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城中村改造优势范文1
城中村改造必须满足城中村居民的优势需要，改造的目标与模式选择也要与城中村居民的需要层次相匹配，同时要坚持实事求是、因村制宜、造福群众、服务群众的人本管理原则，强化管理人员的公共服务意识。
关键词：城中村改造，人本管理，社会管理创新
Abstract: the city of guangzhou liwan district village reconstruction implementation of humanistic management practice shows that villages of social management innovation must in order to maintain the fundamental interests of the villages as the premise, and focus on promoting the economic development of villages and happiness community construction. Therefore,Villages reform must meet the advantage of village inside city residents need, reform, goals and mode selection and the inhabitants of the villages to match needs hierarchy, and at the same time we persist in seeking truth from facts, because of the village, and benefit the masses on the specific, serving the people of humanistic management principle, and to strengthen the management of the public service consciousness.
Keywords: rebuilding the villages inside the city, humanistic management, and social management innovation
中图分类号：C916文献标识码：A 文章编号：
城中村问题是一个困扰许多城市管理者的棘手问题，如何在工业化、城市化的社会变迁中，对城中村进行彻底改造，是城市管理者及专家学者积极探索的一个热点问题。广州市的城中村由于地处南方改革开放前沿，相对于中西部或欠发达地区来说，最大的个性特色是拥有总量极大的集体与私人物业和资产，市场化程度较高，在功能上已经和城市紧密相连，改造牵涉的社会面比较广，社会影响比较大。2002年以来，广州市政府相继出台了《关于“城中村”改制工作的若干意见》（穗办〔2002〕17号文）、《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府【2009】56号文）文件以及相关细则，这些文件从撤村建居、股权固化（即以某时段为固化始点，这之前的村民均可以通过参加原集体经济的分配方式获得股权）、村民转居民以及土地规划、建设实施等诸方面提出了城中村改造的政策保障和实施指导，推进了城中村改造的步伐。经过几年的努力，成效十分明显，这与政府在城中村改造中推行的人本管理理念密切相关。
一、城中村改造中的人本管理理念
1、人本管理的内涵
人本管理就是以人为本的管理。从哲学的角度看，“本”有三层含义：一是指原质、本原。原质就是物质或事物的本性，是派生出其他东西的东西。西方康德哲学所讲的“物自体”就是万事万物的本；二是指根基、主体，如庄子就把树的根和杆视为本；三是指根据和原因，我们平时常说的治标与治本中的本，指的就是根据和原因。这三个方面告诉我们：本是事物中自在的、原生的、能够派生和决定其他部分的东西。通常可以用两对范畴表达出来：一是目的与手段；二是原因与结果，其中，目的和原因为本，手段和结果为非本。
人之“本”应该是什么？马克思说：“我们首先应当确定一切人类生存的第一个前提，也就是一切历史的第一个前提，这个前提是，人们为了能够‘创造出历史’，必须能够生活。但是为了生活，首先就需要吃喝住穿以及其他一些东西。因此，第一个历史活动就是生产满足这些需要的资料，即生产物质活动本身。”[ 《马克思恩格斯选集》第一卷，人民出版社1972年版，第32页]马克思的话可以理解为，人的本质就是人根据自身发展着的、富有层次性的需要，去改造包括人自身在内的客观世界，来满足自己的这种需求。因此，凡是管理的过程和结果能满足人的需要的管理就是具有“以人为本”性质的管理。
人本管理必须满足三个前提，一是人本管理是相对于物本管理、事本管理而言的，着眼点是满足管理对象的优势需要，即什么情况、什么条件、什么发展阶段其最需要的是什么？是满足人的民利、公平正义、价值实现、精神文化等社会需要，还是满足人的生存、安全、健康等自然需要，而不是单纯满足管理者的物欲需要或权力需要。二是管理对象的需要层次与发展阶段的最优匹配状态，即既能满足人的当下需要，又有合理的未来发展空间。三是管理模式上必须坚持相信群众、依靠群众的群众路线，真正体现人民群众的当家作主，体现作为管理对象的人是主动参与建设、参与管理的主体。
总之，只有管理的目标与共同愿景和管理模式与上述前提匹配才是真正的人本管理，而只有真正体现“以人为本”的管理才能赢得群众的信任。
2、城中村改造中的人本管理理念
城中村改造是指由政府统一规划管理，以经济联社和农转居民为主体，在城中村范围内依法组织实施的改造建设活动。[李俊夫：《城中村改造》[M]，北京：科学出版社，2004年版]人本管理视阈下的城中村改造必须确立满足城中村居民优势需要的理念。
根据马斯洛的需要层次理论，人的需要有很多种，但最能满足当下需要的就是优势需要。城中村改造不仅要促进旧城改造，更重要的是通过改造造福群众、服务群众，为群众提供方便。根据调查，改善民居条件，完善城市设施，提升居民生活幸福指数，营造宜人、宜居、宜业的温馨和谐家园，使转制后的城中村村民也能享受到城市生活的便利，就是城中村居民包括生活和居住在城中村的外来人员的优势需要。
确立满足城中村居民优势需要的理念，体现在实际操作中必须坚持三个转变的导向：一是由外部化目标向内部化需要转变，即城中村改造的总体思路、制度设计和愿景目标应当由从脱离人的需要的外部目标出发转变为从人的内源性需要出发；二是由手段性向目的性转变，即由把城中村改造看成单纯服务于城市改造的手段转变为提升城中村居民的生活质量的目的，特别是要追溯手段后面的目的是否真正符合人性，是否真正以人为目的。三是在工作方式方法上由简单的服从向自愿转变，城中村改造本来是一件利国利民的好事，是典型的“民心工程”但如果只是图政绩，做表面文章，就有可能使“民心工程”变味，不仅可能对群众实行围追堵截，还有可能采取强迫性的拆迁，导致群众充满怨言。相反，只有把城中村改造之类的“民心工程”做实做好，使之成为群众自觉支持、自愿参与的心愿与行动，才能真正得民心，也才能使其达到亲民、保民、利民、得民与益民的目的。
二、广州市荔湾区城中村改造中实施人本管理的实践
1、充分尊重和满足城中村村民的优势需要，从城中村村民的内源性需要出发来实现城中村改造的目标是广州市荔湾区城中村改造的基本经验。根据我们在荔湾区的调查发现，城中村干群对城中村改造与发展的期盼主要集中在怎样建造、怎样补偿、如何完善市政设施等事关村民切实利益的大事上。其中，征地是城中村改造的核心问题。广州市城中村的村民大都希望政府尽快来征地，以此谋得经济联社和村民自身的发展，焦点在于如何利用土地与政府博弈。但在具体实施上，村民也有自己的想法。比如，在城中村改造的目标选择上，81.63%的干部和87.31%的社员以及69%的外来务工人员希望改造后的城中村具有水秀花香的岭南特色，既有城市味道又具有乡村特色。在城中村经济发展上，56.35%的社员希望荔湾区的城中村改造应抓住与佛山市相连的地理优势，发挥原有的绿色休闲产业的优势；39.59%的社员则主张利用优美的自然环境，打造广州人的生活休闲区。在从对“所居住的环境中，哪方面不满意？”的调查中，社员和干部以及外来企业主、外来务工人员认为交通不便的分别占53.3%、52.04%、36.6%和39%。此外，51.02%的被调查干部、36.04%的被调查社员、46%的被调查外来务工人员和51.5%的被调查外来企业主都对其所在城中村的市政配套设施不满意，要求尽快将其完善。在“城中村改造过程中，如果必须征收你的宅基地或物业，哪种补偿方式您能够接受”的调查中，73.47%干部和67.01%的社员认为，回迁是最能够接受的补偿方式。
