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房贷公积金政策范文1
住房公积金作为一种重要的金融工具，在最近一轮房地产调控中也出台了系列政策，概括起来主要包括以下三项：
调整住房公积金贷款首付比例：进入 2010 年以来，根据房地产宏观经济调整的要求，部分城市小幅度提高了住房公积金首套住房贷款比例;北京、沈阳、石家庄等城市纷纷大幅度提高二套房首付比例，调整以后首付比例最低为 40%;大部分城市停止发放三套以上住房公积金贷款。2010 年 11月 2 日，住建部、财政部、人民银行、银监会联合印发的《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》(下称《通知》)规定，对第一套房贷按照 90 平方米上下区别分别为不低于 30%和20%;第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于 50%，停止发放第三套房贷。
上调住房公积金存贷款利率：2010 年 10 月住房和城乡建设部《关于调整住房公积金存贷款利率的通知》，其中规定，从 2010 年 10 月20 日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调 0.17 和 0.18 个百分点。五年期以下(含五年)从 3.33%调整为 3.50%，五年期以上从 3.87%调整为 4.05%。2010 年 11 月 2 日，《通知》规定，个人住房公积金贷款购买第二套住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的 1.1 倍。
使用住房公积金建设保障房：2009 年 10 月住房和城乡建设部《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，其中规定：在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将 50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮 10%执行，严格控制贷款规模，禁止无偿调拨使用。
二、住房公积金调整效果分析
住房公积金政策调整是有利于住房市场稳定的。加强保障房建设，有利于扩大住房供应数量，而且保障房本身价格大大低于商品房价格，有利于住房价格总水平的下降，同时也将极大地打击房价疯狂上涨的预期;调整住房公积金贷款首付比例，尤其是提高二套住房贷款比例和停止发放三套及以上住房的公积金贷款，则会从公积金这个渠道挤出投机需求，确保自住需求;而自住需求是根据自身消费预算约束线作出消费决策的，这种需求与房地产价格成反比，有助于住房价格回调。总体而言，这条政策的作用是降低了住房需求的总量，使得需求曲线向左移动;提高公积金贷款利率，公积金贷款利率提高幅度较小，但提高了贷款成本，有利于减少住房需求。
三、进一步调整建议
1.进一步提高住房公积金存贷款利率
经过 2010 年 10 月的调整以后，住房公积金存贷款利率仍然较低，以五年期住房公积金存贷款利率为例，调整以后存、贷款利率分别为1.91%和 3.5%。2010 年全年官方公布的通货膨胀率已经接近 3.5%，据此判断，则住房公积金实际存款利率为负，而贷款的实际利率接近于零，则意味着购买住房基本上没有利息成本，而存款人的资金则面临着贬值的困境。住房公积金的负利率政策不利于从根本上打击投机需求，因此必须进一步提高住房公积金存贷款利率，至少应该将存款利率提高到 5%以上，对于首套住房申请住房公积金贷款的，应该将贷款利率提高到 8%以上。
2.住房公积金首付比例的调整
进入 2010 年以来，我国全面提高住房公积金购买住房首付比例。有些地方对申请住房公积金购买首套住房的首付款比例也做了相应的调整，有的地方提高到 30%。这种调整实际上是不利于自住需求得到满足的，应该保持对申请住房公积金购买首套住房的首付比例保持不变;而对于购买第二、第三套住房的首付比例则可以进一步提高，这样才有利于打击投机需求，促进住房价格的稳定。
