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高校物业管理办法范文1
一、创新社会管理，拓展物业管理进社区工作的广度和深度
为理顺管理体制，完善管理机制，平顶山市政府及时调整物业管理进社区领导机构，积极组织县（市、区）、街道办事处、社区居委会分管同志参加各种形式的物业管理进社区政策法规培训和业务座谈会，加大电视、报纸、网络等新闻媒体报道宣传力度，将物业管理进社区工作的主战场由市区逐步扩大到全市范围内。同时，市房管部门会同民政部门大胆创新社会管理，整合社区各方资源，制定出台了《关于加强城市社区居民小组和业主委员会建设工作的通知》，在全市范围内逐步推行物业管理区域业委会与社区居民小组合署办公模式，业委会主任兼任居民小组长，业委会既可在物业管理区域内依法行使业主大会授予的经济管理职责，又可在居民小组范围内依法行使居委会赋予的社会管理职责。业委会和居民小组实行“一套班子、二块牌子、三种职能”的新型社区基层管理模式，减少社区管理层级，整合社区管理队伍，提升社区公共服务、物业管理、文明教育水平，形成社区管理与服务的合力，使社区真正成为和谐社会的载体，更好地为社区居民提供多元化、个性化、便捷化的社区服务。
二、规范管理服务，大力整顿物业管理市场秩序
强化监督管理措施，构建市、区（县、市）、街道（乡镇）、社区、物业管理区域五级监管体系，成立物业管理行政执法中队，设立物业管理纠纷调处督查热线，配备物业管理督察110专用车辆，开展物业管理市场联合执法活动，严格物业管理行政执法工作，严厉打击各类违法物业服务行为。强化物业服务企业日常监督管理，全面推行企业资质会审公示报批制度、企业资质年度动态考核制度、限期整改企业负责人约谈制度、业主重大投诉查证一票否决制度、企业分类指导管理制度。同时，市房管部门会同市发展改革委制定出台了《关于进一步加强平顶山市物业服务收费管理的通知》，不再以普通住宅、非普通住宅作为政府指导价和市场调节价的划分标准，而是将物业服务市场价格竞争机制完善程度作为划分标准。在划分标准上更加科学、合理，并为物业管理市场招标投标制度的推行预留了空间。住宅小区内的公共收费、车辆停放服务收费，实行政府指导价；通过招投标方式选定物业服务企业的住宅项目（前期物业管理项目除外）和各类非住宅的物业服务收费及特约服务、代收代办服务收费，实行市场调节价，促进物业服务收费通过市场竞争机制形成。此外，平顶山市还制定出台了《平顶山市物业管理项目招标投标管理办法》和《平顶山市物业承接查验管理办法》，推行招投标方式选聘物业服务企业制度，健全物业承接查验交接保修制度，逐步形成统一开放、竞争有序、优胜劣汰、进出自由的物业管理市场新格局。
三、完善制度体系，引导扶持业主委员会规范自治
制定出台了《平顶山市业主大会成立和业主委员会备案暂行规定》，首次明确了平顶山市成立业主大会和业主委员会的选举程序和备案程序；在全省率先印制颁发了《业主委员会备案证明》，全面推行业主委员会行政确认制度；实行了业主委员会委员不良记录黑名单制度，配套出台了《业主大会议事规则》、《管理规约》、《专项维修资金管理规约》和《临时管理规约》等物业管理示范文本，进一步明确了业主、业主大会、业主委员会的权限和义务，规范了业主大会和业主委员会的活动，完善了业主自我管理模式。此外，制定了房屋专项维修资金管理实施细则，进一步加强房屋专项维修资金归集和使用管理，为全市17000多套住宅建立了“养老金”。
四、制定政策措施，积极培育物业服务产业
广泛征求意见，制定行业服务标准，市房管部门会同市发展改革委共同制定并了《平顶山市住宅物业服务等级标准》（2011年本），从基本要求、共用部位和共用设施设备运行及维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护和装饰装修管理等7个部分对物业服务提出了明确具体的要求，推进物业服务的精细化、标准化、专业化，着力构建物业管理服务标准体系，提升物业管理服务的水平和档次。同时，支持物业服务企业开展物业管理区域文化活动，引导物业服务企业推出兼顾业主公共性和个性化需求的“管家”式服务，实现由传统“保姆”式服务的跃升，扩展物业管理服务的范围和领域。此外，积极开展物业管理示范项目创建活动，组织物业服务企业积极争创市级、省级、全国物业管理示范住宅小区（大厦），对原有示范项目严格开展复查复验工作，增强示范项目的辐射带动作用，引导企业提升物业管理服务的水平和档次。
五、组建专家团队，打造物业管理人才队伍
高校物业管理办法范文2
关键词：高校 物业管理 社会化
一、当前我国高校物业管理的特点
从高校物业的使用类别看，高校物业可以分为：教学办公科研型楼栋物业、学生公寓物业、教职工住宅小区物业、文化体育类物业、服务接待类物业等，除教职工住宅小区物业外，其它物业产权基本上属于国家所有或极少数企业法人所有。高校物业的基本情况决定了高校物业的性质，与社会上一般物业管理相比有如下特点。
（一）高校物业管理在某种程度上具有政治任务
一般而言商住物业的管理主要是为住户创造安居乐业的生活环境，实现物业的保值和增值。高校物业管理的目标主要是为师生创造一个良好的教学环境，协助提升高校的对外形象。这样高校物业管理一定程度上就不完全遵循市场经济的效益原则，如学生吃及住的管理属于学生生活综合管理的范围，涉及社会安全稳定，其服务费用价格等有些由政府物价部门审批，不完全按照市场规律运行。校园治安维护、校园环境的综合管理涉及到校园的校风、学风等问题，是一个综合的社会稳定治理问题。
（二）高校物业管理具有育人功能
