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养老企业的盈利模式范文1
关键词：养老地产；养老产业；盈利模式
基金项目：2013年度辽宁省社会科学规划基金一般项目：辽宁人口老龄化与产业接续研究（项目编号：L13BJY031）
中图分类号：F293.3文献标识码：A
原标题：我国养老地产发展困境及应对策略
收录日期：2014年6月25日
我国正处于人口快速老龄化阶段，根据国务院办公厅2013年9月的数据显示，2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.9亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。面临如此严峻的老龄化形势，民政部早在2012年7月印发《关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》指出，要“积极支持民间资本参与发展老年生活服务、医疗康复、饮食服装、营养保健、休闲旅游、文化传媒、金融和房地产等养老产业”。2013年9月，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》中提出“积极应对人口老龄化，加快发展养老服务业。”如何解决养老问题已经成为当前关注的焦点，养老地产作为一种新型的养老产业模式备受关注，它以养老住宅为基础，以为老服务为核心，涵盖居住、医疗、保健、养生、餐饮、娱乐等内容的多功能养老支持体系，主要以企业投资为主，是企业针对中高端客户群体投资开发建立的一种老年综合社区，具备为老服务的功能，养老地产的发展有助于拓宽养老渠道。在当前鼓励民间资本进入养老产业发展养老地产意义重大。
一、我国养老地产发展存在的困境
在发展养老产业诸多政策引导下，众多知名房企纷纷涉足养老地产。但是，我国养老地产作为一种新兴产业，还处于起步阶段，大多数房地产企业在投资养老地产过程中存在着市场有效需求不足、盈利模式模糊不清、政策支持力度不够等困境。
（一）养老地产有效需求不足。目前，我国养老地产的潜在需求巨大，但实际有效的需求却严重不足。截至2010年底，我国养老床位总数约320.8万张，每1，000名老人中拥有床位数仅18张。据预测，“目前全国养老机构的床位至少缺300万张，未来20年每年新增60岁以上老人600万人，其中有3%～5%需要进养老机构，据此测算，每年需要新增床位25万张，加上目前缺的300万张，未来五年需要建425万张床位，如果每套房按一个半老人算，需要建老年公寓283万套。”由此可见，我国养老地产的潜在需求巨大。然而，目前制约养老地产市场发展最大的困难是有效需求不足的问题。在我国，受传统家庭观念影响依旧存在，养儿防老以及家庭养老观念深重，儿孙绕膝和居家养老是很多老年人在晚年乐于选择的生活，同时，节俭的消费观念使老年人不愿意进老年公寓；另一个制约养老地产消费需求的因素是，老年人的消费能力不强，养老需求受到消费能力的制约。据审计署2012年公布的数据表明，2005年至2011年，我国企业职工养老金增长13.4%，由2005年的每人每月713.25元提高到2011年每人每月1，516.68元。2013年初，人社部预计2013年我国企业职工养老金将达到1，900元。但是，与养老地产较高的入住费用相比，我国大部分老年人支付能力依然十分有限，与老年公寓收费相比，部分老年人的较低收入依旧无法支付养老地产提供的老年服务。因此，改变老年人的消费观念和提升老年人的支付能力要同步进行。
（二）养老地产盈利模式模糊不清。目前，我国养老地产的盈利模式大致分为四类：一是“完全出售”模式，即房地产开发商将老年住宅产品完全销售出去，房屋产权被消费者买断。出售房屋产权如果不能享受土地优惠政策，将会导致开发商建设成本高，不利于养老地产开发；二是“长期持有型”模式，即只租不售，房地产开发商通过租赁的方式持有经营，消费者只享有老年住宅的使用权。这种模式是房地产开发商自持经营，但是需要侧重于后期的运营服务。长期持有经营不但要求有专业管理团队的服务支持，而且需要确保资金的稳定注入。同时，也意味着地产开发企业要承担所有运营管理的风险，在持有经营的过程中，存在管理服务要求高，资金回笼慢，资金注入难以保证等问题；三是“出售+持有”模式，即住宅销售与老年公寓长期持有运营相结合。“出售+持有”的简单组合，仍然存在运营资金持续注入问题；四是“会员制管理”模式，即销售会籍，采取会员制管理方式，通过出售长、短期会员卡维持运营。这种模式本质上是“出售+持有”模式，如果会费高昂，会使大部分老年消费群体望尘莫及。以上四种模式均存在一定的盈利风险，盈利模式不清晰，使社会资本进入养老地产的积极性不高。
（三）政策扶持力度不够。“养老地产带有一定的社会福利性质，因此政府的扶持政策对养老地产的发展至关重要。”尽管国家层面颁布了很多扶持养老地产的相关政策，但是一些具体的执行措施并未有细则，使养老地产的发展存在困难。具体来说，对养老地产的土地属性规定不够明确，相关法规政策不够完善。以往的政策偏重于扶持福利性养老机构，对于大部分养老地产的开发商来说，缺少足够的扶持与补助。对于养老地产的土地、税收、信贷等方面的具体规则没过多的涉及，只是简单地提出采取直接补助或贴息的方式支持民间资本投资建设专业化的养老服务设施。因此，在养老地产的政策方面，具体的政策扶持仍需要细化。
二、发展养老地产的应对策略
养老是社会问题，而地产是盈利性质的，两者结合必然会有一个融合的过程，在这一过程中会存在诸多的问题亟待解决，完善养老保障制度，形成养老地产产业链条，加大政策扶持力度，是发展养老地产的路径选择。
（一）转变传统养老观念，完善养老保障制度。随着我国经济的不断发展和人民生活水平的不断提高，老年人有条件享有更好的、更舒适的养老环境。“中国老龄科学研究中心调查显示，我国城市老年人中42.8%的人拥有储蓄存款。2010年我国老年人的退休总额达8，383亿元，到2020年时，将达到28，145亿元，到2030年，将增加到73，219亿元。”应尝试转变老年人传统的养老观念，提倡健康老龄化和积极老龄化，让更多的老年人拥有舒适的养老环境。与此同时，转变年轻人的观念，倡导“百善孝为先”，让更多的年轻人懂得孝顺，学会珍惜，向他们灌输“为老年人创造舒适的养老环境，提供优质的养老服务，让父母安度晚年”。通过转变年轻人的思想，进而改变老年人的生活状态，从而更好地增加养老地产市场的有效需求。通过完善我国养老保障制度，至少在一定程度上能够提高老年人的经济收入及其他养老服务津贴，加强老年人的支付能力，从而切实地解决部分老年人养老费用的支付问题。
（二）加强资源整合，形成养老产业链。“养老地产业需要出现强有力的企业集团，把握养老地产市场先机，创新养老地产盈利模式与发展模式。”作为企业投资型养老地产的开发商，盈利是其投资养老地产的最终目的。为此，应该加强资源整合，建立综合性的盈利模式，形成完整的养老产业链条。在运营管理上可以采取“老年住宅出售+养老地产持有经营+综合性产业运营”的盈利模式。通过出售一定比例的老年住宅可以回收相应的投资成本，避免因资金回笼慢而带来的运营风险；另一方面，部分持有经营满足老年人的养老需求，并在此基础上，使养老地产与其他行业相结合，实现盈利。首先，可以与幼儿教育或大学教育相结合，丰富老年人的精神生活，比如老年公寓附近可以建立幼儿园，小孩子朝气蓬勃，活泼可爱，会为正值暮年的老年人送去欢笑和快乐，减轻老年人的心理压力；其次，也可以将老年公寓建立在靠近大学的地方，实行老年人再学习，开一些益于老年人保健养生的课程，在丰富老年人精神生活的同时，也有益于老年人身心健康；最后，养老地产也可以与老年医疗、保险等诸多行业相结合，从而更好地整合资源，形成完整的养老产业链条，降低开发商的投资风险，推动养老地产的发展，实现最终盈利的目标。
（三）加大政策支持力度，不断细化实施细则。发挥市场机制的基础性作用，加大国家对养老地产的土地、财税、信贷政策。重视养老地产发展的同时，要明确养老地产的土地属性，制定详细且有针对性的财税优惠、信贷支持等政策。国务院办公厅2011年12月印发的《关于社会养老服务体系建设规划》中指出“通过用地保障、信贷支持、补助信息和政府采购等多种形式，积极引导和鼓励企业参与养老服务设施的建设、运营和管理。”其次，严格规范养老地产的行业标准，建立养老服务评估制度。建立养老地产市场准入、退出与监管机制，严格执法，规范养老地产市场行为。一定要做到高标准、严要求，只有这样，才能真正为养老地产的发展提供良好的发展环境。再次，要对养老服务的对象、养老地产的服务质量进行评估，不断提高养老地产自身的养老服务水平，切实掌握养老地产市场的动态，更好地应对发展中的困难与挑战。最后，制定养老地产系统开发运营的扶持政策，推动养老地产健康发展。一方面找到养老与地产结合的盈利点，让地产运营更好地适应养老产业市场的实际情形；另一方面对于明确养老地产的运营模式要给予足够的人才支持与资金支持。与此同时，基于我国养老地产的发展现状，可以通过学习并借鉴国外先进的养老地产管理经验，“洋为中用”，实现我国养老地产市场持续健康地发展。
主要参考文献：
［1］韩宇明.企业职工养老金提10%［N］.新京报，2013.1.26.
