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公积金贷款金额计算办法范文1
首选公积金贷款
沈茜介绍，目前住房按揭主要有两个大类，公积金贷款和商业贷款。因为公积金贷款在发放目的上更侧重于公益性，利率通常比商业贷款低1％～2％，节省的利息相当可观。以贷款总额105万元、期限30年、采用等额本息还款法为例，在公积金贷款(当前5年以上贷款利率为3.87％)和商业贷款(当前5年以上贷款利率为5.94％)之间进行对比，采用公积金贷款共需还息726415元，采用商业贷款共需还息1201740元，前者比后者可少支付利息475325元。
明眼人可以看到，目前两者之间的利差已经达到了惊人的2.07％。2008全年央行5次降息，力度前所未有，其5年以上贷款利率累计下降也不过2.07％(一年期贷款利率累计下降为2.16％)。同样的2.07％，差别可就大了去。公积金贷款与商业贷款的利差可以说贯穿了整个贷款周期，通常为20～30年，而一个降息通道一般不超过3年，节省的利息相差了好几倍。
当然，申请公积金贷款有一定的门槛，需要同时满足以下3个方面的条件。
贷款对象
公积金的贷款对象仅是针对缴纳住房公积金的单位职工，在具体标准上各地的情况略有不同，比如广州市规定了8条标准，主要包括：城镇常住户口或有效居留身份证件。广州市常住户口的，申请公积金贷款时已连续缴存住房公积金6个月以上(含6个月)；非广州市常住户口的，申请公积金贷款时已连续缴存住房公积金12个月以上(含12个月)等。
住房规格
公积金贷款主要针对普通生活用房，对超过144平方米的大户型豪宅、别墅，非个人第一套房和商用房都不能申请住房公积金贷款。近来北京和上海等地在第二套普通住房公积金贷款方面有所松动，比如两市的公积金管理中心公告称，在还清第一套房贷的基础上，购买第二套普通住房可以享受最高80万元的公积金贷款标准。
贷款金额
目前各地对公积金贷款的额度都有一定的限制，超过部分还是要选择商业住房贷款。北京市规定，住房公积金贷款的最高额度为每户80万元，如果可申请的公积金贷款额度低于最高额度，则按可申请额度计算(可申请公积金贷款额度的计算公式为：申请人及共有权人月缴存公积金总额×12月×可贷年限×2)。经过测算，小石两个人可申请的公积金贷款额度超出了80万元，可以按80万元办理。
商业贷款技巧多
对其余的25万元，就要通过商业贷款来解决。沈茜介绍说，有一些技巧可供掌握。
降息周期要选浮动利率房贷
从2006年开始，由于市场利率处于上升通道，不少银行推出了固定利率个人住房贷款，固定利率房贷也受到消费者青睐。但是经过2008年5次降息。利率不但回到了2006年时的低位，而且有进一步下降的可能，在一定时期内将处于降息通道下。
沈茜指出，固定利率贷款能够锁定贷款成本，比较适用于加息周期，浮动利率贷款会随着央行的加息或降息相应调整，更适用于降息周期。从我国的经济周期看，一般加息周期或降息周期都会持续1～3年的时间，当前选择浮动利率贷款比较合适。
深入认识还款方式
小石问，不少报纸上都介绍说采用合适的还款方式能节省不少的利息，我应该采用哪种还款方式呢?沈茜笑着说：“不同的还款方式只是改变了贷款资金的占有方式。有的还款方式占用资金的时间短，付息金额就小。有的还款方式占用贷款的时间长，付息金额就大。”
减少利息的最好办法，是根据自己手头的资金情况，尽可能少地占用银行的资金，比如通常说的等额本金法和等额本息法。如果预期今后的收入会降低，而目前的收入比较宽松，可以采用等额本金法。如果预计今后的收入不会出现大的波动，就可以选择等额本息法。
按需选择房贷产品
公积金贷款金额计算办法范文2
最新个人住房贷款管理办法个人类贷款可分为两大类：个人住房公积金贷款和个人商业贷款。个人商业贷款大致可分为六个品种：
(1)个人购置住房贷款(包括期房和现房);
(2)个人二手住房贷款;
(3)个人住房装修贷款;
(4)个人家居消费贷款;
(5)个人商用房贷款;
(6)个人住房组合贷款;
一、 个人住房公积金贷款
个人住房公积金贷款是指按时向资金管理中心正常缴存住房公积金单位的在职职工，在本市购买、建造自住住房(包括二手住房)时，以其拥有的产权住房为抵押物，并由有担保能力的法人提供保证而向资金管理中心申请的贷款。该贷款可由资金管理中心委托银行发放。
(一) 个人住房公积金贷款期限和利率
个人住房公积金贷款期限为130年(其中购买二手住房贷款期限为120xx年)，并不得长于借款人距法定退休年龄的时间;临近退休年龄的职工，在考虑其贷款偿还能力的基础上，可适当放宽贷款年限13年。
个人住房公积金贷款利率，由住房制度改革委员会根据中国人民银行有关规定执行。贷款期间遇国家法定利率调整，则贷款利率做相应调整。已发放的贷款，当年内不作调整，调整时间为下年度的元月一日。贷款期限在一年以内的(含一年)，贷款利率不作调整。
(二) 个人住房公积金贷款额度
购买一级市场住房和自建住房的最高贷款额度为15万元，最高贷款比例不得超过购、建住房总价的70%;购买二手住房最高贷款额度为8万元，最高贷款比例不得超过所购房屋评估价值的50%。
1、贷款额度的确定，按照不得高于借款人(含配偶)还款能力的系数计算，其计算公式为：
借款人夫妻双方计缴住房公积金月工资收入之和12个月35%贷款年限(如借款人配偶未正常缴交住房公积金，其公式中的工资月收入不包括配偶方)。
2、借款人夫妻双方只有一方正常缴存住房公积金的，其贷款额度不得超过购、建房总价的50%;
3、每一借款人的具体贷款额度，由贷款行及房改委资金管理中心，按以上规定，结合借款人偿还贷款的能力综合确定。
(三)个人住房公积金贷款操作的全过程
1、咨询，领取表格;
2、提出申请;
3、签订借款合同和抵押合同;
4、办理抵押登记手续;
5、办理房屋登记手续;
6、办理房屋财产保险;
7、贷款转帐;
8、每月还款;
9、贷款结清注销。
(四)申请办理个人住房公积金贷款
借款人在申请公积金贷款时，首先应填写《职工个人住房公积金贷款申请表》，由所在单位盖章后，连同下列证明材料交贷款银行：
1、借款人夫妻双方身份证、户口及婚姻状况证明(提供原件及复印件);
2、借款人夫妻双方单位出具的《经济收入证明》及《公积金缴交情况证明》;
3、购买住房应提供购房合同或协议及首付款收据;自建住房的应提供批准建房的文件;
4、贷款银行要求提交的其它证明材料。
借款人在申请个人二手住房公积金贷款时应提供下列资料：
1、所购房屋的《国有土地使用证》及《房屋所有权证》
2、所购房屋评估报告书
3、卖房方夫妻双方身份证、户口薄;
4、购房合同
(五)借款人偿还贷款
根据贷款银行与借款人签订的《借款合同》约定，借款人应在贷款发放后的次月按月还款，具体方式有两种，由借款人自行选择：
