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养老服务盈利模式范文1
关键词：养老金；盈利模式；太平养老，。
自2004年颁布《企业年金试行办法》和《企业年金基金管理试行办法》以来，我国企业年金市场迅速发展。截止2010底[1]，全国有3.71万户企业建立了企业年金，参加职工人数为1335万人，年末企业年金基金累计结存2809亿元。以标准企业年金为代表，伴随近年来社会基本养老保障体制改革的不断深化。新型的养老金产品层出不穷，对养老金业务新领域的探索也愈加深入。从2010年开始，各养老金机构开始转变发展方式，重点在养老金产业链延伸、业务范围选择、产品和服务能力建设、运营效率和盈利模式方面深入思考和探索，并形成了有益的经验和良好的发展趋势。只要中国经济发展和老龄化的趋势不变，商业化运作的加快推进、市场机构的纵深参与将是我国养保障体制改革破题的必然途径，建立正确且有效的养老金企业盈利模式，养老金行业才能在未来成为最具成长性和盈利性的行业之一。
一、国内养老金管理机构的经营环境和现状。
自2006年第一批企业年金管理机构走向市场，五年多来我国企业年金预期的“井喷”局面受政策限制和金融危机影响等因素并没有出现。2010年修订的《企业年金基金管理办法》（人社部第11号令）颁布后，对企业年金集合计划作了原则规定，托管机构管理的企业年金基金已达2809亿元，其中，由投资机构投资运作的基金为2452亿元，投资组合数1504个[2]。
从年金的供给来看，截止2011年底[3]，我国年金领域共有各类金融保险机构39家。其中，专业养老保险公司5家，保险资产管理公司4家，寿险公司2家，基金公司12家，证券公司2家，信托公司4家，银行10家，累计发放各类资格61个。平均每个资格对应的年金资产管理规模约在25亿元左右，其规模仅相当于一只中型公募基金的首发规模，对机构的生存状况形成了较大压力。通过表1可以看出，参加企业年金的人数与参加养老保险人员的占比普遍较低，五年中的比例均未超过6%。
造成当下国内养老金业务发展不足的主要原因有以下几个方面：
1.大型行业或垄断行业客户占据了市场90%以上的企业年金规模。这部分客户对管理机构的综合实力和服务要求较高，但是受政策、市场不完善等因素影响，当前的盈利贡献不大；2.作为利基市场的中小企业，其本身的生存和发展并不稳定，缴费能力和市场容量整体有限；3.在市场容量有限的情况下，竞争方式粗放，“僧多粥少”，各家养老金机构竞相逐价，客户和企业获取承办高，当期收入通常较低；4.计划管理中个人选择权普遍未放开、投资品种有限，企业客户对投资短期收益要求迫切，投资管理人面临巨大的绝对收益和相对排名压力，而投资收益好坏很大程度上决定了管理费获取的能力。
有限的客户群、业务范围和严酷的市场竞争环境，造成我国年金单一业务线盈利周期长得现实情况，也迫使部分养老金管理机构逐渐淡出年金领域，集中精力在传统业务和其他新业务。
专业养老保险公司自2004年以来受托管管理企业年金基金710亿元，投资管理企业年金基金660亿元，投资管理的企业年金已经占投资管理业务总量的45%。专业养老保险公司在市场份额方面占有优势，但同样也面临着巨大的盈利考验和长期发展模式的选择问题；即在实现核心能力的建设和运营效率优化的同时，在基础发展方向上是选择横向多元化、还是纵向多元化。两种方式的共同出发点是通过企业年金业务获取客户资源并建立核心能力，但横向多元化更强调以客户和销售队伍为基础，向团体保险等对公金融领域扩展；纵向多元化则强调以养老金业务为基础，以向养老金业务的目标客户、业务范围、产品、服务等方面的深入延伸为路径。目前，各家专业养老保险公司仍处于对可持续盈利模式的探索之中。
二、太平养老对盈利模式的探索及经营情况。
作为第一批获得企业年金管理资格的专业养老保险公司，太平养老经历了中国企业年金发展初期的跌宕与变革，探索盈利的脚步也从未停止。从“中国最具专业和创新精神的养老金综合服务供应商”到“中国最专业和最具创新精神的养老金和员工福利保障计划综合服务提供商”，均体现着太平养老深远的战略定位调整。在中国太平保险集团的支持下，太平养老在盈利模式的探索中经历了几个阶段：一是以企业年金专业化为起步高调切入和抢占新市场；二是结合自身能力和资源横向多元化；三是在多支柱业务支撑下逐步形成可预期的盈利模式。2006年至2010年，尽管企业年金市场并未如业界预期产生爆炸式的增长，太平梯养老凭借先发优势和持续的专业创新，在专业养老金公司中始终保持行业前三甲的位置。实现新增保费按年约40%的复合增长率，累计管理资产实现100倍的增长，管理费收入实现200倍的增长，年金业务2010年的边际贡献率较2009年将近翻上一番。
三、太平养老持续改善盈利模式的主要措施。
太平养老在“十二五”规划中提出，2011年年金业务新增缴费保持市场平均发展水平，管理费收入增长50%；2012-2013年，财务目标持续优化，在2012年实现打平盈利，年金业务增长高于市场平均增幅，管理费收入保持明显增长态势，实现1.5-2亿元的管理费收入；2014-2015年，要稳定盈利能力，年金市场保持15%-20%市场份额和市场同期增速，管理费收入随资产增速稳定增长，年金条线基本实现盈利。太平养老在快速发展中调整节奏，在业务发展的同时，对影响盈利模式的因素进行了分析、调整和坚持，在不同时期兼顾横向和纵向多元化的重点，力争持续改善盈利模式和盈利趋势。
1.推动养老金制度完善，争取改善经营环境。
在推动企业年金管理法规和税收优惠政策的同时，太平养老应继续在职业年金制度、信托型补充养老保障制度等方面，积极参与国家制度层面的建设工作和试点推动工作，为养老金业务条线的纵向深入发展创造良好的政策环境。
2.明晰客户群定位，实现客户价值最大化。
太平养老大力应开展集团内部综合开拓业务员，并推进以目标客户细分为基础的销售渠道改革，通过多渠道有效获取和维护有价值的客户，实现多业务、多产品的匹配。在未来五年的发展中争取实现70%以上客户的跨业务条线多次开发和综合渗透，持续提升客户综合经营的价值贡献，真正建立立体多元化的综合经营管理体系。
3.优化流程，提升运营效率，降低运营成本。
太平养老在未来几年中，应根据统一战略目标、不同专业特色协调高效运作的思想进行体系化建设，大幅度提升运营服务和基础管理效率。进一步推动渠道专业化管理、机构差异化管理、销售有效性、固化销售费用、非核心业务外包或实现信息的集中与共享。
太平养老置身于国家社会经济持续高速发展和人口结构日趋老龄化的时代，成熟市场养老金管理机构的发展经验和历程表明，通过制定合理的战略并在市场经营过程中根据市场状况进行微调来实现盈利，为消费者提供更多和高质量的保障型产品与服务，发挥专业养老保险公司在构建社会养老保障体系中的作用，实现企业和社会的共赢。
参考文献：
[1]李连友。企业年金基金运行论[M].湖南大学出版社，2006.
