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住房公积金贷款要求范文1
【关键词】住房公积金贷款；住房公积金；住房贷款；管理机构；住房公积金制度
在经济社会的体系下，住房公积金贷款的覆盖领域在不断的扩张，完善住房公积金贷款制度对于保障我国基本住房保障起到重要的作用，同时对社会住房制度的改革提出新的挑战。住房公积金贷款不但可以缓解住房资金的压力，还有利于住房改革的稳定推进，使得职工的住房得到了根本性的保障。结合我在延边州住房公积金管理中心的几年的工作经验，就现住房公积金贷款的现状，存在的问题及风险，对住房公积金贷款的规范化科学管理提出自己的几点见解。
一、住房公积金贷款的现状
住房公积金贷款是指有缴纳住房公积金的在职职工或退休职工，按照相关规定，向住房公积金管理中心提出申请贷款购房的一种债权形式。就目前延边州而言，住房公积金贷款呈直线快速增长的趋势，由初期的只有延边州建设银行一家可以申请办理住房贷款，现在已经发展到了可以在工商银行、农业银行、中国银行及建设银行办理贷款的新局面，覆盖了全州的九个县市。延边州住房贷款制度正式在1992年建立，正式实行贷款时间在1996年，在经过15年的不断完善和改进，截至2012年12月底，累计归集公积金48.48亿元，金州约有24.01万人缴纳住房公积，累计向约28万人发放住房公积金贷款31.51亿元，累计发放的公积金贷款占总住房基金的65%，使得近三万人享受到了住房公积金带来的好处，更好地改善了他们的住房条件。从这些数据可以看出，住房公积金贷款在近几年来，规模在不断的扩大，越来越多的人开始享受住房公积金贷款带来的便利。随着住房公积金个人购房贷款业务的不断开展，我们不能忽视住房公积金贷款风险的存在，住房公积金管理机构应该重视贷款风险管理。
从《住房公积金管理条例》规定的角度出发，随着社会需求的不断增加，住房公积金贷款业务的开展适应了社会的发展，住房公积金管理中心的社会职能得到了重要的体现，同时住房公积金贷款的社会价值也不断的展现出来。如何使贷款者做到“有贷必应，贷出必还”避免贷款过程中遇到的风险是延边州住房公积金管理中心面临的首要问题。这就需要在我们的日常工作中，不断地去发现新的管理方法，提高工作人员的风险意识和目标。
二、住房公积金管理使用中存在的问题
（一）住房公积金管理机构不统一，跨区域贷款受限制。我国目前对住房公积金的管理，是由各个地方的政府设立中心直接管理或财政部门设立机构负责管理。这种由于区域性管理机构的差异，使得住房公积金的监管不能统一，同时也阻碍跨区域住房公积金贷款，造成了许多购房者不能确实享受到住房公积金带来的好处，同时也造成资源的浪费。
（二）用人单位对住房公积金的宣传力度小，职工对住房公积金的认识少。缴纳住房公积金是用人单位对职工应尽的义务，也是职工合法权利得到保障的体现。有关部门应该加大宣传住房公积金，使住房公积金的意识在民众中普及。
（三）住房公积金的挪用、套取现象严重。大部分人以购房为借口进行住房公积金贷款，管理中心以营利增值为目的，不考虑贷款者将所贷资金用于何处，就导致贷款者将所贷资金用来偿还债务，挪作他用。
（四）住房公积金贷款潜在的无形风险。贷款的回收主要是通过银行从贷款人的工资按时扣取。由于贷款人的工作变动较大，可能出现离职、下岗等问题，这对贷款的回收风险性较大，所以我们应该给予高度重视。
三、完善住房公积金积金制度的规范化科学管理
（一）加强住房公积金宣传力度，扩大住房公积金的覆盖范围。有关部门应该做好对个体、私营、民营等非国有企业住房公积金的宣传力度，做好非国有企业的公积金缴纳工作，从非国有企业的公积金缴纳来提高整体的住房公积金的归集，同时加大执法力度，开展经常性的监督检查，将所有就业群体纳入缴纳公积金的范围，采取多种措施，以提高住房公积金的归集为母的，维护就业群体的合法权益。
（二）提高服务质量，合理营运资金，提高资金使用效率。作为住房公积金管理中心的一员，应该增强服务意识，管理机构积极扩大公积金贷款业务的范围，降低公积金贷款的限制，使中低层收入的职工能享受到住房公积金带来的好处，慎重选择资金的使用方向，合理科学的运转资金，充分发挥资金的使用效率。
（三）完善内部机构监督制度，构建风险防范体系。住房公积金管理中心应该将内部管理放在完善住房公积金的首位，应该制定相应的规章制度，完善内部的管理机制，对资金的管理和操作程序的规划化进行严格的规定，保证内部机构的职责明确，提高工作效率，进一步加强对内部资金的审查，防范资金的套用现象和自己的放贷风险，确保资金的安全和增值的增加。
加强和改进住房公积金管理，要坚决查处和纠正住房公积金管理和使用过程中出现的违法违纪行为。对在工作中管理监控不到位而形成的提取风险和贷款风险、造成损失的，追究有关责任人的责任，从而保障住房公积金业务的健康运行。
参考文献
[1] 余海英.浅谈住房公积金风险控制及防范[J].时代金融， 2006年第12期.