1、每月1-20日到贷款银行用现金偿还贷款本息;
2、委托贷款银行代扣偿还。借款人与贷款银行签订《代扣还款协议书》，并办理个人还款储蓄卡。借款人可以一次预存多个月份的还款金额，也可以在每月20日以前就近在银行储蓄所存入足额的还款金额，由银行直接从借款人储蓄帐户中扣划应还贷款本息。
借款人可以提前一次性偿还全部贷款本息，也可以提前偿还部分贷款本金。
1、提前偿还全部贷款本息，贷款银行将按照贷款实际占用的天数重新核定借款人剩余部分的贷款本息。
2、提前偿还部分贷款本息，贷款银行按剩余的贷款本金重新计算借款人的月还款金额或贷款期限。
二、个人购置住房贷款
个人购置住房贷款是指借款人以所购住房为抵押物，由银行发放的贷款，包括期房按揭贷款和现房按揭贷款。其中：期房是指在建住房或已竣工验收正在办理房屋产权证的房屋;现房是指工程竣工、验收合格并取得房屋产权证的房屋。银行发放的个人住房贷款最高金额为购房金额的80%。
(一)个人住房贷款的期限
个人住房贷款的贷款最长期限是30年。
(二)个人住房贷款利率
个人住房贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。贷款期间如遇国家法定利率调整，则贷款利率作相应调整。已发放的贷款，当年内不作调整，调整时间为下年度的元月一日，按照利率档次执行新的利率规定。
(三)个人住房贷款操作的全过程
个人住房贷款整个过程大致分为三个阶段：
第一阶段，提出申请，银行调查、审批;
第二阶段，办妥抵押、保险等手续，银行放款;
第三阶段，按约每月还贷，直到还清贷款本息，撤销抵押。
(四)个人住房贷款需提供的资料
借款人在申请个人住房贷款时，首先应填写《个人住房贷款申请审批表》，同时需提供如下资料：
1、借款人资料：(1)借款人合法的身份证件;(2)借款人经济收入证明或职业证明;(3)有配偶借款人需提供夫妻关系证明;(4)有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺;(5)有保证人的，必须提供保证人的有关资料。
2、所购房屋资料：(1)借款人与开发商签订的《购买商品房合同意向书》或《商品房销(预)售合同》;(2)首期付款的银行存款凭条和开发商开具的首期付款的收据复印件;(3)贷款人要求提供的其他文件或资料。
(五)办理个人住房贷款的房屋抵押登记手续
贷款批准后，购房人应与贷款银行签订借款合同和抵押合同，并持下列资料到房屋产权所辖区房产管理部门办理抵押登记手续：(1)购房人夫妻双方身份证、结婚证原件及复印件;(2)借款合同、抵押合同各一份;(3)房地产抵押申请审核登记表;(4)全部购房合同;(5)房地产部门所需的其他资料。
房地产管理部门办理抵押登记时间一般为15个工作日。抵押登记手续完成后，抵押人应将房产管理部门签发的《期房抵押证明书》或《房屋他项权证》交由贷款银行保管。
(六)办理个人住房贷款的房屋财产保险手续
房屋抵押是指债务人或第三人(抵押人)以合法拥有的房屋产权作为贷款偿还的保证，只将其权利价值用于贷款偿还的保证，当债务人不履行偿还义务时，债权人(抵押权人)便可将该房屋拍卖、变卖、折价后优先受偿。因此，在抵押期间，抵押权人不占有作为抵押物的房屋，而由抵押人自行使用，并负有妥善保管之义务，包括为该房屋投保，以防该房屋因自然灾害及其他意外事故所导致的破坏及毁损。
中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》对贷款抵押房屋必须办理房屋财产保险作出明确规定，同时还规定在抵押期间，凡因借款人过错而导致的保险责任以外的房屋破坏及毁损所造成的抵押权人的损失，由借款人自行承担。
房屋财产保险手续可由贷款银行代为办理，借款人可自行选择保险公司。目前保险费的计算方式有两种：
(1) 以贷款金额保险的：保险费=贷款额度0.5贷款年限;
(2) 以房屋价格保险的：保险费=房屋总价0.5贷款年限;
上述两种投保方式的赔偿，分别按不同赔偿范围计算赔偿金额。以房屋价格保险的，按实际损失金额全额赔偿;以贷款金额保险的，按实际损失金额(贷款金额抵押房产的重置价)计算赔偿金额，其赔偿不足的差额部分，由借款人自行承担。
(七)借款人不按时偿还贷款应承担的后果
1、还贷款本息的方式有以下两种，由贷款人和银行共同约定。
(1)等额本金还款法。在贷款期内，每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。其计算公式为：
每月还款金额=贷款本金/贷款期数(按月计)+(贷款本金累计已归还本金额)月利率
2、借款人未按《借款合同》的约定按月偿还贷款，贷款银行根据中国人民银行有关规定，对逾期贷款按每日计收万分之二点一的罚息。当发生下列任何一种情况时，贷款银行将依法处置抵押房屋。
(1)借款人在贷款期内连续六个月未偿还贷款本息的;
(2)《借款合同》到期后三个月未还清贷款本息的。
(八)借款人出现下列情形之一银行不受理个人住房贷款
1、年龄在18岁(不含)以下，或在65岁(不含)以上的申请人;
2、不具有完全民事行为能力的自然人;
3、不能提供合法有效身份证明、收入证明或职业证明、提供虚假证明的申请人;
4、已查知有不良信用记录的申请人。
二、个人二手住房贷款
个人二手住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买二手房的贷款。其中二手房是指已取得全部产权、可以进入房地产二级市场流通交易的住房。申请贷款的二手房房龄一般不超过20xx年;贷款期限与房龄之和一般不超过20xx年。
借款人在申请个人二手住房贷款，除需提供办理个人住房贷款中的借款人资料外，还需提供以下资料：
1、所购二手房的房产权利证明复印件或原经登记备案的《预售合同》复印件;
2、与售房人签订的《房屋买卖合同》，及售房人提供的划款账号;
3、贷款人认可的评估机构出具的抵押物估价报告;
4、贷款人要求提供的其他文件或资料。
三、个人住房装修贷款
个人住房装修贷款是指银行向借款人发放的用于自有住房装修的贷款。最高成数不超过五成，贷款期限最长不得超过5年。
借款人在申请个人住房装修贷款时，除需提供办理个人住房贷款中的借款人资料外，还需提供以下资料：
1、房屋装修的合同或意向书原件，装修概算书及相关资料;
2、如有指定划款商户，应提供商户银行账号;
3、如借款人房屋已在银行办理按揭贷款且未全部清偿，必须提供原个人住房贷款的《个人购房借款合同》和已设定抵押的《他项权证书》复印件;
4、贷款人认可的评估机构出具的抵押物估价报告。
四、个人家居消费贷款
