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城中村改造的背景范文1
引言
在我国现阶段的城镇化建设和城乡体制改革过程中，城中村问题越来越受到关注。随着城市规模的不断扩大，大量郊区土地被征用，安置失去土地的村民需要大量资本。出于资金等因素的考虑，城市在扩张建设进程中，不可避免地出现了绕开农村居住地的现象，进而形成了城中村。由于这种城中村还遗留着农村的生活习惯与环境特点，具有一定的小社会封闭性，导致将其归入城市管理相当困难。目前，城中村的住宅环境、社区设施、管理制度、文化生活等方面还处于混乱无章的状态，城中村问题日益突出。
本文将重点审视城中村改造背景下的高层商住综合体设计问题，从城中村居民的基本生活空间与环境的角度入手，研究城中村改造中存在的诸多问题，进而探讨在城中村改造背景下高层商住综合体的设计理念。
一、目前存在的问题
（一）安置楼质量问题
目前，城中村居民安置楼的质量普遍较差，其户型设计也较为单一。与普通住宅楼相比，由于资金等问题，城中村住宅普遍存在质量较低问题，日照和通风条件比较差。其楼间距较窄，公共区间较小，公共设施较差，导致居住条件较差，与普通商品住宅楼形成较为鲜明的对比。换句话说，城中村改造过程中的村民住宅楼的质量被普遍忽视。与商品房的住户相比，村民住宅的环境资源显然较差，使居民在心理上形成比较大的落差。此外，由于村民生活习性和文化差异等因素，使得村民在进入城中村改造后仍然就业比较困难，失业现象比较严重。上述因素均容易引发村民与社区居民之间的矛盾，不利于城中村改造和社会的稳定。
（二）公共空间的规划设计问题
在城中村改造过程中，高层商住综合体的设计往往容易忽略对外景绿化及公共空间的合理规划。由于高层商住综合体的用地普遍比较小，在考虑住宅与商业用地之余，很难再考虑公共场所的美容绿化、室外活动及安全疏散等问题。需要注意的是，由于城中村多数处在城市中心或近郊区，城市住宅和交通本身非常拥挤，因此必然缺少公共绿化和公共活动空间。从这一角度来说，城中村的绿化及公共场所的空间设计和规划就显得更加重要。良好的公共空间规划和设计，不仅可以改善城中村公共空间较为缺乏的矛盾，还可以在社区在环境、服务及设施等方面作进一步美化。另一方面，应逐渐增强居民对自己社区的亲切感和自豪感，增强他们的主人翁意识，使得即使他们拥有不同的生活习性和文化背景，都可以在公共空间中自然地进行社会交流。
（三）公共设施的问题
另一个问题是公共服务设施比较匮乏。在城中村改造背景之下，社区居民在高层商住综合体里面可以进行集体活动的场所并不多见。虽然也有些场馆，但其空间一般较小，很难为村民提供活动场所。在这样的条件下，许多村民在所谓的高层商住综合体中只能进行些聊天活动，或是只能在家中活动。其原因主要是公共服务设施还太少，即使有限的活动场所还经常被商业活动占据。在今后的城中村改造过程中，应首先确保公共服务设施的数量，同时应该确保这些设施的管理和使用到位，真正做到服务于村民。只有这样，才能正确引导村民建立积极向上、健康有序的生活热情，真正提高村民的生活品质。
（四）商业空间的功能问题
在如今的高层商住综合体设计中，对于其商业空间功能的定位往往还不是很合理，经常偏离我们一贯倡导的便民利民的原则。在城中村改造后，许多高层商住综合体的商业空间功能比较单一，它们多数的形式是以中低档为主的百货市场，而便民利民的银行、邮局、超市、美容美发、文具店等却尤为缺乏。
二、改善措施
（一）注重地域特色的个性化建筑
在城中村改造背景下，高层商住综合体的建筑设计应注重维护和塑造具有地域特色的个性化建筑。不应盲目追求商业利益，而忽视传统建筑中的地域文化内涵；不应只注重无特色的统一化建筑的设计，而忽视具有地域特色的创新设计。在高层商住综合体的建筑中，应充分展现建筑空间的地域文化特点。在这样的生活环境中，居民才更容易有更加新鲜的生活韵味。例如，外立面的设计上，可在追求时尚的基础上，选择性地继承传统建筑中的精髓。这样独具地域特色的个性化建筑不仅使整个社区充分体现多样的文化底蕴，也使社区景色古今相融、中西合璧，简洁中传递传统建筑的独特神韵，社区环境优雅而有特色。
（二）注重高层商住综合体的地域特色
城中村改造之前，村民的整体生活环境往往错乱不堪。面对这样的场景，在高层商住综合体施工时，很多施工单位并未考虑有选择性的改造，而是一味追求施工进度，将原有村落完全推倒重建。这样一来，不仅施工工作量巨大，而且使得城中村中的高层商住综合体丧失了地域特色。虽然城中村原有的居住环境往往不好，但它毕竟体现了农村的生活特征与价值理念，应该选择性地加以继承。最好的做法是，我们不能一味否定农村居民原有的生活方式和环境，而应以特殊的空间形态加以延续。在城中村改造过程中，应以城中村村民的基本生活空间与环境角度为视角，将一些地方性的文化传统充分吸收到高层商住综合体的设计理念中去。