3.使用住房公积金建设保障房的建议
要完善住房公积金建设保障房的制度建设。一方面要加强资金监管，确保住房公积金建设保障房过程中的正确合理使用以及资金安全;另一方面，要通过完善住房公积金参与保障房的机制建设，确保住房公积金能够保值增值。
房贷公积金政策范文2
【关键词】商业银行；个人住房贷款
一、个人住房贷款概述
1.1个人住房贷款
个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。个人住房贷款用于支持个人在中国大陆境内城镇购买、建造、大修住房。目前，个人住房贷款主要有委托贷款、自营贷款和组合贷款三种。
1.2个人住房担保委托贷款现状
住房公积金制度的建立标志着我国已经开始从旧的住房保障制度向新的住房保障制度转型，对于我国住房制度改革的深入进行、住房分配制度的转换、国民居住条件的改善、国民经济建设和发展以及维护整个社会的基本稳定等，都起到了积极的促进作用。
然而，由于我国住房公积金制度建立的历史并不长，尚处于探索阶段，还未最终定型，难免会出现制度设计本身的缺陷，再加上受历史和现实因素的影响，在住房公积金制度运行中出现了一些问题和失误，这些问题和失误主要表现在以下几个方面：
1.住房公积金的保障性不足
现阶段，住房公积金覆盖率低成为保障性不足的主要原因。其缴存和管理仍然是以“单位所有制”为框架建立的，并没有摆脱计划经济体制下“单位福利”的性质。此外，住房公积金制度没有完全体现出社会保障制度在维护社会公平方面的作用，有可能存在“杀贫济富”的现象。
2.住房公积金的体制不完善
我国住房公积金管理中心目前的行政机构框架缺乏管理监督体制、缺乏法律法规规范，机构职能取向以管为主，偏重于通过行政政策的执行建立互助型储金，并积累资金，而轻于营运；责任规划不清，在住房公积金的日常使用和管理中，存在着许多漏洞和问题。
3.运转模式存在不合理和低效率
在我国大部分地区住房公积金的使用率不高，住房公积金闲置浪费的现象普遍，其使用率不高，大量资金被沉淀。同时，住房公积金的运用手段差，增值渠道少，没有从根本上解决由谁来承担住房公积金经营风险问题，处于坐吃利差运转模式不具备应付风险的功能和补充住房资金的功能。
二、商业银行的个人住房贷款
2.1现行主要模式
1.住房公积金贷款
住房公积金属于委托性个人住房贷款，资金来源为单位和个人共同缴存的公积金存款；住房公积金贷款的贷款人是公积金管理中心，贷款风险由公积金管理中心承担，贷款方式属委托贷款，由住房公积金管理中心委托指定银行办理发放手续，并签订委托合同；住房公积金贷款利率比个人住房贷款利率优惠。
2.个人住房组合贷款
个人住房组合贷款是指符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时申请个人住房公积金贷款。
2.2存在问题
随着近几年我国个人住房贷款急剧增长，其风险也日益加大，加之市场交易发生了较大的变化，房地产也进入了买方市场。由于整个市场的信用问题，例如政府部门的不规范运作、开发商的恶意欺骗、游戏规则的不完善、小业主对市场信用的认识不够等原因，现在房地产的风险问题越来越突出，个人住房贷款的风险更是首当其冲。出现了典型的个人住房贷款风险问题。
1.个人的信用风险
从信用风险的角度来看，一方面，个人住房信贷所带来的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还银行贷款，被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。
2.银行的流动性风险
对于银行来说，个人住房信贷等中长期贷款的快速增长和比率的迅速提高，可能会带来流动性风险。从国际经验来看，个人住房贷款比重接近或达到18%-20%时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例会受到严重约束。特别对于一些资产规模较小、资产种类较为单一的部分城市商业银行来说，更容易面临流动性难题。
三、个人住房贷款的行业性发展趋势
