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关于城中村改造的建议范文1
关键词： 城中村改造；社会保障；公众参与；可持续发展
“城中村是我国城市化高速发展进程中出现的一种特殊现象，它是指在城市里仍然保留和实行农村集体所有制和农村经营体制的农村社区。”伴随中国城市化进程的高速发展，城中村改造成为实现城市可持续发展的必然要求。在我国实施城中村改造的模式主要有以下三种：政府改造模式、村集体改造模式和开发商改造模式。其中政府改造模式是我国大多数城市进行城中村改造时的首选模式，下文将以政府改造模式为例阐述城中村改造中存在的困境，并分析其产生的原因，进而提出相应的对策和建议。
一、城中村改造过程中存在的困境
（一）城中村改造缺乏国家宏观政策的支持。
我国在城中村改造方面的相关法律、法规及政策十分缺乏和落后，只有《城市规划法》、《土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》来进行规范。而在实际的城中村改造过程中经常会出现地方政府违规和违法操作，且没有相应的法律进行规制，进而引发一系列暴力拆迁和抗拆等社会现象。
（二）城中村改造后自身的可持续发展性不足。
城中村的改造，要坚持科学、合理的规划。而我国大多数城市进行城中村改造时往往存在总体规划的编制力度不足的现象，其发展和规划缺乏科学性和前瞻性。此外，在实际改造过程中，存在有形改造与无形改造失衡的状况，很难将城中村的改造与城市社会、经济、环境的整体发展相结合，因而造成城中村改造后的可持续发展性不足。
（三）城中村改造土地征用难。
城中村改造需要对土地进行征用，将集体土地转为国有土地，并对征用土地进行拆迁及安置补偿。按照《土地管理法》规定，土地征收补偿是依据土地的原用途进行补偿，而不考虑土地的区位价值，即以农业经营方式和投入为参照制定补偿标准，这给地理位置优越、寸土寸金的城中村土地带来了征地补偿标准的差异，致使实际补偿的不合理，最终造成了土地征用的困难。
（四）城中村改造资金缺乏。
城中村改造工作本身复杂、艰巨和持续时间较长，其改造涉及到征地、拆迁、安置、建设及环境整治等各个环节。对政府来说，单就征地、拆迁等补偿方面，就是一笔巨额的财政支出，而后续的市政基础设施建设等还需要更多资金，因此资金问题已成为“城中村”改造的瓶颈，并严重制约着城中村改造的进程。
（五）社会保障体系建设远落后城中村改造步伐。
城中村改造的“四个转变”之一就是要变农民为城市居民，市民化也就意味着由身份的转变而带来的传统权利的丧失和新的权利的取得，他们需要的并不是简单的市民身份认证，而是市民身份背后的权益保障，特别是直接关系到他们生存生活的社会保障制度。 但受我国长期实行的城乡二元管理体制的影响，社会保障体系的建立相当困难。尤其在涉及城中村村民医疗、住房、教育等方面缺乏实质性规定，没有真正建立起失地农民的社会保障体系。
二、可持续发展的城中村改造之路
对城中村进行改造意义重大如何更好地发挥城中村改造的作用，突破改造中的现实困境，关键就在于走城中村改造的可持续发展之路。我们可以考虑从以下几个方面着手：
（一）加快出台指导城中村改造的法律、法规和政策性文件。
建议国家在充分调查研究的基础上，广泛征求各界人士尤其是城中村村民的意见后尽快出台关于城中村改造问题的宏观指导性文件，地方政府则根据本地区的实际情况，在国家的宏观指导性文件指导下制定出相应的法规文件。特别是在涉及土地所有权转让、征地补偿、拆迁补偿等方面要制定出确实可行的方案。以规范政府的不合理行为，保障村民和村集体的合法权益不受侵犯，保护村集体资产、村民个人财产不受损害。
（二）合理、科学的改造规划先行。
首先，城中村的改造涉及到村民的切身利益，因此在编制规划时，应在充分听取他们合理意见的基础上，编制本村的改造规划。其次，改造规划要有前瞻性和科学性，城中村改造的最终目的是适应城市发展的需要，因我国城市化进程处于一种加速发展的状态，如果城中村的改造规划不具有前瞻性和科学性，势必会造成与城市的不兼容，最终导致改造的失败。最后，城中村改造规划应秉承可持续发展的思想，兼顾有形改造与无形改造，避免城中村的再生。
（三）加强城中村改造的公众参与。
政府模式的城中村改造过程中，政府应该尽快转变观念，要充分认识到人民群众在城中村改造中的主体性地位， 积极引入公众参与机制， 认真听取群众意见， 切实保障群众利益。如：加强村民参与，建立政府与村民的双向沟通机制；合理的引导开发商参与，合理引入开发商的资金以推动城中村改造进程；加强非政府组织的参与，发挥其在社会公共事业管理中的作用。非政府组织能使社会自己组织起来，生产一定社区内的公众所需要的产品或提供所需要的服务，及时回应社会多元化的需求，从而缓解社会不同群体对政府不同需求的压力，使政府专心于提供纯公共产品。
（四）建立与城中村村民相关的社会保障体系。
在城中村改造过程中，由于村民失去了土地，且村民的文化素质普遍不高，虽然失地后的村民得到了相应的补偿，但从长远来看，不利于他们融入城市。因此，政府在城中村改造时要坚持社会保障体系建设的并行，要及时在村民中建立养老保险制度和基本医疗保险制度和最低生活保障制度。把村民的就业统一纳入城市就业管理并优先享受就业培训、就业指导等待遇。
城中村的存在，不仅影响城市的美观，也给城市的发展带来诸多问题，严重阻碍了城市化的进程。因此，对城中村进行改造已成为推进我国城市可持续发展的必然要求。在城中村改造过程中，我们必须坚持科学发展观，坚持“以人为本”，结合我国具体国情并积极借鉴国外城中村改造的成功经验，尽快制定相关的法律法规，加强社会参与，完善社会保障体系，大胆进行制度创新，实现城中村改造的可持续发展。
参考文献 ：
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[7] 吴小建.城中村改造中公众参与的困境及消解[J].江西行政学院报. 2011（1）
关于城中村改造的建议范文2
