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房贷住房公积金利率范文1
住房公积金作为一种重要的金融工具，在最近一轮房地产调控中也出台了系列政策，概括起来主要包括以下三项。
使用住房公积金建设保障房：2009年10月住房和城乡建设部《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，其中规定：在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50％以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10％执行，严格控制贷款规模，禁止无偿调拨使用。
调整住房公积金贷款首付比例：进入2010年以来，根据房地产宏观经济调整的要求，部分城市小幅度提高了住房公积金首套住房贷款比例；北京、沈阳、石家庄等城市纷纷大幅度提高二套房首付比例，调整以后首付比例最低为40％；大部分城市停止发放三套以上住房公积金贷款。2010年11月2日，住建部、财政部、人民银行、银监会联合印发的《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》(下称《通知》)规定，对第一套房贷按照90平方米上下区别分别为不低于30％和20％；第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50％，停止发放第三套房贷。
上调住房公积金存贷款利率：2010年10月住房和城乡建设部《关于调整住房公积金存贷款利率的通知》，其中规定，从2010年10月20日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。五年期以下(含五年)从3.33％调整为3.50％，五年期以上从3.87％调整为4.05％。2010年11月2日，《通知》规定，个人住房公积金贷款购买第二套住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。
二、住房公积金调整效果分析
住房公积金政策调整是有利于住房市场稳定的。加强保障房建设，有利于扩大住房供应数量，而且保障房本身价格大大低于商品房价格，有利于住房价格总水平的下降，同时也将极大地打击房价疯狂上涨的预期；调整住房公积金贷款首付比例，尤其是提高二套住房贷款比例和停止发放三套及以上住房的公积金贷款，则会从公积金这个渠道挤出投机需求，确保自住需求；而自住需求是根据自身消费预算约束线作出消费决策的，这种需求与房地产价格成反比，有助于住房价格回调，总体而言，这条政策的作用是降低了住房需求的总量，使得需求曲线向左移动：提高公积金贷款利率，公积金贷款利率提高幅度较小，但提高了贷款成本，有利于减少住房需求。
三、进一步调整建议
1 进一步提高住房公积金存贷款利率
经过2010年10月的调整以后，住房公积金存贷款利率仍然较低，以五年期住房公积金存贷款利率为例，调整以后存、贷款利率分别为1.91％和3.5％。2010年全年官方公布的通货膨胀率已经接近3.5％，据此判断，则住房公积金实际存款利率为负，而贷款的实际利率接近于零，则意味着购买住房基本上没有利息成本，而存款人的资金则面临着贬值的困境。住房公积金的负利率政策不利于从根本上打击投机需求，因此必须进一步提高住房公积金存贷款利率，至少应该将存款利率提高到5％以上，对于首套住房申请住房公积金贷款的，应该将贷款利率提高到8％以上。
2 住房公积金首付比例的调整
进入2010年以来，我国全面提高住房公积金购买住房首付比例。有些地方对申请住房公积金购买首套住房的首付款比例也做了相应的调整，有的地方提高到30％。这种调整实际上是不利于自住需求得到满足的，应该保持对申请住房公积金购买首套住房的首付比例保持不变；而对于购买第二、第三套住房的首付比例则可以进一步提高，这样才有利于打击投机需求，促进住房价格的稳定。
3 使用住房公积金建设保障房的建议
房贷住房公积金利率范文2
近10年来，中国楼市持续升温，全国各地住房公积金贷款发放额也不断攀升，造成的结果是到了2015年，一线、二线城市的住房公积金管理中心可用于贷款发放的存量资金已经严重不足。从各地住房公积金管理中心上报的个贷比率（住房公积金个贷比率=贷款余额/归集余额，归集余额类似银行的存款余额）可以看出，很多城市住房公积金个贷比率都已远远超过商业银行通常采用的控制线85%，有的已通过一定的融资方法来发放贷款，所以上报的住房公积金个贷比率已经超过100%。