住房公积金贷款要求范文2
【关键词】住房公积金 贷款 风险 应对 策略
住房公积金贷款是一项金融业务，其不但具有很强的政策性，还受到区域性影响。由于客户数量大、贷款金额多、贷款期限长，住房公积金贷款存在很大的风险。伴随着房贷数量的增加，这项业务的风险也在不断积累。为了更好地应对住房公积金贷款的风险，就需要提出相应的应对策略。
一、住房公积金贷款存在的风险
为了完善住房公积金贷款制度，就需要对其存在的风险进行深入地分析，加深人们对其存在风险的了解和认知。具体来说，住房公积金贷款主要存在如下几个方面的风险：
国家政策风险。这种贷款风险主要是因为与住房公积金贷款相关政策有关，主要包括如下两种情况：其一，住房公积金的政策性，中低收入群体是个人贷款的主要服务对象，这个群体中部分人群收入不稳定，偿还能力存在波动，也正是因为如此，使住房公积金贷款存在风险。其二，住房贷款利率政策性，相较于商业贷款，住房公积金政策性明显，其遵循的是“强制储蓄、低进低出、封闭运作”的原则，实行的是“低存低贷”政策，也正是如此，住房公积金贷款的利率政策性较强，变动强烈就会产生贷款风险。
个人信用风险。当贷款主体无法继续偿还贷款的话，就会出现贷款风险，我们将这种贷款主体无法继续偿还贷款的行为叫做个人信用风险。之所以产生个人信用风险，主要包括两个方面的原因：其一，主观不履行义务，借款人主观上不履行业务、拖欠贷款，蓄意欠资赖账；保证人逃避责任，不承担连带责任。其二，客观不履行义务，受到自然和社会等因素影响，确实无力继续偿还贷款，也会导致个人信用风险。
委托制度风险。金融业务不是住房公积金管理中心的工作范围，为此，其通过委托运作的方式来办理住房公积金贷款业务。商业银行负责办理相关业务，然而风险却主要由住房公积金管理中心承担，由于双方是不同的利益主体，很容易在运作过程中出现冲突，具体主要包括如下两个方面：其一，银行规避风险，将风险较小的贷款项目留给自己，将更大的风险转移给住房公积金管理中心，从而导致住房公积金贷款风险增大。其二，银行回收贷款不力。由于银行本身不承担贷款风险，在回收贷款方面不予重视，使住房公积金管理中心处于被动位置。
抵押联保风险。本单位存在房屋抵押或联合担保等两种公积金贷款方式，公积金联保额是借款人和担保人的公积金账户余额合计数。当借款人不能继续偿还贷款，抵押物处置也存在风险，主要包括如下几种情况：其一，法律法规不完善，当出现违约状况时，执法难以到位。其二，抵押物损坏、消失，在某些自然、人为原因作用下，抵押物损坏或是灭失情况比较严重。其三，估价不合理，拍卖抵押物尚不能偿还剩余贷款，导致抵押物处置风险。
人员操作风险。若是住房公积金管理中心人员的操作也会导致贷款风险，主要包括如下两种情况：其一，责任心不强，工作人员审查不严格，操作失误而产生的风险。其二，职业操守不强，工作人员碍于人情关系将不符合贷款条件的人员纳入到住房公积金贷款的对象范围，从而导致了贷款风险。
二、住房公积金贷款风险的应对策略
作为返还性的住房公益性基金，住房公积金贷款对人们的居住权利、生活幸福权利等都有着重要的保障作用。公积金管理结构必须要加强对住房公积金贷款风险的认知，并分析导致这些风险的原因，只有这样才能提出相应的应对策略，预防和化解住房公积金贷款风险。具体来说，主要可以采取如下措施：
健全个人信用机制。当贷款主体无法继续偿还贷款的话，就会出现贷款风险，个人信用风险是住房公积金贷款风险的一个重要方面，为了有效地预防个人信用风险，应该逐步建立个人信用库，完善个人信用价值。公积金贷款期限长，变数大，个人信用状况是确保住房公积金贷款安全的重要保证，为此，应该建立个人资料库，详细了解借款人（及担保人的）的基本情况，不但包括身份状况、收入状况、家庭背景等信息，还需要对其就业状况、银行信誉状况等进行必要的调查与走访记录。当出现逾期苗头的时候，通过对个人资料的调阅，就能采取相应的措施。
完善风险管理制度。金融业务不是住房公积金管理中心的业务范围，为此，其通过委托运作的方式来办理住房公积金贷款业务。商业银行负责办理相关业务，然而风险却主要由住房公积金管理中心承担，由于双方是不同的利益主体，很容易在运作过程中出现冲突。为了避免这种问题的发生，住房公积金管理中心应该制定完善的风险管理制度，加强对贷款发放、管理、控制、收回的管理，健全内部审核机制，收集和整理贷款台账及档案资料，对其进行分类化、科学化管理。此外，这主要强调的是要落实贷款回收责任，加强贷后的管理和催收，加大清收力度；加强与商业银行的沟通和交流，建立一个信息共享、高效交流的平台，加强贷款管理力度。
加强抵押贷款管理。为了避免产生抵押处置风险，应该加强抵押贷款管理，预防抵押风险的产生，主要可以采取如下措施：其一，审查抵押房屋产权，存在产权不清或是不具备抵押条件的住房不予贷款；期房抵押要实时追踪、审查开发商社会资信状况。其二，及时办理产权过户，要求售房单位及时办理产权过户，预防抵押处理风险。