（三）注重高层商住综合体的休闲场所
在城中村改造过程中，对于高层商住综合体的设计，就必须考虑怎样营造良好的居民活动休闲场所。城中村的居民往往习惯于农村那种传统的生活形态。因此，村民对于交往活动总是情有独钟。在闲暇之余，他们往往喜欢聚在一起打打麻将、聊聊家常，对村落具有很强的认同感。这样一来，不但可以满足居民情感交流的心理需求，而且能够加强和完善居民的社交关系网络，增加了他们的归属感。目前，城中村村民的文化素质仍然处于低水平，他们的文化生活还比较单一。这就要求在城中村改造过程中，要特别注重居民活动休闲场所的建设。总之，要以丰富居民的文化生活为原则，为村民的休闲娱乐提供良好的社交场所。
（四）注重生态环境资源
此外，在高层商住综合体设计时，还要尽可能考虑如何减小对生态环境资源的破坏。高层商住综合体社区的设计原则，不应以破坏人于自然的生态平衡为前提，而应该加大和改善外部空间环境质量，加强室外绿化建设。如此一来，社区不仅能够让居民生活更加方便和舒适，而且能够创造一种人与自然和谐相处的生活环境，使居民在室外休闲交往活动时感受自然环境的亲切，使得高层商住综合体亦为家庭聚会的活动场所。坚持注重生态环境资源，在社区生活的居民才能感受到安静与清新。在现代居住环境与商业场所不可分离的城中村中，休闲和商业活动总是紧密结合、相得益彰的。在舒适的生态环境中，高层商住综合体同时也是商业聚集地，顾客也会因环境优美而流连忘返，使得社区逐渐成为现代购物与休闲的理想之所。
三、结语
针对目前城中村改造背景下高层商住综合体设计中存在的问题进行了研究分析。研究结果表明：在进行城中村改造背景下的高层商住综合体的设计时，应注重继承地域特色的个性化建筑，注重村落空间的地域特色，注重居民活动的休闲场所及生态环境，从而设计出具有地域特色的高层商住综合体社区环境。
参考文献：
[1] 卜嘉田.高速城镇化背景下城中村改造策略探究与规划引导[D].西北大学，2012.
城中村改造的背景范文2
一、“城中村”现状
城关镇辖区内共有18个“城中村”，这些“城中村”违章建筑普遍存在，土地资产流失严重，居住环境极差、公用基础设施薄弱、人口构成多元化、治安状况堪忧、计划生育难、火灾隐患大、村民综合素质、转变生活习惯跟不上等等。以上这些都是城市管理和新建设必须根治的问题，加快“城中村”改造步伐，从源头上治理脏、乱、差，是建设和长远发展的一个根本性措施。
二、“城中村”改造面临的问题
（一）拆迁补偿问题
1、违章建筑的认定问题。“城中村”违章建筑具有普遍性，若承认其合法，给予相应补偿，必然引发新的违章建筑浪潮，加大城市管理难度和增加拆迁成本；若认定其违法，则强制拆迁难度大，必然引发社会不稳定因素。
2、拆迁补偿模式问题。根据调查，大部分村民乐意接受异地安置或回迁安置，不愿接受货币补偿，这给开发“城中村”带来巨大的改造成本和风险，令开发商望而却步，对参与“城中村”改造失去积极性。
（二）村民社会保障体系问题。失地农民的养老问题是广大农民最大的后顾之忧，如何建立健全社会保障体系，给失地农民一颗“定心丸”，是能否完成好“城中村”改造的关键。
（三）“城中村”改造操作模式需进一步探讨。“城中村”改造需要社会各界的积极参与，这是一个不争的事实，但谁主导改造，如何操作还需进一步探讨。
（四）相关政策措施不完善。“城中村”改造后的供地模式、规划设计要求等相关政策不完善，使得“城中村”改造没有明确的目标，不能很好地调动社会各界的积极参与。
三、“城中村”改造的几点建议
（一）政府主导，做好拆迁补偿。
1、对违章建筑只给予补助，体现违章无利可图。由于“城中村”违章建筑具有普遍性，可兼顾拆迁成本和维护社会稳定，体现有法必依的原则，对违章建筑只给予补助，补助额不大于建筑物成本。
2、加强异地安置与货币补偿相结合的拆迁补偿模式的研究。把外地“城中村”改造的先进经验和实际做法揉和到具体操作过程当中去，积极加强对各种补偿模式的研究，对“城中村”的改造将起到巨大的推动作用。
（二）建立健全针对失地农民的社会保障体系。
针对失地农民的社会保障体系，可以从以下几个方面建立健全：
1、建立合理的征地补偿费用支配机制。征地补偿费应作为农民养老的主要保障，可将此部分资金实行多元化投资，用于养老保险、医疗保险和其他合理的投资，确保资产增值。
2、建立医疗、养老社会保障机制。目前农村社会保障尚未立法，各项制度建设尚处于起步阶段。建立失地农民养老和医疗保险制度，其资金筹措可以按国家、集体、个人都出一点的思路进行解决，初步建立起失地农民的社会保障体系。
3、就业是失地农民最好的保障。联合有关部门，有针对性的建立教育培训保障机制，重视失地农民的教育培训，加大以职业技术、岗位技能为重点的就业培训，提高失地青壮年农民转岗就业能力，建立多层面的县、乡（镇）、村三级农民职业技能培训网络体系，使失地农民充分就业。这既提高了村民综合素质，又保证了农民生活水平不降低。
