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房地产企业的盈利模式范文1
一、资产模式概述
(一)重资产运营模式
重资产运营模式就是指在企业内部的财务结构当中资产负债中其固定的投资比例较高的资产结构，这种资产结构如果放在产业准入门槛高、市场需求量大供给小于需求且竞争压力不大的情况下还是非常容易盈利的，但是如果市场是处于饱和状态的，从而使得供大于求那么总资产模式下其大量的固定资产投入就回是的其资金无法在短时间内进行回笼，使得其现现金流极具缩小最终十分容易造成资金链断裂。
(二)轻资产运营模式
轻资产模式是一种较为新型的资产模式，其整个资产就能够的当中流动现金和交易性金融资产所占的比重大大增加，而相对的固定投资的比例会大幅度缩减，其更重视于产品研发、品牌宣传、营销开发和用户体验等方面。轻资产所强调的是对企业品牌和企业运营能力的增强，利用杠杆效应原理，以最少的资金来获得最多的资源，从而使得固定资本的投入U降低，增加对知识产权、品牌、客户资源和运营的投入。
二、影响房地产企业资产运营模式的主要因素
(一)土地成本因素
我国是一个人口大国所以土地资源显得相对珍贵很多，这一点尤其在人口较为稠密的一线城市显得更加突出。近些年来我国的土地价格正在节节攀升并且政府也加大了对于土地资源的管控,这些因素都是的,土地的需求量远远大于土地的供给量二者之间出现了严重地不平衡现象。土地成本的大幅度上升一方面必然会造成开发商拿地难度和拿地价格明显增高从而使得其开发成本大幅度增加。另一方面随着土地价格的快速上升使得开发商已经购买的土地价格变得越来越高其享受到的土地红利也会因此增加，最终使得其固定资产的价值有所增值。因此土地成本因素对于开发商而言可谓是爱恨掺杂的，房地产企业必须权衡好土地增值的幅度与财务费用之间的关系，如今房地产的黄金时代已然过去，土地价格的增长幅度已经不再是以往那种以倍数增值的年代，这就使得如今很多房地产企业其资金成本飞速增加而财务费用也越来越高，导致其投入到土地当中的资金过多，其现金流量过少就很可能会导致企业资金链断裂。
(二)楼盘库存压力因素
近些年来房地产市场一直处在一个较为低迷的状态下，其库存量节节攀升，楼盘库存对于房地产企业的资金占用是十分严重的，房地产企业的高投入却无法得到迅速的资金回笼甚至会由于这种资金无法回笼造成房地产企业无法偿还银行贷款引发一连串的财务危机，尽管今年我国提出了销库存的国家战略但是库存量依旧十分庞大，这对于房地产运营模式转型而言也是一个巨大的威胁。
(三)现金流因素
房地产行业属于一个资金密集型产业，并且其资金运转的周期较长通常需要3年以上的时间才能够进行一次资金回笼，而在项目建设的过程中是需要持续投入的，任意一笔资金无法到位都可能使得整个企业出现财务风险发生。
三、房地产转型的成功案例
凯德集团丝毫东南亚最大的房地产企业，其目前已经成功的进行了转型，由原本的房地产开发企业(重资产结构)转换为了房地产投资企业(轻资产机构)，在其转型过程中同样受到了各类因素的影响，但是凯德通过拍卖非核心业务和资产来弥补核心资产产生的债务，成功地进行了转型。在转型期间也遭遇过财务数据下降的情况，但是其坚定地从原本的香港模式转为美国模式，在房地产土地价格较低时买入土地进行储备，再在房地产市场回暖趋于繁荣是卖出土地，从而获得差价进行盈利，这样的轻资产运营模式使得凯德的利润回报大大提升，而财务风险却大大降低。
房地产企业的盈利模式范文2
一、房地产市场集中度分析
分析房地产市场的集中度主要是进行房地产企业之间的横向比较，以及在时间维度上对未来趋势的研究。集中度的分析一般主要是从房地产企业当年的销售金额和销售面积上考虑，来分析房地产市场中排名靠前的大企业市场占有情况。本文选取的数据是房地产企业的总量销售数据，计算集中度的公式如下所示：
销售金额集中度=当年入榜企业的销售金额/当年全国商品房销售金额*100% （1）
销售面积集中度=当年入榜企业的销售面积/当年全国商品房销售面积*100% （2）
需要说明的是，因房地产企业单独的住宅销售额和销售面积数据难以收集，故本文选取的是房地产企业的销售额和销售面积总量数据。根据上述公式，本文分别计算了销售金额和销售面积排名前10、前20、前50的房地产企业最近三年的集中度，结果如表1和表2所示。从表1中，我们可以看出，最近三年，无论是TOP10、TOP20还是TOP50，房地产企业销售金额的集中度都在逐年上升，表明大企业的实力有进一步增强的趋势和倾向，截止2012年，全国所有的房地产开发企业一共有89859家，鉴于房地产开发企业数量如此之大，目前上榜的这10家、20家、50家企业的销售金额集中度可以说是相当高，进一步从表2看，也可以得出同样的结论，销售面积的集中度也是逐年上升，且占比相对较高。未来，在日趋激烈的市场环境中，大的房地产开发企业具有明显的资金实力、开发规模等优势，在利率市场化的大背景下，未来一段时间内利率中枢有抬升的趋势，这对小的房地产开发企业而言，面临被洗牌的风险较大，而大的开发企业在市场重组中能获得相对较多的优势和收益，产生明显的马太效应。