针对这些问题，广州市政府相继出台了相应的政策，从土地、规划、融资合作、建设实施等诸多方面大大加强了城中村改造的政策保障和实施指导，例如，对于连片整体改造涉及的边角地、夹心地、插花地等，允许在符合土地利用总体规划和控制性详细规划的前提下，通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。荔湾区政府强调城中村的改制与改造必须服从和服务于城乡结合部社会稳定的大局，有利于经济联社社员生活的改善。该区对难度较大的集体土地转制问题采取试点的办法，重点抓好被市政府列入城中村改造试点的花地村改造和西裕安围整治改造，力求在取得经验的基础上推进其他城中村的全面改造。荔湾区政府还将城中村改造相关的行政审批、审核事项列入“绿色通道”，争取“一站式”并联办理服务，提高了政府的办事效率。由于措施得力，改制工作全面完成，基础设施建设成效显著，改造试点工作也取得突破，得到了城中村干群的充分肯定。
2、从实际出发，力求城中村改造的模式选择与城中村村民的需要层次相匹配。在城中村的改制与改造中，荔湾区始终注意按照本地的实际，从兼顾保障村集体经济发展、村民经济利益和建筑容积率因素等方面考虑，实事求是地推行广州市政府提出的城中村改造要实行“一村一策”的做法，因地制宜地提出了“政府主导，村为主体；统一规划，一村一策；社会参与，主动优先”的改造思路和“科学统筹、分类指导、分步实施”的改造方针，强调城中村改造必须与白鹅潭地区的规划相结合、与推动重点经济项目建设相结合，与打造“两个适宜”的环境相结合，与广佛经济圈的形成结合，并从深化体制改革、完善城中村建设规划、加快基础设施建设等方面整体推进改造进程。比如，在城中村改造的具体形式上，荔湾区将重建型的全面改造与调整型的整治改造结合，形成了周转地块启动改造的花地模式和西村裕安围整治改造模式；在城中村改造的主体选择上，严格按照市场运作的要求，采取政府引导、各经济联社为主的办法，鼓励与房地产开发商合作。这一做法突破了以往只有政府的积极性而没有充分发挥社会参与的积极性的局限，既发挥了政府的主导作用，又调动了经济联社自身参与改造的积极性，同时也吸引了社会力量来参与城中村的改造，有利于解决城中村改造中资金不足、人才缺乏的矛盾，有利于协调各方面的利益，是城中村改造思路上的突破，也为后面的城中村改造工作提供了可供借鉴的经验。
3、把城中村改造作为一个系统工程来配套实施，注重解决村民的长远发展与生计问题。城中村改造是一项复杂的系统工程，涉及政治、经济、文化、历史、环境等方方面面，需要配套实施。比如，由经济利益的重新分配而产生的新的社会问题，原村民的就业问题，外来人口的再次择业问题，村民旧思想观念与城市文明的冲突等，都要求在改造的过程中加强其他方面的配套改革。荔湾区的城中村改造首先是从体制转轨开始，通过撤销村委会、保留经济联社、村民实现农转居完成转制工作，然后针对改制中出现的问题出善转制的相关文件，为经济联社社员落实相关的配套政策，减轻经济联社的负担，规范经济联社的内部管理，鼓励条件成熟的联社完善股份制改革，同时大力完善城中村的市政基础设施建设，解决农转居民的生活用水问题，这就为城中村的空间改造逐步扫清了机制障碍。在改制中，各经济联社还将村民的素质提升贯穿其中，比较好地解决了城中村的社会治安问题，促进了村民向市民的转变。这些举措注重解决村民长远发展和生计问题，充分体现了实事求是、执政为民的要求，是落实科学发展观的具体体现。
三、从荔湾区城中村改造中的人本管理看社会管理的创新
荔湾区城中村改造中实施人本管理的实践说明，城中村社会管理的创新可以通过以下路径实现。
1、城中村社会管理的创新必须以维护城中村村民的根本利益为前提。城中村改造主要是围绕土地的征集而展开的，因而，在某种程度上说，城中村改造实际上是政府、经济联社和社会力量（如开发商）三个改造主体在土地问题上的利益博弈，任何一方都希望在这场利益博弈中获得满意的收益。作为开发商当然希望通过城中村改造获得更多的经济回报，而代表国家和城市形象的市、区政府则希望通过城中村改造彻底解决城中村城乡并存的二元结构问题，实现城乡一体化的和谐发展，不仅彻底改变城中村的脏乱差现象，提升城市的整体形象，更可以盘活城市的现有土地资源，提升土地存量的拓展和发展空间。而作为社员代表的经济联社则希望通过城中村改造带动联社集体经济的发展，进一步提升联社经济的市场竞争力，促进集体经济的壮大和可持续发展，进而使农转居民尽快享受到现代化的成果。
在三方的利益博弈中，很显然，政府是站在城市全局的整体利益上来考虑的，因而，城中村的多数干部和社员都能站在政府的立场上理解政府的行政作为，也期盼政府主持公道，城中村干群之所以希望城中村改造由政府来主导，主要是担心开发商或其他人的插手，只顾及自己的利益而牺牲了城中村村民的利益。这说明，政府在城中村改造上的行政作为体现了人民政府是城中村改造的主心骨和依靠，在事关群众切身利益的大事上，人民政府要真正代表和维护广大群众的根本利益。如果政府的决策或政府工作人员的行政作为背离或伤害了群众的利益，政府的公信力就会失去根基。所以，城中村改造应坚持“政府为主导、联社为主体、多方参与”相结合的原则。这不仅是城中村村民的愿望，也是城中村改造的一个基本原则。
2、城中村社会管理的创新要围绕城中村的产业改造，促进城中村的经济发展进行。城中村改造包括机制改造、空间改造、产业改造和村民的思想观念改造等四大改造。其中，产业改造是基础，它是从经济发展的角度对城中村原有产业进行的提升。没有城中村自身集体经济的发展，就不可能为城中村改造提供足够的资金，也不可能从根本上改变城中村村民的生计与发展问题。从目前广州市各个城中村的实际情况看，经济发展不平衡，主要是原有产业发展不平衡，因此，必须以产业改造为切入，带动城中村的全面改造与发展。事实上，产业升级改造恰恰是城市区域发展的中心，城村一体化发展，升级整合现有产业，既增加经济联社的集体收入，又增加城市税收，还能同步有计划的推进城中村人居环境的整治改造，最大限度地调动各个经济联社的积极性。总之，以产业升级促改造带发展，政府和经济联社围绕共同的目标跳双人舞，步伐才能一致，效果才会更佳。
3、城中村社会管理的创新要着眼于幸福社区的构建，不断提高城中村村民的生活质量。城中村改造是一个以发展为目的、促进城中村村民生活提高的“民心工程”，不仅关系城市形象的塑造，更关系到城中村村民的发展与长远幸福，必须依靠群众，发动群众，充分尊重城中村干群的意见，体现“以村民为本”的理念。因此，要把有关城中村改造的政策向广大群众宣传，让更多的人对城中村改造的意义与法规有更深刻的理解，从而自觉地支持和参与城中村改造。建议政府部门可在改造前后建立与居民之间的信息交流平台，使城中村居民在能够充分接受政府各项相关政策和监督政策实施情况的同时，也能够将自己对城中村改造的意愿和建议及时上传到政府部门，保证政府与居民之间的信息对称和信息通畅，在双方互动维护下实现城中村改造的顺利进行。
土地、房产与社会保障是城中村居民最敏感的话题，他们对城中村改造最关心的问题是改造之后能否安置好，补偿程度如何以及社会保障的措施是否落实。其中，最突出的是保证农转居民可以在文化、卫生、教育、医保、社保等享受到与城市居民一样公平地享有城市公共产品。此外，加大对城中村的市政设施建设，改善城中村的基础条件，尽快完善交通、教育、卫生服务、娱乐休闲等方面的配套设施，完善就业培训制度，努力增强社员的就业能力，也是他们很关心的问题。[荔湾区政府.广州市荔湾区“城中村”改制改造工作调查报告[EB/OL]. 省略/bbbs/show.省略 ）
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4、城中村社会管理的创新要注意强化干部的公共服务意识，改善社区管理的工作效率。全心全意为人民服务是我们党的宗旨，这一宗旨要求社区管理人员应强化公共服务意识，真正为群众做实事，办好事。在群众的心目中，干部为群众服务是天经地义的，服务态度好，实事办得多，干部的威信就高。相反，对群众提出的问题敷衍塞则，马虎对待，群众就会有意见。在城中村调研中，我们感受到比较深的一个问题是：由于干部在处理涉及村与村民利害关系问题上工作不够细致，政策把握缺乏前瞻性，给政府的信誉造成极大损害。这说明，管理人员在城中村改造中虽然是在为群众办实事，但如果执行不到位，也会造成群众的误解。所以，在城中村改造的实施过程中，有关部门要注意听取城中村干群的意见，并通过不同方式收集城中村改造的建议。城中村不仅有原住居民，还有许多外来工和外来业主，城中村改造中应注意解决外来工的住房问题，避免住房价格因房屋改造而波动，同时要加强和完善流动人口和特殊人群的管理和服务，完善特殊人群的管理和服务政策，特别是要加强城中村社区的环境卫生与治安的管理与服务，增强外来人员对城中村社区的归属感。
