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公租房管理条例范文1
国务院批转交通部等《重大节假日免收小型客车通行费实施方案》8月2日对社会公布。今后，春节、清明节、劳动节、国庆节等4个国家法定节假日，以及当年国务院办公厅文件确定的上述法定节假日连休日，免收7座及以下小型客车通行费。根据该《方案》，免费时段从节假日第一天00∶00开始，节假日最后一天24∶00结束。普通公路以车辆通过收费站收费车道的时间为准，高速公路以车辆驶离出口收费车道的时间为准。免费通行的车辆为7座以下（含7座）载客车辆，包括允许在普通收费公路行驶的摩托车。免费通行的收费公路范围为符合《中华人民共和国公路法》和《收费公路管理条例》规定，经依法批准设置的收费公路（含收费桥梁和隧道）。但是，各地机场高速公路是否实行免费通行，由各省（区、市）人民政府决定。
《关于加强见义勇为人员权益保护的意见》实施
国务院办公厅日前转发了民政部、教育部、公安部、财政部、人力资源社会保障部、住房城乡建设部、卫生部《关于加强见义勇为人员权益保护的意见》，对切实解决见义勇为人员及其家庭实际困难、进一步做好见义勇为人员权益保护工作提出明确要求。《意见》明确提出各地区、各部门要坚持政府主导、社会广泛参与，立足于解决实际困难、保障合法权益，积极完善见义勇为人员权益保护的政策措施，包括保障低收入见义勇为人员及其家庭的基本生活、提高见义勇为负伤人员医疗保障水平、扶持就业困难的见义勇为人员就业、加大对适龄的见义勇为人员或其子女受教育的保障力度、解决见义勇为人员家庭住房困难等。《意见》同时提出，要认真落实见义勇为伤亡人员抚恤补助政策，对见义勇为死亡人员，凡符合烈士评定条件的，依法评定为烈士，其家属按照《烈士褒扬条例》享受相关待遇。不符合烈士评定条件，属于因公牺牲情形的，按照《军人抚恤优待条例》有关规定予以抚恤；属于视同工伤情形的，享受一次性工亡补助金以及相当于本人40个月工资的遗属特别补助金。针对见义勇为人员在非户籍地实施见义勇为行为的保护问题，《意见》明确，事发地政府要积极与见义勇为人员的户籍所在地政府进行沟通协商，共同做好见义勇为人员权益保护工作。
《关于贯彻实施〈机关事务管理条例〉的通知》执行
为做好《机关事务管理条例》的贯彻实施工作，国管局近日联合国务院法制办下发《关于贯彻实施〈机关事务管理条例〉的通知》。要求政府各部门要根据实际，按照精简统一效能的原则，集中管理机关事务，严格执行相关制度和标准。《通知》要求，制定配套制度标准。县级以上人民政府机关事务主管部门和法制部门要会同本级政府发展改革、财政等部门，按照《条例》的规定，结合本级政府机关事务管理实际，制定机关运行经费、资产和服务管理的配套制度，细化有关定额和标准，增强可操作性。省级人民政府机关事务主管部门和法制部门要会同有关部门，结合本地实际，研究拟订地方政府机关事务管理规章，促进本行政区域内机关事务工作的协调发展。要及时将有关机关事务管理的地方政府规章和重要制度标准抄送国务院机关事务管理局。《通知》指出，推进机关事务统一集中管理。县级以上人民政府机关事务主管部门要按照本级政府的要求，根据《条例》的规定，积极推进机关事务工作统一管理，建立健全统一的制度和标准，统筹配置资源。政府各部门要根据实际，按照精简统一效能的原则，集中管理机关事务，严格执行相关制度和标准。上级政府机关事务主管部门要采取调查研究、经验交流、监督检查等多种方式，加强对下级政府机关事务工作的指导。《通知》要求，深化机关服务工作社会化改革。国家发展和改革委员会、国务院机关事务管理局等有关部门，正在研究拟订中央国家机关公务用车制度改革和机关后勤服务社会化改革实施方案。县级以上地方人民政府机关事务主管部门要按照本级政府的安排和部署，根据《条例》的规定，结合本地实际，会同或者配合有关部门研究制定机关服务工作社会化改革方案和具体管理制度，扎实推进机关后勤服务、公务用车和公务接待服务等工作的社会化改革，降低服务成本，保障机关高效运转。
公安部强调使用假证将载入诚信记录
今年以来，全国公安机关开展集中打击制贩假证件、假公文、假印章行动。据了解，公安机关将会同相关部门建立制贩、使用假证人员“黑名单”，并载入个人诚信记录。公安部表示，假证件、假印章、假公文泛滥，严重影响社会诚信建设，给国家经济、社会正常运行带来重大隐患。目前，制贩假证违法犯罪活动已经形成了一个由专人接单、专人制假、专人送货、相互间单线联系的有组织犯罪网络。公安部有关负责人表示，公安机关将继续保持主动进攻态势，深入排查线索，督办重点案件，整治重点区域，加大追逃力度。进一步强化源头治理，会同相关部门建立制贩、使用假证人员“黑名单”制度，及时将买假用假者信息通报劳动人事、教育、银行等部门及所在单位，载入诚信记录，提高买假用假者的违法成本；推动相关部门完善证件认证制度，严密证件防伪措施。公安机关还将落实举报奖励机制，欢迎广大群众踊跃举报。
公租房管理条例范文2
郑州市居住证管理暂行办法完整版第一章总则
第一条 为加强流动人口服务管理工作,保障流动人口合法权益,完善郑州市居住证制度,提高行政管理和公共服务效率,依据《中华人民共和国户口登记条例》、《河南省暂住人口管理条例》、《郑州市市区暂住人口登记办法》等法律、法规、规章规定,制定本办法。
第二条 郑州市居住证是流动人口在本市居住,依照规定享受政府提供公共服务的有效证件。郑州市居住证采用IC卡形式,适应政府社会管理的信息化发展方向和科学统筹公共服务的需要,方便持卡人从事社会经济活动。
第三条 实行流动人口暂住登记和居住证申领制度。外国人、无国籍人和香港澳门特别行政区居民、台湾地区居民在郑居住的,不适用本办法。
第四条 公安机关是流动人口暂住登记和居住证管理的主管部门,负责流动人口暂住登记和居住证的统一制作、发放。
第五条 流动人口暂住登记信息的采集、存储、交换、共享和居住证的申领、发放等相关管理服务活动,依托郑州市流动人口信息平台进行。居住证技术应用应当符合国家、省、市有关主管部门或行业颁布的技术标准。第六条 人社、计生、教育、卫生、房管、民政等流动人口服务管理工作相关部门,应当配合公安机关做好流动人口暂住登记和居住证管理工作,实行居住证一证通,向流动人口信息平台提供有关业务信息数据,推动居住证在本部门服务管理中的应用,法律法规另有规定的除外。
第二章 功能应用
第七条 郑州市居住证具有信息存储、身份识别、电子凭证、信息查询、电子支付、现金存取等基本功能。