高校的活动主体是在校学生，校园环境的好坏，物业管理水平高低，承载着显性与隐性育人功能，大学阶段是大学生人生观、世界观、价值观形成发展的重要时期。以人为本的管理理念，有助于培养学生良好道德品质，通过校园干净、宽敞、明亮、整齐、优美的环境，容易使大学生形成乐观向上、豁达开朗的良好心理素质，培育丰富的美学价值和审美情趣。通过后勤物业人的热情主动、文明服务引发大学生对劳动的尊重和热爱，有助于培养他们热爱劳动的朴素感清。
（三）高校后勤物业管理以优质服务为最终目的
高校后勤社会化改革的最终目的是为高校的教学、科研和师生服务的，改革的目标是依据经济规律和教育规律运用新机制、新模式，加快后勒建设，提高后勤服务水平。服务决定市场，只有以优质服务，优良作风，优美环境让师生员工满意，才能占领市场，高校物业必须以优质的服务去做好各方面工作，取得师生员工的一致满意。
（四）高校物业服务费用标准具有不确定性
商住物业管理的资金来源包括管理服务费的收取、公共设施专用维护基金等，由小区的业主委员会与物业公司协商制定，资金的使用接受业主委员会、业主的监督；而高校物业管理服务费来源较为单一，与校方以合同契约形式确定资金数额和支付方式，完全市场化。全国高校后勤物业基本实现“拨改付”模式运作，对从事物业管理的后勤实体，其服务标准，支付费用标准具有较大的差异性，各个地区，各个学校因各自不同的情况，标准很难一致，大多采用“成本倒推法”，而不是“市场计费标准”，因而与社会平均的同等档次的物业服务费用标准也不一致，不具有可比性。
（五）高校物业管理大多采用内部甲乙方管理体制
商住小区有业主自治与专业化管理的共管模式、智能化管理模式等，而高校物业管理则是一种内部共管式的管理模式。具体而言甲方代表学校行使后勤管理的职能，乙方作为经济实体，按企业化运行，为学校提供后勤服务与保障。这种机制下，甲乙方仍为高校的职工，其物业管理的规范化、行业化、市场竞争等方面，必然呈现着不完全的市场竟争，甚至没有市场竞争。虽然有极少数高校把一部分物业对社会招标，但更多高校其校内物业市场仍然是给后勤实体经营。
（六）教职工住宅小区的物业管理未实行社会化方式运作
国务院已出台《物业管理条例》，各省市也出台了住宅小区实行社会化物业管理的措施和时间表，但推行起来实施进度不快，特别是高校教职工老住宅小区仍然是按过去的福利化服务模式运作。因原来学校教学科研等规划的不完整性，使这一区域较多与高校校园密切相连，基本上属于校园范围的一部分，因此其物业管理较难以按社会化方式运作，也会影响校园的综合管理及房屋产权的上市流转和教职工个人权益的保护。
二、高校物业管理发展趋势分析
高校的物业管理随着社会上物业管理的发展应运而生，但管理方式相对滞后，阻碍了高校物业管理职能的发挥，近几年，各高校进行了积极的探索和尝试，积累了宝贵的经验。随着高校后勤社会化改革的不断深入，高校物业管理作为城市物业管理的组成部分，其发展趋势也应该与社会物业管理同步。
（一）物业所有权与经营权分离
在多年的高校后勤社会化改革中，许多高校都做出过很多努力，但其成效并不高，其主要原因是所有者和经营管理者间的责、权、利不清，遇到问题和责任相互推委，而有利益时又相互争夺，解决这些问题的关键是实现高校物业的所有权与经营权的分离。首先，高校物业所有权与经营权的分离，可明晰产权关系，明确产权主体，是实现高校社会化改革的前提条件；其次，高校物业所有权与经营权的分离，可明确资产管理和经营责任。实现政企分开，是实现高校后勤社会化改革的保障。
（二）物业管理的市场化
高校物业管理要求物业管理企业建立自身完善的管理运行机制，脱离原来的行政管理模式，实行有偿服务，从职能型管理转到经营型管理，走市场化道路。根据高校物业服务项目，服务标准的要求，以及师生的消费层次，开展多元化、专业化、多层次的经营服务。高校物业管理企业只有按照企业化运转模式加强管理，才能保证高校物业管理水平的提高，从而为高校师生创造一个安全、舒适、文明、和谐的学习和生活环境。
（三）物业管理社会化
高校物业管理作为城市物业管理的重要组成部分，高校物业管理企业要想获得更大的发展，必须扩大规模，逐步走向社会。首先要稳固自身发展的基础——高校，学校市场是高校后勤企业的生存之本，只有切实保障学校教学、科研的顺利进行，为师生员工提供优质、优价和良好的服务，才能扩大规模，谋求更大的发展。开拓市场时要充分利用高校优势，利用国家给予的优惠政策，抓住时机，大胆走向社会参与社区物业管理，努力壮大实力，为自己争取和创造更大的生存发展空间。高校物业管理企业社会化过程中必须实施品牌战略，注意培养自身的核心竞争力。[ hi138\Com]
（四）物业管理的专业化
社会大分工中剥离出来的物业管理是一项专业化极强的行业，高校物业管理所涉及的内容较为广泛，有许多项目专业性很强。高校作为先进生产力代表和高科技爆发的集中地，其办公教学用房内的各种设备、设施日益先进，这些设备和设施维修难度大，需要专业的管理维护人员和必要的工具设备。因此，要想做好高校物业管理，提高物业管理的服务水平就必须引进一批专业化物业管理企业招收一批专业人员进行物业管理，物业管理的专业化也是高校物业管理发展的一个趋势。
（五）物业管理的规范化
首先作为高校的物业管理企业要依法经营，要遵守国家相关政策法规，在工商管理部门正式登记注册，接受审核；其次高校物业管理要建立一套完整的科学规范的管理制度、工作标准和服务程序，以确保企业的管理和服务质量。各项服务是否制度化是管理水平高低的体现；再其次高校物业管理要主动接受学校相关部门包括纪检、审计、财务部门的监督，接受全校师生的监督；最后高校物业管理主管部门应尽快同国务院颁布的《物业管理条例》接轨，制定具体的适合高校自身物业管理发展的《高校物业管理办法》，使高校物业管理有法可依，有章可循。
参考文献：
[1]候光明，冯序鹏.中国高校后勤改革与发展论丛[M].北京：北京大学出版社，2002年版.