［2］任宏，高雅琦.养老地产的发展瓶颈与需求释放［J］.城乡建设，2013.8.
养老企业的盈利模式范文2
按理说，房地产或商业地产发展20多年了，大家应该对投资逻辑应该很清楚，但事实恰恰相反，还是有不少人对养老地产的投资预期存在误区。笔者试图分析养老地产的投资与盈利逻辑解开养老地产的这种困局。
一、常见的投资测算误区
比较常见的一个误区就是人们在进行养老项目投资测算时，土地成本、建安工程、精装软装、运营管理费用等一起计入投资测算，然后进行运营收入的测算，运营收入一般情况下包括月服务费（含房屋租赁费）、餐饮等其他收入、押金的利息或投资收益等，投入产出一合算，内部投资回报率往往很难看（这其实也会是显而易见的测算结果），远远无法与住宅开发投资或写字楼开发投资回报相比，要计算投资回报周期，更可能是遥遥无期。在可研分析测算时就可能已经把投资商、开发商的信心与热情打下去一大截，一愁莫展。
用这种投资与盈利思考逻辑，养老地产不必再去考虑投资了。假设换一种思路分析，按酒店测算的方式，在某一年限考虑退出变现，投资回报的测算会好一些，这种测算，回报率的指标好坏很大程度上不取决于运营收入的好坏，而取决于变现价值假设的高低。
二、轻重资产分离的投资模式
养老行业研究者们现在经常提及轻资产运营模式，强调轻资产与重资产分离。这种投资模式其实是很多商业地产在采用的模式，大到企业集团，小到个人投资者，商业地产投资的目的是获得长期稳定的租金回报与未来转让变现的资产保值增值。
商业地产出租给运营商或个体经营户，赔与赚是看运营商或个体经营户的经营选择与能力，可能会赔，赔了租金也得照付，当然也有很多机会赚到钱。这种轻重资产分离的开发、投资、运营模式，让开发商、投资人、运营者各得其所，自己去算自己的帐，风险也各自承担，谁也不必有怨言。
养老地产项目有其一定的特殊性，但本质上应该是一种商业地产的投资模式。商业地产开发商一般不会自己建了一条商业街，然后自己去经营所有商铺，而是会采用销售或持有出租获得回报（当然也有自己投资、自己运营的情况）。
养老地产后期的运营还不太成熟，现有养老院的高空置率与低回报现状加大了人们进入养老运营的顾虑。因此，养老地产不像商业地产一样后面有大量跟进接棒的机构或个人。这种情况，一定程度上束缚了养老地产投资商、开发商在投资与盈利模式上的思路，很多情况下，不得不自己组建运营管理团队，因此进行投资测算分析时，也自觉不自觉地将投资与运营放在一起测算了。
三、理想的投资与盈利模式
养老地产理想的投资与盈利逻辑是大家所谓的轻资产与重资产分离。
重资产即买地、建房、装修，其投资与盈利逻辑是通过将养老公寓出租给运营机构，获得稳定的租金收益及未来所持有的地产、房产保值增值。这种回报率与住宅开发销售相比，在三五年的短期内是无法相比的，但假如计算到二三十年，其长期回报率可能远远高于住宅开发。
轻资产即租房、运营、照顾好养老客户，其投资与盈利逻辑是通过将房屋出租给养老客户，提供全面的服务，同时收取一定押金，在扣除运营成本、管理费用之后获得稳定的服务收益。养老机构运营服务是否盈利一方面取决于是否对入住的养老客户提供了好的设施与服务，保证高入住率、低空置率；另一方面取决于运营服务的深度与广度。
运营机构对服务费的收取肯定是基于基本的房屋租赁、使用费、运营成本与费用，所以决定运营机构盈利的关键因素是要提高入住率，入住率上不去，运营肯定不赚钱。入住率90%以上或还有排队等待入住的情况，一般都会有盈利。
服务的深度是指运营机构提供的服务内容是仅仅限于入住客户的基本需求，还是有更多的项目可供老人选择。同样一个老人，在经济情况许可的情况下，运营机构满足老人更多的需求就可能有更多的收入。
服务的广度是指运营机构的养老服务是否有外延到周边社区，通过扩大服务范围、服务人群，获得更多的收入。构建“养老+”的理念，将养老服务的范围放大，甚至包括部分养老产业的服务，这对养老运营机构或人们投资养老地产具有重要指导意义。
四、轻重资产分离模式的落地实施
在分析清楚轻资产与重资产之后，还需要考虑如何将这种模式落地。有些专业做养老运营的企业可以采取租赁现有物业的方式进行轻资产运营，可以较快地完成养老项目投资改建与开业运营。部分保险机构可以采取这种方式较快地推进养老业务的拓展。但这种租赁现有物业也有一定不足之处，就是现有建筑在适老化设计方面可能存在硬伤或需要调整的地方太多，造成改造成本增加。不管怎么样，轻资产仍不失为一种好的选择。
对于养老地产开发商来说，在进行养老公寓建设时，也可以考虑引入养老运营机构，开发商持有资产出租给运营机构，具体运营由运营机构负责，各自承担投资与风险。但因为国内养老产业发展还不太成熟，很多情况下，进入养老产业的投资商、开发商不得不自己承担两种角色。
养老企业的盈利模式范文3
房地产业典型盈利模式关键成功因素
经过多年的发展，房地产行业对我国国民经济与社会发展作出了重要的贡献，同时带动了诸多相关行业的共同繁荣，但随着房价的不断上涨，需求的逐步放缓，房地产行业也开始由“黄金十年”进入“白银时代“，尤其是2013年以后，房地产业的整体库存规模显著攀升，达到存量资产饱和状态，企业盈利能力步入下行趋势，加强对房地产业典型盈利模式及可持续性发展对策的研究意义重大。
一、房地产业典型盈利模式
（一）土地开发盈利模式
1.基本形式
在出让土地以前，需要国家相关部门对土地进行一定程度的整体规划，运用统一征地、拆迁及农转用等方式对国有土地进行运作，这是土地一级开发，经过这一系列过程才能够促使土地达到一定标准，也才可以实施出让。这项业务的实施主导为政府，同时其主要运作靠市场化来完成，我国房地产业在不断发展过程中，政府也逐渐完善了各种政策来推动其进步。最初，政府采取行政干预的方式来推动房地产业的进步，而现阶段，政府以制定相关政策和监管实施的立场实施干预。值得注意的是，我国政府在房地产市场发展过程中始终处于主导地位。现阶段，我国的土地一级开发有两种主要方式，一种方式是，土地开发由市（区）级土地储备部门来执行，相关工作内容包括对资金的筹集、对规划的办理及拆迁等；另一方式是，土地开发由开发企业来执行，政府不直接参与，相关工作内容由土地开发企业自主执行。土地开发盈利模式如图1所示。
2.特点
（1）资金相对密集。这是土地一级开发过程中最主要的特点，任一项目在实施过程中都需要巨大的资金数额。
（2）融资不易。相关企业在进行土地一级开发的过程中，由于企业自身业绩和银行信用等因素，常常导致其难以短时间内筹集到更多的资金，同时，企业在经营过程中没有能够进行融资抵押的固定资产。值得注意的是，在进行土地开发的过程中，企业没有使用这部分土地的权利，因此不能够将土地作为固定资产进行抵押。
（3）风险较低。作为资源类商品，土地以最前端的部分出现在房地产整个产业当中，同时地开发过程是对土地进行交易和加工的过程，因此没有较大的价值风险的存在，相对风险低。
（二）房产开发盈利模式
1.基本形式
企业全部活动的中心为房产开发，这就是房产开发盈利模式。当房地产开发用地到达投资者手中以后，投资者就需要完成开发建设并将其出售，从而回笼资金。即通过对土地、建筑材料进行加工、生产，实现成品（可售房屋）并完成销售，获取利润。现阶段，这种开发模式是市场的主流运营模式，充分体现了房产开发企业价值实现的路径。