参考文献
《马克思恩格斯选集》第一卷，人民出版社1972年版，第32页
李俊夫：《城中村改造》[M]，北京：科学出版社，2004年版
荔湾区政府.广州市荔湾区“城中村”改制改造工作调查报告[EB/OL]. 省略/bbbs/show.asp?id=18，2009-02-16
城中村改造优势范文2
关键词：城中村；控制性；城市设计；市场化
城中村改造一直是困扰城市发展的主要问题，随着近年来区域和城市整体的快速发展，城中村成为城市发展的一个瓶颈。城中村在改造实践的过程中也面临着许多诸如产权不清晰、拆迁补偿困难、土地供应不足等现实问题，但是在城市化的推进过程中，城中村改造无论从其重要性、必要性、紧迫性来讲，都已经成为一个十分重要的课题。
2012年底，笔者编制了一项关于晋北朔州市城市北部的城中村――北旺庄的控制性详细规划，对山西北部小城市的将要纳入城市发展范围内的城中村在编制和管理控制上的方法一些探讨，目前随着笔者参与类似项目的建设过程中，通过对该类项目理论和案例的研究和初步的心得进行交流，使城中村的控制和发展走向可持续发展的道路。
一、研究背景
随着朔州市城市建设的发展，城区功能的变迁，过去处于城市北郊的北旺庄村被逐步纳入了城区的范围，并逐步为城市建成区所包围，由此形成了城中村。城中村对城市发展起到了一定的历史作用，村民的生活方式虽然受到了城市生活的巨大影响，但仍保持了传统的生活和交往习惯。随着城市化进程的推进和城市的发展，其所呈现出来的环境问题、土地资源利用率低下及缺乏管理等矛盾日益突出，在人居环境、公共安全、社会治安等方面的负效应也正日益显现和扩大，越来越成为城市健康发展的瓶颈。因此，改造城中村成为推进城市化进程、建设现代化城市、营造良好城市发展环境的迫切需要。本次规划主要针对北旺庄村与城市开发建设的矛盾，进一步加快城中村改造进程，完善城市功能，提升城市品位，改善人居环境，促进城市经济社会持续协调健康发展，特编制朔州市北旺庄村改造控制性详细规划。
二、现状条件分析
北旺庄村位于朔州市城区的北部，邻近城市开发区和北部城市副中心等城市重要的经济增长点毗邻。根据现状区位和规划的用地等方面的因素分析，该地区的区域位置优越，位于城市北部的中心位置，且在位于振武路的城市发展轴上，是城区未来发展和建设重点区域。
北旺庄现有村民410户，其中农业人口为1135人，非农业人口为1854人，村庄主导产业以种植和商业零售业为主。建筑以晋北民宅为主，建设年代为上世纪50-60年代，地块部分民宅因年久失修，门面破旧，沿街商店参差不齐，结构不一，影响街景美观，低层高密度，浪费宝贵的土地资源。
三、规划策略
党的十六大提出统筹城乡经济社会发展要求，并进一步强调：“坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观，促进经济社会和人的全面发展。”因此，用城乡统筹的理念和方法指导城中村改造规划编制有其现时性和紧迫性，按照科学发展观的要求，合理配置公共资源，妥善处理城乡发展中的各种利益关系。
规划目标：规划协调城中村区域与城市拓展之间的关系，整合区域内土地资源，提出适宜的空间发展模式，合理配置公共资源，实现城乡一体化与公共服务均等化，改善区域物质空间环境，体现城市地方特色，引导城乡协调发展。
规划思路与对策：
1、挖掘土地潜力，加强土地整合，增强板块效益。
由于良好的区位优势与交通优势，需要充分利用其土地开发潜力，在有限的土地上，创造更多的经济效益、社会效益、环境效益。城中村现状土地分布凌散，从城市规划全局性角度出发，规划编制中采取打破村属地域界限，整合周边国有土地、共同开发建设的模式，以增强土地板块效益，并进一步整体进行土地开发及市政基础设施配建，提升了土地利用价值。
2、深化和落实上位规划，服从城市整体利益原则
城中村改造规划编制也是落实和深化上位规划的过程。确定城中村土地利用功能要求以及建设强度。改造规划编制中既要综合考虑村集体经济发展、村民安居就业等相关方面，同时还要保障城市公共利益，为公共设施留下建设空间，特别是落实规划中确定的公共服务设施、市政公用设施等“五线”控制要求。以城市总体规划的宏观、长远、全局性的布局为指引，尊重合理确定规划区的性质及功能，注重规划区的景观规划，体现城市景观控制。
3、完善城市功能原则
应当在用地性质的规划上，完善城市功能，利用环境优势与交通优势，改善城市居住环境，提升城市形象，完善城市功能。规划从城市整体来布置，以振武路为轴线，形成合理分布并有机联系的三大功能片区。
（1）中部的城市公共服务区
沿城市主干道振武路布置商务办公、商业、教育和文化娱乐等城市公共服务设施，最大发挥该区域的区位优势，完善综合服务功能。
（2）北部和南部居住综合区
位于区域的北部和南部，根据规范配置生活配套设施（幼托、文化、体育、商业、卫生服务、养老助残设施）、社区绿地及慢行步道等，提升了城市形象，重新塑造了区域城市景观，将该城中村改造为融入城市的新型居住社区。
4、保证市场可操作性
城中村改造工作由政府主导组织推进，适应市场经济体制下城市建设的要求，注重规划用地的确定性与市场经济的多样性相结合，合理确定用地，使规划具有较强的宏观调控能力和市场应变能力。在成本过大、强度要求过高的情况下，仍应在交通、日照、消防等规划要求基础上，制定适宜地块强度指标，并统筹考虑下转移部分容积率，以增强改造实施的可操作性。保持生态环境合理地安排各项建设用地，保持弹性，留有余地，形成一个有利于滚动开发和可持续发展的城市布局结构，创造经济环境。
5、城市设计原则
规划应当运用城市设计的方法，综合考虑自然环境、人文因素和村民生活需要，对城市空间环境作出统一规划，体现塞北特有的地域特色，通过对地块与周边总体形态把控的同时，
结合天际线、地租水平尺度，以内紧外松的空间形态，再现朔州边塞地域特色。提高城市的环境质量、生活质量和景观的艺术水平。进而提出地块上有关建筑形态及公共空间形态的控制内容和指标。
四、结语
针对城市新区这种成片大规模、高水平、高品质开发的前提下，其城中村改造不仅要满足安置迁建用地、改善城中村公共服务设施和提升城市功能等要求，更要满足新区开发建设的需求，因此从推进城中村改造，进而加快城市开发建设方面来说，需对城中村改造重新认识，进行有效调控，塑造城市文化特色，从而促进城市的可持续发展。
参考文献：
[1]李春云. 太原市“城中村”改造的实践与探索 [J].. 科技情报开发与经济，2011，（4）
[2]刘淑清.“关于太原市城中村改造问题的思考[[J]. 太原师范学院学报（社会科学版），2011，（5）
城中村改造优势范文3
【关键词】城中村；规划管理；思考
1 城中村产生的根源
城中村问题是我国城市化进程中所独有的一种现象，主要是我国现有的城乡二元结构模式所导致。随着经济的不断发展，城市的用地不断扩展，原来的一些村庄被纳入城市范围，但其土地仍保有其原有集体属性。这些村庄虽位于城市之中，但其建设管理方法仍延续原有农村宅基地管理模式，即由村集体进行宅基地分配，村民在其上自行进行建设。由于建设管理及建设方式仍延续原有农村的习惯，与周边的城市环境格格不入，村民仍沿袭原有的乡土、亲缘和地缘关系。脱胎于农民的城中村非农化群体，比较其他社会群体而言，这一群体对社会保障有着更为独特而强烈的需求。随着耕地的全部被征用，城中村民被迫突然地进入了城市生活，但就适应城市生活的技能而言，这些人普遍一无技术、二无文化、三无任何其他优势，是一个注定要在城市中被边缘化的社会群体。
2 充分把握“城中村”改革改造的重要意义
2.1有利于拓展城市空间，优化资源配置
“城中村”土地利用率低，通过改造，有利于优化土地资源配置，为城市发展腾出新的空间。
2.2有利于改变城市面貌，提升城市品位
“城中村”布局杂乱，建设无序，形式土而单调。通过改造可重塑形象，提高城市品位和竞争力。
2.3有利于改善生活环境，提高居民素质
“城中村”相对封闭，基本保持农村传统生活方式，观念陈旧，管理滞后，环境脏乱差，通过改造，促其向现代城市方式转变，居住环境、思想观念、行为方式、整体素质得到提高。
2.4有利于统筹城乡发展，加快城市化进程
伴随着城市外延式扩张的深入，内涵式城市化被提到议事日程，对人居环境及人口素质水平较低的“城中村”改造成为推进城市化的重要环节，加快“城中村”的城市化是统筹城乡发展、真正实现城市一元发展的关键，与实现农村城市化和城市现代化的战略目标紧密相关，有利于“城中村”村民真正融入城市，享受城市化的美好生活。
3 当前城中村改造引发的社会问题
分析，我国城中村改造引发的社会问题主要可以概括为以下几个方面：
3.1缺乏对城市整体的规划
