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公积金贷款房产评估范文1
第一条为规范住房公积金个人贷款行为，维护借贷双方的合法权益，根据《住房公积金管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本市行政区域内住房公积金的贷款管理，应遵循本办法。
住房公积金贷款是指以住房公积金为资金来源，向缴存住房公积金的职工发放的，用于购买、建造、翻建、大修自住住房的政策性贷款。自住住房包括商品住房、经济适用住房、二手房、集资建造住房、房改房。
第三条住房公积金贷款实行存贷结合、先存后贷、贷款担保和自愿的原则。
第四条*住房公积金管理中心为*地区个人住房公积金贷款的管理机构。
第五条个人住房公积金贷款由*市住房公积金管理委员会按有关规定指定、并由公积金中心委托的商业银行办理。
公积金中心承担个人住房公积金贷款的风险。受托银行违规办理个人住房公积金贷款除追究责任外，其风险由受托银行承担。
第二章贷款对象和条件
第六条凡在本市行政区域内购买、建造、翻建、大修自住房并按规定缴纳住房公积金的本省职工，均可申请个人住房公积金贷款。
第七条借款人申请住房公积金贷款应当同时具备下列条件：
（一）具有本省常住户口或有效居留身份，且具有完全民事行为能力；
（二）有稳定收入，信用良好，有偿还贷款本息能力；
（三）购买住房的，必须有合法的购房合同或协议，建造、翻建、大修自住住房的，必须有规划、土地管理部门的批准文件；
（四）有购买、建造、翻建、大修自住住房总价30％以上的自筹资金；
（五）同意按照公积金中心和受托银行认可的担保方式进行担保；
（六）法律、法规规定的其他条件。
公积金缴存不在本市公积金中心的职工，申请住房公积金贷款时，除应具备前款规定的条件外，还应提供缴存住房公积金所在地公积金管理部门出具的公积金缴存证明。
第八条借款人还清住房公积金贷款本息前，借款人及其配偶不应再次申请住房公积金贷款。
第三章贷款额度、期限和利率
第九条个人住房公积金贷款额度根据购建住房价格、借款人还款能力及其住房公积金帐户存储余额等情况综合确定，但不得高于所购建房价格的70％。
第十条住房公积金贷款期限一般不超过借款人法定退休年龄的剩余工龄，但最长期限不得超过20年。但对临近法定退休年龄在5年以内有贷款偿还能力的，其贷款期限可延长1-5年。
第十一条住房公积金贷款利率执行中国人民银行公布的个人住房公积金贷款利率。贷款期内如遇国家利率调整则按规定作相应调整。
贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整时，于次年*月*日开始按相应利率档次执行新的利率规定。
第四章贷款程序
第十二条借款人申请个人住房公积金贷款需向公积金中心提出申请，填写个人住房公积金贷款申请表并如实提供下列资料：
（一）合法的身份证明；
（二）住房公积金缴存证明；
（三）借款人婚姻证明；
（四）家庭经济收入状况证明；
（五）购买、建造、翻建、大修自住住房不低于30％的首期付款证明或自筹资金证明；
（六）购买住房合同及相关资料，建造、翻建、大修自住住房合同或协议及相关资料；
（七）他需提供的相关资料。
第十三条借款人应将个人住房公积金贷款申请表和前款规定的资料交公积金中心委托的受托银行，受托银行在收到申请及符合要求的各种资料后及时转送公积金中心。
公积金中心应当对借款人有关情况进行贷前审查，并在受托银行收到贷款材料后的15个工作日内做出准予贷款或者不准贷款的决定。15日内未办完手续的，经公积金中心负责人批准的，可以延长5个工作日，并应当将延长期限的理由告知申请人。
第十四条经公积金中心审核并准予贷款的，由借款人与受托银行签订借款合同及相关协议。
第十五条用房屋作抵押或有价证券质押的，还需签订抵押合同，办理房产抵押或有价证券冻结手续。
抵押房产的《他项权证》及有价证券的有效凭据由受托贷款银行收押保管。
第十六条贷款手续办理完毕后，公积金中心根据受托银行出具的证明，开具贷款划拨通知书。受托银行凭贷款划拨通知并按照借款合同的时间、金额和帐户，发放贷款。
第五章贷款担保
第十七条借款人申请住房公积金贷款的，必须向公积金中心提供住房抵押或质押担保。
第十八条借款人可用自有、共有或第三人房产进行抵押，也可用国债、银行定期存单等公积金中心和受托银行认可的有价证券进行质押。
（一）用现房抵押的，借款人应持房屋所有权证到房产管理部门办理《房屋他项权证》交贷款银行收押；
（二）用期房抵押的，借款人应到房产管理部门办理《期房抵押证明》和经注册的房屋预售许可证确认书交受托银行保管。
（三）抵押房产的现值，必须经过有资格的评估机构评估，并经公积金中心和受托银行确认，抵押值最高不得超过抵押房产现值的70％；
（四）借款人以共有或第三人房产抵押的，须征得共有人或第三人的同意，并签订抵押合同；
（五）在房产抵押期间，抵押人有义务妥善保管好抵押物，但无权出租、拆毁、转让、变卖、馈赠、再抵押或以其他任何形式处分抵押物，并负有维修、保管、保证抵押物完好无损的责任；
（六）借款人用有价证券质押的，有价证券的金额不得低于借款金额本息。有价证券交由受托银行保管，并办理质押冻结手续，借款人不得以任何理由挂失或提前支取。借款人按照借款合同还清本息后，贷款银行将质押的有价证券解冻，退还给借款人；
