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公积金提前还款政策范文1
【关键词】 个人住房贷款 融资 还款方式
一、商业贷款及公积金贷款概述
个人住房商业贷款是指购买本市住房的具有完全民事行为能力的自然人，以其所购买的该产权住房作为抵押，或者提供商业银行认可的其他保证而向银行申请的贷款。公积金贷款则是指缴存住房公积金的职工在购买住房时享受的贷款，国家规定，凡缴存公积金的个人均可申请该贷款。2015年我国住房公积金条例规定，使用公积金的职工个人必须连续缴纳公积金6个月以上。由于住房公积金贷款的资金包括职工缴存的和职工单位为职工缴存的，且最终均属职工个人所有，因而其贷款利率较商业贷款利率低，能大大减少成本。
二、南昌市个人住房贷款融资及还款方式的案例分析
1、案例背景
个人住房贷款是指银行为方便借款人购买自用普通住房而向其发放的贷款。银行在发放该贷款时，会要求借款人提供担保，若借款人未按时归还欠款本息，银行将有权对其抵押物进行依法处理。然而，个人对于申请的住房贷款融资及还款方式的选择不同，也将带来不同的成本效益。
南昌某青年A，大学毕业一年，现工资为4000元，其女朋友B工资2500左右，工作基本稳定，现两人准备结婚，想购置一套新房，他们看中一套面积90平米的小商品房，三室一厅，每平方米价格是9000元，位于城区，工作方便。商家提供两种付款方式：一次性付款和银行贷款，如采用一次性贷款，将提供房款3%的折扣优惠，在贷款金额方面：银行规定建筑面积在90平方米以上的，最高贷款金额为所购住房成交价格的70%;建筑面积在90平方米及以下的，最高贷款金额为所购住房成交价格的80%。考虑到现有资金5万，向父母及亲戚朋友借了10万后，A、B决定使用公积金贷款及商业组合贷款的形式支付余下的款项。
2、案例分析
目前各大商业银行按揭贷款计息存在浮动利率及固定利率两种，浮动利率我国实行的是下限管理，上不封顶，下限利率水平一般为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。固定贷款利率是指由借款人与银行约定一个利率，在借款期内，都以该利率计息，而不管央行的基准利率如何调整。
由于A选择了在中国农业银行进行购房担保借款，因此，以该行的政策为基础。由于实际贷款利率，中国农业银行会根据借款人以及贷款的综合情况确定。而每个人的情况不同，申请的贷款业务不同，因此，中国农业银行批复的贷款利率也就不同。同浮动汇率相比，固定利率的最大特点显然是不随行就市。由于银行提供的固定利率要明显高于浮动利率，以便容纳未来时间的利率多次上升的可能，所以，固定利率贷款的风险就在于，借款人要能够预测到在贷款周期内：
（1）贷款利率的升降趋势;
（2）浮动利率什么时候能够超过固定利率;
（3）浮动利率能超过固定利率多长时间。
利率水平仅是影响借款人还款的因素之一，选择固定利率或浮动利率房贷，还需要考虑其他一些重要因素，如与利率形式相伴的贷款期限的长短、借款人的预期收入状况等。根据其贷款情况可进行如下比较分析。
等额本息还款法要求借款人每月偿还相等金额的贷款本息。设：y是贷款所需总额，n是贷款期数为，i是贷款周期利率，则：
月还款额=yi（1+i）n[（1+i）n]-1
还款总额=月还款额×还款期数
利息总额=还款总额-贷款本金
等额本金还款法，即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，还款额逐月递减。设贷款总额为y，贷款期数为n，贷款周期利率为i，已还至第k期，则：
月还款额=y/n+[1-（k-1）/n]yi
月还款本金=y/n
月还款利息=[1-（k-1）/n]yi
总利息=
总还款额=
通过等额本息还款法和等额本金还款法，银行都是按照借款人实际占用贷款额和规定的利率计算应收取的利息。如果不考虑时间因素，从表中可看出，还款方式一致的情况下，贷款期限越长，还款总额越多;而还款年限相同情况下，等额本息还款方式下的还款总额高于等额本金还款方式的还款总额。
对于这两种方法，每期还款金额都随着还款次数的增加而减少，但等额本息还款法下偿还的金额缓慢减少，为曲线向下，而等额本金还款法下则为直线向下，因此比较两条线与坐标轴围成的面积，必有等额本息还款的大于等额本金还款法下的，即总还款额，等额本金所需偿还的较少。
3、案例解决
通过比较还款方式及还款年限，A、B两人估算了一下他们的还款能力：在还款期前两年，他们的月收入总计为6500元，每月的支出大概总共为2500元，此后，随着工作年限的增加，他们的收人会有一定的增加，但同时他们抚养小孩、赡养父母的费用支出也会相应增加，因此预期在近期内他们的还款能力将维持在4000元（2500―6500元）左右。在贷款期限方面：银行规定贷款期限最长不超过30年;借款人年龄与贷款期限之和最长不超过70年。由于公积金贷款额度需要考虑所购住房及借款人情况，因此根据公积金计算公式，利用公积金能贷到567000元资金。考虑到不想长期处于还贷压力下，他们选择贷款期限为20年，贷款方式为等额本息还款。据此，计算出每月还本付息额为3361.68，而20年后所还本息总额为806802.42元。
此外，除去自有资金，以及借来的欠款还有93000元的房款未筹集到，于是A决定向银行申请商业贷款，以所购房屋为抵押，因此购置该房A决定最终采取商业性贷款与公积金贷款组合的方式。考虑到剩余资金不足，A、B选择了等额本息还款方式，并选择浮动利率进行利息计算，以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之十后确定。因此，可以看出当基准利率上调时，选择固定利率计息还款所支付的利息更少;反之，下调时，浮动利率计算的利息更少。贷款期限方面，为了降低生活压力，在规定的最长期限30年下，A、B决定贷款期限为8年。对于商业贷款的部分，中国农业银行利率为基准利率的1.1倍，将此数据输入房贷计算器得月还款额1232.14，所需还款总额为118285.39。
