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公积金贷的利率范文1
吕小兰（1988-），女，汉族，湖北荆门人，兰州大学法学院2012级民商法学研究生。
摘要：一个完善的住房公积金保障制度是住房保障制度不可或缺的推动力。对于我国已推行20年之久的住房公积金保障制度，不仅为住房改革提供制度保障，同时也促进了住宅产业的发展。本文从住房公积金利率调整的对住房保障制度和住房公积金制度造成的影响进行深入分析，进而为住房公积金利率的正确调整，发挥住房公积金制度的公平，保障，效率功能提供参考。
关键词：住房保障制度；住房公积金利率；利率调整
住房公积金制度是国家调控房地产市场的工具和国家住房保障制度的重要组成部分，住房公积金利率是住房公积金制度的核心，是住房公积金制度存在和发展的基础，在住房保障制度，房地产业以及金融业的发展中起到关键性的作用。
住房公积金利率从2002年起进行了多次的调整，住房公积金制度是住房保障制度的重要组成部分，住房公积金存贷款利率的调整必然给住房保障制度的实施带来了很大的影响，这些影响是多方面的，也是具有冲击力的。
一、住房公积金存贷款利率的调整对住房公积金制度的影响
2008年至今，央行多次对住房公积金存贷款利率进行了非对称性调整，08年期间持续五次下调了住房公积金，2010至2011年四月又持续四次上调了住房公积金。实然，住房公积金存贷款利率的多次调整折射了国家将本是住房保障制度一部分的住房公积金制度变成了实行经济政策的工具。
（一）住房公积金存贷款利率下调的影响
低存低贷本是住房公积金制度的灵魂。但同期且持续下调住房公积金利率给住房公积金保障制度带来了潜在的威胁。对于高收入者来说，依据其贷款缴纳能力申请公积金大额度的贷款成为可能，这样导致了公积金贷款的不公平。相对于中低收入者而言，申请较难，这类群体只能用自己的储蓄为高收入者提供住房补贴，同时住房公积金存款还出现了贬值的风险，中低收入的收益空间大幅减少，尤其是中低收入家庭的中长期存款收益微薄。另外，高收入家庭利用降低贷款利息的优惠炒作房地产业，使资金流入高收入者手中，不仅炒热了房地产业更增加了中低收入者的住房压力。这与住房公积金制度的公平性是相背离的，更谈不上对中低收入家庭住宅权的保障。
2008年的低利率和准备金率稳定了内需，拉动了实体经济和房地产业的投资和发展，同时，也加剧了2010年的楼市泡沫化。住房公积金保障制度的实施受到了阻碍。2008年5次非对称性下调公积金存贷款利率，缩小了存贷款利息利差，使公积金的增值受到收益空间了限制，这是和住房公积金社会性的理念不符的。住房公积金制度建立的初衷，即，使更多的人从该制度中获取住宅权的保障，同时将公积金的增值收益投入到廉租房的互适用中。
（二）住房公积金存贷款利率上调的影响
2010至今，央行已四次上调了住房公积金存贷款利率，笔者认为，此阶段上调还将持续。在经济过热时期，央行在不断提升商业贷款基准利率的同时，也将住房公积金利率带入了“加息通道”，使公积金利率成为了规避利率风险的有效工具。住房公积金存贷款利率上调带来的影响是显而易见的。对比下调住房公积金利率，可以将上调住房公积金利率概括为“高存高贷”，如果说低存低贷是住房公积金制度的灵魂，高存高贷就是不符合保障制度的根本目的的。换言之，高存高贷使住房公积金制度变成了一项国家调控经济的工具，而不是保障民生的手段，还怎么将住房公积金制度归类为一项保障制度呢。住房公积金制度作为一项保障制度，住房公积金利率上调对住房公积金制度的影响不仅在于破坏了该制度的效率性，也显失公平。
