前完成二环内所有城中村改造”的目标，但没有人会怀疑这一天的很快到来——毋庸置疑，随着武汉城市化建设的快速推进，“达标”只是时间问题（详见本期封面故事《城中村改造三年考》与本刊2009年第12期特别报道《再见！武汉城中村》）。
任何一个国家的城市化进程，都会伴随各类社会矛盾的此消彼长，城中村改造便是其中最具代表性的“问题展示厅”之一。过去20年，中国的经济发展和城市化进程均可用“突飞猛进”来形容，其间积累和爆发出的能量足以影响整个世界，所以诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格利茨也认为：21世纪对全人类最具影响的两件大事，首先是新技术革命，另一个便是中国的城市化——而未来10年，城市化依然是拉动中国经济持续、快速增长的重要引擎。
分析斯蒂格利茨所下的判断，实则背后还包含了与本刊类似的担忧：无论是乡下农民主动进城，还是城中村民的被动“转正”，城市化将是影响中国改革进程的一柄双刃剑。对于后者，近年来各地的实践也证明：任何一个城市的城中村改造，绝非只是“推倒民房建高楼、农民户口变市民”那样简单，其中沉积已久的社会性难题，不仅空前绝后，且无成熟经验可供借鉴。仍以武汉的城中村改造为例，近年来，该市在城中村改造中的成绩可圈可点，多项工作走在全国前列——自2003年启动城中村改造以来，武汉近10年来投入之浩大也属全国罕见——正如本刊报道所言：城中村不是武汉独有，但武汉尤其鲜明；城中村改造也不仅是武汉面临的问题，但武汉尤其迫切。
