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现在公积金贷款政策范文1
重申二套房贷政策后,对有改善住房需求的二次购房者的影响是较大的,选择什么样的贷款方式能省息?
公积金 省钱首选
钟先生年近40,现就职于一家国企单位,为方便儿子上高中,想在海淀再贷款购置一套房产,需要通过银行贷款100万。但之前钟先生有过一次贷款纪录,虽然已经还清,但是如果使用商业贷款的话,按照现在银行的政策,还是会被算作二套房的,需执行首付四成,利率也要上浮1.1倍。
专家指导:
借款人除了通过商业贷款中的等额本金达到省息目的外,公积金贷款在二套房贷政策从紧时更能充分发挥其省钱优势。理由有三点:
第一,目前来看在京各公司、企业基本都会为员工缴纳公积金,不论是什么阶层的房贷者都比较适用公积金。另外如果不买房的话,到了房贷者退休年限时公积金缴存余款还可以返还房贷者,好处多多。
第二,公积金没有二套房政策的限制。在未还清贷款的前提下,借款人只能使用公积金贷款一次,只有在偿还完贷款后才能够再次申请使用,首付和利率不会上浮。
第三,公积金贷款只有一个利率,不像商业贷款那样除基准利率外,还有上浮、下浮利率等。目前公积金贷款的利率为3.87%,还是比较适合贷款的。
因为钟先生的单位一直为其缴存公积金,钟先生从未提取过,这种情况下使用公积金贷款无疑是钟先生明智的选择,因为公积金贷款是没有首套房和二套房之分的,只要之前的公积金贷款已经还清就可以再次使用,首付和利率均不会上调。
因此建议,在二套房贷政策从紧的情况下,借款人使用公积金贷款相对会节省很多利息,月供每月相差1484.24元,20年下来总利息可以节省35万多元,这个数字对节衣缩食的借款人无疑是一笔不小的开支。
商贷省6万
王帅,现就职于一家外贸公司,收入颇丰,与女友相恋多年,感情稳定。作为“80后”大军中的一员,眼下购置婚房已成了当务之急,王先生之前名下有一套贷款的房产尚未还清,现在看中了位于丰台区一套总价为70万的小两居,全款购房似乎不太可能,王先生想通过银行贷款50万来购房,但受限二套房政策,王先生在选择还款方式上犯了难,究竟怎样做能够节省部分开支呢?
专家指导:
通常情况下人们贷款普遍会选择等额本息的还款方式,借款人每月偿还相同的金额便于还款及合理安排收支,这种方式比较适合收入稳定的人群。但是在“惜贷”,尤其是二套房贷利率严格执行1.1倍的政策环境下,每月还相同的金额,总体算下来利息不菲,并不是很划算。
建议借款人可以突破传统,采用等额本金方式还款,虽然借款人还贷初期会感觉每月负担较大,但随着归还本金的增多,利息减少的优势就会逐渐显现出来。
从上述案例中,我们不难看出借款人如购买第二套房产,贷款50万20年,利率上浮1.1倍后等额本金与等额本息两种还款方式对比,采取等额本金方式还款的借款人总利息将省6万元左右,比较适合在二套房贷利率收紧的市场环境下使用。
小贴士:
借款人平时一定要注意个人征信纪录的保持,因为现在央行的征信系统已经日趋完善,银行在发放贷款时会更多的参看借款人的征信纪录,在借款人看似平常的信用卡使用,以及水电煤气等的缴费过程中,如果一年中出现连续三次或累积六次的逾期纪录,那么借款人在申请贷款时就有可能被银行“拒之门外”了。
现在公积金贷款政策范文2
关键词：公积金贷款；资产管理；风险
中图分类号：F832.45 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）09-0303-02
一、住房公积金贷款资产面临的风险
（一）市场风险
中国的房地产市场经历了一个近10年的黄金发展阶段，在这10年的发展历程中，开发商、贷款银行等与房地产有关的机构都从房地产的发展中“受益匪浅”。国务院2013年3月1日实施的新国五条房地产调控措施，更是为房地产市场注入一针强心剂，使原本不断升温的楼市进入一个高烧的阶段。但随着新一届政府市场调节、双向调控、保障房建设等一些列政策的出台，中国房地产市场发展出现了不明朗的态势，社会上唱空和唱多楼市的声音并存。媒体报出部分房企已经资金链断裂，而且称之为只是冰山一角；多地出现楼盘打折促销等。也有人认为谈中国楼市拐点为时尚早。根据国家统计局公布数据显示，2014年3月份全国70个大中城市中新建商品住宅价格与上月相比，价格下降的有4个，持平的城市有10个，上涨的城市有56个，这与此前楼市持续不断上涨的态势已经有所变化。房屋从本质上将是一种商品，其商品属性决定了它的价格受到供求关系的影响，具有周期性特点，不可能只涨不跌。