（七）借款人以房产作抵押或以有价证券作质押的，抵押、质押期间，公积金中心和受托银行作为抵押物、质押物全部权益的第一受益人。
第十九条借款人以家庭其他成员、亲属的住房公积金进行担保质押的，须具备下列条件：
（一）担保人自愿提供属于自己的住房公积金为借款人担保，并签订担保书；
（二）担保人的住房公积金应按规定连续缴纳，担保人未办理住房公积金借款，也未向他人提供担保；
（三）担保人只能为一名借款人提供担保，担保人帐户内的公积金在借款人未偿清借款之前，不得申请公积金贷款、支取或再担保；
（四）借款人不能按时偿还借款本息时，公积金中心有权从担保人的住房公积金帐户内依法划扣。
第二十条住房公积金贷款房屋保险，由借款人自主决定是否办理。
第二十一条借款合同需要变更，经公积金中心、受托银行、借款人及有关各方协商同意后，方可办理合同变更手续。
借款人死亡、被宣告失踪的，由财产继承人或代管人应当履行借款人所签订的借款合同。
第六章贷款偿还
第二十二条借款人应按照借款合同约定，按期偿还住房公积金贷款本息。贷款期限在1年以内的，实行到期一次性还本付息；贷款期限在1年以上的，采用等额本息还款方式按月等额偿还贷款本息。
第二十三条借款人可在按月还贷的基础上，可提前偿还全部或部分贷款，提前还贷时，按合同约定的利率和实际用款天数计算利息。
第二十四条借款人逾期偿还贷款本息的，按照中国利率管理的有关规定加收利息。
第二十五条借款人还清贷款本息后，受托银行将质押的有价证券退还借款人或到房地产抵押登记部门办理注销抵押手续。
第七章贷款监督
第二十六条售房人出具虚假购房合同骗取住房公积金贷款的，公积金中心和受托银行有权提前收回住房公积金贷款，并追究售房人相关法律责任。
第二十七条借款人提供虚假证明骗取住房公积金贷款的，公积金中心和受托银行有权解除借款合同，追回发放的贷款，并追究借款人相关法律责任。
公积金贷款房产评估范文2
买房是一个家庭最大的一笔长期投资。为此，应首先对自己的购房能力进行一次自我评估。
首先，要看自己有没有不低于所购房价30％的首期付款，因为绝大多数房产商都有这个硬杠子要求；其次，要充分评估自己每月偿还住房贷款本息所能承受的能力。消费者最好能在贷款前向贷款银行请教一下贷款方案。
房贷办得经济省钱关键是要科学选择个人住房贷款品种。目前的贷款品种主要有“个人住房公积金贷款”、“个人住房商业性贷款”、“个人住房装修贷款”三大类。从贷款利率上看，“个人住房公积金贷款”利率最优惠，“个人住房商业性贷款”利率其次，“个人住房装修贷款”利率最高。鉴于公积金贷款具有较多的优惠，只要是及时、足额缴纳公积金的职工，就可首先申请一定总额的公积金贷款。
贷款买房者还要知道的一个诀窍是：尽量提前归还个人住房贷款。许多贷户当初贷款时，由于对今后自己到底能挣多少钱心里没底，故常常抱有“多贷一点、贷期长一点”的保守思想。几年下来，随着收入的增加，还贷能力有了较大的增加，但贷款毕竟要支付利息，有人谓之“半辈子要为银行打工了”。因此，在能力许可的条件下，能提前还清贷款的应尽早还清，同时，你还可以到保险公司要求退还前期内的保费。
公积金贷款房产评估范文3
那么，投资房产，你怎么贷款？你会根据自己的特点和需要，选择合适的贷款品种和还贷方式，实现最大地降低投资成本，获取最高的房产收益吗？做房产短线投资，讲究的是充分利用银行贷款的“资金杠杆”作用，尽量减少自己的资金占有；进行房产长线投资，在贷款的时候要考虑到租金因素，在偿还贷款外还能获得一笔额外收益。
短线型投资充分利用资金杠杆
对于寄望于在房产市场上获取房价差的房产短线“投资客”来说，如何利用有限的资金获得最大的收益率是值得考虑的问题。
“资金杠杆”不容小觑
银行贷款在房产投资中就起到了一个“资金杠杆”的作用。我们在生活中最常看到的“千斤顶”就是杠杆作用的一个最好说明，施以小力，通过杠杆获取的效应却会得到若干倍的放大。
举例而言。2003年5月，海外归来的王女士手握20万美金的现金，觉得位于徐家汇的一栋高档公寓楼极有升值潜力，周边的写字楼林立，不少跨国公司的高级行政人员都希望在此安家落户。一年后楼盘获取10％的收益率，应该不是什么大问题。不过问题接踵而来，王女士是把近160多万元的自有资金一次付清买入一套三房二厅呢，还是作为首付购入二套三房二厅。
思来想去，王女士还是决定使用上银行贷款，以每套80万元的首付买上两套一样的公寓。谁料这一决定让一年后的她笑不动了，赶上了上海房价百米冲刺般地上涨，这两套房在今年10月交房后的市值已达450万元，除去银行贷款，王女士若售出的二套房的话，其拥有的资本达到了300万。她的收益率几近100％，扣除银行贷款的成本（以五年以上的商业住房贷款利率计算）5.31%，使用贷款杠杆后的王女士收益率达到了80%。
“四两拨千斤”。这就是贷款的杠杆作用！
贷款方式有讲究
当然这个例子只是想说明一下资金杠杆是如何作用的。在房产贷款日益趋紧的今天，银行不仅对于购买第二套房的审贷非常严格，对购买人各项资质、月收入能否达到月还贷额的两倍也做出了考察。大多数的房产投资客，从银行获取多笔房产贷款的可能越来越小。在一套房产投资上尽可能的利用银行的资金杠杆，提高投资回报率，其中的贷款方式就有讲究了。