3.1选择性控制
在房地产领域，房地产信贷管制分为消费者信用控制和不动产信用控制，是中央银行货币政策的重要组成部分，监管部门将通过对行业的分析和监测，加强信贷政策的前瞻性和实效性，不断提高风险管理的能力。2004年以后，中国货币政策和财政政策的主导地位发生转换，中央银行坚持稳健的货币政策，加强了对住房信贷的管制，及时调整和传达货币信贷政策意图，引导社会预期。
3.2宏观经济与住房贷款政策
总体来看，国内宏观经济的发展趋势是稳步提升的，国家在制定产业政策时会采取相机决策，特别是如前所述，房产政策是一种短期性政策，会按照经济发展态势和政府调控意图进行变化。
四、改革方向
4.1建立风险防范措施
建立个人信用制度，控制借款人违约风险。一些发达国家个人信用制度建设己有100多年的历史，形成了科学化、规范化、法制化的运行机制，完善的个人信用制度已成为发达国家市场经济正常运行的坚实基础。因此我们应该借鉴国外的成功经验，结合国内现实，建立起符合我国国情的个人信用制度。
银行自身完善风险管理机制，杜绝风险漏洞。控制按揭成数和房地产信贷增长速度，并对借款人进行严格的贷前审查，同时签定回购或债权转让条款，严格控制开发商贷款风险，坚持较高的资本充足率，强化不良资产处置等。
4.2健全房地产金融的法律法规体系
完善的法律法规体系是促进房地产金融健康发展的基本保障。目前，我国房地产金融领域的立法始终处于滞后状态。因此，出台专门的监管规定和办法，以加强对商业银行个人住房贷款的监管力度，并修改和完善各项法律法规制度，规范市场行为具有极大的积极作用。
作者简介：
陈祥瑜，女，1991/09，北京林业大学，会计学。
王小欢，女，1991/10，北京林业大学，工商管理（经济信息管理方向）；
房贷公积金政策范文3
关键词：住房公积金贷款；现状；风险管理
一、住房公积金贷款概述
住房公积金贷款指的是住房公积金管理机构采用住房公积金，委托商业银行向正常缴存住房公积金的职工所发放的，定期用来对住房进行购买，建造，翻建和大规模修理的政策性住房贷款。
为了使得贷款的调查，审核，审批，逾期贷款的催收，违规操作责任的追究等都在管理中能够得到规范，就需要建立卓有成效的内部控制制度，对贷款的发放，管理，控制和回收等环节进行规范，对商业银行的贷款风险管理的经验进行借鉴，对住房公积金个人贷款的管理风险进行有效的防范，这样就能将住房公积金贷款管理的风险降到最低。
二、住房公积金贷款的现状
（一） 住房公积金贷款规模增大
建设部的统计数字显示，全国城镇参加住房公积金制度的职工累计超过1亿人，归集公积金累计超过14000亿元。全国有4200万职工从公积金制度中受益，通过提取住房公积金和公积金住房贷款改善了居住条件。四川从2002年至2013年归集公积金贷款达288.67亿元，其中个人住房公积金贷款有200.52亿元。2007年以前个人住房公积金贷款额仅为0.31亿元，2013年的则达到30.47亿元，是十年前的100倍。
（二） 二手房市场住房公积金的份额越来越大
房屋贷款从刚开始的时候只能采取组合贷款的形式，05年逐渐展开纯公积金业务，07年批准了二手房公积金住房贷款的资格，巨大的二手房市场为限额较低的公积金住房贷款的扩展提供发展空间。
（三） 很多楼盘对住房公积金住房贷款不愿接受
由于公积金住房贷款会使得开发商的利润有所降低，法律又没有规定开发商一定要接受购房者公积金住房贷款的要求。在据调查10多个楼盘中，有20%的楼盘不接受公积金住房贷款，在地段好的老城区楼盘内，约有半数不接受公积金住房贷款。这方面，政府应继续加强对公积金贷款的鼓励政策，在适当的条件下对开发商实施一定的优惠政策。
（四） 手续繁琐、费时费力
住房公积金住房贷款个人不能直接办理，各项手续涉及到个人、单位、银行、开发商，需要过五关斩六将的层层审批。由于所需资料太多，难以准备齐全。公积金住房贷款经过购房者提交资料、代办银行初审、公积金中心复审、房产局办抵押、贷款上账这些流程约需两个月，而商业贷款大约10来天便可办完。建议银行及政府相关部门加强效率管理，进行效率服务，对于银行和单位间的手续转交工作，可以进行电子化操作，通过网络集中管理，省时省力。