个人家居消费贷款是指银行向借款人发放的用于家居支出的贷款。最高成数不超过抵押物评估值的50%，贷款期限最长不得超过20xx年。借款人办理个人家居组合贷款，除需提供办理个人住房贷款中的借款人资料外，还需提供以下资料：
1、购置大件家居商品的合同或意向书原件;
2、如有指定划款商户，应提供商户银行账号;
3、借款人房屋已在银行办理按揭贷款且未全部清偿，必须提供原个人住房贷款的《个人购房借款合同》和已设定抵押的《他项权证书》复印件;
4、贷款人认可的评估机构出具的抵押物估价报告。
五、个人商用房贷款
个人商用房贷款是指银行向借款人发放的用于购买个人自营商业用房和自用办公用房的贷款。所购商用房应是现房，最高成数不得超过六成，贷款期限最长不得超过20xx年。
公积金贷款金额计算办法范文3
【关键词】住房公积金；归集；工作
1 加大住房公积金政策宣传力度。提高职工对住房公积金制度的认识，通过多渠道广泛宣传住房公积金作用，增强职工维权意识，促进住房公积金归集工作的健康可持续发展。
1.1 可以利用当地电视、报纸等大众媒体进行《住房公积金管理条例》及其他有关住房公积金管理法规等基本政策的的宣传，要做到简单、明了、易于接收。对于电视、报纸等媒体的宣传，人们即使对住房公积金等相关问题不是很关心，也会被动地感受与认知，从而慢慢地接受与了解；
1.2 可以通过网络宣传。在当今信息社会，网络无处不在，通过网络了解世界，是人们越来越普遍的生活方式，住房公积金管理部门可以通过与政府网链接或专门开通住房公积金网站，让广大职工通过网络及时准确地了解住房公积金的相关法律、法规、地方住房公积金管理委员会或地方住房公积金管理中心制定的规定。也可通过网络查询，了解自己住房公积金的相应信息，让广大职工做到心中有数。
1.3 各地方住房公积金管理部门可定期进行上门宣传。通过到重点和难点单位宣讲住房公积金政策，我们要让广大职工和企业主及单位领导充分地认识到住房公积金与社会养老保险、失业保险、医疗保险等同样是职工应享有的权益、是同等重要的，给职工缴存住房公积金是企业主与单位负责人应尽的义务。
1.4 也可通过公积金管理部门向各缴存单位、职工发放宣传资料或小册子（资料要简捷、易懂、易记），让广大企业法人、行政事业单位领导及企事业职工书面了解自己应享有的住房公积金义务和应享有的权益。
1.5 可以在街道等公共场所进行集中宣传，住房公积金管理中心可以与承办银行等相关单位定期地上街或到公共场所进行集中地宣传，这样可以起到以点带面、影响广泛、意义深远、事半功倍的效果。
1.6 可以在城区主要干道或场所设置广告牌、宣传栏、宣传标语等。广告牌、宣传栏、宣传标语的内容要及时地更新，要作到准确无误、通俗易懂、主题突出。
1.7 可以通过知识竞答、晚会、歌咏比赛、体育活动等方式进行宣传。
1.8 最后也是最重要的是各住房公积金管理部门要对外公布服务地点、咨询电话和其他联系方式，公开办事流程、做好窗口服务建设，真正做到为人民服务、为社会服务。
2 加强住房公积金信息化建设，认真做好住房公积金网站的开通与正常维护及更新工作。住房公积金信息化建设是住房公积金管理的一项重要工作，住房公积金管理部门应当始终把住房公积金信息化建设放在优先发展的位置，作为重中之重来抓。
2.1 做好中心内部的信息化建设。
每一个设区市住房公积金管理中心及其分中心或管理部应开通了住房公积金业务和监管网络系统（内网），这样即满足了住房公积金“数据集中存储，业务分级管理”的要求，也实现了职工住房公积金帐户管理的实时和同步，住房公积金归集模式也由过去委托银行单独管理转变成委托银行和“中心”共同管理。当然现在有些市与市之间、省与省之间住房公积金管理系统没有联网或系统的多样性及政策不统一也导致其必然具有一定局限性。最终的目标就是住房公积金业务与监管系统的全国统一性与全国联网。
2.2 做好中心外部的信息化建设
首先应开通住房公积金对外服务网站，作为为广大职工服务的信息化平台，网站必不可少，住房公积金网站可以集住房公积金政策宣传、业务咨询、数据查询、经验交流等功能于一体。凡单位开户、人员增减、基数调整、职工支取、转移、贷款等业务可以直接从网站下载相关表格。同时网站还可以通过“问题解答专区”，针对群众普遍关心的住房公积金贷款、公积金缴存以及公积金的支取使用等问题做了详细的解答 。
其次就是通过网络终端。管理部门可以通过与银行合作，通过银行柜员机、触摸屏、发行住房公积金卡等终端为广大职工的住房公积金利益服务。例如：由中国农业银行股份有限公司青岛市分行与青岛市住房公积金管理中心联合发行的住房公积金金穗联名卡，为全市住房公积金缴存职工量身定制，既具有金穗借记卡的所有金融服务功能，又具备住房公积金账户查询、公积金贷款查询等特色功能。
其特色功能有：
2.2.1 住房公积金缴存余额、缴存明细查询功能：
持卡人可以在中国农业银行股份有限公司青岛市分行所有自助服务终端上查询本人的住房公积金缴存余额、住房公积金缴存、提取、计息明细。
2.2.2 住房公积金贷款余额、贷款明细、还款计划查询功能：
有住房公积金贷款的持卡人可以在中国农业银行股份有限公司青岛市分行所有自助服务终端上查询住房公积金贷款的余额、每月的还款明细，以及未来还款计划，查询结果可通过自助服务终端打印。
2.2.3 住房公积金支付功能：
对于符合《青岛市住房公积金提取管理办法》规定支取的住房公积金，可直接划转至职工本人的联名卡，持卡人可在全国农行网点和ATM支取现金及消费。
2.2.4 住房公积金贷款还款卡功能：
公积金借款人以联名卡作为还款卡的，按照约定将月还款额在还款日前足额存名卡中，管理中心在扣款结算期内，委托银行从联名卡中扣款。
2.2.5 住房公积金批量划付功能：
为方便公积金借款人还贷支取本人及配偶的住房公积金，借款人及配偶可向公积金管理中心提出支取划付公积金申请，管理中心在贷款偿还期内依据还贷支取的有关规定计算申请人应该支取的公积金，在约定时间每年两次集中划付至借款人名下的联名卡中，用于偿还公积金贷款。
其他的如常德市住房公积金联名卡，该卡是面向全市住房公积金缴存个人发放，集住房公积金账户查询、审批后提取、贷款发放与还款功能及个人储蓄、结算和消费等功能于一身的多功能联名借记卡。其功能优势主要体现在：将住房公积金账户与借记卡账户相关联，通过银行卡这一便利的支付工具进行住房公积金查询和专项应用，实现一卡多功能，满足缴存个人多样化金融需求。 还有如中央国家机关住房资金管理中心的住房公积金卡等。
3 认真受理缴存方面的职工投诉，加强行政执法、督促单位为职工建立住房公积金。