首先，要尽可能的减少首付款数额，充分的使用银行的授信额度。这个道理，很容易明白。自有资金占用得越少，通过杠杆作用放大的资金收益率也就越高。现在，银行对于新房的放贷额度控制在最高八成，次新房在七成，老一点的二手房则要根据房龄等条件进行评估，贷款额度在六成左右。
其次，有条件使用住房公积金和公积金贷款的，一定不要错过。因为住房公积金账户中的资金，只有到了退休的时候才能够提取，有的人因为工作年限比较长，公积金也积累得多。使用公积金进行房产投资，无疑就是盘活了自己的隐性资产，也可以减少自有资金的投入。公积金贷款的利率比个人商业住房贷款的利率要低1.17％（5年及5年以下）和1.08％（5年以上）。使用公积金贷款，就意味着投资成本的降低。当然，对于公积金贷款的使用，也有一些规定。例如，公积金账户建立两年后，才能使用动用公积金，使用公积金贷款。公积金贷款的上限不能超过10万，年限不能长于15年。
针对住房公积金贷款的这些特点，在选取银行贷款的时候使用公积金贷款＋个人商业住房贷款的组合，可以有效地降低房产投资的成本。
减少“期转现”内的资金投入
在房屋贷款年限和还款方式的选择上，考虑到投资的目的是为了房产升值后售出，以获取利差，就要尽可能地减少先期的资金投入。如果是投资新楼盘，因为期房是不可以转让的，新盘由“期房”变成“现房”要经历一段时间的孕育期。这个孕育期，在不同的城市、不同的楼盘都有所区别。短则两三个月，长则一两年。此外，无论是新盘还是二手房，等待最佳的抛售时机，寻找合适的购房人，也要经历一些时间。在这段时间中，银行贷款的按月偿还，可不容房产投资客们等待。
减少在这段时间里资金的投入，就要在延长偿款年限和还款方式上动动脑筋。
商业住房贷款的最长还款年限是30年，公积金贷款的最长还款年限为15年。偿款年限越长，虽然支付的利息多一些，但是每个月的偿款额会有所降低。
不同的贷款偿还方式亦会对前期的资金投入产生影响。经常用到的住房贷款偿还方式有等额本息还贷法和等额本金还贷法两种。等额本息还贷，就是整个贷款期内，每个月的偿款数是一样的，就像一条持平的直线。等额本金还贷，每个月偿还的贷款由相同的本金偿还和利息费用组成。因为利息费用的支出会随着本金的偿还而越来越少，所以这种偿款方式就是一条向下倾斜的直线。在偿贷初期，每个月的偿还额要高于同期的等额本息还贷额。
我们就以贷款额为80万元，贷款年限30年的商业住房贷款来对两种还贷方式进行比较。像表中所列出的，在贷款的第一年，贷款人每月只支付贷款利息3540元，一年后房产售出，一次性将贷款额全部偿还。
不过，银行也加紧了对“移动按揭”的操作控制，对于贷款人的职业、收入和收入的变动性、楼盘等都要做出很多的限定。
长线投资：银行还款额＜租金
长线投资房产，希望的是用租金收入偿还银行贷款，多出来的收益作为自己的额外收入，也就是人们常说的“以租养贷”。不同的房产，由于地段、环境等因素，租金收益有所区别。在进行银行贷款之前，对同等条件房产的租金收入，花点心思，做点了解。贷款时，把月付控制在租金以下，不仅能够实现“以租养贷”，还能增加自己的收入。
“食租族”边投资边消费
也有不少人，投资房产的目的，并不在于获取房产升值的一次性利差收入。像在饭店工作的马女士，自家的房子是90年代单位福利购房时花了5万元买下的。最近，有熟人介绍一套轻轨沿线的二手房给她。房子是小户型的，周边设施也很齐备，售价在60万左右。马女士上了心，轻轨附近的房产，升值潜力固然是有的。但是，马女士想的更多的是正念大一的儿子。孩子现在求学，不久之后就要步上工作岗位，谈婚论嫁也要摆上议事日程。现在买一套新的房产，对于自己和丈夫来说，压力太大。还不如买下这套二手房，这两年先租出去，每个月赚点房租，等儿子大了，重新装修一下留给儿子做婚房。
对于马女士这样，想要用租金来偿还贷款的“食租族”来说，怎样贷款最合算呢？这样的投资客，首先要考虑的就是租金的问题。保证每个月的银行还贷额要低于租金，否则每个月还要垫付一笔资金到房产还贷中，有违投资的本意。此外，长线投资是和购买自用房产一样的，如果能从还款方式和还贷年限上减少银行资金的占有，也就少支付了房贷利息。
像马女士看中的这套房，房型小，租金不高；位于轻轨沿线，交通便利；周边设施又齐全，适合生活。这样的房产，就非常易于租出。马女士了解到，自己这套房产可以以每月1800元的租金租出。而马女士手上有35万元的资金，她应该选用怎么样的贷款方式呢？
底线是“以租养贷”
对于“食租族”来说，最关键的问题是以租养贷，租金足以支付每月的还贷额，否则每个月还要从每个月的收入中，倒贴一笔资金到房贷中去，就不合算了。因此，房屋的租金也就是每月还款额的底线。
马女士选中的房产，能够以每个月1800元的租金租出，也就是说，2000元是她每个月还贷额的底线。我们用1800元每个月贷款的等额还款方式来计算，贷款15年，首付额至少在37万元以上。马女士如果要把贷款年限定在15年的话，还要拿出两万多的资金作为首付款才行。如果把贷款年限改成20年，每个月用1800元资金偿还贷款，则只需要33万左右的首付款。
这种方法，对于其他的希望以租养贷的长线房产投资客来说，也是适用的。用出租房屋的收益作为每月还贷额的最低限度，匹配上自己的首付能力，选择合适的还款年限，至少把还贷额控制在租金以下的范围内。
“等额本息”还是“等额本金”
