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土地开发定义范文1
关键词：“三旧”改造；土地整合；开发强度；容积率。
中图分类号：F301.0 文献标识码：A 文章编号：
1、“三旧”改造的背景
改革开放30多年来，广东省经济社会快速发展，综合实力实现历史性跨越。在经济高速发展的同时，也消耗了大量的土地资源，粗放的土地利用方式已难以为继，土地资源供求矛盾日益突出，严重制约广东省可持续发展。广东省人均耕地只有约0.45亩，远远低于联合国粮农组织规定的人均耕地0.8亩的警戒线，耕地保护任务和耕地占补平衡极为艰巨。为了保持增长，未来15年广东省约需40万亩建设用地，而国家下达给广东的新增建设用地指标平均每年仅有29万亩，每年缺口约11万亩。为了破解发展难题，先行先试，2008年12月20日，《国土资源部、广东省人民政府共同建设节约集约用地试点示范省合作协议》在广州签定。以旧城镇、旧厂房、旧村庄为对象的“三旧”改造，正是其中的重要内容之一。
2.1土地开发强度的定义
土地开发强度指城市发展过程中对土地的开发使用率，主要包括土地的建筑开发容量和建筑覆盖密度，可用容积率、建筑密度和建筑高度三个指标来进行控制。其中，容积率直接反映了用地的开发强度，容积率的合理确定对于形成项目良好的社会、经济和环境效益具有重要意义。
容积率表述的是规划用地面积（俗称“净”地块）上允许建设的建筑总容量，基本公式是:
R=F/A
式中:R——容积率
F——地块上的总建筑面积(m2)
A——地块面积(m2)
表一 广州市增城建筑密度和容积率控制指标表
2.2土地开发强度控制的作用
在我国城市的发展过程中，土地资源稀缺和开发需求旺盛是大多城市所面临的突出矛盾。市场机制的作用促使人们追求土地的高强度开发和高效益配置成为必然趋势，然而城市总体开发容量是有限度的，必须以保证城市的生态环境和市民适宜生活的空间环境质量为前提。土地是国家不可再生的重要资源，城市土地则是被投入了物化劳动(基础设施)的资源，具有更高的经济价值。合理使用城市土地有很大的经济意义，同时还有重要的社会意义和环境意义。因此，必须确定城市适宜的开发容量并形成合理的空间密度分布，在满足发展需要和保证环境质量二者之间取得平衡。对城市开发强度进行合理控制和引导，也是塑造城市特色和城市整体景观风貌的重要手段之一。
3、土地开发强度的传统研究
3.1现行规划编制对开发强度控制的不足
城市开发强度控制是一个复杂的系统工程，涉及经济、社会、文化、政策等诸多因素。目前我国的城市规划体系中，开发强度控制主要由控制性详细规划确定，但在确定控制指标时一直存在着理性依据不足、随意性过大的问题，使规划的权威性和科学性受到质疑和非议。
3.2现行规划编制中影响开发强度的因素
（一）地块的用地性质。由于各种用地有不同的“功能”定位，如商业金融业用地、行政办公用地等的容积率一般应该高于居住用地、教育科研用地、医疗设施用地等。
（二）地块的区位条件。城市用地由于所处位置不同，如市中心或城郊，由于公共配套服务设施的多集中于市中心，造成人口的集聚效应。同时，市中心的环境、交通等条件较好，土地出让价格较高的地区，为节约集约用地、提高土地利用效率，容积率应高于其他地区。
（三）地块的土地出让价格，即土地出让方期望价格。一般情况下，容积率与出让价格成正比。期望价格高，容积率也要相应提高。
（四）地块的基础设施条件。即开发建设的支撑条件，包括现有基础设施的水平和自然条件(如地基、土壤、排水等)。一般说，较高的容积率需要较好的基础设施条件和自然条件作为支撑。
（五）城市规划法规与技术规范。即上层次规划控制要求，以及城市设计上的要求，如建筑高度、间距、形体、绿化、消防通道等。
（六）人们心理环境承受能力。人们的心理承受能力，过高的高层建筑使人产生压抑感和不舒适感，过小的楼间距会破坏人们生活的隐私性而产生不安全感。
4、“三旧”改造项目土地开发强度测算模型
“三旧”改造项目土地开发强度测算模型的理论基础是投入与产出关系的分析。“三旧”改造政策里明确要求，政府在“三旧”改造当中充当的角色是引导者，以推进“三旧”改造工作为载体，促进存量建设用地“二次开发”，统筹城乡发展，优化人居环境，改善城乡面貌等。简单来说，就是政府在推进“三旧”项目的主要目的是为了赢得社会的效益与环境的效益，所以测算的基本原理是通过投入和产出间的平衡关系计算出合理容积率。通俗的说法就是政府在整个改造过程中的经济收入为零，政府整合土地的成本刚好等于土地出让金的收入。
41.测算工作思路
4.2项目改造总成本
（一）土地、物业整合成本
土地、物业整合成本P主要以以下五部分构成：土地征收补偿费用p1，建筑物补偿费用p2（注：未含复建安置部分），拆迁费用p3，搬迁费用p4，临迁补助费用p5，再考虑项目改造周期，存在利息和部分不可预见费用，设比例为α。即土地、物业整合成本P=（p1＋p2＋p3＋p4＋p5）（1＋α）。
（二）回迁物业复建成本
回迁物业复建成本J主要由回迁物业的建安成本j1和物业的办证费用j2组成，同时考虑项目改造周期，存在利息和部分不可预见费用，设比例为β。即回迁物业复建成本J= （j1 ＋j2）（1＋β）。
（三）综合开发成本
综合开发成本Z是指整个改造范围内所有的市政道路管网、公共服务设施等所需的总的建设费用z1，如学校、医院、综合文化中心、环卫设施、通信设施、公交站场、道路、广场、停车场、公共绿地等。同时也考虑项目改造周期，存在利息和部分不可预见费用，设比例为γ。即Z= z1（1＋γ）。
综上所述，项目改造总成本X=P+J+Z。
4.3项目经济平衡时所需的开发总量
通过场地周边最新的土地出让情况，评估项目融资地块可出让的楼面地价L（通常该价格为项目的起拍价），即得出项目达到经济平衡时所需的开发总量F0=X/L（单位：平方米）。
4.4项目经济平衡时融资地块的开发强度R0推算与分析研究
（一）项目经济平衡时融资地块的开发强度推算
根据容积率的定义，经济平衡点容积率R0= F0/A，结合城乡规划技术规范要求推算出建筑密度、建筑限高、绿地率等控制性指标。
（二）项目经济平衡时融资地块的开发强度分析研究
以广州增城市“三旧”政策为例，《增城市“三旧”改造实施办法（试行）》（增府[2010]10号）要求，“三旧”改造以宜居为目标，改善人居环境，净用地容积率以2.0为宜，原则上不超过2.5，结合政策我们可以得出以下结论：
