前言：中文期刊网精心挑选了城中村改造带来的好处范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
城中村改造带来的好处范文1
关键词：城中村；形成原因；土地；建议与对策
“城中村”是我国城市化进程中的较普遍现象，表现为在城市化快速发展期，城市建成区面积扩张使大量村庄包围在城市建成区内，这种村庄内仍旧实行农村管理体制，再加之利益的驱动，导致“城中村”的规划、建设、管理长期处于混乱无序和低水平状态。笔者经过深入调研，就“城中村”的形成原因、存在的主要问题以及解决这些问题的建议与对策进行简要阐述。
一、“城中村”的形成原因
有专家分析认为，“城中村”形成的原因是多方面的。从制度角度讲，土地集体所有制、宅基地政策是形成“城中村”的重要制度条件，土地集体所有和宅基地政策把村民捆在一起，形成了一个基于土地的利益共同体，难以分化瓦解。从社会角度讲，中国农村宗族和地缘观念很强，这种安土重迁的居住观念构成了“城中村”存续的社会心理条件；同时，随着城镇化的推进和社会经济的发展，土地增值，外来人口急增，使得私房出租成为一个利益丰厚的产业，这是“城中村”得以发展的社会条件。从政府角度讲，认识不足，缺乏及时的规划和调控，对“城中村”的发生、发展后果估计不足，没有及时拿出有效的规划、改造措施，最后积重难返。
二、“城中村”存在的主要问题
近几年，随着城市化建设进程的加快发展，“城中村”给城市发展提供了宝贵的空间、作出了巨大的贡献，但也存在着土地管理混乱、社会保障缺位、村庄治理垢病、产权关系模糊等诸多问题。主要表现在以下几方面：
（一）土地利用粗放，土地资产流失
由于“城中村”缺乏统一的规划和管理，造成土地利用率和产出率低下，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，房屋容积率低，土地利用十分粗放，同时，“城中村”的土地区位条件相对优越，土地的产权又属于村集体所有。这样，优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格，使某些村集体热衷于自己搞土地开发，排斥政府征用土地，导致由于规划和基础设施改善而使土地升值的部分国有土地资产的流失。
（二）管理体制不顺，管理难度较大
“城中村”周围已经被城市社区所包围，而“城中村”是一种特殊类型的社区，它既像城市又像农村，既不是城市又不是农村。从管理体制上看，城市社区的管理体制与农村社区的管理体制有较大的区别，它们在“城中村”形成矛盾和冲突，有时又会出现管理上的“真空”，“城中村”的性质使城市管理部门管不到，街道、村、镇管理又不力。
（三）人口构成复杂，社会治安堪忧
“城中村”的人口构成十分复杂。据调查，主要由以下几类人构成：首先是当地的原有“村民”（部分村民的户籍实际上已经成为市民），其次是租用“城中村”村民住宅的城区市民，第三是来自外地、职业构成十分复杂的外来人口。
（四）公共设施缺乏，环境问题严重
“城中村”的基础设施是与原来低密度的建筑和低密度的人口相适应的，相对比较薄弱。现在由于部分市民和大量外来人口的入住、小企业的开办，使得给水、排水、道路、交通、电力、邮电通讯等基础设施严重不足，超负荷运转，导致污水横溢，垃圾乱倒、蚊蝇丛生，环境质量较差，村内道路狭窄且杂乱无章，建筑凌乱，城市形象低下，严重影响着城市的市容市貌。
三、解决“城中村”问题的建议与对策
近几年，随着城市化进程的加快，“城中村”所带来的负面影响越来越突出，严重制约着城市的发展，影响着城市品位的提升；对“城中村”实行改造是社会发展的必然，改造势在必行。借鉴省内外“城中村”改造的经验，笔者认为在推进“城中村”改造过程中，需做好以下几方面工作：
（一）“城中村”改造，必须遵循科学规划、合理布局、统一建设的原则。
“城中村”是城市的有机组成部分，是否按照城市总体规划进行改造，直接影响到城市总体规划能否得到有效实施。规划要与城市化水平相适应，高起点、高标准地完善市政公用设施，完善环境规划和空间设计；充分兼顾经济功能和其他社会服务功能的协调，营造高质量的生活环境，避免低水平重复建设；建筑设计要体现民俗特色，有品味，上档次，成为城市的一道亮丽风景线。
（二）“城中村”改造，政府必须加强领导，各部门必须统一思想、密切配合、大胆解放思想，不断更新观念。
各个“城中村”的状况不同，干部群众的思想水平、物质基础也不一样，解放思想、更新观念的任务各有侧重。必须以改革的思路正确处理好国家、集体和个人利益关系，“城中村”改造是事关社会稳定、经济发展的大事，必须加强领导、精心组织、稳妥推进。此外，“城中村”改造触及到群众的既得利益，还必须调动村民参与改造的积极性，要从实际出发，在不损害国家利益、集体利益的前提下，给群众一些政策性的补偿和一定的资金扶持，使群众得到实实在在的好处。
（三）“城中村”改造，必须解决好集体土地和集体资产改制问题。
撤村建居后，农村集体土地原则上应依法征用，转为国有。转为国有后的土地所有权归国家，在国家未实施城市建设前，可区别不同情况进行处理。政府对此必须出台具体的实施办法。如：太原市在做控制性详细规划时考虑，“城中村”有剩余土地的前提下，按每人133平方米控制，包括其安置村民住宅用地、小区级公建用地、道路用地、小区级及以下配套公共绿地、预留的生产发展用地。
（四）“城中村”改造，政府必须出台相关配套政策，保障村民的合法权益。