住宅房地产、商业房地产、工业和其他房地产等是房地产的四种主要形态。这一划分取决于物业在应用过程中产生的不同作用。住宅房地产为民众居住提供有效服务，可以促使人们安居乐业，以重要的生活资料形式在人们生活中出现；而商业房地产是土地和建筑等在应用过程中以商业经营为目的，主要设施包含建筑房屋及全部相关基础设施等。
2.房地产开发的主要成本项目
应用该模式进行经营的房地产企业主要盈利方式就是尽可能的降低生产成本并最大限度的提高产品销售价格，故该模式主要的出发点就是有效实施成本控制和进行合理的市场营销组合。现阶段房地产开发过程中需要耗费成本的环节包括以下几点：首先，土地费用。包括土地的出让金、拆迁及征用产生的补偿费等；其次，前期费用。这部分费用指的是在进行土地利用的过程中，需对其进行前期规划、设计及调查产生的费用。在房产开发全部成本当中，这部分成本相对较低；再次，工程费。即房地产企业在完成建筑安装过程中，需要使用的设备、消耗的材料及安装人员的费用等。在整体的开发成本当中，占比较高。现阶段我国房地产开发过程中，工程费约占总成本的40%左右。
两种盈利模式对比如表1所示。
二、房地产业典型盈利模式的关键成功因素
（一）土地开发盈利模式的关键成功因素
现阶段，根据我国相关政策规定，房地产企业在日常经营过程中选择这种盈利模式主要是因为在政府规定条件下能够将二级开发权利应用到这部分土地当中。因此关键成功因素包含以下几点：
首先，政府相关政策。政府颁发的一系列限制性政策是该模式应用的基础，在实际应用过程中，相关政策存在落实不充分的现象，因此土地开发盈利模式在未来的发展中将越来越受政府相关政策的影响，进一步制约企业的盈利能力。市场化的运作及政府的主导是现阶段土地开发的主流发展方向，企业在政府赋予一级开发权利的同时，还将部分二级开发的权利交予开发商，这样才能实现房地产企业的可持续性发展，减少对政策的过度依赖。明显的周期性是我国房地产行业的重要特点，政府的调控是行业产生明显周期的主要原因，房地产业对国家宏观经济运行的影响也日趋显著。
其次，组织与财务因素。在社会经济不断进步的背景下，现阶段我国能够进行一级土地开发的企业越来越多，在这种情况下，有效限制房地产企业实施土地一级开发的政策包括信贷和土地开发资金要求。根据国内金融机构的信贷政策，目前需要对土地储备贷款的发放进行严格的控制，从而也限制了较小规模的企业无法顺利进行土地一级开发。
（二）房产开发盈利模式的关键成功因素
房地产企业在应用这种模式进行经营管理的过程中，需要对多种因素进行全面的考量，其中不仅包含该产业的内部环境因素，同时还包括企业内部的人才、资金和管理等多种因素。
1.产业及环境因素
在对这一影响因素进行探讨的过程中，首先要从政府的相关产业政策入手，房地产企业日常经营过程中所面临的基础环境受政府的信贷、税收等政策影响严重。国家根据宏观经济的运行趋势、房地产行业的发展状况，会适时调整行业相关的政策导向，从而也使房地产行业形成周期性特征。房地产企业必须时刻关注政府的产业政策变化，因势利导。再次，就是房地产企业同政府的关系。目前，房地产企业除受优胜劣汰的市场法则主导以外，还需与各级政府建立良好的合作关系。我国土地法定为政府所有，在房地产企业在盈利过程中，势必受到政府相关部门关于规划指标、税收优惠、信贷政策的综合影响，所以企业与政府处理好关系也至关重要。
2.组织与财务因素
房地产企业的规模与现金流、抗风险能力呈正相关，企业规模越大，现金流就相对充足，抗风险能力越强。现阶段，我国房地产企业数量较多，且多数规模较小，集中度偏低，资金实力与融资能力较差。随着国家信贷政策与风险管控的趋紧，房地产行业融资渠道与成本也相应增加。房地产企业必须有效拓宽内部和外部融资渠道，才能确保资金供给，实现长期、稳健发展。房地产企业除运用传统的银行融资方式以外，还可以尝试通过房地产信托、回租融资等方式进行融资。
三、我国房地产企业可持续发展的对策
（一）构建科学的房地产企业盈利模式
1.积极转变企业盈利方式
由于土地招拍挂广泛实施，土地开发盈利模式受到严重限制，依靠土地整理的一级开发模式盈利空间被大大压缩，房地产开发企业只有依靠房产开发盈利模式来获取利润。房地产企业只有在实践中不断提高自身的规划、设计和运营等能力，才能在行业内占得先机，谋求长远、稳健的发展。
2.优化盈利结构
伴随着我国城市化的快速推进，房地产行业在今后的一段时期内继续高速发展，房地产市场也将日趋成熟。新房市场与存量房市场将形成平稳过渡，如何在这种情况下，进一步优化盈利结构是房地产企业的重中之重。在资金正常流转的基础上，不断提高持有型物业，增加对金融性收益产品的重视愈发重要。
3.丰富盈利方法及来源
在现阶段房地产企业经营管理中，不断丰富企业盈利方法及来源也尤为重要。大多数房地产开发企业都尝试着采取联合开发、与基金合作开发等模式对盈利途径进行探索，这样一来企业不再受制于土地资源、融资渠道、管理能力的限制，投资机会大大增加。
（二）增强房地产企业的竞争实力
1.强化价值链定位
在市场经济快速发展的背景下，房地产企业在日常经营管理过程中逐渐意识到，整个产业价值链中，自身环节会是存在不足的，这些不足也会严重影响价值链的稳定。房地产企业主要从以下四个环节提高自身竞争力即可，分别为采购、人力资源管理、技术开发和企业基础设施。房地产企业在长期的经营过程中，要想提高自身竞争力，必须将采购、人力资源管理、技术开发和基础设施建设等四个环节融入企业的战略发展之中，从而实现自身环节在产业价值链中的合理定位。现阶段，相当一部分房地产企业仍属于机会发展型，这类企业只有在发展中通过强化自身实力才能继续赢得市场竞争力，在持续优化组织结构和创新管理制度的同时，不断降低生产成本，创造更多经济效益。
2.加强人力资源管理
房地产企业在发展过程中，是否能获得平稳、长足利润，与人才的储备与应用具有重要的关联。现阶段，很多高素质人才在从事房地产工作，企业要想得到长期可持续发展，必须制定有效的管理制度和策略，促使员工充分发挥自身价值，不断挖掘自身潜力，在公司的投资、管理、运营上起到关键作用，对于增加企业的核心竞争力意义重大。现阶段我国房地产企业应及时转变传统的粗放型人力资源管理方式，积极探索、制定并实施完善的激励机制，促使员工充分发挥其主观能动性，在工作中勤勉履职，与企业实现共同发展。
伴随城镇化进程的加快，我国房地产业也迎来了巨大的发展契机，本文对房地产业的典型盈利模式及可持续性发展进行了较为详细的探讨，希望能对房地产企业在现阶段发展过程中盈利模式的转变给予一定启发。从土地开发和房产开发两种盈利模式及其可持续性发展来看，未来的房地产企业在发展中首先应构建科学的房地产企业盈利模式，其次就是通过加强价值链定位及人力资源管理等方式逐渐提高企业的核心竞争力。
参考文献：
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[3]安凯.上市房企电子商务盈利模式及其效率研究[D].西北农林科技大学，2014.
[4]张芳.大型房企开发旅游综合体的盈利模式研究[D].郑州大学，2014.
