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城中村改造途径和方法范文1
关键词：现代城市；城中村；问题探究
Abstract: "village inside city" as for the development of modern city common phenomenon, in the social development both advantages and disadvantages. This article through to "village inside city" problem of exploration, analysis of the phenomenon and reason to the problems existing in the transformation of "village inside city" of reform of the proposed specific measures and solutions.
Key words: the modern city; Villages; Problems probing
中图分类号：TU984文献标识码：A文章编号：
“城中村” [1]指随着城市郊区化、产业分散化和乡村城市化的发展，被纳入城建用地范围的农村聚落，是转型不完全的具有明显城乡二元结构的地域实体。城中村现象在城市里日益普遍，在城市的躯壳下，城中村内部体制实际上是农村管理体制，因此，内外的不协调为管理的科学化带来了很多问题，从而导致社区管理出现真空现象，盗窃等事件频繁发生等，给居民生活带来了隐患，不仅不利于城市形象的维护，也严重阻碍了城市的现代化发展。因此，应该根据现代城市“城中村”存在的问题探索，并积极寻求改造的方案和措施。
一、 城中村形成的原因
（一）城乡二元管理体制[2]是城中村形成的制度原因
城乡二元管理体制是城中村形成的制度原因，因为高度集中的计划经济体制下实施的城乡对立的二元管理体制使得城市在管理或使用农村宅基地时存在真空现象，且城市规划涉及的范围不包括这些农村宅基 ，也是管理无效，从而逐渐演化出了城中村。
(二)经济利益是城中村形成的重要原因
城中村的形成还是利益所驱动的。其源于：第一，村民大部分都是文化水平比较低的，没有一技之长，不能胜任收入更高的工作。而城中村是以集体分红形式保障村民的生活水平的，因此，村民更愿意将他们目前所拥有的乡村宅基地作为分红的工具；第二，城市的发展速度越来越快，越来越多的外来人口涌入了城市寻求更多发展机会，促使那些心理膨胀的村民计划着建更多的城中村式的房子来增加他们的收入。
(三)村民素质低下直接促成了城中村的形成
城中村村民的文化程度明显低于城市居民，造成了双方的互不认同。城市居民由于内在的优越感而表现出对这些村民的排斥，而村民也坚守自己的原则，不愿意驱使自己去融入城市的生活氛围中，他们可以继续依赖城中村的集体分红在自己的圈子里过着富余的生活，但是却没有意识到提高文化水平的重要性，长此下去，村民们和城市居民的文化认识差异将越来越大，造成了不可协调的矛盾。
（四）城中村是城市化背景下政府行为短期化倾向的结果。
第一，政府征地时为了降低成本，对于自然村落的保护没有采取有效的措施，而是简单地将村落保留下来并开辟出村留建设和经济发展用地，而之后的开发建设一般都只考虑项目本身的问题，使得那些村落成了城市用地之中的孤岛；第二，政府征地之后向农民采取的种种补偿方法都无法从知识文化和技能方面提高村民的自身能力，因而不利于他们的长久发展。唯有明确对农民采取补偿的具体方式、规定现金补偿的管理使用方法以及加强对村民的文化教育，才能从根本上稳定社会，使农民尽快融入城市，帮助城市的现代化建设；第三，外来工的大量涌入，需要大量的廉价住房的支撑。但是政府和开发商职能的缺失使得这种需求不被满足，于是城中村现象越来越严重。
二、城中村改造所面临的问题
（一）经济问题是改造的制约因素。在城中村的改造中，经济问题是需要多方协调的。其中，改造的资金来源[3]和拆迁补偿这两方面的利益需要更好地协调。改造城中村的费用是很大的，建筑密度大，容积率高，投资大，而回报小，使得政府一般都不愿意直面这个问题，没有付出自己应该承担的那一部分资金，从而使得很多外来资本进入了城市，于是要考虑各个开发商之间的经济利益关系；另外，虽然现行土地管理法及其实施条例统一了拆迁补偿的标准，但这一标准却给村民养老保险带来了新的问题。加上很多地方实际上还没有确定这个标准，导致改造也被搁置。
（二）改造的社会问题。社会问题首先表现为村民的阻力问题。一方面，拆迁的补偿问题的执行不力，以及安置不到位，使得村民排斥改造，而宁愿一直按照目前以城中村形式获取生活收入来源的方式生存下去；其次，在社会经济领域中，涉及着各方面的利益关系。在改造城中村的过程中，要从居民、开发商和政府社会这三方获得良好的协调关系是极其困难的。对于居民来说，要保障改造之后能有良好的居住环境提供给他们。对于开发商，利润始终是第一关注因素。而政府社会方面，则必须保证城市品位的提高和相应的投资回报；最后，随着城市化进程的推进，越来越多的人“走进来”，使得城中村人口构成越来越复杂，加上管理不力，环境脏乱差，治安问题泛滥。这一方面导致了社会治安问题，一方面也构成了改造的阻力问题。
（三）改造模式与改造主体问题。城中村改造耗资巨大，因此需在改造前做好改造模式的规划和改造主体的确定工作。但是目前改造中往往没有做好这两方面的工作，从而使得改造困难重重。改造中有三种具有参考价值的模式：分别是政府主导模式、村民自行改造模式以及开发商主导模式。这三种模式各有利弊，但相对来说，第三种模式更具有发展潜力，这种开发模式可能成为城中村改造的主要模式。
（四）改造程序及优惠政策问题。城中村的改造还需设计到改造程序和优惠政策问题。在改造过程需要将土地所有制转成国有土地所有制，还需将城乡结合部的建设纳入城市规划管理中。体制转化之后，还要处理好开发用地合法手续问题。另外，为了使高额成本的改造更有投资吸引力，必须在优惠政策上进行调节。只有确定好改造的程序和优惠政策，才能更好地促进城中村的改造步伐。
三、城中村改造实例与方式
深圳市城中村[3]改造始于1997年，主要从两方面进行规划。一方面，是以土地规划系统的控制为核心，将非建设用地以及发展用地分开，并明确不同类型的用地具体的使用要求。最后在统一合理的领导下，引导人们进行改造。另一方面，将改造难度大的用地细分开来，并根据这些用地的具体环境、条件、居民状况来进行改造的分类，有的归入环境改造，有的归入综合治理，有的归为局部改造等等，通过这样建立起有序有针对性的改造模式，从而加速了改造的进程，有助于获得更好的效益。
我们可以借鉴深圳市的改造实例来寻求改造的途径。
（一）首先要定位好“城中村”在城市发展中的重要性，进行详细的规划。只有首先定位好“城中村”对于城市发展所起到的积极作用的程度，才能为改造提供一个大体的明确的方向，然后进行详细的规划，这个规划可以以城市总体规划为指导来展开，在规划的过程中注意“城中村”不同于城市的个性，再结合其他如经济、政治、文化等各方面的因素来制定可行的改造方案。
（二）保留传统特色，开发个性化特征。个性化是城市发展鲜活的动力和主题。在“城中村”的改造过程中，既要保留建筑的传统特色，也要注重个性化的改造。保留传统特色既提高了环境的舒适度，也节约了资源；而个性化特征的开发，则使得改造更符合提高居住环境质量和社会风气的标准。
(三)建立健全社会保障机制。如果没有建立起健全的社会保障制度，村民们会对自己的生活保障充满忧虑，从而使得改造中的村民阻力问题一直存在，也就不能有效推进改造的进行。因此，必须建立起健全的社会保障制度。
结束语：
现代城市发展中，“城中村”现象很普遍。在进行城中村改造时，不仅要探讨城中村形成的原因，了解其改造过程中存在的问题，还要提出具体的措施来推进改造工作的健康有序进行，从而更好地促进现代化城市的发展。
参考文献:
[1]闫小培，魏立华，周锐波．快速城市化地区城乡关系协调研究4——以广州市“城中村”改造为例. 城市规划，2004,28(3)．
[2]乐建明，颜哲．城中村改造的几点思路．重庆建筑大学学报．2005，（4）.
