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停车场的盈利模式范文1
然而，LBS市场虽然蕴含着巨大的商机，也存在着许多问题。目前提供LBS服务的企业，多数是互联网企业中的后起之秀。摆在这些年轻的创业型企业面前的，是一个一切规则都尚未建立的市场。它们能否担负起建立产业规则、整合各方资源、保护用户隐私的重任？一旦传统大型互联网公司切入市场，它们能否抵挡得住巨大的冲击？当用户厌倦了“签到”之后，LBS网站下一步又该走向何方？
玩转四方联合创始人兼CEO 谢晓
目前国内的LBS网站基本都是从Foursquare提供的框架切入，根据自身的资源状况进行布局。只有当大家走到一定阶段时，才有可能找到自己的核心竞争力。届时，市场格局将逐渐趋于清晰， LBS也将进入真正的成熟阶段。
谁将会成为2011年最让用户爱恨交加的移动互联应用？答案很可能是LBS服务。
LBS服务能够通过移动终端和移动网络确定用户的地理位置，并能在确定使用者位置的同时，向用户推荐该地理位置附近能够提供的各种服务，例如位置签到、周边搜索、位置游戏和信息推送等。其中最受用户欢迎的就是位置签到功能，只要登录LBS网站签到，并通过接口同步到微博、SNS等网站，你的所有好友就能轻松掌握你的动态。
这一应用帮助很多人拉近了与朋友之间的距离，也有可能为一些人带来麻烦。“我们发现一件有趣的事――有女性用户要求自己的老公通过签到来随时汇报自己的行踪。”玩转四方联合创始人兼CEO谢晓在接受记者采访时透露。
这一新鲜的“位置分享”服务使LBS国内网站迅速崛起，截至2010年年底，中国模仿Foursquare模式提供LBS服务的厂商已经接近50家，国内使用LBS服务的活跃用户已达数百万，并在迅速增长中。来自Gartner的预测显示，到2014年，全球LBS服务的使用者将达14亿之多。
LBS尚在初级阶段
其实LBS并非一个全新的概念，其应用最容易被人理解的就是GPS导航系统。最早的LBS应用可以追溯到1996年美国联邦通信委员会（FCC）公布的E911定位需求，要求在2001年10月1日前，网络运营商必须能对发出E-911紧急呼叫的移动设备用户提供精度在1.25公尺以内的定位服务。
虽然在技术层面发展迅速，LBS在应用层面却鲜有创新。移动互联的发展和Foursquare的出现则改变了这一历史，“Foursquare的出现标志着从LBS1.0时代到LBS2.0时代的巨大嬗变。”谢晓说。LBS1.0模式的典型是基于手机的小区广播模式，当用户进入一个地点后，就会强制推送信息给用户。而Foursquare的“check in”则属于用户主动行为，由此能够延伸出用户与用户之间、用户与地点之间的更多交互和分享。“Foursquare模式将互联网和手机进行了无缝融合，而不是生硬地将传统的互联网应用搬到手机上，它提供了一种基于手机的社交网络应用解决框架。”
集合了移动通信技术、空间定位技术、地理信息系统技术等多种技术的LBS服务已经非常成熟，LBS行业第三方观察网站LBS观景台的董焘和易趴网CEO刘东峰均表示，对LBS服务网站而言，目前最大的需求在于与其他技术的整合。
嘀咕网创办人李松
在盈利模式的探索方面，嘀咕网则另辟蹊径，通过与旗下嘀咕团购网的结合，走上了团购+LBS的发展之路。目前，嘀咕已经获得了上百万的盈利，并在精准营销方面进行着新的探索。
“目前嘀咕网客户端已经能支持119个知名手机品牌、3000多款手机机型，iPhone、Android、Symbian等智能手机系统都能平滑使用。” 嘀咕网创办人李松说，在强大的支持能力背后，是包括产品规划、设计、运营、研发在内的上百人的技术团队。
除了在平台整合方面的需求，作为基于手机和移动互联的交互式服务，LBS还需要缜密的底层数据支持，才能承受极大数量级的用户之间的信息交换。“对LBS服务而言，用户每进行一个动作，都会有客户端与服务器端的数据交换，因此很多地方都需要信息的优化，甚至需要使用一些很高级的算法才能保证用户使用的流畅。”街旁网创始人兼CEO 刘大卫说。
然而，虽然在用户体验和技术整合方面投入了很多人力，国内的LBS网站仍旧难以摆脱模仿Foursquare的套路，目前多数LBS网站推出的应用都集中在位置分享和信息推送方面，基本模式都是以签到、争当地主、得勋章为核心，并延伸一些周边生活消费信息查询、联系朋友等功能，市场看似巨大，却缺乏拥有核心竞争力的明星应用。
“国内移动互联网硬件基础尚不完善，在地理信息数字化的积累方面基础也较为薄弱，尚未建立起准确的地理信息数据库，因此以签到为代表的基础形式还会持续很长一段时间。”LBS观景台的敦斯基指出，在移动互联网井喷之前，国内LBS距离真正的普及还尚待时日。“这涉及到整个移动互联网产业链的完善。具体到用户身上，最明显的就是智能手机的普及和手机上网资费的下降。”目前多数的LBS网站都还处于跑马圈地的初级阶段，地理信息的积累尚未达到能够引起质变的临界点。“直到动员网民的力量丰富、准确了地理信息之后，下一步的应用才会出现。” 敦斯基说。
对此，谢晓则预测，最快在2012年，LBS将迎来真正的深化应用。“目前国内的LBS网站基本都是从Foursquare提供的框架切入，根据自身的资源状况进行布局。只有当大家走到一定阶段时，才有可能找到自己的核心竞争力。届时，市场格局将逐渐趋于清晰， LBS也将进入真正的成熟阶段。”
把签到变现
对任何企业而言，盈利都是一个必须在创业伊始就认真思考的问题。面对LBS服务这个价值百亿元的巨大市场，如何从中分到自己的一杯羹？LBS服务提供商也在摸着石头过河。
以提供“寻找附近的停车场”服务起家的易趴网，能够提供上海、北京、广州三地的停车场地理位置和收费信息，仅有5000名活跃用户的易趴网目前还处于用户积累阶段。刘东峰坦言，自己认为比较合适的盈利方式是广告和增值服务，但究竟怎么盈利，还需要从长计议。
像易趴网这样的创业型公司，在LBS服务网站中不在少数。“在用户规模和粘性达到一定程度以前，LBS服务网站谈盈利还太早。如果只是蜂拥而上、简单复制，在产品不完善、刚性需求不足的前提下盲目推广，找不准合适的市场定位，缺乏对用户需求的深刻体察以及对地理信息行业整体的认知，都将妨碍国内LBS的发展。” 敦斯基说。
谢晓也认为，现在就谈LBS盈利模式为时尚早。但谢晓同时指出，LBS的盈利模式比传统互联网的盈利模式更清晰，“我们觉得传统的商业模式基本上都可以照搬到LBS上，所以它是一个不缺乏盈利模式、商业模式的服务。”而作为一种基于互联网的服务，LBS最大的特点就是规模经济，因此，在满足用户需求方面做文章，才是LBS未来发展的核心。“玩转四方就主要着力于在虚实结合的基础上提供与位置相关的服务，将生活的真实性与游戏的虚拟性相融合。例如2010年9月，张小盒话剧第四季《办公室有鬼之小硬币大人生》在北京首演时，就通过签到赢票的方式与玩转四方合作进行前期宣传，获得了非常好的效果。”谢晓说。
在盈利模式的探索方面，嘀咕网则另辟蹊径，通过与旗下嘀咕团购网的结合，走上了“团购+LBS”的发展之路。目前，嘀咕已经获得了上百万元的盈利，并在精准营销方面进行着新的探索。“目前很多LBS网站都采取与厂商进行短期、小型促销合作的方式赚钱，我们则更倾向于一种长短结合的合作方式。”李松说，目前嘀咕已经和十几家大型连锁、品牌商户和超过500家的中小商家建立了合作关系，并与麦当劳合作了“签到嘀咕，专享‘麦乐团’多重特惠”活动，通过签到向用户派发“麦乐卡”和免费派等优惠的方式，嘀咕与麦当劳的400多家门店建立了长期合作关系。“LBS服务的特色决定了我们在锁定目标消费群方面有着天然的优势，通过签到，可以准确地获得用户的签到地点、兴趣爱好等数据，有利于进行精准营销。”嘀咕联合创办人兼CEO黄晓韬说，与麦当劳的合作，使嘀咕的盈利模式走向清晰化，这种由用户贡献数据、LBS网站为商家提供精准营销服务的长线盈利模式，目前占嘀咕网总盈收的比重不大，未来比重肯定会不断增加。