“城中村”改造涉及到土地开发利用及其管理机制问题，涉及到体制问题、产业转型问题，涉及到城市规划实施问题，涉及到教育、户籍、就业、社会保障等一系列问题。在改造过程中，需要协调城建、规划、劳动、公安、国土等众多部门共同行动，牵扯到城市政府、基层政府、村集体、村民、开发商等各个方面的利益，关系错综复杂。所以，在“城中村”改造中，政府必须完善相关配套政策，建立健全“城中村”村民的社会保障体系，确实解决好村民的养老、医疗、就业、低保、教育等问题，消除失地后村民的后顾之忧，才能推进“城中村”改造的顺利进行。
（五）“城中村”改造，必须实行政府调控与市场运作相结合的手段。
“城中村”改造是推进城市化的大事，也是城市化进程中的一件难事。这其中既有做群众思想工作的难度，又有实行政策补偿的难度，还有成本投入的难度。只有把政府调控与市场运作相结合才能解开这一难题。如资金运作，单靠某一方面的投入是不够的，必须多元化融资，除可采取群众集资一部分，银行贷款一部分，政府补助一部分外，还要用优惠政策激起投资者的投资兴趣，以此吸收大量的民间资本，从根本上解决建房资金缺口的困难。
（六）“城中村”改造，必须将村民纳入教育培训计划，使其能够真正适应城市社会生活的转变。
“城中村”改造不是单一的城市建设问题，目前很多城市都存在重视“城中村”的景观改造，而忽视人的改造问题，改造后村民的生存技能、生存方式没有得到根本改变，依旧过着游手好闲的生活，这是城市人力资源的极大浪费。这为城市的进一步发展埋下了隐患。因此，改造过程中政策措施的制定不仅应关注如何顺利推进“城中村”改造以及改变当前城市发展的环境、卫生、居住状况等问题，还应该关注如何筹集资金对村民进行教育培训，提高村民就业技能与水平，对自主创业提供智力与资金扶持，引导村民走自食其力、自主创业的道路，实现村民生存方式的根本转变。
四、结语
目前，随着“城市化”进程的加快，“城中村”改造工作已提上了议事日程，解决“城中村”问题，逐渐成为城乡统筹发展过程中不可回避的突出问题。如何解决并处理好“城中村”问题，已成为一个新的课题。在改造过程中，要按照二十一世纪城市化发展的要求，坚持做到公平合理，分类实施，稳步推进，不断探索，不断创新，不断积累经验，把“城中村”打造成建设形态、人居环境一流的现代化文明社区，成为城市的亮点，达到城市建设和经济效益双赢的目的。
参考文献：
城中村改造带来的好处范文2
2010年1月11日,备受瞩目的政协河北省第十届委员会第三次会议在省会河北会堂拉开帷幕。来自全省各地和港澳地区共700多名省政协委员,在为期五天的会议中就保持经济平稳较快发展,转变发展方式,保障和改善民生,发挥了政协建睿智之言、献务实之策的整体作用。会上,河北省政协主席刘德旺在向大会作政协河北省第十届委员会常务委员会工作报告时指出,2010年是实施“十一五”规划的最后一年。做好今年的各项工作,对夺取应对国际金融危机冲击全面胜利,保持经济平稳较快发展,为“十二五”规划启动实施奠定良好的基础,具有十分重要的意义。受省政协十届委员会常务委员会的委托,省政协副主席赵文鹤向大会作省政协十届委员会常务委员会关于十届二次以来提案工作情况的报告。报告指出,一年来,省政协提案委员会共收到提案609件,经审查立案交有关单位办理的583件。有关经济发展方面的提案197件,占提案总数的33.8%;有关“三农”方面的提案94件,占提案总数的16.1%;有关科教文卫体方面的提案124件,占提案总数的21.3%;有关党群、政法、统战和精神文明等方面的提案77件,占提案总数的13.2%。
在众多的提案中,委员们紧紧围绕河北发展大局建言献策,如转变发展方式、构建现代产业体系、城镇面貌三年大变样、加大统筹城乡发展力度、大力发展文化产业等。此外,本届政协会议的提案展现出两个突出的特点,一个是委员们更加关注民生,提案内容涉及食品安全、中小学生减负、分配不公、医患纠纷、城市危房改造、冬季取暖等群众关心的热点难点问题。同时,如何发展低碳经济、打造钢铁强省等经济领域的话题,成了委员们关注的新热点。
四大民生期待
省政协委员、省财政厅厅长齐守印说,今年全省省级可以动用的各项财政资金为706.6亿元,按照预算草案,其中57.1%将用于保障和改善民生,其次是用于“三农”和促进经济发展方式转变方面。也就是说,政府钱袋子近六成将用于民生。
楼市:“疯狂的房子”是涨是跌?
疯狂房价背后的症结何在?委员、专家们对此热议不断。在众多或宏观或微观的评说中,一位专家的“民生思维”引人注目:在有些地方,房地产仅仅被视为经济政策的一部分,而非社会政策的一部分。有些地方政府无视住房的社会功能,只看重房地产开发带来的财政收入和对GDP的拉动,再加上开发商、银行的逐利趋向,这导致了房价不断逼向虚高。对于2010年的房价,接受采访的地产界委员们并没有给出明确的预测,不过他们表示,近期出台的一系列房地产调控政策,肯定会对2010年的房价产生影响。美联物业全国研究中心预测,2010年1月份市场需求将明显减弱,成交量经过理性回调后,将保持一段时间的低位水平,不排除一季度楼市出现“牛皮市”行情,即楼市进入有价无市的拉锯状态。
医疗:进一步增加医疗投入
2009年,新医改方案等系列改革举措,让老百姓看到了解决药价高、看病难问题的希望。基本医疗卫生将作为公共产品向全民提供,公立医院突出公益性,基本药物零售指导价格下45%的药品降价……人们为政府的努力和举措叫好。对于城镇居民医保方面,河北省在新的一年有新的政策吗?对此,省政协委员、河北省人力资源和社会保障厅厅长付文才说,到2009年,我省已实现城镇居民医疗保险全覆盖,比国务院提出的目标提早了一年。我省正在逐步增加投入,做到公共财政向民生倾斜。虽然各地补贴不一样,但按去年的指标来讲,我省参加城镇居民医疗保险的群体最高可报销50%的费用。
就业:渠道更通畅,前景更光明