表1 上榜企业销售金额集中度
注：数据来源于CRIC，中国房地产测评中心。
表2 上榜企业销售面积集中度
注：数据来源于CRIC，中国房地产测评中心。
表3 上榜企业销售金额/销售面积之比
根据表1和表2，将二者的集中度相除，其比值数据如表3所示，该表至少反映了以下两个问题。第一，表中历年的数字显著大于1，即相对上榜企业的销售面积而言，其对应的销售金额占比更大，表明上榜企业的品牌价值较大，产品的认可度高，最重要的是定价能力强，这可能是基于两方面的原因，其一，即使在同一区域，大的房地产开发企业的产品也可以比小企业的产品定价高，因为品牌的认可度高，定价相对偏高也可以顺利实现销售;其二，即使在行情不好时，大的房地产开发企业由于资金实力雄厚，不需要通过降价或者只进行小幅度的降价销售来回笼资金，而小的房地产开发企业由于资金链的高度紧张，通常更愿意进行更大幅度的降价促销来促使资金回笼。无论是上述哪一个原因，都表明大的开发商所面临的风险比小开发商要小的多，且收益率相对高很多。第二，从最近三年的变动趋势来看，都有显著降低的趋势，表明市场的竞争日趋激烈，即使大的房地产开发商也有利润下滑的趋势，这很可能是源于土地的价格持续走高，导致其成本显著上升。
综上所述，未来市场的集中度有进一步增加的趋势，大企业发展所面临的风险相对较小，而小的房地产开发企业则在日益激烈的竞争环境中生存的压力更大，面临被洗牌的风险。尤其是未来随着房地产企业盈利模式的转变，小的房地产开发企业在转型过程中面临资金支持不足的问题，其被淘汰的概率大幅度上升。
二、房地产企业股东背景分析
为了进一步分析上述上榜企业实力背后的影响因素，本文侧重从股东背景和是否为上市公司两个角度展开分析。相关的统计结果如表4和表5所示。
表4 2013年上榜企业的股东背景
表5 2013年上榜企业上市融资情况
表4显示了上榜企业的股东背景，主要从是否是国有控股还是民营控股两个角度看，统计结果显示，上榜的企业中，无论是TOP10、TOP20还是TOP50，上榜的企业中民营企业的占比达到了半壁江山，总体维持在60%的比例左右，说明目前的房地产市场，并不是国有企业一家独大，民营企业由于在管理理念、盈利水平等定位比较清晰、目标比较明确，所以在未来的市场发展中，更有可能获得较大的发展，可持续性也较强。上述结论主要是鉴于以往房地产企业发展的一些标志性事件来判断，在过去十年房地产市场发展的黄金时期，尤其是在地王频出的几年里，我们可以看到，获得地区地王称号的基本上是国有或国有控股的房地产企业，由于其资金实力雄厚，加上领导的考核模式，国有房地产更加注重企业的规模大小，而对利润等指标的重视程度不够，导致他们在做决策时往往强调的是市场份额、开发区位等，盈利能力相对较差。他们的决策使得房地产市场在过热的时候起到了添油加醋的效果，最终导致所有参与者的福利水平下降，因此，2010年3月18日，国资委针对78家央企进入房地产行业表态：“处于调整阶段的中央企业集团下属控股或参股的房地产公司，要加快结构调整步伐，15个工作日内制订有序退出的方案。”由此可见，今后民营房地产企业由于较高的效率会更上一层楼，整个市场也会表现的更加理性。
实际的市场表现也确实如此，我们可以从最近十年的房地产开发企业的数量变化当中看出一些端倪，从1998年国有房地产开发企业{1}一家独大，经过短短几年的发展，民营房地产企业在数量上占比迅速提升，到2012年，其占比更是达到了90%以上的绝对多数，但是不可否认的是，现存的国有房地产开发企业在体量上平均明显偏大，而民营房地产开发企业发展参差不齐，比如在2003年和2008年出现两个房地产企业显著增加的时段，当时由于房地产行业的火爆，一些主营业务并非房地产开发的企业通过成立项目公司的形式，购买一两块土地就开始搞房地产开发，这样的企业在行情不好的时候很容易被淘汰。但不可否认的是，目前民营房地产企业在国内的房地产开发、投资中地位不可同日而语，排名靠前的企业相对实力有了显著的提升，在未来的发展中处于相对有利的位置。