合同规定，要求借款人提供担保，包括借款担保和抵押，并规定存在以下违约责任时需支付赔偿、违约金，严重的话撤销借款合同，主要涉及将借款用作他用、提供虚假材料、担保人和借款人不能正常履行义务等情形。因此，贷款人在办理住房抵押贷款时，必须意识到其潜在的风险。对于提前还款方面，在确定是否要提前还款时，应计算提前还款时所需还款金额M1与未提前还款剩余还款额M2两者的大小，如果M1>M2，不适合提前还款;若M1<M2，则适合提前还款，若M1=M2，无所谓是否提前还款（计算时，应考虑不提前还款的资金所带来的货币时间价值及提前还款所需偿付的违约金）。当然，采用浮动利率计算利息的话，不能准确计算剩余所需还款数额，因此需要贷款人对未来市场及银行利率有客观可靠的判断。一般而言，固定利率计息条件下提前还款所支付的违约金将远高于浮动利率条件下的违约金。
假定A、B在5年后工资均有所增长，且双方工资总额达到1万，考虑到公积金贷款利率低，他们先用手头上的几万积蓄偿还住房贷款，针对提前还款情况，中国农业银行规定，对于在借款实际发放之日起36个月内提前还款的，需加收一个月的贷款利息。因此，A、B选择五年后归还本息，不涉及违约金，且自身没有更好的投资选择，商业贷款利率又偏高的情况下，选择提前还款是可以进行的。
（基金项目：本论文为江西科技师范大学“研究生创新专项资金项目”课题研究成果之一，项目编号为YC2014-
S436。刘斌为本文第一通讯作者。）
【参考文献】
[1] 安晓华：浅析住房公积金贷款利率及利息[J].内蒙古科技与经济，2015（7）.
公积金提前还款政策范文2
陈小姐向记者介绍说，2006年她向银行按揭贷了47万元买房，供30年。
此前，陈小姐曾还款共计23万元，并改为15年还款。贷款利率一直是基准利率的70%，也就是4.58%，每月还贷1770元。
点评：投资收益与房贷利率持平不该提前还贷
本刊特约理财规划师余建认为，提前还房贷的核心在于，同样的资金，能否找到收益高于房贷利率的投资产品。
从陈小姐的情况看，房贷利率相当低，仅为4.58%，而目前银行低风险理财产品的收益率高于这个水平的一抓一大把，这段时间很多低风险的理财产品收益率均在5.5%―6%的水平，完全没必要提前还贷。
2.王小姐有两套房子，最近卖了其中一套，套现300多万元，有大笔现金在手。
王小姐告诉记者，现在住的房是去年买的，每月要还给银行9000多元。据介绍，王小姐去年向银行按揭贷款94万元，供20年，利率是按照现在基准6.55%上浮10%的，也就是7.205%，已经还了一年了。“有那么多高于7.2%的投资渠道，我为什么要提前还贷呢？”
王小姐表示，由于未还的本金额比较大，在现在的高利率环境下，组合投资年化收益超过房贷利率7.205%并不难。针对未偿还的本金，王小姐将现有资金进行组合投资，一部分低风险固定收益投资，一部分高风险投资。
点评：高风险投资并不适合所有人
余建认为，对于一般人来说，7.205%的房贷利率并不低，建议她提前还贷。要高于超过7.205%的收益率，目前看只有较高风险的产品才能做到。而高风险投资并不适合所有人，因此建议王小姐提前还贷。
如何提前还房贷
余建指出，在贷款初期提前还款节省的利息是最多的，无论是等额本息还是等额本金的还款方式，如果到了还款后期，虽然利率不变，但是大部分利息已偿还，提前还款的意义不大。
不过，对于贷款不满半年或一年的提前还款，部分银行还要收取违约金。建议还贷前要了解清楚，避免缴纳违约金。
对每月公积金缴纳数额较高的人而言，可以考虑适当提前偿还一部分房贷。而如果选择的是商贷和公积金构成的组合贷款，提前还房贷一定要先还商贷。因为公积金贷款含政策性补贴的成分，所以贷款利率比商贷低不少。
细算几笔账
看提前还房贷是否划算
罚息数额各有差异
市民在选择提前还款时，一般会支付一笔手续费，也称为“罚息”或“违约金”，一般在合同里面会写明。
比较发现，各家银行手续费差异较大。有的银行不收手续费，而有的银行则需要收实际还款额1―3个月的利息，甚至有的银行需要收取实际还款额3%的手续费。国有大行工、农、中、建、交里，交行提前还款不收手续费，而工行需要收2―3个月的利息作为手续费，其他银行则需收1个月利息。其中农行在贷款三年内提前还款的收一个月利息作为手续费，三年后则不收手续费。大部分股份制银行都表示不收手续费。而浦发银行则表示若在贷款两年内提前还款需收取还款金额3%的手续费，两年后则不收手续费。
外资银行一般是根据已经还款年限差异收费。如花旗银行，一年后提前还款需收取还款金额2%的手续费，两年后收费降至1%，三年后则不收手续费；汇丰银行三年后提前还款不收手续费，两年后提前还款至少收取2万元的手续费，一年后提前还款至少收取3万元手续费。
允许提前还贷时间不同
此外，允许申请提前还贷的时间也不一样。大部分银行都要求至少还款一年后才可以申请提前还贷，但也有个别银行表示随时可以申请提前还贷。
在国有行里，中行、建行需要还贷一年后才可以申请提前还贷，工行需半年才可以提前还贷。此外，招行、交行、东亚等银行都需要一年后才能申请提前还贷，华夏银行则表示可以随时申请还贷，“目前还没有变化”。
“一般房贷金额较大，若无特殊原因，一年内很少有客户会提前还贷。”一位银行房贷部门的工作人员表示。
调整利息周期不同
一般房贷期限都在10年以上，在这个周期里，央行调整利息是难免的，而各家银行据此调整利息的时间也不一致。工行、农行、建行等中资银行一般是每年1月1日开始按照最近的央行基准利率调整为新的还款利息。
