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城中村改造的必要性范文1
中图分类号：C916 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2014）34-0087-03
目前，城中村已经成为各大城市的城市化进程中普遍存在的难题，有的人甚至称其为“毒瘤”。本文通过对城中村问题及改造模式进行分析与对比，希望能够为城中村的改造提供一点参考意见。
一、城中村的含义及其特征
历年来，社会各界对城中村的界定都有不同的看法，网络上流行广义和狭义的说法，狭义的是指“农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为‘都市里的村庄’。”广义上指“在城市高速发展的进程中，滞后于时展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。”总的来说，广义的城中村太过笼统，那么，学术界对城中村更为专业的界定又是怎样的呢？
（一）城中村的含义
在学术界，对城中村的界定其实并没有统一的定义。郭松海等学者认为，城中村是指城乡接合部，处于城市规划区或者是建成区内，或因村庄征地拆迁难度大而游离于土地产权变动之外，成为城市中的“孤岛”[1]。谢志岿先生对城中村的定义是，在快速的城市化过程中，由于新的分工与产业布局等原因，导致就地保留农村村民居住地、人口、社会关系等，以地缘、血缘关系为基础形成的社区，而不是像城市一样以业缘、契约关系等为基础[2]。何必先生在他的文章中指出，“城中村”就是在农村向城市转变时，由于各种各样的原因，在转变时进行得不完全，从而成为一种亦城亦村的聚居场所[3]。翁志超先生对城中村的界定与谢志奎先生大同小异，他认为，城中村的经济形态由原来的农业变成第二、三产业，村民对土地的利用不再是耕种作物，而是以收取房屋租金作为收入来源，从而形成的一种特殊社区[4]。
城中村是在农村城市化进程中出现的一个比较新鲜的事物，从简单一点的角度来看，城中村其实就是被城市包围的农村，既然是农村，那么它的行政管理、经济文化以及风俗习惯等就都不属于城市，或者说与城市不相符，只是受到了城市生活方式的影响，城中村保留了很多农村特征，最为明显的就是农村集体所有制，其次是城中村村民文化素质、思维方式仍与城市居民存在一定的差距。
（二）城中村的特征
对城中村的含义论述了这么多，下面我们通过这些界定再来看看它的特征是什么。
一是空间形态上，它具有处于城市之中或周边的特征;二是经济形态上，城中村不再以农业为主，而以第二、第三产业为主;三是文化形态上，城中村村民的素质具有比城市居民低比农村人高的特征;四是人口形态上，城中村外来务工人员多，人员混杂;五是建筑形态上，城中村多以家庭住宅楼为主，具有密度大，容积率高的特征;六是管理形态上，城中村农村管理与城市管理相互制约影响，管理难度大。
二、城中村形成的原因
在学术界，对城中村形成的原因多从国家政策和国家与地方的管理以及城乡二元体制等方面展开，代表人物是王福定，他认为，“城乡二元体制和政策所形成的城乡二元发展格局，而社会调节系统的局限则成为城中村形成的社会原因：第一是社会城乡二元结构;第二是城乡土地所有制矛盾;第三是社会转型过程中的制度真空以及法制法规滞后和不健全;第四是村落社会关系网络的顽强存续;第五是城市管理的疏漏。”[5]
城中村的产生和存在有其多方面的原因，具体表现如下：
1.城乡二元管理制度。这是城中村形成的较为核心的因素，是高度集中的计划经济留下的后遗症，它严格区分农业与非农业人口，实行两种不同的管理体制。如：户口迁移、粮食供应、就业安排以及福利保障等方面，结果也就导致城中村的逐渐成形。
2.统一死板的城市化模式。在城市化过程中，政府为了降低成本，避免处理复杂的社会管理等问题，故意地避开城中村，使得其成为孤岛。另一方面，城市往周边地区进行扩张时，通常“只占地，不管人”，使得原来的乡村土地在变为城区之后，村落的人口等各方面仍然停滞在一种涣散的“农村状态”，没有将村民一起实现现代化、城市化。
3.村民趋利的心理。城中村村民收入的主要来源是村集体分红和出租自家房屋收入，他们在时代的发展中累积了大量的集体财富，村民都能从中获得丰厚的年终分红，再加上村民受教育程度普遍偏低，就业能力较差，而出租房屋又能使他们获得不菲的收益，因此他们不想也不愿进行改造。
4.社会心理方面。在城中村这个共同体中，中国传统文化遗留下来的心理认同感发挥着非常重要的作用。其中的宗族观念、地缘观念、安土重迁观念、对土地的依赖和依恋等中国农民传统的思想观念，形成了城中村继续存在的社会心理条件。
三、城中村改造的必要性与迫切性
对城中村进行改造的必要性与迫切性主要表现在城中村对城市发展的日渐严重的消极影响上，体现在以下几个方面：
1.对城市管理体制的影响。城中村由原来的村落演变而来，从而保存了大量的农村建制，实行的仍然是农村管理体制，成为一个相对闭塞的小社会。在我国当下实行的立法中，村委会与城市居委会所使用的是不同的两种法律，一个是有社会和经济两种职能的《村民委员会组织法》，一个是只有社会职能的《城市居民委员会组织法》，因此，它们在管理上有着很大的差别，这也就造成了它们在行政管理制度上的分割模糊以及某些职权与义务游弋在法律法规外，使得城中村的建设、规划以及管理长久地处于芜杂的状态，卫生环境不好，房屋的构造不合理，这不仅损坏了城市的整体形象，也减弱了城市的竞争力，同时也降低了城市的整体格调，影响城市发展。
2.对城市文化的影响。在我国，由于历史与现实等原因的影响，城中村的人们教育程度普遍较低，因此素质也较低，就业能力差，在正式的工作上几乎没有收入来源，但是，他们拥有村集体所有的土地资源，他们通过修建房屋，再将其出租出去，获得不菲的租金，再加上村集体的年终分红，因此，他们几乎可以不用工作就可以做到衣食无忧甚至是富余，而这样的素质低下与无所事事造就了他们打架斗殴、吸毒赌博等恶劣习性，成为城市文化的主要污点、死角，阻碍了城市文化和谐健康发展。
3.对城市建筑的影响。由于城中村村民主要收入来源是租金，因此建造更多的房屋是增加收入的最好的途径，而他们由于城市的包围，土地资源也是十分有限，只能通过增加房屋密度或私自违章建筑，这样以“脏乱差”而闻名的建筑对城市建设只会带来更多的安全隐患，严重影响城市的美观，甚至阻碍城市的发展。
4.对城市土地的影响。这主要表现在农村房屋以单家独户为主上，造成占地面积大而使用率低，也就是我们通常所说的土地的粗放利用，这是对日益加快的城市化进程中本就稀缺的土地的奢侈浪费。
5.对城市治安的影响。城中村由于租金低廉，吸引了大量外来务工人员，而这一人群人员结构复杂，普遍收入较低，素质较差，这些人与本地村民一起，形成了城市“黄赌毒”等现象与犯罪分子的滋生地，对城市治安造成巨大危害。
从上面几点城中村对城市发展的不利影响来看，对城中村的改造是势在必行，那么，又如何使得这种势在必行变成势在必得呢？这就需要我们根据理论知识和经验教训对城中村采用不同的改造模式。
四、城中村改造的几种模式及其利与弊