提高人员专业素质。工作人员不但需要提升自身的操作技能，避免错误发生；还需要严守自己的职业道德，不能碍于人情关系，而忽视了正常的贷款流程和制度。
三、总结
由于客户数量大、贷款金额多、贷款期限长，住房公积金贷款存在很大的风险。伴随着房贷数量的增加，这项业务的风险也在不断积累。本文主要对当前住房公积金贷款存在的国家政策风险、个人信用风险、委托制度风险、抵押联保风险、人员操作风险，进行了分析，针对如上风险提出了健全个人信用机制、完善风险管理制度、加强抵押贷款管理、提高人员专业素质等策略。
住房公积金贷款要求范文3
目前，全市城镇居民住房灾后恢复重建已进入最重要的实施阶段，进一步加大住房公积金贷款力度，切实发挥住房公积金的职能作用，是有效解决城镇居民住房灾后恢复重建资金短缺问题，强力推进城镇居民住房灾后恢复重建的有效措施。各县区政府和住房公积金管理等有关部门要进一步统一思想，提高认识，把充分发挥住房公积金职能，加大住房公积金贷款力度，全力支持城镇居民住房灾后恢复重建作为当前一项十分紧迫而艰巨的政治任务，按照市政府的统一安排部署，全面落实省、市城镇居民住房灾后恢复重建各项政策，优化管理机制，加快自身建设，不断增强服务功能，切实发挥住房公积金支持城镇居民住房灾后恢复重建主力军的作用，进一步为全市灾后城镇居民住房恢复重建提供贷款支持，全力推动全市城镇居民住房灾后恢复重建工作有序开展。
二、强化工作措施，切实加大住房公积金在城镇居民住房灾后恢复重建中贷款支持的力度
各县区政府和住房公积金管理等有关部门要按照住房公积金贷款工作管理的原则与要求，密切结合本县区实际，认真分析研究住房公积金贷款支持城镇居民住房灾后恢复重建工作的办法与措施，及时高效地开展贷款支持工作。
（一）加强住房公积金统筹，保障城镇居民住房重建贷款资金需求。各县区政府及财政、住房公积金、委托发放贷款的金融等部门要按照城镇居民住房公积金征缴办法和城镇居民住房灾后恢复重建公积金贷款要求，采取有效措施，加强住房公积金资金统筹征缴，壮大公积金归集总量，合理调度县区间资金配置额度，有效保障城镇居民住房灾后恢复重建贷款资金需求。
（二）坚持原则与灵活统一，适当放宽城镇居民住房灾后恢复重建公积金贷款条件。市县区住房公积金管理部门要从城镇居民住房灾后恢复重建工作大局出发，按照市政府的部署要求，坚持原则与灵活相统一，适当放宽城镇居民住房灾后恢复重建个人住房公积金贷款条件，全力支持重建工作扎实开展。
1、放宽贷款范围。一是对因地震造成自有住房中等破坏或严重破坏、倒塌，灾后已领取政府发放的住房毁损补助的住房公积金缴存人，按照“属地、自住”原则，在重建自住住房，购买安居房、经济适用房和普通商品住房（含限价房）时，将领取的住房重建补助资金全部用于购（建）房首付款后如有缺口，可申请公积金个人住房贷款。二是对因地震造成自有住房受损,经专业鉴定机构鉴定为维修加固后可以居住，已领取当地政府发放的住房加固补助资金并对房屋实施维修加固的住房公积金缴存人，可申请用于加固维修的住房公积金个人贷款。
2、放宽贷款额度和还贷期限。符合上述住房公积金贷款条件的城镇居民住房重建户，重建自住住房，购买安居房、经济适用房和普通商品住房（含限价房）的，可申请最高贷款额度不超过10万元，最长期限为10年的住房公积金贷款；对加固维修自住住房的，可申请最高贷款额度不超过5万元，最长期限为5年的住房公积金贷款。
3、放宽贷款优惠政策。一是将住房公积金缴存时间由连续24个月方可申请贷款的规定，放宽为连续缴满12个月。二是购买自住住房的将购房首付款比例由原来的40%放宽为30%。三是对即将退休的职工，根据其信用和收入状况，将贷款期限放宽至退休后五年，同时将担保人的担保期限延长至退休后五年。
（三）坚持集中突破，将有限的住房公积金资金用于城镇居民住房灾后恢复重建。一是要坚持集中有效突破的原则，在城镇居民住房灾后恢复重建最后实施阶段，适当限制住房公积金个人住房正常贷款，将有限的住房公积金资金用于城镇居民住房灾后恢复重建，确保重建工作全面完成。二是要严把重建户贷款审核关。为提高城镇居民住房公积金效率，使有限的住房公积金支持城镇居民住房重建困难家庭，各县区政府要对重建户贷款严格审核把关，对家庭经济状况好，完全有能力开展重建住房的重建户，原则上不予办理住房公积金贷款；对家庭经济状况一般，但具有一定的住房重建能力的重建户，应给予适当数量的住房公积金贷款；对家庭经济状况较差，但有住房重建意愿的重建户，应在住房公积金贷款额度上给予倾斜照顾。三是对符合住房公积金贷款规定的城镇居民住房重建户，只能以家庭为单位在原住房所在地购买或自建自住住房时，享受一次住房公积金贷款。四是由各县区政府最终审核把关后，向住房公积金管理部门提供申请贷款的城镇居民住房灾后恢复重建户花名册及贷款额度（市直单位贷款的职工花名册及贷款额度由武都区政府提供），住房公积金管理部门按照贷款程序予以办理。
