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房地产公司盈利模式范文1
【创新点】用旅游资源提升地产价值。
【盈利模式】地产业务每年为华侨城贡献约80%的利润，是其盈利核心，但间接的价值创造中心还是旅游业务。
【商业模式】
华侨城是亚洲第一大主题公园运营商，有锦绣中华、世界之窗、欢乐谷、东部华侨城等主题公园。同时，它还在公园周边搞旅游地产。
实际上，地产业务每年为它贡献约80%的利润，旅游业务则占比不到20%。尽管其盈利核心是地产业务，但间接的价值创造中心却还是旅游业务。国内很多旅游地产没有做起来，主要原因就是缺乏成功的旅游品牌。
华侨城地产主要有两大优势：一是建主题公园时拿地成本极低，二是旅游资源大幅提升地产价值。
华侨城的拿地成本，跟一般房地产公司相比有很大的优势。这主要是因为中央政策扶持主题公园的建设，同时也使它更容易拿到银行等金融机构的贷款，在它的负债结构中，信用贷款和委托贷款合计占比达到87%，远远高于其他地产企业。
拿地之后，公司进行整体规划和设计，建设公园的同时，在公园周边搞房地产开发。通过这种模式开发并用于销售或持有的房地产，涵盖住宅、商业、写字楼、酒店、学校、医院、创意产业园、艺术中心、体育中心、高尔夫球俱乐部等形态。
而主题公园建成运营后，就能带动周边商业、餐饮等的发展，优化生活环境。这会大幅提高周边地产的价值，因此它的地产业务就能实现较高的利润，毛利率高达59%，部分产品的毛利率更是达到80%以上（行业平均水平约43%）。
华侨城的定位就是打造地产行业的“奢侈品”，强调单位土地上的高利润率。但是高端地产开发周期长、占有资金多，要求公司要有强大的资金周转能力。而“旅游+地产”的模式，使它在这方面具备得天独厚的优势。
房地产公司盈利模式范文2
大型商业物业全产权化投资品种是指将一个大型商业物业所有的营业面积，按市场细分原理设计成返租回报率高低不同、返租期长短不一的产业投资品种。
目前全产权式设计多数用于中小型商业物业，而对于大型商业物业，尚没有先例。原因可能有二个：一是业内人士普遍认为商业物业部分产权化存在很大的后遗症，全产权式的后果将更加不堪设想；二是缺乏商业物业投融资与盈利模式设计专才，而这些设计人员必须同时掌握投资学、零售学、房地产开发经营等专业知识及操作技能，才可能设计出合理的投资品种。
全产权化模式存在的可能性
众所周知，开发大型房地产需要巨额的资金，而自2003年6月央行出台121号文件之后，房地产开发链条中的贷款、土地储备贷款等方面的信贷门槛提高了，房地产商不得不寻找更多的融资渠道和手段，不能光吊死在银行贷款这一棵树上。在房地产基金尚未兴起的情况下，房地产信托作为一种新的融资方式，很快成为开发商追求的方式之一。但是，由于相关信托管理法规的限制，整个信托规模相当有限，可谓杯水车薪，众多房地产商难以得到所需的巨额资金。因此，房地产商在这种银根紧缩状况下，只能在营销手法上做文章，将自己的项目设计成类似金融投资的产业投资品种。当然，从房地产企业的发展来看，这是下策，但在资金周转率极高的中国房地产开发企业中也可能是正常现象。据摩根大通调查研究表明，中国大陆跟香港的房地产公司在经营模式方面存在明显的差别。2002年中国大陆房地产行业的平均资产周转率为0.33倍。而2002年香港长江实业有限公司、恒基兆业地产有限公司、新鸿基地产有限公司的资产周转率分别只有0.04倍、0.07倍和0.15倍。由此也可看出，多数大陆地产开发商的资金实力有限，经营模式也是以售为主。
从中小投资者来讲，年回报率在4%--8%的投资品种是有一定吸引力的。
看看部分金融投资品种的年回报率（年利率）情况：
银行人民币存款利率：三年期2.52%
3年期国债：约2.3%
7年期企业债券：约4.2%
1-3年期房地产信托：约5%
如果将一个商业地产项目设计成具有不同年回报率（在4%--8%）和期限（在3—10年）的产业投资品种，在一定条件下，这些不同的投资品种应有一定的市场。
当然，开发商必须通过一定手段的运作才能争取更多的投资资金。首先，须制订项目的持续发展计划。项目的经营管理受影响的因素较多，品种投资期内应变（调整）计划及到期的持续发展计划需合理可行。其次是寻找金融机构或大型企业作为担保机构，担保应设为连续性、不可撤销的，保证中小投资者的合法权益。再者，将部分品种设计成投资期内或到期可回购，回购的条件应合理，易于操作，增强此类投资品种的可兑现性和流动性。