为了稳定楼市发展，并给购买刚性需求住房的缴存职工，提供有效资金服务，各地住房公积金管理中心在住房公积金存量资金不足的情况下，思考设计了多种方案来缓解困难，如贷款资金发放排队轮候，借用自管的住房补贴资金、借用自管的贷款风险准备金来发放贷款等方法。但最终由于资金缺口不断扩大，满足缴存职工刚需的难度也越来越大。之前笔者在其他文章中也提出过由住建部公积金监管司牵头建立全国性的住房公积金资金调剂中心的改革思路，将东西部区域、或一二和三四线城市的资金进行调剂使用的方案，但这一设想在目前的行政机构管理体系下是难以实现的。可是就当前的实际困难仅仅依靠各地住房公积金管理中心自身挖潜的方法已经不能解决，因而必须从外部引入资金来解决。
住房公积金管理中心在向外部融资时还有一个政策性屏障。由于住房公积金管理中心是事业单位法人机构，不能像企业一样向银行贷款。同时住房公积金管理中心虽然从事金融业务，但又不是人行系统认定的金融机构，也不能参加金融行业的同业融资。直到住建部两个文件的出台，才开始真正激活了住房公积金资产证券化业务的开展。一是住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（建金〔2014〕148号）中第五条提出了“盘活存量贷款资产”的要求。住房公积金个人住房贷款发放率在85%以上的城市，要主动采取措施，积极协调商业银行发放住房公积金和商业银行的组合贷款。有条件的城市，要积极探索发展住房公积金个人住房贷款资产证券化业务。二是住房城乡建设部、财政部、中国人民银行《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》（建金〔2015〕150号）中第三条也指出了要“拓宽贷款资金筹集渠道”。有条件的城市要积极推行住房公积金个人住房贷款资产证券化业务，盘活住房公积金贷款资产。
归纳来说，这是一种将原有的贷款资产进行证券化处理并实施相应的交易行为，而获得流动性资金的融资方式。住房公积金资产证券化这种融资方式既不同于企业向银行的贷款，也不同于通常的发行债券的模式，是住房公积金管理中心利用自管的住房公积金贷款资产而设计的一种合规的特殊性融资方式。
二、住房公积金资产证券化的发展现状
2014年底，武汉市住房公积金管理中心与上海陆家嘴金融交易所合作，利用信托平台，将该市住房公积金个人住房贷款资产中的特定部分打包，按市场能够接受的价格（发行综合成本不超过6.5%）出售资产包的半年收益权，以市场化方式公开向社会发行，成功募得3.55亿元资金，成为全国首只住房公积金资产证券化产品，这是我国住房公积金个人住房贷款资产证券化的首次实践。
2015年11月27日，上海清算所披露了“沪公积金2015年第一期个人住房贷款资产支持证券”1号和2号的发行材料，两笔证券的发行规模分别为19.4亿元、50.23亿元。其中，1号和2号证券的优先级资产支持证券发行规模占比分别为94.34%、92.97%，1号和2号证券的次级资产支持证券占比分别为5.66%、7.03%。
优先级ABS预期加权平均期限分别为1.38年和7.71年，次级档未获评级，预期加权平均期限13.2年。其中，1号优先产品包括优先A1档和优先A2档，为浮动利率，票面利率为基准利率加基本利差，基准利率为人民银行公布的5年期以上个人住房公积金贷款的基准利率；2号优先级ABS也为浮动利率，利率定价方式和基准利率与1号相同。1号和2号证券的次级资产支持证券均没有票面利率。
以上介绍的是国内住房公积金资产证券化最早（武汉）和规模最大（上海）的两个案例。此后，还有很多城市都陆陆续续实施了住房公积金资产证券化业务。归纳起来看，总体存在以下两个方面的问题：
1.目前住房公积金资产证券化融资成本偏高
众所周知，住房公积金资金运作是通过政策低成本汇缴吸纳资金后，同时按较低的贷款利率发放政策性住房贷款。正是这两者之间的利差，形成住房公积金的营收，最终上缴财政成为廉租房建设补充资金。
目前，各地所实施的住房公积金资产证券化业务融资成本非常高。即便是当前资产证券化规模最大，并且是公募发行的上海中心融资成本也不会低于3.25% （3.25%为人民银行公布的5年期以上个人住房公积金贷款的基准利率，该利率还没有加上基本利差）。假设各地都按照这个利率融资，那么也是收益倒挂来运作资金的。我们看到武汉的首单住房公积金资产证券化融资成本更是达到了6.5%。
如果各地住房公积金管理中心按照目前的融资成本长期运作下去，是肯定o法持久的。