住房公积金贷款要求范文4
(一)运行体制带来的管理风险
国务院颁布的《住房公积金管理条例》,条例明确规定房改资金中心不能直接办理金融业务,应当委托住房委员会指定的商业银行办理住房公积金的金融业务,个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行办理,并由房改资金中心承担风险。也就是同一贷款业务的委托方与受托方是两个不同的利益主体,受委托银行是以获取最大利润为经营目标的经济实体,虽有手续齐备的合同要求和约定,但仍无法回避自身利益的驱动,和在运作过程中产生的问题及利害冲突之间的矛盾。
1、住房公积金贷款办理程序繁琐。面对住房公积金贷款的低利率的冲击,加之住房公积金贷款与商业银行住房按揭贷款相比为业务受委托银行所带来的利益不均衡,购房者选择商业银行按揭贷款其利息全归受委托银行所有,若购房者选择公积金贷款,受委托银行只能收取5%作为手续费,且失去了许多贷款客户。正是由于受委托银行自身利益的驱使,往往对住房公积金贷款的客户采取一些消极拖办和误导的手段,抵制或影响住房公积金贷款业务高效、快速发展。而其自运营的商业贷款比住房公积金贷款办理要快的多,并且程序简捷。当然无论是对开发商还是借款户来说,都希望资金快速及时到位,惧怕住房公积金贷款的遥遥无期。有些开发商甚至还打出实行商业贷款给予优惠,或用先贷商业贷款以后再转公积金贷款等等方式。使许多客户由公积金贷款转为商业住房贷款,继而使房改资金中心失去了许多优质客户,无形加大了住房公积金贷款风险。
2、受委托银行自身的风险及利益。在受委托银行在自营业务与委托业务之间,存在将风险较小、利润较高的贷款项目留下,而将风险相对较大的项目以委托贷款方式留给房改资金中心,大力推荐商业贷款,甚至出现对只做住房公积金贷款的开发商不给予按揭签约的现象,这样,房改资金中心一方面失去了资质较好的开发商,另一方面又失去了资信较好的客户,无形加大了住房公积金的贷款风险。
3、房改资金管理中心贷款数据统计信息化建设滞后。由于我国许多地方房改资金中心的信息化建设严重滞后,没有建立健全和更新,致使许多职工根本不知道自己的个人信息。而受委托银行力争主导地位和强调自己的网络优势,往往会采用其通畅、便捷的程序,进行贷款人员信息登陆和计息扣款,而房改资金管理中心统计信息滞后,贷款程序无法正常运行,双方数据无法统一。而且房改资金中心的住房公积金贷款客户群体,业务发展趋势以及经营状况等重要商业秘密都无法对外保密,既不利于市场的竞争,还加大了住房公积金贷款风险。
4、房改资金管理中心在贷款资金的回收方面处于被动地位。由于《住房公积金管理条例》第6条规定:“受委托银行不承担住房公积金贷款的风险”,受委托银行基于节约成本考虑,对贷款的回收力度不够,贷款发放到位后,银行既不能及时通知客户还款,也不实行跟踪服务,导致客户逾期还款比比皆是,甚至对逾期户不及时还款视而不见。而房改资金管理中心因贷款业务审核后就不再直接面对借款人,受委托银行又与房改资金管理中心信息交流不够,致使有些贷款逾期户根本不知贷款已逾期,还有原准备一次性预还多月贷款本息的客户,因受委托银行以计算机程序不便、不畅等多种推托为由拒绝,由此也形成了逾期还款。由于住房公积金业务承办银行是由政府或住房委员会指定的,即使受委托银行不按合同约定履行收贷职责,房改资金管理中心也无力对银行进行制约和追究,处于承办银行和住房公积金贷款职工之间的被动局面,没有保护广大职工的利益。
(二)政策取向和金融市场形成的管理风险
由于政策取向的特殊性决定了个人住房贷款的服务对象主要是广大的中低收入城镇职工、居民,同时也决定金融管理风险。
1、借款人的还款能力下降的风险。由于住房公积金贷款作为政策性住房金融,借款人中相当一部分职工收入不稳定,偿债能力有限,甚至有的单位濒临破产,职工随时会面临着下岗或买断工龄,严重影响贷款偿还能力。直接关系到住房公积金贷款的安全性、风险性,如遇央行利率上调,职工的还款负担还会加重,逾期率就会上升。
2、存贷不挂钩导致资金缺口的风险。我国许多城市在住房公积金配贷时,只注重借款人的还款经济能力以及是否满足贷款的其他条件,却很少评估借款人对住房公积金的贡献率,住房公积金配贷既无最低储蓄年限(仅一年)要求,也无最低存款额限制。从现在现阶段看,这种信贷方法似乎有利于解决和改善居民的住房,刺激居民的有效消费需求,扩大住房公积金信贷规模。但从长远看,今后可能会导致资金缺口,而且加大住房公积金储蓄长期融资的风险。
3、国民经济状况和金融市场变化而带来的风险。城镇职工、居民个人住房公积金贷款的一个突出特征就是贷款期限长,在长期的贷款期限内,社会经济状况和金融市场必然会不断发生变化。如发生通货膨胀等,由于个人住房公积金贷款实行相对固定利率,这就会使住房公积金蒙受贬值的风险。同样数额的个人住房贷款,如果贷款期限延长一倍,住房公积金贷款的期限最长可达20年,从机会成本的角度来看,容易产生市场风险,并其风险将增加一倍以上。同时,住房公积金贷款业务的单一性使它缺乏银行通过多项业务组合分散风险和规避风险的机制,更加剧了其风险性。
