前言：中文期刊网精心挑选了物业信用管理办法范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
物业信用管理办法范文1
第二条本办法所称烟花爆竹是指以烟火药为主要原料制成，引燃后通过燃烧或者爆炸，产生光、声、色、型、烟雾等效果，用于观赏，具有易燃易爆危险的物品。
第三条本县城区范围内烟花爆竹的燃放以及有关监督管理活动，适用本办法。
第四条烟花爆竹燃放管理以尊重传统习俗、倡导移风易俗、促进社会文明和谐为原则，以维护公共安全、保护生态环境为重点，依法限制或者禁止燃放。
第五条县东至G343、西至宁徐高速、南至G343、北至金沙江路合围区域内（含以上道路、桥、河流）为禁止燃放区。
县人民政府可以根据实际情况，调整禁止燃放烟花爆竹的区域，并向社会公布。
第六条本办法第五条第一款禁止燃放区以外的下列地点，禁止燃放烟花爆竹：
（一）文物保护单位、展览馆、图书馆、博物馆、文化馆、档案馆等公共文化场所；
（二）车站、码头等交通枢纽，公共停车场以及铁路线路安全保护区和高铁商务区内；
（三）加油站、加气站等易燃易爆物品生产、储存单位及附近二百米范围内；
（四）输变电设施安全保护区内；
（五）医疗机构、幼儿园、中小学校、敬老院以及附近一百米范围内；
（六）林地、木业企业等重点防火区域；
（七）法律、法规、规章规定的禁止燃放烟花爆竹的其他地点。
前款规定的地点，由公安机关设置明显的警示标志。
第七条本办法第五条第一款、第六条规定以外的区域和地点为限制燃放区域，禁止在下列时间燃放烟花爆竹：
（一）中考、高考以及国家公祭日期间；
（二）重污染天气预警期间；
（三）除农历除夕至正月初五外，每日的二十二时至次日六时期间。
第八条燃放烟花爆竹应当遵守下列规定：
（一）不得向烟花爆竹零售点、行人、车辆、建筑物、构筑物、建筑工地、树木、河道、公共绿地、地下管网、窨井等投掷烟花爆竹；
（二）不得在建筑物、构筑物内燃放或者从建筑物、构筑物向外抛掷烟花爆竹；
（三）不得在公共车辆、船舶等公共交通工具上燃放烟花爆竹；
（四）不得影响道路交通安全；
（五）不得采用其他危害公共安全、人身财产安全和破坏生态环境的方式燃放烟花爆竹。
第九条举办焰火晚会或者其他大型焰火燃放活动的，主办单位应当依法取得焰火燃放许可。焰火晚会以及其他大型焰火燃放活动燃放作业单位和作业人员，应当按照焰火燃放安全规程和经许可的燃放作业方案进行燃放作业。
第十条县人民政府应当建立烟花爆竹燃放管理工作联席制度，综合协调公安、应急管理、城市管理、生态环境、交通运输、市场监督管理、物业管理等部门共同做好烟花爆竹燃放管理工作。
乡镇人民政府、街道办事处作为烟花爆竹燃放管理的责任主体，充分发挥网格化社会治理职能。加强组织协调和宣传教育，引导公民、法人和其他组织自觉遵守烟花爆竹燃放管理有关规定。
第十一条公安机关负责烟花爆竹燃放的公共安全管理工作，依法查处涉及公共安全、治安管理等违法运输、燃放、储存烟花爆竹的行为，组织处置废旧和依法没收的烟花爆竹。
应急管理部门负责烟花爆竹生产、经营、储存的安全监督管理工作，依法查处违反生产经营安全管理规定的生产、经营、储存烟花爆竹的行为。
城市管理部门负责依法查处擅自占用城市道路和其他公共场地摆摊设点经营烟花爆竹行为，督促市容环卫责任主体履行其市容环卫责任区的市容环卫责任。
住房和城乡建设部门负责督促指导建设、施工单位、物业服务企业做好管理和服务区域内烟花爆竹集中燃放管理、宣传、禁燃限燃劝阻工作。
生态环境部门负责大气环境质量预报，在出现重污染天气时重污染天气预警，及时启动重污染天气应急预案，并向社会提示禁止燃放烟花爆竹。
宣传、市场监督管理、文化广电和旅游、自然资源、交通运输、发展改革、民政、教育、行政审批、气象等部门应当按照职责和县人民政府要求，共同做好烟花爆竹燃放管理、文明燃放宣传引导等相关工作。
第十二条县人民政府以及政府有关部门应当开展社会宣传活动，教育公民遵守有关法律、法规和规章，安全燃放烟花爆竹。
行政机关、企业事业单位和其他组织，应当加强对本单位人员的宣传教育，引导本单位人员遵守烟花爆竹燃放安全管理的有关规定。
报刊、广播、电视、网络等新闻媒体，应当做好烟花爆竹燃放管理的宣传、教育工作。
第十三条学校、幼儿园、托儿所和未成年人的监护人应当对未成年人进行安全燃放烟花爆竹的教育。
第十四条从事烟花爆竹批发的企业和零售经营者的经营布点，应当经县应急管理部门审批。禁止在城区布设烟花爆竹批发场所；城区烟花爆竹零售网点的布设，应当结合本办法第五条、第六条、第七条的规定严格控制。
第十五条鼓励餐饮、住等场所经营者向消费者宣传烟花爆竹燃放管理的相关规定，并对在其市容环卫责任区内违法燃放烟花爆竹的行为予以劝阻；对不听劝阻的，及时告知公安机关。
第十六条任何单位和个人都可以通过举报违法生产、运输、经营、储存、燃放烟花爆竹的行为。
第十七条负有烟花爆竹燃放管理职责的部门及其工作人员违反本办法规定，、、的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十八条烟花爆竹燃放管理实行信用管理，任何组织和个人在烟花爆竹燃放管理活动中有失信行为的，纳入信用管理范畴，并按照相关规定实施信用惩戒。
物业信用管理办法范文2
一、工作情况
（一）加强组织领导，完善创建网络。我处从加强思想认识，完善组织网络，落实各项制度方面下功夫，把平安小区创建工作当作各项工作中的重中之重来抓。一是加强领导，落实责任。成立创建”平安小区”活动领导小组，具体负责创建活动的组织指导。领导小组由市房管处主任朱美萍任组长，成员由张治国、张弓才、陈兆中、徐昆鹏、姚国兰担任，办公室设在市房管处开发办，由徐昆鹏同志(兼)任办公室主任。处领导班子把小区平安创建工作纳入重要议事曰程，推行分级负责，分级管理，层层落实责任制，组织动员各方面的力量，以建立健全长效机制为核心，以加强基层基础工作为重点，落实平安小区创建的各项措施，确保小区和谐稳定。二是广泛发动，全员参与。依靠小区居民开展群防群治，激发居民的创造力和积极性，将小区平安创建的具体要求转化为居民的自觉行动，使其家喻户晓、扎根居户、受益居户。三是健全组织网络，完善管理制度。成立了精品城市创建小区考核组，联合城管、规划、园林等部门按月深入各小区考核检查，对存在问题及时下发督查通报，选出前十名授于流动红旗，后进单位发放待定流动黄旗。
（二）宣传发动，着力落实“平安创建”各项工作。我处于4月11曰组织市区41家物业企业负责人召开市区“平安小区”创建动员会，传达了《关于开展“十佳安全文明小区”创建活动的通知》、《市建设局关于印发〈“平安工地”“平安拆迁”“平安小区”创建活动实施方案〉的通知》、《__市治理自行车被盗问题专项行动工作方案》等文件，并对“平安小区”创建活动开展的范围、时间、对象、要求等作了重要部署。
（三）加强技防验收管理，重点突出“平安”。为保障居民小区业主拥有安全的生产生活环境，推动平安小区建设，我处将20__年列为新建住宅小区技防设施验收年，要求市区所有新建小区在20__年12月31曰前，均实现住宅物业管理设施到位、配备专职保安，红外线周界报警、电视图像监控、电子巡更、封闭围墙等技防设施齐备。对不符合技防设施验收要求的，市房管部门根据《__市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理细则（试行）》等相关文件规定，不予出具验收合格文件。今年1-6月份，已验收物业小区70.53万平方米，红外监控168个，周界报警139对，电子巡更334个。
（四）深入开展“十佳安全文明小区”创建，促进居民小区安全文明建设。按照《20__年全市社会治安综合治理及平安建设工作要点》（宿综治[20__]1号）、《关于开展全市社会治安综合治理及平安建设“百佳安全文明单位（集体）”创建活动的通知》（宿综治[20__]4号）要求，与市公安、建设、城管等部门联合制定了我市“十佳安全文明小区”创建活动工作方案，以居民小区安全文明创建为重点，深入开展“十佳安全文明小区”，构建和谐社会，打造平安小区。市建设、公安、规划、城管等部门成立“十佳安全文明小区”评选工作小组，负责指导全市“十佳安全文明小区”评选工作。由市建设局副局长朱美萍任工作小组组长，市公安局、规划局和城管局分管领导任副组长。工作小组办公室设在市建设局房管处，张治国同志任办公室主任，市公安局、规划局和城管局各抽调一名同志参加办公室工作。“十佳安全文明小区”按照基础配套设施、环境卫生保洁、文明道德风尚、小区治安秩序、小区服务措施、小区文化建设、创建机制健全以下标准进行评选，实行百分制，按得分排名确定评选结果。目前，建设、城管、公安、规>文秘站:
（五）全力做好精品城市创建工作考核评比工作。我处牵头组成精品城市检查小区考核组每月定期对市区51个居民小区“四化”达标和“门前五包”情况进行检查评比。除了将卫生管理、房屋管理、公共设施、绿化管养等列为检查内容外，还将安全防范、平安小区建设列为重点检查内容，并按月督促“平安小区”和“十佳安全文明”小区创建工作全面开展，认真贯彻落实，对排名前10名的小区授予流动红旗各一面，对排名居后2
名的小区，发放流动黄旗各一面。（六）倾情帮扶，促进“平安小区”纵深开展。一是明确共建单位，帮扶平安共建。明确__市广厦物业管理有限公司托管的项王小区丹桂园项目为我处“平安小区”共建工作单位，要求处属各科室通力配合，深入小区积极帮扶指导“平安小区”创建各项工作。5月14曰，6月15曰我处分别组织人员深入小区帮助指导小区综合治理及平安建设工作。二是每月定期召开物业管理企业经理座谈会，通报各小区平安创建工作情况，传达最新物业管理政策法规和住宅小区群众投诉焦点问题，帮助物业企业解决物业管理和平安创建中遇到的问题难题，树立物业管理企业小区平安综合治理的信心和决心。三是以宣传月为主题，零距离服务社区。7月14至15曰，“房管知识宣传小组”挑选出一批工作经验足、责任心强、业务精的同志，组成“房管知识宣传小组”，利用节假曰，深入到府苑小区和区府广场就物业管理等问题接受居民现场咨询，并向市民发放《房地产相关知识宣传手册》及相关业务办事指南，宣传物业管理及平安创建知识。
二、存在问题
物业信用管理办法范文3
关键词：物业管理；物业服务；业主大会；
作者简介：张农科(1964—)，男，江苏泗阳人，北京市住房和城乡建设委员会副主任，经济学博士。
一对我国物业管理三十年实践的再认识
毋容置疑，我国物业管理的产生和发展，顺应了住房市场化和住房管理社会化的改革要求，填补了在单位制解体以后住宅区管理的真空，逐步形成了企业主导的一体化物业管理模式，使人们知道了物业管理的基本内容，初步培育了人们的物业服务消费意识。30年来，物业管理规模不断扩大，物业服务企业及其从业人员数量不断增长，其行业地位也已初步确立。据不完全统计，目前全国实施物业管理的房屋总建筑面积超过150亿平方米，物业管理从业人员人数超过300万人，物业管理行业创造的产值超过2000亿元。经过30年的发展壮大，物业管理已经成为人们生活和工作不可或缺的重要组成部分。但是，物业管理作为我国社会发展中的重要行业，仍处于初级发展阶段。长期以来，管理模式的简单复制、体制机制的粗放设计，正把30年来的物业管理实践根基推向整体坍塌的边缘。
1.物业管理的主体严重错位
物业管理本质上是业主行使共同管理权利的体现，业主作为物业的所有人，是物业管理的主导者和物业服务的消费者，并通过业主大会行使物业管理的权利。但在我国物业管理的发展中，业主的主体地位和权利长期被漠视，物业服务企业越俎代庖，成为物业管理活动的主导者。《物业管理条例》更是直接确认了业主委托物业服务企业管理的单一物业管理方式，通过国家行政法规的形式维护了物业管理中企业的主导地位。物业服务企业与业主在物业管理中主体角色的错位，客观上导致了社会对物业管理产生了错误的认识，限制了业主对物业管理方式的自由决策权和选择权的行使，也为业主怠于行使共同管理权利、不履行义务留下了制度上的口实。
2.物业服务市场机制完全失灵
任何市场都应当包含买方和卖方，在物业服务市场中，买方是业主大会，卖方是物业公司。物业服务产品是准公共服务产品，是对公共部位的管理和服务，任何单一的业主不能决定其价格，只有代表全体业主的组织才能够决定其价格，换句话说，没有代表全体业主的组织就没有真正的买方。但是，在我国的物业管理市场上，作为物业服务买方的业主大会在大部分住宅区还没有成立，这就使得物业服务处于有卖方无买方、物业服务强卖强买的状态，导致物业服务企业在服务过程中，即使不提升自己的业务水平也能够生存，且能赚取暴利。在这种状况下，我国的物业管理行业整体上缺乏足够强大的市场竞争压力和不断进步的动力，市场机制完全失灵，最终阻碍了物业管理行业的健康发展。
