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住房公积金相关法规范文1
【关键词】住房公积金 内部控制 风险管理
住房公积金是属于职工个人的长期住房储金，住房公积金管理的好坏直接关系到职工的切身利益，关系到全社会的稳定。就目前而言，各级政府不断加大对住房公积金的监管力度，实施由住房公积金管理委员会负责决策、公积金管理中心专职运作、银行专有账户用以存储、财政配套监督的管理政策，但是，违反住房公积金相关法规和政策的情况依旧时有发生，公积金被挤占、挪用和骗提骗贷的现象，不仅侵害了缴存职工的合法权益，影响公积金住房保障作用的发挥，也损害了住房公积金管理中心在社会大众心目中的形象。笔者认为外部的监管固然重要，但内部控制也尤为关键，加强内控制度建设极有必要。
一、住房公积金管理内部控制失效的成因
原随州市住房公积金管理中心工作人员张俊，在2006年3月到2009年6月的短短三年间，利用职务之便，采用收入不入账、虚报冒领、重复支出等手段，贪污公款124.58万元。最近，发生在我们身边的淮南市凤台县住房公积金管理部一名工作人员在两年之内利用职务之便，冒用别人身份证，帮别人代办；利用假材料转移封存户公积金等方式侵占公积金71.69万元。这两例案件充分说明了，由于内部控制缺失，两名管理中心工作人员长期作案，最终形成了大案。如果管理中心内部有很好的内部控制机制，就不会发生或不可能长期发生这样的违法事件。管理中心内部控制失效的成因主要有以下几点。
（一）内控观念存在偏差
在实际工作中，大多数住房公积金管理中心往往将关注重点放在年度缴存任务的完成情况之上，将归集与贷款的目标任务放在首位，片面地将内部控制看作是各种规章、制度的简单汇总，没有正确的将内部控制视为一种随公积金缴存、投资、增值、支取、回收以及贷款业务运作流程中环环相接的动态治理机制。这种认识上的偏差反映到业务操作管理中，必然会造成事后补救而非事前防范的被动状态，违背了内部控制机制的关键要求，面临重大的风险隐患。
（二）专职内审机构缺位
内部审计体制不健全、不完善，缺少专职的内部审计机构，缺乏专职的内部审计干部是住房公积金管理内控制度不完善的重要原因。内部审计人员要么身兼多职，要么业务能力欠佳，难以赶上业务快速发展的步伐，难以适应现代化管理下的内部控制机制，管理中心内部审计监督较为薄弱，缺少应有的独立、权威性。
（三）权力制衡失效
缺乏有效的内部制衡机制。业务人员的业务行为，以及管理人员的责任行为，未能实现相互监督、相互制约，而是出于编制紧张、人手不足等原因，当前住房公积金的缴存业务、支取业务多由一至两人进行办理，业务办理未能采取互相制约的风险防控措施，进而使得公积金的管理更加混乱。
（四）内控信息化管理缺乏
目前，住房公积金的行业内部，还没有形成统一的，涵盖业务处理、内部控制、风险监测与防范等各个环节的信息反馈与互动平台，而各级管理层之间也缺乏必要的信息沟通，未能将管理信息及时传递，对组织与实施内部控制产生不利影响。
（五）内控机制不健全
从总体上看，大多数住房公积金的内部控制制度正在逐渐规范化，但是，系统化的、规范化的内控制度与内部控制评价方法依旧较为缺乏，一些内部控制措施缺乏实用性与可操作性；而一些内控制度虽然已经较为健全，但缺乏执行力度，未能落实到位。
二、完善住房公积金管理内控制度的措施
随着住房公积金事业快速发展，全国公积金年收支规模达到万亿级。就拿合肥市住房公积金来说，2012年度归集公积金可达60亿元，职工提取公积金30亿元，贷款近40亿元，仅合肥市住房公积金年收支就达到130亿元，庞大的资金由中心管理，因此进一步完善公积金管理中心内部控制制度建设具有重要意义。要建立完整的、全方位内控体系，让内制制度以多种多样的形式，覆盖到整个住房公积金的管理以及各项业务环节，进一步增强内部控制的主动性，完善风险监测与风险管理，从源头上对风险进行控制，笔者认为需要从以下几个方面入手：
（一）完善组织机构与岗位的设置
依据互相协调、相互制衡的基本原则，对业务部门、管理机构以及监督组织进行合理的配置。借鉴现代企业制度的要求，对各个岗位进行科学的、合理的权责分配。根据业务操作的现实要求，明细并明晰各个岗位的责任，因事设岗、因岗定人；推行定期的轮岗与适时的交流制度，以及强制性的休假制度；对于每一项具体的业务，原则上必须安排两个相应的岗位或者是两个相关人员处理，并负责记录、核实与监督；进一步明确各个具体业务环节的执行规则与业务目标，将岗位责任追究与内部自我控制的制度相结合；按照内部控制制度的要求，遵循不相容职位相分离的原则，实行岗位分离、互相制约，从而达到防范并控制风险的目的[1]。
