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廉租房的管理办法范文1
【关键词】保障性住房；实物配租；合肥市
一、概述
自改革开放至今，中国的住房政策经历了由“国家保障”向“市场建设”转移，再由“市场供应”到“社会保障”不断完善的发展过程。1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》提出了“最低收入家庭租住由政府提供的廉租房”，次年，住建部《城镇廉租房管理办法》。2000年10月上海开始在长宁、闸北两个地区试点。此后，政府相继《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》和《廉租住房保障办法》。合肥市于2007年9月颁布《合肥市廉租住房保障暂行办法》，2008年7月出台《合肥市廉租住房保障管理办法》，为合肥市廉租房的发展提供具体的政策依据。随后又出台多部相关文件，具体指导廉租住房制度建设的各个方面。
据合肥市低收入居民家庭住房情况专项调查结果显示，截至2011年底，符合申请条件的家庭有15000户，但截止2012年合肥市已建成廉租房9640套，存在明显供需缺口，只能通过租金补贴给予弥补。如何处理好住房资源配置的公平与效率的关系问题对保障性住房政策的制定和实施提出了迫切要求。
二、合肥市廉租住房房源建设的基本情况
廉租住房实物配租，是政府向符合保障条件的城市低收入住房困难家庭提供社会保障性质住房。合肥市实施廉租住房保障制度始于2003年，2007年11月启动廉租住房实物配租工作，首批2万方、446套廉租住房在“滨湖惠园”建设。此后，合肥市廉租住房实物配租房源每年都会新增，2008年到2012年间，建成并交付使用3606套住房，基本建成待配租4208套，还有1826套在建或前期准备。
2008年到2011年底，合肥市陆续开工经济开发区“天门湖小区”、高新技术开发区“永和公寓”、新站试验区“蓝天公寓”、瑶海区“和居苑”、庐阳区“荣城花园”等廉租住房项目，共计新增廉租住房9640套，2012年新增2488套，预计2013年新增1250套。但9640套廉租住房明显供不应求，只能通过租金补贴的方式弥补。实现“应保尽保”目标还有长远的路要走。
三、合肥市廉租住房实物配租情况的调查及分析
（一）调查简介。本文主要采取访谈及资料查询两种调查方法。访谈主要就合肥市廉租住房制度实物配租建设情况的居民满意度进行调查。调查地点位于合肥市首个交付使用的廉租房小区——滨湖惠园，采取随机调查的方式，对26位廉租住房住户进行访谈。访谈内容分为两部分，第一部分调查家庭基本信息，包含家庭规模及机构、收入水平以及现有居住情况。第二部分调查廉租房居民对目前廉租房制度的满意度以及对政府管理监督能力的满意度。
（二）合肥市廉租房实物配租存在的问题。通过对26份访谈内容的统计与概括，合肥市廉租住房实物配租制度与实施主要存在以下问题：1、廉租房申请程序繁琐。通过调查发现，不少居民反映耗时过长，效率低。“申请廉租房太麻烦”、“程序太多”、“就算有资格，也不可能申请得到，还要排队、摇号”等情况普遍存在。在廉租房管理过程中，从申请流程到退出机制都存在一定问题。例如最长的申请耗时75天，还不包括材料准备的时间。2、廉租住房制度惠及面问题，主要在两个方面体现出来：（1）标准制定高，保障范围狭窄。合肥市廉租房保障对象主要是具有城市户口的“双困户”（即低收入和住房困难的家庭）。专项调查结果显示，符合申请条件的家庭与合肥市目前廉租房房源存在明显供需缺口。约81.68%的访谈对象觉得6856元的廉租房保障的年收入标准较高，应适当调低。（2）保障群体片面。目前廉租对象普遍被限定在城市低保户范围，将一些非城市户口的低收入流动人群拒之保障房门外。目前北京、上海等城市已将本市常住非本市户籍低收入群体纳入廉租房的保障中，这是廉租房制度发展的趋势，也是国家实施廉租房制度的最终用意。3、廉租房资金来源问题。地方财力有限，配套资金筹措困难，成为廉租房发展的瓶颈。保障房建设资金主要来源于市、区政府的专项资金以及住房公积金的部分增值资金。但住房项目周期长、投入大，廉租房租金低，决定了政府新建廉租房将是财政净支出。据廉租办统计，截至今年6月底，合肥市本级已筹措廉租住房保障资金7.17亿元，其中市级配套资金5.5亿元。目前来看，合肥市资金筹措较有保障，但从长远来看，要做到应保尽保，单纯依靠政府出资的融资方式不切实际。4、廉租住户资格准入及退出机制。在目前的廉租房运行机制中，最难的是资格准入和住户退出机制。开展准入资格的审核工作量大、廉租房的腾退难度较大。廉租房的腾退则关系到社会公平和廉租房的保障效果。调查显示，约80%的人认为政府不能判断出哪些住户已经不符合租住廉租房的条件。5、廉租房供不应求、房源供给短缺。从供给角度看，廉租住房主要来源于地产开发项目中配建廉租房和腾退原公有住房，集中兴建廉租住房小区鲜有。势必造成廉租房供给数量和速度跟不上需求的膨胀。数据显示实物配租在住房保障中的地位正在削弱，房源供给逐步减少。2011年合肥市新增保障性住房18255套，但是新增廉租房只有2010套，占比11%。
参考文献
[1] 许云萍.廉租房制度推行的瓶颈与对策分析[J].通化师范学院学报，2009（7）.
[2] 褚国安.论我国城镇的廉租房建设[J].中国商界，2008.