[2]孙建勇。企业年金管理指引[M].中国财政经济出版社，2004.
养老服务盈利模式范文2
按理说，房地产或商业地产发展20多年了，大家应该对投资逻辑应该很清楚，但事实恰恰相反，还是有不少人对养老地产的投资预期存在误区。笔者试图分析养老地产的投资与盈利逻辑解开养老地产的这种困局。
一、常见的投资测算误区
比较常见的一个误区就是人们在进行养老项目投资测算时，土地成本、建安工程、精装软装、运营管理费用等一起计入投资测算，然后进行运营收入的测算，运营收入一般情况下包括月服务费（含房屋租赁费）、餐饮等其他收入、押金的利息或投资收益等，投入产出一合算，内部投资回报率往往很难看（这其实也会是显而易见的测算结果），远远无法与住宅开发投资或写字楼开发投资回报相比，要计算投资回报周期，更可能是遥遥无期。在可研分析测算时就可能已经把投资商、开发商的信心与热情打下去一大截，一愁莫展。
用这种投资与盈利思考逻辑，养老地产不必再去考虑投资了。假设换一种思路分析，按酒店测算的方式，在某一年限考虑退出变现，投资回报的测算会好一些，这种测算，回报率的指标好坏很大程度上不取决于运营收入的好坏，而取决于变现价值假设的高低。
二、轻重资产分离的投资模式
养老行业研究者们现在经常提及轻资产运营模式，强调轻资产与重资产分离。这种投资模式其实是很多商业地产在采用的模式，大到企业集团，小到个人投资者，商业地产投资的目的是获得长期稳定的租金回报与未来转让变现的资产保值增值。
商业地产出租给运营商或个体经营户，赔与赚是看运营商或个体经营户的经营选择与能力，可能会赔，赔了租金也得照付，当然也有很多机会赚到钱。这种轻重资产分离的开发、投资、运营模式，让开发商、投资人、运营者各得其所，自己去算自己的帐，风险也各自承担，谁也不必有怨言。
养老地产项目有其一定的特殊性，但本质上应该是一种商业地产的投资模式。商业地产开发商一般不会自己建了一条商业街，然后自己去经营所有商铺，而是会采用销售或持有出租获得回报（当然也有自己投资、自己运营的情况）。
养老地产后期的运营还不太成熟，现有养老院的高空置率与低回报现状加大了人们进入养老运营的顾虑。因此，养老地产不像商业地产一样后面有大量跟进接棒的机构或个人。这种情况，一定程度上束缚了养老地产投资商、开发商在投资与盈利模式上的思路，很多情况下，不得不自己组建运营管理团队，因此进行投资测算分析时，也自觉不自觉地将投资与运营放在一起测算了。
三、理想的投资与盈利模式
养老地产理想的投资与盈利逻辑是大家所谓的轻资产与重资产分离。
重资产即买地、建房、装修，其投资与盈利逻辑是通过将养老公寓出租给运营机构，获得稳定的租金收益及未来所持有的地产、房产保值增值。这种回报率与住宅开发销售相比，在三五年的短期内是无法相比的，但假如计算到二三十年，其长期回报率可能远远高于住宅开发。
轻资产即租房、运营、照顾好养老客户，其投资与盈利逻辑是通过将房屋出租给养老客户，提供全面的服务，同时收取一定押金，在扣除运营成本、管理费用之后获得稳定的服务收益。养老机构运营服务是否盈利一方面取决于是否对入住的养老客户提供了好的设施与服务，保证高入住率、低空置率；另一方面取决于运营服务的深度与广度。
运营机构对服务费的收取肯定是基于基本的房屋租赁、使用费、运营成本与费用，所以决定运营机构盈利的关键因素是要提高入住率，入住率上不去，运营肯定不赚钱。入住率90%以上或还有排队等待入住的情况，一般都会有盈利。
服务的深度是指运营机构提供的服务内容是仅仅限于入住客户的基本需求，还是有更多的项目可供老人选择。同样一个老人，在经济情况许可的情况下，运营机构满足老人更多的需求就可能有更多的收入。
服务的广度是指运营机构的养老服务是否有外延到周边社区，通过扩大服务范围、服务人群，获得更多的收入。构建“养老+”的理念，将养老服务的范围放大，甚至包括部分养老产业的服务，这对养老运营机构或人们投资养老地产具有重要指导意义。
四、轻重资产分离模式的落地实施
在分析清楚轻资产与重资产之后，还需要考虑如何将这种模式落地。有些专业做养老运营的企业可以采取租赁现有物业的方式进行轻资产运营，可以较快地完成养老项目投资改建与开业运营。部分保险机构可以采取这种方式较快地推进养老业务的拓展。但这种租赁现有物业也有一定不足之处，就是现有建筑在适老化设计方面可能存在硬伤或需要调整的地方太多，造成改造成本增加。不管怎么样，轻资产仍不失为一种好的选择。
对于养老地产开发商来说，在进行养老公寓建设时，也可以考虑引入养老运营机构，开发商持有资产出租给运营机构，具体运营由运营机构负责，各自承担投资与风险。但因为国内养老产业发展还不太成熟，很多情况下，进入养老产业的投资商、开发商不得不自己承担两种角色。
养老服务盈利模式范文3
小区名叫北京太阳城，是目前国内投资较大、开发较早的养老地产项目。
到了2013年，一度困顿的养老地产迎来大爆发，甚至被称为“元年”。2014年，养老地产将发生什么？谁在主导？
良好的开局
养老地产是以养老为宗旨的地产开发，是一种与旅游地产、文化地产等概念相似的主题性地产项目，采用的是“养老+地产”的复合型开发模式，核心在于适老化设计。
“我们在2000年开发养老地产项目时，国内还是空白。”北京太阳城集团董事局主席朱凤泊告诉《瞭望东方周刊》。
该项目的成功不仅使得养老地产这一新兴概念进入大众视野，更揭开了中国养老地产发展的序幕。不过，随后10年，中国养老地产受制于种种因素，一度陷入困境。
真正的转折点出现在2013年：众多大投资项目上马，投资地域也从北上广等一线城市扩展到二三线城市。据不完全统计，2013年第三季度，全国各地新增养老项目25个，其中不乏160亿?200亿元的巨额投资项目。