关键词：城中村城中村内部关系城中村未来之路
1 城中村产生的背景
1990年代以后，我国进入了一个快速的城市化阶段，在城市规模不断扩张的过程中，出现了一种新的城市空间――城中村，所谓城中村就是指在城市建成区范围内，伴随城市扩张城市建设用地包围了原始的村庄聚落，从而形成了城市用地和农村集体土地共存的现象，在景观上则表现为城市的高楼大厦和乡村的宅基院落两种截然不同景象并存的局面。
城市的发展需要空间，无限制蔓延只会使得问题更加严峻，改造城中村是一个迫切而棘手的问题，涉及的因素很多。在以往大拆大建甚至强拆现象的教训下，应该反思一下这种推倒重来的方法是否是一种可持续的发展，达到可持续的目的必须要以处理好涉及其中的各主体要素的利益为前提。
2 城中村复杂的关系
2.1 从社会关系上来分析
随着城市化进程的加快，城市边缘的农村在生活状态上发生了深刻的变化，城市扩张将他们赖以生存的土地占据。一系列繁华的商业圈或生产性工业也在其周围形成。而在村庄内部生活了世世代代的农民，在社会关系上仍然维持着传统的秩序，邻里关系与宗族关系并未因城市化而消失。
外来务工人员和大学毕业生来城市里发展，住宿与就业是他们必须解决的问题，受经济状况的限制，房价低廉且靠近工商业集聚地的城中村成了他们的首选。于是城中村内的人员构成变得复杂。根据走访调查，村内居住的外来农民工大都是一个集体，他们很多都是来自同一个地方或在同一个地方务工。还有就是刚毕业大学生暂居于此，他们大多是同学朋友一块到此，他们是属于知识分子一层。总体上来看城中村里的群体可分成三类：原村庄村民、外来务工人员以及毕业大学生。
2.2 从经济关系上来分析
从经济利益上来看，城中村居民可以分成两类：一类是原村庄居民失去土地就在自己的宅基地上盖起出租房，于是成了“包租公”；另一类是进城农民及毕业大学生就成了“租户”。前者通常依靠房客所缴纳的房租维持生活，普遍生活富有；而后者其收入不高，依靠打工维持生活，往往是暂居于城中村，搬迁的几率很高。
城市化进程越快，吸引的外来人口就越多，在市场利益的驱动下，村民自主加建房屋以容纳更多外来人口，于是建筑密度和容积率加大，城中村环境质量下降，公共空间也随之减少，人口混杂也使得其内部的经济利益关系愈来愈复杂。
2.3内部生活状况
对城中村的人动状况的调查中可以清楚发现，不同类的人群活动状况差异很大。原村庄居民生活相对安逸，他们大都成为商业主，或自开店铺或直接把房子出租。然而这些暴富的阶层往往因此而丧失创造力，好逸恶劳是这个群体的显著特征。而城中村的外来人口却截然不同，在工作日，城中村每天的规律基本一致，早上有一个上班高峰期，街道上人满为患，过了高峰，人一下子少了下来，到傍晚迎来了下班人流高峰，在道路上摆摊买吃的用的东西的小商小贩活跃起来，村子也仿似变成变成了一个闹市区。在周末，大部分很多人一大早就去市中心或公园逛街、聚会等。
3 城中村改造的困难
3.1 村中居住者的利益问题
城中村是一个有原始村落形成的封闭小社会，在这个村中，从管理到负责都是一个整体性的过程，因为他们从村委会到每家每户都是自己村庄的村民。村委的负责人是由村民选举，代表了大多数村民的利益，何况他自己也是其中的受益人，所以在政府治理城中村时往往找不到村中的代言人。
村民对自己土生土长的村落有着浓厚的乡土情愫，加之房子的商业化操作可给他们带来高额的回报，倘若对村子拆迁改造，无疑是对既得者利益的破坏。另外就是村中的外来人口，由于国家廉租房迟迟无法惠及大众，城中村中的廉价房本应成为他们的有效选择，然而改造城中村就意味着他们的临时家拆迁。另外在向城市迁移的过程中，加剧了通勤交通压力，无形中浪费了大量的人力资源和时间资源。
3.2 再开发改造中的风险问题
城中村经过村民几年的建设，建筑的容积率和密度已经接近饱和，巨大拆迁量与拆迁经费令开发商咋舌。城中村现状开发强度太大，拆迁安置地土地紧张，新开发项目的容积率也很难再加高，开发商无利可图，加上涉及的人员复杂，很多开发商避而远之。为保证改造单位在改造中有赢利或至少不亏损，政府需要给改造单位实行大幅度的地价优惠，或进行大量的资金补贴，这不仅影响到地价收益进而延缓城市建设步伐，而且容易造成土地供应失控，冲击商品房市场。
4 城中村的未来之路
4.1 对城市化的再认识
城市化是城市在演变过程中不断发展的一个进程，在当今时代背景下，人们只注重物质而精神方面考虑欠妥，反映到城建设上就是大拆大建，这种浮躁作风严重的背离了城市的发展规律。
一个城市的城市化进程，不仅要有“高度”，更要有“深度”， “深度”也就是城市的文化内涵。而一些城市里具有地域特色的村落恰恰是这一内涵的承载者与“活化石”。无论城市化发展到何种程度，他们都是一笔珍贵的财富。因此，在城市化的进程中，要很好地实现物质文明与文化建设的有机统一。
4.2 城中村保留的可行性
通常情况下，政府对城中村的政策一向是改造更新。改造后的城中村成了城市繁华的商业区，而外来人口的生活空间越来越少，许多商家不择手段的将不宜人住的空间出租，最后很可能出现贫民窟现象。
城中村之所以被人们认为是城市中的“毒瘤”，主要是从消防、卫生、容积率、采光通风、建筑质量、社会治安等几个方面来说，但这些并不是什么疑难杂症，消防上可以布设消防栓，不必在狭窄的街道上穿行消防车。像是建筑质量、建筑密度、容积率等是相对而言，可以完全通过政府政策来解决。
4.3 未来发展的建议
城中村问题不仅是单纯的城市建设问题，而且渗透着复杂的社会关系。采用一刀切，显然不合事实，我们应实事求是，在城中村的问题上，走出一条“保留与逐步改造并举”的道路。
城中村是有千百年的村落，它们在演变过程中形成了浓郁的地域特色，具有独特的价值。同时国家为低收入者提供保障房遥遥无期，在这段时间内城中村完全可以划为保障房，由政府统一管理，由村民自己建设，风格可以统一采用地方特色，这样，就很好的解决了农民户外来人口的住房问题。
参考文献
1. 李俊夫，城中村的改造【M】，北京：科学出版社，2004:26 ―30
