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土地市场分析范文1
［关键词］住房市场；土地市场；协调性；耦合协调度
［中图分类号］F29335［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2012）9-0023-04
引言
2004年以来房价快速上涨引发国内学者对房价上涨原因分析的研究热潮,其中地价过快上涨推高房价论点为广大学界人士及普通民众所接受。然而国土资源部2009年对全国105个地价动态监测城市620个项目开展的“房地产项目用地地价专项调查”显示：620个项目地价房价比平均为232%,356个项目比例在15%~30％,比例在30％以下的约占总数的78％。东部地区共有项目316个,地价房价比平均为27%,地价房价比高于全国平均水平；中部和西部地区共有项目分别为158个和146个,地价房价比平均值分别为21%和18%,均低于全国平均水平。地价上涨最快的一线城市北京、上海、广州和深圳地价房价比分别为268%,267%,332%和344%数据来源：根据国土资源部“房地产项目用地地价专项调查”相关数据计算整理得来。,虽高于全国最高水平,但是从国际经验来看此比值也在合理范围之内。地价房价比为判断住房市场与土地市场的协调状况、分析地价占房价比重的合理性从而为改善宏观调控政策提供了有效依据。但是全国甚至是一线城市房价与地价处于协调状态，二者比重合理的调查结论为普通民众所不能接受。为此很多学者指出该指标具有如下缺陷：一、地价房价比仅涉及地价与房价两个指标,地价与房价不能充分反映土地市场与住房市场整体状况。二、由于房地产开发两到三年的周期导致地价房价比存在时差,历史地价与当期房价的比值必然会人为缩小其比值。鉴于以上地价房价比评价住房市场与土地市场协调性不可避免的缺陷,笔者首次将耦合协调度模型引入以更为客观全面地评价二者协调性。耦合协调度衡量的两系统(住房市场与土地市场)涉及指标多且较为全面,且住房市场与土地市场均为同期两系统的协调性衡量,由此规避了地价房价比缺陷。
2住房市场与土地市场耦合协调度模型介绍
2.1住房市场与土地市场耦合协调度模型表达式
借鉴物理学中的容量耦合概念及容量耦合系数模型，可以直接得到住房市场与土地市场的耦合度函数刘耀彬中国区域城市化与生态环境耦合的关联分析［J］.地理学报，2005(2)：237-247
刘耀彬城市化与生态环境耦合机制及调控研究［M］.北京：经济科学出版社，2007：153-156,表示为：
C=｛(X*Y)/(X/2+Y/2)2｝1/2(1)
耦合度对判别住房市场与土地市场耦合作用的强度具有重要意义，然而它只能说明两个系统间相互作用程度的强弱,无法反映协调发展水平的高低,如当两个系统发展水平都较低时，同样也可以得到两个系统协调度较高的结果。因此借鉴已有学者的研究成果,构建一个能够客观反映住房市场与土地市场协调发展水平的耦合协调度模型,以评价不同城市不同年份住房市场与土地市场交互耦合的协调程度,其计算公式如下：
D＝(C*T)1/2,T＝αX＋βY(α＝β＝05）(2)
式中：C为耦合度；D为耦合协调度,取值范围为0≤D≤1；T为住房市场与土地市场综合评价指数。D的取值范围与协调度类型如下：D＜02,极不协调；02≤D＜04,不协调；04≤D＜05,不太协调；05≤D＜06,基本协调；当06≤D＜08,比较协调；08≤D≤1,高度协调。
2.2住房市场与土地市场指标体系说明
(1)指标体系结构表。本着指标选取的综合全面性、重要性以及数据的可获得性等原则本文选取住房市场与土地市场指标如表下1所示。
(2)指标数据来源。2001―2009年全国及35个大中城市指标数据来源分别如下：土地供给结构指标中城市居住用地面积和城市建设用地面积均来源于《中国城市建设统计年鉴》,居住用地价格来源于中〖LL〖JP+2国城市地价动态监测系统,房地产开发本年土地购置面积及其他指标均来源于相关年份《中国统计年鉴》。住房市场中人均居住面积来源于《中国城市年鉴》,其余四大指标数据来源于相关年份《中国房地产统计年鉴》。
2.3住房市场与土地市场耦合协调度计算步骤
(1)原始数据标准化(极值变换法)。本文采取极值变换法对住房市场与土地市场指标原始数据进行无量纲化处理,同时也满足了耦合协调度对数据非负化的要求。极值变化法非负化原始数据公式为：
xij′=(xij-xijmin)/(xijmax-xijmin)+001(3)
式中xij为i地区第j项指标原始数值,xij′为原始数据标准化数值,xijmin和xijmax分别表示选取年份指标最小值和最大值。
(2)指标权重赋予(熵值赋权法)。作为客观赋权法中重要的一种熵值赋权法避免了主观因素带来的偏差,不掺杂评价者的主观期望。根据熵值赋权法计算步骤及公式,本文选取全国及35个大中城市指标2001―2009年数据计算得出土地市场三大指标与住房市场五大指标权重如表2所示。
2(3)住房市场与土地市场综合指数的计算。土地市场综合水平指数和住房市场水平综合水平指数计算公式为：
Xi=ai1xi1′+ai2xi2′+…+aimxim′(4)
