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物业管理沟通技巧范文1
回顾15年的工作，已经告一段落。 可以说是圆满完成了对物业各项费用的收取，也对业主服务达到了一个满意的标准。但是工作中也存在了很多的不足，在这一年里我们从客服接待，业主回访，处理和协调各种问题中学习到了很多的知识。也很大程度上认识到了自身的不足之处。虽然付出了不少的努力，也取得了一点成绩。但是付出的汗水，和得到的工作效果还相差不少。所以想通过这次总结，认真反思找出问题所在。在新的一年里使工作更加规范，业主更加满意。
在这一年里我们认真贯彻我们金源人企业理念“以情服务，用心做事” 把服务业主，做好本职，为己任。我客服部在公司领导的大力支持和各部门的团结合作下，在部门员工努力工作下，认真学习物业管理基本知识及岗位职责，热情接待业主，积极完成领导交办的各项工作，办理手续及时、服务周到，报修、投诉、回访等业务服务尽心尽力催促处理妥善，顺利完成了年初既定的各项目标及计划。以下是重要工作任务完成情况及分析：
一， 日常接待工作每日填写《客户服务部值班接待纪录》，记录业主来电来访投诉及服务事项，并协调处理结果，及时反馈、电话回访业主。
二，信息工作本年度，我部共计向客户发放各类书面通知约30多次。运用短信群发发送通知累计54000条，做到通知拟发及时、详尽，表述清晰、用词准确，同时积极配合通知内容做好相关解释工作。
三， 业主遗漏工程投诉处理工作2015年我客服部回访率98%，工程维修满意率96%。
五、入户服务意见调查工作我部门工作人员在完成日常工作的同时，积极走进小区业主家中，搜集各类客户对物业管理过程中的意见及建议，不断提高世纪城小区物业管理的服务质量及服务水平。
六，建立健全业主档案工作 已完善及更新业主档案并持续补充整理业主电子档案。
八， 培训学习工作在物业公司欧主任的多次指导下，我部门从客服人员最基本的形象建立，从物业管理最基本的概念，到物业人员的沟通技巧，到物业管理的各个环节工作，再结合相关的法律法规综合知识，进行了较为系统的培训学习。
九，在公司大力号召全员卖车位车库的方向下，我们E区客服员工做出了努力和汗水，做出了不速度业绩。
部门员工由一个思想认识不足、对工作没有激情的队伍引导成一个对公司充满憧憬，对行业发展和自身成长充满希望的团队；把部门员工由一个对物业管理知识掌握空白培训成一个具一定物业管理常识的团队。
工作中存在的不足、发现的问题及遇到的困难总结如下：
一、由于我部门均未经过专业的物业管理培训，关于物业方面的知识仍需系统学习，服务规范及沟通技巧也要进一步加强。
二、业主各项遗漏工程的工作跟进、反馈不够及时；
三、物业各项费用收取时机、方式、方法不够完善；物业费到期业主催缴，水电费预交费用不足。
四、客服工作压力大，员工身体素质及自我心理调节能力需不断提高。
五、客服工作内容琐碎繁复，急需科学正规的工作流程来规范并合理运用先进的管理软件来提高工作效率，简化工作难度。
日后工作的努力方向及工作设想：
我部门在做好收费及日常工作的基础上，继续加强员工的培训和指导，进一步明确各项责任制，强化部门工作纪律和服务规范，并按照目标、预算和工作计划及时做好各项工作。
一、对部门员工工作范围、内容进一步细化、明确；
二、加强培训，保证部门员工胜任相应岗位，不断提高服务质量；
三、强化部门工作纪律管理，做到工作严谨、纪律严明；
四、加强对各项信息、工作状况的跟进，做到各项信息畅通、准确。
五、通过部门的日常工作安排和心理调试技巧学习，营造出“在工作中锻炼，在锻炼中成长”的氛围，让部门员工有种“紧张但又不会感觉压力太大”的充实感和被重视的成就感。
物业管理沟通技巧范文2
****年度，我客服部在公司领导的大力支持和各部门的团结合作下，在部门员工努力工作下，认真学习物业管理基本知识及岗位职责，热情接待业主，积极完成领导交办的各项工作，办理手续及时、服务周到，报修、投诉、回访等业务服务尽心尽力催促处理妥善，顺利完成了年初既定的各项目标及计划。
截止到****年**月**日共办理交房手续312户。办理二次装修手续171户，二次装修验房126户，二次装修已退押金106户。车位报名218户。