城中村改造途径和方法范文2
尊敬的各位领导，同志们：
20__年以来，为认真贯彻落实市委九届四次全会精神和全市关于城中村改造工作的有关安排部署，我区以“坚持三化，切实提高城市建设开发水平，大力实施城中村五年改造工程，坚决做到冻结存量、杜绝增量、全面覆盖、长效控制”的原则为指导，在市委、市政府的正确领导下，在区委、区政府的精心安排和统一部署下，有计划、有步骤地实施城中村改造工作，工作积累了一定的经验，探索了一些方法和途径。下面我结合20__年我区城中村改造工作的完成情况及20__年的工作任务讲几点意见。
一、肯定成绩，正视问题
城中村是城镇化过程定历史阶段的产物，随着经济社会的发展，城市规模的不断扩大，城中村也随之发展、变化。20__年区划调整后，__区的“城中村”约有47个，涉及大观、华山、龙翔、丰宁、莲华、红云、黑林铺、普吉8个街道办事处。据统计,__区47个“城中村”总人口10.8万人，总建筑面积621万平方米。按地理位置划分，一环路以内有城中村5个，一环至二环路之间有城中村14个，二环路以外有城中村28个。就__区而言，为认真贯彻落实省、市政府建设现代新昆明的总体要求，提升辖区内的城市功能，早在20__年就对辖区内“城中村”的情况进行调查研究，并将实施主城区“城中村”改造的迫切要求列入政府的重要议事日程。20__年，按照市委、市政府的统一安排和部署，我区全力开展了城中村改造工作，主要完成了以下几个方面的工作任务：一是做好城中村改造前期各项筹备工作。对主城建城区内的47个城中村的地块范围、土地面积、征地拆迁规模、人口性质等进行了调查摸底，最终确定了47个城中村的四至范围；聘请专业公司开展房屋测绘和土地勘界调查工作。截至目前，已完成46个村的房屋测绘、29个村的土地勘界调查工作；完成27个地块的道路红线划定，完成24个城中村改造项目的经济测算分析。在确定改造范围、划定道路红线后，向规划部门申报规划控制条件和技术指标，市规划局已正式下发前所村、潘家湾大村、棕树营村等13片15个村的专项规划指导意见。启动城中村改造项目企业资格最终确认评选工作，组织了潘家湾小村、新村、小菜园村、苏家塘村、棕树营村、赵家堆村、李家堆村等改造项目的评选工作。同时，召开项目汇报会，认真听取企业的规划设计方案和经济测算分析，并结合我区“十一五”规划和项目实际提出修改意见，确保规划设计方案的规范性、可行性和合理性。
二是积极探索，多模式实施城中村改造。结合我区城中村改造项目产业发展导向、道路拓改、旧城改造、工业园区建设，根据各城中村的地理环境、自然现状不同的实际，采取“一片一策”“一村一策”，多种改造模式进行城中村改造，如上庄、普吉一二组由村集体组织改造，前所村等采取企业参与、市场运作的方式进行，尹家村、大塘等城中村实施迁村并点进行改造。
三是把握重点，抓好20__年城中村改造项目推进工作。根据市委市政府关于城中村改造的安排部署，__区共有12个村列入20__年第一、二批改造项目，其中，黑林铺街道办事处前所村、龙院村、上峰村，龙翔街道办事处潘家湾村(新村、小村)、赵李家堆村，大观街道办事处棕树营村，红云街道办事处上庄村（一期）、右营村（一期）,普吉街道办事处观音寺村和普吉一、二组等10个城中村列为第一批改造任务，莲华街道办事处苏家塘村、华山街道办事处小菜园村等2个村列为第二批改造任务。目前，上述12个改造项目的道路红线、房屋测绘、土地勘界调查、经济测算分析、征地拆迁补偿方案制定等工作已完成，专项规划经市规委批准。潘家湾、龙院等6个村重建改造项目已经市发改委核准。7个村的改造项目已启动实施拆迁。其中，截至 20__年2月15日 ,前所村改造项目共签定拆迁协议490户，已拆除房屋17. 7万平方米 ，进入土地征转报批程序，并启动了回迁安置房建设；龙院、上峰村改造项目共签定拆迁协议67户，已拆除房屋5. 7万平方米 ，并启动回迁安置房建设；棕树营片区改造采取分期实施的方式进行，于 20__年 10月8日
启动了一期实质性拆迁工作，目前共签订拆迁安置补偿协议1040户，已拆除棕树营东区城中村房屋174幢、 31210.36平方米 。同时，为充分了解片区单位和住户的真实意愿，委托专业调查公司，于 20__年 10月18日
至30日对棕树营一期改造范围以外的单位和住户开展实名制意见征询调查，并于 11月18日 召开了棕树营片区改造重建项目公共户单位听证会， 12月10日 召开了棕树营片区改造重建项目住户代表听证会；苏家塘村改造项目于 20__年11月25日 了征地拆迁通告， 12月10日 开始签订拆迁安置补偿协议，目前共签订拆迁安置补偿协议190户，已开始房屋拆除；普吉一二组由村集体组织自行改造，已进入建房程序，其中普吉一组已部分封顶断水，普吉二组完成打桩基础工程；上庄村于 20__年11月25日 启动拆迁，目前已签订拆迁安置补偿协议52户，已拆除房屋5.66万平方米，并于 20__年1月19日 先期启动了一期回迁安置房建设。
四是同步做好社会保障工作。制定完善了9个村的“一村一策”社会保障政策，积极开展政策宣传培训工作，先后开展了2次政策培训，发放宣传资料5000余份，及时组织部分城中村失业人员参加现场求职，为他们提供有效就业岗位5000余个，为134人办理了《云南省失业人员失业证》。据统计，有820人参加城镇居民基本医疗保险，235人参加失业保险，551人参加了养老保险。
总体上看，我区城中村改造取得了阶段性成效，得到了城中村广大居民和社会各界的普遍认同和支持。城中村改造是一项新的工作，没有成功的经验去遵循，外地的一些
做法也仅仅只是借鉴，大家在这种情况下，用于创造，大胆实践，探索了不少好的做法和经验。从总的情况看，全区城中村自启动以来，势头很好，富有成效。回顾去年的城中村改造工作，主要有以下做法：
（一）加强领导，建立健全组织机构。按照市委、市政府统一部署和要求，区委、区政府分别召开专题会议，分析研究城中村改造建设情况，并按照“统一规划、分类推进、加快实施”的原则，确定了20__年城中村改造建设的目标和任务。为保证城中村改造工作的顺利推进，区委、区政府成立了以区委罗建宾书记为政委，规划、国土、房管、建设等16个政府职能部门和8个街道办事处的主要领导为成员的__区城中村改造工作指挥部。同时，8个街道办事处也建立了工作机构，形成了统一协调、务实高效的工作机制。
（二）精心部署，制定出台城中村改造工作意见和实施办法。区委、区政府依据市委、市政府《关于加快推进“城中村”重建改造工作的指导意见》精神要求，研究提出了《关于全面推进__区“城中村”重建改造工作的意见》，明确改造工作的指导思想和原则，总体思路、目标和主要任务及措施。在借鉴我区莲花池改造项目经验的基础上，制定出台了《__区城中村改造实施办法》，对我区城中村改造的实施程序、实施主体、实施细则以及农村居民的劳动就业、医疗保险、养老保险、失业保险、最低生活保障、义务教育、户籍管理、集体经济组织改制等问题作出了具体规定，为改造工作提供政策依据。
