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公积金贷款免税规定范文1
一、缴存职工从住房公积金制度中获得实实在在的益处
住房公积金制度实施20多年来，累计发放各类住房建设贷款1500亿元，发放个人住房贷款3万多亿元，为2336万户家庭解决了基本住房问题，人均住房建筑面积从1991年的14.2平方米，提高到2010年的31.6平方米，城镇居民住房条件得到明显改善。当前，住房商品化、市场化已经形成，住房公积金制度通过政府免税，单位补助，个人积累，职工互助，低存低贷等方式，帮助中低收入家庭通过市场化渠道自行解决基本住房问题，让缴存职工真正获益。
（一）国家、单位、个人共同积累资金
住房公积金是单位及其职工按月均工资的5%～12%比例，缴存形成的长期住房储金。一是国家政策支持，通过行政强制，要求各类单位履行为职工缴存住房公积金的义务。二是在个人扣缴一部分的同时，由单位补贴一部分，共同计入职工个人账户。短期来看，企业为职工缴存住房公积金，增加了成本，但 “安居才能乐业”，只有留住了人才，才能促进企业的可持续发展。三是税收减免，个人扣缴部分按规定部分免交个人所得税，企业补贴部份在成本中列支。不同区域、不同行业、不同阶层之间，由于工资收入和缴存比例的差异，公积金缴存额上存在较大差距。按规定，对计缴基数超过社平工资3倍的进行纳税，高收入者多缴存，可以增大公积金的积累规模、加快积累速度，使公积金能有更多资源流向中低收入群体，帮助解决住房困难，缓解住房矛盾，也是公积金互的一种体现。
（二）个人所有，专项提取使用
国家对住房公积金给予政策支持和税收优惠，住房公积金虽归个人所有，但是在一定的时期内又不完全等同于工资收入，不能由住房公积金所有者任意使用，只能在《住房公积金管理条例》（以下简称《条例》）规定的范围内专项使用。缴存职工在购建房、还房贷、租房时，可提取个人账户资金用于基本住房消费。职工工作发生变动或生活特别困难时，可以提取账户余额或转移到新单位。达到法定退休年龄时，缴存职工可以一次性提取账户本息余额，作为养老补充。
（三）互方式为职工解决基本住房需求提供低息贷款支持
缴存职工购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以申请个人公积金贷款，贷款利率低于同期限商业银行住房贷款基准利率2.05～2.4个百分点。缴存职工通过个人公积金贷款购房，节约了贷款利息支出，以当前贷款余额2万亿测算，每年可为公积金贷款职工减少利息支出400多亿元。另外，随着房价的持续上涨，缴存职工利用住房公积金贷款购房还获得了房价增值的收益，这笔账没记在公积金的账面上，却记在老百姓的心头上。
商业银行在资金紧张时，往往会提高贷款利率或贷款门槛，来压缩甚至停办个人住房贷款。与商业银行的逐利性不同，住房公积金贷款始终坚持“应贷尽贷”，通过差别化的贷款政策，抑止投资性或投机性购房行为，主要帮助中低收入缴存职工解决基本住房需求。以武汉市2012年的数据为例，按缴存住房公积金额度对缴存人群以高、中、低三档分类，设定排名前20%的人群为缴存金额较高的“高缴”人群，其月缴存额占缴存总额的46.8%，占贷款总户数的21.6%，贷款金额的26.9%；排名后20%的人群为缴存金额较低的“低缴”人群，其月缴存额占缴存总额的4.6%，占贷款总户数的10.9%，贷款金额的7.3%；其余为“中缴”人群，月缴交额占缴存总额的48.6%，占贷款总户数的67.5%，贷款金额的65.8%。“中缴”、“低缴”人群相加，其缴存金额为53%，但其贷款总户数和金额占近80%。而且，武汉市2011年1月到2012年7月的新增公积金个人住房贷款中，购房面积在120平方米以下的约占贷款户数的90.4%，其中90平方米以下的占48.9%，重点支持了职工的基本住房需求。
二、住房公积金制度在维护缴存职工利益方面存在的问题
随着经济社会的发展和住房形势的变化，住房公积金制度与职工在解决住房问题上的期望还有一定的差距，在运行管理上，还存在一些不科学、不合理，与职工利益不相符合的方面。
（一）保障方式单一
住房公积金主要是通过提取和贷款支持职工购房。但住房市场建立后，随着商品房价格不断上涨，城镇化快速推进，职工的住房需求也日益多元化，单一的住房保障方式越来越不适应现实需求。买得起住房的缴存职工，可以获得低利率的贷款；没有能力购房的中低收入缴存职工，难以享受到制度支持。
（二）增值收益分配不合理
《条例》规定，住房公积金运行管理不以盈利为目的，增值收益扣除住房公积金管理费用和贷款风险准备金后的余额，无偿上缴城市人民政府，作为廉租房建设补充资金，已累计上缴700多亿元。理论上，住房公积金制度应实现全覆盖，廉租房的享受群体也应是缴存职工。但廉租房的实际保障对象中缴存职工很少，占比不到2%。随着增值收益越来越多，无偿上缴的做法，不符合权责匹配原则，不利于住房公积金的保值增值，不利于维护缴存人的权益，也不利于制度的循环可持续发展。
（三）区域间使用结构不平衡
扣除个人贷款、国债等使用后，全国结余住房公积金9000多亿，以全国设区城市中心和行业分中心近500家计算，平均每家结余约20亿元，与其他单位、行业的货币资产一样，除了现金，只能存放商业银行。由于经济发展水平、贷款需求情况等差异，不同区域、不同城市的住房公积金使用状况很不平衡。一方面，一些西部城市使用率很低，结余资金闲置在商业银行，资金贬值严重，资金存储的廉政风险隐患大。另一方面，东中部城市出现资金流动性不足，贷款轮侯的现象，今年7月，武汉市本级的个贷率达到98.46%，需要想法设法融通资金，保障缴存职工的公积金基本住房贷款权益。
（四）行业省直机构调整不到位
石油、石化、煤炭、电力、铁路等行业和省直管理机构，名义上作为设区城市公积金中心的分中心，但实际上资金单独管理，不符合国务院的要求，没有与设区城市统一决策、统一管理、统一制度、统一核算。这些分中心规模较小，管理服务水平不高，少数还没有发放个人住房贷款，甚至存在住房公积金和生产资金混存混用的现象，损害了缴存职工的利益。目前，铁路系统的住房公积金机构已基本移交设区城市统一管理。需要国务院下定决心，加大分支机构调整力度，理顺管理体制。
三、以实现缴存职工利益最大化为目标进一步完善住房公积金制度