就业是民生之本。金融危机给百姓生活带来的直接冲击就是就业空间缩小,高校毕业生、农民工和困难人群这三类重点群体的就业问题尤其突出。与会专家分析,虽然我省经济出现增长势头,但新的一年仍然会面临经济困境,由于结构失衡,制度相对不完善,也加剧了一些社会问题,比如贫富差距扩大。正是在这种背景下,受冲击最大的是中低收入群体,尤其是农民工。省政协委员、省人力资源和社会保障厅厅长付文才,就农民工就业和社会保障问题谈到,对于没有工作岗位和即将外出就业的农村劳动力,今年春节前后,我省将继续组织实施“春风行动”专项活动,召开农民工专场招聘会,开设农民工绿色通道,大力开展“送岗下乡”。在此基础上,组织开展企业用工和农民工就业调查,加强信息和岗位对接,加强就业服务和职业培训,引导农民工有序流动、就地就近就业,落实稳定就业、扩大就业和创业带动就业各项措施,确保春节后农民工整体就业局势平稳。付文才说:“我省城镇基本医疗保险已实现了制度全覆盖,2010年,农民工享受城镇医保已无制度障碍。”他介绍,有工作的农民工,可在单位参加城镇职工医保;进城市生活的,可参加城镇居民医保。2010年,我省将努力促进农民工、灵活就业人员、城镇居民、各类学生参保。
拆迁:城中村改造不能单纯拆旧房建新楼
“城中村改造不能单纯拆旧房建新楼,还要考虑如何壮大村集体经济,解决村民变市民后长远的生活保障问题。城中村改造要根据区域规划,预留适量的商业面积,大力发展第三产业,为村民栽下‘摇钱树’。同时,按照发展规划吸引战略投资者,提升城中村改造品位和水平。”随着河北省三年大变样如火如荼地进行,城中村改造成为不可忽视的问题。省政协委员武义青说,“许多城中村地处城市中心区,地理位置寸土寸金。我们可以借鉴先进城市的做法,在改造中对被拆迁居民实行货币安置或异地安置,由政府将整个城中村的土地进行收储。这样就能避免因一时没有好的建设项目而造成的滥建,也为城市未来发展留下了宝贵空间。”
五大经济趋势
“发展与低碳并重”
据统计预测,2050年世界经济规模比今天要大3-4倍,但排放将降低1/4。河北大学经济学院教授,省政协委员李赶顺挥舞着双臂,在会议讨论上兴奋地说:“低碳经济是未来经济的紧箍咒,低碳+经济,就不能有低碳无经济,也不能有经济无低碳。河北不仅能源资源基础好,而且在国内具有先发优势,从传统的加工制造业到新型的能源产业,从培育、壮大参与的低碳发展格局正在保定逐步形成。实际上,低碳城市改变的不仅是产业,还包括城市交通、建筑、照明等系统,从而最终决定人们的生活。或许在不远的将来,装载太阳能电池的公园长椅可以让我们轻松的充电上网。着眼于以低碳经济为标志的新一轮的全球竞争,我省应未雨绸缪,尽快制定低碳经济发展路线图,抢抓机遇。”
“深化京津合作”
发挥毗邻京津优势,带动经济发展,一直是河北努力的一个方向点,近年来也取得了一些成效,但是面对这次全球性的金融危机,在经济复苏之机,各地特别是京津加快调整结构的同时,发挥河北环京津优势,深化与京津合作,这就为河北经济发展迎来了一次难得的机遇。省政协委员李志表示,河北省与京津在产业上有明显的互补性,有承载产业转移的地理优势,有比较雄厚的工业基础、人力资本条件。河北省应以更加积极的态度,在坚持市场为基础的前提下,发挥政府在经济中的导向作用,在互补性较强的领域寻找合作的切入点,加大合作的动力。面对复杂的经济形势,用优惠的政策、廉价的生产成本积极承接从京津流出的资本,先人一步,抢占先机,用足用好优势项目,达到三方互惠多赢的目标。
“加快私营企业发展”
农工党、九三学社小组在讨论中认为,经济结构不合理,是长期制约我省经济健康发展的一个老大难问题。改革开放以来,我省经济取得了世所罕见的高速增长,然而,这种高增长在创造了巨大物质财富、增强了国家实力的同时,也积累下诸多矛盾和问题。在当前金融危机的环境下,我们需要加快私营企业发展,政府应该重新审查“抓大放小”、“国进民退”政策的利弊,打破行业垄断,降低行业门槛,让私营企业真正进入市场参与公平、公正的竞争。转变政府职能,通过切实有效的举措,重点削弱和监督“障碍性权力”对发展要素的制约和排斥,吸引更多的外部要素进入经济市场。这个问题在理论上没什么可说的,关键在于要真抓敢抓,这是一个关系到经济增长整体活力的大问题。要更多鼓励中小企业的发展,改善中小企业的融资环境,这样更有助于就业问题的解决。
“节能减排是企业的生命线”
能源是人类社会赖以生存和发展的重要物质基础。纵观人类社会发展的历史,人类文明的每一次重大进步都伴随着能源的改进和更替。能源的开发利用极大地推进了世界经济和人类社会的发展。当前,实现节能减排目标面临的形势依然不容乐观。省政协委员、民建廊坊市委主任徐光泰认为,我省应围绕九大工业行业调整和振兴规划的实施,把节能降耗减排作为应对国际金融危机、落实保增长、扩内需、调结构政策措施,促进工业经济平稳较快发展的重要举措,在推进节能减排中加快产业结构优化升级。
“河北企业应在资本市场更活跃些”
省政协委员、河北浙商投资股份有限公司总经理陈千朗在接受采访时表示,河北的企业应该在资本市场上更活跃一些,充分利用资本市场的融资功能,培育更多的主板、中小板和创业板上市企业。在陈千朗委员看来,河北的企业应该在资本市场上更加活跃,不仅要充分发挥现有钢铁、化工等行业上市公司的融资功能,更应该鼓励和培育更多的企业参与到资本市场。“其实河北的上市企业资源十分丰富,现有的一些优质企业应该转变观念,积极上市,而一些成长性好的中小型企业,也要有参与资本市场的目标和愿望。”
会议上委员们的热烈讨论给人留下了深刻印象,这同时也反映在委员提案上。据了解,截至会议闭幕,共收到委员提案482件,立案477件。省人大主任、省委书记张云川对其中8件提案作出重要批示,并指出,这些提案是在作了深入调查和研究的基础上提出的,很有价值,应高度重视,请有关部门认真办理。此外省长陈全国对其中9件提案作出重要批示。据有关负责人表示,今年收到提案的情况“让人觉得眼前一亮”,能看出大家从整体利益考虑,并且内容更具体,更具操作性和前瞻性。多数声音认为,今年提案更成熟、更理性,质量有很大提高。