2. 北京大学社会学系城市改造暨城中村研究课题组，应立即停止城中村改造扩大化 ――由昆明扩张之路反思中国城市发展（N），2010（5）
关于城中村改造的建议范文3
关键词：城镇化 城中村 改造
中图分类号：TU984.1 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2012）11（b）-0196-01
1 城中村改造中的普遍问题
1.1 较少经济增长点
城中村作为一个农业为主的村子，很难找到经济上的亮点。据了解，一般现在的城中村主要的经济来源就是出租房子给外地人，获得租金。除此之外，还有政府征用土地时，发放的一次性补贴，或者是城中村拆迁改造过程中，政府给予的津贴。城中村的经济发展严重落后于城区的迅猛发展，但是在这种落后的情况下，城中村的经济发展却依旧很少有较好的突破点，所以经济的增长是短期内难以实现的。由于对城中村的改造中，对经济带来的动力还远远不够，当地的村民从以前的农业中退出却没有更好的发展，导致城中村的经济很局限，没有脱离单一的以地换钱的改造模式，也很少有新的经济增长点。城中村和在其改造中具有经济起步晚，原有经济薄弱，缺少新型经济的特点。
1.2 缺少规划，土地利用率低
根据统计显示，在城中村中，违章建筑数量较多，管道线路较为复杂，市政管理最为松懈，而且城市的基础设施和和基本功能都未能到位。在城中村中，各种违章违规的情况时有发生，村民缺乏法律法规的知识，利用所趋，盲目的建设简易房出租；还有就是对现存土地的利用率低也很不合理，大部分都是弃而不用，等待政府征地，没有体现土地应有的价值，而且这种弃而不用的做法，对土地造成了损失，造成严重的水土流失。缺少合理的统筹规划或者没有严厉的执行规划是城中村改造中的大问题，由于不合理的规划，会大大增加拆迁改造中的成本，从而拆迁改造的质量也就下降了。还有对建筑的不合理规划，导致城中村的建筑风格很不统一，结构很凌乱复杂，不能拉近城村的距离，不能达到城中村改造的目的。
2 我国城中村改造的现状
2.1 政府主导作用
城中村的改造就目前形势来看，政府是唯一的主导作用者；而现有的改造形势和改造方向也是政府所主导的。对于城中村目前的改造现状而言，政府为拉近城乡经济差距，积极募资进去对城中村的改造和完善。其中，改造的主要工作是改造新建城中村的破旧民房，整体改迁或是聚集到较集中的居住地段；同时，对一般的商业用楼也会按照规划的要求进行整体的整改。同样的改造是具有一定的经济方面的影响的，政府在当前主导的城乡改造过程中，是希望改造和完善当地的基础设施的同时，能够为当地带来足够的经济带动力。政府优先考虑具有一般性经济增长的模式进行对城中村的改革和改造，在要求整体设施完善的前提下，为当地的居民创造更多的经济带动力和经济增长点。
2.2 市场带动作用
政府对改造的影响是直接而短时见效的，而市场作用的是目前城中村改造中作用最具有深远影响的，市场对城中村的直接的影响作用是促使城中村未来发展方向的重要的力量之一。和政府的直间作用相比较市场的影响是不易察觉的，而却是时刻影响的，市场是利益的代表，有利益就会促使一部分人为了利益而进行一些运作和对现有状态的一些改变，从而就会对城中村在改造过程中一些利益关系的合理调配，使之想利益的最大化方向发展。市场是一只看不见手，他对利益的巨大驱动会给城中村这种比较滞后的地域带来契机，廉价的土地资源和低廉的劳动力市场，为资本实现其更大化的利益有非常重要的意义。而城中村就会在这种资本的带动下朝着实现利益的和带动发展的方向发展起来。当然资本的自由运作是具有其本身的局限性和盲目性，所以目前市场的作用是一把双刃剑。
3 对中国城中村改造的建议
3.1 建立健全法律法规
建立和健全关于城中村的拆迁改造和整体规划管理的法律法规是我国目前城中村拆迁改造的重要保障。国家有关部门应该建立普遍使用的改造措施规范，而地方的相关部门也应当建立适合当地的保障措施，和强制法律法规。并且要有具体的监督职能部门，就是这种监督会使相关的措施得到良好的执行。同样的，有了法律规范就不会出现像以往类似的的混乱局面，在城市发展的过程中，城中村村民的文化水平不高，这也更容易出现一些素质不高的管理人员，损害集体和国家和城中村村民的利益的情况。
3.2 合理调整利益关系
在城中村的拆迁和改造过程中，应该认清各方的利益关系，并且考虑到各方面都利益的需要。在城中村的开发中，土地的征用和出让是最大利益的所在。土地市场化，商品房的房价的飙升，是一种不安分的爆炸发展和增值。土地的利益将会有更多方面的问题出现，开发商和政府的角度是相对立的，政府一般考虑村民利益的最大化，而资本却需要廉价的土地，需要从村民那边榨取更多的利益。政府部门应该实事求是的为人民干实事，切实考虑到贫穷城中村村民的利益。合理的利用和征收土地，从经济和各方面的发展需要妥善安排土地的规划用途，不能只顾眼前短期的利益回报和进行竭泽而渔式的盲目开发和自杀性发展。
3.3 完善社会保障制度
完善和加强城中村的社会保障和加强村民的就业工作在城中村在改造过程具有十分重要的意义，也是城中村在改造中的内在要求。政府应该采取相关的措施，促进城中村村民的再就业或重新创业，保证他们得到应有的权益，支持鼓励村民的创业，可以从发展现代农业，畜牧业，养殖业的方向开展，让村民自己当家作主，靠自己的力量创造价值。同样的，政府应该做好人才的培养工作，完善基础教育并加强未来发展方向的人才重点培养。设立必要的培训中心，保证村民能够快速的进入价值的创作中。丰富和改善村民的文化环境，在提高村民素质的同时丰富他们的精神世界，保证村民心理的健康；提高医疗保障能力，医疗保险惠及每一位村民。
小结：城中村的改造任重而道远，需要多方面的共同努力。根据实际发展的需要，制定行之有效的法律法规来指导城中村迅速而良好的改造，严格执行法律规范，控制操作层序，强化有关部门的服务意识，并且做好良性发展的宣传工作，加强基本监督机制。不断提高养老保险和失业保险的保险额度，循序渐进的完善和加强村民的社会保障制度。
参考文献
[1] 向碧华.城中村问题研究[D].武汉大学，2010.
