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对城中村改造的建议范文1
关键词：临汾；城中村；问题；对策
近年来，随着城镇化的快速推进，在城市建成区形成的一些已经被城市建设用地包围，但在土地权属、户籍等管理体制上仍然保留着农村模式的“城中村”地区在人居环境、公共安全、社会治安等方面存在许多隐患，这些问题越来越受到国家的关注。
一、临汾市“城中村”现状
临汾市中心城区规划范围内155平方公里内共有城中村90个。“城中村”空间分布上呈相对集中又相对分散无序状态，其中北城镇及向阳路以北片区，5个村庄；向阳路、五一路、滨河路、迎春街片区，3个村庄；现状北环、同蒲线、东108国道片区，5个村庄；五一路、高速引线、同蒲铁路片区，2个村庄，共计15个村庄位于开发区、建成区及东城区，空间分布上呈相对集中分布。这里村民基本依靠第二、第三产业生活， 不再耕地， 这些村庄已经完全被城市所包围， 然而这里仍然是一派鸡鸣犬吠相闻的农村景象， 村里房屋建筑杂乱， 违法违章用地十分普遍，住宅用地严重超标。道路狭窄，交通不畅，空中则布满了密密麻麻的电线。留下了许多消防安全隐患。已成为制约临汾实现跨越式发展、全面建设小康社会的瓶颈因素。
二、临汾市城中村改造存在的主要问题
1.缺乏国家宏观政策的支持
“城中村”改造是我国城市化进程中一个独具中国特色的新问题、新的挑战，具体实施操作因没有参照和经验，所以各地各行其是，尚无统一、规范的制度要求。到目前为止，住建部已组织五次高级研讨会，召集相关部门专家学者对城中村改造实施模式、土地开发与投融资实务等问题进行探讨与研究，国家没有一部关于指导城中村改造的法规文件，除直辖市外也没有省级政府出台的法规。在国家出台的现有法规文件里也很难找出指导城中村改造的条目。
2.缺乏具体的修建性详细规划与实施方案做指导
城中村规划编制没有真正纳入城乡一体化建设的工作之中，与城市其他地区没有统筹规划，不能协调发展，缺少《城中村修建性详细规划》与《城中村改造实施方案》做指导。大都是项目建成之后才有规划，因而城中村村落建设比较凌乱。村民房屋横难成线、横竖成行，朝东朝西、座南座北的都有，有的房屋间距过小，通风采光差。村内道路弯曲狭窄小，给村民生产生活带来诸多不便。
3.缺少土地产权转变模式的具体办法
按照临汾市政府《关于推进城乡一体化发展加快城中村城郊村改造的实施意见》确定的“统一规划、合理布局、集约用地、综合开发、配套建设”的原则，意见中将临汾市“列入改造的城中村、城郊村，村民建设用地标准最高不能超过人均133平方米”并规定“城中（郊）村改造土地利用方案核定的土地利用指标，属于集体土地的，依照法定程序转为国有土地；属于国有土地的，依法收回国有土地使用权”。但意见中没有提出具体办法与细则；“改造用地指村民宅基地、道路等公用设施用地和村集体经济组织的商业及办公用地，不包括耕地等农业用地”。其中集体土地转变为国有土地的操作难度较大，在政策上尚未得到很好地解决，并且按照人均133平方米计算，改造用地很有可能要占用耕地。“城中村”改造既没有改造进度、开发模式、安置地块的规划，也没有将城中村改造纳入区域性开发规划，因而改造缺少计划性和前瞻性。
三、城中村改造的对策及建议
1.加强组织领导，明确职责
建议尧都区政府、临汾经济技术开发区管理委员会作为辖区城中村、城郊村改造的第一责任人，要统一组织辖区的城中村、城郊村改造工作，结合本辖区实际情况制定城中村、城郊村改造实施细则，并依据《临汾市城市总体规划》编制科学合理、操作性强的修建性详细规划。对列入改造计划的城中村、城郊村，加大督导协调力度，确保城中村、城郊村改造工作和谐、有序、快速推进。
2.严格依据规划，相关部门密切配合
城中村、城郊村改造不仅是拆旧建新的过程，更是实现城乡一体化的过程。对列入改造计划、尚未完成村民转市民、一产转三产、平房转楼房、村委会转居委会、集体土地转国有土地、村集体企业转股份制企业等“六个转变”的城中村、城郊村，建议市直各部门要按照部门职责，密切配合，积极做好相关工作。公安部门要做好村民转市民工作；民政部门要做好村委会转居委会工作；国土部门要做好集体土地转国有土地工作；经信委要做好集体企业转股份制企业工作；人社、农业等相关部门要根据职责分工，扎实做好配合工作。
3.强化指导
市城改办要加强组织、协调和督导，抽调有关单位人员一条龙办公，简化审批程序，优化审批流程，提高办事效率，为城中村、城郊村改造项目快速推进提供便利，及时解决在规划、土地、拆迁安置过程中遇到各种问题。同时，国土、规划、住建等部门要加大城中村、城郊村改造范围内违法建设的查处力度，坚决遏制各类违法建设行为，确保城中村、城郊村改造工作规范、有序、和谐推进。
4.加强管理
凡列入城中村、城郊村名录的城中村、城郊村，村集体建设项目未经批准不得擅自建设，严格控制城中村、城郊村宅基地建房。纳入近期改造的，村民原则上不得在宅基地上新建、改建、扩建房屋；纳入中期改造的，进行控制管理，村民住宅经房屋质量安全鉴定部门鉴定确系危房的，经市规划局批准后可在原址上翻建；纳入远期改造的，按照有关法律、法规、政策规定程序，村民可申请新建、改建、扩建宅基地上的房屋，但层数不得超过2层，每户建筑总面积不得超过200平方米。
参考文献：
对城中村改造的建议范文2
关键词：生态城市城中村指标体系
贵阳依山傍水，四季如春，森林覆盖率位于全国省会城市首位，被誉为“林城”和“避暑之都”；但城中村阻碍了生态城市建设步伐，因此，如何把城中村环境通过有效途径进行改造, 成为贵阳市生态城市建设重要内容。