在探讨了上述问题之后，明白了城中村的含义、特征、形成原因以及改造的必要性和迫切性，接下来也就是讨论如何进行改造，即改造模式。这些改造模式一般从之前改造成功的城中村经验中进行总结提取，后来的城中村改造也就可以从中吸取宝贵的经验教训，从而探索出更好更高效的改造道路，少走弯路，加快城市化的进程。
（一）较传统的三种模式
这三种模式主要是按照对城中村进行改造的主体来分：
1.政府主导模式
顾名思义，政府主导模式就是政府在城中村的改造中担任主体，从改造所需的资金;改造的立项;房屋的拆迁;村民的安置;新房的建造、监督以及各部门的协调等等都由政府来管。以这种模式进行城中村改造的代表城市有杭州、武汉、深圳等。这种模式既有优势也有缺点：
（1）优势：政府作为改造的主体，能够从全局出发，协调各方面地利益，避免;能综合环境、社会与经济等因素，使改造工作更高效，更合理地利用土地资源;政府全心全意为人民的执政理念，使其能够让村民的经济等方面的利益得到更好的保障，更好地做好村民的安置和补偿问题;
（2）缺点：除了少数经济发达地区的政府有着雄厚的资金外，大部分的市政府都没有这种经济能力来支撑完全改造的全部工作;政府的直接干预和主导，使得村民形成一种“等靠要”的惰性心理，同时，政府的行政强拆也让部分村民产生抵触的心理;在整个改造的资金链中，某些政府官员由于抵制不了金钱诱惑，贪污受贿，损害村民的利益。
2.开发商主导模式
开发商主导模式也被称为市场化改造模式，这种模式是指，政府只负责城中村的改造方案，然后由资金雄厚的开发商独自完成改造剩下的工作，如拆迁、安置、补偿、房屋买卖以及后期维护等等。以开发商为主导的改造模式的代表城市有珠海、郑州、昆明等。
（1）优势：开发商一般都具有雄厚的资金，有效地解决了改造资金的难题;开发商介入城中村的改造，本来就是符合社会主义市场经济发展规律的，有利于促进市场竞争力，加快经济的发展;政府引入开发商进行城中村改造，节约了政府的有限资金，使其投入到更有意义的基础设施建设上，有利于政府服务的提高;开发商开发经验一般都比较丰富，能够使改造工作高效率地进行。
（2）缺点：开发商以自身的利益作为出发点，因此在改造中，为追求自身利益的最大化而较少考虑村民的利益;相对与其他类型的土地资源进行开发相比，对城中村的改造成本较高，从而导致开发商为趋更多利而盲目增加建筑密度和容积率，减少公共设施的配备等，影响城市的整体规划;开发商的信誉往往决定了改造的成败，而“无商不奸”的特性常常会出现开发商半路撤资或卷款而逃的现象，使得改造陷入进退两难的境地。
3.村集体主导模式
在村集体主导这种模式中，政府只在其中担当了引导的角色，或在基础设施的建设上予以一定的支持，改造资金在村集体经济的基础之上由村委会引资进行开发，以及拆迁、补偿、安置、剩余房屋的销售等等问题都由村集体自行完成。这种模式的代表城市有广州、深圳等。
（1）优势：政府在改造中引导者角色而不直接介入符合政府运作规律，有利于政府职能更好地发挥;能够比较充分地按照村民意志进行改造，极大地调动了村民参与的积极性，同时也是最大限度地保护了村民的利益。
（2）缺点：村集体临时组建的改造公司文化素质较低，且缺乏相关的开发经验与知识;村民之间补偿标准的不同容易引起各方矛盾，阻碍改造的进行;大部分村集体的资金还是比较短缺，只有少部分的具有雄厚资金的村集体或规模较小的村集体能够完全独自承担改造工作。
以上三种模式各有优点也有各自难以克服的缺点，那么，如何寻求一种更为合理有效，各方互利双赢的模式呢？
（二）新模式
综合上述三种较为传统的改造模式的利与弊：政府主导虽能协调各方利益，但是缺乏资金，且属于“越权”行为;开发商主导虽然有资金，能加快经济发展，但是追求利润最大化的本质又损害了村民利益;村集体主导虽保障了村民利益，但是难以建成符合城市整体规划的房屋，且资金短缺。以上，这三种模式都会在改造过程中遇到各式各样的难题，鉴于它们各自的优势与缺点，我们可以取精华去糟粕，构建一种新的模式，即“政府引导+开发商出资+村民参与”的新模式。这种模式能够取长补短，三方一起建立股份有限公司，更好地实现各方利益的最大化。
在这种新模式中，政府在改造过程中只担任引导者和协调者的角色以及相关政策的优待或放宽，公开改造方案，并听取村民以及开发商的意见进行修改，而不是直接参与改造工作，这样就避免了政府的“越权”，防止部分官员的腐败。另外，在这个模式中，政府还应投入一小部分资金用以基础设施的建设，协调经济、社会、环境等因素，保障改造工作能够顺利进行。
开发商在新模式中是改造资金的主要承担者，也是改造工作的主力，负责改造的大部分工作，由于开发商是在政府与村民的协商之后确定下来的，所以该开发商能够在保证政府和保证村民的利益的前提下，争取自身的利益，而不是盲目加大房屋密度和容积率，有效实现三方共赢。
村民在新模式中担任的是参与者的角色，在确定改造方案之前，村委会会听取由村民选出来的村民代表的意见，这样不仅能够调动村民进行改造的积极性，保障村民自身的利益，使得改造工作的阻力减少，而且能弥补村集体资金、知识和经验的不足，保障改造工作能够顺利进行。
城中村改造本身就没有一成不变的模式，它的改造模式是一条不断探索的道路，新模式不是最完美的，我们只要坚持总结坚持实践坚持创新，改造模式会更完美。
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城中村改造的必要性范文2
关键词：城中村；控制性；城市设计；市场化
城中村改造一直是困扰城市发展的主要问题，随着近年来区域和城市整体的快速发展，城中村成为城市发展的一个瓶颈。城中村在改造实践的过程中也面临着许多诸如产权不清晰、拆迁补偿困难、土地供应不足等现实问题，但是在城市化的推进过程中，城中村改造无论从其重要性、必要性、紧迫性来讲，都已经成为一个十分重要的课题。
2012年底，笔者编制了一项关于晋北朔州市城市北部的城中村――北旺庄的控制性详细规划，对山西北部小城市的将要纳入城市发展范围内的城中村在编制和管理控制上的方法一些探讨，目前随着笔者参与类似项目的建设过程中，通过对该类项目理论和案例的研究和初步的心得进行交流，使城中村的控制和发展走向可持续发展的道路。
一、研究背景
随着朔州市城市建设的发展，城区功能的变迁，过去处于城市北郊的北旺庄村被逐步纳入了城区的范围，并逐步为城市建成区所包围，由此形成了城中村。城中村对城市发展起到了一定的历史作用，村民的生活方式虽然受到了城市生活的巨大影响，但仍保持了传统的生活和交往习惯。随着城市化进程的推进和城市的发展，其所呈现出来的环境问题、土地资源利用率低下及缺乏管理等矛盾日益突出，在人居环境、公共安全、社会治安等方面的负效应也正日益显现和扩大，越来越成为城市健康发展的瓶颈。因此，改造城中村成为推进城市化进程、建设现代化城市、营造良好城市发展环境的迫切需要。本次规划主要针对北旺庄村与城市开发建设的矛盾，进一步加快城中村改造进程，完善城市功能，提升城市品位，改善人居环境，促进城市经济社会持续协调健康发展，特编制朔州市北旺庄村改造控制性详细规划。
二、现状条件分析
北旺庄村位于朔州市城区的北部，邻近城市开发区和北部城市副中心等城市重要的经济增长点毗邻。根据现状区位和规划的用地等方面的因素分析，该地区的区域位置优越，位于城市北部的中心位置，且在位于振武路的城市发展轴上，是城区未来发展和建设重点区域。