2.各地住房公积金管理中心金融业务操作和管理水平参差不齐
住房公积金中心的管理人员大多是2003-2004年从原来的房产管理部门转岗过来的，普遍金融经济专业知识缺乏。各地中心经过10余年的发展，金融专业培训和新的人才引进基本已经弥补了原来的短板。但东西部经济差异，以及城市人才战略等因素，还是会造成各地住房公积金管理中心金融业务操作和管理水平参差不齐。
一旦操作较为复杂的金融创新业务，一些中心的管理人员未必能够及时发现和消除可能存在的隐患。金融风险的最大问题在于不确定性，而不确定性并不是严格规范操作就可以消除的，是需要设计相应的结构化体系将不确定性纳入可控制范围，这种体系的设计难度是比较大的。
由于，目前各地住房公积金管理中心都是属地化各自管理，且住房公积金资产证券化也属于金融创新业务，住建部尚无法制定统一的操作规范。如果让各地中心放开操作住房公积金资产证券化业务，极易出现不可预见的风险。
综合以上情况看，住房公积金资产证券化业务在现阶段不宜大范围推广。
三、住房公积金资产证券化业务的未来发展展望
住房公积金业务实施属地化管理，中央、省市住房公积金管理中心之间没有行政隶属关系。各地住房公积金管理中心的资金往往是以“量入为出”的原则实施运作的。当住房公积金资产证券化业务实施之后，意味着住房公积金管理机构已经具备融资运作的条件，住房公积金管理机构也在向全面的住房金融机构跨出新的一步。
1.在供给侧改革中住房公积金的作用
的原话是：“在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革，着力提高供给体系质量和效率。”
之前，中国侧重于需求端管理，要刺激经济，首先想到的是扩大需求，增加消费。扩大总需求的三驾马车：投资、出口、消费。现在的状况是需求已经拉动，而有效的供给不足。例如，海外奢侈品消费等，体现了高端消费需求的供给不足。这几年来政府调控楼市效果多年不达预期，原因在于只着力于打压需求，而不是扩大房地产的有效供给（刚需房供给）。
现在更加重视保障住房刚需。加大供给侧的改革之后，在消化三四线城市房地产库存的同时，也会加大一二线城市房地产的供给。过去，住房公积金管理机构在自身资金不足的情况下，往往会采取降低向缴存职工贷款的额度，来缓解资金流动性风险。现在住房公积金贷款已经成为刚需房的重要资金保障，在房价不断上涨的今天，轻易调低住房公积金贷款额度，容易引发一定的社会矛盾。今后住房公积金管理中心不大可能采用减低个人贷款额度，来保障资金流动性的措施。尤其是一二线城市中，在控制投资购房需求的同时，必须持续大力的保障住房刚需的资金需求。
2.解决住房公积金资产证券化困境的可能性
当人民币成为国际强势货币，就可能吸引更多的国际投资。此后信用等级高的资产证券化投资品种的收益率会进一步下降，住房公积金资产证券化品种的融资成本，可能出现低于住房公积金个人贷款利率。
货币兑换分三个层次： 一是不可兑换；二是国际收支经常项目下可兑换；三是完全可自由兑换，即在经常项目和资本项目下均可以自由兑换。国际货币基金组织（IMF）对货币可兑换进行了界定，将经常项目下可兑换确定为最低层次的可兑换。到2016年10月1日，人民币将正式加入SDR货币篮子，是人民币国际化的重要里程碑。人民币初始权重为10.92%，超越日元与英镑，紧随美元和欧元，成为其中第三大储备货币。2015年11与30日，IMF宣布将人民币纳入SDR货币篮子。而新货币篮子之所以延迟推出，是为了给向中国及其他国际货币基金组织成员国一定的时间来适应这种变化。
分析认为，人民币纳入SDR货币篮子极具象征意义，表明了IMF对中国在国际舞台上崛起，以及中国将金融市场融入全球市场作出的努力表示认可。更重要的是，这也将鼓励中国进一步实现金融自由化，现在人民币成为国际强势货币的可能性会进一步得到强化。
各地住房公积金管理中心从住房公积金资产证券化的摸索试点到熟悉业务，已经经历了近两年的实践。从目前的状况看，除了个别地区融资成本偏高之外，尚无风险出现。住房公积金管理中心的人员培训与专业人才引进，也使得住房公积金管理中心的金融专业化管理水平业已得到提升。住房公积金金融创新业务常常经历放开又很快叫停的尴尬局面。轻易放松管制无l件的主动推进，然后又迅速叫停，显然不是一种好的管控方式。
房贷住房公积金利率范文3
关键词：住房公积金；缴存比例；覆盖范围；解决方案
中图分类号：F812.2 文献标识码：A 文章编号：1671-1297（2008）07-05-02
一、住房公积金的运行过程