值得注意的是，除了以LBS服务为主的创业型公司，许多传统的互联网企业也开始切入LBS市场。除了已为大众熟知的大众点评网、赶集网等信息分享类网站，2月28日开始，京东商城包裹可视化跟踪系统（GIS）也正式上线。京东配送员已经全部配备了PDA设备，用户可以在地图上实时看到自己的包裹在道路上移动的位置以及相关物流投递情况，并可查看到该包裹的全部轨迹回放。这套系统是由MapABC提供地图数据支持和相关API接口支持，并由京东商城自行开发并上线的。据悉，该系统功能还在继续优化中，未来可以准确（误差10分钟内）在地图上标明客户包裹的到货时间等信息。
传统型互联网企业的进入，也为创业型LBS服务网站带来了一定的压力，黄晓韬坦言，对LBS行业而言，最大的威胁是腾讯等互联网巨头的介入，这些经过多年发展的互联网企业往往在用户数量、手机客户端方面拥有着巨大的优势。不过，黄晓韬也表示，LBS服务是一个崭新的行业，无论是创业型企业还是传统互联网巨头都站在相同的起跑线上，这个行业拼的就是速度、耐力和信心，未来2~3年内，当LBS服务发展到一定阶段，将有可能迎来第一轮行业洗牌，谁能跑到最后，谁就能获得最后的成功。
签到之后怎么走
大量LBS服务的上线使LBS这种根据地理位置建立社交关系，并通过以地理位置为信息组织的方式产生新体验的服务模式迅速获得了用户的认可。记者在采访中得知，目前街旁网的用户数量已经达到70万，嘀咕网的手机端用户更是达到190万左右。然而对于以“占地盘”为基础的LBS网站而言，目前任何一款产品的用户量都积累不够。敦斯基告诉记者，这导致了很多用户都是自己一个人在“孤独的签到”。这不由引起我们的深思――当用户对签到失去兴趣之后，LBS网站的未来又将在哪里？
“现在很多LBS网站只有LB（Location Based）而没有S(Service)，这导致了多数用户为了签到而签到，只产生毫无意义的地理信息，缺乏互动。对LBS网站而言，如何提供Service，是提高用户粘性的重要方法。你总是要告诉用户‘你签到干嘛用’吧。”董焘说。
将签到与其他服务结合，是许多LBS服务商探索的方向。“我们需要先解决最基本的找停车场功能，然后再增加LBS的趣味性。”刘东峰说，盲目跟风不能为企业带来进步，如果能把LBS与生活应用相结合，相信会有很多新鲜的应用冒出来。刘东峰考虑，在建立起完善的停车场数据库之后，未来易趴网也会结合自身特点，推出类似抢车位之类的地理位置游戏。
谢晓则认为，建立社交圈和积极提供能够解决用户实际需求的服务，是长期维持用户粘性的重点。“LBS能整合的资源实在太多了，目前，我们与国内主流的社交网络，比如开心网的位置服务组件、新浪微博，国内的1500家品牌杂志、主流的手机厂商、芯片厂商，以及85度C等品牌连锁商户都有比较紧密的合作。但具体整合哪方面的资源才能形成杀手锏级的产品模式，目前还很难说。”
街旁网创始人兼CEO 刘大卫
我们的做法是真正作为用户去使用我们的产品，而不是模拟或者假设一个用户“可能”会进行哪些操作，这一做法可以保证最终推荐给用户的，都是真正“有用、有趣、有意义”的产品。
在探索中，不少厂商开始通过自身体验来深入挖掘用户的需求，“我们的做法是真正作为用户去使用我们的产品，而不是模拟或者假设一个用户‘可能’会进行哪些操作。”刘大卫说，街旁网的工作人员同时也是网站的活跃用户，这一做法可以保证最终推荐给用户的，都是真正“有用、有趣、有意义”的产品。“目前我们还在积累用户数量，相对技术、用户体验等，如何让人们知道街旁网并去使用它，对街旁网而言，是目前比较有挑战的事。我们希望未来能够达到的理想状态是：人们每到一个场所，都会习惯性地打开街旁网进行‘签到’。”
停车场的盈利模式范文2
(一)推动城乡发展一体化、城乡共同繁荣的有效途径
随着经济社会的发展，重庆铜梁县城市居民收入不断提高，闲暇时间逐渐增多，更多的人开始追求回归自然的有质量的旅游休闲方式。铜梁县土桥镇生态湿地荷花园休闲农业旅游正是由此应运而生。它的出现有利于城乡之间由传统的相互排斥、对立关系转变为融合、互补的关系。因此，休闲农业旅游正在逐步成为推动城乡发展一体化、实现城乡共同繁荣的有效途径。
(二)转变农业发展方式、提高农民收入的重要举措
铜梁县土桥镇生态湿地荷花园休闲农业的产品不同于传统的农产品，它是一项结合土地、文化、旅游与服务的产品，其他产品无法替代。发展休闲农业旅游就能够扩大农业生产经营范围，推动农业发展方式的转变，增加农民就业机会，提高农业经营效益，最终提高农民收入。
(三)当地区位、产业、政策优势协同并进的重要体现
铜梁县土桥镇生态湿地荷花园位于铜梁县土桥镇“万亩莲藕基地”内，距离县城10km，距离主城60km，主城驱车1h即可到达;2015年，重庆外环高速公路(三环)将建成通车，届时游客可以直接经由三环高速路直抵荷花园。荷花园以土桥镇为核心，辐射周边的南城街道、太平镇、侣俸镇以及大足的国梁镇、雍溪镇等地，形成大规模荷花莲藕产业基地。铜梁县委、县政府于2012年出台了《关于加快乡村旅游发展的意见》，按照“一城三区五朵花”的布局，建设一批旅游精品景区，全面提升乡村旅游发展水平。荷花园作为“五朵花”之一，被政府列为重点发展对象。
二、铜梁县生态湿地荷花园休闲农业发展中的问题
(一)规划设计不周，基础设施滞后
1．停车场位置选择不合理。
目前，荷花园仅在距离接待中心1000m外建有一处临时停车场，且停车场位置隐蔽，周边没有引导标识，游客很难发现。由于找不到停车场，很多驾车前来观赏荷花的游客只能将车辆停靠在荷花园路边，而该条道路设计仅为两车道，游客车辆占用道路停放后严重影响附近交通秩序。
2．园内步道均未设置栏杆、警戒线，易引发人身安全事故。
旅游景区的安全问题应该被管理者当做头等大事来抓，通过多次的观察，发现万亩荷花园内水塘遍布，人行步道蜿蜒其间，却均未设置防护栏杆或拉隔离带，虽不是深水塘，但对于很多前来玩耍的儿童来说，稍不留神便有可能跌入水塘酿成安全事故。
3．园内卫生设施缺乏，游客产生的垃圾易污染园内环境。
优美的环境是一个成熟精品景区的标志之一，作为铜梁县重点打造的旅游精品景区，荷花园内目前没有设置任何垃圾回收装置，纵览全园竟无一处垃圾箱或垃圾房，游客将果皮纸屑等垃圾随意置于园内;同时，除临时接待中心内有一简易公共厕所外，再无其他公共厕所，游客很难找到该处，给园区内环境卫生问题埋下了隐患。
4．餐饮、休息场所配套滞后。
目前荷花园内可供游客休息的区域仅有几座凉亭，在高峰时段很难满足绝大部分游客的休息需求，游客得不到必要的休息，必然影响其心情及对整个园区的印象;同时，园区内也缺少必要的餐饮区域，游客只能在附近村庄的小卖部简单就餐。
5．观赏荷花品种相对单一。
荷花园虽号称园内有观赏性荷花百余种之多，但是根据实地考察发现，园内实际种植的荷花种类仅有一二十种，难以满足高峰时段游客的观赏需求。
6．引导标识缺失。
荷花园三面环山，进入荷花园要翻越数公里的山路，但是沿途并没有设置醒目的引导牌供游客辨识方向，没有到过荷花园的游客可能会因为迷路耽误游览时间。
(二)有效监管不够，施工进展缓慢
荷花园从开工建设至今已经两年多时间，但主体景区部分和接待中心仍在建设之中，建设施工进度明显偏慢，而且存在建了又拆的重复建设问题。从目前的情况看，短时间内还很难形成有效的接待能力。由于园区开发者没有对旅游资源进行论证规划就匆忙上马，建设中只重规模，不讲质量，导致粗制滥造现象普遍存在。例如接待中心先建后拆再建，不仅浪费资源，而且耽误工期，影响施工进度，还有多处已建桥梁受河水冲击后出现垮塌。村一级领导和合作社成员未能充分发挥参与监督的职责，施工过程基本是建一步看一步，没有形成责任问责机制，对于部分工程何时开工建设，何时完工验收没有专人负责，这也是导致工程进度缓慢的直接原因。