[5]史杰.中国企业创业模式及其关键成功因素研究[D].内蒙古财经大学，2013.
[6]苏云涛.万达城市综合体运营模式及其战略优化研究[D].华侨大学，2013.
[7]杭欣.新型房地产盈利模式初探[D].西南财经大学，2010.
养老企业的盈利模式范文4
Abstract： PPP is widely used in the field of public infrastructure. Using PPP to develop endowment real estate can effectively reduce financing risk， and realize the rational allocation of social resources. By establishing a game model between public and private sector， we candetermine the risk ratio. Theconclusion is that the higher risk-return we expect， the greater proportion of risk we take.
关键词：PPP模式；养老地产；融资风险分担；博弈模型
Key words： PPP；endowment real estate；financing risk share；gametheory
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）30-0031-02
0 引言
我国是一个人口老龄化相当严重的国家，有数据显示，我国60岁及以上老年人口在2015年底已达22200万人，占人口总数16.1%，相较于2014年底，增长了4.5%。人口老龄化对整个社会来说既是挑战也是机遇。一方面，人口老龄化增加了社会养老负担，增大了养老服务、医疗建设等国家养老开支；另一方面，老年群体规模的扩大，使得社会对养老机构、养老设施的需求也在变大，养老地产的出现，既能满足老年人需求、缓解国家养老压力，同时给投资者带来新的商机。
养老地产作为一种将养老、商业、医疗、护理等多种要素有机结合的新型地产，除了具有传统房地产开发的一般特点外，还面临政策不确定性风险、投融资模式不完善、市场不够成熟以及租售经营模式不固定等因素[1]，开发养老地产伴随着高风险。政府的参与，政策、资金等方面的支持，能够有效的降低风险。因此，利用PPP模式发展养老地产是十分有利的。
1 PPP模式发展养老地产
为应对人口老龄化趋势，近年来政府陆续出台了相关文件推进养老事业发展，其中2015年2月出台的《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》中，明确指出鼓励和引导民间资本参建养老产业。PPP模式作为一种公私合作模式，鼓励民营企业与政府公共部门建立伙伴关系，在公共基础设施领域中应用广泛。PPP项目能够有效缓解投资各方资金压力，分担风险，实现公共部门与私营企业双方互赢。
我国养老地产起步晚，发展不成熟，仍处于摸索阶段。目前试水的养老地产盈利模式也不固定，现今研究最多的养老地产盈利模式主要有“长期持有”、“出售”和“出售与持有相结合”以及 “ 持有+ 销售” 模式[2]，因此，开发养老地产没有固定模式照搬照抄，面临的不确定性因素也更多，而融资是制约养老地产发展的关键因素之一。养老地产的特殊性质使得投资者面临的风险因素更多，稍有不慎，就可能导致资金链断裂，难以回收成本。因此，运用PPP模式发展养老地产需要特别重视风险的分担。
2 融资风险的分担
结合国内外PPP项目案例，以及养老地产开发融资风险研究资料，可以将养老地产PPP项目融资风险分为内部风险和外部风险两大类。内部风险一般由房地产开发企业自身决策管理所导致，包括信用风险、经营风险等；外部风险主要受外界因素影响，包括政策风险、金融风险、不可抗力风险等，具体分类如下。
内部风险：①信用风险，主要指违约风险；②经营风险，一般包括决策风险、技术风险、管理风险等。外部风险：①政策风险，一般包括法律政策变更风险、税收风险等；②金融风险，一般包括通货膨胀风险、市场风险、汇率风险、利率风险等；③不可抗力风险，指无法预料的风险，一般包括地震、火灾、洪水等风险。
养老地产PPP项目的参建主体较多，可以概括分为两大类：政府公共部门和私营企业，双方通过建立合作伙伴关系，共同分担风险和利益。许多学者都对项目融资风险分担做过研究，认为风险分担最理想的效果是由对风险最可控的一方承担风险，并且承担方所付出的成本最低。但在现实情况下，这两个条件往往不能同时满足。养老地产PPP项目存在许多不确定性风险因素，对于投资者而言，不同风险偏好会影响其投资决策行为[3]，某些风险因素往往是由参建方共同承担。博弈论能够确定养老地产PPP项目参建方分担的风险比例，对投资者项目决策具有一定参考价值。
3 政府公共部门与私营机构博弈分析
3.1 模型假设
在实际项目中，风险如何分担以及分担的比例主要靠各投资方通过谈判来决定。我们可以把项目利益相关者简单的划分为政府公共部门和私营企业两方，运用Rubinstein轮流出价模型进行博弈分析[4]，确定项目风险分担比例。分别用P、Q表示政府公共部门和私营企业。因为时间是有价值的，因此用δi表示贴现因子（i=P，Q），且δi∈（0，1]。私营企业与政府公共部门各自承担的风险比例分别用x和1-x来表示。
3.2 Rubinstein博弈模型建立
在Rubinstein轮流出价模型中，假设P先出价x1，Q可以选择接受或者拒绝，如果Q接受，则博弈结束，按照P的方案来分配项目风险，即P承担风险比例为1-x1，Q承担风险比例为x1；如果Q拒绝，则进行下一轮博弈，Q可提出新报价x2，同样P可选择接受或拒绝，如果P接受，则博弈结束，按照Q的方案来分配项目风险，即Q承担风险比例为δPx2，P承担风险比例为δQ（1-x2）；如果P拒绝报价，轮流出价过程将继续进行下去，直至一方报价被另一方接受，如图1所示。
3.3 模型求解
Rubinstein证明了在无限期轮流出价博弈中，政府公共部门与私营企业唯一的子博弈精炼纳什均衡是 （公式（1））和 （公式（2））[5]。政府公共部门选择的博弈均衡战略为在t=1，3，5…时，出价 ，在t=2，4，6…时，对于大于等于 的报价接受，其他拒绝；而私营机构选择的博弈均衡战略为在t=1，3，5…时，对于大于等于 的报价接受，其他拒绝，在t=2，4，6…时，出价 。
假设贴现因子为 （i=P，Q）（公式（3）），Ri为养老地产项目风险收益率，将公式（3）代入公式（1）和公式（2），则政府公共部门承担的风险比例为 ，私营机构承担的风险比例为 。至此，谈判结束，双方各自承担的风险比例也已确定。
3.4 案例分析
政府与私营机构共同开发某养老地产项目，采用谈判方式轮流出价。假设政府部门预计风险收益率为10%，私营企业预计风险收益率为30%，由政府部门首先出价，双方谈判直至达成协议为止。
由上述计算可知，对风险收益期望越高，其承担的风险比例也越大。
4 结语
