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公积金如何办理范文1
关键词：后进生；管理工作；班集体；沟通；心态
中图分类号：G632 文献标识码：B 文章编号：1002-7661（2016）11-155-01
教育的宗旨是“一切为了每一个学生的发展”，这是每一个教师所应该重视的问题。但是学生的成长是有差异性的，他们也许都上同样的课程，听着同样的老师讲解，但是每一个学生都有自己的学习习惯，学习态度，因而造就了学习情况不同的学生，有的成绩优异，有的处于中游，有的却一直倒数，这成为了广大教师所面对的难题。那么，做好班级后进生的管理，需要教师的积极有效的管理方法和学生的不断努力共同推动，才能让班集体的整体水平得到提高。
一、计划性的心理辅导，关爱每一个学生
一个班级里的后进生们，通常他们学习成绩不好，长久以来，会比较容易形成一个小集体。有的教师面对此类情况，会比较盲目对待，笼统地对待他们全部。然而，每一个学生都可能是因为各种各样的原因造成的。有的老师耐心不足，统一以歧视的目光看待他们，用粗暴的手段进行教育，这将使他们的自尊心受到极大的伤害。此时，我们应该给与他们足够的耐心和关怀，详细地了解他们每一个人的身心状况，让他们觉得我是一样的，老师是重视我的，从而制定针对性的心理辅导，慢慢调整好他们的心态，激发他们对学习的热情。有时候对他们的小小进步都给予足够的肯定，这样会使他们的自信心得到恢复，看到了自己的进步，看到了自己的长处，学习就慢慢起劲。
二、因材施教，制定特殊的学习任务和学习环境
后进生们的自觉性普遍不高，自制力差，慢慢地他们开始散漫，在学习上失去信心。教师应该在教学的方法上渐渐有所改变，关注到班里的每一个学生，尽量使他们能够跟得上。比如，在传授新课时，教师可以适当降低一下起点或者稍微减缓一下速度，让后进生也能跨进新知识的门槛，让他们感到自己也能学，慢慢激发起他们学习知识的兴趣。在课堂练习的时候，可以适当分配一些综合性类型的题目，对班里的优生建议他们做，而对后进生不作过多的要求。课后作业就要求后进生一定要完成力所能及的作业，并且正常上交，久而久之，他们慢慢养成好的习惯，提高他们的自觉性和学习的热情。教师可以利用同桌的优势，视情况适当分配班里的优生和后进生同桌，利用优生带动差生，让同学们互相帮助，增强集体观念，发扬团队精神，促进后进生的慢慢改变。教师还可以为一些后进生制定阶段性的小目标，目标期望不宜过大，让他们带着目标学习，从而提高他妈的学习动力和竞争的意识。我们相信，因材施教的学习任务和学习环境会积极带动起后进生的学习信心。
三、学校家庭相配合促进教学
教育是一项漫长的系统工程，社会、学校、家庭都必须为教育共同努力，才能促进教育的发展。尤其是班级里的后进生，要运用多方面的协调、多方面的沟通，共同努力才能带动起后进生的发展。后进生学习不积极，成绩不理想，除了学校教育方面问题，家庭方面也是一个关键的因素。由于现代人工作的压力大，可能很多学生家长并没有花过多时间在孩子的学习发展上，没有真正关心到他们的身心健康，也许只是在物质上满足孩子的要求，渐渐地，与孩子之间沟通的语言越来越少，甚至很多父母不知道自己的子女在学校的学习情况，如果没有家长的良好的学习监督和与学校的配合，学生的学习情况就难以洞悉，学生的学习习惯就难以稳定。因此，在教育教学工作中，学校应加强与学生家长的联系，及时将学生的思想情况和上课表现反馈给家长，让家长能在第一时间了解孩子在校期间的各种表现，并要求家长对自己的孩子加强辅导，以消化在校学习的各科知识。教师同时建议班级里后进生的家长，反映给学校孩子在家的学习情况，以便更好地教育学生，帮助他们做出后进生的行列。