Yi=bi1yi1′+bi2yi2′+…+binyin′(5)
式中,X、Y 分别为i地区市土地市场综合水平指数和住房市场综合水平指数,m、n 分别为i地区土地市场和住房市场下属指标数目,aim、bin 分别为i地区土地市场和住房市场下属具体指标权重,xi1′…xim′、yi1′…yin′分别为i地区土地市场和住房市场指标原始数据通过极值变化法标准化数值。最后将各地区住房市场与土地市场综合指数X和Y代入式(1)和式(2)计算得出各地区各年份耦合协调度并判断其协调类型。
3基于耦合协调度对住房市场与土地市场协调性的考察31全国住房市场与土地市场耦合协调度
根据耦合协调度计算公式及评价步骤,计算得出全国住房市场与土地市场耦合协调度如表3所示。虽然耦合协调度较好地反映了二者协调状况,但是住房市场与土地市场各自发展状态如何却反映不出来,因此笔者在这里结合标准差法标准化原始数据的方法,即xij′=(xij-xij平均)/δ，yij′=(yij-yij平均)/γ,其中xij、yij为i地区土地市场与住房市场第j项指标原始数据,xij平均、yij平均为第j项指标2001―2009年平均值。采用各项指标标准化数值与权重乘积之和算出土地市场与住房市场综合指数分别为X和Y,从二者综合指数的正、负来判断发展水平的趋前与滞后,这样能更好地分析出二者各自的发展状态。
从上表数据可以看出,2001―2009年全国住房市场与土地市场协调状况良好,且遵循了基本协调比较协调高度协调的路径,协调性越来越好。2004年及之前年份住房市场发展落后于土地市场,土地市场先于住房市场发展为后者提供了有效支撑作用,带动了2004年起始的〖LL住房市场快速发展。随着住房市场的快速发展二者逐渐达到协调状态,2008年达到高度协调。全国住房市场与土地市场协调状况趋好的态势通过下图可以更为直观地显示出来。
3.2一线城市住房市场与土地市场耦合协调度
从计算出来的35个大中城市耦合协调度来看,住房市场与土地市场协调状况趋势与全国基本相同(故限于篇幅本文不再对所有35个大中城市耦合协调度进行分析),东北部地区耦合协调度状况最好,中西部地区次之,一线城市耦合协调度也趋势好转,但是仍然低于全国水平。现仅就一线城市状况进行分析(如表4所示),其他城市协调度变化趋势可参考全国趋势图。
将一线城市耦合协调度与全国耦合协调度比较可以看出,一线城市耦合协调度趋势不如全国逐年递增那么明显,一线城市波动性比较大。2008年一线城市受经济危机波动影响最为突出：与全国趋势相反北京和上海土地市场与住房市场都受到严重冲击,二者协调状态转为非协调状态,广州和上海亦由比较协调状态转变为基本协调状态。由此可见,一线城市等热点城市受经济波动影响较为突出。经济危机之后2009年四个城市土地市场与住房市场迅速转好二者协调性也随之转好。总体看来,一线城市及其他35个大中城市住房市场与土地市场协调性良好。
33模型分析结果评析
模型分析结果显示中国以及35个大中城市住房市场与土地市场协调性良好,这与国土资源部公布的地价房价比显示结果一致,两模型分析结果与普通民众主观感知或预期(地价过快上涨推高房价)不符。导致民众认为土地市场非健康发展且与住房市场不协调的认知主要在于土地市场与住房市场仍然存在诸多不协调的问题。
(1)房地产调控不力,开发商房价上涨预期推高地价。中国房价上涨的原因除了供求原理的作用外,房地产开发商对房价上涨的预期是导致地价上涨的重要原因。住房具有商品属性的同时也是生活必需品,因此住房市场化的同时也离不开中央宏观调控政策对居民住房基本需求的保障。2004年以来房价快速上涨加大了中央宏观调控政策力度与强度,但是政策经常变化,房地产开发商预期政府宏观调控不会长久从而依循原有市场行为路径,调控长期成为“空调”。因此短期化的调控政策是房地产开发商预期房价上涨从而推动地价上涨的主要原因,并非地价上涨推高房价。
(2)招拍挂制度导致地王频现,“囤地”、“捂地”坐等土地升值。招拍挂的土地出让制度促进了土地市场化并与住房市场化相辅相成推动了中国房地产市场发展。但是现有土地出让制度存在诸多缺陷：一是以价高者得为竞标原则,导致住房市场供求结构矛盾。出价最高的房地产开发商为了谋求利润往往注重开发别墅、高档公寓等高档住房,而广大消费者需求的小户型、小面积住房稀缺。二是单纯以购地坐等土地升值为目的,利用地王地块地理位置等方面的稀缺性推高了社会整体对地价过高的感知。土地出让制度对房地产开发商囤地、捂地缺乏强制有效的规范,导致开发商投机心理拉长开发周期,并非当初土地出让价格过高。
(3)财税制度不合理,地方政府过于依赖土地财政。1994年的分税制改革提高了中央政府财力但同时也导致中央与地方财权与事权相分离,地方政府财源有限。作为地方政府财源的土地出让金成为其扩大财力的重要渠道。地方政府土地财政绝对量的增加是土地市场化改革的必然,但土地财政占地方财政收入比重的上升则在于地方政府财源有限。
4住房市场与土地市场协调发展的房地产宏观调控政策建议正如国土资源部地价房价比和本文耦合协调度模型分析结果显示：中国住房市场与土地市场协调性整体良好,但是抑制二者协调发展的问题依然存在,根据这些问题本文提出以下政策建议。