（五） 开发商引发的问题
对房地产市场一直升温又走向回落的情况，很多地方报到开发商因资金短缺、借款难、民间非法借资债务重重等逃逸。有些企业在修建的时候会半途而废，这样就会出现烂尾楼。在对建楼盘项目进行跟踪的过程里，需要发现问题及时采取暂停对该项目的贷款，或提高开发商阶段性保证金比例。
三、住房公积金贷款管理规避风险的有效措施
（一） 健全、完善住房公积金贷款管理制度
首先，需要对贷款审核的工作环节进行严格的执行。在对贷款进行办理的过程里，住房公积金管理中心要对借款人，担保人和抵押人的相关情况进行严格的审查，这样就将贷款之前的准备工作都做好了。其次，要实行三级审计制度，将不同级别的审计都严格把关，对审批的过程进行细化，使得审计的效率得以提高。除此之外，能够让审批工作人员对责任意识进行明确，大家相互监督，最后达到相应的管理效果。
（二） 构建有利于化解贷款风险的相关政策
从这一个层面出发，我国政府能够对发达国家在住房政策方面的成功经验进行借鉴，这样就能够建立将政府当作中心，给低收入职工的住房贷款进行利息贴补和担保的制度。除此之外，政府的相关部门需要对住房公积金管理机构在增值收入工作环节里按照《住房公积金管理条例》以及相关财务的相关法律法规，然后按照一定的比例筹备贷款风险准备金。
（三） 增加住房公积金贷款类型，保证其丰富性
住房公积金贷款能够对银行的做法进行借鉴，根据金融市场的相关变化，对贷款的种类和类型进行不断地丰富，采用不同的还款方式，对贷款的服务水平和质量进行提高。特别是那些家庭收入比较低的，在人民银行设定的贷款利率基础上，可以将住房公积金贴息贷款进行推出，这样就能够获得住房公积金增值的部分，拿出一部分的资金对本企业的员工进行补贴。除此之外，能够在住房抵押贷款里对按揭还款方式进行开拓，这样住房抵押贷款的信用风险就可以降低。
（四） 制定公积金借款人的信用评定等级
在中国，个人住房抵押贷款的风险管理系统在开放和运用方面都是最开始的阶段，中国人民银行在2006年的时候对个人信用信息基础数据库进行运行之后，商业银行得到了非常普遍的应用，而且取得了比较好的效果。将公积金进行缴纳，使用和贷款等信息进入人民银行的信息系统里，对信息资源的共享是未来金融机构发展的趋势。借助于这个系统，住房公积金管理中心能够对贷款者的信用情况进行及时有效的了解，对于不守信用或者恶意贷款的人，需要采取相应的措施进行制止，这样就能够让住房公积金的贷款风险得到降低。除此之外，那些没有在规定的期限内对贷款偿还的借款人，也不应该进行贷款业务。信用管理制度的建立能够促使借款人按照时间来偿还贷款。
（五） 对开发商的行为进行法律的规范
针对资金短缺，借款比较困难，非法债务很多的情况，国家在企业进行修建之前就需要对资金情况，借贷情况以及非法债务情况进行明确的了解，将这些问题解决。在资金保证的情况下给予审批，让企业开始建楼，从头至尾要把关，这样就不会出现烂尾楼的现象，也节省了不必要的开支。
四、结论
公积金贷款的风险有着社会性，隐蔽性和长期性的特点，公积金的政策性特点决定了其主要的目的是给中低收入的职工进行服务，而且对资金的安全回收要考虑在内。
对公积金贷款的政策性特点以及城市的经济发展进程进行有效的结合，能够采取相应的防范措施，对贷款的规模进行合理地确定，对借款人的信用等级进行评价和协定，对贷款审查的控制要点进行一定程度的明确，对重点的政策倾斜进行实施，使得贷款的品种多样化，提供各种各样的服务，对职工的购房需求进行满足，建立相应的机制，使得从业人员的整体业务水平得到提高。
参考文献
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房贷公积金政策范文4
关键词：住房公积金；贷款风险特点；应对措施
随着经济快速发展和广大居民的住房需求，房地产市场近年发展迅猛，不仅带动相关产业的迅猛发展，而且增加住房信贷融资业务。随着个人住房贷款快速扩张和国家房地产政策调整，理应高度关注、有效识别和控制个人住房贷款风险。
一、住房公积金贷款特点
住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金职工发放的房屋抵押贷款。