1、生态城市
生态城市是按照生态学原理进行城市设计，建立高效、和谐、健康、可持续发展的人类聚居环境。其内涵包括三个方面：社会生态化、经济的生态化、环境的生态化，最终实现经济发达、社会稳定、人民安乐和生态良性循环。
(1)社会生态化，是指人们拥有自觉的生态意识和环境价值观，人口素质、生活质量、健康水平与社会进步与经济发展相适应，人人平等、自由、接受教育、人权和免受暴力的社会环境。
(2)经济的生态化，是指采用可持续发展的生产、消费、交通和住居发展模式，实现清洁生产和文明消费，推广生态产业和生态工程技术。
(3)环境的生态化，是指发展以保护自然与环境的承载能力相协调[1]。
2、贵阳市城中村生态环境现状和问题
(1) 由于城中村存在大量廉价的出租屋，吸引着大量的外来务工人员及生产粗放的小型企业和加工业安家，平均每天产生数十吨垃圾,但80%的城中村没有规范的垃圾堆放点，造成垃圾无序堆放，并且垃圾堆放点容量太小，如不及时清理，垃圾就会占据道路、甚至楼道，尤其在多雨的夏季，由于城中村无统一的排水系统，势必造成城中村道路、居民区环境污染，甚至土地污染和地下水污染。
(2)清洁能源使用率低，煤和柴燃烧加剧空气污染
经实地走访调研发现，城中村原住民仅占5%，房屋大多租赁给外来务工人员，由于煤和柴相对廉价，他们都把其作为主要燃料，产生的灰尘、二氧化硫等恶化居住环境,加剧了城市的空气污染。
(4)建筑布局紊乱，安全隐患多
由于缺乏整体规划和管理，造成建筑布局紊乱，城中村大多棚户密集,楼间距狭小，路径狭窄，采光性差，通风设备及消防通道缺失，造成居住环境恶劣的同时，也带来了区域治安案件、消防事故频发。
(5) 植被覆盖率低 , 配套设施缺乏
随着城市化的推进，滋生了城中村种房现象，由于土地为村民各户所有 , 所以村民竭力在有限土地上建大量违章建筑,使原本就拥挤的活动空间，变得更加拥堵；同时，公共娱乐场所缺乏，幼儿园、中小学在城中村覆盖面小， 严重影响居住民身心发展。
3、贵阳市城中村改造指标体系建设
通过对生态城市建设的内涵及贵阳市城中村生态环境现状和问题的剖析，基于城中村改造的艰难性，生态城市建设中城中村改造指标体系应具有可操性。通过设置具体指标，为贵阳市城中村改造提出可行性建议。这些指标主要包括：建筑密度、植被覆盖率、集体供热率、集体供气率等。
建筑密度，指城中村改造项目建筑占地面积占总占地面积的比率。该项指标的参考数值为不大于20%[1]。
植被覆盖率，指城中村改造项目中植被覆盖面积占总占地面积比率。根据生态城市建设要求，该项指标的参考数值应大于40%。
集体供热率，指城中村改造后项目房屋中实行集体供热的比率。为促进节能减排，该项指标的参考数值为100%。
集体供气率，指城中村改造后项目住房中实行集体供气的比率。同样出于节能减排的考虑，该项指标的参考数值为100%。
新能源使用率，指城中村改造中使用新能源的比率。参考数值为新能源、绿色能源使用量占城中村总能耗比例不小于10%。
噪音限定设计，指城中村改造项目中室内外噪音设计情况。室外白天不大于50分贝，夜间不大于45分贝；室内白天小于45分贝，夜间小于40分贝[2]。
采光设计指标，指城中村改造项目中采光方面的设计情况。参考数值为：自然采光房间率不小于80%，无光污染房间率100%，节能灯具使用率100%。
生活污水日处理达标率：是指在城中村生活污水每天处理量与生活污水中排放量的比值。参考数值为100%。
生活垃圾无害化处理率：是指标城中村在改造项目中对生活垃圾集中无害化处理的情况。垃圾堆放点的规范及覆盖率的提高，不仅便于减少垃圾处理前期对道路、建筑、公共场所、水资源的污染，培养居民的环保意识，确保改造前的生态，而且又为改造奠定基础，利于改造过程中的生态保护。据住房城乡建设部印发的通知，2011年生活垃圾无害化处理率力争达到74%，因此该项指标的参考数值为74%。
治安案件发生率：是指在城中村改造项目中，城中村治安案件占市区治安案件的比率，该项指标的参考数值设定在5%以下。其中，城中村道路的统筹规划、治安亭岗的覆盖率、普法宣传的力度都与之有密切的关系，因此，设计该指标时，应充分考虑上述因素。
配套基础设施覆盖率：是指城中村在改造项目中，幼儿园、小学、中学、心理咨询室、社区服务站、银行、菜场、超市、医院、娱乐休闲场所占城中村改造总面积的百分比。
纳入社保率，指城中村改造过程中原住民纳入城镇社会保障的比例。是否将原住民纳入城镇社会保障体系，是城中村社会生态化重要标准之一。该项指标参考数值为100%[3]。
物业管理率，指城中村改造后实行物业管理的比例[5]。实现城中村的专业管理，保持其生态性，实行物业管理是一个趋势。该项指标参考数值为100%。
经济适用房和廉租房建设比率，是指城中村改造项目区内经济适用房和廉租房占总住宅数量的比例[3]。按照国家要求面积90m2以下这类住房比例不应低于70%，从而减轻外来务工人员对城中村租赁房屋的需求，进而减轻城中村环境的承载压力。
交通覆盖面，是指在城中村改造后公交线路、轻轨线路、社区巴士服务辐射的范围。交通的改善，尤其是待于发展的城中村，显得尤其重要。
参考文献：
[1] 傅明先.基于生态城市建设的城中村改造指标设计[J].环境经济,2008 (10).
[2] 申俊鹏,秦明周.城中村改造综合效益分析与评价指标体系构建初探―――以政府、村民、开发商三方结合模式为例[J]. 农村经济与科技2008,(2)37-38.