廉租房的管理办法范文2
关键词：廉租房 政策执行 微观视角
廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民低生活保障标准且住房困难的家庭提供的具有社会保障性质的住房。廉住房作为住房保障制度以保障公民基本住房权利为目的，是社会公平与正义的彰显。近年来，G县廉租房政策的扎实推进在保障城镇低收入家庭的住房方面发挥了举足轻重的作用，但是不可否认，由于制度本身的缺陷以及各方面因素的影响，G县廉租房政策在执行过程中依然存在问题。
一、廉租房政策执行偏差表现
1.缩小廉租房保障的对象范围
《G城镇廉租房管理办法》第三条规定保障对象为“城镇最低收入家庭的住房困难户”，这与《廉租住房保障办法》中的保障对象“城镇低收入住房困难家庭”相比，保障对象范围减小，即低收入家庭和最低收入家庭之间的这部分家庭，其实不具有享受廉租房政策保障的资格。
2.廉租房保障资金来源单一
G县廉租房保障资金的来源主要是两个方面，一是中央、省、市的直补资金，二是县级财政预算。而对于《廉租房保障办法》中提出将“住房公积金增值收益余额”和“土地出让净收益”作为资金来源未能涉及。而对于县级财政的预算部分，违规拆借用于其他基础设施建设的现象屡屡发生。
3.廉租房资格审查不规范，退出机制不完善
按照《G县城镇廉租房管理实施细则》，对于申请程序和时间做了详细说明，但是对于如何调查、如何核实却没有规定。在实际中的审查也不涉及到房、车等个人资产信息，仅限于县政府职能部门间的信息互通，互通的结果多依靠具体经办人员的个人素质、职业道德、知识观念等因素，这给“关系资料”“面子证明”等问题的出现提供了条件。个别租户因不符合廉租房保障政策被退出后，既不受廉租房政策保障，又无力购买经济适用房和普通商品房。
4.项目审批把关不严
按照法律和规范，廉租房单套面积不高于50平方米，应和普通住宅具有同样的规划设计标准。而在具体实际中，出于多个部门的博弈结果，“廉租房”自建成便有成为“贫民窟”的趋势，一味的高层建设，一梯多户设计，使得廉租房容积率偏高、日照不足、缺乏配套服务设施、没有绿地、开敞空间狭小等问题。
5.轻视对违法行为的惩处
《G县廉租房管理办法》提出了对违法骗保、取得保障资格后不履行相关责任、相关职能部门工作人员违法的惩处措施，但这些措施要么偏轻，流于形式，要么难以界定。如对于没有如实申报家庭情况的申请人，仅为“取消其申请资格”；对于骗租的，“责令其退还已领取的补贴或者退出廉租房”，最多“处以1000元以下罚款”；对于在廉租房管理中违法的行政人员，“予以行政处分或者追究其刑事责任”。在实际违法违规行为出现时，违法成本偏低，一定程度上纵容了个别人不惜成本骗取租金、住房以及公职人员渎职、失职的行为，没起到应有的“警示”作用。
二、廉租房政策执行出现偏差的原因分析
第一，处于低收入的家庭比最低收入的家庭数量多，如果政府将全部低收入且家庭住房困难的家庭纳入保障范围，需要为此支出过高的费用，这种概念的转换，政府容易完成保障目标，易于取得成绩；而低收入家庭的界定工作刚刚开始，对于“低收入”的概念不尽了解，而普通群众的直观印象中对“最低收入”即“低保”了解多，甚至觉得两者等同，作为政府来说，鉴于“少给自己添麻烦”的立场，也不愿意去普及“低收入”的政策的内容。
第二，作为廉租房政策执行的主体――县政府，在目前还是以GDP为主要指标的考核制度诱导下，廉租房的建设对于它来说无论是土地收益上还是财政收益上都具有负效应，这必然导致廉租房政策本身低效和执行低效。就廉租房性质而言，其本身具有福利性和非盈利性，不能用市场经济的约束机制去规范它的运营，政府处于“自利性”的考虑，必然会降低廉租房建设的积极性。由此，政府是能不建设就不建设，能不投入就不投入。
第三，廉租房准入资格审核中的各个单位的隶属和管理权限不一定都在县级政府，致使“联审”这一制度在制定之初就陷入“可操作性差”的尴尬境地。特别是银行等中央直属和垂直管理的部门，地方政府无权要求其提供涉及个人隐私的数据和资料，导致资格的审查制度本身就不完备。其次，在具体的资料提供过程中，审核部门由于人力和财力的有限，不能挨个实地走访调查资料。再者，由于民政部门的最低收入家庭数据是动态管理的，且时间序列和住房保障部门进行配租时掌握的数据具不同步，这可能导致本已经不在“低保”范围的家庭还有享受廉租房的资格。退出后的后续管理机制尚未建立，使得部分作为夹心层“高不成、低不就”，处境尴尬。这也是由于一贯以来的这种“重准入、轻退出”的观念影响。
第四，政府长官受政绩观的影响，单纯追求廉租房的套数和面积而忽略廉租房居住条件的舒适性、适宜性。这种“长官权威”一定程度上干扰了廉租房审批机构的审核标准，有意或无意的使个别廉租房项目“带病”建设。
三、改进廉租房政策执行的措施
1.转变政府观念，建立完善的监督考核机制
提倡建设民生服务性政府，将廉租房保障等一系列关系民生的指标纳入政绩考核体系，从程序上完善对地方政府的责任追究机制，严格推行官员问责制，而不是仅仅依靠地方的GDP 来衡量地方政府政绩的好坏，以此督促政府转变观念，加大廉租房保障建设力度。在内部监督的同时，设置独立于政府的廉租房审查监督机构，专门负责廉租房保障的实施和落实情况，从法律上保障监督部门的至高权威和效力。充分鼓励媒体、公民等参与近廉租房保障工作的监督中来，最大发挥社会各界的监督机制。