(三)日常维护不力，有利资源被闲置
政府花大力气打造荷花园景区的目的之一，是为了通过发展休闲农业来刺激当地相关产业协同的发展，进而拉动当地经济发展，缩小城乡差距。但是，目前荷花园景区通过休闲农业对经济发展的贡献几乎为零，持续不断的资金投入却无法形成有效的产出。整个荷花园每天至少需要数十名工人进行除草、荷花栽种、荷花移植等日常维护工作。园内目前栽种的荷花品种主要仍是观赏性荷花，调查期间发现由于日常维护不到位，导致池内荷花大面积枯萎死亡，这些荷花还没有发挥作用便已失去观赏价值。作为当地未来经济的重要支柱项目，荷花园目前仍处于完全开放状态，任由游客观赏，完全免费。游客是休闲农业收入来源的可靠保证，放弃对游客的限制，无异于赔本赚吆喝，得不偿失。造成以上问题的关键还是经营者没有组织更多人力，实施有效的营销管理。这使大量原本应该创造经济价值的资源处于闲置状态，既加大了前期投入也浪费了时间。
三、铜梁县生态湿地荷花园休闲农业发展对策
(一)全面规划，完善基础设施
1．合理建设停车场。
荷花园内目前有一处小学旧址，该学校已经被建设方购入并设置为临时接待中心和办公地点，旧址楼前有一片1000多平米的空地，建议将空地进行改造，去除杂草，重新划线，设置为临时停车场，保守估计该片空地至少能够容纳20～30辆车的日常停车需求，基本能满足非高峰时期游客停车难的问题。
同时，在空地入口和入园沿途设置停车场指示牌，引导游客车辆进入停车场，避免车辆停放在路边阻碍园区交通。
2．园内主干步道加装栏杆或设置警戒线。
目前园内游客观赏荷花地点主要集中于园区入口的一公里区域内，且经常有儿童穿梭其间，在游客集中区域加装护栏，在非集中区域设置警戒线能够对游客的人身安全起到保护作用。
3．增设卫生设施。
在步道两侧每隔100m设置一个垃圾分类回收装置或简易垃圾桶，在园区固定位置设置大型垃圾房，对垃圾进行分类处理，同时聘请专职保洁人员维护园区内环境卫生。将现有学校旧址内厕所进行改造，并在园区入口及公厕附近安装指示牌，引导游客，改善游客用厕条件。
4．加紧建设游客接待中心。
还要对现有临时接待中心(即小学旧址)进行整修改造，在满足游客休息、餐饮需求的同时为园区带来一定的经济效益。
5．增加不同种类荷花的种植。
增加层次感，避免游客审美疲劳。
6．在入口及沿途设置路标、指示牌。
引导游客及车辆，节约游客时间，增加游客数量。
(二)强化监管，加快施工进度
1．合理的施工进度。
制订详细、具有可操作性的项目进度计划，避免人工、材料、设备的闲置浪费，灵活运用资金，统筹安排工程中的各项工作。园区内各类工程开工前，项目管理者要吸取其他地区荷花园区建设的经验教训，防止因为盲目赶工，导致施工质量问题和施工安全问题的出现，以及引起施工成本的增加。
2．科学的施工方法。
施工方案是保证工程进度能否实施的技术要求，施工方案不当，可能引起返工、工人操作不方便，工效降低。所以，在每项工作开工前项目管理者要编制合理、可行、方便的施工方案，并根据施工方案的要求，在每道工序开工前组织施工人员进行技术、安全要求讨论，提前考虑施工中的难点、关键点、注意点，从而在施工过程中少走弯路，少出现返工现象。
3．有效的施工管理。
为实现项目的进度目标，应成立进度计划管理部门，在施工过程中进行跟踪管理。施工过程中，项目管理者首先抓安全管理，没有安全，进度根本无法保证。所以项目管理者在施工过程中严格把好安全关，成立安全责任小组，由项目负责人带队，项目安全员主要负责实施。在施工过程中，施工现场保证至少有一个安全员全程跟踪监督，通过项目管理者的有效安全管理达到零伤亡、零事故。
(三)组织村民，参与营销管理
首先，通过加紧建设接待中心，将园区内荷花观赏、休闲娱乐、餐饮等连为一体，在解决游客基本需求的同时，改善园区盈利模式，扭亏为盈;接待中心内的服务人员可以就近招聘附近村民进行培训，解决部分村民就业问题。其次，组织力量，加大宣传力度。作为目前政府主推的王牌休闲农业项目，荷花园每日的游客数量仍然屈指可数。广告宣传是吸引游客的重要手段和途径，要组织力量在城区主要街道和媒体投放广告，进一步借助新媒体扩大品牌效应。最后，发动周边村民，招聘村民到荷花园工作，解决村民的二次就业问题，发挥村民的主观能动性，消除其原有的抵触情绪，化被动为主动。荷花园的建设需要他们的支持和配合，聚天时、地利、人和，尽早完成荷花园整体建设，为游客提供一处休闲娱乐的好去处。
(四)加强管理，发挥政府功能
推动农业产业化企业的健康发展，走中国特色的农业现代化发展道路，离不开政府部门的引导与管理。作为铜梁县土桥镇政府应当从以下几方面着手。
1．不断提高农业综合经营能力。
荷花园休闲农业虽然具有三级产业的服务性质，但大体上并没有离开荷花莲藕产销活动的范畴。妥善应用莲藕资源，是荷花园经营的基本生存条件，所以荷花园休闲农业仍应以莲藕经营为主题，将荷花经营融入其中。
2．利用自然资源优化生态环境。
荷花园休闲农业的发展需要充分利用当地自然与生态资源，但不应与环境保护相冲突，更不能因为要发展休闲农业而肆意破坏自然资源。由于中西部地区承担了国内大多数造林和水土保持的任务，所以当地发展休闲农业必须经过妥善的规划设计与经营管理，保障人类活动与环境维护的动态平衡，同时保障自然资源与生态体系均衡发展。
3．保护农民利益实现增产增收。
荷花园休闲农业经营需要考虑游客的需求，符合消费者取向，采取市场化的运作，其最终目的是提高农民收益，而不能仅仅为了增加旅游收益而损及农民长远利益。
4．确立发展重点。
荷花园发展休闲农业，必须制订保护农业生产用地、避免耕地流失的严格规定，防止由此而造成农业生产的减少;同时要正确处理发展休闲农业与搞好荷花莲藕生产的关系，要从城乡一体化的要求，合理安排休闲农业发展方向和重点。
5．树立科学经营理念，加强内部管理。
在荷花园发展休闲农业，应以农业为基础，以企业经营为手段，向休闲观光者提供服务业的产品。为此，荷花园经营者应该对园区实行企业化科学管理，同时针对市场需求确立营销策略，建立永续经营的理念，精心培育休闲农业长久品牌;注意强调资源特色，利用莲藕产品的多样性满足人们丰收的喜悦;在经营内容上，应充分利用农业资源、发挥地方特色，形成多样化、精致化、差异化的竞争优势。
四、结语
停车场的盈利模式范文3
关键词：开发；模式；管理
Abstract: due to the need of rapid urbanization, the land level of the country to develop more and more business in the past mainly government leading to develop completely, but under the new environment changes, the land level development diversified development pattern. In view of the above background, combined with practical work experience, this paper analyses the current the land level development mode under the new situation and risk prevention and control countermeasures.
