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城市用地的价值范文1
关键词：湿陷性，地基处理，价值工程，方案优选
Abstract: the collapsible loess foundation treatment scheme optimization, often takes into account many factors. In this paper, the basic ideas of value engineering, is based on the foundation treatment scheme design stage, and tried to find out the foundation treatment optimal method, thus do guarantee foundations treatment scheme is reliable premise can maximum limit reducing foundation treatment cost.
Keywords: wet fall sex, foundation treatment, value engineering, plan optimization
中图分类号： TU4 文献标识码： A 文章编号：
1概述
湿陷性黄土在我国分布比较广泛，是一种非饱和的欠压密土，在天然湿度下，其压缩性较低，强度较高。但遇水浸湿时，土的强度显著降低，在附加压力与土的自重压力下引起的湿陷变形，是一种下沉量大、下沉速度快的失稳性变形，对建筑物危害性大。建筑物下部的湿陷性黄土根据工程特性，需要全部或部分消除地基湿陷性，处理方法通常采用换填法、强夯法、挤密桩法、浸水法，使剩余湿陷量满足规范要求。
地基虽然不是建筑本身的一部分，但它在建筑中却占有非常重要的地位，它不仅直接影响到建筑物的安危，而且直接影响到工程项目的造价。对于处理湿陷性黄土地基可供选择的方案比较多，其造价相差也较大。地基处理方案选择时，应分别从地质水文，以及加固效果、材料消耗、施工机具、场地条件、工程进度要求、环境影响进行综合的技术经济分析，因此建立一个综合的方案评价体系势在必行。
笔者根据多年的设计工作实践经验，运用价值工程原理，举一实际工程说明处理湿陷性黄土地基中优化设计方案的方法，做到技术先进、造价合理。
2价值工程的基本原理
2.1价值工程的基本概念
价值工程又称价值分析(Value Engineering，简称VE)，是通过分析产品功能和成本之间的关系，力求以最低的产品成本可靠地实现产品必要功能，从而提高产品价值的一项有组织的活动。价值工程是一门技术与经济相结合的现代化管理活动，通过对产品进行功能分析、综合评价，使之以较低的总成本去实现产品的必要功能，从而提高产品价值的一套科学的技术经济分析方法。发展至今，价值工程已被广泛应用于各个领域，同样在我们建筑工程领域也发挥了很大的作用。设计是追求技术和经济对立统一的过程，运用价值工程方法可以有效地选择出最优设计方案，从而能很好地控制造价、提升设计水准。
价值工程通过对研究对象进行功能、费用的分析和评价，最终以降低研究对象的全寿命期费用，提升各利益相关者的价值为目标。价值工程可用公式表示为：F=V/C
式中：V 为价值；F 为功能；C为成本费用。
从式中可以看出，研究对象的价值与研究对象的功能成正比例关系，与研究对象的成本成反比例关系，其是以功能为中心的工作，同时提高研究对象价值。应用价值工程措施有：1)在提高产品功能的同时，降低产品成本；2)提高功能，同时保持产品成本不变；3)在功能不变的情况下，降低成本；4)成本略有增加，同时功能大幅度提高；5)功能略有下降，同时成本大幅度降低。可见价值工程的核心是功能分析。就是说在项目设计时，对产品进行方案分析的同时，还要对产品的功能进行分析，确定必要功能和实现必要功能的最低成本方案。
2.2 价值工程分析方法
价值工程最本质的特征是着眼于提高产品的价值功能，兼顾功能和成本两个方面。价值工程不仅致力于降低成本，而且致力于产品功能的提高。同一设计项目有多种不同的设计方案，方案的比选就可运用价值工程进行，从所有可选方案中选用最满意的方案。其具体过程包含以下四个方面内容:
(1)对设计内容进行功能定义和评价。关于功能的分类，按作用大小和重视程度，功能可分为基本功能和辅助功能；按性质，功能可分为使用功能和美学功能等；按要求，功能可分为必要功能和多余功能。在建设项目的功能要求确定后，就可进行相应的功能定义和评价。
(2)提供设计可用方案。根据设计任务书提供的设计要求，提出符合设计要求的多种方案，作为评价对象。
(3)设计方案优选。对各种可选方案，采用特定的方法比如排除法、 经验分析法、百分比分析法[5].
