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小型养老产业盈利模式范文1
关键词： 广义虚拟经济；养老地产；案例分析
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1674-1722 （2016） 02-0005-xx
Creative Economy In The Perspective of Generalized Virtual Economy： A Case Study of YMCXM Pension Real Estate Project
WANG Qing-de1 YAN Yan2
（1.School of Humanities and Social Sciences， Beihang University， Beijing 100191， China；
2. University of Chinese Academy of Sciences， School of Management， Beijing， 100080，China）
Abstract： Under the circumstance of population， economy and policy in China， pension real estate gains a promising expectation. By the case study of YMCXM pension real estate project， from the perspective of the generalized virtual economy， this article opened a discussion about how pension real estate， which is a part of creative economy， breakthroughs its operational limitations and gains virtual value. This article concluded that following elements feature a success pension real estate project： systematic ideas， which are in accordance with local culture and are suitable for the consumers' mental demand， and R&D of facility and service well-focused on those ideas. From the operating perspective， positive cooperation among different kinds of developers of pension real estate entails orderly operation and in turn gains virtual value from their projects.
Keywords： Generalized Virtual Economy， Pension Real Estate， Case Study
一、广义虚拟经济、创意经济与复合地产
（一）广义虚拟经济和“二元价值容介态理论”
成思危（2008）对虚拟经济的内涵作出界定。虚拟经济一词，脱胎于马克思提出的“虚拟资本”概念。虚拟资本是既不具有实物形式、又不具有货币形式的、价值不确定的、但可以产生利润的、基于信任关系形成的资源。它们可以用来获得实际资本的使用权，但是它要承诺给实际资本的所有者以一定的回报，或与实际资本的所有者共担风险并且共享盈利。所有权证的出现实现了资本的所有权和使用权的分离，从而导致了虚拟资本的诞生。虚拟经济是与实体经济相对应的一种经济活动模式，是与虚拟资本以金融平台为主要依托所进行的循环运动有关的经济活动，以及其中所产生的各种关系的综合[1]。林左鸣（2011）进一步基于马克思“生活对象化”人类活动的思想，将同时满足人的生理需求和心理需求并以心理需求为主导，以及只满足人的心理需求的经济的总和定义为广义虚拟经济，指出虚拟价值（信息态） 是广义虚拟经济产生的源泉[2]。
林左鸣（2010，2011）提出二元价值容介态的观点，二元主要指物质态和信息态，当一种状态不断容纳入新的信息介质时，整个状态自身不断发生质的变化（进化）运动。所以，容介态即是质变或进化的状态，是以信息变化为基础的质变或进化现象。指出“二元价值容介态”是虚拟经济不断发展的机理[3]。
（二）创意经济
创意经济的概念最早在英国出现，指那些从个人的创造力、技能和天分中获取发展动力的企业，以及那些通过对知识产权的开发可创造潜在财富和就业机会的活动。季昆森（2008）把对创意经济的理解概括为四句话：“发掘深厚文化底蕴，运用先进科技手段，融入新奇怪特创意，创造巨大财富价值”。创意是核心，文化是创意的依据，科技是实现创意的手段，而文化、科技、创意的有机结合，必将迅速形成社会生产力，创造巨大财富价值。林左鸣（2010）指出，创意经济属于广义虚拟经济范畴，它通过现有科技和文化资源的有机结合，并以人文创新为基础实现“容介态”进化，催生出新的产品、服务和业态，满足人的全面需求特别是心理需求，促进人的全面发展。人们对美好生活、心理满足、虚拟价值的无尽追求，为其发展提供了不竭动力。由于侧重人文创新、虚拟价值创造和心理需求满足，创意经济能突破传统物本经济的稀缺性约束，减少资源环境消耗，促进经济持续增长和人类可持续发展。
近些年来，随着移动互联网的迅速普及，创意经济发展一日千里，推动了科技与人文的结合，重塑了传统产业，创造了新的生活。在后危机时代，用创意经济开拓心理需求的广阔"蓝海"，是全球经济复苏的有效途径。
（三）复合地产
创意经济包括很多不同的类型，其中，复合地产也是创意经济的一种，复合地产是指传统房地产业与其他产业在功能组合与产品形态上渗透和互动，它是一种泛地产，通过资源整合创造出更大的居住价值与商业价值。比如“地产+教育”诞生了教育地产，以碧桂园为代表；“地产+运动”创造了体育地产，以奥园为代表；“地产+文化创意产业”成就了文化创意地产，以北京798、上海田子坊、杭州之江文化创意园为代表。复合地产还包括旅游地产、艺术地产、科技地产、养老地产等。
根据林左鸣（2010）提出的二元价值容介态的观点，任何一种商品应该既满足人的生理需求，也能满足人的心理需求，商品包含物质态和信息态。传统商品只是满足人们的生理需求，如传统不动产只有物质态。随着社会的进步，不动产的功能和定位逐渐细分，即注入用途的信息，不动产房屋可分为居住用的住宅、经商用的商铺、做工用的厂房等。近年来，人们对不同大类的房屋又有了新的需求和功能定位，例如，住房虽然都是用于居住，但是又根据需求分为别墅、学区房、海景房、休闲养老地产等，也就是说，根据客户的不同需求，将不同的需求信息注入到基本用途一样的地产中，房产又进一步细分，进而提升价值。
将养老概念注入到地产中，也就成了养老地产，养老地产作为一种“养老+地产”的复合地产开发模式，将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。
二、国内外养老地产研究综述
目前国内外学者在养老地产领域均有所研究，但由于行业发展程度的差异，不同地区的学术研究深度广度和侧重点并不相同。美国日本等一些经济发达的国家拥有历史悠久业态成熟的养老地产行业，进而针对其展开的相关学术研究更多聚焦其运营模式、融资模式和盈利模式等方面进行深入分析。