北旺庄现有村民410户，其中农业人口为1135人，非农业人口为1854人，村庄主导产业以种植和商业零售业为主。建筑以晋北民宅为主，建设年代为上世纪50-60年代，地块部分民宅因年久失修，门面破旧，沿街商店参差不齐，结构不一，影响街景美观，低层高密度，浪费宝贵的土地资源。
三、规划策略
党的十六大提出统筹城乡经济社会发展要求，并进一步强调：“坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观，促进经济社会和人的全面发展。”因此，用城乡统筹的理念和方法指导城中村改造规划编制有其现时性和紧迫性，按照科学发展观的要求，合理配置公共资源，妥善处理城乡发展中的各种利益关系。
规划目标：规划协调城中村区域与城市拓展之间的关系，整合区域内土地资源，提出适宜的空间发展模式，合理配置公共资源，实现城乡一体化与公共服务均等化，改善区域物质空间环境，体现城市地方特色，引导城乡协调发展。
规划思路与对策：
1、挖掘土地潜力，加强土地整合，增强板块效益。
由于良好的区位优势与交通优势，需要充分利用其土地开发潜力，在有限的土地上，创造更多的经济效益、社会效益、环境效益。城中村现状土地分布凌散，从城市规划全局性角度出发，规划编制中采取打破村属地域界限，整合周边国有土地、共同开发建设的模式，以增强土地板块效益，并进一步整体进行土地开发及市政基础设施配建，提升了土地利用价值。
2、深化和落实上位规划，服从城市整体利益原则
城中村改造规划编制也是落实和深化上位规划的过程。确定城中村土地利用功能要求以及建设强度。改造规划编制中既要综合考虑村集体经济发展、村民安居就业等相关方面，同时还要保障城市公共利益，为公共设施留下建设空间，特别是落实规划中确定的公共服务设施、市政公用设施等“五线”控制要求。以城市总体规划的宏观、长远、全局性的布局为指引，尊重合理确定规划区的性质及功能，注重规划区的景观规划，体现城市景观控制。
3、完善城市功能原则
应当在用地性质的规划上，完善城市功能，利用环境优势与交通优势，改善城市居住环境，提升城市形象，完善城市功能。规划从城市整体来布置，以振武路为轴线，形成合理分布并有机联系的三大功能片区。
（1）中部的城市公共服务区
沿城市主干道振武路布置商务办公、商业、教育和文化娱乐等城市公共服务设施，最大发挥该区域的区位优势，完善综合服务功能。
（2）北部和南部居住综合区
位于区域的北部和南部，根据规范配置生活配套设施（幼托、文化、体育、商业、卫生服务、养老助残设施）、社区绿地及慢行步道等，提升了城市形象，重新塑造了区域城市景观，将该城中村改造为融入城市的新型居住社区。
4、保证市场可操作性
城中村改造工作由政府主导组织推进，适应市场经济体制下城市建设的要求，注重规划用地的确定性与市场经济的多样性相结合，合理确定用地，使规划具有较强的宏观调控能力和市场应变能力。在成本过大、强度要求过高的情况下，仍应在交通、日照、消防等规划要求基础上，制定适宜地块强度指标，并统筹考虑下转移部分容积率，以增强改造实施的可操作性。保持生态环境合理地安排各项建设用地，保持弹性，留有余地，形成一个有利于滚动开发和可持续发展的城市布局结构，创造经济环境。
5、城市设计原则
规划应当运用城市设计的方法，综合考虑自然环境、人文因素和村民生活需要，对城市空间环境作出统一规划，体现塞北特有的地域特色，通过对地块与周边总体形态把控的同时，
结合天际线、地租水平尺度，以内紧外松的空间形态，再现朔州边塞地域特色。提高城市的环境质量、生活质量和景观的艺术水平。进而提出地块上有关建筑形态及公共空间形态的控制内容和指标。
四、结语
针对城市新区这种成片大规模、高水平、高品质开发的前提下，其城中村改造不仅要满足安置迁建用地、改善城中村公共服务设施和提升城市功能等要求，更要满足新区开发建设的需求，因此从推进城中村改造，进而加快城市开发建设方面来说，需对城中村改造重新认识，进行有效调控，塑造城市文化特色，从而促进城市的可持续发展。
参考文献：
[1]李春云. 太原市“城中村”改造的实践与探索 [J].. 科技情报开发与经济，2011，（4）
[2]刘淑清.“关于太原市城中村改造问题的思考[[J]. 太原师范学院学报（社会科学版），2011，（5）
城中村改造的必要性范文3
本文通过城中村改造的研究，对城中村改造项目中存在的问题和解决途径进行了分析。首先，在城中村基础理论的研究上，概括分析了我国城中村的现状特征、背景成因及以及城中村存在的合理性及改造的必要性；其次，通过研究我国各城市城中村改造方式，总结城中村改造的三种模式，并对三种模式进行分析，了解各种改造模式的优缺点及适用范围，同时加强了对三种改造主体之间的关系分析；然后，在研究城中村改造的基础上，给出探讨的一些建议。
关键词： 城中村；改造模式；难点和建议
前言
目前，伴随着我国经济的快速发展，我国工业化的快速推进，我国的城市化进程不断加快，城市用地问题也越来越备受关注。城中村的存在与发展以及由此带来的一系列问题已经成为困扰我国众多城市健康发展的重要难题，其已经成为一种新的“城市病”。
然而，城中村改造也是提高城市土地高效利用，促进城市发展的迫切需求。因此，城中村改造问题解决与否，直接关系到民生，关系到社会的稳定发展，也逐渐成为各大城市城市规划建设中的首要任务。在建设社会主义和谐社会的前提下，各城市需要更加客观认识城中村发展问题，深入探讨城中村改造存在的问题，总结各大城市在城中村改造治理过程中的好的做法和经验以及经典模式，从而根据自身城市发展的特点，选择相应的发展模式进行改造治理，尽可能在改造的过程中使多方参与者利益得到满足，减少利益冲突。
2城中村改造模式的分类
目前我国的“城中村”改造模式按照改造项目主体基本可以分为三类：政府主导型改造模式、村民主导型改造模式和开发商主导型改造模式。
政府主导型：这是一种自上而下的改造方式，政府直接进行投资，对规划区内的城中村进行改造，解决村民的拆迁安置等所有问题，进行开发建设。
村民主导型：这种改造模式减少了政府的资金投入，改造资金由原城中村村民协商进行自筹资金，同时通过民主表决决定其改造方案，属于自下而上的方式。
开发商主导型：在城中村改造过程中，政府将城中村的土地进行招标拍卖，由中标的开发商实施改造计划。开发商按照市场化的方式进行综合开发，负责土地的征用，城中村的拆迁、补偿和其他安置工作，同时，这种改造模式的资金全部由开发商自行承担。
3影响城中村改造项目成功的因素
3.1 政府支持
政府作为城市的管理者，在城中村改造中，科学规划部署，合理制定城市的发展路线，在深入研究调查的前提下，结合城市整体规划的指导框架，因地制宜地制定城中村的各种改造方案。关系到城中村改造问题最困难的事情就是拆迁安置工作，政府在其中既要照顾到村民的生活保障，又要确保改造工作不影响城市总体规划，这是任何模式的改造都离不开政府的主要原因。同时政府为所有关心城市发展的人们提供一个交流的平台，鼓励各界人士为城中村改造工作献计献策、搭建平台、政策引导、维护公平，为城中村改造创造良好的外部环境。
3.2 筹措资金