Key words: development; Model; management
中图分类号：F279.23文献标识码：A文章编号：2095-2104(2013)
一、基本情况
受到世界金融危机以来的影响，国内经济整体发展受到约束，在对外出口量不断下降情况下，只能通过内部消费和投资推动经济发展。近期国家有关部门公布，全国地方政府约有11万亿元的地方债务，地方政府目前已无力继续进行内部政府投资，也就直接导致地方城市土地一级开发无法推进。鉴于目前形势为突破一级土地开发停滞情况，政府必须转变以往的土地一级开发运作模式，尝试新的方法利用社会资本通过社会化合作解决土地一级市场的持续开发。逐步使政府从原先的单一完全主导土地一级开发模式，逐渐转变由政府主导下提供土地资源，企业参与提供开发资金，到时分享土地转让收益的市场化运作新模式。
二、土地一级开发的典型模式
（一）完全政府控制模式：该模式是由政府通过严格的计划和规划管理，完全控制熟地开发及供应市场，形成“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局。该模式完全由政府组织实施土地一级开发，仅以招标方式确定施工企业。这种模式可以保证政府完全控制地价，土地开发为熟地后的增值收益不流失，且土地一级开发法律关系单纯，便于政府实施土地一级开发的各项事务。其主要缺陷是政府的土地开发资金压力较大，融资渠道窄。
（二）政府授权机构模式：该模式是指由政府投资成立的开发企业完全垄断土地一级开发，如同“一个渠道进水、一个水池蓄水、一个龙头出水”，仍而达到调控土地市场、配置土地资源、实现土地增值归国家所有的目的。
（三）由政府主导一二级联动开发模式：在当前的房地产开发企业、建筑施工企业与土地二级开发紧密相关，因此这两类企业往往将一级土地整理和二级开发相结合，以获取整体收益最大化。这种模式由企业主导，所以在开发初期就确定运行土地一级和二级联劢开发。 两类企业通过土地一二级联动开发，在获得一级开发阶段收益的同时，也可以满足经营业务发展的市场，保证了企业未来的可持续发展的同时，也保证了可获取土地在未来升值和建筑施工利润给企业带来的二级开发的优厚收益。
由政府主导的市场化运作模式在保证政府主导土地一级开发的基础上能有效利用市场资源，减轻政府开发资金压力。
但该模式也存在一定的问题，如不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低等。政府享有的土地收益也将减少。
三、政企合作下的盈利模式
在土地一级开发过程中，市场化开发主体通过与当地政府协商，创造了多种盈利模式，盈利模式的选择主要由开发主体和当地政府协商，不同的模式开发主体的盈利能力不同。
（一）从一级土地开发本身获利
土地一级开发商通过一级土地开发本身获利的关键，在于严格控制住各项成本费用。在各项成本费用中，比重不控制难度最大的是征地拆迁费用，虽然政府有相关标准和规定，但在实际执行中有难度。这就要求开发商具备较强的与当地政府、居民、企事业单位进行沟通、协调的能力，在转居安置等方面妥善解决当地政府和农民的后顾之忧，同时能够最大限度地降低成本，实现多赢。
整体成本费用的控制在于系统周密的安排。对与大面积的土地一级开发，需要分批次批地、征地和拆迁，因此应严格控制整合各步骤的节奏。例如，先盖安置房，原居民再搬迁，减少安置过渡费用，企业再征地拆迁，再安置劳动力，资金安排则贯穿始终。通过各步骤的无缝衔接，使企业的人员和资金效率达到最高，政府和农民的满意度也达到最高。
（二）分享土地增值收益
某些城市实行了在政府、企业之间按照一定比例分享增值收益的机制。这样，开发商企业可以通过创新性的一级开发节奏，最大限度地提升土地价值，仍而获得最大利益。该盈利模式的前提在于当地政府的分享机制、一级开发中的授权范围，以及分批出让计划的安排。在土地一级开发中，能够尽快实现土地增值的措施有：
（1）标志性工程建设。尽量争取政府的办公场所进驻，可以快速的提升周边土地增值效应。
（2）投资环境景观。本质是通过提高生态效益来实现经济效益。其方式包括改造旧河道、变废为宝，加强景观和园林的规划建设、美化环境等。
（3）投资公共配套设施。本质是通过提高社会效益来实现经济效益。其方式包括配套制冷及热力供应，地下综合商城、停车场，等等。
（4）引入大型服务性企业。前期出让引入大品牌商业设施与酒店，带动周边地块升值。实现一级和二级开发互动。
（三）持有部分公共建筑
政府授权土地一级开发主体可以投资公共配套设施，如医院和教育机构等。开发主体则可以通过提供公共配套设施服务而获得长期现金流。
该盈利模式的前提在于是政府允许土地一级开发主体进行部分配套的二级开发建设。对开发商而言，该盈利模式的最大挑战在于对公共配套设施的投资决策，以及后期的运营管理能力。
（四）为二级市场开发铺垫
土地一级开发主体通过与政府协商，出于主观意愿及客观原因，总是能够创造一些条件让一级开发主体取得二级开发项目的。该盈利模式的前提是政府愿意让一级开发商取得一部分二级开发权。
该模式要求一级开发主体具有相应的二级开发能力，通过二级开发弥补一级开发收益的不足，实现一级开发和二级开发的联劢。
四、面临的风险及应对策略
鉴于土地一级开发市场受到诸多政策性因素影响，因此土地一级开发面临更大的不确定性和风险性。 综合来看主要来源于以下几项风险：
（一）对外出售地价预估价格较大波动。随着相关法律法规的出台和物价的上涨，可能导致拆迁成本不断上升。另外随着房地产调控政策的不断深入，未来地价可能不及当初预估的价格。势必造成收入减少，而成本却增加，形成开发亏损的状态。
（二）长期占用大量资金。对于只是用于储备的土地，经土地储备中心验收后，由其用自有资金偿付给开发商，欠款风险加大。如果拆迁工作不顺利，也会推迟整个项目的完工时间。
（三）政府违约行为的风险。在土地一级开发过程中，地方政府的强势地位是绝对的。虽然企业可以通过多种法律文件进行约束，从而与政府方面的利益紧密捆绑，但仍不能消除地方政府违约发生的风险。
（四）政策风险。目前全国性的政策规定比较原则，操作性不强，同时对于政企合作进行土地一级开发行为未明确进行制止。在地方政府层面，其政策风险因素主要为省、市根据地方情况而改变有关土地利用政策。
为规避经营和运作风险，可以采取以下应对策略：
（一）优化运作流程，提升管理能力，有效控制成本
开发主体在土地整治和储备过程中，涉及到征地、拆迁、安置、基建、土地出让等诸多环节，同时，一级开发又是一个综合性系统性工程，涉及众多和政府对口以及和外部合作单位谈判的环节，因此，优化运作流程、提升管理能力对一级开发企业的成本控制有着重要作用。
（二）加强规划能力、挖掘区域潜在的价值
土地一级开发的价值要素中最重要是规划。土地的特征使其一旦开发，短期内不可能复原，而规划的优劣对区域功能的实现具有决定性的作用，区域功能又对区域价值有根本性的影响。
（三）把握行业波动周期，控制开发节奏
在把握行业波动周期方面，既要充分考虑整体宏观经济、行业形势和区域经济等因素，也要充分考虑政策因素。这就需要企业有敏锐的市场触觉，并且能够与政府需求保持较高程度的一致性， 做到根据市场需求来控制开发节奏，仍而提升区域土地价值。
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【关键词】一级开发、盈利模式、风险浅析
一、土地一级开发操作模式的发展及演变趋势
（1）政府垄断开发模式
政府垄断开发模式是政府指定开发企业或者以成立项目公司的形式进行土地一级开发。
此模式可以保证政府完全控制地价，同时确保土地开发为熟地后的增值收益不流失，且土地一级开发法律关系单纯，便于政府实施土地一级开发的各项事务。该模式主要缺陷是政府的土地开发资金压力较大，融资渠道窄。
（2）企业主导开发模式
企业主导开发模式又称一二级联动开发模式，政府首先将待进行一级开发的土地一次性（或按地块）出让给土地一级开发企业，由土地一级开发企业按照土地使用权出让协议的约定，对协议范围内土地实施包括拆迁安置补偿，公建配套设施建设在内的土地一级开发行为，使协议范围内土地达到建设条件，再面向市场转让土地使用权。
房地产企业通过土地一二级联动开发，在获得一级开发阶段收益的同时，既保证了企业未来的可持续发展，也保证了可获取土地在未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。但该模式不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低。