四、持之以恒的关注
通常班级里的后进生缺乏坚定的意志力和自制能力，即便在前期他们的学习态度有所改变，学习上得到一些小进步，但是思想上可能没有深刻认识，错误难免再犯，再次踏进后进生的行列，后果更加不堪设想。这时候，就需要教师在时间上对他们更加关注，必须不厌其烦的对他们关心、常常对他们提醒和鼓励，一旦发现他们有懈怠的苗头就马上遏制，不能让他们的不良行为有丝毫发展的机会，慢慢矫正他们的坏习惯。同时，教师要善于利用外在的力量，组织和发挥班集体的优生力量，可以适当分配给他们给后进生一对一的辅导，或者是班干部，他们相对处理能力较强，通过他们的平常观察和同学之间的互相帮助，一旦发现问题就及时向老师提出建议。这样做出持之以恒的关注，相信会更加有效管理后进生的问题。
五、总结
每一个学生的天资也许不同，学生的成长是有差异性的，但是教师要清楚地认识到每个学生都具有可塑性。对于每一位后进生，教师应该有耐性和改造的信心，用发展的眼光看待他们，逐渐使他们学习的动力提高，激发他们的热情，帮助每一个学生走在后进的行列。
参考文献：
[1] 王海波，韩一充，郑淇文. 对于后进生与教师社会责任的一点想法[J]. 青春岁月. 2012（16）
[2] 王贵珍. 巧妙用批评 转化后进生――浅谈批评学生的原则和方法[J]. 课外语文. 2013（10）
公积金如何办理范文2
9年、日均30万次点击、近25万位网友投诉……
辽宁省纪委利用民心网打造“大数据”系统平台，从洪流滔滔、荡涤泥沙般的民生诉求中提炼和分析出精确信息并加以应用，这些民意信息可以实时“信手抽取”，所有的民生诉求与信息反馈管理都是“用数据说话”。
14个市、2586个单位、220052个问题被解决、还利于民达10.09亿元……
民生诉求数量呈增长态势的同时，辽宁全省的公众对于政府工作的满意度也在不断提升。辽宁省纪委通过信息收集开启了利用“大数据”进行纪检、纠风和政务公开的新探索。
“金字塔”式政民互动平台
翻阅出民心网成立以来整理的“民生台账”，10亿多元的还利于民款，共涉及7653项具体诉求，每项诉求多则上百万元，少则2元、1元，密密麻麻，写满了几个大本。
2012年，民心网构建了以政民互动为塔基，以诉求办理为塔身，以诉求督办为塔尖的“金字塔”式诉求办理模式。这个“金字塔”是如何发挥作用的？工作人员举了这样一个实例。
一位沈阳市居民在网上留言说自己多缴纳了采暖费用，询问该如何办理退回。经民心网审核后，该诉件立刻被提交到了“评议留言”。作为民心网的联网单位，沈阳惠天热电供暖公司通过联网平台很快就看到了留言，随后就有专人负责办件。“按照规定，他们会在15天内主动领办并回复。投诉人可凭借随机生成的一个ID编号随时查询办理结果。”该工作人员介绍道，“对群众反映的简单问题，政民互动平台就这样一次性解决了。”
从投诉到转办也就几秒钟时间，但是如果投诉人得不到相关部门回应怎么办？“那这个诉件就需要进塔身了，由诉求办理平台督促办理，如果真属于疑难件，就再晋升到塔尖，由纪检监察机关督办。”诉求办理部韩主任化繁就简地介绍道。