（三）宣传动员，营造城中村改造良好氛围。我区把改造工作与政策法规宣传、了解村情民意相结合，认真做好群众思想工作和舆论宣传工作，充分利用宣传资料、黑板报、墙报等方式广泛开展宣传活动。先后印制《__区“城中村”改造宣传提纲》、《“城中村”改造中农房相关政策的解答》等材料2万余份下发到街道办事处、社区、村小组。针对每一个改造项目，印制了一村一策的宣传手册。为增强基层干部的发展意识、大局意识，努力提高基层干部对政策的认知和掌握程度，举行了城中村改造工作培训大会，对街道办事处、社区和村（居）委会干部等200余人进行了集中培训，进一步宣传、学习城中村改造的相关政策，帮助大家及时、全面地了解掌握相关的政策，尽可能地做好城中村改造的组织者、宣传者、策划者和调解者。
（四）营造环境，积极引进开发企业参与城中村改造项目。积极搭建信息平台，做好项目宣传与推介，公开城中村现状图、工作服务承诺和办事流程，引入更多合作伙伴加入改造工作。20__年3月初，区委、区政府召开城中村改造工作推进会，对全区城中村改造工作做了安排部署，并大力宣传我区区位优势和项目优势，营造良好舆论、政策、人文环境，积极引进实力强、信誉好的企业参与我区改造项目，并与28家企业签定了改造城中村投资意向框架协议。
（五）深入调研，完成片区内城中村改造项目产业发展导向。区委、区政府将城中村改造作为城区发展的一次难得的机遇，以改造为契机，结合我区中央商务区、中央智力区、工业园区建设，结合城市建设分区规划和__区经济发展产业布局发展规划，提出了城中村改造项目产业发展导向，将城中村改造与产业结构调整有机结合，与重大基础设施建设等发展战略有机结合，与片区改造有机结合。
这些成绩的取得来之不易，是在市委、市政府的坚强领导下，各级干部苦干、实干，城中村居民的理解、支持，参与企业扎实工作，社会各界共同关心帮助下取得的。在肯定成绩的同时，还必须清醒地看到，我区城中村改造还存在着一些困难和问题，影响着工作的整体推进。主要是一下几个方面：一是由于受宏观经济和产业结构调整政策的影响,开发企业投资城中村改造信心不足，实际参与企业少，项目落实存在一定困难。二是各街道办事处项目推进发展不平衡，上下联动不够。三是“多边工程”导致前期工作滞后，由于全市城中村改造起步阶段时间紧，存在边调研、边成立机构、边制定政策、边推进项目的情况，项目运作的细化规程、市区及部门之间的协同配合机制等需要在实践中探索、适应、建立和完善，导致协调沟通不到位、效率不高、项目前期工作滞后等现象。四是整合城中村周边地块进行连片改造实施难，城中村改造旨在改善居民居住安全、完善片区功能，目前定性为民心工程、幸福工程、德政工程，没有提升到法的角度明确定性为公益项目，在实施连片拆迁改造时涉及各方面利益的矛盾问题较多，列入改造范围的单位和住户不愿纳入改造，项目推进阻力较大。五是大面积拆迁改造造成过渡房源紧缺，租房难、租房贵的问题突出，给拆迁工作带来阻碍。
二、明确任务，提高认识
20__年将是危机和机遇并存的一年。按照市委、区委九届五次全会以及 2月9日 昆明市召开的20__年城中村改造工作会议精神，我们要进一步提高认识，在20__年工作的基础上，继续加快城中村改造的工作步伐，重点抓好20__年改造项目的前期工作和启动实施，实现投资拉动、项目带动、建设推动的核心作用，确保城中村改造任务的完成。现就20__年的工作重点安排如下：
（一）继续深入做好20__年项目推进工作。加强跟踪监督，列入20__年计划项目的11片12个村全面进入实质性拆迁（完成应拆迁总建筑面积的30%以上）；加快土地“招、拍、挂”等工作环节的进度，全面启动回迁安置房建设，确保2个以上村的回迁安置房完成主体工程建设。
（二）着力抓实20__年改造任务。我区将列入20__年城中村改造计划的共7个片区8个村，即：丰宁街道办事处麻园片区，莲华街道办事处上马村片区、中马村片区、下马村片区和沙沟埂村、莲园村片区，普吉街道办事处小屯村片区，丰宁街道办事处黄土坡村片区。我们将认真分析、梳理各城中村片区的情况，有序推进项目前期准备工作，确保年内2个村进入实质性拆迁（完成应拆除总建筑面积的30%以上）。
（三）强化改造项目专项规划编制工作。按照市委、市政府的要求，在年内完成主城建成区范围内47个城中村改造专项规划的编制和审批工作，用规划引领改造，用规划控制建设。采取政府和企业两条腿并进的方式，加大专项规划的编制力度。对有企业意向投资改造的城中村，由企业组织专项规划编制。对尚无开发企业对接的改造项目，由区城改办组织专项规划编制。
（四）认真编制__区城中村改造五年规划。在20__年城中村改造工作的基础上，科学分析，周密计划，认真编制我区20__年—20__年城中村改造五年规划，确保上半年完成。
（五）制定“迁村并点、统规统建”规划方案，加快推进工业园区建设，完成“迁村并点”专项规划设计，并结合工业园区建设，年内全面启动“迁村并点”工作。
（六）督促企业加快城中村改造范围内的基础设施建设，按照市委、市政府“541”三年道路建设任务，结合城中村改造，年内督促企业完成2条道路的拆迁建设工作。
（七）积极
招商，吸引社会资金进入。精心策划，深度包装，大力宣传推介，推出一批成熟项目，制定城中村改造招商方案，采取借助市的招商平台、搭建区内招商平台，走出去、请进来等多种形式，进行广泛招商，同时不断提升项目筛选、储备和包装水平，做细做精做实招商项目，做到储备一批、推介一批、改造一批。
（八）进一步搭建信息平台，营造环境，加强政府和企业、银行的合作交流，创新融资模式，充分利用社会资金解决城中村改造资金短缺问题。
（九）细化规程，严格依法、遵规、履程开展工作。以一至二个改造项目为突破点，以实际成效统一思想，打开工作局面，并在实施项目突破的过程中，将各个已出台的配套政策与项目推进的实践相结合，细化每一环节的工作规程，确保每个工作环节做到周密细致：一是认真开展入户调查，广泛征求群众意见。由各街道办事处筹建办负责辖区内城中村改造项目所涉及单位、住户的上门走访座谈，一方面要紧紧依靠驻区单位的党政组织，进行组织层面的接洽工作，另一方面要充分依靠人民群众，做好耐心细致的入户走访宣传工作。二是通过新闻媒体公示拆迁改造范围。三是对每个项目采取“一片一策”“一村一策”的拆迁安置补偿办法，由街道办事处筹建办组织改造范围内的村（居）民和住户自下而上地讨论拆迁安置补偿方案，做到分类研究，分类指导，具体问题具体分析。四是保障程序，做好项目立项、规划报批、土地征转等相关工作，确保项目实施规范操作，程序合法。
（十）健全机制，落实长效管理责任制。在城中村改造项目推进过程中，继续深化和完善资金监管、评估、社会稳定、纠纷调解、现场督办、现场巡查、信息报送、跟踪管理、行政裁决、行为约束、工作验收、档案管理等工作机制，更好地履行改造项目监督管理职能。同时，区委、区政府将实行区级领导项目总负责人制度，层层抓落实，确保项目的有序有效推进。
城中村改造途径和方法范文3
关键词：城中村改造，公共服务设施，开发运营，模式
“城中村”是我国城市化进程中的特殊产物，集中反映了我国农村城市化进程中新旧体制交替和磨合中的各种矛盾，具有复杂的历史背景和社会经济根源，其存在严重影响了我国城市化进程。以昆明为例，昆明市主城区249 平方公里范围内，有城中村336 个，面积近20平方公里，建筑面积达3800 多万平方米，仅常住人口就达76 万。其中西山区就有城中村115个，是昆明四个行政区中城中村数量最多的一个区，占昆明整个城中村数量的34%。如此数量巨大的城中村严重影响了城市的整体形象，制约着社会经济的进一步发展，造成了诸多的社会隐患和城市问题，成为城市现代化发展的严重障碍。
一、现状分析