(4)设计方案评价。
价值工程分析的核心是确定工程项目应用价值工程的对象和需要分析的问题，剔除设计内容中无必要的功能，对项目实体进行系统的功能分析，同时从功能和成本两方面来进行评价，从中优选最佳方案。可见价值工程有助于拓宽现有工程项目方案比选的思路，增强方案评选的科学性。对于地基处理来说，通过价值工程思路进行方案比选，可防止片面强调安全留有过多富余量的倾向，通过方案反复比较，找到各自适合的应用范围，充分发挥各自的优点。
3.湿陷性黄土地基处理方案的选用原则
合理的地基处理方法原则上是技术可靠、经济合理、对环境污染小、又能满足施工进度的要求。湿陷性黄土地基处理方法很多，各种处理方法都有它的适用范围、局限性和优缺点，一种地基处理方法可能有两重或多重的功效，一个工程也可能采用两种或两种以上的地基处理方法。所以如何科学地选择出最优的地基处理方法，就显得尤为重要。
对条件复杂的湿陷性黄土地基，在选用处理方法要综合考虑以下内容：（1）上部结构的要求，建筑物的重要性；（2）基础类型、布置和埋深及基底压力；（3）地形及地质成因、地基成层状况，湿陷性土层厚度、不均匀性和分布范围，地下水情况及地基土的物理和力学性质；（4）对场地环境的影响，如振动、噪音，邻近建筑物周围地基是否会产生附加沉降，施工工期长短、施工难易程度等；（5）地基处理方法在当地是否成熟；（6）施工周期长短。
4 工程应用实例
4.1 工程概况
本工程为西安市北郊某高层住宅小区，总建筑面积2.1万m2。其中包括一层地下车库，6级人防及临街商业，住宅主体16层采用钢筋混凝土剪力墙结构，附带商业采用两层框架结构。场地平坦，地貌单元属渭河一级阶地。地表下自上而下的地层结构为：
①素填土：主由粘性土组成，土质松散。局部地段为杂填土。
②黄土状土：褐黄色，具大孔隙，含钙质结核。具有湿陷性，可塑状态，厚度8.80~13.80m。
③粉质粘土：黄褐～灰褐色，虫孔发育，具有可塑状态。
城市用地的价值范文2
论文关键词：主成分分析法，水质评价，扎龙湿地
湿地水环境系统是一个丰富完整的生态系统，是自然界最富生物多样性的生态景观和人类最重要的生态环境之一。因此选择适当的评价方法，对湿地水环境质量进行评价与分析显得尤为重要。湿地的水环境状况受多种因素影响和控制，各参数之间相互影响、相互制约，故有必要对其进行多种参数的综合评价[1]。目前常用的水质评价方法有简单指数法、综合污染指数法、模糊数学法等，但不能有效提取现实污染因子[2]。
主成分分析法（Principal component analysis）是将多个指标标准化为少数几个综合指标，简化了统计分析系统的结构,它是在确保不损失原有信息的前提下，将多种影响水质的指标重新组合成一组新的、相互之间无关的、较少的综合指标，来反映指标的信息环境保护论文环境保护论文，以达到降维、简化数据和提高分析结果的可靠性的目的[3]。Wenning[4],Battegazzore[5],Voutsa[6]等早于1994年和1995年已经将主成分分析方法广泛应用于流域水质分析评价中；刘小楠[7],万金保[8]等人分别利用主成分分析法对河流水质进行评价论文的格式期刊网。然而,在扎龙湿地水质监测评价方面，大多数研究限于湖库富营养化及单一指标的监测和评价，大多采用某一指标超标率进行报道，对扎龙水环境进行综合评价，除周林飞等采用灰色聚类法对其水环境质量综合评价，也未见其他报道。文中采用SPSS软件，参照主成分分析建模的基本原则和步骤，探究扎龙湿地水环境恶化的主要污染成因和主要污染断面，以期为扎龙湿地水环境治理提供有力的理论支持。
1 水质评价中的主成分分析
主成分分析法是一种数学变换方法，它把给定的一组相关变量通过线性变换，转化为一组不相关的变量（两两相关系数为0的随机变量），在这种变换中通过保持变量的总方差不变，同时使新变量具有最大方差，称为第一主成分；具有次大方差，称为第二主成分。依次进行，原来有M个变量就可以转换出M个主成分，方差逐渐减小且与此前的主成分都不相关[9-10]。原始变量：X1， X2 ， X3 环境保护论文环境保护论文，X4，…，Xm； 主成份：Z1， Z2 ， Z3 ，Z4，…，Zn，则各因子与原始向量的关系可表达成[11]：
X1=B11Z1+B12Z2+B13Z3…B1nZn+e1
X2 =B21Z1+B22Z2+B23Z3…B2nZn+e2
X3 =B31Z1+B32Z2+B33Z3…B3nZn+e3
…
Xm=Bm1Z1+Bm2Z2+Bm3Z3…BmnZn +en
写成矩阵形式：X=BZ+E
主成分分析法在水质评价中主要体现在以下两个方面：一是建立综合评价指标，评价各采样点间的相对污染程度，并对各采样点的污染程度进行分级；二是评价各单项指标在综合指标中所起的作用，指导删除那些次要的指标，确定造成污染的主要成分[7]。
假设有n个水体样本，每个样本共有m个监测指标，则可构成n×m的数据矩阵（n＜m）：
具体分析步骤如下：
a)将各变量χnm标准化以消除量纲影响。
b)在标准化数据矩阵的基础上计算原始指标相关系数矩阵R。