住房公积金制度是中国特色的住房制度，与其他住房保障方式相比，是把住房保障与市场化结合最为紧密的制度设计。20多年的实践证明，住房公积金制度是我国住房保障体系中不可或缺的组成部分，是符合中国国情的政策性住房金融制度。当前存在的问题，不是公积金制度本身的问题，应立足实现缴存职工利益最大化，通过调整政策和加大执行力度来进行完善，促进实现“住有所居”。
（一）最大限度的“应贷尽贷”
住房公积金制度的第一要务是对符合贷款条件的职工“应贷尽贷”。通过公积金个人贷款解决住房困难，缓解住房矛盾，既避免了结余资金沉淀银行所导致的货币贬值，又实现了职工住房公积金和购置房产升值的双重保值增值，最大限度地维护了缴存职工的切身利益。应该建立全国性的住房公积金资金调剂平台，实现城市间的资金相互融通，解决资金使用结构失衡，流动性过剩和流动性紧张并存的局面，提高总体使用效率。同时，所在城市的财政拿走了增值净收益，就有义务维护住房公积金的正常运转，在职工贷款需求旺盛，资金流动性不足时，提供资金拆借或支持贴息贷款，帮助实现“应贷尽贷”。
（二）开展公积金个人住房贷款证券化
资产证券化被称为是近 30年来世界金融领域最重大、发展最迅速的金融创新和金融工具。住房公积金贷款周期长（最长30年），资产规模大（占到住房公积金总资产的2/3），严重影响了住房公积金的流动性和资金效率。公积金贷款收益稳定、资产质量高、信用好，最具备资产证券化的条件，建议国家相关部门同意开展公积金个人住房贷款证券化试点，盘活住房公积金贷款资产，增加流动性，提高资金运作效率。
（三）投资购建公租房
住房公积金投资公租房，提供给中低收入缴存职工，既可以完善制度功能，满足不同层次住房需求，促进实现“住有所居”目标，也可以优化公积金中心资产结构配置，促进住房公积金保值增值。可以采取两种方式：第一，住房公积金在满足提取和贷款需求，留足备付金的前提下，直接投资建设公租房；第二，利用住房公积金充足的现金流，可以采取“以房养老，反向抵押”的方式，在老旧社区收购一部分房屋用作公租房，既扩大了公租房房源，又作为基本养老的补充，改善了养老水平，促进实现“老有所养”。
（四）提高个人账户存款利率
目前，公积金中心按当年缴存的住房公积金按活期存款利率，上年结转的按3个月定存利率，给缴存职工结计利息，职工存款利率偏低。根据增值收益水平，适当提高存款利率，可以增加个人账户积累，缓解不贷款职工的资产贬值损失，吸引更多的人参与住房公积金制度。
公积金贷款免税规定范文2
影响住房公积金使用
效率提高的因素
复杂的办理程序。部分地区的房产管理部门不能有效评估房产，房产抵押的评估工作难以顺利实施，在很大程度上限制了个人公积金贷款的余额，致使住房公积金的使用受阻，影响中低收入者的利益。利用住房公积金办理贷款买房，需要花费较长的审批时间，手续办理程序十分复杂，并且房地产企业对公积金贷款买房者缺乏服务热情，从而降低大众使用公积金买房的热情，影响住房公积金的使用效率。
信贷受地域的限制。不同地区的管理中心运作观念、职工购房取向、房地产市场发展情况、发展水平、贷款风险防范与贷款管理等都不尽相同，导致住房公积金在不同地区个人贷款发放方面也有所不同，出现区域性的不平衡发展。住房公积金的运作方式相对单一且封闭，基本是行业内采取封闭式的运行来进行使用与收集，严重限制了资本市场与金融市场的发展，无法实现资产的共性管理。可以说，这种地域性的局限会使住房公积金跨省贷款存在很大的难度，降低公积金的使用效率。
覆盖面小。由于居民没有全面认识和理解住房公积金制度，对住房公积金低贷低存的计算方法不了解，缴存的收益相对较低，导致居民缴纳住房公积金的主动性与积极性不高。当前我国《住房公积金管理条例》中明确规定：职工与住房公积金管理中心有权督促单位为职工设立住房公积金账户，并且职工有足额与正常缴存住房公积金的义务。但是有些农民工与小微企业职工等低收入人群没有缴存住房公积金，致使其不能申请住房公积金贷款，无法享受制度带来的便利，住房需求得不到满足。
提高住房公积金使用
效率的策略
适当简化使用程序。为了提高住房公积金的使用效率，需要加强金融部门与公积金管理部门之间的协作配合，对公积金购房与办理贷款的流程加以适当简化，构建重点突出与程序简明的贷款买房落实及审查制度，从而减少手续审批的时间与环节，促进公积金使用效率的提高。另外，公积金管理部门需要合理运用网络平台，以此实现信息与资源的共享，强化沟通交流的顺畅，有效解决住房公积金贷款人员的相关问题，为其提供快捷全面的服务。同时部门工作人员需要具备较强的服务意识，为公积金的运营做出自身的贡献，使贷款买房者真正使用住房公积金，提高公积金的使用效率。当然住房公积金的使用政策应倾向于低收入者，对无用限制与不合理收费加以取消，减轻贷款买房者的压力。
科学调整信贷政策。对于住房公积金而言，其信贷政策会随居民收入的变化而变化，影响资金的融资功能与使用期限，因此可适当延长贷款期限来保证信贷的平衡。政府需要将自身的作用加以充分发挥，通过免税的形势来科学调整融资，也可提供低于市场平均水平的利率为贷款买房者提供贷款，政府承担其中产生的利息差额，或者是鼓励住房储蓄达到一定数额的人。这样能够结合居民的实际需求来调整信贷政策，实现优惠政策与利率的灵活性，有效保障职工的利益。
加强归集扩面。社会保障部门与人力资源部门应在《劳动合同》中纳入缴存住房公积金，并在住房公积金制度中纳入非公企业职工，鼓励具有稳定收入的个体工商户与务工人员等加入住房公积金体系，对这些人员的权益加以充分保障，扩大公积金制度的收益人群。同时国家可以将住房公积金应用于公租房与保障房等方面的建设，构建系统完整的贷款回收体系及渠道，利用专户设置形式来强制性监督贷款资金，从而全面把控风险，有效解决低收入群体的住房问题。
公积金贷款免税规定范文3
关键词：住房公积金；问题；对策
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）09-0-01
根据我国对实施住房公积金制度的初衷来看，它不仅有利于转变住房的分配制度，将住房的实物分配通过住房公积金的形式转变成货币资金分配，还有利于住房资金的累积与周转，可以逐步形成以国家、集体和个人共同承担对解决住房问题的管理机制。就当下而言，虽然我国的住房公积金制度已经基本步入了规范化的轨道，也取得了较好的经济效益和社会效益，在一定程度上也实现了住房公积金的安全、增值和保值。但是，随着我国社会主义市场经济的不断更新与进步，在住房公积金制度的发展过程中还是存在着一些问题。