住房公积金贷款有如下特点：一是利率低。目前执行的利率五年及五年内的为4.0%，五年以上为4.5%；二是房屋保险自愿；三是贷款期间每年可支取一次住房公积金余额用于偿还贷款本息；四是手续简便，一般为10个工作日左右办完；五是办理方便，通过所在地市公积金中心申请，委托当地授权金融机构办理。
同时住房公积金贷款存在以下局限性：一是管理中心不是国家的金融机构，不能直接发放贷款，贷款手续由受委托银行办理，但由管理中心承担相关风险。二是住房公积金政策具有特殊性，其针对对象是城镇中低收入人群，偿还能力较低，并且收入也相对较少。即便通过住房公积金申请办理贷款，可能存在无法正常还款的潜在风险。三是贷款人自身因素造成无法在规定时间内偿还贷款本金以及利息所产生风险。因为个人信贷尚处于发展阶段，相关制度尚未达到系统科学化，从而缺乏全面评判个人信息考评制度，存在较大风险。
二、贷款风险分析
由以上住房公积金贷款特点及局限性分析可见，住房公积金贷款风险问题，是摆在住房公积金管理者面前的主要问题。如何有效防控个人住房贷款所面临风险，已成为影响住房公积金制度推行与深化改革发展重要问题。
一、业务市场风险。为抑制房地产市场过快增长，国家出台一系列调控政策，房地产市场形势充满相关不确定因素，公积金管理中心及商业银行难以正确评估房产价值，银行住房贷款业务市场风险逐渐暴露。违约风险的产生是由于房价人为大幅抬高与信贷利率调高并存，而借款人收入水平不同步增长，致使借款人到期为自身经济利益着想而放弃还款责任的行为产生。欺诈风险的产生是由于我国信用制度不够完善，借款人提供虚假资料来骗取银行贷款，其实际还款能力不足，致使贷款违约。
二、业务操作风险。近几年楼市较为繁荣，住房贷款业务也相对增加，但由于工作人员在实际操作个人住房贷款过程中存在失误和管理制度缺陷，容易导致银行贷款产生损失的可能性。业务审查人员忽视信贷政策，放松审批条件，导致贷中审查不严；由于贷款数量的不断增多，信贷人员疲于检查和管理，使其流于形式，导致贷后检查不及时，无法正确化解风险。
三、业务法律风险。个人贷款中主要的法律风险是合同签订和履行中的问题，以及抵押物涉及居民安置和社会稳定时执行难的风险。为保证贷款合同的顺利履行，公积金管理中心及委托商业银行必须逐步完善贷款合同内容及相关的法规制度，并在签订合同时将涉及合同双方主要权利义务的条款向客户提示，以免引起合同纠纷。
三、贷款风险应对措施
在目前房地产十分活跃前提下，国内房地产开发商百舸争流的局面还将维持较长时间。但作为住房公积金管理部门，应当对国家信贷等政策收紧有足够的敏感。未来在与房地产相关的信贷政策方面，仍存在诸多不确定性，而信贷政策的不确定性，可能会影响到整个房地产市场，从而存在一定贷款风险。如何采取针对性措施，有效防范化解资金风险，我们将拭目以待。
一是建立落实贷款审批责任制。根据个人住房公积金贷款法律、法规和政策规定，结合所在地市实际情况，建立贷款风险防范体系，完善贷款内控制度，健全贷款三级审批责任制。严格执行个贷法规政策，把好贷款审批关。加强贷后管理，建立贷款审批责任终身制，由贷款审批人负责逾期贷款催收工作，确保责任到位和贷款资金安全回收。建立逾期催收跟踪记录档案，定期开展逾期贷款催收追查工作。
二是强化业务培训，提升风险防控能力。组织有关部门、岗位人员认真学习有关资产贷款业务专业培训。重点是国家宏观经济金融政策变化对住房公积金影响、有关法律法规在资产管理和维护中的具体操作以及在信贷资产担保、抵押、客户信贷资金使用中应重点注意的事项。通过研讨交流会等形式重点剖析信贷资产风险成因、量变到质变、造成的危害和后果，从而提高从业人员甄别风险、防控信贷风险能力。
三是坚持完善立法，从法律规章上寻求制度保障。自住房公积金制度建立以来，国务院从1999年4月颁布《住房公积金管理条例》之后修订数次，从制度层面完善和规范公积金管理制度。一方面要严格遵守条例，积极借鉴全国各地同行的先进经验，另一方面加快住房公积金立法步伐。因而建议国家尽快出台《住房公积金管理法》、修订完善《住房公积金管理条例》，使条例具有刚性和可操作性。