城中村改造经验不足，缺乏对城市整体的规划，开发商开发用地及居民住宅用地调节失衡。由于城市化初期的开发大多为开发商开发用地，导致重新建设规模盲目扩大，土地利用效率十分低下，留给农民的土地越来越少，非法占地和乱堆滥建等现象也屡禁不绝。这种只看重局部和短期利益而不着眼于长期持续性发展的过度开发将导致区域土地结构的严重失衡，土地资源的浪费也必不可免。
同时，用地的不科学也直接导致村内的建设缺乏统一规划，城市建设秩序混乱。居民住宅区建设品质低劣，容积率过高，采光通风条件也相当恶劣。
3.2村庄建设水准低下，配套设施严重短缺
村庄的经济水平发展速度未能与建筑建设取得同步提高，虽然在村庄建设中，现代居民住宅比例尚高，但与之相配的公建服务、市政设施、公共绿地等却明显不足，城市化建设也只见表面高楼不见实质文化提升。有些地区甚至因“城中村”依旧执行农村集体所有制和农村经营体制而无法被管理部门正式纳入城市规划管理。
3.3建筑密度大，居住环境差
城中村因位于城中，一些村子位置较好，房屋租赁有一定市场，村民为了增加出租面积，街道两旁的楼都伸展出来，几乎把露天的地方全部塞满。由于房屋建筑密度高，采光通风条件差，加之违法违章搭建与乱倒垃圾等脏乱现象突出，村容村貌一般都比较差，村民生活环境质量差。
3.4消防隐患较多，治安形势严峻
城中村内街巷狭窄弯曲，城市规划建设管理缺位，村庄建设无序发展，违章建筑不少，安全隐患较多。城中村外来人口集聚，缺乏管理，治安形势严峻。
4 加强城中村改造规划的对策
4.1坚持规划引导，积极推动成熟项目
城中村改造必须坚持符合城市规划的要求，在整体合理维持和有序过渡现有廉租屋及低端都市加工业、服务业功能的基础上，积极为城市支柱产业和优势传统产业发展提供配套服务，在优势区位条件下积极发展商业办公、信息服务、旅游服务等高附加值产业，引导村民和村集体经济通过与城市产业融合来实现发展，避免一味地要求高容积率，严格控制人口和住宅规模，完善市政和公共配套设施。
4.2“城中村”改造，必须与加强城市社区建设相结合
撤村建居后，农民变成了居民，成为城市社区的一员，要针对农民变成市民这类人群的特点，最大限度地发挥社区管理和服务的功能。规划设计中要着重考虑到开展社区文化、社区教育、社区服务等工作，从思想观念、行为方式、社区管理方面彻底把“城中村”居民的传统农村生活方式转变为现代化城市生活方式，使“城中村”居民彻底告别旧有的生活方式，走进现代城市文明社区，成为真正的城市人。
4.3“城中村”改造，必须实行政府调控与市场运作相结合的手段
“城中村”改造是推进城市化的大事，也是城市化进程中的一件难事。前期调研中既了解群众思想工作的意识，又要考虑政策制定的深度和力度。
4.4发挥市场资源配置作用
城中村改造是一项艰巨而复杂的系统工程，需要政府、城中村、开发商在市场作用下合力推进。因此，政府必须明确自身的职能定位，有所为有所不为。坚持政府调控与市场运作相结合的办法，由政府统筹安排项目计划，统一规划审批改造片区，平衡征地拆迁补偿标准，组织对土地进行公开“招、拍、挂”；同时依靠市场进行公平竞争开发，通过市场运作筹集建设资金，解决建设资金缺口问题。
4.5提高城中村改造规划和建设方案的科学性
城中村与老城区一样，人口密度高、人均收入低、人居环境差，“城中村”还有历史遗留问题、经济利益问题、生活方式问题，因此改造起来难度较大。建议政府将城中村改造规划与“十二五”规划、年度土地供应计划和年度建设用地计划等相衔接，协调城市存盘土地的开发进度，保障城中村改造有一个稳定的房地产市场环境。深入研究不同城中村的位置、特点和问题，针对不同片区、不同类型城中村的具体情况，制定不同的改造策略，以多种改造模式对城中村进行改造。
4.6加强对城中村建房的监督和管理
目前，城中村内违法违建户较多，城中村的村（居）民在宅基地抢盖、加盖的现象较为突出，对违建和抢建、加建房屋的拆迁赔与不赔的问题，在具体工作上难以把握。如果赔偿了，则违建、抢建之风会越演越烈，也有违背政策之嫌；如不赔偿拆迁工作便难以开展，甚至上访。这就要求相关部门切实加强对建房的监督和管理，夯实管理工作责任，打消村（居）民套取拆迁补偿资金的念头，做到补偿公平、群众不受损失，同时也能为拆迁改造创造有利的条件。
结语：总而言之，合理的进行城市规划，改造城中村的用地规模，加强城市的管理制度。再加上政府的大力支持，加强基础设施建设，合理的安置拆迁，规划好城市中的土地用地规模和形式，提高城中村居民的素质与技能，保障城中村居民的既得利益。城中村的问题一定会有所改善。
参考文献：
城中村改造优势范文4
关键词：城中村；城市化；城中村改造；改造模式
中图分类号：F299.2 文献标识码：A
收录日期：2016年7月11日
当前，城中村问题已经成为我国城市发展过程中的普遍性问题，其存在阻碍着我国城市经济的发展，影响城市中土地资源的高效集约利用，促发一系列城市社会问题。为此，各地政府部门纷纷出台城中村改造方案，如2000年珠海市开始城中村改造，2002年广州市也开始着手改造城中村，以应对城中村现象促发的城市社会问题。城中村改造过程中遇到过很多问题，也积累了不少有益经验。
一、城中村改造模式分析
（一）五种典型的城中村改造模式。城中村改造的十多年间形成了五种比较典型的模式：广州模式、珠海模式、深圳模式、杭州模式、郑州模式。城中村改造的主要内容是：改造主体、政府作用、改造方法、拆迁补偿方式、改建房屋类型、土地权属变更以及管理体制变更等，而不同的要素加以组合就形成了各具特色的改造模式。（表1）
（二）城中村改造模式异同点分析。通过对表1进行分析，可以清晰地看出五种城中村改造模式的主要内容方面存在相似之处，但更多的则是不同做法。
1、改造模式中的类似做法
（1）土地权属变更方面。纵观我国城中村改造的诸多案例，涉及土地权属问题的改制，其做法完全一致，“原有的村集体土地性质都变更为国有土地”，但是具体操作方法有细微差别：杭州市将城中村的集体农用地统一收购以做储备，而广州则是将原村集体土地转为国有土地之后，由原承包经营人继续承包经营；深圳市则采取的是国有土地使用权出让给原来的使用者或房地产商的方式。
（2）管理权属变更方面。各地区的城中村改造，都采取的是撤掉原来的村委建设新的居委会，村民转为市民，户籍“农转非”，可以享有城市居民同等的社会保障、社会福利待遇等。
2、改造模式中的不同做法
（1）改造主体不同。通过分析以上五种典型改造模式，可以总结出三种改造主体：一是政府主导城中村改造，政府直接作为改造主体（如杭州市）；二是以房地产开发商作为城中村改造的实施主体（如珠海市）；三是村集体和村民自行改造，不允许开发商介入（如广州市）。
（2）政府作用略有不同。在城中村改造中，不同地区的市政府所起的作用多是引导，制定改造政策，出台扶持和优惠措施，然而在杭州模式中，政府则直接进行城中村改造，这与杭州市风景秀美的全国旅游城市不无关系。
（3）改造方式不同。城中村的改造方式包括三类：彻底重建，局部重建和综合整治。在各地区的城中村改造中，各市政府根据自身城市规划、城市功能定位、城市形象、当地的经济实力选择最适合该市城中村的改造方式。珠海市走的是拆掉旧村、彻底重建的道路，而广州、深圳则采取的是重建、改建和综合整治相结合的方式。
（4）拆迁补偿方式不同。拆迁补偿问题是城中村改造所有问题里最为复杂、最易引起纠纷的问题，处理不好会引起村民的反对，阻碍城中村改造的进程，因此尽管各城市的城中村拆迁补偿具体做法不同，但政府必须介入协调各方利益，以确保拆迁工作顺利进行。补偿方式分为两类：一类是实物补偿和货币补偿相结合（如郑州），这类方式是全国多数地区普遍采取的；另一类是“政府直接改造，根据住户原有的住房面积市场估价直接补偿一定面积住房”（如杭州）。
二、不同改造主体主导模式优缺点分析
分析表1的改造主体一栏，可以得出城中村改造的分类模式，即按照改造主体的不同，城中村改造可分为政府主导型模式、开发商主导型模式、村集体主导型模式三种。
（一）政府主导型模式。就是指政府作为城中村改造的主体，统筹协调各个方面和改造全过程，典型的政府主导型模式是杭州模式。政府主导型模式有其自身的优点也有其缺点。优点为：政府作为改造主体，可以统一筹划，把握全局，减小改造的阻力，有效避免流血事件发生；政府会综合考虑本城市的经济效益、社会效益、生态效益，更加全面、集约、高效地利用土地；政府坚持“以民为本”的执政理念，会始终心系人民群众的利益。缺点为：政府资金短缺，难以支撑起整个城中村改造的重担；政府直接干预改造过程，不免会使群众产生抵触心理；某些官员难抵金钱诱惑，易滋生贪污受贿等腐败现象，损害广大村民的利益。
