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公积金相关政策范文1
关键词：房地产；住房公积金；应对方案
中图分类号：F2文献标识码：A文章编号：16723198（2013）22004001
1引言
住房公积金制度的制定、实施，是为了促进住房分配机制转变，逐步将实物福利住房分配转变为住房资金分配，以利于住房资金的周转、积累，最终形成个人、单位、国家共同解决住房筹资的合理机制。就目前而言，我国的住房公积金制度已经日趋规范化，同时也获得了较好的社会效益、经济效益，其基本保障了公积金的增值性、保值性、安全性。然而，从近年来的审计结果来看，住房公积金归集规模呈现出急剧膨胀趋势，与此同时也产生了诸多不容忽视的问题。
2当前住房公积金存在的问题分析
2.1住房公积金的监督管理乏力
在住房公积金管理方面，由住房公积金管委会决策，管理中心进行操作，银行负责储存，财政日常监督。然而实际上，住房公积金管委会并未认真履行其职责，履职多流于形式，一些地方的住房公积金管委会甚至都未能保证每年一次管委会会议的正常召开。管委会的所有职责几乎全部由公积金管理中心代劳，从资金的归集、提取到发放贷款，再到购买国债、利益分配都由公积金管理中心一手操办，这无疑会给公积金管理埋下隐患，加大管理风险。在住房公积金相关条例中，明确规定住房公积金的管理、运作必须接受社会公众、审计部门、财政部门的监督，然而这些监督几乎都为事后监督，在监督方式上也仅限于现场检查，未能对公积金运作全过程进行实时的监控，其监督作用十分有限，难以从根本上消除公积金管理隐患与风险，保障公积金安全。
2.2住房公积金欠缴、停缴、不缴现象普遍
住房公积金作为一项具有社会性、强制性、工资性的住房基金政策，所有单位（包括国有企业、国家机关、外资企业、私营企业、事业单位、社会团体、民办单位、集体企业及其他企业）都应当为员工缴纳住房公积金，这是企业应当履行的义务。然而实际上缴存住房公积金的单位基本上以国有企业、事业单位为主，少有非公有制单位（如私营企业、民营企业、三资企业等）为员工缴存公积金。虽然在住房公积金相关条例中明确规定，对于未按规定缴纳公积金的企业，公积金管理中心可予以经济处罚，然而申请强制执行，不但效率低、周期长，还会花费高额成本，所以这些都难以保证经济处罚的落实。
2.3住房公积金的缴纳比例、基数差异较大
住房公积金管理条例中，规定了公积金缴存比例最低不得低于5%，但是并未对最高缴存比例进行规定。在20世纪末期，刚建立住房公积金制度时，社会各企业、各阶层收入差距相对较小，在公积金缴存金额方面，没有太大差异。但是随着经济的发展，各行各业、社会各阶层人民的收入差距被逐渐拉大，出现了明显的两极分化，但是公积金制度并未及时作出调整，在同一地区，不同企业所执行的缴存比例、缴存基数差异较大，一些缴存基数高的企业，缴存比例也较高，公积金月缴存额差距在三四十倍的也很多见，这种现象会使不同单位职员的收入差距进一步拉大。
2.4公积金政策未能惠及低收入人群
住房公积金的基本出发点是解决居民建房、买房的资金问题，实现普通员工尤其是中低收入人群“买得起房”的愿望。根据公积金政策规定，职工在使用公积金时，不仅可使用公积金账户资金购买住房，还可以在贷款方面享受优惠利率。但是从实际情况来看，大多数的贷款者都是高收入人群，其贷款目的不是为了解决住房问题而是改善住房条件。对于有真正住房困难问题的人群，在房价的飞速增长下，其难以承担购房款、还款的经济压力而买不起房，在公积金贷款方面，由于其担保条件严格，对资金的安全性要求较高，所以一些公积金缴存基数较低的人群无法利用公积金获取贷款，更谈不上享受优惠政策了。总体来看，住房公积金的保障、扶贫功能正在逐渐弱化，其难以实现低收入人群的购房愿望。
3关于做好住房公积金管理的应对之策
3.1完善管理体制，强化外部监督、管理
第一，对住房公积金管理相关政策、制度加以调整、完善，使公积金管委会的监督、决策作用得以全面发挥。目前，公积金管委会属于临时的、松散的组织，其决策能力弱，不具有实际掌控权，所作决策难以在公积金管理中心被切实执行。基于此，有必要把公积金管理委员会建为常设机构，负责行业的行政管理与监督，公积金管理中心负责公积金运作，并服从管委会管理、监督，以解决管委会监管困难的问题。第二，完善外部监督、管理体制，将财经监督落到实处。财政部门在公积金管理工作中，其工作基本上仅限于审核管理中心管理费用预决算，并未对公积金提取、归集、使用等情况实施监督。银行考核机制都以吸收、储存为中心，对公积金管理中心这一大客户，银行职员都是唯恐怠慢，对于监管职责，基本上都是睁一只眼闭一只眼，对于这种情况，相关部门应当引起高度重视，完善相关制度，切实整顿。
3.2扩大公积金覆盖面
首先，要对住房公积金管理条例进行细化和改进，增强