（三）积极探索“城中村”改造操作的新模式。
“城中村”改造应以政府主导，统一规划设计，以市场运作为主要模式，坚持节约集约用地，不断探索“城中村”改造的新模式、新办法。
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摘 要：随着我国城市化的飞速发展，涌现出大量的“城中村”，城中村的村民与城市的文化存在着滞后的现象。城中村是城市化过程中出现的必然的现象，它融入城市是自然规律，而传统的“城中村”物质形态改造并不能解决“城中村”的问题，“城中村”的城市化是经济、社会、文化、景观等多元转变的综合过程，必须提出基于文化融合的“城中村”改造路径，以推进“城中村”的健康城市化。
关键词：城中村；改造；文化融合；环境改造
中图分类号：C9 文献标识码：A文章编号：1672-3198（2011）01-0092-01
城中村从广义上讲，是指在城市高速扩张与发展的过程中，滞后于时展的步伐，游离于现代化城市的管理模式之外，生存环境恶劣，生活水平低下的居民区。乱搭乱建，拥挤脏乱，人流混杂，治安混乱，管理脱节，基础设施不健全或完全没有这类城中村的普遍现象。从狭义上讲，城中村是指农村的村落在城市化的进程中，由于大部分或全部耕地被征用。农村的集体成员由农民转变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变成的居民区。这些居民大部分虽然从形式上已经“洗脚离田”，但从思想上却未“换脑进城”。
城中村的村民多靠房屋出租和分红收入过生活，成为“租金食利”的阶层。
在城中村改造中，一方面是文化形态上的改变。另一方面则是从物质形态上的改变，规划、景观、建筑以及室内等硬件设施的改造也起着关键性的作用。我们可以借鉴环境心理学中的诸多观点来说明这些硬件改造的重要性。
1 安全性是使人能够生存的基本条件
人在对环境有了一定了解之后就会本能的对自己所谓的领域进行保护。在受到外界干扰时，心理上就会产生反感。我们在改造城中村的过程中，不能盲目的推倒重来，一味的追求与城市的接轨。而是要顺应周边环境和这个“小社会”的需要，在保留原有特色的基础上使其变得更好更完美。
中国的村落是以地缘，血缘，亲缘，宗缘等关系构成的社会体系。城中村村民的社会和经济活动也因此表现出相对封闭的特征。他们保留着祖先承载下来的文化，保留着以姓氏聚居的习惯，保留有宗族的祠堂。虽然有的村办起集体股份合作公司，但实际上还是实行的还是传统村落式的社区管理，公司与村民主要依靠村规民约和宗族关系地位来维持。
2 多样的选择性几乎是一切人，包括生物界的本性
人在不同的生活条件下对周边环境的选择有着不同的需求。
城中村作为一个多样化的“小社会”体系。其主人是原住村民。长期以来外界对村中的原住民产生了一种认识，认为他们思想落后，文化落后，素质低下，好吃懒做，重视物质享受，不追求精神文化的提高。其实，随着时间的推移及城市建设的大环境的变化影响，城中村的原住民也渐渐的开始追求精神文化生活和提高自身文化素养。打工的流动人口，他们在一天的忙碌辛苦的工作后，需要居住、休息、生活。有的还在这里培养教育后代。因此城中村的改造既要去掉原有的恶习滋生的场所，保留原始的文化韵味，又要融入新的、完善的附属设施。如公厕，超市，幼儿园，文化广场，小型医院，中老年人活动中心，以至于小型的有特色的商业街、图书馆、博物馆等。多样性融入其中，才能使城中村居民有更多的丰富的健康的业余生活。而不至于每天只有打牌打麻将来打发时间，不至于除了穿梭在一线天就是在狭窄的出租屋内活动。
3 人对环境有多种心理需求
自然环境和社会环境是一种相互依存的关系，同时二者对人们的行为发生着重要影响。
城中村是城市中一个生活成本和商业成本相对很低的地方。也正是由于它的这种因素为各类移民和产业提供了进入城市的低门槛。在到处都争先构建国际化大都市的今天，我们更应该清醒的认识到，我们更应该以实际的经济水平和国情出发，正确的认识到差异性的存在才是特色所在。我们无法强制的拆除所有的“握手楼”“接吻楼”，拆掉所有的一线天。无法把所有的外来人口迁动，安置甚至打回原籍。无法把所有的乡镇企业强制改制。那么我们或者能换个角度去思考解决问题的方法，在改造建设中去除污垢，留其精华，加强配套设施，让它逐渐融入城市化的进程中去，并相互依存，相互影响，相互进步。
城中村是中国城市化发展太快而留下的“尾巴”。我们必须客观正确的去正视这个问题，才能从根本上改造他的环境、改造他的文化，使它向着正确健康的方向发展。它不应该是城市的“疮疤”。相反，它的存在为城市建设的快速发展提供强有力的基础支持。我们在大步迈向现代化的过程中更应该抛开那些虚无的繁华，对默默支持着城市建设但又最影响城市形象的城中村更多的关爱。
参考文献
［1］李培林.巨变：村落的终结――都市里的村庄研究［J］.中国社会科学,2002，（1）：168-179.