严跃进（2013）、饶霞飞（2013）通过对不同典型国家的对比分析，发现养老地产的经营模式受社会文化影响而在经济水平相当的不同地区体现出显著的差异性。美国完善的社会福利衍生出持续照料退休社区模式―CCRC （Continuing Care Retirement Community）；英国和德国普遍施行“以房养老”，主要表现为“倒按揭”模式的应用；日本则是以“两代居”家庭养老模式为主[4，5]。
国外学者对CCRC和“倒按揭”制度的讨论较多。Garland（2012）和Thompson（2012）指出CCRC本质上是一种老年社区，将服务对象分为不同健康状况并相对应地提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务，使其在自身状况不断变化的情况下可以持续在熟悉的环境下居住[6，7]。Marx和Burke（2011）认为成功的CCRC建设通常在自然环境、医疗设施和生活服务方面都对开发者和经营合作方有较高要求，通过为入住CCRC的老年人两大好处提供安逸舒适的生活和丰富而适合的社交活动来创造价值[8]。同时Toczek（2008）和Marx（2011）也指出该模式会员生活成本高昂、没有实质为老人提供便利等弊端[9]。Kelly（2005）指出“倒按揭”本质上是一种“以房养老”。老年人将属于自己的房子抵押给银行获取每月的钱款作为养老所需，待其死亡之后房子归银行所有[10]。Bethfranklin（2009）对其对老年人生活质量以及社会福利体系的改善作出具体分析[11]，同时Salter（2012）也指出倒按揭成本过高、条件苛刻以及风险控制不足等弊端[12]。
孙秀娟（2011）对养老地产融资模式做了总结[13]，英美国家主要通过资本市场融资，新加坡等国家主要靠政府资金支持，而日本则兼顾两方，政府既引导民间资本，自身也参与投资建设。在盈利模式与竞争力分析方面，武甲晓（2012）通过对美国养老地产的分析，总结养老地产的成功需要政府支持、按需开发、人性化设计理念、“以房养老”和养老咨询业的协同发展[14]。杨红旭（2013）对比分析了多国养老地产的经营建设情况，认为多样化产品，专业化管理和标准化建设是成功的先决条件，社区配套设施的建设也是成功的一方面[15]。
养老地产在国内还是一个新的概念，一些国内学者也就我国产业发展现状进行了针对性的讨论。田冬炜（2013）尝试对养老地产的内涵进行界定，并提出养老地产具有复合地产、金融、服务和人文四种经济属性[16]。对于我国相关产业发展面临的问题，裘旭波（2013）、赵晓（2013）等学者分别指出：我国养老地产存在法律、政策支持不足，融资渠道不畅、项目多元化不强、盈利模式不清晰面临同质化竞争等问题[17，18]。
目前学界对如何建立适合中国国情的养老地产机制提出了诸多建议。潘素侠（2013）认为应建设多元化融资渠道解决养老地产融资难题，如BOT模式、PFI模式和联贷联保贷款等债权融资模式、组合式融资模式及开发商与保险公司强强联合的模式[19]。吴新坚（2013）指出，养老地产开发者应权衡“长期持有”与“出售”的程度，选择符合自身竞争优势的盈利模式[20]。陈首春（2013）指出，房地产企业开发养老地产在多方面存在先天不足，市场应培育更多元的主体参与建设[21]。周申龙（2013）等学者也从政策法律角度出发为养老地产在我国的发展提出建议[22]。同时一些学者也展开了对国内养老地产开发实践研究。张敬岳（2013）对国内参与主体进行分析，认为政府升级版养老项目、地产企业养老地产项目和医疗机构增设的养老服务项目是目前主要业态[23]。在盈利模式上，于洋（2013）认为，租售并举和会员制是当前养老地产盈利的主流模式，北京太阳城和上海亲和源，则分别代表了当前养老地产的这两种盈利模式[24]。
三、中国的人口老龄化现状与养老服务需求
根据1956年联合国《人口老龄化及其社会经济后果》确定的划分标准，当一个国家或地区60岁及以上老年人口数量占总人口比例超过7%时，则意味着这个国家或地区进入老龄化社会。以此为标准，我国自2000年已进入老龄化社会，以60岁及以上占总人口比例的数据为参考，此指标从2002年的7.3%上涨至2014年的15.5%。截至2014年底，全国60岁及以上老年人口21242万人，占总人口的15.5%，其中65岁及以上人口13755万人，占总人口的10.1%，老年抚养比已达到13.32%。根据联合国的预测，中国的老年人口将以每年800万人的速度增加，到202050年老年人口占比将达到30.8%，约4.3亿人，80岁以上老人将达到1亿人。预计平均老龄化速度为3.3%。在我国进入老龄化社会的同时，老年人口还呈现出基数大、增速快、高龄化、失能化、空巢化趋势明显的态势，再加上我国“未富先老”的国情和家庭小型化的结构叠加在一起，养老问题异常严峻。
资料来源：联合国人口署：《2014年社会服务发展统计公报》，德勤分析
早在2011年2月，民政部《社会养老服务体系建设“十二五”规划》，其中提出“9073”的养老方针，也反映出了我国以居家养老为主体的现状：90%居家养老，7%社区养老，3%机构养老。2013年公布的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》指出，发展养老服务设施，是发展养老服务业的主要任务之一，《意见》要求2020年末全国社会养老床位达到每千人35-40张，比当前水平增加一倍，2050年全国社会养老床位要保持这一标准不变，若以2.6以老年人口的预测值计算，至2050年中国新增养老床位潜在需求约为390-520万张[25]。
纵观全球，机构养老是国际上解决养老问题成熟而完善的模式。美国集中式养老社区以成熟的运营模式和持续为老年人提供服务而闻名。养老社区大多在近郊或郊外小城，主要照顾自理或半自理的老年人。这种集中式养老社区是集合居住、医疗保健、休闲娱乐和老年大学等功能，让老年人生活在城中可以不感到孤独，获得丰富的精神及身体活动。例如，美国太阳城社区（Sun City Centre），是位于美国亚利桑那州著名的退休养老社区，社区内包含多种类型的居住公寓、工艺设施、邮局、宾馆、商业中心和大型专为老人服务的综合性医院、心脏中心、眼科中心以及数百个诊所。日本早在 20 世纪 70 年代就已进入老龄化社会，现在是世界上人口老龄化最突出的国家之一。日本高端养老机构Sun City 株式会社（横滨太阳城）是由100 家在日本有着良好信誉的企业共同注资设立的，Sun City 旗下共有养老地产项目13个，10个项目对完全自理的老人开放，并随着老人的衰老逐步提供护理服务，另外3个自建项目在老人入住初期便可提供护理服务，即吸纳所有类型的老年人。
与发达国家相比，我国“未富先老”，养老机构数量严重不足，养老床位极度匮乏。民政部《2014年社会服务发展统计公报》显示，2014年我国各类养老床位577.8万张，每千名老年人拥有养老床位27.2张，虽然近年来这一数据持续增长，但是仍然低于发达国家的一般水平。在荷兰，每千位65岁以上老人所拥有的机构养老床位接近90张床；排第二位的是瑞典，有87张；美国为40张左右，英国大概为35张。此外，针对我国超过40000家养老机构的调查显示，大部分养老机构服务质量有待提高；有的养老机构虽然环境设施不差，但是服务上存在短板，老人的康复健体和精神娱乐需求不能得到满足。由此可见，设施完备、服务专业的高端养老机构成为了养老市场的稀缺品。
四、YM・CXM养老地产案例分析
正是在这样的大背景下，中国的养老产业悄然兴起，各房地产开发商、保险资金纷纷建设养老机构进军养老地产。2013年初，中国人寿作为公司第一大股东的YM地产正式成立“YM养老运营管理公司”，并引进美国连锁经营、规模最大的养老服务机构Emeritus，创建全新养老品牌“CXM”，同年7月，YM首个养老产品“CXM”在北京亦庄投入运营，第二个项目位于双桥，即将试营业。