近几年，我国许多大中城市都在改造提升城区范围内的城中村。如2008年2月，昆明提出用五年时间改造提升完成主城建成区范围内的城中村。经过两年多的运作，西山区城中村改造工作已经取得了阶段性成效，大部分片区确定了意向投资人，完成了教育、医疗卫生、环卫等布局布点规划编制工作，拆迁、征地及回迁安置房建设等工作也在逐步推进。随着城中村改造工作的不断深入，项目的开工建设，其后续的相关问题也提到了日程上，特别是城中村改造后的公共服务设施项目，其是否能够较好的开发运营成为了衡量城中村改造项目是否成功的一个重要指标。
西山区城中村改造绝大部分都已确定了投资意向人，涉及投资意向人40多家。从城中村改造的进程看，有相当部分片区的专项规划已通过审批，开始进行征地拆迁前期准备工作，如房屋入户测绘，签订拆迁补偿协议；而有的项目已开始进行拆迁，有的项目拆迁工作已进入尾声，还有部分项目完成土地交易，开始进行工程项目的建设，但也存在部分片区正在进行规划的编制和调整。从回迁安置房建设情况看，只有部分片区启动了回迁安置房建设，绝大部分计划在2010年底或2011年初启动回迁安置房建设。从目前来看进展比较快的项目是为13号片区的北地块、20号片区的一期、30号片区的一期和32号片区，其中规模比较大的是30号片区一期的南亚风情第壹城。但基本都处在主体已完成建设，封顶断水、外围进行绿化施工或装修阶段，业主还未入住，所以其相关公共服务设施的开发运营，如生鲜超市或幼儿园等都还处于零阶段。
二、存在的问题
目前的城中村改造项目中，普遍存在开发成本普遍太高，市政及公共配套设施不足；加上公共服务设施的非营利性，很难吸引非政府资本介入开发运营。这些都严重制约了城市整体服务功能的提高和生活质量的改善，同时也影响了城市的现代化形象。而对于现已运作的一些居住区的公共服务设施而言，经过笔者的调研发现，普遍存在如下问题：
（一）规划管理思路的影响。
由于长期受旧规划管理思路的影响，加上城中村改造项目的商品化开发如此迅猛，以至于规划管理的思路还没有适应城中村改造项目的开发环境。规划管理思路没有随着管理环境的变化而做出适时的调整，是造成城中村改造项目公共服务设施不合理的原因之一。原先旧的规划思路是按照配套建设指标将城中村改造项目公共服务设施纳入小区，由各开发商分散建设，这种规划管理思路造成了建设不成规模、管理经营分散、核心项目较难保证相应建设规模的现状。
（二）开发管理模式不合理。
现行的开发管理模式上,实行的是“谁开发，谁配套”的运作模式，这样就导致公共服务配套设施分散，规模较小的现象，未能带动城市功能的有效聚合和发展。所谓“谁开发、谁配套、谁建设”的配套模式,其实是沿用计划经济体制下摊派指令的作法,忽略了不同性质产品的供给特点以及不同社会主体之间内在的利益差别,因此就会产生一些不合理的现象。
现行居住区投资开发模式是由各开发商投资开发住宅和与之相应配套的公共服务设施。现实开发过程中，一个居住区往往由若干个开发商共同开发，各开发商对自己所要承担的配套内容原则上没有异议，事实上不同的公共服务建设项目的投资回报率是不一样的，其中有一些属于非盈利性的建设项目。显然，大家都会倾向于回报率高的项目先开发，而滞后开发建设非盈利性项目，所以这种分散投资开发模式必然会导致公共服务配套建设不合理。
（三）开发商的综合开发意识不强。
由于受到房地产开发的资金约束，客观上会使开发商不自觉地形成“重住宅楼开发，轻公共服务设施配套开发；重住宅楼单体设计，轻小区环境和景观设计”的开发定式，不同地区、不同项目均存在综合开发意识不强的现象。
（四）相关的法规制度不健全。
现行关于居住区公共服务设施配套建设的指标是在20年前就制定的，指标中好多配套内容现在已出现变化，而且配套建设规模也不再适应现代人们的生活方式和年龄结构。还有关于公共服务设施配套建设费的收取和管理办法也不明确，不同地区管理居住区公共服务设施建设的政府主管部门也不一致等等。
三、切实可行的公共服务设施开发运营模式选择。
在公共设施开发运营的模式上，既能适应盈利性公共设施满足市场机制的运作方式，同时又保证公益性的公共设施的落实，就需要提出新的公共设施配套模式。要打破现行的开发管理模式上实行的“谁开发，谁配套”的运作模式，并且将建成后的日常运营结合在一起。可以考虑以下几种模式选择：
（一）公共服务设施工程项目融资代建制。
是借鉴BOT/ PFI国际先进管理方法和实践经验，将公共服务设施工程项目、项目融资和代建制联系起来,构建公共服务设施工程项目投资建设管理成套的模式框架。首先，项目公司从政府处获得公共服务设施工程的特许经营权，承担从筹资、建设、经营的项目全寿命周期任务；其次，项目公司将其中的部分或全部实施内容交于工程(管理)公司管理、建设和运营。所确定的项目公司、工程管理公司、工程公司、 运营公司等都是通过竞争获得合同,且有完整的准入和退出机制。
（二）通过综合开发实行村民投资参股经营。
城中村可以尝试撤消村委会,组成股份公司, 将村中村农民变为公司股东,按《公司法》经营配套的公共服务设施。在新形势下探索投资参股经营投入方式，为城中村经营的结构调整、农民的增收创造条件，增强农民抗御市场风险的能力。具体做法可以参照三种模式来做：
1、在政府指导下，由村股份公司独立承担公共服务设施的建设和运营工作。这种做法的优点在于村股份公司参与公共服务设施的建设和运营工作，获利丰厚，开发积极性高；由于其代表了大多数村民的利益，村民的积极性较高，利于相关工作的进行。但是这种模式对村股份公司的经济实力、技术力量以及经营管理等都是一个考验，以现在村股份公司的实力较难保证，相应的会带来整个片区公共服务设施的综合效益下降。另一方面，由村股份公司承担全部开发过程，难以实现设施运作的最大价值，由此产生居民对村股份公司的信任度不够，较难接受村股份公司的独立承担。
2、由政府和村股份公司共同组建城中村公共服务设施开发运营公司，可通过相互控股，共同经营的方式来完成城中村公共服务设施的前期工程。当前期开发完毕时，通过招标的方式，由运营商完成后期的配套和运营。这种做法的优点在于政府监控力较大，政府、运营商和业主三方之间可以实现共赢。政府可以利用公司经验及经营管理能力，控制城中村公共服务设施的开发运营质量，增强居民回迁后生活的便利性。改造前期工作完成后，运营商介入到配套和运营工作中，并统一规划、统一安排城中村公共服务设施的配套和运营。此时如引入知名的运营商，可借助其品牌，技术力量、丰富的地产开发经验，提升片区档次和形象，获取物业的最大综合价值。如西山区城中村改造项目中的“润城”，就准备与昆明市的名校合作，以提升整个居住区的品牌价值。
3、在政府指导下，开发运营商与村股份公司共同组建城中村公共服务设施开发运营公司，负责城中村改造后，公共服务设施的前期开发建设和后期运营等所有工作。这种做法的优点在于开发运营商的经验丰富、经营管理能力和技术力量强，参与城中村公共服务设施开发运营有利于保证整个片区的开发档次与品质。村股份公司参与开发运营工作，也有获利的机会，所以开发的积极性也较高，村股份公司代表了村集体和村民的利益，利益统一有利于开展工作。开发运营商与村股份公司共同承担可充分利用双方的优势，保证开发运营工作的进行，同时对于今后的运营也较为便利。但是在运作中要注意开发运营商的较大股权，掌握城中村公共服务设施开发运营公司的经营管理权，以保证项目的高标准、高质量的开发。
