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物业管理常识培训范文1
第1操作环节：制定一个实战型的培训计划
物业管理的员工培训是要结合招聘计划来进行，通常是分三步到位，即高级管理员、高级技术员、技术骨干和普通员工。
高级管理员包括正副总经理、行政秘书（或经理助理）、工程部经理、电脑工程师、机电工程师、财务主管。这批人通常应于交付使用前六个月到位。他们的前期工作是负责组建管理公司，参与设备安装及试运行，制定管理计划和对下属员工进行招聘和培训。
技术骨干包括部门经理、水电技术员、电脑操作员、业务员和出纳，应该于交付使用前两个月到位，他们的前期任务是熟悉公司运作程序和部门分工，熟悉设备操作。
普通员工包括保安员、清洁工、园丁，应该于交付使用前三周到位，他们的前期任务是熟悉物业情况，熟悉本职工作和实战演习。
要点a：高级管理员培训内容版权所有
物业管理理念
管理公司组织架构和运作程序
物业及设备情况
住户情况介绍
物业移交程序
物业管理政策法规及相关法律常识
公共契约、住户守则、管理规则及员工守则等文本解释
应变组织、指挥能力
消防、急救常识及器具使用
管理及公关常识
要点b:技术骨干培训内容
责任感，荣誉感培养
管理公司组织架构和运作程序
物业及设备情况版权所有
住户情况介绍
物业移交程序
物业管理政策法规及相关法律常识
公共契约、住户守则、管理规则及员工守则等文本解释
应变组织、指挥能力
公关知识及技巧
消防、急救常识及器具使用
设备操作及维护知识
维修具使用及保养
住户投诉处理能力
要点c：普通员工培训内容
责任感荣誉感培养
管理公司组织架构和运作程序
物业及设备情况
住户情况介绍
物业移交程序
物业管理政策法规及相关法律常识
管理规则及员工守贝
消防急救常识及器具使用
设备操作及维护知识
为使物业管理工作能够一开始就正常运作并且尽旱趋于成熟在对员工进行了全面的专业培训后，还应该在专家的指导下进行多次实战演习，以便及时纠正错误。
第2操作环节：物业管理培训的筹备工作
要点a：培训目的：
迅速认识物业管理建立起正确的管理意服务意识直接运用所学开展实际工作。
要点b：培训对象：
物业管理公司主管以上人员及直接与顾客按触的一线管理服务人员
要点c：培训方式：
集中授课、角色扮演实际操作交流研讨跟班实习收看幻灯录像及现场参观等方式。
第3操作环节：培训的具体内容
具体内容a：入伙前相关课程、
第1课：物业管理概述、
物业管理起源于中国古代的皇宫管理，我们的祖先早早就认识到牧业管理的重要性。然而，当今世界性的物业管理会议每二年召开一次，我国却从未参加过。纵观物业管理发展趋势，住宅管理和商业大厦管理将成为物业管理的两大流派，中国必将成为住宅管理高手，能否成为商业大厦管理行家呢？
物业管理除了管理物业外还能做什么？物业管理的最高境界是什么？创新、进取，总是和别人不一样，又总是走在别人前面。
第2课：房屋建筑及管理基础常识
您会辩论建筑物中的承重与非承重部分吗？您会计算房屋面积吗？您会看建筑图纸吗？您了解
多少房地产各级市场基本常识？您知道房屋70年到期后归谁所有吗？如果住户向您问起这些问题，回答不出来可就失职了。
第3课：不同类型物业的不同管理手法
住宅管理要寓管理于服务之中；工业厂房管理要把安全放在首位；写字楼管理要抓住它的生命线即机电设备管理；商场管理范围最大，专业程度最高。但是，掌握了管理的基本功，什么样的物业管理都难不倒您。
第4课：物业管理法规
有人说，中国的物业管理大难搞，因为法规不健全，果真如此吗？如果5年以后才健全怎么办？工作不做了吗？不然，怎样熟知现有洁规并利用有关法规，物业管理人义不容辞。香港采取的是有紧有松的“大笼子”策略，让我们剖析一下。
第5课：物业管理机构的设置
多数物业管理公司都设有保安部、工程部、财务部、经营部等，我们不这样设，为
什么？
一个总经理，一、二个副总经理，这样设置合适吗？
一个人必须同时干三件事，否则不称职！怎么于？
第6课：房屋的接管验收及其注意事项
认真仔细验收，是为了方便今后的维护工作，验收不认真，麻烦事在后面等着您。
怎样把好验收关？验收查出不合格怎么交涉以保护物业公司利益？机电设备安装调试要全程跟踪、记录、建立机器档案，如同医生治人建病历一样。调试中曾出现过的问题，可令您在接管后的维护工作胸有成竹，“药”到“病”除。
具体内容b：入伙初期相关课程
第1课：入伙程序及相关事务
办理入伙手续，是接触住户的第一课，上好这一课，可以为今后的双方关系打下良好基础，该说什么话，该做哪些事，想得越全面越周到，今后工作越顺利。
第2课：顾客投诉心态分析及处理技巧
求发泄、求尊重、求补偿，是顾客投诉的三种心态，听其言、观其色，针对不同的心态灵活处理，这里面有策略。
一个不在意，电视报纸曝你光，联名上诉让你慌。那么如何处理投诉呢？这里面有技巧。
第3课：装修管理
装修管理不善，可引来住户投诉，造成危险隐患，发生治安案件等。管理手法不当，双方矛盾形成，还可能影响到住户的关系。矛盾激化，你在明处，他在暗处，令你十分被动，怎么办？建立装修巡查制度，让我们用案例告诉你有效的管理手段。