住房公积金作为一种专项使用资金，其资金使用方向主要是通过住房公积金贷款来支持职工购买住房，随着近年来楼市的不断升温，住房公积金贷款（包括组合贷款）也呈现出不断上涨的趋势。如果房价出现大幅度下滑，借款人将失去还款动力导致违约率上升，贷款的受影响程度将呈上升趋势，即越是新近发放的贷款额度越高，还款期限越短，涉及的贷款余额越高，一旦违约造成的损失也就越大。
房地产市场已经成为整个国民经济的重要组成部分，占比达到14.8%，所以房地产市场的发展影响着整个宏观经济的发展，反过来，宏观经济的发展也影响着房地产市场的发展。中国经济高速发展的30年带来了成绩，也暴露出问题，环境污染、产能过剩、地方债务等一系列问题让中国经济不得不转变发展思路，由唯GDP论转变为注重调整经济结构，寻求高效、环保的发展道路。经济发展思路的转变导致中国经济发展速度趋稳，经济下行压力加大。所以，房地产市场增速放缓，甚至逆向发展也不可避免。
（二）信用风险
有学者对贷款期限和违约率之间的关系进行过研究，研究结果表明借款人违约行为一般出现在贷款发放后的3年一8年。住房公积金贷款目前距离购房高峰期恰为7-10年，所以按照这一结论，住房公积金贷款违约风险进入到一个高发阶段。由于市场发展的不确定性和对购房高峰期的判断不一致，所以住房公积金贷款的违约风险高峰可能会持续很长一段时间，这给住房公积金贷款资产管理带来了更大的挑战。
（三）法律风险
全国住房公积金贷款在担保方式的选择上不尽相同，有的城市选择全部强制采取保证担保方式的方法，例如上海、天津、重庆；有的城市选择部分强制采取保证担保方式的方法，例如北京、成都；有的城市采取借款人自愿选择保证担保方式的方法，例如南京、福州、长春。根据各地的实践，住房公积金贷款的保证人为担保公司或者担保中心，担保公司通过代偿的方式将大量逾期贷款转移至担保公司管理。从住房公积金管理中心的角度看，逾期率得到了有效的控制，但从住房公积金贷款资产的角度看，这些贷款的违约风险并没有消除，反而因为转移到担保公司更加隐蔽了。
从法律关系上讲，借款合同和保证合同都是平等民事主体之间根据意思自治原则订立的，任何一方都无权强迫另外一方接收自己单方订立且明显有利于己方的条款，因此强制担保做法的合法性令人质疑。如果强制保证担保方式因为合法性问题被取消，那么住房公积金贷款资产的风险将瞬间暴露在住房公积金管理中心面前。
（四）政策风险
近年来，国家对于房地产市场密集出台调控政策，包括限购、限贷、利率调整等，直接影响了房地产市场的发展和房屋价格的波动，国家政策对于房地产市场的影响是显著而迅速的。住房公积金贷款资产管理需要对国家政策作出快速反应才能保证资产安全。
二、住房公积金贷款资产管理存在的主要问题
（一）资产管理责任主体定位有误
根据不同的担保方式，抵押类住房公积金贷款一般由贷款银行负责管理，保证类住房公积金贷款一般由担保公司管理。住房公积金的资金使用由住房公积金管理中心负责，所以住房公积金贷款是住房公积金管理中心的资产，管理的责任主体当然是住房公积金管理中心，目前将资产管理主要职能分散在贷款银行和担保公司，而由住房公积金管理中心进行间接管理的做法显然是不妥当的。
（二）管理方法粗放
目前住房公积金贷款资产的管理主要是按照逾期期数划分为正常类贷款、短期逾期贷款、中长期逾期贷款，针对不同类的贷款分别采取关注、电话催收、上门催收、诉讼、核销等方法处理。这种管理方法已经落后于金融机构对于贷款资产五级分类的管理方法，考察逾期原因维度单一，采取的措施缺乏力度。
（三）配套制度不完善
住房公积金贷款虽然已经利用保证人制度来减低贷款风险，但目前并没有将保险制度、债权让与等制度有效融合进来，所以保险公司、资产管理公司等机构并没有在住房公积金贷款资产管理过程中发挥多少作用。
三、住房公积金贷款资产管理模式构建
现在公积金贷款政策范文3
关键词:公积金贷款;管理风险;规避方式
住房公积金贷款作为政策性住房金融的主体,已成为职工个人购房贷款首选的贷款方式。很多城镇居民通过使用住房公积金贷款购买了自住住房,改善了长期困扰人们的居住条件。但是,近年来,随着我国房地产市场的不断繁荣,住房公积金贷款信用规模不断扩大,贷款时间的推移,贷款逾期率也不断上升,贷款风险不断增强。对此住房公积金管理中心应不断地加强,管理风险与规避方式显得格外重要。
一、住房公积金贷款管理风险的形成
住房公积金贷款与商业住房贷款既拥有共性的经济风险和管理风险,同时又有其自身独特的经济风险和管理风险,而管理风险是目前各房改资金管理中心较为突出的风险。
(一)运行体制带来的管理风险