4、地方政府行政干预行为带来的风险。地方政府为拉动住房消费,许多地方对房改资金管理中心下达个人住房公积金贷款任务目标,过分强调住房公积金贷款数量增长,往往忽视住房公积金贷款质量,加大了产生不良住房公积金贷款的可能性。
二、住房公积金贷款管理风险的规避措施
住房公积金贷款管理风险是客观存在的,理应正视和竭力规避,避免出现大的风险损失,根据上述风险的分析,规避住房公积金贷款管理风险,应积极采取应对措施。
(一)确立房改资金管理中心主导地位
解决住房公积金贷款的制度性风险的根本途径在于消除委托与受托两个利益主体的利益冲突。首先必须强化房改资金管理中心主体地位,采用房改资金管理中心自营模式,可以实现责、权、利的统一,既能有效地消除委托方式中的利益冲突,又能做到了职责分明。运作高效,彻底改革和完善我国个人住房公积金贷款的委托运作机制。使委托方始终居于主体地位,可以自主选择受托人,同时也应该将选择住房公积金业务承办银行的自交给房改资金管理中心,对受委托银行敷衍应付办事不力和操作失误,而导致住房公积金住房贷款出现的风险,应由受委托银行承担,或由房改资金管理中心实行优胜劣汰,充分保证住房公积金贷款管理风险的规避,体现房改资金管理中心的主导地位。
(二)建立贷款风险监管体系
建立贷款风险监管体系,将风险管理系统纳入个人住房贷款全过程中,并授予该体系应履行的功能:一是对个人信用情况进行相应的时实评估,特别应能防范恶意超贷的情况;二是实现对个人住房贷款贷前审核与贷后监察结合的功能,实现全过程的监督管理,三是实现个人住房贷款高风险的预警功能,并给出响应的规避建议;四是实现会商制度的建立,房改资金管理中心与受托银行定时对预警高风险的情况进行会商,特别是对金融、房地产市场、社会就业与家庭收入变动信息的应急响应,以期协同规避,对已发生逾期的应协助尽快催收;五是建立个人住房贷款风险基金,实现个人住房贷款风险化解损失的规避功能。
(三)采取相关配套政策措施
1、建立以政府为主体减轻中低收入职工住房贷款负担的贴息和担保制度,可采取政府扶持(实行贷款贴息政策)、社会参与的办法,组建住房置业担保公司,为借款人提供信用担保,既减轻了这部分低收入职工的债务负担,又化解了金融风险。
2、房改资金管理中心按《住房公积金管理条例》规定和相关财务管理办法的规定,在增值收益中按比例提足贷款风险准备金,并制定严格核销坏账制度和程序,认定后及时核销坏账、呆账。
3、进一步完善住房保险,在个人住房担保中介机构尚未发育成长起来的情况下,应由保险公司把财产保险和人身保险结合起来,开拓住房保险新业务,既降低保险费用,减轻借款人的负担,又提高借款人的还款能力。
(四)采取相关配套还贷措施
房改资金管理中心和受委托银行应跟踪服务和提高服务质量,减少因服务质量带来还贷风险。
1、建立便捷的还款方式,利用银行网点和资源,办理还款储蓄卡或一卡通,实行通存通还,自动划款等便捷的方式,在时间和地点上方便借款人还款。
2、受委托银行贷款放款后,及时通知借款户月还款额和其帐户余额情况,使借款人知道每月实际应还多少钱,什么时候还,做到心中有数,经济上有准备,敦促贷款人养成良好的还款习惯,减少不必要还款纠纷。
(五)加强贷款抵押审查力度
住房抵押贷款是当前住房公积金贷款运营管理的重要环节,严格抵押审查,对降低贷款风险,资金的安全运营提供了重要保证。具体审查程序应做到:
1、认真审查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性。
2、要求售房单位到期及时办理产权过户手续,并做出连带责任承诺,与产权抵押登记部门协议确保抵押手续完整到位。
3、控制抵押率,规避抵押物市场价格变动的变现风险。
4、切实执行担保法,对不按照合同清偿债务坚决依法拍卖抵押房产。
住房公积金作为一种政策性住房资金,取之于民,用之于民,在发放个人住房贷款时实行低存低贷的政策,符合我国的基本国情,也有力地推进了城市住房制度改革和发展,是解决和改善职工住房的政策性融资途径。住房公积金贷款的风险贯穿于贷款审核、发放和回收整个的管理过程之中。因此,必须建立包括个人住房贷款全过程的风险管理体系,进一步加强房改资金管理中心贷款程序性方面的制度建设,使贷款的调查、审查、审批、催收、内部稽核、违规操作责任追究等全部管理流程化、规范化、制度化。积极汲取商业银行贷款风险管理方面的经验,用法律和制度等管理手段,有效规避住房公积金个人贷款的管理风险,以保障住房公积金贷款的管理风险降到最低的限度。
参考文献:
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2、范纯建.借鉴银行经验加强住房公积金贷款的风险管理[J].科技信息,2006(1).