3.物业服务与政府应提供的公共服务的边界不清
在现行物业管理模式下，物业服务包含了大量的政府应提供的公共服务内容，使物业管理偏离了行业的核心价值。传统的建筑区划“红线”，混淆了物业服务和公共服务的边界，免除了政府应该承担的公共服务，物业服务企业代为承担起了物业管理区域的公共服务职责，掩盖了政府公共服务的缺失。这种状况导致了物业服务企业以管理者自居，而忽视了保障房屋建筑的使用安全、宜居和保值增值这一物业管理的核心价值。这不仅给政府的公信力带来了负面影响，也阻碍了物业服务企业的健康发展。
4.现行的物业管理制度基本失效
近些年来，物业管理的深层次矛盾逐渐显现，因物业管理引发的各种纠纷层出不穷，群体事件、暴力事件有增无减，已经严重影响到住区的生活秩序与和谐社会的建设，而这些矛盾纠纷都可以从现行物业管理制度、机制和物业管理模式上找到其产生的根源。如果再不变革现行制度，重塑物业管理模式，则必将葬送物业管理行业的前途，也必将危及既有房屋的可持续管理，甚至将对和谐社会的建设起到直接的破坏作用。
二我国传统物业管理模式存在的主要问题
着眼于我国物业管理的和谐永续发展，我们有必要在肯定物业管理行业30年来所做出的贡献和取得的成就的同时，结合近年来物业管理发展中出现的一系列争议、矛盾和纠纷，剖析现行物业管理制度的种种弊端，深刻反思我国物业管理30年来所形成的物业管理模式。
1.《物业管理条例》对物业管理的界定过于狭隘，违反了《物权法》的规定，不符合物业管理实践和未来的发展方向
《物业管理条例》第二条给出的物业管理定义中，直接确认了业主委托物业企业管理为唯一的物业管理方式。虽然相对于单位体制下的房屋管理，以企业为主导的物业管理方式更加专业和有效率，但这一规定明显忽略了物业管理本质上是业主实现其财产权利的一种方式这一基本事实。这不仅与法律相悖，也与实践不符。
从法律层面来看，2007年颁布实施的《物权法》明确了业主对自身财产的管理权利和业主作为物业区域内法定“物业管理人”的身份，其第八十一条对物业管理方式做出了明确规定，即“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”。可见，《物权法》至少规定了三种物业管理方式：业主自我管理方式、业主委托物业服务企业管理的方式和业主委托其他管理人管理的方式。作为比《物业管理条例》位阶更高的重要法律，《物权法》对于物业管理的规范发展具有一种正本清源、定纷止争的终极作用。但《物业管理条例》置《物权法》的相关规定及物业管理的内涵和方式于不顾，依然维护了业主委托物业服务企业管理的“一元化”物业管理方式。这实质上是剥夺了业主的物业管理主导权。《物业管理条例》的如此规定使我国物业管理的现行制度错过了一次借《物业管理条例》颁布而自我修复、矫正方向的重要机遇。
从实践层面来看，《物业管理条例》规定的单一物业管理方式早已被突破。比如，北京市海淀区品阁小区的物业管理即采用了《物权法》规定的业主自我管理的物业管理方式。该小区全体业主通过成立“北京三自品格社区服务中心有限公司”的方式对小区实施自管，该自管方式的特点在于社区服务中心采取公司制运作，小区业主是公司股东，全体业主组成股东大会，业主委员会相当于董事会，社区服务中心总经理相当于公司总经理，对业主委员会负责，业主委员会对全体业主负责。全国其他地方也出现了很多业主自我管理物业的实践尝试，并且有些项目已经取得了较好的效果。在物业管理相对发达的国家和地区，业主大会普遍成立，而且具有较高的自我管理能力，一般委托职业经理人管理物业日常事务，职业经理人负责组织选聘专业服务公司提供专业化服务。可见，业主自我管理和聘请管理人管理已经成为物业管理的重要方式。
按照《物权法》的规定，业主是建筑物区分所有权人，对自己所有的物业具有直接支配和完全排他的权利。因此，是否管理物业、如何管理物业完全取决于业主，业主才是物业管理的真正主体。随着业主参与意识的提高和自我管理能力的增强，业主大会作为全体业主行使共同权利的组织形式，将在物业管理中发挥越来越重要的作用。据此可以预见，我国物业管理的发展方向，将是业主自我管理方式及委托职业经理人管理在内的其他管理方式。
2.物业管理“一体化”模式混淆了物业服务与公共服务的界限，扭曲了物业管理的核心价值
物业管理“一体化”模式为深圳首创，后来各地争相效仿，以致“一体化”管理模式成为30年来内地物业管理的基本模式。《物业管理条例》更是通过基本定义，对“一体化”管理加以肯定。当然，在特定历史阶段，“一体化”管理模式为物业行业的形成和发展起到了一定的促进作用。但是，现在看来，“一体化”管理模式具有重大缺陷。
(1)“一体化”管理模式混淆了物业服务与公共服务的界限
在“一体化”管理模式下，物业服务企业以物业管理区域为管理边界，管理内容不仅仅是房屋维修养护，而且包括秩序维护、消防安全、二次供水、供配电、环境卫生、园林绿化、车辆管理等，物业企业成了“万金油式的管家”。这种模式使得物业服务企业承担了很多本不应当由其承担的公共服务内容，有关政府部门以建筑区划“红线”为借口，规避了应当承担的公共服务责任。
(2)“一体化”管理模式扭曲了物业管理的核心价值
物业管理的核心价值是保证房屋建筑的宜居和使用安全，实现物业的保值增值，并延长其使用寿命。因此，物业管理的核心应是为房屋建筑使用安全服务，物业服务企业的服务重心应当放在物业共用部位及共用设施设备的维修、养护和管理上。但是，目前物业服务企业却不得不将很大一部分人财物力放在秩序维护、消防安全、园林绿化、环境卫生、供水供电、车辆管理等本不属物业服务范围的内容上，致使物业管理企业的管理与服务偏离了物业管理的核心价值。如果任由这种状况持续下去，可以预见，一栋栋楼房和一幢幢大厦在正常生命期限到来之前就都变成了“危房”。
(3)“一体化”管理模式损害了业主利益
建筑区划“红线”本来仅仅是规划学中的一个概念，却被“一体化”管理模式演绎成了重大利益的“切割线”。在住房商品化推动之初，政府把小区内的公共服务设施转移给了开发建设单位，开发商又将其转嫁给业主，这个过程看似顺理成章，但当水、电、气、热等公共服务实施后，管理和服务却无法再划清责任主体，且存在着政府垄断的公共服务企业大量重复收费的问题。在这个过程中，“一体化”管理模式客观上成了损害业主利益的“帮凶”。
3.物业服务市场主体不健全，市场竞争机制失灵
30年来，业内人士常常将“物业管理市场”、“物业服务市场”挂在嘴边，认为物业管理已经实现市场化。按照经济学对市场的定义“市场是对某一特定产品或一类产品进行交易的买方与卖方的集合”，即只有买卖双方都存在的情况下市场才能存在。但在目前的物业管理实践中，大部分情况下只有卖方而没有买方。按照《物权法》的规定，物业管理活动的权利主体是业主，业主行使权利的组织形式是业主大会。按照权责一致的原则，业主大会既是物业管理权利的行使者，也是物业管理责任的承担者，因此，业主大会应当是物业服务的买方。但是，目前普遍存在着业主大会成立难的问题，业主大会还远没有实现全覆盖。况且，即使业主大会已经成立，其法律地位也未被承认，其仍处于民事行为能力不完整的状态，无法承担共同管理的责任，无法成为市场的主体。这种情况下的业主大会是不能成为真正意义上的物业服务的买方的。而没有买方这一市场主体，物业管理当然也就没有形成买卖关系，双向选择和等价有偿也就无从谈起，如此，市场竞争机制也就无法正常发挥其作用。于是，我国的物业管理在上述背景下最终演绎成了一出“自编、自导、自演”的剧目。在这个舞台上，物业管理企业既缺乏来自买方主体的有效监督，也缺乏市场竞争的强大压力。
现行的物业服务合同大部分是前期物业服务合同的延续，是在业主大会尚未成立的情况下签订的。在《物业管理条例》的制度框架下，在前期物业管理阶段，物业服务企业由建设单位代替业主大会予以选聘，业主只能被动地接受建设单位为其选聘的物业服务企业，业主对物业服务价格无从协商和选择，只能被动地接受。毫无疑问，在这种制度框架下，建设单位将从自身利益出发，垄断前期物业服务企业的选择权和前期物业服务价格的制定权。经济学家张维迎曾说过，“真正衡量竞争的指标只有一个，那就是准入自由”。在现行物业管理制度框架下，前期物业服务市场是不开放的、不自由的，物业服务是被强迫售卖的，业主是被迫接受物业服务的。因此，前期物业服务的竞争是不充分的或者根本没有竞争。
4.业主大会的法律地位不明确，缺乏顺畅的运行机制和有效的监督机制，导致业主无法实现自我管理
在业主组织制度设计方面，《物业管理条例》规定，业主大会与业主委员会并存，业主大会的决策形式是召开业主大会，业主大会作为权力机构行使决策权，业主委员会作为执行机构执行业主大会的决议。但是，《物业管理条例》的规定存在很多矛盾，业主也根本无法通过业主大会行使共同管理的权利。
(1)业主大会的法律地位不明确
一方面，《物业管理条例》规定了业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表全体业主的利益，将业主大会定位为“决策机构”，决定物业管理的重大事项；另一方面，《物业管理条例》对业主大会的行为能力却未作任何规定，业主大会不能以自己的名义对外实施法律行为，不是物业服务合同的协商和签订主体，在司法实践中亦不被承认，没有诉讼主体资格。也就是说，业主大会只有决定物业管理事项的权力，但无行使决定权的有效途径，只是一个有名无实的“权力机关”。而业主大会的民事主体地位直接关系着业主共同利益的保护，如果业主大会的法律地位仍然处于不明确的状态，业主的共同管理权利将无从行使，业主的共同利益将无法维护。
此外，一方面，《物业管理条例》第十五条规定，“业主委员会执行业主大会的决定事项”，将业主委员会定位为业主大会的“执行机构”；另一方面，又规定业主委员会有权“代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”，从《合同法》角度看，业主委员会因在合同上盖章而成为合同的一方当事人，但发生纠纷时业主委员会因无独立财产而不能承担民事责任。这就导致出现了这样一种奇怪的现象：业主委员会是特殊民事行为的权利主体，但其却不能成为责任主体。这项规定不仅为业委会可能发生的腐败而不承担责任埋下了隐患，而且，也从根本上伤害了全体业主的利益。
纵观发达国家或地区，业主组织拥有完全民事行为能力的法律地位早已得以确立。美国通过判例模式确立了业主协会的实体地位，使其具有独立的行为能力，享有权利，承担义务，赋予其在诉讼中成为当事人的资格；法国和新加坡采用的是自然构成模式，在业主团体之始就赋予业主团体完全的行为能力，业主团体是独立的民事主体。我国香港地区则是通过登记的方式确立业主立案法团的民事主体地位。可以看出，通过给予业主组织实体化地位，明确业主团体的行为能力，让业主切实成为自己物权的主人，同时承担相应的责任，让每个业主成为合格的公民，是当今发达国家或地区共同的和普遍的做法。
(2)业主大会缺乏顺畅的运行机制导致业主大会“五难”问题突出
业主大会的“五难”问题，是指业主大会的启动难、筹备难、备案难、决策难、换届难。业主大会成立的启动门槛高，导致业主大会成立启动难；业主大会指导部门指导与监督的方法和力度不专业、不到位，甚至出现横加干涉、不作为、乱作为的现象，造成业主大会指导部门与业主之间出现关系紧张，导致业主大会筹备难；备案条件不明确以及主管部门办理备案的时限缺乏规范，导致业主大会备案难；《物业管理条例》第十二条规定了业主大会召开的两种方式，即集体讨论和书面征求意见，但不论哪种方式都难以形成真实、合法、有效、高效的业主大会决议，导致业主大会决策难，并且成为业主大会运作过程中存在的最严重的问题；由于业主大会决策难，街道、乡镇对业主大会指导监督不专业，业主委员会集体辞职等原因，导致业主大会换届难。
(3)业主大会内部监督无制度，外部监督无载体，业主自我管理不规范
目前，业主委员会的权力滥用问题非常严重，如擅自出租、出售地下室；擅自挪用住宅专项维修资金；要求物业企业免除物业费；要求物业企业发工资；擅自解聘物业企业；擅自选聘与其有利害关系的企业为服务单位，等等。更为严重的是，即使上述问题发生，业主委员会也几乎不用承担任何责任，至多被罢免，或者谋取私利后辞职甩手。对于业主组织的监督，《物业管理条例》只规定了两条：一是业主在物业管理活动中，享有监督业主委员会工作的权利；二是业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。但监督权如何行使，具体监督措施是否到位，都缺乏相关的可操作性规定，无数的事实也印证了这种监督是无力的。从根本上说，目前对于业主大会和业主委员会缺乏一套健全的内外部监督制约机制。