一、我国在住房公积金制度中存在的问题
住房公积金制度作为我国职工社会保障体系里的重要组成部分和货币化分配的重要资金来源，它在很多方面都发挥了非常重要的作用。但是，由于受到社会中各种因素的影响，我国住房公积金制度在发展的过程中还是存在着一些问题。
（一）住房公积金在归集方面存在的问题
1.我国对住房公积金的筹集相对比较困难，其社会覆盖面并不大。所以，就住房公积金社会的覆盖面而言，它还有不断扩大的规模，还有待提高。
2.我国建立住房公积金制度的初衷是通过对长期、稳定住房资金的建立与累积，发挥资金之间周转、互助的性能，解决广大中、低收入者的住房问题。同时，住房公积金贷款是政策性的贷款，可以通过低息和免税等各种优惠政策来减轻职工的房贷压力，从而有效的提高广大中、低收入者改善住房的能力。但是，由于我国大量的下岗员工与小型私营企业的员工以及中、低收入者都因为就业状况而未建立或者建立不缴存住房公积金，所以使住房公积金建立的根本目的与实际覆盖率之间存在着很大的矛盾。
3.近几年来，随着全国各地城市房地产价格的不断提升，住房消费在人民消费中的占比也开始越来越高。而我国各地实施的10%左右的公积金缴存率明显低于居民住房支出占家庭收入的比例，所以，住房公积金缴存率的偏低与缴存率的单一使得公积金的效果大打折扣。
（二）住房公积金在管理方面存在的问题
1.住房公积金管理在执法上的困境
我国颁布的《住房公积金管理条例》（简称）是住房公积金关于行政执法的法律依据。虽然在2002年3月国务院又对该《条例》作了进一步修改，但是在条例中关于部分内容的细化程度不够、可操作性不强等问题还是存在着，以致于在执法过程中的行为随意、不规范等状况时有发生，从而也大大降低了执法的效率和信度。
2.住房公积金缺乏安全保障
住房公积金的大量累积会给公积金带来很大的安全隐患，以致于有些资金被非法挤占、挪用。根据相关调查显示，住房公积金用于修建大楼、实业投资以及证券投资都已经造成了住房公积金大量的呆账、滞账、坏账等相关问题，使住房公积金无法得到安全保障和合理的运用。
二、解决住房公积金问题的相关对策、建议
就我国目前关于住房公积金中存在的问题，结合我国最新国情与当下实际情况分析得出，应该从以下的几个方面入手：
（一）制定合理的住房公积金缴存单
由于住房公积金的缴存率涉及到企业、政府、职工三方的利益关系，而我国对工资制度的改革还处于不断完善的阶段，地区与地区之间、城市与城市之间、单位与单位之间都存在着很大的差异。所以，在这样的前提下，就必须要充分考虑到职工的收入水平与基本消费，在职工家庭合理的住房消费支出以外来确定其住房公积金的个人缴存率。
（二）提高公积金的存款利率，促进员工缴存的积极性
为了提高职工对住房公积金缴存的积极性，我国应该适当的提高对住房公积金的存款利率，可借鉴新加坡关于住房公积金储存的检验来将住房公积金的存款率逐步与市场储存利率水平接轨。
（三）规范资金的投向与运行，提高资金的使用效率
根据《住房公积金管理条例》的相关规定而言，其管理中心是不以盈利为目的的独立事业单位，应该严格按照管理与运用运用的分离原则开展工作。严厉禁止由住房公积金管理中心直接发放贷款，坚持专款专用的原则。同时住房公积金管理中心还要在保证政策性支付的前提条件下编制住房公积金的使用规划，按照相关政策规定来将住房公积金首先用于职工的住房消费贷款，然后才是用于城镇经济适用房建设的贷款投资，最后才用于对住房公积金的商业性投资，坚决打击用于高风险投资或其他的非法经营活动，以此来提高住房公积金的使用效率。
三、结束语
住房公积金的制度是关系到人民群众利益的大事，只有不断强化对住房公积金制度的改革与完善，让人们得到切实的好处，这样才能得到广大群众的支持与拥护，才会积极主动的要求企业加入住房公积金，其资金才会不断的增加，住房公积金制度才能得到稳定快速的发展，才能取得良好的经济效益与社会效益。
参考文献：
[1]胡秀芬.当前住房公积金管理存在的问题与对策[J].理论学习，2009（03）：39-40.
[2]罗晓华.住房公积金财务管理存在的问题及其对策[J].行政事业资产与财务，2012（18）：170.
公积金贷款免税规定范文4
（大唐陕西发电有限公司灞桥热电厂，陕西 西安 710038）
【摘 要】作为我国城镇发展的重大举措，住房公积金制度是实现来实现住房消费的保障，同时也能够实现职工在支付能力上的不断提高。住房公积金的发展暴露了非常多的问题，诸如，资金沉淀非常大、资金的保值和增值比较难，对于中低收入者的倾斜效率比较低等。本文首先分析我国住房公积金使用效率低下的原因来进行分析，进而针对问题来提出针对性的解决对策。
关键词 住房公积金；使用效率；措施
0 引言
作为一种长期的住房储备资金，住房公积金是通过职工工资的定期存储来实现的一种住房保障。而住房公积金发展的一个最大的优点就是其低效率的特点，但是，由于住房的公积金贷款相对于房地产的贷款余额与居民购房贷款来说，比重比较下，这就需要通过相关对策的解决来实现使用效率的不断提高。
1 我国住房公积金使用效率低下的原因分析
1.1 贷款的地域局限性
由于受到了不同地区的不同发展水平、不同地区的房地产市场的发展情况、不同地区的职工购房的取向、不同地区的管理中心运作观念上的不同以及不同的贷款管理和风险上的防范等多方面因素的影响，住房公积金在不同的地区个人贷款的发放也存在很大的差异，在全国呈现出一种区域性的不平衡发展。公积金总体是呈现一种封闭而单一的运作方式，也就是说，住房公积金无论是收集还是使用都是在地方或者是行业内采取封闭式的运行[1]。但是这样的运作方式使得其与金融市场和资本市场的发展都受到了非常大的限制，在内部的运行过程中也不能够实现共性的资产管理，最终实现资金在纵向与横向之间的一种流动同时也实现了一种规模上的变化。这种发展的地域性限制，使得全国内的发展在跨省间的贷款存在很大的问题，这种地方间沟通不畅的方式使得效率受到非常大的影响。
1.2 增值渠道的局限性
在业务的开展过程中，通过业务活动中产生的收入与其支出之间所产生的差额也就是住房公积金实际上的增值收益。住房的公积金其主要受益是来自银行对于公积金存款所产生的利润上的收入以及个人在住房款的发放中的利息再加上国家在债券方面的利息收入等等。公积金的管理者通过支出降低或者是收入增加的方式来实现增值收益方面的最大化。根据相关的调查显示，自2007年开始，住房公积金的增值收益一直呈现出降低的趋势。这主要是由于公积金没有充分的开发增值渠道，进而导致渠道单一，而银行利率的逐年下调以及个人贷款收入的降低使得公积金的增值数额逐年的降低。此外，通过住房公积金来购买的国债在数额方面出现逐渐的剑侠，而高利率的国债已经开始陆续的到达了兑付的实践，因此国债的利率增值空间非常的窄。再加上高利率的通货膨胀使得住房的公积金在保值方面都存在非常大的问题。