资金匮乏是全国城中村改造项目中普遍存在的问题。因为城中村改造任务相对繁琐，拆迁的赔偿、用地的清理、村民安置、基础设施的配套、规划设计施工的工程量相当巨大，需要的改造资金远大于开发新区的建设成本。所以在城中村改造过程中我们面临的难点问题就是，如何在保护失地农民利益的同时，提高土地利用效率，资金来源就成是城中村改造的瓶颈问题。解决资金来源及投资关系问题，即可突破瓶颈，解决城中村改造的关键问题。
3.3 利益均衡
在开发商主导型模式中，城中村改造中所涉及到的行为主体有三方面：政府、村民和开发商，他们为了维护各自利益在改造的过程中扮演着不同的角色。城中村改造实质就是调节三者之间的关系以达到利益均衡。 实际上，开发商介入属于政府改造模式的一种变形，政府必须合理引导和严格控制，以避免开发商为了一味追求经济利益，而损害村民和城市的长久利益。
对于政府来说，合理的安置能够保障社会的和谐发展，城中村改造为城市发展获得新的空间和活力，推动了经济、城市和社会的发展。同时城中村改造，既要改善村民现有的生产和生活方式，完善村里的公共设施和基础设施，又要以城中村优越的地理区位为开发商带来的房地产快速升值的潜力，所以能合理处理政府、村民和开发商三者间的利益关系，是其实质问题所在。
5对城中村改造项目实施的建议
5.1政府应发挥的角色作用
政府在城中村改造项目的角色应该是规划者、引导者、服务者和监督者。
首先，政府面对城中村问题，地方政府要深入调研，在城市整体规划的指导框架下，因地制宜地制定城中村的改造方案。不同城市城中村的情况各不相同，同一城市不同区域的城中村的情况也不尽相同，所以要区别对待，不能生搬硬套，要符合城市发展的整体规划。
其次，政府在城中村改造项目中要维护各方参与者的利益公平，特别是要维护广大村民的根本利益。在城中村改造中，作为失地农民的村民始终是弱势群体，政府要照顾到他们的心理感受，考虑到他们将来的生活保障等，做好拆迁安置工作。
5.2开发商要全面完善项目成本管理
项目的成本管理是任何开发商开发投资方关注的重点。作为城中村改造项目，必须加强全过程的成本管理。必须从决策出发，再控制设计中的造价，在施工中全面实行决策阶段以及设计阶段中的造价管理方式，按全寿命周期成本最低为原则，进行工程项目成本的控制。在各个阶段的成本控制中，必须按照成本影响因子的程度大小来选取相关比例的措施来控制项目成本，不能一味贪图小便宜而忽略了整个项目中的重点控制的相关内容。纵观整个项目全过程，决策阶段和施工阶段是控制的重中之重。
5.3开发商应正确理解工程项目管理的内容
施工项目管理的内容是以研究如何高效率的实现项目目标为目的，以项目经理负责制为基础，对项目按照其内在逻辑规律进行有效的计划、组织、协调和控制，以适应内部及外部环境并组织高效的施工，使生产要素优化组合，合理配置，保证施工生产的均衡性，利用现代化的管理技术和手段，以实现项目目标和使企业获得良好的综合效益。施工项目管理是为使项目实现所要求的质量，所规定的时间，所批准的工程费用进行的全过程、全方位的规划、组织、控制和协调。项目管理的目标就是项目的目标，其主要内容是“四控制二管理一协调”，即安全控制、进度控制、质量控制、费用控制、合同管理、信息管理和组织协调。
5.4施工单位应加强施工技术管理。
为了切实搞好技术管理工作，在工程施工的各阶段过程中，要认真贯彻各项施工技术管理制度，不断加强对施工技术工作的管理。施工准备阶段施工技术管理要正确贯彻执行党和国家的各项技术标准和技术规程。要加强对强制性条文标准的培训，增强掌握标准、执行标准的能力，建立技术管理体系，制定技术、质量管理制度的同时，明确各级、各岗位技术责任制。组织各专业人员了解设计图纸是否齐全，建筑结构与各专业图纸本身是否有差错及矛盾，标高是否相一致、预埋件是否表示清楚，工艺管道、电气管道线是否合理等方面，审查图纸，参加图纸会审。
参考文献：
[1]李俊夫.城中村改造[M].北京：科学出版社，2004：2-4
城中村改造的必要性范文4
关键词：城中村 城市融入 社会断裂
成熟的“城中村”，指位于城市建成区内，靠近城市中心区，是被城市用地包围的村庄。而在成熟的城中村中的原住村民转变为市民的过程，受到城市文化巨大的冲击，不得不放弃原先的生活方式和价值观念，适应新的角色、生活方式和价值理念，而这种转变又由于历史和现实原因存在很大阻碍。
一、城中村背景与村民城市化现状
本论文选择广州杨箕村、武汉曙光新村和南京合班村三个带有不同城市背景的典型的成熟的城中村作为研究对象。
（一） 广州市杨箕村
该村地处广州的主要交通干道，在中山一路和广州大道的“夹缝”中，与广州未来的CBD珠江新城比邻，村中楼房杂乱无章紧密地排列在一起，村中村民大多都以出租房屋为生，是典型的成熟的城中村。该村于1992年，村中田地已全部被征且村子利用征地的钱进行投资，成为广州首个“亿元村”，村子的经济条件富裕。广州的高速发展带来了大量的外来务工人员，杨箕村因为卓越的地理位置和错综复杂的外来人口和环境结构，在享受着4万多外来人口租房带来的经济利益的同时，被外界和媒体贴上了“城市疮疤”的标签。同时，每年也会举办比较盛大的传统活动，比如赛龙舟，村中的祠堂、牌坊数个，祠堂香火鼎盛。
在该村的访谈个案中，65岁以上的人群与65岁以下的人群呈现出完全不同的两种状况。65岁以上的人群对杨箕村完全认同和充满眷恋在外部消极的观点或者这个村子具有各项缺点的状况下，他们仍然认为杨箕村各方面不错。并且在村子拆迁后，大多数60岁以上的人群每天都会回到原来的村子，与同村乡亲相聚，焦心地等待着杨箕村的重建回归。65岁以下的人群中一部分人留在杨箕村，一部分搬离杨箕村去更好环境居住的人。该人群主要依靠租金度日，富裕的生活条件下，游手好闲，与住在城中村复杂的外地人口来往较多，部分人染有不良嗜好，打架斗殴、黄赌毒。同时由于教育程度一般不高，主要职业都是包租公。若出外打工，大多是城市底层工作者。该人群同时也会由于职业、工作等原因结识城市居民，该人群接触最多的仍是一起在杨箕村长大的乡亲，但与外来居住人口和城市居民都有一定交往。另外，此地长期居住的外来人口与杨箕村的业缘关系程度较深。
（二） 武汉市曙光村
曙光村位于武汉市东湖新技术开发区腹地，武黄、沪蓉高速公路在此交汇。该村地域环境优越，交通方便。大专院校、厂矿企业、商业网点云集。在改革开放中，曙光村逐步形成了工业、农业、服务业并举的现代企业集团——曙光集团。曙光村可以说是一个在政府管辖下稳步发展的城中村。曙光村有自己的产业集团，近几年集团发展良好，村民大多都有分红。优厚的企业分红、出租房屋的租金等等收入，使得村民们的生活富足，在社会保障、子女的教育方面都享受着与城市居民同等待遇。曙光村的变化发展是在政府的管理下进行的。曙光村的居民区规划的相当好，房屋的高度、样式以及房前空地都整齐划一，像花园式住宅。并且，居民区门口有警卫，小区内安有监视器。
在个案中，曙光新村的房子装修较为简陋，门前有特定的地方种菜，而一些农耕器具、破旧的自行车三轮车也可看到。由此也可看出村民保留的农村习惯。同时，这里很多村民每年都有村里丰厚的分红，但他们仍会重操旧业，如回收旧品、摆地摊等。村中的中老年人，因物质条件较为优越和恋土情节，从未想离开过。该人群表明过，如果该区拆迁，也会搬到曙光村内的另一地区，不准备离开曙光村。但闲暇时间三两乡亲相聚、打牌、晚上散步甚至坐在门前发呆，似乎再无其他消遣。该人群的子女大多是一起居住，搬离的会常回来，他们子女交友对象主要是以前村中认识和以前在附近上学的同学。另外，此地租住的外来人口较少，一方面是由于政府规划可出租房屋较少，另一方面是因为外来人口曾经带来盗窃、暴力等恶性事件，与该村的业缘关系弱。