2.多渠道筹措廉租房保障资金
建立强制公积金增值收益按比例用于廉租房建设制度，从顶层设计具有可操作性的规范，确保公积金增值收益与县级财政之间的相互沟通。完善县级政府土地出让金净收益收支两条线制度，以不低于10%的比例专款用于廉租房保障资金。尝试金融信贷工具，通过政策优惠吸引民间资本，运用PPP（public-private-Partnership）模式，通过证券、房地产信托投资基金、住房建设公债等筹集住房保障资金。
3.建立申请人信息共享平台
联合房管、工商、车管、税务、公积金管理中心、银行等七部门共享的廉租房保障申请审核的信息共享平台。申请人在填写申请表格之处就让其签署授权协议，授权住房保障中心管理部门有权利用其个人信息查询资产登记情况。各个平台的成员单位都有义务提供相关个人信心，通过系统平台个人登记状况，确保廉租房资格审核准确。
4.实施公租房和廉租房并轨政策
以“低收入家庭”作为廉租房保障对象势必使得申请廉租房保障的家庭数量急剧增加，而作为县城，其外来务工人员和毕业的外地大中专院校学生对公租房的需求有待提高。这为公租房和廉租房的并轨提供了可能。公租房的申请门槛较廉租房高，同时可以作为已不具有廉租房申请资格而又无力购买经济适用房的家庭在退出廉租房后的一个缓和政策，也可以视为为外来务工人员和毕业的大中专院校学生降低了廉租房的申请门槛，对最大程度的满足这部分人员的住房需求，维护社会稳定具有重要的意义。
参考文献：
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[2]苗迪.公共政策执行失灵：以博弈为特征的廉租房政策执行.天水行政学院学报，2008第6期（总第54期）：91-94
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廉租房的管理办法范文3
关键词：廉价房；经济适用房；设计
中图分类号：S611文献标识码：A 文章编号：
一、廉租房、经济适用房相关概念
1 廉租房
所谓廉租房，顾名思义廉租房是政府为了低收入人群提供的最低保障房，此房只租不卖，并且有特定的租赁人群。政府象征性的对其收取“租金”或者是用实物配租的方式，一般都是以租金的方式为主，实物配租的方式为辅。
2 经济适用房
这类的房子我们可以分开来看，经济是第一部分，既然提到经济，那么经济适用房就是以商品进行出售的，但是这类型的房子是根据国家经济适用住房建设计划安排的，是由国家统一下达计划、用地实行由地方政府进行划拨，是免收取土地出让金的，同时对国家经过各项批准的收费实行减半征收、出售价格按照微利的原则确定的。
3廉租房、经济适用房特点
廉租房具有比较鲜明的特点，它的福利性决定了它的特点，一般是只租不售。然而也正是由于这些特点的存在，廉租房的开发与运作面临新的困难。廉租房一直是中国房地产市场中重要的住房制度之一，虽然建立时间不短，但是因为种种因素的制约发展程度有限，成为当前房地产市场结构性失衡的关健问题之一。
经济适用房则具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。随着时代的发展，经济适用房的适用性也会发生质的变化，即随着经济发展水平的提高而不断的提高住房质量。因而经济适用房的建设在数量上必须满足不断增长的住房需求，在质量上要通过精心规划、精心设计和精心施工，使经济适用住房的建设达到；标准不高水平高，面积适中功能全，造价不高质量高，占地不多环境美。
4经济适用房与商品房的比较
两者从定义上就可以分辨的出来，经济适用房是根据国家的有关规定建造的，为了给城镇低收入人群提供最低生活保证的。而它与普通的商品房在本质上有所区别。我们购买房屋其实是买到建造本房屋的土地使用权，那么对于经济适用房来说，既然是国家政策性的房子，所以在土地使用权上是不予以转让的，而普通的商品房我们是可以购买到建筑本房屋所需土地的土地使用权。
经济适用房不是随意建筑的，从它建筑的规划位置、环境、户型国家都是有明文规定的，但普通的商品房相对来说没有那么很严。经济适用房所有的购买情况都要符合国家的相关规定，这点与普通的商品房就截然不同了。经济适用房在购买价格上也是由国家统一调控的，不是随意定价的，但是普通的商品房国家一般是不会随意干涉的。经济适用房的转让也有相关的规定，一般在规定年限内是不允许转让的，并且在转让过程中国家会收取一定的土地转让费。
总的来说，经济适用房虽然和普通的商品房一样都是在市场上出售的房子，但是经济适用房在户型、购买、居住等方面国家都是有明文规定的，居住者也有一定的条件限制。
二、建筑廉租房、经济适用房所需要满足的情况
1建筑廉租房需要满足的情况
首先廉租房性质决定了它不是作为商品进行出售的，是为了满足人们最低的生活保证。所以在设计上就会受到面积的限制，既然是要满足生活的需求，那么在房屋格局的设计上，在满足政策性规定的同时，还要满足《住宅建筑规范》的要求，还要求我们做到经济、适用、简洁、大方，但是要想做到这些是非常困难的。