在“塔尖”，负责办理诉求的卢娟向记者讲述了一个典型案例。2012年7月2日，一位来自鞍山台安县的郭先生在民心网上反映当地事业单位的住房公积金以基本工资为基数进行缴存，而不是以工资总额为基数。鉴于此问题涉及政府行为，问题提升至塔尖督办，民心网报请鞍山市政府予以关注，王世伟市长即刻就对市属相关部门作出了批示。
此后鞍山市房改办、政务公开办、公积金管理中心组成联合调查组。经查，群众反映问题属实。当年的9月14日，台安县政府召开专题会议研究决定：按照有关规定，将台安县直机关、全额拨款事业单位工作人员缴存住房公积金基数由月基本工资调整为月工资总额，缴存比例调整为5%，职工的合法权益得到了充分的保障。
“小投诉”汇集成“大数据”
健全弱势群体的利益表达机制，让人们有更多说话、说理的地方，是辽宁省纪委、纪检监察部门利用网络和新技术平台收集民意的最初目的。辽宁省纪委副书记韩玉起对《小康》记者说：“民心网的创办，目的就是要保证群众有话有地方说，说了有人听，听了有人办，办了能办好。”
民心网作为诉求平台建立9年以来，已与辽宁全省范围内的2586家单位实现了联网，涵盖省、市、县（区）三级几乎所有政府部门、社会组织以及提供公共服务的企事业单位。
民生无小事，汇集起来就更是大问题。民心网在发挥平台优势的同时，根据公众的投诉信息，并依靠自身的民情民意分析系统，梳理出一个时期内某个地区、某个行业存在的共性的、突出的问题，及时提出整改意见，实施源头治理。通过“信息反溯”能够对大量的诉求及办理情况进行整理、汇总和分析。
“科学的数据会说话。”辽宁省相关领导形容说。
教育问题一直是公众反映的热点。以2011年为例，民心网受理这类投诉2465件，诉求量比2010年上升16%。其中乱办班、乱补课问题最为突出，共1346件，占教育乱收费总投诉量的55%，其他依次是教辅材料乱收费、利用服务乱收费、擅自立项乱收费等问题。
民心网对相关信息进行分类集纳，并向省属相关部门提交了专报后，问题很快就得到了遏制。2012年，教育问题的投诉数量有了大幅回落。
不仅如此，辽宁省纪委创建的这一分析系统还会根据公众诉求的最新分布情况、问题变化态势等信息进行分析研判，将投诉居高反映突出的问题作为纠风专项治理工作重点。
一手挖掘，一手公开
民心网能否在打击腐败上起到利剑作用？
民心网负责人很明确地表示，民心网只是建立“平台模式”，从而敦促政府转变职能，改进公共服务，推动群众问题解决。对于具体问题的解决，则坚持“谁的孩子谁抱走，谁的问题谁解决”。而作为主管主办单位的纪检监察机关则立足于组织协调、监督检查和督办问责。
事实上，辽宁省各级纪检监察机关仅2012年就通过民心网提供的线索立案130起，严肃惩处了一批“问题官”，涉及处分人员188人，其中给予党内警告69人，党内严重警告34人，12人，、移送司法机关1人，行政警告44人，行政记过18人，行政记大过7人，撤销行政职务3人。
辽宁省纪委、纠风办根据民心网数据分析，建立以办理质量为主导的“五星评价制度”和综合考评体系，专门针对全省各地区、各部门、各行业建立了考评指标。
这一指标实现了对各地区、各部门诉求问题办理质量的科学量化。针对每一个举报投诉和政策咨询的办理结果，根据对诉求人的回访和网上留言的满意度，由省政府纠风办和省政务公开办审核，确定星级，并通过五星评价制把办理质量量化成分数。
据统计，九年来仅“五星件”就达到10.35万件。其中有的是因为查处到位，使违规行为得到了有力纠正，严厉追究了相关责任人的责任，起到警示和震慑作用；有的是因为解决了一个层面的问题，很好地维护了大多数人的利益。
