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住房公积金新政策范文1
关键词：住房公积金 住房保障 运行管理
我国住房公积金制度发端于20世纪90年代初期，是住房制度在计划经济体制向市场经济体制转变的过程中，上海市借鉴新加坡利用公积金制度来解决人民的住房问题开始的，此后，这项金融创新制度逐步成为保障全国人民住房的重要制度。自1999年《住房公积金管理条例》颁布以来，我国的住房公积金制度取得了巨大的成就，惠及了广大城镇职工，在房价居高不下的今天，越来越受到重视，成为我国重要的住房保障制度之一。
一 我国现行的住房公积金运行管理制度缺陷
1、住房公积金管理中心的法律地位界定模糊
现行《住房公积金管理条例》第10条、第11条规定，住房公积金管理中心是直属人民政府的"不以盈利为目的的独立的事业单位"。表明了住房公积金管理中心的法律地位是事业单位，既然是事业单位，政府却没有相应的财政预算，完全靠自身的经营收益；其预算既要列入政府的事业单位经费预算，又要经过地方财政、建设部门的审批；既确定为事业单位又给与了相当的执法权力；既属于政府机构又要在职能上给予贷款等金融性审批和管理定位，既不以盈利为目的，在实际工作中公积金管理中心普遍又具有营利能力，而且制度中还明确了其经费全部从盈利中来。【1】这种相悖的规定让住房公积金在实践中经常出现混乱状况，这也是一个制度不完善不成熟的表现所在。
2、住房公积金管理中心的管理决策机制
中国各中心城市都设有住房公积金管理委员会，它是各市人民政府领导下的推行住房制度改革的决策咨询机构。《住房公积金管理条例》第四条规定，"住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。"由此造成了住房公积金管理行政色彩浓厚。由于全国各地住房公积金的管理分离，形成一个统一规范的管理局面很有难度，这造成了一些地方上公积金管理中心，很多是具有实权的市房改办、财政局、建委的隶属机构，在决策的制定过程中，很难在公积金上没有行政化的意图，出现住房公积金作为"准政府资金"的现象。
3、住房公积金的强制属性与管理中心的行政权力
《管理条例》第37、38条明确规定了单位不为职工开设账户和不缴少交行为的法律责任，其中，它明确了住房公积金管理中心有责令限期缴纳和责令罚款的行政处罚权力。这两条规定是住房公积金的强制性体现，这项有助于增加我国职工住房保障能力的同时，由于该项规定相当具有原则性和框架性，在实践操作中往往会遇到很多问题：一是规定了管理中心有对违规单位的处罚权力，却没有对被处罚单位的整改、缴纳罚款的期限以及滞纳金作出详细的规定；二是没有住房公积金权利人骗贷、骗提、挪用或者侵占职工公积金的行为追究法律责任；三是为真正实现住房公积金管理中心行政强制权力，其法律地位也经常会让其行使行政权力时感到尴尬；四没有详细规定管理中心的执法检查权、调取材料权，也让住房公积金的缴交存在寻租的空间。
二、 国外保障性住房的法律制度及经验借鉴
1、新加坡的公共组屋制度与住房公积金制度
20世纪60年代，新加坡大多数人的居住条件恶劣，人口过于密集，且没有能力购买自己的住房。为此，新加坡成立了建房发展局，作为唯一法定的政府住房机构。建房发展局推出组屋计划，提供符合人们购买力的公共组屋，根据人们的不同需要采取灵活的政策保证公共组屋有效改善新加坡人的住房条件。
在新加坡组屋的产权上，其政策要求屋主拥有及实际居住组屋至少达五年，才可以进入市场进行交易，但政府要抽取百分之十到百分之二十五的附加费，此后组屋可不再受限制，屋主获得了实际的完全产权。如果屋主居住不满五年，想要出售组屋，则只能卖给政府，政府原价收回，且不收租金，这是公共组屋制度中的产权约束。【2】新加坡的中央公积金制度的是以《住房公积金法令》为框架建立起来的，也是作为新加坡政府住房保障制度的一项长期举措来抓，主要方式是强制储蓄、限制使用，确保人们基本住房要求的实现。其管理和运营机构中央公积金局，中央公积金制度独立于财政之外，是一个单独核算的自负盈亏的半金融相知的专门机构。大多数国家住房公积金的缴纳政策是强制性的，新加坡也不例外。公积金局在对大量资金的投资使用上，对风险性投资进行了限制，公积金局对大量公积金的使用上采取的是向政府融资，新加坡公积金局用公积金存款余额购买大量的政府债券，持有大量的政府有价证券，政府也以行政手段对公积金余额进行筹资，实现了公积金增值和公积金有效利用的双赢。
2、美国公共住房的补贴模式
美国的住房保障政策与新加坡、香港不同，主要采取租金补贴的方式进行，即政府直接补贴资金给住房需求方，对公共住房的建设很少干预。常见的住房保障模式有补贴和租金券。第一种是补贴：（1）政府直接投资，这是公共住房最简单、最早期的开发模式，但这种模式需要资金量大，资金周转速度慢，。（2）优惠贷款，银行对符合条件的开发企业予以政策上、资金上的支持，降低了企业的开发成本。（3）政府担保，在美国的一些州和地区专门推出了自己的抵押贷款担保项目等优惠政策，这些项目的资金有州政府来提供，保障住房建设的进行。（4）税收优惠。在有利于美国住房保障的住房建设的项目上，给予相应的税收优惠。第二种是租金券补贴，它是指针对中低收入人群发放相应的租金券，租金券分为两种，一种是基于项目的租金券，一种是基于租户的租金券。前者是用于对建筑商开发相关项目的资助，后者是对中低收入家庭的补贴。这两者也共同促进了美国房产业的发展。
3、德国的住房储蓄制度
住房储蓄银行是德国住房融资体系的核心，住房储蓄银行是法律规定的住房储蓄的专业银行，其他银行不能经营此类储蓄业务。德国住房储蓄体系是一套将住房储蓄存贷相结合的内部封闭的长期住房储蓄和融资体系。【3】正是这种针对私人住房储蓄进行融资的特殊机构，其封闭性决定了住房储蓄的目的专门为让个人住房融资设立的，并且也大大降低了其在金融市场上的流动性风险。在这项金融体系中，只有参加了住房储蓄的人，才能在买房、建房、房屋改造和维修中获得较低贷款利率的贷款，正是这项储蓄体制的建立，才使得居民积极参与到此项体制中来，实现住房融资的的互、自以及政府的政策照顾、资金资助。
德国的公共住房金融机构，除了住房储蓄银行，还有抵押银行、建筑协会、住房信贷协会、住房互助储金信贷社等，本文主要介绍下抵押银行，抵押银行和住房储蓄银行在抵押银行资金和客户竞争方面都是竞争者，在住房金融体系中，抵押银行和储蓄银行既是合作伙伴又是竞争对手，共同促进了两者的发展。
三、国外住房保障制度的对我国住房融资制度的启示
1、住房制度要针对社会不同层次的住房需求，强化公积金制度的住房保障能力，制定多层次的相关住房保障体系。我国《住房公积金管理条例》是我国住房保障体系中一个重要的法律文件，但实施手段较为单一、一刀切，全国按一个相同的缴纳比率来进行。我国国发（1998）23号文与（2007）24号文都是明确以中低收入家庭为重点保障对象，扩大廉租房的保障范围。在这点上，新加坡给我国住房政策提供了一个很好的借鉴。针对我国是一个发展中国家，在政府财力有限，面对中国中低收入家庭众多，需要保障的人群复杂，所以建立多层次的住房保障制度适合国内现状。