国家根据现行住房政策，对廉租房做出了明文的规定，规定：廉租房面积控制在50平方米以内。这种小户型在满足使用功能上就会出现各方面的问题。如采光、通风、交通组织等都不易处理。这就在设计上更讲究平面布局和不同功能区的关系，流程要紧凑合理，并有功能转换的可能，使其具有较好的适应性。以某小区廉租房设计为例，该住宅为一梯四户，每户建筑面积为49平方米，一室一厅。此套方案有以下特点：功能分区明确，公共性与私密性、动与静的分区。客厅和卧室相隔较远，可以减少相互干扰。交通面积集中、紧凑、交通组织合理。将某些功能分区合并，不做明确限定，如客厅和餐厅合并，使得户型具有很强的适宜性，空间感更具有弹性。随着人们生活水平的提高，要保证廉租房基本使用功能30年不落后，有可改造的余地。可以将两户合并为一户，成为三室两厅，以适应社会发展。
2建筑经济适用房需要满足的情况
经济适用房是根据国家的相关标准进行建筑设计的，在建筑设计上户型不能够太大但同时又要考虑其客户群，所以要考虑经济适用性。既要考虑到近期，也要考虑到长期，实际上小户型的面积并不就代表是少设施的简陋装修，而是要考虑到建筑物年龄期间,能分能合的户型结构,要充分重视远期利用的可能性,要体现一种时代特征。
三、建筑廉租房、经济适用房所需要遵循的相关法律
1 建筑廉租房所需要遵循的相关法律
根据建筑部2005年制定的《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》的有关条款。该办法规定申请廉租住房保障的城市家庭应具备一系列条件：申请保障家庭其人均收入应符合当地结合当地实际制定的收入标准：申请保障家庭现在的人均住房面积应该符合所在地政府确定的面积标准：申请保障家庭成员中最少要有一人是非农业常住户口：申请保障的家庭成员之间应该具有法定的抚养、扶养或者赡养关系以及符合各地结合当地实际制定的各自的保障标准。根据这些标准，我们国家现在的廉租房保障对象，约占整个城市家庭的十分之一左右。国务院在2007年下半年颁布的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中计划到2010年即“十一五”规划期末，将廉租住房制度保障范围由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。城市最低收入住房困难家庭和低收入住房困难家庭二者合计达整个城市家庭的五分之一。[1]
廉租房的管理办法范文4
为了解决低收入人群的住房问题，建设部官员表示，要加快推进廉租住房管理规范化工作，有计划、有步骤地扩大廉租住房制度覆盖范围。同时，这位官员也坦率地表示，廉租住房制度建设主要存在五大突出问题，其中，退出机制不完善是问题之一。
廉租房为什么很难产生流转?带着这个问题，笔者日前走进北京部分廉租房住户，发现廉租房住户普遍存在“没有想过有一天要腾出这个房子”的想法，他们的主要理由是“应该充分享受政府的惠民政策”，“对社会有贡献的人祖祖辈辈都该受到照顾”，“退出住房，没钱买房”……
“真要腾房，我们住哪儿去”
退出难的问题在北京广渠门北里已经凸显。现在，小区里已有几位优抚家庭的持证人去世，但没有人退房。
据北京市宣武区房管局住房保障办公室工作人员吴克珍介绍，廉租房包括两种类型：配租和实物房。其中，配租是政府按有关标准，替符合住廉租房条件的人将国家财政部门拨发的租金直接打入提供租房的房东账号。这些靠政府补贴租金的人大部分是低保户和低收入家庭。实物房是指符合住廉租房条件的人住进每月交低价房租的住房。住实物房的人，大多是伤残军人和烈属家庭，根据房屋面积，每月最多交100多元房租。
靠政府给租金补贴的李龙泉是一位低保户。从2003年9月起，一家3口在宣武区广安后巷10号院租了一间40平方米的房子，租金每月1000元。根据有关政策，国家每月给李龙泉租房补贴990元，他自己拿10元。
“前两天房管所通知我填表，听说还有可能住进实物廉租房，是政府的政策好。不过，听说将来我女儿工作了，家庭负担减轻了，可能就不符合低保户条件了，恐怕不能再住廉租房。我可没有想过有一天要腾出这个房子……”李龙泉说。
笔者在采访中了解到，李龙泉的想法带有普遍性。住在北京市崇文区广渠门北里廉租房小区36号院1号楼的几位住户纷纷告诉笔者，住进来的时候，根本就没有想过以后腾退的事情。有的人更加直截了当地说：“真要腾房，我们住哪儿去?本来低收入就买小起房。”
据介绍，广渠门北里建设时，主要是为1，解决部分优抚家庭和市级以上劳模的住房困难问题。按照规定，优抚家庭中的持证人为承租人，如果承租人去世，家庭中的其他优抚对象成员可以继续居住；如果没有优抚对象成员，则应将所居住的廉租住房嘴退。现在，小区里已有几位优抚家庭的持证人去世，但没有人退房。
建设部最新统计数字显示，从1998年至今，全国有95万户通过廉租住房制度改善了条件。但笔者调查发现，其中，因收入提高而腾退的人却寥寥无几。
廉租房的退出制度，是为了提高房屋的利用率，让真正困难的家庭享受廉租房。“住廉租房的住户，不腾退的现象很突出，尤其是住进实物房的人。如果这种现象发展下去，廉租房的压力越来越大……”北京市某区房管局住房保障办公室主任感叹道。
廉租房不能流转的原因
退出机制始终未能有效运转，这缘于低收入者的收入变化状况难以监测，导致各地民政部门和建委在廉租房退出机制上对接困难。
建设部《城镇廉租住房工作规范化管理实施办法》指出，廉租住房档案应实行动态管理，根据最低收入家庭住房保障变动情况，及时变更住房档案。但笔者在采访建设部政策研究室有关人士时听到的说法是：“廉租房退出机制是一个敏感话题，也是一个棘手的难题。根据管理办法，各地区的社区应定期公示廉租房住户的家庭财产状况，但各地区情况不同，多数地区可能没有根据管理办法制定细则。”