（一）YM・CXM的基本情况
YM・CXM地处北京东南部的亦庄，位于YM地产高端住宅项目YM天著小区内，是第一家YM地产的社区嵌入式养老产品，是中国第一家拥有养老服务营业执照的外商投资企业，是第一家社区内引进三甲医院门诊的养老机构。该项目建筑面积约6400平方米，以20-40平方米的开间和一居室为主，拥有89间房，110个床位。2013年7月3日取得北京市民政局颁发的《北京市养老服务机构执业许可证》（许可证编号1100100001），是新修订的《中华人民共和国老年人权益保障法》正式施行的首个取得执业许可证的养老服务机构，在北京乃至全国都具有很强的典型示范效应。
YM・CXM组建了“乐享365”服务体系以及专业的服务团队，由拥有15年日本、中国养老运营经验的高鹏先生担任首席运营官，礼聘来自美国的资深专业培训师、三甲医院的资深护士长以及专业护理院校的养老护理员和中华养生菜大师李铁钢，从“医、食、住、行、护”多维度提供专业保障。目前出租率达到35%以上，每个房间的月租金在万元以上，具体如下：
我们将YM・CXM服务特色总结如下：
YM首创“乐享365”的服务精神理念，提出“快乐的享受CXM度过每一天”。在“乐享365“理念中，定制了乐趣（文娱活动）、乐和（社交活动）、乐观（心理辅导）、乐活（基础服务）、乐享（增值服务）、乐园（硬件设施）六大专属服务体系，让每位长者在此拥有“健康、快乐、安心、有尊严”的生活。
YM・CXM提出“鼓励―指导―协助―替代”渐进式的服务模式：随着长辈护理程度的不断加深，护理深度从鼓励到指导，再到协助，最终发展到替代。在CXM的长期目标和短期目标指导下，长辈的身体状态将会变得越来越好，或是保持在一个良好的状态当中，也是一个逆向的从“替代”到“鼓励”的过程，在这里，通过详尽的护理计划和生活计划，长辈们的自理能力不断提升。在条件允许的情况下，甚至可以达到或是无限接近正常人的水平。此后便可以享受丰富多彩的文娱活动。
YMCXM利用互联网平台，关注老年人的用户体验，用大数据对产品进行精准定位从而有效投放市场。2014年，YM地产官方微博被新郎乐居北京房产官方微博评为“北京房企最具影响力微博”，YM地产官方微信在“中国地产企业微信影响力排行榜”位列第五位，YM地产注重大数据平台建设和数据分析，分析老年人住房、护理、心理等各方面的需求，为长辈提供完善的医疗保障、康复训练、精神娱乐活动。
CXM试图描绘一幅以‘乐’为核心的画卷，以乐趣（文体活动）、乐和（社交活动）、乐观（心理辅导）、乐活（生活照料）、乐享（增值服务）、乐园（硬件设施）六大主题为轴线的生活场景。快乐的生活，是CXM的中心思想，在为高龄者提供必需的生活照料、康复训练、护理服务之外，CXM提供丰富多彩的文娱活动、趣味性的益智活动和社交互动类活动，让长辈们感受到“退而不休”的充实和满足。
（三）YM・CXM的社会评价与发展前景
YMCXM是国内第一家社区嵌入式养老产品、第一家中国获得LEED认证的养老社区、第一家社区内引入三甲医院门诊部的养老机构。美国驻华大使骆家辉先生曾评价：“YMCXM拥有正确的理念，引进了先进的服务体系，塑造了服务标准，对于整个养老地产而言，具有标杆性的示范作用。同时，CXM将造福更多长辈，让他们健康、快乐、安心、有尊严地享受生活。”
未来，CXM将面向全龄老年群体，开设椿萱生活、椿萱保障、椿萱天使、椿萱照料、椿萱园丁、椿萱营养、椿萱家园等多种服务类型。从城市协助型养护公寓核心区到一站式颐养公馆社区，再到嵌入式长者中心，YM养老地产的规划在逐步进阶。
（四） YM・CXM的经验总结
YMCXM是创意经济在养老地产的成功运用的范例之一。YMCXM充分挖掘中国老年人的需求题材，借助商业模式创新建立一套新的供给组合，成功实现住房实物价值和养老虚拟价值的有机整合，项目所提供的硬件设施与软件服务并非孤立割裂，而是围绕以‘乐’为核心的旨在让老年客户安度晚年的理念进行的系列创意实现。
CXM项目的主要开发商YM地产在项目运营中注重取长补短，资源整合。引入美国先进的运营管理经验及服务体系，借助其丰富的市场经验和产品开发能力为高龄者提供全方位高水平服务，关注消费者体验细节，最大限度满足老年人的情感诉求，得到客户认可，打造了品牌形象。
广义虚拟经济范畴内，企业只有创意出最大限度满足消费者心理需求的体验价值形式，才能创造出高于产品使用价值数十倍甚至上百倍的虚拟价值。而专注于用户体验的“体验经济”之所以能创造出超越一般物质的价值，完全在于它给客户提供了超值享受这样满足心理需求的体验效果。
五、研究结论
中国改革开放三十多年来的发展历史表明，凡是和广义虚拟经济范畴有关的产业或市场，它们的发展无一不是靠在一个个扣人心弦的生活题材上塑造概念，实现新
如上表所示，多方合作的养老地产项目将会成为趋势，至于不同类型的发起人应当如何发挥自身优势，打造具有独特虚拟价值的养老地产项目的管理经验，还有待于在我国养老地产行业发展的不断摸索中进一步提炼。
综上，我们将用“泛文化产业”开拓人们心理需求的新“蓝海”。当今世界，社会生产力空前发达，人们不再只满足于物质需求，而是更多地追求精神满足，人的全要素生活成为了财富源头。在社会总需求中，人们对各种各样非物质性的需要、愿望、企盼和追求的比重日益增长，体验、服务、品牌、人气、信心等泛文化内涵已与物质商品浑然一体，世界经济正在向服务化、虚拟化转变。YM地产用创意推动养老产业与传统地产的有机融合，加快养老产业的服务化转型，开拓心理需求的新“蓝海”，用创意经济转变发展方式，拓展增长空间。
广义虚拟经济萌生于企业经营这种微观经济的运作实践中，正是众多企业在产融结合的基础上努力开拓的满足人们心理需求的经营范畴，构成了今天市场无限的“蓝海”。非物化的价值细分带来的商业模式创新，使得大量虚拟价值进入交换领域，为企业创造了新的价值空间。
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小型养老产业盈利模式范文2
关键词：保险产品 理性回归 市场环境 保险文化
伴随全球经济周期性波动，由金融危机导致的实体经济危机时有发生。而中国保险业普遍缺乏创新，产品同质化严重，各保险公司压低费率以竞争市场份额导致在承保方面赢利过低甚至全行业亏损，以致使以促进国民经济持续稳定发展和社会安定为基本职能的中国保险业，在很大程度上依赖于资本市场上进行的后期资金运作作为主要盈利模式。金融危机以来，这种模式漏洞百出，给保险公司稳定经营带来挑战，同时也对保险产品提出了理性回归要求。
一、促使我国保险产品理性回归的市场环境
1.变化莫测的金融市场环境。在资本市场火爆情况下，许多保险公司把保险当基金卖，把投资型险种当寿险卖，再加上营销员销售传达环节的误导，致使大多数购买投资型产品的客户将保险视为投资工具，且抱有相当高的投资预期。但随全球保险巨头AIG身陷次贷危机，顷刻出现巨额资金缺口而走到破产边缘。究其源头，不是保险业务自身而是系列金融投资衍生产品出了问题。也就是说在注重投资型保险模式下，一旦金融市场环境发生逆转，保险业稳定经营和盈利能力将受到重创。当今在全球金融危机影响还在不断传导情况下，处于转型期的我国金融市场变化莫测，这种风险在我国保险业显得尤为突出。另外，当一系列重大灾害事故发生的时候，保险业发挥的作用却很有限，原因就在于我们购买的保险保障相对不足。
2.日趋理性的消费市场环境。有了金融危机的经历和投资的高风险性,消费者对意外、医疗、养老等基本保障需求认识更加透彻、需求更强烈,对投资收益判断逐渐理性。以致消费者趋向选择风险低、稳健的保障型产品。保险公司要抓住机遇，发挥各自优势和特长，坚持做好主业，有效满足消费者的真实保险需求，围绕城乡居民消费习惯和热点，按照简单、透明要求加大产品创新力度，大力发展风险保障型业务和针对养老保障的长期储蓄型业务，优化销售渠道，完善考核激励机制，实现可持续发展。