c)求相关系数矩阵R的特征根和特征向量,确定主成分。
d)确定主成分的个数。
e)确定综合评价函数。
2 扎龙湿地水质评价
2.1 样本点及监测指标的确定
扎龙湿地位于松嫩平原乌裕尔河和双阳河下游，黑龙江西部，地跨齐齐哈尔市、大庆市、富裕县、林甸县、泰来县，地标为 E:123°51′-124°37′，N:46°48′-47°31′。该湿地面积2,100 km2环境保护论文环境保护论文，属于中温带大陆性季风性气候，年均气温2℃-4.2℃,1月极端最低气温-43.3℃, 7月极端最高气温39.0℃,年均降水量402.7 mm。典型沼泽植被为芦苇、苔草，其中芦苇湿地面积占80-90%[12]论文的格式期刊网。扎龙湿地是我国最大的以鹤类等大型水禽为主体的珍稀鸟类国家级自然保护区，丹顶鹤最重要的集中繁殖栖息地。近年来，旅游开发及湿地周边工业废水和生活废水的排放，天然降雨量与上游来水量减少等诸多原因导致扎龙生态系统遭到破坏，因此综合系统评价扎龙湿地的水质对丹顶鹤的繁衍保护，及创造人类良好的生活环境尤为重要。
依据地表水监测采样断面布设原则，于扎龙湿地流域布设代表性水质监测8个断面，选取Mn、Pb、Zn、Cu、SS、硫酸根、总磷、磷酸根、酚、TOC、总氮、氨氮、硝酸盐氮、亚硝酸盐氮共14项监测指标进行监测评价。监测断面信息如表1所示：
表1 监测断面信息
Tab.1 sampling information
序号
名称
地标
季节
Temp/(℃)
DO/(mg/l)
Ph
A
龙安桥
E:124°22.791′, N:47°21.752′
夏
20.2
12.39
7.63
B
东升水库
E:124°29.826′, N:47°18.025′
夏
19.02
11.5
8.5
C
龙湖
E:124°12.750′, N:47°10.796′
夏
17.39
12.52
8.96
D
仙鹤湖
E:124°13.950′, N:47°11.727′
夏
19.05
7.88
8.36
E
克钦湖
E:124°18.793′, N:47°20.187′
夏
17.94
13.08
8.44
F
特勒桥
E:124°00.790′, N:47°00.202′
夏
20.06
13.21
8.54
G
林甸排污口
E:124°50.214′, N:47°10.487′
夏
20.69
6.96
8
H
翁海排干
E :124°13.813′, N:47°15.281′
夏
20.04
城市用地的价值范文3
关键词:城市用地效益;综合效益;协调度;广东省
一、引言
人口的增长、城市化和工业化进程的加快、经济发展水平的提高都会使城市用地规模不断扩大,造成对土地的需求不断的增大。而土地作为一种稀缺资源其供给是有限的,但在城市用地的扩张中却往往出现用地粗放、用地效益低下、生态环境遭到破坏等现象,使资源环境与经济社会发展之间的矛盾日益加剧。因此通过对广东省21个地级市城市用地效益进行分析研究,以准确了解各城市用地效益状况,为进一步促进各城市土地利用方式由粗放型向集约化转变提供一定的参考。
二、城市用地效益分析
本文将从城市用地综合效益评价和城市用地协调度评价两方面,以对城市效益进评价。
(一)综合效益评价分析
1、综合效益的涵义
效益一般可以用投入与产出或成果与消耗来比较衡量。《土地管理知识辞典》对土地利用效益的解释为“由于土地利用所得的成果与劳动消耗的各种相关评价”从这种意义上引伸,城市用地效益就可定义为“城市用地数量、分布、使用的安排对整个城市范围内的经济、社会、文化活动的投入与产出之比的影响和对城市环境的影响而产生的作用和结果”。综合体现为经济效益、社会效益和生态环境效益三方面的效益。城市土地利用的目标就是使这三种效益统一起来,实现城市土地利用在经济、社会和生态环境三方面的高效协调。
2、指标体系的构建
根据科学性、层次性、可操作性的原则,参照各种评价指标体系从经济效益、社会效益、生态环境效益三方面出发,建立广东省城市用地效益评价指标体系。其中,城市用地的经济效益主要反映城市土地利用的效率水平,采用城市土地利用投入指标与产出指标来衡量;城市用地的社会效益主要反映城市土地利用满足社会公众需要的程度,采用人口、文化教育、社会人文环境等指标加以衡量;城市用地的生态环境效益反映的是公众对人居环境生态质量的追求,采用生态和环境指标衡量。基于以上研究甄选了14个基础指标构建出广东省城市用地综合效益评价指标体系。
3、指标权重的确定
根据各项指标对城市用地效益的贡献不同来确定各指标的权重。指标权重的确定有定性分析和定量计算两种。定量分析都是通过应用数据本身波动性和离中趋势,根据数据波动越大,反映指标越有选取价值的原理来计算权重,故本文将先采取定量分析方法中的变异系数法来确定指标权重,然后根据广东省实际情况采用进行修正最终确定指标权重。
由于变异系数法从收据本身出发,历年数据不同就会导致指标权重不同,因此在计算过程中,采用2003-2009年的广东省平均数据来计算权重。
由于本文所选取的经济效益、社会效益与生态环境效益指标的量纲不同,本文正效应指标与负效应指标分别采取以下极差标准化,计算公式如下:
Xi=(wi-wmin)/(wmax-wmin)…(正向指标)(wi-wmax)/(wmin-wmax)…(逆向指标)
求出各指标标准化后的均值xi和标准差σi,计算变异系数vi为:
vi=σi/xi
对vi进行归一化处理,得到各指标的权重qi为:
qi=vi/Σvi
结果如表1所示。
4、评价结果
城市用地效益水平的测度是一项综合评价,采用多因素综合权重的方法进行计算,即:
Mj=xij•qi
其中:Mj是j地区城市用地效益指数,xij是j地区第i个指标的标准化值,qi是第i个指标的权重。评价结果如表2所示。
从表2可以看出,各地市城市用地效益存在较大的差距。珠三角城市的用地综合效益高,排名相对较前;粤西、粤北地区城市用地综合效益较低,排名相对靠后。
(二)城市用地协调度评价
用地效益评价的核心不仅在于用地效益各具体评价指标值及综合评价值的高低,还在于土地利用各效益子系统之间相互协调程度的评价。
1、协调度的涵义
协调度是系统发展和谐程度好坏的度量。城市用地效益协调度就是将城市用地经济、社会和生态环境效益视为一个整体,研究各效益和整体效益间的协调程度。
2、协调度的计算
城市用地协调度模型构建的一般思路是:首先建立评价指标体系,其次确定指标权重,最后建立城市土地利用效益的综合性协调度函数,计算出各城市的用地协调度。
Hi=1-
式中,Hi为第i个城市用地综合效益的协调度;Si为第i个城市经济效益、社会效益和生态环境效益指标值的标准差;Xi为第i个城市三大经济效益、社会效益和生态环境效益指标值的平均值。协调度Hi介于0-1之间,值越大,表明城市用地综合效益评价的各效益之间的协调度越高。
3、评价结果
由表3可知,广东省21地级市城市用地效益协调度差异较大。用地综合效益协调度最高的是中山市协调度达0.62,最低的为茂名市,用地综合效益协调度只有0.04,两地区相差0.58。21个地区中用地综合效益协调度高于广东省平均水平的只有8个。从空间分布上来看,用地综合效益协调度高的地区主要分布在珠三角地区和东部沿海地区。
三、结论及建议
(一)结论
第一,城市用地效益总体水平不高。从城市用地综合效益来看,广东省21个地级市城市用地综合效益中超过广东省平均城市用地综合效益水平的只有7个,有14个低于的平均水平,整体城市用地效益不高,城市土地利用开发的挖掘潜力较大。
第二,城市用地效益存在地域差异。广东省21个地级市城市用地效益存在着明显地域差异。从地理空间分布上来看,无论是城市用地总体效益还是城市用地协调度都呈现由南向北递减的趋势。总体来看珠三角及沿海城市用地综合效益较高,经济、社会和生态环境效益也比较协调,而粤西及粤北地区城市用地效益就相对较低,这与广东省各地区总体发展趋势较为吻合。
(二)建议
第一,对于城市用地效益较高的城市,如深圳、广州等地区要在合理利用自然资源,保护生态自然环境的基础上,保障城市发展速度,同时加大对社会保障和环境保护的投入。
第二,对于城市用效益不高的城市,如梅州、河源等地区,在提高城市用地效益时需社会、经济和生态环境保护齐头并进,充分发挥地缘优势,依靠当地优势资源,加大经济发展速度和强度;加速基础设施的开发建设,不断完善城市服务功能,提高社会发展水平;加强对城市生态环境的保护,以求最终实现城市用效益的协调发展。
参考文献:
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城市用地的价值范文4
关键词： 城市用地 城市规划
1 城市用地适用性评价方法
城市用地评价主要包括自然条件、建设条件及用地的经济性评价三个方面。其中，每一方面都不是孤立的，而是相互交织在一起。进行城市用地评价必须用综合的思想和方法。
1.1 自然条件评价
自然环境条件与城市的形成和发展密切相关。它不仅为城市提供了必需的用地条件，同时也对城市布局、结构、形式、功能的充分发挥有着很大的影响。城市建设用地的自然条件评价主要包括工程地质、水文、气候和地形等方面的内容。
（1）工程地质。
一是土质与地基承载力。由于地质构造和土质的差异，以及受地下水的影响，地基承载力相差悬殊，故需全面了解建设用地范围内各种地基的承载能力。特别要注意有些地基土在一定条件下常常因改变其物理性质和形状而出现问题，如湿陷性黄土受湿后结构下陷，易导致建筑的损坏；膨胀土受水膨胀、失水收缩都会带来危害；沼泽地处于水饱和状态，地基承载力较低。
二是地形。包括山地、丘陵和平原三类。平原和低丘地带较好，山地问题较多。
三是冲沟。为自然形成的排洪沟，形成切割用地，增加工程量，造成水土流失。
四是滑坡与崩塌。滑坡是指在斜坡上大量土石沿坡滑下；崩塌是指山坡岩层和土层的层面雨后相对滑动，造成山坡体失去稳定而塌落。
五是岩溶。即喀斯特现象，多数为石灰岩，在地下水的溶解和侵蚀下，岩石内部形成空洞。
六是地震。地震的突然爆发不仅造成地表建筑物的破坏和倒塌，而且还会引起地裂缝、喷水、冒砂等现象。
（2）水文与水文地质。需获得江河流量、水质、流速、最高洪水位、地下水储量和可开采量、地下水质、地下水位等资料。