国务院颁布的《住房公积金管理条例》,条例明确规定房改资金中心不能直接办理金融业务,应当委托住房委员会指定的商业银行办理住房公积金的金融业务,个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行办理,并由房改资金中心承担风险。也就是同一贷款业务的委托方与受托方是两个不同的利益主体,受委托银行是以获取最大利润为经营目标的经济实体,虽有手续齐备的合同要求和约定,但仍无法回避自身利益的驱动,和在运作过程中产生的问题及利害冲突之间的矛盾。
1、受委托银行自身的风险及利益。在受委托银行在自营业务与委托业务之间,存在将风险较小、利润较高的贷款项目留下,而将风险相对较大的项目以委托贷款方式留给房改资金中心,大力推荐商业贷款,甚至出现对只做住房公积金贷款的开发商不给予按揭签约的现象,这样,房改资金中心一方面失去了资质较好的开发商,另一方面又失去了资信较好的客户,无形加大了住房公积金的贷款风险。
2、住房公积金贷款办理程序繁琐。面对住房公积金贷款的低利率的冲击,加之住房公积金贷款与商业银行住房按揭贷款相比为业务受委托银行所带来的利益不均衡,购房者选择商业银行按揭贷款其利息全归受委托银行所有,若购房者选择公积金贷款,受委托银行只能收取5%作为手续费,且失去了许多贷款客户。正是由于受委托银行自身利益的驱使,往往对住房公积金贷款的客户采取一些消极拖办和误导的手段,抵制或影响住房公积金贷款业务高效、快速发展。而其自运营的商业贷款比住房公积金贷款办理要快的多,并且程序简捷。当然无论是对开发商还是借款户来说,都希望资金快速及时到位,惧怕住房公积金贷款的遥遥无期。有些开发商甚至还打出实行商业贷款给予优惠,或用先贷商业贷款以后再转公积金贷款等等方式。使许多客户由公积金贷款转为商业住房贷款,继而使房改资金中心失去了许多优质客户,无形加大了住房公积金贷款风险。
3、房改资金管理中心贷款数据统计信息化建设滞后。由于我国许多地方房改资金中心的信息化建设严重滞后,没有建立健全和更新,致使许多职工根本不知道自己的个人信息。而受委托银行力争主导地位和强调自己的网络优势,往往会采用其通畅、便捷的程序,进行贷款人员信息登陆和计息扣款,而房改资金管理中心统计信息滞后,贷款程序无法正常运行,双方数据无法统一。而且房改资金中心的住房公积金贷款客户群体,业务发展趋势以及经营状况等重要商业秘密都无法对外保密,既不利于市场的竞争,还加大了住房公积金贷款风险。
4、房改资金管理中心在贷款资金的回收方面处于被动地位。由于《住房公积金管理条例》第6条规定:“受委托银行不承担住房公积金贷款的风险”,受委托银行基于节约成本考虑,对贷款的回收力度不够,贷款发放到位后,银行既不能及时通知客户还款,也不实行跟踪服务,导致客户逾期还款比比皆是,甚至对逾期户不及时还款视而不见。而房改资金管理中心因贷款业务审核后就不再直接面对借款人,受委托银行又与房改资金管理中心信息交流不够,致使有些贷款逾期户根本不知贷款已逾期,还有原准备一次性预还多月贷款本息的客户,因受委托银行以计算机程序不便、不畅等多种推托为由拒绝,由此也形成了逾期还款。由于住房公积金业务承办银行是由政府或住房委员会指定的,即使受委托银行不按合同约定履行收贷职责,房改资金管理中心也无力对银行进行制约和追究,处于承办银行和住房公积金贷款职工之间的被动局面,没有保护广大职工的利益。
(二)政策取向和金融市场形成的管理风险
由于政策取向的特殊性决定了个人住房贷款的服务对象主要是广大的中低收入城镇职工、居民,同时也决定金融管理风险。
1、借款人的还款能力下降的风险。由于住房公积金贷款作为政策性住房金融,借款人中相当一部分职工收入不稳定,偿债能力有限,甚至有的单位濒临破产,职工随时会面临着下岗或买断工龄,严重影响贷款偿还能力。直接关系到住房公积金贷款的安全性、风险性,如遇央行利率上调,职工的还款负担还会加重,逾期率就会上升。
2、存贷不挂钩导致资金缺口的风险。我国许多城市在住房公积金配贷时,只注重借款人的还款经济能力以及是否满足贷款的其他条件,却很少评估借款人对住房公积金的贡献率,住房公积金配贷既无最低储蓄年限(仅一年)要求,也无最低存款额限制。从现在现阶段看,这种信贷方法似乎有利于解决和改善居民的住房,刺激居民的有效消费需求,扩大住房公积金信贷规模。但从长远看,今后可能会导致资金缺口,而且加大住房公积金储蓄长期融资的风险。
3、国民经济状况和金融市场变化而带来的风险。城镇职工、居民个人住房公积金贷款的一个突出特征就是贷款期限长,在长期的贷款期限内,社会经济状况和金融市场必然会不断发生变化。如发生通货膨胀等,由于个人住房公积金贷款实行相对固定利率,这就会使住房公积金蒙受贬值的风险。同样数额的个人住房贷款,如果贷款期限延长一倍,住房公积金贷款的期限最长可达20年,从机会成本的角度来看,容易产生市场风险,并其风险将增加一倍以上。同时,住房公积金贷款业务的单一性使它缺乏银行通过多项业务组合分散风险和规避风险的机制,更加剧了其风险性。