3.顺应市场的政策环境。过去一段时间,保险业投资型险种出现“井喷式”增长,一方面是规模增长迅速,一方面却是业务结构不良,保险本质遭到偏废。在国际金融危机和国内资本市场波动较大背景下，我国保险业风险已经引起监管机构以及保险主体的警惕。从政策导向看，相关部门正在逐步强化保险业的保险保障功能和服务民生、服务社会等方面的作用，而且已经具体到相关险种和保险产品。近期将是保险主体进行产品结构调整以及增长方式转变的最好时机。
二、我国保险产品理性回归的方向
我国保险产品市场环境的变化给保险业稳定经营带来挑战的同时，也给保险产品开发转型带来了机遇，为保险产品理性回归指明了几大方向。
1.家庭结构小型化增加家庭保障类保险产品的需求。据第六次人口普查数据，目前我国平均每个家庭户的人口为3.10人，比2000年第五次全国人口普查的3.44人减少0.34人①。家庭结构小型化导致家庭内部抵御风险能力相对减弱，人们势必将部分传统家庭互助任务转移给社会商业保险。比如，家庭成员不能从家庭里获得养老、意外、医疗的保障，而单独依靠国家救助，又不能完全实现高质量生活目标。因此，他们只能通过积极参加社会保险和商业保险，来进行弥补。这要求保险公司重点开发以市场需求为导向的人身意外险、重大疾病险等险种。另外，随着“倒金字塔”型的家庭结构出现，子女更倾向于为父母购买养老保险和健康险，转移单个子女所难以承受的养老负担和风险。
2.人口老龄化带来的养老保险发展机遇。随人口老龄化到来，以及我国经济高速发展和居民收入水平不断提升，人们养老保障意识持续增强，养老保险有着巨大的市场需求。近年来，我国将社会保险和商业保险结合，进行了积极有益的尝试。虽然我国城镇居民社会养老保险基本实现了全覆盖，不过由于只能满足最基本的养老保障需求，也由于人们寻求更多渠道以提高养老生活质量，客观上为商业养老保险留下了广阔发展空间。另外，由于近年来基本养老保险替代率（即退休金价值占某一时期内员工收入的比例）有下降趋势，由2007年的42%逐年递减甚至一度低于40%，这也在客观上为商业养老保险市场提供了巨大的潜在空间。从而，对我国寿险业发展提供了一个良好机遇，寿险业应以此为契机，回归保障，成功转型，实现可持续发展。
3.“银保新规”促使银保产品向简单化和保障转型。2010年11月初，银监会下发了《关于进一步加强商业银行保险业务合规销售与风险管理的通知》，对商业银行保险业务提出多项规范性要求，明确禁止保险公司人员在商业银行网点驻点销售且每个银行网点合作的保险公司原则上不能超过三家，并要求保险产品不得与储蓄存款、基金、银行理财产品等混淆销售。这必然引起银保渠道以及银保产品转型。首先，银保渠道转型必定带来银保产品转型。银保柜面销售尤其是期缴产品销售，多数是在保险公司驻点银保专员的协助下完成的。从某种程度上说，通过银行柜面人员销售专业性较强、较复杂的期缴银保产品不太现实，因此新规的实施必将促使银保产品转型。其次，银行渠道销售的个人投资理财型保险产品必然由注重投资向注重保障转变，以区别于银行个人理财产品。保险公司应和合作银行合作开发新型产品，以适应销售模式的变化。
4.产险银行保险的目标市场定位——充分发挥保险保障功能。银保新规带来的银行保险合作“一对多”向“一对三”转变，可能会使银行和保险公司的合作更加紧密和高级化，为银保双方互相利用客户资源和各自的优势合作开发新产品、进行目标市场定位带来了机遇。首先，在企事业财产损失险领域。企事业客户是银行开展公司信贷、结算等业务的基础，客户在投资建设、生产运营、采购销售等各个环节，都具有银行和保险服务需求。可以通过银行的专业优势与业务需要，将保险作为向客户提供财产风险保障的重要财务工具。因此，企业普通财产险、机器损坏险、营业中断险、货物运输险、建筑安装工程险等各类财产损失险业务，都非常适合作为产险银行保险的市场目标。其次，在家庭财产险领域。个人家庭客户是银行开展个人信贷、存款结算、理财、银行卡等业务的基础，银行为此配置大量营业网点、IT系统、基层人员。银行的品牌、渠道和客户资源等优势，尤其是银行卡、电子银行等渠道，非常适合各类个人产险业务开展，具体包括银行在开展个人信贷业务时涉及的财产风险保障，以及银行从投资理财服务角度提供的各类个人家庭财产损失险、责任险、意健险等。第三，在信用与保证险领域。我国社会信用体系尚不完善，传统银行信贷担保政策偏好财产抵、质押方式，商业担保公司实力和产品有限，客观上为保险公司开展信贷相关信用与保证保险提供了市场空间。该业务对提高社会融资效率、促进银行信贷业务具有积极意义，有利于保险公司更好发挥社会保障职能。
三、保险产品理性回归的路径
1. 注重保险文化建设。保险文化是保险从业人在长期实践过程中形成的被别人认可的价值观念、团体意识、思维方式、行为规范的总和。其核心价值正在于：以最大诚信为原则，通过为社会理财，达到为社会进行风险管理的目的；通过“大数法则”和“长效管理”，将个体风险分散到社会来分担，将短期风险分散到长期的过程中来分担。当代中国保险业注重保险文化建设，重塑行业职业道德规范，克服保险文化缺失导致的行业社会形象受损，引导社会对保险的理性消费，将是我国保险业理性回归的最根本途径。
2.强化业务结构尤其是产品结构调整。业务结构一直是保险业存在的突出问题，即如何认识传统业务与投资型业务的关系，如何认识险种结构与盈利性结构的关系。在资本市场调整大背景下，保监会及时出台了规范投连产品的相关规定，引导保险公司回归保障领域。在推动非车险业务发展的同时，大力改善车险业务盈利能力，逐步改变将调结构简单理解为调险种结构的错误认识，逐步实现了业务结构盈利性调整。同时，通过分类监管、坚持区别对待、扶优限劣等措施，建立市场化监督激励机制，引导行业理性发展。其中，业务结构调整又主要表现为产品结构调整，以实现保险保障产品快速增长；在保险业务结构调整过程中，面临的一个突出问题是如何稳增长。前几年，在国家积极财政政策推动下，特别是在4万亿投资计划、十大产业振兴规划和“金九条”相继出台背景下，保险行业很好地把握了机会，在“三农”保险、车险、工程险、信用险、责任险等方面均取得较好发展，其中工程险同比增长近40%，信用险增长速度更是达到了68%。整个行业继续保持了快速增长态势，更重要的是增长的内涵得到了明显改善和提升，并较好发挥了保险的社会保障功能。
3．产品销售“回归”保障是关键。理财型保险产品出现没错,销售给不适合的人群即为错。从纯传统型产品,到分红险、投连险并没有完全背离保障,为了防止利率、股市、CPI等波动导致客户损失也是一种保障。保险公司在合规经营前提下都有权开发和销售各类保险产品，只要开发符合本公司经营战略的产品,把合适的产品卖给适合的消费者就可以了。目前应该加强保障性产品销售,让更多人完善保障才能真正体现保险的根本特性。着重从以下方面着手：首先，转变激励方式，不能一味以保费论英雄,应借鉴其他保险业较为发达地区的诸多方式,如我国台湾地区保险公司还表彰年度发生实际身故理赔服务所涉及到的销售人员,以这种方式来肯定其对社会的贡献。其次，客观引导客户。在目前不成熟的保险市场,客户对保险的认知尤其不成熟,需要专业机构、专业人士加以引导。比如在现实中,消费型保险正是保障性强的产品,并没有现金价值。绝大多数消费者认为,如果没有发生风险，对于自己而言就属于“赔本”。这样的理念就需要保险公司去引导；另外，客户的保障需求是多方面的,如意外保障、健康保障、养老保障等,且不同人群因种种原因对保险期望有所不同，如通过引导让适当的人买适当的险种，就可以通过产品的灵活搭配达到客户的不同期望。