41调控由短期政策向长期制度转变,有效转变市场主体预期〖JP+1房地产宏观调控手段主要有行政手段和经济手段,行政手段和经济手段的有效结合才能推动房地产市场健康发展。2010―2011年房地产调控逐步升级,行政手段“限购令”、“限价令”调控效果初显需要推进这些行政措施的短期化,这样才能从根本上发挥其有效抑制投资投机性需求的作用；经济手段中的差别化信贷政策、货币政策更有必要也有可能去短期化,加大对普通自主性消费需求的支持；同时保障性住房要制定长期规划,保障中低收入阶层基本住房需求。通过以上房地产调控措施的去短期化,市场主体包括地方政府、房地产开发商以及购房者房价持续上涨预期才能得到有效扭转,从而改变目前市场主体特别是房地产开发商房价上涨预期对低价的推动作用。
42完善土地出让制度及土地增值税征管制度,促进土地供给结构合理化土地出让制度要改变招拍挂中以价高者得的原则,制定竞标的综合性标准,配以房价、户型、面积等综合指标进行考察,解决住房供求结构矛盾；同时制订并公布土地中长期供应计划,提高中小户型、中低价位等普通商品房建设用地比例,控制高档住房用地供应,促进土地供给结构的合理化；同时完善土地增值税征收制度,扩大增值税征收范围并做好土地增值税专项评估,同时加强对房地产开发经营过程监控,以挤占开发商坐等土地升值的赢利空间，有效打击“囤地”、“捂地”行为。
43完善现有财税体制,扩大地方政府财源减轻其对土地财政过于依赖地方政府对土地财政严重依赖的根本原因在于现有财税体制下地方政府财源有限与其事权不相匹配,推进财税体制的改革是减轻地方政府土地财政依赖促进住房市场与土地市场进一步协调的重要举措。在此特别提出房产税作为一种房地产宏观调控措施目前在上海与重庆两地已试点征收,要在两试点经验总结基础上准确对房产税进行功能定位,制定房产税推广规划促进房产税抑制投资投机性需求的同时扩大地方政府财源。
参考文献:
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土地市场分析范文2
关键词：土地二级市场 问题 对策
谈到土地二级市场大家会有些疑惑，什么是土地二级市场？土地二级市场是指出让土地使用权的转让或再转让，它体现的是土地使用者之间因土地交易而产生的责、权、利的关系。进入土地二级市场的国有土地使用权主要是出让土地使用权。土地二级市场的交易方式主要有转让、出租、抵押三种，土地二级市场是土地一级市场的扩展和补充。土地一级市场与土地二级市场是相互影响的，如果土地一级市场经营不善，就会造成土地二级市场的混乱无序；土地二级市场不实行规范管理，也会扰乱土地一级市场的正常秩序，最终导致国有土地资产流失，影响经济发展，还会导致腐败的发生。
1.土地二级市场存在的问题主要有以下几点
1.1擅自改变土地用途
有的土地使用者法律意识不强，受经济利益驱使在土地转让过程中擅自改变土地用途。土地价格因土地的用途不同而具有差异性，如果在土地转让过程中擅自改变其用途就会扰乱市场造成国有资产流失，使国家利益蒙受损失，情节严重的还要负法律责任。如工业用地转让时土地用途改为商业用地的应收回土地使用权重新出让，补缴出让金后再转让，而不能直接转让。
1.2交易隐蔽性，缺乏交易的公共平台，偷税漏税问题突出
土地二级市场没有交易的公共平台。现在土地一级市场因国家的重视，已建立了规范的交易平台，交易信息公开，竞价方式公开，交易环境公平，取得土地使用权价格合理，有效保障了国有资产不流失。而土地二级市场没有建立一个能够提供交易的的公共平台，交易信息、交易价格均不公开，在某种程度上会造成国有资产流失，导致土地市场产生不稳定因素，严重时还会扰乱土地一级市场。如有的土地交易双方为了达到偷税漏税的目的而进行私下交易，故意压低土地价格。还有的交易者在土地抵押过程中和一些土地评估等中介机构串通一气故意把价格抬高以骗取银行的高额贷款，加大了银行的放贷风险，对银行造成严重经济损失，破坏金融秩序。有些出让土地和划拨土地的出租，往往与房屋等建筑物的出租联系在一起，土地使用权的出租人和承租人一般去房产管理部门办理房产登记手续，很少到国土资源管理部门办理土地登记手续，因此，国土资源系统缺乏此项统计。原划拨土地进入二级市场，既可以采取补缴出让金方式，也可采取租赁、作价出资或授权经营方式。对此，国家规定了不同的收益分配政策，造成了收益分配的不均等。这些现象导致土地交易市场乱象丛生，使得土地市场监管难度加大。
1.3达不到转让条件，而擅自对土地进行转让或抵押
如有的土地开发商为了获取高额利润囤积土地、炒地皮，把没有达到转让条件的土地高价转让给下一个开发商，甚至层层转让，扰乱土地市场，破坏经济健康发展，滋生腐败。在招商引资过程中各地政府为了引进外资 ，为外地企业落户当地创造优惠条件。允许这些企业选择分期付款的方式缴纳土地出让金，在没有交齐土地出让金的情况下给他们颁发了土地使用证。这样就被一些不良企业利用钻了空子，利用我们工作的疏忽擅自转让或向银行抵押土地使用权贷款，如果还不上贷款土地使用权就要被法院拍卖致使国有资产的流失，损害了国家经济利益。有的土地在抵押期间，由于个别工作人员业务水平较低在工作中审查不严谨不细致而发生的土地转让行为，产生了很多不必要的纠纷，严重侵犯了当事人的权益，为当事者带来了很多不良后果，造成了很坏的社会影响，影响了政府的形象。