1.3 不能有效地为中低收入者提供利益
住房公积金设立的目的是借助社会性的融资方式来解决城镇居民的“买房难”的问题，实现社会的稳定与公平。事实上，住房公积金制度在设计上的巨大缺陷使得低收入的居民并没有真正的享受到公积金带来的福利，甚至还导致不同社会群体在收入上的差距逐渐的拉大 [2]。随着人们收入上的差距不断的加大使得住房公积金的弊端也逐渐的显露出来。收入相对较高的团体具有比较稳定的贷款偿还能力，因此对于低息的住房公积金贷款承受能力比较强；反过来，低收入的人群在缴存的比例上和技术上都是非常的低，因此没有办法享受住房公积金的贷款所带来的低息优惠。
1.4 手续繁琐、审批时间长
公积金的相关管理部门，由于带有强制性色彩的服务以及贷款的复杂条件以及程序使得人们对于贷款非常的失望。此外，地方性的房产管理部门在房产的抵押和评估等问题上存在非常多的障碍设置，这就使得公积金的个人可贷款余额以及规模方面都受到了非常大的限制。在加上审批的时间长并且程序非常的繁杂，因此建筑开发商对于住房公积金的贷款也没有很大的兴趣，其更加的倾向于资金周转速度更快的银行贷款。
2 提高住房公积金使用效率的对策
2.1 调整信贷政策
作为一项具有长期性的互助储备基金单位，住房公积金的信贷政策随着居民在收入上的变化而产生影响，同时对于资金的使用期限和融资功能方面也具有十分重要的影响。面对经济发展较为发达的地区，可以通过贷款期限的现场来实现信贷方面的平衡。政府也需要发挥其重要的作用，借助免税的方式来实现融资上的调整；或者是通过提供低于市场平均水平的利率来为购买住房的人提供贷款，而其中产生的利息差额则需要由政府来进行补偿；还可以利用诸如抵押贷款类的相关金融机构来为购房者提供足够的保障；也可以对于住房储蓄达到一定数额的人来给予一定的鼓励。综合各种各样的方式，我国需要根据现今的发展情况来实现信贷政策上的调整，根据居民在需求上的不同来实现利率与优惠政策上的灵活性，最终实现职工在利益上的保障。
2.2 结合实际情况，扩大使用范围
在公积金的制度上规定，公积金可以在其退休是进行一次性的提取或者是当其产生重大疾病是也可以实现资金的提取，这就使得公积金逐渐的转变了其形成，从过去住房制度上的保障转变成了一种职工养老、住房解决以及医疗保障为一体的一种综合性的社会保障制度。自从2009年，国家相关会议上表决同意住房公积金可以应用到保障房以及公租房方面的建设，这样就能够在一定的程度上实现了低收入的人员在住房问题的解决。从近几年的发展来看，由于保障房以及公租房方面的建设和监管的力度不到导致了贷款的回收难度不断的加大。针对这样的问题就需要建立一套完整严格的贷款回收的渠道和体系，通过专户的设置来实现贷款资金上的强制性监管，最终实现风险上的全力把控。
2.3 利用政策性金融向中低收入群体倾斜
国家需要发挥其宏观调控的重要作用，注重住房公积金的改革，通过相关法律法规的出台来实现存缴上限的严格把控，同时还需要不断的规范与控制住房公积金在存缴上的行为，最大程度上实现公平与公正。在住房公积金的贷款上还需要注重对于中低收入人群的优惠政策的把握，通过贷款在条件和额度上的放宽来实现效率的不断提高，同时还需要设计一套更加具有针对性的贴息、低息以及低首付等融资产品的建设，为中低收入的家庭提供足够的保障，实现其在家庭购房融资需求上的满足。总而言之，在政策的制定上，需要针对中低收入的家庭作为公积金发展的主线，通过中低收入群体在住房上的解决来实现社会公平性与公正性的提高。
2.4 简化贷款条件和程序
公积金贷款手续由于条件严格、程序繁琐使得人们对于其期待率非常的高，为了能够实现公积金使用效率的不断提高，就需要贷款手续方面的不断简化来实现整个业务流程的规范以及相关审贷制度的规范，通过在审批过程中环节的简化来实现工作效率的不断提高。还可以通过各个部门以及环节之间的联网来实现资源和信息的共享，进而提高沟通的通畅性，为贷款人员带来更大的便利以及更加爱便捷的服务。在政策的考量上也要向中低收入的家庭倾斜，通过不合理的收费或者是限制上的取消来实现发放量的不断扩大，进而不断的减轻借款人的负担。此外，还需要不断的增强相关的服务意识，通过宣传以及服务质量的加强以及管理规范性以及业务创新性之间的关系把握来实现住房公积金运营效率以及服务水平的不断提高。
3 结论
住房公积金的发展对于房地产内需的扩大具有十分重要的作用，这样能够实现公积金政策的有效利用来为购房人实（下转第303页）（上接第304页）现负担的逐渐减轻，通过住房公积金在使用效率的不断增强来实现住房消费的不断增长，最终实现一种针对中低收入而进行的一种住房机制的建设，最终实现政策发展效率的不断提高。
参考文献
公积金贷款免税规定范文5
关键词:住房抵押贷款证券化;金融环境;环境建设
一、引言
房地产抵押贷款是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。住房抵押贷款是其重要和主要的组成部分。住房抵押贷款证券化是20世纪60年代末产生于美国的一种金融创新制度,是指商业银行等金融机构在发放住房抵押贷款后,将所持有抵押贷款债权出售给一家特殊目的机构(Special Purpose Vehicle,SPV),然后由该机构在资本市场上发行抵押贷款支持证券(Mortgage Backed Security,MBS)的行为。住房抵押贷款证券化主要通过抵押贷款的二级市场来实现,实现证券化的核心在于真实出售和破产隔离。
二、推进我国住房抵押贷款证券化的现实意义
(一)对银行等金融机构的意义
抵押贷款证券化不仅可以控制、转移和分散金融风险,而且可以提高银行资本充足率。
(二)丰富投资工具,拓宽投资渠道
抵押贷款的证券化为资本市场提供了新型的交易工具,促进了储蓄向投资的转换,活跃了资本市场的交易。值得注意的是,住房抵押贷款中的纯利息证券是良好的对冲风险的工具,这也为投资者提供了投资组合的选择。
(三)调节资金余缺,优化资源配置