第八条 居住证卡载信息包括视读信息和机读信息。视读信息包括持卡人姓名、性别、民族、个人照片、户籍所在地、现居住地、有效期限等基础信息和二维码;机读信息包括持卡人基础信息(公民身份证号码、常住户口所在地住址、现居住地住址、服务处所、居住证编号、签发机关、签发日期等)和持卡人在居住证各应用领域中的相关业务信息。
第九条 居住证主要应用于教育、民政、计生、房管、公安等政府公共管理服务和社会事业领域。
第三章 申领与发放
第十条 拟在郑州市居住3日以上30日以内的流动人口,应当在到达居住地3日内到居住地公安派出所或居(村)民委员会申报暂住登记。拟在郑州市居住30日以上、年满16周岁以上的流动人口,应当在到达居住地7日内到居住地公安派出所或居(村)民委员会申报暂住登记,申领居住证;未满16周岁的可以自愿申领;符合救助条件的城市生活无着的流浪乞讨人员可以不申领居住证。
第十一条 申报暂住登记,按照下列规定办理。
(一)单位招用流动人员并提供住宿的,由用人单位申报办理;
(二)个体工商户招用流动人员并提供住宿的,由雇主申报办理;
(三)租赁房屋居住的流动人员,由房屋出租人办理;(四)其他流动人员,由本人申报办理。
第十二条 申领居住证应提交以下证明材料:
(一)申领人居民身份证或其他合法有效身份证件;
(二)近期免冠1寸照片2张;
(三)居住地址、就业等证明材料。居住地址证明包括房屋租赁合同、房屋所有权证、购房合同或者房屋出租人、用工单位出具的住宿证明等;就业证明包括工商营业执照、劳动合同或者用人单位出具的劳动关系证明等。
第十三条 持证人在居住地连续居住的,应当在居住满一年之日前三十日内,到居住地公安派出所办理签注手续。
第十四条 居住证持有人现居住地址、服务处所等登记事项发生变更的,应当自变更之日起7日内,到现居住地公安派出所办理变更登记。
第十五条 首次申领居住证的,免收证件工本费。丢失补领、损坏换领居住证的,持卡人应当缴纳证件工本费。
第十六条 居住证遗失、损毁的,应先到银行办理挂失手续,凭银行挂失证明到居住地公安派出所补办。无法及时办理正式挂失手续的,可以通过银行客服电话等渠道办理口头挂失手续。
第十七条 居住证挂失生效之前所发生的个人损失以及因持证人未按规定办理挂失手续而造成的个人损失,由持证人自行承担。
第十八条 任何单位和个人不得盗用他人居住证牟取非法利益,或恶意攻击、破坏居住证应用。造成后果的,公安机关依法追究责任。
第十九条 持证人换领或补领居住证期间,居住证相关应用部门应当保障其办理相关事务的权利。具体办法由相关应用部门另行制定。持证人使用IC卡居住证开通金融服务功能,遵循自愿的原则。在使用中涉及的相关金融服务费,按照人民银行、银行业监督管理委员会制定的相关政策办法执行。
第四章 使用与管理
第二十条 居住证实行一证多用,居住证服务管理部门要逐步完善、拓宽居住证的应用功能。
第二十一条 流动人口凭居住证可以在郑州市享有如下权益和公共服务:
(一)按照规定享受职业技能培训和公共就业服务;
(二)育龄夫妻依法享受国家规定的计划生育基本项目的免费服务;
(三)传染病防治和妇女儿童保健服务;
(四)参加居住地专业技术职务的任职资格评定或者考试、职业(执业)资格考试、职业(执业)资格登记;
(五)在居住地办理机动车注册手续,并可按照规定参加驾驶培训、申领机动车驾驶证;
(六)其子女可以享受与进城务工人员随迁子女相关的入学政策;
(七)满足规定时限可以购买限购商品房、居住一年以上且符合保障条件的可以申请公共租赁住房;
(八)符合条件的,可在郑办理出入境相关业务;(九)经市政府确定可享有的其他权益和公共服务。
第二十二条 公安机关和其它流动人口服务管理职能部门执行公务,查验居住证时,被查验的单位或者个人应当予以配合。任何单位和个人不得擅自扣押居住证。其他行政管理部门在依法履行职责,或者为居住证持有人提供服务时,可以查验居住证,有关单位和人员应当予以配合。
第二十三条 任何单位和个人不得买卖、伪造、变造、骗领或者使用伪造、变造的居住证。
第二十四条 市政府负责制定和完善信息交换机制,建立郑州市流动人口平台管理应用系统,实现各职能部门之间的信息交换和共享。公安、人社、计生、教育、卫生、房管、民政等相关职能部门在履行职责时应当负责流动人口信息的采集、管理、维护、更新和使用,保证信息的全面、准确、及时。
第二十五条 在出租房屋居住的流动人口终止居住的,房屋出租人应当在7个工作日内向居住地公安派出所报告。在企事业单位、个体工商户提供的住宿地终止居住的,用人单位和雇主应当在7个工作日内向居住地公安派出所报告。持证人离开居住地的,应当及时到原发证机关申请办理注销手续。应当注销而未注销的居住证,由公安机关核查注销。
第二十六条 物业服务单位应当配合有关部门采集服务区域内房屋出租和流动人口居住情况信息,并将信息自采集之日起30日内报送居住地公安派出所。
第二十七条 持证人发现本人的信息不真实、不准确的,可以提供证明材料向公安机关申请变更、更正。
第二十八条 公安机关和相关职能部门应当真实、完整、准确地采集、核实居住证申领人员的信息。
第二十九条 任何单位或者个人对居住证信息采集、管理、使用过程中所获悉的信息应当予以保密,不得擅自泄漏,不得进行买卖,不得用于法定职责或者使用授权以外的用途。
第五章 法律责任
第三十条 违反本办法规定和不按规定申报登记的,根据《中华人民共和国治安管理处罚法》和相关法律法规进行处罚。
第三十一条 国家机关及其工作人员,在居住证服务和管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第六章 附则
第三十二条 本办法自20xx年11月1日起施行。
第三十三条 本办法所称基础信息是指流动人口的姓名、性别、民族、出生日期、公民身份证号码、常住户口所在地住址、婚姻状况、服务处所、居住事由、联系方式等。
郑州居住证办理流程郑州哪些人应该办理居住证?
在郑州市登记暂住信息并居住满半年,符合有合法稳定就业、合法稳定住所、连续就读条件之一的流动人口，可以申领居住证。
如何办理郑州居住证?
1、居住在出租房屋的流动人口：
租住房屋符合房管部门办理租赁登记备案条件的，须持有申领人居民身份证、申领人照片、房管部门办理的租赁登记备案手续和租赁合同进行申请办理。租住房屋不符合房管部门办理租赁登记备案条件的，须持有申领人居民身份证、申领人照片和租赁合同进行申请办理。
2、居住在就业单位内部宿舍的流动人口：
须持有申领人居民身份证、申领人照片和就业单位提供的居住证明进行申请办理。
3、居住在学校宿舍的流动人口：
须持有申领人居民身份证、申领人照片、学校的学籍和就读证明进行申请办理。
郑州居住证有什么用?