在房地产信托、基金大规模推出之前，可考虑采用此模式。而由于采用此模式对操作团队的专业要求特高，建议融资渠道较多的开发商少用为宜。
全产权化模式投资品种设计参考方案
假设某地一mall，面积10万平方米
业态比例：
购物 / 餐饮 / 娱乐休闲 = 5 / 3 / 2
全产权化模式投资品种参考表
所占业态 期限 年回报率 售价 回购设计 担保
面积比例
购物 主力店 50% 10年 5% 低 可以 提供
中型店 25% 5年 5-6% 中 可以 提供
小型店 25% 3年 6-7% 高 不可以 提供
餐饮 主力店 50% 8-10年 5% 低 可以 提供
中小店 50% 3-5年 5-7% 高 可以 提供
娱乐休闲 5-8年 5-6% 中、低 可以 提供
设计依据：
1、 业态投资回报期及其市场平均毛利率水平
2、 金融品种年利率
3、 市场售价水平
4、 担保易难度
5、 物业独立经营程度
房地产公司盈利模式范文3
关键词：房地产，战略发展，实施措施
引言
随着我国国民经济的快速发展，城市化进程不断加快，我国的房地产业发展非常迅速，房地产行业获得了突飞猛进的发展，在整个国民经济中占有举足轻重的地位，该行业也日益受到政府和消费者的广泛关注。
一、M房地产有限公司的发展现状
M房地产具有国家一级开发资质，注册资本近亿元，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务等领域，年开发能力50万平方米。
从2001年运作第一个项目开始，经过十几年的潜心发展，M房地产从淄博起步，先后进入青岛、济南，并继续向环渤海城市圈拓展，在激烈的市场竞争中逐步形成跨区域、规模化的开发模式。
M房地产凭借卓越的企业品牌形象，在10年的发展中实现了经济效益与社会效益双丰收，赢得了客户、合作伙伴、业内同行、政府的信任。
二、M房地产有限公司的战略环境分析-外部环境分析
（一）宏观环境分析
在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，为了保持宏观经济和房地产行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。新增了限价、限购和房产税等行政和税收手段以抑制投资投机性购房需求。
系列调控政策的叠加，将会在短期内对房地产市场产生波动影响。但是，万变不离其宗，任何行业都要遵循市场经济规律，包括房地产市场。
（二）行业基本经济特性分析
房地产市场供求双方的经济特征是由市场供求关系决定的。当市场供应量大于需求量的时候，房地产市场相对销售速度较慢，反之，则销售速度加快。同时，房地产价格除了供求关系之外，土地价格、建设成本等相关因素也是重要的影响因素。
（三）行业竞争状况分析（五种竞争力量模型）
中国房地产市场是由政府、开发商、已购买者、潜在购买者、银行等金融机构这五种力量组成的，这五种力量相互作用决定了房地产价格的涨跌。
资本的逐利性使开发商和已购房者希望房价永远上涨。
政府是宏观调控者，负责整个行业的平稳发展，维持房价既不要过高也不要过低，既能满足经济增长的需要同时又能迎合"民意"。
银行等金融机构出于自身利益的考虑，当然也是希望房价持续上涨，只有持续上涨，它的房贷业务才能增长，它既有的风险才能化解。
只有潜在购房者是真正希望房价越低越好的，他们虽然相对是弱势群体，是社会的中下层，但因为数量众多，不可忽视。
（四）行业内的战略群体分析
行业内形成了以万科、恒大为代表的大型开发企业，他们规模大，资金实力雄厚；大部分国企也涉及房地产领域，他们的竞争实力较为强大。
三、M房地产有限公司的战略环境分析-SWOT分析
（一）优势分析（strengths）
1.前期项目开发十年的经验；
2.企业处于成长期，产品系列和研发设计能力具备一定发展的基础和实力；
3.项目团队特色，产品由全球顶级团队设计团队打造，项目周边环境及配套设施比较完善；
4.清晰地区域定位，业务定位，产品定位和客户定位。
（二）劣势分析（weakness）
1.本公司规模较小，没有形成一定的规模经济模式；
2.缺乏长效的盈利模式，盈利能力低；
3.品牌营销与危机公关意识不强，不能系统地利用媒体来提高知名度和美誉度；