（三）PFI (私人主动融资Private Finance Initiative)。
私人主动融资是指政府部门根据社会对基础设施的需求,提出建设项目,通过招投标,由获得特许权的私营部门进行建设与运营,并在特许期结束时将所经营的项目完好地、无债务地归还政府,而私营部门则从政府部门或从接受服务方来收取费用以回收成本的项目融资方式。结合城中村改造中公共服务设施配套的实际，可以考虑在此架构下设立PFI项目促进中心,在有关PFI项目的论证、评价、融资、保险、经验交流等方面向政府和民营企业提供咨询服务。在推行PFI模式的过程中,应根据项目的特点和民间资本的实力,灵活地选择运作模式和运作流程。公共服务设施包含的项目种类繁多，有大型的超市、医院或学校，又有规模较小的服务性项目，不同的项目对开发运营商的运营能力以及资金要求各不相同。因此,在运作方式和流程方面应符合项目特点以及回迁居民的生活要求，相对灵活，不宜太过统一。
（四）分阶段的建设时序控制。
建设利用时序应与其发展规模相适应的开发策略模式作为发展模式，其首要原则是符合政府开发规划的调控要求和市场需求，使有限资源提供和建设时序符合最佳的发展途径。
第一阶段，在规划信息的利好促使下，先期开发建设临近主城的部分中密度住区的公共服务设施。先期开发临近主城的住宅片区，利用主城边缘区的配套设施的便利，满足开发前期的需求，同时相应的建设一批较有影响力的新型公共配套设施，为后续的建设发展提供一定的基础条件。如西山区的南亚风情第壹城项目，虽然建设还未完工，但其配套的如大型商场、电影院等设施的宣传，已使该项目成为周围片区的地标性项目。
第二阶段，利用大型公共服务设施的建设契机，完善其主导功能片区的周边多功能服务设施的开发。合理配置一定规模的中小型公共服务设施，共同支撑主导功能区的活力和人气需求，塑造全新的新型居住区形象。
第三阶段，可持续地发展其他区域的服务设施配套。利用前期开发所带来的优势进一步吸引其他项目中公共服务设施的开发建设，以满足小区域内回迁居民的生活需要。并且提升了城市整体的品质和形象。
“城中村”改造工作具有重大现实意义和深远历史意义。目前，很多城市已经全面提速“城中村”改造工作，对于如何统一规划、开发和运营城市公共服务设施，增加文化、绿地、休闲娱乐、学校、幼儿园、医院等公众事业和生活服务设施问题的研究，有助于改善民生的重大“民心工程”，也有利于高起点规划不同的业态分布，促进现代服务业发展。
参考文献：
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城中村改造途径和方法范文4
城中村推行物业管理的博弈分析
1.博弈顺序分析城中村实施物业管理的先后顺序为：政府（房地产行政主管部门）选择、业委会（村集体）选择、物业管理公司选择。为了研究的方便，在此本文将城中村物业管理博弈的各参与人均以字母命名：政府（房地产行政主管部门）用g表示业委会（村集体）用p表示物业管理公司用m表示。政府（房地产行政主管部门）选择：两种选择分别是激励和不激励，激励用Sg1表示，不激励用Sg2表示。业委会（村集体）选择：业委会（村集体）相对于政府（房地产行政主管部门）的决策，有两种选择，即实施物业管理和不实施物业管理，实施物业管理用Sp1表示，不实施物业管理用Sp2表示。当业委会（村集体）选择不实施物业管理Sp2的时候，博弈结束，当业委会（村集体）选择实施物业管理Sp1的时候，进入物业管理公司选择。物业管理公司选择：物业管理公司有两种选择，参与管理和不参与管理，参与管理用Sm1表示，不参与管理用Sm2表示。城中村实施物业管理动态博弈模型中，政府（房地产行政主管部门）根据城市发展的需要首先做出是否激励的选择，然后业委会（村集体）结合自己的收益选择是否实施物业管理，如果村集体决定不实施物业管理，博弈就结束了；如果业委会（村集体）决定在本辖区实施物业管理，物业管理公司再根据自己的收益情况选择是否参与管理，这样就构成了城中村实施物业管理“博弈树”。实现城中村物业管理有下列几种模式(见表)。从表中可以看出，这四种模式依次为：政府（房地产行政主管部门）激励时，物业管理公司进行管理的模式；政府（房地产行政主管部门）激励时，业委会（村集体）自行管理的模式；政府不激励时，物业管理公司进行管理的模式；政府不激励时，业委会（村集体）自行管理的模式。
2.博弈决策分析①政府（房地产行政主管部门）是否激励城中村物业管理工作。房地产行政主管部门是否对城中村实施物业管理工作予以激励，取决于房地产行政主管部门的收益。如果城中村的卫生环境以及治安状况等不足以对城市的可持续发展造成严重影响，则房地产行政主管部门不会对城中村实施物业管理工作采取激励措施；如果房地产行政主管部门可以通过严打、综合整治等低成本方式维持城市的可持续发展，房地产行政主管部门同样不会对城中村实施物业管理予以激励；只有当城中村的贫富差距悬殊，卫生状况恶化，治安形式非常严峻的时候，房地产行政主管部门才会对城中村实施物业管理工作予以激励。即当Ug（Sg1）≥Ug（Sg2）时，房地产行政主管部门对城中村物业管理工作采取激励机制;当Ug（Sg1）≤Ug（Sg2）时，房地产行政主管部门对城中村实施物业管理工作不予以激励。（Ug表示房地产行政主管部门在城中村实施物业管理的收益）②物业管理公司是否参与城中村物业管理。物业管理公司是否参与城中村物业管理工作，取决于物业管理公司的收益。当物业管理公司参与城中村物业管理的收益大于物业管理公司从事其他项目物业管理的平均利润时，则会参与城中村物业管理工作；当物业管理公司参与城中村物业管理的收益要小于物业管理公司从事其他项目物业管理的平均利润时，则不参与城中村物业管理工作。当Um（Sgi，Sp1，Sm1）≥Um（Sgi，Sp1，Sm2）（i=1，2）时，社会物业管理公司参与管理；当Um（Sgi，Sp1，Sm1）≤Um（Sgi，Sp1，Sm2）（i=1，2）时，社会物业管理公司不予管理。（Um表示房地产行政主管部门在城中村实施物业管理的收益）。③业委会（村集体）是否委托物业管理公司进行管理。业委会是否委托物业管理进行管理，取决于业委会委托物业管理公司管理的收益与自行管理收益的比较。当业委会委托物业管理公司进行管理，业委会的收益大于自行管理的收益时，业委会委托物业管理公司进行管理；当业委会委托物业管理公司进行管理的收益小于自行管理的收益时，业委会自行管理。当Up（Sgi，Sp1，Sm1）≥Up（Sgi，Sp1，Sm2）（i=1、2）时，物业管理公司进行管理；当Up（Sgi，Sp1，Sm1）≤Up（Sgi，Sp1，Sm2）（i=1、2）时，业委会自行管理。（Up表示房地产行政主管部门在城中村实施物业管理的收益）3.均衡结果的前提必要条件分析综上所述，城中村实施物业管理各均衡结果的前提必要条件为：①政府激励、村集体委托社会物业管理公司进行管理需满足的条件为：Ug（Sg1）≥Ug（Sg2）Up（Sgi，Sp1，Sm1）≥Up（Sgi，Sp1，Sm2）（i=1）Um（Sgi，Sp1，Sm1）≥Um（Sgi，Sp1，Sm2）（i=1）②政府激励、村集体自行管理需满足的条件为：Ug（Sg1）≥Ug（Sg2）Up（Sgi，Sp1，Sm1）≤Up（Sgi，Sp1，Sm2）（i=1）Um（Sgi，Sp1，Sm1）≤Um（Sgi，Sp1，Sm2）（i=1）③政府不激励、村集体委托社会物业管理公司进行管理需满足的条件为：Ug（Sg1）≤Ug（Sg2）Up（Sgi，Sp1，Sm1）≥Up（Sgi，Sp1，Sm2）（i=2）Um（Sgi，Sp1，Sm1）≥Um（Sgi，Sp1，Sm2）（i=2）④政府不激励、村集体自行管理需满足的条件为：Ug（Sg1）≤Ug（Sg2）Up（Sgi，Sp1，Sm1）≤Up（Sgi，Sp1，Sm2）（i=2）Um（Sgi，Sp1，Sm1）≤Um（Sgi，Sp1，Sm2）（i=2）