（二）树立内控优先的理念和风险管理的意识
管理中心要注重对全体人员风险管理意识进行培训，确保中心内部所有人员能够及时准确地知晓并了解法律法规动向及政策层面的导向，将风险管理与防范的贯穿于日常、非日常的工作之中，渗透至所有部门、人员及环节之上，营造积极向上的内部控制氛围。
（三）抓好授权管理的内控制度
授权管理是管理中心提高工作效率、提升风险管理能力的有效措施，管理中心应当依据各个部门的管理水平、业务办理情况、风控情况以及实际工作的需要，对管理中心之下的各个分中心、子部门实行授权管理，明确其授权期限、授权范围、越权责任以及其他相关事项，同时对分中心、子部门的授权管理执行情况进行及时有效的检查。
（四）加强业务环节控制
1.归集环节控制。管理中心可以通过采取单位代扣代缴的方式，控制归集环节，以要求资金及时缴存；通过采取对重点单位进行重点防控的方式，防止舞弊发生于单位缴交环节[2]。
2.还贷环节控制。管理中心应该对还贷环节进行控制，及时对代扣代缴的公积金贷款本息进行核对，确保款项及时进入指定的账户。
3.提取环节控制。管理中心应当对资金支取条件进行严格的审核把关，将关注重点放在申请对象、申请材料的真实性与合法性之上，对申请额度的合理性进行分析论证，要求申请人提供完整的材料原件，并检查复印件与原件的一致性以及相关经办人员签章的真实性[3]。
4.贷款环节控制。首先，要加强贷前审查的控制，对开发商的开发能力与资信状况、项目的合法性以及相关资料的真实性等进行严格的调查与核实。其次，要加强对资料审核的控制，每笔贷款都要与借款人进行必要的面谈沟通，了解并掌握其信誉状况与收入情况，分析其还款能力，同时做必要的记录，经调查人核实后签字确认。再次，要加强对审批的控制，应该按照贷款的授权额度设置相应的审批权限，防止越权办理，在必要的时候召开审贷委员会进行集体决策。最后，要加强对贷后跟踪的控制，对贷后工作设置专人管理，及时跟踪贷款归还状况，建立并完善贷款预警、责任追究制度，减少逾期、呆账的发生。
5.资金拨付环节控制。大额资金的拨付，应当实行集体审批或者联签的制度，资金的划拨应该严格遵循“申请审核审批复核支付”的流程。明确资金拨付职责，建立有效的监督机制，从制定资金计划、审核审批复核资金拨付，到处理相关账务等各个环节，应当互相制约，安排两个或两个以上的人员办理，杜绝由同一人员连续处理两个环节的现象。
（五）加强会计控制
从住房公积金业务实践来看，会计控制是住房公积金管理内控制度的重要内容，各会计部门与业务部门之间，权限相互约束，职责相互监督，程序相互牵制，会计账务相互核对。管理中心的内控与会计监督之间联系相当密切，账账核对，账证核对以及账簿与资金、财产之间的核对，都是内部控制的重要内容。会计控制从以下两个方面予以强化：其一，以内控制度为基础，建立公积金会计核算系统，确保相关会计信息的准确性与完整性；其二，以会计核算数据为基础，作为内控检查与监督的依据，从而及时地发现并解决问题[4]。
（六）加强信息化防控能力
管理中心要加大业务运行系统的投入力度，对各项政策规定、审核要件、业务流程、服务时限实行信息化控制，每一项业务处理、每一笔资金运用，都在系统中留有痕迹。设置风险识别指标，建立系统风险防控预警机制，及时识别和警示资金风险。调整优化与受托银行之间的结算流程，逐步推行与受托银行实时联网结算。同时，对相关人员的权限进行控制，降低处理过程中的人为因素对信息数据的影响，注重对数据、硬件设备的维护，定期对其进行检查与优化，提高运行环境可靠性，确保业务数据安全完整。
（七）完善内部审计制度
提高内部审计监督的权威性与独立性，保证其在形式与实质上的独立性；提高内审人员的素质，明确相关人员的专业胜任条件；提高内部审计程序的科学性、统一性与合理性，制定稽核项目与配套的实施措施，开展定期、不定期的内部检查，分析内控制度的执行状况[5]。
进一步加大住房公积金管理中心内控制度建设，构筑严密的内部控制体系，使住房公积金更为安全可靠，才能充分发挥公积金的住房保障作用，更好地为职工服务，使职工真正体会到住房公积金的好处。
参考文献
[1]刘德元.基于风险管理的住房公积金内部控制[J].大连海事大学学报，2008（6）.
[2]张文军.加强住房公积金内部会计控制制度建设的思考[J].淮南师范学院学报，2008（2）.
[3]邢美玲.浅析我国住房公积金内部控制制度的构建[J].科技情报开发与经济，2007（19）.
[4]高立蓉.浅谈住房公积金内部控制框架结构[J].财经界，2011（11）.