3、李锋.住房公积“贷款难”的成因、界定及建议[J].中国房地产金融,2006(6)
摘要:住房公积金贷款作为国家政策性住房金融的主体,已成为广大城镇职工、居民个人购房贷款首选的贷款方式,但随着信贷规模的不断扩大,贷款风险不断增强。文章指出应充分认识运作中的管理风险,采取有效的风险规避方式,促使住房公积金贷款稳健发展,为人们居住条件改善提供有力的金融信贷支持。
住房公积金贷款要求范文5
[关键词]住房公积金会计核算；贷款风险准备金；问题；建议
住房公积金制度是我国城镇住房制度改革的重要内容之一，随着住房公积金制度的不断深入和发展，越来越多的城镇居民认识到通过住房公积金贷款制度来改善居住条件的优越性。近年来，我市城镇居民无论在贷款额度上还是在贷款人数上都成倍增加，这也使得在会计核算上暴露出一些问题和不足，针对贷款风险准备金的计提提出一些建议，以便于住房公积金会计核算能够更好地发挥作用。
一、住房公积金贷款风险准备金的现行会计核算办法
国务院《住房公积金管理条例》规定，住房公积金运作产生的增值收益应当用于建立住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金。财政部《关于住房公积金财务管理补充规定的通知》(财综字[1999]149号)规定，建立住房公积金贷款风险准备金的比例，按不低于住房公积金增值收益60％核定，或按不低于年度住房公积金贷款余额的1％核定，从住房公积金增值收益中分配，专户存储。目前我市按照不低于住房公积金增值收益的60％计提贷款风险准备金。具体会计核算为，年度终了，按规定提取住房公积金贷款风险准备金，提取贷款风险准备时，借记“增值收益分配一提取贷款风险准备”，贷记“贷款风险准备”。
二、现行会计核算方法中存在的问题
1.住房公积金贷款风险准备金提取的问题。住房公积金贷款风险准备金主要是为了防范风险，保证住房公积金的保值增值，维护住房公积金所有者的合法权益，提取贷款风险准备金是合理的。我市自1998年开展住房公积金个人贷款业务以来，截止2009年12月底，已累计发放贷款17.64亿元，当年贷款余额为5.7亿元，22092户城镇居民从中受益。按不低于住房公积金增值收益60％核定，2009年我市住房公积金增值收益3030万元，应计提风险准备金1818万元；按不低于年度住房公积金贷款余额的1％核定，应计提风险准备金570万元，两种算法差异很大。贷款风险准备金提取数量的多少，直接影响了住房公积金使用效率的高低。究竟采用哪种方法核算才能既维护职工的合法权益，又使资金得到充分利用，会计人员难以把握。
2.城市廉租住房建设补充资金的问题。《住房公积金管理条例》中规定“住房公积金的增值收益用于建立住房公积金的贷款风险准备金、住房公积金的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金”。2009年6月2日建设部公布的《2009~2011年廉租住房保障规划》中明确规定：住房公积金增值净收益要全部用于廉租住房建设，即住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额，将由财政支配。但是用上面所述的二种方法计提风险准备金后，当年的增值收益扣除风险准备金、中心管理费用后，提取的城市廉租住房建设补充资金的差额很大，这就直接影响了住房公积金的资金运作及给当地政府财力应做的贡献水平，不利于资金的合理使用。
3.“货款风险准备金”科目核算内容的局限性。现行《住房公积金会计核算办法》规定，“贷款风险准备金”这一科目核算按照规定提取的住房公积金贷款风险准备金。但在住房公积金实际运作过程中，为了使住房公积金实现最大限度的收益，按照《住房公积金管理条例》规定，可以用住房公积金购买国债，省内其他城市的住房公积金管理中心就有把闲置资金购买国债的。目前，由于我市的住房公积金贷款的利用率比较高，所以没有购买国债，少部分闲置资金用于转存定期存款来增加收益。在现在的市场经济模式下，购买国债也存在一定的风险隐患，住房公积金会计核算办法并没有把“国家债券”这一科目纳入风险准备金的计提范围。现行《住房公积金会计核算办法》中设置的“贷款风险准备金”科目所核算的内容就有一定的局限性。
4.住房公积金贷款的潜在风险对计提住房公积金风险准备金的影响。目前，从我市贷款的逾期率来看，贷款风险准备金提取比例高于风险预计，准备金较为充分；另一方面从贷款年限来看，相对住房公积金贷款长达10年、20年的期限而言，还有许多潜在的风险需加以预计。分析住房公积金贷款期内可能面临的风险，主要有以下几个方面：(1)借款人的风险，包括借款人偿债能力风险、信用风险、欺诈风险等；(2)抵押物方面的风险，包括抵押物价格风险、抵押物产权风险、抵押风险等；(3)贷款经办机构运作管理风险，包括贷款机构内控制度不健全的风险、贷款人员业务操作风险等；(4)政策法规风险，包括利率风险、法院执行难的风险等；(5)不可抗力风险，如火灾、水灾、地震等不可抗力因素使借款人抵押房屋毁损、灭失等可能产生的贷款风险。
上述风险中有些可以通过建立健全贷款制度、严格操作规程、提高人员素质等加以规避和防范，但有的风险很难预计和有效规避，这就要求科学合理地计提贷款风险准备金，使住房公积金带来的损失降到最低。