4.保险业竞争应回归理性。当前保险业应树立正确增长理念，摆脱非理性竞争的泥沼，对实现从业人员全面健康发展具有极其重要作用。“发展”不仅仅是保费规模、市场占比等数字的增长，更应当包括人的进步和发展。正确的增长理念应当是保险业追求保费增长的同时，不忽视人的全面健康发展，不忽视行业的和谐稳定，不以牺牲保险业长远的发展根基来追求短期的保费增长。即：不盲目扩张机构，不盲目追求规模，不盲目比拼费用，不侥幸违规经营。同时，注重长远，加快保险产品的创新和服务升级，价值优先、提升服务、形成特色、加大创新。保险产品开发设计必须始终贯穿“顾客至上”观念，推出什么产品、如何生产都应围绕满足消费者需要这一中心进行。通过保险产品创新，实行差异化、人性化保险产品竞争策略，在市场竞争中取得领先优势，实现经营效益和社会效益共同提升。
四、结论
保险产品理性回归要求保险公司调整产品结构,从过分注重投资转向注重保障功能，这是保险行业重视自身发展规律向主业的理性回归；同时要求保险公司转变增长方式,从过于注重保费增长转向注重内含价值增长,这是保险业长远发展的基础。发展保障型业务，形成新的竞争优势，是目前保险业结构调整的关键。在后危机时代，全球经济基本面仍不明朗。保险业作为现代金融业的三大支柱之一，所面临的风险更为复杂，这就要求保险业稳健经营，实现平稳增长。保险公司应在主动适应市场环境变化以达到稳定经营目标的同时，增强其社会保障功能，而核心要求正是保险产品的理性回归。
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小型养老产业盈利模式范文3
关键词：中小型医疗器械企业宏观环境分析
随着全球经济与科技的飞速发展，以及我国经济建设与改革开放的深入，全球经济一体化、市场国际化的趋势日益明显，企业面临的外部宏观环境更加复杂化与动态化。因此企业战略管理更加关注外部宏观环境变量对企业发展的影响，通过对外部环境的分析以发现企业发展的新机会和避免环境变化所带来的威胁。外部宏观环境分析，常用PEST的框架进行分析。PEST分析是利用环境扫描分析总体环境中的政治法律、经济、社会文化与技术等四种因素的一种模型。中小型医疗器械企业如何在竞争激烈的环境中做强、做大，制定适合企业发展的战略对其至关重要。“企业战略”是对企业各种战略的统称，其中既包括竞争战略，也包括营销战略、发展战略、品牌战略、融资战略等，是对企业整体性、长期性、基本性的发展规划。笔者将对中小型医疗器械企业的宏观环境进行分析，以对同类企业制定发展战略加以指导与借鉴。
1 政治法律环境
1.1 国家政策扶持拓宽发展空间 “十二五”是我国全面建设小康社会的关键时期，也是进一步深化医药卫生体制改革的攻坚时期。世界各国普遍重视医疗器械的战略地位，因其是衡量一个国家科技进步和国民经济现代化发展水平的重要指标。2011年11月15日，我国科学技术部、卫生部、国家食品药品监督管理局等十个部门联合制定并了《医学科技发展“十二五”规划》，提出重大新药、医疗器械、中药现代化为核心，发展生物医药战略性新兴产业。次年1月18日，科技部又了《医疗器械科技产业“十二五”专项规划》，明确指出“十二五”期间医疗器械产品发展重点方向、重点任务布局和相关的保障措施。预期到2015年，中国整个医疗器械市场预计将近3400亿元。目前全球医疗器械占医药市场总规模的42%，而我国仅占医药市场总规模的14%，可见发展空间很大。
1.2 法律法规完善，监督有效 医疗器械产品关系到人们的身体健康与安全，国家监管严格，从产品的设计、生产、销售、临床试验、使用和服务等的整个医疗器械产品生命周期都有一系列的法律法规制度和标准要求的规范。《医疗器械监督管理条例》就对我国从事医疗器械的研制、生产、经营、使用及监管等均作出了原则性的规定。随后国家食品药品监督管理局根据《条例》又制定了一系列与之相配套的规章，以令形式。现行主要的医疗器械规章共有11个，具体如下表。
医疗器械法律法规的健全，为医疗器械生产、使用创造了一个良好的发展环境，促进医疗器械产业健康发展，并保证了人民安全地使用。
1.3 新医改带来新机遇 完善基本医疗卫生制度，是当前社会各方面高度关注的民生问题。去年，国务院印发了《“十二五”期间深化医药卫生体制改革规划暨实施方案》，规划明确了2012-2015年医药卫生体制改革的阶段目标、改革重点和主要任务。①“按照保基本、强基层、建机制的要求，增加财政投入，深化医药卫生体制改革，建立健全基本医疗卫生制度，加快医疗卫生事业发展，优先满足群众基本医疗卫生需求”。②“到2015年，政府卫生投入增长幅度将高于经常性财政支出增长幅度，并实现个人卫生支出占卫生总费用的比例降低到30%以下，做到有效缓解看病难、看病贵问题。”
长期以来，我国农村基层医疗机构因地域、资金等因素影响，限制了其发展空间。目前农村基层医疗机构仅占全国医疗机构总数的7%，却承担着全国近60%的诊疗数量。因此对中小型医疗器械企业，如何研发适合农村基层医疗机构的产品并能销售出去，是一个新的挑战与机遇。
2 经济环境
随着我国经济发展的强劲势头，居民收入也随之增长。2011年全年农村居民人均纯收入6977元，比上年增长17.9%，城镇居民人均可支配收入21810元，比上年增长14.1%。2011年末全国参加城镇职工基本养老保险人数28392万人，比上年末增加2685万人。其中，参保职工21574万人，参保离退休人员6819万人。参加城镇基本医疗保险的人数47291万人，增加4028万人。截至2012年9月底，2646个县（市、区）开展了新型农村合作医疗工作，新型农村合作医疗参合率97.5%，政策范围内报销比例达到70%左右，人民群众“病有所医”有了基本保障。
通过上述分析，随着我国经济的迅速发展，居民人均收入水平和参加城镇基本医疗保险的人数有所增加，新型农村合作医疗工作也有新进展，表明医疗消费水平和消费能力不断得到提升。生活水平的提高，人们对疾病不只停留在治疗层面了，更注重日常保养和早期预防，对医疗器械的选用会越来越先进，其产品结构会不断调整，功能更加多样化，市场容量不断扩大。
3 社会文化环境
人口因素是影响医疗器械宏观环境的主要因素。人口的数量规模、人口结构、人口分布及人口流动等因素直接影响医疗器械市场需求。2011年末全国大陆总人口为134735万人，比上年末增加644万人。全国60岁以上人口占总人口比例达到13.7%，65岁以上人口占总人口的比重达到9.1%，表明我国目前已步入人口老龄化社会。老年人长期的医疗护理需求增强，是重要的消费群体，因此未来医疗器械产品进入家庭消费的步伐将大大加快。
4 技术环境
医疗器械是高新技术产业，具有高度的创新性、集成性。其发展代表一个国家高新技术的综合实力，对多个领域的技术发展有着较强的牵引和推动作用。
4.1 技术复杂、科技含量高 医疗器械行业是一个多学科交叉、知识密集、资金密集型的高技术产业。医疗器械工业技术聚集着大量高新技术，如现代计算机技术、精密机械技术、放射技术、激光技术、核技术、磁技术、检测传感技术、生物医学工程技术以及信息技术等，涵盖了物理、电子、机械、光学、生命科学及网络等学科，因而医疗器产品是多学科的高技术密集型产品，同时又是交叉边缘学科知识的集合。
4.2 行业模式影响 如今我国生物智能、机器人智能有了很大的突破，我国未来医疗器械将向更高科技、更人性化的方向发展。另一方面家庭的医疗多元化与微创医疗器械的需求，开启了微型化、智能化、便携化的医疗器械研发新局面，以适用于家庭自我监护与诊断及远程医疗。
通过对中小型医疗器械企业外部宏观环境的分析，为企业根据自身优势抓住机遇，规避风险，制定适合自身发展的战略提供了有利因素。
参考文献：
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小型养老产业盈利模式范文4
关键词：信托公司：发展模式：集约发展