5.管理规约法律定位不清晰，实施缺乏强制力保障，无法有效约束业主履行管理责任
管理规约是物业管理区域内全体业主共同制定的，约定物业管理的共同管理权利、义务和责任事项，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范，堪称业主自我管理的“宪法”和物业管理的根本制度。但是，管理规约制度在内容和实施中还存在以下三个方面的问题：《物业管理条例》虽然将管理规约规定为物业管理七大基本制度之一，但并没有突出管理规约的法律地位，也没有指定可供参考的管理规约示范文本；《物业管理条例》没有对业主应当履行的义务和应承担的责任等有关管理规约的基本事项做出强制性规定，导致业主欠费治理等问题依然没有制度性的解决渠道；业主大会本身不具有完全民事行为能力，无法通过司法渠道强制业主履行管理规约约定的责任，导致物业管理规约实施无法得到有效保障。
而反观国外和我国港台地区，均通过法律规定的强制性措施来保障管理规约的权威性。如我国台湾地区的《公寓大厦管理条例》规定，业主欠交公共基金和其他应分摊费用的，经催缴后仍不给付的，可以诉请法院命其交付，特别严重的情形，还可以诉请法院强制违反管理规约的业主迁离。这些规定为我们下一步完善管理规约制度提供了参考。
6.前期物业管理招投标制度剥夺了业主共同管理的权利
前期物业管理招投标，是指建设单位作为招标人自行或委托招标机构组织购买物业服务、物业服务企业参与投标竞争的一种交易活动。在前期物业管理招投标制度设计中，由建设单位作为招标人代业主招标物业服务企业，存在招标主体错位问题，这种做法实质上是剥夺了业主共同管理的权利。从实际效果来看，这一制度已经被建设单位绑架，成为建设单位逃避物业产品质量责任的合法外衣。在这种做法下，招投标制度具有的公开、公平、公正原则被完全抹杀了。
按照《物权法》的规定，业主的建筑物区分所有权包括三项权利，即对专有部分的专有权、对共有部分的共有权和共同管理权或者“成员权”，这三项权利不可分割。业主在取得了建筑物专有部分所有权的同时，也就取得了对建筑物共有部分的所有权，也就当然享有对建筑物及其附属设施设备的共同管理权。同理，业主在转让建筑物专有部分专有权时，共有部分的共有权和共同管理权得一同转让。因此，业主在取得建筑物专有部分所有权后应当有权行使共同管理的权利，包括确定何种物业管理方式，是否通过招投标选聘物业服务企业。
在《物业管理条例》的框架下，建设单位仅向业主交付专有部分，而未交付共有部分，也未交付业主的共同管理权。毋庸置疑，在前期物业管理的招投标中，作为招标人的建设单位是从自身利益而非业主利益出发开展招标活动的，实践也在不断证明着这种风险的客观存在。前期物业管理招标依法可以采取公开招标和邀请招标两种方式，换句话说，公开招标并不是前期物业管理招标的必然选择方式。建设单位往往通过邀请招标方式选聘符合其利益的物业服务企业。在此情况下，建设单位几乎处于绝对优势地位，建设单位想让哪家企业中标哪家企业就能中标。一般来说，有两类企业能够中标：第一类是建设单位自己成立的物业服务企业，其为建设单位利益的代言人；第二类是选择向建设单位妥协、维护建设单位利益的物业服务企业。这类企业为了取得项目的管理权，与建设单位串通招投标，损害全体业主和其他物业服务企业的利益，使得前期物业管理的招投标变成纯粹的流于形式的一种违法行为。虽然全体业主作为建筑物区分所有权人，但在前期的物业管理阶段却无法参与到物业服务企业的选择，以及物业服务内容、服务标准和服务价格的确定。这是一个十分不合理的事情。
7.前期物业承接查验主体缺失，且缺少可操作的技术标准，致后期承接查验无法顺利进行
《物业管理条例》规定，物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续，同时规定建设单位、业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料。由此可以看出，《物业管理条例》规定了两种类型的承接查验：第一种为建设单位与物业服务企业之间的承接查验；第二种为业主委员会与物业服务企业之间的承接查验。承接查验的内容包括两部分：一是物业管理资料的移交；二是物业现场的查验。物业承接查验制度的设立，本为明确建设单位、业主与物业服务企业之间的责、权、利，加强建设与管理的衔接，消除前期开发所遗留的问题，减少物业管理的矛盾纠纷，但实际上此目的并未达到，开发遗留的问题不仅未见丝毫减少，建设单位、业主物业服务企业之间的法定的责、权、利关系亦没有厘清。
(1)前期物业承接查验主体的缺失导致交接主体的混乱
业主购买房屋时，不仅仅包括相对独立的房屋单元，即物业专有部分，还包括不可分割的物业共有部分。每个单个的业主对其购买的专有部分享有专有权，全体业主对物业共有部分享有共有权。建设单位不仅应当与每个单个的业主对专有部分进行承接查验，还应当与全体业主组成的业主大会对物业共有部分进行承接查验。但是，按照《物业管理条例》的规定，建设单位仅仅向业主移交了物业专有部分，而把物业共有部分错误地移交给了前期的物业服务企业。
(2)物业承接查验缺乏具体和可操作性的标准
建筑物共用部位和共有设施设备差异性巨大，查验方法及查验标准自然也各不相同，要实现有序和高质量的交接查验，需要制定承接查验的详细标准。当前，《物业承接查验办法》规定了承接查验的程序，但在承接查验制度设计中，缺乏承接查验标准这一承接查验制度中最核心的一环，使交接查验双方均缺乏技术标准作为承接查验的依据。
(3)业主大会与物业服务企业之间的承接查验无法顺利开展
建设单位与前期物业服务企业之间的承接查验是最初的承接查验，业主大会与物业服务企业之间的承接查验是后续的承接查验。如果源头出了问题，下游的问题就会更多。在第一次承接查验时，建设单位如果根本没有向前期物业服务企业移交竣工验收资料、物业规划与建设的有关资料，那么，在前期物业管理阶段结束时，前期物业服务企业当然无法向业主大会进行移交，业主大会也就无法向新选聘的物业服务企业进行移交。物业共用部位及共用设施设备的查验亦存在同样的问题。事实上，由于前期物业服务交接过程中在交接对象上发生了错误和缺乏具体和可操作性的标准等原因，遂导致了建设单位与前期物业服务企业之间的承接查验制度流于形式，掩盖了建设单位设计开发中的问题，诸如房屋质量瑕疵、配套设施不全、共有或共用部分被非法处分等开发遗留问题被长期地“保留”了下来，即使后期业主大会与物业企业在承接查验过程中发现了问题，但因此时建设单位已经撤离，甚至已经不复存在了，亦难以追究建设单位的相关责任。
8.前期物业管理招投标制度和承接查验制度遗留的大量开发问题对后期物业管理的负面影响
在所有物业管理的矛盾纠纷中，开发遗留问题引发的矛盾纠纷大约占到六至七成。而前期物业管理招投标制度恰恰是引发开发遗留问题的主因，因为大多数中标的前期物业服务企业都是在符合建设单位利益的前提下被选聘出来的，所以，建设单位就可以轻而易举地将不合格的物业产品交付出去。
前期物业管理招投标制度的缺陷直接导致了建设单位与物业服务企业之间的承接查验流于形式。在前期物业管理阶段，业主大会缺位，前期物业服务企业代替业主大会与建设单位办理承接查验手续。但是，目前看来，前期物业服务企业大部分都成为了建设单位的利益代言人，其他即便与建设单位之间没有利益关联，也不会因为物业管理资料不齐全或者物业共用部位、共用设施设备达不到设计标准和规划要求而放弃接管一个物业项目，这种状况最终造成了大量的开发遗留问题，使业主的合法权益遭到侵害。可见，前期物业服务企业不能依法承担起承接查验的义务和责任，而只有全体业主(业主大会)才是与建设单位办理承接查验手续的最适格的主体，因为他们是物业管理资料及物业共用部位、共用设施设备的产权人，物业管理资料齐全与否及物业共用部位、共用设施设备合格与否直接关系着他们的切身利益。
建设单位撤出之后，前期物业服务企业背负了大量开发遗留问题的“黑锅”，导致业主与前期物业服务企业矛盾纠纷的产生和信任关系的缺失，业主常常以拒交物业费来行使抗辩权。最终这将导致物业管理陷入无序的状态，进而导致业主权益和物业服务企业权益双双受损的格局。
9.物业服务企业资质管理制度缺乏合理性，易带来大量寻租现象，既破坏市场规律，又妨碍公平竞争
资质管理制度是计划经济的产物，政府通过特许权对物业服务企业的经济活动进行干预和管制，妨碍了市场竞争的作用，不利于物业服务企业的公平竞争，造成了社会资源的浪费，并非监管企业的有效方式。
市场经济要求的原则是通过市场力量来调控企业能否承揽业务以及承揽业务量的大小。在市场经济条件下，只有通过市场自由竞争才能实现资源的优化配置，而不是通过所谓的为物业服务企业设定不同的资质等级来达到该目的。以资质等级的高低决定可承接业务的多少是经不起推敲的。一级资质的物业服务企业未必有能力管理好更多的物业项目或更大面积的物业项目；三级资质的物业服务企业也未必没有能力管理好30万平方米的住宅项目。假如一个30万平方米的住宅项目的全体业主一致表决选聘一家三级资质的物业服务企业提供服务，任何政策法规也难以有足够的理由禁止业主这样做。而且，《物权法》已明确规定，“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”。从立法目的来看，法律充分尊重了业主的选择权，甚至都不要求必然由专业的物业服务企业来管理物业。如果我们再要求业主选聘物业服务企业时，必须按照企业可承接物业项目面积的多少进行选聘，显然是违背《物权法》的立法精神的，亦违背公平竞争的市场原则。
10.资质管理制度的实施缺乏可行性，其无法解决无资质经营、超资质经营、出租、出借资质证书等问题
现实中，有些物业项目存在着无资质经营和超资质经营的问题，但缺乏相应可操作的制度规定予以纠正。以超资质经营为例，按照《物业服务企业资质管理办法》第十九条的规定，“物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款”。从行政处罚的角度来看，警告并罚款操作起来并不难，难的是如何“责令限期改正”，是责令企业限期取得相应等级资质证书，还是责令物业服务企业撤出物业管理项目，这两种可能的途径均不易操作。尤其是后者，如果责令物业服务企业撤出物业管理项目，就必然存在一定时期的物业服务真空，而业主又须臾离不开物业服务。即使责令改正了，限期之后仍未改正仍然不好处理。出租、出借资质证书的行为，主要表现在个人或者较低资质等级的物业服务企业挂靠其他物业服务企业的行为，这种违法行为很难发现和取证。可见，资质管理制度实施过程中存在诸多难以解决的问题。这是导致资质管理制度形同虚设的原因所在。
11.物业管理从业人员职业资格制度混乱不堪，无法起到促进行业发展的作用
物业管理从业人员职业资格是《物业管理条例》设定的行政许可。《物业管理条例》第三十三条规定：“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。”实行物业管理人员职业资格证书制度，是提高物业管理从业人员职业素质、规范物业服务企业行为、提高物业管理水平、推进物业管理健康发展的重要手段。但是，物业管理从业人员职业资格制度非常混乱，并不能适应当前形势的要求。
(1)物业管理职业资格模糊不清，定位不准
《物业管理条例》规定：“物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”从上述条文可知，凡是从事物业管理的人员，上至物业服务企业的总经理、董事长，下至工程维修人员、绿化工、保洁员、保安员都应当持有相应的职业资格证书。但实际情况是，全国没有哪一家企业能够做到所有从事物业管理的人员都具有相应的职业资格证书。《物业服务企业资质管理办法》对各等级资质物业服务企业在人员数量方面都有相关要求，规定物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员须达到一定人数，且须按照国家有关规定取得职业资格证书。该《办法》一方面将“物业管理专业人员”与“工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员”进行区分；另一方面却没有界定清楚“从事物业管理的人员”、“物业管理专业人员”的范围。在《物业管理条例》颁布后，陆续出现了建设部培训颁发的物业企业经理证、劳动部颁发的物业管理师、建设部和人社部颁发的注册物业管理师等几类资质证书。其中，前两种职业资格已经停止考试或颁证，第三种资格几经波折，刚刚在全国完成第二批考试。人社部和建设部早在2005年11月16日就制定并颁布了《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》，但截至目前，还没有一名物业管理师完成注册。后续也没有完善的管理措施。总之，目前的物业管理从业人员职业资格制度没有回答“物业管理从业人员职业资格到底指什么资格”这一问题，也没有清楚地回答“谁应当取得物业管理从业人员职业资格”的问题。
