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控规和城市设计的区别范文1
关键词： 城市设计 创作性 方法
城市设计的概念及其特征辩析
关于城市设计的概念，可谓众说纷纭，不同学科背景的学者从不同的视角给予它不尽相同的定义界说，但从其总体趋势来看，现代城市设计正逐渐呈现出相对明朗的观念势态。我们认为：现代城市设计是以人为宗旨，以提高城市环境质量和职能效率为动态目标，综合组织城市系统各要素，以期建立合理且优美的城市形态环境的综合性创造活动。城市设计的作业范围既涉及大范围的单系统设计，也包含细胞形态的解剖，其对象是多层面、多类别的组合，而城市区段层面是典型的客体对象。城市设计既贯穿于城市规划的全过程，同时又是规划转向建筑设计的必要中介过程。城市设计与城市规划和建筑学有着与生俱来的天然联系，因而也常导致概念上的模糊。一般而言，城市设计与建筑设计的区别较为明显，而与规划尤其是控制性详细规划（以下简称控规）之间的关系则时常使人迷惑，因此只有在比较中才能获得城市设计自身明晰的基本特征：
其一，城市设计强调“人本主义”精神，即以具体鲜活的人为根本出发点，满足人的需求，以人的心理生理行为为依据，关注城市空间设计的场所感、归属感以及历时和共时的文脉连续。而控规则是以物质环境为出发点，作为城市管理的依据而制定的硬性控制指标，它较少涉及与人的感性和活动相关的环境场所问题。因此，可以说人与物的对峙是城市设计与控规的基本分水岭。
其二，城市设计要在三维的城市空间坐标中化解各种矛盾，并建立新的立体形态系统。而控规则偏重于以土地区域为媒界的二维平面规划。因此二者表现出不同的形态维度。
其三，城市设计侧重城市中各种关系的组合，建筑、交通、开放空间、绿化体系、文物保护等城市子系统交叉综合，联结渗透，是一种整合状态的系统设计。控规则往往是城市各子系统的分述罗列，而且偏重于各项子系统的分别研究。因此，关系整合与要素分离是二者间又一显在区别。
其四，城市设计具有艺术创作的属性，以视觉秩序为媒界、容纳历史积淀、铺垫地区文化、表现时代精神，并结合人的感知经验建立起具有整体结构性特征、易于识别的城市意象和氛围。而控规则注重社会经济技术因素，其主要运作媒界是技术指标和工程问题，理性逻辑是其主要属性。
由上述比较中看出现代城市设计具有鲜明的创作性特征，正如培根所言：“未来城市环境质量将依赖技巧高超、感觉敏锐的城市设计师的创造性想象和智力”（1）。
创作性是城市设计的重要特征
一般来说，创作性具有三方面的含义：一是指某种观念设想或作品具有新颖鲜见或超前的形式和内涵；二是指这种观念设想和作品应适应现实、解决问题并巧妙且有效地达成目实；三是对上述观念设想和作品的持续、表现、评价、完善和充分发展。创作性与创造性时常可以通用（是英文Creativity的两种互通译本），但二者在语义上仍有些微区别，创造性更为强调独创和超前，面创作性强调上述三方面含义的全面包容，同时还含有过程意义。
城市设计的创作性是由其自身的目的性质决定的。设计即是把各种要素组织进入较大的连贯的整体以达到原先预期的意图。在城市规划的宏观指导下，城市设计要实现具体的三维形态框架的建构，它必然是一个创作过程的产物。城市是市民生活的舞台，是历时态的延续，又是共时态的交溶，以人为本的场所论是城市设计理想和实践中的本质精髓。对于一个具体城市区段来说，城市设计的目的是要鼓励各种人群活动的合理交织、运动有序、生态和谐，并能给人以愉悦的整体审美感受。城市设计不存在固定不变的清规戒律和模式范本，也不是某种先验公式的推演计算，每一个成果都是对特定城市或城市区段的独特解答。设计师在情感、智慧和经验的投入中完成理想与实现、主体和客体的统一。
城市设计的创作过程是设计者各种思维方式的全面启动和复合，逻辑思维、形象思维与灵感顿悟相交织，而形象则是城市设计者的主要思维线索。
城市设计的创作过程同时亦是对设计者多方面知识结构的运用过程。现代城市设计者需要有社会、经济、人文、政策管理及工程技术等方面的基本知识，要有城市设计的基本技巧，精通城市职能、形体及三维空间关系的处理。
城市设计注重小组合作（Cocreativity），鼓励吸纳相关学科学者、开发商、政府官员及公众代表共同参与，并通过各种传媒手段在更大范围内争取公众参与和认同。
城市设计创作方法论探讨
城市设计的质量直接决定于其创作方法的运用是否恰当和有效。然而澄清这种方法理论却很困难，城市设计的具体方法因客观对象而异，更是因人而异，因此试图去规范其设计创作的方法似乎是徒劳的。这里我们试图以描述城市设计创作的共性特征来探寻其创作的轨迹线索。
1.立意与构思立意即主题意识的确立，这是创作的灵魂。立意的过程即是在进行现状分析、明确发展定位的基础上确立设计目标的过程。现状分析提出基地现存的资源和问题，立意则需以该城市区段的定位为依据，这种定位又必须置身于城市整体发展脉络中进行研究。通过研究区段与相邻区段、区段与城市整体之间的功能互动机制，才能给出设计区段的正确定位。现存资源与人的需求之间的矛盾和现存环境状况与发展定位之间的矛盾直接决定了城市设计目标的确立。
构思由立意脱化出来，构思即是将城市设计的立意转化设计结构（又称概念设计），同时提出实现立意的方式构架。构思的直接结果是该设计对象的空间形态结构的建立。城市设计的立意与构思必须也包涵了设计者的主观意识，设计者对各种设计因子的权重取舍以及自身的主观理解，情感经验等因素使得其立意与构思趋于个性化，并以多种构思方案的形式表现出来。通过与相关参与的讨论、评比、比较和判断确定最终的构思方案。
2.分析与整合要解决一个现实具体的城市设计问题，首先必须进行客观有效的环境分析。分析包括前后两个不同时段，其一是指设计前期的现状调查分析；其二是指创作过程中对设计方案及成果的解剖分析。现状分析是要达成对现存环境的全面认识，它包括基地、人口、建筑设计质量、交通、使用职能、民俗习惯、行为规律、自然条件、景观资源、经济投资计划等等资料。一般而言，职能分析和空间形态分析是两个重点内容：职能分析主要考察各项用地的使用状况与交通系统的联系以及这种状况与需求之间的矛盾。空间形态分析则涉及基地分析、图底分析、视觉序列分析、认识意象分析、类型学分析和空间注记分析等一系列技术。空间形态分析提供了设计所必需的历时性形态积淀的背景资源，它为文脉承续提供了基础。设计过程及成果表达中的分析实质是对所设计环境各子系统的分项解析和表述，如：地块功能配置、道路交通系统分析、交通换乘系统分析、形态认识系统分析、历史文脉分析等等。这种单系统的解析使创作成果的各个层面得以清晰的表达，同时也是设计进程中从各个不同层面和视角对设计方案进行剖析、质疑和修正的必要技术程序。