养老地产能在2013年“重生”，很大程度上归功于市场需求、国家政策以及房地产业现状三方面的合力。
据民政部统计数据，我国60岁以上老年人口数量已超过2亿，占全国总人口的14.9%，且仍将以每年1000万的规模递增，预计2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。
庞大的老年人群意味着巨大的市场需求。据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机约4 万亿元人民币，到2030 年有望增加至13 万亿元。
2013年，国务院出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》（以下简称“《意见》”），提出从19个具体方面、45项主要工作任务入手，促进我国养老产业。
“《意见》的出台不仅为我国养老产业的发展指明了方向，更在政策上提供了明确支持。” 全国房地产经理人联合会（以下简称“全经联”）养老住区委员会委员、北京吉利大学健康产业学院院长乌丹星对《瞭望东方周刊》表示，国家政策层面的支持就是一剂强心针，给足了市场信心。
另一个现实是国内房地产市场出现疲软，寻找新的利益洼地、实现转型升级成为众多地产商的当务之急。
行业研究公司深圳世联行地产顾问公司业务发展部总监李亚南对本刊记者说：“2013年被业内称为养老地产元年，很多政策开始提出和落实、完善，算是有了一个良好的开局。”
三足鼎立
简单梳理即可发现，房地产企业自养老地产开发伊始便雄踞要位。不过，随着国家在市场准入原则上的放宽，其他资本逐步进入养老地产市场，并渐成气候。
“房地产开发企业、险资、央企基本上形成了中国养老地产‘三足鼎立’的竞争势态。”乌丹星说。
“已有近30%的品牌房地产开发企业进入了养老地产。”乌丹星介绍说，万科、保利、远洋等20余家国内一线房地产开发商都已涉足养老地产项目。
万科早在2010年就在北京房山窦店试点了养老地产项目“万科幸福汇”。此外，万科集团还在北京的欢庆城和青岛的万科城试水养老地产项目。目前，万科至少有 4 个养老地产项目。
2013年年末，保利地产养老战略，表示将全产业链进入养老产业，打造由机构养老、社区养老和居家养老“三位一体”的中国式养老模式。目前，保利地产在北京、上海、广州、成都等地已有6个养老地产项目在建。
2013年4月，远洋地产正式成立养老运营管理公司，创建自有养老品牌“椿萱茂”。同时，其与美国哥伦比亚太平洋公司合作的高级养老护理项目“椿萱茂·凯健”也于2013年开业。
公开信息显示，目前国内房企预定的养老地产项目已超过百个。假设以每个项目平均投资 3亿?5 亿元计算，总投资额就可达数百亿元。
大举进入的还有保险业。2010 年 9 月，保监会《保险资金投资不动产暂行办法》，保险资金正式获准进入养老地产市场。到2012 年底，保险系企业在养老地产领域的投资已超过 500 亿元，其中包括中国人寿、泰康人寿、中国平安等。
2011年 11 月，中国人寿首个养老基地国寿生态健康城在河北廊坊开工，总投资 100 亿元。目前，中国人寿在全国范围内共有6个养老基地。
2012 年 6 月，泰康人寿第一家养老社区在北京昌平开工。2012 年 9 月，中国平安进军养老产业的首个项目“桐乡平安养生养老综合服务社区”启动，总投资 170 亿元。与此同时，泰康也在上海、广州拿地启动多个养老项目。
此外，合众人寿、太平保险集团等公司也都开始尝试养老地产项目。
“还有一类是致力于医疗和养老领域投资的投资机构，比如国开行等。”李亚南说，投资机构与险资性质一样，同属金融机构范畴，且投资更有目的性，也更加谨慎。
第三支进入养老地产的“部队”就是央企，如中石化、中国水电、鲁能集团等。
“虽然央企在养老地产上起步晚于房企和险资，但它们来势凶猛、大笔出手，未来赶超之势不可小视。”乌丹星分析说，央企在未来的养老地产市场将会扮演重要角色。
李亚南认为，除了以上三大主力，养老地产市场还存在另一类参与者—与医疗相关的跨界企业。这类企业多是做养生、健康管理等高级服务的专业公司。在养老地产崛起时，凭借自身在医疗方面的特色优势参与其中。不过，这类公司目前还未形成规模。
“每一类市场参与者都有优势和劣势，无法说哪一类更适合养老地产。”李亚南说，目前多数参与者都在充分利用自身的优势，而忽视了劣势。
房产企业的优势在于取地和项目开发，长于市场营销；劣势在于跟政府谈判时比较被动。同时，这类企业缺乏资金，也不精于后期的项目运营。
和房产企业正相反，险资和央企在养老地产市场最大的优势在于稳定的资金池。而资金是养老地产开发的关键。
此外，固定的客户渠道、成熟的营销团队也是险资和央企的优势所在。不过，这两类市场参与者在劣势上较为突出。一是在取地和开发上没有经验；二是对市场不敏感，无法准确定位市场。
“4+5”模式
随着市场的升温，业内对于养老地产开发模式和运营模式的讨论也日趋增多。
不过，对于刚起步的中国养老地产市场而言，固定的开发模式尚未成型，更多的尝试和探索仍在继续。总体来说，国内养老地产的开发模式主要有四种。
第一种是专门开发的综合性养老社区。这类养老社区通常建在市郊、环境较好，产品类型包含养老住宅、养老公寓、养老护理机构等，可以为各类身体状况的老人提供持续性生活照护。社区中为老人配有完善的公共服务设施，如老年活动中心、老年医院、老年大学等。北京太阳城、东方太阳城都是这类代表。