（3）政府主导市场化运作模式
由政府主导的市场化运作模式是指政府“抓两头，放中间”。“抓两头”即由政府控制土地储备计划和供应计划，“放中间”，即充分利用社会力量实施土地一级开发。
这种模式中，政府根据土地市场调查确定土地需求状况，以招拍挂方式将拟开发的土地按照“熟地”出让，提前确定土地使用权受让人，并由土地使用权受让人分期支付土地受让价款用于土地一级开发。政府通过招标等方式确定具备资格的企业，在土地出让合同规定的期限内将出让的土地开发为符合土地受让人要求的条件（熟地），土地开发完成经验收合格后，政府与土地受让人正式移交土地。
由政府主导的市场化运作模式在保证政府主导土地一级开发的基础上能有效利用市场资源，减轻政府开发资金压力，是我国土地一级开发的主要发展趋势。
二、 土地一级开发企业盈利模式
1、土地一级开发自身获利
土地一级开发商通过严格控制各项成本费用，实现一级土地开发自身获利。 在各项成本费用中，比重与控制难度最大的是征地拆迁费用，虽然政府有相关标准和规定，但在实际执行中有难度。
此外，整体成本费用的控制在于系统周密的安排。对于大面积的土地一级开发，需要分批次批地、征地和拆迁，因此应严格控制整合各步骤的节奏。
2、土地增值收益共享
某些城市实行了在政府、开发商和原使用者等各个主体之间按一定比例分享增值收益的机制。这样，开发商可以通过创新性的开发活动，最大限度地提升土地价值，从而获得最大利益。
在土地一级开发中，能够尽快实现土地增值的措施有：
A投资环境景观。本质是通过提高生态效益来实现经济效益。如改造旧河道、变废为宝，加强景观和园林的规划建设、美化环境等。
B投资公共配套设施。本质是通过提高社会效益来实现经济效益。如配套制冷及热力供应，地下综合商城、停车场等。
C第一期出让引入品牌商业设施或酒店，带动周边地块升值，实现一级和二级开发互动。
3、公共配套设施持有经营
在某些土地一级开发项目中， 政府允许土地一级开发主体进行部分配套的二级开发建设。被授权的土地一级开发主体可以投资公共配套设施，开发商通过提供公共配套设施服务而获得长期现金流。对开发商而言，该盈利模式的最大挑战在于对公共配套设施的投资决策，以及后期的运营管理能力。
4、一二级联动开发
土地一级开发主体通过与政府协商，出于主观意愿或客观原因，总是能够创造一些条件让一级开发商取得部分二级开发项目。该模式要求一级开发商具有卓越的二级开发能力，通过二级开发弥补一级开发收益的不足，实现一级开发和二级开发的联动。
三 、土地一级开发风险问题浅析
本文通过引用流程图法，对土地一级开发过程中的风险点进行梳理。
1、编制规划阶段
土地一级开发项目受控制性详规影响较深。控制性详细规划的制定以城市总体规划为依托。通过控制性详规可确切统计出可供出让经营性用地面积及公建配套设施建设体量。保持控制性详规的稳定性，排除政府机构因公共利益等原因缩减可供出让经营性用地面积，扩增公建配套设施建设工程量的可能性，是企业投资土地一级开发项目的风险管理的重点。
2、土地报征及转用阶段
政府按照城市政规划所设定的条件，通过行政审批对农村集体土地进行征收，将集体土地性质变更为国有土地性质，从而实现土地所有权的根本改变。土地报征环节包含农用地转用审批及土地征收审批两部分。土地一级开发项目常因新增建设用地指标配给不到位，或因取得报征批文存在障碍而进展缓慢，影响项目开发进度。
3、安置拆迁补偿阶段
土地一级开发拆迁安置补偿环节一般采取政府主导，或政府授权委托土地一级开发企业实施。其中拆迁安置补偿办法是进行土地征收的重要前置条件之一，也是土地一级开发企业核算项目开发成本及收益的关键政策性因素。然而，此阶段土地一级开发企业往往无操控的主动权，进而缺乏对项目开发成本和节奏的有效控制。
4、土地出让阶段
经营性用地必须以招、拍、挂的形式出让，决定了土地出让环节市场化的特点。加之国家调控政策不断出台，政策效应逐步显现。如土地出让之时恰逢进入经济衰退或政策性限控阶段，土地市场的波动必将对土地一级开发企业主营业务收入产生不利影响。
5、还迁房及公建配套建设阶段
还迁房及公建配套设施建设规模大，动辄上百万平米项目同时开工建设，因此项目建设安全及质量风险度极高。
6、收益实现阶段
收益实现环节是企业投资土地一级开发项目的最终目的，也是企业投资土地一级开发项目风险管理的最终目标。企业投资土地一级开发项目最终收益如何确认，“净地”出让后投资收益最终是否可兑现，明确以上问题是土地一级开发企业做出投资决策的关键所在。
四、建议和结论
1、优化运作流程，提升管理能力，有效控制成本
一级开发企业在土地整治和储备过程中，涉及到征地、拆迁、基建、土地出让等诸多环节，同时，一级开发又是一个综合性系统性工程，涉及众多和政府对口以及和外部合作单位谈判的环节，因此，优化运作流程、提升管理能力对一级开发企业的成本控制有着重要作用。
2、加强规划能力、挖掘区域潜在价值
土地一级开发的价值要素中最重要是规划。土地的特征使其一旦开发，短期内不可能复原，而规划的优劣对区域功能的实现具有决定性的作用，区域功能又对区域价值有根本性的影响。
3、把握行业波动周期，控制开发节奏
在把握行业波动周期方面，既要充分考虑整体宏观经济、行业形势和区域经济等因素，也要充分考虑政策因素。这就需要企业有敏锐的市场触觉，并且能够与政府需求保持较高程度的一致性，做到根据市场需求来控制开发节奏，从而提升区域土地价值。
4、加强项目经营管理，确保工程建设质量安全
质量安全无小事，特别是对于还迁房这样的民生工程。为此，在工程建设过程中，需要土地一级开发企业提高思想认识，牢固树立“百年大计，质量第一”的指导思想，加强项目经营管理力度和管理水平，确保工程建设质量和安全。
参考文献
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面对我国社会主义市场经济已进入全球化经营的崭新时代，以鞠彪董事长为代表的公司领导班子清醒地认识到，这既意味着我国的服务行业将拥有前所未有的发展机会，又暗示着前所未有的竞争和挑战！他们居安思危、高瞻远瞩，经过大量的市场考察和调研，以独特的眼光结合公司自身的产业、资源、地域等优势，借鉴中外饭店业发展的新理念、新经验，制定了向经济型连锁品牌酒店发展的战略目标。他们大胆尝试，捷足先登，创建了一个达到国际化标准，具有新理念、新模式的经济型连锁品牌企业――瑞达敦煌之星快捷酒店，使其成为公司新的经济增长点，为公司的可持续发展注入了强大的活力！
据鞠彪董事长介绍，所谓经济型酒店，理论上讲是按照普通商务旅行者、度假旅游者选择饭店的评价要素，重新设计建造的新酒店，这些酒店通常以优惠的房价和优质服务为最大卖点，特点是“清洁、舒适、实惠、方便、安全”。经济型酒店一般采取连锁经营、特许加盟等形式实现品牌延伸、连锁店之间统一品牌形象，统一服务标准，统一物流配送，统一市场推广。经济型酒店与一般小旅馆的主要区别是以连锁形式，通过科学化、规范化的管理，吸引更多顾客，节省成本。客房并不比星级酒店的标准配置差，价格却远远低于星级酒店，提供给客人一个质优价廉、安全舒适的休闲环境，以足够大的客流量保证薄利多销。按国际标准衡量，国内现有的标准经济型酒店尚不足10%，相比美国经济型酒店占酒店市场份额70%而言，存在巨大的市场潜力！
专家认为，我国消费层的细化凸现了经济型酒店的市场机遇，经济型酒店的客源结构更适合目前酒店的盈利模式、运作模式，因而有巨大的发展空间。
经济型酒店在甘肃市场还是个空缺，而经济店又潜在着广阔的市场前景。敦煌之星快捷酒店作为甘肃省首家经济型快捷酒店，借助了甘肃名胜“敦煌”这一具有深厚文化底蕴的世界知名品牌，吸取敦煌历史文化，来丰富企业文化内涵，意在做大做强本土旅游店业的同时，打造省内乃至国内知名的经济型连锁酒店。