从住房公积金现有的增值途径看，主要是通过发放个人住房贷款的利息收入。因此，住房公积金利率上调将会限制了住房公积金管理中心对住房公积金的运用。吸存抑贷不利于住房公积金使用效率的提高。个贷比率低的住房公积金管理机构，只要将尚未使用的公积金存5年定期存款，就可以获得比调度给资金紧缺的提高公积金管理机构放贷更高的收益，且没有风险，这就使资金使用率低的公积金管理机构缺少融出资金提高住房公积金使用率的原动力。①住房公积金增值收益很大程度是由国家的利率政策决定的，利率的上调决定了公积金水平收益大幅度下降，影响了住房公积金管理中心的运作效率和效益，最终会影响了整个住房公积金制度的发展。
二、住房公积金利率调整对住房保障体系的影响
公积金利率上调或下调均会对住房公积金制度产生不同的影响。不言而喻，住房公积金制度为广大中低收入家庭购房提供资金支持，在基本住房消费的保障中发挥重要作用。住房公积金贷款利率下调有助于减少贷款人的还款压力，同时亦导致不公平，房地产过热的经济现象。住房公积金贷款利率上调则是调控经济过热，稳定物价的手段，但是极大程度的增加了中低收入者购买经济适用房的负担，相比而言，利率的上调对作为保障制度的公积金制度的破坏更大。
廉租房建设已经成为安居工程的重要组成部分，作为仅向低收入居民提供的住房的制度，其具有政府主导型，社会保障性，非营利性的特点。对于廉租房制度这种公益行为，政府和社会的无偿投入大量资金来保障实施。那对于提取贷款风险准备金和管理中心管理费用后的住房公积金增值收益余额也应该是廉租房建设的资金来源。这就决定了住房公积金存贷款利率的调整将会影响住房公积金的增值收入，进而影响廉租房制度的发展。
政府为了促进社会财富平均分配，缩小贫富差距将住房公积金增值收益用于廉租房建设具有很大的争议性，考虑到有失公平和没有法律依据，且依据住房公积金所有应归缴纳住房公积金的职工所有，很多学者不建议将公积金增值收益作为廉租房的建设资金。笔者的观点是认为住房公积金不是以公益而是以解决职工个人住房为目的而设立的住房资金的理念与住房公积金作为互和互动性的制度是不相符的。公积金贷款利率上调给高收入者有了逃避这份社会责任的机会，这是值得我们深思的。（作者单位：兰州大学法学院）
参考文献
[1]杨银桃.我国住房公积金制度的法律问题研究[J].中央民族大学，2012.
[2]梁硕.利率非对称调整对住房公积金管理和住房保障的影响分析[J].中国房地产金融・政策性金融，2008（12）.
[3]李.我国住房公积金利率政策评析[J].西部金融，2009（09）.
公积金贷的利率范文2
张先生想在近期购买一套房子，面积87平方米，成交价100万元，想咨询一下是选择商贷与公积金比较，哪种方式更适合。根据张先生的情况，详细分析如下。
基本情况
张先生已婚，夫妻双方之前都没做过贷款。两人月缴公积金共计1150元。家庭月收入合计1.5万元以上。购房首付预算40万元，预期贷款金额60万元。
根据房屋总体状况，并咨询相关评估机构，房屋评估预计价格在102万元，因此从房屋价值角度说(90平方米以下贷款额为评估价的8成，评估价102万元，最高可贷金额为81万元)，无论采取商业贷款或公积金，张先生的首付预算是足够的。从其公积金缴存金额分析，无论以张先生本人或他爱人名义申请公积金都能申请到贷款60万元的预期贷款额。
公积金贷款VS商业贷款
主要从手续费、月供额和二套房贷的影响3个方面进行比较。
手续费
公积金费用：包括评估费1500元，担保费1800元，代办手续费2000元。合计5300元。
商业贷款费用：包括评估费400元，担保费4600元。合计5000元。
从商业贷款与公积金贷款之间的手续费用看，两者相差并不是很大。
月供
公积金现行利率为年利率3.87％，商业贷款(首套贷款利率七折)为4.158％。以贷款额60万20年举例，按照等额本息法，公积金月供3595元，商贷月供3684元，两者差89元。借款人使
用商业贷款或者公积金贷款皆可。
二套房贷的影响
公积金贷的利率范文3
4月7日，北京住房公积金管理中心了住房公积金个人贷款差别化政策，对不同的贷款人实施差别化政策，并首次对高收入人群的公积金贷款月还款额提出了要求，这是全国范围内住房公积金政策的一次较大调整。