那么在还贷方式上，究竟是“等额本息”还是“等额本金”好呢？
经常听说等额本金还贷法比等额本息还贷法还的利息要少，马女士也琢磨开了，是不是自己在贷款的时候使用等额本金法会比较合算呢？
其实，说两种还贷法有什么合不合算，都是理财上的误区。事实上，两种方法还贷的要素－－贷款利率是一致的，老百姓为自己的贷款支付的利息也就一样。只是等额本金法偿还的本金部分比较多，所以支付的利息总额就少。选择还贷方法，要依据自己的收入稳定性和承受能力进行选择。等额本金法，还贷初始阶段，还款额比较高，以后逐月递减。但是，如果自己的收入能够保持第一个月的还款水平，还不如就把等额本金法下第一个月的还贷额，作为一个参考数额，按此进行等额本息法的每月还贷额，可以大大缩短还款年限。减少了对银行资金的占有时间，为此所支付的利息自然就少了。
马女士首付35万元后，只需从银行贷款25万元。如果她选用30年的住房商业贷款，用等额本息还贷法的话，每个月需要还贷1388.61元。不仅能够实现“以租养贷”，还能获取六百多元的租金收益。
公积金贷款房产评估范文4
【关键词】公积金贷款；存在问题；解决对策
我国住房公积金政策始于上世纪90年代初，是深化住房制度改革的产物。我国住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。个人住房公积金贷款的主要目的是为中、低收入家庭提供资金支持，在实施过程中确实对解决职工家庭住房困难方面发挥了极其重要的作用。
一、我国住房公积金贷款的现状
发放个人住房贷款是体现住房公积金制度改善职工居住水平的最主要方式。住房公积金贷款利率低的特点是公积金贷款最主要的优势，职工从公积金中心取得贷款后，享受低于商业贷款的低利率。以2012年末的利率为例，5年以下公积金贷款年利率为4.0%，6-30年公积金贷款年利率为4.5%，比商业贷款七折后的利率还要低，而且没有商业贷款关于享受七折利率的高门槛。同时，银行七折优惠利率不是终身制的规定，目前，各大银行已取消这一优惠政策，执行基准利率，这使得公积金贷款和商业贷款的利率差进一步加大了，公积金贷款利率低的优势进一步凸显出来。但是，目前住房公积金在贷款方面还暴露出分配不公、手续繁琐等问题。找寻公积金贷款存在的问题，如何解决这些问题是我们亟待探讨解决的问题。
二、我国住房公积金贷款存在的问题
1、公积金贷款覆盖范围窄
目前，我国个人住房公积金贷款的覆盖范围仅限缴纳住房公积金的职工，它是缴存公积金的职工才享有的一种贷款权利。只有公积金缴存的职工，才能按公积金贷款的有关规定申请公积金贷款，这就限制了公积金贷款的覆盖范围。像城镇集体企业、城镇私营企业等企业的职工由于单位不给职工缴交公积金，这就使他们不能使用公积金贷款。同时，城镇个体工商户、自由职业者等目前也没有明确的政策将此类人员纳入公积金缴存范围。因此，这类人群也不能享受公积金低息贷款。
2、公积金贷款使用分配不公，低收入群体受益少
办理个人住房公积金贷款，申请的贷款额度和贷款年限的都有一定的要求。以大连市公积金贷款为例，确定贷款额度要满足以下三个条件：（1）不得高于根据公积金缴交情况计算的可贷额度，其公式为：贷款额度=（借款人月缴存住房公积金总额/住房公积金缴存比例*45%+住房公积金月缴存总额）*12*贷款期限；（2）不得高于购房所在区的最高贷款额度；（3）不得高于规定的贷款成数。
从以上条件我们不难看出在办理贷款过程中职工能否按最高额度贷款和职工个人缴存公积金的基数和比例，以及贷款的年限都有关系。
在缴存公积金的人群中我们可以发现，很多地区出现效益好的单位缴存基数和缴存比例也普遍偏高，而效益差的单位缴存基数和缴存比例也都偏低。这种差距就直接影响了职工贷款的额度。可以说收入中等或高收人人群其贷款额度较高，低收入者贷款的额度较少。这就违背了个人住房公积金贷款的初衷，造成大多数中低收入者用自己的公积金储蓄为少数中高收入者购房提供补贴的局面。
3、公积金贷款跨区域使用受限制
现在全国各地的住房公积金贷款一般都是由各个地方的住房公积金管理部门负责管理。由于住房公积金贷款的地域局限性，部分职工跨省市购房的要求不能满足，住房公积金贷款缺乏跨区域使用的功能，造成了许多购房者没有办法把其住房公积金用到实处，浪费了大量资源。
4、公积金申请手续相对繁琐，担保费用较高
首先，在住房公积金贷款在申请过程中，需要填写和提供的材料比较多，办理过程中需占用时间较长，有时会给申请人造成诸多的不便。其次，公积金贷款要求担保公司担保。公积金贷款担保是指在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，担保公司为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同并提供连带偿还责任的保证担保行为，其目的是减少贷款风险，保证公积金资金的安全性。此举对公积金中心来说是减少了风险，但是担保费对一些低收入家庭也是一笔不小的开支，无形中加重了购房人的负担。
三、针对我国住房公积金贷款存在问题的解决对策
1、发挥公积金制度强制性，继续扩大公积金覆盖范围