(2)目前的物业管理从业人员执业资格制度非但没有起到人员管理规范的作用，反而带来了很大的混乱，“借证”问题尤为严重
从业人员执业资格制度与物业服务企业资质管理制度密切相关，资质等级的取得及晋升都需要相应数量的职业资格。但是，“借证”现象却是目前从业人员管理过程中的一个顽症，也彻底瓦解了企业资质管理制度。物业服务企业在取得资质证书后擅自降低资质条件的现象大量存在。物业管理企业在申请资质等级时须满足的物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员总人数及具有中级职称以上的人数，企业通过不正当途径都很容易做到。比如，申请二级资质物业服务企业要求物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人，其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。而有些企业可能一时招聘不到这么多具有相应证书的人，或者出于成本、管理面积方面的考虑，也不想招聘那么多具有相应证书的人，尤其是10人以上的中级职称人员，但这些企业仍可以通过“借证”的方式获得资质证书。因为在企业提出申请时，资质审批部门只是进行书面材料的审查，并不一对一地进行人、证核实，所以企业能够轻松取得资质证书。资质证书取得后，资质审批部门也不可能做到经常性地核查企业是否能够满足资质证书取得时的资质条件，因此，企业取得资质证书后擅自降低资质条件的现象就不足为怪了。可见，目前的物业管理从业人员资格管理制度并不能起到对物业管理从业人员进行有效监管的作用。
12.住宅专项维修资金管理制度运行不畅，无法保证物业共有部分保修期满后的维修、更新和改造
建立住宅专项维修资金，是为了保证物业共用部位、共用设施设备的维修养护，保证物业的正常使用，是保障全体业主共同利益的基础之一。但是，当前的住宅专项维修资金制度存在很多问题，无法起到应有的作用。
(1)专项维修资金的维修范围模糊不清
《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。这里的“住宅共用部位、共用设施设备”，其范围是模糊的，至于对“共用”但所有权不明晰的部位和设施设备，《住宅专项维修资金管理办法》没有明确这些部位和设施设备的维修、更新和改造是否也应当由住宅专项维修资金承担。此外，“维修、更新和改造”中的“维修”是一个笼统的概念。虽然《住宅专项维修资金管理办法》规定，“根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用”等费用不得从住宅专项维修资金中列支，但物业服务企业应当承担的“维修”费用和住宅专项维修资金应当承担的“维修”费用的界限很难划分，物业服务企业因此很容易逃避本应由其承担的维修义务，从而造成建筑物、构筑物及相关部位和设施设备的失修、失养、寿命缩短，并且影响业主的正常生活。这一规定，反而不如《住宅专项维修资金管理办法》实施之前“大修、中修、小修”制度对维修范围和维修年限的规定明确。
(2)“政府代管制度”和“使用申请审核制度”不具合理性
既然专项维修资金属于业主所有，政府也就没有权利对专项维修资金进行代管。《住宅专项维修资金管理办法》中“由建设(房地产)主管部门委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户”的规定，极易遭到质疑。且不说主管部门所委托的商业银行是否是最恰当的选择，单说维修资金存定期还是存活期就是一个问题。同理，从所有权性质来看，《住宅专项维修资金管理办法》规定的住宅专项维修资金“使用申请审核制度”亦不合理。
(3)“续交制度”根本无从操作
《住宅专项维修资金管理办法》规定，“业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交付额30%的，应当及时续交”，但没有规定如何续交。除去《住宅专项维修资金管理办法》第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”的规定，能够迫使业主交纳首期住宅专项维修资金外，住宅专项维修资金的数额将有减无增。可见，住宅专项维修资金制度从根本上来说是不可持续的，因此，也就谈不上住宅专项维修资金能够充当物业的“保命钱”或“养老钱”了。
综上所述，当前企业主导的物业一体化管理模式以及支撑其模式的基本制度存在着诸多弊端，已经阻碍了物业管理的健康发展。因此，必须适时彻底改革这种模式，否则，我国的物业管理就有可能陷入被动不堪、甚或无以为继的境地。
三关于再造我国物业管理模式的构想
事实说明，我国的物业管理不仅仅是某项物业管理制度出现了问题，而是既有的一体化物业管理模式已经走到了尽头。在原有模式思路上修修补补，只能是“头痛医头，脚痛医脚”，显然不能从根本上解决已经暴露出来的物业管理的矛盾纠纷。因此，必须根据《物权法》的基本精神，结合社会发展方向，重构物业管理模式，着力构建一种业主大会主导下，物业服务市场主体健全、竞争充分、服务更加专业化、社会化的物业管理新模式。
1.全部物业项目成立业主大会，培养物业服务买方主体
业主大会是物业管理区域内的全体业主基于建筑物区分所有权，在物业管理活动中依据法律、法规和规章以及管理规约和业主大会议事规则，行使共同管理权利、承担共同管理责任的组织。业主大会是物业服务的买方，是物业服务市场的重要组成部分。因此，成立业主大会，对于业主正确行使共同管理权利和履行责任、健全物业服务市场、促进业主物业可持续发展、完善社区治理结构和提升社会管理水平，均具有重大的现实意义。
对于新建物业项目，首先应运用“准强制性”手段组建业主大会，使业主大会随着房屋的交付使用而诞生。当物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积一定比例后，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人，向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请；街道办事处、乡镇人民政府负责指导、协助成立首次业主大会会议筹备组。其次应降低业主大会成立的门槛。应规定“占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主”即可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请；研发业主电子投票平台，以此解决时间和空间障碍、提高首次业主大会会议效率、保证投票过程的公开、公平和透明。再次应注重发挥社会专业人士和社会组织的作用。首次业主大会会议筹备组应聘请具有积极参与意识、专业知识和服务能力的律师或者其他人员担任组长或顾问，以其专业知识和能力保障首次业主大会各项工作的顺利进行。
对于已经入住的物业项目，一是应推动地方政府把业主大会组建纳入政府的职责范围，明确各相关部门在业主大会组建中的职责分工，并且应建立相关考核机制，把业主大会的组建、规范运作纳入各部门、街道的考核内容；二是应制定政策措施，发挥社会组织在业主大会组建中的作用，积极探索向有经验、有专业能力、有公益心的社会组织购买辅导业主大会组建的社会服务。
2.实行业主大会登记制度，明确业主大会的法律地位
业主组织缺乏民事行为能力，已经成为当前制约业主行使权利、履行责任、维护业主权益和促进物业服务水平提升的重要因素。当前，北京和广州都已经试行业主大会登记制度，事实证明是可行的。业主大会登记以后，有利于破解业主大会行使共有和共同管理权利的难题，其具体表现在以下三个方面。
(1)可以独立设立账户
在物业管理区域内，根据《中华人民共和国物权法》第七十条的规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。根据此规定及已有的相关经验，业主大会或者其授权机构——业主委员会如果经营物业共用部分，需以业主大会或者其授权机构的名义对外签订契约。业主大会登记后，便可持登记证书和机构代码等资料独立在银行开立业主大会或者其授权机构账户，以解决经营中的资金往来问题。
(2)可以独立充当原告或被告
目前，在物业管理纠纷案件的诉讼中，业主委员会成为原告或被告已不鲜见，有些省市法院还以文件的形式建议确认业主委员会在物业管理纠纷案件中的诉讼主体资格。如2004年重庆市颁布的《关于确认业主委员会在物业管理纠纷案件中诉讼主体资格的指导意见》明确指出：依法成立的业主委员会可以充当原告和被告，诉讼风险由全体业主共同承担。其实业主委员会是业主大会的执行机构，业主大会才是全体业主共同利益的代表者，相应的，以业主大会的名义从事的活动，后果即应由全体业主承担。业主大会依法登记后，具有民事行为能力，自然可以独立充当原告或被告。当然业主委员会、部分业主未依照法律、法规规章、管理规约擅自行事造成民事侵权和合同违约的，业主大会不承担其行为后果，须由其自己承担相应责任。
(3)可以登记共有财产
《物权法》第七十三条规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。据此，业主大会具备实体地位后，这些财产即可登记在业主大会名下，全体业主即成了名副其实的“股东”，这有利于业主认识到自己是建筑物共有部分的真正所有者，进而有利于物业的维护和保养。同样，小区内的物业共用部分收益，也可据此而名正言顺地归属到业主大会的名下，据此也可使物业公司明白其行为的边界，从而有利于预防矛盾纠纷的发生，有利于业主与物业建立和谐的互动关系。
3.建立权责明确、监管到位、廉洁自律的业主大会运行机制
业主大会的规范运作，是业主正确行使共同管理权、履行法定责任、维护社区和谐稳定的根本保证。业主大会要具备良性的运作机制，须注重做好以下几个方面的工作。
(1)健全组织架构
健全的业主大会的组织架构，是业主大会有效发挥作用的基础。健全的业主大会的组织架构包括决策机构、理事(董事)机构、监事机构和专职人员。决策机构指的是业主大会，理事(董事)机构指的是业主委员会，监事机构指的是业主监事会，专职人员包括职业经理人、秘书等。
(2)设立业主共有资金
设立业主共有资金，目的是进一步理顺住宅区物业服务交易活动中各方主体的法律关系，保障业主对物业共用部分的收益权，实现业主大会对物业服务费用等业主共有资金的所有权、管理权。业主共有资金是指物业管理区域内，由业主大会所有的资金，其包括物业管理资金(费)、专项维修资金、物业共用部分的经营收益和业主大会的其他合法收入。住宅区业主大会依法成立并登记后，经业主大会决定，可以开立业主共有资金账户，用于物业管理区域业主共有资金的存储。设立业主共有资金后，即可由业主大会定期向物业公司支付费用，此举会推动越来越多的物业服务合同采取酬金制的形式。该形式要求业主大会要全程跟踪物业服务企业的服务，并定期评估物业公司的服务质量，以确定后续物业服务合同是否继续履行或重新签订。由于该形式需要业主大会聘用熟悉物业管理的人员，故此举将会推动受聘于业主大会的职业经理人队伍的产生。而一旦职业经理人队伍逐步成熟，其对综合性物业公司的依赖程度将会下降，业主大会对物业服务的选择权即会加大，其可根据物业服务需求和性价比，在聘请综合性物业服务公司和专业公司之间做出选择，进而推动物业服务分工的更加细化和服务内容的更加专业化。
(3)修改管理规约，明确业主和业主大会的法律关系
应通过管理规约确定业主与业主大会之间的债权债务关系：建筑区划内全体业主授权业主大会行使共用部分管理的权利，受全体业主委托购买物业服务并向物业服务企业或专业服务企业支付费用；业主按照专有部分建筑面积占总建筑面积的比例，向业主大会交纳物业服务资金，业主大会用业主交纳的物业服务资金向物业服务企业和专业公司支付物业服务费用和专项服务费用；个别业主拒交物业服务资金时，业主大会或业主委员会可以按照规约约定进行催缴或者向人民法院提起诉讼，以保护全体业主的合法权益。
(4)改签物业服务合同，明确业主大会和物业服务企业的法律关系