[3] 王映雪. 昆明市“ 城中村”生态环境管理对策研究[J]. 云南环境科学，2006, 25 (1) 21-23.
对城中村改造的建议范文3
关键词：城中村；城中村改造；历史文化保护；园林绿化
“城中村”是在城市建成区内，仍以农村建制的行政村，也称“都市村庄”[1]。随着城市化的发展，城中村已不能适应城市发展的需要，许多城市开始了“城中村改造”。在加快其改造步伐的近几年，出现了许多尖锐的矛盾和纠纷，甚至影响到社会的发展和稳定。所以，对我国城中村改造的研究，具有非常重要的现实意义。以下以保定市为例，来探讨一下。
1.保定市城中村改造的现状
保定市是具有2300多年历史的古城，是中国的历史文化名城和对外开放城市，在环渤海经济区域中占有重要地位。
近年来，保定市加快实施区域中心城市带动战略，积极落实全省“一线两厢”区域经济发展战略要求，主动融入“京津冀”都市圈加快发展。按照“统一规划、合理布局、集约用地、综合开发、配套建设”和“市级主导、区级组织、村级实施、市场运作”的思路，确保三年内已列入改造范围(建成区内)的75个城中村全部实施拆迁改造。城中村改造还是有了可喜进展，如北市区东鲁岗村的城中村改造已在有条不紊的进展之中。而从这一改造过程中，市政当局及开发商逐步摸索出了较为合理的适合保定市的模式， 对于该市城中村改造进程的提速有着重要影响。但是从中出现的问题仍是不容忽视的。
2.城中村改造中存在的问题
2.1管理和运行机制存在问题
首先组织指导力度不够。当前保定市主要由市根据实际情况开展，由于市一级政务繁忙，实际工作也下放到了各乡镇（街）和开发商具体负责，工作指导力度明显不够。参与此项工作的相关职能部门把工作重点放在制定宏观政策上，对于如何开展各项工作指导较少，使一些地方工作出现脱节。
其次管理体制运行不顺畅。由于政府的引导不到位，开发商投资过于注重利润回报，与村民之间因拆迁补偿问题易产生过多纠纷，对城中村改造的进程造成了拖延。
第三，集体资产处置难度大。实行征地农转非的，村（组、社）的集体资产和债权、债务如何处理，有关法律、法规和政策没有明确规定，从而影响了城中村改造的进程。
2.2 原村民利益和生活难以保障
2.2.1利益难以保障
主要表现在集体土地所有权变更补偿低与改变用途后带来巨额土地收益之间的矛盾。前后巨大的反差刺激了集体土地所有者。于是，一方面在企业补办征用手续时，集体土地所有者抵触强烈；另一方面，规划区内集体土地新的私下流转现象又频频发生，包括乡镇政府擅自改变土地用途、进行房地产开发，建造商业用房私下转让、出租等案件时有发生，严重损害了原村民的利益。
村民变为居民，失去了从业载体，重新就业更加困难，收入和生活水平显著下降。
而新区建成后，社会保障和社会福利在政策执行上出现一些问题：一是城市低保。而实际情况是相当部分居民把土地补偿款和安置补偿费用于购买安置房和生活用品后，已所剩无几，生活陷入困境。二是社会保障还未将原村民纳入社会养老范围；三是“医保”没将原村民纳入“医保”范畴。
3.城中村改造的一些建议
城中村改造是一项民心工程，是改变城市面貌的必由之路，也是一项能让原城中村村民最终能受益的举措。针对当前保定市城中村改造工作存在的种种问题，提出以下建议和对策：
3.1建立合理改造机制，提供多方位保障
成立由市领导负责的专门机构，并有效运作起来，负责组织实施、指导和监督全市的城中村改造各项工作，确保领导组织体系完整到位；工作人员深入基层调研，出台全市统一的可操作性强的城中村改造指导方案；加强各级工作人员的思想政治教育，从观念上树立“以人为本”的思想；开展工作人员的专项培训教育，确保顺利开展各项工作；加大城中村改造工作的宣传力度。
3.1.2进一步完善城中村的社会保障工作
首先，建立统一的城中村医疗保险制度。城中村改造合作意向时间长，改造时间长，村民向市民过渡时间也较长，因此需要与之适应的医疗保险模式。其次，完善城中村基本养老保险制度。建议出台相应城中村社区居民基本养老保险制度：对参保人员进行身份划分；测算颁布不同时期被征地人员应缴交的不同标准；实行缴费方式应多样化。
3.1.3多渠道解决就业问题
相关职能部门应积极做好就业宣传教育工作，转变居民就业观念。让他们认识到思想不能仍停留在原来的农村意识中，应该积极主动地参与到城市就业的竞争行列，努力提高自身素质，掌握一定的专业技术知识，为生存和就业打好基础。
鼓励和支持城中村所在办事处和居委会通过招商引资，发展多元经济，引导居民创业。特别是被征地的居民，手里有了一定的资金，需要的是如何进行投资的专题讲座和相关信息。可根据需要组织相应的知识讲座和信息交流活动，建立一个适应投资创业的平台。
完善劳动就业服务管理体系和培训体系。城中村改造后社区应及时建立劳动服务站，建立劳动力就业信息库；职能部门对居民开展免费的劳动技术再培训，培养他们掌握在城市谋生的一技之长，实现自我独立。
3.2改造资金及补偿
设立专项改造资金。市政当局要从财政、规划、土地、建设房产、产业发展、投融资、行政服务、司法等多方面扶持城中村改造的推进。财政方面，保定市在税收、土地出让金、行政性收费、事业性收费、经营性收费等方面都给予了扶持。建议通过区、镇（街道）筹措资金，按土地出让收入的分配比例设立城中村改造专项基金，作为城中村改造的征地拆迁补偿安置资金，专款专用。
补偿实行一村一策。为保障被拆迁人的利益，保定市拆迁补偿标准在国家、省、市的有关房屋拆迁补偿安置规定的前提下制定。建议根据上年度不同区位不同用途存量房屋市场交易的平均价，制定拆迁房屋最低补偿价格，根据实际居住水平制定最低补偿面积标准。
3.3打造绿色宜居新城区