目前，我国公积金制度覆盖面相对较窄，公积金政策应该发挥其强制性的特点，无论单位是否自愿，都应该给职工建立住房公积金账户，为其缴纳公积金。同时由于城镇个体工商户、自由职业者等人群未纳入公积金覆盖范围，使其无法享受公积金贷款的优惠利率。将大多数人群覆盖其中，保障职工的合法权益，使不同层次的职工都能享受公积金制度带来的利益。
2、缩小不同人群公积金贷款使用差距，提高低收入群体公积金使用率
住房公积金是专项用于解决职工住房问题的长期互助储蓄资金。其目的是取之于民，用之于民，帮助职工，尤其是低收入职工实现住房梦想。一方面，限定公积金贷款的最高额度，一个职工一生只能使用该额度，不能超额使用。这就对高收入群体贷款起到一定的限制作用，同时对一些已经拥有个人住房的高收入者申请公积金贷款购买第二套房产时应适当提高门槛，例如：使用较高的住房公积金贷款利率等。另一方面，对于低收入者应适当降低贷款门槛，在其还贷能力允许的范围内适当增加其贷款额度，减少其为购房付出的贷款利息，使改善居住条件最为迫切的中低收入职工从住房公积金制度中获得更大的收益。
3、适当放宽贷款地域范围，增加异地贷款城市
由于住房公积金贷款的地域局限性，导致部分职工跨市购房的要求不能满足，使很多职工在异地无法享受到公积金贷款政策，针对这一情况适当放宽贷款地域范围，增加异地贷款城市，为异地职工解决实际困难。
4、简化贷款手续，降低贷款担保费用
我国现行的住房公积金管理条例规定住房公积金管理中心是直属于城市人民政府，不以营利为目的的独立的事业单位。在这种体制下，公积金中心和银行之间的工作不能很好地协调起来，双方根据各自的职责、利益情况制定相应的工作规范，极大地影响了贷款效率。公积金管理中心、受委托银行及其他中介机构应建立个人住房贷款各个环节的联合办公制度，实行一条龙服务，提高贷款工作效率，依据个人申请贷款的客观实际，放低贷款“门槛”，简化贷款条件和程序，满足职工对住房需求的愿望。
同时，应该引入政府补贴制度，努力降低个人住房公积金贷款的担保、评估等各种费用，减轻职工负担，真正发挥公积金作为政策性贷款的优势。
综上所述，个人住房公积金贷款政策的推出在推进我国住房制度改革，促进城镇住房建设，提高职工住房水平能力等方面都发挥了极其重要的作用。虽然我国住房公积金贷款政策目前还存在部分问题，但只要针对政策中的不同问题，采取合理有效的调整措施，进一步细化和完善公积金贷款政策，必将继续发挥住房公积金贷款在我国保障事业中的重要作用。
参考文献：
[1]文雅静.住房公积金个人贷款存在的问题与对策[J].合作经济与科技，2010（20）.
公积金贷款房产评估范文5
中图分类号：F293.30 文献标识码：A 文章编号：1672-3198（2007）08-0046-02
1991年上海市借鉴新加坡中央公积金制度的经验，在我国率先建立了住房公积金制度，1994年住房公积金制度在全国推行。十多年来，住房公积金制度经过不断的完善和发展，走出了一条具有中国特色的住房保障之路，对改善职工的居住条件作出了突出贡献。在肯定住房公积金制度的同时，我们也应看到住房公积金制度在发展中还存在一些问题，需要不断的完善。澳大利亚是一个住房金融市场发达、住房保障制度完善的国家，在这个国家，拥有自己的房产是每个国民的“伟大梦想”，在居民的购房过程中，政府究竟发挥了何种作用，金融市场能够提供哪些服务，成熟的经验能给公积金制度以何种启示，本文将进行简单的探讨和论述。
1 澳大利亚的住房金融
澳大利亚总人口2000万，全国共有820万套住房，每年新建住房14万套，大部分居民生活在城市，人均居住面积在发达国家中位于前列。澳大利亚70%的住房所有者都是通过住房抵押贷款购买住房，超过80%的住房其所有人拥有全部产权（所有人一次性付清房款或贷款已全部偿还）。由于对经济形势的普遍看好，澳大利亚人喜好投资房产，很多人购买房产后进行出租以获得稳定收益，而且认为住房贷款是非常廉价的融资渠道。澳大利亚的银行提供的贷款比例一般比较高，首次购房的抵押贷款最多可贷到银行估价师估价的95%；贷款期限也比较长，一般在20-25年。澳大利亚政府还规定，借款人所支付的住房贷款利息可以充抵个人所得税基数。此外政府还把管理的退休金以较低的价格借贷给一些私人财务公司，这些财务公司以低于银行住房抵押贷款0.5到1个百分点的利率发放住房贷款，受到购房人的欢迎。以上这些因素直接导致了澳大利亚住房贷款的发展。
联邦银行是澳大利亚最大的房产贷款机构，住房贷款余额占总贷款余额的50%，它目前向借款人提供四种贷款产品以供选择。一是蜜月贷款，在贷款前12个月的利率为同期浮动利率打一定的折扣（比如比同期正常浮动利率低1个百分点），12个月后的利率恢复为正常的浮动利率；二是固定利率贷款，贷款期限为1-5年，在预期利率上升时，较多人使用该品种，多数人愿意申请3年和5年期固定利率贷款；三是浮动利率贷款，作为最传统的贷款品种，仍然居各类业务的主导地位；四是信贷额度贷款，对每个客户有20万的额度，客户可以随时取出使用，。根据借款人的需求，各个贷款品种可以相互组合，如贷款10万元，固定利率和浮动利率贷款各为5万元。在还贷方式上，银行也提供多种选择，如第一年可以只还贷款利息、还有等额本金、等额本息等还款方式。除第一年外，银行一般不会向提前还贷的借款人收取违约金。