（1）当经济平衡点容积率R0≤2.0时，项目改造可为政府带来的经济收益E≥（2.0- R0）×A×L（其中政府选取2.0作为项目的开发容积率）。
（2）当经济平衡点容积率2.0≤R0≤2.5时，项目改造中政府的经济收益E可由项目的定位与政府的财政状况综合分析确定。项目开发的容积率大于经济平衡点容积率R0时，政府经济收益为正数；反之，项目开发的容积率小于经济平衡点容积率R0时，政府经济收益为负数，但是为了落实项目的市场定位，同时政府在财政状况允许范围内，也可选择低于经济平衡点容积率R0的项目开发容积率。
（3）当经济平衡点容积率R0≥2.5时,政府有以下几种决策：
①以R0作为项目开发容积率，但是由于容积率增大，居住人口增多，所有的市政道路管网、公共服务设施等需重新加大配置，这种方式破坏了原来的项目定位与城市发展定位；
②政府财政允许情况下，以低于经济平衡点容积率R0的项目开发容积率进行开发，前提是政府财政资金充裕，亏得起；
③扩大改造范围，争取把土地整合成本较低的土地纳入改造范围，综合降低改造成本，降低经济平衡点容积率R0，再次推算；
④项目目前市场条件还不成熟，暂时搁置项目，待市场条件成熟再实施改造。
4.5项目经济收益预测
当确定了项目的开发强度后，即可简单估算出政府开发的收益情况。以增城市某改造项目为例，项目的估算楼面地价为2700元/平方米，经推算项目的经济平衡点容积率R0为2.46，通过综合论证，得出项目融资地块的平均净容积率为2.5。由于拍卖价格的浮动，具体收益分析表格如下：
5、结论
开发强度控制是一个复杂的系统工程，“三旧”改造项目的开发强度确认更是一个“新旧”博弈的过程。“三旧”改造的目的是为了节约集约用地，提高土地使用效率，也是为了改善人们生产、生活的环境，而“三旧”改造又是一盘经济账。所以，为了实现土地的二次高效开发，避免改造后新的交通拥堵，公共服务设施配套不足等的民生问题的出现，避免项目的烂尾、越改越糟的情况出现，政府在改造项目的开发强度上，必须通盘考虑充分科学论证。
【参考文献】
[1] 刘贵文, 王曼, 王正. 旧城改造开发项目的容积率问题研究[J]. 城乡规划, 2010(3).
[2] 韩政. 控制性详细规划中土地开发强度控制探讨——以《南宁市茅桥、东沟岭片区控制性详细规划》为例[J]. 规划师, 2009(11).
土地开发定义范文2
出让土地使用权的取得是有偿的，而划拨土地使用权的取得具有无偿性。③这是长期以来的通说，笔者尚未发现有人对此提出异议。但是，这一命题却是经不起推敲的。
首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条的规定：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。这一规定是迄今为止在立法层面上对土地使用权划拨这一概念所作的最权威的定义。根据这一定义，取得划拨土地使用权实际上分为两种情况：一种是土地使用者先缴纳对原土地所有人或使用人的补偿、安置等费用后，国家将土地交付其使用；另一种情况是国家将国有土地使用权无偿交付给土地使用人。对第一种情况而言，划拨土地使用权的取得显然不能说是无偿的。
其次，在现实中，绝大多数土地使用者都是在交纳了补偿、安置费用后才取得划拨土地使用权，无偿取得划拨土地使用权的情况越来越少。例如根据广州市人民政府1988年颁布的《广州市市区划拨建设用地拆迁房屋动迁工作管理规定》，划拨建设用地拆迁房屋，由建设单位（用地单位）负责搬迁、安置、补偿。根据该规定，在广州市区取得划拨用地使用权都必须支付土地开发成本。
最后，通过比较取得出让土地使用权所支付的费用与取得划拨土地使用权所支付的费用，可以发现两者在某些情况下非常接近甚至完全相等。根据财政部《国有土地使用权出让金财政财务管理和会计核算暂行办法》第六条的规定，土地出让金的构成包括土地开发费用、业务费用和土地净收益。土地开发费用就是由对原土地所有人或使用人的补偿、安置费用构成；业务费用即进行土地开发的业务性支出，主要包括勘探设计费、广告费、咨询费、办公费等；土地净收益就是政府通过土地开发所获得的收益。土地出让金通过协商或市场竞价确定，不同的地块土地开发费用在出让金中所占的比重有较大的差别，如果地段较差（比如偏远的郊区）或土地开发费用很高（比如旧城改造项目），出让金非常接近甚至等于土地开发费用。在这种情况下，以出让方式和以划拨方式取得土地使用权所支付的费用相差无几。
有学者认为，即使划拨土地使用权人支付了征地补偿费用（土地开发费用），该费用也不属于土地使用权出让金范畴，因而划拨土地使用权仍然属于无偿取得。④但该种观点回避了土地使用者支付的土地开发费用到底属于什么范畴这一最核心的问题，因而难以令人信服。对于划拨土地使用者支付的土地开发费用的性质，本文将在后面加以分析。
之所以长期存在“划拨土地是无偿取得的”这种认识，笔者分析主要有两方面的原因：一方面是在改革开放之前，确实存在大量无偿提供划拨土地的情况；另一方面是长期的计划经济在人们头脑中形成的思维定式，认为在国家、个体之间，总是国家利益高于一切，而漠视个体（用地单位）的利益。造成的后果是：国家无偿收回土地变得顺理成章，而土地使用人在支付了巨额的土地开发费用后，自身的权利却难以得到保障。
二、破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权是否属于破产财产？
最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》明确规定，“破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，并依法处置”。
笔者认为，最高法院这一规定于法无据，并且严重侵害了破产企业和债权人的利益，理由如下：