高校物业管理办法范文3
2009年，总理在教师节前夕到北京市第三十五中学与教师代表座谈后的讲话中深刻指出：“从国内外的比较看，中国培养的学生往往书本知识掌握得很好，但是实践能力和创造精神还比较缺乏。这应该引起我们深入的思考”。物业管理行业尤其如此。
据不完全统计，仅成都市，2009年各类物业管理专业的毕业生近1,400人。按理说，他们都是受物业服务企业欢迎的综合素质高、发展潜力大、业务能力强的生力军，可是，为什么很多物业服务企业不愿意用这些刚毕业的大学生?不久前，在与一位物业管理公司的老总探讨这个问题时，他说了一件事对笔者触动很大：公司接受了成都某高校的几个物业管理专业的实习生，其中一个被安排在客户服务部。一天，客服部其他员工有事出去了，只有该实习生值班，有客户来交费，要求开发票。该实习生开了一张发票，发现金额写错了，就撕了，又开一张，抬头又写错了，又撕了，结果撕掉了3张发票。到了下午交班的时候，主管发现发票不对，她才承认是开错撕掉了。虽然当时该生独自在办公室，可她完全可以打电话请教同事发票开错了该怎么办，但是她想当然地就按照自己的想法做了，要不是被问起，她甚至想把这件事掩盖过去。老总直言：“真没想到，一个物业管理专业的大专生，在大学里也学了《基础会计》、《物业管理财务》等课程，竟连最起码的财务常识都没有，不知道发票开错了是不能撕的。犯了错，不但不虚心请教，还自作主张。学校物业管理专业开设的课程名字听起来都很到位，为什么培养出来的这些大学生连这些最起码的能力和素质都不够呢?这样的大学生，我们怎么敢要呢?”
作为一名物业管理专业的教师，听了这番话，笔者不禁汗颜。是啊，我们的教育到底出了什么问题?到底是什么原因造成大学生基本素质缺失?从一名本专业教师的角度讲，笔者认为，学校方面的原因主要在于以下三点：
专业教学计划和课程设置存在缺陷，特别是在企业实习期间
现在很多学校学大专，把物业管理专业变成了“2+1”模式，即：学生有两年在学校读书，最后一年在企业实训实习。这样做初衷是好的，因为从教育教学的角度来讲，学生在学校学习了理论知识，还必须配备相应的实践实训，才能将理论知识加以应用，而且，在实际的物业管理环境中的工作岗位上又可以学习很多在教室里学不到的东西，这些都有助于培养学生的综合素质和专业能力。有研究表明，对于职业技能培训来讲，学生在校学习理论知识与在岗位进行实训学习的时间要达到1:1才是最合理的。但是，这种学时要建立在科学的教学计划及课程设置之上，理论教学与实践环节应当密切结合才能达到效果。
由于只有两年的时间可以安排学生进行理论学习，学校不得不将三年的课程压缩到两年，主要手段一是压缩课时，二是合并相关的课程甚至砍掉某些课程。而被压缩的课程，原本大多数是应在第三学年上半学期开设的专业主干课。有的学校为了促进就业率，在学生大一的时候就要求学生考各种职业资格证书，这样一来，由于E着考证，原本在校有限的专业知识学习时间又被挤去了许多。到了大二下学期放暑假前，学生就会被派往物业服务企业实习。然而，一方面学校为了招生宣传的需要以及提高就业率，只要知名企业肯给学生提供实习机会就很满足了，并没有对实习实训环节进行深入的分析论证，相关的实习实训课程计划没有跟上，也没有对企业提出教学上相应的配套要求，也缺乏对学生实习期间的培养、监督和考评机制；另一方面，企业也往往是根据工作需要把学生安排在一定的岗位，没有安排特定员工带这些实习生，为了效率和效益，也没有安排这些实习生轮岗实习锻炼。实际情况是：很多学生在企业的一个岗位，如门岗，一千就是半年，甚至一年，但是期间并没有专业老师前往对其指导、教学、与之交流、沟通并考核，并没有将第四学期被压缩的教学内容在实训中体现出来，学校只是简单地把实习生交给企业，由企业根据自己的实际需要进行安排，这明显违背了素质教育的客观规律，也违背了校企合作的初衷。
实践实训环节缺失
为了培养出具有符合行业和社会发展需要的、具备相应基本素质和职业能力的复合型人才，我国高职高专评估标准要求：高职高专实训课程的总数不能低于总学时数的40％。物业管理专业是实践性很强的专业，其中很多专业课都必须通过加强实训来达到教学目的。但是很多学校物业管理专业设置的实训课真正进行实操训练的机会少得可怜，很多课程在专业教学计划上有实训，但是实际上很多开设了物业管理专业的学校连一间像样的物业管理专业实训室都没有，学生所有的专业课程都是在教室里听老师讲。学了物业管理信息系统，却不会使用简单的物业管理软件；学了《物业管理实务》，进入一个新楼盘，却不知道如何给业主办理人住手续；学了房屋维修技术与预算，却无法替工程部作出简单的屋面维修费用测算；学了房地产价格评估，却从来没有系统地完成一个房地产价格评估业务；学了公共关系、礼仪等课程，却站没站相、坐没坐相，见到客户连话都讲不明白；取得了一级《计算机等级证书》，到了实习的时候，却连办公室最常用的Excel和Word都不能熟练操作……这些问题究其原因，都与物业管理实训环节的缺失有关。
师资力量单薄而分散