1.4测量技术不过关，误差严重
有时因经济原因或照顾关系聘请的测量机构和测量人员缺乏测量资质和上岗证，这样在土地转让过程中由于测量人员业务素质差，缺乏科学的测绘方法，测量技术不过关，现场调查不严谨，调查方法不当而发生了相当比例的土地边界纠纷，给土地正常转让带来很多不必要的障碍。主要存在土地权属调查表内相关说明不细致，土地权属资料收集不全面，调查图件表示不完整，签章手续不齐全等问题。
1.5部门职能交叉，导致管理的多头性
一是房管部门的管理。土地二级市场交易不单纯是土地使用权的交易，常常伴随着地上附着物的转让，如不能及时掌握地上附着物的转让情况，就不能及时、合法、有效的管理好土地二级市场交易。二是法院的裁决。随着经济社会的发展，法院判决涉及土地使用权清偿债务的现象相当普遍，但法院在裁决时，没有考虑被处置的土地权属是否合法、是否符合土地二级市场转让条件，未经国土部门批准强迫转让土地使用权或强行拍卖债务人的划拨土地。从某种程度上，也为不符合转让条件的土地实现转让的目的提供了途径。
2.针对以上存在的问题提出以下建议
2.1加强一、二级土地市场的衔接，实行统一管理，建立土地转让申请审批制度
土地一级市场与土地二级市场是相互影响、相互制约的关系。为了防止国有资产流失，规范土地交易市场，约束工作人员行为，建立土地转让申请审批制度。实行层层把关，责任到人，互相监督，严格办事程序，认真执行五不登记制度即：对出让土地没有支付全部出让金的不登记；对商业、旅游、娱乐、住宅四类经营性土地以及新增工业建设用地没有按招、拍、挂出让的，不登记；对协议出让地价明显低于出让底价的，不登记；对违反规划改变用途的不登记；未办理土地使用权登记而设定抵押权的，不登记。从程序和制度上杜绝违规违法转让土地的发生。
2.2规范土地二级市场交易行为，严格土地价格评估制度
针对土地私下交易，价格混乱，偷税漏税的行为，严格土地价格评估制度。每一宗土地转让价格都要经过具有资质的土地价格评估机构科学评估。评估一定要严谨慎重，经得起质询、质 疑、质 问 甚 至 司 法 仲 裁 或 诉 讼 。现场勘察切忌因为怕麻烦而走马观花或纸上谈兵。在土地评估机构接接受委托时要对委托估价方的背景情况进行多方面了解。对评估结果特殊的要求、产权变动频繁复杂以及权属不明等情况且无法自圆其说土地面积的增加或减少等有明显欺诈行为的项目不予评估。认真审查宗地权属。评估前要对委托评估土地的各种产权证明进行审核。产权证明一定要将原件审验后再复印。在土地估价时，要认真分析影响土地价格的因素，灵活使用各种土地估价方法，对土地价格作出最准确的判断。同时加大执法力度，对土地转让过程中发生的偷税漏税行为坚决查处，维护法律尊严，创造一个良好的经济环境，使土地二级市场健康发展，在市场经济中发挥良好的作用。
2.3加强法制宣传，强化工作人员的业务培训和思想道德教育，提高工作水平
利用新闻、广播、网络、法律知识竞赛等形式对土地交易法律法规进行普法宣传，提高人们的法律意识，增强人们遵纪守法的自觉性。领导重视工作人员的再教育问题。首先通过办培训班、学术交流、聘请专家讲课、观摩先进地区工作经验等方式提高工作人员为人民服务的业务能力。其次加强工作人员的思想道德教育，提高为人民服务的自觉意识，防止工作中的“冷”、“硬”、“横”和"吃"“拿”“卡”“要”的行为。
2.4做好土地测量，避免工作失误
在土地转让交易时，应选择具有测量资质的正规测量中介机构进行土地面积的测量和四邻边界的勘定。工作人员坚持到现场实地调查，做好地籍调查，通知四邻到现场指界，对没有异议的测量结果签字盖章。对测量结果实行备案制度。最大限度的避免交易双方和四邻的地界纠纷与隐患。此外还应重视提高测绘人员的技术水平与工作素质。做好工作人员的教育和再培训工作，以不断适应科学技术水平的日益发展，及时掌握新技能、新技术、新方法、提高实际操作能力，赠强团队协作精神，同时对其严格考核使其具备从业资格方准其上岗。还要积极改进测绘方法，体征软硬件环境，调查工作方法多样化。最后加强对测量机构资质的审核与监管，确保测量结果的严谨性和可靠性。
2.5强化信息披露，规范交易中介
一是建立一个全方位的土地交易信息平台，使交易双方可以在任何时间、任何地点获取市场信息，使土地有形市场在无形的网络世界得到延伸，市场信息应该包括土地供求信息、交易宗地信息、土地市场形势分析信息、土地新闻、土地政策法规及市场咨询信息等等，提高土地二级市场交易的竞争性。二是加强土地交易中介管理。对社会服务性质的土地交易中心要科学定位，合理收费，对评估等中介机构要加强管理，不断提高土地评估人员的素质和业务水平，同时加强监管，确保地价评估真正做到公平、公正。
2.6从土地二级市场的特点出发，制定相应的法律、法规，建立和完善相应的法律体系
强化二级市场立法，规范交易行为。明确相关部门职责，提高相关部门和机构的沟通配合。由于土地二级市场交易多数情况是与地上建筑物和构筑物的交易交织在一起，因此，应进一步理顺相关部门和机构的沟通之间的关系，一是土地管理与房产管理的沟通配合。 二是要协调好与人民法院的关系。法院判决用于债务清偿的土地使用权的转让，往往会涉及集体土地和行政划拨土地。因此，法院在查封前要先弄清土地所有权性质，处分时应纳入土地有形市场转让，避免不必要的麻烦产生。