物业管理作为一种准公共服务产品，是基于建筑区划内共用部分提供的服务，只能是由全体业主集体购买。在法理上，既然业主大会是全体业主授权行使共用部分管理权利的主体，那么，就应当由业主大会与物业服务企业签订物业服务合同，购买物业服务。而业主则应当向业主大会交纳物业服务资金用于支付购买物业服务的费用。除前期物业管理阶段外，物业服务合同应全部改由登记后的业主大会与物业服务企业签订。此举可以明确业主大会作为物业服务买方的缔约主体地位，从根本上纠正长期以来单个业主购买整个物业管理区域物业服务的主体错位行为，从而彻底理顺物业管理中各方间的法律关系。
4.改革前期物业管理制度，实现物权完整转移
为有效预防和遏制开发遗留问题的产生，督促建设单位提高建设质量并将合格的物业产品交付给业主，明晰前期物业管理阶段建设单位、物业服务企业、业主之间的责权利关系，必须改革现有的前期物业管理制度。
(1)重新界定前期物业管理期限，明确前期开发与后期管理的责任分界点
前期物业管理期限应当界定为：从首户业主入住起至全体业主与建设单位完成物业共用部分交接止。对于异产毗连房屋来说，现行的房屋交付制度只是建设单位把专有部分交付给了业主，共用部分实际上是由建设单位选聘的前期物业服务企业实施管理，因此在业主大会成立并对共用部分进行查验交接之前，共用部分的权利主体和责任主体仍然是建设单位。物业管理是对物业共用部分的管理，物业共用部分的所有权人是全体业主。只有要求建设单位将符合要求的物业共用部分交付给全体业主，才能从源头上保障物业管理的顺利开展。这一制度设计，实际上是对前期开发过程中存在问题的一次总清算，有利于前期开发过程中的质量、配套等问题在交接查验这个环节被发现和拦截下来。
(2)规定建设单位的前期物业服务责任
既然已经明确建设单位与全体业主完成物业共用部分交接之前的阶段为前期物业管理阶段，那么，这一阶段的前期物业服务责任就应当由建设单位承担。将前期物业服务责任放在建设单位之后，在物业服务方式方面则不必作单一要求，建设单位可以自行提供前期物业服务，也可以将全部专项服务委托给物业服务企业，或者将专项服务委托给专业企业，只要受托的物业服务企业和专业企业符合相关的资质要求即可。关于前期物业服务的费用，按照权责一致的原则，其间所涉及的费用也应该由建设单位承担，而不应当让单个业主缴纳。
(3)制定物业项目承接查验技术规范，明确交接查验标准
当业主成立了业主大会，决定了新的物业管理方式后，就面临着业主大会与建设单位做好物业共用部分的查验和交接，就需要一套物业项目承接查验技术标准。目前，北京市已制定了地方标准——《新建物业项目承接查验技术标准》。该标准共分为16个章节，明确规定了建设单位和全体业主双方交接主体对物业共用部分的建造质量、管理资料、使用功能等进行的综合性查验内容。同时，对物业交接查验的定义、适用范围、内容、程序、方法等都做了相应的规定。这不仅为承接查验提供了可操作的规范，也有利于夯实建设单位的质量责任，减少前期遗留的问题。
5.建立物业共用部分的管理权制度
一个物业项目内存在着建筑外墙、屋顶、门厅、电梯、消防设施、绿地、道路、管井、会所、人防工程、车库、车位等物业共用部分，但是，其中很大部分的权属是不清晰的，管理权也是有争议的。这导致一方面会产生“物无所主，人必争之”的现象；另一方面也会产生“公地悲剧”的现象。因此，必须将每项物业共用部分所涉及的权利、义务和责任予以明确。如果确权问题在短期内难以实现，那么至少管理权应当彻底清晰，建立一套区分完全、细化清楚的物业共用部分管理权制度。
对于物业共用部分，可以按照使用范围将管理权利和责任区分给相关业主，把相应的物的维护权责划分到使用者，分不出去的由业主大会或业主大会聘请物业服务企业、专业服务企业、其他管理人承担管理责任。在实践操作层面，可以以楼层、楼栋为单位，把相应的物业共用部分维护权责划分给使用者，并采用“使用者付费”的原则，由每个楼栋、单元门或楼层的业主自己修理和更换，将其所产生的费用从小区业主大会的共有资金账户中剥离出去。类似安全通道、房顶维护等物业共用部分也可以按照垂直切分的原则找到使用者，由相关业主出资修理和维护。这样，不仅有利于降低物业管理的成本，还能使物业共用部分得到及时的维护。总之，应当按照最小化的原则建立物业共用部分的管理权制度，确保权利有保障、义务有人担、责任能到人。
6.构建服务细分、公开公正和竞争有序的物业服务市场环境
在业主大会这一主体普遍成立，并不断成长成熟的同时，政府应通过政策调节工具，推动建立服务细分、统一开放、竞争有序的物业服务市场环境，为物业服务买卖双方之间形成良性互动创造条件。
(1)打破物业管理区域内的服务垄断，促使物业服务进一步专业化细分
要促使物业服务企业回归到体现物业管理核心价值的服务上，即对房屋本体和设施设备的管理上，并通过强制标准、社会监督等措施提高物业服务企业的专业化水平，促进产业升级，立足于把物业行业打造成专业性强和技术高度密集的高端行业，以保证房屋建筑的使用安全，实现物业的保值增值，并延长其使用寿命；鼓励专业化服务企业队伍的发展，逐步把清洁卫生服务、绿化养护服务、停车管理服务等各专项服务从物业服务范畴剥离出去。
(2)改革招投标制度，将所有的物业管理招投标纳入有形市场
为避免物业管理招投标中的种种舞弊问题，应当将招投标活动全部纳入有形市场，禁止建设单位、业主大会、业主委员会作为招标人代表参与评标并确定中标人。具体做法是建立统一的物业管理招投标平台，所有的物业管理招投标一律通过该平台进行，严格招投标信息公开程序、内容、范围及时限，确保招投标各环节信息公开透明，以便于社会监督，增加串标难度。
(3)细化服务标准，适应不同物业类型，满足不同服务需求
不同的物业有不同的特点，业主群体的需求也不尽相同，因此，应当制定不同等级的物业服务标准。目前，北京市制定了地方标准——《住宅物业服务标准》。该标准分为五级，构成了物业服务标准体系。该标准突出强调了物业管理的核心价值，强化了物业共用部位和共用设施设备的维修养护管理，包括房屋结构、建筑部件、空调系统、二次供水设备、排水系统、照明和电气设备、电梯、消防设施设备等的日常运行和维修养护。建设单位在销售房屋前，或者全体业主在确定物业管理方式前，可以根据住宅物业项目实际情况及业主的需求选定相应的物业服务标准，并委托第三方评估监理机构参照北京市物协按季度的物业服务成本信息测算出服务价格。业主也可以在签订物业服务合同前，根据自身需求选择服务等级。该标准有助于推动建立质价相符的物业服务市场机制，有利于促进业主和物业服务企业建立起和谐互信的关系。
(4)引入第三方机构评估监理物业服务质量和服务费用
物业服务第三方评估监理，是指物业服务评估监理机构接受业主、业主大会、建设单位、物业服务企业或有关部门的委托，依照法律、法规、规章的规定和合同约定，对物业服务质量和服务费用、物业共用部位和共用设施设备管理状况等提供专业评估监理服务的活动。
在签订物业服务合同前，业主和物业服务企业可以委托第三方评估监理机构，针对业主选择的物业服务事项和服务标准，根据公布的社会平均成本，结合项目具体情况对物业服务价格进行测算。物业服务评估监理机构以独立第三方的地位对物业项目进行承接查验，对物业服务费用进行评估，对物业服务合同的执行情况进行监督和评判。当业主与建设单位、物业服务企业就交接查验、物业服务质量和服务价格发生争议时，可以聘请第三方评估监理机构进行评估，以减少物业服务企业、建设单位和业主之间的矛盾，促进物业服务行业健康有序地发展。
7.创新行业监管模式，突出行业监管重心，落实政府相关部门职责，推动行业走向技术密集型发展道路
物业管理行业走向健康、良性、可持续发展道路，需要行业主管部门和政府相关部门积极履行职责，正确引导物业管理行业的发展方向。
(1)创新行业监管模式
资质管理制度是一种静态的管理制度，基于资质管理制度的监管模式是一种“重审批，轻监管”的模式。这种监管模式很难达到应有的监管效果，必须加以改革，建立对企业的动态监管、行为监管和信用监管体系。
物业服务企业的信用管理具体措施应当包括以下三方面的内容：积极引导物业服务企业建立优良信用；严厉惩处企业失信行为；及时准确地向社会披露物业服务企业及从业人员的信用信息。
物业服务企业信用对于物业服务市场秩序有着极其重要的影响。物业服务企业的信用主要由两部分组成：一是商务信用，即其与业务伙伴(包括业主大会、业主委员会、业主、建设单位、专业经营单位等)个性化的信用，表现为企业守合同、重信用，遵守商业道德；二是公共信用，即其在社会经济公共秩序方面的信用，表现为物业服务企业遵守物业管理相关法律、法规及其他规定，能够守法经营。因此，应加快建立对物业服务企业及其主要从业人员的信用监管制度，进而达到规制物业服务企业和从业人员行为的目的。
物业服务企业的监管重心应从物业服务企业向物业服务项目上转移，通过对物业项目的监管达到对物业服务企业的规制。物业服务企业的价值主要体现在其所管理的物业服务项目上，物业管理矛盾纠纷也发生在物业服务项目上，因此，将物业项目监管到位才能真正管好企业。这就需要对企业实行动态监管，调整行业监管重心，建立项目备案制度和项目负责人制度。在此基础上，监管部门以项目为单位实施动态监管，通过对项目负责人的行为实施动态监管，最终建立以项目经理为抓手管好项目，以项目为抓手管好企业的监管模式。
(2)明确行业主管部门的监管目标
政府是公共利益的化身，而房屋管理过程中最大的公共利益就是使用安全，所以行业主管部门的工作重心应该通过对行业的监管保证房屋使用过程中的公共安全。行业主管部门的具体监管工作应包括以下几方面的内容：制定相关的法规政策；对业主进行安全使用方面的指导，约束业主不合理的使用行为，减缓房屋建筑的老化速度，延长建筑的使用寿命；完善对房屋安全的评估和安全告知程序；明确与房屋安全相关的业主大会、物业服务企业等各方主体的权利、责任与义务，维护各方主体的合法权利；监督各方主体履行自己的责任与义务。
(3)相应政府部门的管理职责应延伸到物业管理区域
如前文所述，物业服务企业承担了本不应属于其提供的服务，政府相关部门应该进入物业管理区域，将以下内容纳入公共服务和行政管理的范畴：楼宇外环境卫生的管理(日常清扫保洁、垃圾清除外运等)；绿化管理(园林绿地的营造与保养、整体环境的美化等)；治安管理(楼宇内外的安全、保卫、警戒、对各种突发事件的预防与处理以及排除各种隐患)；消防管理(火灾的预防及发生火灾时的救护与处理)；道路管理(道路的维护、交通秩序的维护等)。
(4)正确处理物业管理和物业服务的关系
对“物”的管理是物业服务企业的立身之本，对“人”的服务是物业服务企业的处世之道。物业服务公司进入住宅区提供服务的合法性，是基于与全体业主签订的物业服务合同，所以物业管理和物业服务都是一种契约行为，是契约规定的双方权利与义务的体现，与“权力”不沾边。从根本上讲，业主聘请物业服务企业的目的是保障物业共用部分的维修养护，所以物业服务企业的工作重心是维护房屋建筑的安全使用，并在此基础上保持房屋建筑的良好品质。可以说，对“物”的管理是物业服务企业的立身之本。
契约主体一般为两方或多方，就物业服务合同来讲，契约主体应该是业主大会这一全体业主的集合体与物业服务企业。由于房屋是与人融为一体的，在很大程度上，住宅区的房屋不仅仅是业主的居住场所，更是业主的“家”，所以物业服务企业不仅要管好“物”，还要处理好与业主大会的关系，更要处理好与业主个体之间的关系。可以说，处理好与业主大会、与业主的关系，是物业服务企业的处世之道，是做好物业管理的必要条件。
物业信用管理办法范文4
本文在前人研究的基础上进行概括总结和分析，并着重研究了“分配”、“选址”、“物业管理”等方面的问题。这对实现社会公平，贯彻落实国家政策，促进经济适用房的快速发展以及维护社会和谐都具有重大的现实意义和理论意义。
一、经济适用房的产生背景
经济适用房的提出直至兴建经历了一个相当漫长的过程。早在1991年6月，国务院就在《关于积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出：“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题。”1998年以前，住房制度推进的步伐相当缓慢，也正是在这一年国家正式提出兴建经济适用房。经济适用房的提出与当时的宏观经济形势密切相连，当时中国经济正处于低谷，经济增长速度很慢，需要寻找新的经济增长点。在这种大的经济背景下，朱?F基提出，要把住宅建设作为新的经济增长点和消费热点，一个重要的举措就是发展只售不租的经济适用房。一般说来，经济适用房价格比较便宜，中低收入者均能购买，这样就能通过住宅拉动经济的增长；另一方面我国以前实现的是实物分配，但是随着经济体制的改革，即从计划经济向市场经济体制过度，实物分配显露了许多的弊端因而被废除，取而代之的是货币化。因为我国人口基数大，收入差距也很大，因而仅靠货币化分配，相当一部分人不可能进入市场买房，于是需要建立多层次的住房供应体系来满足多层次的住房需求。