教师队伍的质量是培养高素质人才的关键。但是，由于物业管理在我国是一个新兴的行业，目前高校以全脱产形式培养的物业管理人才大都是大专层次的，本科层次物业管理专业学生的大多数是通过自考的形式取得学位。由于成为高校教师的门槛最低都要具备硕士学位，因此，现在高校物业管理专业的老师大多数是由别的专业，如土木工程专业、机械工程专业、管理学专业、法学专业等转来的。
为了解决师资问题，有些学校直接请企业老总上课。但是，从教育教学的规律来看，企业老总为学生进行专题讲座效果很好，能让学生直观了解行业最新动态，了解行业用人标准等，但是，如果要系统讲授某一门课程，还必须由专业老师承担教学任务才行。
物业管理专业的老师本身就非常缺乏，而教学任务又是新的，老师的工作量就很大，有的老师甚至要承担该专业四、五门课程，教学大纲也是由该任课老师自己编写的，从未在教研室内部对大纲进行过讨论。其中很多老师以前并没有系统地学习过物业管理的相关知识，即便现在教授物业管理专业的相关课程，也仅仅是从自己当初所学的专业人手，而且，自己并没有物业管理
的实践经验，也没有到物业管理公司进行过挂职锻炼或深入调研，没有深入分析物业管理实战领域对课程侧重点的要求，只能照本宣科。但是，教材的编写往往滞后于行业发展和现行的法律法规，这就难免出现问题。笔者2008年时在某高校旁听了一堂物业管理法规课，心里很不是滋味。因为该老师用的是2007年11月出版的教材，看上去是近版的，但是该教材并没有将《物权法》、《物业管理条例》、《物业服务企业资质管理办法》的修订等内容反映出来，教材上的《物业管理条例》还是修改前的条例，而该老师仍然在按照教材给学生上课。试问，如果任课老师都不注意学习最新的行业知识，不关注行业的发展以及自身行业知识的积累，这样能够培养出敬业爱岗、有自主学习能力、专业能力强的高素质大学生吗?
要想使这些问题和局面产生改观，笔者认为，政府、学校和物业管理企业三方面都应做出积极的努力。
政府必须发挥对校企合作模式下人才培养的主导作用。通过建立健全法律法规明确学校与企业双方在培养技能人才方面的权利与义务和法律责任，同时明确政府相关部门在该项工作中的法律责任及作用。对校企合作的企业，经过对合作效果评估，达到标准的，政府在资金上给予政策倾斜或税收优惠；对安排一定数量学生进行实习的企业，政府予以资金补贴，企业支付实习学生的报酬以及将相应的实习费用计人生产成本，予以税前扣除；鼓励企业按照国家规定提取的教育培训经费用于实习的支出，计人教育培训经费总额等。
学校一定要加大对物业管理专业建设的扶持力度。
学校加强物业管理专业师资队伍建设，有计划地安排专业教师到物业服务企业进行专业实践和挂职锻炼，鼓励其参与行业交流，开展专业调查，不断增强专业技能和理论水平，了解国内外物业管理服务的现状和发展趋势，促使其养成“向学生传授最新行业知识”的意识，以便在教学中及时补充反映行业动态的新知识、新科技、新工艺。学校要从制度上、政策导向上向理论实践结合型教师倾斜，如规定对获得“双师”资格的教师给予享受培训、进修等优惠待遇；对学科或专业带头人，每月给予专项津贴等等。
学校还应制订出详实的实训环节的教学计划和教学大纲，派专业老师跟踪学生实习，定期对学生在企业的实践、实训情况进行回访、监督、考评。同时应当根据教学需要，建设物业管理专业实训室，让师生在尽可能仿真的环境中开展实训教学活动。
校企合作教育是实现高等职业教育人才培养模式的有效手段，是高等职业院校和企业发展的必然选择，是高等职业院校培养“双师型”教师队伍的关键，是实现培养目标的有效途径…。高校必须深入进行校企合作，依靠企业的专家、社会的行家组成的专业建设指导委员会来共同设计人才培养方案，和行业一道共同研究物业管理专业学生应该达到的基本素质和专业能力，共同制订教学计划，进行课程开发，讨论专业课程的教学大纲。
物业服务企业应当主动肩负起对物业管理人才培养的社会责任，发挥好其实习基地的教育作用，而不是简单地“用”实习生。在学生实习期间，应当配合学校做好学生的实习、实训教学任务，根据实习教学计划安排专门的员工对其进行培训和指导，对优秀带徒师傅给予物质奖励。如前文所讲的案例，假如该实习生进入客服部实习的时候，企业就根据客服部的工作特点，对学生进行了行之有效的岗前培训，包括对其讲明白如何开发票及注意事项，那么，撕发票的事情也不会发生了。撕发票的学生是无辜的，对于已经有工作经验的人来讲，发票开错了不能撕是常识，但是，学生不知道，因为不论在课堂上还是在实习的岗位上，没有人告诉她这一点。
物业管理行业要发展，要培养出有较高的综合素质，既有坚实的理论基础，又有较强的实践能力甚至创新能力的学生，绝不仅仅是学校开设有理论课并安排了学生到企业实习就可以实现。素质教育是一场输不起的战争。要想赢得这场战争，政府、学校、相关行业都必须采取有效措施，肩负起相应的责任。
高校物业管理办法范文4
第二条人才公寓是引进人才在绍创业期间的政策性租赁用房，主要为市区企业引进的暂无住房的高校毕业生提供周转用房。