住房抵押贷款证券化通过降低流动性风险,解决期限错配问题,可以使资金达到更合理的配置,有利于盈余方进行投资,短缺方进行融资,从而使资源得到合理利用,实现两者的双赢。
(四)活跃房地产市场,刺激有效需求
住房抵押贷款的证券化有效地把房地产业和资本市场联结起来,从而把居民和机构多余的资金间接地导入房地产市场,增加了住房建设资金,增强了银行资产的流动性,从而取得更多的资金投入到住房开发与消费信贷。资金来源的增多使得房地产抵押贷款的筹资成本降低。一方面降低了房地产商的开发成本,增加了有效供给;另一方面提高了居民的支付能力,刺激有效需求。
(五)拉动国内需求,促进经济增长
住房抵押贷款证券一起风险低、收益稳定而具有较强的市场吸引力,从而可以有效刺激投资需求。同时通过把部分房地产开发贷款证券化,盘活存量资产,又可以取得新的房地产开发流动资金,创造新的投资需求。此外,住宅建设投资还可使50多个相关产业按1.5到2的产值弹性乘数增大。所以,住房抵押贷款证券化最终可以从
投资与消费两个方面拉动国内需求,促进经济增长。多方主体的介入也有利于防地市场风险的分散。
三、我国推行住房抵押贷款证券化的选择模式
(一)表内模式
表内模式是指住房抵押贷款资产仍留在发起人的资产负债表上,由发起人以这部分信贷资产所构建的资产组合支持自己发行MBS证券。为了能更好地实现风险隔离,发起人往往将这部分住房抵押贷款资产委托给信托机构,设立特殊目的信托,实现住房抵押贷款的证券化。但这种方式不能实现破产隔离。
(二)表外模式
在这种模式下,商业银行作为发起人把符合条件的住房抵押贷款资产真实出售给SPV,SPV购买资产后建立资产池,并以其为支持发行MBS证券。表外证券化的关键在于SPV的存在和住房抵押贷款资产的真实销售。由于SPV的存在,银行的住房抵押贷款资产可以实现真实销售,实现被证券化资产与银行其他资产之间完全的风险隔离,从而实现真正意义上的破产隔离。
(三)准表外模式
在此模式下,发起人成立全资或控股子公司作为SPV,然后将住房抵押贷款资产真实出售给子公司,子公司以住房抵押贷款作为支持发行债券,实现住房抵押贷款证券化。从母公司自身的会计报表看,这是一种表外证券化模式;但从母子公司合并会计报表的角度看,子公司(SPV)的资产最终要体现在母公司资产负债表上,也就是说被证券化的信贷资产仍然在发起人的资产负债表中,这又是一种表内证券化模式。由于母公司将资产真实出售,并进入子公司资产负债表,实现了破产隔离,所以这种模式的实质是发起人主导的表外证券化。
表内模式虽然省去了建立、规范抵押贷款二级市场的阶段,缩短了证券化的环节,规避法律对SPV组建和发行抵押贷款支持证券的制约,但都不能对我国真正推进住房抵押贷款证券化起到长远的支持作用,并非长久之计。准表外模式对商业银行的要求较高,设立子公司的过程也相当繁琐,在证券化的起步时期会大大增加成本。表外模式才是最终的目标。
四、我国住房抵押贷款证券化的金融环境建设
(一)建立健全法律法规体系
抵押贷款证券化涉及发起人、信用评级机构、证券承销商、投资者等多方主体,其流程也包括多个环节,这都需要有明确的法律法规来规范相关主体的行为。相关的法律法规包括商业银行法、证券法、信托法和为证券化服务的会计、税务处理和收费规定等。有了这些法规的配套,才能使住房抵押贷款证券化做到有法可依,有章可循,从而保证抵押贷款证券化的顺利运作。首先是对抵押贷款“真实出售”的法律制约;其次是对SPV的组建和发行抵押贷款支持证券的法律制约;最后是对机构投资者购买住房抵押支持证券的法律制约。
(二)完善会计制度
在住房抵押贷款证券化的过程中,基本的会计处理问题有三个:一是发起人对住房抵押贷款的会计处理;二是发起人与SPV会计报表的合并问题;三是证券化的损益的确认问题。
若采用表外模式进行住房抵押贷款证券化的话,发起人将住房抵押贷款真实出售给SPV,所以不存在会计报表的合并问题。但是商业银行还是面临发放抵押贷款支持证券时,住房抵押贷款从其资产负债表中剥离出来,如何将基础资产冲销并确认收益,目前没有统一规定。同时在抵押贷款的还款日和到期日,商业银行和SPV在进行损益确认时都面临会计报表处理问题,这亟需要相关法律法规的严格规定或引导规范。
(三)完善税收制度
在住房抵押贷款证券化的过程中,税务主要涉及三个环节:一是基础资产从发起人转到SPV过程中的所得税、资本利得税、印花税和营业税;二是SPV作为证券发行人发行证券之后经营证券化资产时是否作为纳税主体缴纳税金;三是投资者作为纳税主体缴纳税金。目前我国对上述三个过程的税收制度上不明确,建议如下:
1、对发起人。在表外模式下,发起人将基础资产真实出售给SPV,该项资产已经从发起人的资产负债表中剥离出去,所得转让收入作为发起人的一项收入,从而应该将其纳入发起人的全部收入,在弥补商议财政年度的亏损后缴纳企业所得税,同时缴纳资产交易的有关税费。由于抵押贷款的收益率扣除证券化成本的剩余部分在发起人和投资人之间进行分配,为保证发起人的利益,应采取适当的免税措施,否则基础资产的利息收入将大部分充作税款。
2、对SPV。建议对SPV的不同业务分项征税。在“导管”交易结构下,SPV只是作为资产及其资产收入的过渡性机构,并没有自己的经济行为,因此不能将其作为纳税主体来对待。过手式证券相对于转付资产证券更容易形成导管性资产证券结构,因此,应该将SPV发行的住房抵押贷款过手证券与其他支持证券分开,采取不同的税收方式,对过手式证券不再征收税款。
3、对投资者。在我国,投资者购买国债和国家发行的金融债券所获得的利息是不用缴纳个人所得税的。投资者购买抵押支持债券所获得的利息收入是否需要缴纳个人所得税尚不明确。建议在住房抵押贷款证券化的起步阶段,为吸收更多机构投资者和个人投资者,采取相应的免税或减税措施。
(四)完善监管制度
评级机构设置不合理,统一的评估标准尚未确立,评级方法不统一,评级人才短缺,评级缺乏连贯性,这些都直接影响到我国住房抵押贷款证券化的顺利进行。
抵押贷款证券化的基础是抵押贷款的现金流。信用评级机构和贷款人应对借款人的信用度进行及时的跟踪评级,才能很好地确定其信用等级或做好相应的风险防范措施,才能提高抵押贷款的安全性,投资者才乐于投资抵押贷款证券。健全的社会信用制度和监管制度是使上述过程得以实现的关键。
(五)扩大住房抵押贷款证券化的基础资产