参考文献：
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土地市场分析范文3
关键词:地下室底板;超长结构;加强带;补偿收缩混凝土;抗裂
中图分类号:TU92
文献标识码:B
文章编号:1008-0422(2009)12-0120-02
1引言
现代建筑物正朝着大底盘、超长超高、结构更复杂的方向发展,施工技术也在不断地发展,如以膨胀加强带取代后浇带以实现超长结构的无缝施工是一项近年来兴起且广泛应用的建筑施工新技术,它在预防地下室渗漏、减少施工工期、降低造价等方面作用明显,因此,对加强带补偿收缩混凝土设计与施工技术进行分析探讨具有极强的理论和现实指导意义。
2工程概况
湖南永泰房地产开发有限公司开发的山水庭院一期工程项目,框剪结构,地上11层(共分六栋),地下2层,总建筑面积63391.91m2,其中地下室负2层长155.5m,宽58.2m,底板厚50cm,负一层长133.5m,宽68.6m,底板厚45cm,设计混凝土强度等级为C30,抗渗等级为P6。
由于考虑楼盘交付时间的要求,施工工期较短,按原设计底板留置后浇带的施工方案会增加施工成本及延长工期,经开发商、设计、监理、施工四方研究论证,在保证工程质量的前提下,决定采用“间歇式”无缝施工的技术方案。
3取消后浇带的理论依据分析
根据原设计意图,此后浇带设置是为了释放部分混凝土的收缩和变形,属于伸缩后浇带。根据《建筑物裂缝控制》中提出的混凝土裂缝间距计算公式:
式中,H――板或墙的计算厚度或高度(mm);
――混凝土的极限拉伸(×10-4);
E――混凝土的弹性模量(×104MPa);
C――地基对混凝土的约束系数(N/mm);
α――混凝土的热膨胀系数(1×10-5/℃);
T――综合温差(℃);
arcch――双曲余弦的反函数。
由上式可知:伸缩缝间距设计的重要影响因素是混凝土的温差和收缩值变形。一般总是αT大于,如果我们采取措施,使趋近于
,则式中arcch值∞,可无需设置伸缩缝,这就要降低混凝土温差和收缩值,或提高混凝土的极限拉伸。于是,采用微膨胀混凝土是一种有效的技术途径。
研究表明:膨胀混凝土的主要变形有冷缩率St、干缩率Sd、受拉徐变率Ct、极限延伸率Sk、混凝土的限制膨胀率,其中,St及Sd是有害变形,Ct及是有益变形,当D=-(St+Sd-Ct)≤Sk时,混凝土处于受压状态不会产生裂缝。
掺有UEA-y的钢筋混凝土在硬化过程中混凝土产生一定的膨胀,钢筋约束混凝土的膨胀而受拉,而混凝土未充分膨胀受压,钢筋拉力与混凝土的压力相互平衡。
设为混凝土预压应力(MPa)、As为钢筋截面积、μ――配筋率(%)、Ae为混凝土截面积、Es为钢筋弹性模量(MPa)、为混凝土膨胀率,则有Ae・ =As・ = As・Es・
,即=μ・Es・ 。
可见在配筋率和钢筋弹性模量确定的情况下,膨胀混凝土自应力与膨胀率成正比。这样膨胀加强带的自应力增大,对温度收缩应力补偿能力也增大,从而防止了超长结构的开裂。限制膨胀率随着UEA-y掺量的增加而增加,可以通过调整UEA-y的掺量使混凝土获得不同的预压应力。
4补偿收缩混凝土抗裂计算
4.1混凝土中心最高温度计算
Tmax=(W1Ql+W2Q2+ W3Q3)/rhC(2)
式中:W1、W2、W3分别为单方混凝土、水、UEA-y、粉煤灰用量,见表1。
Q1、Q2、Q3分别为上述材料的水化热,相应取值为320、300、150kJ/kg。
rh――混凝土容重,取2400kg/m3;
C――混凝土比热容,取0.96kJ/kg℃。
计算Tmax =(288×320+35×300+50×150)/2400÷0.96=47.8(℃)
混凝土底板沿长度方向的散热可以忽略,只考虑沿高度方向一维散热,散热系数取0.6,则水泥水化热引起的温升值T1=47.8×0.6=28.7℃,混凝土的平均入模温度T2=22℃,预计混凝土中心最高温度T3= T1+ T2=28.7+22=50.7℃。
4.2混凝土极限拉伸率计算
C30混凝土Rt=2.0MPa,配筋率μ=0.56%,钢筋直径d=16mm
=0.5Rf(1+ /d)×10-4
=0.5×2.0×(1+0.56/1.6)×10-4
=1.35×10-4
徐变使混凝土极限拉伸增加,提高了混凝土的极限变形能力。计算混凝土的实际极限拉伸率Sk= (1+0.5)=2.03×10-4。
4.3温差变形率计算
施工期间预计环境温度平均为T4=20℃
混凝土结构在升温时内部产生压力,而降温过程中产生拉应力,由于混凝土受到钢筋和基础约束,取约束系数R=0.6。最不利的情况是,设混凝土中心最高温度降至环境温度时,产生冷缩最大值为:
St=1.0×10-5×(T3- T4)×R=1.84×10-4
4.4计算干燥收缩率
Sd(t)=3.24×10-4 (1-e-0.01t)m1m2…mn
式中的m1m2…mn为影响因素,t为时间。
水泥品种:m1=1.00;水泥细度:m2=1.20;骨料:m3=1.00;水灰比:m4=1.10;