分析是城市设计的必要技术，而对环境各子系统和各单项要素的整合才是城市设计的本质性作为。环境对人的作用是历时和共时相交溶的整体感受和影响，而不是各要素的简单相加。城市设计必须以关系组合为职责，侧重于整合结构性的职能关联、空间关联和文脉关联等，促进城市各种活动的合理交织。设计者往往扮演开发进程中的协调员，化解矛盾，综合平衡。
系统化的城市设计将改变过去仅仅由几何线条分划地块的封闭独立性。加强建筑布局、交通路线、开放空间、绿化体系和人文景观等要素的综合交叉、联结渗透将成为一种新的形态风尚。立体化是当代城市空间结构又一显在的发展趋势。随着城市职能的高度集聚与城市土地有限资源之间矛盾的突显，未来城市必将超于土地和空间的综合使用，即特定地段中各种用途的合理交织，相互刺激补充。空间结构的立体化还意味着对用地进行地上、地面和地下三个层面的综合开发以构成连续流动的空间体系。与此同时，立体化的形态组织方式也是化解或消减城市职能各项子系统之间矛盾冲突的良方（如机械交通与人行步道体系的矛盾，开放空间、生态平衡与土地区位价值的矛盾等）。总之，分析整合在创作过程中交替进行，分析的目的是为了整合。
3.直感与逻辑城市设计的过程是对城市环境的研究和创造的结合，因此必然表现出理性和感性共容互动的思维方式。研究过程首先是要素分析和理性判断，设计者运用逻辑方法对设计所及的各项要素之间各种因果、并列、互动、权重、矛盾等关系作用判断，设计目标的建立亦是逻辑推理的结果。但是，仅仅运用逻辑的方法无法得出具体生动的城市设计成果。城市设计是对理想城市生活情景的描绘，形态的建立最终必须依赖设计者对环境敏锐的整体感悟能力和直感创造能力，因此说形象思维是城市设计者的主要思维线索。设计者可以在经验积累中选择运用各种有效的空间形态类型，如以网格构成的，以开敞空间为中心的，以建筑实体为中心的，或是以明确轴线构成的等等原型结构，而当代城市形态所包容的广泛且深刻的复杂性为传统城市形态所无法迄及，它往往表现为一种复杂的三维立体网络的叠合结构，它可以涵括上述诸种空间结构原型，但其复杂程度和综合能力则远胜于它们。可以说这是对当代及未来城市设计者的空间组织和塑形能力提出的一项严重挑战。因此，城市设计者必须具备以往任何时代都要更为娴熟的空间驾驭技巧以及在这种复杂的空间结构体系中整合城市职能秩序的能力。
4.图形与文本图形和文本是城市设计者最主要的操作媒界、交流媒界和成果表达形式。
图形是设计者心智创造的外化。图形资料一般包括设计构思草图和设计成果中对环境形态的三维表述、模型、立体模拟动画、摄像等。由于现代城市职能和空间的高度复杂性，因此系统化的城市设计还必须运用一系列系统的分析图形技术。这些分析图分别展现了环境的各个导面及相关系统。各层面、各子项系统的立体叠合和联结构成了完整的环境形态。因此，分析图也是城市环境创作必不要少的重要内容，它是现代城市设计区别于传统空间形体规划设计的重要特征之一。
图形实质上是对城市环境建设目标和政策的形象化三维表达，是一种明确的、可操作的形态描述方式，它使得设计地段内建筑与建筑之间，要素与要素之间、局部与整体之间的关系网络清晰可见，它给下一个层次的设计（如建筑设计）提出了由外向内的限定和依据。从这个意义上讲，城市设计的成果具有肯定性。同时又必须指出：城市设计又是一种富有弹性和动态的过程。上述图解形式并不等于环境建设的最终产品形式，而是关于形态的具原型意味的框架模型。例如街道空间轮廓线或是区段环境的立体动画模式，其实质是一种结构关系的建立，在后续的建筑设计过程中，可将此具体的建筑形态置于上述关系背景之中进行检视评判，从而取得对彼此关系的协调认同，CAD技术的运用为这种动态的设计和管理过程提供了方便之门。在城市设计驾驭下的一个环境层次的设计仍然具有广阔的创作天地。因此从这个意义上讲，城市设计成果又具有非肯定性，是一种松驰的限定。如果说最终建成的环境形式与设计中的图形之间具有内在的却又是可以被察见的同构或同质关系，那么就可以说设计达到了预期目标。
文本即城市设计成果中一系列以文字描述为主的研究报告。一般来说研究报告应当包括下列内容：项目由来、研究程序、现状分析报告、设计依据、发展定位描述、目标描述、设计方案总体说明、各子项系统分析报告、实施可行性研究、建设程序计划、设计准则等。设立专项研究报告是现代城市设计重视理性论证的表现。
设计准则和图形文件在城市建设管理中配套使用。所谓设计准则是对城市设计客体要素的深入设计提出综合且具体的要求和建议。其具体内容包括对设计对象整体和局部的形态、位置、尺寸和指标等提出制约性的条例，对各可变因素的弹性设计提出相应的振幅范围。设计准则的制定是城市设计区别于规划和建设设计，也区别于传统形体空间设计的又一重要特征。其意义在于为城市设计注入了时间维度，它为城市设计与建筑设计间环境层次的转换提供了清晰的梯级承续关系，促进了城市设计与建筑设计的互动。设计准则的制订使得城市设计由理想导向现实的行为，它是城市的设计与管理以及建设之间的桥梁，是三者之间相互沟通协调有章可寻的媒界基础。
以上我们从方法论的层面对城市设计的创作性作了粗浅的探析。成功的城市设计首先来自于精巧且合理的立意和构思，在直感与逻辑的互动中，设计者运用各种分析技术和组合技巧，在对环境子系统和要素进行充分解剖的基础上实现形态的整合，创造出宜人的环境场所，并以图文并茂的灵活形式展现给所有关心城市建设的参与者。
［注 释］
控规和城市设计的区别范文2
关键词：网络型城市；规划编制；城市特色；海盐县
根据嘉兴市的发展目标，未来5年嘉兴市将基本确立作为区域交通枢纽的重要地位，成为一座以“一主五副一新城”为主框架的现代化网络型大城市到2011年，全市城市化水平达到60%以上，到2020年，城市化水平超过70%。