[2] 李君.昆明市城中村改造研究[D].云南师范大学，2010.
关于城中村改造的建议范文4
关键词：城中村；改造；项目融资模式
中图分类号：F290 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2015）013-000-01
纵观全国各地城市的发展模式，大致有三种：弃老城建新城，以老城为中心向周围发散拓展，或在无充分地域利用时，以城市包围农村。而最后一种也是全国各地城市发展的基本模式。这一模式在城市发展的过程中虽然起到了一些积极作用，但随着城市化进程的不断提速，城中村成为制约城市发展的瓶颈。而富平县县城成为兼容第一种和最后一种城市发展模式的典型代表，城中村问题层出不穷，改造成为必然。但是如何改造及改造资金何来则成为城中村改造顺利开展的瓶颈。
一、富平县县城城中村简要形成
富平县县城是以弃老城建新城，渐次包围莲湖村、杜村村，南韩村、皂角村等而形成的，这些村庄渐次进入城市，形成了“城中村”。这些城中村为城市提供了广阔的发展空间，在县城发展中的积极作用毋庸置疑，但其固步自封，各自为政的发展格局却严重影响了城市形象和城市品位的提升。
二、富平县县城城中村改造现状及存在问题
（一）城中村现状
这些城中村房屋建筑情况复杂：莲湖村（除去老城部分）多为老城搬迁户，基本没有土房，多以砖混和框架现浇为主，巷道相对较宽，但房屋布局个别地段还是有些混乱，死巷较多，加之该地段有县内最大的蔬菜集散地南关菜场。这样的布局确实有碍观瞻。杜村城中村多以砖房为主，建筑层数较低，一层、二层甚至三层均有，个别地段还有土房及无人居住的弃屋，整体质量较差，而且沿街布置，以杜村街为中轴，划分为南北两个地块。村中道路随意布置性大，有些道路仅有一米多宽，有些甚至是断头路。南韩村相对较好，但临街仅两三间宽的地方村民动辄盖十几层，从房建抗震角度讲，这些楼虽为框架混凝土现浇，但总体抗震性能较差。。皂角村因昌平公园东建目前牵扯拆迁面大，势必影响村庄整个布局，但皂角村相对杜村村和南韩村而言情况简单，该村布局为传统的东西走势，道路符合村级交通规格，需改造之处相对较少。
各村公共建筑设施和基础设施建设都相对薄弱。公共建筑设施如医院、电影院、博物馆之类的建筑不成规模，有些甚至缺失。三个城中村虽各有村级卫生室一个，但不能满足村民就医需求。影剧院随着网络的普及已失去它的应用价值，网络会所如蚂蚁、明疆等能基本满足年轻人的需求。杜村东街的老图书楼随着村民生活节奏的加快，形同虚设。基础设施更是薄弱不堪，大部分街道的污水管网不是铺设不到位，就是被淤泥堵塞，难以达到旱雨季排污排雨的要求，部分地段常有污水积留，此以杜村西街东口和南韩菜市场为代表。电力电讯设施多为地上架设，线网排列杂乱，犹如蛛网，过往车辆稍有超高，电线电缆就有被刮断的可能。有些路段有路灯设施，有些路段没有且为窄巷，为居民夜间出行造成不便，
城中村的建筑外立面均不统一，高低不同，且风格迥异，使得整个城市表情杂乱。且村中基本没有地标性建筑，多得是现代的高楼大厦镶嵌期间，缺乏地域特色。地表绿植除主干道由政府统一规划，其他街巷都是各自为政，苗木品种繁杂，缺乏特色，观赏性极差。
（二）城中村改造存在的问题
一是城中村改造共涉及7个村，1.32万人，量大面广。且多在城市中心地带，操作起来很是棘手。
二是村民依托地理区位优势，多在临主街建设高层建筑，以达到高出租高回报。南韩大街两边即是南韩村民盖的高层，层数差异很大，三至八九层均有，且外墙饰面不统一，有碍观瞻。而城中空心率则较高。
三是改造成本偏高，投资回报过低。政府虽多次将城中村改造纳入议事日程，但由于政府在城市基础设施方面欠债过大，加之拆迁安置成本过高，城中村改造方案一直被束之高阁，房地产开发商也因巨额投资回报偏小鲜有涉足。
四是采用何种改造模式和改造主体以降低改造所需资金值得商榷。城中村改造不能照搬其他县市的模式，要集思广益，因地制宜，设计好各村的改造方案。避免村民与政府的对立。
五是城中村现有土地属集体所有，加大了改造程序及相关优惠政策的运作风险。如何转制土地为国有使开发合理化，以及以何种模式进行出让降低开发成本使开发商敢于担责进行改造值得商榷。
六是拆迁补偿安置问题。这几个城中村村民大都以出租房屋和做小本生意为生，若补偿达不到村民的心理预期，拆迁改造工作将无法开展。另外，若改造完成，安置选房也成为争议焦点。
三、富平县城中村改造瓶颈问题解决措施
城中村改造要顺利进行，就必须解决资金问题，如何筹措资金就成为制约城中村发展的瓶颈。富平县城中村改造筹资融资可从以下几个渠道着手。
一是由政府通过财政融资或预留土地出让金，将易于拆迁的由政府牵头、垫资先期进行改造，做好拆迁安置补偿工作，使村民和隐形投资商看到城改的前景可期，增加有形和无形资本，为后期大面积拆迁做好准备。
二是由开发商先期投入改造资金进行房屋拆迁和安置补偿。这一模式村集体要协助开发商确保拆迁、回迁安置无任何纠纷发生。在项目建成后，双方可按成各享房地产开发收益分成。这种模式开发商风险较大，村集体可以说是坐收渔利。