水泥浆量:m5=1.20;养护时间:m6=1.10;环境湿度:m7=0.90;约束:m8=0.6
代入公式得:Sd(28)=0.75×10-4。
4.5混凝土的限制膨胀率
考虑试验室与施工现场养护条件的差别,本工程混凝土的限制膨胀率设计值 =2.9×10-4。
4.6混凝土最终变形值
补偿收缩混凝土最终收缩变形D=- St- Sd =2.9×10-4-1.84×10-4-0.75×10-4=0.31×10-4
由于混凝土最终变形为正,混凝土呈受压状态,所以混凝土不会开裂。
5地下室底板超长结构加强带设置
加强带设计原理是在结构收缩应力最大的地方给予相应的膨胀应力补偿。本工程具体做法,UEA-y加强带底宽2m,上宽2.4m,带的一侧为台阶型,带之间增加1/3的水平构造钢筋,带的两侧分别铺设密孔铁丝网,防止小膨胀混凝土流入加强带。加强带的混凝土采用C35/P8,施工缝应凿毛清冼干净,用掺UEA-y=13%的混凝土浇入加强带,随后用小膨胀混凝土浇注带外地段,见图1、图2。
6补偿收缩混凝土混凝土配合设计
本工程地下室有汽车停车场、配电房,且面积较大,绝对不能有漏水。混凝土应有足够的补偿收缩性能,故选用三掺技术来设计该工程混凝土配合比。
6.1原材料选用
(1)水泥:采用散装32.5级普通硅酸盐水泥,水泥7d水化热不大于270kJ/kg,C3A含量在8%以下,3d强度19.2MPa,28d强度39.2MPa。
(2)砂:采用本地质地坚硬,级配良好的天然河砂,细度模数为2.6~2.8,含泥量不大于l%,能有效地减少用水量,水泥用量也可相应减少,降低了混凝土温升并减少了混凝土的收缩。
(3)石子:采用本地5~40mm连续级配的机制碎石,含泥量不大于1%,针片状含量不大于10%,空隙率少于40%。
(4)UEA-y高效膨胀剂:可在结构中建立 σc=0.2~0.7MPa的预压应力,来补偿混凝土在硬化过程中产生的收缩引起的拉应力。
(5)粉煤灰:选用I级灰,细度为10%,烧失量2.5%,28d抗压强度比78%,由于粉煤灰的火山灰活性作用,孔的细化作用,内核作用和、吸附作用,可以提高混凝土的力学性能与耐久性,并改善混凝土的和易性。
(6)木质素磺酸钙:降低单方混凝土的用水量,减少混凝土干缩量,轻微引气能提高混凝土的抗渗性能,对耐久性有利。在木质素磺酸钙溶液中加入硫酸盐活性激发剂,能加速粉煤灰的火山灰反应。
6.2施工配合比的确定
混凝土单方水泥用量越大,用水量越多,则收缩变形越大。掺人微引气的减水剂不仅使混凝土的和易性明显改善,同时又减少了约8%左右的拌合用水,减水后使混凝土回缩量减小。
混凝土骨料中的砂采用中砂,根据有关资料及试验表明:当采用细度模数为2.8、平均粒径为0.381的中砂,比采用细度模数为2.1、平均粒径为0.336的细砂,每1m混凝土可减少用水量20~25kg,水泥用量可相应减少25~35kg。
在配合比设计时,考虑掺加适量的I级粉煤灰及高效膨胀剂,用适量I级粉煤灰取代水泥,可使水泥的颗粒级配更加合理化。在I级粉煤灰的微填充效应和形貌效应作用下,能使混凝土水单方用量适当减少,加上I级粉煤灰的自生收缩是膨胀变形,这对混凝土抗裂是有利的;掺加一定量的高效膨胀剂来补偿混凝土收缩引起的拉应力。
通过试验室六个配合比各项性能的综合评价,确定了施工配合比,见表1、表2。
混凝土拌合物和易性好,不离析,不泌水,混凝土强度、膨胀率均达到试配要求。
7地下室底板超长结构加强带混凝土施工工艺
7.1混凝土搅拌及运输
施工现场采用750自落式搅拌机一台,砂、石、水、减水剂电子计量,水泥、UEA-y、粉煤灰由专人计量投放,混凝土搅拌采用减水剂后掺法,搅拌时间为2min,坍落度严格按设计要求控制在4.0~6.0cm,定时检测混凝土坍落度,间接控制水灰比。当砂、石含水率发生变化时,及时调整施工配合比,使混凝土的工作性能达到最佳状态。
混凝土运输采用拖拉机水平运输、塔吊垂直运输相结合。
7.2混凝土浇筑及养护
由于南边围护发生问题,I加强带改为“Z”字型。底板浇筑后进行两次压面再进行表面拉毛,以消除混凝土沉降裂缝及表面塑性收缩微裂缝。
混凝土表面具体处理程序:初凝前一次抹压临时覆盖保湿养护混凝土终凝前1～2h掀膜两次抹压覆盖保湿养护。混凝土终凝后设专人浇水养护,保证混凝土表面潮湿状态,养护时间10~14d。
7.3混凝土施工质量评价
由于各部门积极配合,工程进展顺利,底板混凝土浇筑完成至今已有3年多,未发现裂缝和渗漏现象,底板试块留置41组,平均强度34.8MPa,最小值为30.2MPa,混凝土立方体抗压强度的标准差Sfcu=2.86。
8结语
通过以上工程实践表明,地下室底板超长结构不设后浇带采用补偿收缩混凝土加强带是可行的,补偿收缩混凝土配合比应综合考虑混凝土的强度及限制膨胀率两个指标,以满足工程要求。加强带处应考虑结构收缩应力的构造筋,利用三掺技术,可明显改善混凝土的性能,提高混凝土早期抗裂能力,加快施工速度,缩短工期,降低造价。
参考文献:
[1]王铁梦.工程结构裂缝控制[M].北京:中国建筑丁业出版社,2002.
[2]中国建筑材料科学研究院.超长钢筋混凝土结构无缝设计与施工.1999.
[3]混凝土结构设计规范.GB 50010-2002.中国建筑工业出版社,2002.