二、经济适用房发展中存在的问题及原因分析
经济适用房作为住房保障体系的主要部分在解决城镇中低收入住房、实现社会公平公正、调整房地产市场结构和价格等方面起到了举足轻重的作用。但在近十年的发展中也出现了许多不经济、不适用的现象。
（一）经济适用房供不应求。经济适用房用地是由地方政府划拨的，而土地收入是地方的主要收入，这有损地方政府的利益，因此地方政府建设的积极性大打折扣。据住房和城乡建设部披露的数据，2009年全国各地经济适用房新开工面积为33，388万平方米，48万套，占全年计划指标的37%，进度相当缓慢。
（二）超标准建设问题严重。国家《经济适用住房管理办法》中明确规定经济适用住房应以中小户型为主，其面积规定为中套住房面积为80平方米，小套住房面积为60平方米。但是，就全国范围来看，经济适用住房建筑面积在二者之间的就很少，多数开发商将建筑面积建到了100平方米以上，更有甚者建到了150平方米。试问这是经济适用房吗？就拿西安来说，西安有一经济适用住房开发区“唐都花园”，其共有11种户型，只有一种户型低于80平方米，最高者超过150平方米。在户型超标的同时建筑总规模扩大，投资额难免也要上升，最后每套的造价必然也会上涨。如此一来，中低收入者更是买不起房了。造成这种现象的根本原因在于政府规定开发商在建设经济适用房时利润必须控制在3%以内，而多数开发商表示利润在3%以内是没人愿意开发的。因此，开发商便通过扩大建设规模，扩大户型面积来吸引有钱人买房，借此提高利润。
（三）经济适用房分配管理不合理
1、富人购房现象严重。经济适用房的目标人群本是中低收入家庭住房困难户，旨在解决城镇中低收入家庭住房问题。然而，近年来全国各地富人购房现象越来越普遍。目前，在许多经济适用房小区却有许多私家车，这很难让人把这些人与经济适用房联系到一起。比如，前些年济南阳关舜城及呼和浩特首个经济适用房项目草原明珠小区不乏开着奥迪、宝马等高档小车的购房户。
2、中低收入人群弃购现象普遍。在近几年的经济适用房销售中曾出现过这样一种怪现象：一方面经济适用房供不应求；另一方面老百姓在辛苦排队摇号后却最终放弃购买经济适用房。2005年成都经济适用房遭“冷遇”就是一个很好的例子。2005年3月成都市公开盘6，000套经济适用房，而当年仅仅售出2，000套，空置率高达60%。就其主要原因来讲在于经济适用房选址过于偏僻。
（四）销售环节运作不规范。为降低建设成本，国务院等有关部门对进入经济适用房的各项收费采取了一系列减免措施取消了各种无法律法规依据的摊派集资费。然而，政府相关部门却并未执行，依然收取各种费用，政府的优惠政策并未落到实处。另外，开发商在售房过程中，也有重复收费现象。比如，以工本费、抵押登记费的形式收取，更有甚者收了费不干事。据调查，某开发商在某小区建设之初就收取了“防雷”费用，然而业主都住了几年了也未曾见到所谓的防雷措施。
（五）物业管理水平偏低。物业管理无论是对商品房来说还是对经济适用房而言都是不可或缺的一部分。据一份调查资料显示，业主对高档商品房小区物业评价总体较好的比例达到68%；对经济适用房小区的物业评价却很低，总体差占33%，服务质量差占28%。管理水平差占29.3%收费不规范占36.2%。业主的不满意感主要是因为物业公司提供的服务针对性不强，物业公司在管理过程中只注重企业本身的利益，脱离业主的实际需求，盲目地推出一些投入小、产出高的服务。
三、完善经济适用房建设使用问题的对策
经济适用房的建设目标不是单纯地解决贫困人口的“安身”问题，而应该是具有更为深刻的社会目标。一方面应当通过经济适用房的建设来解决中低收入人群的住房，提高他们的生活质量，使其摆脱贫困；另一方面经济适用房有助于防止社会排斥，促进社会融合构建和谐世界。因此建议从以下几个方面加强经济适用房的管理。
（一）优化经济适用房的选址。我国目前存量市场发展空间很宽广，即二手房市场和老旧公寓有待挖掘。二手房、老旧公寓就其周边环境、交通、医疗、学校等配套设施来讲是相当成熟的。如果将这部分房屋改建为经济适用房，相信百姓都会抢购何来不愿购买之说了。此外，这样做还有两个好处：一是解决了经济适用房建设中的选址问题；二是增加了经济适用房的供给量，降低了建设成本。
（二）严格控制户型面积。虽然政府对经济适用房的建设给予了一定的优惠政策，但是开发商为获取高额利润都将建筑面积扩大了许多。经济适用房的建设规模应由各地政府根据当地符合条件家庭的需要和实际供应能力来确定，例如杭州的标准是：家庭三人及以下者住房保障面积为60平方米，三人以上者为80平方米。目前，我国已经明确规定了经济适用房的控制面积，那么对于不符合设计标准、户型面积过大的经济适用房建设项目，规划部门首先应不予审批，针对那种已经建成或是销售的户型超标的经济适用房，仍要进一步加强监管。
（三）明确购房者标准和资格审查机制。目前，我国对经济适用房保障对象的界定为中低收入人群，试问何谓中低收入？这个概念过于广泛了。并且目前个人资金管理、信用管理等相关条件还不配套，要调查清楚一个人的家庭收入并非易事。因此，在制定经济适用房制度时首先应以国家法定的形式规定标准，再由地方政府根据本地的收入情况拟定适合本地区的标准。在这个方面政府应该将考核标准定量化、合理化。比如，采取多指标考核，将现有的考察家庭人均收入改为考核家庭年总收入、家庭总资产、人均住房面积等多个指标，其中之一不达标者均不能购买。
（四）建立合理的定价机制。经济适用房的建设成本包括征地拆让费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施建设配套费、贷款利息、税金等费用。为有效地控制经济适用房的价格，各地政府应当全面参与经济适用房成本的核算和定价过程中，必要时可以用市场手段来降低成本。政府部门还可以成立专门的定价小组，经过对省内外各区域经济适用房价格的调查来定价。当然最关键的在于要结合当地的情况，当地商品房的价格就是一个很好的参考对象。在经济适用房的定价过程中，有的部门联合开发商肆意提价，这部分人应当受到法律的制裁。对于开发商则取消其建设资格并处以罚金，给予政府官员降级撤职等行政处罚。
（五）用货币补贴替代实物配售。此前实行的划拨土地政策因损害地方政府的利益效果不是很好。用货币补贴则能大大提高地方政府的建房积极性。所谓货币补贴即指住房困难户在购买住房时政府直接将货币补贴给中低收入家庭，政府不必划拨土地建经济适用房。2008年当国际金融危机蔓延到中国房地产业时，一些地方政府纷纷出手救市，在各种救市举措中长沙市采取了购买商品房由政府给予5万元到8万元的补贴政策，继长沙之后郑州、沈阳、南昌、大连等城市也都实行了经济适用房的货币补贴政策，并取得了不错的效果。
物业信用管理办法范文5
关键词：保障性住房 退出机制 对策
保障性住房政策是一项针对低收入群体保障民生的住房福利政策，它在保障低收入家庭的居住权发挥着重要作用。它是政府向居民提供的一种公共产品，其效用就是通过支付转移的方式实现社会收入的再分配，使广大低收入家庭也能够享受经济发展的成果，从而保持分配公平和社会稳定。从原则上讲，政府提供的保障性住房是一个定量，而低收入阶层却是动态的，要使保障性住房真正帮助无力购买居所的人士解决住房问题，保证政府巨额资助的保障性住房资源得到有效利用，必须强调提供动态有序、流动使用的保障性住房管理制度。从政策趋势看，保障性住房的退出情况包括两种：一是随着准入门槛的不断调整，不符合条件的对象要退出保障性住房保障范围；二是即使不改变保障范围，由于已享受保障性住房家庭的实际情况发生了变化，从贫困到脱贫，也应该有规则地退出保障性住房。目前，我国很多地区已经规定保障性住房的退出情况，并且针对不同的情况规定了相应的退出操作办法，但由于存在家庭收入难以核实、管理机构未能理顺及相关的管理配套措施不健全等问题，造成目前的保障性住房退出规定成为一纸空文，无法保证保障性住房的动态使用。
一、曲靖市保障性住房基本情况
随着保障性住房大规模建设的完成，管理工作显得尤为重要。曲靖市住房和城乡建设局先后出台了一系列政策文件，对各类保障性住房的准入条件，受理程序，申请、审核、公示、准入、退出、合同管理等内容进行了规范，确保保障性住房分配、管理工作有序进行。2005年以来，我市已建成和在建各类保障性住房820万平方米12万套，其中：廉租住房180万平方米，36617套；公共租赁住房260万平方米53300套；经济适用住房251万平方米31378套；各类棚户区改造130万平方米17059套，完成投资161亿元。截止到2013年10月，全市已累计实物配租廉租住房32000余户；公共租赁住房12000余户；发放廉租住房租赁补贴42484户，7000余万元；经济适用住房保障31000余户。2014年我市将有3万余套高层建筑将完工分配，明年我市城镇保障性住房将覆盖保障20%以上城镇人口。经过长期不懈的努力，曲靖市保障性住房建设已经走上良性发展的轨道，建立了从中心城区到各县、各县区到各乡（镇）的保障性住房建设网络体系，极大满足了低收入家庭的住房需求。按照曲靖市保障性住房“十二五”要求，到2015年可解决曲靖市80万人住房困难家庭的住房困难。通过这些数据和事实说明：1、保障性住房政策是保障民生的一项重要工作，符合社会需求和人民意愿，深受广大群众，特别是住房困难家庭的欢迎和肯定。2、各级政府在保障性住房政策的制定和实施上，随着经济发展和社会的需求，不断进行调整，扩大受益面，切实改善低收入家庭的住房问题。3、保障性住房政策是一项长期的 、系统的民生工程，要与社会经济发展水平和政府财力相匹配，尽力而为、量力而行。
二、保障性住房存在问题
保障性住房制度的推行，众多城镇低收入家庭圆了住房梦。但是，全市保障性住房制度执行的现状并不乐观。主要表现在一是出现了少量保障性住房转租、转借现象，有的住房甚至还将保障性住房当做自己的产权房，以为“自己不住了儿孙还可以住”；二是开轿车住保障性住房的情形时有发生，损害了政府的公信度；三是存在保障性使用者对保障性住房的管理不到位的现象；四是收入审核难，由于劳动者就业渠道和收入来源多元化，社会信用体系的缺失，家庭隐性收入形式多样，给收入核定带来了很大的难度。五是退出机制尚待健全，相对于廉租住房租赁补贴，实物配租的退出机制更是难上加难。目前，所依据的法律法规还比较少。由曲靖市人民政府于2005年4月26日出台的《曲靖市城区最低收入家庭廉租住房管理暂行办法》、2006年8月28日出台的《曲靖市经济适用住房管理实施细则》、即将出台的《曲靖市公共租赁住房暂行办法》、曲靖市住房和城乡建设局颁布的《曲靖市保障性住房管理暂行规定》对保障性住房的退出作了相关规定，但还没有通过以正规的法律形式加以规定，也缺乏具体的操作办法。保障性住房政策若被不符合条件的家庭钻了空子，不仅是对真正有需要的人的一种剥夺，也是对保障性住房制度的严重亵渎。
上述问题说明保障性住房退出机制的日益完善已成为保障性住房制度推进的一大瓶颈，各地在保障性住房管理普遍面临退出难的问题。如果退出渠道不顺畅，将增加政府的负担，可能会影响整个保障性住房政策的可持续发展。
三、保障性住房保障“退出难”原因浅析
（一）无法准确核实家庭收入。家庭收入情况是是否进入保障性住房保障范围的关键因素。准确核实保障家庭收入、资产信息难度大，在当今社会收入来源多元化的情况下，个人及家庭收入的透明度很差，只有单位工资部分有记录（甚至某些单位出具家庭成员工资不真实的收入），其它收入几乎无从核起。同时，目前我国的户籍关系较为混乱，挂靠情况相当复杂，这样就更难核准家庭的真实收入情况，使得落实正常性退出政策缺乏可靠依据。
（二）缺乏有关保障性住房管理的法律法规体系。健全的社会法制体系和政策体系是形成完善的住房保障及退出机制的重要保证之一。保障性住房的管理情况复杂，必须要有健全的法律法规作为管理依据。我国关于保障性住房的完整法规只是2007年9月26日建设部第139次常务会议讨论通过《廉租住房管理办法》及2007年十一月十九日建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、国税总局联合通过的《经济适用住房管理办法》，还没有专门的法律来规定保障性住房管理，更不用说保障性住房退出管理的法律，这也是导致退出机制难以形成的重要原因之一。没有相关法律，对不符合条件又拒不退出包长相住房的家庭，政府就没有直接有效的强制管理手段，其结果是福利资源未能用在最需要的居民身上，制度的福利成效较低。