第二种是在新建普通居住区中配套开发养老住宅及相应服务设施。如在社区中配建老年人居住组团、老年公寓、老少户套型等。这种开发模式使老人能够居住于“混龄”社区，保持与外界的联系。同时，老人还可与自己的子女相邻居住、互相照顾。这类开发模式也被称为多代亲情开发模式。万科在杭州建设的良渚文化村就是其中的代表。
第三种是结合旅游、养生资源开发的度假型养老社区。这类社区通常可根据自身的资源特色搭配相应的养生、康复服务，例如农业采摘、温泉水疗等。老人可以在一年当中的某个季节或时段来此居住，是一种具有时令特征的居住形式。目前，这类养老地产项目多集中在海南、云南等具有风景特色资源的地区。
第四种是会员制医养综合体。这种模式主要是针对高龄老人、有疾病或者慢性病康复的老人而设计。医是指中医、康复医院、老年病医院，养是指专门的护理院。在这类社区中，医和养配套建立、缺一不可。如北京的太申祥和山庄。
此外，目前引起业内关注的还有一种尚无成功实践的开发模式—医疗投资小镇。这种开发模式多以当地丰富的医疗设施资源为指引，为前来看病就医的老人提供暂时性居住服务。这类小区多以租赁为主，主要面向特定的医疗资源需求人群。
在后期的项目运营中，国内养老地产市场也大致存在5种盈利模式。
一是投资商和运营商向开发商定制养老地产项目（养老机构或养老社区），开发商按照要求开发，风险减小，盈利有保障；二是养老地产开发商开发之后卖给有意向的投资商或运营商，获得一次性收益；三是开发商持有部分物业，以出租方式获得长期稳定的租金回报，做养老地产的房东；四是开发商在持有部分物业的同时，请运营管理团队托管，获取运营管理的部分收益；五是投资商或开发商与运营商形成战略合作，共同开发养老项目，形成一个利益集团并在项目中发挥自己优势，获得收益。
“目前在国内这几种盈利模式都存在，但都不成熟，都处在摸索阶段。”乌丹星说，在发达国家成熟的运营模式中，投资商、开发商、运营商三者在投资、开发和运营方面可以做到相互渗透、相互介入甚至是三者之间不断转型。
融资困境与人才缺失
纵观发达国家的经验，养老地产的发展大致经历三个阶段：初期的碎片化发展、中期的产业链形成和后期的品牌诞生。
产业发展初期是在政府大力引导、鼓励和支持下，企业开始进入养老地产市场，开发类型、运营模式都存在诸多缺陷。产业发展中期是产业链的形成和不断成熟，软硬件配置更加合理，运营模式、盈利模式更加清晰。产业发展后期进入品牌阶段，资本大举进入，并购扩张成主线，通过强强联合，使品牌强化。
目前，中国养老地产正处于初期碎片化发展阶段，没有成熟的运营体系和盈利模式，缺乏足够的优质产品和运营服务支撑。
“养老地产与上下游的对接尚未完成。地产商还在依赖卖房子；险资虽不卖房，但真正进入良性运营的项目还没有；大型央企的养老项目还处于初期开发阶段。”乌丹星说。
中国养老地产的问题主要集中在两个环节，前期的投资开发和后期的运营维护。前者最大的问题在于融资，而后者最大的问题在于专业人才的缺乏。
作为产业开发的第一链条，资金决定着项目开发的成败，也成为养老地产发展需跨过的第一道坎。“养老地产的投资周期长、成本回收慢，资金要求大，如果没有长期低成本资金支持就很难持续发展下去。目前养老地产融资渠道并未打开。”乌丹星说。
养老地产本身的市场特性，加上国内的养老地产尚处于起步阶段无成熟的开发和运营模式，使得众多有能力的投资商在这一领域极为谨慎。银行之外的境内外大型资本基本处于观望状态。融资困境使得众多养老地产项目仅仅停留在口头上。
项目的后期运营比前期开发更具挑战性，专业人才的缺乏是最大掣肘：一方面是高端运营人才、高级职业经理人的缺乏，另一方面是专业护工的缺乏。
以养老院为例，目前国内众多养老院的负责人是医院的退休院长。这些人虽然有多年的医院管理经验，但并不能胜任专业养老机构的管理岗位。问题在于两者存在定位之差，前者面向大众群体，后者面向特定老年人群。
专业护工缺乏更为严重。目前中国从事养老服务的人员多是从传统行业跨界而来，真正接受专业教育的护工少之又少。加之，很多养老机构在人员的选择和任用上标准不一，使得养老服务人员的质量参差不齐。
“随着养老地产项目的不断开业，未来几年人员总量需求将达到 1000 多万，但目前市场上只有 30 万左右在一线从事养老服务。”乌丹星说。
除此之外，养老地产市场还存在着诸多问题。如：项目定位不清晰，一味走高端路线，忽视老年人真正需求；市场机制不成熟，营利性、非营利性、公办、民办养老项目之间的市场关系和运行机制尚未理清；社会大众养老观念尚未转变等。
体系建设、转变观念是关键
“养老地产正处于起步阶段，这些都是行业性的问题，而非某个开发企业的问题。”行业顾问公司润土咨询董事长于贵红告诉《瞭望东方周刊》。
在她看来，国家政策在解决养老地产问题上起着至关重要的作用。“国家可以在用地方面给予开发商一定的政策支持，也可通过税收减免或者资金补贴的形式直接扶持运营商。”不过，她也提醒，政府应该对已批准的项目跟踪审查，以防个别企业打着养老的旗号进行地产开发。
“融资困境是当前养老地产面临的紧迫问题，而解决这一难题的关键在于众多市场参与主体能否通力合作。”李亚南给出的建议是，“保险公司出钱，由开发商代建、代集，再整合专业的市场机构和运营机构，形成一个产业链条，这是一种比较靠谱的模式。”
不过，在乌丹星看来，养老地产市场最急需解决的是标准体系建设。“中国的养老地产市场庞大，如果没有一个市场标准，就会变得杂乱无章。”
标准体系的建设要完全涵盖养老地产开发的各个环节，从养老项目选址、规划设计，建筑施工到后期运营，以保证养老项目能够最大程度契合老年人需求。同时，居家养老设施改造、城市老年公寓、护理之家等应该以何种标准建设和运营管理才能满足老人需要也应纳入标准体系之中。
“没有这些内容做支撑，养老地产就是一个空壳。”乌丹星说，“众多开发者仍然用传统地产思维和地产模式做养老，注定失败。”