贷款人向借款人发放房地产抵押贷款的交易构成房地产抵押贷款一级市场。住房抵押贷款是其证券化的载体,只有一级市场上具有一定规模的抵押贷款余额,才能建立抵押贷款证券化的资产池。同时,只有抵押贷款一级市场达到一定规模后才有将其证券化的需要。我国目前适于进行证券化的住房抵押贷款的规模主要受制于以下三个方面:
1、来源不足。我国住房抵押贷款从资金来源上分为住房公积金贷款和银行信贷资金贷款。由于住房公积金贷款利率过低,对投资者缺乏吸引力,不是合法性以此为支持的债券。可纳入证券化基础资产池的应该是银行信贷资金发放的住房抵押贷款。
2、还款方式的制约。我国住房抵押贷款(指银行信贷资金抵押贷款,下同)的还款方式主要有以下四种:到期一次还本付息;等额本息还款法;等额本金还款法和递增还款法。到期一次还本付息的抵押贷款的年限仅为一年,不适合作为基础资产纳入资产池。递增还款法下,借款人无力偿还的可能性会随到期日的临近而不断增大,存在较大的违约风险,也不适合作为基础资产。能够纳入证券化的基础资产最好是来自等额本息法和等额本金法的抵押贷款。
3、担保方式的制约。住房抵押贷款的担保方式由抵押、质押、保证和抵(质)押加保证四种。抵押和抵(质)押加保证的方式占大多数。为保证资产池资产的同质性,便于计算违约的贷款损失率,资产池有抵押贷款或抵押加保证贷款为宜。
4、贷款期限的制约。因为从发放贷款到出售贷款,组成资产池,发放住房抵押贷款支持证券需要一定的运作时间,所以五年以上的抵押贷款才比较适合用于证券化。要推进住房抵押贷款证券化的进程,必须同时继续大力发展住房抵押贷款的一级市场,并且有针对性地扩大基础资产的来源。
(六)深化住房金融政策改革
我国现有的住房金融制度是以公积金为主体的政策性体制,最大的问题时只有抵押贷款一级市场,没有抵押贷款二级市场,而且一级市场的操作也不够规范和统一,这对住房抵押贷款证券化的发展产生了很大的阻力。国家应考虑放宽市场限制。首先,允许成立国有或私人特殊目的机构,取消国家担保限制,以保证住房抵押贷款支持证券的资信级别;其次,鼓励更多的机构投资者和个人投资者购买住房抵押贷款支持证券,并采取适当的免税减税措施保证投资人的利益,尤其是允许国家住房公积金管理公司将住房公积金存款用于住房抵押贷款支持证券投资,或者采用信托方式进行投资,以实现保值增值。
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公积金贷款免税规定范文6
关键词：保障性住房；国际经验；对策
中图分类号：F293.3 文献标识码：A文章编号:1003－9031(2011)05－0055－05DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2011.05.14
一、国外保障性住房发展概述
保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。与我国不同，国外没有“保障性住房”的概念，与之对应的是“公共住房（Public housing）”。公共住房在各国的具体含义和表现形式有所不同，但基本上都包含了以下特征：一是具有或救助、或保障、或二者兼有的性质；二是主要为满足中低收入家庭，特别是住房困难人群的居住需要，部分国家（如新加坡、瑞典）也将供应范围扩大至中等收入人群甚至更广；三是往往通过制定公共住房政策并实施政策工具予以实现，因此带有很强的政策性。
根据保障方式和环节的不同，公共住房政策分为两类：一种是国家采取直接供给住房的方式，称之为供给导向型的公共住房政策，又称为生产者补贴，俗称“补砖头”；另一种是国家采取间接发放货币补贴的形式，称之为需求导向型的公共住房政策，又称为消费者补贴，俗称“补人头”。
（一）供给导向型的公共住房政策
供给导向型的公共住房政策的主要思路是通过增加住房供应总量让房价和租金变得便宜，从而提高居民支付能力。这体现为对住房市场供应机制的政府干预，基本目标是希望通过政府的干预和引导更快更有效地增加住房供应。在增加总量以降低住房成本的总体目标下，一般又把重点放在改善住房市场在自发状况下的供应结构缺陷，尤其增加住宅市场中因为微利而相对稀缺的中低价位住房、廉价公共租房的供应，从而让住房供应与住房需求更加吻合、更符合社会的理想目标。主要的政府行为包括公共建房计划、鼓励资助私人建房、修建和运营公共租房等。
供给导向型的公共住房政策所采用的公共住房金融工具，包括政府向公共与私营的住宅建筑商以及个人通过财政直接提供住房开发资金、维修资金，更为普遍的是提供低息开发贷款、贷款贴息、贷款担保，此外还包括向住房建筑者或租房组织提供税收优惠、利息抵税。这些都是所谓的“开发补贴”，类似于国内所说的“补砖头”。另外，在西方诸多大城市曾经广为采用的房价和租金管制（如英国、德国）也可算在这个范畴之中。
（二）需求导向型的公共住房政策
需求导向型的公共住房政策的主要思路是直接向居民提供住房消费的补助，提高他们对住房消费的支付能力。这体现对住房市场分配机制的政府干预，基本目标是保证最低收入阶层也能拥有社会最低限度的住房居住水平。但同时往往也希望通过政府干预可以缩小居民阶层之间对住房支付能力的两极分化，从而让各阶层之间对住房资源的拥有量相对均等化，不致于造成过于悬殊的住房财富分化。
需求导向型的公共住房政策所应用的公共住房金融工具，主要包括向居民直接提供的各种补助和补贴，包括低息贷款、贷款利息抵税，以及直接向居民发放住房开支的补助――住房津贴，类似于国内所说的“补人头”。典型代表包括美国1974年起的租房优惠券和租金证明，英国和欧洲大陆国家的住房津贴等。
二、美国、新加坡的保障性住房发展经验
很多国家都有成功的保障性住房制度，各国根据自身经济实力、土地资源等背景的不同，形成了许多不同的模式，如市场模式和计划模式等。本文将以美国和新加坡为例，主要介绍这两种模式的保障目标及覆盖范围、保障形式、资金来源、退出机制等几个方面。
（一）美国模式――高度市场化的保障性住房政策
美国是一个市场经济高度发达的国家，其保障性住房政策也更倾向于通过市场化手段解决中低收入者住房问题。具体来说就是从需求端出发，通过财政补贴、金融支持等手段使得中低收入者可以直接租赁或者购买市场上的商品房。
美国保障性住房政策主要由三个层次构成：针对低收入家庭的出租公房和租金补贴；针对中低收入家庭的低息贷款、首付担保及首付补贴；针对所有购房者的贷款利息抵个人所得税政策（见表1）。
1．保障范围