（三）缺乏专门的管理部门对保障性住房的退出进行管理。住房保障退出管理的专业性比较强，涉及被保人员的资格审查、补贴资金的测算及被保障人员收入提高后的退出等诸多方面的问题，所以需要专门的管理部门依法管理，但如果不全面掌握保障性住房的具体情况，所有的规定都可能成为一纸空文，没有可控性。
（四）缺乏相应的后续配套制度。相应的后续配套制度是推动保障性住房退出的重要因素。目前，我国的保障性住房保障制度只保障被纳入到保障性住房保障范围的对象，而一旦被保障对象生活水平提高，不再属于保障性住房保障的范围时，就你没有任何补助或后续措施与之承接。对于一个长期处于贫困线的低保家庭而言，从享受保障性住房保障到脱离低保线享受不了保障性住房保障，需要一个过程。在这个转变过程中，如果没有相应的后续配套措施，管理部门收回保障性住房后，刚刚脱贫的家庭又会因为要将收入的一大部门用于住房，导致实际生活水平比享受保障性住房时还低，那么这些人要么宁愿停留在享受政府保障的层面上，不愿意提高自己的收入水平；要么收入提高后，不愿意自动申请退出保障性住房。因此，国家必须与退出制度同步推出相关的配套制度，让那些因收入提高而脱离保障性住房保障范围的家庭的实际生活水平不至于下降。
四、保障性住房退出机制的探讨
（一）建立收入如实申报制。我国还未能建立个人收入监管制度，诚信就成为保障性住房退出的关键所在。要求享受保障性住房保障的最低收入家庭按年度向相关主管部门如实申报家庭收入、人口及住房变动情况。同时，对那些“连续六个月以上未居住保障性住房、转租转借保障性住房、改变房屋用途”和“未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况；家庭人均收入连续一年以上超出当地保障性住房政策确定的收入标准；因家庭人数减少或住房面积增加，人均住房面积超出当地保障性住房政策确定的住房标准”的原保障对象，一经查实，申请人必须退回有关补贴款，按规定取消其享受保障性住房保障的资格，且今后不得享受住房保障优惠政策。对出具虚假证明的，应追究相关人员的法律责任。
（二）完善收入核对机制。收入核对的内容主要包括工资性收入、经营性收入、财产性收入、转移性收入和过去收入的结余资产，包括家庭金融资产、房产、机动车等。通过各部门的信息共享来掌控相关申请人的收入信息。对于未建立劳动合同关系的隐性就业以及其它现金收入则很难核查。如果能将金融部门、工商部门等更多的部门整合进来，将大大提高信息核对的准确率。依照相关法律明确弄虚作假、恶意骗租当事人所应承担的法律责任。并且可以通过召开听证会、结果公示等方式引入社会监督机制。
（三）建立资产动态监控机制。家庭收入、资产动态监控机制是住房保障退出制度的核心，只有清楚掌握保障家庭的收入、资产情况，才能使退出有据可依，才能有效地贯彻执行推出管理工作。建立多部门联动、跨地区的家庭收入、资产动态监控机制，将地区性、以部门为主的居民经济情况调查与全国性的个人信用管理进行整合，建立全国联网的包括个人信用档案、个人信用评估等内容在内的个人诚信管理体系，实现全国性、全省性、全地区性多部门间的信息共享与合作，全面客观评价家庭的经济负担能力，将各类收入、资产全面纳入审核范畴，有关部门要定期（如每年一次）对享受保障性住房保障的家庭的收入、人口及住房等状况进行复核，并根据复核结果作出继续享受、调整标准或取消资格的决定。保障性住房保障家庭领取廉租住房租赁补贴前，要对其相关情况进行复核，并按照复核结果，调整保障水平或取消保障资格。房管部门可以建立一户一档的保障性住房电子信息库和申请材料档案，并及时更新，同时定期与民政部门、总工会进行沟通，根据低保户、特困户的变化适时增减，动态管理，对新增的住房困难户，出现一户，解决一户。同时，通过更多的渠道，收集社会上住房困难家庭的资料，存入信息库，做到有的放矢，目标明确。
（四）完善保障性住房保障对象公示制度。对于保障性住房保障对象的低收入者的认定，应采取社会认同的方法，经社区民主讨论通过，再公示和确认。同时，还应向社会公布包括保障对象名单的时间表，让困难家庭了解自己的保障时间、保障方式及保障标准。此外，政府每年还应对保障范围内家庭的收入、人口及住房变动情况复核，对不再符合享受保障性住房条件的，要停发廉租住房租赁补贴；实物配租家庭以成本价或低于成本价购买所配租的保障性住房的，购房者不再作为保障性住房保障对象，必须退出保障范围；对复核中发现违法、违规行为的，要及时处理。
（五）坚持正确引导舆论宣传。对于保障性住房等敏感的社会保障政策，媒体的过早和片面的宣传，提高了群众的预期标准，反而降低了对政策真正落实的满意度，并且给具体操作带来了干扰和难度，也给政府公信率带来了一定的负面影响。媒体的适度宣传可以起到提高知晓度和正确引导的功能。除了为保障性住房政策叫好之外，可以通过媒体引导市民对保障性住房面临的困难和问题进行思考，如何建立收入核对体系、畅通的退出机制等瓶颈问题进行探讨和献策，增加群众的社会责任感和公共意识。
（六）建立保障性住房退出法律保障制度。制定符合我国国情的专门的住房保障法规，为建立动态的保障性住房保障体系提供法律保障。整合现有的住房保障政策，可制订“保障性住房退出条例”，以使住房保障的退出有法可依。建立在法律法规监督下的保障房退出机制，通过法律确保退出工作的开展，并通过规范的执行程序确保惩罚措施得以落实。强化处罚力度，加大针对弄虚作假等严重的骗保行为的罚款（最大可以让违规者倾家荡产）和刑事处罚力度；明确曲靖市各县区住房保障部门每季度对保障性住房家庭的收入、人口和住房情况进行复核，对不再符合条件的实物配租家庭给予3个月的退出期限，对退出期满仍不退出住房的承租家庭，按市场租金计租。加大责任追究和处罚力度，对以欺骗等不正当手段获得保障性住房实物配租的，由住房保障部门取消其保障资格，责令退出配租的住房，并按市场价格补交租金，5年以内不得申请保障性住房；对情节恶劣的，依据有关法律法规进行处罚。对保障性住房管理工作人员、、的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。在主管机构下达搬离的过渡时间内，住户可以向司法仲裁机构提请申诉。当租约终止后或发出迁出通知书后有效期已过仍拒不搬出着，房管机构有权强制收回房屋。
（七）建立专业的管理部门对保障性住房的退出进行管理。住房保障退出管理的专业性比较强，涉及被保障人员的资格审查、补贴资金的测算及保障人员收入提高后的退出等诸多方面的问题，所以需要专门的管理部门依法管理，设定审核保障性住房保障对象的资格、退出标准，执行相关政策和实务工作。譬如，可以成立专门的非营利物业管理公司，在负责物业管理和服务的同时，对保障性住房的使用情况（包括是否出租、出借、转让及空置）进行管理。建立规范政府保障职能的考核机制，将住房保障制度的实施情况、动态管理作为政府政绩考核的重要内容，做好基础材料的核查及动态管理工作，建立健全的保障性住房资料数据库，并及时更新，强调保障性住房要有“进”有“出”。将合理有效的退出机制作为判断住房保障制度完善性的标准之一。
（八）制定可行的优惠政策，帮助退出保障性住房的家庭解决住房问题。因地制宜制定优惠政策，鼓励条件转好的保障性住房住户自行置业，自主申请退出保障性住房。即保障性住房住户自觉主动退出保障性住房后，能得到政策性优惠，诸如提供低息购房贷款、优先购买经济适用房、购房税费减免等；若不主动退出，由管理部门强制通知退出，不仅得不到置业优惠，而且要承担相应的法律责任。
物业信用管理办法范文6
一、全力推进灾后住房重建，农村住房重建全面完成
（一）农村住房重建基本完成。市农村住房重建总户数（含维修加固）为451633户，其中，314989户维修加固房屋已于2008年全面完成；截至2010年6月底，新建的136644户已建成136048户、占总量的99.56%；已入住105672户、占总量的77.33%。314989户、8.7亿元的维修加固补助资金已全部发放到农户；新建补助资金24.013亿元已全部发放到位。
（二）城镇住房重建实现预期目标。截至2010年6月5日，全市城镇维修加固141512套、1537万平方米，已全面完工。全市城镇住房重建42958套、383万平方米，已竣工38769套，建成比例90.25%。全市城镇住房重建有序推进，进展较好，已建成了幸福家园二期、鱼凫新村、慧民苑、水乡人家、子龙安居房等项目。
（三）农村重建“三清一还耕”工作取得初步成绩。灾后农村住房重建已到最后决胜阶段，市灾后城乡住房重建办和各灾区县（市）抓住“三清一还耕”（清理拆除板房和自建过渡安置房、清理废墟、清理环境，宅基地还耕）这个重点，开展扎实有效的工作，取得了初步成绩。全市共还耕宅基地51752亩,完成任务总量的78.15%;共拆除板房97716套,完成任务总量的64.34%;拆除自建过渡房24276套,完成任务总量的81.64%。
（四）城镇重建突出重点，着力打造特色场镇。目前，龙池、虹口、街子、泰安、西岭、花水湾、三郎等场镇重建已基本完成。突出龙门山脉旅游资源丰富的特点，山地特色旅游恢复较快，龙池、虹口等场镇已接待大量游客。其余场镇正在加快推进建设中，预计9月底可基本完成15个特色场镇的打造。
二、构建科学的城镇体系结构，形成组团式城市走廊带
按照田园式城市形态，全域形成组团式城市群走廊带布局的要求，加快中小城市建设发展。
（一）加快中心城区城市重大项目建设。2010年，中心城区以打通断头路、重要出入城通道及地铁建设为主，完善路网结构和优化道路功能，逐步形成一个以高速路、快速路、主干路和地铁为骨架，次干路和支路为基础，地面和地下交通优势互补、各项基础设施配套完善，保障公交优先通行，充分重视慢行交通的道路运行系统。目前，机场路东延线上跨红星路南延线立交桥6月底建成通车。一环路西门车站、羊西线、一环路高升桥上路口跨立交桥上已完成项目立项，现正在进行地勘、设计、招投标等前期准备工作，预计2010年7月份开工建设。东客站配套工程纬一路、二路上跨铁路立交桥预计年底完工。中心城区42座人行天桥建设已全部完工并投入使用。中心城区打通断头路建设中，长城片区A10线、A11线已建成通车，万石路、劼人路已于5月底建成通车。地铁工程一号已试运行，10月1日将投入运营，地铁二号线正在加紧推进。
（二）整体推进“四大新城”建设。二圈层的六个县城，按都市区“一主四副（四大新城）”的发展思路，按照都市区既连绵式又组团化的布局关系，凡与中心城区直接对接的重大市政基础设施项目，统一规划，统一计划，统一安排，市和区县二级按分工责任共同实施，实现都市区的市政基础设施建设大统筹。通过推进川陕路改造、国道317线老成灌路（郫县段）改造、天府大道新会展中心和海洋公园下穿隧道等重大项目，依靠快速出入城通道、城市放射性主干道及地铁、快铁等一系列重大基础设施建设，加大路网密度，使中心城区与四大新城连接更加紧密。其中川陕路大天立交桥已于5月8日实现西幅桥通车，东幅桥梁正在进行东幅桥梁管线迁改及下部结构施工。天府大道新会展中心下穿隧道，已完成全部土方开挖和喷锚护壁工作，完成隧道主体6个框架段的底板砼浇筑，预计8月底形成通车能力。海洋公园下穿隧道，已于6月12日完成全部主体结构的施工，已完成总工程量的80%，预计8月底形成通车能力。三环路龙潭立交桥、成汉路立交桥预计于8月底建成通车。
（三）以中等城市的发展目标，提升县城建设水平。加强县城建设发展的研究，按照中等城市的规模和田园城市“城在田中，园在城中”的特征，优化县城的城市布局形态；快速改善城市功能和环境质量，扩大城市规模，提高城市承载力和辐射力；以高端化发展为方向，加强产业园区建设的服务和指导，形成主导产业明确、各具特色、高端化发展的产业集群。今年市建委支持县城基础设施和特色街区建设项目共计50多个，努力提升县城建设的水平。
（四）提高综合城镇化水平，大力推进重点镇建设发展。重点镇是全域城市群的组团，需要按田园城市组团化形态加快推进重点镇建设。各重点镇立足打破区域界限，在更大的范围发挥带动作用，按照田园城市的形态优化城市规划，优化发展空间，壮大主导产业，实现“三化联动”发展；充分运用产权制度改革的政策，统筹城乡资源、多元化筹集资金，加快城镇基础设施和公共设施建设，不断增强城镇功能和承载力；运用政策扶持措施，全面加快基础设施和公共服务向农村延伸的步伐，加强城镇和农村社区管理，提升城镇化质量。上半年，34个重点镇招商引资预计到位资金30亿元，完成固定资产投资40亿元。