2、健全相关的法律规章，确保公共住房制度的实施。目前，我国还缺乏相关的住房保障法律法规，应该制定出符合我国国情的统一的住房保障法规，制定好住房保障的保障范围、保障标准、保障人群，以及设立专门的保障机构，统一规范社会保障性住房的建设、分配、管理行为。目前，应加快建立解决廉租房制度和中低收入人群的住房保障制度，加紧明确公共租赁住房的申请条件、销售价格、租金标准等，确保可操作性，确保改善中低收入家庭住房的制度条件。
3、政府对住房融资的保障
住房作为一种特殊的商品，价值量大、使用期长，因此，住房对于中低收入家庭来说，不能不说是一种巨大的压力，而政府作为一国经济宏观调控者，担负着保障人们居住权的主体，应该作为人民住房的保障主体。无论是新加坡、德国、日本、美国，政府都把住房保障提高到较高的政策高度，政府在这些住房保障机构的身后，都为自己国家的住房保障政策提供强有力的政策、资金支持，并且认为解决好人们的住房问题，对人民的生活起到刚更好的保障作用，有利于经济建设的发展。
四、住房公积金制度的法律完善的几点建议
1、明确住房公积金的机构在法律上的定位
住房公积金管理中心的法律定位只有现行《条例》中第10条、第11条粗略的规定为"不以营利为目的的事业单位"。这样的法律定位给实际操作中带来了很多不便。我们要重新确立住房公积金管理机构的法律定位，弱化住房公积金管理中心的行政化管理，建立国家住房公积金总局，为其建立事业编制。初始资本金应当有原来各地公积金局融资和政府补贴相结合。住房公积金总局级别位于各地市公积金管理中心之上，负责制定全国范围内公积金的相关政策及规划；制定对中低收入群体的房屋补贴标准；规划新的公积金流动规制，打破地域界限；在全国范围内调动资金，逐步消除全国范围内的资金运用不平衡现象。各地住房管理中心执行公积金总局的政策，负责各地公积金的保值增值、账户管理等相关政策。
2、完善住房公积金管理中心的决策管理法律制度
针对《条例》第八条我国公积金管理中心的管委会委员产生机制，管委会人员由人民政府负责人和财政、建设等有关部门的负责人以及工会代表、专家组成，我们根据公积金局和各地公积金管理中心的职能，调整为"由相关领域的专业人士、具有社会公信力的人员组成"，在住房公积金的管委会决策机制上，明确管委会人员的职责，明确管委会人员的法律责任，对决策失误或者错误人员进行责任追究，真正做到权力与责任相一致。管委会由专业人员组成，设立管委会办公室作为常设机构，行使日常事务工作，可以设定常务会议周期为3个月或者6个月。对于严重违反法律法规的决策失误，造成重大损失的，追究管委会主要成员的刑事责任，尚不够刑事处罚的，给予行政处分。
3、加强公积金管理的行政执法
《住房公积金管理条例》是我国住房金融的一项重要的行政法规，行政法规的有效实现需要行政强制权力的保障。加强公积金的管理，重要的保障就是行政强制的明确规定，针对在现实中出现的诸多问题，规范相应行政权力运作，详化行政强制规定，明确权力运用和责任分配，建立具体的执法保障配套规定。对于此，一是应当尽快起草《住房公积金管理条例处罚细则》。【4】现行《条例》对行政强制权力只是进行了一般性、粗略性的规定，尽管赋予管理机构行政执法的权力，但不能作为执法的直接依据。新的处罚条例要结合行政处罚法、行政复议法和行政诉讼法相结合，细化公积金管理中的法律关系主体的权利义务、操作义务以及要承担的法律责任。
结语：住房公积金运行管理制度的法律完善
我国建设中国特色的社会主义道路，进行社会主义现代化建设，努力形成"学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居"的社会主义新局面，也同时说明了房屋保障在社会建设中的重要地位。因此，住房公积金制度是我国住房制度的重要支柱，住房制度改革是我国市场经济的重要环节。在法律制度上，进一步扩大住房公积金的用途，深化公积金运行管理体制机制，确保公积金的保值增值，同时，有必要借鉴相关国家优秀的法律制度，完善我国公积金制度的运行管理。
参考文献：
【1】万曾炜，《住房公积金制度定位和管理体制研究》，中国房地产研究丛书，2010年第四卷第2页。
【2】郑智东，《新加坡公共住房金融》，《国外住房金融研究汇编》，中国城市出版社，2009年10月版，第263页。
住房公积金新政策范文2
住房公积金是在职职工及其单位各自按照规定比例缴存的归职工个人所有的长期住房储金。我国的住房公积金制度是城市住房制度改革的产物。自1988年2月国务院《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》以来，城市住房制度改革正在分期分批推进，巴州1995年推进了住房公积金制度。
一、巴州住房公积金发展现状
二、公积金事业的科学发展需要创新
（1）在政策方面进行创新。扩大公积金金融品种，可实行以房养老反按揭贷款，随着我国老龄化社会的到来，市场非常广阔；可考虑用风险保证金的一部分资金购买廉租房和经济适用房，即可为低收入和“夹心层”家庭解决居住问题，还可提高增值收益。实行低首付，与政府担保相结合，对低收入家庭降低首付款比例；可较大幅度降低住房公积金利率，拉大与商业银行利率差距，充分体现政策性住房金融对广大中低收入家庭的支持力度，同时还可增强与商业银行的竞争力，也可考虑对低收入家庭实行贴息贷款等。
（2）在制度和措施方面进行创新。
如非公制单位可按照低门槛标准建立住房公积金制度，在非公经济组织扩面上实现新的突破；适当上浮中低收入职工家庭住房公积金贷款额度。为全市农村中小学教师建立公积金制度，对低收入和进城务工人员规定最低缴存额，实现公积金的逐步积累。
（3）以实干精神作为实现科学发展的有力保障。实干精神，就是脚踏实地的拼搏进取精神。任何创新的战略和思路，都需要我们扎扎实实地去落实。实践需要科学理论，创新精神，更需要胆魂，能力和闯劲，这就需要公积金系统的每位成员都去主动地想事情，做事情，把事业当作人设个的追求，把全部精力都集中到事业的发展上来，使公积金制度更好地融入全市，全省和全国的经济社会建设中，实现更好更快的发展。
（1）强化住房公积金归集手段。
发展住房公积金事业，不仅关系到职工合法权益，更关系到国家加快 住房建设和扩大内需战略决策的实施，因此要依照《住房公积金管理条例》加强依法征管。一是加大《住房公积金管理条例》的宣传力度，大力宣传建立住房公积金制度的优越性，，充分调动单位和广大职工缴交住房公积金 的自觉性和积极性；二是财政、审计部门要加强配合，加大监管检查力度，重点解雇住房公积金覆盖面小的问题，强化归集手段，使各企业单位的领 导充分认识缴交住房公积金和缴纳职工养老保险金的同等重要性。三是依 照《条例》规定，对拒不执行国家房改政策，擅自不实行住房公积金制度，拖欠、挪用公积金的单位，特别是只重个人政绩不为职工履行义务的单位负责人，要追究其行政责任，并实施相应的经济处罚，以维护职工应享有 的合法权益。