1、可在居住地办理机动车注册手续，申领驾照。也就是说以后非郑州户口的郑州常住人口不必在花高价去办理驾照。
2、子女享受进城务工人员随迁子女相关入学政策。这一政策无疑是一个利好的消息。
3、符合规定可买限购商品房、申请公租房。公租房可是一个香饽饽，买限购商品房、申请公租房对于外来人口来说是一项很大的实惠。
4、育龄夫妻可享受计生基本项目免费服务，又是一项利民政策。
5、郑州居住证新增金融功能，新居住证的卡背面有银行标志、磁条、卡号等，具有现金存取、转账结算、消费理财等所有金融服务功能。以后交水电费、燃气费、社保等都可以使用居住证。
6、郑州居住证有纸质变IC卡，警方用警务通扫描一下二维码当场便可查询到持卡人的所有身份信息和住所信息。
公租房管理条例范文3
为贯彻北京市人民政府京政发〔1988〕2号文件精神，正确执行《北京市工商企业用房租金标准》，现将《关于调整工商企业用房租金标准的若干补充规定》发给你们，请遵照执行。
附：关于调整工商企业用房租金标准的若干补充规定
关于调整工商企业用房租金标准的若干补充规定
为贯彻市人民政府京政发〔1988〕2号文件精神，正确执行《北京市工商企业用房租金标准》，特对有关问题做如下补充规定：
一、调整租金的范围
1.凡承租公房用于生产、营业的单位及个人（外资企业、中外合资企业及琉璃厂文化街商业用房除外），不论哪种所有制性质，均应按新定标准交纳租金。
2.根据上述规定，“三产”用房、租赁承包企业用房、个体连家铺面房和原系非工商用房现已改作生产、营业使用的房屋，均按新标准核定租金。
3.具有营业性质的文化事业用房（如文化馆、俱乐部、影院等），在1984年已按行政机关、事业单位用房租金标准核定租金的，现暂仍按行政机关、事业单位用房租金标准执行；过去一直按工企租金标准（58标准）缴租的，这次也按行政机关、事业单位用房租金标准核定租金。
二、外资企业、中外合资企业用房，自1988年1月1日起，一律参照京政发〔1988〕2号文件中“实施办法”第五条规定的“议定租金”的原则执行。
三、下列用房仍按其原租金标准执行
1.原系公益事业用房，现未改变使用性质的，仍执行原标准（58标准）不变。公益福利事业单位包括：为社会服务的托儿所、幼儿园、红医站、图书馆、校外活动站、存车处和其他对社会免费开放的公益事业单位。
2.琉璃厂文化街商业用房仍按市政府（1985）厅秘字第32号文件规定的租金标准执行。
四、有关按房屋建筑现状核定租金问题
1.承租方在租用房管部门直管公房的院内，用市财政拨款自行增建、扩建、翻建的房屋，一律由房管部门接管，按现状核定租金并不予补偿。
2.承租方自筹资金增建、扩建、翻建的房屋，按以下原则处理：（1）新增建部分与直管公房相连的，产权归房管部门所有，一律按新标准订租。增建部分的投资，经承租方与房管部门协商，可根据实际情况，以折抵租金办法解决。（2）由承租方翻建后增加了面积的房屋，统一按现状以新标准核定租金。核定后的原面积租金
房屋现状核定的月租总额
（原面积租金＝——————————－×原建筑面积）
房屋现状总建筑面积
应及时收缴，其增加部分面积的租金，待与其投资相折抵后，再行收缴。
五、有关租金计算的方法和口径：
1.单位租金＝租金基数±调剂因素
标准租金＝单位租金×建筑面积
月租金＝标准租金×（1＋地段等级差价率）
2.棚子、罩棚按《北京市工商企业用房租金标准》中“其他房屋”计租，游廊、垂花门，锅炉房的烟筒不计租。
锅炉房的计租：调剂因素，只计算其附属用房有暖气设备（锅炉房不减为无暖气设备）。
3.砖木结构平房中的石板瓦、石棉瓦、铅铁瓦的屋面，按二等计租；油毡顶的屋面，按三等计租；两种以上屋面的，按较多的一种计算；数量相等的，以较好的条件计算。
4.有关建筑面积计算的具体规定参照国家经委基建办公室1982年印发的《建筑面积计算规则》执行。
5.纠正计租误差按北京市房管局（80）市房管字第111号文件第一部分的原则执行，对每户租金误差不超过3％的，不再变更。
六、有关地段等级的划分问题
1.地段等级差价说明中所确定的一、二、三级地段内的房屋，一律严格按地段差价率计收租金。
2.近郊区的三级地段划分，由各区房管局、物价部门划定后，报区政府批准执行。并报市房管局、市物价局备案。
3.一、二、三级地段以外的房屋，一律按标准租金执行（另有政策规定的除外）。
七、有关减收租金问题：
1.减收对象一般指租用房屋建筑面积在50平方米以下且税务部门减收其税金的“五小单位”（小理发店、小百货店、小副食店、小修理店、小饮食店），但不含个体或租赁承包的店、厂。其他情况需专题请示，并附报财税部门的决算表。
2.审批权限：新订月租金（减收前）在500元以下者，由区、县房管局审批减收。月租金在500元以上者（含500元），报市房管局审批减收。
八、有关工商业用房租赁合同问题：
1.合同签订后，经双方同意，可到有关公证部门进行公证。
2.在合同执行过程中，如乙方拖欠房租，甲方可依照合同规定，向乙方收缴违约金。并将写明违约金数额的收缴凭证送达乙方单位，由乙方直接将违约金交到银行。
3.合同中的未尽事宜，可另附协议及说明。
九、物价部门与房管部门职责分工：
1.市、区（县）物价局对出租和承租房屋的甲、乙双方执行国家物价政策、规定的情况，均要进行监督管理，凡违反政府有关规定的，由物价部门查处。
2.凡需根据实施办法的规定，另行议定租金标准的，一律由市房管局、物价局审批。
公租房管理条例范文4
一、学习收获
通过深入学习、调研和解放思想大讨论，大家提高了认识，解放了思想，拓展了思路。充分认识到，在全党开展深入学习实践科学发展观活动，是用中国化最新成果武装全党的重大举措，是推动经济社会又好又快发展的迫切需要，是提高党的执政能力、保持发展党的先进性的必然要求，对促进我区优化发展战略的实施，推动我局房管事业发展具有重大的现实指导意义。大家立足房管工作实际，紧扣科学发展主题，认真分析了当前全球经济动荡的大环境下带来的影响，认真寻找工作中面临的机遇和挑战，明确了2009年的工作思路。
通过深入学习实践科学发展观的活动，我们在房管部门如何贯彻落实科学发展观问题上形成了以下共识：
一是坚持房管部门的工作宗旨，必须始终关注民生、回报社会。要在为民办实事上，舍得投入，善于投入，加大投入。除完成市房管局下达的老新村整治、平改坡、屋顶水箱改造、房屋特修等项目外，还自筹资金进行了靖海副食品市场改造、上马墩、庆丰里、田基浜、置煤浜小区二次供水改造以及局办公用房的建设。大量的资金投入，收到明显的社会效应，博得了广大住户的好评。
二是改进房管部门的工作作风，必须始终善于创新，挖掘潜力。我们深深感到，房管部门工作，只有富有创新精神，不断拓宽业务，才能有所作为；只有充分发挥自身优势，挖掘自身潜力，才能有所成就。近年来我局成功地实行了直管公房委托管理、推行了老新村业主自治管理、物业服务行业大党建等工作，正说明了这一点。