4、地方政府行政干预行为带来的风险。地方政府为拉动住房消费,许多地方对房改资金管理中心下达个人住房公积金贷款任务目标,过分强调住房公积金贷款数量增长,往往忽视住房公积金贷款质量,加大了产生不良住房公积金贷款的可能性。
二、住房公积金贷款管理风险的规避措施
住房公积金贷款管理风险是客观存在的,理应正视和竭力规避,避免出现大的风险损失,根据上述风险的分析,规避住房公积金贷款管理风险,应积极采取应对措施。
(一)确立房改资金管理中心主导地位
解决住房公积金贷款的制度性风险的根本途径在于消除委托与受托两个利益主体的利益冲突。首先必须强化房改资金管理中心主体地位,采用房改资金管理中心自营模式,可以实现责、权、利的统一,既能有效地消除委托方式中的利益冲突,又能做到了职责分明。运作高效,彻底改革和完善我国个人住房公积金贷款的委托运作机制。使委托方始终居于主体地位,可以自主选择受托人,同时也应该将选择住房公积金业务承办银行的自主权交给房改资金管理中心,对受委托银行敷衍应付办事不力和操作失误,而导致住房公积金住房贷款出现的风险,应由受委托银行承担,或由房改资金管理中心实行优胜劣汰,充分保证住房公积金贷款管理风险的规避,体现房改资金管理中心的主导地位。
(二)建立贷款风险监管体系
建立贷款风险监管体系,将风险管理系统纳入个人住房贷款全过程中,并授予该体系应履行的功能:一是对个人信用情况进行相应的时实评估,特别应能防范恶意超贷的情况;二是实现对个人住房贷款贷前审核与贷后监察结合的功能,实现全过程的监督管理,三是实现个人住房贷款高风险的预警功能,并给出响应的规避建议;四是实现会商制度的建立,房改资金管理中心与受托银行定时对预警高风险的情况进行会商,特别是对金融、房地产市场、社会就业与家庭收入变动信息的应急响应,以期协同规避,对已发生逾期的应协助尽快催收;五是建立个人住房贷款风险基金,实现个人住房贷款风险化解损失的规避功能。
(三)采取相关配套政策措施
1、建立以政府为主体减轻中低收入职工住房贷款负担的贴息和担保制度,可采取政府扶持(实行贷款贴息政策)、社会参与的办法,组建住房置业担保公司,为借款人提供信用担保,既减轻了这部分低收入职工的债务负担,又化解了金融风险。
2、房改资金管理中心按《住房公积金管理条例》规定和相关财务管理办法的规定,在增值收益中按比例提足贷款风险准备金,并制定严格核销坏账制度和程序,认定后及时核销坏账、呆账。
3、进一步完善住房保险,在个人住房担保中介机构尚未发育成长起来的情况下,应由保险公司把财产保险和人身保险结合起来,开拓住房保险新业务,既降低保险费用,减轻借款人的负担,又提高借款人的还款能力。
(四)采取相关配套还贷措施
房改资金管理中心和受委托银行应跟踪服务和提高服务质量,减少因服务质量带来还贷风险。
1、建立便捷的还款方式,利用银行网点和资源,办理还款储蓄卡或一卡通,实行通存通还,自动划款等便捷的方式,在时间和地点上方便借款人还款。
2、受委托银行贷款放款后,及时通知借款户月还款额和其帐户余额情况,使借款人知道每月实际应还多少钱,什么时候还,做到心中有数,经济上有准备,敦促贷款人养成良好的还款习惯,减少不必要还款纠纷。
(五)加强贷款抵押审查力度
住房抵押贷款是当前住房公积金贷款运营管理的重要环节,严格抵押审查,对降低贷款风险,资金的安全运营提供了重要保证。具体审查程序应做到:
1、认真审查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性。
2、要求售房单位到期及时办理产权过户手续,并做出连带责任承诺,与产权抵押登记部门协议确保抵押手续完整到位。
3、控制抵押率,规避抵押物市场价格变动的变现风险。
4、切实执行担保法,对不按照合同清偿债务坚决依法拍卖抵押房产。
住房公积金作为一种政策性住房资金,取之于民,用之于民,在发放个人住房贷款时实行低存低贷的政策,符合我国的基本国情,也有力地推进了城市住房制度改革和发展,是解决和改善职工住房的政策性融资途径。住房公积金贷款的风险贯穿于贷款审核、发放和回收整个的管理过程之中。因此,必须建立包括个人住房贷款全过程的风险管理体系,进一步加强房改资金管理中心贷款程序性方面的制度建设,使贷款的调查、审查、审批、催收、内部稽核、违规操作责任追究等全部管理流程化、规范化、制度化。积极汲取商业银行贷款风险管理方面的经验,用法律和制度等管理手段,有效规避住房公积金个人贷款的管理风险,以保障住房公积金贷款的管理风险降到最低的限度。
参考文献:
1、梁万泉.我国个人住房贷款的四大风险及控制[J].青海金融,2006(9).