4.管理体制还不够健全，管理层级多，效率低，新架构的运营有待启动。
（三）机会分析（opptunities）
1. 土地市场上激烈的竞争局面趋缓；济南市场上房产成交量呈上升趋势，居民住房占到总成交量的64%；
2.城市化进程的高速发展时期，大量的农村人口进入城市，省内人口进入济南，这为公司的发展提供了有利的机会；
3.济南房地产市场整体战略规划以东拓西进为主旋律，而公司目前的项目就在东拓方向上。
（四）威胁分析（treats）
1.房地产市场越来越成熟，越来越规范化，这不仅使得运作成本高，而且促使各种资本进入房地产市场，使得市场竞争激烈；
2.开发过程中所需的原材料成本、人力成本、管理成本上升幅度较大。
3.土地供应和信贷控制仍是政府调控两大手段，土地资源短缺和融资问题是房地产业的两大难题；
4.国家的宏观调控加剧，抑制房地产市场过热的措施不断出台，且一轮比一轮严格，各地相继出台了"限购令"。
四、M房地产有限公司的战略发展
M房地产有限公司的经营宗旨是服务顾客，富裕员工，回报股东，奉献社会。公司使命就是实现公司的愿景，即：成为一家持续百年经营的企业，成为中国建筑文明的倡导者。
（一）公司的阶段战略目标
571战略--用五年的时间，完成至少七个城市的战略布局，力争成为山东省民营房地产企业第一。全国战略--2015年成功上市后布局全国。
（二）公司层战略
五年内立足山东，稳固淄博等三线城市，着力发展济南、青岛等二线城市，逐步在其他城市有所作为，完成至少七个城市的战略布局。
（三）业务层战略
1.核心竞争策略
"三快"策略：快速拿地、快速制造、快速销售。
成本领先策略：全过程的、科学的成本领先。
差异化策略：全方位的、有竞争力的差异化。
2.市场拓展策略
扩展速度：六个月之内不能达到开工条件的项目不拿。
拓展方式：主要通过市场行为，非战略布局需要不拿地王；除直接投资之外，也可以采取合作的形式。
拓展范围：放在全山东的任何一个二、三、四线城市。
3.市场营销策略
快速销售策略：开盘一个月内实现放盘量的60% 。
定价原则策略：客户定价原则。不追求单个项目的利润最大化， 追求资金的快速周转。
样板领路策略：售楼处、样板间、景观示范区先行。
五、M房地产公司保证战略实施的措施
（一）寻求政策优势，结合brt和政府东迁的机会，主攻住宅开发，审慎的选择商业项目。
（二）抓好细分市场，加强专业化经营并适时寻求战略伙伴合作，加强抵御市场风险的能力。
（三）做好政府和银行营销及公关，丰裕公司土地储备与银行贷款，避免资金风险。
（四）优化开发环节，降低经营成本，通过量的积累和扩张求得效益增长。
（五）抓好员工团队建设，通过内部培养提高员工素质，降低人员转换成本。优化员工团队，降低运营管理成本，实施针对细分市场的低成本战略。
（六）做好融资与资本变现工作，确保资金流动畅通。
六、结语
在当今房地产行业环境因素越来越复杂多变，竞争越来越激烈的时代， 战略管理已成为M房地产有限公司高层管理人员一项非常重要的工作，越来越显示出它在公司管理中的重要性。
本文在写作过程中，运用战略管理分析方法，得出了以下结论：该公司应该结合brt和济南东扩的机会，充分发挥自身优势；提升公司的融资能力，加强实施品牌战略；建立房地产公司发展战略的实施和评价体系，根据公司内外部环境的变化及时作出调整，以适应市场的要求。
参考文献：
[1]专著：李延喜著，《次贷危机与房地产泡沫》[M]，北京，中国经济出版社，2008.72一109。
[2]专著： 陈建明著，《商业房地产投资融资指南》[M].北京，机械工业出版社，2003.11一18。
[3]期刊论文：赵奉军，《房价长期上涨的神话与现实》[J]，中国房地产，2009年1月，第31-34页。
[4]期刊论文：梁建军，《浅议我国房地产市场存在问题及应对策略》[J]，北京，现代商业，2008年4月，第185页。
房地产公司盈利模式范文4
王健林说过：“只要万达进入的行业，其他企业都没机会做老大！”而这份霸气不只是来自胆略，更来自对现实的判断和掌控力，这或许是万达突进消费“全行业”背后的逻辑。
商业地产增速
《英才》：万达商业地产规模巨大，尽管其他领域增长较快，但今年商业地产似乎有急刹车的迹象？