《住房公积金管理条例》第三十七条规定：违反本条例规定，单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金帐户设立手续的，由住房公积金管理中心责令限期办理；逾期不办理的，处1万元以上5万元以下的罚款。同时《住房公积金管理条例》第三十八条规定：违反本条例规定，单位逾期不缴或者少缴住房公积金的，由住房公积金管理中心责令限期缴存；逾期仍不缴存的，可以申请人民法院强制执行。住房公积金管理中心应当根据《住房公积金管理条例》的规定，排除困难，不受干扰，不循私情，对未办理住房公积金缴存登记及未缴或少缴的单位要及时进行处罚，维护职工的住房公积金权益。
4 坚持实行缴贷互促机制，利用职工住房公积金贷款资格审查时机，通过计算职工在购房时的住房公积金可贷款额度，督促单位调整住房公积金缴存基数。
三明市2011年的可贷额度为借款人及其房产共有权人离、退休年龄内所交纳的住房公积金数额的2倍，当职工缴存基数低时，其按2倍计算的可贷额度就少。
可贷额度=（借款人当前月缴存住房公积金数额×距离退休剩余工作年限×12+借款人已缴纳住房公积金金额）×可贷额度计算倍数+（房产共有权人当前月缴存住房公积金数额×距离退休剩余工作年限×12+房产共有权人已缴纳住房公积金金额）×可贷额度计算倍数。
住房公积金可贷额度计算倍数是根据住房公积金管理委员会的规定调整的。
5 加强与财政部门的联系，确保财政补助行政事业单位住房公积金应缴尽缴。
财政部财综[2005]52号文第四条明确指出：“住房公积金是职工个人的长期住房储金，关系到职工的切身利益，各级财政部门要确保财政补助行政事业单位依法为职工建立住房公积金制度，要按照设区城市住房公积金管理委员会规定的缴存比例，安排财政补助行政事业单位住房公积金预算支出，并确保预算安排的住房公积金及时足额拨付到位，对于尚未建立住房公积金制度的财政补助行政事业单位，要尽快依法建立住房公积金制度，对于已经建立住房公积金制度的单位，不得拖欠住房公积金；对于历年因财政困难拖欠的住房公积金，要采取措施逐年予以补齐，确保财政补助行政事业单位住房公积金应缴尽缴”。对于未及时缴存住房公积金的行政事业单位，住房公积金管理中心可以按月或季反馈给财政各职能科室，通过财政对行政事业单位的日常拨款加强对单位住房公积金的缴存进行日常监督。
6 建立跟踪催缴制度，确保单位按时足额缴交住房公积金。
住房中心可按上年度已缴交单位，按银行或按单位总数比例把任务分解落实到人，通过每月月末查询住房公积金单位缴存情况，发现已欠缴或到月末当月应缴还未缴存的单位，可通过本部门相应责任人员用电话或到单位走访的方式，督促单位及时地缴存。
同时住房公积金管理部门也可与住房公积金承办银行签订相关协议，通过制定相应的激励和考核机制〔例如：可以通过考核承办银行的每月归集率（每月单位实际缴存额/每月单位应缴存额）或每月公积金的到位率（每月实际缴存单位数/每月应缴存单位数）〕对承办银行进行住房公积金归集考核以加强单位按时足额缴交住房公积金，另外也可通过考核承办银行的每年新增开户数以达到住房公积金归集面的扩大。
7 加强住房公积金管理系统的省内联网和全国联网。
随着住房公积金缴存覆盖面的不断扩大和住房公积金的用途的增加，住房公积金制度已深入人心，如何维护职工权益、方便职工办事及住建部对全国住房公积金和各省级监管部门对本省住房公积金的监管，全省联网及全国联网已是当务之急。
首先，2011年年末全国住房公积金余额已高达2.1万亿元，通过联网监控有利于上级部门从根本上确保住房公积金安全运行。
其次，联网监控有利于维护职工权益，方便职工办理住房公积金贷款等事项。联网监控后，住建部能够每月公布每座城市住房公积金缴存的进度，并对不能够按时、足额缴存住房公积金的重点城市和单位进行督办，切实维护广大职工的合法权益。
同时通过我们住房公积金内网的联网，可以防止在这城市缴存住房公积金在另一城市不认的情况。在另一城市购房贷款时不能取得公积金贷款.
8 大力推进住房公积金管理中心与人民银行之间的协作。
公积金贷款金额计算办法范文4
关键词：住房公积金 强制储蓄 利益补偿 公平性
中图分类号：F832.1
文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2015）10-074-03
我国住房公积金制度创立以来在推进住房分配货币化改革、建立职工个人住房资金专户积累机制、促进我国住房金融发展和廉租房建设融资等方面发挥了重要作用。虽取得令人瞩目的成就，但中低收入人群住房问题未获彻底解决的事实严峻考验着我国住房公积金制度，国内学术界和公众对其公平性的质疑仍不绝于耳。如何通过建立利益补偿机制来保证我国住房公积金制度的公平性，维护中低收入参缴者的利益，对完善我国住房公积金制度以及推动保障安居工程建设都具有重大的现实意义。
一、为何要对住房公积金部分参缴者进行利益补偿
我国住房公积金是强制积累的“低存低贷”基金，其制度运行存在着内在的逻辑矛盾。由于按工资一定比例缴存是法定并强制的，没有考虑参缴者收入高低和今后有无能力购房贷款，按月存入的公积金储蓄全部采取低利率计息，不管公积金如何增值，只要参缴者不参与公积金贷款就很难成为公积金的受益对象。事实上，只有那些有能力购房者才可以申请获得公积金贷款，通过低息贷款利息优惠弥补储蓄低息损失并获取房屋增值收益，而这些具备购房能力的人以中等以上收入人群为主。中等以下和低收入人群往往因无力承受房价而难以通过购房贷款的低息福利弥补储蓄低息损失。很多学者经过多地区调查研究证实了上述结论。清华大学教授刘洪玉等（2007）以江苏省常州市的微观抽样数据作为对象，将公积金参缴者的月缴基数由低到高排序，按照七等分收入组的划分标准分为最低收入组、低收入组、中等偏下收入组、中等收入组、中等偏上收入组、高收入组、最高收入组，统计七分组中各组公积金贷款概率，得出参缴者的收入越高其使用公积金贷款的概率越高，与事实相符，即收入高的家庭有更强的经济能力购买商品房和改善住房条件，所以其公积金贷款的概率也更高。张梅达（2000）从收入层次入手，以北京、上海和合肥三个城市的公积金贷款为案例，发现北京、合肥使用公积金贷款储户中、高收入者占比为40%，中等偏上收入者占比为34%，相应的中等偏下和低收入者只占到26%。在上海使用公积金贷款储户中，高收入者占比为20%，中等偏上收入者占比为58%，中等偏下和低收入者占比为22%。李锋等（2006）对某市住房公积金贷款进行了详细的调查统计，得出上年度缴存额位于前10%的高收入职工申请公积金贷款占该年发放住房公积金贷款总户数的12.7%，相比之下缴存额位于后10%的中低收入职工申请贷款的户数仅占当年总贷款户数的1.7%。