其次，从上市的角度分析，如表5所示，上榜企业各层次排名中上市的比例基本维持在80%以上，说明上市的房地产企业在市场当中很有竞争力，这一点不难理解，通过上市这一行为，可以大量的扩充自有资本金，企业的实力自然快速提升，在房地产这样一个资金密集型行业，资金的优势往往就是企业实力的象征、行业地位的保障。从今年3月份开始，房地产企业的上市融资重新开闸，可以想象，获得上市融资的企业实力可以获得进一步的增强，在应对市场行情周期波动中也可以游刃有余，因此，可以说，房地产企业上市的好处是显而易见的。
三、未来房地产企业的走向
我国房地产市场经历了十多年的市场化发展，虽然市场的集中度有所上升，但目前仍然呈现比较分散的竞争格局。究其原因，一方面是市场供不应求和土地红利为行业提供可观的利润空间;另一方面在整个价值链当中利润集中在拿地环节，其他环节技术粗放，均可外包。形成了高利润、低门槛，因而分散割据，并形成行业以拿地环节和贷款为核心的“土地红利+高杠杆”盈利模式。但自从土地实施招拍挂后，土地价格的飞速上涨压缩由土地红利带来的利润空间，且受持续的宏观调控影响，融资成本的大幅攀升和银行开发贷款的限制，进一步压缩开发商通过低成本杠杆套取土地红利的能力。再加上，各类宏观调控行政干预政策，使近年来行业的竞争门槛和行业风险不断提高，让具备资金规模、融资能力、区域土地获取能力强的企业加快兼并市场，加速了行业的整合。因此，我们看到了近几年市场的集中提有了一定的提升。
展望未来十年，行业整合步伐继续加速，参考发达国家与地区的房地产行业演进，本文认为随着行业的精细化、专业化分工的发展，未来行业将向综合型和各环节专业型公司两大类分化。因为土地红利空间的下降迫使行业的盈利模式，从仅仅集中在拿地环节，逐步向下游各个环节延伸。通过各环节的精细化管理发展，提升盈利能力和可持续的竞争力。
房地产企业的盈利模式范文3
[关键词]养老地产 融资模式 基金 投资信托
过去10年，房地产行业进入了空前的繁荣时期，高房价、秩序混乱、和大批量的地产项目建设引发了全世界对中国房地产市场泡沫危机的恐慌。我国早已将房地产行业列为八个不鼓励扶持的行业之首，房地产企业在融资过程中举步维艰。这使得养老地产的研究和开发与积极进行社区养老房屋建设的国策方针产生了极大的矛盾。普通的开发贷已经不能够满足房地产企业正常的运营和维护，引入社会资本是大势所趋。
一、私募股权投资
私募股权投资（PE）是指通过私募基金对非上市公司进行的权益性投资。考虑到私募股权退出机制的因素，最优化的资金融资方式并非私募股权投资，但该方案仍不失为一种快速有效的融资手段。私募股权的投资可以解决部分因前期资金状况不良，但开发模式优良及前景广阔的养老地产项目。
养老地产开发商通过养老金、私募股权投资以及自有资金的整合，对养老房地产进行项目开发，开发完成后可以通过部分销售的形式回笼部分资金，同时也可以发行REITs的方式实现项目的滚动开发。自身留有的项目可以转入运营阶段，通过养老服务、分时度假、商业租赁和物业管理相结合，实现可持续经营。
二、养老产业基金
我国房地产产业基金严格来讲也是私募的，实际上是投资公司的形式，由专业的人员或专业的公司运作管理的资金。在房地产的开发、经营、销售等价值链的不同环节，及在不同的房地产公司与项目中进行投资的集合投资制度。由于我国将房地产企业列为八个不鼓励支持的行业，众多房地产企业在开发时遇到了艰难的融资困境，房地产产业基金凭借安全性、规范性、便捷性及稳定性成为了解决该项问题的首选。
根据戴德梁行的调查数据，2010年人民币房地产基金的规模急剧增长，由年初的100亿元人民币增长至2011年1月份的500亿元。在我国的地产市场上已经运作着大量包括海外房地产产业基金在内的多支产品，如亚洲物业集团（SAP）、荷兰ING旗下的中国房地产基金、新加坡嘉德旗下的嘉茂基金、碧桂园地产基金和嘉实基金等。
三、房地产投资信托
房地产投资信托（Real Estate Investment Trust，REITs）， 产生于上世纪60年代的美国，通过发行受益凭证来募集大众投资者的资金以形成基金，由专业的投资机构经营房地产及相关业务，最后将绝大部分的投资收益定期分配给投资者的集合投资制度，是除房地产产业基金之外的第二大类型的重要投融资工具。因为是吸纳了大量的散户投资者，所以该类产品的成本利息对于房地产企业来说，借款利率相比地产基金来说要高出很多，目前市场上，信托接待利率达到了15%左右。为了降低融资成本以及降低投资风险，在成熟房地产投资信托的市场上，融资的主体更加倾向吸纳来自政府公共机构、养老金、其他金融机构（如银行、保险公司）、基金会和富有人群。
四、保险资金的利用