不可预测的未来
2014年2月18日，全经联在京《2013中国房地产创新发展报告》（以下简称“《报告》”）。
在对2014年养老地产市场的发展展望中，《报告》这样表述：2014年将是国家养老政策落地的关键年，届时国家还将陆续出台一系列配套文件。一系列政策的密集落地必将为整个产业的发展创造良好的生存环境，整个行业将会呈现爆发式增长。
《报告》预测，养老地产将与其他产业形成集群，推动区域综合发展。
一时，“养老地产将迎来黄金春天”的论调似乎成为共识，本刊采访的多位业内专家和多家行业研究公司均持相同看法。
根据全国老龄办的调查，目前中国老年人总的服务需求满足率仅为15.9% ，还有84.1%的老年人服务需求没有被满足，这意味着巨大的市场需求。
中商情报网产业研究院研究员邓思思向《瞭望东方周刊》表示：“在总量巨大的老年人口中，只要有10%人群入住养老社区，就有可能在未来几年产生至少4500个养老地产项目需求。”
不过，与业内热炒养老地产市场形成强烈对比的是，国家相关部门始终保持低调、审慎的态度，并有意为之“降温”。
2012年7月26日，保监会《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，其中，“防止以养老项目名义建设和销售商品房”、“防范以自用项目名义投资不动产”这两条对养老地产市场产生较大影响。
2013年7月9日，民政部关于贯彻落实《养老机构设立许可办法》和《养老机构管理办法》的通知，要求各地要仔细甄别养老地产与养老机构，既要保护房地产业参与社会养老服务的积极性，又要防止简单地把养老地产当成养老机构的现象发生。
2014年2月19日，民政部副部长窦玉沛公开表示，养老地产不会纳入养老产业进行管理，也不会享受养老产业具有的相关税收政策优惠。
养老服务盈利模式范文4
关键词：商业银行；盈利模式；利差主导型
中图分类号：F832.2 文献标识码：A 文章编号：1003-9031（2014）10-0063-04 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2014.10.14
一、我国商业银行盈利模式的现状
随着我国经济的持续快速发展，我国银行业取得了举世瞩目的跨越式发展，与世界发达经济体同业之间的差距在不断缩小。但不可否认，与世界一流银行相比，我国商业银行的盈利模式仍然较为单一，尤其是在盈利结构、盈利能力以及多元化盈利模式等方面仍存在明显的差距。
（一）我国商业银行发展现状及特点
商业银行作为我国金融体系的重要部分，近年来，通过不断改革创新和开拓进取，取得了较快的发展。但与正在发生显著变化的经营环境相比，商业银行的盈利模式仍然是单一的利差型，主要依赖于存贷款业务发展，中间业务结构简单、品种较少。同时，受到市场准入、分业经营与存贷款政策等多种因素的影响，最终导致我国商业银行盈利模式仍是利差主导型[1]。随着我国金融市场的不断发展，商业银行也随着时间的推移产生了自己的特征，总结起来主要有以下几方面。
1.公司治理结构方面。我国商业银行与国际先进商业银行存在较大的差距，且受体制等限制和制约较多，导致整体经营效率相对低下，难以形成有效的激励约束机制。自2003年以来，国有商业银行开始了股份制改革，促使商业银行向着现代公司治理结构不断迈进。但要真正实现产权清晰、权责明确、经营高效等商业银行的经营目标还“任重道远”。
2.混业经营方面。大多数国外商业银行采取了混业经营的模式，银行、证券、保险等领域的资源和市场可以共享，协调发展。虽然我国商业银行己经有了“新突破”，例如银行也可出资组建基金管理公司等，但是对商业银行风险防范的考虑，实行了严格的分业经营制度。
3.金融产品创新方面。虽然部分商业银行有所建树，出现了向着技术含量更高，产品特性更强，需求层次更多的发展趋势。但与国外同业相比，我国商业银行的金融产品在很大程度上表现为对同业产品的复制性和对存贷业务的依赖性，缺少自主创新成分。
4.盈利模式方面。虽然我国商业银行的各项业务发展迅速，但利差收入仍是收入的首要来源，利差收入中又以批发银行业务收入为主，非利息收入占比偏低。因此，利差盈利模式在我国商业银行的经营中占据主导地位。
（二）我国商业银行利差主导型盈利模式
我国商业银行作为国家经济活动中最主要的货币中介机构，其在经济活动中扮演着非常重要的角色[2]。中国银监会2013年度监管统计数据显示，截至2013年末，我国银行业金融机构资产总额为151.35万亿元，比上年增长13.3%。其中，大型商业银行占比43.3%，远大于其他类型银行。截至2013年末，我国商业银行平均资产利润率为1.3%，与上年同期下降0.01个百分点；平均资本利润率为19.2%，比上年同期下降0.7个百分点；累计实现净利润1.42万亿元，比上年同期增长14.5%。以五大国有银行为例，2013年实现净利润8627.23亿元，相当于平均每天赚23.6亿元。
数据显示，我国商业银行利润增长主要依靠三个方面：第一，信贷利差基本稳定，可以源源不断的获得较为稳定的利差收入；第二，货币供应和信贷投放大量增加，生息资产规模明显增长；第三，重视信贷风险防范，主要表现在拨备覆盖率下降、贷款损失准备减少和不良资产水平较低。为了开辟新的利润增长点，我国商业银行在中间业务、零售业务和私人银行业务等非利差主导型盈利模式上取得了一定发展，但效果还不够理想，2013年末，非利息收入占比仅为21.15%，占比仍然偏低。
二、我国商业银行盈利模式转型面临的挑战