王健林：万达今年上半年纯商业地产比去年降低了9%，其实这跟地产行业都有关系。如果在一年的某个时段来看，可能会出现数字同比去年有所降低，但是应该看全面的数字。去年万达商业地产项目是903亿，今年我估计商业地产项目会接近1100亿。如果按照商业地产公司来算，应该接近1200亿。这同比去年净增200亿以上了，在当前经济放缓的情况下，200亿的增长相当于20%以上，也算不少了。
《英才》：那万达曾经的40%年增长还会有吗？
王健林：万达连续五年，一直到2011年之前都是同比40%以上的增长，去年过了千亿，今年假如到1500亿，那就有40%了。然而随着万达规模越来越大，明年能不能维持就难说了，明年在1500亿的基础上再增长40%，那就需要净增600亿，会感到吃力。但是万达在看得见的这十年之内，每年维持20%以上的增长是不成问题的。
《英才》：你认为商业地产最坏的年份是在两年后？
王健林：我认为商业地产出现问题高峰应该是在两到三年以后。做商业地产要重视商业资源，先把商业资源搞好再来做商业地产，但很多做商业地产的企业并不是这样。
《英才》：未来万达的商业地产经营模式是怎样的？
王健林：今后20年商业地产对万达来说就基本固化和工厂化、标准化，通过万达信息中心2011年推出的“购物中心模块化管理软件”管理。
进军旅游产业
《英才》：旅游产业的投资是否比商业地产更大，比如长白山项目？
王健林：那当然了。
《英才》：那投资回报相比商业地产是否更好？
王健林：这个东西还在摸索，模式上其实还是和地产有所结合。长白山这个度假区规划400多万平米的住宅，现在因为这个度假区刚开业，另外人们对这个认识还不够，房价只能卖3000元每平米。但是我相信随着时间的推移，比如五年以后、八年以后，也许能卖到七八千元，那卖个400多万平米就把这个投资收回来了。
《英才》：还是用住宅来平衡？
王健林：事实上还是用住宅来平衡，有地产的模式在里边。包括我现在的文化旅游城，我也做了一小部分的住宅。住宅开发这块把我整个投资稀释掉50%，或者稀释掉40%，我就有勇气能投更多的文化内容和综合性内容。
《英才》：这与以前的盈利模式岂不是一样了？
王健林：应该说核心的盈利模式是有变化的，过去我万达广场靠住宅开发，现在都不是住宅了，在2011年万达销售项目当中60%来自非住宅类。销售的物业就基本把我们万达广场开发的钱流回来了。
《英才》：像万达这样的全产业链是否影响整体效率？
王健林：我们自己也是试验当中。我不敢百分之百打保票说我每一个行业、每一个产业都做的最好。但是如果你不做全，多要素不组合，你就没有创新的能力，你就没有新的吸引别人的地方。
尽管全产业链对我们人才、知识经验都是挑战，但是如果没有这个决心，或者说没有这个胆量，那不去做就永远也做不成事。
中国院线大鳄
《英才》：当初你怎么发现AMC的呢？
王健林：万达当时就是想把电影院做大，做大以后就要走并购路线，而并购肯定是美国最好。所以我们就派了一个团队去做调研，把前五大院线摸了个遍，我们觉得最优质的资产是AMC。
《英才》：有人说AMC买贵了，你怎么看？
王健林：不要人云亦云。举个例子，万达花26亿美元，AMC当时账面有3个多亿的现金，它持有的股票是2亿多美元，这两个随时可以抛，加在一起就6亿美元，我就等于20亿美元买下来。20亿乘6.3是126亿，对应5000块屏幕，每块屏幕只有300万多一点。不要说在美国，在中国每块屏幕的成本400万，何况怎么可能同时占有338个这样的地段和资源呢？
《英才》：AMC未来盈利能力怎么样？
王健林：想要AMC赚大钱也不太可能。我就是要这个规模，另外利用两个市场的资本差价，在美国就算每年我做到5000万美元的净利润去上市，可能也就是把我的投资拿回来，挣不了多少钱。但是要把它装在中国的资本市场，或拿到香港市场去上市，可能也就完全不一样了。
我再拿这个钱去投资，把所有的影院全都重新改造一遍，院线盈利就真的提升了。
剑指消费帝国
《英才》：未来万达的定位是否已不是一家房地产公司，而是一家文化产业集团？
王健林：也不是文化产业，我给自己定的方向就是2020年万达彻底转型，万达标志就是以文化旅游为支柱产业，同时包括购物中心、商业地产。文化、旅游、商业地产各为支柱产业的一个企业集团，但是整个企业已经不是以房地产为主业，房地产的收入来自于房地产销售一定要低于50%。
万达现在拼命发展旅游、发展文化产业，而且做零售，做大万达百货，都是为了这个目标努力。为什么呢？有些人会觉得是不是房地产名声不好听我才这么做？不是这样的，只是房地产看不到长期现金流，说穿了就是这种情况。