住房公积金相关法规范文2
关键词:财税;职工薪酬;核算;变化
中图分类号:F046.4文献标识码:A 文章编号:1673-0992(2010)02-086-01
企业职工的主要收入来源为企业发放给职工的薪酬,职工薪酬的核算、制度的完善与否对于企业以及企业的职工都有着重要影响。随着企业制度改革不断深化,企业形式和劳动关系日趋多样化,劳动用工制度发生深刻变化,劳动者的薪酬的核算有待进一步完善。《企业会计准则第9号――职工薪酬》(以下简称准则)中对职工薪酬的解释是,指企业为获得职工提供的服务而给予各种形式的报酬以及其他相关支出。首次对职工薪酬的定义和内涵进行了系统的规范,随之职工薪酬会计科目的设置、会计处理的方法和信息披露都发生了相应的变化。《中华人民共和国企业所得税法》及《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(以下称条例)对工资薪金支出的税前扣除又重新作了内外资企业统一的规定,本文结合《劳动合同法》的实施作简要分析。
1职工薪酬内涵的变化
职工薪酬是企业经营活动必不可少的一部分,但我国在新准则前对职工薪酬的理解比较狭隘,一般仅指工资和福利费,新准则职工薪酬的内涵要广泛得多。指企业为获得职工提供的服务而给予各种形式的报酬以及其他相关支出,包括职工工资、奖金、津贴和补贴;职工福利费;医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费;住房公积金;工会经费和职工教育经费;非货币利;因解除与职工的劳动关系给予的补偿;其他与获得职工提供的服务相关的支出。
2职工薪酬核算上的变化
会计核算时,设置“应付职工薪酬”一级科目,根据薪酬类别如工资薪酬、福利费、各类社会保险费用、辞退福利、带薪休假费用等,设置二级科目,如“应付工资”、“应付辞退福利”、“应付社会保险费”、“应付住房公积金”、“应付福利费”等,取消原先的“应付工资”、“应付福利费”、“其他应付款”等一级科目。准则统一了各类职工薪酬的会计处理原则:在职工提供服务的会计期间确认为负债,根据受益对象分配计入资产成本或当期费用,更体现了谁受益谁负担成本的原则。但辞退福利除外。
3 职工薪酬与税法之规定存在的主要差异及分析
职工薪酬从涵盖时间和支付形式来看,包括企业在职工在职期间和离职后给予的所有货币性薪酬和非货币利;从支付对象来看,包括提供给职工本人及其配偶、子女或其他被赡养人的福利,如支付给因公伤亡职工的配偶、子女或其他被赡养人的抚恤金。会计上核算的其他与获得职工提供的服务相关的支出较广,税法上应仔细鉴别,有部分并非是税法意义上的工资总额内容。 这一点是和税法上规定的有较大差异。
计量职工薪酬时,应该按照国家标准计提。国家没有规定计提基础和计提比例的,企业应当根据历史经验数据和实际情况,合理预计当期应付职工薪酬。分配计入当期成本或费用。税法规定在计算应纳税所得额时,企业财务、会计处理办法与税收法律、行政法规的规定不一致的,应当依照税收法律、行政法规的规定计算。
3.1职工工资、奖金、津贴和补贴。从职工人员规定上来看,依照会计准则,职工人数的概念较广泛,包含与劳动法吻合的,签订合同的所有人员、职工及劳务工;此外还有为企业提供了类似服务,也纳入准则的职工范畴。职工工资薪金能否作税前扣除,关键是看本企业支付职工报酬总额在数量上是否配比合理,凡是符合企业生产经营活动常规而发生的工资薪金支出都可以在税前据实扣除。
3.2 职工福利费。新准则改变了按工资总额14%计提职工福利费的做法,而是采用按实列支的处理办法。新财务通则改革企业职工福利财务制度,原从职工福利费列支的职工医疗、养老等社会保险项目统一改为按照规定比例直接从成本中列支。税法规定企业发生的职工福利费支出,不超过工资薪金总额14%的部分,按规定据实列支,超过税法规定允许列支的部分调整应纳税所得额,实施条例继续维持了职工福利费扣除标准,但由于计税工资已经放开,实施条例将“计税工资总额”调整为“工资薪金总额”,扣除额也就相应提高。
3.3社会保险费。指企业按照国务院、各地方政府或企业年金计划规定的基准和比例计算,向社会保险经办机构缴纳的医疗保险费、养老保险费(包括向社会保险经办机构缴纳的基本养老保险费和向企业年金基金相关管理人缴纳的补充养老保险费)、失业保险费、工伤保险费、生育保险费和企业年金。企业以购买商业保险形式提供给职工的各种保险待遇属于提供的职工薪酬,应当按照职工薪酬的原则进行确认、计量和披露。
3.4住房公积金。企业依照国务院有关主管部门或者省级人民政府规定的范围和标准为职工缴纳的住房公积金,准予扣除,超范围和标准的住房公积金不允许税前扣除。
3.5工会经费和职工教育经费。企业分别按照职工工资总额的2%和2%计提,税法上企业拨缴的工会经费,不超过工资薪金总额2%的部分,准予扣除;
3.6非货币利。企业以自己的产品或外购商品发放给职工作为福利,职工无偿使用企业资源,免费为职工提供商品或服务等。税法上对非货币利,是否应当计入工资总额还存在争议。或认为此情形个人并无可自由支配所得,因此不应当计入工资总额;或认为企业为职工个人负担的费用都应当计入工资、薪金所得。具体确认时应根据实际情况,原则上应可作为非现金形式的劳动报酬计入工资、薪金所得扣除,不符合规定的可作为福利费项目处理。