（2） 促进中低收入居民住房保障 。
一是建立立体式的住房金融体系。在住房公积金贷款的使用上，必须 要求限量使用，每笔贷款上限不应定得太高，以保持住房公积金贷款在使用上的公平性。合同储蓄模式体现多存多贷的原则，适于在中、低收入居 民中开展。二是完善专门针对低收入阶层居民的住房供给制度。经济适用 房的推出，确实在客观上起到了平抑房价，促进中低收入阶层居民住房条件改善的作用。但由于相关制度在具体执行当中缺乏监督和管理，经济适 用房已经成为不少高收入居民购买第二、第三套住房的重要对象。为此，政府应完善居民收入的核查制度严格各类住房的购买条件，提高政府有限 财力的作用成效。三是实行经济适用房的政府回购制度。
（3）完善住房公积金监督机制。
对住房公积金的监督如前所述流于形式，要进一步有效解决对住房公积金的监督问题，在成立真正的政策性住房金融机构后，撤销住房公积金 管理委员会，同时成立独立的住房政策性金融机构，彻底改变当前的住房 公积金监管体制下的缺位现象。该监管机构可以直接隶属于国务院的监管 机构，对住房政策性金融机构进行垂直监督管理，不受地方政府的约束。 政策性住房金融机构必须定期公布住房公积金及住房信贷等业务的运作情 况，如每季度公布一次公积金经营运作的情况。同时，住房银行监管机构 每半年公面对住房银行运作的监督报告。在此基础上审计部门对住房政策 性金融机构和监督机构的工作进行监督。审计部门每年也要公开对这 两个机构的审计报告。
（4）提高住房公积金的使用率。
首先，是要转变观念，切实改进贷款服务。克服只求管住、不求用好 和怕麻烦的消极思想，认真解决贷款条件过高、手续复杂、审批时间长等 问题，强化服务意识，提高服务水平。 其次，是简化贷款审批手续。建立个人住房贷款个环节的联合办公制 度，实行一条龙服务，提高贷款工作效率，方便职工贷款。 最后，是要努力降低个人贷款的担保、评估、公证、保险、抵押登记 等各种费用，减轻职工负担，真正发挥住房公积金作为政策性个人住房贷 款的优势。
（5）发挥住房公积金的作用。
住房公积金新政策范文3
【关键词】 住房保障 经济适用房 廉租房 住房公积金
一、我国住房保障建设存在的问题
通过政府部门近年来的努力，中国的住房保障取得了显著成效，不仅解决了广大中低收入家庭的住房问题，而且对平抑房价、扩大消费和拉动经济增长起到了显著作用，但住房保障建设过程中也出现了一些问题。
1、经济适用住房制度存在的问题
（1）购买对象界定不清。经济适用住房的购买对象是中低收入家庭，界定中低收入家庭有几个难点：第一，家庭收入很难准确计算，因为工资以外的其他收入是隐性的；第二，单位开出的收入证明可信度差；第三，人们的收入是动态的，若收入增加，不会积极腾退经济适用住房。
（2）建设标准失控。近些年来有些地方出现了打着经济适用住房的牌子建设豪宅的现象，致使经济适用住房的户型越来越大，建设标准越来越高，“贪大症”严重。
（3）销售价格较高。根据有关文件的规定，新建经济适用住房的价格构成应保证“3%以下的利润”，但是一些地方的经济适用住房的价格远远高于这个标准。
2、廉租住房制度存在的问题
（1）廉租房对象的界定问题。现行廉租对象主要是具有城市户口的困难家庭，而排斥了“夹心层”、流动人口等住房弱势群体，不利于体现公平原则。
（2）收入线划分标准问题。由于我国尚未建立个人信用制度和个人收入申报机制，因而划分居民收入线的基础很薄弱。
（3）廉租房资金来源问题。目前的资金来源渠道包括住房公积金增值收入、财政预算、直管公房出售或出租收入、社会捐赠等。但在实际运行中，公房基本上都已经出售给了个人，能够用来出售的公房很少。与众多家庭急迫的廉租住房需求相比，廉租资金的落实是目前廉租住房进展缓慢的一个瓶颈。
（4）廉租房房源问题。目前廉租住房主要有四个来源：政府出资收购、社会捐赠、腾空的公有住房、政府出资建设的廉租住房。目前各地普遍存在房源少的情况。
3、住房公积金制度存在的问题
（1）地区经济发展不均衡与资金属地管理之间的矛盾。住房公积金制度的发展状况受房地产经济发展水平、群众住房消费取向等因素的影响，在不同地区之间存在较大差异。有的地区贷款规模持续扩大，甚至出现资金不足的现象，有的地区刚好相反，贷款规模较小，归集上来的资金大量沉淀。但是住房公积金实行属地化封闭管理，地区间的资金不能相互调用。
（2）建立制度的根本目的与政策实际覆盖面之间的矛盾。建立住房公积金制度的初衷是通过长期、稳定的储蓄，发挥资金互助功能，解决广大中低收入职工的住房问题。然而，不少中低收入职工并未缴存公积金，这就使得最需要政策支持的人群反而处于政策覆盖面之外。
（3）资金来源单一与资金广泛使用之间的矛盾。目前，住房公积金贷款的资金来源仅限于缴存人按月缴存，属于分散性的小额资金流入，而归集的资金在发放贷款的同时还必须满足职工住房公积金提取的需要，属于集中性大额的资金流出。
二、发达国家住房保障制度的经验和启示
1、美国经验
1934年，美国国会颁布了《国家住房法》（National Housing Act），并成立联邦住房管理局（FHA）和联邦储蓄贷款保险公司（FSLIC）。美国的住房保障体系主要有以下几个特点。
（1）政府直接出资或补贴有关组织建设保障性住房。政府出资建设的保障性住房以公共住房为主，公共住房项目起始于1937年，由联邦政府负责出资，各级地方州政府负责建造、管理和分配，公共住房产权归地方政府住房局。另外，联邦政府鼓励开发商和私人投资者开发廉价出租房，并为其提供补贴和优惠政策。
（2）建立抵押贷款保险保障体系。为缓解住房紧张问题，美国联邦政府分别于1932年成立了“联邦住房银行抵押贷款系统（FHLB）”和1934年成立“联邦储蓄贷款保险公司（FSLIC）”，由FHLB负责提供低息贷款给中低收入家庭以及建设公共住房的开发商；FSLIC组建的“互助抵押贷款保险基金”则负责针对中低收入家庭提供抵押贷款保险。与此同时，美国国会也成立了由美国政府提供信用支持的房利美和房地美机构。而以上这些机构提供的贷款都具有抵押贷款形式多种多样、住房抵押市场完善的显著特点。
（3）租房补贴体系健全。20世纪70年代美国开始施行租房补贴政策，该补贴政策的核心是向低收入者发放租房券，低收入者可以在租房时使用该券用于支付超过税前收入30%的房租。其租房补贴券主要有以下特点：第一，补贴项目的标准并不由市场来设定，而是由住房管理机构设定，该标准设置出可以允许的当地最高房租；第二，允许住户在其房租花费超过30%或者低于其收入30%之间选择；第三，住房管理机构被授权许可设定支付标准为地方公平市场房租的90%～110%之间，最多不可超过120%；也可以在相同地区设立多重标准，以反映房租水平的内部变化――地价高的地区获得较高的支付标准，而地价低的地区可以获得较低的支付标准。美国的租金补贴主要有砖头补贴、房东补贴与现金补贴。