养老地产项目开发具有高风险，利用PPP模式发展养老地产项目，能够有效降低风险，实现社会资源合理配置。通过建立轮流出价模型，对政府公共部门与私营机构之间进行博弈分析，确定双方承担风险比例，对投资者投资养老地产项目具有一定指导意义。
参考文献：
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养老企业的盈利模式范文5
关键词： 广义虚拟经济；养老地产；案例分析
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1674-1722 （2016） 02-0005-xx
Creative Economy In The Perspective of Generalized Virtual Economy： A Case Study of YMCXM Pension Real Estate Project
WANG Qing-de1 YAN Yan2
（1.School of Humanities and Social Sciences， Beihang University， Beijing 100191， China；
2. University of Chinese Academy of Sciences， School of Management， Beijing， 100080，China）
Abstract： Under the circumstance of population， economy and policy in China， pension real estate gains a promising expectation. By the case study of YMCXM pension real estate project， from the perspective of the generalized virtual economy， this article opened a discussion about how pension real estate， which is a part of creative economy， breakthroughs its operational limitations and gains virtual value. This article concluded that following elements feature a success pension real estate project： systematic ideas， which are in accordance with local culture and are suitable for the consumers' mental demand， and R&D of facility and service well-focused on those ideas. From the operating perspective， positive cooperation among different kinds of developers of pension real estate entails orderly operation and in turn gains virtual value from their projects.
Keywords： Generalized Virtual Economy， Pension Real Estate， Case Study
一、广义虚拟经济、创意经济与复合地产
（一）广义虚拟经济和“二元价值容介态理论”
成思危（2008）对虚拟经济的内涵作出界定。虚拟经济一词，脱胎于马克思提出的“虚拟资本”概念。虚拟资本是既不具有实物形式、又不具有货币形式的、价值不确定的、但可以产生利润的、基于信任关系形成的资源。它们可以用来获得实际资本的使用权，但是它要承诺给实际资本的所有者以一定的回报，或与实际资本的所有者共担风险并且共享盈利。所有权证的出现实现了资本的所有权和使用权的分离，从而导致了虚拟资本的诞生。虚拟经济是与实体经济相对应的一种经济活动模式，是与虚拟资本以金融平台为主要依托所进行的循环运动有关的经济活动，以及其中所产生的各种关系的综合[1]。林左鸣（2011）进一步基于马克思“生活对象化”人类活动的思想，将同时满足人的生理需求和心理需求并以心理需求为主导，以及只满足人的心理需求的经济的总和定义为广义虚拟经济，指出虚拟价值（信息态） 是广义虚拟经济产生的源泉[2]。
林左鸣（2010，2011）提出二元价值容介态的观点，二元主要指物质态和信息态，当一种状态不断容纳入新的信息介质时，整个状态自身不断发生质的变化（进化）运动。所以，容介态即是质变或进化的状态，是以信息变化为基础的质变或进化现象。指出“二元价值容介态”是虚拟经济不断发展的机理[3]。
（二）创意经济
创意经济的概念最早在英国出现，指那些从个人的创造力、技能和天分中获取发展动力的企业，以及那些通过对知识产权的开发可创造潜在财富和就业机会的活动。季昆森（2008）把对创意经济的理解概括为四句话：“发掘深厚文化底蕴，运用先进科技手段，融入新奇怪特创意，创造巨大财富价值”。创意是核心，文化是创意的依据，科技是实现创意的手段，而文化、科技、创意的有机结合，必将迅速形成社会生产力，创造巨大财富价值。林左鸣（2010）指出，创意经济属于广义虚拟经济范畴，它通过现有科技和文化资源的有机结合，并以人文创新为基础实现“容介态”进化，催生出新的产品、服务和业态，满足人的全面需求特别是心理需求，促进人的全面发展。人们对美好生活、心理满足、虚拟价值的无尽追求，为其发展提供了不竭动力。由于侧重人文创新、虚拟价值创造和心理需求满足，创意经济能突破传统物本经济的稀缺性约束，减少资源环境消耗，促进经济持续增长和人类可持续发展。
近些年来，随着移动互联网的迅速普及，创意经济发展一日千里，推动了科技与人文的结合，重塑了传统产业，创造了新的生活。在后危机时代，用创意经济开拓心理需求的广阔"蓝海"，是全球经济复苏的有效途径。
（三）复合地产
创意经济包括很多不同的类型，其中，复合地产也是创意经济的一种，复合地产是指传统房地产业与其他产业在功能组合与产品形态上渗透和互动，它是一种泛地产，通过资源整合创造出更大的居住价值与商业价值。比如“地产+教育”诞生了教育地产，以碧桂园为代表；“地产+运动”创造了体育地产，以奥园为代表；“地产+文化创意产业”成就了文化创意地产，以北京798、上海田子坊、杭州之江文化创意园为代表。复合地产还包括旅游地产、艺术地产、科技地产、养老地产等。
根据林左鸣（2010）提出的二元价值容介态的观点，任何一种商品应该既满足人的生理需求，也能满足人的心理需求，商品包含物质态和信息态。传统商品只是满足人们的生理需求，如传统不动产只有物质态。随着社会的进步，不动产的功能和定位逐渐细分，即注入用途的信息，不动产房屋可分为居住用的住宅、经商用的商铺、做工用的厂房等。近年来，人们对不同大类的房屋又有了新的需求和功能定位，例如，住房虽然都是用于居住，但是又根据需求分为别墅、学区房、海景房、休闲养老地产等，也就是说，根据客户的不同需求，将不同的需求信息注入到基本用途一样的地产中，房产又进一步细分，进而提升价值。