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2016年上海市公积金管理中心（下称“上海中心”）尝试通过微信平台晒出“成绩单”，主动发声，营造良好的舆论氛围。“上海公积金”官方微信公众号于2016年7月间连续三篇《住房公积金制度让缴存职工获得了什么？》系列文章，用数字说话，跨时五年（2011年―2015年），全面盘点上海公积金在提高职工可支配收入，支持职工住房消费、保障职工权益等方面的历史成绩和功能作用，让住房公积金制度主动走进广大缴存职工的心中，努力提升缴存职工的获得感和满意度。
该系列文章阅读数总计35万，被多家公众号转载。上海公积金公众号在三篇文章当日新增关注者分别达到8430人、5477人和5180人。在2016年7月的《上海政务微信报告》中，“上海公积金”官方微信位列重要机构第三名，平均阅读量为第一名，平均点赞数第三名。在当月二十大热门文章中，该系列三篇推送分别位列第一、第五和第七名。
系列一――管好职工钱袋子，让住房公积金能使用、能得利
住房公积金是单位和职工按照一定比例共同缴纳的用于职工住房消费的专项储金，归职工个人所有。管理中心为广大缴存职工管好这个“钱袋子”，围绕住房消费领域精耕细作，拓宽住房消费全生命周期的提取范围，并不断提高账户资金保值增值能力。
（一）住房公积金成为职工可支配收入特征体现更为明显
随着住房公积金使用渠道的不断拓展，职工每月缴存的住房公积金可以用于购房提取、租房提取和归还贷款等多种住房消费。同时根据国家规定，职工个人缴纳和单位为职工缴纳的住房公积金，在规定的比例内可在税前列支，则意味着单位缴存实际增加了职工一块可支配性收入，职工缴存免除了一块个人所得税。因此，住房公积金月缴存额的增长，可看作为职工个人享受免税的可支配收入的增长。据统计，职工平均年缴存额（不含补充公积金）从2011年的8450.4元，到2016年已达到11040.24元，提高了2589.84元，增幅为30.65%。
（二）住房公积金制度支持住房消费特征体现更为明显
近年，上海市不断开拓住房公积金使用渠道，提取额快速上升。五年来，职工购买自住住房提取使用公积金累计总量达到146.89亿元，从2011年的13.62亿元上升到2015年的41.5亿元，增幅为204.69%，有效地支持了上海缴存职工的基本住房需求。
五年来，上海市住房公积金用于归还职工购房贷款的累计规模达到1275亿元，从2011年当年规模172亿元，到2015年当年规模达350亿元，增幅达到103%。当职工以贷款方式购房后，家庭财富结构中将增加较大的还贷压力，而职工每月缴存的住房公积金可以用来提取冲还贷款（包括公积金贷款和商业银行贷款），有效减轻购房成本压力。
上海市还放宽了无房户家庭租房提取住房公积金的使用，让暂无计划和能力购房的职工家庭可以分月、分季即时提取住房公积金支付房租，减轻了这一群体在上海的租房成本压力。
五年来，住房公积金住房消费类提取占提取总额每年均超过75%，2015年这一比例更是达到78.05%。随着今后住房公积金使用途径的进一步拓宽，住房公积金在满足职工多层次、全方位的住房需求方面将发挥更积极的作用。
（三）住房公e金对职工账户保值增值特征体现更为明显
住房公积金过去一直按照“低存低贷”的利率政策执行，2016年2月两部一行印发了《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》，规定自2016年2月21日开始，职工住房公积金账户存款利率由原来执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率，即按照“平存低贷”的利率执行，进一步体现住房公积金惠及所有缴存者的政策红利。将存款利率提高到一年期定期水平，按当前利率水平，当年缴存账户公积金利率从0.35%和1.1%提高到目前的1.5% ，收益分别提高3倍和近40%；同时住房公积金每年利息结转后自动计入本金形成复息。不仅可消除通货膨胀带来的损失，也给使用需求较大的缴费职工在贷款能力、使用额度更增加一块福利。对较少使用住房公积金账户余额的职工而言，既互地支持了其他职工的购房贷款需求，又获得了自身比较合理的账户利息收入。
系列二――支持对象有侧重，让住房公积金贷款见实惠