2、新加坡模式
新加坡的住房保障制度建立在其完善的公积金基本制度之上。住房公积金是新加坡政府发展住房的主要资金来源。
（1）法律制度保障。新加坡分别于1960年和1966年颁布《建屋与发展法》及《土地征用法令》，依据以上法令，政府以远低于市场价格的价格取得了大量的房产所需用地。而为了打击私人炒房行为，政府规定新购买的住宅在5年之内不得转手售卖，也不能用在商业经营方面。每个家庭只能拥有1套房产，如果需要再购买新的住宅，现居的旧住宅就必须要退出来。严格有效的法律制度确保了新加坡的住宅用地使用率极高，住房市场稳定有序。
（2）住房公积金制度。新加坡政府于1955年在全国强制施行公积金制度：凡是在新加坡工作并且有工资收入的人都必须和其企业一起按照个人工资收入的40%～50%上缴给中央公积金管理局，上缴的公积金则由中央公积金管理局统一管理分配。
（3）动态的住房保障体系。由于土地资源的稀缺性，为实现公平有效的分配住房资源，政府对购买条件、购买程序以及住房补贴等都作出了具体的规定，针对不同收入水平的居民购房标准政策及不同时期生活水平的浮动进行动态调整。通过这种动态调整，就使得一般收入的家庭都有资格也有能力购买政府提供的公共保障住房。通过对组屋购买条件的限制，有效地建立了组屋保障市场实现了居者有其屋的目标，同时也保证了正常房地产市场的欣欣向荣。
三、我国城镇住房保障改革的对策思考
1、城镇住房保障体系改革的原则
（1）适度保障原则。基于发达国家住房保障的经验，政府对居民住房的保障只承担有限责任，而不是无限放大的责任。住房消费属于国民经济的初次分配范畴，也就是说，大多数人应该通过自己的收入来解决住房问题，这样政府就可以通过税收财政资金，通过经济的二次分配解决低收入者的住房问题，解决其基本的生活需要，体现住房消费的适度公平，体现“最劣者受益最大化的原则”。
（2）动态调整原则。鉴于住房保障制度的阶段性，住房保障体系中的各类住房供应比例也应该是动态的，即住房保障的范围是和国民经济的发展水平、政府的承受能力、各阶层居民的消费结构等密切相关。住房保障的模式也应该根据社会经济的发展不断地调整。
（3）市场导向原则。我国在20多年来的住房制度改革中逐步实现了住房市场商品化的目标，并取得了较大的成就，因此在构建城镇住房体系时要确立以市场为导向的基本原则，在建设公平的住房保障体系的同时也要向住房商品化市场要效率。政府要发挥出市场机制的基础性作用，以市场机制配置住房资源为主体，并通过税收政策、金融政策和法律手段对房地产市场进行宏观调控和市场监管，实现住房供给和住房需求的平衡；提高资源配置效率，确保房地产业的良性循环和健康发展。
2、加强住房保障体系建设的思考
（1）加强政府责任意识。目前，我国住房保障的政府责任缺位不仅是制度设计和操作问题，更主要是缺乏思想层面的高度重视。强化我国政府对社会中低收入阶层住房保障的责任意识，无疑是制度完善的必要前提。只有明确了政府责任，增强政府的责任意识，才能在住房保障各项工作中狠抓落实。首先，要权责明晰，分工到位。其次，要加强教育，提高行政人员素质。
（2）完善住房保障立法。通过制定专门的住房保障法律保障居民享有住房是国家和政府不可推卸的责任。法制的完善为政府推进住房保障体系建设提供了外在强制力。目前，我国应该尽快制定《住宅法》、《住宅保障法》，并加强配套法律体系的建设，提升依法行政水平，尽快用宪法的权威性保障我国住房保障体系的顺利进行。
（3）健全财政金融体制。在城镇住房保障体系建设过程中，不仅要建立保障住房建设资金的“运用―评价―回收―再运用”管理体系，而且要不断开拓新的资金来源渠道。解决低收入家庭的住房问题，必须以公共预算资金为主，多渠道筹措资金，例如以财政投入为基础建立住房专项基金、利用公积金增值收益、接受社会捐赠等；也可以借鉴国外成功经验，要求从事房贷业务的金融机构每年提取5%～10%的房贷利润作为廉租房的保障资金，从而保证保障住房建设资金的来源。
（4）健全政府决策体制。首先要完善决策制度。建立集体和个人相结合的决策制度，对住房保障相关政策的决策，在经过集体讨论的同时，又必须分工负责，做到分工明确、职责分明；完善听证制度，使决策者的决策公开透明，积极吸纳群众意见，同时健全决策责任追究制度。其次要扩大决策参与范围，包括让决策咨询机构参与决策，扩展公民参与决策的途径和机率。
（5）提高行政执行效率。加大中央政府对地方政府的驾驭力度。从要求、措施、督查和考核等方面营造地方各级政府统筹兼顾、全面发展的制度体系。要以一个合理的考核问责制，激发地方政府有所作为，在住房保障政策体系中真正获得实际的绩效。
【参考文献】
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住房公积金新政策范文4
关键词：
无论在国外还是国内，房地产业都毫无例外地被视为国民经济中的重要产业，在国计民生中发挥着举足轻重的作用。而住房公积金又是房地产经济的一个重要组成部分。本文主要从住房公积金制度的意义、住房公积金的使用情况及配合房地产市场调控的措施等方面，来阐述住房公积金在房地产经济中所发挥的作用。
一、 住房公积金的概念及意义
住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。它具有强制性、互助性、专用性的特点。
住房公积金有两大功能：住房保障和住房金融。住房公积金作为一种强制实行、定向使用的个人住房基金，通过个人缴存、单位资助和长期储蓄的方式，不仅增强了职工解决住房的能力，降低了职工购房还贷的压力，同时也调整了职工的消费结构，确保了职工的住房消费支出；有利于保障性住房资金的积累和周转，使政策性住房贷款有了可靠的资金来源，更有利于缓解房地产市场住房消费需求，抑制房地产市场价格过快上涨，解决中低收入家庭基本住房问题。
二、 住房公积金的使用
（一）、提取住房公积金
按照《住房公积金管理条例》规定，职工购买、建造、翻建、大修自住住房的可以提取职工住房公积金账户内的存储余额。在实际提取业务中，职工因该原因提取住房公积金的占了绝大比重。以徐州市为例，从2005年至今，每年职工用于住房消费提取的住房公积金额占当年提取总额的比重都在70%以上，06年和09年将近达到80%。
（二）使用住房公积金贷款
住房金融是房地产市场发展不可缺失的重要组成部分，按照住房金融是否根据政府特殊的政策举办，是否可以享受政府优惠政策，可以将住房金融划分为政策性住房金融和商业住房金融，我国的政策性住房金融主要是建立住房公积金制度，而住房公积金贷款又是政策性住房金融的最直接体现。