可见，在现行住房公积金制度下，有相当部分的中低收入参缴者，不仅没有享受到公积金福利贷款，还用自己低息存款损失补贴了使用贷款的中高收入参缴者，成为住房公积金制度的“净贡献者”，不仅有失公允，也有悖于住房公积金的互和政策性本质。结果导致公积金的潜在受益人群体只是城市就业人口的一小部分，即主要是那些经济情况较好的国有企业和那些最不可能下岗甚至享受特权的职工。可以说，目前的住房公积金制度不仅未能提升弱势群体的福利水平，而且在一定程度上颠倒了收入再分配的方向，偏离了住房公积金制度的初衷。在目前我国贫富差距已然较大的背景下，自由主义的分配原则易导致社会群体间出现隔阂抵触，损害社会间的团结协作，相比而言，既具有平等主义思想，又强调重视社会最少受惠成员利益的西方罗尔斯主义分配公平观无疑更利于我国社会的发展与安定，其“平等原则”、“差别原则”及“补偿社会最少受惠者”的思想对我国住房公积金制度的公平性原则具有借鉴意义。在我国现行的住房公积金制度下，承担了住房公积金缴存的义务而仍旧无力承担购房成本、且亦不符合廉租房申请标准的这类人群就是该制度的最少受惠者，既然住房公积金已经让使用公积金贷款的参缴者通过贷款解决自身住房问题，享受到参缴住房公积金的益处，那么对于未能解决住房问题、承受储蓄存款损失的这部分中低收入参缴者，理应在制度内设立额外的利益补偿机制。
二、国际典型住房金融制度利益补偿的经验
在研究住房公积金利益补偿问题之前，有必要先借鉴一下国外相关住房金融经验。纵观全球住房金融的融资模式，主要分为互助储贷、强制储蓄和证券市场筹资三大模式。以美国、日本等为代表的证券市场筹资模式，其住房金融制度高度市场化，住房问题通常通过市场进行解决，不存在利益补偿问题。以新加坡、巴西、马来西亚、墨西哥等为代表的强制储蓄模式则普遍重视利益补偿，按照边沁的强制储蓄理论，强制储蓄抑制储户当前消费愿望，若没有响应公平、合理的利益补偿弥补储户可能产生的损失，就会产生不公平。以德国、法国为代表的互助储贷模式，与我国目前强制性住房公积金制度明显不同，但其在融资奖励、配贷方面的成功经验对缓解我国住房公积金制度不同参缴者利益分配不公问题也有借鉴意义。
1.新加坡的中央公积金制度。作为强制性储蓄制度中最为典型的新加坡中央公积金制度建立于1955年，现已成为一种涵盖多种保障的综合型社会保障制度。新加坡中央公积金配贷机制的特征是“存贷分离、高存低贷”。“存贷分离”是指中央公积金的管理部门是中央公积金局，但其无权向公积金参缴者发放住房贷款，向购买组屋的参缴者发放贷款的只有建屋发展局。因此中央公积金局的运作不依赖于住房贷款的收益，且有政府债券收益提供保证，使其能够为公积金参缴者提供具有一定竞争力的储蓄存款利率。“高存低贷”是指中央公积金局以高于市场化的存款利率向公积金参缴者付给利息，同时建屋发展局以比市场化利率更为优惠的利息为公积金参缴者提供住房贷款。目前公积金存款利率为新加坡国内四家主要银行一年期定期存款利率的加权平均数，且不低于年利率2.5%，确保公积金不存在储蓄利息损失。贷款利率一般是在公积金存款利率的基础上上浮0.1个百分点，即缴存人申请组屋贷款利率为2.6%，低于市场贷款利率。
在新加坡中央公积金制度中，公积金福利功能不仅涵盖了住房保障，还延伸到医疗、养老等各类保险，这种综合型社会保障制度，使得储户在没有获得住房优惠福利时可以从养老、医疗等其他方面得到补偿，有助于实现住房公积金公平地对待每一类参缴者。
2.巴西的失业与保障公积金制度。巴西政府为保障住房投资与信贷资金来源，于1966年对社会保障制度进行改革，设立一种兼顾失业保险和住房保障的综合性社会保障资金――失业与保障公积金（FGTS，Unemployment and Provident Fund），属于一种强制性的储蓄制度，由巴西国家银行运作管理。其主要做法是：雇主定期需按照雇员工资的一定比例（8%），将归属于雇员的个人福利基金存入指定机构――保障就业基金会的雇员个人账户。这部分基金由政府转交给巴西的全国住房建设银行进行保管和经营，雇员个人账户的存款可以用来支付失业、养老和医疗费用，并于参缴后6年用于偿还住房贷款。
巴西失业与保障公积金制度属于强制储蓄范畴，但国家住房银行按物价指数对职工账户名义存款进行调整，一般按年利率加3%（通货膨胀率）计息支付存款利息，这种指数化保值机制不仅规避了像我国住房公积金“低存”的利息损失，还有效防范了通货膨胀带来的存款贬值风险。此外，巴西失业与保障公积金并非专款专用，不仅能用于住房贷款、住房补贴，当雇员在结婚、购房、偿还医疗费用和退休的情况下，也可以提取基金会的存款。多元化福利制度弥补了那些不能使用公积金低息贷款雇员的利益损失，对于我国住房公积金的利益补偿问题具有很大的借鉴意义。
3.德国的住房储蓄制度。住房储蓄制度是德国运用最广泛、最具有特色的一种政策性住房融资制度。德国住房储蓄制度是储蓄者通过签订自愿储蓄合同，先连续、足额缴存一定数额的资金，在达到一定年限和一定数额要求之后，才有权从该金融机构取得优惠利率住房贷款的一种融资方式。在德国，雇员可以在自愿条件下根据自身的收入高低、消费偏好大小、投资欲望强弱，决定是否签订住房储蓄合同。德国同样采用“低存”的融资模式，但为提高储户自愿储蓄的积极性吸引更多的资金进入住房融资体系，德国政府采取了多样化的住房储蓄奖励，包括创设住宅储蓄奖励、雇员储蓄奖和职工资产积累奖，还配套地提供了多种税收减免优惠政策，弥补储蓄存款利息的损失，保护雇员的利益。
德国住房储蓄也采取“低进低出”的运作模式，但在配贷中实行的指数化评分确保了每个储户都有机会获得低息贷款。评分值是反映存款人对储蓄群体所做贡献大小的指标，即存款额越多、存款期越长，评分值就越高，这样就给予了那些长时间存款，但未使用贷款的储户更多地使用贷款的机会，保障了储户存款义务和贷款权利的对称。德国储蓄银行每月计算一次评分值，并按评分值的高低来确认借款人资格和分配贷款顺序。考虑到不同雇员参缴住房储蓄时签订借贷合同的金额也不相同，为公正地评估不同的储贷合同，德国政府按每1000马克的借贷合同所获得的利息额来计算评估值，这样就保证了每个雇员（特别是中低收入阶层）都能得到公正而平等的配贷机会。
三、我国住房公积金参缴者利益补偿方式探讨
住房公积金作为我国住房领域最重要的一项公共政策，应公平地对待每一位缴存者，为其提供公平的住房贷款权利，使其获得相对公平的收益。对于同为储户的终身或长时间未使用公积金贷款解决住房问题的参缴者，既然目前条件下无法解决住房问题，就应该对其储蓄利息损失（出让平等的贷款权利）进行补偿。
1.建立制度内的利益补偿机制。结合我国的实际情况，相对公平的补偿原则应当是，使得从参与公积金缴存到退休公积金销户使用贷款的储户和未使用贷款的储户都能依据其自身对公积金资金池贡献大小获得相对合理的收益，简而言之就是单位公积金资金池贡献获得的收益对于使用贷款储户和未使用贷款储户是无差异的。对于未使用公积金贷款的储户来讲利益补偿方式可以有三种选择：第一种是额度补贴，即在储户退休销公积金账户时，一次性补贴一定数额的利息;第二种是利率补贴，即调整未使用贷款储户的储蓄利率，减少其利息损失，使其与使用公积金贷款储户一样获得与贷款优惠相当的收益;第三种是比例补贴，即借鉴德国的住房储蓄制度提供一定比例的缴存额度奖励。