住房公积金相关法规范文3
关键词：保障性住房；财政手段；住房分配机制
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2013）15-0014-03
保障性住房与商品性住房是相对应的一个概念，是政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。目前我国住房保障体系主要包括经济适用房、廉租房、限价房和公共租赁房，近年来棚户区改造住房和拆迁安置房的工作力度也在加大。我国保障性住房的建设，对于提高居民生活质量、保持经济平稳健康增长以及维持社会稳定，具有重大现实意义。
1 我国保障性住房的发展历程
1.1 廉租房
廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。1999年建设部提出由政府实施住房社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供租金相对低廉的普通住房。2006年国务院颁布条例要求地方政府将土地出让净收益的部分按一定比例用于廉租住房制度建设，并为参与廉租房建设的开发商提供银行信贷便利。2007年11月国务院再次颁布了《廉租住房保障资金管理办法》，进一步为廉租房的资金筹集和管理提供制度保证。廉租房是我国城镇保障性住房制度中的一个重要内容，但发展程度有限，成为当前房地产市场结构性失衡的关键问题之一。
1.2 经济适用房
经济适用房是指列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。1991年6月，国务院提出“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。1998年我国政府正式提出“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。随后，全国各地的经济适用房高速发展，但也存在种种问题。2007 年11月，建设部等七部门联合发文对经济适用房的优惠政策、开发建设、价格确定、交易管理、集资和合作建房、监督管理等做出严格规定。2012年，广东、江西、河南等省明确停止了经济适用房的建设，更多的地区则明确了以公租房、廉租房为重点进行保障房建设。经济适用房的发展进入困局。
1.3 公共租赁房
公共租赁房是解决新就业职工住房问题的重要举措。政府或公共机构拥有公共租赁房的所有权，按照低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租。建设部等有关部门在2007年开展对公共租赁房的调研，希望通过公共租赁房探索解决大学毕业生等新就业人员的住房问题。2010年6月由住建部等七部门联合发文，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。2012年7月15日起，由住建部公布的《公共租赁住房管理办法》开始实施。由于公共租赁房覆盖面较广，不仅包括本地中低收入家庭，还将惠及新就业人员和外来务工人员，未来还有可能进一步扩大。
1.4 限价房
限价房是一种限价格、限套型（面积）的商品房，主要用于解决中低收入家庭的住房困难，是限制目前高房价的一种临时性举措。限价房采用政府组织监管、市场化运作的模式，在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象，政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后，设定土地出让的价格范围，从源头上对房价进行调控。这类产品主要针对两部分人群：一是具备一定房产消费能力的人群，二是定向购买的拆迁户。虽然目前限价房在多数二、三线城市发展滞后，但其还是能够起到帮助中等收入家庭解决住房困难的作用的。
2 我国保障性住房建设存在的问题
2.1 保障性住房本身的特点决定其具有缺陷性
2.1.1 保障性住房的性质
保障性住房是政府提供的旨在保障低收入群体居住权益的产品，具有价格透明、管理严格、政府扶持等特点，具有公共品的性质。但保障性住房也具有一定的竞争性和排他性。竞争性表现为，保障性住房资源有限，每多一个人的消费必定会影响到其他人的消费效果。排他性表现为，只有一部分社会成员可以享受政府提供的这种福利，并且在政府实物配租数有限时存在获取优先租住权的竞争。但以上排他性矛盾不能用价格竞争的方式来解决，否则会导致房租价格上涨，抵消福利效应，失去了保障性住房追求公平的意义。而当保障性住房被分配后，就具有私人品的特征。此外，关于保障性住房的市场信息是不对称的，供给者很难清楚地把握申请者的需求与资质状况，申请者也会迷惑于供给住房的质量及申请途径。保障性住房的复杂的性质决定其很容易产生制度缺陷。
2.1.2 容易产生寻租行为