以下是重要工作任务完成情况及分析：
一、日常接待工作
每日填写《客户服务部值班接待纪录》，记录业主来电来访投诉及服务事项，并协调处理结果，及时反馈、电话回访业主。累计已达上千项。
二、信息工作
本年度，我部共计向客户发放各类书面通知约20多次。运用短信群发器发送通知累计968条，做到通知拟发及时、详尽，表述清晰、用词准确，同时积极配合通知内容做好相关解释工作。
三、业主遗漏工程投诉处理工作
****年**月**日之前共发出86份遗漏工程维修工作联系单，开发公司工程部维修完成回单28份，完成率32%。**月**日以后共递交客户投诉信息日报表40份，投诉处理单204份。开发公司工程部维修完成回单88份，业主投诉报修维修率43%。我部门回访78份，回访率89%，工程维修满意率70%。
四、地下室透水事故处理工作
xx年8月4日地下室透水事故共造成43户业主财产损失。在公司领导的指挥下，我客服部第一时间联系业主并为业主盘点受损物品，事后又积极参与配合与业主谈判，并发放置换物品及折抵补偿金。
五、入户服务意见调查工作
我部门工作人员在完成日常工作的同时，积极走进小区业主家中，搜集各类客户对物业管理过程中的意见及建议，不断提高世纪新筑小区物业管理的服务质量及服务水平。
截止到****年**月**日我部门对小区入住业主进行的入户调查走访38户，并发放物业服务意见表38份。调查得出小区业主对我部门的接待工作的满意率达90%，接待电话报修的满意率达75%，回访工作的满意率达80%。
六、建立健全业主档案工作
已完善及更新业主档案312份，并持续补充整理业主电子档案。
七、协助政府部门完成的工作
协助三合街派出所对入住园区的业主进行人口普查工作。
为10户业主办理了户口迁入手续用的社内户口变更证明。
八、培训学习工作
在物业公司杨经理的多次亲自现场指导下，我部门从客服人员最基本的形象建立，从物业管理最基本的概念，到物业人员的沟通技巧，到物业管理的各个环节工作，再结合相关的法律法规综合知识，进行了较为系统的培训学习。
部门员工由一个思想认识不足、对工作没有激情的队伍引导成一个对公司充满憧憬，对行业发展和自身成长充满希望的团队;把部门员工由一个对物业管理知识掌握空白培训成一个具一定物业管理常识的团队。
工作中存在的不足、发现的问题及遇到的困难总结如下：
一、由于我部门均未经过专业的物业管理培训，关于物业方面的知识仍需系统学习，服务规范及沟通技巧也要进一步加强。
二、业主各项遗漏工程的工作跟进、反馈不够及时;
三、物业各项费用收取时机、方式、方法不够完善;物业费到期业主催缴1户，未交1户。水电费预交费用不足业主49户，未交7户。
四、客服工作压力大，员工身体素质及自我心理调节能力需不断提高。
五、客服工作内容琐碎繁复，急需科学正规的工作流程来规范并合理运用先进的管理软件来提高工作效率，简化工作难度。
六、对小区的精神文明建设，像开展各种形式的宣传及组织业主的文化娱乐活动工作上尚未组织开展起来。
日后工作的努力方向及工作设想：
我部门在做好收费及日常工作的基础上，继续加强员工的培训和指导，进一步明确各项责任制，强化部门工作纪律和服务规范，并按照目标、预算和工作计划及时做好各项工作。
一、对部门员工工作范围、内容进一步细化、明确;
二、加强培训，保证部门员工胜任相应岗位，不断提高服务质量;
三、强化部门工作纪律管理，做到工作严谨、纪律严明;
四、加强对各项信息、工作状况的跟进，做到各项信息畅通、准确。
五、通过部门的日常工作安排和心理调试技巧学习，营造出在工作中锻炼，在锻炼中成长的氛围，让部门员工有种紧张但又不会感觉压力太大的充实感和被重视的成就感。
六、积极学习科学正规的工作流程规范，合理运用先进的管理软件来提高工作效率。