（3）日照。包括全年太阳照射的天数，以及邻近建筑物是否对用地造成阳光遮挡等。
（4）风象。由风向与风速表示。风向一般用风向频率（某一时期内观测、累计某一风向发生的次数/同一时期内观测、累计风向的总次数）表示；风速一般用平均风速（按每个风向的风速累计平均值）表示。
（5）气温。日温差较大的地区（尤其在冬天），夜间城市地面散热、冷却快，大气层中下冷上热，在城市上空会出现“逆温层”现象，污浊空气和有害废气难以扩散，将加剧大气污染。此外，要防止因建筑密集而可能出现的“热岛效应”。
（6）降水与湿度。降水量和降水强度对城市排水设施影响很大。而湿度则对城市某些工业生产工艺和生活居住环境产生一定影响。
由于不同的地理位置和地域差异的存在，自然环境要素对城市规划和建设的影响有所不同。例如，有些情况下气候条件影响比较突出，而有些条件下则可能地质条件比较重要。且一项环境要素往往对城市规划和建设有着有正负两方面的影响（如地下水位高，虽有利于开采地下水源，但不利于施工）。因此，应着重分析主导因素，研究其作用规律及影响程度。
城市用地的适用性评价一般分为三类（有时也可分为四类、五类）。
（1）一类用地。即适于建设的用地，地形坡度在10%以下；土质的地基承载力大于15吨/平方米；地下水位低于建筑物基础，一般埋深1.5～2米；未被洪水淹没过；无沼泽；无冲沟、滑坡、崩塌、岩溶等。
（2）二类用地。即基本可以建设的用地，介于一类与三类用地之间（地基承载力为10～15吨/平方米，地形坡度为10%～20%，地下水位埋深为1～1.5米）。
（3）三类用地。即不适于建设的用地，地基承载力小于10吨/平方米，泥炭层或流沙层大于2米；地形坡度大于20%；洪水淹没经常超过1～1.5米；有冲沟、滑坡；占丰产田；地下水位埋深小于1米。
1.2 城市用地的建设条件评价
（1）布局结构。包括城市各功能部分的组合与构成是否合理，对城市生态环境是否有影响；城市用地布局结构能否适应今后发展的要求；现有环境污染源对用地布局结构会有什么影响；城市内外交通布局结构是否协调；城市用地结构和各项用地指标比例是否体现城市性质的要求等。
（2）市政和公共服务设施。包括道路、桥梁、给水、排水、供电、煤气等管网、厂站及公共绿地的分布和容量是否合理，对城市环境有无影响，是否有利于城市防灾；商业服务、文化教育、邮电、医疗卫生设施分布、配套是否合理，质量是否合格等。
（3）社会经济构成。包括人口结构及分布、各项城市设施的分布及容量，应与居民需求之间互相适应；经济发展水平、产业结构和相应的就业结构，都将影响城市用地的功能组织和各种用地的数量结构。此外，在选择城市用地时还要考虑有较好的工程准备条件（如平整土地、防洪、改良土壤、降低地下水位、制止侵蚀、防止滑坡和冲沟的形成等）和外部环境条件（如与周围城镇的经济联系、资源的开发利用、交通运输条件、供电和供水条件等）。
1.3 城市用地的经济评价
城市用地经济评价的基础是对城市土地基本特征的分析。城市土地除具有土地资源的共性以外，还有其特殊性。一是承载性。城市土地是接纳城市生产、生活各项活动和各类建筑物、构筑物的载体，为城市各项建设和经济社会活动提供场所。这是城市土地最基本的自然属性。二是区位。除包括以座标表示的几何位置外，更重要的是其经济地理位置，即与周围经济环境的相互关系，包括有形的区位（如就业中心、交通线路、基础设施条件等）和无形的因素（如经济发展水平、社会文化环境等）。
从影响范围看，城市土地区位可分为以下三个层次：宏观区位—— 城市在较大地域范围内的位置，如沿海城市、铁路交叉枢纽城市等，往往对区域城市间的级差地租和地价水平有决定作用；中观区位—— 指城市内部不同地段的相对位置及其相互关系，是影响土地和基准地价的主要因素；微观区位—— 指某块具体使用的土地在城市中的位置及其周边条件，不同的微观区位其地租和地价相差悬殊。
（1）地租与地价。地租是土地供给者凭借土地所有权向土地需求者让渡土地使用权时所索取的利润；地价是土地供给者向土地需求者让渡所有权时获得的一次性货币收入。在我国，城市土地属国家所有，因而，地价一般指土地一定年限内使用权的价格，是国家向土地使用者出让土地使用权时获得的一次性货币收入。
（2）级差地租。级差地租是指不同土地或同一块土地上，由于土地肥力、相对位置及开发程度不同而形成的差别地租。级差地租有两种形式：级差地租I，是等量资本和等量劳动投在不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态；级差地租II，是指在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。例如，在某一块土地上先建起了一座仓库，赔了钱。后来，该地区繁荣起来，土地所有者拆掉仓库改建一个超级市场，赚了钱。这时，土地的地租就会大幅度上升。