公积金提前还款政策范文3
近几年中国银监会陆续了一系列有关商业银行的风险管理指引，对照公积金中心的运作管理，笔者认为住房公积金存在以下类似商业银行的风险。
一、流动性风险
流动性风险是指商业银行虽然有清偿能力，但无法及时获得充足资金或无法以合理成本及时获得资金以应对资产增长或支付到期债务的风险。
很多人可能认为住房公积金是由在职职工定期缴纳，而且是作为强制手段，不存在资金流动性问题。但是，事实上这个强制性的优势也是劣势，因为住房公积金的来源渠道过于单一，而个人住房贷款的需求则无限增长，这就造成了在住房消费旺盛时贷款需求的激增。同时，近几年房价持续增长，各地住房公积金贷款额度相应大幅提高，在近几年住房公积金缴存相对稳定的情况下，资金使用率、存贷比持续走高，造成很多地方住房公积金入不敷出，存量资金枯竭。例如京、津、沪三地近几年资金使用率都在90%左右，其中上海甚至达到100%，职工申请贷款只能排队等候。
因此，结合商业银行的通行经验，住房公积金也应当建立相关的流动性风险核心指标预警机制，将流动性比例、核心负债比例、资金流入流出比例、流动性缺口率、备付率指标纳入预警指标管理。同时，应当做好资金流量分析及预测，通过研究、比较资金的流入、流出，了解公积金中心业务状况，并适时预测未来的资金状况及资金流量，计算期限错配净额，为存贷政策的调整提供参考。
二、信用风险
信用风险即违约风险，是借款人未能履行约定还款义务而给商业银行造成经济损失的风险。信用风险是商业银行经营管理所面临的最广泛的风险。
住房公积金主要用于个人住房贷款，当然面临着借款人违约风险。公积金中心必须通过建立适时、合理、有效的信用风险管理机制，实现对信用风险的识别、计量、监测和控制，确保公积金中心无论在正常环境中还是在压力状态下，将信用风险控制在可以承受的范围之内，以推动贷款业务的持续、稳健运行。
针对信用风险，也应该建立符合住房公积金特点的预警指标体系，首先应该建立住房公积金贷款资产的五级分类制度，并参考商业银行的做法，对五级分类进行细分，尤其对优良资产（正常、关注类）进行细分，因为优良资产是占绝大多数，而优良资产的构成也是不同的。我们可将正常类分为正常一级、二级、三级、四级，次级类分为次级一级、二级等。其次，建立指标预警机制，可将不良率、贷款迁徙率、不良贷款拨备覆盖率、贷款损失准备充足率纳入常规指标预警管理，同时违约率（pd）、违约风险暴露（ead）、违约损失率（lgd）、预期损失率（el）等有关资本计量的指标纳入到住房公积金信用风险的决策管理中。
三、操作风险
参考商业银行操作风险管理，我们可以给住房公积金操作风险做如下定义：公积金中心在开展住房公积金业务、履行行政管理职能以及内部管理工作中由于不完善或有问题的内部程序、员工、科技信息系统及外部事件等因素所造成损失的风险。操作风险事件是指由不完善或有问题的内部程序、员工、科技信息系统及外部事件等因素所造成财务损失或影响中心声誉、客户和员工的操作事件。
公积金中心应首先建立操作风险偏好和风险容忍度。公积金中心操作风险偏好应当强调业务规模、服务效率与风险承受度的匹配，在确保资金特定用途、住房融资效果的同时注重操作风险的管理，持续强化和完善内部管理制度。通过政策设计、流程设计、软件开发、指标管理、业务监督等手段将各条线操作风险偏好落到实处，以实现风险控制与业务发展的平衡。根据风险偏好，公积金中心设定的操作风险容忍度包括：风险可接受区域、风险可管理区域、风险不可忍受区域。
四、声誉风险
商业银行声誉风险是指由商业银行经营、管理及其他行为或外部事件导致利益相关方对商业银行负面评价的风险
公积金中心是地方政府的管理部门，也是社会服务机构，因中心管理不善、服务不到位或外部事件导致媒体或公众对中心进行负面评价的风险极大。多年来，社会对住房公积金运营管理一直比较关注，也先后出现了很多重大声誉事件。例如，2009年广州公积金中心对社会的公报中，对管理费用的阐述不够详尽，造成社会舆论对公积金公积金人员工资过高（27万以上）的负面评价。
为防微杜渐，公积金中心必须建立一般声誉事件和重大声誉事件的危机化解机制，建立危机事件应急预案，以化解风险或减小风险发生后带来的损失，保持良好的社会形象。
五、资产负债风险
住房公积金资产负债风险是指对于住房公积金资产、负债的总量、结构变化和相互之间的组合进行计划、支配和控制不当所带来的风险。住房公积金资产负债风险包含住房公积金资产、负债规模不匹配的风险、住房公积金资产、负债结构不合理的风险、住房公积金盈利能力及抵补资金不足的风险。具体来说规模类风险是指资产总额、负债总额发展变化严重背离公积金中心战略规划，要求管理者充分且动态的研究并规划合理的资金使用规模；结构类风险是指住房公积金资产时间结构与负债时间结构不匹配，长期资产与长期负债严重不对称；盈利能力及抵补类风险是指由于资产负债规模严重偏离规划或资产负债结构不匹配，导致无法实现预期增值收益、无法足额计提风险准备金等。
公积金提前还款政策范文4
龚女士今年37岁，在一家外资企业从事宣传企划工作，月薪8000元，五金齐全。先生40岁，是一家外资银行的管理人员，年薪20万元。福利待遇优厚。女儿上小学。家庭资产除一套中外环间100平方米无贷款的自住房外，还有200多万元的金融资产，一半以活期形式存在银行，另一半大部分为基金(债券基金和指数基金)，少部分购买了股票。投资收益来看，基金有20％的收益，而股票则亏损。夫妇俩各有一辆车代步，家庭月开销约在7000元左右。
理财目标
夫妇俩一直住在10年前结婚时购买的一套老房子里，因为工作忙、生活节奏快，在加上犹豫，换房的愿望一直没有实现。现在，随着孩子年龄的增长，改善住房的需求也越来越强烈。但面刘飙升的房价，不知现在该买房还是等待?