在澳大利亚，住房贷款的风险管理十分严密，首先，银行要求借款人买房时要有一定的存款；其次，银行会安排特点时间和借款人面谈，了解其经济收支情况，并通过查询个人信用信息等方式查询借款人的信用记录，对借款人的信用进行评估。所有银行都会要求借款人在申请贷款时出具以下几项重要文件，连续几年的报税单（证明收入水平）、近几个星期的工资单（证明现在的收入水平）、与单位签定的就业合同（证明将来一段时间的偿还能力）、已有的存款数、健康保险和养老金缴纳情况，同时会严格审查借款人的负债情况，如信用卡使用历史、是否有其他未偿还贷款等等。另外，首次购房贷款额超过房价的80%的，借款人需按贷款额的1%购买贷款保险，也在很大程度上分散了银行贷款风险。由于澳大利亚严格的个人信用制度，住房贷款逾期情况很少。
2 澳大利亚的住房保障制度
澳大利亚的住房保障制度非常完善，由于澳大利亚是联邦制国家，各州具体政策有所差异，在此以维多利亚州的住房保障制度为例。维多利亚州政府人类服务部住房辅助及社区建设司（以下简称住房辅助司)主要负责向低收入家庭、无家可归的人提供住房支持和社区建设、管理房产。
目前住房辅助司共拥有资产120亿澳元，管理75000个房产，每年经费8亿澳元，累计向无家可归者提供住房支持80000人次。住房辅助住房保障项目的资金来源主要有三方面：一是联邦政府根据与州政府的协议的拨款；二是住房辅助司出售、租赁房屋收入和发放家庭贷款的利息收入；三是州政府专项拨款。
住房辅助司对部分不能获得银行贷款支持的低收入家庭，向其提供等同于银行贷款利率的住房贷款，支持其购买房屋。另外向低收入家庭和无家可归者提供低价出租房，租金收取标准为其家庭总收入的25%，低收入家庭随着收入的逐渐上涨，会自动退出享受该类住房。
住房辅助司非常重视居住环境的改善和人文关怀。社会房屋虽然提供给低收入和无家可归人群，但其建造标准与普通居民的住房完全一样，而且为减少社会房屋享有人的自卑感，避免社会问题，政府将部分普通居民住房的一部分作为社会房屋而不是单独建造，便于低收入人群和大家共同生活和交流，并带动其积极上进，改善自己的生活质量。
3 对住房公积金制度的几点启示
3.1 创新贷款品种
贷款品种相对单一，还款方式比较呆板，已成为我国住房公积金制度运行过程中备受关注的问题。从消费心理学角度讲，在同一类商品具有多种型号供顾客选择时，可以更大程度激发顾客的购买欲，尤其在顾客根据自身情况对商品提出的要求得到满足时，顾客会容易做出购买的决定，所以要针对不同缴存人的不同贷款需求，不断创新，丰富贷款品种，比如在贷款利率方面，目前在公积金贷款中，只有浮动利率一种方式，借款人无从选择。可以学习澳大利亚，增设固定利率和浮动利率、固定利率相结合的方式，由公积金中心承担由于利率上升却不能实现利息收入增多的风险，由借款人承担由于利率下降却不能减少还款的风险。另外在还款方式上，可以除等额本金、等额本息还款方式外，增设其他品种，例如可以将北京公积金管理中心试行的“自由还款”的还款方式推广实行。
3.2 贷款政策向中低收入者倾斜
近一段时间，住房公积金制度对中低收入缴存人支持不够，政策性作用发挥不强的呼声高涨，逐渐成为学术界和新闻媒介关注的热点。澳大利亚的金融政策注重向中低收入人群倾斜，银行对居民首次购房、二次购房和多次购房均采取不同的贷款政策。建议细化住房公积金贷款政策，针对不同收入人群和不同年龄阶段人群的贷款，应采取不同的政策，尤其要重视设计适合中低收入缴存人的贷款品种。比如对第一次购房人和较低收入人群适当降低贷款门槛，如降低首付款比例，实行优惠的利率，延长贷款期限，甚至给予一定程度的贷款贴息。对二次以上购房人，根据改善自住住房的情况，相应提高贷款门槛，如提高首付款比例和贷款利率，缩短贷款期限。
3.3 出台全国性贷款风险管理相关操作规范或指导性文件
尽管澳大利亚信用体系已非常完善，但其银行对住房贷款的风险管理还是十分重视的。我国目前还没有全国性住房公积金贷款风险管理操作办法，各地各自为战，风险管理水平差异极大，部分地区情况堪忧。应尽快出台全国性住房公积金贷款的操作规范或相关指导性文件，对包括贷前调查、贷中审查和贷后管理在内的风险管理工作提出明确统一要求，规范贷款审批和管理程序，提高风险管理水平，保障资金安全，将各地住房公积金贷款的风险管理情况作为重点考核目标之一。
3.4 注重对贷款人信用的考查
澳大利亚完善的信用体系对贷款风险管理和住房保障政策的实施非常重要。在贷款风险管理方面，信用体系的健全，便于贷款人快捷查明借款人的信用状态，确定是否准予贷款以及贷款额度。在住房保障方面，由于住房保障政策的受惠人群往往与家庭的收入密切挂钩，如保障性住房和公积金贷款贴息的享受和退出，一般都要视家庭的收入状况而定，信用体系的完备有利于准确确定保障政策的受益家庭和受益期间，完善准入和退出机制，保证政策目标的顺利实现。目前我国信用体系的建立正处于启动阶段，公积金贷款就更要学习澳大利亚银行在住房贷款的贷前审查过程中的细致入微，注重对贷款人还款能力的考查，以确保发放的每笔贷款安全。
3.5 增强城市保障性住房的人文关怀
澳大利亚政府十分注重保障性住房本身和周边环境的质量，以及对享受保障性住房人群的人文关怀。在修建过程中将保障性住房和普通住房同等对待，将保障性住房与普通住房混合分布，或者将普通住房的一部分划为保障性住房，以使享受保障性住房的人群不脱离普通社会生活。我国公积金政策规定，公积金增值收益的一部分要用于建设城市的廉租住房，那么可否学习澳大利亚将廉租住房混合与普通住房，而非独立建设。另外可以尝试将通过法律手段收回的公积金贷款抵押住房直接划拨为廉租住房，用实物而非货币的形式转化公积金增值收益支持廉租住房发展。