三是由村委会牵头，由村民自筹资金进行改造。此种改造模式可以调动各方面的积极性，充分利用民间闲散资金，实现城中村改造的目的，也能极大的减轻政府改造建设的资金压力，又能避免前两种模式在拆迁中遇到的种种阻力。此种模式可以大力提倡。
四是利用当前关键时节，分析中省投资信息，力争多项目列入中省盘子，用项目争取资金，项目富余资金可纳入城改预算。争取中央棚户区改造资金和省级财政补助就是不错的选择。
四、结语
城中村改造无论采取何种筹资模式，政府都应时刻处在指导地位，进行市场运作，采取科学规划、综合改造、村民自愿、因村制宜、村民利益及安置优先的原则，积极稳妥推进城中村改造工作顺利进行。
关于城中村改造的建议范文5
关键词：城市化 安置房建设 需求预测
1 概述
城市化是一个地区的人口向城镇和城市相对集中的过程。中华人民共和国国家标准城市规划术语对“城市化”的定义是：城市化是“人类生产和生活方式由农村型向城市型转化的历史过程，主要表现为农村人口转化为城市人口及城市不断完善的过程”[1]。其重要表现是：城镇人口在国家或者地区总人口的比重逐步上升、城镇用地规模不断扩大和旧城区再规划。城镇用地规模不断扩大造成了城郊结合部的拆迁安置现象；旧城区再规划造成了“老城区”和“城中村”的拆迁现象。
从经济学来看，城市化的本质是城市资本更新[2]。我国城市化发展较快，各个城市间的竞争也愈加激烈，长三角地区城市间的竞争尤为激烈，重新规划原有老城区城市建筑功能、改造城中村、统筹城乡结合部的发展是城市资本更新的重要内容。城乡结合部的拆迁、老城区的拆迁、城中村的拆迁是城市资本更新的重要体现[3]。但从我国城中村改造、老城区改造、城乡结合部的规划建设实际情况来看，拆迁安置工作进展并不顺利，开发商强行断电、断水、断暖、切断交通和通信等方式逼迫拆迁户拆迁，拆迁户以自焚、服毒、各种形式的暴力对抗拆迁的现象呈上升趋势[4]。
在这样一个理论背景和现实背景下，本文以“镇江市交通投资建设发展公司”（以下简称“交司”）的一个项目为平台，通过对镇江市拆迁安置户的基本现状（家庭人口数量和结构、可支配收入、原有住房面积等等）、拆迁安置户的心理预期（对安置房的户型预期、楼层预期、地段预期、补偿价格预期等等）分析，探索拆迁户安置房需求的影响因素，进一步探寻出影响因素和安置房需求之间的关系，最终得出一个关于安置房需求预测的数学公式，以指导镇江市安置房建设工作，并且希望能够对我国其它城市的安置房建设工作提供借鉴。
2 镇江市安置房需求状况分析
本节通过对镇江市交司负责的老城区、城中村和城郊结合部拆迁片区进行调查以获取相关研究数据，并分析了镇江拆迁安置房需求状况，发放问卷500份，获得问卷336份，其中有效问卷299份。其中，老城区改造问卷72份，占24.1%；城中村改造问卷92份，占30.8%；城郊结合部问卷135份，占45.2%。
调查结果显示，调查样本中现有人口是3人的家庭达34.4%，其次是5人及以上家庭人口占32.4%，4口之家和2口之家分别占18.1%和11.7%。家庭年可支配收入总额集中在1.5～3万的家庭约占40%，超过50%的家庭年可支配收入总额主要分布在1.5万以下和3～6万中，因此可以看出拆迁安置户的可支配收入不高。在现有住房面积上，有37.5%的家庭现有住房面积达到140m2以上，拥有80～110m2的家庭占23.1%。在现房套数上，近70%的家庭拥有一套房产，另有25.1%的家庭拥有两套房。
老城区家庭需求面积主要集中在80～110m2，城郊结合部家庭需求面积主要集中在110～140m2，而城中村家庭的需求面积主要集中140m2以上。
超过85%的家庭都想住在离原居住距离1000米以内，超过90%的家庭希望新住房距离商业中心在1500米以内。一方面是由于这些居民对当地环境比较熟悉，而不愿意搬迁太远；另一方面便于购物和商业便利。
超过70%的老城区和城郊结合部家庭能承受的房价为3000元/m2，而56%的城中村家庭能承受的房价集中在3000～5000元/m2；关于被拆房屋与回迁房屋之间的差价，大多老城区与城中村能接受100～-100的差价，而近40%的城郊结合部家庭则要求-300以上。
从调查统计和访谈中可知，安置拆迁户对社区配套设施要求主要是能给自身基本的日常生活带来便利，配套设施主要集中在花园、学校、商业、餐饮、超市等，另外很多老城区家庭，主要是老年人提出在社区内配套医院，以便自己看病。
3 镇江市安置房需求预测模型构建
针对不同的拆迁项目，安置房在户型、面积、楼层、承受价格等方面呈现出显著差异。由于安置房户型和面积高度相关，本研究通过多元回归方法着重从安置房需求面积方面重点探测影响其差异性的因素及权重。
3.1 回归计算 根据上述经过预处理的数据，使用统计软件，以“安置房面积”为被解释变量，以家庭人口、可支配收入、现有住房面积、住房套数等为解释变量，通过单因变量单因素方差分析（One-way ANOVA、Uni-variate）分析，最终得到家庭人口、年可支配收入、现房面积、家庭结构、现房套数、现房年龄、现房户型、安置房户型、多层楼层、高层楼层、承贷总额、承受房价、住房差价等解释变量与“安置房面积”有显著性差异。下面主要采用强迫进入法对所选取的自变量进行多元线性回归，模型汇总和回归结果分别见表3-1和表3-2所示。