城中村推行物业管理的模式
1.主要管理模式
在实际工作中，无论房地产行政主管部门是否激励，只要城中村需要物业管理，其管理模式一般有三种：一是引入外来社会化物业管理公司进行管理；二是城中村的原村民集体成立物业管理公司进行管理；三是外来物业管理公司与原村民集体合作成立物业管理办公室进行管理。三种管理模式各有优缺点。①引入社会化物业管理公司进行管理。社会化物业管理公司专业化水平高，管理效果好，但由于城中村是一个相对独立的小社会，外来企业进驻很容易引起业主的抵触情绪，也不利于管理费的收缴，同时，引入外来的物业管理公司不利于本地人员的就业，当业主和物业管理公司发生矛盾时，也不利于问题的解决，因此我们并不主张外来物业管理企业进驻城中村。②业委会（村集体）成立物业管理公司进行管理。业委会（村集体）成立物业管理公司能较好的解决本地人员的就业，有利于开发和培养本地的管理人才，当管理遇到问题时也容易解决，但是，村集体自己成立物业管理公司进行管理，因其专业化不足，管理水平低，难以达到有效的管理效果，同时，由于物业管理公司大都是本地人，物业管理公司会存在内部员工管理方面的困惑，一是当员工工作不到位时，公司领导碍于情面，可能不敢冒着换届选举时丢选票的危险，对犯错误的员工进行严厉批评；二是本地人员本来就有丰厚的房屋出租收入，可能不在乎从事物业管理工作的微薄收入，因此，会给物业管理公司的内部员工管理带来一定的困难。③物业管理公司与业委会（村集体）合作进行管理。物业管理公司与业委会（村集体）合作进行管理的模式具有多重利好。首先，外来物业管理公司与业委会（村集体）合作成立物业管理办公室可以解决部分居民的就业问题。城中村的多数原村民都失去了祖祖辈辈赖以生存的土地，如果原村民无所事事，社会治安将存在不少隐患，成立物业管理公司可以吸纳部分有就业能力的人就业，既能增加收入，又可以促进稳定。其次，外来物业管理公司与业委会（村集体）合作成立物业管理办公室还有利于居民委员会的组织、领导以及各种关系、矛盾、纠纷的处理和协调，能够更好地为居民服务。第三，外来物业管理公司与业委会（村集体）合作成立物业管理办公室可以充分发挥外来物业公司专业化水平高的优点，能有效提高城中村物业管理的质量和水平。实践证明，目前城中村管理的最有效途径就是由社会物业管理公司与业委会（村集体）合作进行管理，该运作模式值得推广。#p#分页标题#e#
2.关于城中村管理的思考
某些城中村采取全面推倒重建的方法，成立专业物业管理公司按统一价格实行统一管理。由于城中村数量庞大，特别是有的城中村位于闹市中心，全部推倒重建短期内是不可行的，因此多数城中村只能在原有的基础上进行整治，采用专业化、规范化的物业管理提高其管理水平。
对于无法成立物业管理公司的城中村，可以由社区居委会出面协助，将治安、保洁、绿化等主要服务项目外包给专业公司。由于城中村的建筑物密集，很多道路达不到汽车通行的条件，因而很少有停车场的配置，有的城中村设有停放自行车、摩托车的保管站，这样的服务项目可分包给个人来管理。“原生态”的城中村实行物业管理的前期投入较大，前期投入包括小区管网整修或配套建设、设备购置、办公场所及员工住房的配备，老化设备的更新等。实行物业管理之后，由于管理费比较低，收费率也低，达不到物业管理公司略有盈余的经营底线，所以物业管理公司需要一定的补贴，特别是目前经济条件较差的城中村更需要有针对性地扶持来减轻居民的负担。补贴可以从集体组织的房屋、土地或其他产业的收益中支出，还可以由政府支付一部分。而解决居民物业管理费上缴率低的问题可采用“搭车收费”的办法，与供电、供水部门合作，将物业管理费与水费、电费等捆绑收费。
城中村改造途径和方法范文5
今天，我们召开这次加快“城中村”发展工作会议，一个基本动意就是，在“城中村”面临城市不断扩展，项目不断增多，经济快速发展，城市化、工业化快速推进的背景下，深入研究探讨“城中村”如何发展的问题，打破目前这样一个盲目、被动、低速发展的格局，增加一个抢抓机遇的意识，树立大气魄，提升大境界，统一思想认识，调整产业结构，创新工作机制，找准发展路径，充分发掘发展空间，推动“城中村”经济跨越发展，加快实现“城中村”从农村向融入城市转变，从农民向居民转变，从农业向二、三产业转变这样一个历史性跨越。下面，结合前几天调研的情况，我讲两个方面的问题：
一、“城中村”现状分析
围绕深刻总结“城中村”发展的经验教训，破解“城中村”跨越发展的途径。前几天，我和党委、部门的几个同志先后两次到孙庄村进行调查研究，特别是专门就孙庄村的经济结构进行了认真解剖分析，大体可分四个方面：（）从集体经济总收入来看，××××年孙庄村完成经济总收入亿元，其中三产收入万元，占总收入的，工业收入万元，占总收入的，农业总收入万元，占。（）从集体经济纯收入来看，××××年全村完成集体经济纯收入万元，三产万元，占；工业万元；占，农业为零。仅从以上两个方面的解剖分析，我们就十分清楚，现在二、三产业已经成为孙庄村整个经济的支柱。（）从农户从业构成来看，孙庄全村户，其中从事二、三产业的有户，占，以工资、劳务性收入为主的户户，占。不难看出，目前，孙庄村的群众从事工商业，所以说，传统农民这个概念已没有实际意义。（）从土地资源构成来看，孙庄全村总面积亩，其中村庄占地亩，占；耕地亩，占，企业、园区和商业总占地共计亩，占。不难发现，全村的工商业占地创造了全村集体经济总收入和的集体经济纯收入。通过以上四个方面的解剖分析，我们可以得出这样一个结论，孙庄村只所以在办事处内相比发展快、实力强，关键是快在工业上，强在三产上。因此，我们可以这样讲，大力发展二、三产业才是我们“城中村”的明智选择。当然，这些年我们城区各个村通过发展二、三产业，整体实力都有了明显增强，特别是孙庄村已经走在了全处乃至全市的前列。但是，如果我们跳出新城、跳出肥城看孙庄，我们就会发现，就是这样一个好村，与外地的先进村相比，仍然存在很大的差距，可以说，我们的一个好村顶不上人家一个好企业，一个镇顶不上人家的一个好村。现在，从我们进入城区的个村来看，尽管这些都有较快的发展，但发展也不平衡，而且普遍存在以下几个方面的问题，一是经济总量小，二是工业项目少，而且缺少拳头项目，三是三产发展潜力还很大。总而言之，我们目前的发展实际是处于一个盲目、被动、低速发展的态势。说盲目，就是指我们现在对发展城市经济缺乏深入的研究和论证，缺乏科学的计划和规划，漫无边际的盲目去抓，以致于抓而不准，走了不少弯路。说被动，就是指我们抓工作、抓发展缺乏责任感、危机感，不能充分发挥主观能动性去思考问题、破解难题，总是怕担风险，苦于没法无门。特别是面对机遇，不是抢抓、快抓，而是等靠观望，贻误了时机，丧失了机遇，造成了工作上、发展上的极大被动。说到低速，就是说我们现在发展是小步慢行，而不是大步跨越，纵比我们确实年年有进步，但是横比，差距仍然是非常大的，就是把我们城区个村加在一起也抵不上人家沈泉庄、南山村的一个好企业。因此，我们各个村，对自己村的经济发展，都要有一个正确的估计，客观的评价，即要看到成绩，更好看到差距，自我加压鼓劲。尤其是我们城区村的主要干部都要学会经济分析，通过分析，搞清村里的家底和经济结构，看一看哪些是我们的主导产业，我们的发展优势和潜力在哪里，下步的主攻方向是什么。在这里，今天我也给大家出个题目，就是要求我们城区各个村，都要在搞好本村经济分析的基础上，组织广大的党员干部群众深入开展一场大讨论，总的就是紧紧围绕以下四个问题来进行。（）我们的差距和危机在哪里？（）我们优势和潜力在哪里？（）如何选准主攻目标和发展路子？（）如何靠好的机制、好的制度去保证？通过广泛讨论，集思广益，进一步深化发展思路，明确发展方向，激发发展的热情和干劲,为推进我们城中村经济跨越发展奠定一个良好的基础。孙庄村以建立村党委为契机，首先开展了讨论，给各村带了好头。