（3）区位理论的应用。主要表现在评价方法和评价层次上。如根据区位条件对土地的作用方式，采用土地分等定级测算级差收益的方法，进行城市土地评价；从分析对各类经济活动产生影响的区位因素入手，取得土地评价的因素/因子体系，分为三个层次，即基本因素层、派生因素层和因子层。比如，基本因素土地区位可派生出繁华度、交通通达度等派生因素，而繁华度又可分出商业服务中心等级和集贸市场等因子，交通通达度又可分出道路功能与宽度、道路网密度和公交便捷度等因子。
2 城市用地的构成和空间布局
2.1 城市用地的构成
按照国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90），城市用地共分10大类、46中类和73小类。10大类城市用地及代号表示如下。
（1）居住用地（R）按市政设施配套程度、布局完整程度、环境质量、住宅状况分成4个中类（R1～R4），每个中类下又分成住宅、公共、道路、绿化4小类。
（2）公共设施用地（C）分成8个中类（居住区级和居住区级以上的公共设施用地分为行政办公、商业金融、文化娱乐、体育、医疗卫生、教育科研、文物古迹和其他），此外，另设综合用地1个中类。
（3）工业用地（M）按照对居住和公共设施等环境影响程度，分为3个中类。
（4）仓储用地（W）分成普通、危险品、堆场3个中类。
（5）对外交通用地（T）分铁路、公路、管道运输、港口、机场5个中类。
（6）道路广场用地（S）是指市级、区级、居住区级道路广场用地，下分道路、广场、社会停车场库3个中类。
（7）市政公用设施用地（U）指居住区级以上、不包括小区级的市政公用设施用地，下分供应设施、交通设施、邮电设施、环境卫生设施、施工与维修设施、殡葬设施和其他市政公用设施7个中类。
（8）绿地（G）指居住区级以上不包括小区级的绿地，下分公共绿地和生产防护绿地2个中类。
（9）特殊用地（D） 分为军事、外事、保安3个中类。
（10）水域和其他用地（E）下分水域、耕地、园地、林地和村镇建设用地5个中类。
2.2 城市用地功能组织和布局的主要原则
（1）点面结合，城乡统一安排。必须把城市作为一个点，而其所在的地区或更大的范围作为一个面，点面结合，分析研究城市在地区国民经济发展中的地位和作用。这样，城市与农村、工业与农业、市区与郊区才能统一考虑，全面安排。
（2）功能明确，重点安排城市工业用地。要合理布置好对城市发展及其方向有重要制约作用的工业用地。并考虑其与居住生活、交通运输、公共绿地等用地的关系。要防止出现“一厂一电”、“一厂一路”等现象。要处理好工业区与市中心区、居住区、水陆交通设施等的关系。
（3）兼顾旧区改造与新区的发展需要。新区与旧区要融为一体，协调发展，相辅相成，使新区为转移旧区某些不适合功能提供可能，为调整、充实和完善旧区功能和结构创造条件。处理好开发区与中心城市的关系，使之有利于城市布局结构。
（4）规划结构清晰，内外交通便捷。要合理划分功能分区，使功能明确，面积适当，避免将不同功能用地混淆在一起，造成相互干扰，但也要避免划分得过于分散零乱。旧区的各项功能往往混杂在一起，要根据实际情况，在符合消防、卫生等情况下可设置综合区，不片面追求单纯的功能分区。要构成多层次、多功能道路网，与对外交通有方便的衔接。
（5）各阶段配合协调，留有发展余地。城市需要不断发展、改造、更新、完善和提高。研究城市用地功能组织，保证城市在开始阶段有一个良好开端，在建设发展各个阶段都能互相衔接，配合协调。特别要合理确定首期建设方案，加强预见性，在布局中留有发展余地（有足够的“弹性”主要表现为：在定向、定性上具有可补充性；在定量上具有可伸缩性；在空间定位上具有可变移性）。
2.3 城市用地布局的空间结构形态
城市用地布局有多种空间结构形态，最基本的形态可分为集中式和分散式两种。集中式又可分为单中心块聚式和多中心组团式；分散式又可分为带状、星状、放射状和环状等。采取何种布局形态，需根据各地区的地理条件、生产力发展水平以及各类城镇的性质与规模等进行具体的论证。
采取单中心块聚式布局的城市，如果城市发展到较大规模，仍然采取这种布局形态，不断向外“摊大饼”，不断蚕食近郊菜地，势必要出现人口过密、交通拥挤、环境恶化等一系列严重的“大城市病”。多中心组团式布局由相距不远、互相分隔的几片用地组成，每片用地内生产生活配套，相对独立（如武汉三镇）。另一种组团式布局方式是分散集团式布局，在市中心区外围发展相对独立的工作、居住配套的集团，集团之间、集团与中心市区之间保留菜地、绿化隔离带，使楔形绿地得以向中心延伸。集团规模不能太小，服务设施要完善配置，与中心区有便捷交通（如北京）。带状布局受自然条件限制，城市沿河谷、公路等交通走廊发展，纵向交通组织较困难，有过境交通穿越城市。可利用山坡地或公路两侧土地横向发展，把纵向用地分为若干段，分段安排服务设施（如兰州）。星状（或掌状）布局，为集中式布局与带状布局的结合，把土地使用与交通发展结合起来，沿放射状交通干线每隔一定距离形成一个卫星城，如同手指的关节。卫星城之间保持横向联系，“手指”之间保留森林、农业、绿带和娱乐用地（如哥本哈根）。放射状和环状则不太多见。
2.4 城市空间布局的艺术问题
城市用地的价值范文5