（三）南京市合班村
南京市合班村地处南京城乡结合处，其内部自然的形成了一个商贸市场，两边有饭馆、杂货店、小型超市等店铺，但主体为卖菜的个体商贩，亦即通常意义的“菜市场”。巷道两边的房屋以老式的、两层高的楼房为主。房屋的门前都挂着有“房屋出租”字样的小木牌。由此可见，居住在合班村的外地人还是很多的。
留在合班村的基本是60岁以上的老年人，年轻人较少。该村环境虽然拥挤但较干净。据个案，村民认为在村中的生活已经足够安居，但治安不是太好。该村村民对我们这些不明身份的外来人员有较强的敌意，虽然有许多村民靠收房租为生，却不十分欢迎外来务工人员，其交际圈仅限于本地人及长期在此处定居的外地人，警戒心较强。由于城中村房租较高，加之村子规模不小，村民之间已固定交际圈，与城市居民交往较少。该村的村民认为自己与城市居民别无二致。在此租住的外地人主要是在南京市内工作，与城中村的业缘关系较弱。
二、城中村村民市民化问题分析
综上述，三个城中村所在城市具有不同的地方性文化以及经济特点，尤以广州的商品经济与文化最为特别，但尽管地方性文化差异明显，城中村村民在城市融入与市民化方面也各有少许差异，但是，不可否认的是，城中村村民在市民化方面具有本质上的相同点：（1）村民大都保留有农村习俗，与城市生活略显格格不入。且村民在教育水平、思想观念和职业技能上与城市存在差别。（2）尽管在参与网络的程度和类别上存在差异，村民之间主要以血缘、地缘关系为纽带形成的社交网络信任度强关系紧密，大都存有互惠规范，信任程度较强。而长期居住的外来人口在“城中村”中社会关系网络的建立主要通过业缘关系。（3）城中村村民对于外来人口都存有一定的戒备与抵触。一方面，长期在此居住的外来人口对城中村的态度处于模棱两可的状态即排斥和依赖。并且，外来人口的素质较低，对城中村的治安、环境确实造成了不良影响。村民与外来人口具有一定的双向排斥。另一方面，外部媒体和城市市民在一定程度上对于城中村持不友善态度，尤其媒体，曾一度强调城中村是“城市疮疤”。
城中村村民在处于一个现代化的大都市中，城市融入却有明显的问题。而在不同地方性文化背景下的城中村都有本质上一致的特点，此中的缘由应追溯于时间上的因果。
各个城中村的出现都是由于城中村周边的城市发展高速，在城中村的政策适应周边环境的发展且城中村村民在文化与心理做好准备之前，城中村已不得不形成，在所处的城市、地区属于异类。而这样剧烈的周围环境的变迁，政府与村民对此的迟钝的反应，必然也不得不造成城中村与现代城市的断裂。孙立方学者界定过中国的断裂的社会：“断裂的社会中其不同的部分几乎是处于完全不同时代的发展水平，他们之间也无法形成一个整体的社会。”而这样的定义，与城中村有所相似，但又有所不同。可以说，城中村与现代城市之间的断裂只是指他们的精神文化以及精神文化所影响的方面处于完全不同时代的状态，无法交融形成一个整体的社会。
城中村周围地区的发展，逐渐使城中村村民一直依赖生存的环境断裂，所处的城中村与周围的高楼大厦天壤之别，自己的村子于繁华城市孤零零地存留，并且城中村村民在没有完整的政府政策的优待下，无法适应这种剧变，心中自然而然产生陌生与疏远感。同时，城中村在形成初期与城市之间在经济上存在极大的差异，但随着城市发展带来大量的外来务工人员和高价地价，使得城中村具有特有的经济模式，即村中分红与出租房屋提供了优厚的经济基础，甚至在广州这样商品经济发达的现代城市，村民的收入还高于大多数市民，也使得村民不必向城市融入，减弱村民向城市融入的积极性，正是这样也致使了断裂的加深或者恶化。不过，这也表明城中村的经济物质方面又依赖于城市所带来的裨益。也由于村民的文化理念、收入水平和政府政策等方面原因，城中村村民的教育水平以及职业技能较低，造成他们就职于城市渠道的狭隘性，而职业正是融入城市的主要手段。城中村这一以地域、血缘为纽带形成的社交网络也与现代城市截然不同，一方面村民紧密的社交网络对村民向外融入造成阻碍，一方面城中村的社交网络与城市的社交网络并不相同。另外，随着城中村对外来人口容纳的数量的增多与外来人口的较低素质，衍生出较多治安与环境问题，媒体对此的大肆渲染和政府为地区进一步发展所制定的政策，“脏乱差”成为外界对城中村的最多的认知，直接导致大多数人对城中村作污名化处理，造成了城市市民与城中村村民之间的一定的双向排斥，即城市市民认为城中村村民具有陋习与市民之间差距较大，并且城中村村民往往因为房租和拆迁一夜暴富，市民对此表示有一定的不平衡；而城中村村民认为城市市民对他们的某种“误解”产生敌意，媒体对城中村的负面报导比比皆是，因此，两者在态度上存在一定对立排斥的状态。
因此，城中村与现代城市的断裂一开始是不论经济或者物质方面处于完全不同时代的发展水平，可是现在更多是指，在同一地域以及在经济相依存且物质水平一致的状态下，城中村村民与现代城市市民之间从精神文化以及精神文化所影响的行为直至社交网络都存在根本上的断裂。
这种断裂使城中村村民失去赖以生存的环境，而村民融入现代城市，又由于教育与职业技能较低，手段狭隘，文化精神方面相去甚远，外界对他们的污名化处理，政府政策对城中村的轻视等，最终造成大部分村民难以完全或者很好的融入现代城市，市民化难以完成。所以，在物质水平较高的状态下，城中村村民更愿意尽量回到原来的生存环境状态，具有归属感和熟悉感，对于城市的融入的意愿并不强烈。当然，城中村村民中的青年融入城市的积极度较大，这是由于该人群接触的人群频率更高且头脑更灵活，向现代社会融入的意愿强烈，希望融入更为个人主义、更具竞争性的世界，开创一种个人发展的新的可能性。但由于以上的原因，有不少城中村的青年依旧难以融入城市，不过状况也确实好于中老年。
值得提出的一点是，根据对三个城中村的调查，他们之间也存在不少差异性。这是由于每个城中村所处的环境被破坏的程度不同，以及外界关系途径上处理方式不同。
三、结语
由本次调查的三个城中村为例，可看出我国成熟的城中村村民市民化的问题存在的真正阻碍是社会的断裂问题。在这一问题上：（1）.政府扮演了重要的角色，在对于城中村的出现以及如何培育城中村村民使其与市民在各方面待遇相一致、改善城中村的规划等从城中村本身转型上出发是一个重要的落脚点。而非听之任之城中村的发展，直至其发展成为所谓的“城市疮疤”，城中村村民在现代城市中固守与城市文化不同的乡村文化变成城市中的异类，再在经济发展的要求下，强行改造，丝毫不关注城中村村民个体早已与城市相异的精神文化状态。这只会使村民在现代都市下更为无所依靠，无归属感和熟悉感。（2）城中村村民自身融入城市的动机不足。在优厚的经济基础下，城市对城中村村民的拉力不足，同时城中村村民之间坚固的社交网络足以他们愉快地生活加之城中村村民与城市居民之间的双向排斥。城中村村民向城市融入的动机较弱。（3）我们需要强调的是，城中村村民融入的必要性。就现状而言，城中村村民融入城市的不顺利不影响村民与城市的发展，甚至城中村作为便宜出租地更是容纳城市所需的外来务工人员。但是，放之长远角度，城中村村民把握良好的资源却不懂得增强自身的教育与技能，最后融入城市的形式都是拆迁改造，带着一笔丰厚的金钱进入城市，却失去原有的生存的环境，如何使用资金、如何真正适应现代城市生活他们全部需要重头来过。就此，那些垂暮老人又该如何？年轻人又有什么机会融入城市？们在城市中又会产生什么影响？城中村村民个体在城市的“新生活”令人堪忧。