三、住房公积金贷款风险准备金提取的政策及方法的几点建议
1.因地制宜，选用合适的贷款风险准备金提取方法。众所周知，在现行住房公积金会计核算办法下，住房公积金贷款风险准备金的计提由两种方法，且两种方法计提后存在较大差额，这就难免有人为因素增加或减少风险准备金计提的数额。为避免这种情况的发生，各住房公积金管理中心应根据本地住房公积金使用效率地情况，选用合适的贷款风险准备金提取方法。对于住房公积金使用效率较低的地区，为提高其使用效率，可采取从低计提的方法，减少贷款风险准备金计提数额，使其有更多的增值收益用于运营。对于住房公积金使用效率较高的地区，为防范运营风险，可采取从高计提的方法，增加贷款风险准备金计提数额，以确保住房公积金使用的安全。
2.采用账龄分析法提取贷款风险准备金。由于住房公积金贷款的人群有固定职业，相对一般商业贷款安全性较高，贷款头几年的还款率较高，风险较小，随着时间的推移，一些欠款开始出现，所以贷款期限越长，出现违约的可能性越大，形成呆账、坏账等不良贷款的可能性也越大。建议住房公积金管理中心应在每年年末，对贷款未到期账龄进行分析，可将未到期账龄划分为5年以内、5～10年、10～20年、20～30年四个档次，对对应的贷款余额按1％、1.5％、2％、3％的比例提取贷款风险准备金。
住房公积金贷款要求范文6
关键词：个人住房公积金贷款；风险防范；建议
中图分类号：F830文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）01-0074-02
住房公积金使用的最主要途径是面向广大住房公积金缴存职工发放个人住房公积金贷款。住房公积金贷款有效解决了职工支付能力不足的问题，繁荣了城市个人房地产信贷市场，拉动了住房消费，让广大中低收入家庭切实地享受到住房制度改革带来的实惠。以大连市住房公积金贷款业务发展为例，截至2010年6月末，大连市累计发放个人住房公积金贷款19.95万户，269.71亿元，贷款余额158.74亿元；贷款额年均增长20％。个人住房公积金贷款成为职工购房贷款首选方式，极大提高了中低收入家庭的购房支付能力。但随着贷款规模的急剧膨胀，系统内和系统外风险也逐步凸显，住房公积金贷款风险防范日益成为住房公积金管理的重点，防患于未然应是住房公积金管理机构今后的工作重点。
一、个人住房公积金贷款风险类型
个人住房公积金贷款风险（以下简称“贷款风险”）是指发生在住房公积金专项储金借贷过程中的各种风险的总和。住房公积金贷款主要采取抵押贷款方式，虽然抵押贷款本身是一种安全性好、资金回收率高的优良信贷方式，但是由于现行的管理机制尚不健全，配套的法律法规尚不完善，因此住房公积金贷款存在较大的风险。从本质上讲住房公积金贷款风险也是一种金融风险。实践中主要存在以下几类风险：
1.信用风险。这主要是指借款人因主客观原因所引起的未按合同约定按期偿还到期贷款本息的风险。信用风险直接取决于借款人的资信状况。借款人的资信度越高，贷款风险越低，二者成反比关系。一是主观原因造成信用风险。由于公积金贷款利率较低，借款人主观上有意不履行还款义务，拖欠贷款，保证人有意不承担连带责任风险，或借款人贷款时就没有按时还贷的思想，蓄意欠贷赖账。二是客观原因造成信用风险。由于自然和社会原因造成借款人无力偿还贷款。自然原因主要包括借款人、保证人因疾病、车祸、火灾等意外事故导致伤残失去劳动能力或失踪、死亡等，从而无法偿还贷款，社会原因主要是由于机构改革、人员分流、企业亏损、破产、解散等原因导致借款人、保证人失业、下岗、收入下降和无收入来源，从而无力偿还贷款和履行担保义务。无论是自然原因还是社会原因都不可预料，也将直接影响借款人的还贷能力。
2.法律风险。法律风险是由于现行法制环境的限制给住房公积金贷款带来的潜在风险。由于中国现有立法、司法、执法等制度及相关配套措施的缺位，也给住房公积金贷款带来一定的法律风险。2004年最高人民法院出台的一项司法解释：抵押人只有唯一一套住房作抵押的，借款人逾期不能归还借款，法院不得强制拍卖抵押物以实现债权。由此住房公积金原本享有的优先受偿权沦为一般的返还请求权，贷款的安全性大大降低，这就为住房公积金贷款的回收带来一定的风险，此外，由于中国目前还没有建立个人破产制度，给个人住房逾期贷款的追偿造成很大的困难。
3.不可抗力风险。这是指还贷期间，由于较严重的自然灾害和人为伤害，如火灾、水灾、山体滑坡等使房产毁灭，贷款无法收回。另外，抵押人意外地丧失劳动能力或因死亡等造成的风险也应归属为不可抗力风险。
二、个人住房公积金贷款管理各环节风险防范措施
1.贷款受理与调查环节。（1）帮助借款人树立按时还款的法律意识。通过营业大厅前台政策咨询、还款测算等多种服务帮助借款人充分了解和预测自己在未来一段时间内的还款能力，以确定合理的贷款额度和年限。重点是向借款人明示不按时还款所应承担的法律责任，借此防范借款人的恶意欠款。（2）加强个人征信情况审核。对贷款户的诚信度进行梳理分类，对信用好的贷款户可开通绿色通道，甚至可以适当上浮最高贷款额度。而对贷款申请人存在不良贷款记录或不良信用记录的，坚持面谈制度，同时需经过综合分析贷款申请人的信用、还款能力、还款意愿等情况后，决定是否给予贷款，对于确实不符合贷款条件的贷款申请人不予受理。