从表3-1和表3-2可以看出，调整的R2=0.532，Durbin-Watson=1.868，F=18.949，可见模型的拟合优度非常好，且方程的显著程度也比较高。但是，其中年可支配收入、现房面积、家庭结构、现房套数、安置房户型、承贷总额、承受房价等7个解释变量的t值均不到1.6，它们对被解释变量的影响很小，且各变量的偏相关系数几乎全部在0.1之下。因此，考虑剔除这些变量，重新进行计算，得到修正后的回归模型方程，回归结果见表3-3所示。
由表3-3可得，安置房总需求面积=0.774+0.123*家庭人口+0.542*安置房户型+0.124*承贷总额-0.087*现房年龄。
3.2 模型检验
3.2.1 统计检验。在本方程中，复相关系数R和R2判定系数分别达到了0.734和0.538，自变量和因变量之间的线性关系非常强。为消除自变量个数及样本量的大小对判定系数的影响，引进了校正R2，它的值依然达到了0.531，说明拟合优度非常高。
显然有F＝77.852，伴随概率Sig.为0.000，即模型的线性关系在95%的水平上显著成立。从表3-3可以看出，由SPSS计算出所有的t值，包括常数项在内的4个解释变量都在95%的水平下显著，并都通过了变量显著性检验，如表3-4所示。
前面所用的t和F检验都要求残差遵循正态分布，否则在小样本中检验程序将是无效的。为此，进行如下的正态检验，即作残差的P—P图，如图3-1所示。从图3-1可以看到，观测数据的残差曲线围绕在假设的正态分布直线周围，因此可以判断样本的残差分布近似于正态分布。
3.2.2 计量经济学检验
①异方差检验。所谓异方差性，是指随机变量服从不同方差的正态分布。为检验模型的直线性和方差的齐性，用SPSS软件作散点图分析，如图3-2所示。
从安置房面积与其学生化残值散点图中可以看到绝大部分观测量随机地落在垂直围绕±3的范围内，所以回归方程应该满足线性和方差齐性的假设且拟合效果较好。
②序列相关性检验。检验相关性最具应用价值的是Durbin-Watson，考察计算得到的D.W.值，1.54
=1.738
③多重共线性检验。共线性诊断的指标有容差（Tolerance）和方差膨胀因子（VIF），所有变量的VIF都不大，也就是说所有变量的容差都较大，可以看出变量之间不存在共线问题，对模型不会产生影响。
3.2.3 经济意义检验。通过对全体被访者的线性模型估计，得出安置房面积与家庭人口、安置房户型和承贷总额成正比，与现房年龄成反比，这符合经济学意义，检验通过。
3.3 预测结果 通过构建安置房需求预测模型，得出以下结论：①安置房总需求面积=0.774+0.123*家庭人口+0.542*安置房户型+0.124*承贷总额-0.087*现房年龄。②老城区安置房需求预测：按照上述思路，同理可以计算出：老城区安置房需求面积=1.298+0.633*安置房户型-0.075*住房差价。③城中村安置房需求预测：按照上述思路，同理可以计算出：城中村安置房需求面积=0.440+0.274*现房面积+0.475*安置房户型+0.138*住房差价。④城郊结合部安置房需求预测：按照上述思路，同理可以计算出：城郊结合部安置房需求面积=1.557+0.389*现房套数0.130*现房年龄+0.528*安置房户型。
4 镇江市安置工作建议
通过对镇江市拆迁安置工作现状分析和调研问卷的处理，由上述安置房总需求面积模型中，在不考虑拆迁项目时，安置房需求面积与家庭人口、安置房户型、承贷总额、现房年龄等四个变量密切相关。以下分别对镇江市不同拆迁项目的安置工作提出建议如下：
4.1 老城区安置工作建议 调查显示，超过65%的家庭对改善住房表现出高的意愿，仅有5.6%的家庭对改善住房表现出低的意愿；超过66%的家庭对原住房拆迁表现出支持态度，仅有8.5%的家庭表现出反对态度。因此调查预测数据能满足大多数老城区拆迁安置户的需求。
在安置户型上，建议设计三室一厅和两室一厅的户型，这既能满足老城区拆迁安置户对两室一厅安置房户的心理预期，又能改善大部分老城区拆迁户改善现有的住房条件。
在安置面积上，建议将户型面积设计为80～110m2，因为大部分老城区拆迁安置户现有住房面积小于80 m2，且普遍倾向于选择80～110m2的面积选项。
老城区中老年人较多，爬楼行动不方便。若为多层安置房，建议将他们安置在三层以下的楼层位置；若为高层安置房，建议将其安置在7～10层。同时需要在社区周边配套医院。
老城区家庭可支配收入不高，他们能承受的房价大多在3000元/m2以下；承受的还款总额在10万以下；能承受的被拆迁房屋与回迁房屋差价（安置房单价—被拆房单价）在100～-100之间。建议根据以上数据合理安排建造成本。
根据老城区安置房需求预测模型，其拆迁安置工作应重点考虑安置房户型以及住房差价两个因素。
4.2 城中村安置工作建议 调查显示，超过18.5%的家庭对改善住房表现出高的意愿，有20.7%的家庭对改善住房表现出低的意愿；超过24.2%的家庭对原住房拆迁表现出支持态度，仅有12.1%的家庭表现出反对态度，近50%的家庭持无所谓态度，可以看出仍有一部分城中村家庭不愿改善住房，对拆迁持反对态度。