参考文献：
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[4]孙立方.断裂—20世纪90年代以来的中国社会[M].北京：社会科学文献出版社.2003年
城中村改造的必要性范文5
“城中村”中的邻校村是近年随着高校校区扩建而衍生出的一个特殊村落，高校的发展（具体表现为大学城的建设）极大地带动了此类城中村第三产业的兴起和租房市场的需求。
一、 武汉市洪山区黄家大湾湖光村二组的现状调查
本文将以武汉市洪山区黄家大湾湖光村二组为例，对其空间形态进行描述、分析，考察村内的学生、租户的日常生活及其与外部环境的关系，探究各人群对居住空间生产和分配的需求。在此基础上，提出基于居住空间正义的邻校城中村更新发展建议。
（一） 物质形态调查
湖光村东临先锋村、武汉科技大学城市学院，南临磨山团湖，西临溏淋湖、五家湖，北临五家湖与中学。辖区总面积4000亩，陆地2445.78亩，水面800亩，耕地454.22亩，其他面积300亩。共分4个组，总户数466户，总人数1200余人。
其中的湖光村二组东北部紧邻武汉科技大学城市学院，落雁中路自东向西将其一分为二（见图1）。2000年以前以农业为主，人口100余户，多为1层楼房，耕地大致位置在宅基地的南侧与东北侧；村民主要从事种、养殖业，人均年收入1万元。2000年城市学院在其东北部落户，随着校区范围扩大，在随后近5年的时间内，将村民耕地收购近2/3，村内近3/5人口失去土地，失地者基本由城市学院出面安置。
目前，湖光村二组现有宅基地区域占地面积17590平方米，建筑基底面积12860平方米，建筑总面积24780平方米，多为砖混结构，层数多为2-3层；经济技术指标极不合理（绿化率＜10%；建筑密度73.12%）。村内南部的绿地，已有村民正在盖房，准备用作出租之用。可以想见，以后的建筑密度会更大。
村内主要道路纵贯东西（现为城市干道落雁中路东西向分割），其它附属通路大约有3条（南部2条，北部1条）。北部为断头路（居民占用道路扩建住宅或者堆放杂物导致道路不通）。道路最宽处为2米，最窄处为0.9米（除落雁中路外），勉强容纳2人并排行走。
民房体量较小，体现出典型的小村镇住宅空间形态。靠近落雁中路南北两侧的建筑基本以下部餐饮、超市加上部住宅（即下店上宅）为主要平面形式。以此区域为中心，两旁渐次为网吧、旅馆（出租给学生或附近的年轻上班族）以及村民自住房。这是符合住区的功能分区逻辑的，即公共区域或外来人口靠进主要出入口，私密区域（原住民）则远离主要交通流线，相对安静，降低干扰（见图2）。
典型建筑一：该建筑于1995年建成，平面为矩形，底层出租给外来个体经营户，上层为自住。屋顶本是平屋顶，后来由于排水不畅而加盖坡屋顶，基本无专业设计的痕迹，西侧有搭建的房间（见图3）。上宅下店式建筑，多紧邻主要道路，楼梯窄小曲折，内部空间大小不一，多在原有房屋基础上进行了加建改建，某些房间无法自然采光。
总体来说，村内建筑都未经过专业设计，形成狭长的封闭空间。部分朝向较差（偏东西向），互相遮挡造成死角，通风和采光不利。
（二）使用人群形态调查
村内大部分年轻男性村民都外出打工。留在村内的人口中，年轻女性村民基本在城市学院从事保洁、执勤等工作，老人和孩童全天在村内活动。有超过2/3的村民将自有住宅出租给外来个体经营户，赚取租金，他们当中的又有超过一半因各种原因，本身并不居住在村内。因建筑密度较大，常住人口日常生活相对简单，对公共交往空间要求较低。闲暇时只能在小巷子（宽大约1米）或宽度只有1-1.5米的院子里聊天，或是在城市学院入口广场处休憩。村内有一麻将馆为平日娱乐之用。学生作为一个稳定地消费群体，加上外来的租房商人以及仍在原地居住的村民，共同构成了户外空间使用人群。
由于学校每年有寒假和暑假，学生租户的总数量因此一直在不停的变化之中，在假期会离开租房回家，假期结束，即每年的2、3月和8、9月份是租房高峰期，大量的假期退租空房则会被一抢而空。
村里的小型超市和开水房是具有极强公共性的空间，这些场所能创造碰面和近距离接触机会。学生租户、年青上班族、学校后勤集团的员工等均在这些地方打开水或者购物。从个人和社会的角度看城市的话，城市（地域）就是一个高密度的社会交往空间――正是高密度的社会交往，使城市（地域）空间具有了情境性质以及人文色彩。这些空间把租住在村里的人们联系在了一起，使得其拥有共同的生活体验，形成了交往的基础。
二、更新建议
上文所述这种村落式的居住空间是一个整体，这里的老人不会被幽闭在家，这里的孩子想找个玩伴不会需要特别约定……这里到处是共同生活与人际交往，这就是一种社区，具有统一认知的凝聚力。满怀热情的专家学者们埋首于构思精巧的设计图纸，似乎居住区的美好形态就等同于高层电梯住宅的挺拔身姿，大气的绿地、广场……但是，这种大一统的美化工程也造成了空间与社会的碎片化，城市多样性的消失。从单体建筑设计来说，这类村落毫无历史“文脉”的痕迹可循，又不能体现居住建筑的时代感。然而，从城市多元化的角度来看，保留这些村落并使其成为夹缝区的“原创”性风景线，城市的特征才是完整的，由此衍生出来的发展也才是可持续的。
从利益方面看，资本从不关心个性与归属感，它需要的只是空间生产与再生产的便利。当整个城市旧貌换新颜之时，我们真的能够忘记，这些闪亮的城市更新背后有着怎样的故事？有多少人“被强拆”、“被失业”，这其中又有过多少反抗、失败与无奈？社会需要一种公正的、符合时代潮流的价值观――居住空间正义。在制定居住空间生产和分配的基本制度的时候，必须兼顾这两个领域中所有公民的基本权利和义务。
基于此，我们认为，邻校城中村应借助高校的发展实现自身更新，而不是简单地被清除，在改造更新的过程中，应充分认识到当地原住民（以及租房个体业者）参与的必要性和重要性，他们知村懂校，某种程度上比城市决策者（或某些专业人士）更为熟悉自己的土地和房屋，更有生存之道。
从技术角度看，高校的邻校村能够为高校的后勤服务提供必要的补充：满足某些学校之外的居住要求和消费需求。邻校城中村处在城、村、校三者的交汇点上，成为联系高校（大学城）和城市空间的缓冲区，为大学生们提供了一个过渡空间。以湖光村二组为例，在更新过程中，可以考虑保持村落自组织肌理（即目前商业区、出租区、自住区的分区模式）。在拆除必要建筑，提升居住环境质量的同时，为相邻高校在校生提供有益零售、餐饮或租房服务，以保留村落的传统人脉关系与场所记忆。此外，应注重公共交往空间的整体塑造，使其成为大学生们人际交往的重要补充。
立足于自建机制和政府指导相结合的主动更新模式，才能协调好多方面的利益关系，减少乃至消除不必要的流血事件，实现社会的和谐发展。
参考文献：
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城中村改造的必要性范文6
【关键词】旧城改造 武进区 现状 必要性
引言