二、下步发展路子探讨
一个地方经济发展的速度快慢、质量好坏，关键是看这个地方发展路子对头不对头，方向选的准不准。应当说，这些年来，我们城区各个村在经济发展上也进行了一些有益的探索，积累了一定的经验，也吸取了一些教训。但现在看来，我们研究探索的还不够，路子还不够清，发展还不快。就象我前面讲的，仍然是一个盲目、被动、低速发展的态势。江浙地区的同志讲，现在的发展已经不再是“大鱼吃小鱼”，而是“快鱼”吃“慢鱼”。面对目前这样一种激烈的竞争形势，我们发展慢了，就会有被吃掉的危险。因此，我们要以登高望远的境界运筹经济、谋划发展。今天，我们开这个会，一个中心议题也就是研究如何破解“城中村”发展的问题，确保各村总资产保值增值，迅速膨胀。我们研究“城中村”的发展，一个很重要的问题就是不能脱离城区这个实际，也就是说，要按照党委确定的用城市经济定位，突出“六个大抓”。具体到我们“城中村”，总的要把握好以下四点，也就是要走好四条路子。这也是由我们所处的区位所决定的。
一是走好大力发展二、三产业的路子。应当说，近几年来，随着城市的迅速扩展膨胀，我们的土地资源越来越少，依靠农业增收富民已不现实。事实上，我们熟悉的华西、沈泉庄、南山等村没有哪一个是靠农业发展起来，就是有一些靠农业发展起来，也只能说好而不强。因此，我们要加快发展，必须调整工作思路，不能以占有耕地的多少作为指标。特别要教育我们的党员干部群众再也不能两眼盯着土地，否则就犯了方向性的错误。所以说，对下一步的发展，我们必须要有一个很好的把握。我看，总的就是要以二、三产业和发展空间是否充分利用作为指标和推进发展的方向，深入进行经济结构分析，盘清土地资源存量，搞好科学规划，变被动挨挤为主动出击，加快推进二、三产业的发展。关于规划问题，在这里我要多强调一句。从了解掌握的情况看，目前，我们进入城区的个村，有的已经制定了新的村庄规划，也有的是旧规划，需要重新修订完善，还有的至今没有一个象样的规划。大家知道，规划是龙头，规划出不来，我们无论发展什么都会受到限制，就是招来项目也没地方落。特别是随着城区充填速度的加快，我们已经面临生存空间萎缩，发展的空间受挤的危险。所以说，我们城区各个村，都要高度规划的制定。没有的要抓紧制定，有了的要进一步修订完善，加快组织实施。同时，在搞好规划的基础上，还要做好以下三个方面的工作。（）加快城市化拆迁开发。应当说，新一届党委组成后，坚持把城市化拆迁开发作为“六大抓”之一，现在看来是非常正确的，顺应了城市发展的要求。特别是最近市里召开专门会议研究“城中村”拆迁开发的问题，并且制定了相关的优惠政策。这对我们来说，既是机遇，也是挑战。就看我们以怎样的态度来应对。我想，首先要统一好思想。加快“城中村”拆迁改造，减少占地，尽可能的增加商业设施，是大势所趋，不仅符合建设现代化城市的要求，也符合广大群众的根本利益。因此，我们必须以积极主动的态度，搞好配合，抓好组织实施。（）策划包装好项目。现在土地政策毅然很紧，而且只有省和中央有批准土地的权利。而且所批的项目也都是投资过亿的大项目。可以说，没有项目，没有完备的手续，是很难争取到土地使用权的。所以我们有条件的村要在策划包装项目、争取土地使用上多动些脑子、想些办法，尽可能的争取更大的发展空间。（）盘活现有的地盘，用好发展载体。应当说，通过积极的努力，我们已经争取到了相当的已办手续但尚未利用的土地，如果这些土地不抓紧开发利用，实际上这是一种资源的极大浪费。所以说，我们要进一步加大招商引资力度，特别要降低门槛，放活政策，吸引更多的项目落地，使征用的土地尽快发挥效益，切实用足用好土地这个最现实的发展载体。
二是走好规模发展、骨干支撑的路子。目前，我们的经济只所以不发达，实力不强，一个很重要的原因就是缺少规模骨干项目的有力支撑。像我们参观过的外地的好村、强村，大多也都是靠骨干项目的加速发展，带动了第三产业和村庄建设，实现了整体经济的大幅攀升。因此，下一步，我们要继续按照“六个大抓”的要求，加快骨干项目的培植发展力度，特别是要通过招商引资引进一批、嫁接改造一批，力争更多的企业进入规模企业行列。同时，也希望我们各个村对引进落户我们地盘上的重点项目、骨干企业要积极搞好服务，切实帮助解决企业发展中遇到的各种困难，促进企业快速发展壮大，真正通过培强骨干项目、重点企业，不断壮大我们的集体经济实力，充分提高就业率，带动整个经济的更快更好发展。
三是走好对外招商联合的路子。招商引资、对外联合不仅是运作经济的一个重要手段，更是加快发展的一条好路子。应当说，经过这几年的运作实践，我们在招商引资方面积累了一定的经验，但现在看来，抓法还不够灵活，借力借势发展还没有达到最佳效果。特别是在抓的过程中，往往仅仅局限于招得进、引得来，缺乏对外联合的愿望和行动。我们说抓招商引资是为了发展，寻求对外联合也是为了发展，而且是一种更好更有效的借力发展方式。因此，我们在实际工作中，都要学会对外联合。尤其是把招商引资与对外联合有机的结合起来，走对外招商联合的路子。这样我们发展的路子会越走越宽，成效会越来越好。党委要求，我们城区各个村，在今后的发展中，都要千方百计的在招商中寻找合作对象，在对外联合中加快发展我们自己，真正从根本上解决集体经济投入主体单一、活力不强、后劲不足的问题。
四是走机制创新的路子。调动一切因素，推进经济跨越发展，必须有一个好的机制，否则发展就会缺乏活力。因此，我们要积极推进机制创新，真正靠好的机制、好的制度激发干劲，推进发展。就目前来看，我们在机制创新方面研究探索的还不够，而且思想也比较保守。就拿我们的村办企业来讲，大部分村是轻车熟路，仍然采取的是租赁承包的形式。这种形式如果用人、管理、监督不善，就会造成集体资产大量流失。尽管我们有些村在这方面做的还不错，但由于这种形式，本身就存在严重的短期行为，要想把企业做大，几乎不可能，像这样的企业，可以说既长不大，也烂不掉。所以，我们要积极探索运用现代企业经营管理的方式方法，搞好现有村办企业的股分制嫁接改造。希望我们一些有条件的村，要解放思想，放下包袱，大力推进企业的股份制改造，实现互利双赢。在这方面，孙庄、东付要带好头，力争有大的突破，为推进全处村办企业的改革改制趟出路子，创出经验。同时，下一步我们在对“城中村”评估考核方面，也要进行大胆的改革创新，逐步建立起适应“城中村”发展要求的新的评估考核机制。总的就是要把二、三产业在整个经济中所占的比重和发展空间的利用作为重要指标。通过建立这样一种新的评估考核机制，进一步激发和调动城区村大力发展二、三产业的积极性和创造性。党委要求我们城区各个村要积极适应这种新要求，切实研究制定好推进二、三产业发展的中长期规划和具体的推进措施，力争在年内实现一个大的发展，进入一个迅速膨胀期，尽而有力的带动城外村的发展。