将养老概念注入到地产中，也就成了养老地产，养老地产作为一种“养老+地产”的复合地产开发模式，将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。
二、国内外养老地产研究综述
目前国内外学者在养老地产领域均有所研究，但由于行业发展程度的差异，不同地区的学术研究深度广度和侧重点并不相同。美国日本等一些经济发达的国家拥有历史悠久业态成熟的养老地产行业，进而针对其展开的相关学术研究更多聚焦其运营模式、融资模式和盈利模式等方面进行深入分析。
严跃进（2013）、饶霞飞（2013）通过对不同典型国家的对比分析，发现养老地产的经营模式受社会文化影响而在经济水平相当的不同地区体现出显著的差异性。美国完善的社会福利衍生出持续照料退休社区模式―CCRC （Continuing Care Retirement Community）；英国和德国普遍施行“以房养老”，主要表现为“倒按揭”模式的应用；日本则是以“两代居”家庭养老模式为主[4，5]。
国外学者对CCRC和“倒按揭”制度的讨论较多。Garland（2012）和Thompson（2012）指出CCRC本质上是一种老年社区，将服务对象分为不同健康状况并相对应地提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务，使其在自身状况不断变化的情况下可以持续在熟悉的环境下居住[6，7]。Marx和Burke（2011）认为成功的CCRC建设通常在自然环境、医疗设施和生活服务方面都对开发者和经营合作方有较高要求，通过为入住CCRC的老年人两大好处提供安逸舒适的生活和丰富而适合的社交活动来创造价值[8]。同时Toczek（2008）和Marx（2011）也指出该模式会员生活成本高昂、没有实质为老人提供便利等弊端[9]。Kelly（2005）指出“倒按揭”本质上是一种“以房养老”。老年人将属于自己的房子抵押给银行获取每月的钱款作为养老所需，待其死亡之后房子归银行所有[10]。Bethfranklin（2009）对其对老年人生活质量以及社会福利体系的改善作出具体分析[11]，同时Salter（2012）也指出倒按揭成本过高、条件苛刻以及风险控制不足等弊端[12]。
孙秀娟（2011）对养老地产融资模式做了总结[13]，英美国家主要通过资本市场融资，新加坡等国家主要靠政府资金支持，而日本则兼顾两方，政府既引导民间资本，自身也参与投资建设。在盈利模式与竞争力分析方面，武甲晓（2012）通过对美国养老地产的分析，总结养老地产的成功需要政府支持、按需开发、人性化设计理念、“以房养老”和养老咨询业的协同发展[14]。杨红旭（2013）对比分析了多国养老地产的经营建设情况，认为多样化产品，专业化管理和标准化建设是成功的先决条件，社区配套设施的建设也是成功的一方面[15]。
养老地产在国内还是一个新的概念，一些国内学者也就我国产业发展现状进行了针对性的讨论。田冬炜（2013）尝试对养老地产的内涵进行界定，并提出养老地产具有复合地产、金融、服务和人文四种经济属性[16]。对于我国相关产业发展面临的问题，裘旭波（2013）、赵晓（2013）等学者分别指出：我国养老地产存在法律、政策支持不足，融资渠道不畅、项目多元化不强、盈利模式不清晰面临同质化竞争等问题[17，18]。
目前学界对如何建立适合中国国情的养老地产机制提出了诸多建议。潘素侠（2013）认为应建设多元化融资渠道解决养老地产融资难题，如BOT模式、PFI模式和联贷联保贷款等债权融资模式、组合式融资模式及开发商与保险公司强强联合的模式[19]。吴新坚（2013）指出，养老地产开发者应权衡“长期持有”与“出售”的程度，选择符合自身竞争优势的盈利模式[20]。陈首春（2013）指出，房地产企业开发养老地产在多方面存在先天不足，市场应培育更多元的主体参与建设[21]。周申龙（2013）等学者也从政策法律角度出发为养老地产在我国的发展提出建议[22]。同时一些学者也展开了对国内养老地产开发实践研究。张敬岳（2013）对国内参与主体进行分析，认为政府升级版养老项目、地产企业养老地产项目和医疗机构增设的养老服务项目是目前主要业态[23]。在盈利模式上，于洋（2013）认为，租售并举和会员制是当前养老地产盈利的主流模式，北京太阳城和上海亲和源，则分别代表了当前养老地产的这两种盈利模式[24]。
三、中国的人口老龄化现状与养老服务需求
根据1956年联合国《人口老龄化及其社会经济后果》确定的划分标准，当一个国家或地区60岁及以上老年人口数量占总人口比例超过7%时，则意味着这个国家或地区进入老龄化社会。以此为标准，我国自2000年已进入老龄化社会，以60岁及以上占总人口比例的数据为参考，此指标从2002年的7.3%上涨至2014年的15.5%。截至2014年底，全国60岁及以上老年人口21242万人，占总人口的15.5%，其中65岁及以上人口13755万人，占总人口的10.1%，老年抚养比已达到13.32%。根据联合国的预测，中国的老年人口将以每年800万人的速度增加，到202050年老年人口占比将达到30.8%，约4.3亿人，80岁以上老人将达到1亿人。预计平均老龄化速度为3.3%。在我国进入老龄化社会的同时，老年人口还呈现出基数大、增速快、高龄化、失能化、空巢化趋势明显的态势，再加上我国“未富先老”的国情和家庭小型化的结构叠加在一起，养老问题异常严峻。
资料来源：联合国人口署：《2014年社会服务发展统计公报》，德勤分析
早在2011年2月，民政部《社会养老服务体系建设“十二五”规划》，其中提出“9073”的养老方针，也反映出了我国以居家养老为主体的现状：90%居家养老，7%社区养老，3%机构养老。2013年公布的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》指出，发展养老服务设施，是发展养老服务业的主要任务之一，《意见》要求2020年末全国社会养老床位达到每千人35-40张，比当前水平增加一倍，2050年全国社会养老床位要保持这一标准不变，若以2.6以老年人口的预测值计算，至2050年中国新增养老床位潜在需求约为390-520万张[25]。
纵观全球，机构养老是国际上解决养老问题成熟而完善的模式。美国集中式养老社区以成熟的运营模式和持续为老年人提供服务而闻名。养老社区大多在近郊或郊外小城，主要照顾自理或半自理的老年人。这种集中式养老社区是集合居住、医疗保健、休闲娱乐和老年大学等功能，让老年人生活在城中可以不感到孤独，获得丰富的精神及身体活动。例如，美国太阳城社区（Sun City Centre），是位于美国亚利桑那州著名的退休养老社区，社区内包含多种类型的居住公寓、工艺设施、邮局、宾馆、商业中心和大型专为老人服务的综合性医院、心脏中心、眼科中心以及数百个诊所。日本早在 20 世纪 70 年代就已进入老龄化社会，现在是世界上人口老龄化最突出的国家之一。日本高端养老机构Sun City 株式会社（横滨太阳城）是由100 家在日本有着良好信誉的企业共同注资设立的，Sun City 旗下共有养老地产项目13个，10个项目对完全自理的老人开放，并随着老人的衰老逐步提供护理服务，另外3个自建项目在老人入住初期便可提供护理服务，即吸纳所有类型的老年人。