其可操作性，可在条例中增加劳动合同相关法律依据。其次，要增强公积金管理机构的行政执法权。在公积金归集方面，可借鉴其他社会保障、社会福利的归集手段，利用有效手段来落实行政执法职责。再次，公积金管理机构应加强与劳动部门、财政部门、工商部门间的联系，实现资源共享，以便公积金管理机构及时掌握哪些单位没有缴纳公积金。最后，做好公积金政策的宣传工作，增强人民的权利意识、法律意识，促进公积金制度的落实，从而扩大住房公积金政策的覆盖面。
3.3健全公积金相关政策法规、规章制度
对于公积金缴存基数的确定，要科学核定，制定公积金年缴存额上限，限定缴存金额，从而提高分配的公平性，缩小公积金缴存金额差距，矫正畸形、无序的分配制度。借鉴社保基金的征收办法，实现管理使用、征缴工作的分离开展，强化部门间的沟通、联系，对地方配套办法、制度加以完善，健全公积金缴纳办法，以免出现监管漏洞、税源流失。此外，公积金制度还应当适当向低收入人群倾斜。对于低收入人群、困难企业，可制定合理的倾斜政策，比如缴存最低额度。低收入人群购买经济适用房，可享受公积金贷款贴息优惠。对于从未使用、提取过住房公积金的人群，可在退休时给予一定的利息补助。
4结束语
住房公积金政策在我国实施十多年以来，虽然仍存在着不少问题，但其也切实为部分城镇居民解决了住房资金问题，总体来说应当是功大于过的。住房公积金管理相关问题的凸显，说明了相关政策的滞后性、不完善性，因此，我们必须强化监管体系、扩大政策覆盖面、健全相关政策法规，从而真正解决城市居民的住房问题。
参考文献
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[2]黄静，胡昊，屠梅曾等.我国住房公积金制度公平问题分析[J].上海管理科学，2009，31（3）：8487.
[3]赵乃丽.住房公积金支持保障房建设的风险及其应对[J].学术交流，2013，（7）：7780.
[4]裴伶俊.浅谈如何加强企业住房公积金管理[J].会计之友，2011，（24）：8788.
公积金相关政策范文2
关键词：房地产市场 住房公积金贷款政策 研究
近年来，随着我国经济的快速发展，推动了我国房地产行业的发展，然而，我国住房公积金矛盾较为突出，在一定程度上直接影响了我国住房公积金的运作。住房公积金贷款政策要适应房地产市场发展的需要，而房地产市场的发展变化同时也能够对住房公积金贷款政策的选择产生重要影响。
一、房地产市场现状
随着改革开放的不断深入，我国经济得到了快速发展，推动了我国房地产业的发展。现目前，房地产业已成为我国国民经济一大支柱行业，在促进我国经济发展的同时，推动了我国城市建设的发展，大幅度改善了人们的生活环境。然而，我国经济的快速发展，使得我国城市化进程不断加快，大量农村人口不断涌入城市，城市周边人口不断涌入城市中心区域，导致我国房地产价格持续上涨，在一定程度上阻碍了我国房地产行业的发展。现目前，我国房地产行市场仍然存在一些问题，较易出现房产泡沫现象，这些问题主要体现以下方面：①开发投资同按揭负债增长过快。开发投资是房地产行业检测房地产市场活动的重要标准。2009年一些发达国家的房地产开发投资金额逐渐降低，然而我国的房地产却呈现出投资上涨的趋势，同时增长也相对较快。据有调查关数据显示，2009年我国的房地产投资金额高达3.63×107亿元，同比去年上涨了18.6%，已成为自1994年来上涨速率最快的一年。同时，2009我国房地产形成资金拉动8个百分点，消费资本为4.6 个百分点。净出口呈现为-3.8 个百分点的负拉动情况。②存在较为严重的租房空置现象。现目前我国的住房空置现象较为严重，据有关权威调查数据显示，我国2010年的空置住房面积超过2×109，这也体现了我国房地产市场的泡沫水平，很多人购买房地产不是用来居住，而是进行着以盈利为目的的房地产交易，使得我国房地产出现了没有房产供一般民众购买，同时投机人员手中空置着很多住房的现象。
二、房地产市场现状与住房公积金贷款政策的选择
现目前，随着我国房地产的不断发展，我国住房公积金矛盾较为突出，住房公积金需求量居高不下，在一定程度上直接影响了我国住房公积金的运作。因此，房地产市场现状与住房公积金贷款政策的选择显得尤为重要。
（一）住房公积金贷款政策与房地产市场相辅相成
住房公积金的相关贷款政策应当符合房地产的市场发展需要，同时房地产的市场变化也会直接影响到住房公积金贷款政策的选择。我国房地产自2003年便得到了快速发展，房地产价格不断增高，推动了人们购房的需求。此外，近年来住房公积金也积累了大量沉淀资金，其使用率也普遍不高，为了提高其使用率以及促进我国房地产行业的发展，各地有关部门都相继对住房公积金贷款政策进行了适时调整，如提高住房公积金贷款额度，取消多次申请住房公积金贷款的限制等政策。住房贷款政策在一定程度上推动了我国房地产市场的发展，同时房地产市场的膨胀也对住房公积金贷款政策提出了新的扩张要求，二者相辅相成，住房公积金贷款的额度越大，贷款规模越高，在一定程度上能够有效推动我国房地产市场的发展，对房地产行业带来的经济效益也相对较大。
（二）适时进行适当的住房公积金贷款政策调整