住房公积金具有互、普惠性和公共性的特点。住房公积金贷款的最大优势是相较于商业银行贷款的低利率，同时住房公积金还能用于偿还购房贷款，减轻居民家庭的还款压力。住房公积金贷款政策始终围绕公积金制度设计的初衷，主要用以支持职工的首套住房，优先满足职工首次贷款，满足职工基本住房需求和合理的改善型住房需求，实行差别化的贷款政策，并通过政策导向稳定市场预期，对房地产市场健康稳健的发展起着正向推进作用。
（一）住房公积金制度互、倾斜中低收入特征体现更为明显
职工购房申请住房公积金的贷款额度与其住房公积金账户的资金积累呈倍数关系，也与月缴存额反映的还款能力直接挂钩，因此职工住房公积金缴存额的增加，意味着提高了职工利用互住房公积金贷款的额度，从而体现在职工的最高可贷额度和能力的进一步放大。五年来，越来越多的缴存职工在住房公积金购房贷款上得到了实惠。
1.继续保持对刚性需求支持，继续保持对中低收入群体倾斜
2014年、2015年住房公积金贷款购买144平方米以下的中小户型住房贷款比重一直保持在95%，其中90平方米以下住房的占全部贷款的67%，有效支持了刚性自住的购房需求。
2014年、2015年发放的住房公积金贷款中，购买首套住房的家庭占比为84.35%，购买改善型第二套住房的家庭占比为15.65%。住房公积金贷款不支持购买非改善型第二套住房、第三套及以上住房家庭贷款，体现了住房公积金贷款重点支持职工基本住房需求的特点。
2011-2015年，住房公积金贷款对中低收入家庭的购房贷款占所有贷款家庭的比重也一直保持在90%以上，其中，对低于上海平均收入的缴费职工家庭贷款占所有贷款比重为35.93%，对处于上海平均收入以上、三倍以下的缴费职工家庭贷款占所有贷款比重为58.97%。有效地支持了职工刚性自住的住房需求。
此外，住房公积金贷款在职工购买首套住房和改善型第二套普通住房的需求时，还在首付比例和贷款利率方面给予职工优惠的政策倾斜，体现了对居民基本住房需求的支持力度（见表1）。
五年来，住房公积金对购买共有产权房（经济适用房）的缴存职工，支持力度和贷款规模也在不断上升。2015年贷款比2011年增长了19.81倍，获益人群比2011年增长了18.27倍。
2.受益群体不断增加，贷款规模不断提高
2011-2015年共向全市67.49万户家庭发放了住房公积金贷款。直接受益人群达到200万以上。年放贷规模从2011年的265.05亿元，到2015年的1192.87亿元，上升幅度为350.07%。总贷款金额累计达到5288.30亿元。
3.支持力度不断加强，户均贷款不断提升
2015年，上海提高了住房公积金贷款的最高贷款额度，放宽了贷款抵押住房的房龄年限。职工家庭的每户平均贷款额也呈现了比较明显的上升趋势，从2011年的36.16万元提高到2015年的65万元。同时，由于放宽房龄限制，平均还款期限也有一定程度的放宽。
（二）住房公积金制度低成本特征的体现更为明显
住房公积金近年来贷款利率不断下降，为职工购房还贷减轻压力提供了保障。2011年以来，住房公积金5年以下（含5年）和5年以上贷款利率分别从4%和4.5%，下降到当前的2.75%和3.25%，各降低了1.25个百分点。5年以上的每百万元贷款的年利息成本从2011年的49000元下降到2015年的32500元。5年以下（含5年）的贷款成本则更低。
系列三――守护职工权益，让公积金更具保障性
《住房公积金管理条例》从国家立法的层面确定了住房公积金缴存的强制性。五年来，上海中心不断加大执法力度，丰富执法宣传，保障职工合法权益。同时，除了大家比较熟悉的住房公积金个人贷款形式外，上海中心积极拓展项目贷款渠道，支持上海公租房、动迁安置房、经济适用房建设等项目，制度设计形成规模效应，满足更广范围缴存职工的住房需求，改善中低收入群体的住房水平。
（一）住房公积金对职工权益保障力度更为明显
2011-2015年，随着住房公积金制度的互、保障性、可支配性、低成本性、便捷性特征越来越明显，制度红利产生的吸引力越来越强。加上国家法律法规规定的强制性保障，缴存单位和缴存职工数逐年增长。缴存单位从2011年的11.72万个增长到2015年的26.67万个，5年内上升了127.56%；缴存职工从2011年的450.18万人增长到2015年的643.87万人，5年内上升了43.03%。
近年来，上海中心根据国务院《住房公积金管理条例》和《上海市住房公积金管理若干规定》，加大执法宣传力度，保障职工合法权益。2013-2015年3年内通过执法检查共推动约9.7万个单位为职工缴存住房公积金，维护了约41万名职工权益得到保障。
（二）住房公积金制度保障性特征体现更为明显