［2］魏立华,闫小培.城中村:存续前提下的转型――兼论城中村改造的可行性模式［J］.城市规划,2005，（7）：9.
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关键词：城市化；城中村；改造；措施
引 言
具有中国特色的城市化模式创造了举世瞩目的发展成就，十分显著地提高了我国的现代化进步水平。随着社会改革的不断推进，提高城市化发展水平是当前建设、规划、管理工作者们重点研究的问题，是相关工作人员管理水平和工作能力的集中体现，城中村改造过程中的经济融合、发展结构优化都是社会重点关注问题。针对其改造过程中的各个环节进行的分析也是社会发展重要研究的领域之一，对于进一步提高城市化建设发展有着重要作用。本文结合目前一些地方城中村改造的做法和经验，针对城中村改造提出了自己的宝贵意见，仅供参考。
1 城市化进程中的城中村问题简介
城中村的出现是城市化发展进行到一定程度出现的产物，在属性特征方面兼具城镇和农村的双重特点，是中国快速城市化进程中出现的普遍现象，它不仅阻碍了城市化的发展，也在一定程度上影响城区居民水平，甚至成为影响和制约社会加快发展、统筹发展、和谐发展的重要因素。
1.1 城中村的形成过程
城中村产生于在经济快速发展、城市化不断推进的过程中，多位于城市区边缘、城市近郊、工业园区、产业园区等城市规划区范围内，是围绕原有农村居住地形成的人员聚集地区，其拓展领域与当地城市化发展程度息息相关，很多区域的经济发展和基础设施业已成熟，但居住者的户籍、土地权属、经济组织和行政机构等管理要素改革却相对滞后，仍保留原农村管理体制，不能很好地适应所属城市和开发区域的发展需求。
1.2 城中村存在的主要问题
1.2.1 土地管理缺乏依据
现阶段城中村的土地性质仍未发生变化，依旧属于农村集体所有，然而随着社会的全面发展，但实际上其交通设施、商业和基础设施的完善水平已经和城市无异，其使用功能基本上等同于国有土地，其土地价值与城市国有土地相当。这种情况使得城中村土地在使用和管理方面出现了一定的分歧。
同时，随着城中村人口和经济规模的不断扩大，往往在进行城市规划和管理时，会将这部分区域列入其中，然而受限于管理组织和体制的完善性，很多城中村仍然保留着村民委员会，未能根据实际需求设立居民委员会，由村委会主导行政管理使得农村集体经济组织的管理比重增大，导致管理功能形成了交叉，职责不明。
1.2.2 人口素质偏低
人口流动性大是城中村的一大特点，而且这部分人员的组成比较复杂，个体素质区别很大，来自不同地区的群体带来了相异的价值观和行为习惯，给管理工作带来了一定的难度。另外，城中村的居民多为一些底层劳动者，从事的工作层次较低，囿于所受教育水平不高，这部分人员进取动力不足，缺乏创新竞争的动力。在行为规范和道德素质方面也同样存在着一定的不足之处，如公共卫生意识差、不遵守交通规则等，并未完成从农民到市民的社会身份的转变。
1.2.3 土地使用混乱
在区域城市经济发展的促进作用下，众多城中村的土地价值不断攀升，出现了很多“子女分家、兄弟分家、女儿回娘家落户、拆迁安置、征地安置”等不良现象，究其根本原因是处于私利的集体土地索求。有的村每户各有一个老宅基，然后每户划分一个新宅基，再加上有些村民将自留地、菜园地私自变为宅基地。
由于一户多基的客观存在，周边乡镇的一些农民，特别是在外打工多年的农民进入县城，使得私下的土地交易行为不断泛滥，出现了多种不合乎法律法规的交易行为，造成了混乱的土地交易局面。甚至部分村民联合不法开发商，在未获得许可的情况下，开发出售小产权商品房，给县房地产市场造成了严重的干扰。
1.2.4 规划缺乏统一科学性
科学合理的规划是城中村发展的首要条件，然而现阶段由于管理体制和人员组织方面的不足，使得城中村处于城市规划的边缘性，在进行监管时往往会被忽略，这使得众多城中村在建筑发展整体规划水平较低。同时，混乱的土地交易市场，使得居民私搭乱建现象极为普遍，限制着地区整体居住环境的水平提升。
1.2.5 基础设施不完善
虽然当前的城中村在基础设施建设方面有了很大的进步，但随着人员的进一步聚集又出现了新的问题。一些城中村缺乏必要的给排水系统，环保绿化工作相对滞后，环卫工作未能落到实处，存在交通和消防隐患。更为极端的地区形成了违主义精神文明建设的“黄、赌、毒”集散地，极大威胁着周边区域的社会发展和治安管理。