海盐县作为这一现代化网络型大城市主框架下的副中心该如何对自身正确定位，充分利用自身的优势，抓住机遇，承担好自己在区域中的角色，使城市的发展实现有效的飞跃。现从城市规划的编制、管理等方面作一探讨。
一、海盐县现状分析
海盐县位于浙北杭嘉湖平原，处在嘉兴市域东部，东南濒临杭州湾，西与海宁毗邻，北与嘉兴秀洲区、平湖接壤，陆域总面积529.73平方公里，属浙江省嘉兴市下辖五县市之一。
（一）背景
1．长三角经济区联动发展，城市区域化、区域城市化日益突出；嘉兴现代化网络型大城市整体发展的要求。
2．交通区位条件的改变：杭州湾跨海大桥、杭浦高速、海盐港区的建设以及各级航道的改造建设。
3．海盐自身发展的要求：向工业化后期迈进。
（二）面临的机遇和挑战
1．县域内交通基础设施大建设的到来。杭州湾跨海大桥极其北岸连接线、绍嘉高速跨海大桥、杭浦高速公路等的规划建设，使海盐成为沪－杭－苏－甬四大城市的一小时交通运输中心，由交通末梢变为交通节点的“双刃剑”效应。
2．全国重要核电基地所在地。核电对海盐的经济总量的增长作出了重大贡献，并对本地的科技、商贸、建筑行业祈起到一定推动作用，但影响了主城区向南发展。
3．城乡发展相对均衡。对于实现城乡一体化和城乡、区域协调发展提供了有利条件，但不利于增强海盐中心城镇的带动能力和集聚能力，难以形成有序的整体发展格局，阻碍了城乡统筹发展。
4．新一轮产业转移的到来。得天独厚的区位优势和相对低廉的文化、劳动力、土地等成本优势，是承接产业转移的绝佳地。
二、规划编制状况
（一）初步形成较完整的城乡规划体系
2000年以来，海盐县的城市规划编制工作取得了突出的成果。近年来，县政府投入了大量的资金，分别组织编制完成了《海盐县城市总体规划》、《海盐县域总体规划》以及城东、城西、城南、城北、中心区控制性详规、大桥新区控制性详规，城区可开发建设区域控制性详规覆盖率达到了90%以上；完成了《海盐县城市交通专项规划》、《海盐县绿地专项规划》等专项规划；下辖各建制镇完成了总体规划的编制或调整，村庄布点规划和建设规划也已完成，初步形成了县域总体规划、城市总体规划、详细规划、专项规划、城市设计相配套的城市规划编制体系，为规划审批、管理和执法监督提供了依据，为海盐城市建设和经济发展提供了超前服务。
（二）规划编制方面存在的问题
1．《海盐县城市总体规划》急需修编：上一轮总体规划于2001年开始编制，于2003年编制完成。由于编制年代较早，杭州湾跨海大桥、杭浦高速、绍嘉高速、杭州湾围垦工程等方面的不确定性或基础资料的相对薄弱，使得在总体规划编制中对城市的性质、发展目标和功能定位以及产业发展战略等方面的分析研究不够全面，内容有所缺失，且与该轮总体规划相配套的近期建设规划已过时效，故海盐城市总体规划的修编及近期建设规划的编制迫在眉睫。
2．部分控规的调整和完善：一是因编制的年代、设计单位的不同及时间要求等各方面的因素，原有各地块控规不同程度存在道路管线的衔接不顺畅、一些基础设施没有实现共享、地块的功能定位不够合理、在城市总体中的职能分工不明确等问题，编制的内容和深度也未达到新的城市规划编制办法的要求。如城东区控规编制时尚无围垦项目，故没有涵盖围垦区；城南新区和城西区的次干道和支路在道路定位、路幅、管线综合方面存在问题等。二是对城市肌理及城市特色的研究缺乏。控制性详细规划过分追求“可操作性”，只满足开发建设的基本功能，而对城市景观和人的行为环境较少涉及。由于没有与城市设计很好地结合，易造成城市景观混乱，城市特色消失。三是控制性详细规划编制时忽略整体控制，只专注地块控制，妥协于市场选择的无序性和随意性，造成规划管理的混乱；且由于缺少对政策与经济的研究，使规划成果缺乏科学依据。为了增强规划的科学性、合理性、可行性、可操作性，必须在城市规划编制阶段加强经济分析工作，使城市规划具有坚实的经济基础。四是在规划编制过程中，对控制指标的制定重视不够。导致控制指标直接套用国家、省、市有关规范、规定等，或凭“拍脑袋”制定控制指标，而缺乏认真、仔细地研究。因此规划编制缺少技术支撑，规划深度不够。如：居住用地的建筑密度、容积率等指标按照国家规范《城市居住区规划设计规范》相应指标直接确定，而不考虑规划地块的用地面积大小以及所处的位置。五是各乡镇的控规编制还未全面展开，导致乡镇规划的随意性和可变性较大。所以在县域总规和城市总体规划的指导下，应对各控规进行梳理、调整和完善和补充。
3．乡镇总规的调整和完善：在县域总规的指导下，根据县域总规所确定的空间发展战略和目标，进一步明确各乡镇定位和职能，在规划政策方面加强对重点乡镇的支持力度。根据长三角地区乡镇的发展特点和海盐地域面积小，人口规模小的实际情况和交通发达的特点（县城到各乡镇半小时经济圈），乡镇的用地均衡无法套用城市用地均衡要求，在海盐目前的状况下，乡镇工业用地占有的面积较大，而居住和公共设施用地占有的面积较小，乡镇相当于工业功能区的特点，探索乡镇发展的出路。
4．村庄布点规划和建设规划有待完善：海盐的村庄布点规划由于时间要求紧以及政策上的不连续性导致村庄规划存在一些问题：一是可操作性不够，由于村庄规划全面铺开过速，在技术、政策等方面存在经验不足，导致在规划编制工作上调查、分析、研究不够，布点规划可操作性不理想。二是村庄规划缺乏特色，例如海盐县内有蚕区、棉区、水稻区、渔区、山地种植区、畜牧养殖区等不同特色的村庄，这些地区村庄的集聚方式、布局方式、建筑形式、传统习俗都存在着不同，未能在规划中充分加以考虑。三是对于新老村庄的舍取未作充分考虑和斟酌。
三、规划编制必须注重城市特色的塑造
城市特色是指一座城市的内容和形式明显区别于其他城市的个性特征，是一个城市物质文明和精神文明水平的重要标志，它反映了城市特有的风采、特有的韵律，也是城市的精华和象征。中国的许多城市从来是甚具特色的，如山城重庆、古城西安、园林城市苏州等，这些根据地理环境因地制宜的城市布局和鲜明特色，独特巧妙、多样统一的建筑风格，造就了它们今日的辉煌。虽然经济和建筑科技全球化趋势不可逆转，但海盐如同其它城市一样，应该懂得保护城市风貌和城市特色。
（一）加强城市设计
环境景观作为现代城市设计的重要组成部分正越来越受到社会各界的重视，城市建设的重点已经有原来的标志性建筑转向环境景观的改造。
城市设计应与控制性详细规相结合，在城市重要地块如主要商业街区、商务区、广场或重要城市节点应作城市设计，这样能使控规强制性要求和相关指标表现得更为直观，且能使不同相邻地块在城市景观和建筑形式上更为协调。