北京实施差别化贷款政策
具体来说，北京住房公积金管理中心推出的贷款差别化政策，包括强化借款申请人资格审核、调整第二套住房贷款首付款比例、合理确定借款申请人的贷款额度、限定借款申请人的月还款额、调整借款申请人的住房公积金缴存要求、加大住房公积金违规行为的惩处力度六方面内容。
根据此次调整，北京住房公积金管理中心对于“首套房”、“第二套房”的认定做出了更加严格的要求，尤其是针对“无房有贷款”的群体制定了针对性的贷款政策。一直以来，对于“首套房”、“第二套房”的认定上采用“认房”和“认贷”两种标准。其中，“认房”是指根据房地产交易系统的查询平台判定贷款人名下的房产套数，“认贷”则是根据贷款人申请商业住房贷款、公积金住房贷款、公积金的冲还使用记录状况认定贷款人的购房情况。相对来说，“认房不认贷”的标准较为宽松，而此次北京住房公积金管理中心所出台的政策中严格执行“认房又认贷”的方法，也就是说，借款申请人无住房记录、无个人住房贷款记录、无住房公积金购房提取记录的，方可认定为首套自住住房。
对于被认定的“首套房”贷款人，能够获得相对优惠的公积金贷款政策。如果首套房为政策性住房或中小户型首套自住住房（套型建筑面积不大于90平方米），首付款比例不低于20%，同时贷款额度可以在最高额度80万元的基础上，根据个人信用等级上浮――个人信用等级为AAA级，贷款最高额度上浮30%，即不超过104万元；个人信用等级为AA级，贷款最高额度上浮15%，即不超过92万元。如果购买套型建筑面积在90平方米以上非政策性住房的首套房，首付比例不得低于30%，且最高贷款额度不再上浮。
而对于改善型需求的第二套房认定标准，按照北京住房公积金管理中心今年出台的政策，以人均住房建筑面积为29.4平方米作为标准，现有人均住房建筑面积低于29.4平方米的家庭新购房，方可申请公积金贷款。在此次差别化政策中，对于改善型需求的第二套房公积金贷款，首付比例由60%提高至70%，最高贷款额度为80万元不可上浮，适用的贷款利率为同期首套个人贷款利率的1.1倍。
值得一提的是，此次北京住房公积金管理中心对于“无房有贷款”的情况进行了区别对待。“无房有贷款”是指在房产交易信息查询系统中显示无房，但是从征信系统、公积金管理系统查询有有1笔个人住房贷款记录或1条购房提取记录，符合第二套住房贷款条件的借款申请人，贷款首付款比例不低于60%的政策，贷款额度及适用利率同第二套房贷款。
此次政策的一大突破是，对于部分贷款人的月还款额做出了限额要求。如果贷款人均月收入超过北京市职工月平均工资3倍（含）以上的，其月还款额原则上应不低于其月收入的50%。北京市2011年度职工月平均工资为4672元，月平均工资3倍即14016元。借款申请人为单身的，月收入在14016元（含）以上，月还款额原则上应不低于月收入的50%；借款申请人为已婚的，夫妻双方月收入之和在28032元（含）以上，月还款额原则上应不低于夫妻双方月收入之和的50%。对于贷款人的月收入，公积金中心将根据每月的公积金缴存额/公积金缴存比例来确定。
另外，贷款人月还款额在不低于贷款月最低还款额的基础上，原则上应不低于住房公积金月缴存额，即不低于单位缴存部分与个人缴存部分之和。借款申请人为已婚的，月还款额应不低于夫妻双方住房公积金的月缴存额之和。北京住房公积金管理中心指出，对于月还款额的限定，主要是为了避免高收入家庭长期占用贷款资金和住房公积金全部用于住房消费。
上海政策尚未跟进
截至发稿前，上海住房公积金管理中心未对政策进行跟进，仍按照原有的操作办法来执行。