1、最高院在上述批复中指出，做出这一规定的法律依据是《土地管理法》第五十八条第一款第（四）项及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的规定。《土地管理法》第五十八条第一款第（四）项的适用条件是“因单位撤销、迁移等原因”，虽然这是一个有“等”字，但根据法律解释的一般原理，“等”字所包含的未列明事项应与列明的事项在性质上相同或接近，而“破产”与“撤销、迁移”性质完全不同，因此，对企业破产似乎难以适用该条法律；《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的适用条件是“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者”，通过前面的分析可知，很多划拨土地使用者是支付了土地开发费用的，最高法院对此不加区分，任意扩大了适用范围，属于适用法律不当。
2、如果企业支付了土地开发费用，那么该笔支出应作为企业的投资，如果政府无偿收回土地，实质上等于没收了企业的这部分投资。政府收回土地后将其重新出让，收取的土地出让金中包含了企业支付的土地开发费用，政府对此将构成不当得利。
这里需要澄清的核心问题是：划拨土地使用人支付土地开发费用这一行为的法律性质到底是什么？笔者认为这一行为并非支付地租（与出让的根本区别），而只是取得划拨土地使有权的前置条件。土地使用人支付的土地开发费用将凝固在土地使有权这一无形资产的价值之中，其所有权并未转移到土地所有人（国家），按照“谁投资，谁享有”的原则，土地使用人对凝固在土地使有权中的这部分价值应享有所有权。
3、企业以其全部资产作为其对外债务的担保，企业支付的凝固在土地使有权价值之中的土地开发费用也应是其全部资产的组成部分，如果政府无偿收回土地，那么等于没收了企业的部分资产，这必然会使企业的担保资产减少，从而侵害了债务人的利益。
综上所述，最高法院的上述规定既不合法，也不合理。笔者认为，政府可以收回破产企业的国有划拨土地使用权，但应退还企业支付的土地开发成费用，并将其作为破产财产。
三、抵押权人对划拨土地使用权行使抵押权时是否可以折价受让抵押物？
[案例]国有企业甲与乙公司素有经济往来，甲累计拖欠乙货款人民币400万元。2002年8月双方签订了《还款协议》，约定甲于2003年1月之前还清乙全部欠款，同时约定将产权属于甲的三栋宿舍楼抵押给乙，作为履行还款协议的担保。协议签订后，双方到房地产登记部门办理了抵押登记。至2003年2月，由于甲未能按《还款协议》履行还款义务，乙遂至法院。开庭后，经法院调解，双方同意将抵押物作价人民币400万元抵偿拖欠的贷款。最后法院按照双方协商结果以调解书的形成结案。
笔者认为，法院对本案的处理存在不妥之处：甲、乙双方不能自行将抵押物折价低偿债务，法院应组织对抵押物进行拍卖，乙只能以拍卖所得的价款优先受偿。理由如下：
1、相对于出让土地而言，国家（土地所有人）对划拨土地享有更多的权利。根据《城市房地产管理法》第三十九条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条列》第四十五条的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报有批准权的人民政府审批，并且受让方应按有关规定缴纳土地使用权出让金。出让金通常是按房地产成交价的一定比例收取。例如《四川省转让、出租、抵押国有土地使用权（划拨部分）补交抵交出让金暂行办法》第三条第二项规定：“随地面附着物（房层、设施等）转让土地使用权的，按总成交额减支地面附着物重置折扣价、原征地费用、应缴纳税费后的剩余部分，以50—55%补交抵交出让金”。因此国家收取土地出让金的多少取决于房地产转让价格，如果允许当事人自行协商定价，则存在暗箱操作的空间，国家的收益难以得到保证。
转让以划拨方式取得土地使用权的房地产涉及到土地的出让，这一行为不仅涉及到转让方与受让方，而且涉及到土地出让人（国家）。就法律适用而言，这一行为不仅应适用有关房地产转让的法律、法规，而且同时应符合有关土地出让的规定。按照国土资源部2002年5月9日颁布，自2002年7月1日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的精神，⑤本案也不能通过协议方式转让房地产。
2、《担保法》第三十三条规定：“债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖，变卖该财产的价款优先受偿”。根据该条规定，抵押权人实现抵押权的方式既可以是将抵押物折价抵偿债务，也可以是以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。但是，就房地产抵押而言，《担保法》是普通法，《城市房地产管理法》是特别法，按照法律适用的一般原则，本案应优先适用相关特别法的规定。
《城市房地产管理法》第四十六条的规定：“房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿”，第五十条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿”。显然，《城市房地产管理法》规定的房地产抵押权的实现方式只有一种：拍卖抵押物后优先受偿。法律作出这种特别规定的合理性在于：在现实生活中，房地产是重要的生产、生活资料，对抵押的房地产进行公开拍卖，有利于公正地确定房地产的价值，从而有利于保护各方当事人的利益，有利于社会经济秩序的稳定。
3、此外，甲属于国有企业，其资产属于国有资产，甲将上述抵押物抵偿给乙的行为，属于国有资产的转让。根据国务院《国有资产评估管理办法》第三条的规定：“在转让国有资产时应当对资产进行评估”。该规定的立法目的在于杜绝暗箱操作，防止国有资产流失，保护国家利益。因此，从这个角度而言，由于未按规定进行评估，本案甲、乙双方的低偿行为也是无效的。
结束语：我国在确立土地出让制度后仍保留土地划拨制度的目的在于减少投资公益事业的成本，从而促进公益事业的发展。以往公益事业都是由国家投资，而目前投资主体呈现多元化，特别是越来越多的民营企业加入到公益事业的建设中。因此在法律上对划拨土地使用权的有关问题予以关注，对保护投资者的利益，促进公益事业的可持续发展意义重大。所以，在处理划拨土地使用权问题上，既要保护土地使用权人利益，又要同时兼顾土地所有权人的利益。
注：①高富平、黄武双合著《房地产法新论》，中国法制出版社2002年10月第2版，第118页。