大数据利用的核心价值不仅是挖掘分析，还有重要的一方面就是数据信息的全公开。
民心网处理民意诉求的工作人员对记者表示，相关部门如果想令投诉信息消失，只有尽快解决诉求中所涉及的问题。辽宁省纪委还利用多个媒体联动，对反映诉求、办理过程以及结果进行“三公开”，使公众、媒体和纪检监察的力量直接作用于责任主体，让每一件诉求的办理都同时受到体制内外的合力监督，也让诉求办理的过程变成了为民办事的竞赛。
在2012年的诉件办理综合评分中，公安民心网高居各行业、部门榜首。但是由于公安部门的特殊性，民心网刚一开始创建时，公安部门的评分并不高，这一度让公安厅的领导很头疼。
公积金如何办理范文3
我国的按揭业务参考的是香港的作法，按揭实际是为帮助房地产开发商和购房者完成楼宇买卖而由银行提供抵押贷款的融资业务活动。银行提供的这种贷款称为住房按揭贷款。住房按揭贷款纠纷案件，海口市新华区法院从1998年开始受理后，呈逐年上升之势。
1.受理的基本情况
该院从1998年开始受理住房按揭贷款纠纷案，当年受理这类案件26件，诉讼标的额最小的为17万元，最大的为74万元；1999年受理住房按揭贷款纠纷案37件，诉讼标的额最小的为3.6万元，最多的为80.17万元。2000年仅上半年受理住房按揭贷款纠纷案为117件，诉讼标的数最小的为3万余元，诉讼标的额最大的为219万元。
从1998年以来，该院所受理的住房按揭贷款案中，所涉及的住房按揭贷款合同均为银行提供的格式合同，合同的条款基本一致，签订合同的时间为1993年底至1995底这段时间。原告的诉讼请求均为要求解除按揭贷款合同，确认抵押关系成立，判令购房者偿还尚欠的借款本金及利息、罚息，判令房地产商承担连带保证责任。的理由均为购房者与房地产商违约，未按期偿还按揭贷款及承担保证责任，判决结果一般为确认购房者与房地产商未按期偿还借款，应负违约责任，购房者应偿还尚欠的本息。但对房地产商所应承担的保证责任及购房者以所购住房抵押给银行的抵押合同的效力，则有不同的认识及判决结果。
2.住房按揭贷款合同纠纷案件的特点
（1）原告均为银行。该院1998年以来所受理的这类案件，原告大部分为中国建设银行海南住房城建支行，部分为省工商银行营业部。建行海南住房城建支行由原建行海南省房地产信贷部改建而成，原建行海南省房地产信贷部最早办理全省住房按揭贷款业务，放贷后因追索按揭贷款，建行海南住房城建支行将被告在海口市的案件，除个别案件标的额超300万元的以外，都诉至新华法院，因此，海口市绝大部分的住房按揭贷款合同纠纷案均由该院审理。
（2）被告均有两个，一被告为个人购房者，这部分被告往往在合同履行初期都能按月还本付息，但随后就不再还款，也不主动与按揭银行联系；另一被告为售房方的房地产开发商，房地产开发商是作为保证人而被原告列为被告之一的。
（3）被告下落不明、不应诉者多。作为房地产开发商的被告均出庭应诉，但作为个人购房者的被告，则大多下落不明。如1999年所受理的这类案件中，出庭应诉的购房者只有4个人，2人收到开庭传票后未到庭参加诉讼，其余的均为下落不明。这部分下落不明的当事人，有一部分仍在海口市，另一部分已到外地，但均已不居住在原住所及所购的住房，既未还款也未与银行联系，法院查找无着，无法直接送达，只能按照我国《民事诉讼法》第八十四条的规定，按下落不明公告送达。有一方当事人下落不明的案件约占所受理的住房按揭贷款案件的81%，也就是说缺席判决的案件约占81%.