住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。职工住房公积金包括个人及其所在单位为职工缴存两部分，全部属职工个人所有。关于住房公积金的运行过程，如下图所示：
其中R1表示职工的缴存比例，即职工所交部分与职工工资的比例，R2表示单位的缴存比例，这个比例越高，职工所能得到的利益越多，rs表示公积金存款利率，rL表示公积金贷款利率。
二、住房公积金政策执行中存在的问题及原因
在住房公积金的运行过程中，由于政策的不完善，存在以下几方面的问题：
（一）缴存比例不规范、缴存额差距大，分配不公
1、缴存基数差异大。由于《住房公积金管理条例》未规定缴存基数的上限，加之不同行业和单位之间的工资收入差距悬殊，造成缴存基数差距大。虽然2005年建设部要求缴存基数原则上不超过所在城市平均工资的2-3倍，但无强制性。经对某城市住房公积金的调查，每月缴存基数最高为8万元，最低为10元，相差8000倍，单位平均缴存基数最高与最低相差408倍。
2、缴存比例差距大。《住房公积金管理条例》未规定缴存比例的上限，由于近几年不同行业、企业的收入差距拉大，各地执行的住房公积金占职工工资收入的比例由5%到20%不等，差距比较大。缴存基数高的单位，其缴存比例也普遍偏高，最高达30%，而缴存基数低的单位其缴存比例仅为5%，相差达6倍。
3、住房公积金成为"合理避税"的渠道。由于对住房公积金的缴存比例税务部门有严格的限制，比例超过上限，超过部分企业和个人分别要缴纳企业和个人所得税，但对缴存基数却没有严格的规定，加之住房公积金管理中心对各单位上报的缴存基数审核流于形式，造成很多单位通过虚假高报工资基数，将住房公积金作为工资薪金外发放奖金、津贴的渠道，从而达到逃避缴纳个人所得税的途径。
4、使用上存在不公。虽然住房公积金作为政策性低息贷款，比商业银行发放的住房贷款利率低，然而由于住房公积金贷款的条件比较严格，部分中低收入者，却难以通过这个渠道获取融资购房，永远也享用不到自己长年缴存的住房公积金，只能到退休时全额领取。而相对的低存低贷，实际上是让没有参加公积金使用的低收入家庭承受了利息损失。
（二）使用率不高，资金沉淀率高
截至2007年年末，住房公积金实际缴存职工人数为7187.91万人，缴存总额为16230.30亿元，累计为830.04万户职工家庭发放个人住房贷款8565.90亿元，累计支持了4200多万职工改善住房条件(数据截至2007年10月)。 2007年，住房公积金使用率(个人提取总额、个人贷款余额与购买国债余额之和占缴存总额的比例)为74.58%，住房公积金运用率(个人贷款余额与购买国债余额之和占缴存余额的比例)为57.24%，沉淀资金为2186.55亿元，沉淀资金占缴存余额的比例为22.76%。之所以使用率偏低，首先是因为公积金资金的安全性要求高，使用渠道单一，想要使用公积金贷款，需要经过比较负责的手续申报，对贷款人的限制多，提取数受到限制。其次，由于部分地区房价绝对水平较低，消费者还不习惯负债消费，一般都通过自筹资金一次性付款，造成这部分地区公积金只存不用，使用效率偏低；再有住房公积金管理中心市场竞争意识不强，市场推广力度较弱，开发企业更愿意选择与商业贷款合作，更为重要的是，由于个人住房贷款一直是银行的"优质品种"，很多商业银行在发放开发贷款时，要求开发企业从本行发放个人贷款，在一定程度上挤占了公积金贷款市场份额；此外，住房公积金政策性住房金融优势不明显，表现在与商业银行贷款利率差距较小，又受到贷款额度的限制，很多消费者需要办理组合贷款，额外多支出很多相关费用，这也在很大程度上影响了购房者选择公积金贷款的积极性。
（三）覆盖面窄，受惠人数少
尽管截至2007年年末，全国住房公积金缴存人数为7187.91万人，比2006年增长了3.77%，但是与《住房公积金管理条例》规定的覆盖城镇在职职工的要求相比，仍然差距较大。原因一是部分国有企业和事业单位职工因改制脱离出公积金体系，原来建立了住房公积金制度的职工因身份的改变而停缴了住房公积金。二是部分外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业，由于种种原因不愿为职工缴纳住房公积金。三是部分单位实行对所谓编制内的正式员工缴纳住房公积金，而对聘用的员工则不予缴纳住房公积金。
与此同时，城镇个体工商户、自由职业人员、外来进城务工人员、在城市有固定工作的农民工等群体还没有纳入住房公积金制度之中。
（四）公积金管理不规范，内控制度不健全