三是突出房管部门的工作重点，必须始终抓住机遇，自找压力。城市建设和管理发展迅速，形势喜人，但更加逼人。对我们来讲，低洼地区危旧房改造、经济适用房建设、老新村综合整治、小区管理、环境保护、居民吃水安全问题等新课题，既是挑战，也是机遇，既是压力，更是动力。我们要不失时机，抓住机遇，自找压力，挖掘潜力，学会借力。积极、主动地参与到大城建和大管理之中，既以我们的工作成果造福一方居民，又发展壮大自身实力。
二、工作回顾
党的十六大以来，我们紧紧围绕科学发展主题，房产管理事业取得明显进展。
一是妥善处理改制后遗问题，改革成果进一步巩固。我局下属经营性事业单位体制改革基本结束后，体制发生深刻变化，新旧体制交替、磨合、衔接、过渡，面临种种新情况、新问题、新要求，从房管中心竞争进编，到改制企业扶持运作；从分流人员接待，到大量遗留问题亟待处理，各项工作可以说是千头万绪，百废待兴。面对艰巨复杂的改制后续任务，我们坚定信心，在区委、区政府和市房管局的坚强领导下，克服重重困难，使房产管理新的体系在改革实践中崭露头角。从签订委托管理合同着手，建立了新的公房管理关系；从成立区房产管理中心着手，构建了新的房产行政管理体制；从妥善处理转制债权债务纠纷着手，防止了公有资产流失，使全局经济逐步走出困境；从妥善处理集体上访问题着手，维护了稳定大局，避免了改制后遗症，巩固扩大了改制成果。
二是坚持不懈强化房产管理，管理效能进一步凸现。主要体现在行政服务更加高效、业务管理更加规范、修缮服务更加及时三个方面。廉租房、经济适用房资格审核、出租房登记备案、经租房私改遗留问题复查、装修房违章查处、危旧房监控抢修等行政管理进一步加强，特别是今年4月份启动了住房保障工作，惠及民生。直管公房征租、出售、拆迁、变更等业务管理进一步规范，特别是2006年至2008年先后开展了全区住宅及住宅电梯基本情况调查，为城市建设管理决策提供了第一手资料。直管公房日常报修服务、房管110联动服务、543社会承诺服务、“两会”建议提案办理、投诉受理等修缮服务工作进一步改进，集中解决了一批影响住户日常生活的老大难问题，特别是2007年水危机突击放空水箱、2008年抗雪减灾等斗争取得胜利，应急处置能力得到加强。
三是集中精力推进物业管理，环境效益进一步提升。在推行老新村业主自治管理、启动拆迁安置房管理、规范商品房小区物业管理三个方面取得重大突破。老新村业主自治管理正在全面铺开。按照“总体规划、分步实施、三年完成”的部署，2007-2008年累计实施业主自治管理的小区共计36个、建筑面积158.3万平方米、占总数的77.1％，困扰多年的老新村管理难题逐步得到破解。拆迁安置房管理实现全面覆盖。全区70余万平方米拆迁安置房小区通过多种形式陆续实行了物业管理，为安置房管理逐步走上市场化、正规化轨道打下了基础。物业公司行业管理步入全面规范。通过企业资质审核、从业人员培训、开展创优达标评比等行业管理手段，加大行业约束、民事调解、行政干预力度，进一步规范了物业管理行为，提高了行业自律水准。在实践中逐步形成了由房管、综治等主管部门及所在街道、社居委共同参加的调解工作机制，有效化解了园通公寓、明珠广场、华宇大厦、荣耀花园、新开河小区、五姓巷小区、东城花园、百岁苑等物业管理矛盾纠纷。
四是全力以赴实施实事工程，社会效益进一步彰现。以老新村整治、特修工程为点，沿街房屋平改坡为线，零星维修服务、110联动服务为面，全方位、多角度实施为住户办实事、办好事、办急事、办难事，取得了明显的社会效益和生态效益，赢得了住户的赞誉。1997年开始，市、区政府先后在我区投入资金5118.66万元，分13批对20个小区、200余万平方米的老新村进行了成片综合整治。其中，2003年开始，我局先后在中上塘、石利、江海、德兴巷、上马墩、宁海里共6个小区实施了老新村综合整治工程，完善了小区基础设施，提升了居民居住环境。2004年开始，先后在解放环路、学前东路沿街、长江北路北段、中山路、复兴路、江海路等沿街以及江海新村南片等小区实施了住宅“平改坡“工程，总工程量22万平方米，解决了一批平屋面渗漏防热问题，城市沿街景观得到改观。特别是2007年中山路沿街住宅包装出新工程，使这一商业大街立面景观得到明显改观。2001年开始，对住宅屋顶混凝土水箱实施改造，累计完成1735只，减少了二次供水污染，提高了居民吃水质量。2006年开始，先后在宁海里、风西、庆丰里、风东、靖海、田基浜、春晖、东河头巷等小区实施了住宅特修工程，集中解决了一批社会住宅长期积累的修理老大难问题。同时，2006年以来，我局先后自筹资金250余万元，实施了静海副食品市场“农改商”工程，彻底改变了脏乱差现象，提升了居民购物环境。自筹资金200万元，实施了庆丰里、田基浜、置煤浜小区二次供水改造，减少了二次供水污染，提高了居民吃水质量。自筹资金300万元，实施了新生弄危旧房改造，先已基本完成拆迁，供作社会临时停车场地。
五是高度重视文明单位创建工作，行业形象进一步树立。领导班子自身建设步入新台阶。坚持党委中心组学习制度和民主集中制原则，紧贴当前我局科学发展中的重大问题、重大原则、重大决策抓好自身学习，提高驾驭全局的能力。不断增强工作的原则性、系统性、预见性和创造性，不断总结经验，改进方法，从整体上提高了局党政领导班子和基层单位领导班子的创造力、凝聚力和战斗力。文明创建工作步入新台阶。在全局范围内开展了创建文明行业、文明单位、文明窗动。想为住户所想，急为住户所急，狠抓为民办实事工程和优质服务活动，坚持“543”社会承诺服务制、110联动服务。物业行业党建工作步入新台阶。构建行业大党建工作格局取得实质性突破。辖区42家物业服务企业已全部加入党建工作联谊会，并组建了联合党支部，对创建文明行业、平安小区和和谐城区起到了有力的促进作用。
三、存在问题
2月9日，我局召开了局党政领导班子民主生活会。会前，进行了认真进行准备，根据会议主题和征集到的意见，领导班子成员人人撰写了发言提纲。此前，采取“面对面”、“背靠背”等多种方式认真听取多方意见，班子成员互相之间开展谈心活动、进行思想交流，为民主生活会作了充分地思想准备。从总体上看，我局这次党政领导班子民主生活会，能严格按照区委和区委督导组的要求进行，态度认真，程序规范，内容求实，效果显著。通过开展批评和自我批评，大家找到了差距，明确了方向，增进了团结，进一步理清了工作思路，增强了发展信心，基本上达到了预期目的。在局领导班子民主生活会上，大家认真总结了前一阶段的工作经验教训，勇于解剖自己，敢于批评他人，开诚布公，直奔主题，做到讲真理不讲面子，讲党性不讲关系，有则改之，无则加勉。这次民主生活会，是增进班子团结的剂，是促进当前工作的加油站。存在的主要问题及其主客观原因分析如下：
一是物业服务有效供给与居民群众日益增长的服务需求不相适应。当前，物业管理矛盾越来越突出，主要表现在投诉增多，突发事件纠纷增多，痼疾性矛盾增多，特别是单位自管房、拆迁安置房管理问题较为突出，开发商遗留问题较为突出，历史欠债长期得不到解决，是居民投诉的热点和焦点问题。客观原因是社会经济发展程度不能满足物业管理市场的内在规律，居民群众物业服务消费意识不强。主观原因是对物业服务企业行业管理乏力，遇到矛盾纠纷往往有畏难情绪，对物业管理的特点规律认识掌握不够。