保障性住房由政府出地、投资和管理，政府有权力按照规定对住房进行分配，对租金和产权等问题予以灵活处理，所以保障性在住房在建设和分配中很容易产生寻租的行为。首先，能提权的经济适用房与商品房在建筑标准上相差不大，但价格差距很大，能给申请者带来巨大利益，所以经济适用房很容易被有权势者大量侵占。保障性住房利差的特点是保障房很多问题的根源。其次，地方政府在保障性住房分配中肩负着对象认定、程序制定、惩罚处理等重要职责，而权力和腐败往往是一对孪生姐妹，如果相关法律和规章制度不健全，在保障房需求远远大于供给的背景下，申请者很容易采用非法寻租的手段获取利益，随之带来的是腐败的猖獗。
2.2 保障性住房建设盲目，房屋质量问题突出
①建设前缺乏必要的调研，空间布局不合理。由于相关部门没有对市场状况做出充分的调查研究与规划设计，没有充分获取准确的保障性住房需求信息，所以在保障性住房建设中，“重数量、轻布局”的现象较普遍。受到土地供应的影响，保障性住房规划中一般采取独立城区的方式，建设规模较大，这会给城市管理增加难度。此外，保障性住房的布局主要分布在郊区，其建设规划与城市规划间的衔接不善，建筑密度高、绿化率低、居住人口多，居民往往会面临工作地和居住地较远，基本公共设施缺乏，生活不方便的问题，严重影响了保障性住房的使用功能。
②保障性住房质量不过关，配套设施不健全。保障性住房与普通商品房往往在建筑质量、建筑外观、建筑品质上都存在很大的反差。在房屋的设计上，因为设计单位对小户型房屋设计经验的缺乏，会简单地将大户型商品房设计方案进行微缩，造成保障性住房缺乏很多使用功能，存在设计缺陷。在房屋的建筑质量上，保障性住房的建材需要在商品市场上购买，具有与普通商品房一样的成本代价，而保障性住房又往往被硬性要求极低的价格，在工期的催迫下，易产生粗制滥造。从房屋的监管和验收上看，由于相关管理部门职责的缺失，一些保障性住房存在偷工减料、安全隐患较多、材料报验和工序验收把关不严、项目管理人员不到位等问题。
2.3 保障性住房资金筹措困难，监督管理不规范
①土地和资金供给不足。首先，用地缺乏是我国保障性住房建设面临的最大现实问题。我国实行国家土地资源出让、买卖的招标、拍卖、挂牌制度以来，土地出让收入不断攀升，成为地方政府的重要收入来源。而保障性住房用地大多以行政划拨方式为主，所以地方政府缺乏保障性住房建设的积极性，往往把商品住房作为首要的土地供给对象。此外，有些地方的保障性住房用地未能及时完成征地拆迁，也拉长了建设周期。其次，一些地方资金筹措存在一定困难，其中中西部地区资金压力更大一些。保障性住房建设资金的来源主要有年度财政预算、土地出让净收益中安排、住房公积金增值收益余额、社会捐赠等渠道。一些经济发展水平落后的市县常常是赤字财政，虽然有上级政府的转移支付，但实际上保障性住房的资金难以落实。由于土地出让净收益规模存在区域间的差异，经济发达地区较高，贫困地区较少，所以土地出让净收益中安排的保障房建设资金也是有限的。此外，住房公积金收益所占比例很小，社会捐赠及其他方式筹集资金来源很不稳定。所以保障性住房建设筹资难的问题也很突出。
②信息管理不到位，分配制度不健全。首先，受保障对象申报信息甄别困难。目前很多城市的民政、税务、房产管理部门之间的信息无法共享，所以管理部门很难监督到申请户的真实资质，很多环节的审核往往容易流于形式，存在弄虚作假现象。其次，保障性住房分配中存在不公平的现象。保障性住房的分配理所当然应向中低收入家庭倾斜，但在实施过程中的确存在诸如“富人买经济房”之类的保障对象偏离的不公平现象，这大大偏离了保障性住房政策的初衷。第三，各类型保障性住房之间缺乏合理的衔接机制。目前我国在制度上对各收入阶层的家庭都提供了相应的住房类型，但是在廉租房、经济适用房、限价房、公共租赁住房、商品住房这些类型之间缺乏统一的规划和管理，在居民家庭收入层次发生改变时，没有合理的机制引导居民享受保障性住房类型的转变。
2.4 制度框架缺失，政策效果或打折扣
①法律保障制度缺失。目前，关于保障性住房的法律法规只有住建部等有关部委颁布的部门规章及规范性文件，立法层次较低，较为随意，法律效力不足。在缺乏法律硬约束的情况下，地方政府在执行政策过程中很容易敷衍了事，导致保障性住房政策效果或打折扣；此外，不同政府部门之间职权不同，办事程序差异，很难在制定和落实政策时保持一致和统一。
②实施和评估机制缺失。现行住房保障政策都是以规范性文件形式的，法律效力不足，在执行中存在政策边界不清晰、利益调节和退出机制不完善等问题。各地保障性住房建设通常只是在国家严格要求、各级政府部门层层压力下进行的，短期行为偏多，没有建立起长期的实施和评估机制，不能及时总结并轨工作中的成功经验，及时发现并改进存在的问题。
3 推进我国保障性住房发展的机制创新
3.1 做好调研与规划，保证质量与功能
①充分调研，做好规划。在保障性住房建设规划之前，应该做出充分的调查和研究，例如开展相当数量的走访和问卷调查，分析居民的收入结构，详查城市土地利用潜力，预测不同群体对保障性住房的需求情况和未来走势，科学制定保障性住房的用地规划和合理布局，最终确定各类型保障性住房的建设规模和具体方案。地方政府应组织专门的机构来系统的完成这项工作，确保其结果的规范性和可靠性。