理财建议
自2009年年底，国家出台了一系列调控政策，包括二手房税费优惠调整、二套房首付提高以及贷款收紧等，这虽对投资型购房行为产生了较大的抑制作用，但随着上海经济建设的不断推进，涌入上海的外来人才数量也在不断增长，由此带来的新上海人购房需求也非常可观。在购房需求旺盛的情况下，房价也就有了支撑点。
从近期房地产市场的交易统计来看，当前上海二手房成交量或将继续缩量，但成交价格并没有大波动，且刚需客户占到看房意向的主流。这点从刚结束的春季房展上就初露端倪。因此坊间有2009年“投资年”，2010年是“刚需年”的说法。
一手房价格对周边二手房价格的影响。2010年一手房的开工率依然偏紧，且一手房开发向郊区转移，房价仍在呈现微涨，受一、二手房比价效应影响，周边的二手房房价也会保持相对稳定状态，应不会出现明显下滑。
龚女士夫妇俩均为收入颇丰的高薪人士，人到中年，处在最佳的人生阶段，有改善住房的需求，再加上随着女儿的成长，她也需要更大的学习娱乐空间。
因此，龚女士可以也应该考虑置换或购买更大面积的住房。
用足信贷政策细选贷款品种
从龚女士的投资经历来看，投资资产中存款的比重占据一半，达100万元左右，债券型基金和指数基金的比例又占据几乎半壁江山，可见他们没有更多时间打理投资，而且风险属性偏稳健，这就使得投资的整体收益稳定但处于偏低的水平。
在当前通胀预期日趋上升的情况下，龚女士购买新屋既可满足“刚需”，又可实现保值增值的理财需求。建议龚女士将现在居住的老房子用于出租，由于老房子没有贷款，出租房子的收益率就相当可观。即使近几年房价的上升空间有限，但房产的保值功能在通胀背景下应能得到体现。
(1)了解政策，用足公积金贷款
商业银行非首套房贷款7折优惠利率已难觅踪迹，住房公积金贷款低利率的优势就凸现出来。建议龚女士尽量用足公积金贷款。眼下5年期以上商业贷款利率高达5.94％，即便下浮15％，也要5.049％，而公积金贷款5年期以上利率仅3.87％，50万元的贷款，每年可节省利息5895元。新房装修，还可申请公积盒装修贷款，额度最高也可达30万元，贷款年限为5-15年，五年以上贷款利率为3.87％。
龚女士如计划购买300万―350万的房子，可首付3-4成，总货款200多万元。根据上海公积金管理中心《关于调整本市住房公积金贷款额度上限的通知》，可申请公积金货款50万元(上限)。
(2)借双慧眼，精选贷款品种
由于公积金贷款受额度限制，并不能解决所有问题，其余150万已须采用商业贷款解决，这时可从个人需求角度，去选萍不同的还款方式。商业银行各种房贷新品为龚女士创造了选择空间。 造成 造成龚女士对利息比较敏感、且有提前还款打算，“气球贷”是很适合的品种。它改变了按贷款期限计算月供的还款方式，将一笔长期贷款拆成连续几期中短期“气球贷”，从而适用中短期的贷款低利率，实现省息目的，并且为提前还贷提供便利。
在投资市场较为波动的时期，有一部分从资本市场撒出的闲置资金可选择部分银行推出的“存抵贷”或“存贷通”，它们的优势在于：贷款人开通相关业务后，活期存款账户将与房屋贷款关联起来，客户只需将闲置资金放在约定的活期账户，余额超过5万元后，银行按一定比例将其视作“提前还贷”，节省的利息作为理财收益返还账户。而活期账户上资金并未真正动用，可随意调用。
(3)提前还贷，关注还款方式
龚女士夫妇收入较高，结余闲散资金一时找不到合适的资金投向，提前还贷减少利息负担，也是明智之举。如果有提前还贷的计划，贷款的前3年，争取多还款，降低贷款本金基数。提前还款最好选等额本金还款法，相同贷款期内，它要比“等额本息还款法”节省利息。
但提前还贷还须考虑还贷成本和机会成本。提前还贷意味着必须放弃一部分流动资金，一次性投入过大，可能打乱正常的投资节奏，降低生活质量；如有更好的投资途径，也不必急于提前还款，通过合理的投资，获得比贷款利率更高的回报也是有可能的。
制定财务规划实现长远目标
假设龚女士购买350万元的新房，按照15年还款期限，每月需还本息15000元左右。冲减双方公积金(双方按4000元预计)及旧房的房租(按月租金3000元预计)，每月月供负担为8000元左右，占家庭收入的32％，这个比例对该家庭来讲比较稳健，不会对日常现金流造成大的影响。
虽然还贷刚低家庭储蓄率，但按照家庭月收入2.5万，减除8000元的期供和7000元的月支出额的情况下，每月尚有1万元左右结余，储蓄率占40％，也是比较高的比例。为积蓄子女教育金及夫妇的养老金，可购买部分基金定投，积累资金实现远期目标。
理财师手记
早买早享受
古人云：“一年好景君须记，最是橙黄桔绿时”。人到中年，处于人生周期的鼎盛期，事业达到高峰，人生进入稳定状态。居住条件的改善即有利于子女的成长，也是对自己辛勤工作的褒奖和安慰。房价虽已飙升到相当高的阶段，但短期内有较大降幅的可能性亦不大。
虽没能在最佳的时点购入，然尽早购买尽早享受，提升当前生活质量，也可通过物业增值抵冲通胀，这对“刚需一族”来讲，是一举两得的好事。值得一提的是，按揭买房使得家庭现金流相对紧缩，还需对家庭消费等做好规划，养成有节制消费的好习惯。此外，购房者需买足寿险，以保障意外情况下无后顾之忧。