近年来，得益于中国改革发展、经济增长以及银行自身的努力，我国商业银行经历了持续多年的快速发展，远高于经济增速，但高速增长的盈利模式面临着诸多方面的挑战。
（一）利率市场化加速对现有盈利模式形成冲击
在2013年中国财富500强所创造的利润中，银行业利润总额占比达到50.2%，而美国这一比例仅为23.7%。2008年至2013年的五年间，我国银行业金融机构资产总额从63.15万亿元上升至151.35万亿元，增长了2.4倍；税后利润更是从0.58万亿元增加到1.74万亿元，上升了3倍。随着利率市场化的不断加速，这种利差主导型的盈利模式难以为继。2013年7月，中国人民银行决定，全面放开金融机构贷款利率管制，进一步动摇了银行的定价地位。根据美国利率市场化进程中存贷款利差的变化情况，估算出我国银行业利润将会少25%左右。
（二）经济增速放缓对经营效益形成压力
2014年上半年，我国GDP增长仅为7.4%。虽然二季度在“微刺激”的带动下，内需各部分有所企稳。但是7月投资和消费均有不同程度的放缓，规模以上工业增加值环比增速为0.68%，是3月以来最低的环比增速，而房地产市场仍旧低迷，这些同时表明下半年经济再现下行压力。从中长期来看，中国经济已经进入“中速”发展时代；从短期来看，中国经济下行风险犹在。这将不断减少了银行利润增长的机会，同时对银行资产质量带来较大压力。
（三）金融脱媒趋势不断侵蚀银行传统业务
随着我国金融体制改革与发展，“金融脱媒”越来越突出，银行业面对着前所未有的竞争环境。在金融体系中的功能和作用上，虽然各类金融机构不尽相同，但在各方面与商业银行形成竞争。同时，互联网金融创新更是不断蚕食银行传统。余额宝、财富通等货币基金的横空出世，侵蚀了银行的传统存款业务；阿里贷、人人贷等网络贷款的层出不穷，侵蚀了银行的传统贷款业务。支付结算领域的竞争更为激烈。截至2013年末，取得《支付业务许可证》的第三方机构已达250家，总体交易规模达到17.9万亿元，同比增长43.2%；第三方移动支付市场更是异军突起，总体交易规模达到1.22万亿元，比上年增长707%。
（四）准入制度的放松倒逼银行增强自身竞争力
随着银行业准入制度的不断放松，加剧了我国银行间竞争的激烈程度。自2006年开始，我国银行业全面对外资银行开放，逐渐加大了国内银行业市场的竞争。但是为了履行当初的入世承诺，对外资银行及机构投资者的管制和限制逐步放松和减少，特别是近期新的QDII2和RQFII试点的推行。同时，2012年4月，前国务院总理明确提出“中央己统一思想要打破银行垄断，民营资本进入金融领域就是要打破垄断”，支持和鼓励民营资本进入金融领域。2014年7月，中国银监会正式批准深圳前海微众银行、温州民商银行和天津金城银行等三家民营银行的筹建申请。民营银行的开闸，大大加剧了我国商业银行竞争的激烈程度。
三、我国商业银行盈利模式转型面临的机会
我国商业银行面临挑战的同时也存在着诸多机遇。面对新的变化和趋势，商业银行需要通过转型来不断确立新的盈利机会。
（一）公司业务的机会分析
1.对于大型企业而言。大型企业的规模和地位决定了仍是银行最大的客户群体，具有全面的金融需求。预计2015年，我国银行从大型企业客户中收益超过1万亿元。商业银行对大型企业金融服务应向资本市场和投资银行服务转型，其重点是建立综合营销机制，加大作协力度和提高决策效率，加强个性化金融方案的定价能力。
2.对于中型企业而言。银行对其定价能力较具有相对优势，而中型企业本身也潜力巨大，是有待挖掘的宝藏，预计2015年，我国商业银行从中型企业的收益规模将超过9000亿元。中型企业业务转型的关键在于风险控制。因此，要针对中型企业的特点，建立健全不同于大型企业的风险政策、方法和工具。
3.对于小微企业而言。小微企业在促进经济增长、增加就业机会等方面有显著作用，也是金融支持实体经济的重点对象。小微企业业务转型的关键在于要向批量处理的零售模式转变，建立健全适合于小微企业的风险管理政策、方法和工具，避免小微企业升级为中型企业后的客户流失等。
（二）零售业务的机会分析
1.互联网金融和移动金融的快速发展，带来了服务渠道和模式的变革。2013年末，我国网民数量已达6.18亿人。互联网金融和移动金融将是未来银行的必争之地，其转型的关键在于要利用互联网和大数据来提高精准营销能力，以客户需求为驱动提高快速迭代创新能力，让客户在不同的渠道上享受一致的服务体验等。
2.私人银行客户以其高收入将成为银行业新的利润增长点。据2014年波士顿咨询公司财富报告显示，2013年中国有百万富翁家庭237.8万个，较去年增加了82%。私人银行业务转型的根本在于建立健全高效的服务平台和运行机制，满足客户财富管理、隐私保护、投资理财等特殊金融需求等。
3.消费金融在中国经济转型中将越来越重要，其中，个人住房信贷仍占主导地位，信用卡分期等消费信贷也发展较快。但在具体的发展过程中，应吸取以往部分产品资产质量不高的教训，找准细分市场，完善风险控制，熟悉风险与收益的平衡。
（三）金融市场等业务
1.资产管理业务已经成为一个庞大的市场。2013年末，全国理财资金账面余额达到10.24万亿元，理财产品来源广泛；保险业资产总额、托管证券市值及信托资产规模分别为8.29万亿元、15.36万亿元、10.91万亿元，资产管理需求旺盛。因此，构建资产管理平台，有效衔接供给和需求，提高资产配置能力，尤其是发挥银行的专业优势，提高在资产托管和养老金等领域的资产管理能力。
2.金融机构业务包括为海外银行和小型银行提供拆借、清算、支付、现金管理等服务，预计到2015年，金融机构客户将带来超过800亿元的收入，贡献45%的金融市场和投资银行收入。应将金融机构客户服务放在更加重要的位置，梳理和整合相应的管理流程和资源，研发和优化相关的服务和产品，适应高效运作和频繁交易等要求。