]首先抓好公共绿地建设。公共绿地是城市园林绿化的精华，是打造蓝天碧水绿城、实现环境治理和城市发展良性互动的关键所在。在建设工作中，加强历史古迹的保护与再现，使之成为传承文化与市民休憩的活动场所。同时构建绿化广场和街旁绿地，使景观更好，设施更齐，争取更大的人均公共绿地面积。 其次抓好城中村居住区和道路绿化建设。在城市路网建设中，坚持道路建设与绿化“三同步”。在建设过程中，精心设计、精心施工，打造一路一景。从而为后续改造工程起到示范作用。
4结论
“城中村”改造实际上既是一个政府、房地产开发商、村民和城市等多方利益博弈的过程，也是涉及多种领域的巨大的系统工程。因此，城中村改造面临的是多方面的挑战，包含了经济的，社会的，历史的，文化的等多种元素的综合。要真正解决问题，必须改善领导机制，加强社会保障，保护和尊重历史，维护和改善环境，总之，要有一个综合而辩证的对策。
参考文献：
对城中村改造的建议范文4
关键词：城中村城中村改造建设规划
在城市化进程中，城市发展与城市内村镇发展应是互为联动的过程。近几年来，随着临沂市主城区城市人口的不断增长与区域面积的快速扩张，使许多社区仍然保留和实行农村集体所有制，并被城市建设用地所包围，使主城区内形成城、乡并存的二元结构，出现了“城中村”现象。“城中村”和城市在地域空间上呈现非融合的形态，这种非融合形态的相互交错，导致城市形象受损，功能受到破坏。因此,如何较好地解决城市规划区内“城中村”规划建设的模式，是城市化进程中不可回避的问题。近几年，临沂市大力实施以“城中村”改造为重点的老城改造，加快推进现代居民小区建设和公用设施配套，从根本上完善城市功能、改善居民生活条件。结合开发区建设、滨河大道建设、市场改造提升、北城新区建设、涑河片区综合治理等区块改造重点工程，按照政府主导、统一规划、区域统筹、配套建设、公开透明、依法办事的原则，将“城中村”作为城市发展的重点和突破口，积极开展旧城旧村改造，改善了居住生活环境，促进了城市房地产业的发展，加快了城市现代化进程。
一、城中村改造过程中存在的问题
1、人口密度过高。目前，临沂正处于快速城市化时期，大量农村剩余劳动力涌入城市。一方面，由于户籍制度和城市住房制度的限制，外来人口只能将租赁房屋作为解决居住问题的主要方式；另一方面，城中村的房屋租赁价格远远低于城市商品房，更诱使外来人口向城中村高度集中。
2、建筑密度过大，布局混乱。受经济利益的驱动，村民随意搭建增建房屋，城中村建筑楼挤房密，高低参差不齐，空间布局混乱。有的城中村建筑密度达到70％以上，甚至达到90％，“握手楼”、“贴面楼”、“一线天”现象十分常见。
3、市政设施不足，公共服务设施欠缺。城中村大多道路不能满足消防、急救、环卫等车辆通行。水、电管线混乱，公厕奇缺，在消防、抗震、抗台风等方面存在隐患。此外，城中村的公共服务设施欠缺，文体医卫设施和商业服务点不足。
4、环境卫生条件差。由于缺乏统一的规划和管理，城中村排水排污、垃圾处理等市政设施不足，加之村民的生活方式并未根本改变，使得生活性和生产性污水就近排入河道或农田，固体废弃物无序堆放。
5、社会治安混乱。城中村暂住人口过多、人口构成复杂、素质较低，加上出租屋分散、隐蔽、无人管理，使得城中村往往成为犯罪嫌疑人的隐匿处、边缘人群的聚居点。绑架勒索、吸毒贩毒、无证游医等现象屡见不鲜，社会治安状况堪忧。
二、城中村改造的主要模式
1．城中村整治
除少量市政公用设施外，基本不涉及建筑的新建，通过多种手段改善城中村的居住环境，包括：历史文化遗存保护、建筑外观改善、公共空间改善、市政公用设施改善、公共配套设施改善和道路交通设施改善。解决安全隐患和市政基础设施不足问题是城中村整治的首要工作。
2．城中村改造
通过建筑物的拆除和新建等手段彻底改造城中村的建筑形态和居住环境，原则上改造必须满足城市规划和建设标准，改造后按照相关规定可以取得完全产权，且城中村空间形态基本上和城市一般社区相同。城中村改造通过改变物质空间形态的方式促进城中村社会组织形态等各方面的彻底改变，达到城中村与城市全面融合的目标。
三、城中村改造的规划政策建议
临沂市根据自身实际情况，对城中村改造做出了具体的规划和部署。
1．充实城市总体规划，调整近期建设规划和完善控制性详细规划
(1)城市总体规划要将城中村改造作为重要专题和内容之一。城市总体规划应对建成区和城中村地区的建设做到统一规划管理，统筹安排城乡市政基础设施和教育、文化等公共设施，解决外来人口的生活和居住空间需求。
(2)近期建设规划避免只征用农用地而绕开农村居民点的城市拓展模式，妥善安排城中村改造项目的时序和规模。近期建设规划要综合考虑城市规划区范围内城中村的现状、农用地和集体建设用地的土地产权属性和范围、整治或改造需求及可行性，统筹安排城中村地区未来的用地结构和空间布局。协调国民经济社会发展规划、土地利用总体规划和城中村改造规划及计划等，统筹安排城中整治或改造项目布局、规模和时序，防止项目安排的任意性。在空间上合理安排待改造城中村的安置场所和回迁住房建设，解决村民的后顾之忧。
(3)控制性详细规划应覆盖城中村，其规划要求作为城中村土地利用和进入土地市场的前置条件。可适当增加控规弹性，放宽利用条件，以便多元化地吸纳资金，加快城中村改造的进程。
2．出台城中村改造调查、规划的技术规范
应出台城中村调查的要求，明确调查的具体内容，包括：城中村现状、问题及成因、村民改造的意愿、改造方式、资金筹集、运作模式、拆迁补偿安置要求和配套政策建议等。制定城中村改造规划及计划的编制技术规范：城中村改造规划包括城中村改造计划和专项规划；城中村改造计划可分为市级和区级计划，年度计划和五年计划，应包括：改造项目名称、范围、专项规划编制情况、拆迁补偿、改造后的用地结构、市政基础设施和公共服务设施配套、参与改造的单位、资金筹集和优惠措施等；城中村改造专项规划是对具体城中村改造项目进行规划管理的依据，是改造项目审批的必备条件，应包括：城中村现状、问题、改造的目标与功能定位、地块划分和规划控制指标、建筑功能和空间结构、实施时序安排、运作模式、拆迁补偿和配套政策等。