“三年大变样”需要文化的关切
我很赞成这样的观点:任何建筑及其风格都出于实用和审美的需要。迄今为止,虽然没有任何一座城市是纯粹为了审美而建造的,但也没有任何一座城市放弃过对审美的追求。城市是文化的容器,古今中外的多种文化在这里碰撞、搅拌,形成了具有地方特色的区域文化。一座城市的品位,最终取决于能够给人们带来多少文化享受的愉悦和美感。“三年大变样”在实质上是对这种状况的一种文化觉醒。它的深层次意义在于,面对加速工业化和快速城市化的现实,城市建设应该做出什么样的回应。所以说,“三年大变样”需要引起文化的更深关切。
提高诊疗费用,改善“医药倒挂”
国家基本药物制度实施后,将会惠及到更多百姓,考虑到更多民生。不过,按照国家新医改政策,要实行基本药物目录,减少百姓药物支出,改变目前社区卫生服务中心“以药养医”的前提是提高医生的诊疗费用。医生的劳动体现在给病人的看病过程中,目前去医院看病挂号费也就是医生的诊疗费只有几元钱,导致药费的支出占了医疗费的绝大部分。提高医生的诊疗费,降低药品价格,改善“医药倒挂”的现状,医生在开处方时才能开出治疗效果最好、最适合病人的药。
企业家需要社会责任感
从企业的角度来讲,能把自己的企业管好,就是对社会最大的贡献。这不仅增加了就业率,还让员工有更好的工作环境。作为一个商人,能够在政协会议这样的政治舞台上建言献策,我能做的除了企业本身,更多的是对社会的责任。对于企业家来说,抱有一颗社会责任心,做一些回报社会的事,会比仅仅享受社会给予自己的好处要更快乐、更有成就感。所以我们成立 “真维斯大学生助学基金会”,就是要让大学生们懂得在接受社会捐助的同时,也要尽己所能去帮助别人。关于贫富差距这个社会问题,这是长久存在并且不会轻易消失的,我认为导致财富不均的不是富人的私德,而是制度安排存在某种程度上的不合理。
城中村改造带来的好处范文3
根据有关专家的建议，每100万人口建造一所城市综合体是比较适宜的。然而仅以绿地此番选择上饶市建设城市综合体所在的信州区为例，其常住人口为39万，其中城区人口21万。未来绿地将需要多长时间才能够将此项目完全消化掉？
近年，绿地的疯狂并非个案。在半小时商业圈的诱惑、城市化运动以及政府支持的综合推动力下，从小地产商到地产大鳄均如同“染毒”一样，疯狂追崇城市综合体开发。据初步估算，目前成都城市综合体约有80余个，杭州100多个，南京、上海、无锡均有50多个……甚至是正在改造的城中村，都在兴建城市综合体。而就绿地所选择的开发区域，无不存在城市综合体开发过剩的问题。这意味着，当绿地完成3到5年开发之后，将继续面临激烈的市场竞争。
或许是已经看见城市综合体饱和会给未来带来经营困扰，绿地在疯狂兴建城市综合体的同时，对酒店项目也情有独钟。其回笼资金最重要的方式便是卖掉城市综合体中的写字楼和住宅部分，而持有酒店和商场。
高端酒店对绿地最直接的好处便是可以获得竞标土地的入场券，甚至可以据此获得低价的优惠，并提升其所开发的城市综合体可销售部分的价格。开发完成后，还可以用酒店进行抵押贷款，获得更多银行信贷支持其未来项目的开发速度与规模。与万达类似，绿地对酒店的热衷有一部分原因是，鲜有酒店扩张速度能够跟得上他们兴建城市综合体的开发速度。
截止到目前，绿地已开业的酒店有19家，尽管其中只有一家是自有品牌，但据绿地相关负责人透露，2012年绿地约有50家酒店正在建设，声称2015年要拥有150家酒店，其中要有100家为自有品牌。这样的野心不得不让人为其捏把汗。自建酒店品牌，绿地自己就能跟得上其开发速度吗？如何保证自有酒店品牌及管理质量，未来对以房地产开发起家的绿地而言都是极大的挑战。
显而易见，各地方政府十分欢迎城市综合体的到来，一方面，大兴土木有助于拉动当地的GDP；另一方面无论是在建工程还是日后投入到运营中的百货、酒店等等商业还可以解决当地居民的就业问题。因而地方政府多以优惠的条件吸引开发商前来兴建城市综合体。
城中村改造带来的好处范文4
关键词：房地产经济；价格；市场；控制
Abstract: This paper interprets the real estate market from the economics perspective, mainly using the method of supply and demand to analyse the equilibrium condition of housing market, including the formation of equilibrium quantity and the equilibrium price. This paper also interprets the social effect and social progress led by the market changes of real estate, and announces that the primary cause of market supply changes is the after reaction of disunity ofpeople life level improving and social resources equiped. How to deal with the economic development of real estate changes is an important task to test the government and economy scholars.