据了解，在上海目前的公积金贷款政策中，对于“首套房”、“第二套房”的认定方式主要为“认房”，即通过与房地产中心的信息进行联网，了解到贷款申请人名下的房产状况。其中，首套房的认定相对明晰；而对于符合可申请公积金贷款的第二套房改善型需求，上海住房公积金管理中心的标准为：借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）名下在房管部门登记信息中仅持有一套住房，且人均住房建筑面积低于统计部门公布的上一年度全市人均住房建筑面积33.4平方米。在改善型需求中，如果贷款人先将原有的房产出售，借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）名下无成套住房登记为依据，那么新的购房也可视为“首套房”，在操作的过程中，按照“首套房”的相关贷款政策来进行贷款办理。
公积金贷的利率范文4
我们以100万元的商业住房贷款来试算的话，使用30年的贷款期限，等额本息法下，按照基准利率7.05%来计算的话，每月还款额为6686元，而在利率85折时，每月供款为5990元。因此，享有优惠政策的话，在购房置业的过程中将发挥出降低成本的作用。
支招1：申请优惠房贷利率
从贷款基准利率的9折、95折到85折，首套房贷款利率已经出现了显著的松动，对于当前急于购房的刚需们来说，无疑是个提神的消息。尤其是从各大银行获得的反馈来看，首套房优惠利率的门槛并不算高，很多首次置业者都可以满足条件。
如贷款政策一直较为优惠的农行，上海农行规定，希望申请到优惠贷款利率的购房者，首先需要满足收入稳定，征信情况良好的前提，同时根据贷款房屋的总价和位置来决定利率的优惠。如贷款房屋位于上海外环线以内，房屋总价超过160万元，贷款人可以获得基准利率9折的优惠。外环线以外，房屋总价高于100万元以上的，贷款利率的优惠可以达到8.5折。
建行也规定，申请人征信、收入情况都比较好，首套房贷可以获得基准利率8.5折的优惠。目前上海工行有条件地实行首套房贷8.5折优惠。据介绍，工行会根据客户征信记录、收入、综合资信等多方面对首套房贷进行逐笔定价，符合条件的客户最低可下浮15%。此外，住房贷款申请人需在上海缴纳养老保险一年，中行给出的贷款利率最低可为贷款基准利率的9折。浦发的房贷优惠利率最低也为基准利率的9折，交行最低为9.5折。
原则上，外资银行对于首套房的优惠利率最低也为基准利率的85折。如汇丰中国现行的房贷政策是，对于符合限购要求的个人首套房贷款，汇丰中国要求首付款比例不低于30%，且根据贷款申请人的具体情况，考虑各方面的因素，包括工作情况、收入、信用记录、还款能力以及申请贷款的住房情况等，来综合评定贷款利率，最低可下浮至基准利率的8.5折。花旗表示，为支持刚性购房客户需求，首套住房按揭贷款一般在基准利率上进行适当下浮，根据客户资质及贷款风险实行差别化定价，包括考虑客户的还款能力，过往的信用情况以及整体的综合资信等多方面情况。下浮幅度最高可达15%。但是一般说来，外资银行的住房贷款主要限于指定楼盘，且集中在高端物业。
在其他城市，银行对于商业住房贷款的优惠也较为普及，利率优惠最高可至基准利率的85折。
事实上，利率优惠将直接影响到贷款的成本。我们进行过试算，100万元的商业住房贷款来试算的话，使用30年的贷款期限，等额本息法下，按照基准利率7.05%来计算的话，每月还款额为6686元。而在利率7折、85折和95折三种情况下，对应的每月还款额分别为5328元、5990元和6686元。
理财 新闻建议：
根据以往银行对于房贷七折利率的运作经验来看，尽管贷款基准利率在变化，但是一般来说，贷款人享受的利率折扣将适用于很长的时间。
刚需贷款人在寻找贷款支持时，应尽量争取到较为优惠的贷款政策。如通过掌握较多资源的房产中介进行办理，或是了解更多银行的信息。
支招2：争取公积金贷款最高额度
近期，公积金贷款的一大变化是，二、三线城市普遍提高了最高可贷额度。根据媒体的统计，如呼和浩特、南昌、蚌埠、沈阳、克拉玛依、滨州、郑州和信阳等城市均上调了公积金贷款的最高可贷额度，调整的额度达到了15%～25%。