据统计，我国保险资金的资产总量已经超过万亿元，如同农村社会养老保险基金一样，这一庞大而低成本的资金仍然未被得到良好的开发和利用。各国政府对保险资金的运用的监管理念和监管方式不尽相同。在成熟的市场经济中，政府普遍注重维护市场本身在资源配置中的基础性地位，尽量减少对资源配置的直接干预，赋予保险公司足够的多元化资产配置空间和抉择的主动权。为了控制风险，多数国家或经济体的《保险法》对保险资金投资房地产设置了比例上限。德国、美国、日本、中国台湾、新加坡等国家和地区设置的比例大体在10%-20%之间，这些保险资金以直接或间接的方式投资于房地产领域。
间接的投资方式如上述所提到的REITs、抵押贷款证券化产品（MBS）、购买房地产上市企业的债权或股票等。在我国，中国保险监督管理委员会只允许有10%的资产总量可以在金融市场上进行支配，这样的投资区间仅相当于美国投资房地产领域的投资百分比。2006年3月国家出台的《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》来看，虽然没有将房地产列入可投资范围，但保险资金投资房地产领域已原则上获批。时过八年，虽然投资的资金总量和项目数量仍然相对偏少，但泰康保险，平安集团、中保集团以及中国人寿已近陆续在上海、北京、深圳等地通过直接和间接的方式投资于房地产领域，尤其是中国人寿和泰康保险也已经实质性地进入到养老地产投资热潮中去。在整体房产企业融资吃紧的情况下，我国保险资金适度介入房地产领域是必要而又可取的选择。
五、总结
随着我国经济的快速发展和日渐加剧的人口老龄化问题，人们对健康和生活品质的关注催生了人们对“养老、养生地产”的热衷，无疑养老地产的市场需求是不可抑制的。但养老地产的优势与挑战是并存的，由于这一产业还属于探索阶段，养老地产的发展尚处于困境。由于养老地产的开发模式与消费对象的特殊性，融资方式显得至关重要，以上四种融资方式或将成为目前养老地产项目最热衷的手段，如何选择一种或是多种模式相结合的融资模式将成为养老地产项目成功的关键。
参考文献：
[1]盖国凤，丁莉，邓湘雪.中国养老地产盈利模式研究综述[J].吉林工商学院学报，2013，（02）.
房地产企业的盈利模式范文4
【关键词】社区电商 长尾分析 房地产+
一、社区电商与电子商务社区化
（一）社区电商
社区电商是面向社区范围的用户群体，依托电子商务平台展开的各类型服务交易的电子商务活动。对于用户来说，既可以满足线上交易信息获取，又可以在线下完成消费与体验，具有快速，高效的特点。社区电商与居民生活联系紧密，满足社区居民的刚性需求，所以一旦建立起与用户的联系，则具有很强的路径依赖，由于是面向居民，居民特性稳定，流动性弱，所以也更好把握用户习惯，能够集中用户订单，进行集中供给，节省物流成本。此外，社区电商高度成熟后，能够拓展医疗，交通等公共服务等，接入智能城市系统，使得房地产企业在地区具有更强的竞争力。
（二）电子商务社区化
阿里巴巴，百度，腾讯，京东等互联网巨头，依托自身优势条件，以O2O模式，发力电子商务社区化，如京东分别与快客，好邻居，良友等品牌拓展1万多个线下合作店面。
与社区电子商务不同，电子商务社区化在本地化属性上所需要耗费的资金与经营管理精力更加庞大。同时社区电子商务在管理经营方面本地化战略也更为多样，所以社区电子商务将具有更大的活力。
二、房产企业发展社区电商的核心优势
（一）丰富的业主资源，以房带消费
房地产所积累起的业主资源与电商平台的大流量相比。房地产业主具有真实性，基于地理上的关系将比虚拟数据更好捕捉用户消费习惯的关联性特征。在广告投放上有着更为精准的指向。
（二）具有定性性质的规划能力
房地产是高价值的大宗商品，本身很重要的潜在购买力区分指标，对于社区消费水平有定性的作用，所以对消费的消费能力更加明晰与把握，从而主导社区电商的构建，分析更为精确的用户需求。房地产企业能够在地产开发与规划的基础上，根据需要对物流布局和实体店铺布局进行灵活设计与规划。
（三）管理运作体系成熟
与传统平台电商的营销核心不同，社区电商的核心在于对消费者的管理。社区居民的流动性弱，基于地理联系的基础上，可根据居民需求进行定制与管理，提高电商平台利用效率。同时通过主导社交网络建设，如社区QQ群，论坛等，渗入居民交流之中。社区电商在线下通常包含有较多的利益关系，房地产企业通常在关系梳理方面有着更强的业务处理经验。
三、房地产社区电商格局的长尾分析
长尾理论基本原理是：只要存储和流通的渠道足够大，需求不旺盛或销量不佳的产品所共同占据的市场份额可以和少数热销产品所占据的市场份额匹敌甚至更大。长尾商品正是以其冷门与不畅销，所以寻找成本高，这就使得在培养用户的购买路径上具有更强的吸引力。