参考文献
公积金贷款房产评估范文6
关键词:公积金贷款;管理风险;规避方式
住房公积金贷款作为政策性住房金融的主体,已成为职工个人购房贷款首选的贷款方式。很多城镇居民通过使用住房公积金贷款购买了自住住房,改善了长期困扰人们的居住条件。但是,近年来,随着我国房地产市场的不断繁荣,住房公积金贷款信用规模不断扩大,贷款时间的推移,贷款逾期率也不断上升,贷款风险不断增强。对此住房公积金管理中心应不断地加强,管理风险与规避方式显得格外重要。
一、住房公积金贷款管理风险的形成
住房公积金贷款与商业住房贷款既拥有共性的经济风险和管理风险,同时又有其自身独特的经济风险和管理风险,而管理风险是目前各房改资金管理中心较为突出的风险。
(一)运行体制带来的管理风险
国务院颁布的《住房公积金管理条例》,条例明确规定房改资金中心不能直接办理金融业务,应当委托住房委员会指定的商业银行办理住房公积金的金融业务,个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行办理,并由房改资金中心承担风险。也就是同一贷款业务的委托方与受托方是两个不同的利益主体,受委托银行是以获取最大利润为经营目标的经济实体,虽有手续齐备的合同要求和约定,但仍无法回避自身利益的驱动,和在运作过程中产生的问题及利害冲突之间的矛盾。
1、受委托银行自身的风险及利益。在受委托银行在自营业务与委托业务之间,存在将风险较小、利润较高的贷款项目留下,而将风险相对较大的项目以委托贷款方式留给房改资金中心,大力推荐商业贷款,甚至出现对只做住房公积金贷款的开发商不给予按揭签约的现象,这样,房改资金中心一方面失去了资质较好的开发商,另一方面又失去了资信较好的客户,无形加大了住房公积金的贷款风险。
2、住房公积金贷款办理程序繁琐。面对住房公积金贷款的低利率的冲击,加之住房公积金贷款与商业银行住房按揭贷款相比为业务受委托银行所带来的利益不均衡,购房者选择商业银行按揭贷款其利息全归受委托银行所有,若购房者选择公积金贷款,受委托银行只能收取5%作为手续费,且失去了许多贷款客户。正是由于受委托银行自身利益的驱使,往往对住房公积金贷款的客户采取一些消极拖办和误导的手段,抵制或影响住房公积金贷款业务高效、快速发展。而其自运营的商业贷款比住房公积金贷款办理要快的多,并且程序简捷。当然无论是对开发商还是借款户来说,都希望资金快速及时到位,惧怕住房公积金贷款的遥遥无期。有些开发商甚至还打出实行商业贷款给予优惠,或用先贷商业贷款以后再转公积金贷款等等方式。使许多客户由公积金贷款转为商业住房贷款,继而使房改资金中心失去了许多优质客户,无形加大了住房公积金贷款风险。
3、房改资金管理中心贷款数据统计信息化建设滞后。由于我国许多地方房改资金中心的信息化建设严重滞后,没有建立健全和更新,致使许多职工根本不知道自己的个人信息。而受委托银行力争主导地位和强调自己的网络优势,往往会采用其通畅、便捷的程序,进行贷款人员信息登陆和计息扣款,而房改资金管理中心统计信息滞后,贷款程序无法正常运行,双方数据无法统一。而且房改资金中心的住房公积金贷款客户群体,业务发展趋势以及经营状况等重要商业秘密都无法对外保密,既不利于市场的竞争,还加大了住房公积金贷款风险。
4、房改资金管理中心在贷款资金的回收方面处于被动地位。由于《住房公积金管理条例》第6条规定:“受委托银行不承担住房公积金贷款的风险”,受委托银行基于节约成本考虑,对贷款的回收力度不够,贷款发放到位后,银行既不能及时通知客户还款,也不实行跟踪服务,导致客户逾期还款比比皆是,甚至对逾期户不及时还款视而不见。而房改资金管理中心因贷款业务审核后就不再直接面对借款人,受委托银行又与房改资金管理中心信息交流不够,致使有些贷款逾期户根本不知贷款已逾期,还有原准备一次性预还多月贷款本息的客户,因受委托银行以计算机程序不便、不畅等多种推托为由拒绝,由此也形成了逾期还款。由于住房公积金业务承办银行是由政府或住房委员会指定的,即使受委托银行不按合同约定履行收贷职责,房改资金管理中心也无力对银行进行制约和追究,处于承办银行和住房公积金贷款职工之间的被动局面,没有保护广大职工的利益。
(二)政策取向和金融市场形成的管理风险
由于政策取向的特殊性决定了个人住房贷款的服务对象主要是广大的中低收入城镇职工、居民,同时也决定金融管理风险。
1、借款人的还款能力下降的风险。由于住房公积金贷款作为政策性住房金融,借款人中相当一部分职工收入不稳定,偿债能力有限,甚至有的单位濒临破产,职工随时会面临着下岗或买断工龄,严重影响贷款偿还能力。直接关系到住房公积金贷款的安全性、风险性,如遇央行利率上调,职工的还款负担还会加重,逾期率就会上升。
2、存贷不挂钩导致资金缺口的风险。我国许多城市在住房公积金配贷时,只注重借款人的还款经济能力以及是否满足贷款的其他条件,却很少评估借款人对住房公积金的贡献率,住房公积金配贷既无最低储蓄年限(仅一年)要求,也无最低存款额限制。从现在现阶段看,这种信贷方法似乎有利于解决和改善居民的住房,刺激居民的有效消费需求,扩大住房公积金信贷规模。但从长远看,今后可能会导致资金缺口,而且加大住房公积金储蓄长期融资的风险。