房贷公积金政策范文5
【关键词】住房公积金贷款项目风险 风险测评 风险管理
由于我国对住房政策的深化改革，房地产市场迅速发展，房价节节攀升，越来越多的人需要通过住房贷款的方式解决购房需求，公积金低息政策性贷款一经推出便受到人们青睐，成为中低收入家庭的首选，公积金贷款规模迅速增大。规模不断增大的住房公积金贷款不但意味着贷款金额和贷款户数量的增加，还意味着公积金贷款风险的大幅增加。XY县住房公积金管理中心至2015年底，贷款总额已达36844.5万元。自2012年起XY县公积金中心正式规范与各楼盘的合作，将每一个楼盘视为单独一个项目，长期关注其资金和运营状况。目前共与21个楼盘签订公积金贷款合作协议，放贷20000余万元，其中单个楼盘项目最大放贷7000余万元。如何将规模如此之大且在不断增加的住房公积金贷款项目管理好，并有效地防范和控制住房公积金贷款项目风险，己成为XY县管理中心当前的迫切任务和课题。
公积金贷款项目是与公积金中心签订贷款协议的某一楼盘的所有公积金贷款的集合，所以公积金贷款项目本质上就是公积金贷款，要对公积金贷款项目进行风险防范研究可以注意借鉴国内外有益经验，深入而细致地研究住房公积金贷款的风险防范措施，从而更好地控制和降低公积金贷款项目风险，对公积金贷款项目更好的管理。
住房公积金贷款风险是指住房公积金贷款借贷过程中使公积金专项储金遭受损失的各种可能性，住房公积金贷款风险本质上也是一种金融风险，但其具有自身的特征：一是有可能产生风险的因素更多，国家政策的调整，房产市场行情的变动，管理中心内部制度是否完善，管理中心与银行的衔接度，房产开发商财务经营情况是否稳定，借款职工个人或家庭经济情况的重大改变，都可能制造风险。二是风险造成的危害影响更大，除了一般房贷风险对银行的金融秩序和房地产的健康发展的影响，还会损害到缴存职工的私人财产安全和国家住房公积金制度的稳固性，尤其是广大中低收入职工住房问题的解决。因此，识别、权衡、解析风险，将风险严格控制并妥善处置，对实现住房公积金资金的最大安全化意义重大。
贷款风险管理实质是贷款发放的决策问题，而决策的前提条件是要有充分准确的信息。贷款政策及具体的贷款方案的实行都需要信息，特别是在贷款风险的衡量和评估中，只有掌握了充分的信息，才能准确把握和控制风险，获得市场优势。XY县单位住房公积金管理中心已推行信息管理，对于借款人个人信息进行了初步的采集和管理，但是这些目前还不能达到贷款管理信息需求的要求，某些贷款信息无法采集到或无法确定真实性，贷款项目风险因此增加。
住房公积金管理中心是负债经营的，其主要负债资产为职工缴存的公积金，自己并没有实质的净资产，因此，对于风险缺乏承担和化解能力，这使得一旦发生贷款风险，很难保证公积金管理中心的正常运营。尤其现在国家要求减轻职工负担，取消公积金贷款保险、公积金贷款担保等相关贷款风险分担机制，这就使得贷款风险一旦发生，损失很难得到有效控制且没有其他渠道弥补，从而大大增加了公积金管理中心的经营风险，进一步加大了住房公积金贷款项目的风险。
在对XY县住房公积金贷款项目风险管理现状进行分析的基础上，运用层次分析法建立了XY县住房公积金贷款项目风险评估矩阵，确定XY县住房公积金贷款项目风险影响因素有：政策性风险、市场风险、信用风险等，运用风险评估矩阵对XY县住房公积金贷款项目风险进行了测评，并得出各风险的权重比。测评结果表明：XY县单位住房公积金管理中心的公积金贷款项目应重点防范和控制的风险为信用风险、操作风险和抵押物风险，其风险权重系数分别达到了0.236，0.198、0.184；房地产市场风险、房产发商的经营风险和购买力风险同样也对公积金贷款项目也具有重要影响，其风险权重系数也分别达到了0.132、0.108、0.098；政策性风险、法律风险、和交易风险的权重占比不大，其风险权重系数分别为0.132、0.108、0.098，但需密切关注。
房贷公积金政策范文6
【关键词】 公积金贷款 准备金提取 风险管理
住房公积金个人贷款风险准备金是抵御风险的最有效途径之一,目前对于住房公积金贷款风险准备金总额是否充足、提取方式是否合理等问题有较大争议。本文将从分析住房公积金贷款面临的风险和住房公积金机构现有的风险管理体系出发,探讨贷款风险准备金提取的合理方式,并提出贷款风险管理的对策。