虽然各地成立了住房资金管理委员会，也制定了住房资金归集、使用、管理的规定，实行重大事项报告制度，但住房委员会制度没有真正发挥职能作用。 按照《住房公积金管理条例》规定，对公积金的提取和使用，不仅有着严格的审批程序要求，而且明确规定，财政部门有“对本行政区域内住房公积金归集、提取和使用情况”进行监督的职责。但事实上，财政部门或暗渡陈仓或明目张胆挪用公积金的事情屡屡发生。2007年，住房公积金项目贷款、单位贷款和挤占挪用资金余额为17.44亿元，占缴存余额的比例为0.18%。银行以吸储为中心的考核机制，监管不力甚至不管、主客观上都为住房公积金被挪用留下了缺口。
（五）地区性和阶段性不均衡
住房公积金本身存在的制度缺陷，造成一些地区公积金供不应求，需要严格控制贷款额度，另一些地区又大量闲置，使用效率不高。根据下表，可以看到我国东中西部地区，住房公积金的缴存情况：
由表可知，尽管中西部地区的缴存额和发放贷款额的增长速度较快，但从总量上看与东部地区差距较大。同时，各地住房公积金的资金整体运用和融资效率状况也存在比较明显的差异。在沿海和经济发达地区，住房公积金个人购房贷款发放率较高，资金运用率平均达到75%以上，而在经济发展相对较缓的西部及中部地区，住房公积金总体资金运用率平均仍不足50%。造成以上地区差异的原因，主要是由于各地社会经济发展水平不同，导致住房公积金制度处于不同的发展阶段。
三、解决方案
针对目前我国住房公积金在制度建设、资金管理和使用方面存在的缺陷和问题，应进一步完善住房公积金方面的制度，加强管理，在保证资金安全的前提下，提高资金的使用率。
（一）进一步加强住房公积金的使用和管理
住房公积金管委会应切实履行起职责，尽快按照要求，规范缴存基数，坚决杜绝擅自扩大缴存基数、超比例缴存公积金问题，避免公积金中心成为缴存单位工资外发放薪金补贴及避税的渠道。住房公积金管理中心应加强资金的管理，在国家规定的商业银行内开设公积金缴存、贷款及增值收益账户。购买国债应严格限定在一级市场。对委托中央债券登记结算有限责任公司托管的国债应随时进行监管，避免发生国债回购、质押、担保等问题，保证国债的保值、增值和安全完整。
继续强化住房公积金归集工作，扩大公积金制度覆盖范围。重点做好非公有制经济组织建立住房公积金制度工作，做到应建尽建，应缴尽缴。逐步将住房公积金归集面由现行的在职职工覆盖到包括在城市中有固定工作的农民工在内的城镇各类就业群体。结合农民工流动特点，探索《住房公积金管理条例》中关于农民工的有关规定的实施意见。
（二）降低贷款门槛，增加参与者的利益
一是提高贷款限额。各个地方应根据社会经济发展、人民生活水平提高和房地产市场的发展变化情况，及时调整贷款限额。
二是放宽贷款条件。可参照商业银行的住房贷款发放条件，适当降低个人购房的首期付款金额，放宽一手房屋的竣工年限。
三是降低贷款利率。公积金贷款是政策性贷款，带有保障性质，因此应适当拉大与商业贷款利率差距，减少中低收入家庭的购房支付负担，或实行差别利率，对于购买自住、小户型低收入家庭，应提供更加优惠的贷款利率。
（三）提高使用效率，减少资金沉淀
合理扩大住房公积金提取和使用范围。就中西部地区而言，主要应进一步面向广大职工，大力发展个人购房贷款业务，可适当放宽个人购房贷款的政策条件，扩大贷款政策额度，让更多的职工通过享受住房公积金低息贷款购房以改善住房条件。同时，有条件的地方可以提取住房公积金用于支付住房租金、物业管理费、物业维修资金等相关基本住房消费。
（四）引导住房公积金制度向政策性住房金融发展
首先可把公积金账户发展为住房储蓄账户。公积金账户与住房储蓄账户的共同点是，其账户金额都只能用于住房消费；其不同点是，公积金账户的缴存额是有政策限制的，住房储蓄账户可实行在公积金提取比例之上、个人工资水平之内自愿缴存的政策。由于按政策存入这种账户的收入可免征个人所得税，这实际上等于财政通过减免税的方式对缴存人提供购房补贴。这将极大提高“夹心层”人群购房能力，并促使他们更多依靠自己力量来满足住房需求。
（五）实行全国联网，统筹运用资金
近几年来，全国住房公积金使用率虽然有上升的趋势，但地区间差异较大，经济发达、房地产业发展较快的城市，使用率最高的已超过90%，但在一些中小城市，受多种因素影响，最低的还不到30%。因此应积极探索住房公积金统筹运用的有效途径，实现全国联网，加强区域间的流通，合理调度公积金，充分发挥住房公积金低息贷款的优势，更大程度的保障中低收入家庭购房问题。
参考文献
[1] 张红，殷红.房地产金融学[M].北京：清华大学出版社，2007.