②参见《中华人民共和国土地管理法》第五十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条。
③王小莉主编《土地法》，法律出版社2003年4月第1版，第162页；高富平、黄武双合著《房地产法新论》，中国法制出版社2002年10月第2版，第118页。
土地开发定义范文3
关键词：土地项目 开发整理 绩效评价
中图分类号：F301 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2014）07（a）-0196-01
1 土地项目开发整理绩效评价的定义
土地项目开发整理绩效评价在土地改造建设当中是一个非常重要的项目内容，它主要是指在土地建设项目开发整理之后的一段时间里，为了权衡该项目的实际效益、对整个土地建设项目的影响、以此来对未来的土地整理项目前景进行预测、有效地进行土地开发等进行指导，从而对整个土地项目开发整理进行效益评价。对土地项目开发整理进行绩效评价主要是为了考察该项目是否达到预期计划的效益，它主要是社会效益、经济效益以及生态效益的有机结合，这三者之间相互制约、互相联系。在实际进行评价时主要是从以下三方面进行绩效评价：（1）效益评价。效益评价主要要是评价土地项目所带来的社会效益和经济效益，社会效益主要是看该项目对整个社会分配是否平等；经济效益是指该项目是否达到预期效益。（2）财务评价。财务评价主要是考察土地项目在实际的利用建设过程中资金的使用情况以及相关的资金管理状况，通过财务评价，可以有效地利用资金。（3）业务评价。业务评价主要是考察员工在土地项目开发过程中是否按照管理进行施工、相关的资料数据是否齐全、绩效是否达标等等。
2 土地项目开发整理绩效评价的相关基础以及指标体系
2.1 土地项目开发整理绩效评价的设计思路
土地项目开发整理绩效评价的设计思路主要是根据评价的定义进行内容确定，然后运用有效的评价方法进行分析和评价，最后得到的结果与计划的目标进行对比评价。土地项目中绩效评价主要是综合评价该项目是否能够达到预期的效果，根据相关专家的分析与评价，然后结合实际，最终确定该项目的绩效是否达标，对于出现的问题，及时提出解决方法进行解决。
2.2 土地项目开发整理绩效评价的理论基础
土地项目开发整理绩效评价的理论基础主要是运用层次分析法对土地项目进行分析与评价。所谓的层次分析法主要是指把要分析的项目中各个因素按照从高到低的隶属关系进行排列分层，然后根据不同的层次的因素，分析之间的关系，进行客观的分析，然后再利用数学方法进行主次排序，最后运用到实际的问题中进行分析和判断。在土地项目开发整理绩效评价中主要是运用层次分析法确定评价指标权重。
2.3 土地项目开发整理绩效评价的指标体系
土地项目开发整理绩效评价的指标体系主要是指对土地项目开发整理所产生的效益进行评价，然后进行优劣划分，最后找到影响绩效的因素，针对这些影响因子进行分析和完善。众所周知，土地项目开发整理进行绩效评价主要是量化增加效益进行评价。所以在实际开发过程中，要考虑到开发的环境各种外界因素，利用综合性、系统性、综合性与典型性原则进行开发。
3 土地项目开发整理绩效评价的技术与方法
3.1 评价使用的技术
土地项目开发整理绩效评价的技术路线主要是分两部分，分别是施工现场评价以及内业资料审查评价：施工现场评价主要是真对土地项目施工的进度，分析已经完成的项目，根据设计的方案进行接下来项目开发的进行，主要是从施工的质量、数量以及效果等方面进行分析；内业资料审查评价主要是从立项、可行性研究报告、规划设计、质量管理体系构建、招投标，到野外施工与检查的监理报告、竣工报告、财务预决算、设计变更等各种技术、财务资料进行项目审查评价。根据施工现场评价和内业资料审查评价之后，由专业人士进行客观的整理分析和讨论，然后根据指标规定进行数据分析，给出综合的评价意见，最后对项目进行量化评价，得到土地项目开发整理绩效评价的最初意见。根据这个最初意见，专业人士再进行综合讨论和分析，写出完整的绩效评价数据，再结合每一个项目的指标和等级，进行结果和绩效综合评价。
3.2 评价方法
土地项目开发整理绩效评价方法根据项目的进度可以分为三种：一个是对还没有开采的土地项目，在开发之前进行督促项目单位进行承诺措施；一个是在项目进行过程中，由于项目周期比较长，所以要对项目的进度以及目标进行定期的绩效评价；还有一个是对项目结束之后，对项目的结果进行绩效评价。
具体的绩效评价方法还有：对土地项目开发整理绩效评价设立指标体系，根据该体系，结合综合定量评价方法进行项目绩效评价。这样可以从一个微观的层面分析土地项目进度的状况，然后找出其中的问题，进行分析，找出办法解决。
4 土地项目开发整理绩效评价的机制建立
建立土地项目开发整理绩效评价机制主要有三方面的意义：（1）促进土地资源可持续利用。土地项目开发整理产生的绩效需要经过长时间的考察才能看出其中的生态效益和社会效益，这个过程中还需要派专业人员进行实地考察和监测，通过分析和评价，才能计算出其中的绩效。建立土地项目开发整理绩效评价机制，有利于考察土地资源是否得到合理的开发利用，促使土地资源得到可持续的利用。（2）完善土地项目整理管理体系。目前中国的土地项目整理管理体系还不够完善，只注重了项目施工之前的设计环节和施工过程环节的管理，对于施工完成之后的成果检验环节缺乏必要的管理，所以应该建立一个绩效评价机制，从土地整理工作的准备环节、规划设计环节、报批环节、实施环节、竣工环节和后管理环节等各个环节进行管理，进行监督，从而促进施工的进行。（3）有利于加强项目后管理。众所周知，目前在土地项目中，施工前和施工过程中的相关规定比较成熟，在项目方案设计、整理、实施等环节都得到了具体的体现，而在项目结束之后的管理却有所缺失，相关的规定和规章制度也比较少，定量评价少。所以应该建立一个完善的机制进行项目后管理，有效地促进项目结束之后的检验和管理。
5 结语
在土地项目开发整理中进行绩效评价，是一个全新的项目内容。在此之前的项目施工中几乎没有这个环节。所以在实际的施工中，没有太多的经验可供参考，企业在实际工作中，要根据具体情况和问题进行绩效评价，检验施工前中后的效益，根据实际情况，做好记录，具体问题具体解决，从而使绩效评价环节更加成熟和完善，促使项目的进行。
参考文献
[1] 卢景丽.土地开发整理项目绩效评价指标体系[J].昆明理工大学学报，2008（5）.