二是危旧房改造速度与城市现代化发展速度不相适应。低洼地区居民居住环境较差，要求改造的呼声越来越高，危旧房修缮和防汛抗台压力加大。客观原因是危旧房改造成本太高，拆迁难度加大，改造资金严重短缺。主观原因是站在全区高度考虑问题不够，危旧房改造办法措施较少。
三是住房保障惠及面与低收入家庭要求改善住房的需求不相适应。租金补贴、廉租房实物配租、经济适用房购买资格审核工作任务艰巨，矛盾较为突出，个别群众不理解、甚至上访闹事现象时有发生。客观原因是，城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。主观原因是思想认识上还有一定差距，工作力度还不够。
四是自身建设与不断扩展的社会职能相比尚有差距。随着房管部门所承担的社会职能的扩大和提升，在人员配备、办公场地、办事效率、机构设置等方面的队伍建设不同程度地有所短缺，在一定程度上制约了房管事业发展。特别是施工管理、社会公共管理等专业技术人才的严重短缺。客观原因是由于受编制等因素制约，房管部门长年以来没有招收应届毕业生。主观原因是现有工作人员继续教育、专业培训有待加强，人才短缺问题没有超前规划。
五是作风效能建设与繁重的工作任务相比尚有差距。主要表现在创新意识不够强，习惯于老办法、老经验，满足现状，按部就班；平时深入一线帮助解决具体问题不够；有计划地开展系统调查研究，高质量地科学民主决策不够；布置工作任务指令较多，全盘统筹协调、具体指导帮助较少；个别情况下有办事有拖拉、工作不够大胆等现象。客观原因是事务性工作多，班子年龄结构偏大。主观原因是平时系统学习、充实提高不够，热情减少。
六是基层党支部战斗力与新时期加强基层党建工作的要求相比尚有差距。主要表现在基层党支部战斗堡垒作用发挥尚不够坚强有力，政治学习、组织生活尚不够健全，组织开展活动尚不够丰富多彩等。主要原因是忙于具体事务较多，有待于进一步统筹兼顾好党群工作、思想政治工作、精神文明建设方面工作与其他工作的关系。
四、整改措施
针对在贯彻落实科学发展观方面存在的突出问题，提出了适合本局实际情况的发展思路。要以学习实践科学发展观活动为动力，抓住新一轮城市建设的历史性机遇，积极参与危旧房改造，加快实施老新村整治，全面推进业主自治管理，切实搞好住房保障工作，大力改进房产行政服务，以实际行动学习实践科学发展观。主要措施是：
一是市区联动，积极参与，加快推进危旧房改造。充分利用和发挥房管优势，积极向市房管局争取危旧房改造项目，加快推进我区低洼地区危旧房改造进度，确保完成危旧房改造任务。从我区现有危旧房地块分析，居住人口密度大，拆迁成本高，开发商不敢问津。要解决“人往哪里去，钱从哪里来”的问题，可采用先拆后建,拆建分离，由政府主导，吸纳社会资金，先行启动拆迁，再等房地产形势好转时拍卖地块。当前，要抓紧永勤弄低洼地区改造项目以及与其配套的拆迁定向安置经济适用房项目的前期可行性论证，争取市里政策扶持，搞好资金平衡测算，搭建项目运作平台。
二是精心打造，全力实施，加快推进老新村整治。据调查摸底，1992年以前建成的尚未整治的老新村总建筑面积26.3万平方米、户数4304户、居住人口12905人。我局积极主动地与市房管局搞好对接，将风和里、迎溪桥纳入今年老新村整治计划，以确保完成江海路快速内环内老新村整治建筑面积60%。现在开始，就要抓紧做好各项前期准备工作，争取4月份正式开工，10月份竣工验收。
三是合理安排，履行承诺，加快推进旧住宅修缮。在重点抓好老新村成片整治的同时,继续抓好房屋特修、平改坡、水箱改造、小区供电设施改造、供水设施改造等其他为民办实事工程，合理安排直管公房住户日常报修、社会求助报修、危房突击抢修，履行“五四三”服务承诺，提高报修及时率、接警处置率、住户满意率、房屋完好率，进一步改善居住环境，提升住宅品位，为居民创造一个优美、和谐的人居环境，使群众满意，让政府放心。今年起，重点安排快速内环沿线、古运河沿线影响市容的简陋平顶住宅楼平改坡工程，通过二三年努力，争取把我区主要街道两侧影响市容的简陋平顶住宅楼全部改造完毕。由于老新村建造时间较长，供配电设施超负荷严重，需要进行扩容更新。按照市文件要求，小区供电设施改造的经费实现三三制，由市级财政、区级财政、供电部门各承担三分之一。
四是优化服务，规范行为，加快推进物业化管理。三分建，七分管。新建商品房小区也好、老新村也好、农居房也好，都存在管理问题。把住宅小区管理好是实施安居工程的重要内容，是改善民生，提高居住质量的重要一环。要认真贯彻执行《物业管理条例》，切实加强对辖区物业公司的行业管理和业务指导，开展物业管理市场监管，依法维护业益，规范物业管理行为，促进我区物业管理行业健康有序发展。当前，物业管理矛盾越来越突出，主要表现在投诉增多，突发性纠纷增多，痼疾性矛盾增多。要发挥行业主管部门的牵头作用，充分依靠和争取社会各界力量，不断完善已经形成的由当地街道、社居委和综治办共同参与的的大调解机制，多管齐下，防微杜渐，加大力度，全面形成物业管理矛盾大调解机制，努力把矛盾和问题解决在萌芽状态。
五是整合资源，加大投入，加快推进老新村自治。2007年，我区共有住宅小区110个、住宅大厦20个、总建筑面积718万平方米，其中列入业主自治管理计划的老新村61个、建筑面积205万平方米。经过2007-2008年两年时间的努力，已推行业主自治管理的老新村共计36个、建筑面积158.3万平方米、占总数的77.1％。加上原来试点的4个小区共计完成40个小区。按照“总体规划、分步实施、三年完成”的部署，到2009年，老新村业主自治管理覆盖面力争达到100%。就2009年需要推进的25个老新村情况看，有10个小区已有不同形式的管理，但需要完善提高。有15个小区资源少，基础差，推进工作进入了最后攻坚阶段。主要措施：对推进难度大的小区，加大公共财政投入，增强小区造血功能，整合利用社会资源，调整配备必要的保安、保洁、保绿人员。对已经实施业主自治管理的小区，要组织回头看，落实长效管理机制，防止回潮。
六是认真受理，严格审核，加快推进保障性住房。根据锡政发﹝2008﹞84号《关于印发无锡市经济适用房管理办法的通知》和锡政发﹝2008﹞86号《关于印发无锡市廉租房保障办法的通知》等文件精神，做好城镇居民住房保障工作，认真受理、严格审核，通过租金减免、租金补贴、廉租房实物配租、经济适用房安置等方式，切实解决低收入家庭的住房困难。
五、班子建设
贯彻落实科学发展观，加快推进房管事业，必须切实加强领导班子自身建设。
一是增强事业发展能力，满足住户需求。只有充分挖掘房管潜力，整合房产资源，利用有形资源、无形资产，兼顾近期的、远期的效益，提升经济实力，才能更好地满足人民群众的需求、解决民生问题。