而像北京、上海等一线城市的住房公积金贷款政策还没有出现变化。但是，相比较之下，住房公积金贷款的利率仍然具备一定的优势。目前公积金贷款的利率为五年期及以上为4.9%，五年期以下为4.45%，比起85折后的商业住房贷款优惠利率来说，也有一定的优势。
按照目前的公积金贷款政策，以上海市为例，首套房公积金贷款的最高可贷额度为60万元。要贷到60万元的最高贷款限额还需要满足两个要求：一是贷款人均为首次置业，其名下不得拥有其他房产，之前也没有申请住房贷款（包括商业住房贷款和公积金贷款）的记录，没有使用过公积金进行“冲还贷”业务；二是至少拥有两个以上的贷款人，按照规定，单个贷款人即使购买首套房最高可贷额度为30万元。此外，公积金贷款申请人需要连续缴纳公积金满6个月以上，账户余额也需要满足一定的要求。
在首付要求上，上海公积金管理中心规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。
理财建议：
刚需购房的一大主力来自于婚房的购买，根据现行的公积金贷款政策，两个以上的贷款人可以拥有更高的贷款额度，因此在购房时可以考虑以共同贷款的方式来申请公积金贷款。
支招3：宽限期还款暂时减压
围绕着购房、装修，花钱的地方越来越多，很多人也开始考虑申请消费贷款来弥补资金的缺口。不过，与住房贷款相比的话，消费贷款的利率整体较高，对于贷款人来说并不合算。这个时候，贷款人可以利用房贷中的宽限期还款，以暂缓还款压力，将资金用于其他项目的支出上。
在一些银行的还款方式中，为了帮助贷款人缓解购房初期的还贷压力，都推出过一些“宽限期”还贷、“入住还”、“停本付息”的还款模式。尽管名称上有所不一，产品实质上都是类似的。也就是在还款的初期，如1～2年的时间内，贷款人与银行签订合同后，可在指定期限内每个月只支付房贷利息，不偿还贷款本金。在一定程度上，这种延期偿还本金的方式能够起到缓解贷款人压力的作用。
公积金贷的利率范文5
一、缴存职工从住房公积金制度中获得实实在在的益处
住房公积金制度实施20多年来，累计发放各类住房建设贷款1500亿元，发放个人住房贷款3万多亿元，为2336万户家庭解决了基本住房问题，人均住房建筑面积从1991年的14.2平方米，提高到2010年的31.6平方米，城镇居民住房条件得到明显改善。当前，住房商品化、市场化已经形成，住房公积金制度通过政府免税，单位补助，个人积累，职工互助，低存低贷等方式，帮助中低收入家庭通过市场化渠道自行解决基本住房问题，让缴存职工真正获益。
（一）国家、单位、个人共同积累资金
住房公积金是单位及其职工按月均工资的5%～12%比例，缴存形成的长期住房储金。一是国家政策支持，通过行政强制，要求各类单位履行为职工缴存住房公积金的义务。二是在个人扣缴一部分的同时，由单位补贴一部分，共同计入职工个人账户。短期来看，企业为职工缴存住房公积金，增加了成本，但 “安居才能乐业”，只有留住了人才，才能促进企业的可持续发展。三是税收减免，个人扣缴部分按规定部分免交个人所得税，企业补贴部份在成本中列支。不同区域、不同行业、不同阶层之间，由于工资收入和缴存比例的差异，公积金缴存额上存在较大差距。按规定，对计缴基数超过社平工资3倍的进行纳税，高收入者多缴存，可以增大公积金的积累规模、加快积累速度，使公积金能有更多资源流向中低收入群体，帮助解决住房困难，缓解住房矛盾，也是公积金互的一种体现。
（二）个人所有，专项提取使用
国家对住房公积金给予政策支持和税收优惠，住房公积金虽归个人所有，但是在一定的时期内又不完全等同于工资收入，不能由住房公积金所有者任意使用，只能在《住房公积金管理条例》（以下简称《条例》）规定的范围内专项使用。缴存职工在购建房、还房贷、租房时，可提取个人账户资金用于基本住房消费。职工工作发生变动或生活特别困难时，可以提取账户余额或转移到新单位。达到法定退休年龄时，缴存职工可以一次性提取账户本息余额，作为养老补充。