2.逐步推进住房公积金的自愿缴存改革。强制储蓄是住房公积金对不同参缴者收益分配不公的重要根源。从长期来看，高效率的市场化运作是各国政策性住房金融的发展趋势，因此我国也应当逐步推行住房公积金的自愿缴存。这方面的改革在我国己有先例。2006年12月，上海市住房公积金管理委员会通过《上海市城镇个体工商户及其雇用人员、自由职业者缴存、提取和使用住房公积金实施办法》，明确规定上海市的个体工商户和自由职业者可以自愿缴纳公积金。之后，西安市、北京市、湖州市以及扬州市等先后都通过法律手段规定了城镇工商户以及自由职业者自愿缴纳住房公积金的合法性。在进行自愿缴存试点的同时，还需要不断改进公积金制度以增强其吸引力，如逐步提高政府对住房公积金的支持力度，根据居民不同的需求，设计不同利率、优惠政策的储蓄品种，或税收减免、股金分红等方式鼓励居民参加住房储蓄，也可以借鉴德国住房储蓄奖励实行多样化奖励政策，给予储户更多的选择机会，减少未使用公积金贷款储户的不公平感受。
3.放宽住房公积金提取条件，进行多元化福利改革。目前我国住房公积金基本上只能用于住房领域即专款专用，福利范围小，用途少，也是未使用公积金贷款储户遭受福利损失的重要原因。在新加坡、巴西住房金融制度中，这种福利损失主要是通过多功能的“无差异组合”来弥补，即低收入未使用贷款者尽管在购房消费中丧失一定的优先补贴权，但在养老和就业保障方面得到政府的优先权。为此，我们可以借鉴德国、巴西、新加坡的住房金融制度，扩展住房公积金的外延功能，延伸到养老、医疗等社保领域，使得未能使用公积金贷款的储户从其他方面社保领域得到补偿，同时，也可以提高公积金提取的频率以减少公积金利息损失。如大连市已允许因疾病、子女上大学等造成家庭困难的职工提取住房公积金用于生活开支;武汉等多地放宽公积金提取条件，武汉从2014年7月1日起月收入在1900元以下且从未使用公积金贷款的职工可定期提取公积金;北京的住房公积金提取条件也放宽，由一年一次进一步放松为三个月提取一次。放宽住房公积金提取条件，推行多远福利化政策，有利于缴存公积金而没有能力买房的居民更为合理地使用住房公积金，减少储蓄存款的利息损失。
4.完善住房公积金配贷机制。以中低收入者为主的未使用公积金贷款的参缴者与使用贷款参缴者之所以存在利益分配不公问题，是因为储蓄者和借款者是不匹配、不对称的。因此，要完善公积金贷款的配贷款机制，给予未使用贷款的参缴者更多的贷款机会。目前我国公积金贷款审核基本比照商业银行的做法，谁收入高、支付偿还能力强，谁就最有可能得到公积金贷款。在评估贷款额度时通常只考虑到储户的缴存额度、余额以及收入水平等条件，没有全面考虑储户对住房公积金的贡献。为了保证住房公积金参与者权利与义务的对等，在配贷方面应采取一些利益补偿的措施，如在风险可控的条件下，降低中低收入者购房首付比例，提高中低收入者购房能力。特别是中低收入者购买经济适用房、限价房等保障性住房，除了降低首付款比例之外，还应该在保障性住房分配、资格审核过程中给予更多的优惠，通过政府机构或政策性金融机构提供担保，提高中低收入者获得贷款的能力。还可以尝试住房公积金贷款的权益转让机制，对于没有使用公积金贷款的职工，可以考虑将其贷款的权益转让出去，这样一方面转让费用可以补偿自己缴存公积金的利息损失，另一方面，可以让需要公积金贷款的职工获得更大比例的公积金贷款。除此之外，也可借鉴德国指数化的配贷机制，建立指数配贷标准，在贷款审核时以存款额与存款时间相乘为基础来衡量客户存款表现对整个住房贷款资金池的贡献度，存款额越多、存款期越长，评分值就越高，这样就给予了那些长时间存款，但未使用贷款的储户更多的使用贷款的机会，保证每个储户都能得到公正平等的配贷机会，保障参缴者权利与义务的对称。
[本文为辽宁省高等学校优秀科技人才支持计划项目（WR2013008）资助。]
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公积金贷款金额计算办法范文5
第一条 为推动成都市住房制度改革，逐步建立住房信贷体系，支持城镇居民购买自住住房，规范个人住房信贷管理，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》、《国务院办公厅转发〈国务院住房制度改革领导小组关于加强住房公积金管理意见的通知〉》、《个人住房贷款管理办法》及有关规定，制订本细则。
第二条 个人住房置业担保贷款（以下简称贷款）是指借款人申请个人住房贷款时，由成都市住房置业担保有限公司（以下简称担保合同）为其提供保证并承担连带责任的贷款。借款人到期不能偿还贷款本息的，由保证人承担连带偿还本息的责任。
第二章 贷款的对象和条件
第三条 贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人。
第四条 借款人须同时具备以下条件：
一、具有成都市城镇常住户口或有效居留身份；
二、具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
三、具有购买住房的合同或协议；
四、在贷款银行开立储蓄存款帐户（或交纳住房公积金存款），存款余额占购买住房所需金额的比例不低于40％，并以此作为购房首期付款；
五、担保公司同意作为借款人偿还本息并承担连带责任的保证人；
六、贷款银行规定的其它条件。
第五条 借款人应向贷款银行提供下列资料：
一、借款人的身份证件（指居民身份证、户口本和其他有效居留证件）；
二、有关借款人家庭稳定经济收入的证明；
三、符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；
四、担保公司同意保证的书面意见；
五、借款人在贷款银行所属营业机构的存款单据；
六、申请住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的证明；
七、贷款银行要求提供的其它文件或资料。
第三章 贷款程序
第六条 借款人应到担保公司领取《成都市个人住房置业担保贷款申请书》（一式三份），向贷款银行提出借款申请，并提交第五条规定的资料。贷款银行自收到贷款申请及符合要求的资料之日起，应在三周内向借款人正式答复。贷款银行审查同意后，按照《贷款通则》的有关规定，向借款人发放住房贷款。
第七条 申请使用住房公积金贷款购买住房的，借款人须将申请交成都市住房制度改革资金管理中心（以下简称房改资金中心）初审，由房改资金中心委托银行对贷款进行调查，经房改资金中心审批同意后委托银行办理。