Keywords: real estate economics; prices; market; control
中图分类号: F293.3 文献标识码：A文章编号：
近年来，随着我国城市化的进程和城镇住房制度改革的不断深入，加上国家出台了多项支持房地产发展的产业政策和信贷政策，房地产业得到长足发展，城镇居民的住房自有化率达到80%以上，建筑和房地产业增加值占GDP 的比例接近10%。目前，除拥有金融资产以外，住房资产成为居民最重要资产，房地产业给居民提供了新的资产形式。
一、我国房地产市场分析
自2009年年初以来房地产市场快速回暖，房价飞涨。房价涨幅调控声音不绝于耳：2010年1月份出台“国十一条”、两会后又重申“促进房地产市场平稳健康发展，严厉打击投机性购房，坚决遏制部分城市房价过快上涨”等，中央政府对房地产市场的重视可见一斑。但是，北京、上海、深圳等一线城市的房价并没有应声回落，相反却呈现出上涨的态势。一边是调控政策的频频出台，一边是房价的持续上涨。房价的这种“愈调愈高”的态势已经将政府的调控措施置于十分尴尬的境地。
现在，全国房地产开发投资占固定资产投资总额近20%，占国内生产总值近10%，已成为国内需求的重要组成部分。无论当经济繁荣需要抑制需求时，亦或当经济衰退需要拉动需求时，房地产投资均处于重要地位。因此，努力把握宏观经济与房地产市场波动的规律性，促使房地产市场调控为经济平稳较快发展服务，就成为宏观调控的有机组成部分。同时，这次国际金融危机充分显示，房地产市场是重要的资产市场，与信贷、证券等金融市场高度关联，事关国家金融安全和稳定。应灵活审慎地实施房地产市场调控，避免房地产市场大起大落，严防房地产价格的剧烈波动传导至虚拟经济，进而波及实体经济。
二、我国房地产市场的经济模式
1.处理好发展与稳定的关系。
过去，房地产领域市场化进程的推进，大大提升了住房生产、分配、消费各环节的效率，但也造成部分低收入家庭住房困难。实践探索使我们逐步认识到，住房是重要的民生问题。在市场经济条件下，低收入者难以完全依靠自身力量解决基本的居住问题。因此，应大力推进住房保障，通过非市场化手段解决部分困难居民的住房问题。同时，保持住房价格相对平稳，使其与国民收入增长相协调，让有条件的居民能够通过住房市场解决住房问题、改善居住环境。也就是说，应处理好市场化与非市场化的关系。推进住房保障，并不是要取代住房市场，而是对市场缺陷的一种弥补。市场机制在住房领域的资源配置中起基础性作用，促进房地产业健康协调发展；住房保障则着力解决低收入家庭的住房问题，促进住房领域和谐稳定。
从经济规律出发，处理好现象与本质的关系。
过去，房地产市场的形势分析与决策重在用房地产市场的基础数据解释已经出现的经济现象，缺乏对决定市场需求与供给诸多因素的深度考量，特别是缺乏从经济基本面、相关资本资产市场、宏观经济政策等方面对房地产市场的全面分析，因而难以准确判断纷繁复杂的市场现象背后所隐藏的深层次原因。实践探索使我们逐步认识到，宏观经济的高位平稳增长态势决定了住房市场潜在的需求扩张是长期的、必然的，住房市场开始显现的资产市场特性决定了储蓄、股票等资本资产市场与住房市场的相关性日益加深，房地产市场相对于国民经济的规模与地位决定了宏观经济政策对房地产市场有着广泛而深刻的影响。基于房地产市场的这些新特征，应着力建立市场调控的政策组合：在短期市场调控中，主要依靠利率、信贷、税收政策等经济手段，按照市场规律行事；在长期市场引导中，主要依靠规划、住宅法等法律性手段，优化住房建设和消费模式；在特殊时期，可以采用必要的价格干预等行政手段，抑制房地产价格水平的极端变化。
三、房地产经济信托的确权关系
住房市场是金融市场的一个重要环节，认识到这一地位也是认识现代经济和房地产市场的关键。大多数房地产开发是开发商向银行借贷资金进行开发的，房地产交易是采用银行按揭的方式进行的，因此，房地产市场的健康发展是金融体系健康状况的一个重要方面。因此，房地产价格一旦上去，在这一价格上签订的交易合同就不容更改，交易必须进行下去，资金才能回笼。因此，房地产价格是不能下降的，因为下降必定会使得开发商破产，银行资金链断裂，银行可能破产，从而损害整个金融市场。
金融资本诞生以来，资本主义就有了新的形式。用的观点来看，金融资本在剥削劳动者的同时，还绑架了劳动者的利益。房地产商用劳动者的资本，来赚取劳动者的血汗，这已经成为市场经济下的事实。但实际上，用西方经济学的观点来看，这也是分工使然。房地产商从事房地产开发，就使得所有其他个人能够集中精力做好自己的工作，分工产生效益，交换提高社会整体福利水平；房地产商专门从事房地产开发，形成了专业分工的专业技能，能比购房者自建住房更高质高效；房地产商对所建房屋负安全责任，要比自建住房安全责任更容易明确。因此，理性的来看待房地产商在房地产开发中的作用，也是理解市场经济下的房地产形势的要点之一。
由于房地产商在房地产开发中具有重要不可替代的地位，房地产开发时需要金融系统协助也成为理所当然的事情。房地产开发周期长，需要资金数量大，个人、厂商自有资金全部用于开发成本就必然高，如果要求不能用贷款形式，则可以预料房价要比现有的价格更高，因为房地产商则将面临更大市场风险。金融系统特别是银行介入，就使得社会利益与房地产开发结合起来，形成一荣俱荣，一损俱损的局面。明白了金融市场与房地产的关系，就应该能够理解房地产价格为什么那么牵动着政府的心。
四、房地产市场的发展趋势以及存在的问题
1.从长远来看，今后房地产项目管理大体发展具有五大趋势，也是社会发展的必然要求。如表4-1 概括我国房地产发展趋势：
2.房地产业存在的问题