相比于房产销售，社区电商所带来的效益只能占据了属于长尾部分，但是随着地产商的市场份额的变化，社区电商规模的积累过程，则又可以形成新的房地产建设和盈利格局。这一新格局体现在，商场主导布局削弱，地产公司的基础服务设施建设转为终端物流建设，相对比与商城所带来的建设费用，物流终端的运营成本与建设成本更低。另一方面，社区电商取代大型商场的作用后，这一业务将成为地产商的“售后”模块分裂出来，在培养居民生活习惯上也有很大的作用，增强房产企业的品牌信任，在房产升级和购置中，无疑为房产企业增加了筹码。
四、房地产企业为主导的社区电商发展方向――房地产+
“房地产+”是指以房地产为核心，展开的各种医疗，教育，社交，金融等服务需求的发展模式。社区电商是“房地产+”模式的核心环节，打造社区电商，是信息流动环节最重要的布局。在“房地产+”模式下，房地产为主体，打造社区电商的供应链环节，以社区电商为途径进行“房地产+”的内容建设 ，对于“房地产+”的社区电商的内容建设主要有两种方式。
（一）房产企业品牌在社区电商中的延伸
房地产企业凭借其管理和资金优势，进入其他生产行业。如恒大涉足的矿泉水，乳业和粮油生产。凭借其房地产企业声誉为保证，在地产上的物理联系，能够有信任基础，并借助社区电商开展营销，叠加与整合效应显著，使房地产企业摆脱一次性买卖的桎梏。
（二）产业链的整合模式
地产是重资产，是大宗消费品，通过这次消费客户与企业间构建了充分的信任，由此衍生的其他轻资产型消费，都可以在社区电商平台上展开，像是理财、金融、保险、旅游、装修家居等。同时借助社区电商平台，进行数据的收集，为房产的二次买卖提供信息分析来源。
五、结语
依托房地产企业基础与主体，开展社区电子商务，一方面是为社区电子商务找到了可靠性更高的承载实体，另一方面，社区电子商务也能为房地产企业带来新的发展契机，实现“房地产+”的发展，摆脱地产单一化产品带来的风险制约瓶颈，打造出房地产企业服务的竞争力。
参考文献：
[1]王剑峰.地产商为何搞不定社区电商[J].中国房地产 2015，08.
[2]刘娜.社区电子商务发展现状问题及对策研究[J].商业经济 2014，22.
房地产企业的盈利模式范文5
关键词：包容性增长 转型升级 创新系统
一、房地产行业转型升级的动因
一是房价上涨相对较快。以江苏为例，2009年、2010年江苏省辖市市区商品住宅成交均价分别同比上涨了18.27%、23.09%，少数重点城市市区商品住宅成交均价同比上涨幅度更大，上涨了四成多。尽管国家在本年度内展开了多轮次房地产市场调控，市场投机投资性需求有所遏制，但房价上涨较快、市场阶段性过热的特征较为明显，矛盾较为突出，对房地产业稳定健康发展不利。
二是住房供应体系和供应结构不尽合理。住房供应仍然是以商品住宅供应为主体，保障性住房和政策性住房供应占比依然相对较小，中低价位、中小套型普通商品住房供应相对不足，没有达到保障性住房供应总量与商品房供应总量合理匹配、两个供应体系相协调的较为理想的住房供应均衡状态，要实现未来5年20%住房保障覆盖面的目标还有比较大的困难。
三是房地产市场监管体系有待完善。房地产市场的管理涉及多个环节、多个部门，需要部门间加强协调配合，从土地出让、规划审批、开发建设、上市销售、价格控制、税收征管等多个环节的联合监管体系还有待完善，开发经营过程中的预售制度、质量保证制度、物业管理制度以及房地产中介服务领域的监管制度等还有进一步的改善和提升的空间。
四是房地产企业的经营管理及品牌创新能力的培养滞后。以江苏省为例，虽然近年来房地产投资规模、销售总量都位居全国第一，但全国百强企业少，且排名靠后。在2011年中国房地产百强企业中，江苏仅有6个，排在第一的常州新城控股集团仅列第20位，其他5个均在75位以后。预计未来几年内是房地产行业的重组洗牌期，应抓住这个机遇，积极推进房地产企业结构调整，鼓励优质、诚信、品牌企业做大做强。
五是住宅产业化进程有待加快。尽管近年来的住宅产业化推进工作有了较大发展，但传统的粗放式住宅生产方式仍未实现根本性转变，劳动生产率低、技术创新和集成能力弱、资源和能源消耗大、环境污染严重、可再生能源利用率低、住宅使用寿命短等问题仍较突出，制约了住宅产业总体水平的提升。成品住宅、节能省地环保型住宅、绿色住宅等产业化推进工作依旧任重而道远。
二、房地产行业转型升级的目标——实现包容性增长
房地产业包容性增长，寻求的应是在房地产业增长与经济增长中保持协调、平衡发展，与单纯追求房地产业规模增长相对立。
首先，房地产业包容性增长包括三大支柱：一是确保房地产业增长的同时最大限度地创造就业与发展机会；二是确保个人和企业能够平等地获得机会，提倡公平参与；三是确保人们能得到最低限度的住房权益。
其次，在三大支柱下房地产业包容性增长又包括以下五个要素：一是强调房地产投资和建设的多元化；二是保证房地产业可持续发展；三是保持房地产发展过程中的社会的稳定；