随着房地产市场的不断发展，住房公积金贷款也不断创造出历史新高，可以说，住房公积金贷款的发放额是房地产市场发展状况的晴雨表，随着房地产市场的波动而变化。由于住房公积金贷款利率明显低于各商业银行贷款利率，住房公积金贷款成为了绝大多数购房者的首选，住房公积金贷款在所有住房贷款中所占的比重也相对较大。以徐州市为例，2009年末和2010年末住房公积金贷款余额分别为64.77亿元和82.86亿元，全市个人住房贷款余额分别为127.95亿元和187.73亿元，住房公积金贷款占全市个人住房贷款余额的比重分别为50.62 %和44.14%。至10年末，住房公积金贷款余额占缴存余额的比例为86.90%，职工使用住房公积金用于住房消费的使用率已经高达92.16%。
从以上各项数据可以看出，住房公积金在房地产经济的发展中发挥了重大作用，可以说是举足轻重、功不可没。
三、 住房公积金在房地产市场调控中所采取的措施
（一） 扩大住房公积金覆盖率和保障范围，住房公积金政策向中低收入者倾斜，使广大缴存职工都能享受到优惠政策。
建设部、财政部、和中国人民银行于2005年颁布的《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》已将缴存主题扩大到包括城镇单位聘用的进城务工人员、城镇个体工商户和自由职业人员。因此，各地住房公积金管理中心应加大归集力度，把住房公积金的政策性住房融资功能向中低收入职工家庭倾斜，要兼顾公平，让更多的人享受到住房公积金优惠政策，推动社会和谐发展
（二）严格执行住房公积金贷款政策，充分发挥调控作用。
科学制定并严格执行住房公积金贷款政策，要根据国家宏观调控政策和房地产市场发展趋势并结合当地实际情况适时进行调整，尽可能地发挥住房金融在房地产经济中的杠杆作用。
在房地产市场过热时，为了抑制房地产市场的快速发展，应采取紧缩的贷款政策，要提高贷款门槛，降低贷款最高额度，缩短贷款期限，提高贷款基准利率，减少贷次数。
在房地产市场过冷时，要采取适度宽松的贷款政策，采取有效措施，促进房地产市场健康发展，要降低贷款门槛，提高贷款最高额度，延长贷款期限，降低贷款基准利率，增加贷款次数。虽然贷款政策相对宽松，但一定要规范住房公积金贷款用途，防止骗贷、套贷行为的发生。
住房公积金作用的发挥应积极与相关税收、信贷等政策协调配合，使住房公积金贷款趋于规范化、制度化和法制化，提高住房公积金调控房地产市场的敏感度，使房地产市场保持健康有序的良好发展态势。
（三）加大住房公积金保障性住房建设力度，提高资金利用率
按照《住房公积金管理条例》第二十九条规定，住房公积金增值收益按照规定提取过风险准备金和管理费用以后，剩余部分将全额上缴同级财政，用于保障性住房建设。同时，为提高住房公积金使用效率，并拓宽保障性住房建设资金来源，住房和城乡建设部、财政部、发改委、人民银行、监察部、审计署、银监会七部门于2009年10月联合印发了《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，明确提出了使用住房公积金闲置资金支持保障性住房建设。保障性住房建设有利于缓解房地产市场供给不足导致的房价上涨，有利于带动住房投资和消费，促进经济平稳较快增长；有利于解决城镇中低收入家庭住房问题，推动实现“住有所居”目标。
在二十年的发展过程中，住房公积金为解决职工住房难、推动住房货币化进程、促进住房信贷机制完善、支持国家宏观调控和住房体制改革方面发挥了重要作用。但也存在诸如缴存比例不科学、覆盖面偏低、各地发展不均衡、缴存金额巨大但金融监管力度不足等问题。在今后的工作中需要对住房公积金制度不断进行改革、完善和创新，真正发挥其在房地产市场调控和住房保障等方面的积极作用。
参考文献:
1、《住房公积金管理条例》；
2、《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》
3、《房地产金融》，洪艳蓉等著，北京大学出版社；
住房公积金新政策范文5
我国从1980年提出住房制度改革，经十多年的酝酿和准备，1992年启动实质性改革，历时25年，主要经历以下几项改革：提租补贴、建立租赁关系；建立了住房公积金制度；公有住房按成本价向职工出售，盘活存量住房资产；开放二手房市场。提前允许房改房上市交易，为职工进入市场卖旧房、买新房创造了条件；实施住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系。
一、住房改革面临的困难、问题
经过多年努力，目前全国基本实现了停止实物分房、逐步实行了以建立住房公积金制度、发放一次性住房补贴或按月发放住房公积金补贴等形式的住房货币化补贴制度，初步建立了收入高的家庭购买或租赁市场价商品房、中低收入家庭购买经济适用住房或普通商品住房、最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房的住房供应体系。但住房公积金制度、住房补贴制度、住房供应体系依然存在和面临不适应、不适合的困难和问题，主要表现在：
（一）住房公积金制度有待进一步完善
现行住房公积金制度中存在两极分化情况严重、住房公积金的个体差异过分悬殊、住房公积金占个人工资收入的比重过高、一些企业利用住房公积金规避企业所得税和个人所得税、住房公积金的覆盖面不够广、住房公积金贷款限额偏低、住房公积金管理不善等现象，不利于住房公积金制度的健康有序发展。
《国务院住房公积金条例》规定，住房公积金每月按工资基数的一定比例缴交。但对工资基数界定未作具体规定，由各地自行规定，且未对工资基数实行封顶，造成不同单位之间、同一单位职工之间住房公积金月缴额过分悬殊。如有的单位职工平均月缴交额高达3000元，有的单位平均不足200元，个体最高达上万元。显然存在过分悬殊有失公正性和保障性，存在利用住房公积金规避企业所得税和个人所得税的嫌疑。由于与工资收入挂钩，造成高收入者得高额住房公积金，低收入者少得住房公积金的怪现象。
由于住房公积金管理机构对《住房公积金条例》的宣传和执法力度不够，住房公积金的覆盖面明显不够广。据来自建设部的数据显示，2004年实际缴存职工人数为6138．5万人，覆盖率仅为58．4％。主要是住房公积金还存在应建未建的现象，如一些民营企业、外商投资企业、城镇私营企业的职工还未建立住房公积金制度，大量进城务工人员，非常需要在城市买房或租房居住，但目前住房公积金也没有覆盖到他们身上。一些单位利用当前就业压力，对一些新招员工签订固定薪酬合同，将住房公积金故意排除在外。
住房公积金的作用没有得到完全发挥。据建设部数据显示，截至去年底，全国住房公积金缴存余额为4893．5亿元，除去个人住房贷款和购买国债，仍有沉淀资金2086．3亿元。这些资金的保管运作完全掌控在340多家住房公积金管理中心手中。近年来挤占、挪用等违法违规现象时有发生。对住房公积金的运作管理强化监管已刻不容缓。由于住房公积金管理委员会制度没有真正发挥职能作用，“房委会决策”流于形式；住房公积金管理中心未能真正作为“不以营利为目的的独立的事业单位”运行，个别地方资金管理分散，有过分追求自身利益的现象；住房公积金的作用没有得到充分发挥；一些地方住房公积金监督机制不健全，住房公积金存在风险隐患。