美国低收入家庭界定为低于区域平均收入40%的家庭，约占家庭总数的18%，共约2000万户。目前，联邦政府资助的廉租公寓已达600万套，其中200万套为政府所有，主要提供给残疾人和65岁以上的老人，其余400万套为私有公寓。另外，联邦政府每年编制150亿美元的住房发展计划(约占联邦预算的1.6%)，用于向400万户低收入家庭提供住房补贴和资助建设4400套住房。两项合计约占美国家庭总数约10%[1]。
2．保障形式
美国对于不同收入阶层的保障形式划分得十分清晰，对于低收入家庭以“租得起房”为目标；而对于中低收入家庭以“买得起房”为目标。对于低收入者，政府采用低租金提供公共住房和发放租金补贴两种。前者是实物补贴，从“供给端”提供保障；后者是现金补贴，更多是从“需求端”考虑。美国政府最初是通过政府自建或社会资金建设的形式提供低租金住房。但是到20世纪70年代后，随着美国住房短缺矛盾的化解，公共住房建设逐年减少，把联邦政府的住房补贴从住房供应者转向需求者，保障形式主要转成货币补贴。对于本国的中低收入群体，美国则完全从需求端出发，通过利率优惠和首付担保使其买得起房。2003年后由于房价的过快上涨，政府也开始提供一定的首付补贴。
3．资金来源
从美国保障性住房的政策体系中可发现，政府直接出资部分比较少，最主要的是针对低收入阶层的公共住房及租金补贴；而其余大部分保障性住房则是通过金融手段，利用民间资金来完成。美国的金融体系十分发达，对保障房形成了极强的资金支持，包括：给开发商提供低息贷款供其建造公共住房；对于建造廉价住房的开发商，政府提供一对一的免税优惠，贴息贷款；向中低收入家庭提供低息贷款及首付担保，美国建立了一套别具特色的抵押保险机制，采取政府机构与私营保险机构相结合的模式，对中低收入家庭进行贷款[2]。住房抵押贷款证券化，虽然它不是直接针对保障性住房，但其丰富了按揭贷款的资金来源，使得大量非存款金融机构如养老基金、保险公司、共同基金等进入住房金融领域，是美国整个住房金融体系中不可或缺的一部分。
政府也制定了鼓励私人投资建造低收入住房的政策。针对开发商不愿建公共住房的问题，美国各地200多个地方政府根据本地情况以及长期总体规划，在土地使用规划中规定必须有一定比例（通常大约是13％）新建房必须是“负担得起的”，用于面向中低收入家庭。为弥补开发商的经济损失，地方政府可以在一定程度上放松土地使用的分区管制。
总体来说，美国的保障性住房模式十分市场化，保障性住房的实施对商品房市场的干扰很小，政府通过财政补贴和金融手段使得中低收入者也能融入商品房市场。
（二）新加坡模式――高比例组屋计划
新加坡的保障性住房计划一般被称为组屋计划，具有“高福利性、高计划性”的特点。1959年新加坡成立自治政府时有近160万人口，84%的家庭居住困难，其中60多万人居住在卫生条件极差的破旧住房和窝棚里。而经过50年的奋斗，新加坡现有住房108万套，人均居住面积90年初就已达到21平方米，住房自有化率达到80%以上，居世界前列。
1．保障范围
新加坡的保障范围非常大，其从1964年起推行“居者有其屋”政策，为所有无力在住房市场上购买私人住宅的居民提供公共住房（即组屋）。目前，新加坡全国人口的87.6%居住在政府提供的组屋中，比例居世界前例。
2．保障形式
新加坡的保障性住房体系是以组屋供应为主，另外辅以补贴政策。新加坡的组屋计划包括供出租的廉租屋和供出售的廉价屋两部分，廉价屋的价格约为市场价的50~70%。在过去的30年内，新加坡的住房分配经历了由廉租屋向廉价屋的过渡。目前居住在廉租屋中的人口占8.6%，居住在廉价屋的人口占79.0%。
目前，随着居住质量的逐步提高，政府提供住房的套数和总面积正在逐步减少，别墅型私人住宅的比例在不断增加。私人住宅主要是由私人房地产开发商建造，以市场价出售，但政府会采取控制土地供应的方式调控私房供应量，防止市场泡沫和过度投机。除此之外，政府还对组屋的建筑和购买进行补贴，一方面是对建筑进行补贴，体现在低廉的租金及低于成本价的组屋出售价格上；另一方面则是对低收入租房户以及中低收入购房者进行直接补贴。
3．资金来源
因为政府肩负着为新加坡居民提供可承受住房的全部责任，所以长期以来，政府的拨款和贷款便成为组屋运行所需要资金与所得补贴的主要来源。新加坡政府以常年赤字补助金方式对公共住房进行拨款，用于补偿组屋的经营财政赤字。而政府贷款最主要的资金来源是中央公积金，因此从根源上讲，公积金制度是新加坡组屋计划的重要资金来源。1955年的公积金缴费率为10%（雇主和雇员各缴纳5%），1968年上升至13%，1984年达到50%，目前基本稳定在40%。其中雇主缴17%，雇员缴23%[3]。
4．土地来源
新加坡国家所有的土地大约占80%，并在1966年颁布的《土地征用法令》中规定，建屋发展局能够以远低于私人发展商的价格获得土地建造公共住房（组屋），并且可以在任何地方征用土地，从而保证了公共组屋建设的顺利进行。目前建屋发展局占用的土地已经超过新加坡土地总量的40%。
综合来说，新加坡的组屋计划具有“高福利性、高计划性”的特点。高福利性体现在组屋覆盖面极宽，达到80%以上，且政府支持力度极大，在土地、资金上都给予很大的政策倾斜。
同时，新加坡的组屋带有高度的计划性，政府参与程度较深，这对制度制订和执行的要求非常高。一是统一建造，组屋由建屋局进行统一规划、设计和建造，施工采用招投标制，由专门的承包商建造，物业管理则由各镇的市政理事会负责。二是严格的分配制度，对购买者的公民身份、房产情况、收入、家庭结构有严格限定。三是非盈利性的退出机制，购买者须住满一定时间后(目前是两年半)才可在二级市场上出售，最初转售政策要求购房者要以原购楼价加装修成本出售给建屋发展局，之后虽可以以市价出售，但要支付转售价10%～30%的税金。
三、美国和新加坡保障性住房模式对我国的启示和借鉴
美国和新加坡均根据自己本国国情形成了较为成熟的管理模式，而我国的保障性住房体系相比发达国家仍有很大的改善空间。目前，我国按照针对保障群体的收入情况划分的保障性住房大致为三种：廉租房、经济适用房、限价房，受惠人群为有本地户口的城镇居民。从1998年开始，我国推行租赁补贴、廉租房和经济适用房，2007年之后又将拆迁安置房和公租房等纳入保障性住房范围，共同构成当前的保障性住房体系（见图1和表4）。我国的保障性住房体系大体可分为两类：第一类是房屋的配租、配售；第二类是旧房改造（棚户区、旧小区、城中村）。第二类在过去被归为商品房范畴，因为改造后的房屋拥有完全产权，与普通商品房并无区别。但是由于居住在棚户区、旧小区、城中村内的居民通常收入水平也偏低，住房条件也偏差，因此近几年政府也将旧房改造类归入保障性住房范畴。