四是保持房地产行业的合理竞争，保护中小型房地产企业的健康发展；五是让支付能力不足的群体的住房权益得到保护，实现“住有所居”。
房地产业包容性增长主要目的是让住房分配更加合理，房地产业增长与经济增长发展更加协调，社会更加和谐稳定，社会成员在房地产业发展中拥有公平的发展机会，所有居民能够共享房地产业发展的成果。
三、房地产行业转型升级的路径
（一）企业管理层面的创新驱动
市场的主体是企业，转变经济增长方式、转型升级首先是事关企业生存与发展的大事。企业要增加研发投入、增强自主创新能力、增加核心竞争力产品，成为转变经济发展方式的主要动力。房地产企业管理层面的创新要实现“精益化、标准化、联盟化、品牌化”的管理目标。
精益化是指在房地产产品的开发过程中进行精益化建设，降低产品成本，优化建设进度，向管理要效益，提升开发项目的工程管理水平；标准化是指开发企业在围绕产品的客户服务上向标准化发展，标准化经营是现代服务业的主要标志，房地产开发产品不仅在质量、交付标准上要符合高标准，在服务上应同样如此，通过高标准的服务来提升全行业的服务水平；联盟化是指开发企业与材料供应商、部品集成商、市场研究机构、服务外包企业等组成企业战略联盟，共同实现企业决策机制和产品开发的创新，提升企业尤其是中小企业的经营水平，加强产学研合作载体建设，鼓励房地产企业与高校和科研院所共同形成技术创新、管理创新、产品创新的产业发展战略联盟；品牌化是指企业应着力建设企业和产品品牌，通过品牌资产建设、信息化建设、渠道建设、客户拓展、媒介管理、品牌搜索力管理、市场活动管理、口碑管理、品牌虚拟体验管理提高客户美誉度，增强企业的吸引力与辐射力，推动企业发展和服务升级。
（二）产业层面的创新驱动
1、大力发展住宅产业化
大力推进住宅产业化是建筑领域节能减排的重要途径，是建设资源节约型、环境友好型社会的紧迫要求。要以国家住宅产业化基地为龙头，整合资源优势，完善产业链，打造大规模产业集群，培育一批主业突出、核心能力强的大公司和企业集团，成为产业化推进的“火车头”。通过发展全装修成品住房、绿色住宅、节能省地环保型住宅等，保证房地产业可持续发展。
2、变革人才培养机制
采用市场化运作模式，深入开展职业经理人任职资格培训与认证工作，加快培养造就一批具有创新意识的房地产开发企业职业经理人。推进“企业家素质提升计划”，在国内外知名高校建立培训基地，开展思维创新、管理创新等培训，培养一批具有全球战略眼光、市场开拓精神和持续创新能力的领军型战略企业家。全面推行产学研联合培养的人才培养模式；依托开发企业建设研究生工作站、产学研中心等创新平台，吸引更多的高端产业人才到企业创新创业。
（三）空间层面的创新驱动
在房地产开发领域应强调房地产投资和建设的多元化，努力拓展新的服务空间，从原有的商品房尤其是商品住宅开发领域向商业地产、旅游地产、工业地产、养老地产、文化地产、物流地产等复合地产的领域发展；从以销售型的盈利模式向持有经营型盈利模式转变；从东部地区一二线热点城市向三四线城市和中西部城市化水平较低的区域拓展。
通过不断拓展房地产行业的服务空间，逐步形成符合时展需要的新的产业定位，更好地发挥房地产行业对其他相关产业的关联与带动作用，从而推动建筑业、制造业等其他相关产业的转型升级。
（四）制度层面的创新驱动
技术和制度的关系在不同的时空场景中发挥的作用是不同的，从长期和宏观的视角上看，技术创新可能决定了制度创新和经济增长（例如马克思的生产力决定生产关系论）；从短期和微观的视角上看，制度创新可能决定了技术创新和经济增长（例如企业激励机制变革带来的技术进步和产业发展）。
因此，在房地产行业的转型升级中，地方政府应加大对房地产企业创新的支持力度，积极引导房地产企业在管理层面实现“精益化、标准化、联盟化、品牌化”的转型目标，引导企业在产业层面实现住宅产业化的目标；采取制度保障、财政激励、税收优惠、信贷倾斜等措施，积极引导土地、资金、人才等创新要素向企业集聚；在保障房建设的过程中，创新项目融资模式，引入民间资本参与建设和经营、管理，强调保障房投资和建设主体的多元化；健全创新激励机制，帮助企业拓宽在创新过程中的融资渠道，并建立起科学的转型升级企业评价体系，发挥在制度层面的创新驱动力，从而构建起完整的“以创新、促转型”的系统。
参考文献：
①蔡荣鑫.“包容性增长”理念的形成及其政策内涵[J]. 经济学家，2009（1）：102—104
②陈淮.地产·中国：引导我国房地产业健康发展研究[M].北京：企业管理出版社，2008
③黄顺英. 我国居民住房支付能力与住房问题研究[J]. 建筑经济，2009（10）：739—41
④姚玲珍. 中国公共住房政策模式研究[M].上海：财经大学出版社，2003