《英才》：为什么？商业地产毕竟有稳定的租金。
王健林：我做商业地产，但我因为没有上市，需要开发销售来获得现金流。当然如果今后上市了，上市募集这点钱也支持不了我每年投资1000亿或者更多来建这么多购物中心。
《英才》：要依靠旅游文化来支撑？
房地产公司盈利模式范文5
截至2006年12月20日，世茂房地产股价从6.60港元上涨到了13.16港元。按4.14港元的进入价格计算，世茂房地产在上市前向四家海外私募股权基金每股折让33.8%而让度的大约16.0%的股份（最初的发行价为6.25港元），已经让这四支基金在半年的时间内获得了约3.2倍的投资回报。
参股内地房地产公司似乎正在成为外资私募基金的一种趋势。北京奥运会、上海世博会以及人民币升值的预期――三大契机加快了外资私募股权基金入驻中国的投资步伐。显而易见的是，日益深入的经济全球化趋势以及中国内地投资环境的改善，使越来越多的外资私募股权基金进入中国房地产市场成为了可能；而中国内地庞大的人口基数和高速发展的国内经济，也为外资私募股权基金觊觎中国房地产市场提供了巨大的投资机会。
据清科集团研究中心2006年中国私募股权投资市场调查统计的数据显示，1～11月中国房地产行业从外资私募股权基金手中获得了大约23.98亿美元的投资，占据了其传统行业投资总额（56.24亿美元）的42.6%，也占了中国私募股权投资市场整个投资总额（117.73亿美元）的20.4%。从投资案例数量看，房地产行业总计有26起投资案例，占63起传统行业投资案例总数的41.3%。
从外资私募股权基金的类型来看，合计有4类基金完成了26起投资案例，分别为房地产基金、PIPE（Private Investment in Public Equity）、成长基金和并购基金。其中17起投资案例是由房地产基金完成的，涉及投资金额12.75亿美元，占外资私募股权基金在房地产行业投资总额的53.2%，超过了一半。
私募基金投资策略转向
早期涉水中国房地产市场,由于外资私募股权基金对中国房地产市场特有的政策、模式以及关系等方面极为不熟悉，其进入的主要方式是与国内大型房地产公司成立合资项目公司搞联合开发，或者独立成立投资公司开发房地产项目。
在投资中国试水阶段，外资私募股权基金与国内房地产企业合作开发房产项目，可以克服上述诸多不适应。因为双方合作可以充分发挥各自的资源优势，实现优势互补，各取所需。外方资金充足，管理先进；中方既熟悉政策、法律，又熟练地掌握规则。
随着私募股权进入房地产的深入，资产收购逐渐取代联合开发和独立开发已经成为外资私募股权基金投资中国房地产市场的主要投资方式。考虑到中国经济发展的预期，资本退出的安全性以及收益的稳定性，2005年外资私募股权基金的投资策略由原来的合资合作开发房地产项目转变为以写字楼和商铺为主的资产收购，这是他们在严格的房地产调控下为探索新的盈利模式而作出的投资策略调整。
根据国际著名地产基金管理机构盛阳地产基金战略中心的《2005中国外资地产基金生态报告》显示，2005年前两个季度大型商业资产的收购占同期投资总额接近50.0%。2005年12月21日，中国首只REITs（房地产投资信托基金）广州越秀基金在香港主板市场挂牌上市，在一定程度上掀起了外资收购写字楼和商铺的热潮。此时相对于资产收购模式，2005年的股权投资方式仍然处于从属地位。
参股渐变为主要手段
2006年，以参股内地房地产企业为主要特征的股权投资方式成了外资私募股权基金的最爱。根据清科研究中心的调查，2006年外资私募股权基金参股的股权投资案例数就有14起，总额达14.54亿美元，占同期投资总额23.98亿美元的60.6%；而以写字楼和高档住宅为主的资产收购模式有8起，涉及金额8.70亿美元，比例为36.3%。较2005年有较大幅度的下降。 参股内地房地产项目的股权投资案例有3起。譬如美林集团以3000万美元参股北京锋尚房地产公司南京锋尚项目，持股约50.0%；扬子基金1612万美元入股位于天津市和平区的天津中心项目，携手上海复地集团合作开发；花旗银行房地产基金2000万美元参股上海徐房集团共同开发徐汇区“建业里”部分公寓项目。仅此3起项目涉及的金额已高达6612万美元。 同样属于参股房地产企业的股权投资方式还有Pre-IPO房地产企业的股权投资。这一方式成了2006年外资私募股权基金房地产市场投资的一大亮点。根据调查数据显示，外资私募股权基金Pre-IPO房地产企业投资案例为3起， 2005年没有一起，2004年只有1起（环亚投资基金投资合富辉煌房地产，具体金额不详）。