2 提高城中村改造水平的措施
2.1 提高政府综合管理投入
城中村的改造管理，离不开国家公共权力的支持，同时基层城镇管理人员要承担起应有的义务，坚持“公平、公正、公开”的施政原则，详细具体地考虑多方因素，协调满足各主体的利益诉求，在不损害百姓的利益的前提下，遵循市场经济规律，让参与改造单位在这一过程中获得应有的收益，激励其进一步实施合理科学的改造工程，形成良性循环。
2.2 开发前进行科学规划
城中村是随着城市经济规模不断扩大而产生的，在初期其矛盾问题并不突出，这使得当地的管理者未能给予足够的重视，没有及时解决的城中村问题诱发了众多城市化发展的“疑难杂症”，这给人们敲响了警钟。因而，在进行改造初期就应通过研究当地客观因素，在遵循相关发展规划的前提下，对城郊区、城市边缘地带等潜在城中村发展区域进行调查，了解它们的现状，将其列入城市规划管理范围，对土地使用进行严格控制，做到合理规划，绝对不能让城中村在无序的情况下任意发展。
2.3 维护村民的基本利益
城中村改造中的主要矛盾是各主体间的利益，在改造安置或补偿方面未能与村民达成一致。在城中村改造时，拆迁村民户籍将划入城市管理，令其身份变为城市居民，并给予合理的补偿，在维护其利益要按照城市居民的管理标准条例执行。
2.4 提高城中村人口素质
文化水平和道德素质同样是决定城中村改造工作进行顺利与否的重要因素。村民长时间的乡村地区聚居生活，思想观念未能与时俱进，文化技术还比较匮乏，缺少竞争进取的精神。只有转变他们陈旧的思想观念，提高他们的文化水平，培养他们特定的技能，授之以渔，才能为城中村的改造减小阻力。
3 城中村改造应注意的几个问题
3.1 深入了解村民对“城中村”的改造要求
城中村改造涉及土地与房屋，大部分村民的关注重点在于：房屋拆迁赔偿标准和经费是否能满足要求和得到确切落实；按照审批建造的住房面积是否会减少；是否一刀切都要建多层和高层，部分离城区较远的地方是否还可以建连体式农居；住房环境改变了，是否会影响基本生活；统一建多层、高层，房屋的质量和安全能否保障等等。图1为城中村改造审批规范流程：
3.2 改造办法要贴近地区实际情况
城中村改造的确定，要在对当地实际情况进行详细研究调查的基础上完成，合理的改造方式能够节约人力物力，同时也不会影响地区的社会和谐，能够更大程度上获得村民的支持，目前城中村的改造方式主要包括以下三种：
（1）维持现状，局部整治。针对一些规划建造较为整齐的区域，可在其原有基础设施建设的基础上，对不足之处进行整改，将其列入城市整体规划要求，因地制宜，结合实际开展城中村改造工作。
（2）全部拆除，集体改造。在未进行整齐规划中心城区，由于这些零乱建筑、较差的基础设施以及脏乱差的环境，使得其利用空间较少，可进行整体拆除，全部改造。
（3）延续发展，局部改造。对离中心区较远的一些城中村，因与主城区有一定距离，可通过政策引导，综合整治和市场调节的方式，分期分批进行改造。
3.3 城中村改造规划要体现整体性
在以往的城市发展过程中，由于忽略了问题的严重性，城中村现象的过度泛滥引起了严重的社会问题。随着城市化进程的加快，将会有更多的城中村产生。为了吸取以往的教训，改变推进城市化产生城中村，通过改造城中村，来进行推进城市化的恶性循环，必须坚持在进行城中村改造的同时，加强对城边村和城外村的控制，为高起点推进城市化打下良好的基础。
4 结 语
在我国社会经济全面发展的时代背景下，以点带面城市化发展模式，使得城乡结合部的发展有了很大的改观。那些原来紧挨着城市的那些农村全部或大部分耕地被用作城市建设，出现了城中村现象。城中村在城市高速发展的进程中，滞后于时展步伐，游离于现代城市管理之外，居民生活水平低下，这是农村村落在城市化进程中，耕地被征用后农民转为居民，却仍然在原村落居住现象导致的一系列问题，针对这些问题进行的研究对促进城市化发展有着重要意义。
参考文献
[1]陈柳钦.我国城市化进程中的城中村现象及其改造[J].管理学刊.2010（06）.
[2]徐国玲.我国城市化进程中的城中村问题[J].经济与社会发展.2008（05）.