（4）个案的具体情况有所不同，涉及到法律适用问题的较多。虽然该院所受理的住房按揭贷款纠纷案均为追索尚欠本息的案件，但由于个案所涉及的住房按揭贷款合同的签订时间不同、期限不同，对担保合同关系的效力、保证期限等方面所适用的法律均不同，处理结果亦有所不同。
3.产生诉讼的主要原因
从1998年以来，该院受理的涉及住房按揭贷款纠纷案件数量上升较快，经初步分析，产生纠纷引讼的原因主要有以下几个方面：
（1）因购房者与房地产商之间的纠纷，引起住房按揭贷款合同的不完全履行。银行与购房者及房地产商签订住房按揭贷款合同，其前提是购房者已与房地产商签订了买卖合同，为了购房者支付部分购房款而由银行提供按揭贷款。对购房者而言，这里主要涉及到两个法律关系，一为购房者与房地产商的房屋买卖合同关系，另一个法律关系为购房者与银行、房地产商的按揭关系，所涉及的两种合同关系密切，但属不同法律性质。而购房者因按揭贷款的目的是为履行房屋买卖合同，所以往往更看重与房地产商的房屋买卖合同，一旦其就房屋交付的时间、质量等与房地产商发生纠纷，购房者就以房地产商违反房屋买卖合同为由，不履行按揭还款义务。
（2）因购房者自身的原因而不履行住房按揭贷款合同。有的购房者因对海南的经济环境不满意，而离开海南到别处发展，对原所购的房屋既不居住也不再还款；有的购房者因工作变动、下岗，每月按揭还款额较高等原因，无力偿还按揭借款。
（3）因房地产行情变动等原因，购房者不愿偿还按揭贷款。因引起纠纷的住房按揭贷款合同，签订的时间在1993年底至1995年，当时房地产尚有余温，房价在当时看来不算高，但与这两年相比，房价相对较高，而大部分的按揭期限均为五年，甚至更短，购房者每月等额偿还的贷款额较大，购房者认为负担较重，因而有些购房者转而另行以低价购买其认为质量较好，房价便宜的住房而不履行原按揭贷款合同。
二、住房按揭贷款纠纷案审理中应注意的几个问题
1.注意区分按揭贷款纠纷中涉及的法律关系。
从理论上分析，按揭贷款所涉及的法律关系较多。第一个法律关系是按揭人（购房者）因购房与房地产商发生的房屋买卖关系，第二个法律关系是按揭人因支付购房款向银行贷款而发生的借贷关系，第三个法律关系是按揭人将所购房屋作为按月还本付息的担保所发生的抵押关系，第四个法律关系是房地产商为保证按揭人清偿贷款与银行发生的保证关系，第五个法律关系是按揭人按银行指定险种向保险公司办理所购房屋保险而发生的保险关系，第六个法律关系是按揭人不能按规定向银行偿还本息，由房地产商将房屋回购的关系。〖ZW（〗参见李锲：《试论按揭的法律属性》，载《政法与法律》，1998年第3期。〖ZW）〗从实践来看，通常涉及的是前四种关系。正确界定因按揭产生的法律关系，是正确处理这类案件的前提。
2.注意根据住房按揭贷款合同签订履行的时间，确定法律适用及处理原则。
为适应建立和发展社会主义市场经济的需要，我国的法律在不断地修改、完善，近几年来颁布了不少新的法律。由于住房按揭贷款合同签订的时间、履行的期限不同，处理这类纠纷时适用的法律有可能不同，进而会影响到纠纷各方的法律责任的承担问题。在所受理的这类纠纷案中，住房按揭贷款合同的签订时间跨度从1993年底至1995年底，同样内容的合同、同样的事由，其法律的适用与处理原则可能完全不同。
（1）关于法律适用：1993年底至1995年1月1日前所签订的住房按揭贷款合同，其处理适用我国《民法通则》及最高法院适用民法通则的意见，《经济合同法》及最高法院1994年颁布的《关于审理经济纠纷案件中有关保证的若干问题的规定》、《借款合同条例》以及中国人民银行的有关规定等，不能适用于1995年10月1日起实施的《担保法》。1995年1月1日起至1995年10月1日之前所签订的住房按揭贷款合同，其处理适用我国《城市房地产管理法》及《民法通则》及其《意见》、《经济合同法》、《借款合同条例》等。1995年10月1日之后签订的住房按揭贷款合同，适用《城市房地产管理法》、《担保法》、《民法通则》、《经济合同法》、《借款合同条例》等，合同的履行期限跨过1999年10月1日的，可以适用《合同法》有关合同履行一章的规定。