[2] 王全民等.房地产经济学[M].沈阳：东北财经大学出版社，2002.
房贷住房公积金利率范文4
利息负担大大减轻
仅去年，国家为鼓励老百姓买房置业，于6月10日和9月21日两次调低住房贷款利率， 10年期以上房贷利率由年初的年息7.56％，下调到年息5.58％，下调1.98个百分点，降幅达26.19％，按一般家庭申请银行按揭20万元／20年期、以月等额还款法计算，每万元贷款每月可减少利息支出11.69元，照此计算，还清贷款后累计可减少利息支出56112 元（11.69×20×240）；若现行房贷利率与4年前（1996年5月1日前）10年期以上房贷利率年息15.30％相比较的话，现在所付的利息等于当时的36.47％。可见，经多次降息后，给贷款买房者带来的最大实惠是利息支出大大减少，负担减轻，有助于普通百姓借债改善住房条件。
银行让利百姓受益
去年9月21日，国家第8次降低房贷利率，而银行其他贷款利率并未降低，意味着银行发放住房贷款，利息收入明显减少，而受益的仅是贷款买房者。从现行国家公布的法定利率来看，5年期以上银行贷款（不含个人住房贷款）利率为年息6.21％，而5—30年期银行个人住房按揭贷款利率仅为年息5.58％，二者的利差为0.63个百分点，也就是说，银行同样发放1万元贷款，住房贷款要比其他贷款每年少收入利息63元，按一个家庭贷款20 万元，以平均占用10年计算，银行让利达12600元（63×20×10）。有资料显示，去年末四大国有独资商业银行个人住房贷款余额达1260亿元，照此计算银行年让利金额达7.94亿元。按央行计划，今年将再增加1000亿元个人住房贷款投放，照此推算，年让利金额将高达14.24亿元。由此可见，在眼下银行让利的环境下，普通百姓选择贷款买房，应是明智之举。
住房公积金贷款“锦上添花”
住房公积金贷款的推行，无疑为个人购房提供了“价格”更低的融资渠道，就现行住房公积金贷款的利率看，1—5年（含5年）年息为4.14％，5—30年（含30年）年息为4.59 ％，分别要比银行住房按揭贷款利率低1.17和0.99个百分点，这一利息差额，对申请超长期限的买房者来说，得到的实惠有多大呢？若同样申请10万元／30年期按揭，按月等额还款法还款，银行商业性贷款月还款额为572.8元，而公积金贷款仅为512元，二者差额 60.8元，30年期满还清贷款后，可减少利息支出21888元（60.8×360）。再说，10万元公积金贷款，按目前的利率标准，经过30年漫长的还款后，累计偿付本息之和仅为184320 元，扣除本金，30年累计付息额仅是本金的84％。因此，从国家推出住房公积金贷款的意图看，旨在帮助广大中低收入家庭买得起房，这对已缴纳住房公积金的家庭来说，应尽早抉择，把握机遇，改善居住条件。
有利房价下调
房贷住房公积金利率范文5
那么，改善型购房人如何争取到优惠的利率，以降低贷款成本？公积金贷款是降低成本的一种途径，但需要满足一定的条件。
【典型案例】
从宝宝出生后，小郑就发现家中的空间越发局促了。小郑的房产购置于2006年，出于便利的考虑，小郑夫妇选择了一套离单位较近的小户型。不过，宝宝降临后，小郑觉得必须考虑改善住房条件了。
经过多次看房，小郑夫妇选择了一套地理位置较远的三房二厅，由于原来的小户型离市中心较近，售价也比较高，因此卖出再买入，中间需要补足100万元的差价。
为了降低贷款的利率成本，小郑最终确定了“纯公积金贷款+向父母借贷”的方式。在原有房产售出后，按照公积金贷款的相关申请政策和“认房不认贷”的判定标准，小郑的新购房计划可按照首次购房来看待，加上丈夫的单位为他缴纳了补充公积金，因此夫妇俩共同申请公积金住房贷款的话，可以获得70万元的贷款额度。在6月份的贷款利率下调后，公积金贷款5年期以上的利率为4.7%。
而剩余的30万元，小郑向父母申请了“友情贷款”，约定5年后开始分批偿还。通过这种方式，小郑把贷款成本控制在较低的范围内，成功地改善了居住条件。
【操作指南】
我们不难发现，在商业住房贷款利率政策趋于一致的情况下，个人希望改善住房条件，求助于公积金贷款是可取的途径。