（三）互方式为职工解决基本住房需求提供低息贷款支持
缴存职工购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以申请个人公积金贷款，贷款利率低于同期限商业银行住房贷款基准利率2.05～2.4个百分点。缴存职工通过个人公积金贷款购房，节约了贷款利息支出，以当前贷款余额2万亿测算，每年可为公积金贷款职工减少利息支出400多亿元。另外，随着房价的持续上涨，缴存职工利用住房公积金贷款购房还获得了房价增值的收益，这笔账没记在公积金的账面上，却记在老百姓的心头上。
商业银行在资金紧张时，往往会提高贷款利率或贷款门槛，来压缩甚至停办个人住房贷款。与商业银行的逐利性不同，住房公积金贷款始终坚持“应贷尽贷”，通过差别化的贷款政策，抑止投资性或投机性购房行为，主要帮助中低收入缴存职工解决基本住房需求。以武汉市2012年的数据为例，按缴存住房公积金额度对缴存人群以高、中、低三档分类，设定排名前20%的人群为缴存金额较高的“高缴”人群，其月缴存额占缴存总额的46.8%，占贷款总户数的21.6%，贷款金额的26.9%；排名后20%的人群为缴存金额较低的“低缴”人群，其月缴存额占缴存总额的4.6%，占贷款总户数的10.9%，贷款金额的7.3%；其余为“中缴”人群，月缴交额占缴存总额的48.6%，占贷款总户数的67.5%，贷款金额的65.8%。“中缴”、“低缴”人群相加，其缴存金额为53%，但其贷款总户数和金额占近80%。而且，武汉市2011年1月到2012年7月的新增公积金个人住房贷款中，购房面积在120平方米以下的约占贷款户数的90.4%，其中90平方米以下的占48.9%，重点支持了职工的基本住房需求。
二、住房公积金制度在维护缴存职工利益方面存在的问题
随着经济社会的发展和住房形势的变化，住房公积金制度与职工在解决住房问题上的期望还有一定的差距，在运行管理上，还存在一些不科学、不合理，与职工利益不相符合的方面。
（一）保障方式单一
住房公积金主要是通过提取和贷款支持职工购房。但住房市场建立后，随着商品房价格不断上涨，城镇化快速推进，职工的住房需求也日益多元化，单一的住房保障方式越来越不适应现实需求。买得起住房的缴存职工，可以获得低利率的贷款；没有能力购房的中低收入缴存职工，难以享受到制度支持。
（二）增值收益分配不合理
《条例》规定，住房公积金运行管理不以盈利为目的，增值收益扣除住房公积金管理费用和贷款风险准备金后的余额，无偿上缴城市人民政府，作为廉租房建设补充资金，已累计上缴700多亿元。理论上，住房公积金制度应实现全覆盖，廉租房的享受群体也应是缴存职工。但廉租房的实际保障对象中缴存职工很少，占比不到2%。随着增值收益越来越多，无偿上缴的做法，不符合权责匹配原则，不利于住房公积金的保值增值，不利于维护缴存人的权益，也不利于制度的循环可持续发展。
（三）区域间使用结构不平衡
扣除个人贷款、国债等使用后，全国结余住房公积金9000多亿，以全国设区城市中心和行业分中心近500家计算，平均每家结余约20亿元，与其他单位、行业的货币资产一样，除了现金，只能存放商业银行。由于经济发展水平、贷款需求情况等差异，不同区域、不同城市的住房公积金使用状况很不平衡。一方面，一些西部城市使用率很低，结余资金闲置在商业银行，资金贬值严重，资金存储的廉政风险隐患大。另一方面，东中部城市出现资金流动性不足，贷款轮侯的现象，今年7月，武汉市本级的个贷率达到98.46%，需要想法设法融通资金，保障缴存职工的公积金基本住房贷款权益。
（四）行业省直机构调整不到位