（2）关于处理原则
①关于住房按揭贷款合同纠纷所涉及的购房及贷款行为，只要其不违反当时的法律、法规规定，一般认定为有效的民事法律行为。
②对于住房按揭贷款合同纠纷中涉及的购房者与按揭权人银行的房屋抵押合同关系，依有关规定办理了抵押登记的应确认为有效；除了合同中约定不办理抵押登记无效外，在1995年1月1日前所签订的住房抵押合同，不办理抵押登记不违反法律法规规定，应为有效合同，不应以未办理抵押登记而认定为无效；在1995年1月1日之后所签订的住房抵押合同，不办理抵押登记的应确认为抵押合同尚未生效，不能确定为无效。在审判实践中对在这种情况下，抵押合同是尚未生效还是无效，有不同的认识。根据我国《城市房地产管理法》第61条、《担保法》第41条的规定，抵押合同自登记之日起生效，而非无效。抵押合同未生效与无效是两个性质不同的法律概念。合同未生效是指合同成立后，因不具备生效的条件，合同尚不具备约束力，如生效的条件成就，合同即可生效，而无效的合同是指合同违反法律的禁止性规定等，自始就不具备法律约束力。有一种观点认为，1995年1月1日前未办理抵押登记，违反了国务院1990年的《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第35条有关地上建筑物抵押应依照规定办理抵押登记的规定，因而无效。但由于在此之前一直无法律和行政法规规定如何办理抵押登记，因而无法依该条例规定的规范办理抵押登记，不能以未登记为由认定抵押合同无效。
③房地产商作为保证人是否承担责任、承担何种责任，审判实践中有不同的认识。笔者认为，其处理原则是：保证合同有效的，依合同约定的保证期限、范围、保证方式确定保证人的责任，住房按揭贷款合同中约定保证人承担的是一般保证还是连带责任保证责任的，从共约定。对由于合同未约定或约定不明的，依其应适用的有关法律法规、司法解释来确定，如适用最高法院《关于审理经济纠纷案件中有关保证的若干问题的规定》第七条的规定，保证人承担的是赔偿责任，如适用《担保法》第十九条的规定，则保证人承担连带责任保证。对于保证人担保的范围，在没有约定或约定不明确的情况下，保证人对保证人全部债务承担保证责任；应适用《担保法》的，因这类住房按揭贷款均用所购住房抵押，应注意根据该法第二十八条第一款的规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人只对物的担保以外的债务承担保证责任。
保证责任期限未约定或约定不明确的，如应适用最高法院的《规定》，则保证人应当在被保证人承担责任的期限承担保证责任，如应适用《担保法》第二十五条的，则保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。
三、住房按揭贷款有关问题的分析
（一）住房按揭贷款合同与传统按揭的异同：
从所受理的住房按揭贷款合同纠纷案分析，海南省有关银行所办理的住房按揭贷款业务与传统的按揭相同之处在于：采用按揭的方法，其目的均是为了取得银行贷款，进而促使购房者与房地产商之间的房屋买卖合同得以完成，采用按揭方法比一般的担保贷款条件严格。以香港法律为例，房地产商以按揭方法出售商品房，必须具备的条件多达18项；〖ZW（〗见许合进，《略论住房按揭》，载《当代法学》，1999年第2期，第34页。〖ZW）〗而中国人民银行于1997年4月28日颁发的《个人住房担保贷款管理试行办法》和1998年5月9日颁发的《个人住房担保贷款管理办法》对个人住房贷款的对象、条件、程序都有严格的规定。