（二）住房补贴制度矛盾突出，住房补贴发放进展缓慢
以杭州市区为例，对1998年12月31日前参加工作的住房未达标和无房户按可享受面积每平方米1200元发放住房补贴，对1999年1月1日以后参加工作的无房新职工按月工资的25％发放住房公积金补贴。
一方面，对于杭州市市区商品房价高达每平方米10000元甚至远郊也高达7000元以上，住房补贴简直是杯水车薪；另一方面，企事业单位对庞大住房补贴资金需求不堪重负，至今累计发放率不到20％。新人的住房补贴比例又明显过高，按现行住房公积金同口径计算，住房补贴每月普遍高达1000元，新老职工之间严重不平衡。
（三）住房供应体系亟待完善
过高的商品房价使大多数中低收入家庭的住房梦难以成为现实，苛刻的廉租房条件使一些低收入家庭既买不到也买不起经济适用住房，又不能租住廉租房。
根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，对不同收人家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。由于商品房价过高，广大中低收入家庭对政府经济适用住房寄予厚望，而经济适用住房供应量又非常有限，供需矛盾非常突出。同时，这里还存在一个由什么机构、怎么来认定个人家庭收入的问题。由于巨大的利益差异，又缺乏相关权威的收入证明机构，收入线的划分形同虚设，使得一些事实上的中高收入者能利用各种手段，模糊收入来源，混入购房队伍，加剧供需矛盾。
（四）异地调动、军转干部住房政策矛盾较大
由于各地经济、社会发展的不平衡，住房政策、标准、需求有较大的差异，各地住房政策也不尽相同，这对组织需要异地调动的干部、军转干部的住房安置带来较大的差异和矛盾。从落后地区调到发达地区工作的干部、军转干部解决自住住房的能力较弱，难度很大。由于干部交流、异地调动造成两地分居的家庭又增加了居住成本，个人难以承担。
（五）住房维修基金作用没有得到有效发挥
在公有住房按房改政策向住户出售时，原产权单位按售房款的15－30％提取了住房公共部位和公用设施维修基金简称住房维修基金，由于同一小区或同一幢住房原产权有多个单位管理交叉，许多居住区没有成立业主委员会，房改部门没有统一的可操作的住房维修基金使用管理办法，使得住房维修资金长期在银行沉淀，其作用没有得到有效发挥。
二、进一步推进住房制度改革的对策和建议
（一）进一步完善住房公积金制度
住房公积金制度中存在的月缴额差距过大、覆盖面不广、比重过高、管理不善等问题，主要是制度缺陷和管理缺位问题。
住房公积金制度是住房分配货币化的主要形式，具有福利性、保障性和互助性等特点。不同单位、不同职位之间不应有过分的悬殊。职工工资中已体现了按劳分配、多劳多得的原则，住房公积金再与工资挂钩，高收入者多得住房公积金，低收入者少得公积金，有失公平。既然住房公积金具有住房保障性，住房公积金的月缴额度就应根据当地的商品房价格、经济发展水平有所限制，对一个职工年平均工资不到20000元的城市，一些单位住房公积金人均月缴额高达3000元是有点离谱的，比个人所得税起征点1600元也高出许多，从制度上也给人进行所谓合理避税的驱动力，显现住房公积金制度上的缺陷。笔者认为，住房公积金月缴额应与工资基数脱钩，按当地的经济水平、住房市场价格水平、适当拉开差距、适当考虑职务职称等原则确定缴交额。以杭州市为例，按市场均价每平方米8000元购买90平方米住房计72万元，按工作30年计，通过银行按揭需每月支付3882元，按夫妻二人计算，职工个人享受的住房公积金和住房补贴每月合计不应超过2000元，对享受住房补贴的职工每月的住房公积金应不超过1000元。
住房公积金的覆盖面不广的根本原因是对《住房公积金条例》宣传不够和执行不力。据了解，许多新参加工作人员、私企员工和进城务工人员基本不了解或根本不知道住房公积金的概念，更不了解立法规定，在当前就业压力较大的情况下，一些员工就是知道了也不敢向企业提出缴交住房公积金的要求。因此，住房公积金管理机构应通过各种媒体大力宣传《住房公积金条例》，设立维权机构，加大执法力度，扩大住房公积金的覆盖面，维护职工权益。
加强对住房公积金管理机构的管理，是有效规避住房公积金风险、发挥住房公积金效能的重要措施。要充分发挥住房公积金管理委员会的决策作用，优化住房公积金管理委员会成员的结构，适当增加金融、房地产、法律专业人才比例，为科学决策提供保障。
（二）采取更加灵活的政策，推进住房补贴发放进程
政府相关部门应加大力度，推进住房补贴的发放。据分析，住房补贴发放进展缓慢主要有四个方面的原因：
一是企事业单位领导重视不够，一些单位没有将住房补贴工作列入本单位工作计划，无视弱势职工的权益，不愿意有计划地安排资金发放住房补贴。
二是住房补贴资金来源严重不足，事业单位本身收入来源有限，财政补贴又难以到位，企业单位要看经济效益来确定。
三是由于企事业改革改制过程中未考虑老职工的住房补贴问题，改制后的企业又不愿承担住房补贴的责任，造成无人管现象。
四是企事业单位对住房补贴政策的了解不够，不了解国家、省、市对住房补贴政策的优惠支持，如企业发放住房补贴资金可以在成本上列支等等。
笔者认为，房改、财政部门应加大力度，促进住房补贴的发放进程，主要应从以下几个方面着手：
一是加强政策推动力度，对企事业单位区分情况分类指导，对有能力解决的单位应限期发放，对一次性解决有困难的单位应研究办法分步实施，对确实困难又符合财政支持的要加大加快财政支持。
二是对企事业单位改制改革中未考虑的应由现企业会同国有资产管理部门、房改部门研究解决。
三是加大住房补贴宣传力度，让企事业单位重视和掌握政策，加快实施步伐。
四是加强对住房补贴政策研究，增强解决政策实施中出现矛盾的能力，尽快出台解决群众反响较大的新老职工补贴不平衡问题的政策。
（三）加强住房保障体系建设，调整供需关系，完善住房供应体系
住房是老百姓的最基本需求，建立基本的住房保障体系也是政府的基本职能，但政府要立即解决全部的住房问题是很困难的，也是不现实的。政府应从确保广大中低收入家庭“有房住”，通过完善经济适用住房制度、廉租房制度、住房公积金制度，建立和完善住房保障体系。
一要合理确定经济适用住房供应对象。在收入多元化的今天仅通过工资性收入作为收入线划分是有失公平的，但其他收入又是难以掌握的。因此，笔者认为，应摒弃不具有操作性的收入线作刚性规定，对正在户籍改革中要剔除附加值的户口不应作为简单条件，改户口迁入年限作为要件，如将具有本市常住户口5年以上的住房困难中低收入家庭作为供应对象将更加具有合理性，抑制那些为了马上购买经济适用房迁移户口的出现。
二要规范经济适用住房面积标准、户型标准。住房是经久耐用商品，要有适当超前意识，尽管是经济适用住房，但也不宜过小、功能过于简单。要与全面建设小康社会的目标一致，如多数城市为了节省建设成本，经济适用房选址较远离市区，生活成本又很高，房子户型、面积又很不如意，成了中低收入家庭“食之无肉、弃之可惜”的鸡肋。这与开发经济适用住房的初衷是不相符的。因此，要根据需求适当增加面积、提供多种户型满足不同层次家庭的需求。