武进区地处江苏省南部，介于南京、上海之间。全区总面积1246.64平方公里，辖14个镇、2个街道、1个国家级出口加工区、1个国家级高新技术产业开发区和1个省级开发区，户籍人口近101万，常住人口160万。武进是吴文化的发源地之一，拥有5000多年的人类文明史、2700多年的古城建设史和2500多年的文字记载史，自古人文荟萃、英才辈出。自改革开放以来，武进经济迅猛发展，综合实力不断增强，经济和社会发展水平在全国县级区域经济中始终处于领先地位。在历届“中国农村综合实力百强县（市）”评比中均名列前10位，是“中国明星县（市）”、“中国首批小康县（市）”之一。2010武进从全球近千个竞争项目中脱颖而出，一举荣获2010年度“迪拜国际改善人居最佳范例奖”。[1]
为有效改善武进区的环境面貌、提高武进区市民居住质量，必须走群众路线做好旧城改造，让更多百姓受益。近年来，武进区将提升城市品质作为提升区域竞争力的重要手段，重点从构建和谐社区和提升城市宜居宜业程度两方面着手。在新城区，主要通过引进新项目，发展新产业，吸引新人群，营造新生活方式为重点，建设产城互融的魅力新城。在旧城区主要按照“以人为本，再造环境”的思路，按照“减量、增绿、留白、整容”的策略，逐步完善和改造旧城区的公共服务设施和基础设施，净化、美化、活化旧城区主要街道和两侧建筑，在保留城市发展痕迹和历史记忆的同时，致力创造更宜居的城区环境，提高市民的幸福感和文明素质。
本文从武进区旧城改造入手，主要介绍了武进区老旧小区的现状和问题，同时解读了旧城改造的相关政策，并重点探讨了武进区旧城改造的必要性。
1、武进区老旧小区的现状及突出问题
据统计，武进中心城区建于1998年前的老旧小区共有134个，建筑面积340万平方米。随着经济的高速发展，中心城区老旧小区与城市格局、经济模式和生活方式已明显暴露出与现代社会的不适应，影响了居民的生活环境，集中表现为楼道脏乱差、车辆乱停放、功能过度集中，房屋破旧、居住拥挤、交通阻塞、环境污染、市政和公共设施配套落后等问题。
存在的突出问题如下：
（1）小区基础设施差。老旧小区建设之初主要是为解决居民的住房困难问题，由于小区的规划设计标准低，配套设施不全，整体布局先天不足，导致基础设施严重不足，主要表现在：一是旧小区普遍绿化面积较小，没有园林设计，绿化功能单一，档次低下，管理维护投资不足。二是机动车停车位缺少，在改造中如果要增加机动车位，一般要占用便道。无自行车棚或自行车棚内卫生状况差。三是居民体育健身和文化活动空间较小。四是老旧小区居民楼的垃圾道极易造成鼠害或滋生其他传染病，而现在的住宅楼设计中已经取消楼内垃圾道。五是小区道路老化，有些小区没有路灯和庭院灯。六是上下水管网严重老化，化粪池无人清理，经常堵塞污水横溢，居民多有投诉。七是有的小区没有煤气或天然气，小区居民使用煤气罐，生活不便。八是由于各种原因有的小区很难封闭或根本没有封闭，也没有物业管理，任何人都可以自由进出小区，居民安全受到威胁。
（2）各项管理费收取难。老旧小区产权呈多元化格局，业主对物业管理的要求和经济承受能力差异大，承受能力强的希望得到全方位、高层次的服务;承受能力差的则认为只要不交费，有无管理无所谓。对于个别有条件实行物业管理的老旧小区，物业管理收费困难是一个突出的问题。除居民的住房消费意识淡薄等原因外，没有与小区管理情况相适应的物业收费标准，也是一个不容忽视的因素。
（3）治安隐患大。具有一定规模的老小区，其进出口通道较多，四通八达，进行封闭整治后，虽然相应减少，但也只能做到半封闭管理。小区自行车棚无人看管，自行车电动车丢失严重。小区没有专职保安和监控设备，小区治安状况难以改善。
（4）物业管理介入难。对老旧小区实施物业管理，应该由开发单位按建安造价的1.5%提供物业管理启动资金，由于启动资金无法落实，加上基础设施老化、物业费收取困难，物业管理出现空挡，社区居委会只能勉为其难地承担环卫清扫保洁任务，小区物业管理无法良性循环。
因此，实施旧城改造已经成为刻不容缓、迫在眉睫的一件大事。全面实施旧城改造，将直接惠及广大市民特别是旧城区的千家万户，必将极大改善群众的居住条件，提升人民群众的生活水平和质量。与此同时，实施旧城改造也是城市建设的重要内容，是一个城市走向现代化的必然阶段，是改善城市环境、提高城市品位、造福人民的一项重大举措，对于拓展城市发展空间，提高城市综合竞争力，推进全区经济社会发展都具有十分重要的意义。
2、旧城改造的政策解读
实施旧城改造是全国上下的共同号召。新一届中央政府对旧城改造工作高度重视，总理明确提出，新型城镇化是以人为核心的城镇化，在因地制宜推进城镇化的过程中，要注意防止城市病，不能一边是高楼林立，一边是棚户连片。新一届政府决心进一步解决城市内部二元结构问题，加快城镇化进程。
2.1国家有关旧城改造的政策解读
2007年，《国务院关于解决城市低收入家庭困难的若干意见》提出，加快集中成片棚户区的改造。2008年，为了应对国际金融危机对我国经济带来的负面影响，我国政府出台了两年总投资达4亿元的经济刺激方案，并再次启动了“安居工程”。2009年12月，住房和城乡建设部等部委印发了《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保【2009】295号），提出用五年的时间基本完成集中成片城市和国有工矿棚户区的改造，有条件的地区争取三年时间基本完成。
2012年，住建部出台了《关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知》（建保【2012】190号）。2013年，《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发【2013】25号）正式出台，提出2013年至2017年改造各类棚户区1000万户，使居民住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设水平不断提高。2014年，《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》（【2014】36号），提出 各地区要进一步摸清待改造棚户区的底数、面积、类型等情况。区分轻重缓急，结合需要与可能，按照尽力而为、量力而行的原则，有计划有步骤地组织实施。优先改造连片规模较大、住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的棚户区。[2]
2.2 常州市有关旧城改造的政策解读
2010年，常州市政府印发了《常州市市区老住宅区整治提升工程实施方案》的通知（常政发【2010】56号），明确指出按照“两全面、一结合”的总体要求，对我市市区已实施整治的成建制老住宅区进行“回头看”，全面开展提升工程;对我市尚未实施整治的非成建制（企事业单位职工宿舍、零星住宅楼）老住宅区，全面开展整治工程;结合停车设施建设和安防设施建设工程，进一步完善老住宅区配套设施功能，改善居住环境，落实长效管理措施，构建和谐物管，创建和美小区。[3] 2011年，常州市政府印发了《常州市市区危旧房城中村改造管理办法》（常政规【2011】3号），明确指出危旧房、城中村改造应当遵循政府主导、以区为主、科学规划、依法进行、成片改造、分步实施的原则。[4] 2013年8月，常州市政府印发了《常州市市区三改工作实施意见》（常政发〔2013〕125号）的通知，明确指出三改工作是解决低收入家庭住房困难、改善居民居住条件的重要民生工程;是提升城市形象、完善城市功能的重要举措;也是构建和谐社会的客观要求。[5]