（二）开发商主导型模式。又称为“市场化改造模式”，它是指开发商根据市政府所做的城中村改造方案，凭借自身的雄厚资金实力，独自完成城中村改造工作。采取开发商为主导模式的城市有珠海、郑州、昆明等。该种模式既有优点也有不足。优点为：开发商资金雄厚、经验丰富，可解决城中村改造总的资金短缺问题，提高工作效率；市场化运作符合我国社会主义市场经济规律，更好地发挥市场在资源配置中的决定性作用。缺点为：开发商主导改造目的是追逐自身的利益最大化，可能会损害村民的利益；某些城中村地理位置优越，可能会刺激开发商盲目增加建筑密度和建筑容积率，而减少配备基础设施；开发商可能会出现半路撤资或卷款出逃的现象，使得改造陷入进退两难的境地。
（三）村集体主导型模式。村集体主导型模式中，市政府起引导作用，制定城中村改造规划，出台优惠措施，改造所需资金在村集体经济的基础上由村集体引资开发，后续工作都由村集体自行完成。这种模式的典型代表有广州、深圳等。该种模式既有优点也有不足。优点为：村集体主导可以充分按照村民意愿进行改造，有利于调动村民参与改造的积极性，同时也可以最大限度地保护村民利益。不足为：村集体成立的改造开发建设公司缺乏相关的开发经验；文化素质较低，可能其主导的改造与城市总体规划有所出入；村民内部因补偿标准的不一致会引起矛盾；加上资金短缺的问题，会阻碍城中村改造的进行。
对这三种城中村改造模式的优缺点进行分析，可以知利弊，扬长避短，探索出更加合理的城中村改造新模式，为我国的城中村改造工作提供借鉴，进而加速我国的城市化进程。
三、城中村改造新模式探索
城中村改造模式众多，但每一模式都有自身难以规避的不足，探索出城中村改造的新模式，扬长避短，使上述模式中的优势得以充分发挥，其中的不足得到有效规避。我们可以建构这样一种新的城中村改造模式：政府主导+村民提议+开发商融资，这一模式可以取三方之长处，更好地实现政府、开发商、村民三方各自的利益。
在这一新模式中，政府引导、协调改造工作，公开征询改造方案，听取村民、开发商的意见来进行修改，不直接参与改造工作，可以防止政府官员腐败行为的发生；开发商在新模式中是筹资的主要部分，也是改造的主力，担任改造中的大部分工作，此时的开发商是政府和村民共同商定确认的，有利于实现三方共赢；村民在该模式中是城中村改造的积极参与者，村民代表由村委会选出负责向政府和开发商提出村民的意见，发出村民的利益诉求，这样做可以提高村民参与城中村改造的积极性，同时可以规避村集体主导的弊端。
城中村改造模式不是从来就有的，也不是固化不变的，是我国各大城市“摸着石头过河”的经验总结，旧的模式在不断消失，新的模式层出不穷，没有最完美的模式，只有更符合客观实际，更能满足人民群众利益的模式。
主要参考文献：
[1]罗欢，陈晖，周各峰等.我国城中村改造的现状及对策――以珠海市为例[R].珠海：暨南大学珠海学院，2008.
城中村改造优势范文5
关键词：城市化进程；薛刘营；城中村改造；问题分析
Abstract：Village in urban area（VUA）is a general question which has been noticed during the procession of urbanization. Xueliuying as a typical VUA locates in north-China Baoding, whose developing history, reformation strategies, experiences are meaningful for other city to resolve VUA reformation issues. Xueliuying locates in the margin of Baoding urban area, where is the linkage between old urban area and new urban area. Xueliuying and its nearby is quickly turned into Baoding’s second-ranked CBD during the procession of urban area in fast speed, efficient reformation is crucial important for Baoding urban area to extend smoothly, which also plays an important demonstration role to reformat other VUA in Baoding old urban area. Under the idea of urban developing northward and eastward, more VUAs are embraced in the plan for VUA reformation. Xueliuying reformation can provide case consideration and experienced borrowing to other VUA in Baoding and other cities’ VUA.
Key words：urbanization procession；Xueliuying；VUA reformation；problems analysis
中图分类号：C918 文献标识码：A
文章编号：1674-4144（2011）-10-21（6）
薛刘营始建于明朝，原有4个村庄即薛庄、刘庄、尤庄、小营房。1949年四村合并为薛刘营村。由于位置接近保定市区，在保定市城市化进程中逐渐被纳入建成区的范围。从1952年起，国家就开始征用薛刘营村的土地，修建工厂、机关、服务设施、职工宿舍等，目前南北方向自东风路至七一路、东西方向自永华北大街至朝阳路范围内的社区、机关、公园绿地、工厂、商业区等都是在原薛刘营的基础上改造过来的，随着保定市建成区的快速推进，薛刘营的面积逐渐缩小。到1982年土地承包时，全村只有水浇地161亩，加上一些边角零地，共约287.3亩，90%的耕地已经没有了。在原薛刘营村占地迅速缩小的同时，薛刘营村的基础设施建设，包括道路交通、邮电通讯、水力电力、生活能源等方面都有较快发展。村民也被转化为市民，村民在生活方式、就业结构等方面发生了很大的变化，村民在整体素质发生变化的同时真正转化为了城市居民。
1薛刘营的位置演变与改造面临的新问题
薛刘营位于保定市的城乡结合部，处于城市向农村转变阶段。薛刘营位于保定市北护城河以北，其南部紧接保定古城区，北部及其东西等周边地区以农村景观或者准城市景观为主。薛刘营处于老城边缘和新城的结合部，这样的位置特点使得其在城中村改造中具有代表意义。虽然在快速城市化进程中，薛刘营已经被裹进保定的主城范围，但由于村庄改造较慢，在很多层面还保留着村庄的影子，薛刘营村的范围由大变小，村民由多到少，位置由老城区边缘逐渐变为主城区中心，这样的变化过程使得薛刘营在村民结构、位置演变等方面都可以找到城中村由村庄面貌变化为城市面貌的脉络。由于保定市的发展思路是向北和向东，在这样的发展格局下薛刘营很快被裹进保定市的是中心位置。从图1中可以看出，随着保定市区向北和向东发展速度的加快，薛刘营逐渐演变为保定市中心位置。保定市的城市发展趋向以及位置演变使得城中村的改造面临新问题[1]：①城中村改造成本提高。薛刘营由于逐渐演变为市中心位置，所以土地价格较先前有很大增长，在村民市民化进而农村城市化进程中政府需要付出更多的经济代价作为城中村居民的补偿才能完成城市化的战略举措。优越的区位条件更加容易促使村民要价更高，城市化与高成本成为政府的两难选择；②居民外迁导致生活不便。薛刘营虽然是农村区域，但由于其逐渐成为保定市的城市中心而变为保定市的黄金地段[2]。各种基础设施相对较完善。如果居民外迁到距离城市中心更加遥远的地方。则会给薛刘营居民造成生活的诸多不便。保定市虽然目前城市向周边的扩展速度很快，但学校、银行、医疗、超市、交通等各种城市基础设施没有跟进，为了加速城中村改造而使薛刘营村民外迁，自然会加重居民的生活负担，这在很大程度上会增加城中村改造的阻力。③新旧生活方式磨合的阻力。城中村改造导致村民生活方式的改变，包括就业、邻里关系等多方面产生巨大变化，村民需要适应过程。不同年龄的村民的适应能力以及愿望有差别。调查发现，年轻居民较倾向于接受新的生活方式，具有改变村民生活方式并较快转变为城市居民的强烈愿望，该群体希望在政府的支持下改变自己的生活方式并因此提高自己的生活质量。但中老年人在这方面的愿望并不非常强烈，该群体安于现状并且不愿意打破其既有的生活方式，旧有的生活方式虽然收入水平并不高，但收入稳定并且依此能够使自己拥有稳定的生活。所以不同年龄的城中村居民在城中村改造中的阻力不同，中老年人正在成为解决这个问题的瓶颈。