一、住房公积金业务发展状况及风险分析
1、住房公积金业务发展状况
自1992年以来,住房公积金制度在全国设区城市陆续建立起来,不仅深受广大城镇职工的欢迎,而且逐渐显示出强大的生命力。截至2008年底,全国住房公积金缴存职工达11184.05万人,缴存总额20699.78亿元,累计为961.17万户职工发放个人住房贷款10601.83亿元,住房公积金使用率达到72.81%。住房公积金制度已经成为关系国计民生、构建和谐社会的重要制度。随着住房公积金使用率的不断提高、个人贷款业务的不断发展,其风险也不断加大。
2、住房公积金个人住房贷款风险分析
《住房公积金管理条例》(以下简称《条例》)规定,住房公积金本金用于缴存职工的提取、个人住房贷款和购买国债。因此,住房公积金在运作过程中面临的风险主要有个人贷款风险、利率原因造成的国债投资亏损风险、住房公积金管理中心对资金的违规操作造成的损失及工作人员的操作不当造成的损失等运作风险。由于住房公积金贷款还款期比较长,随着时间的推移,借款人收入、还款资金来源及房地产市场等综合因素的变化,其面临的风险也越来越多样化和复杂化。
第一,按照《条例》的规定,住房公积金管理中心不能办理金融业务,风险由住房公积金管理中心承担。由于委托方与受托方是两个不同的利益主体,特别是银行是以利润最大化为目标的经济实体,难以解决各自因不同利益驱使而在运作过程中产生的目标和利益冲突。一是表现为银行在自营业务与委托业务之间进行“权衡”,可能将风险较小、收益较高的项目留给自己,而将风险较大的项目以委托贷款方式发放,加大了住房公积金的贷款风险。二是由于银行不承担住房公积金贷款的风险,基于节约成本考虑,银行对贷款的回收力度不够。住房公积金管理中心因不直接面对借款人,受托银行又与住房公积金管理中心之间没有完全实现数据对接,信息交流滞后,在监督管理还款方面处于被动地位。
第二,住房公积金的政策性特征决定了贷款发放的对象不能像商业银行那样自由选择,只能靠广大住房公积金缴存职工,而且大部分缴存职工收入较低。随着市场经济的发展,劳动用工制度的改革,职工工作变动频繁,收入很不稳定。由于住房公积金个人住房贷款的期限较长,还款期内借款人支付能力的变化较大,将随时影响贷款的质量。
第三,在住房公积金抵押贷款中,最重要的风险是信用风险。由于我国目前还没有建立起对职工个人资信状况的调查、评估机构,在借款过程中往往通过借款人自己提供的收入状况等资信证明进行审查,很难对借款人的真实状况做出准确判断。虽然签订合同时,借款人有还款能力,但由于住房公积金还款期长,其收入的稳定性和信用状况很难预计。因此很难对贷出去的款项加以识别、预计和控制,或通过保险机制加以分散。
第四,住房公积金必须严格按照《条例》的规定运作,贷款业务单一、动作范围狭窄,不能像银行那样可以根据自己的资产状况及风险水平设计相应的贷款品种,以分散风险。以所购房屋做抵押,其安全性与抵押物的市场价值密切相关,房地产市场的波动直接影响住房公积金贷款的风险,房地产业直接受宏观经济和政策的影响,因此,住房公积金个人住房贷款也是一种宏观性的、系统性的风险。其发生是以时间为分布区的,即在这个时间段内可能根本不会发生,甚至可能在十年内都不会发生,但在另一个时间段内会发生。由于系统性的风险不存在稳定的发生概率,很难预计其发生的可能性和损失的大小。总之,市场风险发生的不确定性和损失的难以估计,使这种系统性的风险很难防范。
第五,由于不可预见的自然灾害意外事故导致伤残失去工作能力或失踪、死亡等,都会使住房公积金个人住房贷款的不确定性因素增加。
二、住房公积金个人住房贷款风险管理分析
尽管当前住房公积金管理中心高度重视住房公积金使用安全,通过对贷款对象严格审核,抓好贷后资产管理,建立健全逾期贷款催收机制等方式,加强风险管理工作,但由于住房公积机构成立时间较短,尚未建立一整套完善的风险控制体系,住房公积金个人住房贷款风险防范能力还很弱,主要体现在以下两个方面。
1、没有建立起完善的住房公积金个人住房贷款损失准备计提制度