3．规范城中村改造计划和专项规划的编制与审批
市级城中村改造计划由市政府有关主管部门与区级政府共同协商编制。区级城中村改造计划由区级政府负责编制。城中村改造专项规划原则上以原行政村为单位编制。城中村改造计划和专项规划由市政府有关领导小组和主管部门审批。
4．强化城中村改造项目的实施
城中村改造规划和计划的实施情况由编制单位定期向市有关领导小组和主管部门汇报；城市政府应对城中村项目的实施条件和参与城中村改造的开发机构的资质做出具体规定；城中村改造项目可逐步推行招投标方式确定开发机构；要加强城中村改造项目的合同管理，严格追究违约责任；监察部门对项目涉及公共利益的环节实施全程监督，确保国家、集体和村民的利益；加强规划监督力度，对纳入改造计划和范围内的城中村，按城乡规划建设统一管理的要求，实现城中村建设活动按“两证一书”(《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设项目选址意见书》)审核管理、建设项目的有证跟踪管理和违法项目的惩罚管理。
5．实施城中村地区的动态监测
对城中村改造的建议范文5
城中村是我国城市化进程中的一种特殊的地域现象，是在特定的历史、经济、社会、文化、政策背景下形成的非完全城市化的产物。目前我国的城市基本都有城中村现象，其中以珠三角、长三角、环渤海经济区等经济发达地区最为明显。城中村改造是统筹城乡战略的重要组成部分，也是我国城市化进程的重要组成部分。因此，我国应加大力度进行城中村改建，以使其适应现有的经济社会发展方式。
城中村与周边城市地区相比，在建筑景观、经济特征、行政管理等方面有着明显的差异，其特征表现为：
1、土地和建筑特征
城中村土地属于集体所有制土地，基本以农村居民宅基地为主、其他建设用地为辅，农用土地较少。建筑物以村民家庭住宅楼为主，一般缺乏统一规划，建筑密度和建筑容积率很高，违章建筑和私搭乱建多，城市基础配套设施较为缺乏。
2、人口特征
本地居民职业结构与生存方式亦城亦乡，人口构成复杂，外来人口居多，本地居民和外来人口形成相互隔离的二元社会，相互之间为房东和房客关系。
3、经济特征
城中村村民主要的经济来源是房屋出租收入、集体经济分红以及小规模的商业、餐饮业等服务业，外来人口以居住为主，部分在本村从事经营活动，房屋租赁及其衍生经济成为城中村主要经济模式。
二、现阶段我国城中村发展中存在的主要问题
（一）城中村存在的主要问题
目前我国大部分地区都存在城中村现象，综合其共有特点，可以看出城中村生活设施条件差，缺乏公共绿地空间，环境质量差，建筑物间距小，城市二元管理体制的存在和行政、管理体制的混淆和散乱，规划滞后、管理落伍、建设混乱、市政建设和公共设施缺乏及其他问题，导致社会治安问题十分突出，经济社会发展后劲不足，这些严重制约了城市整体服务功能的提高与生活质量的改善。
（二）城中村改建存在的问题
基于城中村存在的问题及其对我国城市化发展的消极影响，我国大部分地区开始提出并实施城中村改建的发展策略。然而，从近年来城中村改建效果并不明显，而且存在着亟待解决的问题。具体表现在以下方面：
1、利益的非均衡分配问题
城中村建设的核心问题在于利益的非均衡分配，具体表现在以下几个方面：
（1）社会资源分配的非均衡性。城中村以其廉价私房为外来人口提供居住场所，但城中村在基础设施投入和城市建设管理方面存在严重不足，存在严重的消防、治安隐患，使城中村居民的生存条件极其恶劣。
（2）城市改造投资分配的非均衡性。区位条件好的旧村开发利润较高，是城市房地产开发商的新宠，城市投资成本大量聚集。而区位条件相对较差的地区则面对着资金匮乏、投资不足、社会关注不足的困境，制约了其进一步的改造。
（3）补偿分配的非均衡性。开发商和被拆迁人的利益分配冲突制约城中村的改造，两种利益主体的相互博弈，延缓了城中村改造的快速发展，造成了大量社会资源的浪费，保障城中村改建过程中的各方利益。
2、城中村土地管理问题
效率与公平难以兼顾。在现行的土地制度下，由于有些地区实行以工补农政策，补贴按承包面积发放，导致有些村民不必要地承包土地，将承包土地作为领取补贴的手段不仅使城中村改造企业不堪重负，也造成社区间的收入水平难以趋同。而且，村民自发实行土地流转，这在某种程度上更加深了城中村土地管理的难题，为城中村改建增加了难度。
3、有形改造与无形改造的非均衡问题
城中村改建过程中，过多的注意物质文明的发展，却忽略了精神文明的提高。一些城中村村民没有适应由村民向居民的角色转变，在思想认识方面还存在着一些旧观念、旧思想，导致有形的城中村外貌改造与无形的思想意识改造发展不平衡，制约了城中村的综合发展。
基于城中村存在的问题及城市化改造过程中存在的主要问题，我们必须加大力度推进城中村改进的步伐，进一步完善城市规划，实现城市发展的有序管理，逐步提高我国的城市化水平。
三、城中村改造的建议
城中村的改造，主要涉及政府、开发商、村集体、村民等行为主体，政府作用、改造形式、改造主体、筹资方式、拆迁补偿方式、土地权属变更、管理体制变更等诸多要素，这些要素的不同组合，在全国形成了一些比较典型的城中村改造模式，值得我们借鉴。但是基于城中村的不同情况、改造的特殊性和复杂性，各地区在进行改造时应与城市整体发展规划相结合，并坚持"一村一策"的原则，本文将根据其共有特征针对不同的行为主体提出具体的建议。
（一）政府方面