与发达国家相比，我国“未富先老”，养老机构数量严重不足，养老床位极度匮乏。民政部《2014年社会服务发展统计公报》显示，2014年我国各类养老床位577.8万张，每千名老年人拥有养老床位27.2张，虽然近年来这一数据持续增长，但是仍然低于发达国家的一般水平。在荷兰，每千位65岁以上老人所拥有的机构养老床位接近90张床；排第二位的是瑞典，有87张；美国为40张左右，英国大概为35张。此外，针对我国超过40000家养老机构的调查显示，大部分养老机构服务质量有待提高；有的养老机构虽然环境设施不差，但是服务上存在短板，老人的康复健体和精神娱乐需求不能得到满足。由此可见，设施完备、服务专业的高端养老机构成为了养老市场的稀缺品。
四、YM・CXM养老地产案例分析
正是在这样的大背景下，中国的养老产业悄然兴起，各房地产开发商、保险资金纷纷建设养老机构进军养老地产。2013年初，中国人寿作为公司第一大股东的YM地产正式成立“YM养老运营管理公司”，并引进美国连锁经营、规模最大的养老服务机构Emeritus，创建全新养老品牌“CXM”，同年7月，YM首个养老产品“CXM”在北京亦庄投入运营，第二个项目位于双桥，即将试营业。
（一）YM・CXM的基本情况
YM・CXM地处北京东南部的亦庄，位于YM地产高端住宅项目YM天著小区内，是第一家YM地产的社区嵌入式养老产品，是中国第一家拥有养老服务营业执照的外商投资企业，是第一家社区内引进三甲医院门诊的养老机构。该项目建筑面积约6400平方米，以20-40平方米的开间和一居室为主，拥有89间房，110个床位。2013年7月3日取得北京市民政局颁发的《北京市养老服务机构执业许可证》（许可证编号1100100001），是新修订的《中华人民共和国老年人权益保障法》正式施行的首个取得执业许可证的养老服务机构，在北京乃至全国都具有很强的典型示范效应。
YM・CXM组建了“乐享365”服务体系以及专业的服务团队，由拥有15年日本、中国养老运营经验的高鹏先生担任首席运营官，礼聘来自美国的资深专业培训师、三甲医院的资深护士长以及专业护理院校的养老护理员和中华养生菜大师李铁钢，从“医、食、住、行、护”多维度提供专业保障。目前出租率达到35%以上，每个房间的月租金在万元以上，具体如下：
我们将YM・CXM服务特色总结如下：
YM首创“乐享365”的服务精神理念，提出“快乐的享受CXM度过每一天”。在“乐享365“理念中，定制了乐趣（文娱活动）、乐和（社交活动）、乐观（心理辅导）、乐活（基础服务）、乐享（增值服务）、乐园（硬件设施）六大专属服务体系，让每位长者在此拥有“健康、快乐、安心、有尊严”的生活。
YM・CXM提出“鼓励―指导―协助―替代”渐进式的服务模式：随着长辈护理程度的不断加深，护理深度从鼓励到指导，再到协助，最终发展到替代。在CXM的长期目标和短期目标指导下，长辈的身体状态将会变得越来越好，或是保持在一个良好的状态当中，也是一个逆向的从“替代”到“鼓励”的过程，在这里，通过详尽的护理计划和生活计划，长辈们的自理能力不断提升。在条件允许的情况下，甚至可以达到或是无限接近正常人的水平。此后便可以享受丰富多彩的文娱活动。
YMCXM利用互联网平台，关注老年人的用户体验，用大数据对产品进行精准定位从而有效投放市场。2014年，YM地产官方微博被新郎乐居北京房产官方微博评为“北京房企最具影响力微博”，YM地产官方微信在“中国地产企业微信影响力排行榜”位列第五位，YM地产注重大数据平台建设和数据分析，分析老年人住房、护理、心理等各方面的需求，为长辈提供完善的医疗保障、康复训练、精神娱乐活动。
CXM试图描绘一幅以‘乐’为核心的画卷，以乐趣（文体活动）、乐和（社交活动）、乐观（心理辅导）、乐活（生活照料）、乐享（增值服务）、乐园（硬件设施）六大主题为轴线的生活场景。快乐的生活，是CXM的中心思想，在为高龄者提供必需的生活照料、康复训练、护理服务之外，CXM提供丰富多彩的文娱活动、趣味性的益智活动和社交互动类活动，让长辈们感受到“退而不休”的充实和满足。
（三）YM・CXM的社会评价与发展前景
YMCXM是国内第一家社区嵌入式养老产品、第一家中国获得LEED认证的养老社区、第一家社区内引入三甲医院门诊部的养老机构。美国驻华大使骆家辉先生曾评价：“YMCXM拥有正确的理念，引进了先进的服务体系，塑造了服务标准，对于整个养老地产而言，具有标杆性的示范作用。同时，CXM将造福更多长辈，让他们健康、快乐、安心、有尊严地享受生活。”
未来，CXM将面向全龄老年群体，开设椿萱生活、椿萱保障、椿萱天使、椿萱照料、椿萱园丁、椿萱营养、椿萱家园等多种服务类型。从城市协助型养护公寓核心区到一站式颐养公馆社区，再到嵌入式长者中心，YM养老地产的规划在逐步进阶。
（四） YM・CXM的经验总结
YMCXM是创意经济在养老地产的成功运用的范例之一。YMCXM充分挖掘中国老年人的需求题材，借助商业模式创新建立一套新的供给组合，成功实现住房实物价值和养老虚拟价值的有机整合，项目所提供的硬件设施与软件服务并非孤立割裂，而是围绕以‘乐’为核心的旨在让老年客户安度晚年的理念进行的系列创意实现。
CXM项目的主要开发商YM地产在项目运营中注重取长补短，资源整合。引入美国先进的运营管理经验及服务体系，借助其丰富的市场经验和产品开发能力为高龄者提供全方位高水平服务，关注消费者体验细节，最大限度满足老年人的情感诉求，得到客户认可，打造了品牌形象。
广义虚拟经济范畴内，企业只有创意出最大限度满足消费者心理需求的体验价值形式，才能创造出高于产品使用价值数十倍甚至上百倍的虚拟价值。而专注于用户体验的“体验经济”之所以能创造出超越一般物质的价值，完全在于它给客户提供了超值享受这样满足心理需求的体验效果。
五、研究结论
中国改革开放三十多年来的发展历史表明，凡是和广义虚拟经济范畴有关的产业或市场，它们的发展无一不是靠在一个个扣人心弦的生活题材上塑造概念，实现新
如上表所示，多方合作的养老地产项目将会成为趋势，至于不同类型的发起人应当如何发挥自身优势，打造具有独特虚拟价值的养老地产项目的管理经验，还有待于在我国养老地产行业发展的不断摸索中进一步提炼。
综上，我们将用“泛文化产业”开拓人们心理需求的新“蓝海”。当今世界，社会生产力空前发达，人们不再只满足于物质需求，而是更多地追求精神满足，人的全要素生活成为了财富源头。在社会总需求中，人们对各种各样非物质性的需要、愿望、企盼和追求的比重日益增长，体验、服务、品牌、人气、信心等泛文化内涵已与物质商品浑然一体，世界经济正在向服务化、虚拟化转变。YM地产用创意推动养老产业与传统地产的有机融合，加快养老产业的服务化转型，开拓心理需求的新“蓝海”，用创意经济转变发展方式，拓展增长空间。