第八条 在借款申请批准后，贷款银行与借款人签订借款合同，借款人与担保公司签订担保合同，并办理合同公证、房屋保险等手续。按照借款合同约定的时间，由贷款银行以转帐方式将资金划转到售房单位在银行开立的帐户。
第四章 贷款额度、期限和利率
第九条 个人住房置业担保贷款数额，不得高于实际购房价款的60％，最高不得超过20万元。
第十条 住房公积金贷款额度最高不得超过借款家庭成员退休年龄内所交住房公积金的2倍，且其贷款额度一般不超过6万元。
第十一条 贷款期限由房改资金中心或贷款银行根据具体情况确定，最长不超过20年。
第十二条 个人住房置业担保贷款的利率按人民银行有关规定办理。
第五章 贷款偿还
第十三条 借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。如借款人提前还款，要事前征得贷款银行和担保公司同意，办理有关手续。
第十四条 借款人应在双方约定贷款期限内，按月等额偿还贷款本息。计算公式为：
n
I（1＋I）
R＝P————————
n
（1＋I） －1
其中：R每月还款额；
P借款额；
I贷款月利率；
n按月计算的贷款期限。
第十五条 还款方式。
借款人在贷款银行开立个人储蓄还贷专户，专项用于还贷，根据借款合同约定，由银行按月扣收。
一、可由借款人每月用现金存入还贷专户，用于还贷；
二、还款期内，借款人可按年支用本人和配偶住房公积金帐户内的住房公积金，用转帐方式，转存入还贷专户；
三、可由借款人所在单位依据借款合同签订委托代扣协议书，由借款人所在单位每月从借款人工资中代扣，转入还贷专户，用于还贷。
第十六条 借款人可提前偿还全部贷款本息。
一、借款人应在预定提前还款日一个月前，书面通知贷款银行和担保公司，该通知一经发出，即不可撤销；
二、借款人提前偿还全部贷款本息，贷款人按合同约定利率和实际贷款的期限计收利息。
第十七条 在还款期限内，借款人未按合同约定的时间偿还贷款本息的，在接到贷款银行发出的催交通知书后，必须立即补付欠交的贷款本息及逾期罚息。逾期罚息，按中国人民银行有关规定计收。
第六章 借款合同的变更和终止第十八条 借款合同需要变更的，必须经借贷双方和担保方协商同意，并依法签订变更协议。未达成协议之前，原合同继续有效。
第十九条 借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人继续履行借款人所签订的借款合同。
第二十条 借款人按合同约定偿还全部贷款本息后，借款合同及保证合同终止。
第七章 贷款保证
第二十一条 出现下列情况之一的，由担保公司负连带偿还责任：
一、借款人连续三个月以上未按照合同约定归还贷款本息；
二、借款人在还款期限内死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力后无继承人、受遗赠人或监护人，或其继承人、受遗赠人、监护人拒绝履行借款合同的。
第二十二条 借款人违约时，贷款银行根据违约性质、程度、金额采用下列一种或数种方式处理：
一、限期纠正违约行为；
二、中止借款人提取贷款，提前收回部分或全部贷款；
三、处以罚息；
四、从借款人帐户中扣款，偿还贷款本息；
五、按照法律程序追偿贷款本息。
第八章 其它
第二十三条 本细则只适用于成都市城镇居民购买自住普通住房，不适用于城镇居民维修、自建或购买豪华住房。
第二十四条 本细则由中国建设银行成都市分行、中国工商银行成都市分行、中国农业银行成都市分行和成都市住房制度改革资金管理中心负责解释和修改，并报中国人民银行成都市分行备案。
第二十五条 本细则自之日起施行。
附件：成都市个人住房置业担保组合贷款操作规程（试行）
为了深化住房制度改革，促进住房商品化，推进房地产业和房地产市场的发展，按照《成都市个人住房置业担保贷款实施细则》（试行）（以下简称担保贷款细则）有关规定，决定推出住房公积金和银行经营性资金相结合的个人住房置业担保组合贷款（以下简称组合贷款）。为便于开办此项业务，特制定本操作规程。
一、组合贷款由职工住房公积金和银行信贷资金按一定比例组合放贷，并由成都市住房置业担保有限公司（以下简称担保公司）担保的贷款。组合比例由成都市住房制度改革资金管理中心（以下简称房改资金中心）和贷款银行共同确定。
二、组合贷款根据其资金来源的不同和利率的差异，分别签订住房公积金借款合同和商业信贷资金借款合同，核算上分帐核算。
三、用住房公积金发放的贷款利率在3个月整存整取存款利率基础上加点执行。贷款期限为1至3年（含3年）的，加1.8个百分点；期限为3至5年（含5年）的，加2.16个百分点；期限为5至10年（含10年）的，加2.34个百分点；期限为10至15年（含15年）的，加2.88个百分点；期限为15至20年（含20年）的，加3.42个百分点；
四、用信贷资金发放的个人住房贷款利率按法定贷款利率（不含浮动）减档执行。即，贷款期限为1年期以下（含1年）的，执行半年以下（含半年）法定贷款利率；期限为1至3年（含3年）的，执行6个月至1年期（含1年）法定贷款利率；期限为3至5年（含5年）的，执行1至3年期（含3年）法定贷款利率；期限为5至10年（含10年）的，执行3至5年（含5年）法定贷款利率；期限为10以上的，在3至5年（含5年）法定贷款利率基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过5％。
五、个人住房贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。
六、个人住房置业担保组合贷款程序（一）申请。
借款人到担保公司领取《成都市个人住房置业担保贷款申请书》（一式三份），并提交担保贷款细则第五条所规定的材料，由担保公司确定是否愿意为其担保。
（二）初审。
由房改资金中心及贷款银行对申请进行初审，出具初审意见。初审内容包括：
1.审核借款人及所在单位住房公积金缴存情况；
2.确定住房公积金贷款的额度和期限；
3.确定商业信贷资金贷款额度和期限。
（三）调查及审批。
1.初审合格后，贷款银行和担保公司对贷款进行调查，调查内容包括：
①购房行为是否合法；
②是否具有偿还贷款本息的能力。
2.审批：
由房改资金中心对住房公积金贷款进行审批，银行对商业信贷资金贷款进行审批。
3.借款人与担保公司签订担保合同，并办理合同公证、房屋保险等手续。
（四）签订借款合同和担保合同。
1.房改资金中心与银行签订住房公积金委托贷款合同、贷款银行与借款人签订住房公积金借款合同；
2.借款人与贷款银行签订组合商业信贷资金借款合同。
（五）划拨贷款。
1.借款合同生效后，房改资金中心将资金划入房改资金中心委托贷款基金户，再由贷款银行按借款合同拨付到购房合同指定售房单位帐户；