公积金贷款只“认房”
记者了解到，在目前的公积金贷款政策中，主要采用的认定方式是通过与房地产中心的信息进行联网，了解到贷款申请人名下的房产状况。在改善型需求中，如果贷款人先将原有的房产出售，借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）名下无成套住房登记为依据，那么新的购房也可视为“首套房”，在操作的过程中，按照“首套房”的相关贷款政策来进行贷款。
对于“首套房”的可贷额度，上海市公积金管理中心的政策是一人参与贷款，公积金贷款额度最高为30万元，补充公积金贷款额度为10万元；两人或以上共同参与贷款，公积金贷款额度最高为60万元，补充公积金贷款额度最高可达20万元，合计80万元。
如小郑夫妇的贷款方案中，两人共同贷款，公积金贷款额度最高达60万元，小郑的先生拥有补充公积金，另外可获得10万元的贷款额度，合计最高可贷额度为70万元。
此外，在公积金贷款额度的确认上，还需满足几个条件：
一是公积金账户余额需满足一定条件，最高贷款额度的确定上，住房公积金可贷部分为账户余额的40倍，补充住房公积金可贷部分为账户余额的20倍。
二是不高于按房屋总价比例确定的贷款限额。在首套房的贷款比例上，购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下的家庭，住房公积金贷款首付款比例不低于20%；购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，住房公积金贷款首付款比例不低于30%。
第三，还需要结合贷款人的收入与每月还款额来确定，每月还款额不得超过公积金月缴存额工资基数的50%。
“纯公积金贷款”在先
不过，需要指出的是，商业银行对于首套房的标准所使用的是“认房又认贷”的方法，也就是说，不仅要考虑到贷款人及家庭名下的房产状况，也要考虑到申请住房贷款的历史记录。如果曾经使用过住房贷款，即使名下房产状况符合要求，也不得视为“首套房”。
所以，在这种情况下，小郑夫妇如果不使用“纯公积金贷款”而是申请“公积金贷款+商业住房贷款”的组合方案，就不能按照“首套房”的标准进行贷款申请，除首付比例要上升外，包括商业住房贷款利率和公积金贷款利率均需要上浮至1.1倍，即7.48%和5.17%。
房贷住房公积金利率范文6
关键词：
无论在国外还是国内，房地产业都毫无例外地被视为国民经济中的重要产业，在国计民生中发挥着举足轻重的作用。而住房公积金又是房地产经济的一个重要组成部分。本文主要从住房公积金制度的意义、住房公积金的使用情况及配合房地产市场调控的措施等方面，来阐述住房公积金在房地产经济中所发挥的作用。
一、 住房公积金的概念及意义
住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。它具有强制性、互、专用性的特点。
住房公积金有两大功能：住房保障和住房金融。住房公积金作为一种强制实行、定向使用的个人住房基金，通过个人缴存、单位资助和长期储蓄的方式，不仅增强了职工解决住房的能力，降低了职工购房还贷的压力，同时也调整了职工的消费结构，确保了职工的住房消费支出；有利于保障性住房资金的积累和周转，使政策性住房贷款有了可靠的资金来源，更有利于缓解房地产市场住房消费需求，抑制房地产市场价格过快上涨，解决中低收入家庭基本住房问题。
二、 住房公积金的使用
（一）、提取住房公积金
按照《住房公积金管理条例》规定，职工购买、建造、翻建、大修自住住房的可以提取职工住房公积金账户内的存储余额。在实际提取业务中，职工因该原因提取住房公积金的占了绝大比重。以徐州市为例，从2005年至今，每年职工用于住房消费提取的住房公积金额占当年提取总额的比重都在70%以上，06年和09年将近达到80%。
（二）使用住房公积金贷款
住房金融是房地产市场发展不可缺失的重要组成部分，按照住房金融是否根据政府特殊的政策举办，是否可以享受政府优惠政策，可以将住房金融划分为政策性住房金融和商业住房金融，我国的政策性住房金融主要是建立住房公积金制度，而住房公积金贷款又是政策性住房金融的最直接体现。