土地价格是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即未来地租(收益)的资本化。因此，随着市场经济的发展和对土地经济规律研究的深入，人们更加深刻地认识到，土地价格尤其是城市土地价格不仅由土地利用现状决定，对土地利用前景的预期也是影响土地价格的重要因素。
从城市整体层面来看，城市未来地价的高低主要取决于城市土地配置的合理程度、用地功能布局、城市基础设施的发展水平，以及城市建设总体容量控制标准，这些因素主要是由城市总体规划决定的。从城市局部地域来看，地块的用途、开发强度及环境控制等决定地价的因素也取决于具体的规划控制要求。
城市性质对地价的影响
城市的性质指城市在国家经济和社会发展中所处的地位与所起的作用，是城市主要职能的反映。我国城市性质大致分为：中心城市、工业城市、交通港口城市和特殊职能城市四种。城市性质的差异，是决定城市地价水平的一个重要因素。城市性质制约着城市的经济、人口结构、规划结构、城市风貌、城市建设特别是土地使用的构成等各个方面，而不同性质的土地使用在经济效益上是有很大差异的，一个城市的职能越多，越能强化城市发展的聚集效益。现代城市职能中第三产业所占的比重越大，如金融贸易、信息展览、经营管理、旅游服务、 商业零售业越发达，地价水平越高。
城市规模对地价的影响
城市规模指城市人口规模和城市用地规模，因为城市用地规模随着城市人口数量的浮动而变化，所以，城市规模通常按城市人口划分为特大城市、大城市、中等城市、小城市等。总体规划确定的城市发展规模直接影响着城市基础设施的标准、交通运输、城市布局、城市的环境等一系列问题，对城市地价水平有较大的影响。城市规模越大，基础设施的建设标准越高，交通运输系统越复杂，城市环境的营造越困难且成本越高，土地级差收益也越高。同时，按照我国城市土地使用的现状，城市规模越大，人口越多，人均用地指标越低，意味着土地供给与需求的矛盾越突出，土地资源短缺情况越严重，地价水平越高。
城市土地利用结构对地价的影响
城市土地的利用结构指城市各类用地在城市总用地中的比重，以及各大类用地内部各个组成部分用地的构成与比例。不同性质用地的价格差异是普遍存在的，而且相差很大。一般来说，商业用地地价最高，办公和住宅用地次之，工业用地地价最低，因此总体规划确定的城市用地构成与地价总体水平及地价总量密切相关：地价总体水平与商业用地的比重成正比例关系，而与工业用地的比重成负比例关系。商业用地在城市中的比重主要取决于城市的职能特点及规划用地的功能分区。同时，用地结构的合理化既有赖于土地价值的经济调节，也有赖于城市规划的政策调节，城市规划在遵循“充分发挥土地使用效益”的原则下优化城市用地结构，有利于提高城市地价的整体水平。
城市用地空间布局对地价的影响
区位地价级差是导致城市空间结构演变的基本动因之一。反过来，城市总体规划所确定的城市功能分区及空间结构也会对城市地价的空间差异产生影响。它具体体现在城市空间结构的层次决定土地价格的分级体系；商业、住宅、工业等功能用地的聚集程度决定了房地产价格总体水平和不同土地等级间价格差异的幅度，即城市用地功能分区及用地功能混合情况决定了地价级差，规划道路运输网结构及道路密度与地段价格直接相关。
城市用地的价值范文6
关键词：土地整理；可持续发展
中图分类号： D912 文献标识码： A
前言
我国土地整理的正式提出是以 1998 年颁布的《中华人民共和国土地管理法》为标志,并因此形成符合我国当前经济社会发展需求的土地整理概念：即在一定地域范围内,按照土地利用计划和土地利用总体规划的要求,采取一定的措施和手段,调整土地利用和社会经济关系,改善土地利用结构,科学规划,合理布局,综合开发利用,提高土地资源的利用率和产出率,增加可利用土地数量,确保经济、社会、环境三大效率的良性循环。随着城市化进程的
加快、高新科技的发展,土地作为一种稀缺不可再生的基础性资源,其合理、高效的利用对城市乃至国家的可持续发展具有重要的现实意义。现正处于城市化加速发展时期的中国,其城市将产生总人口的增加和用地规模的扩大,而中国人多地少的现状,使得城市的发展必然涉及到对城市的各种资源的合理开发和利用,特别是对土地这一有限的基础性资源的可持续使用。在此过程中,城市土地供给与需求、城市土地的合理有效使用与土地的生态保护成为城市发展中的几个基本矛盾。
1可持续发展下的城市用地整理
1.1城市土地的高强度开发
当前我国城市改造和重建中,由于经济因素,多数企事业要求高强度利用已有建设用地,以求获取超额利润;在土地的经济效益被提高的同时,也出现了因土地开发强度过大使城市基础设施不堪重负,城市的其它资源要素、市政供给设施被挤占或破坏的现象。如:相应配套的建设绿地、文体设施、停车场等公共设施被挪作他用,历史文化遗产及其周边环境遭破坏等现象;城市土地的这种高容积率、高密度地的开发,不仅造成城市整体效益不高,且形成对市政基础设施的重负和严重的环境问题。尽管高密度和整合的土地利用,可提高土地利用的经济效益,也可防止对土地资源过渡的开发,但城市土地利用的集约化并非意味着无限减少城市用地规模和提高容积率,城市的建设密度和人口密度应该有一个科学合理的限度。