二是增强应急反应能力，克服自然灾害。逐步形成并完善以房管110联动服务为中心，吸纳委托管理单位、辖区行业单位共同承担的快速应急反应机制，同时建立健全了应急预案、防汛值班、人员配备、物资装备等一整套硬件、软件系统，为抗击自然灾害打下基础。
三是增强行政执行能力，完成交办任务。面对动迁、文明城市创建等工作任务，做到顾全大局，雷厉风行、尽最大努力完成任务。
四是增强行业监管能力，调解物业矛盾。物业管理的主要矛盾是业主与管家的矛盾，作为行业主管部门，必须加强行业监管，规范管理行为，提高服务水平。
公租房管理条例范文5
【关键词】中低收入群体 住房消费保障 住房公共政策
一、引言
住房是满足人的基本生理需要和安全需要的前提,妥善解决居民住房问题对维持社会稳定有很大的帮助。然而,高速发展的房地产业所伴随的日益高企的房价这一经济现实正逐步弱化每个居民“住有所居”的权利,甚至于导致低收入群体的住房权利的丧失。对此,政府从供应角度采取了三个层面的政策配给:第一个层面是完全通过市场机制供应商品房,第二个层面是具有一定政策性补贴的经济适用房及限价房,第三个层面是具有托底性质的廉租房。但这三个层面在政策衔接上有所脱节。因其面向的不同对象群体很难从经济收入上来合理划分,即保障的对象群体边界模糊,导致了“夹心层”问题的存在,使得上述系列政策对这一经济现实的改善并不明显。而不明显的更深层原因在于以上这些政策配给均属于住房产业政策和住房政策,是一种市场化机制的经济政策而不是住房市场公共政策。就理论层面而言,市场机制是一种有效的资源配置方式,在完全竞争条件下,市场方式可以实现资源配置的帕累托最优,即通过合理的市场竞争能够有效地解决效率问题。然而市场并非万能,当市场机制对资源的配置产生其自身无法克服的缺陷,即市场对资源配置无能为力时,“市场失灵”就产生了,此时,市场机制失效。这种过度偏重于由市场来解决住房问题的政策导向导致其定位、目的及目标都与公共政策的原则相背,体现为市场不能提供足够的住房公共产品以及出现房产开发商的自然垄断。因此,住房问题完全依靠市场机制来解决是不够的,政府要通过相关的政策对住房建设、交易、保有等各个环节加以调节,以确保最大限度地满足各个阶层的绝大多数居民对住房的需求。鉴于此,产业政策和住房政策向住房公共政策回归成为必然,这意味着房地产要从过度市场化向社会保障属性倾斜从这个层面而言,市场失灵在某种意义上成为住房公共政策形成的逻辑起点,即为了弥补市场缺陷,客观上需要政府及时制定并有效实施住房公共政策来干预市场,保护经济效率,维护社会公平。
二、住房公共政策的功能体现:制度创新与实践再造
1、住房公共政策更新了作为管理主体的治理理念
哈罗德・拉斯韦尔(HaroldD. Lasswell)认为,公共政策是一种含有目标、价值和策略的大型计划。而戴维・伊斯顿(David Easton)则认为,公共政策是对全社会的价值作权威性的分配。两者都是从管理功能和目的角度对公共政策进行界定。这类界定强调公共政策是公共权力机构为解决政治、经济与社会生活中出现的公共问题而实施的管理手段,同时强调公共政策是公共权力机构为处理和协调社会利益问题而实施的管理,是对社会利益的重新调整和分配。公共权力机构的典型代表是政府,政府掌握着管理和社会公共事务的权力。这意味着随着经济、社会、文化等外在变量的变化,作为管理主体的政府必需不断更新自己的管理理念,以有效地解决公共问题,高效地提供公共产品和公共服务。具体到住房公共政策,它的功能是解决公共住房问题,解决公共住房对当今社会中低收入阶层与社会发展所产生的负面影响。住房公共政策不仅是一个客观存在的静态事物,而且也是一个动态的行为过程。公共权力机构为了解决住房公共问题而实施政策问题认定、政策规划、政策评估和政策终结等行为。它作为一种行为准则,能够约束和引导政府本身、房产开发商以及购房者的行为。因此,作为一种全新的治理理念,公共住房政策必然涵盖不同阶层的消费需求,针对不同阶层的需求构筑了全方位、多层次、立体式的住房保障体系,从而有效缓解以往住房市场凸显的矛盾。
2、住房公共政策是一种全面的制度创新
公共政策具有长期的效力,是政策设计者和推行者在利益的总和、协调、综合的基础上,通过科学的政策制定和有效的政策执行,最大限度地减少政策执行成本,通过政策―制度―关系的逻辑承递关系,利用政策体系的建立和执行最终达成新的制度安排的过程。它构建了全面的框架体系,包括供应体系、申报制度、轮候制度、运作方式、管理机制和退出机制等,最大化地实现住房供给激励机制和资源配置方式的高效率,并通过利益界定达成新的均衡,实现改革各行为主体的利益共享。这一框架体系涉及保障性住房的所有环节,形成了规划、建设、分配和管理的统一制度和工作机制,从而在制度层面上保障了建设目的性和预期性目标的达成,在政策层面上实现了一系列制度突破和创新
3、住房公共政策是一种有效的实践模式
住房政策体系是由不同空间和时间维度的各项分支政策组成的整体,政策功能的正常发挥有赖于分阶段各政策的正确制定和顺利实施。基于政府力量主导的住房公共政策是一种有效的实践模式,从香港公屋制度和新加坡的组屋制度,以及澳门和日本的公共房屋制度实践经验来看,它解决了由于政府财政负担过重而导致的政府失灵和市场缺陷所导致的市场失灵的双重矛盾。
三、住房公共政策的三维框架
住房公共政策是指依据特定时期的目标和公共政策的基本程序,通过国家的公共权力来协调住房市场各主体与利益集团之间的利益关系,以便达到住房市场各主体利益之间的利益均衡的行为准则。而目前,我国要形成完善的住房公共政策,面临以下三个问题。
1、住房市场的金融公共政策
住房市场是一个资金密集型市场,无论是住房开发还是住房购买都与金融支持程度密切相关。不同的住房金融政策决定了住房市场不同程度的发展与繁荣。完善的住房金融服务体系包括六个方面:完备的住房金融政策和法规、健全的住房金融机构、丰富的产品和工具、高效的融资市场、灵活多样的经营模式、完善的风险分担机制。但目前,我国的住房金融体系还不完善,主要包括商业性和政策性两方面。
(1)商业性。商业性方面表现在三方面。一是住房融资的渠道过窄,融资的品种非常单一。中低收入家庭住房融资非常困难,且缺乏有效的风险承担机制。当前住房资金来源主要通过银行信贷来解决,占全部融资的79%,体现为过度依赖商业银行信贷。上市融资、信托融资、债券融资以及其他融资方式十分有限。二是资金的期限不匹配。目前,各大商业银行商业性住房消费信贷的资金来源主要依赖一般居民储蓄存款。由于一般储蓄的资金具有短期性和随意性的特点,远不能满足住房信贷数量大和期限长的要求,因此造成存贷资金结构、数量和时间上不能合理匹配的局面。用短期的资金发放长期的贷款,容易使银行形成支付危机,从而给住房金融的进一步发展背上巨大的包袱,隐含巨大的金融风险。三是住房抵押贷款问题重重。住房抵押贷款利率低、期限长,由于尚未建立风险管理体系,风险非常大。其次,抵押贷款的创新性不够,品种单一,制度不完善。服务体系不完善,还款方式单一,操作程序复杂,影响了居民贷款购房的积极性。另外,房地产金融的二、三级市场即房地产抵押证券市场没有形成,住房抵押贷款涉及土地、房产等政府部门,又涉及评估、保险、房产经纪、公证等一系列社会中介机构,还牵涉到房地产开发企业,而当前这一领域相关法律法规并未完善。