七、做好小区的精神文明建设，开展各种形式的宣传工作，并定期组织业主的文化娱乐活动。同时积极开展并做好各项有偿服务工作。
综上所述，****年，我部门工作在公司领导的全力支持，在各部门的大力配合以及部门员工的共同努力下，虽然取得了一定的成绩，但还没有完全达到公司的要求，离先进物业管理水平标准还有一段距离，我们今后一定加强学习，在物业公司经理的直接领导下，依据国家、山东省、临沂市政府有关物业管理的政策、法规及世纪新筑小区《临时管理规约》为业主提供规范、快捷、有效的服务，认真做好接待工作，为业主创造优美、舒适的生活、休闲氛围，提升物业的服务品质。
物业管理沟通技巧范文3
在现实中，诸多问题使得原本可以开展协作的部分反而成了城管执法过程中的瓶颈。由于物业平时与业主关系密切，有的物业管理人员与业主几乎如亲友般熟悉，出于感情层面以及日后相处考虑，物业在遇到业主有违法行为时往往容易采取回避乃至包庇业主的措施，以使自己脱离干系。甚至还有一些不顾及品牌效益的物业，管理不好就直接撒手不管了，这就使得执法人员在期望通过物业与业主沟通时吃到了无数闭门羹。
而如果物业管理者们更深层地思考下业主的违法违规问题，不难发现，只要有一户业主带头不遵纪守法，并且被纵容和默许，就会有更多家业主来钻法律漏洞以谋私利。这些业主行为最后往往影响到周边业主的共同利益，造成其他业主的不断投诉，将物业置于众矢之的。物业若能配合执法力量做好严管严打工作，及时先行沟通处理并主动反应上报业主违规行为，那么日后的管理将轻松很多，同时也能得到更广大业主的好评。
物业与城管开展协作应有效地发挥双方的独有优势，互相填补不足。物业掌握着业主的基本信息，对整个小区有更深的了解和更综合的考量，拥有更多与住户的沟通技巧，更便于作一些沟通调解工作，也能为城管执法过程中需落实的细节问题提供更多综合的建议，以尽量减少执法过程所产生的其他负面影响。城管依照国家法律法规办事，当物业的人情牌、管社区管理办法行不通时，就需要城管介入，以更明确的行政职权来对业主行为作约束。城管借物业之巧劲，物业借城管之利剑，两者协作方可攻坚克难。
物业管理沟通技巧范文4
一、业主特征
1.“20%”非主流业主特征
“20%”非主流业主也就是物业服务过程中经常接触到的业主，物业花费大量精力服务的业主，也是愿意去物业倾诉不满意、产生投诉的业主。
1）房屋有质量问题的业主
2）对物业管理方案或管理水平不满意的业主
3）对物业服务概念不了解，提出无理要求得不到满足的业主
4）对物业有一定的了解，希望享受超值服务、欲望无穷的业主
2.“80%”主流业主特征
相对于非主流业主的“80%”主流业主也就是物业服务过程中一般不能直接接触的业主，这部分业主对于物业一般基本满意，没有比较大的不满意，或者由于某种因素，不会主动去和物业沟通的业主。
1）房屋无质量问题，对于物业也没有提出其他方面需求的业主
2）对物业管理方案或管理水平基本满意、与物业服务人员接触较少的业主
3）有需要物业协助的需求，但由于不信任或者怕麻烦，不去找物业的业主
4）对物业不了解，不知道物业能提供什么服务，也不去寻求帮助的业主
5）工作时间较忙，没有时间接触物业的业主
二、主流业主群体满意度提升策略研究
1. 主动去了解业主
（1）严格执行业主访谈
业主访谈是了解业主很好的机会，考虑到部分业主上班时间不在家，入户、电话访谈方式均可，这样可以了解业主心理需求，最好建立电子档案，每个客服负责本区域内业主访谈及反映问题跟进处理，由小区负责人监督执行。
（2）征求业主意见
把物业服务中心电话公布在每栋楼的单元门厅宣传栏上，让业主知道与物业沟通的便利渠道；在每层楼道或单元门厅内设置意见箱及简洁有效的调查问卷，每个客服负责本区域内业主意见收集，对于反映问题，需及时回复处理。
2. 让业主了解物业
（1）张贴物业工作计划
在每个单元门内宣传栏上张贴保洁月计划、年度绿化养护计划，因为保洁、绿化是最基础且直观的服务，也是业主易视而不见的服务，需让业主知道物业具体在这方面做了什么、做了多少。