鉴于我国当前的保障性住房体系现状和发达国家保障性住房的发展经验，笔者认为可以从以下几方面入手，对保障性住房体系进行改革。
（一）确定保障性住房的合理比例及模式
1．保障性住房的合理比例
从发达国家的经验来看，大部分国家都经历了保障范围从大到小、保障模式从实物补贴向货币补贴逐步转变的过程。相比较而言，我国目前仍处在房地产发展的初期，目前阶段保障范围应加大，保障模式应以实物保障为主，未来再逐步缩小范围和向货币保障过渡。我国在制订保障性住房范围时应考虑以下几点：一是我国贫富差异较大。改革开放后，社会各个阶层的收入逐步拉大，综合各类收入阶层来看，基尼系数超过警戒线已是不争的事实。2009年我国的基尼系数直逼0.5大关，达到了0.48。二是低收入阶层数量较大。发达国家通常有着一个数量庞大的中产阶级，而我国低收入阶层占比相对较大。年收入在25000元以下的居民大约占20%[4]。另外，低收入家庭的收入增长明显慢于中高收入家庭。2008年同2000年相比，中高收入家庭增长170%，与之形成鲜明对比的中低收入家庭则为60%～120%，远低于国家平均水平的150%。基于上述两点原因以及我国房地产市场发展正处于初期阶段，我国应尽可能的扩大保障范围。
2．保障性住房的范围
（1）考虑地区间差异性的基本保障范围。由于我国幅员辽阔，地区经济差异较大，保障性住房建设需要因地制宜。一二线城市和三四线城市的房价存在较大差距，但中低收入者的收入差距却不大，因此一二线城市按照经济适用房计算的房价收入较原先按商品房计算的下降了许多，而三四线城市却几乎没有明显变化。因此，在房价较高的一二线城市推行限价房和经济适用房的力度应大于三四线城市，以满足大部分中低收入者的住房需求，而三四线城市保障性住房比例则可控制在较低水平，推行力度可以小些。
（2）流动人口纳入保障范围。随着我国各城市间以及城乡间人口流动性的加强，城市中外来务工者和农民工的住房需求由于在保障范围外而得不到满足，仅仅是“有本地户籍的城镇人口”的保障范围将逐渐不能适应社会的变化。因此，惠及非当地城镇户口的保障将是未来保障性住房发展的方向。
3．保障性住房的模式选择
通过国际比较可发现，大部分国家的保障性住房政策都经历了从“补砖头”向“补人头”的转变。
归纳发达国家的保障性住房政策变化历程有相似之处：当住房严重短缺时，各国政府都采取大规模国家干预政策，政府直接投资或补贴建设公共住房；而当总供给达到“一人一房”后，各国政府的住房供应政策基本上以市场化供应为主、国家投资建设住房为辅，通过将住房补贴从补贴住房供应方转向补贴住房需求方，以及对自有住房提供额外财政补贴等政策，减少公共住房数量。
目前我国已过了住房短缺阶段，通过计划经济时代的大量福利房建设，住房存量有了快速增长，2006年末住房存量面积为174.5亿平方米，2008年城镇人均建筑面积达到28平方米。与西方国家不同，东方国家居民对住房所有权更为偏好，这导致政府在制订政策时会考虑如何使更多居民拥有自己的房子。尽管理论上应引导居民接受租房，但短期内的民生压力仍会对政策产生影响。
因此，从短期来看，我国可能还无法完全转向租金补贴，廉租房和经济适用房依然是我国保障性住房的重要组成部分。但从长期来看，经济适用房与公共住房保障的宗旨相背离，只能是过渡性的政策选择，不宜成为主流。在解决住房短缺后，经济适用房应逐步淡出。
（二）增加保障性住房的资金来源
从发达国家经验来看，政府拨款仍是不可或缺的资金来源，尤其是针对最低收入家庭，除此之外金融手段在调动民间资金方面也非常重要，政策性贷款、政府担保债券、政府贴息等都可以起到政府以少量补贴，引入大量资金的作用。目前，我国保障性住房的资金来源比较单调，主要是财政拨款和开发商配建，可以考虑从以下几个方面进行改革。
1．应加大财政拨款的数量，提高居民收入在二次分配中的比例
自1996起国民收入分配开始朝政府和企业倾斜，导致居民在收入分配中的地位不断下降，居民在国民可支配总收入中的比重从1996年的69.5%下降至2007年的57.5%。因此，政府对保障性住房的财政拨款实质上是增加居民在二次分配中的比重，起到增强居民购买力的功效。
2．发展住房金融工具
可以增加政府担保，帮助中低收入者获得银行贷款，如美国的联邦住宅管理局就起到这方面作用。我国模仿新加坡建立了公积金制度，但在住房保障方面发挥的作用却不大。我国的公积金存贷利差近3个百分点，而新加坡的公积金存贷利差仅0.1个百分点，因此应进一步缩小公积金存贷利差，才能切实发挥公积金的特殊优势。同时，住房公积金贷款是以个人账户缴存额及余额来确定其贷款额度，这就必然导致收入高、缴存高的成员所获得的公积金贷款相应也多，而低收入者所得到的贷款资助低，须对公积金的贷款政策进行细化改革，使其真正起到为低收入者雪中送炭的功效。此外，要增加对供给者的补贴，适当放宽保障性住房的建设资质，政府必须与其他参与者（如社会资本、非赢利组织）合作，采取适宜的政府出资或补贴方式共同建房、租房和管房。
（三）完善保障性住房的退出机制
保障性住房的建设短期虽然能够贡献一些开发投资，但2年以后大量保障性住房入市交易，可能会进一步恶化社会矛盾。当前，我国的保障性住房缺乏退出机制，当地政府受获取经济适用房销售收入的（下转第64页）
（上接第59页）利益驱动，容易过量提供销售具有产权的经济适用房。退出机制的问题本质不在于内生性的腐败等，和个人品质更无关系，主要是全社会财产登记体系的缺乏以及退出机制不规范。而且现实中经济适用房购买者属于低收入人群的比例微乎其微，绝大多数都是为了日后转商谋取暴利。除了户口、年龄、婚姻状况、拥有住房等条件是刚性的，其他公示等条件基本具有流程性。如果不能够做到合理的定期评估审核，则政府在短期内应改变经济适用房可以转商的做法。
（四）加快保障性住房建设的制度创新
如果保障性住房建设的考核目标能够与财政约束保持一致，即政府可以在实现该考核目标的同时还可以获得更多的财政来源，这将形成合力，将更好的推动保障性住房建设。因此在加快金融制度创新的同时，还需要加快财政制度的改革，实行事权和财权相匹配的财政体系，增加东部发达地区土地保有环节税收的来源占比[5]。
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