城市设计在一定程度上应体现城市的记忆。在老城区应体现城市的文脉，保持地方文化的历史连续性，其设计应采取保留与具象的原则。在新城区城市设计受到的约束较少，可以采取意象或抽象的表达手法体现城市记忆。
（二）注重城市空间设计
海盐县城具有独特的江南水乡小镇的韵味，体现了幽静和舒适、干净，不显得喧哗和嘈杂，主要在于城市的尺度把握的较好，包括道路的尺度、建筑的高度和水系的密度等方面没有大的破坏。但随着旧城改造的加快，这一平衡存在危险，必须引起重视。如市河盐嘉塘的街道海滨路和朝阳路的路幅以及两岸的建筑的高度较为适宜，相对来说一号地块（老世纪联华商主楼）和中茂花园的改造尺度是这一路线上的败笔，应引以为戒。
（三）注重城市色彩把握
笔者不提倡采用城市主导色彩这一类提法，笔者认为当今存在城市主导色彩的城市均有一定历史，其产生的原因不外乎两个，统治阶级统治的需要或就地取材方便使然。当今的城市应该是体现活力和色彩的，但应当对城市色彩予以重视和研究。类似海盐这样的江南小镇，在老城区即环城河以内应体现城市的文脉，保持地方文化的历史连续性，以灰色系为主；在新城区，色彩的运用可制约因素较少，只要与环境景观设计相协调即可。
（四）充分把握体现地域特色
过去在城市性质和发展目标只注意把握了江南水乡、文化名城而忽视了县城滨海这一特色和资源的利用。现政府已充分认识到了这一重要性，滨海产业带的发展、临港产业的鼓励开发、滨海港区规划和滨海新城规划的编制，将使海盐步入一个新阶段。
四、结语
从城市规划的效能来看，城市规划的制定不应停留在对远期目标的设定和土地使用方面，而要注重规划体系的完善以及实施性规划和开发控制体系的衔接。而规划体系的完善和科学合理的各类、各层次规划是城市健康有序发展的前提，城市发展最终是受经济发展制约，并与经济发展相适应的。海盐应抓住现有的机遇，不断完善规划体系和各类、各层次规划，为海盐县城乡建设的发展、腾飞打好基础。
参考文献
[1]南京大学城市规划研究院．海盐县县域总体规划．2007，（8）．
[2]郭泳言．城市色彩[m]．中国建筑工业出版社，2007．
控规和城市设计的区别范文3
关键词：控制线详细规划 编制 科学性
2008年新城乡规划法实施以来。控制性详细规划（以下简称控规)作为国有土地使用权转让的法律依据,成为规划实施和管理的必要条件。受到前所未有的重视,葫芦岛市也加大了控规编制力度,组织编制了水泥厂地区、东城区、北出口地区、龙港区锦葫路南侧地区等地块的控划的编制和实施过程中,产生了各种各样的问题,如何解决这些问题,提高控规编制的科学性,成为规划编制及管理单位必须思考的课题。
1、合理划分编制单元,实现控规建成区全覆盖
控规上承总体规划,下接修建性详规,是对总体规划的落实。经过近些年大量的实践探索和理论总结,控规已逐渐由原来的“空间设计的纯技术工作框架”转变为“政府管理城市空间资源、士地资源和房地产市场的一种公共政策”。葫芦岛市在总体规划南北拓展、东西优化思想指导下,城市建设活动普遍展开,老区改造、新区开发,遍及建成区的各个角落,合理划分编制单元,有计划、有步骤地推进控规编制范围,逐渐覆盖整个城市中心区,是我们的迫切任务。
近年来,我们的编制主要集中在急需建设的地块,编制范围也是随项目划定．造成有的地块过大,编制难度加大;有的则用地过小,难以确定功能定位及控制指标。温州市2003年以来编制完成了大量控规,基本覆盖了市区400余平方公里的范围,但由于编制之初一直缺乏相对完整、稳定的范围划分,造成控规的覆盖范围或有重叠或没有交汇,大大影响了控规的成果应用及研究分析。葫芦岛市控规编制应引以为戒,尽早进行编制单元划分,区分中心商业区、居住区、工业园区等,面积应适中,过大不利于功能定位及成果表达,过小不利于公共服务设施配套。区别不同功能的编制单元,采取相应的控制指标,在编制内容、深度等方面区别对待。
2、组织编制各专项规划,为控规编制提供有力支撑!
作为规划编制单位,我们经常会有很多困惑,诸如控规范围突破了总规界线、用地性质与总规不符、配套公共设施规模不够等等,这些问题有的在控规中可以解决,有的就需要在更大的区域内来考虑。2006年总体规划修编后,很多专项规划没有随之修编,再加上原本就没有的教育、医疗、体育等专项规划,给控规的编制出了很多难题。这方面可以结合常州市的先进经验,结合今年要进行的总体规划的修编工作,开展包括综合交通、教育、医疗、体育、社区等专项规划的编制,同时展开一些专业课题的研究,如城市用地增长的动态边界问题,明确总体规划边界中哪些是可以突破的,哪些是必须控制的生态控制区。再比如滨海公路城区段修建后会给城市发展带来哪些影响,总规用地会发生什么变化,做一些专题研究,为控规编制指出方向,让控规有据可循,有章可依,从而提高控规编制的科学性。
3、及时出台葫芦岛市控规编制技术导则,规范控规编制成果
2008年新规划法实施后,《城市规划编制办法》做相应调整,2006年版《城市规划编制办法》对控规的成果要求比较粗泛,辽宁省及葫芦岛市又没有有关编制技术规定,导致控规成果标准规范不一,随意性大,在报批后的使用过程中发现问题,又难以调整。这方面应借鉴江苏常州市的做法:首先依据国家相关法律法规及技术规范,参照《江苏省控制性详细规划编制导则》,结合常州实际制定《常州市控制性详细规划编制技术导则》;其次在相关研究的基础上,建立用地控制的技术标准,如各类公共设施和市政设施的配建标准、地块交通容量、交通组织方式等;对成果的内容、深度和表达方式进行统一,同时推行标准地块层面控制中现状、规划、道路和市政的“四图合一”以确保用地与设施配建的协调统一。目前葫芦岛市规划主管部门应尽快结合葫芦岛市实际制订《葫芦岛市控制性详细规划编制技术规定》,以保证规划成果的规范性、适用性,最大限度地减轻控规后期整合的难度。
4、建立控规的协同组织机制及动态监督管理机制,加强控规的适应性及可操作性
控规编制是一项综合性很强的工作,它直接指导城市的各项建设,在编制的各个阶段都存在规划部门与其他相关部门的协同组织问题。