随着房地产市场的不断发展，住房公积金贷款也不断创造出历史新高，可以说，住房公积金贷款的发放额是房地产市场发展状况的晴雨表，随着房地产市场的波动而变化。由于住房公积金贷款利率明显低于各商业银行贷款利率，住房公积金贷款成为了绝大多数购房者的首选，住房公积金贷款在所有住房贷款中所占的比重也相对较大。以徐州市为例，2009年末和2010年末住房公积金贷款余额分别为64.77亿元和82.86亿元，全市个人住房贷款余额分别为127.95亿元和187.73亿元，住房公积金贷款占全市个人住房贷款余额的比重分别为50.62 %和44.14%。至10年末，住房公积金贷款余额占缴存余额的比例为86.90%，职工使用住房公积金用于住房消费的使用率已经高达92.16%。
从以上各项数据可以看出，住房公积金在房地产经济的发展中发挥了重大作用，可以说是举足轻重、功不可没。
三、 住房公积金在房地产市场调控中所采取的措施
（一） 扩大住房公积金覆盖率和保障范围，住房公积金政策向中低收入者倾斜，使广大缴存职工都能享受到优惠政策。
建设部、财政部、和中国人民银行于2005年颁布的《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》已将缴存主题扩大到包括城镇单位聘用的进城务工人员、城镇个体工商户和自由职业人员。因此，各地住房公积金管理中心应加大归集力度，把住房公积金的政策性住房融资功能向中低收入职工家庭倾斜，要兼顾公平，让更多的人享受到住房公积金优惠政策，推动社会和谐发展
（二）严格执行住房公积金贷款政策，充分发挥调控作用。
科学制定并严格执行住房公积金贷款政策，要根据国家宏观调控政策和房地产市场发展趋势并结合当地实际情况适时进行调整，尽可能地发挥住房金融在房地产经济中的杠杆作用。
在房地产市场过热时，为了抑制房地产市场的快速发展，应采取紧缩的贷款政策，要提高贷款门槛，降低贷款最高额度，缩短贷款期限，提高贷款基准利率，减少贷次数。
在房地产市场过冷时，要采取适度宽松的贷款政策，采取有效措施，促进房地产市场健康发展，要降低贷款门槛，提高贷款最高额度，延长贷款期限，降低贷款基准利率，增加贷款次数。虽然贷款政策相对宽松，但一定要规范住房公积金贷款用途，防止骗贷、套贷行为的发生。
住房公积金作用的发挥应积极与相关税收、信贷等政策协调配合，使住房公积金贷款趋于规范化、制度化和法制化，提高住房公积金调控房地产市场的敏感度，使房地产市场保持健康有序的良好发展态势。
（三）加大住房公积金保障性住房建设力度，提高资金利用率
按照《住房公积金管理条例》第二十九条规定，住房公积金增值收益按照规定提取过风险准备金和管理费用以后，剩余部分将全额上缴同级财政，用于保障性住房建设。同时，为提高住房公积金使用效率，并拓宽保障性住房建设资金来源，住房和城乡建设部、财政部、发改委、人民银行、监察部、审计署、银监会七部门于2009年10月联合印发了《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，明确提出了使用住房公积金闲置资金支持保障性住房建设。保障性住房建设有利于缓解房地产市场供给不足导致的房价上涨，有利于带动住房投资和消费，促进经济平稳较快增长；有利于解决城镇中低收入家庭住房问题，推动实现“住有所居”目标。
在二十年的发展过程中，住房公积金为解决职工住房难、推动住房货币化进程、促进住房信贷机制完善、支持国家宏观调控和住房体制改革方面发挥了重要作用。但也存在诸如缴存比例不科学、覆盖面偏低、各地发展不均衡、缴存金额巨大但金融监管力度不足等问题。在今后的工作中需要对住房公积金制度不断进行改革、完善和创新，真正发挥其在房地产市场调控和住房保障等方面的积极作用。
参考文献:
1、《住房公积金管理条例》；
2、《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》
3、《房地产金融》，洪艳蓉等著，北京大学出版社；