从投资金额上看，Pre-IPO房地产企业股权投资总额约3.19亿美元。在政府方面一轮又一轮的房地产调控下，拟海外上市的房地产企业主动走出国门，恰恰就为熟悉和善于资本运作的外资私募股权基金提供了新的投资缺口。
投资策略转变缘由
2006年，外资私募股权基金直接参股房地产企业，取代了以前的资产收购而成了他们主要的投资方式，原因主要有以下两个方面：
第一，171号文件令直接收购房产成本大增。2006年7月11日，建设部、商务部、发改委、中国人民银行、国家行政管理总局和国家外汇管理局六个部委联合了171号文件，即《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。其中规定“购买非自用房地产，必须设立外商投资企业”，这一条就禁止了外资私募股权基金利用海外壳公司直接收购房产的行为。
实际上，如果允许外商独立设立投资企业进行投资，则必须按照中国的相关法律办理登记注册手续，依据中国税法交纳企业所得税。此外，还规定“外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元的，注册资本金不得低于投资总额的50.0%”，显然，171号文件提高了外资私募股权基金直接收购房产的交易成本和时间成本，并且资金门槛也比以前高出了许多。 171号文件实施后，许多外资私募股权基金改变了单纯的直接购买投资的路数，转向参股房地产企业或者参股房地产项目的股权投资策略。
第二，房地产企业上市融资为外资私募股权基金提供了投资机会。在包括紧缩银根在内的房地产调控下，资金过度依赖银行信贷的国内房地产企业陷入了自身资金链即将断裂的困境。在这种情形下，银行信贷以外的融资方式，例如上市融资、私募融资、信托融资等方式变得越来越普遍。2006年7月22日，银监会出台的《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（以下简称《通知》）规定信托公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，要严格执行“212号文”的有关规定。以集合信托资金发放房地产贷款，要严格执行信息披露制度。《通知》使得房地产企业通过信托融资的方式难度和门槛大大提高了，信托融资的这个渠道基本堵死。
外资股权基金未来走向
由于中国房地产行业处于初级阶段，地产金融不发达，直接融资渠道狭窄，资金来源过度依靠银行，因此地产金融发展前景深深地吸引着外资私募股权基金。随着改革开放的持续深入，经济全球一体化趋势的加强，更多的外资私募股权基金将进入中国房地产市场。
房地产公司盈利模式范文6
关键词：企业杠杆行为;股价信息含量;货币周期
资本市场的一个重要功能是配置资源，一个有效的资本市场应该是各种信息交汇的中心。证券市场中的信息通过广大投资者的投资策略和交易发应道股价当中，股票价格于是拥有了一定的信息含量，这些信息也会对后来企业的杠杆选择行为产生一定的影响。
企业杠杆选择的股价信息效应：公司的内在价值主要取决于公司未来的现金流，作为公司管理层其目标就是实现股东价值最大化。对此，公司必须有优化配置资本结构这一过程来实现股东价值最大化，其中企业杠杆行为的选择在资本结构选择中尤为重要。如一个股价信息含量高的企业，由于存在着高度的信息对称性及投资者的理性投资，公司的市场价格与其内在价值逐渐趋近一致。投资者愿意以多种方式给这些信息透明度高的企业提供融资，此时，企业即面临着杠杆选择问题。
一、不同规模下的企业杠杆行为
对不同规模的企业进行分类：大规模企业和小规模企业。由于影响不同规模企业的因素除股价信息含量外还有其他如政策制度因素等，因此，本文先控制变量，假设它们是相同的行业、相同的所有制形式以及拥有相同政策优势等。除了企业规模的差异，其他方面的差异暂且忽略。
大规模企业有着完善的公司治理结构，可以通过激励机制缓解道德风险，减少成本，激励人为委托人的利益如实披露企业信息;因此，大规模企业的股价信息含量较高。但是，小规模企业没有完善的公司治理结构，相对于大规模企业，它就存在着较大的道德风险、监管不到位等问题，直接导致股价信息透明度低及信息披露程度低，于是公司的市场价格很大程度上偏离其内在价值，所有小规模公司股价信息含量偏低。