房地产企业的盈利模式范文6
关键词：房地产开发 融资模式 融资现状
自2010年4月中旬以来，国家持续出台的多轮调控措施，对房地产开发企业面临的市场环境和金融环境发生了较大变化。进入2011年后，政策调控持续加码，多个城市的市场交易量逐步走低，企业的销售回款压力陡增，同时信贷收紧又进一步压缩了其资金来源，使房地产开发企业面临更加复杂的融资环境。如何解决房地产开发贷款项目的资金问题，是房地产企业特别是中小房地产企业当力之急，解决好房地产企业贷款问题对房地产企业的稳健发展意义相当重要。
一、当前我国房地产开发资金概况
（一）房地产开发过程中资金流动
由于房地产开发过程中投资成本高，投资回收期长，投资风险大等特征，前期需要大量师的资金运转才能开展正常的工作。房地产开发企业的经营活动一般是由一个或一个以上的房地产项目进行开发经营，而且从开始规划项目开始到最后出售的时间可能是三至五年的时候，开发过程中占用资金比较多，所以其相应的风险也是比较好大的，由于房地产开发项目特有的特点，故房地产开发企业的运营过程一般是指项目的运作过程，而房地产开发企业的融资决策一般也是围绕着项目的进度进行计划的。通常，房地产开发的基本程序与环节基本一致，列示如下：
表1 房地产开发项目的资金流程以及各阶段资金需求
（二）不同规模房地产企业融资模式选择情况
大型的房地产企业由于自身优势几乎可以涉足所有的融资模式，由于其一般情况下有多个同时进行的项目，亦可以从全局角度考虑资金的运用。从此角度来讲，大型的房地产开发企业更容易建立多元化的融资渠道。尽管当前银行信贷紧缩，但是对大型房地产的银行授信额度仍然较大，这些企业仍然可以利用大量的银行贷款；而一些中小房地产开发企业，由于中小企业房地产自身的原因，规模和抗风险能力不够强，造成了中小型房地产企业融资模式选择中小型房地产企业一般抗风险能力较差，除了银行可以贷一部分外，一般只能通过自有资金与短期资金来解决。
二、政策影响下的融资现状
（一）房地产开发融资存在的问题
1、资金紧张
资金是任何一个企业都有的问题。特别是房地产开发企业，近年我国城镇房地产开发资金持续保持快速增长势头，其中2009年这一数据为36232亿元，比上年增长16.1%。2010年则为48267亿元，实现同比增长33.2%。2011年则为56359亿元。
2、融资结构单一
2011年我国房地产开发资金来源1.12亿元，同比增长10.3%：其中国内贷款2689亿元，同比增长48.3%，其他资金4326亿元，显示银行放贷规划和增加为房地产企业提供资了较为充裕的资金，因为我国房地产投资资金仍然主要是银行贷款，而以投资儿投机为目的的社会资金及海外热钱近两年也成为推动房地产投资快速增长的重要资金来源，而像发行股票、债权融资、信托融资总的来说比较少。
（二）房地产开发融资困境
由于近几年来房价迅速的上涨，部分地区房价超越居民的购买能力，引起了众多人的关注，所以政府加紧了货币政策和房地产宏观调控的政策，开始了新的宏观调控，使得房地产市场出现融资严重受阻、资金链断裂、项目滞销等，严重困扰着房地产企业的经营和发展。从而使房地产传统融资受到严重的挑战。
房地产政策对房地产企业的影响，包括直接影响与间接影响。由于我国房地产企业资金来源对银行信贷严重依赖，这就为国家通过一系列宏观调控政策来调整信贷政策，进而对房地产企业资金来源进行调节奠定了基础。
当前，一方面对房地产开发企业在自有资金以及银行贷款方面进行规定，另一方面，对居民个人购房信贷进行严格限制，间接影响了房地产企业融资。房地产开发商贷款方面，一是对自有资金必须占 30%的比例，虽然与之前的 35%的比例有所下降；二是对土地出让金的规定，比较严厉；三是对房地产开发过程中不合理行为进行规范，进行统一的执行标准是，按照“三个办法一个指引”的规定，严格把关新的房地产开发贷款业务，同时加强监管。总的来说，国家主要通过对商业银行对房地产开发企业发放贷款进行规定，限制了房地产企业资金来源。在个人住房贷款方面，通过信贷政策对购买一套房、二套房以及三套房以上的贷款进行限制，实行差别化信贷政策，抑制了房地产出售，另外 2011 年出台的一系列限购令政策，多数一线城市的成交量持续滑坡，严重影响房地产资金回笼，间接使房地产企业资金来源变窄。
三、调控下房地产开发贷款项目中融资模式的对策
房地产开发对资金需求量特别大，随着国家调控政策的进一点加强，对房地产开发企业的银行贷款又加了一把防盗门，所以阶除了银行贷款外，应通过其他融资方式来解决资金问题。
（一）不同规模的企业融资渠道的选择