石油、石化、煤炭、电力、铁路等行业和省直管理机构，名义上作为设区城市公积金中心的分中心，但实际上资金单独管理，不符合国务院的要求，没有与设区城市统一决策、统一管理、统一制度、统一核算。这些分中心规模较小，管理服务水平不高，少数还没有发放个人住房贷款，甚至存在住房公积金和生产资金混存混用的现象，损害了缴存职工的利益。目前，铁路系统的住房公积金机构已基本移交设区城市统一管理。需要国务院下定决心，加大分支机构调整力度，理顺管理体制。
三、以实现缴存职工利益最大化为目标进一步完善住房公积金制度
住房公积金制度是中国特色的住房制度，与其他住房保障方式相比，是把住房保障与市场化结合最为紧密的制度设计。20多年的实践证明，住房公积金制度是我国住房保障体系中不可或缺的组成部分，是符合中国国情的政策性住房金融制度。当前存在的问题，不是公积金制度本身的问题，应立足实现缴存职工利益最大化，通过调整政策和加大执行力度来进行完善，促进实现“住有所居”。
（一）最大限度的“应贷尽贷”
住房公积金制度的第一要务是对符合贷款条件的职工“应贷尽贷”。通过公积金个人贷款解决住房困难，缓解住房矛盾，既避免了结余资金沉淀银行所导致的货币贬值，又实现了职工住房公积金和购置房产升值的双重保值增值，最大限度地维护了缴存职工的切身利益。应该建立全国性的住房公积金资金调剂平台，实现城市间的资金相互融通，解决资金使用结构失衡，流动性过剩和流动性紧张并存的局面，提高总体使用效率。同时，所在城市的财政拿走了增值净收益，就有义务维护住房公积金的正常运转，在职工贷款需求旺盛，资金流动性不足时，提供资金拆借或支持贴息贷款，帮助实现“应贷尽贷”。
（二）开展公积金个人住房贷款证券化
资产证券化被称为是近 30年来世界金融领域最重大、发展最迅速的金融创新和金融工具。住房公积金贷款周期长（最长30年），资产规模大（占到住房公积金总资产的2/3），严重影响了住房公积金的流动性和资金效率。公积金贷款收益稳定、资产质量高、信用好，最具备资产证券化的条件，建议国家相关部门同意开展公积金个人住房贷款证券化试点，盘活住房公积金贷款资产，增加流动性，提高资金运作效率。
（三）投资购建公租房
住房公积金投资公租房，提供给中低收入缴存职工，既可以完善制度功能，满足不同层次住房需求，促进实现“住有所居”目标，也可以优化公积金中心资产结构配置，促进住房公积金保值增值。可以采取两种方式：第一，住房公积金在满足提取和贷款需求，留足备付金的前提下，直接投资建设公租房；第二，利用住房公积金充足的现金流，可以采取“以房养老，反向抵押”的方式，在老旧社区收购一部分房屋用作公租房，既扩大了公租房房源，又作为基本养老的补充，改善了养老水平，促进实现“老有所养”。
（四）提高个人账户存款利率
目前，公积金中心按当年缴存的住房公积金按活期存款利率，上年结转的按3个月定存利率，给缴存职工结计利息，职工存款利率偏低。根据增值收益水平，适当提高存款利率，可以增加个人账户积累，缓解不贷款职工的资产贬值损失，吸引更多的人参与住房公积金制度。
公积金贷的利率范文6
1、政策风险。依据2002年重新修订后的《住房公积金管理条例》，住房公积金只能用作廉租房建设补充资金。《住房公积金管理条例》受到它的上位法《住房保障法》的约束，一直也没能进行修改。当前所进行的住房公积金支持保障性住房建设的试点，实际上是绕过《住房公积金管理条例》来实施城市试点。相关法规欠缺、规章制度未理顺，如果出了问题，蒙受损失的必将是缴纳住房公积金的老百姓。
2、贷款资金安全风险。房地产金融市场存在严重的信息不对称，开发企业可以在不同银行申请贷款，楼盘销售回笼资金很可能会分流到各家银行，加之有的开发企业资金往来渠道复杂，公积金管理中心对其资金很难实施有效的控制和全面监控。一旦开发企业故意采取欺瞒手段，转移资金逃避还款责任，公积金管理中心将面临较大的资金损失风险。