政府作为城中村改造的规划者、引导者、服务者、监督者，要充分发挥其组织、规划、指导、服务和监督的职能作用，努力做到以下方面：
1、模式选择
"城中村"改造中应采取"政府主导、市场化运作"的基本模式。政府牢牢把握改造方向，进行合理引导和适当调控；坚持"规划先行"原则,在改造中对基础设施、公共服务、城市风貌、开敞空间、绿地系统等进行全面调控；权力下放，主体下沉，让各区政府成为"城中村"改造的组织者、协调者；综合运用各项优惠政策，吸引投资者，调动村内居民的积极性和主动性。
2、法律保障
要根据城中村改造过程中出现的问题制定相应的法律、法规，做好法律宣传，使人们更加懂法、知法、用法，依法保护自身的合法权益。在法律执行上，应加大力度，保证违法必究，保障各方利益及城中村改建各项事业的有序进行。
3、利益协调
政府要维护各方参与者的利益公平，特别是要维护广大村民的根本利益。在城中村改造中，政府要照顾到村民的心理感受，考虑他们将来的生活保障等，做好拆迁安置工作。并保证开发商投资进行城中村改造中取得一定的经济利益，只有这样才能保障改造工作资金链的衔接，并保证城中村改造工作的顺利进行。
（二）开发商方面
采用信托融资方式解决土地开发的问题。信托融资模式的构想是解决目前城中村改造融资结构单一的有效途径，期待着新的融资模式能够取得良性发展，形成传统融资模式与新兴融资模式相结合的格局，从而既能分散和降低银行风险，又能使城中村改造走出目前的融资困境。银行信贷长期内仍将是房地产融资的主要工具，其在城中村改造中也具有一定的现实意义。
（三）村集体和村民方面
城中村村名应积极转变观念，参与到城中村改建中来。发挥自身的主体性和能动性。"城中村"改造政策的执行关键在于村民的积极配合。村民参与到"城中村"改造执行计划当中，及时准确地了解政策内容、政策目标、政策要求，这有利于政策执行资源的合理配置，减少政策执行过程中的资源浪费，将参与决策化为"城中村"改造政策执行的内在动力。
在城市化的发展进程中，应该坚持以人为中心推动城市化，创新城市化管理和城市治理模式。城中村问题的有效解决，必将推动我国城市化的发展。
参考文献：
[1]肖仲萍，于桂兰.我国城中村土地管理存在问题与对策分析[J].科技信息.2009：85
[2]冯小东.高度城市化地区城中村全面改造模式研究[J].经济与产业.2010（3）：22-23
[3]郭婧."城中村"改造研究浅探[J].内蒙古环境科学.2007（3）：9-15.
[4]李继学.中国面对"半城市化的挑战"[N].中国财经报.2010-9-28 （4）
对城中村改造的建议范文6
关键词：城中村； 改造； 广州； 发展策略； 政策研究
Abstract: Based on the background analyze of In-city village renovation in Zhujiang Delta, and discuss the emphases, difficulties, mode and route in Guangzhou In-city village renovation. On example of Tangxi-In-city village, analyze the society and economy development, prospect the renovation which it brings forward the assumption and conception.
Key words:in-city village； renovation；Guang-
zhou； developmental strategy;politic investigate
中图分类号：TU984.17
文献标识码：A
文章编号：1008-0422（2008）09-0114-04
1概念理解
“城中村”已经演化为“为城市流动人口提供廉租房的低收入社区”，是有序的、自组织的“类单位制”的社会经济运行系统，城中村不同于“贫民窟”。
2改造遇到的问题与难点
2.1 形成原因
① “城中村”保留了以家庭为单位、以宅基地为基础的居住用地，失去了耕地的村民利用耕地补偿金建造的高密度的、用于出租的“牵手楼”，适应了大量流动人口进城后对低租金住房的需求，同时亦增加了村民的经济收入。政府“绕开村落”的空间拓展思路，使这里被城市建成区所包围，呈“镶嵌状”散布在城市新建职能分区内(甚至在城市CBD周边地区)的“城中村”恰恰提供了低收入住房，并使流动人口的居住地和工作地相重合。譬如天河区新CBD核心地带“岗顶―天河城―中信广场”周边的石牌、林和、冼村等4个“城中村”聚居了10余万流动人口。
② “城中村”是“有根的”，具有“空间固着性”。它是一个以血缘、亲缘、宗缘、地缘、民间信仰、乡规民约等深层社会关系网络构架的村落乡土社会生活共同体，具有血脉传承和对村落旧址的历史归属感。
③ “城中村”已形成了适应市场需求的、有效运作的“类单位制”的社会经济系统。以村委会为管理层的村集体经济实行“类国有企业的单位制式”的块状管理，全面负责社区生活，其管理是有序的。从广州市“城中村”运作来看，政府并未从资金上对“城中村”的公共服务做出补贴。
④ “城中村”这种居住模式将是长期的。目前我国大城市流动人口聚居模式有三种：一是以地缘、业缘为纽带的聚居。二是外来人口以集体户的形式，在企业集体居住，形成当地人口与外来人口分开居住的“二元社区”，多分布于劳动密集型企业集中地；三是快速城市化地区的“城中村”，珠江三角洲大中城市最为明显。实质上中国进城的“农民流动人口”处于“无限供给状态”。
2.2政府改造遇到问题