中图分类号：F832.49 文献标识码：A 文章编号：1006－1428(2011)07－0105－05
一、信托公司现有发展模式的弊端
我国信托公司伴随着改革开放经历了由乱而治的坎坷历程。近年来，我国信托行业取得了快速发展，到2010年底，信托资产规模超过3万亿元，但信托行业的粗放发展同时暴露出片面追求信托资产规模、盲目追求热点业务、核心业务不突出、客户拓展能力弱、信托业务收入占比偏低等弊端。
(一)片面追求信托资产规模
1、信托资产规模增长倚重单一信托，通道类业务占有重要比重。
近年来，我国信托资产规模快速增长。2006年全行业信托资产规模为3455亿元，2007年为9268亿元，2008年为12284亿元，2009年为20417亿元，到2010年，全行业信托资产规模达到30404亿元。从2006年到2010年。信托资产规模四年时间增长8.8倍，年均增长67.1％(见图1)。从历史数据来看，信托资产规模逐年快速增长，没有高低起伏的不稳定现象。虽然信托资产快速增长，但信托资产的结构不尽合理，尤其是“通道类”业务过多，信托公司的自主管理能力没有得到充分发挥。一般来说，在当前发行的信托计划中，集合资金管理类信托业务更多地属于主动管理类信托业务，而被动管理类信托则更多地来源于单一资金信托。从2008－2010年存量信托规模分类特征表(见表1)可以看出，单一资金信托计划始终占全部信托财产的70％以上，占比偏高。
在当前的信托业务中，集合资金信托大多是信托公司主动管理。收益率相对较高。而单一信托的规模非常庞大(见图2)，相当一部分来自于以银行为代表的金融机构的资金，包括信贷资产转让、信托对接银行理财计划等。信贷资产转让类单一资金信托计划以银行为主导。可以快速增加信托资产规模，但对于信托公司来说，收益率较低，难以实现行业的可持续发展。
2、银信合作业务受监管层严格制约。
当前的银信合作业务中，层次较低的银信理财合作业务和信贷资产转让业务受监管层严格制约。在该类业务中，信托公司仅起“通道”作用，不利于金融创新和自主管理能力的提升。
由于银信合作业务中通道类业务占绝对高的比例，而且在宏观调控背景下被用来腾挪银行信贷资产规模，因此一直受监管层严格管制。2009年12月，银监会《关于进一步规范银信合作有关事项的通知》和《关于规范信贷资产转让及信贷资产类理财业务有关事项的通知》，禁止银信合作理财产品投资于理财产品发行行自身的信贷资产及票据资产，切断腾挪信贷资产规模的通道，规避银行为调控或资本充足率监管而把信贷资产腾挪到表外的行为，同时促进信托公司提升自主管理能力。
2010年。通道类银信合作业务规模仍然呈现快速上升趋势，其间潜藏的风险已被银监会上升为银行业应关注的主要风险，与不良贷款“双控”压力加大、房地产行业贷款隐患上升等风险并列。2010年7月，银监会果断进行“窗口指导”，要求严控银信合作产品规模。2011年8月10日，银监会出台《关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》，对融资类银信合作产品出具规范性意见，对融资类银信合作产品实行余额管理，并设置30％的红线；同时要求商业银行必须在2010－2011两年间将表外银信合作业务规模转入表内。
2011年1月20日，银监会《关于进一步规范银信理财合作业务的通知》，主要有三项内容：一是细化对商业银行银信合作业务表外资产转入表内的规定，要求商业银行在2011年按照每季度不低于25％的降幅制定具体转表计划，并严格执行；二是要求信托公司对银信合作信托贷款按照10.5％的比例计算风险资本；三是对信托公司2010年度分红作了限制性规定，即如果信托赔偿准备金低于银信合作不良信托贷款余额的150％或者低于银信合作信托贷款余额的2.5％，2010年度不得分红。
从实施效果来看，2010年底银信合作业务余额为1.66万亿元，较三季度末的1.89万亿元有所下降，较2010年2万亿元的规模下降17％。
(二)信托业务全面撒网，核心业务不突出
中国的信托业虽然仅仅诞生了三十年，却已经经历了六次清理整顿，这是任何一个金融行业都不曾拥有的经历。经历了六次“整顿”的信托业，信托业务模式历经转变，长期徘徊在“追逐热点，什么赚钱干什么”的层次上，先后从事贷款、拆借、担保、租赁、国库券买卖、债券承销、股票经纪、股票承销等多种业务，没有形成独有的核心业务模式。信托公司最初定位是作为政府对外融资的窗口、作为体制外改革的推进器来开办的，由于定位模糊和多变，集约发展长期得不到落实。
(三)追求信托产品部门规模，对客户拓展和维护重视不够
目前，多家信托公司普遍存在追求信托产品部门规模，而忽略客户拓展和维护的不良现象，不符合集约发展理念。从集约发展角度看，应设立多个客户维护部门。尤其是异地部门应以客户维护作为第一职能，而产品部门则需相对集中，通过信托业务部门集中实现信托专业化和集约化发展。
信托公司究竟是信托产品制造商，还是信托客户服务商，从国内信托公司的现实情况来看，更多公司处于信托产品制造商的地位，追求信托产品规模。信托公司发展的道路，通常是设立多个信托业务部门，甚至是异地业务部门，分别从事投行业务、基础设施业务、房地产业务、证券业务等，以信托产品为中心，先有信托融资需求，然后设计产品并寻求投资人。从国外信托公司的情况看，信托更多的是信托客户服务商，客户先有了财富规划和投资需求，借助信托，介入合适的投融资项目或产品，例如基础设施领域、证券投资领域等。
从实践角度看，过于强调任何一种模式或许都有失偏颇，只有最适合实际情况的模式才是合适的模式。从目前国内投资者对于信托的认识来看，向高净值客户推介信托项目更容易被接受。加强客户拓展和维护，设立客户维护部门，做好客户维护，只有拥有了更多的客户资源，信托公司的核心竞争力才能得以体现。
(四)信托业务收入占比偏低
信托业务效益贡献偏低，自有业务盈利占比偏高，说明信托主业发展不到位。2009年，全行业实现信托业务收入91亿元，总收入207亿元，信托业务收入占比达到44％(见图3)。如果按照各家信托公司的信托业务收入占比进行算术平均。则信托业务收入占比均值是48％。
纵向对比来看，2009年信托业务收入占比比2008年略有下降，但是比2007年的23％则有很大的提升。2009年和2008年的信托业务收入绝对数值相近，但是信托业务收入占比下降，主要是因为2009年证券市场、股权投资等固有业务收入有较快的增长。
信托公司发展模式转型的核心在于提升信托主业的自主管理能力，实现信托主业的大发展，使得信托业务收入占比进一步提升，成为信托公司的主导收入来源。
二、信托公司集约发展模式的实施
集约化发展模式是现代企业提高效率与效益的基本取向，而信托公司从业人员较少，与银行和保险等金融机构相比，无论中外，从人员数量来看都是小型金融机构，这一先天特征要求信托公司必须依靠集约发展模式。
信托公司采用集约发展模式，就是要聚集高端人才、聚焦核心业务(特色业务)、服务高端客户，提升自主管理能力，创造高效的、可持续发展模式。信托公司集约发展模式的实施，首先要从公司发展战略高度重视集约发展理念，拓展高净值客户群体，优化渠道建设，创造性地使用信息技术，最终实现科学的集约化发展。
(一)信托公司发展战略必须体现集约发展理念
信托公司面临的最大风险是战略风险。目前信托公司正处于快速发展时期，存在大量不确定因素，积极探索信托公司可持续发展道路，制定企业发展战略愈发重要。发展模式关乎企业的发展战略行为。战略不当将使企业遭受巨大损失。信托行业虽然最近几年发展非常迅速，但是其核心业务、盈利模式、客户群、战略定位等都还处在变化之中，强调公司发展战略必须体现集约发展理念，有利于行业的长期可持续发展。