给“刚需”再上一道保险
杨春光
结合龚女士家庭，我教大家一些基本的保险规划方法。保险最基本的功用是补偿作用，就是当被保险人因疾病或意外导致收入中断的时候，通过给付保险金的方式对指定受益人给予经济补偿，保险规划中经常提及的“保额”就是确定补偿金额的决定因素。设定保额的主要依据是被保险人所承担的“负债，也就是以前我经常讲的对家庭的“责任”。
以龚女士家庭为例，根据理财师的建议，余女士家庭可以贷款200万元购买价值350万元的房产。这个200万元的房贷就是家庭新增的负债，夫妻两人的“责任”就是通过持续的工作收入来偿还。
当然，除了房贷这种明显的负债以外，子女教育费用也是一种“刚需”并因此产生负债，根据余女士家庭收入情况，子女教育费用可以规划100万元左右，这笔钱也是需要夫妻两人通过未来的持续工作收入来储备。所以，两者相加，家庭目前总的负债在300万元左右。
下一步就是盘点家庭的现有资产了，考虑到如此操作后家庭还有50万元的资产和100元的非自住旁产，所以，这份负债实际可以减少150万元左右。所以，目前夫妻两人总的寿险保额应该达到150万元，保额的配置根据夫妻两人的收入比例来分配。
公积金提前还款政策范文5
一般打工者
小哲大学毕业后留在北京，在一家广告公司打工，月收入3000元。像其它打工仔一样，小哲北漂租房多年后也想在北京有个立足之所。2007年公司为她缴纳了住房公积金，两年后的今天小哲手上有了些存款，住房公积金内帐户余额也有五位数，她琢磨着该贷款买套房子。
外地在京人群中很多都是这样的一般打工者，他们在自己的工作岗位上辛勤劳作，薪水收入相对较低，基本上也没有太多的积蓄，靠租房生活。而在北漂多年后，他们一般都会打算在京买房定居。
置业建议：收入较低的打工者买房首要考虑就是价格优惠，根据北京房价走势相对较低的多分布于五环以外的远郊区县，在这些区域购房要靠近轨道交通。
贷款方案：手中资金不足的借款人，贷款时选用公积金比较合适。公积金贷款的性价比较高，从公积金贷款的优势看，贷款额度高，最高上限额度80万能够满足多数借款人的贷款需求；利率较低，在利率上行或者下行期间保持“低调”，目前五年以上3.87%；不受二套房贷的限制，无普通住宅与非普通住宅之分还款方式灵活等。再加上公积金担保费降至3‰，费用方面也会相对节省很多，对于一般打工者是最省钱的首选贷款方式。
白骨精级别
Anna在北京某外企公司担任总经理助理，人长的漂亮，聪明能干，并且凭借自己的本领在公司打开了局面，上下层都很得人心。随着时间的推移，看着周遭的姐妹嫁人的嫁人，买房的买房。Anna也动了买房的心思，想拥有一个既有足够的私密空间，休闲时间又能和姐妹们开Party欢聚的住所。
作为城市里的白领、骨干、精英一族，他们学历较高、工作得心应手，收入颇丰，是公司、企业乃至社会不可或缺的成员，买房更多是为了享受个人私密空间。
置业建议：这部分人一般都会自驾车上班，但是考虑到自驾车可能会堵车的因素，可选择离工作单位较近且交通相对良好的区域；不过，城区外的民宅显然满足不了他们的需求，因此可以将公司附近的中高档公寓作为他们的选择目标。
贷款方案：这部分人手中资金不会像一般打工者那样拮据，可以将贷款额锁定在60－80万，月供4500－6000元/月范围内的房屋。贷款方式可大胆采用“等额本金”，虽然这种还款方式对前期资金要求比较高，但随着时间的推移利息会逐渐减少，后期也会越还越轻松，比较适合收入较高且稳定的白骨精级别使用。另外，考虑到他们以后很有可能再次置业，对于第一套住房使用商业贷款或公积金贷款皆可。而在购置第二套房产时，建议借款人使用公积金贷款，这样不会被算做二套房，而且还能达到省息、低首付的目地。
高级管理者
鲁先生高中毕业后出国留学，大学毕业在国外工作五年后回国发展。目前在一家上市IT公司任职技术部门的副总经理。鲁先生年轻时，曾由父母在北京买过一套房，回国后他又先后在三环、四环购买了两处房产。今年，鲁先生打算在顺义或者小汤山附近买幢别墅，将老家的父母接过来安渡晚年。
高级管理者在公司、企业中的角色很重要，掌管着一个公司、企业的权利，年薪可观，买房注重品质和档次。
置业建议：高档住宅及独栋、连排别墅较为适合这部分人，周边会所齐全、商业配套完善、人文环境等等都需要考查，要与其身份相对应。
贷款方案：贷款买房的品质决定其价格的高低，对于这部分人来说，购买高档住宅的价格肯定不菲，如遇到首付差一点的情况可以通过“押旧卖新”解决，即将其它房产抵押申请贷款做首付，新房的贷款再重新申请，通过融资解决贷款置业难题。
外地人在京贷款置业注意事项：
贷款买房需要什么样的手续？
外地人在京贷款买房需要提供：本人暂住证、在京固定单位的收入证明、单位营业执照（加盖公章的复印件）、每月银行划账的流水证明、相应学历证明、已婚的需要提供结婚证、未婚的提供单身证明。
可否申请购买政府保障性住房？