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【关键词】城中村；经济价值；廉租房
“城中村”是在城市快速的发展进程中，滞后于时代的发展步伐，游离于现代城市管理之外且生活水平低下的居民区[1]。伴随着城市化进程的加快，城中村的问题已成为国内许多大中城市发展中普遍遇到的问题。对于现存的城中村的改造势在必行，当前我国绝大多数学者比较集中研究城中村定义、形成机制、分类、存在的问题和改造的方法、模式等[2]。
一、城中村存在的经济价值研究
（一）城中村在一定程度上能促进城市的发展。随着城市化的进程日益加速，人口日益膨胀，中心城区土地资源供应越来越少的背景下，城中村所贮存土地的战略重要性就更加不言而喻。①城中村的土地资源，将是城市未来发展的重要增长点。②城中村的存在有利于缓解旅游高峰期外来人口的住房压力。③城中村可以为周边的商业商服企业提供廉价的服务、劳动力。④城中村能缓解城市的拥堵，降低了城市交通压力。
（二）城中村弥补了政府职能的缺陷。城中村廉租屋由于其具有租金便宜、紧挨市区、交通方便等特点，作为“低成本生活区”起到了廉价房的作用，在政府没有足够廉租房提供的情况下，城中村廉租屋应运而生，并在一定程度上弥补了政府廉租房制度对流动人口保障的缺陷，成为外来流动人口、刚毕业大学生的主要落脚点。
（三）城中村出租屋为城中村村民提供了一个相对稳定的收入。城中村村民的家庭收益的来源主要有三个渠道：集体分配、物业出租收益和从业收入，其中物业出租收益已成为村民家庭收入的重要来源。在城市化的进程中，大量的外来务工人员涌入城市，一定程度上为城中村村民的出租房屋带来了获利的机会，城中村居民通过改建和加高宅基地房，然后将宅基地房变为赚钱的出租屋，并作为获得收入的重要来源。
二、城中村改造存在的问题――以八里村为例
目前西安市共有城中村437个，城市农村人口47.3万，其中200平方公里的建成区(城郊六区，具体范围:东到绕城高速路，西到三桥镇，南至南三环，北到北绕城高速路)内的城中村共有有187个。
（一）八里村的现状
八里村位于西安市南郊，地处长安南路西侧，村子占地面积大约有1000多亩，村子大约有400-500户人。由于八里村位于小寨商业圈内，周围高校林立，交通便利，地理位置十分优越。
1、八里村村民现状。在八里村，71%的村民都处于失业状态，他们认为最大的就业困难是技能和文化水平比较低。83%的村民收入都是靠出租房屋，只有10%的村民的收入来源是依靠工资收入。87%的村民没有任何社会保障[4]。
2、八里村外来人口现状。通过走访调查发现，在八里村的外来人口主要有职员、店主和学生三类，年龄以20-40岁之间的青年人为主。对于店主群体的大多数人而言，城中村是他们从农村融入城市的过渡地带，他们很少有搬离的打算；对于学生群体而言，城中村只是他们短期打工和学习的居住地，随时都可能搬离城中村[5]。
3、八里村整体环境。八里村整体建筑非常混乱，村内建筑密度高，建筑距离小；廉租屋居住面积小、居住条件很差，甚至基本的采光通风条件都不能满足；消防和救护通道堵塞；生活和基础设施配套严重不足；绿化率低下、环境卫生较差，急需进行改造。
（二）八里村改造存在的问题
1、资金问题。城中村改造中的最大的问题之一就是资金的筹集，八里村也不例外，需要大量的资金支撑，政府的财力明显不足。
2、村民的工作保障、社会保障问题。村民长期以来主要生活来源是依靠房屋出租形成的“租金经济”，由于村民的素质比较低，缺乏技术和专长，因此他们找新工作的能力也相对比较弱，他们希望在城中村进行改造之后能获得一份较为稳定的工作保障。由于村民绝大部分是农村户口，所以他们目前还无法享受与城市居民相同的社会保障。
3、外来人员安置问题。由于八里村现在聚集了大量的外来人口，其中大部分人都为中低收入者，在进行改造城中村的时候，外来人口不得不另外再寻找廉价的住房。因此这些流动人口如何安置也成为需要解决的问题。
4、缺乏合理规划。八里村存在建筑密度高、环境差、交通拥堵、基础设施不足等问题，需要进行合理的规划，改善现有的生活环境。
三、城中村的改造对策研究
通过对城中村经济价值的研究我们可以发现城中村的存在是有其一定的合理性的，因此，对城中村的改造不能操之过急，应该认识到这是一个漫长的过程，具体改造对策建议如下：
（一）政府应发挥积极作用
1、建立就业培训机制，鼓励农民继续创业。劳动保障部和农业部应根据失地农民自身的特点，立足本地产业特色开设培训工种。另外要给予现在城中村创业的居民一定的优惠政策，时为其开辟创业绿色通道，简化行政审批手续，并适时对他们进行职业培训和讲座，鼓励农民继续创业
2、加快完善村民的社会保障制度。要尽快将城中村村民的社会保障与城市居民的社会保障接轨，实现同城同待遇，通过城中村改造，实现村民有养老金、工资、集体分红、房租四个方面的稳定收入，提高城中村村民融入城市的积极性和主动性。
（二）将廉租房建设与城中村改造相结合。廉租房建设存在的问题主要包括资金的筹集、用地的选取、收益人群的覆盖范围等问题；城中村改造也面临着资金来源、村民及外来人口住房安置等的问题，因此将二者相结合具有一定的可行性。将廉租房建设引入城中村改造，不仅可以高效率地进行资源配置，节省政府资金，节约土地资源，充分保障廉租房的建设，又可以促进城中村的改造，兼顾村民的长久利益和外来人口等低收入人群的住房保障。
（三）城市规划方面。科学合理的编制“城中村”改造规划。规划设计要着重完善“城中村”区域市政公用设施和公共服务设施，设置或保留适度规模和具有明显特征的社区中心，合理安排居住、就业和商业的多功能混合用地布局和提供多种类型的住宅，以便为创造富有活力的社区生活提供空间物资基础。
四、小结
城中村随着城市经济的发展越来越受到人们的关注，我们在剖析城中村问题的同时，也应该认识到城中村的经济价值，注意到其存在合理性，最终将城中村改造成为与周边协调发展、内部功能布局合理、经济健康发展、居住人群和谐相除的城市社区。
【参考文献】
[1]张欣.城中村社区的存在价值及改造对策[D].天津理工大学,2012.