住房公积金贷款政策由于其利率相对较低，使得住房公积金贷款成为了大多数人们进行购房贷款的首选，同时在住房按揭贷款市场所占比例也相对较大，已成为房地产市场的重要影响因素。房地产市场一旦出现萎靡、不景气现象，政府便会对住房公积金贷款政策进行适当调整来促进房地产市场的复苏。同时，住房公积金的规模也相对有限，无资金拆借市场和资金融通平台，加上住房公积金具有流动性，住房公积金的资金使用率一旦过高，使得存货比率突破警戒线时，就算房地产的发展能够推动住房公积金贷款的进一步扩张，住房公积金也难以满足扩张需求，相反却应当采取降低最高贷款额度、调高首付比例等相关紧缩贷款政策。住房公积金贷款政策虽然和房地产市场的发展相辅相成，然而却并非一成不变，应当根据房地产的市场状况和住房公积金的管理情况进行逆市调整。
（三）建立和完善住房公积金资金应急机制
住房公积金贷款相关政策的制定是各级地市住房公积金委员会根据当地的经济水平和房地产市场的具体发展情况来进行的，然而各级地市的住房公积金管理委员会并不是常设机构，对于住房公积金的调整不能够一蹴而就，加上房地产市场存在一定风险，难以对其变化进行预测。因此，各级地市应当建立和完善住房公积金资金应急机制，来保障住房公积金贷款资金的安全。在建立住房公积金资金相关应急机制时，各级地市住房公积金委员会可以参照商业银行进行存贷比率控制的相关做法，同时以住房公积金存贷比率为基准设定预警级别，当住房公积金存贷比率超过警戒线时，根据预警级别采取不同的贷款政策，并形成机制化，以方便管理住房公积金，同时确保资金安全。
三、结束语
随着我国房地产行业的不断发展，现目前我国房地产市场仍然存在开发投资同按揭负债增长过快和存在较为严重的租房空置现象等问题，使得我国住房公积金矛盾较为突出，直接影响了我国住房公积金的运作。因此，在进行房地产市场现状与住房公积金贷款政策的选择时，应当坚持住房公积金贷款政策与房地产市场相辅相成原则，并对住房公积金贷款政策适时进行适当调整以及建立和完善住房公积金资金应急机制，保障我国住房公积金的运作。
参考资料：
[1] 范祥林.房地产市场现状与住房公积金贷款政策的选择[J].长三角，2010，04（6）：25-26.
[2] 都向明.论住房公积金贷款存在的风险及其防范[J].城市建设 ，2013，（17）.
公积金相关政策范文3
一、指导思想
坚持以党的十和十八届三中、四中全会精神为指导，以培育和践行社会主义核心价值观为主线，坚持志愿服务社会化、制度化、规范化方向发展，通过广泛开展“三关爱”志愿服务活动，推动学雷锋活动和青年志愿者行动深入开展，为共建和谐社会做出积极贡献。
二、工作内容
（一）开展“学雷锋活动月”志愿服务
确定3月份为“学雷锋活动月”,大力弘扬扶弱帮困、助人为乐的传统美德，充分发挥青年志愿者和群团组织的作用，真正贴近群众，从群众迫切需要的事情做起，将学雷锋活动落到实处。
积极开展“三八妇女节”巾帼志愿服务活动，展示新时期妇女新形象。
以植树节为契机，组织开展植树活动，使生态文明理念深入人心，营造“人人动手、全民植绿、美化环境”的良好氛围。
（二）开展讲文明树新风志愿服务活动
为增强居民文明交通意识，倡导居民文明出行，营造文明交通氛围，定期组织干部职工参与“文明交通劝导”志愿服务活动。
自觉投入到爱护环境、美化家园中来，每周组织职工参加“三线三边”环境治理志愿服务，用实际行动推广“环境保护、人人有责”的理念，为营造环保社会奉献力量。
组织单位职工积极参加义务献血活动，为救死扶伤、挽救他人生命奉献爱心。
积极开展“创文明单位”、“创敬老文明号”、“创巾帼文明岗”、“创青年文明号”、“创平安单位”活动，大力开展拥军优属活动、做好扶贫工作。把生活困难的群众和老年人、残疾人、失亲儿童等作为重点对象，积极开展送温暖、献爱心志愿服务活动，努力为困难群众排忧解难。
（三）组织开展窗口行业志愿服务，为广大职工群众提供各种延伸服务和便民服务
主动到企业宣传住房公积金相关政策，督促企业为职工缴存住房公积金，维护职工的合法权益。
利用楼盘开盘之际与开发商和广大职工面对面进行住房公积金政策宣传及住房公积金贷款业务指导，让缴存职工第一时间了解住房公积金贷款流程。
采取多种形式，组织开展普法宣传志愿服务活动，促使干部职工做到懂法、守法，依法执业、依法维护自己合法权益。
对残疾人或确有困难不能到管理部办理业务的少数缴存职工，提供上门服务。
三、具体要求
（一）高度重视，精心组织
把志愿服务工作作为文明创建的一项重要工作来抓，成立“学雷锋”活动领导小组，统一规划年度志愿服务具体工作，明确专人负责，从群众看得见，摸得着的具体事情入手，真正为群众做实事、办好事。
（二）加强宣传，营造氛围
要始终把宣传作为推动志愿服务工作的一个重要手段，充分利用政府平台、互联网等宣传媒体，大力宣传志愿服务活动开展情况，挖掘志愿服务先进典型，推广志愿服务理念，树立良好的社会形象。
公积金相关政策范文4
【关键词】住房公积金 行政执法