1.2城市中心商务区的开发
城市中心商务区作为一个城市的繁荣和发展的源泉,是整个城市及区域兴衰的集中体现;我国城市发展在经历了大规模的新区开发后,同时应注重对旧城的改造上,使其充分发挥城市中心的聚集效应;应防止西方国家所经历的城市中心由兴盛到衰败再努力使之复兴的过程。另一个方面,城市基础设施投人的不足,制约了城市中心区充分发挥其聚集效益的作用。市场经济体制下,政府作为城市基础设施的主要投资来源,其对城市的基础设施投人的比例有待进一步提高,以提高城市土地聚集效益的总量及促进城市经济的增长和改善城市的生态环境和居民的生活,最终使城市自身实现向更高层次的发展这一城市化本质的内涵追求。
1.3城市用地结构的调整
随着市场经济的形成、城市化进程的加快、高新科技的发展,我国城市的用地结构的不合理日渐突出。城市用地结构的不合理,不仅反映在第三产业所占比重较少,且其内部的结构
落后;传统的服务行业占据了全部服务行业经济增加值中的一半以上,而高新技术产业所占比例很低;城市中心区内,仍然有大量的土地被传统的工业企业、破旧的住宅所占据。当前,城市土地的结构优化应根据城市产业发展政策,通过控制和调整各种产业用地的比例和布局,以此达到改变固定资产在各产业的配置结构,实现城市产业结构与土地使用结构同步优化。城市发展过程中的各个阶段即是城市功能和产业结构转换过程,也是资源和包含土地要素配置及其结构形成、调整和转换的过程。产生合理的用地结构不单是一个技术问题,同时也是一种城市发展技术政策和城市管理机制的问题,不同的规划管理方式将对城市土地开发会产生不同的影响。
2可持续发展下的城乡用地整理
2.1城乡边缘用地
城市发展的另一个趋势是城市的扩展。场经济下城乡用地效益的差异性在一定程度上导致了城市边缘农业用地向城市用地的转换,进而形成城市用地规模的急剧扩张以及城市用地利用密度的整体下降。城市扩展趋势下的城乡边缘用地较多采用的粗放型开发模式、平面化和外延化的空间配置将形成对城市土地资源的低效能利用,其对城市的社会结构和自然环境都将是一种破坏。在经济快速增长时期,城乡边缘用地由于土地具有巨大升值潜力,加之城市向外扩展的趋势,各类企事业在此寻求利益,导致城乡边缘处土地利用类型复杂多样、布局散乱、缺乏统一合理的规划,而散布在广大城乡交接区域的住宅和企业同时将形成对城市生态环境的破坏;另一个方面,城市的无节制蔓延存在着对市中心原有的市政服务设施的未充分利用,及大量社会资源的外流,进而可能造成城市中心区的衰败。
2.2城乡用地
从我国城市可持续发展的整体层面上看,尽管城市用地的增加主要是建立在对耕地的掠夺基础上,然而相对乡村建设用地的低效益使用,城市土地具有更高的利用率一聚集效益。高密度和整合的土地利用,可提高土地利用的经济效益及防止对土地资源过渡的开发,因此从分散的乡村居民点向城镇化发展,是起到节约国家土地和提高整体的土地利用率的重要措施;适当对城市用地的增加,是我国城市可持续发展和我国经济可持续发展的必要条件;在城市发展方针上,由于城市聚集效益随城市的规模的增加而趋明显,‘鼓励一些条件较好的中等城市向大城市的目标发展,将起到在整体上提高城市土地的利用率和经济的发展。
3城市用地的可持续发展
城市土地的可持续发展应遵循价值规律和自然规律。城市土地利用的布局结构、城市土地利用的总量和城市各功能区域聚集的规模由聚集经济效应决定。聚集经济效应是城市各种经济要素,经济活动的相关性与结构性产生的重要机制,也是城市空间结构形式形成的内在动力;作为聚集经济明显的地区一般为土地利用强度较高区域,而聚集经济下降的地方其土地利用呈现为衰退区。
当前,我国应进一步完善城市土地市场,建立一个明确反映土地资源稀缺程度的价格体系,形成以市场为主导的土地资源调配机制,以充分发挥市场机制对城市土地的调节作用;充分利用价格杠杆实现对土地消费的制约,形成集约利用土地的内在动力,真正使城市土地资源的利用合理配置和发挥城市聚集效益的作用。
在市场经济下,城市土地的利用是对经济效益最大化的追求,而对城市的社会效益和环境效益则必须由政府的计划体制来维护;同时,市场机制本身的缺陷也必须依赖于城市政府的宏观调控,以保证城市整体发展的经济效益和社会公平。可持续的土地利用,应从国家整体出发,建设与保护性的土地使用策略相结合,合理协调城乡用地、个体利益与公众利益、局部效益与整体效益,形成经济增长与环境的动态平衡。在强调经济发展同时,也不应忘记,经济发展的目标是为人类服务的,而良好的生态环境,是实现这一目标的根本保障,可持续发展应是经济发展和生态环境保护两者之间达到和谐的发展之路。
结束语
土地整理具备非常突出的整体观念、全局观念及系统观念。应当系统分析系统内部及外部彼此实际联系,结合相应的区位理论、可持续发展理论、环境伦理学、景观生态学、生态经济学制定科学合理的措施,借助土地整理,推动可持续发展水平不断提高,能够真正实现经济效益、社会效益及环境效益实现完美结合。
参考文献：
[1] 郑凌志.土地整理在土地资源可持续利用中的作用[J].资源·产业，2003(2).