土地市场分析范文4
关键词：土地出让；监管；利益博弈；中央政府；地方行政部门
中图分类号：F301.1 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）32-0041-02
引言
近年来，中国房地产业整体供求失衡，造成房价日益高涨，既严重制约了人民生活水平的提高，也阻碍了拉动内需政策的实现。究其供求失衡原因，表面上看是土地批租市场中存在着政府的绝对垄断，但更深层次的原因是部分地方行政部门利益与中央政府利益之间存在巨大差异，导致宏观调控政策并不能在实际中得到切实贯彻。
在分税制改革后，特别是2002年重新分配了财税比例“中央大头，地方小头”之后，某些地方政府的财政收入逐渐捉襟见肘。面对日益增加的社会公共开支，地方政府急需寻找新的收入来源。而中国现行土地制度的缺陷正好使得实行“土地财政”成为其增加财政收入“最好最快”的方式。例如，某些地方行政部门通过低价出让工业用地来吸引投资，赢得税收；高地价出售住宅用地，获取巨额一次性土地出让金，并带动物业税和房地产税激增；利用土地抵押贷款为城市基础设施建设融资等等。由于中央政府只拥有土地的名义所有权，土地的实际使用权和其他处置权更多地是被地方行政部门所把持。所以，一旦中央对于土地出让的监管力度不足，某些地方行政部门出于对财政收益和官员政绩的追逐，必然会忽略它所代表的社会整体利益，狭隘地追求自身局部、短期的收益。
土地出让问题应该如何加强监管，如何在政策制定层面杜绝违规现象的出现？这需要首先分析博弈双方各自的利益诉求。
一、土地出让市场主体的利益诉求
（一）中央政府的利益分析
中央政府作为国民利益的代表，与国家利益有着高度一致性。中央政府会更多地从国家全局利益的角度出发，关注于GDP 总量与质量、宏观经济的可持续发展、物价水平、居民福利水平、社会稳定等。中央政府可以通过立法、规划和指令性手段进行干预，调控地租、地价（比如调整土地出让金的首付比例等）、利率和税收，以此保障土地的使用权权益并公平分配土地收益，确保土地市场良好运转。
（二）地方行政部门的利益分析
某些地方行政部门作为地区利益的代表，更多以“经济人”思维谋求地方利益最大化，看重本地区局部的、短期的利益目标，如当地GDP 增长率、基础设施建设、土地收益对财政的贡献等。在土地市场中，地方行政部门除了一方面完成中央政府布置的各项经济发展指标，如促进国民经济增长，上缴税收，保障人民基本住房权利等，另一方面通过土地计划、城市规划、地价监控等手段调控当地实际土地供给数量、区位、结构、价格，以获得土地出让金以及各种土地税费收益。此外，当前对地方官员的评价是以当地GDP增长幅度为度量的，所以地方官员出于晋升考虑也有追求本地经济短期繁荣的极大动力。
二、中央政府与部分地方行政部门的土地利益博弈
中央政府与地方各自利益诉求的不一致导致无法产生制度性均衡，双方的非合作博弈在所难免。由于目前土地出让市场的法律规范的不完善，中央对地方行政部门的监管与约束仍主要靠国土监管部门来完成，所以，本文主要分析代表中央利益的国土监管部门与某些地方行政部门的之间的利益博弈。
（一）博弈的基本假设
本文提出了三个接近现实情况的经济学假设： a.地方行政部门是理性人，追求利润最大化，存在机会主义行为；b.信息不对称或不完全情况下地方行政部门的违规行为有可能未被查处；c.代表中央政府的国土监管部门是社会理性人，追求全社会的利益最大化。
（二）博弈模型的建立
（三）双方博弈策略的选择
在上述的一次纯策略博弈扩展式中，不存在纳什均衡。在代表中央政府的国土监管部门和地方行政部门都是理性人的假设前提下，进一步研究他们在混合战略下的行为选择。
1.部分地方行政部门的最优行为选择
2.中央国土监管部门的最优行为选择
三、结论与政策建议
根据上述混合博弈的分析，对于某些地方行政部门来说，其违规或违法动机很大程度上来源于在当前制度环境下该行为所产生的、超出正常行为的得益远大于违规行为被查处后所受的损失。所以首先应提高对违规行为的处罚力度，即增大地方行政部门违规行为被查处后所受的损失-E，并要做出具有实际效力的承诺行动，增强其置信度。其次，降低地方行政部门违规行为的收益D，使某些地方行政部门由于无利可图转而自觉维护市场秩序。最后，提高监管部门的工作努力程度，加大监管和查处的频率p1q1。
对代表中央的国土监管部门来说，其监管行为的选择或监管绩效很大程度上取决于监管部门的激励及约束机制。若某些地方行政部门违规而没有被监管部门发现，监管部门虽会在某种程度上声誉受损，但地方违规行为的直接受害者是其他相关利益群体，国土监管部门的切身利益损失并不大甚至还有好处（比如权力寻租）；再者，监管部门即使查处了违规行为，并不能改变自身经济收益，因为当前监管部门人员收入与其业绩的优劣并无直接联系。因此，从理性人角度看，监管部门的激励程度相当低（仅有精神层面上的激励与约束）。所以，要激励监管部门履行职责就是要有效提高（g+h）的值。建议将监管绩效纳入国土监管人员的工作业绩考核指标中。若查处到某地方行政部门违规批地就按挽回的国家损失额度的一定百分比给予提成奖励，反之，若所监管地区出现了违规事件就处以国家损失额度一定百分比的责罚。只有建立具有实际意义的激励机制，才能使监管部门的监管有效。在激励的同时，要给予监管部门更大的监管权力，并对监管部门的人员实行垂直管理，以降低他们调查与处罚某些地方行政部门的成本。
结束语
在土地出让市场中，中央政府与某些地方行政部门博弈的原因归根结底是由于制度缺陷造成双方利益诉求不同。要改变这样的博弈局势，短期来看是要调整地方行政部门违法用地的收益成本结构，使其被查出后所受损失（下转85页）（上接42页）值远大于违规得益值并进一步激励监管部门加大对地方土地违法事件查处力度。但从长远来看是要转变地方行政部门经济上和政治上对短期逐利的“土地财政”路径的依赖：一方面地方政府可尝试发行地方债、市政债等债券，缓解财政压力，另一方面需完善中央对地方行政部门政绩评价体系，不唯GDP而论，增加社会满意度等民生性指标。这样才能从根本上促使地方行政部门的利益目标逐步向中央靠拢并最终一致，变双方博弈为合作共赢。
参考文献：
[1] 吴妤，张玲.土地征收中地方政府的利益行为解析[J].经济体制改革，2011，（3）：30-34.
[2] 王子龙，等.房地产市场信息不对称的动态博弈[J].系统工程，2008，（12）：8-13.