住房公积金管理中心作为行政法规授权的具有行政执法权的机构，负责住房公积金的管理和运作，具体肩负着编制、执行公积金的归集、使用计划等多项任务。在各项业务的开展中，公积金的归集无疑是其他各项管理工作的源头，增加归集额、扩大覆盖面是新的历史时期对公积金中心提出的新的要求。因此，强化住房公积金行政执法是住房公积金管理至关重要的环节，也是建设法治政府和维护职工权益的需要。
一、正确看待行政执法难这一问题
公积金制度是住房制度改革发展到一定阶段的产物。作为一个新生事物，经过各地住房公积金管理中心的实践和积极努力，通过不断完善各项制度和互相交流、借鉴兄弟单位的成功经验等，每个住房公积金管理中心的各项业务无论是在内部管理还是在归集规模等方面，都取得了长足的发展，逐步走向规范化的轨道。不过通过调查可以发现，各地的住房公积金管理中心都面临着一个共同的问题，那就是行政执法难。《住房公积金管理条例》（以下简称《条例》）中对需缴存公积金的单位范围给予了界定，明确了缴存的单位权利和义务。然而实际上，除了国家机关、事业单位、社会团体、外商投资企业及部分国有企业缴存情况较好外，其他单位的缴存情况都不尽人意。这就必然要求公积金中心要积极履职尽责，进一步加大催收力度，而行使《条例》赋予的行政执法权是较为有效的手段之一。
不过，在现实工作中，开展公积金的归集执法工作存在相当大的难度。其主要原因，首先，在客观方面，住房公积金制度作为一个新生事物，产生的时间较短，特别是企业对其的认识和认知还需要一个过程，对制度产生的深度和广度的意义理解不够深刻，直接导致管理相对人缴存意识不强和“恶意抗缴”等问题的产生。另外，《条例》需要完善的地方也很多，如对涉及执法的条款没有进行细化，《条例》也没有赋予公积金中心强制执法权，可操作性不强等，间接导致执法活动不能够顺利地开展下去。其次，在主观方面，与新加坡等国家相比，我国住房公积金行政执法的环境还没有得到根本改善。进一步改善公积金行政执法环境，必须从以下几个方面进行努力。一是要大力宣传《条例》，努力营造良好的舆论环境，让《条例》深入人心。二是必须严格执法，公平公正执法，努力营造“有法可依、有法必依、执法必严、违法必纠”的气氛。三是要多轮驱动，加强软硬件建设，为公积金行政执法制造一个良好的体制环境，同时要有必备的较为先进的设施，确保执法任务得到高质高量高效地完成。四是主动争取各级政府的重视和支持，对于擅自挪用公积金、干扰公积金行政执法的行为，要坚决制止，逐级上报，有效地追究公积金违法行为。五是减少职责权限的交叉现象，以防止行政执法争议和借法扩权现象的发生。此外，要明确界定法规中公积金违法行为的构成要件，真正实现公积金职责权限配置的规范化和法制化。
二、应充分发挥住房公积金管理委员会的作用，扩大其成员的组成范围
《条例》明确提出住房公积金管理委员会为住房公积金管理的决策机构，所作出的决策必须具有科学性和可操作性，既能够代表政府实行宏观管理，又能够体现职工群众的意见。然而在实际操作中，许多管委会的决策流于形式，客观上弱化了其应有的职能或者职责。因此，应充分发挥管委会应有的权威性、民主性和广泛的代表性作用，进一步强化其部门职能。
提出扩大委员会成员的组成，这一方面是执法案件来源的需要。《条例》虽然赋予公积金中心行政执法权，但是这种执法权却不具有强制性。在案件来源上，除了职工举报，在工商、税务等部门获取尚未建立公积金制度的单位名单也是执法案件来源的重要渠道之一。在管委会成员中，《条例》未明确将工商、税务等部门的负责人列入其中，如果工商、税务机关不配合，那么执法工作的开展将受到一定的限制。因此，将工商、税务等单位领导纳入委员会成员之列，并明确单位具体的职责和义务，是执法案件来源的重要保障，将为行政执法工作提供强有力的支持。另一方面，这也是调查取证的需要。调查取证是执法活动的一个重要环节，是保证案件质量的前提。在调查取证和证据的收集上，《条例》并没有赋予公积金中心查封单位账户、调查职工人数和工资状况等权利，由于无法掌握相关数据，公积金中心除了申请法院执行外无其他任何手段，间接地增加了公积金中心或法院的执法成本，降低了执法效能。从这方面来看，也需要吸收具有此方面执法权的人员为管委会的成员，需要工商、税务机关的积极配合，在实施具体的执法活动时，根据需要实行联合办公，使执法活动深入开展下去。
三、健全执法机构，完善监督机制，为行政执法工作提供有力的组织保障
公积金行政执法工作的开展主要体现在公积金的归集管理工作之中，而依法归集既是公积金管理和社会发展的必然要求，也是维护《条例》严肃性的必然要求，同时又是维护职工权益的客观需要。总书记就全面落实依法治国基本方略提出四点要求，其中有一条是要加强对执法活动的监督，确保法律正确实施效能监督。必须全面贯彻落实总书记的讲话精神，充分树立依法归集和依法行政的思想意识，立足实践、立足实际，加强队伍建设，健全执法机构，完善监督机制。