图2表示了不同情况下的城中村、城中村改造的难易程度以及城中村居民被改造的愿望。图中划分为A、B、C三种类型，图中沿A、B、C三条线在老城区、快速发展区、新城区以及市区边缘区等不同区位上城中村的发展密度不同，城中村主要分布在城市的快速发展区。城中村居民由于状况不同，对于被改造为城市居民的愿望有很大的差异：A类城中村密度小，居民倾向于被改造。由于这部分城中村大多位于老城区，政府给予的拆迁补贴较丰厚，所以居民比较乐于改造，居民愿意在政府的协助下改变原来质量较低的生活方式。居民虽然表面上是城中村居民，但实质上已经完全脱离农业产业，已经适应了城市生活，被转化为城市居民后其生活方式不会产生很大变化，生活质量会有很大的提高；C类城中村密度大，居民倾向于被改造。这些城中村远离建成区，区位不如A类城中村占优势，作为改造的对象主要是从城市发展的战略角度考虑。能够迅速配合改造的城中村可以得到更加丰厚的改造补偿，城中村居民虽然具有失去土地后重新择业的风险，但耕地被大量占用后可以在相应的机关厂矿中给安排就业，加以居民具有成为市民的强烈愿望，所以城中村改造不会有太大阻力；B类城中村介于A类和B类之间，居民对改造不反感但态度也并不积极。这类城中村虽然区位不如A类村庄占优势，但在快速城市化进程中，其区位的商业价值快速提升已经成为共识，所以居民希望在这唯一的一次城中村改造过程中能够从拆迁补偿中得到更多的收益，在其预期得到的补偿中将土地增值以后的未知收益也算在其中，而政府并不希望将土地增值以前的或有收益也考虑进来，于是在政府的低补偿政策与农户的高补偿预期之间就产生了矛盾，该矛盾的持续就延缓了城中村改造的进度。城中村改造中不同村民的改造愿望存在很大差异（表1）。B类城中村是城中村改造的关键，这部分村庄未改造就谈不上对C类村庄的改造，这部分村庄于是也就成为了目前城中村改造中的热议对象。
2 薛刘营城市化进程中的居民状况分析
2.1居民构成
目前的薛刘营村民是指1987年以前在城市化改造过程中仍然保留农业身份的居民。1987年以后出生以及在1987年被转化为市民的村民虽然属于薛刘营村的居民，但与1987年以前为转为城市居民的薛刘营村村民在物质福利以及生活待遇层面存在较大差别。虽然居住在薛刘营村的居民中在1987年以前未转化为城市居民的部分在各方面也能够享受城市生活的待遇，但除此之外还享受着村集体财产以及这些财产为其带来的物质福利，而1987年以后转化为城市居民的薛刘营村村民则不享受这些待遇。居民市民化是城中村城市化的重要举措，薛刘营在城市化进程中率先实现了村民市民化。“村改居”工程使绝大部分居民纳入居委会管理，从而结束了村委会管理的历史。薛刘营村的占地面积也一缩再缩。薛刘营村的最后一块土地最近也纳入城市化改造的计划，薛刘营村级建制随着经济发展逐渐会淡出视野，而包括村级财产在内的所有有形经济实体也逐渐通过一定的机制纳入国有财产的轨道，不但使村民与市民间的无形边界消失而且使农村与市区的空间边界也逐渐消失。
2.2居民特点
薛刘营虽然是一个村庄，但与传统的村庄存在很大的差别。传统村庄的居民大多是土生土长的世代居住在本村庄的居民。但薛刘营村的居民不同，居民大多是在历史上从其他地方迁移到此的居民的后裔，这些居民在文化背景、风俗习惯等方面有很大的差异。虽然是个村庄，却融合了不同地域的文化，多样化的文化在薛刘营聚集形成了较一般村庄不同的特点。居民的生活背景差异导致很久以来这里的村民就不是以种田为唯一的生活方式，来自不同地方的居民将其以上生活的地方的风味小吃或者专门技艺发展为自己谋生的“绝活”，不但可以换取生活报酬而且繁荣了保定的文化，在当时的保定古城较早时期的“五行八作”中薛刘营村民做出了相当的贡献。综合而言，薛刘营的居民特点表现在以下几个方面：居民来源广泛、文化背景复杂；很早即开始尝试脱离农业从事非农产业；部分居民具有市民和村民的二重性特点；城中村居民实质上很久以来过着城市生活；城中村改造的预期补偿费用较高；村民关系受城市快速发展的冲击逐渐淡化但仍在不同程度上保持；城中村的子代已经成为城市居民且很多已经成为城市白领。
3保定“城中村”的改造模式
在城市化进程中，保定市的城市化速度很快，很多的城中村逐渐被裹进到市区内，在城中村改造过程中已经出现了多种比较成功的开发模式。
3.1村庄自主开发
村民在政府指导下，由村自筹资金并自我完成“城中村”改造。这种城中村的居民已经改变了传统的农耕模式，村民以非农收入为主。出租房屋也成为村民的主要收入之一，虽然较少但很稳定。在城中村改造中，村集体用征地补偿款统一规划集中建设住宅楼并以建筑成本价向本村村民出售。这种改造模式存在的问题主要表现在：征地补偿款完全掌控在村集体手中，会引发村集体腐败，村民反映最为强烈的事情是村集体将开发的住宅楼直接或者间接地卖给市民从而使村民的利益受到损害。在新社区建设的过程中村集体只建设住宅楼，而不关心包括娱乐设施以及绿地等小区建设的配套基础设施。城中村改造后村民普遍认为农村面貌并未得到很大改善，居民的居住环境虽然由平房演变为高楼，但生活的整体环境并没有很大改善，村庄改为城市后反而在很多时候生活更加不方便。这种改造模式一般只适合于村庄规模小且资金需求量小的村落，由于城中村改造过程中没有可能尽量延伸利益链，如果村民自主开发涉及大规模资金注入时就会导致资金困难，并且使得村落改小区后的后期建设资金很难到位。保定市南市区的南刘各庄村即属于该种改造方式。
3.2开发商主导开发
在该种改造模式下，“城中村”土地出售给开发商后由开发商进行改造，开发商负责进行新住宅布局设置，并负责建设休闲、娱乐、绿地设施。在具体操作中一些城中村实行“实物+货币”的补偿方式，实物补偿即用新建小区的面积补偿原有住宅面积，货币补偿即在实物补偿的基础上给村民实行一次性发放征地补偿款以换取村民的土地使用权。这种模式存在的问题主要表现在：开发商向不同村民出售的房屋价格不公开，村集体与村民之间缺乏必要的沟通，群众想了解的诸多细节问题很难了解。但一般而言，城中村村民对“实物+货币”补偿模式的城中村改造比较满意。这种模式由于有开发商的雄厚资金支撑，不会使城中村改造出现烂尾。但这种改造模式也不适合所有城中村的改造，对于有区位优势、建筑面积不大且土地的后期开发潜力较大的城中村事宜采用此种模式。保定市南市区的西韩蒋村以及北市区的薛刘营村的前期改造就属于该种开发方式。
4城中村改造中面临的问题
4.1小区环境建设须考虑居民切身利益
小区环境建设除了必要的基础设施外还有草坪、花卉以及树木等，这些方面除了需要前期投入外，还需要后期的维护成本。如果纯粹为了环境美观而引入高维护成本的花卉和树木，则需要居民承受较高的物业费用，对于住区内的居民而言华而不实。本来住区内都是农村居民，所有景观树种以当地的柿子、核桃、板栗、红果等树种为主，不但可以增加居民的收入，而且使居民能够找到过去生活的影子。
4.2 小区建设要结合居民的后续生活
城中村居民住房宽裕，这里的空闲住房大多成为城市流动人口的租房源，城中村改造后村民的租房房源会越来越少，虽然村民改市民后居民的住房条件得到了很大改善，但由于租房源的减少而使居民曾经拥有的稳定收入骤减[3]。所以在设计居民的住房结构时可以考虑以小户型为主，在补偿相等面积住房时可以分几套房子补偿，这样不但可满足村民的住房要求，而且剩余出来的房子可以用于出租，不但仍然满足外来人口租房的要求，而且使得转化为城市居民的村民仍然可以依靠房屋出租获得稳定的收入。
4.3考虑城中村改造后的居民就业问题
村民改市民过程中农民虽然关心改造后自己的住房问题，但比这个问题更为重要的是其就业问题。平房变为楼房只是现象，居民的生活方式变化才是内在本质。生活方式变化不但要求居民素质全方位提升，而且随之而来的是就业方式的变化。变化后的居民能否在产业链中找到自己的就业坐标才是城中村改造中最为关键的问题，这个问题的合理解决不但需要村民自己努力，而且需要政府部门的协助。
4.4村民社会保险的建立
城中村改造前，土地是村民赖以生活的依托。改造后农民不再有土地，于是农民的未来生活面临风险，“以土地换社保”成为大多数城市解决村民社保问题的思路，保定自然也不例外，即以政府法令的形式，严格有关政策规定，强化土地征收过程中社保基金的征收工作，实施在征用补偿费中提取建立社会保险基金的办法，从中提取一定比例贴补失地村民的养老和医疗保险，并建立集体统筹、个人存缴相结合的筹资机制，将原村民纳入城市统一的社会福利保障体系，参与城市的医疗保险和养老保险，享受城市居民的最低生活保障。
4.5体贴外来务工人员的安置
城中村改造中政府主要考虑的是城中村居民的安置问题，目前较少考虑在城中务工的农民工的房屋租住问题。城中村改造后由于居民居住条件的改善，必然带来房屋租金水平提高，在农民工收入水平没有很大变化的情况下，城中村改造使更多的农民工面临无力找到安身之所的困境，这会造成由于城中村改造而导致农民工流失问题。城中村改造的初衷是为了提高城市水平，但农民工的流失会对城市发展釜底抽薪，城中村本地居民与外来居民的生活质量同步变化成为一对矛盾。