中国城市规划设计研究院赵燕菁教授在接受采访时指出，退出机制不完善，住房保障就是个“无底洞”，必须要产生流转，否则就是形成一边政府辛苦投人，另一边受惠者“无动于衷”的局面。赵燕菁认为，廉租房的退出机制不完善的根本原因，是针对享受廉租房待遇的人没有相应的配套政策和法律保障。
一位长期在基层从事廉租房管理的工作人员说：“其实，有些地区对廉租住户的收入状况根本不公示。”“去年，经过核查，房管部门向几户已经不符合廉租房保障条件的家庭停发补贴，结果第二天就找来了。”北京市某区房管局负责人这样介绍。
“流转”是廉租房的生命。只有流动起来，廉租房才能更好地发挥作用。实际上，政府之所以只租不卖，主要就是为了掌握廉租房的主动权，从而保证它的流动性。然而，各地政府在廉租房问题上，都存在着“重准入轻退出”的倾向。随着时间的推移，这种倾向的危害将逐渐显现。其最大的社会危害是：破坏政府公共保障的正常供给制度。
根据相关制度，获得实物配租的家庭应当按照租赁合同的约定交纳租金，合理使用房屋，并且不得改变房屋用途、转租或转让承租权，违者按照合同约定承担违约责任，直至迁出已配租的住房。
而笔者在广渠门北里廉租房小区36号院1号楼张大爷家听到的反映是：“我今年80多岁了，这个60多平米的两居室已经被我儿子租出了，租金每月1600元，而这里每月的房租40多块钱，我马上去儿子家养老。”
一些地区把廉租住户本该自己住的房屋租给他人，以获取远远高于自己所付租金的高额房租。在北京，这种现象并不少见，事实上，廉租房的使用有其专属性，如果转租给不符合条件者，无疑破坏了政府公共保障的正常供给制度的渠道，政府的廉租房政策也将行之无效。
廉租房亟须扩大覆盖范围
一方面廉租房退出难；另一方面有大批的人亟需住进廉租房。
笔者从建设部了解到，截至目前，全国共有26.8万户家庭通过租金补贴和实物配租等方式解决了住房困难。然而，全国人均住房面积在10半方米以下的低保家庭有400多万户，如果扩入到低收入家庭，总共有近1000万户，占城镇家庭总户数的5.5％。其中，北京应享受廉租住房政策的家庭户数约为7.7万户。
“国务院要求建立健全廉租房制度，近期任务就是要解决这1000万户的住房困难。”据建设部住宅与房地产业司相关人员介绍，“目前，还有145个城市没有建立廉租房制度，廉租房的发展总体来说比较滞后，亟须扩大覆盖范围。”
今后，廉租房制度覆盖面将稳步扩大，凡符合市、县人民政府规定的城镇低收入家庭，都应逐步纳入保障范围。也就是说，无力购买经济适用住房、不符合目前廉租房制度保障条件的“夹心阶层”家庭，
也逐步列入廉租房保障范围。
刘女士一家三口住在六道口一间16平方米的平房，每月全家有2000多元收入。她曾经向街道办事处提出申请廉租房，但由于人均月收入超过了目前北京市580元的廉租房“门槛”，没有获准。“就我们家这个收入，就连经济适用房都买不起。一家人挤在这么小的屋里，等拆迁不知要等到哪一天，你说我们怎么办?”刘女士很无奈。
像刘女士这样既够不上廉租房标准、又根本买不起经济适用住房的“夹心阶层”，目前在各城市都为数不少。北京的廉租户必须符合两个条件，“一是人均住房面积低于10平方米，一是人均月收入低于580元，两条标准卡得很严，哪怕你们家人均收入600元，只超20元，也办不了。”崇文区某房管所的负责人说。
让稀缺资源得到有效利用
据了解，目前，各地申请住廉租房的人越来越多。3月19日，笔者在北京宣武区采访时，该区房管局住房保障办公室工作人员吴克珍告诉记者：“申请住廉租房的人越来越多，仅宣武区2006年就有523户；2007年669户，今年1～2月就达到223户。”对此，赵燕菁教授认为：“如果廉租房只进不出，房源会越来越少，压力也会越来越大，稀缺资源无法得到充分的利用。”
针对这种状况，北京市建委表示，将严格配租后期管理，对于不符合条件的，要及时对其实行“退出机制”。据介绍，目前，北京对282户因收入增加等原因不符合廉租房条件的家庭，停发了租金补贴。今后，北京将对已经住上廉租房的住户进行收入统计和调查，对廉租房实行有进有出的政策，将廉租房用于真正的“双困”家庭。
为了让稀缺资源得到有效利用，许多专家认为，当前社会信用体系没建立、银行不让查个人账户、社会收入隐性化等问题，是无法掌握低收入者收入变化的原因。
“如何解决中低收入家庭界定的问题?该花多少钱，该建多少房，该建多大房，该在何处建，该分给什么人，政府都要做到心中有数。只有建立全国统一的个人信息动态数据库，并且跨越工商、财税、银行、劳动等条块分割的框架，才能建立科学的廉租房分配制度。”赵燕菁说。“廉租房不能演变成新的计划分配住房。”赵燕菁建议政府有关部门应该抓紧研究廉租住房的退出机制。借鉴上海的经验，这个机制的主要内容应该体现慢松手，软着陆的方式。体现进退有序的公平性。
例如，对实物配租的家庭退出方式，考虑以无息贷款方式协助这些家庭买下属于自己的产权房，但对他们的产权房限期上市，一旦不符合廉租条件，则分期还款；对享受租金补贴的家庭，政府也给予6个月的过渡期，前3个月享受原租金，后3个月租金补贴减至原标准的50％。