记者慕名踏进了距兰州火车站仅200多米的敦煌之星快捷酒店旗舰店“黄河店”进行采访。宾馆大厅装饰高雅清新，服务台内高悬华盛顿、伦敦、东京、香港等世界主要城市的时钟，还有兰州地区旅游示意图、列车、航班时间表和客房价目表，随时可供宾客查对；绿白相间设计雅致的客房门、防滑防潮隔热的墨绿地面，室内恰好到处地点缀着绿色植被，满眼绿意盎然；从充满朝气年轻有为的酒店女经理到客房服务员，个个精神抖擞、笑容可掬，说声“您好、欢迎光临”让人暖意融融，倍觉温馨。酒店目前经营面积6000平方米，现有客房200间，床位300多张，格调高雅、设备齐全；标准化客房配备壁挂式空调、宽带、有线电视、国际国内电话，有独立卫浴，可用饮水机和24小时热水，先进的智能电子感应门锁等应有尽有。酒店还拥有可供50辆大小车辆停泊的停车场、24小时客房服务，全天候安全保卫、高效节能的太阳能热水设备。值得一提的是各楼层公共空间的商务休闲区极具庭园特色，红花奇石、小桥水景、松柏苍翠，让人心旷神怡，流连忘返。登上楼顶，由鞠董事长率先在酒店采用的一套高效节能的太阳能水暖设备恢宏大气地迎着冬日的暖阳整齐排列着，它是鞠董事长结合当地的地域特点（西北地区日照充足，兰州一年之中有效日照量达85%以上）、契合当今循环经济、绿色环保理念的又一成功手笔！
目前，黄河店已正常营业数月，社会反响良好、客源稳定，经营效益节节攀升，为今后品牌的全面推广和加盟招商奠定了良好的基础。
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关键词：社区商业；选址；区位
中图分类号：F292
一、引言
社区商业在我国城市化进程与经济生活中扮演着重要的角色，关系到“社会和谐”，“环境宜居”，“生活保障”的大事。随着我国城市人口的增多和居民生活的日益改善以及大量新建社区的兴起，引导和发展社区商业已经成为一项重要的民生工程，越来越受到政府的支持和社会的广泛关注。在未来十年里，新型城镇化成为中国的经济发展重点。，住房是大部分家庭储蓄的目标和消费的热点。反观当前城市社区，社区商业的现状不是很乐观，主要表现：从布局上，缺乏理性的社区商业规划，商业建设滞后等问题不少。就拿广州来看，在一些老旧城区，由于历史和市政规划的多重原因，社区商业配套设施不够齐全。在新的住宅片区，商业地产发展不到位，缺乏商业网点配置，给入住居民带来不便。在本文中，以理论结合实例，来解析社区商业中心的选址问题。
二、新型城镇化与社区商业中心的兴起
本部分从以下三方面作以介绍。
（一）新型城镇化与社区商业中心的内涵
社区商业是一种服务于社区居民，以便民、利民为宗旨，为了满足和促进居民综合消费的属地型商业，追求人与自然、人与社区的和谐。社区商业是新型城镇化的一个重要组成部分，它是相对于邻里型商业、区域型商业和城市型商业这三种商业形态而言的，其在服务的商圈范围、提供的商品种类、规模的大小等方面都介于邻里型商业和区域型商业之间。社区商业的基本功能包括满足社区居民的购物需求、休闲娱乐需求、服务需求等。
（二）国外社区商业基本经验
在进行社区商业中心选址研究之前，我们先来了解一下国外的社区商业的发展情况。在了解这些情况之后，我们找出其中的不足之处，社区商业在国外已经很常见，大概占国家商业总额的60%左右。
1.欧美的社区商业中心
欧美国家较盛行超大型社区商业。例如：著名的深海购物广场（Bluewater Shopping Park），近14万平方米，近60家国际零售商入驻，分布着300多家商铺，当中包含了200多家专卖店、50多家餐饮店和酒水厅、14个电影放映室、5家大百货店等，供周边1小时汽车车程内的民众逛街和购物。
美国的社区商业中心特点之一是以主题吸引人，例如以一家大型百货连锁超市为主，周边引进品牌店；特点之二是与周围的娱乐文化设施结合，组成小团体，由众多小块的消费团体组成一个超大的消费空间。
2.日本的社区商业中心
日本的社区商业主要以“商业街协同组合”的形式呈现。如东京都神乐坂商业街，步行街约长200米，两侧有近300家店铺，以超市、便利店、品牌店铺以及杂货铺等为主，以健身房、酒水店、美容美甲店、音像店、银行等为辅。
3.新加坡的社区商业中心
新加坡社区商业主要以“邻里中心”的形式呈现，是国家和政府配置的。新加坡社区会先分析社区的容量和消费量，然后据居民人口规模、消费能力、消费行为偏好等配备相应的商业设施。一般不以盈利为主要目的，只在打造社区生活服务中心，为小区用户供应商品和服务。
（三）国内社区商业中心业态集聚
国内的社区商业主要有三种模式。
1.社区商业中心型
集多功能为一体，其业态包括：大型连锁超市，大型百货商店，价值饮食、健身中心、美甲美发等休闲设施，银行、缴费网点等线上线下服务设施，儿童游乐园、书店等文化娱乐设施，语言培训、技能教育等培训设施。这些不同业态的店铺组合，形成强大的吸引力，吸引着周边十几公里约十几万人的民众。
2.社区小型店集结型
通常分布在规模较小或者离城区大型商业中心比较远的社区，抑或着此社区已经有了大型的百货商场或连锁超市。它包含的业态与上一种类型包含的业态差不多，只不过规模和店型会稍有压缩，业态没那么齐全。这种类型商业中心服务的范围约为10分钟步行路程范围内，服务人口5万人左右。
3.纯商业街模式
规模较小，纯商业街多以便利店呈现，满足的主要是本社区住户；规模较大后，会向外延伸商业业态，除了服务本小区消费者以外，餐饮店、健身中心、美容美发中心等业态也具备服务更大范围消费者的功能。
以上三种形式为新型城镇化社区商业发展提业支撑。在社区商业发展的过程中，选址会直接影响到其未来的繁荣程度和持续经营能力，而且这个问题在相当长的一段时间内是无法改变的。在此基础上，我们进一步分析新型城镇化社区商业中心区位选择。
三、新型城镇化社区商业中心区位分析
本部分从以下四个方面作以介绍。
（一）社区商业中心选址提高城镇化持续发展质量
社区商业中心是群众生活的社区客厅，是一个社区乃至区域的形象代表。正如大家知道的，没有工业的发展就没有城镇的形成与发展，那么没有城镇的兴起与发展，就没有社区，没有社区，社区商业也就无从谈起。可以这么说，城镇化和社区商业是相辅相成的，一方面，新型城镇化是社区商业发展的前提和基础，另一方面，社区商业的兴起和发展是新型城镇化的催化剂和剂。每一次商业形态的革新，都会与相应的城镇形态的变化一同出现。未来十几年乃至几十年，一座城市的社区商业发展程度，与未来这个城市城镇化发展程度绝对是直接相关的。而社区商业成为城市生活形态重要的构成部分，也是迟早的事。
迄今为止，国内的社区商业开发不过三五年，如今正是社区商业大有可为的最佳时机，如因地制宜，巧立中心，相比已经发展比较成熟的城市中心的商业中心，必会投资少、见效快、收益高，极大地推动我国新型城镇化的发展。
（二）社区商业中心选址的宏观区位影响因素
影响因素主要有以下四个。
1.地理条件
地形对商业中心的选址影响是巨大的 。首先，.商业中心坐落的方位。地势会对商业中心的风向、采光条件等造成影响，也会影响客流量。比如说如果商业中心的建筑选址是与地面在同一水平面上的，那么就要比选址在高出地面和道路一些距离的地方要更有利于消费者的进出，包括车辆的停放、货物的运送等都会受其影响而降低或增加成本。当因为租金、先来后到等因素造成无法选择在与地面持平的地方设立店铺的时候，可以采用各种方式如设立大标牌、装饰出彩、粉刷亮丽、音乐灯光等方式来吸引消费者的关注。再比如北方的商业中心建筑选址最好是坐北朝南，这样的话会有利于采光。尤其是一些比较大型的商业中心，更需在区域风向上多做研究，以保证高的客流量下的通风顺畅。其次，走向与地势。地形条件很大程度上会决定客流的走向，那么商业中心的选址就要顺应客流的走向来设立，而不是设立在人流走向少的那一方。还有我国的交通是右行的，那么商业中心的入口最好就选在右手方或者斜右侧，便于社区消费者进出。
2.政治因素
一方面，国家与区域发展规划。政局稳定，社区和谐，是社区商业开发的前提，另外如城市副中心开发策略，街道规划，铁路、高速通道建设规划，社区所处区域的未来发展规划等，都会对社区商业产生非常大的影响，所以应该对市政规划进行深入了解，预知城市及区域发展方向及动态，顺应国家及区域规划发展的潮流和趋势。另一方面，法律法规。国家有关于建筑、贸易、公共设施等方面的法律条文设定，区域也有区域性的法规与管制约束，在社区商业中心选址之前，开发商与社区都需对其作深入的研究与熟悉，对比商业开发的规划，必要时候请教法律顾问，万勿触及法律法规的红线，以免得不偿失。除此之外如国家及区域的一些税收政策等也直接影响着社区商业开发的利润。
3.属地居民收入水平
属地居民收入程度直接决定了区域内消费者的购买力，对社区居民的商业中心来说，选择于哪个社区内设立，包括选址的规模、租金、客流量、停车场预设大小等各方是直接相关的。若选址的租金过高、客流较少，区域居民收入水平与商业中心规模不符，达不到相应的购买力，那么选址就是失败的。
4.社区历史文化传承