（2）公布物业费用收支情况
业主有权利和兴趣了解所交物业费具体用途，可每季度在小区主出入口处设置财务报表告示板，用简洁明了的图表说明物业费用收支明细。
（3）亮点做法展示
每月收集小故事、典型案例、亮点做法，如保安抓到偷车贼、全员保洁、满意度调查分数说明及感谢信等，做成海报张贴在主出入口，要求图文并茂，位置醒目。
（4）向业主派送温馨提示
针对季节特点，在小区宣传栏张贴或出入口处派送一定数量小册子的形式，提供安全防范知识、生活小贴士或者一些便民信息等。
（5）门岗微笑服务
应尽量选择并固定优秀门岗保安，微笑服务，可适当多点支出，微笑典范的力量是巨大的。
（6）给业主普及物业方面专业知识
由于物业服务行业还不成熟，需要加强物业基本知识、法律法规条款的宣传普及，可从业主维权或物业存在必要性角度，用通俗易懂的语言编写小册子，每年按照一定比例发放。
3.修炼内功
（1）专业技能培训
加强小区层面专业技能培训，可采取全员培训形式（三人行，必有我师，取人之长，补己之短）
（2）强化服务意识
强化服务意识、微笑服务业主是对于服务人员最基本也是最高的要求，每个公司的制度都是好的，关键至于执行的程度如何。
（3）小区内配备专业书籍
服务人员专业度越高，赢得业主的信任可能性越大，可在服务中心配备物业管理、维修、投诉技巧、沟通技巧、管理等方面书籍及物业法律法规条款等，供员工借阅。
4. 挖掘主流业主潜在需求，量力而行，提供附加服务
（1）提供成本小、效果好的便利服务
可以针对业主相对普遍点的需求，结合本小区现实条件，为业主提供一些成本小、效果好的便民服务，例如19：30至20：00，留个保安值班，让业主取快递。
（2）为业主提供便民信息
根据本小区特点，预备业主可能会需要的便民信息或电话，放在物业服务中心或宣传栏，如供电营业厅、自来水公司地址及电话、具体办理卡扣电费、水费、物业费流程及地址等。
参考文献：
[1]中国物业管理协会：物业管理基本制度与政策[M].中国建筑工业出版社，2006
[2]中国物业管理协会：物业管理综合能力[M].中国建筑工业出版社，2006
[3]中国物业管理协会：物业经营管理[M].中国建筑工业出版社，2006
[4]中国物业管理协会：物业管理实务[M].中国建筑工业出版社，2006
[5]符国群：《消费者行为学》[M].武汉大学出版社，2004
[6]齐锡品，于冰，赵丽娜.物业管理理论与实务[M].北京：中国建材工业出版社，2002
[7]卢恩平.物业管理实务[M].北京：中国轻工业出版社，2001
[8]方芳，吕萍.物业管理实务[M].上海：上海财经大学出版社，2001
物业管理沟通技巧范文5
【关键词】高职 说课 客户关系管理
【中图分类号】G42 【文献标识码】A 【文章编号】2095-3089（2013）03-0031-02
为了迎接学院高职人才培养评估，学院展开了全院老师说课大赛，从系部选拔到院级PK，一共举行了两次――说一门课和说一次课。我的说一次课――《物业管理实务》之《客户关系管理》获得了一等奖。基于说课是说给同行和专家听的，是要阐述清楚“为什么教”、“为什么这样教”以及“教得怎样”的问题。围绕物业管理行业客户关系这一永恒话题，引领学生感知客户关系有效处理的重要性，如何利用团队的合作来解决问题，以期达到良好的职业认知和职业能力的提升。下面就我所说的一次课做一个评析，我主要从说教材、说教法、说学法、说教学准备、说教学过程和教学反思六个方面来对本次课程进行说明。
一、说教材
1.使用教材
本课程所选用教材是大连理工大学出版社出版的《物业管理实务》，是新世纪高职高专物业管理类课程规划教材之一。本教材从物业服务真实的服务过程中提炼出典型的工作任务，以及完成这些典型工作任务需要具备的职业能力来组织编写，我在本教材中担任副主编。
2.教材内容
第十二章任务二《如何理解客户关系管理的内容和方法》。主要讲解客户关系管理的概念、客户沟通、客户投诉处理三大块内容。知识拓展：按照规定程序处理投诉。