控规的编制由规划主管部门牵头组织,重点地段、近期建设地段比较受重视,基础资料调查一般较顺利,中间征求意见阶段也能得到各部门支持。而一般地段,城市边缘地段,基础资料就很难收集,征求意见阶段,需要利益相关部门积极配合,及时提出规划方案存在的问题,提出合理化建议,这一阶段的意见最好能有书面材料,因为口头表述经常存在理解偏差,造成的后果却要由规划编制单位承担,要解决这一问题,应该在控规的编制与实施中赋予规划部门更高的权利,以利于组织协调其他部门,同时建立协调管理的行政程序和制定各个环节的运行规则,加强控规的适应性及可操作性,真正指导修建性详规的编制。
目前我们编制完成的控规项目,在实施中往往会出现用词不严密或笔误等小问题,给规划实施造成一定的困惑,我们在充分提高控规编制成果质量的基础上,还应建立一套具普遍适应性的领导、决策、协调和引导机制,动态监督控规的进展效果,及时纠正偏差,以利于控规意图的体现。
5、多组织学习讨论,逐渐形成固定的编制技术路线
在规划培训中听了沈阳市规划设计院等大院的编制经验介绍,感到可借鉴之处很多,他们分析问题的思路很清晰,解决问题的方法很新颖,规划编制成果既科学实用,又便于今后的衔接,可惜学习时间有限,不能展开来和大家一起探讨,希望以后能多举办一些省内规划界同行的研讨会,把编制及实施中遇到的各种问题进行深入的研讨,多给我们提供向大院学习的机会,从而提高各市控规编制的成果质量,进而提高整个规划行业的技术水平。
6、结语
控规的编制、执行是普遍关注的热点问题,作为编制技术人员,在没有统一的编制技术标准的前提下,对控规编制的理解都存在一定的偏差,在这里提出一些肤浅的建议,希望可以和大家进一步探讨。
参考文献
[1]熊侠仙,严玲.积极创新:常州市主城区控制性详细规划初探.城市规划,2009(4).
控规和城市设计的区别范文4
关键词：城市建设规划；问题；应对策略
中图分类号：F540.32文献标识码： A 文章编号：
引言
城市规划和建设是一项系统工程，需要动态跟踪，发现问题，及时分析总结，找出解决策略，唯有如此才能妥善解决好我国城市规划和建设中出现的若干问题。
一、城市规划是城市建设的总纲，建筑是构成城市的主要物质基础
城市规划、场地设计、建筑设计是建设工程规划设计的不同阶段，精致而富有特色的建筑设计最能展示城市建设规划中的艺术性。建筑是组成城市的基本元素。目前建筑设计的手法有基本三种：模仿、再生、创新。建筑设计的出发点和主题为功能，而外皮的建筑创作过程正在被建筑师们细细推敲。随着城市建设和规划的发展，很多建筑师正在研究建筑组成的基本元素，然后在某种法则的指导下进行建筑重组，进而展现出一种崭新的建筑形式。建筑的外皮也将成为一个单独研究的课题，其保温、承重、生态、维护等诸多功能在分层研究后进行组合，形成具有独特内涵的外皮或立面形式。这种解构主义的创作手法，立意于建筑的本原，创造出理性而非感性的建筑。这种建筑形式先思而后建，比施工图设计的建筑形式更利于城市整体的艺术环境。建筑设计在城市建设和规划的前提下，依据建设任务的要求及工程技术条件等全面设想，并根据其具体功能确定建筑物的空间组合形式、详细尺寸构造以及材料做法。它具有相对独立的基本原理和方法，主要解决城市点和面的问题。城市设计是一门正逐步完善与发展的综合性学科，是一门在实践中安排城市发展规划和建筑设计、景观设计相关联的实用性学科，它也具有相对较独立的基本原理和方法，主要解决城市面与线的问题。主要是通过建筑设计、景观设计来实现城市设计的。城市设计的内容能够细微到桌椅、灯具乃至标志物，但和建筑设计仍有质的区别。城市设计是从整体城市形象把握，当具体到任何细小局部，设计师会将每个细部作为城市空间体系中的一部分进行设计，而建筑设计只是关心特定空间的某一建筑，却很少关心它的邻居，因为缺乏对城市空间总体的认识和把握。在城市建设和规划中，不但要注重城市功能分区和交通流线，还要注重建筑物的体量、尺度、比例、色彩、造型、材料、空间等。
二、城市规划和建设存在的问题
城市规划对于城镇化的建设程度有很大的影响，因此建设一个生态和谐的现代化城市一定要有一个科学合理的城市规划模式，但是在实际的城市规划建设中存在了很多问题，比如：
1、城市规划管理部门的管理方式不合理。实际上城市政府在具体操作中出现政府战略和战术不分，以项目管理方式管理城市规划的问题。政府总是期望通过对单项目标与指标的管理来实施整体性的管理，从而失去对宏观事务的把控陷入到具体事务的操作中。政府对具体项目的过度关注必然会导致整体性宏观调控的缺失，削弱乃至悬置了作为综合协调手段城市规划的地位。政府作为城市规划的执行部门与管理部门，就要使城市规划的作用得到最有效的发挥，在管理方式上应从城市发展全局出发，逐步将城市规划具体落实到每个建设层面，并对开发建设行为进行管理和监控，从而对城市规划实施反馈调节。
2、城市规划的实施准则不完善。在市场经济体制下，城市规划的主体不仅仅是政府，还包括代表各种利益集团的开发商，这些不同群体的利益需求必然会反映在对空间资源争夺方面。因此，城市总体规划必须反映多元利益群体的需求，需要广泛的公众参与来实现各种利益与公共利益的最大化。但总规编制过程中的公众参与大多只停留在表面，相关的利益集团对规划编制的有限参与，使得最终的城市总规划实施结果与规划内容不一致。而且在城市规划的实施过程中，实施者很容易把人本主义的元素省略掉。
3、在进行城市规划时缺乏对于城市土地合理开发利用的观念。在实际的城市规划中，规划的编制参与者常常忽视土地的生态安全，结果造成城镇土地资源的开发不合理，土地资源超强度开发等等，尤其是在建设房地产的时候，就会有规划滞后、用地结构松散等结果造成投资过高浪费严重的局面，尤其是现在一些设计者往往打着建设什么生态园区的旗号，来大量占地结果造成土地资源的不合理利用。
4、老城区绿地率不高，屋顶绿化和垂直绿化不广通过近年来的绿化建设使城市绿化面貌有了很大改观，但城市绿化面临的任务仍十分艰巨，特别是老城区中的中心城区，绿地率低下。而这一区域又是人口集聚的中心，因此提高和完善这一区域的绿化尤其重要。目前城市绿化最大的难题是旧城区缺少可绿化土地，而屋顶绿化和垂直绿化在一定程度上弥补了这个缺陷，但屋顶绿化建设屈指可数。