任何商业中心的选址需以尊重城市和区域的历史文化背景为前提。文化氛围和历史沿革会影响着这一区域内人群的消费理念。例如教师小区和企业小区的消费偏好是不一样的，普通群众社区与居民以回族为主的社区的消费习惯和理念也大有不同，南方北方的社区的业态比例也该是区分的。在社区商业中心设立之前应对区域及社区兴起的原因、发展背景、历史沿革、传统习俗做深入地调查分析，再加之对居民的民族、宗教、年龄、职业、来源等有一个大概的把握，追求在尊重历史文化背景前提下的商业利润的获得，记住乡愁，这也顺应了新型城镇化的要求。
（三）社区商业中心定址中观影响因素
影响因素主要有以下五个。
1.区域设施及配套
社区商业在选址之前要充分了解城市及区域设施的分布情况、规模大小、数量多少、以及短期和长期的规划发展等，如学校、政府公务机关、大型图书馆、医院、公园、大型演出场地等设施对社区商业的影响是巨大的。
2. 商圈范围大小
商圈考虑是指对商圈的构成、特点和影响商圈规模变化的各种因素进行综合性的分析。对社区商业中心来讲，商圈分析有利于构建“一分钟“服务圈。商圈划定有助于合理选择店址，配置业态，在符合设址原则的条件下，确定适宜的设址地点；有助于商家制定市场开拓目标，明确哪些是本社区商业中心的基本顾客群和潜在顾客群，不断扩大商圈范围；有助于有效地进行市场竞争，合理业态分工，在掌握商圈范围内客流来源和客流类型的基础上，开展有针对性的营销。依据三级商圈理论：核心商圈，次级商圈和边缘商圈。不同层级商圈吸纳的顾客量是不一样的，商圈的层级划分对选址的影响主要表现在不同子业态和店铺的具体设立位置（见图1）。
3.交通便利通达
从以下四个方面来考量。
一是交通耗时。综合社区及区域的人口分布和面向的消费者来考量，消费者会因为在路上花费的时间有不同而对商业中心有不同的心理尺度。 一般来说，社区商业中心的选址应处于居民步行二十分钟之内，如若超出了步行二十的范围，则很难激起社区居民长期经常性地购买欲望。
二是交通道路。应选择道路平坦，宽阔，及多条道路的汇集路口。
三是交通方式。如地铁、公交、汽车等交通方式，商业中心的选址需考量消费者出行的便利程度，所以靠近地铁和公交车站，靠近大型停车场等均为优良的选址条件。
四是自然障碍。作为社区的商业中心来说，尽量避开如山壑、湖泊、林木、沙丘、坑洼等。
4.消费能力
一是消费群体规模。任何商业中心的选址都应预先考查附近社区人口数量，以大致商业中心的消费者数量，直接影响着商业中心的体量、业态、规模和容量。
二是消费群体年龄及职业：消费者群体的年龄和职业影响着商业中心的业态选择、品类确定和风格定位。
三是消费群体收入水平及消费档次：附近消费群体的收入水平直接决定了商业中心的档次定位。
四是消费习惯及出行方式：消费出行方式影响着商业中心的配套设施如停车场等的体量，以及对交通通达性地考查。
5.竞争状况
俗话说知己知彼，百战不殆。任何商业中心的正确选址，都建立在对竞争对手的充分了解前提上，社区商业中心选址也不例外。通过对区域内竞争者的分析，把握竞争者的分布状况、规模大小、产品构成、消费者定位、定价结构等，为正确选址有极大的借鉴和引导意义。
一是要了解竞争对手的地址分布。研究同区域内竞争者的数量、分布状况，有利于确定此社区商业中心应该采取那种战略来经营，如是避开竞争者还是趋近竞争者。
二是要了解竞争对手规模。对竞争者的规模和营业额进行数据统计和分析。从而社可以对比和定位社区商业最适宜的经营规模。
三是要了解竞争对手的消费者定位。这作为社区商业所要针对的消费人群的借鉴和对比，从而准确把握消费者人群的定位，进而对商业中心选址的精准性提供依据。
四是要了解竞争对手的产品构成与价位。作为社区商业产品结构与定价的依据之一，为社区商业中心选择一个进出货空间布局合理、规模定位精准、产品结构与消费人群匹配度高的地址提供依据。
宏观因素很大程度上决定了社区商业的发展前景。在考虑选址问题时，首先应该考虑的就是属地内的宏观因素。在考虑宏观区位选址因素的同时，也不可忽视的是社区商业选址的微观因素，它们同样对于选址有着重大的影响，把握区域和社区的微观选址因素，对社区商业选址因地制宜，有着极大的帮助。而且往往选址的微观因素与宏观因素是密不可分，连为一体的，在真正选址的时候也是不可避免地需深入考量，不过由于本文重点分析社区商业的宏观选址因素，因此微观选址因素就简单的分析一下，不作大篇幅阐述，下边我们来看看微观因素是如何影响选址进而影响区域经济的发展的。
（四）社区商业中心微观配置功能考虑因素
社区商业中心功能选择：购物功能――提供主、副食品、生活日用品；综合服务功能――社区居民理发、洗衣、服装加工以及彩扩等在社区内完成； 家政服务功能――社区能帮助居民雇用小时工、请保姆和家教等；餐饮服务功能――提供早餐、正餐和满足学生、老年人用餐；修理服务功能――日常用品修理的需要；再生资源回收功能――社区能帮助居民回收废旧物品等（见图2）。
（五）社区商业中心招商需考虑的主要因素
招商对象不仅对社区商业规模、门店设置、停车位设置等有影响，更重要的是它影响着社区商业的租金预算、消费者定位、空间布局等，这就对商业中心的选址作出了不同要求。
1.租金承受力
租金的高低也很大程度上决定着商业中心的设立是否能够正常盈利，以及盈利的多少。租金过低的区域一般为消费水平略低的区域，但若租金过高，社区商业就得考虑对盈利的影响程度。
2.停车便利性
停车条件是许多消费者出行购物非常关注的因素，对社区商业中心能否辐射更大范围的居民起着重大的影响。
3.进货空间
有足够的区域留给进货空间，使其匹配商业中心规模、保证货物进出通畅，是社区商业选址一项重要的考量因素。
4.投资限额
以精确计算后的营业额结合社区商业面积来确定，这直接决定了商业中心选址的区位优劣。
5.员工来源
员工的数量、来源、居住及交通方式，对社区商业中心区位与规模的定位，不起决定性作用，但也有影响。
以上是进行一般选址研究时必须要考虑的因素，也许还有我没有考虑到的因素，有些因素也需要结合实际社区的情况来分析，下面我们就以凤凰城为例，应用以上宏观因素，综合对社区商业选址做一个分析。
四、广州凤凰城社区商业中心实例
本部分从四方面作以介绍。
（一）凤凰城社区商业中心分析
本部分从两方面作以介绍。
1.基本情况
凤凰城社区商业中心位于凤凰城交通中心，规划户数约3100户。社区内商用物业约55000m2。其它少部份分别位于东门商业街18000m2和凤馨苑裙楼底商8800m2。基本情况见表1。
2 .SWOT分析
具体见表2。
（二）凤凰城社区商业中心配置
本部分从两方面加以介绍。
1.设施配置
凤凰城主入口的商业中心是社区商业最主要的部分。它位于小区主入口，紧邻首期住宅组团，包括了小区其他主要生活配套（交通中心、文化广场、康体中心、儿童活动中心、园林泳池、商业街、肉菜市场、超市、医疗门诊部、“荔枝文化村”主题乐园等）。商业中心的形状类似一个在一端开口的椭圆形，椭圆形内部为凤凰城的交通中心，商铺沿椭圆形商业广场的内弧线分布。值得一提的是，凤凰城的交通中心设置有多条开往广州市区以及增城新塘的屋村巴士线路以及小区内十多条穿梭巴士线路，是整个项目人流最集中的地方。
随着凤凰城由南往北开发，“东门”逐渐成为小区另外一个重要的出入口，而且项目自身配套的中英文学校紧邻东门商业街。东门商业街比商业中心商业街的规模大，共有200多家商铺。它是由分布在通往东门的车流主干道两侧的联排“商墅”连接而成。“商墅”首层为商铺，二层至四层为一栋别墅住宅。东门商业街为双向两车道，所有商铺都是街铺。
2.功能分区
上述两个社区商业街的布局，可谓主次相辅、各具特色。集中型的商业中心有利于增强商业氛围，而沿着小区的主要交通流线延伸的东门商业街则使部分小区业主就近购物消费，生活更便利。因此，这两个商业配套相得益彰。
（三）区位选址
凤凰城的社区商业宏观及中观选址主要从以下几个方面来分析。
1.地理分布
商业中心位于凤凰城的西南角，是小区的正门。地势平坦开阔，与路面平行，位于社区入口的右手方和广园快速路的右手方，顺应车辆和人行的走势。地势十分优越，这样一来，无论是从社区正门进入凤凰城的人，还是从社区东门出行进广州城区的车辆，都会经过此商业街，十分有利于增加车辆行人的注目和消费。
由于凤凰城体量巨大，住户群庞大，而东门也是中部及北部社区的主要进出口之一，因此东门商业街的设置正好弥补了如此庞大的社区中部及北区的商业空缺，取东北、东南和西部社区的人流汇集口设立，与正门的主商业区互补，相得益彰。
2.城市及社区背景