① 要在“城中村”土地补偿和村民安置方面支付巨额经济成本和社会成本。②在信息沟通方面，存在着“信息不对称”，政府、村委会、村民二者的切实交流成为关键。③在产权方面，“城中村”房屋产权既清晰，又不清晰，原则的清晰和数据的模糊并存，需要摸清家底。④在资金来源方面，应放弃“补偿”这种运作模式。⑤从利益入手：改造城中村给什么人带来利益？什么人会有损失？哪一部分人的利益重要？⑥“城中村”成为“问题村”，即在土地利用、建设景观、规划管理、社区文化等方面表现出强烈的城乡差异及矛盾，影响城市的建设质量和发展秩序。物质空间杂乱无序、成为城市社会的藏污纳垢之地、地下非法经济屡禁不止、出租屋和流动人口难于管理，使其成为“社会―经济塌陷带”。
3广州市“城中村”改造模式的再思考
3.1 改造思路分析
“城中村”的演变和形成历史各不相同，非常复杂和多样化，各地也出现了不同的改造思路和模式与之相适应。归纳来看，主要有：
①通过“拆迁―补偿―重新安置”的途径，从分散、混杂、设施不足、居住环境差的传统农村聚落，转变为有序、设施完善、环境宜人的现代化人居环境；（张建明(1998)、敬东(1999)等专家提出）
②自上而下的“撤村改制”模式，即用城市管理体制取代农村管理体制，期望通过“城中村”集体经济的社区型股份合作制调和“城中村”的城乡二元结构，建立城乡统一规划管理体制，改善人居环境，促进城乡协调发展。（房庆方(1999)和郑静(2002) 等专家提出）
这些改造的观点和模式被城市政府广泛地接受，开展了如“社会主义新农村建设”、“村改居”等实践工作，取得了一定效果，但从各大城市的城中村改造进程来看，大多数的城中村改造停留在策划、规划等初级阶段，即使是“试点”的工作推进也十分艰难。
3.2 珠三角“城中村”改造实践分析
①广州市：改造策略：按照“先行试点、积极稳妥”的原则。
第一步是转制。选择位于中心城区的7个自然村作为改造试点，采取“一村一策”的办法，取得经验后，逐步在全市范围内开展。分两步走：第一步：把城市建成区内的城中村农民转为居民，把村委会转成居委会，同时把原来属于农民所有的集体土地转为国有土地，把原来由村委会管理的集体经济转为由集体法人股东和个人股东共同持股的股份公司，把城中村纳入城市一体化管理，并逐步把市政、环卫、供电、供水、供气以及治安等纳入城市管理范畴，施行统一管理。第二步是有步骤地推进城中村物质环境的改造。结合各村的实际情况和周边城市建设编制旧村改造规划，改造主要形式是新的农民公寓建设和旧村改造相互结合。以村集体为主导，“三个一点”落实资金。以村集体和村民个人出资为主，市、区两级财政视情况，对编制规划设计方案及建设事业公共设施、基础设施给予适当支持。市政府在资金问题上不允许房地产开发商插手。
②珠海：市场运作为主导政府给政策的策略，珠海市在城中村改造中政府没有直接投入一分钱，而是巧用市场之手，通过定原则、定规划、给政策，引入竞争机制吸引房地产商投资旧村改造。通过政策借力改造城中村，是珠海开展城中村改造的重要举措和成功经验。这种探索和实践也为进一步推动公共设施与服务市场化改革提供了借鉴，是经营城市的一种有益探索。
③深圳：深圳市从1997年开始尝试改造城中村，按每镇一村的办法试点，“以政府为主导、规划全面、制度跟上”是深圳市城中村改造的经验与特点。规划中以土地系统控制为核心，以合理引导乡村工业相对集中发展，村民住宅联建统建为基点，逐步摸索出一条“经济、建设、环境协调发展”的农村城市化之路。
3.3 “原位改造低收入廉租住房社区”的改造思路
广州市“城中村”改造所坚持的“两个原则”和“四项转制”是正确的，不要异地新建农民公寓，应实行“原位改造”，尤其对位于中心城区的“城中村”，应通过改变其物质空间模式，最终构建保证“城中村”村民及集体物业收益来源的空间系统，其关键是继续让其发挥为低收入流动人口提供住房的功能。
“城中村”的“原位改造”在保持其出租屋经济和集体物业获利空间的基础上着手物质空间改造，遇到的难题集中在信息沟通、产权界定和资金来源等方面。在信息沟通方面，存在着“信息不对称”，村委会和村民掌握着详细的基础数据，而相关规划及法律规章制度的绝大部分则掌握在政府手里（如图2）。这种不对称造成政府和村民互不信任，难以磋商。政府、村委会、村民两者的切实交流成为关键。在产权方面，“城中村”房屋产权既清晰，又不清晰，原则的清晰和数据的模糊并存，需要摸清家底。在资金来源方面，应放弃“补偿”这种运作模式，因为原位改造仅仅是物质空间的调整，不改变其出租屋和集体物业经济，政府只是担当管理者的角色，既不谋其区位，也不谋其利益，因而“补偿”是不必要的。
4广州城中村实例研究――以棠涌村改造社会经济发展策略和政策研究为例
4.1社会经济发展对策
①分析和评估村集体物业的发展变化情况，提出新背景下农村集体经济今后发展的动力来源和发展方向问题，并提出村经济发展转型和提升村集体公司经营能力的具体建议；②评估现有村委及集体公司的职能，以及与市区两级政府在基础设施、社会服务设施和保障体系的投资分配情况，以保障村民收益不降低为基点制定合理的补偿安置标准（包括人均合理占地指标、需确权用地量、货币及实物补偿比例、安置面积等）；③对未来村级公共服务设施和基础设施建设，教育、治安、民政、卫生、社会保障等方面的公共支出进行核算，提出集体经济发展和社区建设与城市发展的衔接建议。
4.2配套政策设计
①在现状调研、村民意向、政策条件和经验参考基础上，研究提出适合当地实际的可行的改造模式；②针对会涉及到的周转安置用地、白云新城核心区内的集体留用地、原住民生活用地、集体建设用地、历史用地以及违法用地等不同类型用地提出具体的调整和处理措施，包括开发措施以及相应政策（如土地置换）等；③研究城中村原住民在改造后的就业和社会保障问题，制定相应的就业扶持办法以及就如何将原住民纳入城市同一的社会福利保障体系方面的内容提出可操作性的方案。