自从2004年北京市政府办公厅转发的北京市人事局《关于实施北京市工作居住证制度的若干意见》开始实行后,常年在北京工作的常住外地人口也有了自己的“绿卡”。据了解，持有北京“绿卡”，外地人除了可在子女入学入托时免收借读管理费外，还可按相关规定购买政府的保障性住房，如经济适用房等。以往只有北京人才能享受的政府优惠政策，同时也向外地人大开方便之“门”。由此可见，外地人士在京购房、贷款的政策条件逐渐在放宽，更加有利于解决这部分人群的现实居住问题。
不同人群贷款买房怎样省钱？
外地在京人士贷款买房应将自身收入、置业目地、贷款年限、提前还款等因素考虑进来，将贷款买房时有可能遇到的风险减少到最低。
工作两三年，收入不够稳定的80后外地人士。收入不稳定的80后外地进京“打工族”，这部分人群如需贷款买房可以采取“等额本息”这种每月承担相同贷款金额的方式进行贷款。一来方便借款人计算还款金额并预留出来；二来考虑到年轻人有提前还贷的能力，短时期内在三至五年之间，这种方式还是较为省钱的。
收入相对较高，有着良好的存款习惯，贷款年限需要较长时间的外地人士。随着银行房贷产品的不断更新，在常住北京的外地籍人群中有一部分高学历、高收入、高素质人群，他们大都有良好的储蓄存款习惯，贷款买房的年限也相对较长。对于这部分人群，新生代房贷产品中的“气球贷”可能较为适用于他们。“气球贷”的优势在于比如借款人实际贷款年限为20年，在其贷款的这段期间借款人可以按照短期借款年限如3年、5年的贷款利率进行还款，比较节省利息，但是一旦20年贷款到达后，借款人需要将剩余的贷款本金和利息一次性还给银行，最终的还款压力比较大，但是借款人在贷款期限内每期还款金额却是相比较少的。
公积金提前还款政策范文6
公积金借款合同范文1委托人(甲方)：
受托人(乙方)：
甲方根据《住房公积金管理条例》及其他有关规定，委托乙方向________________(以下称借款人)发放住房公积金贷款。乙方同意接受甲方的委托。甲、乙双方遵照国家有关法律规定，经协商一致，订立本合同。
第一条 甲方将人民币资金(大写)________委托乙方按住房公积金贷款程序向借款人发放和收回。
第二条 甲方委托乙方发放住房公积金贷款，应在乙方营业部门开立存款专户，并于本合同生效后叁日内将人民币资金(大写)________一次存入专户用于贷款发放。
第三条 住房公积金贷款的对象、金额、种类、用途、期限、利率、提款、还款方式，均由甲方在国家有关法律规定和政策允许的范围内，根据具体情况在《住房公积金贷款通知单》中确定。
第四条 本合同生效后，在对借款人发放住房公积金贷款时，甲方向乙方提交《住房公积金贷款通知单》。乙方在收到甲方提交的《住房公积金贷款通知单》及所附资料后，应按《住房公积金贷款通知单》的要求发放住房公积金贷款。
第五条 乙方向借款人发放住房公积金贷款前，应和借款人签订《中央国家机关住房公积金贷款借款合同》，并应在《中央国家机关住房公积金贷款借款合同》生效后贰日内将壹份合同原件送甲方留存。
第六条 非乙方原因造成贷款损失的，乙方不承担赔偿责任。
第七条 对本合同项下的住房公积金贷款，甲方应要求借款人提供担保。担保方式、担保人和抵押物(质物)由甲方审定，并具体在《住房公积金贷款通知单》中确定。
第八条 借款人如不按《中央国家机关住房公积金贷款借款合同》的约定使用和归还借款本息，乙方可根据银行有关规定对借款人进行必要制裁。
第九条 利息和手续费。住房公积金贷款利息由乙方向借款人收取，按月结息。乙方应在收取利息后当日将贷款利息划入甲方账户。如遇国家调整利率，甲方应根据国家规定办理利率调整手续。乙方发放住房公积金贷款所收取的手续费按甲乙双方签订的协议支付。
第十条 乙方在每次收回贷款后当日将贷款如数划入甲方账户。
第十一条 住房公积金贷款的展期，应凭甲方的书面通知才能办理。
第十二条 本合同生效后，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除。需变更本合同条款或解除本合同时，应经双方协商一致，达成书面协议。
第十三条 违约责任
1.甲方未按本合同第二条的约定如期将约定的资金存入专户，或超出专户存款总额要求发放住房公积金贷款，或者违反第三条、第四条约定未向乙方提交有关资料，甲、乙双方又未达成变更上述条款的协议的，乙方可拒绝发放住房公积金贷款，并可视情况要求甲方支付贷款总额5%的违约金。
2.乙方未按本合同和《住房公积金贷款通知单》中确定的贷款对象发放住房公积金贷款，甲方可要求乙方支付贷款总额5%的违约金，造成贷款损失的，乙方还应承担赔偿责任。
3.乙方违反本合同第十一条约定，擅自为借款人办理贷款展期，应向甲方支付展期贷款余额5%的违约金。甲方并可要求乙方限期收回展期住房公积金贷款。违约责任明确后，违约方应主动支付违约金。
第十四条 本合同未尽事宜及与《北京住房公积金贷款办法》和甲乙双方签订的《住房公积金业务手续费及奖励资金支付协议》有不一致之处，以《北京住房公积金贷款办法》和《住房公积金业务手续费及奖励资金支付协议》为准执行，并按《中央国家机关住房公积金贷款操作规程》的规定办理相关手续。