在监督机构上，首先要成立归集执法领导小组，加强执法管理，协调公积金中心内部各部门之间的关系，对归集执法工作的指导和监督进行宏观调控。其次，建立具体实施、执行与内部监督权利分离和制约机制。“全面推进依法行政，努力建设法治政府”是《全面推进依法行政实施纲要》的核心精神，公积金中心作为《条例》授权的具有行政执法权的机构，实施有效监督是依法行政的根本保障。当外部监督（如人大、政协、职工等）达不到有效监督的目的时，内部监督就起到了非常关键的作用。所谓内部监督，就是实行具体实施、执行的机构与内部的监督机构相互分离的制约机制，也就是说不能够自己去执行法律的同时，自己又在监督自己。根据公积金管理工作的性质，就执法与监督方面在公积金中心内部可以设立两个职能不同的部门：一个作为执法工作的具体实施和执行机构，如归集执法管理处（名称可以另行设定），并在此基础上再设立一个执法监督机构，如法规监督处（名称可以另行设定）。在职能上，归集执法处直接负责执法工作的开展，负责归集执法的具体操作，一旦进入执法程序归集执法处就无权终止程序，其执法情况要受法规监督处的监督；而法规监督处要为执法提供法律支持，监督执法开展，对具体行政行为审查把关，监督执法行为是否规范等，保证做到事前、事中和事后监督。法规监督处除了做好上述工作外，日常工作中，还可以担负起研究执法过程中可能遇到的法律问题、研究具体的执法程序、研究执法文书是否规范合理等工作。通过这种机构的设置，形成一种有效地内在调控、自我监督机制，这样既保证了执法工作的有序开展，又能够达到执法的目的。
总之，如何做好公积金的执法工作，还需要大家的共同努力和探讨。需要明确的是，公积金制度虽然存在某些不足，但是并不能阻碍其健康发展，它必定能为解决职工特别是中低收入家庭职工的住房问题作出越来越大的贡献。
【参考文献】
[1] 李秀昆、张兆林：住房公积金解读[M].中国财政经济出版社，2007.
公积金相关政策范文5
【关键词】 保障性住房 项目融资 PPP REITS
一、引言
项目融资是国际上20世纪70年代末、80年代初广泛兴起的一种新的融资方式。由于项目融资方式与传统的融资方式相比，能更有效地解决大型基础设施建设项目的资金问题，因此被世界上越来越多的国家所应用。P.K.NEVIT（皮特・内维特）所著的《项目融资》1996年第六版中对项目融资的定义是：项目融资就是在向一个经济实体提供贷款时，贷款方查看该经济实体的现金流和收益，将其视为偿还债务的资金来源，并将该经济实体的资产视为这笔贷款的担保物，若对这两点感到满意，则贷款方同意贷款。国际上常用的项目融资的基本模式有：项目直接融资模式、设施使用协议融资模式、生产支付协议融资模式、杠杆租赁融资融资模式、BOT项目融资模式、ABS项目融资模式等。
PPP（Private-Public-Partnership）项目融资模式是近年来出现的一种新的融资模式，即公共部门与私人企业合作模式，是指政府、营利性企业基于某个项目而形成的相互合作关系的形式。这是一种以各参与方的双赢为合作理念的现代融资模式，通过这种合作形式，合作各方可以获得比预期单独行动更有利的结果。合作各方参与某个项目时，政府并不把项目的责任全部转移给私人企业，而是由参与合作的各方共同承担责任和融资风险。PPP项目融资模式在城市公共基础设施建设中应用的显著特点在于通过引入私人企业，将市场中的竞争机制引入城市公共基础设施建设中，更有效地提供公共服务。而且，在PPP项目融资模式下，城市公共基础设施的建设可以采用多种形式，主要有八种典型方式：服务协议（Service Contract）、经营和维护协议、租赁―建设―经营（LBO）、建设―移交―经营（BTO）、建设―经营―移交（BOT）、扩建后经营整体工程并转移（Wraparound Addition）、购买―建设―经营（BBO）、建设―拥有―经营（BOO）。
房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts, REITs）从国际范围看，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质有所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。
二、保障性住房融资模式分析
从目前来看，我国保障性住房的资金主要来自以下渠道：财政、住房公积金、土地出让净收益、银行贷款等。而要扩大融资规模，可采用“PPP+REITS”模式，过程如图1所示。
首先，政府城建部与房地产企业针对保障房建设组建项目公司问题，政府主要提供土地及部分股本金，房地产企业通过招标选择。目前，政府财政投资保障房建设主要是土地出让金和住房公积金。国家规定，经济适用房等保障性住房的利润率不超过3%，但实际操作中一般项目的利润率能达到4%～8%，与一般房地产开发30%甚至以上的利率相比是非常低的。但事实上承建保障房之后，开发商可以从地方政府那里获得信贷、土地、税收等多种优惠条件，潜在的附加利润非常可观。所以，组建项目公司可行，房地产商负责公司的运营与管理。此外，项目公司可采用BOT或BOO的融资模式，即先由房地产商组织建设保障房，然后由其运营一段时间直到收回成本和一定收益后，再转移给政府或者归房地产商拥有。而在实际运用中，由于保障房主要是针对低收入群体，对于房地产商经营，可规定一定的限制条件，比如设定最高租金等。