2.贷款银行将组合商业信贷资金划入购房合同指定售房单位帐户。
七、贷款发放后，贷款银行和担保公司要对借款人执行借款合同的情况进行追踪和检查。
八、贷款的偿还1.借款人在贷款银行所属储蓄机构开立个人储蓄帐户，并存入足够还款资金，贷款银行按借款合同规定的还款时间，按月从借款人储蓄帐户扣收。如借款人提前还款，要事前征得贷款银行和担保公司同意。
2.借款人应在双方约定贷款期限内，按月等额偿还贷款本息。计算公式为：
n
I（1＋I）
R＝P————————
n
（1＋I） －1
其中：R每月还款额；
P借款额；
I贷款月利率；
n按月计算的贷款期限。
3.还款方式：
贷款人在贷款银行开立个人储蓄还贷专户，专项用于还贷，根据借款合同约定由银行按月扣收。
①可由借款人每月用现金存入还贷专户，用于还贷；
②还款期内，借款人可按年支用本人和配偶住房公积金帐户内的住房公积金，用转帐方式，转存入还贷专户；
③可由借款人所在单位依据借款合同签订委托代扣协议书，由借款人所在单位每月从借款人工资中代扣，转入还贷专户，用于还贷。
4.当借款人储蓄帐户中存款不够扣收时，由贷款银行会计部门在扣款的次月向信贷部门提交拖欠贷款本息的清单，由信贷部门组织催收。
公积金贷款金额计算办法范文6
资产状况
小于，24岁，2005年大专毕业。现在正在续本，明年年初毕业。现在深圳一家办公设备公司做复印机的业务员兼维修。每月工资扣去税和四险一金(公积金每月自己交350元)，拿到手差不多3500元。每季度奖金约2000元。小于和父母一起生活，每月给父母500元生活费。明年拿到本科学历之后，打算跳槽，薪水应该可以比现在高2000元左右。
他和女友打算2009年完婚，可钱是个大问题。上个月，姥爷去世给小于留下了5万元。小于得到这5万元之后，父母打算再添25万作为首付让小于先买个小点的房子，并帮他看中了一个40m2的小户型，单价在1.5万元。可是有朋友跟他说，现在深圳房价太高，几年后肯定回落，如果他不马上结婚，可以先用5万元来做投资。小于犹豫不决了，他这种情况是先买房，还是做投资呢?
理财需求
1，2009年与女友结婚，准备结婚费用；
2，在市中心区购小户型一套，按1.5万元／m2的价格，现在可行否?
3，实现资产保值增值，养成理财的好习惯。
财务状况分析
小于每年的现金结余不多，大约为1.4万元。他的主要资产来源于姥爷的遗赠5万元和父母用来资助买房的25万元。
目标达成可能性分析
对小于来说，这两个理财目标都具有可实施性。
结婚
目前结婚的主要开支为房子开支、装修开支、婚礼开支。房子开支在下面讨论。装修开支以小于40平方米的房子计算，一般装修需要3万元，加上家电需要准备6万元左右。婚礼开支虽然一般要上万元，但是由于有红包可以弥补，一般可以达到收支平衡。
购房
由于小于平时缴纳住房公积金，购买该二手房时可采用公积金贷款的方式。根据深圳住房公积金的政策，最高可以贷款达60万元，已经足够购买该套住房了。目前政策是首套房首付20％，公积金贷款5年以上年利率为5.13％，等额本息法。
购房方式有以下3种：
1，若将30万元全部拿来首付，期限也设为最长30年，每月需还1536元，考虑到公积金每月700元，实际上每月的还贷为836元，则月还款压力最低。但是这种情况下，可以动用的投资资产为0，不利于今后的投资，只能靠今后的月收入做投资。
2，按最低条件，12万元做首付，期限为20年，则每月需还3060元，考虑到公积金每月700元，实际上每月的还贷为2360元，则月还款压力比较大。以明年预计收入计算，约占总收入的34％，尚可以负担。但是每月节余就比较低，即使将奖金平均化后，每月节余仅为1000元。
3，取中间办法，采用提高首付，增加期限，提高首付为20万元，期限为30年，则每月需还2048元，考虑到公积金每月700元，实际上每月的还贷为1348元，月还款压力适中。以明年预计收入计算，约占总收入的24％，将奖金平均化后，每月节余为1600元。
综合考虑建议小于采用第3种方案，在保持一定的初期资金的同时，也尽量降低了平时的还贷压力。再考虑到二人结婚后，妻子的收入和公积金也可以拿来供房，压力会更进一步减轻些。这样还有10万元的启动资金可以拿来做投资，完成其他目标。
理财要从储蓄开始
小于属于典型的月光族，花钱无计划，日子虽然过得很潇洒，但是一旦有大额的支出，就无法应付。理财师建议开源节流，尽可能安排好资金，从平时入手，积累财富。
其中，开始很重要的一个思路，就是做到强制储蓄。强制储蓄主要有3个办法：寿险、房贷和基金定投。由于小于有结婚计划，买房也非常有必要。但是也要注意留出一部分的资金做投资用，一方面可以积累房子的装修款及婚礼的费用，另一方面为将来家庭的支出做准备，基金定投是个很好的选择。
在节流上，小于要加强对平时开销的控制，尽量少花一些不必要的开销。其中很重要的是要树立记账的观念。一个简单的办法，建议去办张信用卡，一方面可以延迟消费，另一方面可以让银行帮你记账。不过千万不要刷爆。
小于趁年轻，也应该注意努力学习，积累知识，提高专业技能，早日升职，提高收入。
投资规划
在采用第3种购房计划后，小于大概还有10万元的资金可以动用，明年开始每月预计还有1000元剩余(不包括季度奖金2000元)，可以做一个投资规划。
留出一定的应急准备金
按小于3个月的开支计算，需留1万元作为应急准备金。可以拿出其中的一半用来购买货币基金，一半活期存款的形式存放。在保持较高流动性的同时也希望能获得相对较高的收益。
典型的月光族花钱无计划，日子虽然过得很潇洒，但是一旦有大额的支出，就无法应付。理财师建议开源节流，尽可能安排好资金，从平时入手，积累财富。
9万元用于一次性投资
剩余的9万资金的投资方向可以保本型风险较小的产品为主。5万元可以投资债券基金或者是银行理财产品(低风险保本型，如打新股的产品，5万元也刚好到银行理财产品门槛)，预期年收益率10％。剩余的4万元，建议以基金投资为主，享受专家理财的收益。按投资两年计算，到2009年，低风险投资可以获得6.05万元本金和收益。高风险投资可以获得6.76万元本金和收益(若年收益率在30％以上)，足够完成结婚装修房子的6万元开销。建议到时候可以将低风险的银行理财产品赎回，用做装修费用。投资基金的部分则可以继续投资，用做今后生活需要，如育儿费用或提前还房贷。
每月结余有去处
每月剩余1000元左右的资金，再加上季度奖金2000元，平均化后每月约有1666元。为了防止被乱花掉，建议用基金定投的办法做强制储蓄，每月定投800元，选择业绩较好的混合型基金或指数型基金。按年收益10％计算，到60岁退休可以获得336万元的资金，作为养老金(按通胀率5％算相当于目前58万元的资金)。
保险规划