在广州的城市发展历史中，经历了重点发展西部和南部的过程，那么按照目前的城市规划来看，拓展北部和东部区域是广州的下一步规划策略。2011年年底，广州市第十次党代会做出对城市空间结构和功能布局的新的构建设想，其中就三个城市副中心的大力构建：花都、从化、增城，而凤凰城恰恰处于广州重点规划发展的增城区。
同时，知识经济产业也是广州这几年重点发展的产业，而现在这一产业的打造正在往增城不断延伸。政策的支持代表着资金的注入与人口的涌入，随着广惠、广河高速的开通，凤凰城所处的区域的政治、经济、人文位置会越来越凸显出来，商业开发的价值也就随之凸显，社区商业的发展，也是随之而来的。
3.区域配套设施
第一，“东拓”为凤凰城社区商业提供了大量的政策支持，带来了大量的开发商、供应商、品牌注入、消费群体和中小企业的注目，同时，周边的交通体系和城市配套设施也有大的提升。
第二，商业中心处于凤凰城整个小区配套最集中的区域，与其他大型社区配套为邻， 交通中心、文化广场、菜市场、物业管理中心、康体中心、大型园林泳池、儿童活动中心等。
第三，沿着通往小区次出口“东门”的东门商业街，形成小区的另一个商业片区，该商业街邻近项目自身配套的中英文学校。这些为商业街提供了大量的配套设施。
4.交通通达
商业街紧靠广深高速、广惠高速、107国道、广园快速路，来往十分便捷。从商业街驱车到广州天河中央商务区只用不到半小时，且拥有一个每天300多班次的独立交通枢纽，可以极为快捷地通达珠三角的各大城市，也与城区各大交通枢纽连接。
商业中心和东门商业街，一个选址于社区的配套设施和公共服务集中地，一个选址于小区的主要出入口之一，人流非常密集，十分有利于商业经营。
商业中心与交通中心融为一体，社区居民不论是出入小区都必须经过商业中心；而东门商业街位于社区北部、邻近中英文学校以及小区东门、连接广园东，一来交通便利，二来方便小区北部各组团业主就近消费。
商业中心充分利用了社区东门沿线日渐增多的车流人流，顺应人流方向，进行合理的规划，构建了方便、快捷、利民的交通网图。
5.覆盖商圈范围
见图3，凤凰城的商圈大致分为三层，核心商圈为饮食中心，吸收了大概50%的消费者，次级商圈主要为采买商铺，吸收着约40%的消费群体，边缘商圈主要分布即溶机构、服务机构，吸收着大概剩余的10%的消费者。
因凤凰城定位于广州城市副中心，犹如北京的通州，虽人口集中，社区群体规模庞大，但商业没有城市中心那么发达，区域内的商业没有开发完全，还有很大的开发空间，业态也比较缺乏。因此，这促使凤凰城开放商在选定社区商业的时候会选择多业态的商业街的开发模式，且其辐射范围不仅限于凤凰城社区，而是周边三个方向的、方圆5公里的辐射范围。
由于凤凰城主商业街的选址是辐射着四大住宅区域的，所以，也就合理解释了为什么凤凰城商业中心的核心商圈是饮食中心，而不是购物中心，因为在如此庞大的社区人口区域内，首先要迎合消费者的，是温饱需求，其次才是购物需求，再者，才是娱乐服务需求。这便是社区商业的商圈探索所引发的商业中心选址思考。
6 .招商对象――各业态选址特点
从各业态选址特点笔者可以得出：社区商业的业态配置除了规模外，还存在结构和比例的，也存在民生必备性业态，和竞争性很强业态，规划布局是很有讲究的，正如前面理论分析所说的。超市、餐饮、服务配套、休闲在以上统计数据中所在比值达商业总面积的50%～70%。 吃、穿、住、行中的吃、穿是第一关注的，社区商业的辐射面越广，超市、餐饮、休闲的比例就相应越大（见表2和图4）。
7.消费者
一是消费群体规模。凤凰城属于超大型常住型楼盘，项目规划的常住人口约10万人，入住率基本在80%以上，庞大的常住人口为相对来说比较小的社区商业中心带来巨大的消费市场。
二是消费群体年龄及职业分布。凤凰城的住户主要面向25岁～45岁的白领阶层，开盘之初的理念就是设计“让白领也能买得起的别墅”。
三是消费群体收入水平及消费档次。既然社区住户主要是白领阶层，那么其收入水平基本固定在中等收入，部分高等收入，消费档次也随之定位中高档。
四是消费群体出行方式。作为主要服务于凤凰城的社区商业中心来说，社区内的住户步行道商业街的时间基本固定在二十分钟之内，这也体现出商业街的选址正确对商业中心成功经营的贡献。
综上所述，我们可以看到凤凰城社区的消费者群体规模庞大，收入中上等，消费水平偏中等至高档，且比较乐意步行至附近商业中心消费，与凤凰城两个商业街产品定位和规模是相符的，因此它的选址符合消费者的需求。
8.竞争者
本部分主要从两方面介绍。
（1）竞争者分布
凤凰城附近方圆十公里内的大型商业中心有以下9个：金海岸城市广场，金星福广场，新塘广场，地王广场，豪业广场，大旺城广场，家德家购物广场，万禾购物广场，百汇城购物中心。
这些商业中心均位于凤凰城社区的东面和西面，也就是说凤凰城社区北面和南面没有一家超大型的商业中心，没有一家超有竞争力的对手分布，而凤凰城的主要社区商业，正好位于社区南边，东门商业街，位于社区中北部，一方面弥补了社区南北部的商业空缺，一方面一定程度上避开了与这些超大型竞争对手的直接竞争冲突。
（2）竞争对手规模、消费者定位、产品结构和定价结构
我们用其中一个竞争对手的案例来对比说明，就是附近最大的商业中心，金海岸城市广场。
新塘金海岸城市广场的总建筑面积为10万平方米，位于增城市新塘港口大道，起哄包含了一个2万平方米的广场，1000个停车位，商场共5层，是新塘商业面积最大、广场最大、停车位最多的商业综合体。在金海岸城市广场里你可以找打购物活动、娱乐休闲、餐饮服务各项业态。
相较于金海岸城市广场，对凤凰城商业街的定位与优劣势分析。
金海岸城市广场距离凤凰城约两公里，因而消费群体很大部分是重合的，因此凤凰城商业街的档次定位和品牌引进可以以金海岸城市广场为参考，如麦当劳，肯德基，影院等。
凤凰社区商业劣势是没有大商场的购物环境好，一些对购物环境和氛围要求高的居民可能会移驾金海岸，从这点上来说可以通过增添社区商业的购物氛围来改善；没有金海岸品类多，商品齐全，因而可以转向开设一些低端消费项目和特别定制服务。
凤凰社区商业优势有三点，一是贴近社区居民，居民出门就是商业街，花费时间少，便捷度高；弥补了社区北边的商业空缺，方便北边和西侧的社区居民进行大小规模的消费活动；二是档次有高有低，不似金海岸广场只定位高端，可以满足一些居民的底端消费需求；三是金海岸广场面向的是附近十公里的消费者，因而不具备为社区专门定制的服务，凤凰城社区商业增添许多服务为社区针对居民有针对性的定制，如景观设计、园林园艺、室内外装修工程。
由此看来，凤凰城社区的商业街竞争对手虽多，不过由于是在城市副中心，郊区大盘，又由于选址避开了与重量级选手的直接竞争，转而在借鉴原有竞争对手的消费尺度的基础上，弥补竞争对手的空白和短板，从而成功晋升为社区商业中心，赢得了广大社区居民的喜爱，不失为一个选址中的经典案例。
（四）区委选址布局
通过案例，我们可以清楚的看到，在进行社区商业中心选址时，具体应该怎样应用宏观和微观因素分析来最终确定和筛选条件。
概括来说，主要有三步。
第一步，要对社区的整体概况有个初步了解，包括项目地址、占地面积、建筑面积、整体规划、社区商业形象定位、商业配套面积、商业配套分布（空间分布）、档次、业态、代表商家、商业亮点和商业营销亮点等方面。通过对这些方面的了解，我们可以初步判断此地区的商业饱和程度、定位以及发展前景。通常来说，面积较大、配套较完善、商业繁荣程度本身已经较高的社区商业不具备继续进入的条件，但却是成功区位选址要追求的必要因素。
第二步，要对社区商业的选址有个初步策划。这里所指的策划是指要着重于地理层面对本地区的未来发展方向进行合理的预测以及相应的定位。具体来说，要知道本地区发展的战略方向、区位政策、招商的政策和亮点、商业模式的定位以及主要出入口和关键位置的重点分析。通过这些分析，我们可以初步的敲定选址的范围和大概的落脚点。这里的原则主要是根据周围居民的分布及出行方便程度，结合社区发展规划在关键位置进行筛选。
第三步，也是最重要的一步，通过已经掌握的信息，从微观和宏观角度进行合理分析，最终选定地址。在进行选点比较时，要充分比较各种方案的优劣势，并更加倾向于未来5年之后的趋势，要知道，一个繁荣的社区商业往往不是一两年能够形成的，政府的开发进程往往也是随着经济的发展而适时调整的，所以通过前景分析能更准确的为社区选址提供最有效的信息。
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