土地开发定义范文4
关键词：土地一级开发模式 风险问题建议
中图分类号：F301文献标识码： A
一、土地一级开发的概念及内涵
2000年12月，北京市人大常委会通过的《中关村科技园区条例》中首次提到“土地一级开发”一词，但并未对土地一级开发的涵义做出明确界定。2002年12月，北京市国土资源和房屋管理局印发了《北京市土地一级开发管理暂行办法》（京国土房管出[2002]1100号），第一次从立法角度对土地一级开发做了较为详尽权威的界定。2005年印发了《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市[2005]540号），该文与前文相比，土地一级开发概念有所变化，前文提出的“一级开发”概念变为后文提出的“土地储备和一级开发”。后文中规定：“本办法所称土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。”土地储备和一级开发主体是政府，主要环节包括土地征购、拆迁、基础设施建设。
2006年5月，北京市国土资源局印发了《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》（京国土市〔2006〕290号），其中第七条规定“土地储备机构作为土地一级开发项目的招标人，负责组织编制土地一级开发项目实施方案、组织实施项目招标投标活动、与中标人签订土地一级开发委托协议，以及对中标人在土地一级开发过程中实施监督管理。”，且第十条中规定“拟实施土地一级开发的工作内容，包括前期手续办理、征地拆迁组织和市政基础设施建设等。”该办法表明，土地一级开发主体为土地储备机构通过招标方式确定的中标人，开发内容主要是指土地平整及前期开发。
综合有关政府部门及研究学者关于土地一级开发的定义，其内涵集中体现在以下几个方面。从一级开发目的来看，使“毛地”或“生地”变为“熟地”，达到土地出让的条件和标准，是为土地出让所做的前期准备，即为土地储备中的土地整理及前期开发环节；从土地一级开发的内容来看，主要包括前期手续办理、征地拆迁与安置、市政基础设施及套设施建设；从土地开发市场分类来看，土地一级开发市场是土地一级开发存在的前提和条件，它是以土地使用权出让为主的土地市场，并且土地一级开发主体仅仅是获得了一级土地的开发权，而非使用权或其他权项；从土地出让方式的变迁来看，土地一级开发是在土地储备制度建立后逐步提出的，土地储备制度的核心是改变由传统的“生地出让”、“毛地出让”向“熟地出让”，使传统的房地产开发由商一级、二级联动开发的模式走向政府主导一级开发模式的转变，使传统的协议出让走向市场化的招拍挂出让程序。从土地储备制度对土地一级开发的影响来看，我国土地储备制度的产生、存在及发展，意味着土地一级市场从开发主体、开发模式上发生了根本性变化，也体现出了土地一级开发主体的专业性和市场地位，将国有土地使用推进了市场化，彰显了土地交易的明了化和公平性。
二、土地一级开发模式特点
（一）政府独占开发形式
政府独占开发形式是政府指定开发企业或许以建立项目企业的方法进行土地一级开发。
此形式能够确保政府彻底操控地价，一起确保土地开发为熟地后的增值收益不丢失，且土地一级开发法律关系单纯，便于政府施行土地一级开发的各项业务。该形式首要缺点是政府的土地开发资金压力较大，融资途径窄。
（二）企业主导开发形式
企业主导开发形式又称一二级联动开发形式，政府首先将待进行一级开发的土地一次性（或按地块）出让给土地一级开发企业，由土地一级开发企业按照土地使用权出让协议的约好，对协议范围内土地施行包含拆迁补偿，公建配套设备建造在内的土地一级开发行为，使协议范围内土地到达建设条件，再面向市场转让土地使用权。
房地产企业经过土地一二级联动开发，取得一级开发阶段收益的一起，既确保了企业将来的可持续发展，也确保了可获取土地在将来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。但该形式不利于政府操控土地市场地价，政府宏观调控土地低价的才能使土地价值下降。
（三）政府主导商业化运作形式
由政府主导的商业化运作形式是指政府“抓两端，放中心”。“抓两端”即由政府操控土地储备方案和供给方案，“放中心”，即充分利用社会企业力量实行土地一级开发。
这种形式中，政府依据土地市场调查判断土地需求状况，以招拍挂方法将拟开发的土地按照“熟地”出让，提前确定土地使用权受让人，并由土地使用权受让人分期付出土地受让价款用于土地一级开发。政府经过投标等方法选择具有资历的企业，在土地出让合同规定的期限内将出让的土地开发为契合土地受让人需求的条件（熟地），土地开发完成经验收合格后，政府正式移送土地于土地受让人。
由政府主导的市场化运作形式既确保政府在土地一级开发中的主导地位，又能充分利用市场资源，减轻政府开发资金压力，是中国土地一级开发将来发展趋势。
三、土地一级开发风险问题分析
（一）编制计划期间
土地一级开发项目受控制性详细规划影响较深。控制性详细规划具体编制是以城市总体计划为依托。经过控制性详细规划可确切的计算出可供出让经营性用地面积及公建配套设施规模。坚持控制性详细规划的稳定性，控制政府机构因公共利益等原因减缩可供出让经营性用地面积。防止扩增公建配套设施建设规模的可能性，是企业出资土地一级开发项目意图风险办理的要点。
（二）土地报征及转用期间
政府依照城市开发计划所设定的条件，经过行政批示对农村集体土地进行征收，将集体土地性质变更为国有土地性质，完成土地所有权归属变更。土地报征环节包括农用地转用审批及土地征收批示两部分。土地一级开发项目常因新增建设用地指标配给不到位，或因获得报征批文存在妨碍而发展缓慢，影响项目开发进程。
（三）安置拆迁补偿期间
土地一级开发安置拆迁补偿环节通常采用政府主导，或政府授权委托土地一级开发企业实施。其间拆迁安置补偿方法是进行土地征收的重要前置条件之一，也是土地一级开发企业核算项目开发成本及收益的关键要素。但是，此期间土地一级开发企业通常无操控的主动权，进而缺少对项目开发成本和进程的有效操控。
（四）土地出让期间
经营性用地必须以招、拍、挂的方式出让，决定了土地出让环节市场化的特色，加之国家调控方针不断出台，方针效应逐渐闪现。如土地出让之时恰逢进入经济衰退或方针性限控期间，土地市场的动摇必将对土地一级开发企业主营业务收入发生晦气影响。
（五）还迁房及公建配套设施建设
还迁房及公建配套设施建设规模大，动辄上百万平米项目同时开工建设，建设工期较短，因而项目建造安全及质量风险度极高。
（六）收益获取期间
收益获取环节是企业出资土地一级开发项最终意图，也是企业出资土地一级开发项目风险办理的最终目标。企业出资土地一级开发项目最终收益怎么返还，“熟地”出让后，企业收益终究是不是可实现，清楚以上问题是土地一级开发企业做出出资决策的关键所在。企业应与政府明确约定土地一级开发成本返还方式及收益的额度大小，确保土地一级开发中企业的利益。
四、土地一级开发项目建议
（一）优化运作流程，提升管理才能，加强成本操控
一级开发企业在土地整治和收储过程中，触及到征地、拆迁、基建、土地出让等许多环节。同时，一级开发又是一个综合性、系统性工程，触及很多和政府对口以及和外部合作单位商洽的环节，因而，优化运作流程、提升管理才能对一级开发企业的成本操控有着重要要求。
（二）完善规划意图、提升区域潜在价值
土地一级开发的价值要素中最重要是规划。土地的特征是其一旦开发，短期内不可能复原，而规划的优劣对区域功用的完善具有决定性的因素，区域功用又对区域价值有根本性的影响。
（三）掌握行业周期，操控开发节奏
在掌握行业周期方面，既要充分考虑整体宏观经济、行业局势和区域经济等要素，也要充分考虑政策要素。这就需求企业有敏锐的市场触觉及意识，而且能够与政府需求保持较高程度的一致性，做到根据市场需求来操控开发节奏，然后提升区域土地价值，最大程度的提高企业利润率。
（四）加强项目管理，保证工程建设质量安全
质量安全无小事，特别是关于还迁房这样的民生工程。为此，在工程建设过程中，要求土地一级开发企业加强思想认识，牢固树立“千秋大业，质量第一”的质量思想，加强项目管理力度和管理水平，保证工程建设质量和安全。
结束语：
综上所述，土地一级开发主要是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地或乡村集体土地进行统一征地、拆迁、居民安置、补偿等流程，并规划进行相应的市政配套基础设施建设，以促使该区域范围内土地达到三通一平（五通一平或七通一平）的开发条件，通过政府进行收储，以招拍挂形式完成土地有偿使用或流转。在此过程中，土地一级开发企业需要进行大量的资金周转，因此也就会产生大量的资金闲置，通过短期内闲置资金的有效周转，能够为土地开发企业争取更多的利润，也为土地开发提供资金支持。
参考文献：
[1]王宝玲.事业单位参与土地一级开发的常见风险及策略研究[J].现代商业,2014,03:166-167.