第十五条 争议的解决方式
甲、乙双方在履行本合同中发生的争议，由双方协商或通过调解解决。协商或者调解不成，可向合同签订地人民法院起诉，或者向合同签订地的合同仲裁机构申请仲裁。
第十六条 本合同未尽事项，按国家有关法律、法规和金融规章的规定执行。
第十七条 本合同自甲、乙双方法定代表人或有权签字人签字并加盖单位公章之日起生效，至甲方住房公积金贷款全部收回后失效。
第十八条 《住房公积金贷款通知单》和乙方要求甲方提供的其他资料，均为本合同的组成部分。
第十九条 本合同一式两份，甲，乙双方各执一份。
甲方(签字)
乙方(签字)
丙方(签字)
签约日期：_______年_____月_____日
公积金借款合同范文2借款人即抵押人(以下简称甲方)：
贷款人即抵押权人(以下简称乙方)：
保证人即售房单位(以下简称丙方)：
甲方因购买或建造或翻建或大修自有自住住房，根据XX市公积金管理中心和《职工住房抵押贷款办法》规定，向乙方申请借款，愿意以所购买或建修的住房作为抵押。乙方经审查同意发放贷款。在抵押住房的房地产权证交乙方收押之前，丙方愿意为甲方提供保证。为明确各自的权利和义务，甲，乙，丙三方遵照有关法律规定，经协商一致，订立本合同，共同遵守执行。
第一条 借款金额
甲方向乙方借款人民币(大写)_________________________元。
第二条 借款用途
甲方借款用于购买，建造，翻建，大修座落于_____区(县)____街道(镇)_____路(村)_____弄_____号_____室的住房。
第三条 借款期限
借款合同期限从_____年____月____日至____年____月___日止。
第四条 贷款利率
贷款利率按签订本合同时公布的利率确定年利率为___%(月利率___%)。在借款期限内利率变更，按中国人民银行规定办理。
第五条 存入自筹资金
甲方应在本合同签订后，在乙方开立活期储蓄存款户(储蓄卡帐户)，将自酬资金存入备用。如需动用甲方本人，同户成员，非同户配偶和非同户血亲公积金抵充自酬资金的，需提供当事人书面同意的证明，交乙方办理划款手续。甲方已将自筹资金支付给售房单位作首期房贷并有收据的可免存。
第六条 贷款拨付
向售房单位购买住房或通过房地产交易市场购买私房的甲方在此不可撤销地授权乙方，在办理住房抵押登记获得认同(乙方确定)之日起的五个营业日内将贷款金额连同存入的自筹资金全数以甲方购房款的名义转入售房单位或房地产交易市场在银行开立的帐户。
甲方建造，翻建，大修自住住房的，在本合同生效后自筹资金用完或将要用完时，有乙方主动将贷款资金划入甲方在乙方开立的活期储蓄存款户储蓄卡帐户)按工程进度支用。
第七条 贷款偿还
贷款本金和利息，采用按月等额还款方式。
贷款从发放的次月起按月还本付息。根据等额还款的计算公式计算每月等额还贷款本息，去零进元确定每月还本息额，最后一次本息接清。
(1)第一期(合同签订时)每月还本息额为：人民币(大写)_____万_____仟_____百_____拾_____元整。
(2)第二期至以后各期每月还本息额根据当年银行公布的个人住房公积金贷款利率计算，以乙方书面通知为准，同时变动分期每月还本息额。
甲方需动同本人，同户成员，非同住配偶和直系血亲公积金用于偿还贷款本息的，可在每年的__________月份办理一次，手续与本合同第五条公积金抵充自筹资金相同。
储蓄卡，信用卡还款
甲方必须办理中国建设银行储蓄卡，信用卡，委托乙方以自动转帐方式还本付息的足额款项，存入储蓄卡帐户或信用卡帐户，保证乙方能够实施转帐还款。
当因甲方原因造成用卡还款失败时，甲方必须持现金到原贷款经办行还款。
甲方提前将未到期贷款本金全部还清，乙方不计收提前还款手费，也不退回按原合同利率收取的贷款利息。
第八条 贷款担保
本合同项下甲方购买的住房由丙方提供阶段性保证。在未将房地产权证交乙方收押前，如发生借款人违约连续三个月拖欠贷款本息，罚息及相关费用，丙方须在接到乙方发出《履行保证责任通知书》后的十日内负责代为清偿。保证期限从贷款发生之日起，至乙方取得房地产权证收押之日为止。
保证期间，借款合同的甲，乙方协议变更借款合同内容，应事先征得丙方的书面同意。
本合同项下甲方购买，建造，翻建，大修的住房作为借款的抵押担保，由甲，乙方另行签订《住房抵押合同》。甲方购买期房的，应将购房预售合同交乙方保管。
第九条 合同公证
甲，乙，丙三方自本合同签订之日起的十日内，向公证机关办理本合同和甲，乙方签订的住房抵押合同公证。
第十条 合同的变更和解除
本合同生效后，任何一方不得擅自变更和解除本合同。
甲方如将本合同项下的权利，义务转让给第三方，应符合有关规定，并应事先经一方书面同意(如在保证期间应征得丙方同意)，其转让行为在受让方和乙方重新签订借款合同后生效。
第十一条 甲，乙双方的权利和义务
甲方有权要求乙方按合同约定发放贷款; 甲方应在合同约定的期限内向乙方归还全部贷款本息; 甲方必须按约定用途使用乙方贷款，未经乙方书面同意，甲方不得将乙方贷款挪作他用。 乙方应按合同规定期限及时发放贷款。 第十二条 违约责任