3.教材地位
本教材是物业管理专业学生通过考试获取职业资格证书的知识体系保证，通过上岗证书的取得，学生可为从事物业管理员、房地产经纪人协理、社会工作协理员以及行政管理员工作增加就业砝码。
4.学情分析
本教材所使用的学生为物业管理专业大二下的学生，他们已经学过《物业管理概论》、《物业管理法规》等前续课程，对物业的一些理论知识有了基本了解。
（1）学情分析：学生初步具备专业课程的学习能力，形象思维能力较强，沟通技巧能力较弱。
（2）知识技能： 学生初步具备客户服务的理论知识，理解客户管理工作在物业管理中的重要性。
（3）情感态度：喜爱理实一体化的教学模式，对未来的工作岗位有一定的了解和向往。
二、说教法
1.教学理念
以社会需求为导向，以培养创新服务精神为灵魂，以培养职业实践技能为根本。
通过“世纪华庭”物业管理客户服中心员工面对的工作任务，设计与处理该工作流程与工作标准完成对学生能力的培养。 2.教学目标
知识目标：
（1）了解物业客户服务的含义、客户接待的规范和工作要点。
（2）掌握客户接待处理、客户沟通、投诉处理方法和技巧。
能力目标：
（1）通过设置情境，提高学生分析和解决客户关系处理的能力。
（2）通过分组学习方式，培养学生与他人沟通交流、分工合作的能力。
感情目标：通过发现问题、解决问题的过程，培养学生合作精神，增强学生的求知欲和对学习本专业的热情。
3.教学思路
通过任务驱动，实现提出任务――分析任务――解决任务――拓展任务。
4.教学措施
通过项目导向，实现以学生为主体，以教师为主导，以就业为导向。
5.重难点突破
重点突破：采用任务驱动、学生自主学习、小组协作、观点碰撞、教师引导、角色模拟的方式突出重点。
难点突破：采用重点提示、典型案例问题设计与引导等方式突破难点。
三、说学法
1.学法――授之以渔
（1）通过教师指导自学法，培养学生自学习惯、自学能力、积极探索的求知欲。
（2）通过学生合作探究法，实现学生主动参与意识、团队合作精神、互相评价提高、竞争意识。
2.学习指导
通过学生看视频《物业是怎样炼成的》剪辑，老师布置相关题目，学生以小组合作形式进行角色扮演，各小组进行充分讨论，最终老师给以评价，体现高职教育理念“学中做、做中学”。
四、说教学准备
1.老师准备：《物业是怎样炼成的》视频剪辑，对学生进行分组，道具准备。
2.学生准备：课前预习、小组组合。
五、教学过程
1.方法
（1）案例教学法。在课堂教学中运用案例教学，将说理与案例相结合，生动直观，通俗易懂。
（2）情景式教学法。组织指导学生自编、自导、自演，制作相应的物业纠纷情景短剧，并以此作为考查学生成绩的一项重要指标。其目的是通过学生的情景演练巩固学生的理论知识，锻炼学生的组织能力、人际交流能力、统筹能力、随机处理相关问题的能力。
（3）讨论、辩论式教学法。精选个别案例，组织学生分析、讨论或开展辩论赛，分析各种事实材料中的情节与法律适用问题，分析问题的法律性质，让学生在模拟实验中能抓住事务的主旨，做到有话可说，并且有理有据。
（4）观摩式教学法。通过观看《物业管理是怎样炼成的》等网络资料使学生了解具体物业服务收费认知问题纠纷的处理。
2.手段
（1）在课堂教学中尽量运用了各种视听工具，采用多媒体教学手段，制作了教学课件，以此调动学生的积极性，激发学生的学习兴趣。
（2）运用八集电视情景剧教学片《物业管理是怎样练成的》组织教学，以“图、文、声”并茂的三维方式呈现教学内容，极大地激发了学生的学习热情。
3.教学过程
在这节课的教学过程中，我注重突出重点，条理清晰，紧凑合理，各项活动的安排也注重互动、交流，最大限度地调动学生参与课堂的积极性、主动性。
（1）导入新课（5分钟）
“导入”是教学过程中非常重要的一个环节。本节课导语设计的依据是：首先通过回顾由上节课“演过”的知识――如何构建高效的物业客服中心，概括旧知识；然后通过一段网络视频进行情景设置，引出新知识，温故而知新，提高学生的求知欲望。
（2）讲授新课（30分钟）