其次，当项目公司组建后，可以通过债务融资充实资金，资金来源主要是银团贷款、保险基金和社保基金等。2010年9月，华夏银行重庆分行为该市民心家园授信16亿元用于公共租赁住房建设，并发放国内银行首笔公共租赁住房贷款6377万元。2010年9月到11月，该行向重庆公租房公司先后发放7笔贷款，累计金额超过5亿元。但是到了2011年，由于信贷政策紧缩等原因，贷款进度出现停滞，国开行由此加入，继续为该项目提供贷款。同时，尽管交行重庆分行也授信19.88亿元，但截至2011年2月，实际仅发放4亿元。2011年“两会”期间，同济大学副校长郑惠强指出，保险资金有巨额、长线、稳定等特点，可通过完善法律、政策引导、税收优惠等途径，推进保险资金参与公共租赁房建设和运营。2011年3月，全国社保基金投资南京保障房30亿元信托贷款项目落户南京，成为全国社保基金以信托产品形式投资保障性住房在国内启动的第一个项目。其实社保基金对收益要求并不太高，对南京政府来说，此番融资成本仅为年利率的6.05%，甚至略低于三年期限贷款利率的6.10%，十分符合保障房的低成本融资要求。但社保基金是国家重要的长期战略储备，是普通老百姓的“保命钱”，更在意投资的风险。由于投资公共租赁住房的风险尚不得知，这便成为社保基金进入保障房的一个难点。
再次，项目公司在利用现有的筹集资金建设保障房的基础上，为了持续建设足够的保障房还需向社会公众融资。项目公司通过把已建设的保障房及相关配套设施打包委托给信托公司，由其公开发行房地产投资信托基金，基金可采用封闭式管理，并且上市交易，从而吸引更多的机构投资者和个人投资者，筹集的资金由专业机构管理和运营，所得资金用于保障房建设，然后用保障房未来的租金以派息方式分配给基金持有人。此模式借鉴了香港的“领汇模式”，就是政府把名下适宜的商业地产分拆上市，设立类似领汇的房地产投资信托基金（REITs），由专业机构管理和运营，所得资金用于建设公屋（相当于内地廉租房）之类的保障房。香港领汇房地产投资信托基金由香港房屋委员会（房委会）分拆出售其名下180个商场和停车场而成立，2005年11月25日在香港联交所主板上市，现阶段100%由机构投资者及私人投资者拥有。
最后，相比商业地产REITs，公共租赁住房REITs在政策的稳定性上更具有优势，如果能够保证公共租赁住房的出租率和稳定的政府补贴，那么公共租赁住房REITs的收益将得到保证，市场的认筹也将更加积极地吸引社保基金、保险资金进入公共租赁住房建设领域。同时由政府提供担保，保证基金的最低收益率和红利分配，按《房地产投资信托基金守则》规定，香港REITs每年必须将不低于90%的净利润以红利形式分配给信托单位持有人。
三、关于完善中国保障性住房项目融资模式的建议
信托基金在我国尚处起步阶段，鉴于基金主要面向中低收入阶层，为降低运营成本，保证信托基金试点项目的成功，政府可给予必要的政策扶持。在信托基金运营中按照国际惯例免缴信托基金层面的企业所得税，对租金收入计征的营业税和房产税等统一按综合税率的5%收取，对信托基金首次购买住房作为经济租赁房过户的契税、印花税予以免缴等政策优惠。
另外，加快相关政策和法律法规制定。美国REITs的设立主要由《证券投资法》和有关的税法决定。REITs像其他金融产品一样，必须符合美国1933年的《证券投资法》和各州的相关法律，而税法则规定了REITs能够享受税收优惠的一些主要条件。2003年7月,香港证券和期货事务监察委员会（香港证监会）颁布了《房地产投资信托基金守则》，对REITs的设立条件、组织结构、从业人员资格、投资范围、利润分配等方面作出了明确的规定。香港在很大程度上借鉴了美国REITs的结构，以信托计划（或房地产地产公司）为投资实体，由房地产地产管理公司和信托管理人提供专业服务。而我国目前相关的法律法规只有《公司法》、《信托法》和《投资基金法》，因此应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等。
四、结语
保障性住房因其具有福利性的特点，所以依托市场化融资困难。目前我国的保障性住房融资渠道相对单一，政府财政压力较大，住房保障的可持续发展存在一定的制约。展望未来，我国保障性住房需要积极探索融资新路，获得多元化的资金来源。本文把保障房建设归于基础设施建设，利用项目融资模式，通过政府与房地产商共同组建项目公司，利用银团贷款、保险基金和社保基金等融资手段，再把保障房和相关配套设施资产证券化，发行房地产投资信托基金，公开上市发行，吸引更多社会资金，以期发展更多融资渠道为保障房建设筹集持续发展资金。
【参考文献】
公积金相关政策范文6
为保证《企业所得税法》及其实施条例的平稳运行，2009年上半年，国务院财政、税务主管部门陆续出台了40多个有关企业所得税的政策文件。本文就主要的政策进行梳理。
一、税收优惠政策