甲方在执行本合同期间，未按月偿还贷款本息为逾期贷款，乙方按规定对其欠款每____天计收万分之_____的罚息;并由甲方在活期储蓄或储蓄卡帐户内存入一个月的贷款数，保证按时归还乙方贷款。
甲方如连续六个月未偿还贷款本息和相关费用，或被发现申请贷款时提供资料不实以及未经已防书面同意擅自将抵押住房出租，出售，交换，赠与等方式处分抵押住房的，乙方有权提前收回贷款本息，直至处分抵押住房，如不足以偿还欠款的没有继续向甲方追偿欠款的权利。
甲方未将乙方贷款按合同约定使用而挪作他用，对挪用部分按规定每天计收万分之十二的罚金。
第十三条 本合同争议解决方式
在履行本合同过程中发生争议时，可以通过协商解决，协商不成，可以向乙方所在的人民法院起诉。在协商或诉讼期间，本合同不涉及争议部分的条款，仍须履行。
第十四条 本合同自甲，乙，丙三方签订后生效，丙方保证责任至甲方所购商品房的《房地产权证》和《房地产其他权证证明》交乙方执管后终止。甲，乙双方承担责任至合同项下贷款本息和相关费用全部清偿完毕后终止。
第十六条 本合同正本一式五份，甲，乙，丙各执一份，公证机关，房地产登记机构个执一份，副本按需确定，其中：送城市公积金管理中心一份。
甲方：(私章) 乙方：(私章)
(签字) 法定代表人(签章) _____年_____月_____日 _____年_____月_____日
丙方：(公章) 法定代表人(签章)
(或其授权人)
_____年_____月_____日
公积金借款合同范文3借款人即抵押人(以下简称甲方)：
贷款人即抵押权人(以下简称乙方)：
(以下简称丙方)：
甲方因建造或翻建或大修自有自住住房，根据西安市公积金管理中心规定，向乙方申请借款，愿意以所建修的住房作为抵押。乙方经审查同意发放贷款。在抵押住房的房地产权证交乙方收押之前，丙方愿意为甲方提供保证。为明确各自的权利和义务，甲，乙，丙三方遵照有关法律规定，经协商一致，订立本合同，共同遵守执行。
第一条 借款金额
甲方向乙方借款人民币(大写) 元。
第二条 借款用途
甲方借款用于建造，翻建，大修座落于 区(县) 街道(镇)路(村) 弄 号 室的住房。
第三条 借款期限
借款合同期限从 年 月 日至 年 月 日止。
第四条 贷款利率
贷款利率按签订本合同时公布的利率确定年利率为 %(月利率 %)。实际发放贷款时，遇中国人民银行调整利率，执行中国人民银行规定的利率，不再书面通知甲方。
第五条 存入自筹资金
甲方应在本合同签订后，在乙方开立活期储蓄存款户(储蓄卡帐户)，将自酬资金存入备用。如需动用甲方本人，同户成员，非同户配偶和非同户血亲公积金抵充自酬资金的，需提供当事人书面同意的证明，交乙方办理划款手续。甲方已将自筹资金支付给售房单位作首期房贷并有收据的可免存。
第六条 资金划拨账户
甲方委托乙方将贷款资金划入下列账号：
收款人名称：
收款人账号：
开户银行：
第七条 还款方式及还款金额
1、 甲方选择
2、 在当前的利率水平下，甲方选择按月等额本息还款法的，当年每月偿还贷款本息的金额为人民币 元(大写);选择按月等额本金还款法的，当年每月归还贷款金额的数额为人民币 元(大写)。
第八条 贷款担保
保证期间，借款合同的甲，乙方协议变更借款合同内容，应事先征得丙方的书面同意。
本合同项下甲方建造，翻建，大修的住房作为借款的抵押担保，由甲，乙方另行签订《住房抵押合同》。
第九条 合同公证
甲，乙，丙三方自本合同签订之日起的十日内，向公证机关办理本合同和甲，乙方签订的住房抵押合同公证。
第十条 合同的变更和解除
本合同生效后，任何一方不得擅自变更和解除本合同。
甲方如将本合同项下的权利，义务转让给第三方，应符合有关规定，并应事先经一方书面同意(如在保证期间应征得丙方同意)，其转让行为在受让方和乙方重新签订借款合同后生效。 第十一条 甲，乙双方的权利和义务
甲方有权要求乙方按合同约定发放贷款;
甲方应在合同约定的期限内向乙方归还全部贷款本息;
甲方必须按约定用途使用乙方贷款，未经乙方书面同意，甲方不得将乙方贷款挪作他用。 乙方应按合同规定期限及时发放贷款。
第十二条 违约责任
甲方在执行本合同期间，未按月偿还贷款本息为逾期贷款，乙方按规定对其欠款每 天计收万分之 的罚息;并由甲方在活期储蓄或储蓄卡帐户内存入一个月的贷款数，保证按时归还乙方贷款。
第十三条 本合同争议解决方式
在履行本合同过程中发生争议时，可以通过协商解决，协商不成，可以向乙方所在的人民法院起诉。在协商或诉讼期间，本合同不涉及争议部分的条款，仍须履行。
第十四条 本合同自甲，乙，丙三方签订后生效，甲，乙，丙三方承担责任至合同项下贷款本息和相关费用全部清偿完毕后终止。
第十五条 本合同正本一式五份，甲，乙，丙各执一份，公证机关，房地产登记机构各执一份，副本按需确定，其中：西安市公积金管理中心一份。
第十六条 补充条款
甲方(签字、盖章)： 乙方(公章、法人章)：
年 月 日 年 月 日