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城中村改造的背景范文6
关键词:三年大变样;城中村;改造
中图分类号:F127文献标识码:A
城市化是现代化的必由之路,而改造城中村则是城市现代化发展道路上的一个重要任务。河北省会石家庄是一个依村而建的年轻城市,随着全省、全市的城镇化进入加速发展时期,更多的农村被城市扩张包裹,成为城中村,同时变为城市现代化的严重制约。为进一步提高全省城镇化水平,推动现代化进程,2008年以来,省委、省政府在全省部署并在省会率先启动了“三年大变样”工作,掀开了省会城市化的新篇章。本文以石家庄裕华区为例,分析城中村改造的成效与经验。
一、裕华区概况和城中村改造动因
裕华区成立于2001年,位于省会东南方向,总面积70平方公里,人口42万,共辖7个街道、1个镇、23个村(其中17个已村改居)、56个社区居委会。未成区面积高达3/4,全区23个村中,“城中村”和“城边村”占到17个,都已经进行了“村改居”,但是农村的形式没有得到根本改变,特别是被包裹在城市当中的11个典型“城中村”,已经成为了城市现代化的突出制约,表现在以下几个方面:
(一)影响城市总体规划。由于城中村的存在,城市总体规划不能有效落实,基础设施、公益设施、商业设施得不到合理摆放,一些管线的铺设需要绕村而行,也产生了许多断头路。
(二)破坏城市环境的整体协调。“城中村”里私搭乱建现象非常严重,楼上楼、“贴面楼”、“拉手楼”、“一线天”等特殊“景观”比较普遍,建筑密度高,有的甚至高达70%以上,同时绿化率低。基础设施不完善,配套设施不健全,环境脏乱差,与整洁有序的城市环境相去甚远。
(三)社会问题突出。一些城中村群众沿袭多年来的旧习,文明程度低,责任意识差,群众思想混乱,各种矛盾错综复杂,产生了大量社会问题。“城中村”也是外来人口聚集地,如尖岭村,本村只有6,000人,但外来人口近2万人。而且形形、良莠不齐,存在严重的治安隐患和计生、疾控等各方面管理难题。
(四)制约城市生产力。“城中村”的土地使用普遍存在无序粗放、利用率和产出率低的问题,集体经济规模效益不高。虽然都位于“金角银边”优势地带,但是大多还基本处于“捧着金碗要饭吃”的尴尬境地。
(五)加剧城乡二元矛盾冲突。“城中村”虽然经过“村改居”,村民已经变成市民,但在养老保险、医疗保险、低保等社会福利方面,仍然遭遇制度的壁垒,无法享受到与市民同等的待遇。城中村已经成为城乡二元结构矛盾对立最突出、最尖锐的区域。
由于这些问题的存在,“城中村”成为了城市的“孤岛”和“角落”,加快“城中村”的城市化步伐,已经成为历史必然和现实的需要。
二、裕华区城中村改造的主要做法
“三年大变样”启动以来,裕华区深刻理解省市决策意图,首先确定了“以城中村改造为重点,实施成区连片开发”的思路,开展了一场声势浩大的城中村拆迁改造战役。2008年、2009年两年时间,共有13个村列入市改造计划,7个村彻底拆平。回迁楼建设顺利推进,省市领导多次调查研究,给予高度评价,省内外近百个考察团前来学习考察。裕华区的城中村改造,主要抓了以下六个环节:
(一)坚持因地制宜,确定恰当的开发模式。集体经济势力强或规模不大的村采取自主开发模式,如槐底、方北、大马、小马。村集体经济实力弱和规模较大的村采取合作开发模式,如尖岭、东岗头、塔冢、赵卜口等。并且在实践中逐步确定了以合作开发为主的模式,引进战略开发商,进行合作开发,为现实利益和长远发展提供双重保证。与大连万达集团合作谋划了尖岭万达城市广场项目,该项目总投资80亿元、180万平方米、商业面积40万平方米,是集多样三产业态于一身的城市综合体。建成后,可提供10,000个就业岗位,年利税超亿元。与上海仲盛集团合作谋划了南焦南茵河城市园林项目,总占地2,000多亩,水系环绕,建成后将成为现代宜居宜看新城区的范本。
(二)坚持理念先行,提高规划设计水平。针对城中村干部群众眼光狭窄、观念落后、土打土闹的现实问题,分期分批组织村干部、村民代表到大城市参观,到理念先进、布局科学、样式新颖、环境和谐的现代化小区里考察,引导城中村干部群众不断拓宽视野,更新理念,不断完善规划设计。大马村在经过几次考察后,对改造项目双子星金色假日酒店的设计,进行了完善;小马村回迁楼也由起初的多层连体楼全部改为27层的高层住宅,腾出了更多的土地规划商业设施。