3、住房公积金保值增值风险。从保障性住房的本质可以看出，用于保障性住房建设的这一部分资金是不可能获取高额利润的。按照目前的利率水平，项目贷款的利率为4.73%，但按照经济适用房的相关规定，其利润率不超过3%，这样的话，利润总额都不够支付贷款利率的，公共租赁住房就更不用说了。有些地方还会出现保障性住房建成后滞销、滞租的情况，这样就使住房公积金存在无法保值增值的风险。
4、缴存职工利益受损风险。按试点要求，公积金贷款所建保障住房的分配原则是，“同等条件下，住房公积金缴存职工优先购买或租赁”。上述“优先”原则当然可以理解，但就保障性住房的公共本性而言，这种“优先”显然又并不合理。因为在现实中，那些最需要保障性住房的低收入者，可能未必是公积金的缴存者。
5、开发企业带来的风险。一是自有资金不足的风险，贷前需严格审查；二是资金被挪用的风险，由于开发企业往往同时开发几个项目，或者一个集团公司下属多个公司，所以借款人容易出现不按合同约定使用资金挪作他用的问题；三是不按时还款的风险，因项目建设进度和销售进度不同，开发企业的资金流不顺可能会影响到开发企业按时还款。
二、应对措施
1、建立健全相关法律法规。尽快修订出台《住房公积金管理条例》。用公积金贷款建保障房已是不争的事实。虽然是试点，不管今后如何发展，是全面铺开还是仅仅试点，都不能改变目前的事实，箭在弦上，不得不发。《住房公积金管理条例》颁布已十多年，虽然短暂，但也到了该修订的时候。建议对公积金贷款的用途中增加一条，即“在优先保证职工提取和个人贷款、留足备付金的前提下，可将其50％以内的住房公积金结余资金用于贷款支持保障性住房建设。”这样做可以为使用住房公积金贷款建保障性住房提供法律依据。
2、加大人才队伍建设力度，提高管理中心管理运作水平。与个贷相比，项目贷款无论是从业务复杂程度、还是风险控制等方面都对管理中心提出了更高的要求。想要做好试点工作，建议试点城市各住房公积金管理中心按照住房和城乡建设部的要求成立专门的部门负责项目贷款管理及操作，组织项目贷款管理人员的培训，统一项目评审标准，严格规范操作程序，做到严把贷前调查关、做好贷时审查、落实贷后检查，建立健全资金管理制度、提高管理人员素质，在资金计划、财务管理等方面提高工作效率和专业水平，提高项目贷款管理水平。
3、搭建住房公积金省内乃至全国融资平台，统筹安排住房公积金使用。由于各地经济发展速度及房地产市场发展情况差距很大，有的发达地区住房公积金个贷资金来源不足，而发展缓慢地区住房公积金严重闲置过剩。因此，为提高住房公积金的使用效率，更好地支持保障性住房建设，应赋予住房公积金行业金融职能，搭建一个省内乃至全国的住房公积金融资平台，统筹安排使用住房公积金。
4、加强组织领导，分工负责实施。要加强组织领导，成立领导小组，分工负责。由当地政府牵头，住房公积金中心、财政、国土房屋、监察、建委、审计、规划、土地储备、人民银行、银监局等部门任成员单位，负责项目的审查、贷款全程监督检查等事项。
5、试点城市政府承担落实偿还贷款的责任。试点城市政府应担待其更多原本属于自己的公共责任。一方面，不要将保障性住房建设自己都“押宝”在公积金贷款上；另一方面，即使必须使用公积金贷款，政府也要拿出一定的财政公共资金，如项目贷款的利息由地方政府直接进行支付或贴息，这样一来，不但每年的利息支付能够得以确保，解决了住房公积金贷款的安全性，同时，公积金贷款所需支付的贷款利息也不会转嫁到保障性住房的购房者或承租者身上。
6、优先保证职工提取和贷款使用，切实防止资金流动性风险。《实施意见》中强调，在优先保证缴存职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金用于发放保障性住房建设贷款。试点城市公积金管理中心要严格按照规定的贷款条件执行，优先保证职工提取和个人贷款需要，切实防范可能出现的流动性风险。严禁公积金管理中心为了结余资金发放项目贷款，而发生通过限定最高月缴存额、调整最高贷款额度等手段影响职工住房公积金提取和贷款使用情况。