由于股价信息含量高，因此大规模企业有很少融资约束。企业既可以在债务市场得到融资，又可以在股票市场获得资本。同时，考虑货币周期的因素：在货币周期良好的情况下，大规模企业可以选择更多地债务融资经营企业。因为根据传统的资本结构理论，债务融资有抵税效应能够降低融资成本，所有大规模企业在经济周期良好的情况下优先选择债务融资。在货币周期紧缩的情况下，大规模企业的债务融资行为酌情考虑优先选择股权融资。由于经济状况不乐观，短期内，企业盈利可能性大大降低，企业也就不存在较大的利润空间来填补债务的本息。
相反，小规模企业由于与银行等市场上主要的债权主体存在着严重的信息不对称性，小规模企业进行债务融资也存在着一定的难度。同时，股价信息含量低的小规模企业，其信息披露程度低，投资者不愿意对其进行投资。因此在经期周期不乐观的时候，小规模企业处在一个融资尴尬的局面。一方面，这就要求了小规模企业尽可能把握经济周期良好的时机，以此获取最大收益弥补经济周期不乐观时匮乏的流动性。另一方面，小规模企业需要根据自身发展不同阶段研究出一整套杠杆行为准则。
二、不同成长性下的企业杠杆行为
企业按成长性的不同可以分为种子期、发展期和成熟期。企业在种子期的人员很少，这些人员几乎全部都是企业的股东，资金紧缺，内部监管机制也不成熟。发展期的企业是最不稳定的，公司的发展会在一定程度上造成企业文化的流失，团队之间出现矛盾。达到成熟期的企业已经形成了一套确实可行的管理办法和盈利模式，公司管理趋于正规化，企业文化发展成熟，企业在社会上获得了一定的知名度，其经营状况处于良好的发展态势。因此，与发展期的企业相比，创建初期的企业股价信息含量较低。处于创建初期的企业，因自身成长所形成的内部盈余远远不能满足其成长过程中对资金的需求，所以他们需要大量的外部资金以支持进一步的发展。由于大部分企业都具有较高的未来成长性，面临较多的增长机会，所以如果负债比例过高，很可能会造成投资不足，对这些企业未来的持续发展不利。
三、不同行业下的企业杠杆行为
（一）批发零售业
批发零售业是商业的主导形态，由于规模经济效应，以及电子商务的兴起更是提供了一种全新的批发连锁业经营模式，近年来该行业取得了快速发展。批发零售业在由于短期流动性的需要，其短期融资远远高于长期融资的需求。短期负债通常呈现出以商业信用为基础的一系列融资行为。一方面，从资产规模来看，批发零售业的固定资产相对较少，可操纵的利润较其他行业少。因此，企业对财务信息的操控度低，信息对称性较高。上市的批发零售业企业股价信息含量高。另一方面，批发零售业是一个高负债行业，在不断进行的杠杆行为中，上市企业会披露更多的信息从而不断提高股价信息含量。
由于批发零售业在杠杆选择方面的优越性，因为无需考虑债务利息的偿还问题，因此批发零售企业应充分进行商业信用的短期融资，通过占用他人资金进行谋取最大利润。得出股价信息含量对批发零售业杠杆行为选择的影响很小的结论。然而，企业对其他企业的资金的挤占不能越过道德底线。
（二）信息技术业
目前信息技术行业从事研究、开发、生产和销售信息技术硬件及软件产品。信息技术行业的是具有较大特殊性的行业，信息技术业技术的密集性决定了科学技术的发展才是整个行业发展的动力。与传统行业相比，无形资产在该行业中所占比重较大。在公司成立初期，由于投资资金的需要企业必须进行融资。又因其无形资产比重较大，而无形资产却没有担保性，商业银行对信息技术企业的贷款格外谨慎。这导致信息技术产业一直以来进行股权融资的偏好。企业进行股权融资会披露出较多的公司信息，成长初期公司的额股价信息含量相对较高。然而，信息技术产业除了初期需要大量的资金进行研发，在成长过程中仍然需要资金将更新的产品及新技术推向市场。同时，信息技术产业的股权融资偏好使得企业很少进行债务融资，无法利用债务的杠杆效应提高企业的利润，因此企业始终无法达到价值最大化。这从另一角度说明了，信息技术行业股价信息含量偏低。总的来说，信息技术产业的股价信息含量在整个行业中处在中间水平。
股价信息含量水平的居中使得信息技术行业的杠杆行为处在一个尴尬的地位。在经济周期紧缩阶段，商品滞销导致市场订货不足，资金周转不灵活，信息技术行业选择运用较低的负债率。同时，利用其市场地位进行股权融资。在经济周期扩张时，市场订货饱满，需求旺盛，资金周转灵便。在这样的环境下，投资过度，资本品生产发展较快，公司可通过大量举债实现企业价值最大化。