房地产投资信托作为有效的投资手段可以活跃和刺激金融市场,作为融资手段又可以推动房地产业的发展,对于我国房地产业乃至整个国民经济都具有非常积极的意义。但是,由于我国相关的法规还不完善,再加上房地产投资信托在我国还是一个新生事物,所以在我国房地产投资信托发展还存在诸多问题。 法律法规尚不健全，对于房地产企业来说，土地和现金决定其生存和发展，而参与城中村改造，是获取土地资源的一种方式。根据现有的城中村改造政策与操作流程，城中村项目成败的核心在于项目开发前期对改造范围内的土地整合阶段：房地产企业在获得土地之前就必须投入大量资金进行拆迁、安置；而对于改造后的土地，房地产企业仍需通过招、拍、挂才能获得土地使用权，房地产投资信托在我国还没有形成完善的运作模式,对受托人的有效约束和激励机制尚未形成,容易发生受托人的道德风险。在这种情况下,由于存在信息不对称,信托投资公司在经营管理过程中往往会利用各种机会牺牲投资者的利益为自己谋取好处。因此,如何创造一种环境或制度,尽可能使信托投资者的利益与受托人的利益相一致,对房地产投资信托的发展就显得非常关键。虽然银监会《暂行办法》中规定“房地产信托资金的受托方、保管方和使用方不得为同一人,且相互间不得存在关联关系”,但是由于缺乏完善成熟的监督机制,信托公司仍有可能会降低委托人的投资要求而投资于和自己相关联的房地产企业,违背投资收益最大化的原则，房地产市场结构不合理已成为影响中国房地产业市场持续健康发展的重要因素。据有关学者分析，住房供应结构中经济适用房、限价普通商品住房等政府调控房源应占总房源的30%~35%比较合理，但现在市面上商业营业用房、别墅、高档公寓的比率较大，无法满足中低收入消费者的购房需求，引发房地产市场供求关系的失衡。造成以上事实的原因，除了房地产商贪图大的利润之外，还由于土地使用权的费用是一些地方财政非常重要的来源，商品房价格的上涨会增加地方的税收、带来相关产业的发展，因而地方政府在决策上的偏激性也导致了商品房结构失衡。
房地产市场的供求关系引领房地产经济动向
1. 房地产市场的需求。
房地产市场的需求可以分成两个方面，自住房需求和投资需求，投资需求又有两个衍生需求，一个是作为转卖的需求，作为出租房屋而购买的需求。自住房需求和对出租房的需求是这个市场上的最终需求。作为转卖的需求最终必须转化成自住房需求和出租房屋的需求。我们从自住房需求开始研究。经济学所研究的需求是指有支付能力且有需要意愿的需求，有意愿没有能力的需求不予考虑，有能力没有意愿的需求也不予考虑，因此住房产品的需求取决于消费者支付能力、消费者需求意愿和消费者人数等三个因素影响，其中消费者的支付能力主要受消费者收入、房价的影响，住房的需求意愿主要受社会文化影响、对未来的预期、替代品与互补品的可得性与价格三个因素影响。政府政策可以对这些因素产生作用从而影响住房市场的需求。
2．房地产市场的供给比较单一。作为消费品和投资品的住房供给是没有区别的。因此，套用一般的供给理论，住房产品的供给也取决于厂商的供给意愿、供给能力，厂商的供给意愿也主要是取决于政府政策要求、厂商主观意愿和对于未来的预期；厂商的供给能力主要取决于房价、替代品与互补品的可得性与价格、厂商的生产技术与生产能力、投入品的价格。政府政策也可以通过作用于这些因素来影响住房市场的供给。
3. 房地产市场的局部均衡。
供求分析方法就是将供给与需求结合起来考虑，可以分析任何消费品在市场发生变化的情况下均衡价格、均衡数量的变化，这就是经济学中的局部均衡分析。
4. 中国房地产市场的供求分析。
通过这个需求、供给分析，我们可以对于中国房地产市场进行政策分析。
作为消费品的中国房地产市场的需求是非常坚挺的。从消费者支付能力来看，随着经济的增长，人们的收入也不断增长，支付能力也是在不断增强的。从消费者的支付意愿来看，中国社会文化决定了对于消费者对于自由住房的推崇和热爱，使得消费者普遍具有购房意愿；保障性住房市场的缺失，使得住房产品缺乏替代品；长期以来对于房价未来上涨的预期也促使越来越多的人及时行动，迅速购房。更重要的是，在中国快速城市化的大时代背景下，即便进城的农民工有一大部分自己不买房，毕业的大学生、从城镇向城市、小城市到大城市的空间流动也使得城市住房产品消费者人数不断增加，这必将推动者住房市场需求的增加。
另一方面，从房地产市场的供给方面来看，在中国现有的政策和市场结构下，政府政策、市场形态和厂商看涨的未来预期使得房地产商可以通过限量供应来攫取最大利润，从而厂商的供给意愿并不高；同时，保障性住房的缺失使得替代品的竞争压力不存在，厂商的技术和生产能力根本不需要全面发挥出来生产大批住房产品，而高昂的土地出让价格和税费开支使得厂商更有理由把价格转移到房价上由消费者承担；更为重要的是，住房产品最重要的投入品——土地，是一个非常稀缺的资源，这种稀缺不仅体现在绝对与相对数量上，我国可用于开发房地产的土地数量是比较有限的，而且在地理分布和时间分布上。这种稀缺性是非常重要的，理解房地产开发的地理分布特点，是理解住房产品稀缺的关键。因此，房地产厂商的限量开发、限量供应和土地稀缺性，加上政府的土地政策（客观上也是由土地的稀缺性造成的），就使得房地产产品的供给是非常低的。由于需求大，供给小，均衡分析的结果就是居高不下的均衡价格和较低的均衡产量，这一均衡状况在市场形态不发生重大改变之前，是不会有任何变化的。政府的房地产政策如果不能影响到这个供求模型中的任何一个决定要素，就必定起不到任何作用。
参考文献：
[1]谭峻.影响房地产市场的主要因素[A].发展的信息技术对管理的挑战——99’管理科学学术会议专辑（下）[C].1999年
[2]翟立宏.信托产品创新：要素解构与环境分析[D].西南财经大学.2005年
城中村改造带来的好处范文5
1.1 城市规划滞后、政府管理不足
目前，我国城市用地特别是“城中村”用地缺乏总体规划。为了满足村委会的发展需求，保证村民的生活所需，政府将部分“预留地”留给村委会，但政府部门对“预留地”的使用情况缺乏管理。市民和村民想要通过合法的方式建立房屋较为困难，所以，村民违法偷建、抢建住房的问题非常严重。对与上述现象，政府部门的监管不力，通常持放任自流的态度，因此，导致违法违章建筑普遍存在。
1.2 经济发展的客观要求
随着经济的发展，城市不断向四周外延，村民的经济条件逐步提高对居中环境也有了更高的要求，子女长大之后也需要重新购房。其次，随着工业园区的快速发展，生活配套设施已经无法满足人们的生活需求，外来务工人员的数量也在不断增加。许多村民抓住了这一时机，大量兴建房屋来出租，来满足市场的需求。除此之外，政府部门在征用村民的土地以后，村民在失去土地以后，为了生活需要，开始建设房屋来收取租金。