不同资产规模的房地产企业，能够承受的融资成本也有较大差别。因此，不同规模的房地产企业，应采取不同的融资策略，选择与自身实力相匹配的融资渠道。宏观政策持续偏紧，市场环境难以预测，房地产企业应逐步摆脱过于对于依赖银行贷款的单一融资局面，依托现有资源，结合自身特点，求生存、谋发展。
1、中小型房地产企业
受到宏观经济政策影响较大的房地产市场，对中小规模企业的战略眼光提出较高要求。市场到达低谷时，中等规模房地产企业应潜伏入市，获取低成本土地；
市场逐步走出低谷时，开发项目上市获得丰厚回报。在宏观经济环境发生较大变
化的情况下，中等规模企业会面临着发展方向上的抉择，或者如小企业一样被大
型企业兼并收购，或者获得资金支持赢得生存机会。但是，面对融资窘境，在自
身实力不强的情况下，中等规模的房地产企业要想融得资金十分困难。为了寻找发展出路过程中，很多中等房地产企业转变盈利模式，完成了战略转型，重新定位为专营开发商，不再扮演全程开发商的角色，实现“自我融资”，赢得企业发展机会。
2、大型房地产企业
大型房地产开发企业在行内享有较高的知名度，拥有丰富的实践经验，易得
到商业银行等金融机构的资金支持，相对中小房地产开发企业而言，融资渠道较
为广阔。受制于宏观政策和金融环境，大型房地产开发企业也未能摆脱过度依赖
商业银行信贷的局面。在国家出台严厉调控政策的情况下，尽管融资渠道也会受到影响，但大型企业通过合作开发、资产重组、股票融资、债券融资、利用外资的方式获得企业发展所需资金，实现企业可持续发展。
如万科——新华信托的“卖房信托”
实务方面，2004年6月9日，万科附属子公司深圳万科与新华信托达成总额1.99亿元、期限2年、年利率为4%的贷款协议，用于深圳某别墅项目的开发。其4%的年利率，低于5.49%的同期银行贷款利率1.49个百分点，若以2.602亿元的融资规模估计，万科每年节约财务费用近400万元。产品计划中设计期满后，投资者有获得购买优惠权及购房折扣率的条款，私募基金的资金使用方式及透明度方面与信托产品类似，故也将其放在本章节讨论。2010年1-11月，国内共有10只房地产私募基金成功募集18.59亿美元，基金数量与金额分别为2009年全年水平的5倍和3.4。然而目前房地产投资私募基金的目的依旧以牟取资产升值为主，不利于稳定市场的发展。
（二）上市融资
上市融资就是企业所有者通过出售可接收的部分股权换取企业当期急需的发展资金，依靠资本市场这种短期的输血促使企业的蛋糕迅速做大。融资通过企业有效资本的具备而指向了企业现阶段所选择的产业或将转型的产业的竞争优势塑造，进一步指向了企业的利润以及终极的股东价值回报的最大化。可以说，如果企业在目前的市场条件下，无论是采用借壳上市还是直接上市，企业可以获得较好的融资效果。但考虑到我国目前上市完成所需时间较长且审批较为繁琐的实际情况下，企业海外融资往往可以取得满意的效果。
（三）鼓励发展适应力强的夹层融资
以作为权益投资和抵押贷款的补充，来降低开发商所需要投入的自有资金比例。夹层融资"是指在风险和回报方面，介于优先债务和股本融资之间的一种融资形式，是一种无担保的长期债务，这种债务附带有投资者对融资者的权益认购权。它先募集资金，后选择项目，被人称为准房地产信托基金。夹层融资对房地产开发商有非常大的优势：第一：资金回报的要求比较适中，夹层融资的利率水平一般在10%～15%之间，而投资者的目标回报率为20%～30%；第二：夹层融资对房地产开发商的要求比贷款的要求低，不要求“四证”齐全，不要求自有资金超过35%；第三：夹层融资通常提供形式非常灵活的较长期融资，这种融资的稀释程度要小于股市，并能根据特殊需求作出调整；第四：夹层融资的付款事宜也可以根据公司的现金流状况确定。夹层投资人的优先体现为在其他合伙人之前获得红利，在违约情况下，优先合伙人有权力控制对借款者的所有合伙人权益。夹层贷款一般是短期的，贷款费用较高，利率也较高(通常高于银行基准利率3～5个百分点)，但能够为开发商节约自有资金投入，或者为开发商降低所需筹集的更为昂贵的权益资金额度。同时，夹层贷款有类似于合伙投资人的性质。
四、总结
可见，目前我国房地产开发项目中融资存在诸多问题。其中融资渠道单一是最主要的问题，大多企业对银行贷款过度依赖，间接融资比例过大。虽然在国家宏观政策指引及市场各方的努力下，多元化融资体系已经开始逐步形成，但是现存融资模式的发展水平，远远不能解决我国当前的房地产项目开发的融资需求。所以房地产企业一方面充分利用现有融资途径，一方面应提升资本利用率，并借鉴国外经验，积极开展金融创新，只有这样才能解决当前融资问题。
参考文献：
[1]张永岳,陈伯庚,孙斌艺编著.房地产经济学[M].高等教育出版社,2005
[2]吴国富.房地产开发融资方式探讨[J].金融经济，2010；10