三要倡导租售并举，引导合理的住房消费，改变“有房产”为“有房住”的观念。购买住房不是解决住房的惟一途径，应通过规范租赁市场、加强租赁服务、减低租赁租费等有力措施大力倡导向市场租赁来解决自住住房困难。据了解，在市场经济发达国家，通过租赁解决住房的人占60％以上，自有住房率在40％左右。要合理引导人们的住房消费观念，首先要“有房住”，其次才是“有房产权”，二者可分步解决，不求一次到位。
四要适当扩大“廉租房”供应对象。对卖不起甚至租不起经济适用住房又不是最低收入的困难家庭，应逐步列入廉租房解困对象，采取适当补贴支持向市场租房，逐步消除住房“夹心层”。
五要采取措施抑制投资炒房带来的“泡沫需求”。政府宜采用金融、税费政策抑制购买第二套住房的投资者，如通过对购买第二套住房和大户型购房者加大首付比例、贷款利息、交易时间限制、交易税费等政策，来抑制投资购房和非理性住房消费。
（四）因地制宜、实事求是地制定实施异地调动、军转干部的住房管理政策
2003年7月中共中央办公厅、国务院办公厅联合转发了《建设部、中组部、财政部关于异地调动干部住房管理暂行规定》，对异地调动干部承租或购买现住房、申请领取购房补贴、建立临时周转住房制度、建立调动干部住房档案、严肃住房纪律等方面作了具体规定，并规定由各省、市、区结合实际情况制定实施办法。笔者认为，省、市、区在制定实施办法时应实事求是、因地制宜，切实保证异地调动、军转干部能住得上、住得起房。由于住房价格的持续上涨，应适时调整补贴标准，对原工作地退出房改房产权的应不受准购条件限制优先供应经济适用住房。
（五）加快研究制定住房维修基金使用管理办法，充分发挥住房维修基金的作用
住房公积金新政策范文6
我国从1980年提出住房制度改革，经十多年的酝酿和准备，1992年启动实质性改革，历时25年，主要经历以下几项改革：提租补贴、建立租赁关系；建立了住房公积金制度；公有住房按成本价向职工出售，盘活存量住房资产；开放二手房市场。提前允许房改房上市交易，为职工进入市场卖旧房、买新房创造了条件；实施住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系。
一、住房改革面临的困难、问题
经过多年努力，目前全国基本实现了停止实物分房、逐步实行了以建立住房公积金制度、发放一次性住房补贴或按月发放住房公积金补贴等形式的住房货币化补贴制度，初步建立了收入高的家庭购买或租赁市场价商品房、中低收入家庭购买经济适用住房或普通商品住房、最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房的住房供应体系。但住房公积金制度、住房补贴制度、住房供应体系依然存在和面临不适应、不适合的困难和问题，主要表现在：
（一）住房公积金制度有待进一步完善
现行住房公积金制度中存在两极分化情况严重、住房公积金的个体差异过分悬殊、住房公积金占个人工资收入的比重过高、一些企业利用住房公积金规避企业所得税和个人所得税、住房公积金的覆盖面不够广、住房公积金贷款限额偏低、住房公积金管理不善等现象，不利于住房公积金制度的健康有序发展。
《国务院住房公积金条例》规定，住房公积金每月按工资基数的一定比例缴交。但对工资基数界定未作具体规定，由各地自行规定，且未对工资基数实行封顶，造成不同单位之间、同一单位职工之间住房公积金月缴额过分悬殊。如有的单位职工平均月缴交额高达3000元，有的单位平均不足200元，个体最高达上万元。显然存在过分悬殊有失公正性和保障性，存在利用住房公积金规避企业所得税和个人所得税的嫌疑。由于与工资收入挂钩，造成高收入者得高额住房公积金，低收入者少得住房公积金的怪现象。
由于住房公积金管理机构对《住房公积金条例》的宣传和执法力度不够，住房公积金的覆盖面明显不够广。据来自建设部的数据显示，2004年实际缴存职工人数为6138．5万人，覆盖率仅为58．4％。主要是住房公积金还存在应建未建的现象，如一些民营企业、外商投资企业、城镇私营企业的职工还未建立住房公积金制度，大量进城务工人员，非常需要在城市买房或租房居住，但目前住房公积金也没有覆盖到他们身上。一些单位利用当前就业压力，对一些新招员工签订固定薪酬合同，将住房公积金故意排除在外。
住房公积金的作用没有得到完全发挥。据建设部数据显示，截至去年底，全国住房公积金缴存余额为4893．5亿元，除去个人住房贷款和购买国债，仍有沉淀资金2086．3亿元。这些资金的保管运作完全掌控在340多家住房公积金管理中心手中。近年来挤占、挪用等违法违规现象时有发生。对住房公积金的运作管理强化监管已刻不容缓。由于住房公积金管理委员会制度没有真正发挥职能作用，“房委会决策”流于形式；住房公积金管理中心未能真正作为“不以营利为目的的独立的事业单位”运行，个别地方资金管理分散，有过分追求自身利益的现象；住房公积金的作用没有得到充分发挥；一些地方住房公积金监督机制不健全，住房公积金存在风险隐患。
（二）住房补贴制度矛盾突出，住房补贴发放进展缓慢
以杭州市区为例，对1998年12月31日前参加工作的住房未达标和无房户按可享受面积每平方米1200元发放住房补贴，对1999年1月1日以后参加工作的无房新职工按月工资的25％发放住房公积金补贴。
一方面，对于杭州市市区商品房价高达每平方米10000元甚至远郊也高达7000元以上，住房补贴简直是杯水车薪；另一方面，企事业单位对庞大住房补贴资金需求不堪重负，至今累计发放率不到20％。新人的住房补贴比例又明显过高，按现行住房公积金同口径计算，住房补贴每月普遍高达1000元，新老职工之间严重不平衡。
（三）住房供应体系亟待完善
过高的商品房价使大多数中低收入家庭的住房梦难以成为现实，苛刻的廉租房条件使一些低收入家庭既买不到也买不起经济适用住房，又不能租住廉租房。
根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，对不同收人家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。由于商品房价过高，广大中低收入家庭对政府经济适用住房寄予厚望，而经济适用住房供应量又非常有限，供需矛盾非常突出。同时，这里还存在一个由什么机构、怎么来认定个人家庭收入的问题。由于巨大的利益差异，又缺乏相关权威的收入证明机构，收入线的划分形同虚设，使得一些事实上的中高收入者能利用各种手段，模糊收入来源，混入购房队伍，加剧供需矛盾。
（四）异地调动、军转干部住房政策矛盾较大
由于各地经济、社会发展的不平衡，住房政策、标准、需求有较大的差异，各地住房政策也不尽相同，这对组织需要异地调动的干部、军转干部的住房安置带来较大的差异和矛盾。从落后地区调到发达地区工作的干部、军转干部解决自住住房的能力较弱，难度很大。由于干部交流、异地调动造成两地分居的家庭又增加了居住成本，个人难以承担。