在讲授新课的过程中，注意突出重点，明确难点。结合学生的实际和教师的特长，以及教学设备的情况，本次课采用多媒体的教学手段。这些教学手段的运用可以使抽象的知识具体化，枯燥的知识生动化，乏味的知识兴趣化，有利于学生对知识的积累、加工，从而达到举一反三的效果。
采用大案例教学，由《业主投诉小区小狗扰民》引伸出客户关系管理的相关理论知识点。
任务驱动①：业主投诉养狗扰民怎么办？
理论知识：什么是客户关系管理？条件？内容？
小组讨论：作为物管人员该如何处理？
任务驱动②：业主对小区电费按商业电费取费有意见？
理论知识：客户沟通的内容？方法？技巧？
小组讨论：作为物管人员该如何处理？
任务驱动③：业主投诉？
理论知识：客户投诉的内容？方式？处理程序？
小组讨论：作为物管人员该如何处理？
（3）情境模拟实践（50分钟）
Ⅰ模拟情境：和昌地产集团怡丰物业管理公司
Ⅱ角色分配：将全班分为四组，其中一组为企业方，另外三组为业主方；并进行角色循环模拟。
Ⅲ投诉主题：《业主车辆被偷，物业该不该承担责任？》
Ⅳ游戏规则：①“企业方”为“业主方”解答各种疑问；②“企业方”不能解决“业主”问题时，可由另外两组“业主方”进行抢答；③双方均不能正确回答的情况下，教师可进行引导。
Ⅴ考核方式：以小组为单位进行考核。革新考核方式，“重能力、过程化”。打破传统的“结果”考核为主为“过程”考核为主，注重实践课堂组织中学生能力表现的过程考核。
（4）课堂小结（5分钟）
课堂小结的目的是强化认识，可以把课堂传授的知识尽快地转化为学生的素质；简单扼要的课堂小结，可使学生更深刻地理解客户关系服务认知理论在实际生活中的应用，并且逐渐地培养学生形成良好的个性。
六、教学反思
教无定法，贵在得法。
存在的不足：教师的启发引导作用还不够到位。
今后努力方向：努力加强对教师引导的设计和探索。
以上是我说课的一个基本思路和总结，好的说课，是意的挖掘，能的腾飞，只有胸中有书，目中有人，注意和同行、专家良好沟通，一定能说好课，教好书，真正把握住高职教育的内涵。
参考文献：
[1]教育部高职院校人才培养工作评估说课要点（参考）
物业管理沟通技巧范文6
1.对人力资源管理不够重视
我国很多中小物业管理企业特别是小型物业管理企业对人力资源管理没有深层次的认识与了解，认为人力资源管理部门属于花钱的部门，不能够产生效益，因此不愿意把资源投入到人力资源管理方面。人力资源管理的工作方法比较陈旧，工作地位也没有受到应有的重视，在相关部门设置上往往是行政人事合并或设立某一个岗位负责全面的人力资源管理工作，专业化程度不高，相关的管理流程及管理方式不够科学，管理制度大多不够健全。
2.在人力资源招聘方面存在不足
首先，一些中小物业管理企业在招聘过程中，没有科学的职位分析，致使所要招聘的职位职责不明确，招聘条件不清晰，招聘标准不客观；另外，中小物业企业在招聘选拔的过程中，不能够采用更加科学的选拔方法，大多采用单一的面试方法，不能全面、客观的考察应聘者，导致最终录用的人员很可能和企业的预期有一定的差距。再次，中小物业管理企业缺乏一套科学的招聘管理系统，很少科学地对招聘工作进行追踪、分析，使企业难以招聘到合适的人才，人员流动率较高，增加了企业的用人成本。
3.缺乏完善的内部培训机制
中小物业管理企业多数没有企业员工培训规划，培训投入不足，培训方法陈旧，内容单一；企业进行的培训大多集中在技术培训，中高层管理人员缺乏必要的管理技能的相关培训，不注重员工素质提升，更谈不上企业文化的建设。这导致企业员工掌握的工作技能不系统，对企业的忠诚度较低，流失现象比较严重。反过来，人员流动过快，企业把资源和资金投入到培训中的动力更加不足，形成恶性循环。
4.忽视建立和健全有效的激励机制
许多中小物业管理企业缺乏有效的激励机制，激励手段过于单一，且随意性很大，多关注物质激励而忽视非物质的激励方式，很难激发员工的工作潜能和充分调动员工的工作积极性，员工缺乏归属感，企业缺乏凝聚力，在一定程度上又影响员工的士气和忠诚度，进而导致人才严重流失，这又进一步限制了企业的扩张速度。另外，相比较大型企业来说，中小物业管理企业薪酬水平缺乏竞争力，薪酬结构不尽合理，员工薪酬调整缺乏科学的依据，没有规范的薪资晋升机制，员工对自己薪资增长的预期不明确，致使其缺乏工作动力。