在安置户型上，城中村现有主流户型基本在三室两厅以上。建议设计三室两厅及以上户型，保证现拥有三室两厅的拆迁安置户不对拆迁工作造成阻碍；设计一部分三室一厅户型，以满足城中村一部分拆迁安置户改善现有住房的意愿。
在安置面积上，城中村目前现有住房面积多在140m2以上，建议安置房主流面积与之对等。
在安置楼层上，若多层安置房，城中村家庭更多地选择3～4楼；若为高层安置房，则更多的选择7～10层；也有一部分居民选择11～19层。
城中村家庭可支配收入比老城区家庭高，他们能承受的房价大多选择在3000-5000元/m2，并能承受的被拆迁房屋与回迁房屋差价（安置房单价—被拆房单价）
在100～-100之间。建议根据以上数据酌情安排建造成
本。
根据城中村安置房需求预测模型，城中村安置房工作应重点考虑现房面积、安置房户型以及住房差价三个因素。
4.3 城郊结合部安置工作建议 调查显示，39.2%的家庭对改善住房表现出高的意愿，仅有7.4%的家庭对改善住房表现出低的意愿；39.5%的家庭对原住房拆迁表现出支持态度，有11.9%的家庭表现出反对态度；50%左右的家庭持无所谓态度，可以看出仍有一部分城郊结合部家庭不愿改善住房，对拆迁持反对态度。
在安置户型上，可设计三室一厅和三室两厅的户型，这可有效应对城郊结合部三室一厅主流户型的现状，同时又可满足一部分城郊结合部拆迁户改善现有住房的意愿。
在安置面积上，建议城郊结合部安置房主流面积设计为110～140m2。目前城郊结合部的现有住房面积均衡分布于50m2～80m2，80m2～110m2，110m2～140m2，140m2以上四个面积区间，因此，安置房设计面积为110～140m2可有效满足城郊结合部拆迁安置户的需求。
在安置楼层上，城郊结合部和城中村家庭一样：若为多层安置房，以3～4楼为主；若为高层安置房，以7～10层居多，也有一部分居民选择11～19层。
城郊结合部家庭可支配收入不高，能承受的房价大多在3000元/m2以下，承受的还款总额在10万以下，能承受的被拆迁房屋与回迁房屋差价（安置房单价—被拆房单价）在-100以上。建议根据以上数据，合理安排建造成本。
根据城郊结合部安置房需求预测模型，城郊结合部安置工作应重点考虑现房套数、现房年龄以及安置房户型三个因素。
5 结束语
随着城市化进程的不断加剧，安置房的需求日益增加，目前安置房建设工作存在诸多问题，作为民生之需的住房是政府工作的重中之重。本文从理论上分析了影响安置房需求的几大因素，并通过数理统计方法计算出其权重，为镇江市安置房建设工作提供几点建议，希望能够对我国其它城市的安置房建设工作提供借鉴。
参考文献：
[1]冯玉玉.《基于代建制城市公益性房屋拆迁项目管理模式研究》（硕士论文）.武汉科技大学.2009，11.
[2]高鉴国.新城市理论[M].北京：商务印书馆，2006，
35.
关于城中村改造的建议范文6
关键词：城中村；城市化；和谐发展
作者简介：殷乾亮（1970-），男，江西财经大学旅游与城市管理学院讲师，硕士，研究方向为城市生态学。（江西南昌 330032）
随着农业用地逐渐被转换为非农业用地、第一产业向第二产业和第三产业大规模转移、农村人口向城市人口转换，城中村的发展面临着巨大的挑战。在城市发展、用地向外扩展、农村被城市征用土地而“被牵引”走向城市化的过程中，城乡结合部位在地域空间上具有破碎、零乱和不连片的特点。近年来，城中村现象已成为社会各界的热门话题，几乎每年的中国城市规划年会都会把“城中村”列入大会的参考议题，研究城中村的文献也日渐增多。
一、城中村的概述
随着社会的迅速发展，城市的规模急剧膨胀，在城市的边缘地带发生了日新月异的变化。关于城市边缘地带的界定，从不同的研究角度出发，虽然有“城中村”、“城乡边缘区”、“城乡过渡带”、“城乡结合部”等不同的描述，但落实到具体的城市地域上，它们都有一定程度上的重叠，甚至有些概念根本上就是对同一地域的不同定义：如周一星教授对北京市“近郊区”地域范围的描述与顾朝林教授对北京市“边缘区”范围的描述其实质内容一致。吴良镛教授也曾指出城中村是城市与乡村的交接地区，即位于城市和乡村之间的过渡地区。
从上述的研究可以看出，城中村是城市化的结果，城中村不和谐的问题也是由于快速城市化所产生的，成为城市化的巨大阻力，不仅对人居环境的塑造以及和谐社区的创建产生不良的影响，而且随着城市的扩张，城中村问题有进一步扩大的趋势。解决了城中村存在的问题，也就解决了城中村的民生问题。因此，城中村问题是值得研究和探讨。
二、城中村问题的特征
（一）劳动力闲置，整体生存技能不高
农业生产力的提高，不仅满足了日益增长的人类基本需求，而且导致了越来越多的农业剩余劳动力。工业化的快速发展吸收了大量的农业人口，使之转化为城市人口，城市圈层式的向外扩展，吞并了周围的农业用地，失去土地的农民也就由农业人口变成了非农人口。但就适应城市生活的技能而言，这些人普遍一无技术、二无文化、三无任何其他优势，工业的发展虽然为城中村的村民提供了大量的就业岗位和机会，但处于城市边缘地带的农民则感到束手无策，大量农民只能从事简单的体力劳动，面对复杂的工业化生产则可望不可及。相当部分农民“种地无田，就业无岗，低保无份”。