4.6城中村集体经济的可持续发展
城中村改造不但使村子的环境发生了变化，而且在短时间内得到较多的补偿款后村民有暴富的感觉，利用这些补偿款使集体经济获得持续发展并依托集体经济解决村民的养老等后续生活问题是城中村改造后重要的问题，集体经济的持续发展问题需要政府积极引导、政府适度扶持和相对完善的集体经济运行机制[4]。政府作为引导者需要在城中村改造后重新设计城中村的产业结构，政府的引导不应该演变为强硬的行政干预，政府的作用在于为城中村改造后打造新的建成区的经济发展平台。在此过程中政府的优惠政策不可或缺。城中村改造后，除村民住宅和集体物业需要以外的土地可以允许村民发展集体经济项目，以便所有村民都可以获得稳定的经济收入，从而解决村民转化为市民后的新城市居民的就业问题，对由城中村转化为市民后的居民的经济所得可以适当减免税收，以便给新市民“喘息”的机会。城中村改造后的经济运行机制可以考虑股份制。根据国内大多数城中村改造的经验，股份制经济运行机制是绝大多数城中村改造后较为容易接受的，只要加强对股份制经济的运行监督，就可以有效防止集体经济运行过程中侵害村民利益的事情。
5保定市城中村分布及薛刘营改造的主要措施
5.1保定市城中村的分布
《保定市市区城中村拆迁改造实施办法》中规定，城中村是指在南市区、北市区、新市区、高新区范围（建成区）内，使用集体建设用地，并以农村集体经济组织为形式的农民聚居村落，城中村改造是指根据本市社会经济发展计划和城市总体规划，按照城市化要求，对城中村进行综合改造的行为。近三年内将有75个城中村列入改造计划。村庄占地面积4.2万亩，占建成区面积的27.6%，全部改造完成后，市区可腾出15平方公里的城市建设用地。如此大规模、高速度的城中村改造促成了保定市由中等城市向大城市迈进。保定市近期列入改造计划的城中村包括：韩村、四里营、址舫头等村庄。
《保定市市区城中村拆迁改造实施办法》中规定，城中村是指在南市区、北市区、新市区、高新区范围（建成区）内，使用集体建设用地，并以农村集体经济组织为形式的农民聚居村落。在拆迁安置方面做了如下规定：①拆迁安置实行“一村一案”； ②最大限度保障村民利益；③在指定银行设立拆迁补偿安置资金专用账户；④拆迁补偿安置协议要具有下列内容：被拆迁房屋的权属、地址、面积、使用性质、结构等；补偿方式、安置补偿标准和结算方式；安置房屋的权属、地址、面积、使用性质、结构和过渡方式、过渡期限；违约责任和解决争议的方式。⑤城中村村民转为城市居民后，统一纳入城市就业管理范围。按规定为原村民办理各类社会保险。⑥土地出让金的90%用于城中村改造中的基础设施配套建设，10%由管委会用于组织城中村拆迁改造工作。
保定城中村改造布局呈现以下特点：①拟改造的城中村密度大。保定近期拟改造75个城中村，这些城中村集中分布在保定老城区的，密度大，保定城市发展需要改造的城中村的任务较大。②向北向东发展。围绕保定老城区，虽然城中村较为均匀地分布在了四周，但是根据保定市的向北和向东的城市发展规划思路，保定主城区的东、北方向的更多村庄纳入了城中村。③城中村主要分布在老城与二环间。虽然在老城区也有为数不多的城中村，包括水碾头、螺丝庄、西大园、灵雨寺等，但这些村庄已经很难看出村庄的影子，居民的生活方式以及生活水平等已经能够与城市居民很好地融合在一起。④建成区的长期发展方向是北而不是东。城区向东发展受到高速公路的阻断，在远离建成区的村子中目前已经将曹庄、杨庄、小刘庄以及花庄等纳入了城中村改造的范围，这些村庄距离目前保定市正在开发的丽景蓝湾小区也有很大的空间，保定市跳跃式的规划城中村的发展设想实际上已经标明了其对城中村改造进而城市空间发展的战略设计。
5.2薛刘营城市化进程中的重要举措
5.2.1打通五四路与七一路的恒祥大街段
在五四路与七一路的恒祥大街（以下简称“五-七-恒”）段未打通前，居民自五四路到七一路通行需要绕行永华大街，严重阻碍了城市发展。城市快速发展需要顺畅的交通，为此需要占用当时还是居民区的城中村居民住宅地。“五-七-恒”修通需要政府支付高昂的居民拆迁安置费，但是从城市的长远设计着想对于保定城市发展至关重要。“五-七-恒”打通后，彻底改变了五四路与七一路之间的交通格局。不但缓解了永华大街的交通拥堵程度，而且拉动了“五-七-恒”东西两侧的商业发展，惠友超市、小蜜蜂饭店都是在这时期建成，除此之外，在“五-七-恒”铁路立交桥的西侧已经建设了较为高档的社区，东侧目前正在筹划建设另外一个小区，但是由于距离高压线和铁路线较近，工程一直未启动。因为“五-七-恒”地处保定市的繁华地段，其商业价值很高。将未充分开发的土地用于商业或者社区建设会给经营者带来丰厚的回报。但是这与的居住质量以及城市中心地区的环境建设之间就形成了矛盾。
5.2.2建设金昌社区
金昌社区就是在原薛刘营的基础上经过征地后进行建设的，金昌社区分布在恒祥北大街东西两侧，该地段即沿“五-七-恒”段穿过五四路一直向南延伸到东风路之间的恒祥大街段（以下简称“五-东-恒”段）。“五-东-恒”相对于“五-七-恒”时间更加久远，无论是商业区还是居民区都发展相对更加成熟。“五-东-恒”段的东西两侧已经发展为密集的商业区，不但有沿街的店铺，而且在居民区中间分布有集市。在密集的居民区、商业中心以及高等院校的消费拉动下，使得金昌社区及其周边地区成为保定老商业中心的次级商业中心，为保定老城CBD的逐渐外移，提供了充分条件。
5.2.3周边生活服务设施变化
薛刘营改造后，规划出来的用地建设了社区、商业街、超市以及城市绿地等。如图3所示，在原薛刘营所在的区域内临近现在的薛刘营新村建设有北京华联超市、大润发超市以及惠友超市等大型购物中心，同时沿东风路、五四路和恒祥大街等建设了密集的商业街，在七一路和东风路之间的恒祥大街的东西两侧建设了城市社区，解决更多城市居民的住宅问题。在城市主干道的两侧建设有街心公园。薛刘营改造后密集商业中心的建设也为华北电力大学这样的高等学府的大型消费创造了良好的条件。薛刘营改造后使得更多的保定居民受益，街心公园和大型超市成为保定居民最为受益。社区内的居民到最近的超市购物步行不超过15分钟，老年人可以全天在街心公园悠闲，其中很多人在街心公园得以在众人面前展示歌喉，为社区的居民带来了免费的精神享受。环境的变化不仅带来社区居民精神面貌的变化，而且带来了很多新的就业机会。尤其是沿交通主干线的商业街的建设不但使很多农民工能够从事第三产业，而且城中村居民中不能就业白领岗位的居民也在商业街中找到了自己的岗位。第三产业的蓬勃发展使得城市居民的生活更加便利。
5.2.4原城中村居民的就业安置
城中村改造是在政府引导和规划下的政府主导型的城市化，按照这样的思路，城中村改造中产生的失地农民也需要在政府的指导下进行就业安置。在城中村改造中，主要采取了如下措施：①城乡劳动力市场体系一体化。相同岗位面前接受过高等教育的劳动力会有更多的就业机会，但某些岗位并不是原城市居民愿意从事的。保定市政府认为，城中村改造的显著标志是农民“市民化”，其中最关键的不是户口的转换，而是市民化的农民与市民具有同样的身份。通过城乡一体化的劳动力就业体系使得城中村改造后的新市民经过就业培训、择业指导等一系列服务，对由农业文明迅速转化为城市文明快车道的新市民很好地融入到城市新生活当中。②发展城郊型的准城市就业岗位。城中村改造后虽然原农民得到了安置房也得到了数量不菲的补偿款，居民的生活环境虽然有了很大的改观，但农民的全方位素质很难截然改变过来。农民对旧有的生活方式还是非常依赖。将农民安排到就近的工厂做工并非是绝好的选择。发展城郊型的劳动密集型的产业不但可以保证绝大多数农民就业，而且可以使农民原有的生活方式得以延续，同时也可以促进郊区农民改变传统的农业经营方式，激励新式农业的发展。③强化城中村居民的就业培训。改造后的城中村居民素质普遍偏低成为进一步就业的严重障碍，所以非常有必要对居民进行培训，包括技能培训和思想意识地培训。思想意识层面的培训主要是使居民由原来的小农意识逐渐转变为社会化大生产条件下的纪律性和组织性，让居民逐渐树立现代企业管理意识。在城市化进程中位城中村居民提供更多的创业机会并给予政策层面的扶持，使这些已经为城市化进程做出贡献的城中村居民由城市中就业的弱者逐渐转变为能够与城市居民具备同样的竞争能力。在居民创业过程中政府特别给予小额贷款的启动资金的政策支持。④强化社区物业以提供更多就业机会。城中村改造和”村改居”的推进要求社区的管理和服务进一步规范化，为提高社区的物业水平，社区需要更多的保洁、保安和家政服务人员，这些工作岗位都比较适合城中村居民。将城中居民就业与社区服务质量的提高紧密连接起来不失为城中村居民就业安置的思路。
参考文献：
[1]孟祥林. “双核+双子”模式的京津保唐城市体系构建与对策分析[J]．城市，2009， 4： 33-40.