(三)坚持民利至上,让群众最大限度地享受改造成果。始终把保障群众利益放在首位,最大限度地考虑群众利益。在回迁安置标准上,一般每户分配300～330平方米住房;在发展商业上,每个村民可以分得25～30平方米的商业门脸或产权,作为失地、失业后永久的生活保证;在过渡安置费上,每户每月2,800元,对于提前按规定时间搬迁的还给予一定奖励。拆迁户子女上学、就业等方面也优先安置,最大限度地调动村民的积极性和主动性。
(四)坚持统筹兼顾,均衡各方面利益关系。既照顾大多数群众的利益,也兼顾闺女户、职工户、大宅户等少数特殊群体的合法利益,均制定了合理的安置补偿办法。
(五)坚持股份制改革与城中村改造同步推进。在大力开展城中村改造的同时,裕华区也积极稳妥地不断推进农村社区股份制改革,通过对集体资产清产核资,对村民身份界定,合理配置股权,把村集体资产量化到人。做到了村集体资产明晰化,资产运行透明化,资产共享合理化。同时,也明确了闺女户、职工户这些特殊群体到底能够享受到多少利益,为城中村改造打下了坚实基础。
(六)坚持政府主导,凝聚强大拆迁合力。变项目单位拆迁为政府主导拆迁,利用政府拥有行政手段、法律手段、组织手段和群众工作等手段多样化的综合优势,统筹开展拆迁工作,收到了“拆迁成本最低、拆迁手段最多、拆迁速度最快、拆迁效益最大、拆迁效果最佳”的“五最”效果。尖岭村仅用8个月的时间,完成全村1,462宅,学校、供销社等公用设施11处,共计80万平方米拆迁任务,腾地666亩,6,000多名动迁群众全部妥善安置,没有发生一起大的不稳定事件,没有发生一例重大事故。大马村148户仅用了34天就拆迁完毕,槐底村469多户不到一个月内拆完,二十里铺654户也只用了两个多月时间完成拆迁任务。
三、城中村改造效果
(一)极大地改善群众生活。改造后提供了面积大、质量高、环境优的居民回迁房,改善了群众的居住条件。开发商为村集体提供相当数量商业面积,其经营收益为广大群众提供了生活保障。纳入城市管理系统,使广大居民享受到市民的各种福利待遇和社会保障。
(二)提升城市形象。通过改造,城中村脱胎换骨,一大批新建高档小区及商业设施,出现在城市主要道路,高楼林立、节次鳞比,更不乏一些亮点建筑。夜间流光溢彩,增添了现代化气息。其中,万达城市广场、剑桥春雨等项目,还将成为地标性建筑。
(三)打造城市经济新的增长点。在城中村改造腾出的宝贵土地上,一些大型商业设施相继开工建设,便利的交通、完善的设施、优美的环境吸引了各种服务业态入驻经营,形成了新的产业集群和商圈,大大提高了城市生产力,也促进了城市的繁荣与繁华。
(四)促进社会和谐稳定。城中村改造后,一些特殊区域社会管理难度大大降低。原尖岭村流动人口超过2万,是本村人口的3倍,人员构成复杂,治安问题突出,发案率占裕华区的1/3,改造后这一问题得到根治。在改造过程中,大量的历史遗留问题、一些积案、“老大难”问题得到彻底解决。结合集体经济股份制改革,将建立新的更加公平的利益分配机制,避免许多隐患和社会矛盾发生。
四、推进城中村改造问题与建议
城中村改造过程中,也遇到一些问题,有的需要在今后工作中加以改进,有的则需要在政策、法律上作出相关规定予以支持,具体表现在以下几个方面:
一是规划滞后。目前,石家庄在城中村区域还缺乏区域性的详规,各地块招商引资各自为战,缺乏与周边环境的规划衔接。既需要出台详规,为科学摆布项目提供框架,也需要持续不断地进行产业引导。
二是资金缺口大。城中村改造是一个庞大工程,所需资金投入相当大,亟须研究措施,拓宽融资渠道,为加快回迁建设提供资金支持。
三是回迁楼布局集中。现阶段,所有城中村项目都是将村民集中安置,与城市之间还存在相对的隔离,不利于农村城市化,需要积极引导各村在旧村改造中减少住宅性房产安置,增加货币安置和商业性股份安置,让村民更多地通过回购住宅实现回迁,从而引进大量城市人口与原村民混合居住,加快城中村城市化进程。
四是一些特殊问题有待深层次研究解决。城中村改造过程中,巨大的利益分配带来了尖锐的冲突,突出的表现在“闺女户”、“职工户”的具体问题上。如何妥善解决这一问题,还需要从民主制度、法律、政策各个层面进行探讨。
五是“新市民”素质有待提高。村改居后,大部分“新市民”仍保持原来农村的生活习惯,特别是婚丧嫁娶中的一些旧风俗,一时难以摒弃,需要通过市民学校等平台,大力开展宣传教育,提升“新市民”的文明素质,使他们真正融入到城市中。
(作者单位:河北行政学院)
主要参考文献:
[1]马航.城中村改造的城市社会学视野分析[A].规划50年――2006中国城市规划年会论文集(下册),2006.