城中村改造途径和方法范文6
关键词：旧城改造、策划、经济性
中图分类号： U418.8 文献标识码： A
1 改造背景分析
近年来，随着我国城市化进程的加快,城市面积不断扩大,大量的村庄被包裹到了城市新区之中，成为了城中村。城中村建筑物间距过小，采光通风严重不足，抢建、违建问题突出；同时，绿地公共活动空间缺乏，环境质量低下；市政管道数量、容量不足，电力、电信线路杂乱无章；成为影响居民生活质量和片区形象提升的重大障碍。
为改善以上情况，海口市将旧城区（城中村）改造列入五年计划中城市改造建设的重点工作；将旧城区（城中村）改造作为海口市人民政府进一步完善城市功能，建设良好的城市、人居环境，促进城市良性发展和兼顾社会公平的一项重大举措。
城中村改造计划之一的道客村处于海口市中心城区重点地段，规划面临如下几方面的难点：
（1）位于交通干线、河流水域边等重点景观沿线的关键节点，规划应当如何把握项目定位，并塑造城市节点的景观形象？
（2）改造地块内存在利益主体多、地籍关系复杂、民居建设量大、改造阻力较大等情况，规划应当如何理清现状问题，在错综复杂的利益关系中体现社会公平解决民生问题？
（3）改造地块所在片区控制性详细规划正在编制，在开发强度、设施配套等方面存在诸多不确定性，规划应当如何在不断变化的外部环境中，与其实现动态衔接？
2 策划先行的规划思路分析
在上述背景下，我们采取了策划先行的规划方法。注重基础条件的分析、项目的研究与策划过程，为实体空间形态设计打下坚实基础；积极研究探索不确定性的规划问题，提高规划的科学性与可实施性。
根据项目特点，提出了两条技术路线。包括强调策略比选与规划方案的总技术路线和强调经济可行性分析的经济性研究技术路线。
总技术路线将政策环境研究、现状基础研究、城市空间形态研究、经济性研究、与周边区域的错位协同发展、片区自身特色纳入策划研究体系，为规划设计方案的空间结构布局、功能业态、设施规划等提出了科学的设计依据。
经济性研究技术路线注重研究过程的逻辑性与完整性，采用经济推导模型研究，实行规划的多方案比选及方案，提高决策的科学性。多种分析模型叠加分析得出项目的规划目标与发展定位，使其具有充分的依据和说服力。
3 《海口市旧城改造项目策划研究与规划设计》项目的主要内容及特色分析
3.1功能定位
在策划研究了相关规划、所处区位对道客村的配套CBD功能要求、高品位的形象、建筑风貌要求后，规划将道客村定位为：城市CBD核心区配套设施完善的综合住区，集居住、商业、医疗、教育为一体，公共设施配套完备、环境优美的综合小区，具有时代特色的大型风景楼盘。
3.2改造目标
对应策划的结果，规划提出承接CBD核心区的公共服务与居住功能，全面整治城市环境和空间形象；就地安置居民，营造具有归属感的城市社区；统筹协调多方利益诉求，平衡经济与社会效益的具体改造目标。
3.3项目特色
项目以策划先行，在扎实的基础调研工作支撑下，通过策划保证了项目与相关规划、政策的衔接；从城市整体上把握了项目空间环境的要求定位；统筹考虑提出了旧城改造后原居民的安置与就业、开发经济效益保证等问题的解决方案。
（1）细致的政策解读
策划细致解读国家《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011.1.19）、《国十一条》（2010.01.10）海口市《关于推进旧城区（城中村）改造工作的指导意见》（2008.10.14）、海委[2007]28号《关于加快我市旧城区(城中村)改造的决定》等旧城改造政策，挖掘征收补偿、安置措施和鼓励、优惠政策等有利条件支撑改造项目。
（2）深入的经济研究
基于旧城改造的特殊性，规划本着务实的原则，特别注重对经济方面的研究。从土地市场划分、市场总体预测、土地一级、二级开发收益分析和项目运作模式分析等方面进行了经济策划研究，为规划的可行性分析及指标的确定提供了参考依据。
策划明确了海口市旧城改造项目的土地开发与运作方式主要为两级模式：一级土地整理的开发主体为海口市人民政府，即由市政府向涉及搬迁改造的村庄村民征收土地，并进行征收补偿、搬迁安置与土地整理，使盈余土地达到出让标准；二级土地开发主体为房地产开发企业，即使土地通过招拍挂等方式进入流通领域进行市场运作。进行了用地出让、房地产销售价格预测，并梳理了征收补偿的标准，预测了安置用房、商品房建设、财务、营销等各种成本。利用经济测算数据与规划指标相互校核，提出合理的安置方式，以提高地块整体开发的经济效益，力求达到收支平衡。
（3）集成化的功能组合
策划规划主要从：①满足《海口市城市总体规划》、《海口大英山新城市中心区控制性详细规划深化调整》等相关规划对用地功能的要求；②完善自身内部功能，在现有功能的基础上，将仓储功能移出，补充居民休憩公共绿地改善居住环境的地块自身要求；③着重考虑龙昆南路（景观大道）沿街景观形象，优先考虑商业金融及其配套功能，沿街以商住为主，其余为居住，地块中部植入为地块内及周边服务的文化娱乐设施等服务周边的需求。三大角度剖析地块特色与功能构成，最终确定片区的功能以商住、商业金融（大型商业、商务办公）、居住、文化娱乐为主。并研究估算在规划功能整合要求、经济平衡条件下建筑功能比例、改造区域周边城市规划、未来商品房销售价格、开发商的利润要求和独立建设的商业、办公、公建用地等影响因素下的项目功能配比。提出主要功能的开发配比建议为：居住8：商业1：办公0.5：公建0.5。在有限的区域内，集成满足不同需求主体的功能空间，使改造后的旧城片区成为一个能带动区域发展、优化人居环境的公益性项目，增进片区内及周边街区的环境质量，提升城市形象，实现城市经营化建设。
（4）一张图管理，与控规编制衔接
规划针对不同的地块，将各类规划控制要求和城市设计要素控制要求反馈到一张图则中，针对性地提出控制性与指导性的指标。并与上层次规划编制单位积极互动，落实优化已有控规，积极对接在编控规；在道路组织、指标控制、用地布局、公共服务设施配套方面与控规编制单位积极沟通，深入细化控制指标，积极反馈欠妥之处，在此基础上根据片区的现实条件进行合理的设计。既保证策划规划的科学性、合理性，又方便了规划管理与实施操作。为规划成果的实施提供了极大便捷，为各地块的规划管理提供可操作性依据。
（5）合理的实施计划
规划根据策划研究的结果，提出实施性改造计划。并针对国家经济、行政决策、监控管理和社会政治等不同层面可能出现的各种问题，提出风险防范的措施，确保项目的顺利推进。
4 结语
海口市道客村旧城改造与其他旧城改造项目一样，面临着任务紧迫，涉及的利益主体众多，关系复杂等难题。
在深入地规划设计之前，最大程度地利用策划，积极契合政策导向，为改造规划创造有利环境；明确联合政府、城市运营商、居民等不同主体需求，保证公众利益，才是提高旧城改造科学性、经济性和可操怍性的有效途径。
参考文献
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