4.3主要社会问题的解决
①就业问题：广州失业率统计指标新增加的2%中，“城中村”的“村改居”居民占了很大的比重。其主要原因是：“城中村”居民长期游离于城市的就业体系之外、集体经济分红和个人出租屋收入可观、35 岁以上的居民缺乏文化教育和劳动技能、20 多岁的年轻人存在着“眼高手低”的心理障碍等。
解决方法：针对上述情况，在改制中全面推行劳动预备制度，各区劳动就业培训机构为“城中村”居民开设了专门培训。政府还充分利用市、区、街道、社区居委会4 级劳动就业服务网络，为“农转非”居民提供推荐就业服务。“城中村”居民可以和城市居民一样，享受政府的“一三一”服务，即“一次就业培训，三次工作介绍，一次推荐就业”。改制使“城中村”居民就业纳入社会再就业工程，为“城中村”居民改变以前的靠集体分红和出租房屋的谋生方式提供了机遇。实现谋生方式的职业化，是“城中村”居民从农村居民转型为现代意义的城市居民的最重要的标志。
②社会保障问题：由于各村的经济发展水平差异较大，大多数村仍然沿用原来农村体制下的保障供应制度。目前实现全体“村改居”居民集体购买社会养老保险的只有海珠区的联星村和白云区的三元里村等少数村。“城中村”公共设施的发展也相对落后，公共设施配套水平与城市规划的标准还存在较大差距。村民由于长期依赖于集体分红和出租屋收入，在社区转型期存在着患得患失的心理，不信任政府政策。
解决方法：在过渡时期，引导、鼓励农民参加商业医疗保险，以降低村的医疗保障风险，减轻村集体经济负担，以利于加强医疗支出监管和减少医药资源浪费。其医疗保险费用来源，参照合作医疗的做法，实行集体、个人各出一点的办法。
③环境生态问题：主要表现在：景观和居住环境日益恶化；环境监督和管理工作滞后；河涌整治还任重道远；海珠区万亩果树林的保护措施还需加强；“城中村”采石场整治和复垦工作还面临着很多困难；公益林和绿化隔离带的建设和维护不到位。
4.4 转制后的集体经济组织发展
改制前的集体经济体制存在着限制资产的流动和优化组合的问题。“股份合作制”实行“一人一票”，村民股东一般没有决策权，股份可以继承，但不能转让、退股和抵债。这种产权的占有和收益具有集体的“封闭性”它不允许以外部资金的注入来改变产权结构和分享收益。这种单位利益的排他性和对内部福利的追求，增强了内部的凝聚力，却限制了资源的流动和增加了公共物品管理的成本。
2002 年出台的改制政策规定，农村集体经济组织转制为股份制企业(公司)。撤销“城中村”村委会的同时，改变原村集体经济组织政企不分的状态，将其转制成为由集体法人股东或个人股东持股的股份制企业(公司)。从整体意义上看，“城中村”企业作为维系村民的社区成员身份的纽带功能不会改变，但是在局部意义上，经股东大会同意后，可以通过成立风险性的投资公司，按照现代企业的模式进行投资和经营，从而维护了社区资产和消除“封闭性”之间的平衡。
4.5改造方式
①物质空间改造方式
“新建农民公寓” 与“旧村改造”相结合，改造根据农民公寓建设进展情况安置村民后再逐步实施。
“新建农民公寓”，安置本村搬迁村民，为旧村改造创造条件，此用地为该村原有自留用地。而“旧村改造”，基础设施建设和自来水供应问题，以及清理村内两旁的违章建筑，各类飘蓬、招牌广告、整治防盗网，清理“六乱”现象及屋顶阳台杂物，外墙整治穿衣带帽，逐步增加绿化、路灯和消防设施的设置，安排市政排污设施的建设。
所产生问题：“异地新建农民公寓”看似为村民提供了漂亮舒适的住宅，但村民失去了原来村落区位所具有的巨大经济价值――出租屋、集体物业以及触手可及的谋生机会。况且富裕的“城中村”村民已有足够资金购买自己所中意的商品房，新建农民公寓对其并没有吸引力。“城中村”，应通过改变其物质空间模式，最终构建保证“城中村”村民及集体物业收益来源的空间系统，其关键是继续让其发挥为低收入流动人口提供住房的功能。
②对社会形态的改造
改造两部分人：村民――不仅是身份转变，仓促的改造进一步边缘化。低收入人群――廉价出租屋。
三个问题：就业问题（一次就业培训、三次工作介绍、一次推荐就业），社会保障问题（养老保险医疗保险）、环境生态问题（公共服务――环卫、治安、市政维护）。只有这样才能打破现有的地缘、血缘结构，最终在文化上、行为方式上、价值观念上将村民塑造成为真正的城市居民，实现社会形态和村落经济经营形态的变革。文化推进――把“城中村”人的思想和行为融入城市文明。
③中心村规划：a. 在规划村生活范围内征地建设村民新村。b. 村民新村的筹资方式基本上按照1∶1∶1 的原则，由银行贷款、村委会出资和村民户集资3 部分组成。c. 拆除旧村的旧房由村委会按建筑成本价购回。被拆除的旧村用地在修建性详细规划尚未完成时，由村委会作为经济发展用地使用。d. 村申请的政策优惠有，按村的申请批准征用建设村民新村的用地；由区政府负责完善市政基础设施接入；免除市政配套费和有关税费。e. 新建村民新村的建筑容积率控制在2.0 以内，要求安置村民依据的异地安置调节比为1∶1。建设村民新村的开发方式：主要由村委会组织实施，在适当的时候，要求允许村以土地入股，引进开发商资金。
5结论与展望
广州城中村改造还在如火如荼地进行，离2010年158个改造完毕的目标还有很大的差距，广州市实施“中调”战略。要结合珠江新城、白云新城等新区建设、河涌整治等来进行城中村改造。而新社区及广州新城建设的推进，也为“中调”留下了更多开发空间。
参考文献：
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