3、国民经济状况和金融市场变化而带来的风险。城镇职工、居民个人住房公积金贷款的一个突出特征就是贷款期限长,在长期的贷款期限内,社会经济状况和金融市场必然会不断发生变化。如发生通货膨胀等,由于个人住房公积金贷款实行相对固定利率,这就会使住房公积金蒙受贬值的风险。同样数额的个人住房贷款,如果贷款期限延长一倍,住房公积金贷款的期限最长可达20年,从机会成本的角度来看,容易产生市场风险,并其风险将增加一倍以上。同时,住房公积金贷款业务的单一性使它缺乏银行通过多项业务组合分散风险和规避风险的机制,更加剧了其风险性。
4、地方政府行政干预行为带来的风险。地方政府为拉动住房消费,许多地方对房改资金管理中心下达个人住房公积金贷款任务目标,过分强调住房公积金贷款数量增长,往往忽视住房公积金贷款质量,加大了产生不良住房公积金贷款的可能性。
二、住房公积金贷款管理风险的规避措施
住房公积金贷款管理风险是客观存在的,理应正视和竭力规避,避免出现大的风险损失,根据上述风险的分析,规避住房公积金贷款管理风险,应积极采取应对措施。
(一)确立房改资金管理中心主导地位
解决住房公积金贷款的制度性风险的根本途径在于消除委托与受托两个利益主体的利益冲突。首先必须强化房改资金管理中心主体地位,采用房改资金管理中心自营模式,可以实现责、权、利的统一,既能有效地消除委托方式中的利益冲突,又能做到了职责分明。运作高效,彻底改革和完善我国个人住房公积金贷款的委托运作机制。使委托方始终居于主体地位,可以自主选择受托人,同时也应该将选择住房公积金业务承办银行的自主权交给房改资金管理中心,对受委托银行敷衍应付办事不力和操作失误,而导致住房公积金住房贷款出现的风险,应由受委托银行承担,或由房改资金管理中心实行优胜劣汰,充分保证住房公积金贷款管理风险的规避,体现房改资金管理中心的主导地位。
(二)建立贷款风险监管体系
建立贷款风险监管体系,将风险管理系统纳入个人住房贷款全过程中,并授予该体系应履行的功能:一是对个人信用情况进行相应的时实评估,特别应能防范恶意超贷的情况;二是实现对个人住房贷款贷前审核与贷后监察结合的功能,实现全过程的监督管理,三是实现个人住房贷款高风险的预警功能,并给出响应的规避建议;四是实现会商制度的建立,房改资金管理中心与受托银行定时对预警高风险的情况进行会商,特别是对金融、房地产市场、社会就业与家庭收入变动信息的应急响应,以期协同规避,对已发生逾期的应协助尽快催收;五是建立个人住房贷款风险基金,实现个人住房贷款风险化解损失的规避功能。
(三)采取相关配套政策措施
1、建立以政府为主体减轻中低收入职工住房贷款负担的贴息和担保制度,可采取政府扶持(实行贷款贴息政策)、社会参与的办法,组建住房置业担保公司,为借款人提供信用担保,既减轻了这部分低收入职工的债务负担,又化解了金融风险。
2、房改资金管理中心按《住房公积金管理条例》规定和相关财务管理办法的规定,在增值收益中按比例提足贷款风险准备金,并制定严格核销坏账制度和程序,认定后及时核销坏账、呆账。
3、进一步完善住房保险,在个人住房担保中介机构尚未发育成长起来的情况下,应由保险公司把财产保险和人身保险结合起来,开拓住房保险新业务,既降低保险费用,减轻借款人的负担,又提高借款人的还款能力。
(四)采取相关配套还贷措施
房改资金管理中心和受委托银行应跟踪服务和提高服务质量,减少因服务质量带来还贷风险。
1、建立便捷的还款方式,利用银行网点和资源,办理还款储蓄卡或一卡通,实行通存通还,自动划款等便捷的方式,在时间和地点上方便借款人还款。
2、受委托银行贷款放款后,及时通知借款户月还款额和其帐户余额情况,使借款人知道每月实际应还多少钱,什么时候还,做到心中有数,经济上有准备,敦促贷款人养成良好的还款习惯,减少不必要还款纠纷。
(五)加强贷款抵押审查力度
住房抵押贷款是当前住房公积金贷款运营管理的重要环节,严格抵押审查,对降低贷款风险,资金的安全运营提供了重要保证。具体审查程序应做到:
1、认真审查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性。
2、要求售房单位到期及时办理产权过户手续,并做出连带责任承诺,与产权抵押登记部门协议确保抵押手续完整到位。
3、控制抵押率,规避抵押物市场价格变动的变现风险。
4、切实执行担保法,对不按照合同清偿债务坚决依法拍卖抵押房产。
住房公积金作为一种政策性住房资金,取之于民,用之于民,在发放个人住房贷款时实行低存低贷的政策,符合我国的基本国情,也有力地推进了城市住房制度改革和发展,是解决和改善职工住房的政策性融资途径。住房公积金贷款的风险贯穿于贷款审核、发放和回收整个的管理过程之中。因此,必须建立包括个人住房贷款全过程的风险管理体系,进一步加强房改资金管理中心贷款程序性方面的制度建设,使贷款的调查、审查、审批、催收、内部稽核、违规操作责任追究等全部管理流程化、规范化、制度化。积极汲取商业银行贷款风险管理方面的经验,用法律和制度等管理手段,有效规避住房公积金个人贷款的管理风险,以保障住房公积金贷款的管理风险降到最低的限度。
参考文献:
1、梁万泉.我国个人住房贷款的四大风险及控制[J].青海金融,2006(9).