赵燕菁还建议，借鉴浙江建立廉租房退出机制的经验。浙江省政府要求，房地产行政主管部门要会同民政部门加强动态管理，定期对享受廉租住房保障家庭的成员、收入、住房等状况进行核查，及时掌握其变动情况。对享受廉租住房保障的家庭，其家庭人均收入连续一年以上超过当地廉租住房政策确定的收入标准的，或因家庭人数减少、住房面积增加，住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房面积标准的，应收回承租的廉租住房或停止享受租赁补贴。对因未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况获得廉租住房保障的，以及擅自改变房屋用途，转租、转借廉租住房的，房地产行政主管部门应当作出取消保障资格的决定。
针对廉租房的退出机制，笔者在采访中听到许多专家这样呼吁：社会资源是稀缺的，政府的政策应适用于促进效率与公平。
全国政协委员、香港世贸集团董事局主席许荣茂赞同这个观点。他在今年召开的“两会”上说，目前，廉租房市场“僧多粥少”的局面短期内还不能全部改变，因此要合理确定廉租房住房保障对象和标准。而更重要的是，对享受廉租房的家庭要定期审核，对收入或者住房条件发生变化的家庭，要及时调整保障方式。
许荣茂还谈到了香港的经验，中国香港政府规定，所有租户每两年都要向政府申报家庭经济状况，如果租户购买了私人物业，必须马上将公屋还给政府。
还有些专家建议，尽快研究和建立健全廉租住房的准入和退出机制。一方面建立动态核查制度，科学界定廉租住房保障对象，对申请者的家庭收入，居住状况等资格进行严格审核，把好“入口关”；另一方面完善申请公示制度，在充分尊重申请者的隐私和尊严的前提下，采用适度公开方式，在一定范围内对申请人情况予以公示，并在其入住后作定期核查。
廉租房的管理办法范文5
市住房制度改革领导小组关于认真贯彻《大连市住房公积金管理暂行办法》的意见，已经市人民政府同意，现转发给你们，请遵照执行。
关于认真贯彻《大连市住房公积金管理暂行办法》的意见
市政府：
为贯彻执行《大连市住房公积金管理暂行办法》（大政发[1993]41号）文件精神，全面推行住房公积金制度，加速我市房改进程，加强住房公积金征收管理工作，特提出如下意见：
一、凡属大连市市内四区（中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区）的机关团体、企业（含外商投资企业、股份制企业、私营企业）事业单位的职工及其所在单位，都必须建立住房公积金制度，按时足额交存住房公积金。
二、住房公积金是一种义务性长期储金，通过资金的定项集聚和积累，逐步提高职工家庭解决自住住房的能力，建立国家、单位、个人三方合理负担住房的新机制。各单位应把建立住房公积金制度，作为现代企业制度、劳动工资制度和社会住房保障制度改革的重要组成部分。各级劳动、人事部门应积极协助抓好这项工作。
三、市经委应把建立住房公积金，做为厂长、经理资产经营目标责任制的考核内容，督促企业认真做好公积金的交存工作。
四、各级工会组织在考核基层工会工作时，要把单位公积金建立、交存情况作为一项重要内容来检查。要从保护职工合法权益的高度来协助抓好住房公积金的建立和交存工作。
五、各级财税部门要及时核定单位由成本、经费中列支的公积金额度，明确列支渠道和资金来源，协助督促单位按规定建立和交存住房公积金。并对住房公积金的归集、使用和管理进行监督。
六、市内四区各银行（包括信用社）及所属办事处，在各单位每月审批发放工资时，要根据工资手册上应交公积金数额核实上月公积金交存情况（审查公积金汇交书），风是发现没有为职工如数交存的单位，应督促其按时交存。
七、劳动行政部门，每年核发企业《工资总额使用手册》时，应同时审查公积金汇交书。凡没有为职工如数交存的单位，应责令单位尽快办理后，再为其办理《工资总额使用手册》。
八、各行业主管局、总公司、单位领导要把建立住房公积金制度纳入重要议事日程，为职工办实事。公积金交存好的部门、行业可存贷挂钩，贷款优先，促使公积金归集和使用渠道畅通。
九、各单位交存公积金日期以单位工资发放日期为准，七日内到建设银行公积金交存窗口办理汇交，从第八日起，每迟交一日，按应交额的5‰交滞纳金。对连续亏损、职工放工资困难的企业，经职代会讨论，报市住房资金管理中心审查后，由市房改办批准后可暂缓交存公积金，但职工个人工资已提留的5%部分应及时交存，不得占用。未经批准，一个季度不交公积金的单位，按应交额1％至5％罚款。
十、对无故欠交和停交的单位采用特种委托凭证收款（或者使用托收承付结算）的方式收缴公积金。
十一、凡是不建立和交存住房公积金的单位和个人，不得享受房改、住房方面的优惠政策；不得出售公有住房；不予发放住房建设贷款；不予批准住房建设计划。
十二、住房公积金由大连市住房资金管理中心负责归集、管理、使用，其金融配套业务暂委托大连市建设银行房地产信贷部代办。
以上意见，如无不妥，请批转执行。
廉租房的管理办法范文6
[关键词] 廉租房；联合租赁；BOT；创新
[中图分类号] F293.35 [文献标识码] A [文章编号] 1006-5024(2008)01-0139-03
[作者简介] 魏 玮，上海财经大学公共经济与管理学院博士生，研究方向为房地产经济、投资经济；(上海 200433)李云婷，江西赣粤高速公路股份有限公司员工，经济学硕士，研究方向为资本市场、房地产经济。(江西 南昌 330025)
一、上海廉租房保障体系总体概况
1.廉租房保障体系的发展历程