[2]牛明.土地一级开发领域的风险与机遇[J].法人,2014,03:55-56.
[3]李晖.浅议开发区土地一级开发过程中土地取得成本的控制[J].时代金融,2014,18:87+89.
土地开发定义范文5
关键词：征收补偿价格、评估方法、公益用地
中图分类号： A715 文献标识码： A
1研究背景
集体土地征收是指国家为公共利益的需要，通过法定程序，将原属于农民集体所有的土地征为国有的行为。这种征地行为是国家的强制行为，在征地过程中政府只强调了国家的利益，从而导致了征收范围大、补偿标准低、征收程序不规范、缺乏民主等问题的发生，针对这些问题，国家制定了一系列提高补偿标准的法规，如征地区片综合地价。但是这些方法并没有从根本上解决问题，为此国家在十又提出缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制，让农民参与土地增值收益分配等解决办法。对此笔者从实际情况出发，对集体土地征收价格内涵、评估方法进行了探索，并结合安阳市情况对一宗土地价格进行试算，经与征地区片综合地价、城镇土地基准地价、划拨基准地价进行对比，该方法算出的征收补偿价格相对合理，能满足各界对于集体土地征收补偿的要求。
2集体农用地征收评估
2.1集体农用地征收价格内涵
2.1.1土地性质界定
土地评估通常是评估土地使用权的价格，而这种土地征收行为，实质上是土地所有权从农村集体所有转变为国家所有的两种所有制的转移，因此集体农用地征收补偿价格应为所有权的买卖价格。
2.1.2年期界定
集体土地征收后，农民失去了土地，也就永久性的丧失了土地所能给他带来的收益，所以在评估土地征收价格时应为该宗地无限年期下的所有权买卖价格。
2.1.3市场界定
在市场经济条件下土地价格应该由市场来决定，而且国家的征地行为是公开的，在征地过程中农民对于征地补偿价格有讨价还价的权利，而不是政府单纯的强买强卖，所以土地征收补偿价格应为公开市场下的正常价格，评估过程中所用到的参数也应为公开市场下的正常参数。
2.1.4用途界定
《中华人民共和国土地管理法》第 2 条第4款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律对土地实行征收或者征用并给予补偿。”即为了开发建设公益性用地才可以对土地进行征收。这里所讲的公益性用地可以理解为承载集体福利或者社会公共利益用给的各类用地的总称。它是保证城市存在和发展不可或缺的物质载体，担负着承载城市各种活动、为社会利益服务的责任。关于公益性用地在评估时是否分用途进行评估存在争议，笔者认为按用途分类评估更符合实际，众所周知当前的土地征收过程中存在着不同程度暗补，而被征收土地未来用途不同，暗补也不同，以安阳市为例，交通运输用地暗补为3~5万，而住宅用地的暗补则为10~20万不等。综上所述，评估时应根据价值不同将公益用地分为交通、公共办公、廉租房用地等分别进行评估。
2.1.5集体农用地征收价格的构成
关于测算土地征收价格理论界存在不同的看法，经过对比分析，笔者认为土地征收补偿价格采用地价构成法较为合理。计算公式为：
土地征收补偿价格=土地取得成本+农用地开发费用+机会损失
上述公式中，土地取得成本表现为所征收土地未来若干年里的土地收益总和的现值，农用地开发费用指耕地重新开发所需要的费用，机会损失是指物化投入的损失。
但在计算集体农用地征收价格时笔者认为还应对公式进行进一步的量化，其中，土地取得成本就是现行的土地征收补偿标准(如：征地区片综合地价)；农用地开发费用实质上是土地从生地变熟地的开发过程的投入成本，包括耕地占用税、造地费、新菜地开发费等；机会损失是指土地在改变用途的同时，失去的改变为其他用途所能带来的收益，这种损失就是土地的增值收益。而土地的增值收益在征地补偿时又不可能完全补偿给农民，政府会按照一定的比例进行分配，在这里笔者采用农民与政府均匀分配的比例。根据以上分析笔者把公式变型为：
集体农用地征收价格=土地取得成本+农用地开发成本+农民应得按未来用途征收后的增值收益
2.1.6集体农用地征收价格的定义及构成
根据以上论述可以看出，笔者所探讨的集体农用地征收价格是在正常市场状况下，某一时点征收时确定的征收用途(如：交通运输、公共办公、廉租房用地等)下的无限年期的所有权买卖价格。其构成为：土地取得成本、农用地开发费用、农民应得按未来用途征收后的增值收益。
2.2集体农用地征收价格评估方法
在常规评估方法中，笔者认为成本法及出让地价修正法具有可操作性。其中成本法就是集体农用地征收价格成本的叠加，属于正算。根据以上论述可以得出成本法公式为：
集体农用地征收价格=征地区片综合地价+耕地占用税+造地费+新菜地开发费+农民应得按未来用途征收后的增值收益
其中，增值收益是以土地成本价为基础，考虑其与公开市场下的正常出让价格的差额，计算出土地的增值收益率。
土地增值收益率=(土地出让价-土地成本价)/土地成本价
土地增值收益率是采用样点法测算的，通过计算各样点增值收益率，从而得出该区域增值收益率的取值范围。以安阳市为例，交通运输用地的土地增值收益率为20%~30%，公共办公用地的土地增值收益率为25%~35%，廉租房用地的土地增值收益率为25%~30%。
2.2.1采用出让地价修正法评估
2.2.1.1评估原理
根据土地出让价与集体农用地征收价格构成不同，从基准地价入手，对其地价的构成进行分析、剥离，从而得到集体农用地征收价格计算方法。
2.2.1.2价格构成及对比
土地出让价是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的价值总和，可以表示为：
土地出让价=土地取得成本+土地开发成本+土地增值收益
其中，土地开发成本是城镇基础设施条件的开发费，土地增值收益包含政府和农民应得的土地增值收益。
笔者计算的集体农用地征收价格为：
集体农用地征收价格=土地取得成本+农用地开发成本+农民应得按未来用途征收后的增值收益
其中，农用地开发成本为耕地占用税、造地费、新菜地开发费等的投入成本，增值收益只包含农民应得按未来用途征收后的增值收益。
经过对比分析可以看出土地出让价比集体农用地征收价格多的是城镇基础设施条件的开发费以及政府应得按未来用途征收后的增值收益。因此，在计算集体农用地征收价格时只需将多出的两部分扣除即可。