1.3 执法问题
目前，我国的行政执法部门在解决违法违章建筑时的缺乏强制性手段，公安部门以及法院的配合不到位，公安部门只是在发生冲突纠纷的情况下才会介入处理。除此之外，某些执法人员缺乏责任心，甚至是徇私舞弊，对与正在建立的违法违章建筑视若无睹，不采取有效的治理措施，使得违法违章建筑建立成功。再者，我国的执法体制也存在一定的不足之处，执法部门各自为政，执法环境相对宽松，某些领导强加干涉，执法标准不一，导致在处理违法违章建筑时难以严格按照法律法规执行。
2 违法违章建筑的危害
违法违章建筑所带来的危害十分严重，无论是对个人还是对城镇而言都具有非常严重的消极影响。
2.1 违法违章建筑影响市容市貌
违法违章建筑对城市的市容市貌造成了一定的影响，使得征地和房屋征收的难度进一步加大。由于违法违章建筑并没有进行合理的布局和规划，导致建筑布局凌乱、立面粗糙、随意性大，再加上大量的外来人口流入，使得地段的管理难度增大，部分居住点的垃圾成堆、污水横流、环境卫生差并且存在火灾隐患以及社会治安问题。从长远的角度出发，建设面积较大、情况较为复杂的违法违章建筑一定会在很大程度上提高安置补偿及房屋征收等工作的难度。违法违章建筑的建筑与城市建设和旧城改造项目以及新农村建设背道而驰。
2.2 违法违章建筑造成邻里矛盾，影响政府威信和形象
违法违章建筑的建立很容易造成邻里之间的矛盾，并且会激化干部与群众之间的关系。这是因为，违法违章建筑并没有按照建设规划的要求进行，这样一来，就会影响邻居的采光、通行等问题，进而产生邻里矛盾。在发生纠纷之后，村委会一旦处理不当，调解不到位就会导致从口头争吵变为大打出手。部分村民由于受到地理位置的限制无法进行房屋的建设，可能会猜疑执法人员和村委会收受好处或者是不作为，使得上访或者是越级上访问题严重。
2.3 违法违章建筑存在安全隐患
违法违章建筑往往是偷偷进行的，时间较为紧张，搭建过程仓促，并且没有经过设计单位的设计，施工人员的综合水平较差，工程材料质量难以保障，电路的安全检测不到位等导致违法违章建筑存在一定的安全隐患。
2.4 浪费资源，影响社会稳定
许多不符合规划要求的违法违章建筑必须进行拆除处理，许多违法违章建筑的建设者都是倾其所有，一旦房屋拆除就会血本无归，因此很容易产生社会矛盾，影响社会的安定与团结。
3 违法违章建筑的治理
3.1 采取疏堵结合的原则
为有效解决违法违章建筑，应从根源上处理。因此，为了有效避免违法违章建筑的搭建，应采取疏堵结合的原则。所谓的“疏”指的是在城市化发展的过程中，农民群众应通过集体的方式为房屋建筑提高良好的格局和空间。尤其是农村城市化完成之后，首先应处理好农民群众的社保福利问题，同时应为适龄群众提供良好的就业机会，通过“疏”了解决农民群众失去土地之后的生存问题。所谓“赌”就是要严肃处理违法违章建筑的建设者，通过加大惩处力度来避免更多的违法违章建筑的搭建。
3.2 建立健全行政体系和法律体系
建立健全行政体系和法律体系是解决违法违章建筑的重要防线，其主要目的是以内外监督方法来监督管理违法建筑的实际情况，保证相关的法律法规以及技术文件在处理和解决违法违章建筑过程中得以贯彻实施。通过建立健全行政体系和法律体系来确保在处理违法违章建筑的工作有法可依、有章可循。在除此之外，还应根据实际情况酌情进行调整，以提高治理过程的动态性、适应性以及可行性。为了提高治理效果，应不断加大宣传教育力度，确保相关人员了解制度的精髓，并加强自律，进而保证违法违章建筑的治理顺利高效展开。除此之外，还应加强执法队伍建设，提高执法力度。由于违法违章建设无论多么严重均不会涉及刑事犯罪，所以部分建设者抱有侥幸心理，如果能够对其进行刑事责任追求，就会在很大程度上提高违法违章建筑的治理效果。
3.3 继续推进原农村集体土地国有化进程
为有效治理违法违章建筑，应继续推进原农村集体土地国有化进程，并且加强对城市化进程中已经进行规划但尚未建设的农村非农建设用地的管理和监控力度。并对土地的产权进行明确，以便政府部门进行土地资源的有效管理和统筹安排。
3.4 规范土地交易市场
通过进一步规范土地的交易市场，并合理调控土地市场和土地利用，构件双赢的土地供给体系。确保土地的合理利用以及土地市场的正常运行，既要满足市场经济的发展需求，同时应符合多元土地利益主体以及社会经济的全面长期发展要求。
3.5 建立民主决策体系和研究体系
通过建立合理的民主决策体系以及高效的研究体系，并充分进行引导和规划，进行统一布局、科学规划，并进行适当的客观调控，协调好土地的开发利用和管理之间的关系，不断进行土地的优化配置，以发挥土地资源最大的效用。
城中村改造带来的好处范文6
【关键词】 “村改居” 社区服务 社区文化
党的十八届三中全会指出：完善城镇化健康发展体制机制，要推进农业转移人口市民化，逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民。“村改居”社区正是推动我国城市化进程的重要途径，更是社会管理创新工作的重要内容。
一、“村改居”社区概述
1、“村改居”社区的界定
“村改居”社区是指集中在城乡交接地区，包括失地农民集中安置小区、新改造的“城边村”等由村转社区的地区。“村改居”社区是农村社区向城市社区转型中的过渡，总体表现出“非城非乡、亦城亦乡”的特点。
2、“村改居”社区的类型
⑴“村改居”社区在城镇中新建社区
这类社区的原村民已失去土地，在得到土地补偿款后，搬离原村庄，由政府建设回迁房给“居民”居住。本文研究的是这种类型。
⑵“村改居”社区在原村庄旧址新建社区
“居民”属于农业人口，以农业生产和加工业为主，社区是农田与居住生产用地混杂的农村社区。
二、“村改居”社区建设存在的问题分析
1、“村改居”社区服务水平不高
⑴“村改居”社区服务设施不完善
“村改居”社区公共服务设施虽能满足居民基本居住需求，但并不能满足居民高品质生活需求。“村改居”社区周边的学校和医疗诊所比较少，饭店、便利店等便民设施较少，健身器材和社区活动中心等设施建设还不完善。