第三条人才公寓由政府统一规划，按照国家、省和《*市人民政府关于进一步加强政府投资项目管理的实施意见》、《*市人民政府办公室关于转发市财政局*市政府投资项目财政财务监督管理办法和*市政府投资项目工程变更审查暂行办法的通知》等有关规定，采取市场化运作的方式建设。
第四条人才公寓每套建筑面积控制在30至45平方米内，只租不售，并严格按照《物业管理条例》的规定实施物业管理，接受当地社区管理。
第五条下列人员可申请租住人才公寓：
（一）从*市区外（含本市高校中越城区外生源）引进到市区企业单位工作、无市区住房（包括私房、公房、暂住房等）的全日制高校应届本科以上毕业生；
（二）户籍在市区、在市区企业单位工作、居住条件确有困难（指家庭住房的人均使用面积低于12平方米）的大学本科以上毕业生；
（三）来市区“先落户、后就业”的市区以外生源的应届大学本科以上毕业生；
（四）经批准认可的其他人才。
第六条符合本规定第五条租住条件的，由个人提出申请，用人单位统一向市人事局申报，并提供下列材料：
（一）《*市区人才公寓租住申请表》；
（二）用人单位营业执照复印件；
（三）应届大学毕业生应提供市人才服务中心出具的介绍信；其他人员应提供本人学历证书、户籍证明、身份证、经鉴证的聘用合同或劳动合同、住房或租房情况证明及其他相关证明材料。
来市区“先落户、后就业”的市区外生源应届大学本科以上毕业生，凭市人才服务中心出具的有关落户、档案托管的介绍信及本人身份证明，直接向市人事局提出申请。
第七条经市人事局审查，认为符合人才公寓租住条件的，发给申请人《*市区人才公寓准租证》。申请人凭《*市区人才公寓准租证》及本人身份证与人才公寓经营管理单位签订租赁协议。
第八条人才公寓租金标准实行政府指导价，租金基数参照相应地块市场价确定，租住人按一定比例缴纳,缴纳标准为：第一年为基数的35%；第二年为基数的50%；第三年为基数的65%；第四年为基数的85%；第五年为基数的100%。
第九条人才公寓实行以租养房、以租养管。人才公寓养护和管理经费不足部分，由经营管理单位自筹解决。
第十条在租住期限内，承租人有下列情形之一的，出租人可按约解除租赁协议:
（一）承租人由单位或个人自行解决了住房的；
（二）调离本市、辞职、辞退或自动离职后未在市区重新就业的；
（三）转租、转借或改变住房用途的；
（四）在市区变动工作未重新办理租住手续的；
（五）有其他违反租住协议的行为。
第十一条当人才公寓入住率不足60%时，经报请同意，人才公寓经营管理单位可以对30%的租住房实行自主经营，自主经营不改变产权性质和租住性质，周期不超过3年。
第十二条人才公寓经营管理单位应当定期向市人事局报告人才公寓租住情况。
高校物业管理办法范文5
师豪公司在完成日常的经营管理和服务工作的同时，在下述几方面取得了明显的成效：实现了积极而平稳的改制过渡；基本理顺了公司与学校、公司内部之间的关系；初步建立了现代企业的内部管理和运行机制；高管层的团队建设和中管层的队伍培养工作有了新的进展；重视了公司企业文化建设和企业发展战略的思考；校外市场有了新的拓展；经济效益有了明显的提高，等等。
一、经营业绩情况
上半年，通过多层面讨论商议，经过认真测算研究，通过董事会审定，出台了师豪公司内部分配办法，制定了师豪公司及各子、分公司年度经营管理指标与发展计划，签署了经营管理目标责任书。具体经营结果详见《师豪公司03年度财务报告》。
二、加强内部管理，努力做好师豪公司起步阶段的基础工作
在这一年工作中，以理顺关系为重点，以制度建设为根本，以提高服务质量为抓手，努力做好公司起步阶段的基础工作，以务实高效的态度，为公司的持续发展做好准备。
在理顺公司与学校的关系上，贯彻《南京师范大学后勤改制方案》（宁师大〈20xx〉6号文）的精神，以合同化管理为基础，强化服务意识，主动服从甲方的具体服务要求，服务质量和水平有所提高。在理顺总公司与各子、分公司的关系上，对前三年（尤其是02年）经营情况进行分析后，与各公司总经理签定了年度经营管理目标责任书，明确责权利的关系；对各子、分公司的经营管理以指导、协调和监督为主，给各位总经理人事权和财权；积极配合各子、分公司拓展校外市场（饮食公司和高校社区公司今年都获得了新的校外市场）。
在制度建设上，根据董事会的要求，在党总支的支持下、计划财务部和行政人事部的配合下，本年度已经和即将制定颁布的制度有：《师豪公司分配办法》、《师豪公司财务管理规定》及相关规定（三项费用提取及使用、费用开支标准及审批权限、货币资金管理办法、应收款项管理、存货管理、固定资产管理、票据管理、经济合同管理、对外投资管理），《师豪公司有关人事工作的若干规定》、《师豪公务购车及私车公用的暂行规定》、《师豪公司关于“内退”人员待遇的有关规定》、《师豪公司岗位聘任暂行办法》、《进一步加强干部队伍建设的暂行办法》、《师豪公司关于员工职称评审、职业资格考试和学历进修的管理办法》、《董事会奖励基金管理办法》等。并已开始了ISO9001质量管理体系的贯标工作。