3、武进区旧城改造的必要性
3.1实施旧城改造，节约土地、降低能耗、低碳环保。
旧城改造的主要目的是从根本上解决旧城区存在的问题，一方面可以提高居民的幸福指数，另一方面确保城市社会经济的持续发展。旧城改造过程中，避免了大拆大建，节约了成本降低了能耗。在土地资源供需矛盾日益突出的情况下，旧城改造也是拓展建设空间、保障发展用地的重要途径，是推进节约用地、低碳生活的重要内容。武进区旧城改造，不再是局部改造的小打小闹，而是结合所在地块的特点和控制性规划等情况，合理整合周边土地资源，实行连片整体改造，逐步完善了城市功能，改善了百姓居住条件，并大大降低了能耗节约了资源。
3.2实施旧城改造，是民心所向，也是构建和谐社区的需要。
实施旧城改造，是加快建设现代化大城市、提高城市品位的迫切需要，也是广大老百姓的殷切期盼。一个环境优美、安全舒适、文明和睦的生活空间，对于形成和谐的人际关系，维护社会安定团结有着十分重要的意义。旧城改造的目标，是努力寻求社会效益、环境效益和经济效益的统一。其意义不仅在于保障住户基本的居住条件，简单改善、维持社区秩序，还在于可以协调社区内各方面的关系，化解各种不平衡、不和谐因素引发的社会矛盾，从而构建和谐社区，维护社会稳定，营造和谐的居住环境。实施旧城改造，已经成为人民群众的普遍期待、成为社会各界的共同呼声，政府有责任、也有义务尽最大的努力，帮助群众解决问题、改善生存条件，努力顺应群众过上舒适美好生活的新期待，让更广泛群众共享城市发展红利。
3.3实施旧城改造，是打造宜居城市、改善人居环境的具体体现。
随着经济的快速发展，群众对生活居住环境的要求越来越高，要求建设“生态、人文、精致、宜居”城市的愿望越来越迫切。武进区占据着常州城区的半壁江山，实施旧城改造工作是打造宜居城市、改善群众居住条件、建设魅力城市的一项十分关键的工作。近年来，我们通过深入开展“三改”活动，城市面貌日新月异，人居环境也得到了明显改善。通过全面的综合整治，使老旧住宅小区原有毁损的道路及时得到修补，严重缺失的照明设施及时得到增设，方便了群众出行得到了群众的认可。同时，私搭乱建各类违章建筑被拆除，腾出的场地用来建设绿地、停车场和休闲健身活动场所等等。居民居住的条件改善了，环境优美了，心气也就顺了，精神文明建设水平自然会得到提升。
3.4实施旧城改造，是加快新老城域融合，展示城市美好形象的需要。
小区是城市的细胞，伴随着城市建设步伐的加快，一批批环境优美、功能齐全、管理先进的新建住宅小区如雨后春笋般涌现出来，给居民们带来强大的视觉冲击和心理感受，已经成为展示城市建设和管理水平的重要窗口。然而，一些老旧小区相比之下就黯然失色，老旧小区的“脏、乱、差”状况，甚至在一定程度上严重影响到城市形象。可以说，老旧小区的居住面貌得不到根本改观，提升城市内涵和整体形象就是一句空话。从武进区已完成的改造项目来看，改造后的老旧小区都达到了整洁干净、亮化美化的要求，从而较好地融入了现代化的城市格局，增强了城市的吸引力和辐射力，也为展示城市形象锦上添花。
3.5实施旧城改造，是改善投资发展环境，促进招商引资的有效手段。
一个地方投资发展环境的好坏，直接关系到招商引资的成败，也影响着经济发展的速度和质量。一些发达地区之所以能让大项目招得来、留得住，其中一条成功的经验就是投资环境好，城市功能完善，配套设施齐全，为投资者创造了一个舒适、便利、高效的发展环境。近年来，我区积极推进旧城改造，致力于优化投资环境，引进了一批项目入驻。但是目前，城市功能不够完善，配套设施也不全，仍然在一定程度上影响到了投资商的信心。要想留住大客商、大企业，打造投资圣地，就必须大力实施旧城改造。也只有落实好旧城改造工作，完善城市功能，提升城市品位，才能从根本上改善投资环境，增强城市吸引力，吸引更多的客商投资，继续加速我区经济发展。
4、武进区旧城改造的进程
自2006年起，武进区政府将老小区整治工作纳入全区民生实事工程，每年投入300万元-1000万元不等资金，相继完成了老小区雨污水分流改造、常武路立面出新以及花园新村、北建新村、城中花园一期、湾里新村、花东一村、花东二村A区、B区、C区、花东三村、花东五村、武柴新村、中凉新村、欣达园、汽修公寓等共计约120多万平米的老小区综合整治任务。同时，结合老小区整治工作，在有条件的老小区同步开展停车位整治，在花东一、二村、城中花苑、丰乐公寓、中凉新村、欣达园、阳湖世纪苑等一批老小区中新增停车位2000多个，有效缓解了部分老小区的停车难问题。
2013年起，武进区全面启动成片式旧城更新工程。2013年列入年度计划的全区旧城改建项目共38个，按照计划实施完成项目25个，完成征收国有土地面积1216.03亩，征收户数1756户，征收房屋面积55万余平方米，征收费用约33.43亿元。其中城区老旧小区改造包括花园社区35万平方米、中凉社区10万平方米，共投入约4700万元，受益群众十几万人，真正做到花小钱办民生实事。还有古方路、人民中路、老花园街等道路的提升改造，湖塘老街等背街小巷路段的路灯亮化等工程，受到群众一致好评。
2014年度，武进区旧城改造继续进行，总改造占地面积（范围内涵盖的建筑面积近120万平方米）约65万平方米（其中城中村22.3万平方米、商品房及其他42.7万平方米）。改造内容具体包括：单元楼道内墙涂料刷新、破损落水管整修和更换等房屋本体修缮及公共卫生设施、设备整修;小区内道路及道板整修，雨污管网检查、疏通、改造;增设报栏、健身点、文化站、宣传栏、告示牌等。
经过整治，老小区房屋本体部位进一步完好，功能设施、绿化环境、治安状况得到明显改观，特别是一些敞开式老小区整治后完全封闭，具备了引入物业管理条件，居民的居住环境得到极大改善，得到了政府和群众的一致好评。这些项目的实施，全面提升了城市形象，为城市建设提供了有力保障。
结 语
旧城改造是一个复杂的系统工程，在新形势下城市化迅速发展的今天，旧城改造还有很多值得研究和创新的地方，我们要继续探索，找出更多适合武进区的旧城改造之法。从而进一步改善城区居民的居住环境，优化城市空间布局，增强城市功能，促进城市土地科学合理利用，全面提升我市城市化和现代化水平，努力构建“和谐宜居新武进”。
参考文献
[1] 引用武进区政府官方网站，武进概况，引用时间2014年10月20日
[2] 《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》（【2014】36号）
[3] 《常州市市区老住宅区整治提升工程实施方案》的通知（常政发【2010】56号）
[4] 《常州市市区危旧房城中村改造管理办法》（常政规【2011】3号）
[5] 《常州市市区三改工作实施意见》（常政发〔2013〕125号）
[6] 包永辉.周放. 新华时评：旧城改造不能“驱贫引富”[N]. 新华网， 2003-8-24.
[7] 来福裕. 旧城改造是可持续发展的必经之路[J]. 特区经济，2008-02：48-49.