五年来，上海中心通过“投贷结合”的方式积极支持保障性住房建设，帮助困难职工家庭解决住房困难：一是利用住房公积金贷款支持公租房、动迁安置房、经济适用房建设项目15个，累计发放保障性住房建设项目贷款92.61亿元，支持了合计229.90万平方米、28061套保障性住房，也取得了安全和较高的贷款利息收入；二是使用公积金廉补资金收购并向社会供应包括公租房和廉租房的保障性住房合计37.77万平方米、5602套。
现在公积金贷款政策范文5
精于算计，巧用公积金贷款额度
张女士和她的先生都是一家大型企业的中层管理人员，在结婚买房时设计出一个绝妙公积金使用计划：在和丈夫领结婚证前，两人先以各自的名义购买了4楼与5楼上下相邻的一室一厅的房子，这样算来可节省一大笔钱。
根据公积金管理规定，如果夫妇双方都缴公积金，只能用其中的一个，不能双方同时使用。
张女士是这样设计的：两个人如果共买一套房子，只能用夫妇一个人的公积金贷款额度10万元，而两个人分开买房子就可以各自申请10万元的公积金，可以多获得公积金贷款10万元。当两套房子全部装修好以后，他们把其中的一套以每月1600元的价格租出去，这样既可以做到“以租养贷”，又减轻了还款的压力。等孩子将来出生后，把现在的4楼和5楼两套居室打通，装上楼梯，就能成为一套复式公寓。张女士对公积金贷款的使用真是算计到家。
留出资金，变通公积金来买车
目前，汽车消费热潮正不断升温，有的市民购房时资金充裕，没有申请住房贷款，可不久后需要购车时资金不足，只好申请购车贷款。其实，更好的做法是在购房时申请住房贷款，留出资金购车，这样其实就是巧用住房贷款购车。
如果同样是10万元5年期的贷款，住房公积金贷款的月利率是3‰，每月还款额是1823．66元，而汽车贷款的月利率是5．025‰，每月还款额要2169．2元。目前，有些汽车销售商推出10％的利率优惠，即使这样每月还款额也要达到1952．28元。5年下来，两者相差7717．72元。
此外，住房贷款期限更长，可以降低每月还款的金额。目前汽车贷款的期限一般在5年以下，同样借款10万元，5年期汽车贷款每月还款要2169．2元，而20年期的公积金贷款每月还款只要608．62元。这样就大大减轻了还款的压力。
因此，购房者即使买房时资金充裕，也应该事先考虑其他的大宗消费需求，比如购车、装修、子女教育等，而申请一定比例的购房贷款，比较合算的是申请纯公积金贷款。
无利息税，公积金账户省力合算
很多人看到自己公积金账户里的钱越来越多，常常会觉得不划算：除了买房或一些特定情况下才能使用，要“套现”只有等退休，这么大笔钱不能用实在可惜。很少有人知道：钱存在公积金账户里是不收取利息税的，在目前国家规定的利率下，钱存在公积金账户里，绝对比存银行活期、零存整取1年期、整存整取1年期要合算。
目前，职工当年存储的住房公积金比照居民储蓄活期存款利率即0．72％计息，上一年结转的住房公积金存储本息比照三个月整存整取的利率即1．71％计息。而商业银行存款整存整取一年的利息是1．98％，除去20％的利息税为1．58％，比公积金的利率要低0．13％。
因此，如果不是急于用公积金抵扣房款的话，钱存在公积金里绝对省心省力又合算，更何况存在公积金账户里还有及时贷到第二套房房款的机会。如果既贷了公积金又贷了商业贷款，与其用公积金账户里的钱抵扣公积金贷款，还不如另外准备一笔钱，先还商业贷款。
长期缴纳，公积金变养老金
据了解，目前很多人只知道“三金”医保金、失业保险金和养老金是必缴的，而没有“公积金”则问题不大。事实上，公积金也是法定必缴，员工放弃了“公积金”，也等于放弃了一块很重要的福利，甚至可以说是放弃了一份养老金。
首先是丧失了购房低息贷款的权利。住房公积金个人购房贷款利率是，1－5年期年利率为3．6％，6－30年期年利率为4．05％。而购房商业贷款的利率是，1－5年期年利率为4．77％，6－30年期的利率为5．04％。
现在公积金贷款政策范文6
关键词：公积金 风险 对策
国家历来十分重视住房公积金的安全问题。从住房公积金制度建立初期，就把加强住房公积金管理、防范资金风险，作为住房公积金制度建设的重中之重。但住房公积金作为一种“强制储蓄、低存低贷封闭运作”的政策性住房储金，在实际运作过程中，其风险总是无处不在。
一、住房公积金存在的主要风险及其成因
1.住房公积金管理中心的责任风险
现行的住房公积金管理，实行的是“管理委员会决策、管理中心运作、银行专户存储、财政监督”原则。《住房公积金管理条例》规定，住房公积金贷款风险，由住房公积金管理中心承担，央行的《贷款通则》也明确表明，银行作为受托人只收取手续费，不承担住房公积金贷款风险。但作为住房公积金主要经营载体的管理中心，是一个直属于市级政府的独立的事业单位，其管理费用由本级财政从该中心上交的住房公积金增值收益中按标准拨付。