集约发展模式要求信托公司更快地实现从融资平台向资产管理平台转型，从而对营销、风险管理、中后台等多方面提出更高要求。必须上升到公司战略的高度，才能更好地协调各个业务部门，实现向资产管理平台的转型，实现集约发展模式，在国民财富增长的背景下，充分发挥信托公司的优势，实现信托行业的稳健快速发展。
(二)顺应市场需求，不断发展创新业务品种
信托业是在为客户提供高质量信托服务的要求中产生的，顺应市场需求，提高信托对客户的价值贡献，这样才会有更广阔的市场，在激烈的竞争中处于更有利的地位。这是实现信托集约化经营的出发点和归宿，尤其对于国内信托业而言，宣传信托理念，吸引客户，增强客户认知是极其重要的。顺应客户需求，不断发展创新业务品种就是集约发展模式的一个重要方面。
表2是2009年信托公司年报披露创新业务和特色业务概览。从中可以看出，信托公司创新业务呈现百花齐放的良好格局。信托公司正处于业务规模快速提升的阶段，各类信托业务在实践中不断演化和创新，信托产品得到巨大提升，各家信托公司也在业务发展中不断创新壮大。创新业务尽管目前还不是信托公司利润的主要来源，但却可能是信托公司明天利润的核心支柱：是满足客户需求的重要手段。
(三)优化渠遭建设
对于信托公司来说，产品销售是现实目的和短期目标，以客户需求为导向的资产管理、财富规划业务应成为远期发展目标。产品销售是实现客户全面资产规划和管理的必经阶段。当前我国财富管理整体上处于产品销售阶段，信托、券商、基金、保险均是如此。在产品销售阶段，销售渠道是核心。销售渠道不仅能满足当前产品的销售，还为未来向财富规划转型提供了现实的客户资源。近年来，信托公司集合资金信托计划发行量快速增长，对于发行能力和客户服务能力提出了更高的要求，销售渠道的价值得到突出显现。加强渠道建设：是发售产品、维护客户的现实要求。
在产业链中，附加值更多体现在两端，即设计和销售，处于中间环节的制造附加值最低。微笑曲线中间是制造；左边是研发，属于全球性竞争；右边是营销。主要是当地性竞争。当前制造产生的利润低，全球制造供过于求，但是研发与营销的附加价值高。因此产业未来应朝微笑曲线的两端发展，也就是在左边加强研发和产品设计，创造智慧财产权，在右边加强客户导向的营销与服务。
信托公司必须坚持以客户服务为中心，紧密围绕高端客户开展业务。金融服务业基本不存在“制造”利润，主要利润来源都是在产品研发设计和渠道两个环节实现。信托公司要掌握渠道，不外乎两种途径，一是自建渠道，完全掌控，二是拥有渠道公司股权。
在自建渠道模式下，不断提升客户服务机构的重要性，提升其在公司产品销售中的占比，做好客户维护工作，逐步使其成为公司自主产品销售的主渠道。公司自有渠道的最大优势在于客户统一归属公司，客户资料归公司管理。客户服务机构重视客户的二次购买，而首次购买则依靠主动开发、自然增长、员工介绍等途径。积极建设异地客户服务机构，尤其是在上海、深圳、北京、广州等富裕人群聚集的城市，以及武汉、青岛、太原等离公司比较近的城市。客户服务人员工资需要两种类别的工资，一种是相对固定的工资奖金制度，适合普通客服人员，二是以底薪加提成构成的工资奖金制度，适合客户开拓人员，在其业绩不佳时可以极大地降低人员成本。对于底薪加提成的员工，必须加强其客户资料的管理。将客户资料和客户维护情况及时追加到客户关系管理系统中，使其成为公司客户，理财经理仅是代表公司行使客户服务工作。
在渠道公司股权模式下，信托公司和其他公司合作设立专门面向高端客户的信托产品销售公司，这种模式有利于快速占领市场，迅速形成优势。国内目前面向高端客户的理财机构正在蓬勃发展之中。主要业务范围包括财富管理、资产规划等，主要盈利途径是通过销售银行理财产品、信托产品、保险产品等获得销售佣金。这类机构的优势是占有客户资源，销售方式、激励方式灵活。由于国内个人财富总量的不断膨胀，成立面向高端客户的子公司具有良好的发展前景，公司产品也能通过合资子公司进行销售。占有渠道公司股权，实质上是产业链一体化发展的一种模式，犹如家电公司拥有苏宁电器的股份，或者钢铁公司拥有淡水河谷的股份。无论产业链的利润向哪一端倾斜，拥有相应的股份都可以起到对冲风险的作用。
(四)创造性地使用信息技术
创造性地使用信息技术，可以缩小管理时空，增强应变能力，使集约化经营取得突破性进展。信息技术的真正价值在于它创造了新的时空观念，创造了新的工作方式和新的经营规则，从而给信托公司集约化管理带来新的机会。充分利用信息技术改进业务流程，尽快推出客户关系维护支持系统，客户信息、信托产品信息和财务信息无缝对接系统等，充分发挥集约化管理的最大潜力。
平安信托是信托公司中注册资本和净资本最高的公司，依托平安集团丰富的保险客户资源，在服务高端客户方面走出了一条有自我特色的道路。平安信托推出的个人分红型信托产品，低比重的权益类资产与高比重的收益相对稳定类资产相结合，能够满足补充养老、子女教育等长期投资需求。平安信托在业界率先引入了国际先进的私人财富管理信息系统――奥德赛(Odyssey)，致力于为高净值客户提供一对一的专业私人财富管理服务，能够在任务管理、一站式投资组合等方面满足高端客户个性化的私人财富管理需求。
小型养老产业盈利模式范文5
关键词：城市规划；建设开发；调研；社区商业；邻里中心；中国医药城
中图分类号：TU984 文献标识码： A 文章编号：
引言
邻里中心在中国的商业地产界是一个新兴事物，是上世纪九十年代末从新加坡引入的一种新型商业模式：社区商业。社区商业是继百货、超市、卖场、商业街之后的第五种商业形态，它是一种以社区居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。今天，在国外发达国家，社区商业早已成为居民综合消费的重要载体，占社会商业支出总额60%左右；而其在我国的本土化---邻里中心，在苏州也已成功建设了11处。正是这一新兴商业发展模式的强大活力和邻里中心在苏州业已取得的巨大成就，让一路摸索高端商业形态突破口的我们泰州中国医药城和“邻里中心”不谋而合，促成此次考察苏州邻里中心社区商业的调研行动。
一、实地调研
社区商业模式在我国的发展还处在探索发展阶段，但在苏州已经历了十余年的实践和积累。本次医药城领导带队一行十人在苏州用一天时间，参观了四个最典型的苏州邻里中心：新城邻里中心、湖东邻里中心、方洲邻里中心以及沧浪新城汇邻中心。从区位、布置方式、业态组合、运营情况等方面考察如下：
1、新城邻里中心
新城邻里中心于1998年5月开业，是苏州市第一代邻里中心，位于苏州工业园区内，现代大道和星海街交叉路口。中心是由一座4层半开放式建筑和一座2层的附楼组成，采用集中式布置方式。中心建筑之间为交通疏散空间和公共活动空间；北面是网球场、小型足球场等大片体育场地，幼儿园位于体育场地北面滨水临街的独立地段。
新城邻里中心的建筑面积为2万㎡，其中菜场面积为1500㎡，各服务功能采用内包式布置在建筑内部。拥有百货、药店、银行、书店、邮政、维修、餐饮、洗衣、美发、电器、彩票、照相、口腔医院、通讯、洗车、文体用品、眼镜、电子、烟酒、服装服饰、艺术品、票务代售、旅游、美甲、教育、证券、培训、乐器、地产、健身、养生馆等业态和众多公共生活服务项目：一处社区卫生服务中心（站），一处社区工作委员会工作站，一处民众联络所和一处市图书馆分馆。现场观察，店面完全租用，硬件设施完备，商业气氛浓厚。
2、湖东邻里中心
湖东邻里中心于2004年开业，是苏州市第二代邻里中心，位于苏州工业园区金鸡湖东畔会心街内。中心是由三座3-4层主体建筑组成的工字型建筑群组成，采用集中式布置方式。北面两组建筑之间的开敞式店面形成了商业街的形式；三座建筑中间环抱的空间是一个公共活动广场，配备了舞台和标准音响设备，可以承载各种社区活动及演出；整个湖东邻里中心为环形的会心街所包围，再向内是公共绿地和体育场地，分别由四个方向的道路穿过绿地进入中心。