2.2.1.3基准地价系数修正法评估公式
根据以上分析，笔者将集体农用地征收价格计算公式进行变型：
集体农用地征收价格=土地出让价×(1-土地增值收益率/2)-土地开发成本
其中，土地出让价采用经过期日修正、年期修正、容积率修正的修正后基准地价。
这里的土地增值收益是以公开市场下的正常出让价为基础，考虑其与土地成本价之间的差额，计算出土地增值收益率。
土地增值收益率=(土地出让价-土地成本价)/土地出让价
同理，采用样点法测算土地增值收益率，以安阳市为例，交通运输用地的土地增值收益率为16.67%~23.08%，公共办公用地的土地增值收益率为20%~25.93%，廉租房用地的土地增值收益率为20%~23.08%。
2.3价格分析
将集体农用地征收价格与征地区片综合地价、城镇土地基准地价、划拨基准地价进行对比。
各类价格构成对比
其中划拨基准地价中的土地取得成本应为集体农用地征收价格。且土地开发成本农用地开发成本，土地增值收益农民应得按未来用途征收后的增值收益。因此，经对比分析可以看出，集体农用地征收价格应高于征地区片综合地价，低于划拨基准地价、城镇基准地价。
3例证
我们选择安阳市城乡结合部一宗菜地为例进行分析。其中征收补偿中的增值收益分配笔者采用农民与政府均匀分配的比例。该宗地总面积为1.0公顷，被征收为交通运输用地。
用成本法计算土地征收补偿价格
集体农用地征收价格=征地区片综合地价+耕地占用税+造地费+新菜地开发费+农民应得增值收益
其中，该宗地征地区片综合地价为10万元/亩，耕地占用税为31元/m2，造地费为13元/m2，新菜地开发费为37.5元/m2，交通用地增值收益率为20%。
由此计算出集体农用地征收价格=254.65万元/公顷=16.98万元/亩
用出让地价修正法计算土地征收补偿价格
集体农用地征收价格=土地出让价×(1-土地增值收益率/2)-土地开发成本
其中，修正后的交通用地基准地价为500元/m2，土地增值收益率为16.67%，土地开发成本为95元/m2。
由此计算出集体农用地征收价格=363.35万元/公顷=24.22万元/亩
我们最终确定集体农用地征收价格取两种方法的平均值，即为20.60万元/亩。
与征地区片综合地价、城镇土地基准地价、划拨基准地价对比
通过上表我们可以看出，运用这种评估方法得出的集体农用地征收价格与现行的征地区片综合地价相比相当于其补偿标准的两倍，且低于划拨基准地价、城镇土地基准地价。理论上该价格水平应该可以得到各界人士的认可，同时也可以保障农民的生活水平不降低。
4小结
综上所述，集体农用地征收价格评估方法研究的总体思路是以市场价为标尺，以未来用途为基础，依据谁投资谁受益的原则，对国家和集体在土地征收过程中发生的土地增值进行了合理分配，此方法相对于传统的方法增加了农民集体参与增值收益的分配比例，但是这种方法也存在增值收益分配过于简单的问题，在实际过程中，政府、农村集体、农民也会对增值收益的分配进行一番博弈，随着时间的推移，政府从中获取的收益应逐渐降低，让利于民。
参考文献：
[1] 魏黎、杜海鹏，几种不同类型土地使用权价格评估之比较
土地开发定义范文6
【关键词】土地发展权 被征地农民 土地价格评估
一、当前土地征收制度对农民“土地发展权”的忽视
随着我国经济的迅速发展，城市化的速度也越来越快，这必然伴随着对土地需求的增加。我国是社会主义国家，实行土地社会主义公有制形式。具体包括两种：一是国家土地所有制；一是集体土地所有制。因此，城市化所需土地的供给来自于两个方面：一是国家，一是集体。土地的交易方式主要有三种：国家和开发商之间的直接交易、农民和国家之间的直接交易以及农民和开发商之间的间接交易（由于我国土地法的限制，最后一种交易方式必须要经过政府。也就是说国家先从农民手中购买土地，再由国家将土地使用权有偿地出卖给开发商）。由于国家和开发商都是强势主体，所以双方有条件达成相对比较公平的交易。但对农民来说，他们的知识、经济地位注定了经常是以个体或少数面对公司或政府部门，谈判能力明显处于相对劣势的地位。在双方或三方交易中，必然会导致不公平交易。这种不公平交易一般过程是：国家先以较低的价格从农民手中购买土地，或者直接开发或者再以高出几倍甚至是几十倍的价格出让给开发商，经土地开发商开发后再以高出农民收益几十倍的价格推向市场。国家、开发商都可以从土地开发中获得巨大的收益，而土地补偿费却只以维持被征地农民的基本生活为标准。以南京-上海高速公路建设为例,征地时政府给予被征地农民的补偿为4000元/亩，而此高速公路股票上市以后，据专业人士估价，每亩土地价值为20万元，二者相差50倍。温铁军和朱守银的研究表明，在征地过程中，如果成本为100，农民得到的补偿只占其中5~10%。农村集体及农民所得到的农地征用价格大概为出让价格的1/10，而农地出让价格又大概是农地市场价格的1/5，也就是说补偿价格、出让价格和市场价格的比例为1：10：50。由此可见农民的权利受到侵害是不争的事实。为了维护农民的权益，很多有识之士提出了各种解决的办法。其中“土地发展权”就是提出最早，受到的支持也最广泛的一种。
二、目前关于“土地发展权”研究的主要观点和成果
土地发展权也称土地开发权，这一构想最初源于采矿权可与土地所有权分离而单独出售和支配的。孙弘将土地开发权定义为：发展土地的权利，是一种可与土地所有权分割而单独处分的财产权；胡兰玲认为：土地发展权是指对土地在资源利用方面改变原有的利用形式，进行再开发的权利。即突破原有所谓土地发展权的土地利用形式，在空间维度上向纵深方向发展、在使用上变更土地用途之权。而余向克等人则认为：土地发展权是将原土地用途变更为建设用地等更佳用途时的权利，是一种可以与土地所有权分割而单独处分的产权，它既可以由拥有土地所有权的土地拥有者支配，也可以由不拥有土地所有权只拥有土地发展权者支配，它是土地处分权中重要的一项权利。
黄祖辉、汪晖是较早也是比较全面研究土地发展权补偿的两位学者。其后，研究土地发展权补偿的文章，较多引用他们的计算方法。据黄祖辉、汪晖(2002) 的研究,非公共利益性质的征地活动剥夺了集体土地所有者的土地发展权,集体土地使用者遭受双重损失,损失总额为V1+V2，其中:
式中V1是政府实施“警察权”给被征地农民的损失;V2是非公共利益性质的征地行为给被征地农民带来的损失；h(t)是某一幅土地用于商业用途带来的土地净收益;g(t)是农用地被用作住宅带来的土地净收益;f(t)是被征用的土地作为农用地带来的净收益；r为贴现率；t为时间。
三、关于“土地发展权”的经济学分析
我国的《土地法》规定：除了国家任何人都没有权力擅自改变土地的所有权。所以土地的交易先是由政府根据实际情况的需要，出面征收农民的土地，政府或者自己开发或者交给开发商开发。政府征收农民土地时，土地所有权转移给政府，土地发展的权力随之也转移给了政府。如果政府再把土地的使用权以各种方式出让给开发商，土地发展权又转移给了开发商。虽然大部分学者认为土地发展权是独立于所有权的，可在这个交易的过程中农民的土地发展权不但没有得到应有的补偿，而且随着所有权或者使用权的转移彻底消失了。被征地农民得到的仅仅是土地的补偿款。至于以后国家和开发商赚取多少收益和被征地农民没有任何关系。所以土地发展权在土地被征收的过程中便完全丧失了。权力的丧失意味着经济上的损失。我们要维护被征地农民土地发展的权益，就要准确的衡量因丧失这种权力而带来的经济损失。
前面所述的黄祖辉、汪晖的公式从理论上很准确地衡量了被征地农民的损失，也非常容易理解。但在现实当中，很难找到一个合适的方程来准确确定h(t)、g(t)、f(t)。所以，要想更简便、更准确的衡量被征地农民的损失，需另辟蹊径。
在市场经济下，商品的交易方式主要由两种。一种是普通商品，这种商品在市场中自由交易，价格由市场规律来确定；另一种是关系到国计民生的商品，对这类商品的交易国家进行了严格的规定。土地就属于后一种商品。当国家需要土地时，就可以根据国家的相关规定，征收农民的土地，给被征地农民相应的补偿。土地征收补偿标准主要有两种：一是市场价格标准，市场价格标准最有利于对被征地方的保护，也是补偿标准发展的趋势所在；二是法定价格标准，按照法律规定的价格补偿可以控制补偿资金，为国家积累建设资金，但是这种标准的缺点在于对被征地方的保护不足，严重侵害了被征地方的权益。国家为了积累建设资金，对被征地农民的补偿仅仅限于土地的农业用途，大大低于土地的市场价格。如果在要素市场完全竞争的假设条件下,即土地市场是完全竞争的,那么土地的价格(或价值)就是市场价格。但是我们国家实行的是法定价格标准，也就是说国家可以按照法律规定以低于市场价的标准进行补偿。所以农民的损失为：S=R1-R2，其中R1代表土地市场价格，R2代表土地法定价格。
1、土地的市场价格R1。由于土地开发者向土地投资，总是希望未来获得收益，这个投资的潜在收益就决定了土地价格的高低，因此，利用开发后预计获得的总收益扣除开发投资成本和开发者获得的正常利润，剩余的就是土地的价格。由于在市场经济当中，投资商是“理性的经济人”，他必会确定土地的最佳利用方式以获得未来的最大收益。所以我们首先确定土地的最佳利用方式，而后估算这块土地的开发成本。这样就可以运用公式计算出地价。其公式是：R1=r1-r2-r3，R1代表土地的价格；r1代表综合开发总收益；r2代表开发总投资；r3代表投资利润。综合开发收益r1主要是指楼价；开发总投资r2主要是指建筑材料费、场地清理费、现场工作劳务费和其他费用，其中现场工作劳务费一般包括建筑师费、工地工程师费、计测量费、工料估算师的费用。其他费用包括广告费、律师费、销售商费、管理费等。税金一般有营业税、销售税等；投资利润r3也就是房地产商对投资的期望利润。
2、土地的法定价格R2。我国《土地管理法》中明确规定了土地征用的补偿标准, 即“征用耕地的补偿费用包括。（1）土地补偿费。征用耕地的土地补偿费, 为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费, 按照需要安置的农业人口数计算。（2）地上附着物和青苗的补偿费。（3）安置补助费。需要安置的农业人口数, 按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。
因此，农民得到的补偿款R2=r1'+r2'+r3'。其中r1、r2、r3分别代表土地补偿费、地上附着物和青苗的补偿费、安置补助费。
3、计算损失。通过以上分析，可以得出农民被征用土地的损失：
s=R1-R2=r1-r2-r3-(r1'+r2'+r3')
四、土地发展权的补偿途径
1、要严格控制对农民土地的征收范围。随着工业化和城镇化推进，目前，我国每年农村正常占用的土地达到了400多万亩，其中，农民耕地所占的比例约200多万亩，“200多万亩”这个数量，表明每年可能有100多万农民失去耕地。我国是个农民占绝大多数的国家，农民谋生手段单一，土地的收成是农民最基本最可靠的收入来源，是家庭保障最基本的经济基础，也是农民最后的一道生活安全保障。对于失地农民来讲，没有了耕地也就意味着最后一道生活安全保障也倒塌了。因此，国家必须严格控制对土地的征收范围。要控制征地范围，必须对征地的前置条件“公共利益需要”做出法律界定。因为我国征收土地必须是以公共利益为前提。针对我国目前征地的“公共利益”包括“公益性”与“经营性”两类征地的现状，有的专家认为我国当前建设用地以成片开发、综合利用为主，经营性用地也应在征地范围之内，其依据是符合我国国情，国外许多国家也是这样做的。所以应把“公共利益”需要严格界定为“公益性”用地。
2、对被征收的农民土地必须进行评估，以评估结果作为补偿依据。在国外，土地价格评估是征收土地必需的环节，以此来保护被征地对象的合法权益。例如，美国联邦宪法第五条修正案规定：对土地的征收必须符合三个主要条件，即正当的法律程序、公平补偿和公共使用。正当的法律程序一般包括以下几个步骤：政府预先土地征收的通告；对土地进行评估；召开公开听证会；达成协议。在当前我国土地制度不完善的情况下，以土地评估价作为补偿的基准再进行相应的调整，对于维护农民的权益是十分必要的。
3、完善被征地农民安置就业制度，妥善安置被征地的农民。农民的知识和技能有限，土地被征用后，就业渠道狭窄。国家必须对他们进行技能培训，让他们具备一技之长，帮助他们重新就业。
(本论文是广西研究生创新项目（广西土地征收补偿机制的完善和保护失地农民利益，编号：2006105930202M10）的阶段性成果 )
【参考文献】
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