[3] 张维迎.博弈论与信息经济学[M].上海：上海人民出版社，2004：58-66.
[4] 张红霞.城市土地市场调控的政府博弈分析[J].特区经济2012，（3）：288-291.
[5] 杨建荣，孙斌艺.政策因素与中国房地产市场发展路径[J].财经研究，2004，（4）：130-140.
土地市场分析范文5
论文关键词：房地产市场土地出让收入，脉冲分析
近年来，地方政府通过国有土地有偿转让的方式实现了财政收入的大幅度提高，为我国城市化进程的发展提供了充足的支持。土地转让收入通过提高地方政府的积极性、带动地方财政收入和支出的增加、推动固定资产投资增加, 从而推动经济增长[1]。因此，地方政府对“土地财政”收入的依赖也越来越严重[2]。
另一方面,面对日益高涨的房价,中央政府重拳出击,推出了包括新国八条,收缩房地产市场信贷，提高利率等一系列抑制政策。这一系列政策的效果一旦显现，地方政府的土地出让收入必然受到巨大的冲击，。
已有的文献集中于房价与地价的关系[3]，地方政府土地出让收入与房价的关系[4]，土地出让收入的周期性波动[5]，或从定性分析的角度分析影响土地出让收入的因素[6]。而本文拟采用新疆2008.1-2010.12数据构建VAR模型，利用脉冲分析的方法将焦点放在房地产市场与土地出让收入之间的动态关系之上，从而得出地方政府土地出让收入在房地产市场波动背景下所面对的风险并给出建议。
一 理论分析与制度背景
（一） 土地的特有属性及其价值决定
日本学者野口悠纪雄认为影响城市土地价格的因素可以分为两大类，一类为需求方面的因素，另一类为供给方面的因素，并认为这两方面的因素还可细分达上百项之多[7]。
土地作为一种特殊商品具有消费品和投资品的双重价值。因此，可将对它的需求分为两大部分脉冲分析，一部分是与人口规模变化、经济增长及城市化进程等因素相联系的实际需求；另一部分是作为资本品，来自与微观经济主体的资产组合配置行为相关的投资和投机需求。而城市规划水平，容积率的设定，税收制度安排等因素是供给方面的主要影响因素。他们直接的共同作用决定土地市场的均衡价格。
（二） 我国特殊的土地制度
我国宪法规定“城市土地属于国家所有，任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”，这就规定了国家在土地供应市场上的垄断地位论文开题报告范文。我国土地的供应方式有以下四种：划拨，转让，批租，其他方式。自1987年深圳拉开土地有偿使用序幕以来，土地供应的市场化程度不断提高，特别是2002年《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》以来，通过招拍挂方式转让土地已经成为土地供应的主要方式。
1998年以来的住房市场化改革从另一方面完善了土地市场的价格决定体系，使土地价值能够充分反应微观经济主体的需求变动。
（三） 土地出让的内在逻辑
1994年分税制改革使得地方政府收入相对于经济发展、城市化及工业化的需要越来越捉襟见肘。近年来因为房地产市场的发展使得城市土地价值飞快增长，伴随着我国土地供应市场化转型，“圈地”成为地方政府收入来源方便而廉价的渠道。经济的增长和转型无疑为地方政府创造出了更多的机会和生财之道[8]，土地出让金是地方政府未来50- 70 年的土地收益一次性收取，必然造成地方政府运用各种手段扩大出售土地换取收入的短期行为。这种短期行为，必然使经济的发展和地方财政收入的增长过分依赖卖地收入[9] 政府于是拥有了强烈的使土地出让所得最大化的冲动。而一个高速发展的房地产市场无益是使土地出让收入最大化的必要保证，这也成为“发热”的房地产市场迟迟不得“降温”的一个地方政府的行为视角。
二 变量选取与说明
本文采用的反映房地产市场变化的衡量指标是其交易余额，这一变量能够克服仅仅采用市场价格或交易规模变量的不足，表现房地产市场的真实波动。
另一方面，因为土地出让收入的直接数据不易获得，而土地出让收入是归入地方政府基金收入中的。根据财政部《政府性基金预算编制情况》显示，在基金收入中，国有土地使用权出让收入占主体。2009年，全国土地出让收入14239.7亿元，占全国基金收入的77.7%。因此，本文利用财政基金预算收入这一变量间接衡量土地出让收入的变化。
数据均为作者通过新疆统计信息网公布的数据整理而来。因为每年前三个月财政收入数据只公布季度数据，本文根据数据的特点拟采取平均化方法填补前三个月的数据缺失。lnf_income，lnsale分别为财政基金预算收入、房地产市场交易余额总量相应的对数值。所有计算均通过eviews5.0完成。
三 实证分析
（一） 单位根检验
进行时间序列分析前，应首对变量先进行平稳性检验并确定单整阶数，本文对序列对数处理后进行ADF检验，结果如表1所示：
表1 单位根检验结果
变量
(c,t,l)
ADF统计量
临界值
结论
lnf_income
(c,0,0)
-3.102698
-3.632900
不平稳
lnsale
(c,0,0)
-2.722025
-3.632900
不平稳
lnf_income
(c,0,1)
-6.673981*
-3.646342
平稳
lnsale
(c,0,0)
-6.133292*
土地市场分析范文6
在最新一期的杂志上，《新地产》第一次开辟土地市场交易信息栏目：中国土地市场情报。“中国土地市场情报”由原安邦咨询分析师，现《新地产》杂志首席分析师张宏主持。每期公布当月中国各个城市的土地挂牌、拍卖等交易信息，提供深度的市场分析和土地政策解读。
第一期“中国土地市场情报”部分内容：
北京土地4号令卡住400多个项目
上海圈地可能比北京还麻烦
香格里拉筹集30亿投资内地酒店建设
卖掉“海开”的诱惑与难题