湖东邻里中心的建筑面积为3万㎡，其中菜场面积为2500㎡，各服务功能采用分区设置，开敞式和内包式相结合的形式。拥有百货、食品超市、药店、银行、书店、餐饮、洗衣、美容美发、茶叶、五金、照相、鲜花、地产、证券、眼镜、服饰、美甲、布艺、电子、生活馆、通讯、婴幼儿用品、旅游、文具、自行车、健身、琴行、培训、儿童摄影等业态和众多公共生活服务项目：一处社区卫生服务中心（站），一处社区工作委员会工作站，和一处市图书馆分馆。现场观察，店面完全租用，硬件设施完好，商业气氛浓厚。
3、方洲邻里中心
方洲邻里中心于2010年12月开业，是苏州市第三代邻里中心，位于苏州工业园区内，方洲路和津梁街交叉路口。中心是由两座相连的3层半放式建筑组成，采用集中式布置方式。中心的两座建筑之间形成了一条商业街空间，沿街店面的门沿处设置了联通的雨棚，这让即使是阴雨天的商业街，也能保障购物的人气；
中心西面是苏州工业园区第二实验小学和西安交大苏州附属中学，东面是大型公共绿地方洲公园和在建的轨道交通3号线。区位优势很明显。
方洲邻里中心的建筑面积为2.8万㎡，其中菜场面积为2500㎡，各服务功
能采用开敞式和内包式相结合的形式。拥有百货、药店、银行、书店、餐饮、洗衣、美发、烟酒、通讯、花卉、修理、照相、彩票、咖啡、缝纫、自行车、眼镜、早教、渔具、服饰、化妆品、皮艺、生活馆、内衣、琴行、健身、儿童用品、儿童DIY、亲子装等业态和众多公共生活服务项目：一处社区卫生服务中心（站），一处社区工作委员会工作站，一处民众联络所和一处市图书馆分馆。现场观察，店面完全租用，硬件设施亮丽，商业气氛浓厚。
4、沧浪新城汇邻中心
沧浪新城汇邻中心于2012年9月开业，是规模高一级于邻里中心的社区商业。位于沧浪区内，吴中西路和范成大路交叉路口。中心是一座5层的建筑。中心北面是新城实验幼儿园和新城第二实验小学，东面是苏州市中医医院和苏州西环路高架，周边住宅小区规模大，人口众多。
沧浪新城汇邻中心的建筑面积为2.7万㎡，其中商业面积仅占2200㎡，其余全是社区服务。这是它区别与其他汇邻中心和邻里中心的最大不同。不过，正是这一点淋漓尽致地体现出了社区商业这一新商业模式的强大活力，仅仅2200㎡的商业就可以把整幢2.7万㎡的汇邻中心运转起来。其社区服务有：社区卫生服务中心、苏州极地科普馆、儿童友好家园、沧浪少年宫、“好管家”社会综合管理服务平台、工商所、沧浪文化馆、居家乐养老服务中心等。现场观察，环境优美，优美，社区服务的功能配置高水平达标。
二、理念沟通
本次调研，我们是来学习，来取经的：学习社区商业到底是个什么东西；取新加坡邻里中心在我国在苏州本土化过程中成功的经验教训。在不断交流，不断提问，交换想法中，我们从投资收益、规划设计谈到建设、运营，其间迸发出的一个个先进理念可以说不仅涉及到建设邻里中心的方方面面，更让我们一行人越发坚信邻里中心模式在我们中国医药城一定也有一个灿烂的未来。这些经验教训和先进理念着实为我们中国医药城发展社区商业提供了宝贵借鉴，也犹如一块块指路牌，在每个十字路口给我们指明方向：
要做的是个什么东西？
以“社区家庭型服务消费”为核心，依托业务板块之间的联动效应打造的“社区商业服务运营综合体”。
邻里中心的商业与其他的商业有什么不同？
邻里中心的商业不是冷冰冰的商业，而是亲切的、贴近生活的、以民为先的商业项目。
3、邻里中心的商业项目应该怎样设置？
邻里中心的商业是会成长的商业，即完整考虑社区发展各个阶段中居民需求的变化，可以随着社区的发展不断变化业态的商业。
邻里中心的业态比例？
根据十余年发展下来的经验和积累，周边居住区居多的情况下，成熟后的案例比例趋近为：生活配套占65%，休闲娱乐占15%，社区服务占10%，健康文化占10%。总建筑面积3万㎡为宜，生鲜菜场2000-2500㎡为宜。
邻里中心建设用地的土地招开挂问题。
为了能对建成后邻里中心的功能发展有有效的管理控制，政府必须在土地招拍时就要加上一条，做出在功能和租售比上的限制，这样，在邻里中心日后的发展运作中，才能杜绝因一味追求商业利益而偏离社区配套服务功能的现象出现，而时刻掌握着主动权。
邻里中心的盈利模式？
以房产租赁为长期经营基础，房产销售为利润增长点，房产销售顶多占30%，房产租赁至少占70%，资产增值的同时获得稳定增长的租赁收入，促进项目的健康运营，使企业效益与社会效应协同提高，实现滚动发展。
怎样处理好邻里中心与社区之间的关系？
通过举办文艺表演、文化展示、公益性活动等各种活动，贴近社区，与社区居民互动，从而融入社区、回报社区、关怀社区、亲近社区。
三、汇总研究
所见所闻所思可总结如下几条规律，专门针对我们泰州中国医药城的社区商业（邻里中心）建设：
邻里中心服务人口：10000户---12000户，服务半径：1-2公里以内，建设规模：2.5---3万㎡；
邻里中心区位：周边需与多个社区居住组团为基础，同时满足以下市政、体育、交通等配置为优选：中、小学及幼儿园配置，公交首末站，篮球、网球、公园等户外运动场所；
邻里中心业态组合：以最适宜我们泰州中国医药城条件的湖东邻里中心案例为例，餐饮35%、超市20%、服饰精品15%、生鲜菜场10%、社区服务10%、服务配套8%、美容2%、杂货五金2%、便利店1%、其他2%。
邻里中心的运营：一方面要有核心商家，这就要与大品牌的商家合作，保证邻里中心的稳定运营；一方面要严格监管、管控小型商家，如出现商品质量问题、价格欺诈问题等有损邻里中心品牌声誉的行为，到期拒租。两方面结合起来，维护邻里中心业态的整体效益。
四、初步建议
社区商业---邻里中心，我们在汇总研究过程中越来越发现，之于我们中国医药城，将不仅仅是要引入，以给周边居民和企服人员带来生活配置，提升居住区域的品质，起到锦上添花的作用，而更是城市开发过程中的一副催化剂，它能大大缩短新开发区域人口导入周期，带动区域内的房地产开发，为区域大开发提供必要条件，为我们中国医药城百事待兴的城市化建设起着雪中送炭的作用。
社区商业---邻里中心，不仅是我们中国医药城需要的商业模式，更是形式。它在形式上区别于传统的“沿街底商业型”的社区商业模式，是商业零售和地产相结合的“购物中心”新模式，摒弃了传统在成规模新建居民区中部分居民楼底层建成商业用房，引进超市、银行ATM设施等缺乏统一规划、业态搭配不尽合理、普遍引起重复建设和恶性竞争、对消费者的吸引力仅限在较小范围常住人群的做法，而采用使超市、餐饮、娱乐、健身、社区医疗等配套服务设施于一体的综合性商业建筑的做法，让社区环境不再因商业而混乱不堪。
社区商业---邻里中心，从投资建设起，就要争取政府的支持：一方面由于邻里中心天生的社区功能和非纯商业的性质，只有政府的力量，社区商业中的生活服务功能才能得到稳定保障下的长期维持；另一方面，从发展的眼光看，社区商业这一新模式所拥有的强大生命力让邻里中心的成功从它正确建设起的那天便拥有了一半，所要做的只是假以时日，认真做好监管，精细做好调度，成功只是并不长的一段时间，所以，日后相当可观的收入有政府的分配权才能让这项产业更有意义，那么政府依旧需要从投资开始就介入进来。
社区商业---邻里中心，从起步时，就要注重自身社区配套的服务功能。因为生活服务才是邻里中心建设的主要目的，同时也是它持续发展的重要抓手。而邻里中心整体的发展则需要运营方有足够的远见与智慧，协调运用商业盈利和生活服务这两条腿走路，让经济效益和社会效应互相促进。这就要弹性运用手上的租赁杠杆，在保障整个中心基本运转起来基础上，综合运用市场监管、市场规范等手段以及社区配套服务功能的带动效应精心塑造中心口碑，不断提升中心活力，逐步增长经济效益；伴随每一次收入的增长，不怠调整优化更新邻里中心内的项目业态，使与社区同步发展，邻里中心的发展就一定会进入良性循环，越来越繁荣。
参考文献
[1] 谭博裕.新加坡“邻里中心”社区商业模式对中国的启示[J]，技术与市场，2011，18(8)：256-259