(1)廉租房保障体系的初步形成阶段。根据1999年建设部颁布的《城镇廉租住房管理办法》精神，上海市房产局在1999年9月成立廉租房办公室，开始对全市18万户困难家庭的住房情况进行调查摸底。2000年9月颁布了上海市最早有关廉租房的政策――《上海市城镇廉租住房试行办法》，同年10月，在闸北区、长宁区先行进行廉租房试点工作；2001年6月，将廉租房试点工作逐步扩大到徐汇、卢湾、杨浦、普陀、虹口、宝山、闵行、浦东等区；至2001年12月，上海市19个区县全面开展廉租房工作，在全国率先初步建立起廉租住房供给体系。
(2)廉租房保障体系的日益成熟阶段。自2002年以来，上海市不断调整完善廉租住房政策，并主要体现在以下三方面：一是不断扩大廉租房申请标准，从最初人均居住面积5平方米、连续6个月拿“低保”的“双困”家庭标准，逐步放宽到人均居住面积6平方米甚至7平方米；二是优先满足特殊困难家庭的实物配租，针对特困劳模、军烈属、一级和特等伤残军人等，在配套商品房中“切”出一块房源，加大对这些为社会作出较大贡献的特殊困难家庭的保障力度；三是区分动迁地区廉租对象的租金配租方式，对即将动迁地区的廉租对象实行补贴租金积累方式。区廉租办对这部分家庭的补贴租金建立资金专户，不计利息，待动迁时凭动迁协议一次性支付使用，对非动迁地区的廉租对象，统一确定租金补贴的面积保底标准。截至2006年底，上海共有77397户享受到了廉租住房制度保障，涉及户数居全国第一。
2.廉租房保障体系的供给渠道
(1)廉租房的资金来源。上海廉租房资金来源渠道包括：以公共财政为基础建立的专项基金，住房公积金的部分增值收益，直管公房出售后的部分净归集资金，社会捐赠和其他渠道。至2006年底，上海累计用于廉租住房制度的资金为3.0762亿元。其中2.4713亿元来自财政预算资金，6049万元来自公积金增值收益。不难看出，目前的廉租房资金供给仍以财政预算资金为主体，这就意味着市、区政府对廉租房政策的重视程度以及市、区财力大小对于廉租房补贴的资金数量的多少起了决定性作用。
(2)廉租住房的来源。廉租住房来源渠道有以下几种：(1)在公房提租时将一部分困难家庭的住房通过减租归入廉租住房；(2)腾空的公有住房；(3)在二级市场收购旧有住房、符合条件的空置商品房；(4)政府和单位出资兴建的廉租住房；(5)接受社会捐赠和通过其他方式筹集的普通住房。由于现有公房中可腾空用作廉租住房的极为有限，社会捐赠的廉租房数量也极少，廉租住房来源主要还是要靠购房和建房。
3.廉租房保障体系的运作机制
(1)承租对象界定。上海廉租房承租对象主要针对住房困难和收入贫困的“双困家庭”，所有承租对象的家庭人均面积需低于7平方米，人均月收入320元以下。对于老劳模和重点优抚对象家庭该条款可放宽至家庭人均月收入低于570元。
(2)补贴模式。上海在廉租房的补贴方式上主要采用了实物配租、租金配租和租金减免三种模式。实物配租是由廉租办以低廉的租金向申请家庭出租一处符合本市廉租住房标准的普通住房，租金标准实行政府定价。租金配租是廉租办按规定标准，结合申请家庭的居住状况和市场租金水平，给予其一定的租金补贴。租金减免则是按照廉租住房租金标准向租住公房的困难家庭收取租金，住户实际交纳租金与公房租金的差额由产权单位减免。下表显示了近年来上海累计落实实物配租和租金配租廉租房的户数。
(3)运行程序。上海廉租房体系的运行程序包括申请、审核、公示、登记、轮候、配租、复核、退出环节，具体运行流程可参见下图。轮侯、复核及退出机制的配合实施使得上海在廉租房供给资金紧缺的情况下，尽可能保障最困难家庭的居住权利，提升了廉租房体系的运行效率。至2005年10月底，上海共复核42880户次，因住房、生活条件改善退出廉租房的有2275户。
二、廉租房保障体系的几个突出问题
1.廉租对象的覆盖面过窄
首先，纳入廉租房保障体系的家庭占总低保家庭比例过低。上海廉租房的分配对象主要是具有本市非农业常住户口5年以上的双困难户家庭。根据2006年4月份的全国低保统计数据显示，上海低保家庭共有20余万户，人均住房7平米以下的约有48万户。而截止2006年底，上海经审核符合配租廉租房条件的家庭为2.2万户，该数目仅占到全市低保家庭的10%左右，占总住房困难户数的4%左右。按照国际通行标准，占城镇人口20%的低收入群体应纳入到廉租房制度的保障范围中，在香港公共房屋居住人数占居民总数已达到一半，在新加坡更是有三分之二的人居住租屋。可见，目前上海纳入廉租房保障体系的低收入家庭数还远远不够。
其次，最低收入限制使得位于“夹心层”的家庭住房保障缺失。“夹心层”指的是既无资格购买公房或配套商品房，又无法享受廉租房政策的中低收入群体。根据市政协对卢湾、虹口、松江三区抽样调查显示，三区目前仍有5.7万户人家人均居住面积在7平方米以下，他们中的大多数由于家庭人均月收入超过320元而不能享受廉租房政策，微薄的收入又使得他们没有实力购买商品房来改善住房条件。作为一个完善的住房保障体系，有必要采取合理措施将这类“夹心层”家庭纳入廉租房体系中。
再次，严格的户籍限制使得大量非沪籍常住人口被排斥在外。在2005年，来上海居住半年以上的常住流动人口为438万人，占全市常住人口总量的24.6%，19个区县中有3个区流动人口数量甚至超过了户籍人口数。城市新移民、毕业大学生、外来务工人员、城乡结合部土地被征后的农民等等都成为了城市中不可忽略的新住房弱势群体。由于经济收入低、流动性高等客观因素，使得他们在一定年限内难以依靠自身力量解决住房问题，但却又未被列入廉租房保障体系的范围内。随着这一群体规模的扩大，若不对他们的住房问题给以充分的重视，很可能会导致一系列不稳定、不和谐的社会问题产生。