(2)政策性。政策性方面表现为专业性和政策性住房金融体系不健全。包括:一是政策性住房金融发展滞后。对中低收入等特定人群缺乏政策性住房金融支持,如住房预售制度。开发商通过商品房预售可以提前回笼部分资金,降低财务费用,提高资金周转率。而购房者在商品房预售制度下却要承受住房面积缩水、小区规划变更、延期交房、开发商携款失踪等风险,使得该制度演变为开发商获取暴利而消费者单边承担风险的一种机制。二是住房按揭政策过度宽松。一方面是利率优惠政策,另一方面是第二套住房的信贷政策。个人住房按揭贷款的基准利率低,利率优惠幅度达到30%。而第二套住房的信贷政策,使得投资者能够便利地利用银行的金融杠杆从而加大住房的投资比重。这两方面的合力作用,造就了较低的个人住房按揭市场准入门槛,助推了房价并制造了房市泡沫,导致中低收入者被迫挤出住房市场。三是公积金份额有限,政策效果不明显。住房公积金制度的初衷是利用金融杠杆,互助互利,对稳定房价和解决中低收入人群的住房困难提供资金支持。但在实践中各地住房公积金制度发展极不平衡,各个行业之间的发展也存在很大的差异。其次,公积金政策中民意参与性不足,忽视民意参与的程序,有失公积金公共政策的公正性和合法性。如广州2009年初的公积金制度的调整政策,虽然从宏观上能增加公积金资金的积累,但在微观上却损害了缴交人的还款能力和合法权益。总体而言,住房公积金制度还远未发挥其应有的作用。
2、住房市场的土地公共政策
土地制度已经成为中国房地产健康发展的最大障碍。由于缺乏住房市场的土地公共政策,在既有的土地制度安排下,土地市场存在以下缺陷。一是利益分配关系失衡。土地市场的利益分配关系严重失衡,农民及城市居民的利益受到严重侵害。具体表现为土地的所有权、使用权、土地的出让、出租等,农民没有成为市场的主人;在征地过程中,农民成为弱势群体,没有实现平等自由的等价交换;在拆迁市场上,被拆迁者处于弱势地位,其拆迁权力没有得到很好的保障。城市与农村的土地边界模糊,这种土地边界的不确定为人即地方政府提供了侵占农民利益的制度基础。二是多重委托链条。各级政府通过层级来行使土地的权能,而土地产权的缺陷使得处于链条底端的地方政府主导了当地土地各权能的使用与变更,并以此极力扩张土地交易规模。尤其在土地出让金政策上,中央政府与地方政府的利益博弈成为常态。在现行体制下,由土地产生的资产(源)性收益和大部分税费基本上归地方所有,加之我国实行财政“分灶吃饭”的政策,各地政府在财政收入不足的情况下,只有利用土地出让筹集地方建设资金。由于没有形成土地的公共政策,中央政府与地方政府之间利益关系的调整难以在土地问题上达成各当事人之间的利益协调与平衡,使得土地市场所面临的问题与利益冲突十分严重,形成地方政府土地财政及土地交易腐败。而为了巩固土地财政,地方政府自然就把住房市场引导到以投资为主导的市场,结果导致房价高企,大量中低收入者被迫退出住房市场。三是土地“招拍挂”制度存在重大缺陷。自2004年实行“招拍挂”以来,土地拍卖价格偏离理性、疯狂飙升,部分地方在2007年频频出现地王项目。其次,大开发商在“招拍挂”制度框架下成为土地市场的垄断者。“价高者得”的原则为市场进入者设置了资金上的高门槛,使实力强大的开发商因此而获得与地方政府博弈的筹码,从而拖欠地价款坐等土地升值、延迟开发等,这是导致房价屡创新高的另一个原因。
3、各国住房市场的法律公共政策
发达国家都非常重视住房保障制度的立法工作,我国则相对滞后。
(1)美国的住房法律公共政策。美国早在1934年就有了《国民住宅法》,此法要求建立住房管理署,设立联邦存款和贷款保险公司,由政府提供低利息贷款,鼓励私人投资于低收入家庭公寓住宅,并规定在10年内为低收入家庭提供600万套政府补助住房。随后颁布的《合众国住房法》规定,要为低收入家庭修建公共住房制定长远计划,以及陆续推出的《城市住房发展法》、《国民可承担住宅法》、《公房管理改革法》和《住宅抵押贷款法》等法案,从法律制度层面对中低收入阶层的住房保障进行明确的界定。明确住房保障的对象、保障的标准、保障的水平、保障资金的来源、专门的管理机构以及对违法违规行为的处罚措施。明确规定居住权是公民权利的重要组成部分,从而为建立住房保障制度以及相关政策措施的采用提供法律依据。目前,美国在住房保障立法方面已形成了比较完善的体系,涵盖了公共住房补贴、房租补贴、消除贫民窟等诸多方面。
(2)日本的住房法律公共政策。日本政府于1950年先后制定实施了包括《住房金融公库法》、《公营住宅法》、《日本住宅公团法》、《城市住房计划法》等40多部相关法律来保证住房保障制度的有效执行。日本住宅方面的法规体系大致可分为三类。第一,引导住宅产业发展综合性政策和法规。第二,具体组织和实施的政策法规。第三,住宅产业技术、标准的法律法规。这些法规体系明确了中央政府和地方政府在住宅供应方面的责任,在必要时,国家必须从财政、金融及技术上给予中低收入一定的援助。
(3)新加坡的住房法律公共政策。新加坡于1927年根据《新加坡改造法令》成立了新加坡改造信托基金会,负责编制总体更新规划方案、制定更新计划、为更新计划拆除房屋的居民提供住房。此后,新加坡开始发展公共住房。1960年,新加坡政府又根据《住房发展法》成立了房屋发展局,是法律和国家发展部的一个法定的独立部门,也是新加坡公共住房发展的惟一权威机构。此机构除了为有资格的居民提供出售或出租的公共住房外,在改善住房建设技术方面也起着积极的作用。此外,新加坡在1981年11月还提出《中央公积金法》(修正案),推出了强制性住房保险计划,旨在减少抵押风险并保证在组屋拥有者丧失偿还能力的情况下由中央公积金负责清偿尚欠的余款。
(4)我国的住房法律公共政策。与上述发达国家相比较,我国住房法律公共政策仍处于缺失状态。从1998年开始,我国出台了一系列旨在促进房地产业持续发展的调控政策。但是,由于这些措施大部分都为短期措施,同时存在着各项政策目标的不一致性甚至矛盾性,形成了房地产业一直缺乏强制的、权威的基本法律作为行业发展的依据和指引的局面。目前,各地执行的有关经济适用房、廉租房等方面的行政法规主要有:1993年的《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》,其中包括《关于大力发展经济适用住房的若干意见》、《关于进一步加快经济适用住房建设有关问题的通知》、《经济适用房住房开发贷款管理暂行规定》以及《住房公积金管理条例》等;1999年的《城镇廉租住房管理办法》;2003年的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》;2004年的《城镇廉租住房租金管理办法》;2005年的《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》等。在执行贯彻这些法规的过程中,我国政府仅靠行政手段来进行住房保障,并未上升到立法保障层面,这与中低收入阶层的住房保障的目标不相适应。公共住房立法的缺位,对于现代意义上的住房保障而言,意味着仍未建立起一套完整的法律保障体系。其次,司法执行不力,司法效率低下。目前,土地征用、出让、转让和储备房屋拆迁等制度不太合理,住房的开发、销售、出租、中介和物业等市场制度不健全。这种基础法的缺位,导致目前住房体制有三大弊端:一是政府与人民的关系。政府本应为民谋利,但实际上却成了与民争利;二是政府、人民与开发商的关系,政府本应为民谋利,实际上却存在地方政府为开发商谋利的问题;三是由此形成了罢黜政府的公共住房开发队伍和住宅合作社,独尊开发商的局面,培育了开发商垄断集团。