(一)企业所得税优惠政策的管理方式进一步规范列入企业所得税优惠管理的优惠类型包括：免税收入、定期减免税、优惠税率、加计扣除、抵扣应纳税所得额、加速折旧、减计收入、税额抵免和其他专项优惠政策。企业所得税减免税实行审批管理的内容为：国务院明确的企业所得税过渡类优惠政策、执行新税法后继续保留执行的原企业所得税优惠政策、新《企业所得税法》第二十九条规定的民族自治地方企业减免税优惠政策以及国务院另行规定实行审批管理的企业所得税优惠政策(目前主要包括西部大开发税收优惠和下岗再就业税收优惠)。企业所得税备案管理的方式划分为事前备案和事后备案两种，对需要事先向税务机关备案而未按规定备案的，纳税人不得享受税收优惠。对事后备案事项，纳税人可自行享受税收优惠，并在年度纳税申报时附报相关资料。但经税务机关审核不符合条件的，取消纳税人自行享受的优惠，并追缴相应的税款。
(二)新、老优惠政策的过渡衔接规定得到明确一是企业所得税过渡优惠政策与《企业所得税法》及其实施条例中规定的定期减免税和减低税率类的税收优惠存在交叉情形的，只能由企业选择最优惠的政策执行，不得叠加享受，且一经选择，不得改变。但《企业所得税法》及其实施条例中规定的各项税收优惠，凡企业符合规定条件的，可以同时享受。二是企业在2007年3月16日之前设立的分支机构如果单独依据原内、外资企业所得税法的优惠规定已享受有关税收优惠，凡符合国发[2007]39号文件所列政策条件的，该分支机构可以单独享受39号文件规定的企业所得税过渡优惠政策。除此之外，新《企业所得税法》下所有的优惠政策均应当由法人纳税人统一享受。如：经营期限在10年以上的生产性外商投资企业，从获利年度起“两免三减半”的优惠政策可以由2007年3月16日前设立的分支机构单独申请享受。三是享受过渡优惠政策及西部大开发优惠政策的企业，在定期减免税的减半期内，可以按照企业适用税率计算的应纳税额减半征税。除此之外'其他各类情形的定期减免税，均应按照企业所得税25％的法定税率计算的应纳税额减半征税。
(三)单项优惠政策的具体适用规定进一步细化分别对企业安置残疾人员就业所支付的工资加计100％扣除、企业从事国家重点扶持的公共基础设施项目的投资经营所得“三免三减半”、企业综合利用资源生产的符合条件的产品收入减计10％、居民企业符合条件的技术转让所得减免企业所得税等优惠政策具体适用的资格条件、会计核算标准、优惠时间、备案手续、法律责任以及后续管理等方面作了具体细化，为纳税人申请和基层执行相关优惠政策提供了操作指南。
(四)明确了核定征收企业不得享受小型微利企业税收优惠小型微利企业税收优惠适用于具备建账核算自身应纳税所得额的企业。核定征收企业所得税的企业，在不具备准确核算应纳税所得额的条件下，暂不适用小型微利企业优惠税率。在小型微利企业的认定条件上，从业人数是指与企业建立劳动关系的职工人数和企业接受的劳务派遣用工人数之和。从业人数和资产总额指标，按企业全年月平均值确定。
二、税前扣除政策
(一)“合理工资薪金”的概念和原则得到明确“合理工资薪金”是指企业按照股东大会、董事会、薪酬委员会或相关管理机构制定的工资薪金制度规定实际发放给员工的工资薪金。具体掌握原则包括：企业制定了较为规范的员工工资薪金制度，企业制定的工资薪金制度符合行业及地区水平，企业在一定时期所发放的工资薪金相对同定及工资薪金的调整是有序进行的，企业对实际发放的工资薪金已依法履行了代扣代缴个人所得税义务，有关工资薪金的安排不以减少或逃避缴纳税款为目的。
(二)首次从税收的角度明确了“职工福利费”范围企业职工福利费包括以下内容：(1)尚未实行分离办社会职能的企业，其内设福利部门所发生的设备、设施和人员费用，包括职工食堂、职工浴室、理发室、医务所、托儿所、疗养院等集体福利部门的设备，设施及维修保养费用和福利部门工作人员的工资薪金、社会保险费、住房公积金、劳务费等。(2)为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币利，包括企业向职工发放的因公外地就医费用、未实行医疗统筹企业职工医疗费用、职工供养直系亲属医疗补贴、供暖费补贴、职工防暑降温费、职工困难补贴、救济费、职工食堂经费补贴、职工交通补贴等。(3)按照其他规定发生的其他职工福利费，包括丧葬补助费、抚恤费、安家费、探亲假路费等。
(三)出台了资产损失税前扣除相关制度和办法在财政部、国家税务总局下发的《关于企业资产损失税前扣除政策的通知》(财税[2009]57号)基础上，国家税务总局又了《关于印发(企业资产损失税前扣除管理办法)的通知》(国税发[2009988号)，明确了新《企业所得税法》下企业资产损失税前扣除的管理规定。新办法从程序上将资产损失分为自行计算扣除和审批两种，且采用了排除法确定了需要审批扣除的项目。即：除了企业在正常经营管理活动中因销售、转让、变卖资产发生的损失等六种损失可以自行计算扣除外，其余资产损失均需税务机关审批才可以扣除。从时限上看，新办法缩短了审批法定时限，与国家税务总局令第13号相比，由原来省级税务机关审批时限60天改为30天，省级以下税务机关最多不能超过30天。延长了法定“延长期限”，由过去的10天改为30天。同时延长了纳税人申报期限，由原来的年度后15天延长为45天。这对税务机关的审批工作提出了更高的要求，给了纳税人较为宽裕的时间申报税前扣除。