2.住房公积金低存低贷的政策风险
目前，住房公积金实行的低存低贷利率政策。低存是指住房公积金的存款利率低于市场存款利率水平；低贷是指住房公积金的贷款利率也低于同期市场贷款利率水平，其风险表现在利率长期偏离市场利率将会引起不良的后果。对于职工来说，若是不购房，这样一笔资金就会长期的、低息的存放在银行里，不能使用。住房公积金筹集虽一直在不断地增加，但从住房公积金的使用来看，住房公积金的存量大，真正享受贷款的只能是少数人。住房个人贷款使用人获得的住房公积金贷款利率和市场利率之差所带来的收益只能是未使用人的利差损失。因此，利益从未使用人流向使用人，使得住房公积金在参加者中间产生了利益转移的再分配，这与住房公积金互的特点相违背。
3.个人住房公积金贷款的信用风险
《住房公积金管理条例》规定，住房公积金贷款风险，由住房公积金管理中心承担。个人住房公积金贷款风险主要包括信用风险、违约风险、抵押风险等，其中信用风险是最主要的风险。信用风险表现为借款人或保证人主观上不承担应尽义务以及客观上难以承担应尽义务。
二、住房公积金风险防范对策
1.加强管理，建立有效的监督系统
必须在住房公积金立法的基础上，加强住房公积金管理，建立有效的监督系统。一是要建立起全国性住房公积金监管体系，按照《住房公积金管理条例》规定，各级政府具有对当地住房公积金管理的行政领导及住房公积金风险防范的责任。二是财政部门应当真正负起监督职责，对住房公积金的收益进行核实，统一上缴财政部门，由财政部门会同有关部门核定住房公积金管理中心的费用标准，由财政部门统一拨付、监督使用。三是提高社会监管的透明度，定时定期公布公积金的缴存情况，贷款情况，使用情况等，让广大的公积金缴存职工对自己的安居钱做到心中有数，并加强审计部门对住房公积金管理系统的外部审计，明确监督权限及频率，做到定期监督，随时化解公积金管理机构风险。
2.积极发展住宅储蓄信贷与融资机制
借鉴以西欧国家为代表的住房合同储蓄模式，选择或创新一批适应经济发展状况的多层次的不动产储蓄商品，以适应不同储户的需要，积极发展住房储蓄，吸收社会闲散资金。为了形成稳定的住房信贷资金来源，在住宅储蓄信贷融资运行机制上，可采取“高存高贷”和“高存低贷”相结合的模式。在对中低收入家庭购买经济适用房时，提供低利率和可承受的抵押贷款，在由政府采取财政贴息办法给与政府认定的有资格以抵押贷款形式购买经济实用房的中低收入家庭2—3个百分点的固定差额利率补贴。这种融资机制既保障了住房资金以市场法则运作，又促进了住房金融良性循环，符合市场效率原则，同时政府给与优惠利率补贴让中低收入家庭通过抵押贷款卖得起住房，符合公平、福利原则。
3.提高公积金运行质量
为提高住房公积金运行质量，可采取以下措施：①整顿公积金管理中心，理顺公积金管理中心与银行间关系。可逐步将其发展成为住宅储蓄银行或住宅合作社，建立起缴交者与管理中心的资金信托关系。②通过相关的法律、法规使公积金的运作有法可依，通过管理制度的法制化和操作的规范化，实现住房公积金的安全性和专款专用的要求，来确保住房公积金不流失，所有人的权益不被损害。管理中心应定期向公众公布财务报表，建立完善监督体系，增加运作透明度。③住房公积金的结算、管理手段要进一步现代化，信息联网、个人查询以机电算化要全面实施。
4.加强个人住房贷款信用风险管理
目前，我国消费者个人信用资料很不完备，专门的信用调查机构还尚未建立起来，而且没有一套科学的评估体系，个别单位的信用评估权威差，手续复杂，信用风险就相对显得较大。因此，公积金管理机构可采取以下措施防范风险：首先建立个人信用制度，为个人住房贷款评审提供详尽的资信依据。其次，建立个人住房贷款审核责任制度。在委托模式下，这一责任制度应包括受托银行的贷款评审与住房公积金管理中心审核两个环节。再次，建立个人住房贷款风险预警系统。这一系统包括借款人就业与家庭收入变动信息反馈、还本付息监控、贷款逾期级数等子系统，这是消除个人住房贷款风险的最后一道防火墙。
三、小结
住房公积金制度作为我国城镇住房制度改革的重要内容之一，长期以来增加了住房的有效需求，为加快住房建设奠定了经济基础。在现有住房公积金制度体制下，我们必须建立起一整套行之有效的风险防范体系，扎实做好公积金贷款的风险管理工作，使住房公积金安全营运，广大缴交住房公积金职工切身利益得到体现。
参考文献
[1]井欢.论住房公积金的风险管理[J]城市管理，2007，(5)