四、政策建议
1、建立与中国住房制度相适应、符合中国国情的住房金融制度体系
建立“市场主导、监管有度、一二级市场联动、风险共担”的住房金融体系,建立多元化、多层次的住房金融市场,利用不同融资方式、不同金融产品、不同金融市场,来满足多层次住房融资的需要。一是完善信贷体系。实行差别化的住房信贷政策,优先支持中低收入居民购买第一套中小户型的自用住房,对于第一套住房以外的其他贷款,实行屡进的首付比例和贷款比例。设计针对中低收入家庭的住房信贷产品,比如说政府的贴息贷款,可以适当降低中低收入居民的住房贷款利率。发展多样化的住房信贷机构,建立中低收入居民为主要对象的专业金融机构,支持中低收入家庭购买中小户型、中低价位的住房。鼓励和引导金融机构积极开展住房信贷业务,提高市场的流动性和融资的效益,包括分散和降低风险,建立住房信贷的资金流动制度。进行金融工具创新,推行住房抵押贷款证券化,分散金融机构的风险,增强资产的流动性、变化性。二是健全政策性金融体系,完善公积金政策。明确公积金主要向中低收入家庭提供信贷,包括公积金的归己、投资管理和发放,适当限定公积金融资的对象和融资的比例,对第一套住房降低利率提高融资额度,同时针对不同户型面积进行差别化政策。扩大住房公积金的缴交面和履盖面,树立“以人为本”的理念。改革住房公积金的使用办法和业务管理办法,变城市内封闭性的运作机制为开放的区域间公积金融通运作机制。加强对住房公积金的监督,把公积金的公共利益建立在缴纳者的微观利益之上。三是拓宽住房金融融资渠道。建立商业性住房金融和政策性住房金融有效结合的制度,积极培育和完善住房债券、股票、信托和基金等市场,设立专门的住房融资机构,包括抵押贷款、协会、安全证券公司等。开展住房贷款证券化和结构性融资,发展住房租赁、融资租赁,由金融促进公司与政府的住房保障合作,以租赁方式向中低收入家庭出租小户型住房,以便政府利用少量的住房租金补贴引导整个社会和市场来建设和经营小户型的住房,解决中低收入家庭的住房问题。四是健全住房金融机构的风险分担机制和转移体系。组建住房担保公司,为中低收入居民购买住房提供担保,适当注入国家的信用,设计和开发出适合普通居民住房担保的产品。
2、制定中国住房市场的土地公共政策
一是完善现行土地的法律法规。通过程序确定住房土地市场的公共利益,通过政府公权力来平衡政府、企业、个人之间的利益关系。同时,划清政府与市场的边界,让土地政策、廉租房、经济适用房建设政策进一步制度化,以形成市场有效预期。可以借鉴新加坡的做法:90%的用地不做商品房开发,而由政府开发住房,低价提供给居民居住。二是建立全国性的土地基金。以级差地租的方式收取土地出让金,以中央转移支付的方式让全国居民分享城市化进程中的成果,以此减少由于住房作为财富分配及转移机制所带来的分配不公。三是界定土地的基本权能,确立城市与农村的基本边界,保护农民与城市居民的根本利益不受侵害。四是推动土地征用制度的改革。制定新的土地征用办法、补偿标准和补偿机制,严格区分公益性用地和经营性用地,明确界定政府土地征用权和征用范围,保障农民作为土地产权主体的权利。建立征地监管体系,培育独立自主的土地征用、出让和转让等土地市场主体,包括供给主体和需求主体,将土地总体规划的调整审批权限以及土地出让金的管理权限上收,对建设项目用地严格地管理,避免地方政府既当所有者又当经营者和监管者。探讨农耕土地的出让和转让制度,建立农村土地所有权和使用权出售和出租机制,探索土地出让综合评标方法,推进经营性单位划拨土地和无偿占用土地向有偿占用土地转变。建立失地农民的社会保障和就业制度。五是建立行业用地监控体系及制度,完善土地规划监管制度。加大土地管理执法力度,维护良好的土地市场秩序。六是改革土地出让、转让制度。对经济发达地区财力增长较快而房价又畸高的城市,可探索由购房户分期支付土地出让金的办法来建设特定商品房;减少划拨用地,取消协议出让土地,完善土地招标和拍卖制度;对宗地的出让面积应加以控制并限期开发完成、限期上市,防止囤地和囤房;土地出让前必须有规划控制指标,尽量采取熟地出让的方式出让土地。
3、完善政策法规,制定《住宅法》
法制建设滞后于行业发展所带来的一系列相应问题,已严重影响了房地产业的规范发展以及住房公共政策实施的严肃性和可持续性。因此,应优先考虑出台《住房保障条例》,从法规上规定住房保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源、专门管理机构的建立,以及对违法违规行为的惩处措施等内容,待时机进一步成熟后再开展《住宅法》立法工作。我国有必要尽快制定《住宅法》,通过制定住房市场的中长期公共政策,以法律保障每一个公民的基本居住权得以实现,从而体现中国住房公共政策的基本原则。
加快《住宅法》立法工作的意义在于:一是从法律上确立人民的住房权;二是重新建立多元化的住房供应市场体制,让开发商供应房屋以外的住房供应途径切实发挥作用。按照目前住房保障规划,政府需要大量低价或无偿为保障性用房提供土地和资金,这会对地方政府财政收入等政绩考核指标带来压力。在目前的住房供应体制下,政府显然存在多个经济目标冲突的问题。因此,在内容上,《住宅法》应该主要包含以下三个方面。一是住房保障功能,强调居民有住房权,实现“居者有其屋”。二是保护消费者权益,对由拥有住房权而产生的房屋处置、物业费等问题做出相应的规定。三是重构市场制度,对房屋供应结构进行重新审视和调整,逐步转变由开发商垄断的住房供应体制,形成政府、单位、开发商“三位一体”的住房供应体系。即建立和发展国有独资公共住房开发企业、住宅合作社、建筑开发商三支住宅建设开发队伍,建立和完善以非营利公益性住房为主的廉租住房、经济适用住房、合作住房和商品住房四类住房供应体系,对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。改变开发商垄断的住房供应现状,应将政府供应、居民互助建房等共同列入住房供应主体范围。
【参考文献】
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