现住房按揭贷款合同与传统按揭的不同之处在于：
（1）传统的按揭一般是约定楼宇所有权不直接转让给购房者，而是由购房者充当按揭人，把楼宇作按揭标的物，由按揭人用按揭的方法将楼宇所有权转让给银行（购房者保留赎回权），待银行收回贷款本息后，按揭权人即银行才将楼宇所有权让渡给按揭人。而我省已开展的住房按揭贷款，其担保方式一般为抵押加保证，即购房者除以所购住房抵押或采取质押外，房地产商必须作为购房者向银行还本付息的保证人。而且购房者与房地产商在房屋买卖合同和住房按揭贷款合同中，均未规定楼宇所有权的让渡问题，而都约定所购房屋直接转让给购房者。
（2）传统的按揭一般不以住房储蓄为前提，按揭权人银行提供的是信贷资金贷款（以所购楼宇等按揭标的物），而现开展的住房按揭贷款包括两种，一种为住房公积金贷款，以购房者有住房公积金为前提；另一种为信贷资金贷款，又称自营贷款，是银行用信贷资金发放的个人住房贷款。二者在贷款利率、期限上均有不同，这在《个人住房贷款管理办法》中有明文规定。
（二）住房按揭贷款操作中的存在的问题及建议
1从住房按揭贷款纠纷案的审理情况看，住房按揭贷款的操作中，存在的问题主要有：
（1）按揭期限普遍太短。从我国的经济发展、个人收入状况和购房价来看，个人偿付购房款的能力并不高，在已按规定支付首期不少于30%购房款的情况下，如实行的五年五成、二年五成按揭，每月还款额较高，超过一般收入家庭的承受能力，特别是在社会的转型期，个人的收入起伏较大，大部分当被告的个人购房者系无力连续每月支付较高的贷款本息而违约的。
（2）按揭人（购房者）与按揭权人（银行）大都未办理房产抵押登记手续。其原因在于银行不主动，购房者不配合或房屋抵押登记部门对按揭标的物为期房的不予办理抵押登记等，共结果可能导致抵押合同未生效，银行无法行使优先受偿权。
（3）对保证人（房地产商）的保证方式约定不明。对保证方式的明确约定，有助于正确确定保证人应承担的责任。《担保法》规定保证方式有一般保证和连带责任保证，而产生纠纷的住房按揭贷款合同中均未明确规定保证的具体方式，而代之以“无条件担保责任”、“不可撤销担保责任”等字眼，以致诉讼中当事人和审判人员对这样的约定是否属于明确约定，或属于哪一种保证方式有不同的看法。
2完善住房按揭贷款机制的对策
为启动商品房市场，特别是为处置海南积压房地产，解决空置房屋多，而居民购买能力不足的矛盾，完善住房按揭贷款机制是发展房地产业的一个重要的方面。
（1）合理确定按揭比例和按揭期限
如前所述，过低的按揭比例和期限，超过了一般收入家庭的承受能力，制约了居民对按揭贷款的需求，即使银行发放了按揭贷款，也不能如期收回本息，按揭违约率高，使住房按揭业务的发展受到影响。从国外按揭业务的运作来看，按揭期限超过十年，按揭比例高于70%的情况比较普遍。（参见许合进，《略论住房按揭》，载《当代法学》，1999年第6期。）适当延长按揭期限，提高按揭比例，使首期付款与每月还款额降低，才能与居民的承受能力相适应，从而激发居民对按揭贷款的需求，减少按揭贷款违约率，有利于银行按揭贷款业务的长期、健康的发展。中国人民银行的《个人住房贷款管理办法》第五条规定了首期付款的比例不低于30%，说明按揭的比例不高于70%，第十条规定：最长贷款期限不超过20年。但实践中不少是五年五成的按揭，增大了对购房者支付首期款与每月还款额的压力。因此，银行应合理确定按揭贷款期和比例，国家有关部门对按揭期限、比例的规定应再适当放宽。