3.人民币国际化将为国内银行带来巨大商机。在支付结算市场，预计2015年人民币贸易及投资相关的结算量将达到9万亿元；在人民币清算服务上，未来海外人民币必然将在境内进行最终结算；在人民币交易上，资本项目的放开必将诞生人民币在案市场。对于人民币国际化带来的盈利机会，我国商业银行应加强研究分析，创新服务和产品，提前谋划布局，把握市场先机。
四、我国商业银行盈利模式转型的建议
基于对我国商业银行面临的挑战和机会的分析，结合我国商业银行发展现状和特点，本文认为推动盈利模式转型的措施有以下七个方面。
（一）加快公司业务盈利模式的转型
1.针对大型企业客户。重点发展资本市场和投资银行业务，牢牢把握债券发行、股票承销和并购重组、资产证券化等新机会；提供综合金融服务，提高综合定价能力，促进交叉销售；以大型企业为核心，同时拓展上下游客户，带动中小企业和个人客户的发展。
2.针对中型企业客户。将其作为独立的客户群进行经营管理，充分发挥银行对中型企业的定价优势，不断提高中型企业客户的贡献度；创新中型企业信贷和风险政策，完善风险工具和手段，抓住中型企业关键风险点；帮助中型企业转型，立足传统商业银行业务及部分投行业务，为中型企业提供全面的金融解决方案。
3.针对小微企业客户。优化完善小微企业经营模式，坚持向零售化和批量营销转型，切实提高小微企业经营能力；充分借助政府、协会、产业群等优势，引入风险池等缓释手段，不断提高小微企业风控能力；围绕小微企业发展周期，在发展初期协助引入风险基金、创业基金，在成熟期拓展其上市融资的机会，促进小微企业健康成长。
（二）加快零售业务盈利模式的转型
1.大力发展互联网金融和移动金融。将银行服务与互联网紧密结合起来，充分发挥银行的资金、信息和信用媒介的传统优势；把银行服务与智能手机的应用紧密结合起来，实现任何时间、任何地点的在线金融服务。
2.大力发展私人银行业务。在服务理念上，从产品销售向财富规划转型，实现“融资”与“融智”并重，提高差异化服务能力；致力于私人银行客户的隐私保护和资产增值，建立面向客户的投行、信托等综合服务平台，拓展增值服务领域；同时嫁接零售、对公和资产管理等渠道和业务，促进交叉销售。
3.把握消费金融发展机会。适应经济结构转型、收入分配改革和扩大内需等变化，充分把握消费金融需求，科学分析个人贷款及信用卡分期等产品的风险及机会，严格防范欺诈和违规支用风险。
（三）不断提高风险管理水平
1.树立正确的风险收益平衡的观念。站在风险和收益相匹配的角度，处理好收益的当期性和风险的滞后性之间的矛盾。以我国整体风险水平为标准，各银行统一的风险偏好，清晰、一贯地加以传导，并维持和谐稳定局面。
2.研究制定面向不同客户和产品的风险策略。在统一风险偏好的前提下，针对不同客户和产品，明确相应的风险政策，制定相应的授信、审批标准。
3.研究制定科学的资产负债结构策略，优化和完善信贷管理体制机制，强化流动性缺口管理，提高全行整体流动性管理水平。
（四）加快提高资产管理能力
1.加快风险计量工具的开发和应用，提高决策的效率和效果。针对不同类型客户和客户的不同生命周期建立相应的风险计量模型，并嵌入业务流程，形成体系化的运行模式。结合互联网技术和大数据技术，建立相应的风险计量模型，适应新的市场发展需要。
2.积极打造资产管理平台，提高资产管理能力，满足公司、养老金、个人及私人银行等各类客户的理财需求。发挥集中运营的优势，充分调动保险、信托、基金等子公司的作用，并依托第三方，建立统一的资产配置及管理平台，拓展业务范围，丰富资产供给。
3.研究成立资产管理公司或资产管理业务部门，整合本行及子公司的资产管理业务及能力，不断优化与资产管理相关的风险体系，提高运作效率和风险控制能力，适应监管要求的变化。
（五）加强提高产品创新能力
1.制定产品创新规划，明确产品创新战略。建立清晰的产品创新策略，坚持“自主创新、引领为主”，强化产品组合创新，充分体现差异化的要求，不断提升产品品牌价值。
2.确定产品创新的重点。牢牢把握国家经济转型主脉，充分发挥整合与联动的优势，全力抢占互联网金融、移动金融、链式金融等创新领域。尤其是要加大小微企业、财富管理、投资银行等战略新兴业务的创新力度，不断提升综合金融服务水平。
3.建立有利于产品创新的体制机制。切实发挥相关职能机构的组织、推动和协调作用，充分调动各级行的积极性，逐步形成产品研发和需求驱动相结合的创新责任体系。对于重大产品研发，组建银行跨部门的任务型团队，加强协作，提高效率。加大产品创新激励力度，加强产品创新队伍建设，培育以鼓励创新为核心要素的产品创新文化。■
参考文献：
养老服务盈利模式范文5
【创新点】借力整合养老服务、养老会员和房屋。
【盈利模式】亲和源收入主要来自两块，一块是每年的会费和各种服务费用，另一块则是房屋的循环销售，这是最核心的。
【商业模式】
在老龄化现象日趋严重的现阶段社会，养老已经成为整个社会不可避免的重要课题。如何在有限的时间和精力中开辟出专属于父母的“尽孝空间”，成为很多年轻人头疼的问题。作为专业养老社区经营机构，亲和源的思路是，搭建好平台，循环运营，达到持续增值的目的。
亲和源养老产业项目是一个社区的概念，在养老产业的链条上首先选择的是养老地产和养老服务。
养老服务方面，传统养老机构采用的是将服务项目纳入自我运营的范围中，而亲和源是整合目前市场上专业化程度较高、符合一定服务理念和标准的资源，组成服务平台。亲和源只是供应商的协调者。项目的运营，完全是市场化的。把很多专业服务企业“拉下水”，建立起一个相对庞大完善的服务体系。如，专业经营老人社区的美国艾玛客公司、提供餐饮服务的法国索迪斯公司、管理健身康体会所的香港美格菲，以及曙光医院、上海老年大学等都参与了亲和源搭建的服务平台。