三、建构发展战略支持型企业文化，创建学习型企业
企业改制后，师豪公司在发展空间和潜力扩展的同时，也正面临着日益增强的挑战和压力。这就要求全公司上下同心同德、艰苦创业、努力工作，为提升公司整体竞争力和综合实力而奋斗。同时，在公司董事长王小鹏的倡导下，提出了师豪公司“更大（规模化、集约化）、更高（高水平、深内涵）、更精（专业化、效益化）、更强（创品牌、增实力）”的发展理念，号召造就学习型企业，建构发展战略支持型企业文化。
03年，是师豪公司学习制度创建之年。1月和4月，分别由师豪公司党总支和党委党校牵头，举办了两次经营管理干部培训班，董事长推荐并带领阅读《总裁智慧》、《致加西亚的信》等现代企业管理书籍。培训班后，师豪公司企业文化建设课题组与企业发展战略课题组组建成立，采用“走出去”（参观苏州现代企业）和“引进来”（邀请管理、经济等专家授课）的形式，相继开展多次学习和交流活动。另外，师豪公司还利用周六时间，组织各级管理等相关人员进行财务管理、绩效考评、质量贯标等知识的系统培训和学习。
03年，是师豪公司企业文化创建之年。3月3日的师豪成立庆典迈出了文化建设的起始步伐，树立了南师后勤企业的新形象“技高为师，业精显豪”；在南师大网站主目录下创建师豪公司及各子、分公司网页，出版内部期刊《师豪动态》，及时刊登公司改革走势和最新举措，以快捷高效的渠道加强对内和对外的交流与沟通；举办“我与师豪”演讲比赛，围绕师豪公司的企业战略规划以及个人定位与发展等主题，展示出当代师豪公司员工的风采；举办师豪年轻员工圣诞户外游艺暨征集“金点子”活动；组织后勤退休职工在重阳节前夕参观新校区和仙林大学城；年终开展评优活动，召开公司年度总结暨“先进个人”表彰大会。
四、提升师豪公司专业水平，拓展校外市场
以大学城发展为市场契机，由师豪公司牵头，6月20日，南京仙林大学城后勤协作会在南师大召开，以教育资源共享化和运行机制市场化为切入点，共同探讨了“跨校区合作、资源共享、优势互补”的新后勤运作模式。
20xx年，师豪公司各子、分公司结合自身发展实际，明确企业定位，提高专业化水平，加快发展步伐；利用体制与机制的优势，努力拓展校外市场，参与市场竞争，以股份制的形式，以资本为纽带，促进企业向规模化、集约化的方向发展。
高校社区公司在03年度取得南师大北区学生公寓、南京工程学院方山校区、江苏经贸职业技术学院方山校区、江苏工业学院武进校区、南京理工大学、河海大学老校区、应天学院、南京中医药大学、南京森林公安专科学校仙林校区、淮安信息职业技术学院城南校区等10所高校的物业管理，使得该公司物管的高校及单位已达16所（个），为公司规模化发展奠定基础。饮食服务公司承接南理工紫金学院食堂，淮安信息职业技术学院食堂。接待服务中心将与南京中北集团和中北学院联合创办驾驶学校。建筑装饰公司参与玄武湖隧道停车场、河海大学体育场围墙栏杆以及南大学生食堂装饰等校外工程的招投标。环境艺术公司参与河海大学、瀚宇彩欣、森林公安、总统府等绿化市场的投标，对大学城高校绿化环境市场和资源的整合方面进行了探索和尝试。
五、积极主动为学校各项中心工作提供有力的后勤保障
紧密围绕学校20xx年工作重点，改制后的师豪公司始终坚持姓“教”的属性，贯彻“三服务、两育人”的服务宗旨，从学校大局出发，全力以赴为抗击非典、仙林北区建设、高考阅卷和创优迎评等工作提供有力的后勤保障，确保学校重点工作的顺利完成。
1、师豪公司坚持战斗在抗击非典的第一线
非典突如其来，师豪公司坚持长期战斗在抗击非典的第一线。高校社区公司物管人员二十四小时值班，不厌其烦地在每个角落喷洒消毒水，为同学们测量体温，密切注意他们身体状况，与他们交流谈心；食堂师傅们使校内饮食货源充足、货真价实、饭菜可口，师生员工吃得放心、舒心；驾驶员统一带上口罩，奔波在各个校区之间，保障运输安全；幼儿园老师们坚持在教育第一线，更细致入微地做好守护工作；建筑装饰人员积极配合拆迁工作，赶工期，不辞辛苦。面对重大任务，面对严峻考验，师豪公司始终谨记“学校师生员工的健康重于泰山”，为学校的教学、科研及师生员工的生活提供有力的后勤保障。
2、非常时期做好高考阅卷后勤保障的各项工作
江苏省03年高考阅卷工作在我校进行，高考人数多于往年，阅卷任务量加大。在防治非典形势不明朗的情况下，为了确保此项工作顺利开展，高校社区公司、饮食服务公司、装饰工程公司等公司参与高考阅卷后勤保障组的工作，制定多套工作方案，圆满完成任务，赢得一致好评。
3、参与仙林校区北区建设
非典疫情延误工期，北区地形复杂，施工难度大，长时间梅雨和高温酷暑影响正常施工。面对不利因素，建筑装饰公司、高校社区公司、环境工程公司、饮食服务公司等公司采取有效措施，投入大量人力和物力，完成了北区校园公共设施的建设，环境综合整治，绿化布置和卫生保洁，生活区的饮食服务等工作，确保北区建设工程全面按期完成。
4、师豪公司争当南师大“迎评创优”得分手。