5、绿化养护资金缺少，居住区绿化养护管理体制不顺绿化养护资金是决定养护质量的关键因素，目前出现一部分老居住区的绿化养护仍由政府承担，一部分居住区无物业管理造成绿化无人养护，一部分居住区有物业管理但养护费用标准偏低的现象，使得居住区绿化养护主体不明、责任不清，甚至出现了一年绿、二年荒、三年光的现象。因此需逐步培养业主承担养护经费的养护模式。此外，部分地区绿化管理机构设置也存在问题。
三、城市规划和建设的应对策略
1、规划发展生态建筑，建设花园城市、生态城市，以环境为中心向可持续发展转变。规划景观设计充分考虑利用当地的自然环境的山水、花草树木、绿化美化自然环境。使自然景观、山石水体、生态植物、水禽候鸟等生物与环境的相互依存。
2、规划创建“宜人”城市，要为居民合理地创造一个满足居住休息、文化教育、医疗卫生、通讯交通、商业服务等生活设施齐全，以及日常生活需要的舒适安全、宁静优美的环境。
3、规划考虑自然与建筑群的揉合、道路交通。建筑场地的形状与建筑组团的空间环境的关系。气候方面的影响，日照、风向的影响，生态的住宅区应充分利用自然光和风，通过建筑群体的不同组合、地形和绿化的合理安排，如建筑按一定朝向和合理间距成排布置和行列布置的方式来获得良好的日照和通风，如何利用道路、绿地、河湖水面的空间等。
4、规划低碳生态城市节能设计和建设，要将节约能源、降低能耗的思想揉合进城市规划和生态建筑中。如：北方城市的保温建筑降低了热能消耗；南方的隔热建筑降低了空调机的使用，降低了电能消耗；建筑的节电、节水、节能也都节省了资金和资源等等。
5、规划低碳生态城市减排设计和建设，对污染的控制和减少废气、废水、废物的排放，以及废物的回收利用。如：绿化减少了空气污染，改善了空气质量；对污水的出处理后，将可利用的“中水”雨水进行绿化灌溉，节省了宝贵的水资源；可再生废物的回收利用，利用建设中残土弃土生产建筑红砖、陶粒砌块等，有效的利用和节省了土地资源。控制反光玻璃的使用，控制城市的亮化标准，减少了光污染，节省了电能等等。
结束语
城市规划建设是以一个城市的宏观发展为目标，它更多地考虑城市的工业化、商业化、现代化，并要为飞速发展、为经济服务，从而提高城市运作的效率。因此，要求有更高、更快、更先进、更现代化、更信息化的“硬”环境。低碳生态的城市建设和规划更加注重人与自然的和谐，也是城市规划和建设研究的重点。
参考文献
[1] 刘昊.浅析城市规划的现状及管理[J].城市建设理论研究：电子版，2011（21）：71-75.
控规和城市设计的区别范文5
【摘要】传统旧城区控制性详细规划经济性研究方法不能体现新旧城区在具体规划中的差异。在新型城镇化背景下，需要对旧城区控制性详细规划经济性分析方法予以重视，在方案全过程中进行经济性动态评估，差别考虑特殊地区的效益以及采取经济模型进行量化分析。
关键词 旧城区；控制性详细规划；经济性
【作者简介】申翔，江苏省城市规划设计研究院副总规划师，高级城市规划师，国家注册城市规划师。
一、引言
国家新型城镇化规划出台后，以人为本、存量挖潜将成为城乡规划中的重要内容。与新区不同，城市旧区不仅是传统文化与风俗展现区域，同时也是大量人口与旧建筑的汇集地区。在城市管理上，旧区与新区也有差别，如《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93） 中明确规定，旧区改建项目中的新建住宅日照标准可酌情降低。可以预见的是，随着国家新型城镇化建设的加快及其带来的土地等资源方面的把控力度将加大，长期以来以增量为主的规划将逐步转变为以存量挖潜或存量与增量并重的规划，因此旧区发展在未来城乡规划中的地位将越来越重要，如何实现旧区存量挖潜与提升也是城乡规划与管理中必须面对的问题。控制性详细规划作为城乡规划实施与建设的基本依据，不仅需要有效布局各类用地，更需要高效使用土地资源，提高资源的经济效益。由于以往新区规划中主要是大量空地，开发成本极低，而且涉及社会因素也较少，而旧区规划则需要关注如何进一步通过改造使其土地效益得到释放，同时也必须充分考虑旧区原有的传统及文化不被削弱，因此，如何使旧区控制性详细规划具有一定经济性是新背景下城乡规划需要解决的问题。
二、传统技术方法分析
（一） 现有技术方法
1.投入—产出法。指在地价水平等开发成本既定的情况下，通过地块开发总投入与总产出效益的比较分析来估算地块开发的合理容积率的方法，即地块开发的总成本+开发利润=地块开发的总收入。
（1） 假设前提。第一，土地利用最优原则。指在土地利用达到最优化、最充分的状况下进行评估。第二，估价最不利原则。指在效益分析中，尽量从最不利的角度出发，以确保盈利的可靠性。第三，完全市场原则。指在效益分析中，假定房地产市场发育完善。第四，假定开发原则。假设规划可以得到实施。
（2） 基本内容。第一，成本，主要包括P1—购地费用(元/平方米)；P2—拆迁补偿费(含安置费，元/平方米，一般已转换为单位土地面积上的费用)；P3—土地综合配套费(元/平方米)；P4—建安费(元/立方米)；P5—经营管理费(元/平方米)；P6—投资方向调节税(元/平方米，一般已转换为单位土地面积上的费用)；P7—不可预见费用。第二，国家法定利润r。第三，收益，通过销售实现，X—售价。第四，计算方法。(P1S+P2S+P3S+P4S·FAR+P5S+P6S)(1+r)=XS·FAR，FAR即开发地块容积率。公式变形整理为：FAR=(P1+P2+P3+P5+P6) (1+r)/X-P4(1+r)。可以看出，在开发成本既定的情况下，FAR实际上是一个关于利润r的递增函数，表明在纯市场状态下，开发商可能会为追求经济利益的最大化而不断增加开发强度。同时，从公式中也可看出，如果土地成本与拆迁成本增加，同样会促使开发商提高地块开发容积率。
（3） 特点。第一，研究对象的主体是投资者，在市场经济条件下实际就是开发商，因此其研究的过程实际是开发商的投资操作；第二，采用单纯的市场研究方法，强调的是经济利益的最大化，不考虑公共利益，效益的出发点来自开发商的私人行为；第三，计算的是最小经济容积率，即达到一个怎样的开发强度才能保证开发者有利可图，若低于该值，则市场开发行为不成立，需要政府行为的介入或政策的调节与保障。
2.公共设施不同营销法。指城市政府在公共设施的开发运营中，通过不同方式来实现相对最优的公共设施经营效益，通过比较得出公共设施地块开发的合理容积率，即在多种开发行为模式下，哪种方式将使地块开发获得最优的经济效益。