（五）一般场镇改造全面实施。代市政府起草印发了《关于全面开展一般场镇改造的实施意见》（成府发[2010]15号）文件及6个重要的配套文件，成立了一般场镇改造领导小组和办公室。全年50个改造镇计划启动实施改造建设项目257个、计划投资25亿元，同时各地还增加了基础设施建设项目和公共设施建设项目，确保年底一般场镇改造初见成效。各地统筹场镇内外建设用地资源，为引进社会资金投入场镇改造做好前期基础准备。目前，金堂县与市小城司进行融资合作，共涉及11个乡镇，融资总额达6.17亿元，已到位资金2.4亿。郫县的花园镇资源优势积极转化为资本优势，引入广东广晟集团整体实施场镇改造。在大力引入社会资金投入场镇改造的同时，各地加大政府性资金投入，支持区位条件较差，难以引入社会资金改造的一般场镇。市一般场镇改造以奖代补专项资金5000万元的补助开始下拨，双流县计划配套资金约5亿元，新都区计划配套资金2000万元，金堂县匹配以奖代补资金1700万元，减免相关行政事业性收费；蒲江县匹配资金注入国有平台公司，为一般场镇融资改造提供条件。目前，市一般场镇改造以奖代补专项资金5000万元的补助已送市财政局准备下拨，改造项目共开工150个，完工80个，风貌改造开工10万M2，道路改造开工80KM，雨水管网下地完工30KM，污水管网下地完工30KM，小三线下地完工25KM，公建配套项目完工20个。
（六）天府古镇整治向纵深发展。以文化旅游产业为主导产业的历史文化名镇，加大城镇整治力度，增添配套设施，提高服务功能，改善城镇形象。黄龙溪镇投入上亿资金封闭整治，扩展了文化活动场所和内容，古镇起步区面貌焕然一新；新场镇的整治，政府投资与社会资金投入并举，已初现成效；安仁镇的世界博物馆小镇项目，有序推进；街子镇抓住灾后重建机遇，同步整治城镇形象，受到社会赞誉。加大历史文化古镇古村的发掘和申报，新增添市级历史文化名村2个，目前全市已有历史文化名镇23个（国家级5个、省级10个、市级8个），历史文化名村3个。
三、按照现代田园城市历史定位，积极促进农村加快发展
充分注重城乡统筹协调发展，在加快城镇体系建设的同时，积极推进新农村建设。
（一）结合全域土地综合整治，推进农民集中居住区建设。全域土地综合整治是我市农村四大基础工程之一，是改善农村生产条件和农民生活条件的综合性项目，通过土地综合整治，推广运用灾后重建的政策措施，强化统筹配合，全市确定了21个结合土地综合整治实施农民集中居住区的点位。建立和运用好农房建筑设计方案图集库，提高农房建筑设计水平。拟2010年入库600个农村居住区项目方案，300个农房建筑单体方案。目前已落实资金100万元，启动该项工作。按照《市社会主义新农村规划建设管理办法》的要求加强管理力量，今年已下拨资金160万元，用于村镇建设质量安全协管员队伍建设；加强项目的设计指导和工程监管，确保“四性”的落实。目前，全市启动21个土地综合整治项目，均完成项目规划设计，大多数通过审查，一部分正在修改完善。其中金堂三溪镇、蒲江县大兴镇米锅村、新都区军屯镇静平村、都江堰柳街镇鹤鸣村、郫县花牌村、双流县永安镇、三星镇、大邑县安仁镇三河村等点位已动工，开工面积达45万平方米。
（二）增强川西林盘保护和整治利用力度，充分展现田园城市的特色。根据全市新农村建设示范片和城乡统筹发展示范线、土地综合整治项目区，以及城镇周边，以“连线成片，聚点成群”的思路，优化川西林盘保护点布局，通过聚居林盘配套设施和环境整治、农房改造，改善林盘人居环境，引导农民多种形式集中，传承和突出特色。今年按照田园城市建设的发展要求，完成全市林盘保护利用规划的优化调整，继续筛选确定一批整治利用试点示范点，加强林盘示范项目的指导和支持。目前，均已启动实施，其中纳入今年民生目标的50个林盘整治已完成27个，其余均已开工，正在建设。
（三）已建成农民集中居住的配套设施和服务功能日趋完善。2009年市、县二级设立农民集中居住区建设专项资金，完善已建成集中居住区配套设施建设。在去年工作的基础上，今年继续支持各区（市）县全面完成已建成农民集中居住区的基础设施完善。
（四）结合“198”功能区建设，推进中心城区新型社区建设。继续强化对中心城区新居工程建设的指导和协调，加快新居工程和新型社区产权办理，结合198功能区建设，指导五城区完善新型社区建设方案。目前，117新居工程在建249万平方米，198新型社区在建267万平方米。
四、结合城乡环境综合治理，推进城乡生态环境建设
（一）扎实抓好出入城通道治理。按照市环治办《关于印发<市中心城区主要出入城通道环境容貌专项治理行动实施方案>等三个文件的通知》（成环治办[2009]108号）文件要求，我委立即召开了出入城通道环境容貌专项治理（以下简称容貌治理）动员会，对容貌治理工作内容及相关要求做了周密布置和安排。其中涉及中心城区的，安排市建筑设计院和中心城区建设局对10条进出城通道沿线从三环路至所在行政区范围容貌存在的问题进行了调查摸底，并及时开展容貌治理行动，有的区还进行了除10条进出城通道外的延伸治理；各郊区（市）县结合林盘整治、农房风貌整治等积极做好所涉通道环境容貌整治工作。通过半年的治理，成灌高速、成彭高速、成温邛高速、成青快速路、城南高速、成绵高速和成渝高速等重要出入城通道两旁的广告、建筑立面都等到了有效治理。
（二）继续推进特色示范街和外环生态带建设。今年前确认锦江区东大街、新开街，成华区新鸿南路、建设南新路，金牛区老成灌路西门车站至金牛宾馆段、锣锅巷至一环路段，青羊区琴台路、锣锅巷至一环路段，武侯区玉洁东街、红瓦寺街，高新区肖家河北街、紫荆南路12条特色街道打造。其中，琴台路采用传统复古手法，与宽窄巷子连成一片，交相辉映；老成灌路西门车站至金牛宾馆段将以城西老商贸圈到生态田园城市的自然过渡为主题，充分展示国宾礼都的风采；锣锅巷至一环路段对该区域内的佛禅文化、商贾文化及水文化进行了有机整合与统一，展现了该区域的历史底蕴及人文气氛；东大街再现金融街风采。目前已完成了五个城区10条特色示范街区设计方案的审查把关，全面进入实施阶段。外环路生态带建设上半年共完成房屋拆迁392.4万平方米，占拆迁总量的53.8%。并在去年已完成绿化建设3880余亩的基础上，11个区（县）明确了本年度的三项绿化工作重点任务：1公里示范段、50米固定防护林带、300亩景观节点，已完成选址，正进入方案设计工作，部分区（县）已正式实施。同时由市建委实施的成南、成渝立交桥区域绿化改造，成龙路立交区域绿化建设基本完成，面积共约23万平方米。
（三）推进绿地清理和建设。新增10个1000平方米以上的绿地目标，已完成8个公共绿地的设计方案评审，进入实施阶段。其中兴光华公司已全面完成了青羊区苏坡乡88亩的公园建设。对我市五城区和高新区建成区范围内的公园及公共绿地现状情况进行了联合检查。中心城区绿地清理目标，我委牵头普查城市公园、历史文化公园、街头绿地、小游园广场、滨河绿地、高压线走廊绿地，重点检查了82个公园绿地，其中公园27处，公共绿地55处。查处餐饮场所（含茶铺、咖啡吧、大排挡等）、停车场、网吧及其他经营性建筑侵占绿地的行为165余处。
五、以工程质量和施工安全为重点，加强建筑市场监管
（一）建章立制，进一步完善各项管理制度。出台了《市建筑起重机械安全监督管理暂行办法》、《市关于对建设工程施工扬尘整治强化监管的通知》；拟定《市房屋建筑工程和市政基础设施工程施工安全管理办》（征求意见稿）、《市建设委员会关于在全市建设施工现场生活、办公区，项目出入口区域实施物业化管理的通知》（征求意见稿）、市房屋建筑工程施工质量投诉处理暂行办法（征求意见稿）；着手《质量监督细则》的修订工作，制度建设为进一步规范质量安全及施工现场监督管理夯实基础。
（二）积极开展建筑施工安全大检查和各项专项检查，杜绝安全事故发生。一是组织检查组对各区（市）县建设行政主管部门安全工作和全市68个房屋建筑和市政基础设施工程（含灾后重建工程）、地铁建设施工安全情况进行了检查；二是加强深基坑施工安全监管力度，修改完善《市建筑工程深基坑安全技术规程》，组织基坑施工人员安全能力专项考核，召开深基坑汛期施工安全专题会，编制汛期应急预案并组织演练等；三是针对片区工地、临主要干道工地及安全管理薄弱的产权（租赁）单位开展专项机械设备交叉大检查，四开展建筑施工现场安全管理人员在岗情况专项检查，加强对各方责任主体履职督察。对检查出的问题和安全隐患要求及时落实整改的同时，对相关责任单位和个人进行了处罚。
（三）继续推进制度完善，加强建筑市场管理。继续推进工程项目电子化投标报名管理，自去年12月1日开始试行网络投标报名以来，共发放建筑企业市场主体信息卡1900余张。积极协调解决工程款和民工工资拖欠及纠纷问题，防范化解建筑民工工资拖欠风险。上半年市清欠投诉受理服务窗口共接待处理各类投诉上访案件57件，涉及拖欠金额约1.38亿元，处理率100%。全面实行建设市场网络信用评价管理制度，加强对建筑类市场主体及从业人员的信用管理，全市打印生成网络信用记录评价表约6300余份，信用管理系统已录入6600余家建筑业企业的信息资料。规范建筑行业实名制用工，加强农民工工资支付管理，维护民工合法权益。今年，我委代拟的《市建设领域防范拖欠农民工工资管理办法》（送审稿）已于2010年6月22日以政府令168号公布、2010年8月1日正式施行。
（四）专项整治扬尘，重拳出击乱象。一是根据各个时期扬尘治理的特点，分别布置安排了土石方开挖、总平面施工、春节后复工、市政工程等专项整治检查，对380家违规单位给予行政处罚，对整治扬尘不力多次被处罚的104家单位进行不良记录扣分并列入黑名单重点监管；二是细化现场标准，开展社会监督，制作扬尘整治“六必须、六不准”宣传画，通过媒体对违规制尘104家工地进行曝光公示。
六、2011年重点工作安排
今年各项工作的顺利实施，为明年工作开展奠定了基础。明年，我们结合实际，扎实工作，奋发有为，推动我市城乡建设事业再上新台阶。
（一）全面完成灾后城乡住房重建工作。努力抓好农村住房重建的收尾工作，督促实施好“三清一还耕”。加快城镇住房重建的协调力度，确保在10.1前全面建成可入住，同时结合城镇住房重建，抓好灾后城镇重建，提升灾后重建场镇的形象和整体功能。加强对灾后重建集中小区的管理指导工作，积极做好服务，加快房屋装修进度，实施群众尽早入住。
（二）统筹推进重大工程项目建设。一是进一步加大投融资体制改革力度，扩大城建资金来源，保障城市建设进程。深入研究发挥市场配置资源的基础性作用，最大限度的吸引社会投资进入重大城建项目建设，通过多渠道筹措城市建设资金。按照“政府主导、市场运作、社会参与”的原则，发挥投融资平台的作用，发挥投资公司融资的主体作用，吸收社会资金参与城市建设，扩大城建资金总量。二是进一步加强中心城区缓堵保畅工程措施。下半年，为进一步加强中心城区缓堵保畅措施，我委还将陆续开工中心城区节点立交4座，同时将有川陕路大天立交桥、天府大道新会展中心下穿隧道、海洋公园下穿隧道、三环路成汉路立交桥等10座陆续完工通车。启动第三批21座人行天桥建设，预计年底前建成。打通长城片区B1线和万石路2条断头路。三是完善和强化定期专项协调机制。针对于目前重大项目建设中存在的拆迁难、协调难等问题，在定期召开重大办例会和专项协调会的基础上，对涉及军队、铁路、省级交通、水务等特殊部门，建立专项定期协调机制，成立协调联络小组，指定联络人，定期召开协调会，及时解决工程建设中发生的问题，确保项目的顺利推进。四是进一步完善建设项目全面统筹机制。为对中心城区项目开工建设和占道打围进行更加有效地监管，我委将结合我市建设领域信用体系建设，进一步完善占道和建设项目全面统筹机制，与市城管局、市公安交管局建立联动机制，对中心城区占道开挖及开工情况进行科学统筹和监督管理。
（三）大力推进市域新型城镇体系建设。一是全面提升县城功能和形象。加大县城基础设施建设和改造，完善城市公共服务设施，改善城市人居环境，进一步增强城市承载能力，把县城发展成为产业发展核心，承接经济、人口转移的重要载体。按照城乡环境综合整治的要求，完成1—2条县城特色景观街区建设。全年县城基础设施建设力争完成投资30亿元。二是加快重点镇建设。增强政策扶持力度，加快城镇基础设施和公共设施建设，增强城镇功能和承载力，加强城镇建设管理，为农民进镇创造完善的基础设施和公共配套条件；统筹整合与周边乡镇的资源，壮大主导产业、加快产业集群发展，强化三次产业互动，推进新型工业化、新型城镇化和农业现代化联动发展，为农民进入城镇创造就业机会。三是大力推进一般场镇改造。强化配套政策落实，充分发挥国有投资平台作用，加大招商引资力度，加强工作指导和目标督查，实现年底50个一般场镇改造初见成效。同时启动在4条田园城市示范线上的50个之外的一般场镇改造工作。四是进一步加强古镇保护和利用。进一步规范我市历史文化名镇村的保护和管理工作，强化建设项目的规划和设计审查。加大对历史文化名镇（村）的保护性建设和开发利用，完成《天府古镇羊皮》的编撰和出版，深入开展天府古镇的宣传推介，进一步提升天府古镇的发展水平，扩大天府古镇的影响力。