迎评创优过程中，根据学校统一部署，师豪公司拟定“迎评创优”后勤工作预案；在全公司范围内全面发出书面动员，要求员工进一步明确各自岗位职责和工作要求，将各项日常服务工作做细、做扎实，做到守土有责；公司领导加大现场协调与监督力度，使得饮食供应、交通运输、物业管理和环境布置等各项工作落到实处，圆满完成任务。
师豪公司起步之年，在后勤改制新的形势下，各子、分公司进一步转变观念，主动思考本企业的未来发展，准确进行企业定位和远景规划；根据现代企业制度的要求，加强全成本核算，由模拟企业化运行逐步向完全企业化运行；加强企业内部规范管理，适应事业发展的需要；加大管理和技术骨干的引进和培养力度，提升企业的综合竞争实力。
一、高校社区公司
1、在高校社区公司与南师大物管公司合并过程中，通过重组运行，在不断磨合中，化解各种矛盾，最终实现平稳过渡，形成优势互补的合力，促进公司业务规模的发展。
2、在学生公寓和教学楼推行质量体系贯标，加大员工关于体系文件的培训、检查和监督力度，使各级员工明确岗位职责和工作流程。
3、在公司和部门等多层面完善办公例会制度，加强制度建设，涉及物资采购、人事管理、福利待遇等内容，使公司内部各项工作更加规范有序。
4、根据公司发展需要，通过竞聘上岗，合理安排岗位；通过集中培训、个别培训、外出专业培训等形式，提高服务质量。
二、建筑装饰公司
1、获得装饰二级资质，积极争取建筑三级资质，在市场竞争中不断提升专业水平。
2、进行公司领导班子建设，加大专业技术和管理骨干队伍的引进和培养工作，加强对建筑施工队伍的管理。
3、根据公司的建筑行业特点，出台《薪酬分配办法》、《公司奖惩制度》、《员工考核管理办法》等制度，将个人薪酬与公司业绩紧密结合，更好地调动员工的工作积极性。
4、抓住南师大北区建设的契机，暑期奋战两个多月，并在学校创优迎评等中心工作中积极主动承接各项工程，强化过程管理和成本控制，公司今年营业额突破指标数。
三、环境艺术公司
高校物业管理办法范文6
［论文关键词］高校 公寓管理 法理
高校公寓管理是指高校坚持以育人为出发点，依照有关法律、法规，遵循教育规律，结合高校实际，采取各种科学、可行的方法，合理地配置资源，旨在为教学和科研提供可靠的后勤保障。
一、公寓不被擅自进入权与公寓管理权的冲突
案例：一天，某高校一位学生手持一张《学生公寓违章物品没收通知单》，到公寓物业管理中心投诉，称管理员未经本人同意，擅自进入寝室检查，他对此做法表示强烈不满。他认为公寓管理员没收“热得快”可以理解，但“乘无人而入”无异于窃贼所为，有侵犯个人隐私权的嫌疑，并要求今后未经同意不得进入其寝室。公寓内的很多学生也认为公寓管理方的做法太过分。他们认为：“既然交一年1200元的住宿费，我们就是房间的主人，公寓私配各寝室钥匙，万一遗失了贵重物品责任该谁承担?”而管理员则称，公寓管理人员的这一做法是为学生着想，绝对不会偷拿学生的财物。物业经理对此也作了耐心的解释，并将《学生公寓管理手册》中关于禁止在寝室内使用违章电器的相关管理规定读给该学生听，并说明“热得快”只是由物业管理部门代为保管，而不是没收，等到假期办理相关手续后便可以领回。
以上案例所涉及的问题，可以说是在我国高校普遍存在的问题。笔者认为学生公寓在某种意义上可视为“学生住宅”，而住宅所有权关系是一种所有权受绝对保护的法律关系，在一般情况下，任何人都不得随意侵犯。英国著名哲学家、现代法治的奠基人洛克曾有名言：“风能进，雨能进，国王不能进。”说的就是这种“住宅不受侵犯”的绝对权利。而在我国各高校的学生公寓管理中，管理员处均存有各个寝室的钥匙，这在我国已成为一种“惯例”。从公寓管理方面来说，管理员利用学生寝室的备用钥匙，检查学生寝室内的卫生和安全情况，属于日常性工作。这对保障学生公寓的安全，起着积极的作用。但在实际工作中，公寓管理者未经过学生同意，到学生寝室中检查，并收缴违规违章物品，对于这一行为的确是一直存在争议的。一方面，擅自收缴学生的违禁物品缺少相应的法律依据；另一方面，若放任不管，又将给学生公寓安全带来极大的隐患。过去在对学生公寓的检查中，只要发现违章物品就一律没收，统一销毁。学生对这种处理方式的意见很大，经常与管理人员发生冲突，造成了师生关系的紧张，增加了公寓管理的难度。虽然如何界定管理人员私入学生寝室的行为，我国法律上尚无明文规定。但这里有两个问题仍然是有必要探讨的：
1.学生公寓是否是“公共场所”。从目前的情况来看，这一问题很难界定，学生公寓也很难符合“公共场所”的概念。因为，从公共场所的概念来看，公共场所是指人群经常聚集、供公众使用或服务于人民大众的活动场所。这里的“公众”不是特定的，而学生公寓的学生个体则属于特定的人。我国关于高校后勤管理方面的法律法规甚少，学生公寓管理几乎无章可寻。根据教育部关于学生公寓的规定：本科生为4人一个房间，硕士研究生2人一个房间，博士研究生1人一个房间。从这个意义上来说，我们不能将研究生的房间也界定为“公共场所”。笔者认为，学生公寓或可称为“准公共场所”。