②科学设计，保证房屋质量。首先，细化保障性住房建设标准，包括对建筑材料、建筑外观、建筑品质等方面的详细规定，使保障性住房建设有章可循。其次，组织专业人员对保障性住房结构进行针对性的设计，做好公共基础设施的配套建设，使其更好的发挥保障功能。第三，建立保障性住房质量评估机制。在强化政府对保障性住房建设责任意识的基础上，督促各方严格遵守建设标准，逐步建立保障房质量监测评估机制，其中发挥第三方评估的作用，并将监测评估结果向全社会公布，接受保障房受益人群的监督评价，并将其作为地方政府政绩考核的重要指标。
3.2 建立土地供应长效机制，多渠道筹集建设资金
①优化保障性住房建设用地供给方式，建立土地供给长效机制。在保障性住房土地供给“应保尽保”政策的基础上，积极出台政策文件，合理规划中长期土地供应计划，处理好存量土地与新增用地的比例关系，建立保障房用地与城市发展相协调的动态供应机制。坚持商品房建设同时配套保障房的土地供给政策。在保障房用地指标安排和审批中，要预留、计划单列，落实保障房建设用地指标。要加强土地监察，严惩违法改变土地用途性质的行为。
②发挥财政工具的作用，理顺资金筹集渠道。首先，加大财政投入力度，增加一般预算对保障性住房建设资金的投入力度，建立保障性住房财政资金逐步增长的长期投入机制。其次，发挥税收政策作用，对房产开发时按总面积相应比例建设保障性住房的企业，政府可以给与税费的优惠。第三，利用税收优惠、财政贴息、信用支持等政策，引导、鼓励各种基金、企业和个人资金等社会资本投入到保障房建设中。第四，发挥财政补贴作用，一方面对保障性住房生产者进行补贴，降低住房的成本；另一方面对保障性住房的消费者进行补贴，增加低收入人群申请住房的可能性。
③财政手段与金融手段相互搭配，进行多渠道融资。首先，对商业金融机构关于保障性住房贷款的贷款条件、支持范围、考核、贴息等方面出台倾斜政策，通过对相关金融机构税收优惠，打通保障性住房贷款渠道。其次，鼓励商业金融机构进行金融创新，设计出更多适用性强、操作性强的多元化金融产品，对不同类型的保障性住房实行不同的资金支持方式。
3.3 加强居民信息管理，健全住房分配机制
①加强居民信息系统建设，对保障性住房分配过程进行动态管理。可以以家庭为单位，在民政、税务、公积金、房管、人行、证监、银监等部门间建立联动机制，通过查看存款账户、股票账户、纳税记录、房产登记、公积金缴纳等信息，了解申请者家庭的实际经济状况，设计申请者收入的动态监测机制，建立家庭的住房情况登记备案制度，为保障性住房建设的宏观调控提供依据，为住房分配提供准确信息，确保保障性住房分配公开公正。
②探索优化保障性住房的进入和退出机制，健全住房分配制度。首先，对不同类型的保障性住房实行并轨管理，对低收入家庭实行阶梯保障，将经济条件发生变化的家庭及时转变到另一个保障级次。其次，进一步完善保障性住房的进入和退出机制，在对居民建立严格的收入划分标准和资格审查制度的基础上，保证符合条件申请人的正常权利，也要避免保障对象因家庭收入改变后仍过度享受福利待遇的现象发生。当保障对象收入水平超过当年最低收入标准时，相关部门应督促其腾退住房或停发住房相关补贴，并定期公示接受公众监督。
3.4 完善相关法规体系建设，规范住房保障行为
法规体系建设的目标，一方面是约束和规范政府行为，要明确各级政府的责任和义务，从法律层面避免政府在保障性住房建设问题上的“责任缺位”。另一方面是规定被保障人群的权利和责任，在保障其权利的同时，也严厉打击通过非法手段骗取保障名额的行为。要想建立起逻辑严密、行之有效的法律法规体系，首先要从依法治国的高度，着眼长远，健全《社会保障法》，完善《住宅法》，从根本上解决我国保障性住房法律制度缺失的现状。其次，各省（直辖市、自治区）应当适时制定《保障性住房管理条例》，因地制宜，明确区域内居民的基本居住权利，明确相关管理机构的职责功能，明确将保障性住房建设列入政府考核机制，从立法层面对住房保障和实施计划、惠及对象、供应标准、资金运作方式、运作机构、保障措施进行有权威的界定。
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住房公积金相关法规范文4
关键词：廉租房；SWOT；REITs
一、背景介绍
（一）REITs
REITs，即房地产投资信托，是英文“RealEstateInvestmentTrust”的缩写，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。1960，第一只REITs在美国诞生，经过50年的发展，目前全世界大约有480多家REITs在运作之中，管理的资产总值超过6050亿美元。