广义虚拟经济萌生于企业经营这种微观经济的运作实践中，正是众多企业在产融结合的基础上努力开拓的满足人们心理需求的经营范畴，构成了今天市场无限的“蓝海”。非物化的价值细分带来的商业模式创新，使得大量虚拟价值进入交换领域，为企业创造了新的价值空间。
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养老企业的盈利模式范文6
去年上映的香港电影《桃姐》以生活中再平实不过的故事赚取了千万人的眼泪。抛开诸多深层次的探究，简单地说，电影讲述的是一个无子女、无财富的草根人物晚年的境遇，发聩出一场关于“养老”的大共鸣。
演员秦海璐在北大百年讲堂的首映式上说，“每个人身边都有一个桃姐。”的确如此。近年来，随着中国人口老龄化程度加深，养老问题已然成为当今普遍关注的社会问题，但同时也催生一系列围绕“银发人群”需求的新兴产业和投资机遇，尤其是作为“排头兵”的养老地产进入公众视野，吸引不少资本大佬蜂拥而至。
“夕阳红”蕴藏朝阳产业
据中国老龄工作委员会办公室公布的信息显示，到2013年底，总数将超过2亿，到2015年，老年人口总数将达到2.21亿，占总人口的16%，人口老龄化形势严峻。
民政部社会福利和慈善事业促进司原司长王振耀在第三届中国养老产业与养老地产高端论坛上表示，中国老龄人口中预计大约有6～8%的人要依靠养老机构，也就是说需要1200～1800万张床位，而目前国内养老机构的床位总共不超过300万张，机构养老服务的总体供求之间呈现出严重失衡的状态。未来去哪里养老，这个市场的缺口是极其巨大的。
有媒体针对一线城市的养老院进行调查发现，不论是公立的还是民办的，在北京、上海、广州等地，有一定规模的养老院，即便是地处郊区，住十年的消费动辄数十万元，但尽管如此，相对于逐年递增的独居老人数量来说，养老院仍然“一床难求”。
居住在福州的陈女士刚从事业单位退休，不愿意和子女生活，一直想找一家合适的养老院长住。她先后咨询了十几家养老机构，都因为价格普遍偏高而没有打定主意。“人住养老院一般都要求先一次纳入院费，靠近市区、条件较好的养老院人院费平均在6万左右，如果是一问15平方米的单人房，之后每月的租金加其它杂项也需支付2000元以上，还不包括生病住院等开销。”她告诉记者，福州的气候环境适合养老，老年人口增多凸显出福州养老机构的稀缺，养老成本自然居高不下。
与选择租赁方式的陈女士不同，厦门85岁高龄的孙先生和老伴两年前了解到产权式老年公寓这一新鲜事物。和传统养老院不同，它能拥有房屋产权。孙先生认为，这是两全其美的办法，既不会给孩子造成负担，又可以住在自己的房子里享受专业养老服务。“老年公寓的单个房间面积在30～40平方米，我们怕一间太小，就用卖掉原有房子的钱买了相连的两间，合起来足够住，当初买的时候每平方米均价是15000元，现在差不多涨到18000元了。”孙先生说。
摸着石头过河
目前，在养老地产最活跃的先行者主要还是大型房企、保险公司和投资机构，然而国内的养老地产刚刚起步，可提供参考借鉴的成功项目几乎为零，虽然欧美一些发达国家的养老地产已进入稳定发展阶段，但其开发模式无法适用于中国具体情况，因此，这些企业对养老地产的试水皆在摸索中进行。
“大型房企或投资机构与国外投资集团合作是国内养老地产的开发模式之一，能够确保项目资金稳定。”上海星堡首席市场官王雨珂表示，上海星堡是复星集团与美国峰堡投资集团在中国合资运营的首个综合养老社区，经过3个月试运营之后，目前已有近60位老人支付了定金，20多位老人已人住。
有业内人士介绍，星堡项目门槛比较高，要求除了缴纳一次性人住费外，每月自理费用基本在万元以上，仅有一部分收入高的老年人才负担得起。
另外，大型险企的介入为养老地产开发了一种创新的商业模式。泰康人寿董事长陈东升表示，将保险业和养老地产结合改变了中国人传统的养老理念。保险公司有大量的长期资金，需要寻找有稳定回报的投资出路，养老社区属于商业地产，但与写字楼、零售等商业地产相比，不会随着经济周期而波动，因此投资养老社区非常符合保险资金投资对安全、有稳定的现金流，但不追求高回报的要求。
万科集团副总裁在接受媒体采访时表示，养老地产首先是保障老年人老有所居，这必然成为以住宅开发为主的地产商未来转型的方向，但养老地产只是一个载体，其中很多内容还需要社会去填充，养老地产不等于养老解决方案。“万科集团这几年也一直在研究各种国际养老模式，发现养老地产相当复杂，开发的首个养老地产项目只是一个探索，还有配套服务、盈利模式等诸多问题亟待解决。”他说。
如何盈利？
根据中研普华研究机构的调查结果显示，高端的机构养老还属于培育阶段，养老地产持有经营的收益不足10%，尚不足以偿还贷款利息。养老地产的盈利问题成为投资者主要的关注点。
“险资企业做养老地产很容易被误解成挂羊头卖狗肉。”泰康之家投资有限公司首席执行官刘挺军说，“保险公司的养老地产项目并没有外界想象的那么高歌猛进，泰康坚持养老地产首先是服务业，其次才是房地产业。”
有业内人士分析，国外社保、保险和养老护理等模块都是独立运行，专业化程度很高，而国内这些方面都不成熟，泰康亲自操刀投资、开发和运营，虽然运营效率低，投入成本高，但把前端保险提供的资金链和后端真正提供养老服务的实体结合起来，也正是为了盈利的考虑。
刘挺军认为，如果扎扎实实地做下去，养老地产绝对能够赚钱，整个市场最需要的是时间。如果用房地产的操作手法来套养老地产的盈利模式，永远都不会想清楚养老地产真正的盈利来自服务附加值。
养老地产的资金投入大且回报慢，缺少追求稳定长期回报的基金支持，地产商很难独立推动项目。与有外资背景的投资机构合作，投资养老地产更像是一件“照葫芦画瓢”的事情，但大多数的发达国家都拥有相对完善的社会医疗体系，而成熟的养老地产行业正是依托于这些完善的体系。因此，要想在中国养老地产行业中实现爆发式增长，对于外资机构来说仍然是一个不小的挑战。
北京太阳城集团董事长朱凤泊表示，国内养老行业的发展离不开政府政策上的支持，但养老政策的支持模式尚处于摸石头过河的阶段，动作幅度还比较小。
国外养老地产经典项目
美国太阳城
美国太阳城是世界知名的养老地产项目，该中心始建于1961年，坐落在佛罗里达西海岸，现有来自全美以及世界各地的1.6万户，并一直处于持续增长的态势。
整个社区由独立家庭别墅、连体别墅、庭院和出租的独立居住公寓以及“自由广潮”六大居住社区组成，并共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。无论哪种年龄段的老人，选择哪种住宅，每人每年缴纳一定费用，都会享受到积极活跃的老年生活方式。这里有个规定：居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住时间不能超过30天。
日本港北新城
基于传统东方家庭观念的延续，港北新城致力于开发家庭养老的功能，把老少户住宅、老人专用住宅、养老公寓等镶嵌在普通住宅中。
老少户住宅指同一楼层中相邻或相近的两套住宅，或者同一单元内上下层相邻的两套住宅，其中一套为老人居住，另一套为子女家庭，包括24小时的入住照顾服务、白天的日托服务和居家上门服务，类似于养老地产的“7-11”。
美国大学村