（五）住房维修基金作用没有得到有效发挥
在公有住房按房改政策向住户出售时，原产权单位按售房款的15－30％提取了住房公共部位和公用设施维修基金简称住房维修基金，由于同一小区或同一幢住房原产权有多个单位管理交叉，许多居住区没有成立业主委员会，房改部门没有统一的可操作的住房维修基金使用管理办法，使得住房维修资金长期在银行沉淀，其作用没有得到有效发挥。
二、进一步推进住房制度改革的对策和建议
（一）进一步完善住房公积金制度
住房公积金制度中存在的月缴额差距过大、覆盖面不广、比重过高、管理不善等问题，主要是制度缺陷和管理缺位问题。
住房公积金制度是住房分配货币化的主要形式，具有福利性、保障性和互助性等特点。不同单位、不同职位之间不应有过分的悬殊。职工工资中已体现了按劳分配、多劳多得的原则，住房公积金再与工资挂钩，高收入者多得住房公积金，低收入者少得公积金，有失公平。既然住房公积金具有住房保障性，住房公积金的月缴额度就应根据当地的商品房价格、经济发展水平有所限制，对一个职工年平均工资不到20000元的城市，一些单位住房公积金人均月缴额高达3000元是有点离谱的，比个人所得税起征点1600元也高出许多，从制度上也给人进行所谓合理避税的驱动力，显现住房公积金制度上的缺陷。笔者认为，住房公积金月缴额应与工资基数脱钩，按当地的经济水平、住房市场价格水平、适当拉开差距、适当考虑职务职称等原则确定缴交额。以杭州市为例，按市场均价每平方米8000元购买90平方米住房计72万元，按工作30年计，通过银行按揭需每月支付3882元，按夫妻二人计算，职工个人享受的住房公积金和住房补贴每月合计不应超过2000元，对享受住房补贴的职工每月的住房公积金应不超过1000元。
住房公积金的覆盖面不广的根本原因是对《住房公积金条例》宣传不够和执行不力。据了解，许多新参加工作人员、私企员工和进城务工人员基本不了解或根本不知道住房公积金的概念，更不了解立法规定，在当前就业压力较大的情况下，一些员工就是知道了也不敢向企业提出缴交住房公积金的要求。因此，住房公积金管理机构应通过各种媒体大力宣传《住房公积金条例》，设立维权机构，加大执法力度，扩大住房公积金的覆盖面，维护职工权益。
加强对住房公积金管理机构的管理，是有效规避住房公积金风险、发挥住房公积金效能的重要措施。要充分发挥住房公积金管理委员会的决策作用，优化住房公积金管理委员会成员的结构，适当增加金融、房地产、法律专业人才比例，为科学决策提供保障。
（二）采取更加灵活的政策，推进住房补贴发放进程
政府相关部门应加大力度，推进住房补贴的发放。据分析，住房补贴发放进展缓慢主要有四个方面的原因：
一是企事业单位领导重视不够，一些单位没有将住房补贴工作列入本单位工作计划，无视弱势职工的权益，不愿意有计划地安排资金发放住房补贴。
二是住房补贴资金来源严重不足，事业单位本身收入来源有限，财政补贴又难以到位，企业单位要看经济效益来确定。
三是由于企事业改革改制过程中未考虑老职工的住房补贴问题，改制后的企业又不愿承担住房补贴的责任，造成无人管现象。
四是企事业单位对住房补贴政策的了解不够，不了解国家、省、市对住房补贴政策的优惠支持，如企业发放住房补贴资金可以在成本上列支等等。
笔者认为，房改、财政部门应加大力度，促进住房补贴的发放进程，主要应从以下几个方面着手：
一是加强政策推动力度，对企事业单位区分情况分类指导，对有能力解决的单位应限期发放，对一次性解决有困难的单位应研究办法分步实施，对确实困难又符合财政支持的要加大加快财政支持。
二是对企事业单位改制改革中未考虑的应由现企业会同国有资产管理部门、房改部门研究解决。
三是加大住房补贴宣传力度，让企事业单位重视和掌握政策，加快实施步伐。
四是加强对住房补贴政策研究，增强解决政策实施中出现矛盾的能力，尽快出台解决群众反响较大的新老职工补贴不平衡问题的政策。
（三）加强住房保障体系建设，调整供需关系，完善住房供应体系
住房是老百姓的最基本需求，建立基本的住房保障体系也是政府的基本职能，但政府要立即解决全部的住房问题是很困难的，也是不现实的。政府应从确保广大中低收入家庭“有房住”，通过完善经济适用住房制度、廉租房制度、住房公积金制度，建立和完善住房保障体系。
一要合理确定经济适用住房供应对象。在收入多元化的今天仅通过工资性收入作为收入线划分是有失公平的，但其他收入又是难以掌握的。因此，笔者认为，应摒弃不具有操作性的收入线作刚性规定，对正在户籍改革中要剔除附加值的户口不应作为简单条件，改户口迁入年限作为要件，如将具有本市常住户口5年以上的住房困难中低收入家庭作为供应对象将更加具有合理性，抑制那些为了马上购买经济适用房迁移户口的出现。
二要规范经济适用住房面积标准、户型标准。住房是经久耐用商品，要有适当超前意识，尽管是经济适用住房，但也不宜过小、功能过于简单。要与全面建设小康社会的目标一致，如多数城市为了节省建设成本，经济适用房选址较远离市区，生活成本又很高，房子户型、面积又很不如意，成了中低收入家庭“食之无肉、弃之可惜”的鸡肋。这与开发经济适用住房的初衷是不相符的。因此，要根据需求适当增加面积、提供多种户型满足不同层次家庭的需求。
三要倡导租售并举，引导合理的住房消费，改变“有房产”为“有房住”的观念。购买住房不是解决住房的惟一途径，应通过规范租赁市场、加强租赁服务、减低租赁租费等有力措施大力倡导向市场租赁来解决自住住房困难。据了解，在市场经济发达国家，通过租赁解决住房的人占60％以上，自有住房率在40％左右。要合理引导人们的住房消费观念，首先要“有房住”，其次才是“有房产权”，二者可分步解决，不求一次到位。
四要适当扩大“廉租房”供应对象。对卖不起甚至租不起经济适用住房又不是最低收入的困难家庭，应逐步列入廉租房解困对象，采取适当补贴支持向市场租房，逐步消除住房“夹心层”。
五要采取措施抑制投资炒房带来的“泡沫需求”。政府宜采用金融、税费政策抑制购买第二套住房的投资者，如通过对购买第二套住房和大户型购房者加大首付比例、贷款利息、交易时间限制、交易税费等政策，来抑制投资购房和非理性住房消费。
（四）因地制宜、实事求是地制定实施异地调动、军转干部的住房管理政策
2003年7月中共中央办公厅、国务院办公厅联合转发了《建设部、中组部、财政部关于异地调动干部住房管理暂行规定》，对异地调动干部承租或购买现住房、申请领取购房补贴、建立临时周转住房制度、建立调动干部住房档案、严肃住房纪律等方面作了具体规定，并规定由各省、市、区结合实际情况制定实施办法。笔者认为，省、市、区在制定实施办法时应实事求是、因地制宜，切实保证异地调动、军转干部能住得上、住得起房。由于住房价格的持续上涨，应适时调整补贴标准，对原工作地退出房改房产权的应不受准购条件限制优先供应经济适用住房。
（五）加快研究制定住房维修基金使用管理办法，充分发挥住房维修基金的作用