REITs一般有以下几种分类方法：按照组织形式分类，可分为契约型、公司型，契约型还可细分为单位型（包括合伙制）和基金型；按照投资人能否赎回分类，可分为开发型、封闭型；按照资金投向分类，可分为权益型（EquityREITs），抵押权型（MortgageREITs）和混合型（Hybrid REITs）。在美国，REITs类型和结构、投资范围和发展等主要受相关税法演变的影响，目前美国的REITs一般采用三种基本的结构形式，即传统结构、伞形合伙结构和下属合伙结构。在日本，普遍采用的结构是公司型REITs，上市交易的REITs都属于公司型，它首先成立一个SPV（SpecialPurposeVehicle，简称SPV）公司，发行投资凭证募集投资者的资金，然后购买并管理房地产，SPV公司必须自己负责房地产的管理和经营，或者将管理和经营职能外包给第三方。新加坡和香港REITs则是向投资者发行信托单位，然后用所融资金购买房地产或者相关资产（例如房地产抵押贷款支持证券），REITs没有独立的法人资格，因此必须聘任信托管理人管理REITs，同时聘任房地产管理公司管理所购房地产及相关资产。我国目前筹备在天津和上海试点推行REITs，其中上海是债权型的REITs，即融资方只是把物业收益权抵押担保，而不需要出让股权的融资方式，主要由央行和银监会主管；而天津是股权型REITs，主要由证监会主管。
（二）国内廉租房融资现状
从开展廉租住房试点的城市看，目前的资金来源渠道主要包括财政拨款、住房公积金增值收益、社会保障和社会捐赠以及土地出让金净收益中的部分资金，我国廉租房建设融资的渠道仍比较单一，且资金供给存在极不稳定的特征。同时在融资环节中也暴露了以下几个问题：
1、地方政府参与的积极性不高。目前土地出让金在地方政府预算外收入中占了很大比重，被称为“第二财政”，而廉租房不仅涉及到土地的低价转让，而且还需要一部分的财政补贴，因此地方政府对于廉租房建设往往积极性不高。同时对拉动地方GDP的考虑，地方政府也更倾向于一般房地产的开发。
2、廉租房建设资金需求量大，资金缺口严重。廉租房是为我国最贫困人群建设的住房，“9000亿元安居计划”提出未来3年，计划通过廉租房解747万户收入家庭的住房困难。其中287万户通过实物配租解决，460万户通过租赁补贴解决。这方面的总投入约为2150亿元。而国家财政中用于廉租房建设的资金渠道并不稳定，常常会由于特点原因被挤占。近几年我国社会救济福利费和抚恤支出的增长较前几年有所减缓，致使社会保障对于廉租房建设的资金支持也十分有限。
3、金融工具有限，市场化融资机制发展滞后。其他发达国家基本已经由政府直接投资转变为政府引导下的民间投资作为廉租房建设的资金来源，而目前我国廉租房资金大多来自于政府财政，可用于吸收社会资金的金融工具十分有限。
二、廉租房REITs融资模式的SWOT分析
SWOT是一种战略分析方法，通过对被分析对象的优势（strengths）、劣势（weaknesses）、机会（opportunities）和威胁（threats）的加以综合评估与分析得出结论，通过内部资源、外部环境有机结合来清晰地确定被分析对象的资源优势和缺陷，了解所面临的机会和挑战，从而在战略与战术两个层面加以调整方法、资源以保障被分析对象的实行以达到所要实现的目标。
（一）机会（opportunities）
1、政府对于保障性住房建设的支持，建设资金的需求量大。十一届人大四次会议政府工作报告指出，应加快保障性住房建设，2011年将建保障性住房1000万套，2012年再建1000万套，今后五年预计能够建设3600万套。保障性住房除了棚户区改造以外，主要用于公租房和廉租房。资金方面，除中央政府补助1030亿元和地方财政加大投入外，将更广泛地利用社会资金。
2、国内市场民间资金充裕，投资渠道较窄。改革开放为我国居民积累了巨大的社会财富，民间资本的力量日益强大，根据2010国民经济和社会发展统计公报，截至2010年末全部金融机构本外币各项存款余额73.3万亿元，比年初增加12.1万亿元。其中人民币各项存款余额71.8万亿元，增加12.0万亿元。全部金融机构本外币各项贷款余额50.9万亿元，增加8.4万亿元。其中人民币各项贷款余额47.9万亿元，增加7.9万亿元。当前我国证券市场高风险产品占主要地位，可交易品种大约80%为风险较高的股权类产品。低风险产品虽有流动性较差的国债及少量企业债、金融债和可转债，但还是不能满足广大投资者的投资理财需求，市场规模较小。因此，有侧重地发展低风险的REITs，可以使我国整个金融市场的金融架构趋于合理，同时又能满足民间投资的需求。
3、保险资金面临投资压力，急需长期稳定投资领域。受投资渠道狭窄、投资市场成熟度及容量所限，中国保险资金投资长期遇困：投资配置无法多元化，缺乏长期投资产品，投资收益无法保持稳定。根据保监会公布的数据，2010年上半年，受资本债券市场低迷影响，中国保险资产平均投资收益率从2009年上半年的3.44%降到1.93%，不仅低于同期CPI，甚至低于同期存款利率。廉租房建设的资金缺口以及REITs投资收益稳定的特征，都符合保险资金投放的要求，能为其开辟新的投资领域。
（二）威胁（threats）
1、REITs相关的法律法规缺失。一方面目前我国缺乏产业投资基金相关法律，《证券投资基金法》也只涉及证券投资活动，而REITs在本质上应属于产业投资资金。另一方面，国内也缺乏基金上市和税收相关法律。美国法律对REITs的财产性质、资产运用、收入结构、收益分配做了原则性的规定，从而对其业务性质做出了强制性约定。缺乏相应的法律法规，为REITs在国内的推出和发展带来一定的困难和不确定性。