2.廉租房的房源供给空间有限
尽管实物配房的市场效率不高，但是它有着保障实施力度大、管理规范等优点，对于孤、老、病、残等特殊困难家庭，实物配租这种补贴模式的存在仍显得十分必要。上海廉租房的实物配租与租金配租比仅为1.7：100，如此低的实物配房比使得廉租房实物房源的供给量远不能满足特困家庭的住房需求，更不用说解决在市场上找不到合适住房的家庭的居住难题。
3.廉租房体系建设的融资渠道单一
上文中虽已列举多条廉租房保障的资金供应渠道，但目前资金的主要来源仍停留在以财政拨款、社会保障等纯政策资金的支持上。到2006年12月底为止，累计用于廉租住房制度的3.0762亿元资金中，有80.34%来自财政预算资金，剩余的19.66%则几乎全部来自公积金增值收益。单一的财政资金供给机制不仅满足不了社会需求，还会给政府造成沉重的经济负担。
此外，由于目前对财政资金的拨付比例无硬性指标规定，廉租房建设资金供给更是缺乏长期、稳定的保证。以住房公积金增值收益为例。根据《住房公积金管理条例》，住房公积金增值收益中扣除贷款风险准备金和住房公积金管理费用后的节余部分方可作为建设廉租住房补充资金，这里并没有在公积金增值收益中规定一个固定提供给廉租房建设的资金数量或比例。如果准备金或管理费提取较多，则用于廉租房建设的资金无形中就会被挤占，使廉租房资金的长期供应得不到实质性的保证。
三、廉租房保障体系的完善与创新
1.完善廉租房家庭的收入统计与动态监管机制
(1)金融机构与税务部门联合建立个人信用制度。上海职工的工资已基本通过银行系统发放，个人额外收入信息大多也可通过税务、证券等部门获得。各机关协作建立起个人信用系统后，个人的每笔收支都将会通过信用卡记录在案，这将为核查廉租房申请家庭的真实收入状况奠定有利的基础。
(2)建立入住者档案登记系统，完善动态监管机制。所有入住者需有详细的档案记录，以便廉租房监管机构日后对租户的定期复核、回访。此外，还要充分发挥居委会、街道办事处以及社会的监管优势，对个人及家庭变动情况实行动态监管。对虚报和隐瞒实情者进行严惩，杜绝不符合廉租房分配资格的居民的寻租行为。
2.整合多方资源拓宽房源供给渠道
(1)加大对市场空置商品房的收购力度。政府可以成立专门的廉租房经营公司从开发商处低价收购长期空置的商品房，并按照廉租房的标准对其进行必要的改建。同时对于长期拖欠银行贷款的国有房地产公司的空置房进行强制性收购，依据收购空置房的价值，将房地产公司在银行的部分逾期贷款转变为廉租房经营公司贷款，以政府资金分期还款。此举还可帮助银行化解金融风险。
(2)激励社会机构或个人提供廉租房源。对单位或个人的住房用于廉租房的，其出租所得可享受税收优惠。在大型工业园区附近，为鼓励区内企业建造流动人员居住小区，可实行土地费用的优惠和减免，建成的住房只能由外来务工人员享用，而不能在市场上销售。此类住房只有建安成本，没有土地成本和开发利润，租金水平往往只相当于市场水平的1/2到1/3，可保障外来务工人员的住房。
(3)提供政策支持以加速公房腾退。很多仍居住在公房里的家庭是由于经济实力不够，无力购买普通商品住宅改善居住条件。政府可以对退公房购新房者提供一定数量的补贴或在个人所得税上予以减免，促进公房的腾退工作的开展。
3.积极开辟政府引导下的多元化商业融资渠道
(1)运用联合租赁方式，广泛筹集建设资金。“联合租赁”是一种创新型的租赁方式，将其应用在廉租房建设中的操作方式如下：首先，由租赁公司和政府签约，以保证所提供的住房有足够多的符合廉租房条件的家庭入住；然后，按廉租房的建设标准要求，租赁公司与房地产开发商联合合作，由房地产公司提供一定数量的房源，租赁公司代为管理。同时，租赁公司还可通过吸收股东投资，在证券市场、债券市场上融资等方式来解决租赁公司的收购、营运资金问题。租赁期间的廉租房租金由政府补贴和住户缴纳租金共同提供；最后，对于有购房需求的住户，可采取融资租赁的模式，即在一定年限后允许住户以一定的价格购买所租赁的住房，加快租赁公司的资金回流速度，以便进行再次投资。
(2)采用BOT模式，大规模吸引民间资本的参与。BOT是指建设(build)、经营(operation)、移交(transfer)的过程，它原是私营机构参与国家基础设施建设并经营的一种特许权方式。廉租房的租金由政府担保具有长期稳定性，符合BOT模式中私营机构对投资回报的要求，因此可以考虑采用。结合廉租房的特点，具体操作程序如下：先由政府委托廉租房项目公司运作整个项目，廉租房项目公司以私人投资的模式投资建设廉租房，此时可以享受建设廉租房的有关税费减免政策。项目建成后，在特许经营期内，公司向政府认定的廉租户提供住房和相应的服务，公司的租金收入由政府和租户共同提供，待特许期满后按协定将整个廉租房项目移交给政府，再由政府经营管理。
参考文献：
[1]褚超孚.城镇住房保障模式研究[M].北京：经济科学出版社，2005.
[2]简德三，王洪卫.房地产经济学[M].上海：上海财经大学出版社，2004.
[3]姚玲珍.中国公共住房政策模式研究[M].上海：上海财经大学出版社，2003.
[4]钱晶露.上海市廉租住房政策最新调查与政策建议[J].上海房地，2006，(12).