二、优化中小物业管理企业人力资源管理的对策
1.转变理念，完善人力资源管理体系
中小物业管理企业目前首要的任务是转变传统的人事管理理念，向现代人力资源管理转变，真正树立人力资源是企业“第一资源”的理念。企业的决策者应当不断转变管理理念，真正认识到人是企业发展的核心与首要资源，应当“以人为中心”，切实将人视为企业中最有能动性、创造性的资源，而并非只是成本，从而将简单人事管理逐步上升到现代化的真正意义上的人力资源管理。要认识到人力资源管理不仅仅是企业人力资源部门的工作职责，也是企业各级管理者都要担负的职责，各级管理者都应该重新审视人力资源管理的重要性，配合并负担相关的人力资源管理工作。另外，中小物业管理企业要设立符合企业自身条件的人力资源部，实行专人专管，完善各项人力资源管理制度与工作流程，使人力资源管理部门成为整个企业战略目标实现的助推器。
2.改进人力资源招聘，吸纳优秀人才
职位分析能够为招聘提供相应的标准，也就是需要什么样的人来填补空缺的职位，因此，中小物业管理企业应该分析并形成各个职位的工作说明书，明确招聘的条件、标准，便于招聘信息，构建待聘用职位的评价指标及评价标准，提高招聘的效果。其次，改进选拔方法，灵活选择招募渠道。选拔方法的选用一定要根据实际情况而定，既要考虑招聘人才的成本，又要考虑如何招聘到适合企业发展需要的人才。对于招募渠道的开发与使用，应根据具体职位的特点，灵活采用不同的招募渠道。如，针对中小物业管理企业人员需求比较大的保洁岗位，可以灵活选择人才市场、劳务市场、下岗职工、城市周边失地农民、内部人员推荐等招募渠道。最后，挖掘自身优势，提升人才招聘竞争力。中小物业管理企业面对人力资源市场的竞争状况，必须明确自身特有的优势，通过挖掘自身的“卖点”，如发展空间、晋升机会、工作挑战性、成就感、实践学习机会或其他更具企业特色的条件，以小搏大，从而吸引优秀人才的加入。
3.加强内部培训，提升员工素质
随着计算机及网络技术的普及，信息化、智能化将成为物业管理企业的新趋势，加之业主对于服务质量的更高的要求，使得物业从业人员不仅需要有必备的专业知识和技能，还需要具有良好的专业素质。因此，中小物业管理企业应根据企业自身的具体情况，建立具有自身特色的、有针对性的内部培训体系。针对不同职位的员工安排不同的培训内容。如，保安、保洁等一线操作员工应当强化各项规章制度、岗位技能及职业道德；客服与中层管理人员应当接受物业管理政策、法律法规、服务礼仪、人际沟通技巧等方面的培训；高管人员应当接受企业的战略管理、经营管理、人力资源管理、知识管理、创新意识方面的培训。另外，还应建立多层次、多渠道、多形式的员工培训网络，如加强内部培训师的培养和激励，选择专业化的培训机构，采用适应的培训方法，使培训由单一性、阶段性向组织性、系统性全面转变。
4.建立多样化的激励机制，全面激发员工积极性
员工的工作积极性和主动性取决于工作对其自身需要的满足程度，员工的需要是多样化的，因此激励的措施与手段也应该多样化和具有针对性，物质激励与非物质激励并重。在物质激励方面，可以采用多样化的薪资形式，如工资、奖金、红利、利润分享、股票分红等，完善社会保险与福利待遇，绩效工资与岗位工资相结合，把员工的薪资和企业效益、个人业绩结合起来；在非物质激励方面，企业要关注员工心理需求的满足，帮助员工获得工作成就感、能力提升、自我成长，鼓励员工参与管理决策，提供晋升平台，关心尊重员工，为员工营造一个融洽的团队工作氛围。通过利用非物质激励，弥补中小物业管理企业物质薪酬竞争力相对较差的劣势，吸引并留住人才。另外，中小物业管理企业还应该加强薪酬管理与绩效管理，制定合理的薪酬结构和薪酬等级，建立一套客观公正的绩效考评系统，以激发员工的工作热情并以保证薪酬分配的公平性。