2、房地产金融市场发育不成熟。首先是我国房地产存在信息不对称的问题，开发商缺乏严格的信息的披露制度将会影响信托计划的推行，或者导致上下环节信息不对称等问题。其次是REITs运行框架（见图1）内缺乏有效的内控和制约机制，以及框架外缺乏第三方的监督。最后是目前国内还缺少成熟的富有经验的信托投资机构和专业化的从业人员。房地产金融市场的不成熟会给廉租房REITs的推行带来一定的风险。
（三）优势（strengths）
1、认购门槛低，便于吸收中小投资者，从而拓宽廉租房建设的融资渠道和民间资本的投资渠道。在美国，通常合股性质的公司会要求股东的最低投资额不低于15000美元，但对于REITs来说，每股只需要10美元-25美元，较低的认购门槛扩大了REITs的融资范围。在中央政府力主调控房价、廉租房建设资金存在巨大缺口的形势下，REITs为民间资本开辟了全新的投资领域，同时相对于直接投资于不动产，中小投资者可以通过投资REITs承担有限责任，还可以获得大规模投资房地产的规模收益。
2、收入来源稳定，风险低。廉租房运营后的收益有政府的财政补贴作为其信用支持，相对于一般地产项目具有更好的稳定性和连续性，同时REITs基金还可以通过分散投资来降低系统风险。
3、提高地方建设廉租房积极性，缓解商品住宅价格的非理性上涨。通过吸收社会化的资金参与廉租房建设，REITs可以有效减轻地方政府财政压力，分散相关风险，更重要的是能提高各级政府建设廉租房的积极性，增加主动供给，缓解城镇商品住宅价格的上涨压力。同时由于社会上部分刚性住房需求得到满足，住宅需求市场出现结构性分化，从而使今后的调控政策更具有针对性，促使房地产开发和住宅投资趋于理性。
4、与国家宏观调控政策相协调。宽松的货币政策和巨大的民间资本存量，以往是推动房地产等资产市场的持续牛市的主要原因，当资本市场出现拐点或收益不确定时，一部分资金又从资本市场进入商品市场，而食品市场又存在刚性需求，所以极易引发通货膨胀。资本具有逐利性，当市场流动性过剩时，合理地引导资金转向廉租房REITs，将能有效地降低经济内在风险，同时能满足廉租房领域资金需求。而当信贷紧缩时，REITs又由于其融资范围广的优点，可以避免廉租房建设资金的骤减。
（四）劣势（weaknesses）
1、收益率较低。目前深圳、上海和天津将廉租房租金定为1元/平方米/月，海南和部分省份甚至将廉租房租金定为0.5元/平方米/月，一般廉租房年租金回报率还不到1%。与其他物业资产打包后回报率不到4%。我国30年期国债的到期收益率是4%，一般企业债的收益率较同期国债收益率高1-2个百分点.如果廉租住房和公共租赁房要实行REITs融资，每年还会按REITs产品市值的0.5%-1%向信托公司或基金管理公司缴纳管理费.因此，只有收益率达5.5%以上，项目才有实行REITs融资的可能性。
2、流动性不足。目前在国内与基金相比，信托贷款类、结构性理财产品等的流动性远弱于基金，而且大多数在投资期内是无法提前赎回的，而且转让手续十分繁琐。按照现有的转让模式：加入资金信托计划的投资者要转让手中的信托合同，必须由投资者自己寻找买方，双方谈妥后，再到所购买信托产品的信托投资公司营业大厅办理过户手续。正是这种滞后的流动体制，阻碍了信托产品的发展。
3、政府权限不明晰。廉租房由于其福利性特点，在提供建设用地、制定廉租房标准、审批入住资格等环节都需要政府的统一负责，并提供租金和税收方面的补贴。目前廉租房的经营和收益由政府主导，但其权限范围尚未清晰限定。政府过度干预信托市场将会造成信托管理机构只负责信托产品的发行和资金的管理，缺乏房产控制权和生产经营决策权，市场主体地位缺失。因此，政府在REITs融资模式整个运行过程中权限过大，必然会限制其进一步发展。
三、结论及政策建议
我国廉租房建设一直存在巨大住宅需求与建设资金不足的矛盾，而同时充裕的民间资本又碍于国内投资渠道狭窄的限制，大部分涌向房地产市场，推高了城市商品住宅的价格，解决这些问题的关键是如何利用好民间资本投入到保障性住房建设当中，扩大住房供给，缓解商品住宅价格上涨压力。REITs由于其自身优点能很好地解决廉租房融资困难的问题，但在目前的法律和金融环境下，REITs的推行将会面临法律和政策的一些障碍，需要妥善出台相关专项政策和法律法规，来保障其长远健康发展。在此，笔者提出以下几点建议：
第一，尽快出台针对REITs的管理办法，对REITs的定义、组织结构、设立条件、经营运作、税收制度、产权转移或变更登记等进行规定，并充分结合其他适用REITs的法规，为REITs的发展创造一个良好的法律环境。
第二，推出明确的税收优惠减免政策，可以参照国际通行的惯例制定相关税收政策避免REITs出现重复征税。如1960年美国国内税收法案规定：如果REITs将每年度盈利的大部以现金红利方式回报投资者，则无需缴交公司所得税。这就避免了对REITs和股东的双重所得课税。
第三，加快REITs组织结构建设和人才培养。国外REITs运作成功的一个重要特征是由经验丰富的房地产经营管理专家组成的专业信托投资机构负责经营，国内应尽快培养既熟悉基金证券业务，又精通房地产市场和相关法律法规的复合型、专业化人才队伍。
第四，将廉租房和商业地产、工业地产等有较高回报的物业进行打包，提高资产池的回报率。
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