2.学校后勤公寓管理部门是否有权在学生寝室无人时进行“检查”。我国现行的法律法规和教育部的文件对此都没有规定。从法理上看，如果学校后勤公寓管理部门是作为学校行政部门，在没有法律法规明确授权的情况下，是不得随意进行检查的，否则就是越权行政行为，不受法律保护。如果学校后勤公寓管理部门是作为企业（包括社会企业）来进行公寓的日常管理，在权力的性质上则不属于行政权力或公共管理权力，不具有单方的意志性和强制性，而应该根据合同的约定，分清双方的权利义务关系，并依据合同法来约束双方的行为。
在前文所述的案例中，公寓管理员没收“热得快”或其他大功率电器，其实是大可不必的，更没有必要“私入学生住宅”。在科学技术快速发展的今天，公寓管理者完全可以通过技术手段来解决此类问题。而且教育部对此也有明确规定：“学生公寓内要设立火灾预警监视系统、恶性用电识别装置等，通过技术防范设施，防止火灾发生。要加强学生公寓安全保卫工作人员的技术配备和条件保障，每年都应安排专项经费，用于安全保卫设施和装备的添置和更新”。另外，值得注意的是，学生宿舍的卫生检查应该安排在学生寝室有人时较好。
二、学生公寓的管理者与被管理者的关系应受合同法的调整
学生公寓作为学生集体生活的重要场所和思想教育的重要阵地，如果学校公寓管理规则的设置只倾向于对学生作出单纯义务性的规定，这些规定势必难以为学生所普遍接受，并内化为其自觉的行为，也难以调动学生自觉遵守与维护规则的积极性。
但从法律的角度分析此类案例时，笔者认为不应该只关注其表面现象，而应该深入分析其所涉及的法律关系。表面上双方矛盾的焦点是：学生一方的公寓不被“非法进入”和公寓管理一方的公寓管理权。但从双方的法律关系上分析，学生租住公寓（学生每学期向学校交纳的住宿费可视同为租金，其标准由国家制定）就同公寓管理者形成了一种租赁法律关系。这种法律关系实质上是一种契约关系，双方的权利和义务都应该在合同中明确说明。例如，承租方不得破坏房间基本设施、不得使用禁止使用的电器。当然，也可以在合同中说明出租方不得在承租方不在时擅自闯入房间等。合同一旦签署，那么，双方均要按照合同约定条款遵守执行，如有违反，则按违反合同约定来处理。这才是一种理性的、合法的处理此类问题的途径。如果我们缺乏法律的思维和合同约定条款，就无法去判断公寓管理人员私闯学生公寓行为是侵权行为，还是在履行公寓管理权利行为，这里的关键是要强调不得“非法侵入”。
其实关于学生公寓的管理者与被管理者的关系，我国教育部是有规定的：“高等学校、学生、业主、物业管理等各单位和人员之间，要建立一种严肃、有效的契约关系，各自有关方面都要严格按契约规定办事，以保障入住学生的日常生活，保证各项生活设施的正常使用，维护公寓的正常的生活秩序。”这是教育部的规范性文件，具有一定的法律效力。而学校制定的学生公寓管理办法，如果是学校单方制定的，则有格式合同的嫌疑，难以获得学生的认同和合法的地位。
过去我国的高等教育一直是精英教育，国家把有限的财力大量投入到高等教育中，而如今高等教育已经实现了从精英型向大众型的转变。在这一过程中，师生关系已由传统的“一日为师，终身为父”的伦理关系演变为世俗化的契约关系，也有必要对学校的权威进行重新审视。高校后勤管理随之也由原来计划经济逐步过渡到市场经济，进而体现为一种契约关系。在前文的案例中，为什么学生会对公寓管理人员私配钥匙和私入学生公寓的行为产生质疑呢？笔者认为，一是因为缺乏合同约定，我们无法对此行为作出判断；二是因为人们很容易将租住公寓行为视为住宅所有权行为（即学生所说的“我们就是房间的主人”），即将租住公寓所形成的租赁法律关系理解为住宅所有权关系。但实际上，租赁法律关系是一种由双方合同形成的法律关系，法律关系双方的权利和义务主要靠合同来约定，它是一种受限制的法律关系；而住宅所有权关系是一种所有权受绝对保护的法律关系，在一般情况下，任何人都不得随意侵犯，这同租赁法律关系的受限性有区别。就租赁法律关系这一点来说，笔者认为学生租住公寓同租住宾馆饭店表面上看来并无差异，但实质上存在很大的差异，而学生租住公寓应与租住私人住房无差异。
正因为如此，早在1861年，英国法律史学家梅因在研究古罗马时代契约史后，曾有以下著名论断：“我们可以说，所有进步的社会运动，到此为止，是一个从身份到契约的运动。”这个论断已经成为一个著名的社会进步公式。而且 “从这一个起点开始，我们似乎是在不断地向着一种新的社会秩序状态移动，所有这些关系都是因‘个人’的自由合意而产生的”。虽然现在每一个谈论法律和社会进步的人都知道梅因“从身份到契约”这句话，但其内涵却鲜为人知。高校后勤管理社会化改革是高校后勤管理发展的必然趋势。如果引进物业公司来管理学生公寓，则更需要维护好双方的权利义务关系。由此可见，在学生公寓管理中有很多权利和义务需要重新确定，并不仅仅只是擅自闯入的问题，而其中的关键问题是要有合同约定，双方平等地按合同约定办事，真正体现一种契约精神，这也是现代法治精神之所在。
三、结束语