（1） 假设前提。第一，符合投入—产出法的基本前提；第二，存在短期效益与长期效益，而且长期效益是可以累积的，不受外部市场影响；第三，所有行为与开发效益都存在于一个长期稳定的过程中，开发与经营行为是连续的；第四，以一个假定的既定容积率开发，同时由政府进行基础设施、开放空间建设。
（2） 基本内容。模式1：自建自销。为短期收益，由政府完成拆迁工作，建房出售，同时收取税金对城市建设进行贴补。计算方法为，收益=总销售收入－投资成本，其中投资成本包括土地费用、拆迁费用、建筑开发费用等，总销售收入为建筑售价，计算方法同于投入—产出法，以此来估算最终的经济收益。模式2：自建招租。为长期收益，由政府完成拆迁工作，自行建房招商，收取租金，同时收取税金对城市建设进行贴补。计算方法为收益=总租金收入－投资成本，其中总租金收入是指一段年限内的租金收入，每年租金不变，投资成本与模式1相同，根据计算可以估算出在第几年可实现赢利，以及不同租期内的总收益。模式3：出让土地，不参与建设。为短期收益，由政府完成拆迁工作，进行土地出让，不参与建设，同时收取税金对城市建设进行贴补。计算方法为收益=土地出让收入－投资成本，其中土地出让收入为土地出让价格×土地面积，投资成本只包括土地征用与拆迁费。一般三种模型中，自建自销一次性收益最大，但成本最高；自建招租一次性收益较少，但累计收益较高；出让土地投入成本最低。所以当政府有相当经济实力时，推荐模式1与模式2，当政府经济实力有限时可考虑模式3。另外开发经营的土地面积越大，越适合模式1或模式3，面积越小，越适合模式2。当设计的容积率越大时，越适合模式1，容积率越小时，越适合模式2。
（3） 特点。一是研究对象主体是城市政府，不涉及私人或企业运作问题；二是通过比较不同开发营销模式，确定一个最具有经济效益的开发行为，并提供给政府作为实施参考；三是其方法并不追求某一模式下有多少经济效益，而是使规划设计可以得到更有经济性的实施方法。
（二） 主要问题讨论
1.与新区研究方法相似，缺乏针对性。首先，所有的理论方法都来自于完全市场状态下，借鉴的是房地产开发的投资效益估算法，其弊端在于不考虑旧城区与新城区开发建设的差异性，一律以市场效益来替代；其次，由于过多地考察单一行为的经济性，与复杂的城市发展的契合度并不高，不能得到针对旧城区的开发方式；再次，计算或评估的经济强度实际没有新旧城区差别，大多是保证经济利益的最低容积率。
2.过于注重微观探讨，缺乏适应性。首先，城市规划本身是维护公共利益，强调的是对城市开发建设的整体策划与统筹设计，简单地将规划经济性等同于单个地块开发效益之和，显然有悖于复杂的城市建设与开发效益并不等同于简单的地块开发效益总和的常识；其次，常规方法对经济性解释具有偏差，微观个体的经济效益属于私人效益，但宏观城市规划的经济性实际是公共利益的体现，所以城市规划的经济性首先是公共利益的保障，并兼顾具体市场行为者的私人利益，显然常规方法并不能很好地适应城市开发行为；再次，方法评估实际是对规划的静态评价，而规划的实施和实现却是一个长期的动态过程，所以即使通过评估说明规划具有经济性，也不能有效地说明在一个动态过程中规划确实具有经济性。
3.没有体现旧城开发特点，缺乏指导性。我国目前实际城市建设新旧城区各具特色。一方面，由于我国人多地少，大部分旧城区人口密度与建筑密度都较高，因此旧城区的开发更新更强调对人居环境的改善和提高，所以大都采取降低建筑密度，疏解居住人口的建设模式，同时又希望能够维持和保护旧城区原有的机理和格局，旧城区的开发强度不会太高。另一方面，新城区的开发往往是城市政府公共财政来源的重要部分，同时考虑到节约用地，所以新城区的开发经常是较高强度。而根据目前的经济分析方法得到的结果却正好相反。由于旧城区的土地成本和拆迁成本较高，因此旧城区开发更新中应该具有更高的开发强度，而新城区由于土地成本与拆迁成本远远低于旧城区，所以开发强度反而低。显然，常规方法似乎没有考虑到我国旧城开发的现实，按此理论我国旧城规划将形成高楼林立的局面。
4.不是方案全过程的动态校核，缺乏科学性。当前的常规方法实际上都是在规划方案形成后，对规划进行的一些特定量化评价，这往往成为“马后炮”。因为根据参数与变量的设定不同，同一规划方案在相同的经济评估方法下，却可能有不同的结论，而这时规划是否具有经济性，则完全取决于规划者的需要了。这样一来，规划的经济性就成为可调节的、迎合实际需要的手段，本身就不具有科学性，更不能保证规划的科学性。经济性评价应和城市设计一样，贯穿于规划的全过程，是规划设计中不可缺少的重要内容。通过全过程的动态校核，才能保证规划的科学合理，并具有经济性。
三、经济性框架研究
（一） 方案编制——全过程的动态校核模型与新区控制性详细规划编制不同的是，旧区控制性详细规划显得更为复杂些。一是旧区内存在大量建设用地，这些用地在规划中又有保留、转换性质、拆除等各种规划措施；二是旧区用地存在复杂的地籍与产权问题，这对规划编制的合理性与经济性有很大影响；三是存在一些诸如“城中村”等涉及社会问题的用地；四是存在历史文化街区或历史地段等特殊的以保护为主的地区。因此，在旧区控制性详细规划编制中应特别强调编制过程中的动态校核，主要工作应包括摸清地块现状容积率与宗地使用权剩余年限；比较现状用地类别与规划用地类别的市场价差；地块现状区位与通过加密路网或并块开发等措施而改善条件的比较分析；公共设施、基础设施配套和环境条件(主要是绿地)、交通可达性改善对房地产价格的影响，在以上分析的基础上，进行容积率综合调控(张泉，2008)。因此，建立动态校核模型的基础是采取地块容积率，以容积率为重点对控规方案进行经济性的校核。
1.假设条件。由于旧区中存在大量不能直接采取经济模型量化的用地，如历史地段保护、“城中村”改造等，因此校核模型只针对可以获取经济效益的用地，同时不考虑地块建设中可能的市场行为，全部采取统一的成本与收益计算，即相同性质和地价条件下的用地具有相同的成本与收益计算法则。在该假设前提下，由于成本与收益计算原则被固定，因此地块的经济容积率将主要取决于将来的售价。如在拉萨市中心片区控制性详细规划中，不同性质地块的经济容积率分析表明，除非售价不同，否则同级别同类型的用地经济容积率完全一样。