以阜新市六家子“村改居”社区为例，该社区的居民普遍对社区的基础设施、便民设施、社区安全等表示不够满意。社区居民对于社区的基础设施多数人认为不够完善，不能满足居民的需要，甚至有些居民认为社区的基础设施很差，如表1。
⑵“村改居”社区服务质量不高
“村改居”社区在行政事务处理、为居民提供帮助、与居民沟通等方面服务质量仍然不高。在社区行政事务处理方面，对于居民的询问不能耐心解答、甚至训斥居民。在为居民提供帮助方面，等待时间较长。在与居民沟通方面，社区工作人员对信息的传播不及时，很多居民不能从社区获得关心的信息，同时社区工作人员很少主动的与居民走动、沟通。
以阜新市六家子“村改居”社区为例，该社区的居民认为社区服务很尽职仅为6.6%，认为社区服务比较满意，但有些小问题的居民为15.7%，而认为社区服务一般或者不是很满意的居民为62.2%。当问及居民是否能够通过社区居委会及时了解相关信息时，多数居民表示很难了解到及时信息或基本了解不到任何信息的人数为71.2%。
上述“村改居”社区出现问题的原因：政府对社区服务项目的扶持还不到位;社区服务机制和服务网络不完善;社区服务存在形式主义，居民没有享受到真正的好处。同时，“村改居”社区居委会工作人员主要是由原村委会班子组合而成，在管理上主要依靠个人威望和传统经验，有些还停留在“土办法打天下”局面。
2、“村改居”社区居民对社区认同感不强
“村改居”以后，原村民对村委会的认同依赖远远大于社区居委会，大多数“村改居”社区居民对新的城镇社区认同与融入感较低，居民很少主动参与社区活动，很少主动维护社区环境与秩序，认为新社区建设只是政府的事，“村改居”只不过是原来的村庄换了个名字而已，主动参与性不强。
以阜新市六家子“村改居”社区为例，当问及居民关于“村改居”所带来的改变时，认为没什么感觉，只是换了个名字，基本没什么改变的居民为37.9%;认为“村改居”后不但没有享受到居民的待遇，原来的优惠、权益也减少了的居民为24.2%;只有少数居民认为“村改居”后享受了更多的优惠政策和待遇，如表2。
“村改居”社区出现上述问题，除了人与人之间的相互信任较为缺乏，“村改居”社区其居民大多是由原来的农民变市民而来，社会心态、生活方式、生活习惯、思维方式等与成熟城市社区存在差异，要完全融入城市有一定的障碍。
3、“村改居”后“居民”就业水平不高
“村改居”以后，“居民”在新社区虽能“安居”但很难“乐业”。“村改居”过程中，极少数人抓住机遇，进行自主创业或者找到适合自己的工作，而大多数“居民”则感到无所适从，征地时部分就业困难“居民”被安置后也很容易再下岗。被调查居民普遍认为社区的居委会基本没解决居民就业问题，现在很多居民还会为就业烦恼，如表3。
“村改居”社区“居民”出现上述问题，是由于其社区的特殊性所决定的。首先，改制后“居民”由于原有文化程度普遍不高，长期从事农业劳动，就业、创业技能难以适应激烈的社会竞争。其次，即使是社区内部给居民安置了相应的工作，但没有配套的再就业培训体系的保障，也无法从本质上提高“村改居”后居民的相应素质。
4、“村改居”后“居民”对新生活适应程度低
“居民”在生活方式、社会心理和思想观念等方面，对于新居委会社区的生活仍存在不适应。“居民”乱堆乱放、乱吐乱扔、半夜扰民等现象比较普遍;转制后“居民”因土地整合而得到一笔丰厚收入，出现了有劳动力不劳动、甚至赌博等不良行为和习气。
在对阜新市六家子“村改居”社区的调查中，3.5%的居民认为非常适应居委会社区的生活，生活环境有了改善，很舒适比较适应;39.4%的居民认为可以接受这些改变;35.9%的居民比较不适应，认为居委会社区的生活和原来的生活环境有很大不同，需要时间适应;17.2%表示很不适应居委会社区的生活，喜欢原来的生活步调，如表4。
“村改居”虽然将农民身份改变为城市居民，将其居住地由农村转变为城市，但农民传统观念根深蒂固，受到传统生活习性的影响，很多人无法改变其农民意识，下至居民，上到“村改居”社区居委会的管理人员对社区的认识，仍然停留在原行政村，对新生活适应程度低。
三、完善“村改居”社区建设的对策
1、完善社区服务机制，提高社区服务水平
一是要完善社区基础设施。要进行统一规划、统一定点、统一标准、统一配套公共设施，完善商业网点、教育设施、社区服务等建设。同时政府要加大政策扶持力度，对于“村改居”社区硬化、亮化、美化、净化、绿化等工作予以适当财力支持。
二是要对社区工作者队伍进行职业化、专业化建设。对“村改居”社区工作者进行社区知识、社区意识培养、社区管理创新等方面的培训，使他们转变在管理工作上依靠传统宗族关系、个人威望和传统经验的情况，成为有专业知识、创新能力、奉献精神的社区工作者，为居民提供高质量、高水平的服务。
三是社区工作人员要多与居民进行沟通，了解居民真正的情况和需要，听取居民的意见。根据居民所反映的问题对自己的工作进行调整和改正，并且加强物业、治安、卫生、环境等方面的管理，提高社区工作的效率和质量。
2、加强社区文化建设，增强居民归属感
要转变“居民”传统观念，发展社区文化，提升社区文明程度，增强居民的社区意识，促进居民更好地融入到社区之中。要开展内容广泛的文明创建活动，倡导健康向上的社区新风尚，营造健康向上的社区公共心理，树立良好的文明社区形象。要创新服务方式，广泛开展群众喜闻乐见的文化活动，增强“村改居”社区文化活动的可持续性，如“村改居”社区建立社区图书馆、设立文化休闲场所、组建各种文体团队，让“居民”更好地认同社区，切实增强社区的凝聚力。
3、加大职业技能培训，提升居民就业能力
一是街道办事处和当地劳动部门要对“居民”进行技能培训。要根据“居民”的特点，通过建立培训基地、播放技能培训视频或者和企业用人单位合作，开展订单式培训等形式，开展不同层次和不同类型的就业技能培训活动，提高“居民”就业能力。
二是“居民”要更新观念，主动适应城市生活的发展需要，树立“就业为本”的理念，转变过分依靠城中村拆迁改造“等、要、靠”思想，主动参加培训活动，努力提升自己的知识水平和就业技能。
（基金项目：2015年度阜新市社会科学研究立项课题，项目编号2015Fs11x057。）
【参考文献】