（三）交通运输业
交通运输业是国民产业的支柱产业，该行业涉及的范围比较广泛，存在着很多子行业。交通运输行业的很多新建项目属于基础产业投资，基础产业投资的投资规模较大，资金周转慢，建设周期常，空间不可分离，规模经济程度高。这些特点决定了新建项目投资短期内难以产生效果，采取大量股权融资容易摊薄收益，给上市公司增加业绩压力。交通运输行业上市公司初期在股票市场上能募集较多资金，通过股权融资产生较多的闲置资金。交通运输业因其投资项目的特点回避债务融资，在一定程度上降低了其股价信息含量。
在经济周期运行良好的情况下，因交通运输行业有着较强的资产可抵押性，所有该行业可以考虑普通债券、可转换债券和银行贷款等为代表的债务融资。适当提高其资产负债率降低融资成本提高债务比例使公司实现股东财富最大化。而在经济周期紧缩阶段，有资金需要时可进行股权融资，无资金需要时暂不进行融资，以此降低融资成本，避免不必要的资金闲置。
（四）房地产行业
对国内上市的房地产公司资本结构进行分析来看，发现我国房地产公司普遍资产负债率较高，对银行贷款依赖性比较强;房地产公司资产负债率与公司绩效显著负相关，也就是资产负债率在此基础上再提高，则其公司绩效将下降，这与我国房地产公司过度依赖银行贷款相矛盾;房地产公司经营绩效与金融性负债相关性比较大，而与经营负债相关性相对小。土地储备有利于公司长远发展，但是过高的土地储备不利于房地产公司高负债率。
一般而言，房地产开发企业资产负债率的国际常规界限在50%，但由于近十年我国房地产市场的飞速发展，国内多数房地产开发企业资产负债率相对较高，不少房企资产负债率高达70%以上，甚至80%以上。事实上，房地产开发企业资产负债率在70%以上时，就已经面临着无可抵押资产而丧失融资能力。
越来越多的上市房地产开发企业资产负债率进入到过高的区间，资金问题逐渐凸显。自2010年二季度开始，上市开发企业的速动比率呈现出整体下降的态势，直接反映了本轮楼市调控政策开始以来，房地产开发企业资金状况逐渐恶化的现状。
（五）制造业
制造业是人类社会不可或缺的物质基础，也是维持城市经济发展的命脉。在我国制造业在众多行业中已属于发展较成熟的行业，有关制造业的上市公司股价信息含量较其他行业高。制造业的业内竞争相当激烈，能在行业中取得一席之地，信息披露显得尤为很重要。近年来，制造业上市公司对逐渐提高对公司管理者的专业管理教育，内控意识也渐渐提升。
制造业上市公司的信息披露程度较高。在经济周期运行良好的情况，部分成熟的上市公司可通过并购其他企业扩大自身规模，最常见的做法是进行债务融资兼并。经济周期运行恶劣时，制造业可进行股权融资。
四、结论
有关股价信息含量和企业杠杆行为是近年来学术界研究的热点问题，随着学术界对有效市场理论的反思，近几年来国外学者开始研究股价信息含量与企业杠杆行为之间的关系，但这方面的研究也还比较薄弱。
1.在货币周期紧缩的情况下，大规模企业的债务融资行为酌情考虑优先选择股权融资。相反，小规模企业由于与银行等市场上主要的债权主体存在着严重的信息不对称性，小规模企业进行债务融资也存在着一定的难度。
2.与发展期的企业相比，创建初期的企业股价信息含量较低。处于创建初期的企业需要大量的外部资金以支持进一步的发展。
3.由于批发零售业在杠杆选择方面的优越性得出股价信息含量对批发零售业杠杆行为选择的影响很小的结论;信息技术行业在经济周期紧缩阶段选择运用较低的负债率，在经济周期扩张时，公司可通过大量举债实现企业价值最大化;在经济周期运行良好的情况下，交通运输行业适当提高其资产负债率降低融资成本提高债务比例使公司实现股东财富最大化。而在经济周期紧缩阶段，有资金需要时可进行股权融资，无资金需要时暂不进行融资，以此降低融资成本，避免不必要的资金闲置;我国房地产公司普遍资产负债率较高，对银行贷款依赖性比较强，其经营绩效与金融性负债相关性比较大，而与经营负债相关性相对小;在经济周期运行良好的情况，部分成熟的制造业上市公司可通过并购其他企业扩大自身规模，最常见的做法是进行债务融资兼并。
参考文献：
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[3] 刘程蕾，田治威，企业商业信用融资绩效研究―以我国批发零售业上市公司为例，会计之友，2010（12）.