根据《条例》的规定,住房公积金管理机构是不以盈利为目的的事业单位,没有任何自有资本金,缺乏资金保障。住房公积金管理机构作为住房公积金的责任主体,承担了较金融机构更大的的风险。提取的风险准备金仅限于贷款风险准备金的一种,没有像金融机构那样计提贷款损失准备。当前金融机构对个人住房贷款损失准备严格按照《贷款损失准备计提指引》(以下简称《指引》)的规定计提。《指引》规定贷款损失准备包括一般准备、专项准备和特种准备。一般准备主要用于尚未识别的可能性损失准备,应按季计提,其年末余额应不低于年末贷款余额的1%。专项准备是根据《贷款风险分类指导原则》,对贷款进行风险分类后,按每笔贷款损失的程度计提,用于弥补专项损失,即按照正常、关注、次级、可疑和损失五级分类法计提。关注类贷款计提比例为2%;次级类贷款计提比例为25%;可疑类贷款计提比例为50%;损失类贷款计提比例为100%。其中,次级和可疑类贷款的损失准备,计提比例可以上下浮动20%。特种准备由银行根据不同类型(如行业等)贷款的特殊风险情况、风险损失概率及历史经验,自行确定计提比例。因此,借鉴西方国家及金融机构防范住房金融风险的成功经验,及早制定完善的住房公积金个人住房贷款损失准备计提制度显得尤为重要。
2、缺乏完善、统一的风险管理体系
要研究住房公积金个人住房贷款风险,首先应识别贷款风险,新巴塞尔协议的核心内容就是准备的识别、计量和控制风险。从目前全国各住房公积金管理机构运行情况来看,住房公积金贷款缺乏一套完整、统一、规范的业务操作流程和科学、严谨的贷款管理模式。风险识别系统、计量和控制系统不完善,贷款并没有像金融机构那样实行分类管理,且各地住房公积金管理各自为政,没有形成强大的资金链,一旦某地区发生较大的风险损失,很难从其他住房公积金管理机构那里获得资金支持。
三、住房公积金个人住房贷款风险管理对策分析
住房公积金管理机构肩负着住房公积金管理的职责,安全性是第一位的,是不以盈利为目的的实现保值、增值。就贷款风险准备金而言,目前按照财政部《关于住房公积金财务管理补充规定的通知》(财综字[1999]149号)“建立住房公积金贷款风险准备金的比例,按不低于住房公积金增值收益60%核定,或按不低于年度住房公积金贷款余额的1%核定,从住房公积金增值收益中分配”的规定,截至2008年年底,全国已建立了住房公积金贷款风险准备金285.67亿元,数额不小,但是全国各地分布不均衡。贷款风险准备金是抵御风险最重要的方式,其提取比例及提取基数的确定,需要经过大量的考察、论证以及准确的计量,不能仅根据目前已经建立的贷款风险准备金的多少来判断是否足以抵御未来发生的风险。
为保障住房公积金缴存人的合法权益,建议目前贷款风险准备金按增值收益的60%提取,以期能达到抵抗风险的目的。同时,不断完善住房公积金个贷风险管理机制。
1、制定适合住房公积金特点的呆账准备提取及核销管理机制
建立审慎合理的贷款风险分类标准对制定风险管理政策、揭示信贷资产质量至关重要。按照住房公积金贷款风险程度的高低将贷款分为正常、资级、关注、可疑和损失五类。按照财务制度的要求制定坏账核销办法,对符合坏账核销条件的贷款,按一定程序逐步核销,是化解贷款风险的必要途径。在经过必要的审批程序后,应立即用五级分类法已计提的呆账准备金进行核销,并对已核销的坏账保留追索的权利,继续实施催收。
2、研究贷款逾期风险管理的指标体系,建立住房公积金贷款运行和还贷情况量化预警机制
针对借款人、开发商以及不同房屋物性的各种风险源,通过对住房公积金贷款数据的研究分析,探索从住房公积金贷款的不良贷款总额与风险基金余额的比率、房产市值与贷款余额的综合成数、住房公积金保证贷款总额与担保公司注册资本金等多方面选取指标,从中把握住与风险相关内外部因素,将数据转化为对业务风险的正确描述,正确评估住房公积金贷款的资产安全性,并为采取措施防范风险提供量化的客观依据,建立起系统化、科学化的贷款风险防范预警体系。
【参考文献】
[1] 唐海洲:住房公积金管理条例实施手册[M].北京:世图音像电子出版社,2002.
[2] 李秀昆、张兆林:住房公积金解读[M].中国财政经济出版社,2007.