2.改善经济性的方法。一是增加面积。适用于相邻地块且性质相同的多个地块，其共同特征是由于面积较小、边界不规则从而导致容积率难以达到要求，可采取归并为一个地块的方法，使其面积增加，用地完整，提高用地容积率。二是性质提升。适用于居住、工业等容积率不高的用地，可以采取转换为商业等服务设施用地，从而提高开发容积率。三是改善区位。适用于交通可达性较差的用地，可采取增加道路面积与路网密度等方法，改善用地交通条件，促使用地价值提升。四是设施配套。本方法主要是在用地内外增加服务设施配套。对于较大用地，可增加内部服务配套要求；对于较小用地，自身不能采取配套，但可在周边规划服务设施，改变外部环境。五是环境美化。主要是进行绿化环境建设，首先是提高用地内的绿化率，其次是在外部增加绿地或景观绿带等。
需要说明的是经济分析是控制性详细规划编制中一个重要理念，应当贯彻于方案编制的始终。地块的经济性分析是为定量的测算方案提供可操作性和合理性依据，增强地块经济性的方法（增加面积、性质提升、改善区位、设施配套、环境美化等） 也不是单一使用的，往往是多种方法的综合，同时，也受到规划方案设计意图的制约。因此，方案的调整是个综合的动态的过程。
（二） 总体评估——开发经济效益模型
动态校核模型考量的是方案编制过程中用地经济性，但由于前提是具有实际开发中的经济效益，这实际上就摒除了许多不能直接采取经济评估的用地，而此类用地恰恰大量存在于旧区。因此，在旧区控制性详细规划中，通过动态校核后规划方案，实际上并一定不具备规划的经济性，这里还涉及到方案整体经济性评估。可以建立一个开发经济效益模型，该模型的特征是一个累计效益模型。其基本方法是根据旧区规划形成的不同区域，如历史地段、特定意图区或其他分区，采取划分“管理单元”的做法。各管理单元采取的建设策略有所不同，但可以采取统一的建设标准，如公共设施单位成本、绿化与基础设施成本等，这样可以通过管理单元的经济收益累加，来评估整体的经济性。
1.假设条件。不考虑外来资本的介入，开发收益或成本只在本区域内发生，并由政府进行基础设施、重大公共设施和开放空间建设。同时地价按平均值估算，政府收益完全来自土地出售。
2.投入产出核算基准。投入核算基准主要是建设用地范围内的大型建设项目进行分类投资估算，包括城市市政基础设施建设项目和重大公共设施项目两类。城市市政基础设施建设项目有道路、绿地、桥梁、水厂等，主要由政府投资；重大公共设施类和公益性公共设施类项目有城市行政办公用地、文化娱乐用地、体育用地、医疗卫生用地、教育科研用地等。产出核算基准。政府性收益的来源主要有土地出让金、土地综合配套费以及一些政府性税费，主要考虑可供出让土地的土地出让金的收取。
通过上述两项核算，管理单元的收益=产出－投入，则总的经济效益评估为Σ（产出－投入）。
（三） 地块评估——经济容积率模型
控规编制中，容积率不仅是土地使用强度控制指标中最为核心的内容，也是地块实际操作中政府与开发商最为关注的内容。通过土地的投入产出分析可以检验开发强度是否合理，为规划确定容积率等控制指标提供定量分析依据，增强了规划的科学性。旧区的地块经济容积率评估相对复杂，因为旧区的建设开发行为与新区相比具有很多新特点。一是存在大量的拆迁或建筑改善等问题，这意味着即使两个性质完全相同、区位一致、面积没有差别的用地也可能由于拆迁量的不同而导致开发的经济容积率不同；二是旧区有许多用地即使采取了改善经济性的方法，也不一定能达到经济容积率的要求，这是因为这类用地可能还有其他比纯经济效益更为重要的效益要求，这就要求通过其他地块的收益来转移补偿；三是旧区建设中涉及大量现有建筑的更新，不同的建筑类型与更新方式会带来不同的开发成本，这也直接影响具体地块的经济容积率。
1.假定条件。土地市场均以一级市场出让考虑，不考虑转让的情况，根据土地出让情况大体确定土地价格。同时土地的开发规模以地块为开发单元，不考虑“捆绑开发”等形式。
2.计算方法。最低经济容积率的计算可采用如下公式：FAR=(P1+P2+P3+P5)×(1+R)／[S－P4(1+R)]。
其中，P1为土地出让基准地价；P2为拆迁费（含安置费）；P3为土地综合配套费；P4为建安费；P5为开发间接费用和其他税费；R为法定利润；S为销售价格。
根据上述公式，则利润R=1-S·FAR／(P1+P2+P3+P4·FAR+P5)，以此可计算在许可条件下，一些地块能够获取的超额利润。一旦形成超额利润，则可以实现特殊地块的“转移补偿”，这也是旧区开发中重要的经济手段。
四、结语
（一） 加强方案过程中的经济性评估分析与新区不同，旧城区由于涉及到大量现有用地的调整，因而必然与复杂的产权和地籍等问题联系在一起。如果在规划方案的形成过程中，不加强经济性评估，不予以动态校核，就不可能保证规划的科学合理。动态的评估一是对用地边界和产权进行经济分析，保证土地出让基本条件的成立；二是进行容积率等基本指标经济评估，保证土地出让可以实现；三是对用地规划进行经济分析，对缺乏经济性的地方通过经济手段来优化。
（二） 关注不同类型地区的规划效益
旧区控制性详细规划的效益分析应区别对待。一是特定意图区，指因城市景观、城市特色、自然和历史风貌等需要提出特殊规划控制和规划编制要求的区域。其中城市历史文化保护地段等人文特色风貌区应重点体现规划的社会效益，以自然风貌为主的景观更新改造区域则更强调环境效益。二是一般地区，如农民安置、居民的拆迁安置与回迁等地区应以社会效益为主，兼顾经济效益，其他无特殊要求的地区则以经济效益为主。因此，旧区控制性详细规划需要对类型进行区分，进行综合效益分析，并重点体现需要体现的规划效益。
（三） 构建普适模型，提供实施建议
经济分析的首要前提是构筑一个具有普适意义的经济模型，且模型应以研究城市公共利益为主，开发的行为方式是尽可能提供公共利益，并能考虑到微观市场开发的私人利益。模型的基本特点，一是较为简单、容易应用，考察的是狭义的经济性；二是能为规划提供具有支撑意义的理论参考，如近期开发内容、开发时序安排、不同类型地段和用地的市场操作手段等，重要的不是说明在规划指标体系下究竟能实现多少经济利益，而是在指标体系控制下，能否使规划实施拥有一个合理的途径。
参考文献
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