(四)确定了可以税前扣除的准备金及其条件新《企业所得税法》规定，未经核定的准备金支出，即不符合财政部和国家税务总局规定的各项资产减值准备、风险准备等准备金支出，均不得税前扣除，日前财政部、国家税务总局已经核准的证券行业、保险行业、金融企业可以依法计提准备金，并对符合规定的准备金准予税前扣除。
(五)手续费及佣金支出扣除政策得到明确企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出，财产保险企业按当年全部保费收入扣除退保金等后余额的15％(含，下同)以内，人身保险企业按当年全部保费收入扣除退保金等后余额的10％以内，其他企业按
协议或合同确认的收入金额的5％以内的，准予税前扣除，超过部分，不得扣除。同时，除委托个人外，企业以现金等非转账方式支付的手续费及佣金不得在税前扣除。企业为发行权益性证券支付给有关证券承销机构的手续费及佣金不得在税前扣除。企业不得将手续费及佣金支出计入回扣、业务提成、返利、进场费等费用。
(六)补充齐老保险费、补充医疗保险费标准得到明确新《企业所得税法》及其实施条例规定，企业为投资者或者职工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费，在国务院财政、税务主管部门规定的范围和标准内，准予扣除。自2008年1月1日起，企业根据国家有关政策规定，为在本企业任职或者受雇的全体员工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费，分别在不超过职工工资总额5％标准内的部分，在计算应纳税所得额时准予扣除，超过的部分。不予扣除。
三、特殊税务处理
(一)明确企业重组按照不同情况适用一般性税务处理规定和特殊性税务处理规定在“普通”和“特殊”的划分上，制定了清晰的界限，较之原规定对“特殊”的要求更高。比如特殊重组交易对价中涉及股权支付比例不低于其交易支付总额的85％，比原规定提高了5个百分点(在所得税处理上，特殊重组。在过去的规定中称为“免税重组”，在重组交易发生时，对股权支付部分，以企业资产、股权的原有成本为计税基础，暂时不确认资产、股权转让所得和损失，也就暂时不用纳税，或者将纳税义务递延到以后履行)。
(二)明确了企业清算业务所得税处理办法首先，应以清算期间作为一个独立的纳税年度计算确定应纳税所得额，而无论清算期间实际是长于12个月还是短于12个月；其次，企业的全部资产可变现价值或交易价格，减除资产的计税基础、清算费用、相关税费，加上债务清偿损益等后的余额，为清算所得；再次，被清算企业的股东分得的剩余资产的金额，其中相当于被清算企业累计未分配利润和累计盈余公积中按该股东所占股份比例计算的部分，应确认为股息所得。免征企业所得税；剩余资产减除股息所得后的余额，应确认为股东的投资转让所得或损失。最后，清算所得可以弥补以前年度亏损。
(三)进一步调整了房地产开发经营业务企业所得税处理规定国家税务总局出台《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)，解决了房地产开发企业在新《企业所得税法》下如何进行税务处理的问题。与原有政策相比，以下几点值得重点关注：首先，计税毛利率调低了5个百分点。在当前房地产市场不景气情况下，除经济适用房等项目外，企业销售未完工开发产品取得收入的计税毛利率，与国税发[2006]31号文件相比，将一般开发项目的计税毛利率由20％、15％、10％降低为15％、10％、5％，每档均降低了5个百分点。其次，明确企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予在当期按规定扣除。最后，继续强调不得事先核定征收。企业出现《税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
(四)企业取得专项用途财政性资金的企业所得税处理问题得到明确对企业在2008年1月1日至2010年12月31日期间，从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡符合以下三个条件的，可以作为不征税收人，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：一是企业能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途；二是财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；三是企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。