[2]孟祥林. 京津冀第三核：以文化经营保定的城市品牌化思路分析[J]．中国城市化，2010，2：14-19.
城中村改造优势范文6
【关键词】 城市化；城中村；问题
城市化是指在人类社会分工的发展过程中，伴随工业化进程而出现的非农经济及其人口从农业中分离出来集聚到城市，从而使城市人口数量增长、经济比重增大、城市数目增加和城市规模扩大的现象。城中村是我国城市化进程中的特有产物，是在城乡二元土地管理制度下，在政府某些公共物品供给缺位或不足的条件下， 城市化的农民及集体经济组织利用自身参与市场化的各种有利条件发展形成的一种特殊社区类型[1]。“城中村” 最早出现于深圳、珠海等新兴城市，而后在北京、广州等历史悠久的城市随着城市的快速发展也出现了不少的“ 城中村”。城中村的产生既有利益博弈、制度供给和文化习俗等方面的直接原因，也有城市发展突变性和非理性等间接原因[2]。
城中村通常位于城市边缘地带或城市建成区内，集体土地大部分被转化为国有土地， 但仍持有部分非农建设用地；在空间形态、土地权属、户籍管理、经济体制等方面，仍然保留着农村模式[3]。在东部沿海地带经济发达地区的城中村，存在的主要问题有以下几点：
一、规划设计不合理，违法建筑泛滥。二、人口构成复杂，社会治安问题严重。三、村民难以融入现代城市。四、出租屋市场需求推动城中村的扩展蔓延。五、村民的经济出路难以解决。随着城镇化进程的加快，城中村暴露出的问题也越来越多。对于全国各地尤其是发展较快的城市来说，城中村改造是一个普遍面临的难题。城中村改造不仅仅是搬迁和房屋翻建，更意味着产权的重新界定和村落社会关系网络的重组，面临许多障碍和难题。推进城中村改革应该在以防止新的违法建筑和控制城中村蔓延为前提下，循序稳步地推进城中村的改造工作。应当充分调动各界的力量，最终实现“多赢”。笔者认为可以应从以下几个方面进行城中村的改造：
一、规划先行，充分挖潜，完善配套。城中村改造过程中，一个科学，权威的、可操作性强的城市规划尤为重要，它是政府实施宏观调控的重要工具和手段。没有规划做指导，城中村的改造就无法形成积极的整体效益。同时要充分对城中村用地进行挖潜，应严格土地收益管理，调整土地收益分配关系，积极探索节约、集约用地激励机制，以充分调动城中村集约用地的积极性。另外要加大对城中村配套设施的投入，通过完善基础设施，疏通道路交通，进行有效合理的治理，来改善城中村村民的整体居住环境。另一方面还要依法加强对城中村改造项目的监督管理，依法保证建设单位、业主、居民及其他厉害关系人的合法权益。
二、选择合适的城中村改造模式。在城中村改造当中，各级政府、农村集体经济组织和开发商应当担当什么角色，谁是主要的开发建设主体，这是个值得研究的问题。
城中村改造的模式主要是3种，一是农村集体经济组织或集体企业自行改造，二在是在农村集体经济组织或集体企业同意的前提下，由其他开发单位改造；三是市、区人民政府。第一种模式，由于农村集体经济企业作为拆迁主体，拆迁补偿问题基本可以解决，而且省去了开发商的利润部分，总体上降低了改造成本。但毕竟旧村改造所需的资金比较庞大，完全靠村集体经济组织或集体企业自己解决，资金不易得到充分保证。而第二种模式，虽然引入了开发单位，可以解决资金不足的问题，而且有了农村集体经济组织或集体企业的参与，拆迁补偿问题也比较容易解决，但考虑到开发单位合理利润的需要，政府在某些方面要做出一定的让步。第三种模式，如果由政府作为拆迁主体，需要进行大量的复杂的补偿协商和谈判工作，会影响到改造的进程。同时，有可能引起业主的抵触，造成社会的不安定，还很可能引发大量新的违法抢建行为。所以，从实际情况来看，第一和第二种模式比较符合现实。政府不直接介入改造，充当规则的制定和市场秩序的维护角色，坚持市场运作，通过同意规划引导，制定优惠政策，鼓励、吸引社会力量参与。
结合一些城市的经验，深圳市就提出了“政府引导、市场主导”的基本模式。即主要由政府通过政策优惠引导国内外真正有实力的投资者，利用城中村改造的契机，建设一批能够满足当地经济和社会可持续发展的项目。
三、帮助城中村居民转变观念，尽快融入现代社会。中央政府在新农村建设的意见中提出，要加快建立以工促农、以城带乡的长效机制。作为城市化的孤岛，城中村的村民失去了土地，但是他们的居住方式、思想价值观念以及教育理念依然停留在原来的阶段[5]。在城中村的改造过程中要注重村民思想观念的更新，促进他们生产、生活方式及思想观念的转变。从社会学的视角看，从农民到市民的社会角色的转变，这对于已经习惯于农村生活、习惯于农业生产的农民来说，是艰难、漫长的转变。政府应通过教育、培训等方式用先进的城市文化塑造村民的思想观念，使他们的生活方式、价值取向和行为方式与城市文明尽快融合。对于文化程度不高的村民，可以通过文化教育提高他们的文化水平，为他们寻找生活的另一条道路打好基础。此外，政府应重视村民技能的培训和素质的提高，进行现代市场经济知识和转岗再就业技能培训，提供适当的工作岗位，使他们彻底摆脱对土地和出租屋的依赖，融入到城市中，成为真正的“市民”[6]。
四、引导和规范城中村建设，防止新的城中村出现。出租屋市场需求推动了城中村的扩展蔓延，导致更多的违法建筑的形成。城中村改造能否顺利进行，控制违法建筑是前提和基础。城中村之所以形成目前状况急改造的各种困难，违法建设失控是主要原因。要严格控制违法建设，防止新的城中村不断出现。同时，城中村的土地应该向完全的国有化迈进，理顺政府和农村集体经济组之间的土地权属关系，有利于城中村的统一规划和改造。
五、正确引导和规范城中村廉租房市场的发展。随着城市化进程的推进，农村迁移劳动力对低成本住房有着不可遏制的需求， 在政府没有相应提供廉租住房的情况下，城中村则由于特殊的区位优势、特殊的土地使用制度及特殊行政管理体制形成了廉租屋市场， 从而在一定程度上弥补了政府廉租住房制度的缺陷。城市政府要不断创新对城中村经济社会的管理体制，逐步将业已存在且目前尚无法或不能全面改造的城中村的廉租屋市场纳入政府统一管理的范围，推动城中村市场化的廉租屋保障机制与政府廉租住房保障制度的融合与衔接， 引导和规范廉租屋市场健康发展， 切实发挥它们在解决低收入群体尤其是迁入城市的农村剩余劳动力居住问题方面的积极作用。
参考文献
[1] 住房和城乡建设部政策研究中心课题组住房保障.城中村改造不能忽视廉租屋市场的存续和发展[J].住房保障2008（5期）
[2] 高迎春.佟连军.黄健华.城中村再城市化的土地利用分析[J].华中师范大学学报（自然科学版）2008（12）
[3] 朱正举.于文学.城中村改造面临的重要问题和基本对策――河北省城中村改造的调查与思考[J].城乡建设.2008（12）
[4] 朱冬亮.教育城市化中的城中村家庭教育行为分析[J].厦门大学学报（哲学社会科学版）2008（5）
[5] 潘向泷.莫德升.广东城中村问题及其成因探析[J].政法学刊.2008（10）
[6] 罗清和.蔡腾飞.深圳城中村问题的思考[J].深圳大学学报（人文社会科学版）2007（6）