养老地产方面，入住老人一次会费，通过合同拥有房子的使用权（没有买卖权），这些老人可以通过合同实现房屋使用权的转让、继承。但入住后每年还要缴纳3万元至7万元的年费，并支付公用事业费和享受各项服务的费用。他们面向市场发行两种会员卡。银杏A卡，即一次性缴付卡费50万元永久使用并可继承、转让，然后每年支付1.5万―5万元年费（根据房型大小）；银杏B卡，即一次性缴付卡费35万―65万元（根据房型大小）供个人终身使用，然后每年支付2万元年费，如果未住满15年，可以折算到月按比例退回部分入会费用。
亲和源是养老服务产品而不是房地产项目，房子只是一种载体，核心内容是其专业化的服务平台与服务体系。所以会员制实现的是一种养老的权益。从亲和源的初衷来说，创造会员制的模式，更重要的是实现亲和源的理想――打造全国养老的俱乐部。成为亲和源会员的老年人可以冬天在海南，夏天在大连，“候鸟式养老”、“异地养老”不再是梦想。
养老服务盈利模式范文6
2012年年末的一个早上，在上海浦东亲和源老年公寓内，二三十位老年人在专业老师的辅导下，认真地排练着大合唱。65岁的邵鹰是其中一员。
这位曾经的中学语文老师为了照顾自己91岁的母亲，于2010年购买了中国首个老年人会员制养老社区——亲和源的养老卡，带着母亲住进了社区。
“这里每周都有人来打扫房间，看病也有专人陪同。”邵鹰对《中国经济周刊》记者说，“我们每周都可以坐班车去超市购物，也可以找人代购。”
我国目前主要有三种养老模式，一是居家养老；二是干休所养老；三就是住进政府开办的，以保障性养老为目的的养老院。而像邵鹰这种中产阶层老年人在选择养老机构时，既没有“级别”与“关系”进入传统干休所，又进不了养老院。面对这一阶层的养老问题，社会能做些什么？
超2万亿市场引众地产商淘金
全国老龄委办公室于2012年9月公布的数据显示，截至2011年底，中国60岁及以上老年人口已达1.85亿人，占总人口的13.7%。预计到2025年，老年人口总数将超过3亿。
据统计，目前我国有90%的老年人选择居家养老，约7%的老年人在社区享受日间照料和托老服务，只有不到3%的老年人可入住养老机构。养老服务对于总量逼近2亿的中国老人来说，是一个非常大的市场。
深圳世联地产顾问有限公司战略经理杨文斌对《中国经济周刊》记者预估，2025—2040年期间，我国约有5000万老年人需要通过专门的养老机构来养老。按照目前每人每年5万元的养老费用计算，整个市场产值有2万多亿。
除亲和源股份有限公司（下称亲和源）外，各大地产商近期也纷纷打出养老地产的旗号。
“未来几年，我们将把重心放到养老地产上面。”绿城集团副总经理冯雨峰告诉《中国经济周刊》，绿城集团已经携手浙江雅达置业有限公司，在桐乡乌镇打造一块占地600亩的养老公寓。
不少中小型地产企业也在窥伺这块蛋糕。记者查阅公开报道发现，利嘉实业、联想控股、路劲地产、香江国际等20余家房产企业都在试水养老地产，打出养老地产概念的楼盘更是数不胜数。
“对于中小开发商来说，这是一次机会。”杨文斌表示，“在这个市场他们有做大做强的可能。”
市场化养老的南“招”北“式”
目前，亲和源和北京太阳城集团（下称太阳城）被公认为中产阶层市场化养老的两大先行者。
“亲和源开辟出一个新的养老模式——会员制。”亲和源董事长奚志勇对《中国经济周刊》介绍说，“符合国家法定退休年龄的老人在购买了亲和源的会员卡后即可入住。会员卡分A、B两种类型，A卡为终身卡，可继承或转让；B卡以15年为期，入住时间少于15年可退还相应款项，超过15年则免费。”
“亲和源的入住率为70%，已实现收支平衡。”奚志勇告诉记者，“我们正考虑与央企和保险公司合作，希望能逐渐淡化地产概念，未来以输出服务为主。”
相比之下，太阳城主要依托养老地产及配套设施来打造养老品牌。
据太阳城董事局主席朱凤泊介绍，太阳城将70%的用地拿来建设老年住宅，另外的土地都用于建设配套设施。
发展养老地产需跨三道门槛
在业内专家看来，开发商们所面对的并不是一个可以放心“收割”的市场。
地产专家韩世同在接受《中国经济周刊》采访时表示，目前“大部分开发商都没找到好的盈利模式”。地产大佬，万科集团新闻与传播中心工作人员对《中国经济周刊》坦言，对于养老住宅的运营模式，公司仍在探索阶段。
记者在采访中发现，想要真正开发养老地产，企业还需要跨过三道门槛。
首先是“土地关”。这也是制约企业进入养老地产领域的最大问题。
记者在浙江省桐乡市国土资源局的使用权挂牌出让公告中看到，绿城养老公寓所在地块的用途被定义为“中低价位、中小套型普通商品住房用地”。
冯雨峰说：“土地交易实行的是市场化竞争，我们在拿地时不会因为最终用途而得到便宜。”
亲和源在土地问题上也面临着“尴尬”。据奚志勇介绍，亲和源的项目用地是2005年上海市康桥镇政府以工业用地性质出让的。
在地产专家看来，由于各地政府在养老用地上不同的政策安排，不明晰的土地性质可能会让一些以养老名义低价圈地的开发商钻了空子。
除土地政策之外，养老地产还需要破解“收费关”。
养老地产既沾“养老”又靠“地产”，在盈利上始终面临着公益与利益的纠缠。韩世同表示，“亏本的生意没人做。国家要想真正做好养老地产，必须要保证开发商的合理利润。”
养老地产面对的是需要提供养老服务的老年人，它的本业“服务关”始终是需要闯过的。
正如奚志勇所说的那样，“养老离不开地产，但是养老更多的是照顾老年人的生活，说到底，服务才是最根本的！”
对此，亲和源亮出两个“利器”：秘书团队和系统化管理软件。