2.贷款风险评价与审批环节。为解决贷后可能出现的风险，建议引入公积金信贷公证。自1987年《民法通则》首次规定诉讼时效以来，在司法实践中有一个较为普遍的认识：认为贷款逾期两年以上，如果没有在法律规定的时段期间中申诉，就退出胜诉权，法院可以不受理，可以不支持追回贷款请求。公积金信贷公证是借贷双方在平等自愿基础上签订借款合同的法律要件，逾期贷款是借款人不能按期还款的违约行为，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿违约的责任，而不涉及诉讼时效的问题。如果司法实践中存在误区，对有关法律条文理解有误，信贷公证也是一项解决疑难问题的有力手段。在具体实践中，如果借款人利用外出，外逃等手段钻法律空子逃避债务，可采取公证方法发催收通知书，不管借款人是否签收，一律视为送达，使诉讼时效从催收送达之日起重新计算，保全公积金信贷资产，解决个别赖账户，难缠户拒绝在催收通知书签字使合同失去诉讼时效的问题，从实质上保证借款合同的真实有效，从而防止借款当事人免责，有力维护住房公积金管理中心的权益。
3.贷款签约环节。为防止借款人未经房屋其他共有人允许，私自将几人或几家共有的房地产作为向中心贷款的抵押物抵押给中心，从而取得贷款。由于借款人未经其他共有人的允许擅自越权处分共有人的财产，其行为无效，但有可能使中心受骗而发生风险。因此，在贷款签约环节，需要借款人、抵押人及抵押人配偶到场签字按手印予以确认。同时，对于借款人或抵押人之一不能到场签订借款合同而授权他人代签的，需出具经过公证的《授权委托书》，或国外大使馆、领事馆出具的《授权委托书》。受托人不能出示委托人身份证原件的，需由公证处对委托人身份证复印件同时进行公证。
4.贷款支付环节。为确保贷款资金专款专用，防止借款人恶意挪用，中心应根据不同购房类型委托银行区别支付。对于商品房放款，在中心收到抵押登记材料后，委托银行以转账方式将贷款资金划至房地产开发企业指定的银行账户，不允许直接划拨至借款人的个人银行结算账户。对于存量房放款，在中心收到抵押登记材料后，委托银行以转账方式将贷款资金划至借款人的个人银行结算账户。
5.贷后管理环节。（1）对不同风险类别贷款采取不同处理措施：对正常类贷款、关注类贷款由中心办事处组织代办银行、保险公司、担保公司通过电话督促借款人按时还款，采取“代办银行―保险公司或担保公司―办事处”渐进式催收方法，分层次进行电话催收、上门催收；对次级类贷款、可疑类贷款除采取关注类贷款的催收方法外，中心办事处由专人负责催收，必要时走访借款人工作单位、约见本人，逐户下发《催收贷款通知单》，明确还款时限，加大催收力度；对经屡次催收仍不归还的恶意贷款户申请通过法律诉讼手段进行催收。（2）加大诉讼和执行力度。对于在保险和担保理赔责任外的已经达到一定逾期时限符合条件的借款人，建议在规定时间内进入法律程序。同时密切与法院等部门的联系，对于借贷关系没有异议的案件应尽量适用简易程序审理，争取缩短诉讼和执行工作时间。建议中心借鉴银行相关经验，对逾期借款户定期进行曝光和诉讼，建立黑名单，可起到警示作用，使不良贷款得到有效控制。
6.其他风险防范措施。（1）开通短信提示服务。通过催收发现，很多欠款一次的借款人部分是因为忘记存款，非恶意欠还，因此中心有必要开通短信提示服务，既可起到提醒作用，也可减少中心催收精力。（2）建议公积金贷款上人民银行征信系统。个人住房公积金贷款连续和累计欠款的现象很严重，很多人按时还款的意识淡薄，意识不到个人信用的重要性，因此建议利用征信系统来提高客户对自己信用的重视。（3）建议对客户区别对待，奖罚分明。对于多年来还款良好的客户，建议对其进行奖励，允许这部分群体贷款还清后仍可享受最高额度贷款，起到激励作用，从而带动全社会形成良好的还款信用氛围；对于总是拖欠还款、恶意欠款的客户应有相应的惩罚措施，如提高罚息力度、上浮贷款利率等方法，起到警示教育作用。（4）建议对借款人及其配偶实行公积金强制代扣，即先扣划借款人及其配偶住房公积金账户资金转账偿还贷款，不足部分再扣划其个人银行结算账户资金。这一举措的效果很明显，一方面保证借款人的住房公积金得到充分利用，另一方面也减轻了中心的催收压力。（5）探索适合中国住房公积金贷款保险险种设计。笔者认为，应将住房公积金信贷与商业保险结合起来，开发出适应不同消费信贷种类的保险品种，有效地分担和转移公积金管理中心风险。由公积金管理中心向保险公司购买保费，承担保费以保障贷款安全。保险险种包括财产损失险、人身意外伤害险及履约保证保险。
当前，住房和改善住房条件日益成为广大市民主要的消费需求，住房信贷市场呈现出供需两旺、迅猛增长的态势。在这种情况下，住房公积金贷款作为政策性住房金融的主体，一方面需要继续简化手续、改善服务、加大力度支持日益增长的住房资金需求，另一方面不能只着眼于支持职工住房消费，拉动房地产市场发展，却忽视资金使用的中长期规划，缺乏对贷款风险的重视和警惕。应将信用风险防范做在事前，贯穿于整个贷款业务流程，逐步提高风险管理水平不仅符合住房公积金自身的安全运营要求，更事关住房制度改革和政策性住房金融发展的成败。
参考文献：
[1]周银才.如何防范住房公积金贷款风险[J].财会通讯，2001，(12).
[2]喻凤平.住房公积金贷款风险及防范对策[J].中国房地产，2003，(12).