（二）流动人员大量集聚，环境恶化
在城市转型过程中，因城中村的行政边界划分不明确和管理不到位，城中村就为外来人员暂时的落脚提供了方便。由于生存竞争力的制约，他们大多数只能从事脏、苦、累的行业，不但工作不稳定、收入较低甚至有工资拒付的风险，而且缺乏社会保障、合法权益常被严重侵犯。工作上的不稳定往往导致经济上的困难，甚至难以维持最低标准的生活需要，从而引发犯罪行为，给城中村带来了社会环境的恶化，严重影响人与社会、人与人和谐关系。另外，由于区位关系，城中村常成为工业区污水排放，垃圾随意堆放等污染严重的地带，生活、居住、生态环境逐渐恶化。
（三）思想观念陈旧，制约城中村的发展
对于城中村的村民来说，他们祖祖辈辈以土地为生，依靠土地获取基本的生活资料，对土地有着特殊的感情。在城市化过程中，既使城市政府或工业化的企业提供了一定职业岗位，他们也有十分不情愿或抵触情绪。再者，在城市政府转让开发土地的过程中，村民也从土地上看到了巨大的商机和土地的使用价值，村民对土地的依赖程度和利用方式也发生积极变化。因此，对土地的开发和占有则不择手段，先下手为强地进行了圈地建房，出租私房的“生财”运动，继而在整个村中蔓延，并成为“高密度、高容积率”为空间特征的城中村出租屋私宅建设恶性发展的催化剂。这种落后的自私自利、发家致富的思想观念严重影响了城中村健康良性发展，他们缺乏建设和发展城市的义务感和责任感。
（四）产业结构调整带来的负面影响
城市政府强调产业结构升级，鼓励资本密集型产业与高新技术产业的发展思路，加剧了失业下岗职工再就业的困难，使结构性失业问题更加突出，对于处在弱势群体的城中村的村民来说，无疑是雪上加霜，始终处于竞争的被动局面，痛恨城市化剥夺了他们赖以生存的土地，激化了村民与社区或地方政府部门的矛盾，增加了社会的不安定因素。
三、解决城中村问题的建议
（一）优化城中村与城市的空间结构布局
城中村的租住问题，可以通过城市经济总量的扩大和产业结构调整来解决，在城中村改造的过程中，通过调整城市空间结构，尤其是产业结构、改善优化城中村的区位条件，结合城中村村民就业技能的实际情况，建议将一些产业技术含量不高、基本能满足村民就业要求的产业布局在城中村的区域许可范围之内。同时城市政府可建立多核心、多组团的发展格局，降低城中村人口聚集密度，分解分流外来人口的能量关系，改善城中村的社会、文化、卫生居住环境，缓解城市交通、公共服务设施的压力，分散城市发展的机会和能力，吸纳、化解城中村的矛盾，促进城中村良性互动发展。
（二）消除制度不到位的管理缺陷
在改造和发展城中村时，城市政府要积极引导市场进入，协调市场规则，健全相关法律法规，完善公共政策的服务力度，创建以城市带动乡村发展的新机制。公共政策作为政府调控利益主体，利益集团之间关系的基本工具，应具有鲜明的“价值立场”，即应按照“公平逻辑”，优先关注、关心和救助社会弱势群体。社会保障制度是国家社会稳定与和谐发展的基石。所以，要构建和谐发展的城中村，就要掌握和了解城中村存在的问题、性质和治理原则与方法，将城中村居民的子女教育、失业保护、防病治病纳入社区管理，并建立以养老保险、医疗保险和最低生活保障为主要内容的社区社会保障制度，承担社区居民就业和社会保障的救助责任，保障城中村居民的利益不受侵害，避免补偿不足而产生负面效应，实现社会的总体和谐与公平。解决好农民尤其是失地农民和进城农民工的社会保障问题是缓解与抑制社会问题的重要措施。
（三）充分发挥城市规划的作用
在当前城市化进程加速发展的形势下，要打破规划上的城乡二元结构，把城中村建设纳入统一的规划管理，进一步增强规划意识，通过统一规划，统一布局，推进城中村基础设施建设，实现公共设施资源共享。在具体实施过程中，建议按照节约利用资源的原则和小区化、公寓化的形式，建设一批具有样板效应的城中村，带动其他城中村的建设。避免大规模推倒重建现象发生，对于一些富有地域特色的村庄尽可能保留其原有的空间结构，延续其文化文脉，遵循规划建设的“门槛理论”。城中村不是贫民窟，更不是难民营所在地，他们和城市富人享有同等的权力。城市规划、住房建设塑造的是一种凝固的社会架构，如果这种凝固的架构是以贫富分化为前提，那么就可能把已有的贫富差别固定下来。这对社会而言，是莫大的威胁。
（四）完善文化教育功能
对于城中村而言，由于外来人口的大量汇集与本土居民在有限的就业空间中产生了一定的竞争矛盾，以及在多元文化、多种生活方式、人生观、价值观相互冲击的条件下，迫切需要加强和完善文化教育功能。首先要创办创业就业培训机构，帮助无业、失业人员获得创业和就业的知识技能，并为创业人员提供创业启动资金扶持。其次要培育健康的社区文化，可以从居民的风土人情、饮食习惯、建筑空间特色、建筑环境特色、建筑格局特色等方面人手，培育出具有人才型的市民素质，学习型的社区风气，创新型的社区主流文化。再次可建立健康的社区心理。健康的社区心理有助于建立和维护社会的稳定。它不但可以使社区成员之间形成互帮互助的社区文明氛围，也可凝聚社区成员的归属感和责任感，齐心协力，共同建设好城中村健康的社会环境。