第4课：房屋机电设备管理技巧
制度化，是机电设备管理的有效方法，周一做什么，周二做什么，定好制度，照办就行了，管理人员怎么流动，制度始终不变。
有人说：机器不过是一堆通上电就会动作的钢铁。我们说：机器也是有感知的，你好好照顾它，它就为你认真工作，你不善对它，那它就会对你不客气！
第5课：绿化养护与管理
招个绿化工程师就可以保证树常青、草常绿吗？不一定，绿化管理并不那么简单，但也不很复杂，这里面有档次、有文化。
玉兰路上玉兰花香，玫瑰路上玫瑰斗艳，由路认花、由花寻路，这不是档次、这不是文化吗？
第6课：紧急突发及特殊事件的处理和防范
火警、匪警等，大家都知道怎么处理。电梯困人、老人犯病、煤气泄漏、住户钥匙忘在屋内进不去、夫妻吵架、丈夫外遇、拾获财物、恐吓电话、派出所检查、孩子深夜未归、接待参观检查、天气突变气候恶劣、停电停水、停煤气、家用电器突然故障、碰伤摔坏、街道办居委会上门公于，政府职能上级主管单位拉赞助乱摊派，特殊车辆及人员不服从管理等等，什么事都可能面对，别怕，我们让你在听故事中学习处理技巧。
具体内容c：进入正常阶段的日常管理相关课程
第1课：有效培训与考核
人员培训是企业内部管理的重要一课，一般的培训，老师讲了100%，学生听进去的80%，理解消化了60%，记住的40%，而能够运用的只有20%，真正起到作用的，可能还不到10%
，这样的效果如何改变呢？
考核很难，因为考核标准不易制定，制定出一个好的标准，考核的工作就完成了
一半。另一个原因是因为人情观念作怪。
我们追求的考核，是完全客观化的，一个固定标准套在谁身上，就可以考核谁，任何一位考官拿到这个标准都可以实施考核，同时无法掺人个人主观影响。这个标准，就像当年苏联“老大哥”逼我们还债一样苛刻，我们抵债的革果，他们用一个圈来套，大了不行，小了不要！
第2课：物业管理中的财务管理
讲理论，老师累，学主烦。给你一张资产负债表，从头到尾就讲这张表，原来看懂它挺容易，从此，你再不用怕面对阿拉伯数字了！
第3课：业委会的作用及其组建
业委会向往户倡议重新选择物业管理公司说明了什么问题？不容置疑，说明了管理公司失误。怎样让业委会为我所用？怎样处理和摆准双方关系和位置？我们的经验一定对你有用。
第4课：海外物业管理简介
海外物业管理公司做什么？我们在做什么？帮你比较一下，分析各自特点取长补短。
不用亲身出去，看看照片，若有心，你自己也能得到启发。
听听教员在香港三年物业管理工作的经历，现身说法最生动。
第5课：1s09002导入
1s09002简称“埃嗦九千”，有人戏称之为“噜嗦九千”，分析一下，为什么让你感到噜嗦？质量是永恒的竞争法宝，但日本人说，未来竞争取胜的不再是质量，而是……，你怎么看？搞9002，是为了图名，还是确有大用？
第6课：初级电脑
物业管理常识培训范文2
2009年，总理在教师节前夕到北京市第三十五中学与教师代表座谈后的讲话中深刻指出：“从国内外的比较看，中国培养的学生往往书本知识掌握得很好，但是实践能力和创造精神还比较缺乏。这应该引起我们深入的思考”。物业管理行业尤其如此。
据不完全统计，仅成都市，2009年各类物业管理专业的毕业生近1,400人。按理说，他们都是受物业服务企业欢迎的综合素质高、发展潜力大、业务能力强的生力军，可是，为什么很多物业服务企业不愿意用这些刚毕业的大学生?不久前，在与一位物业管理公司的老总探讨这个问题时，他说了一件事对笔者触动很大：公司接受了成都某高校的几个物业管理专业的实习生，其中一个被安排在客户服务部。一天，客服部其他员工有事出去了，只有该实习生值班，有客户来交费，要求开发票。该实习生开了一张发票，发现金额写错了，就撕了，又开一张，抬头又写错了，又撕了，结果撕掉了3张发票。到了下午交班的时候，主管发现发票不对，她才承认是开错撕掉了。虽然当时该生独自在办公室，可她完全可以打电话请教同事发票开错了该怎么办，但是她想当然地就按照自己的想法做了，要不是被问起，她甚至想把这件事掩盖过去。老总直言：“真没想到，一个物业管理专业的大专生，在大学里也学了《基础会计》、《物业管理财务》等课程，竟连最起码的财务常识都没有，不知道发票开错了是不能撕的。犯了错，不但不虚心请教，还自作主张。学校物业管理专业开设的课程名字听起来都很到位，为什么培养出来的这些大学生连这些最起码的能力和素质都不够呢?这样的大学生，我们怎么敢要呢?”
作为一名物业管理专业的教师，听了这番话，笔者不禁汗颜。是啊，我们的教育到底出了什么问题?到底是什么原因造成大学生基本素质缺失?从一名本专业教师的角度讲，笔者认为，学校方面的原因主要在于以下三点：
专业教学计划和课程设置存在缺陷，特别是在企业实习期间
现在很多学校学大专，把物业管理专业变成了“2+1”模式，即：学生有两年在学校读书，最后一年在企业实训实习。这样做初衷是好的，因为从教育教学的角度来讲，学生在学校学习了理论知识，还必须配备相应的实践实训，才能将理论知识加以应用，而且，在实际的物业管理环境中的工作岗位上又可以学习很多在教室里学不到的东西，这些都有助于培养学生的综合素质和专业能力。有研究表明，对于职业技能培训来讲，学生在校学习理论知识与在岗位进行实训学习的时间要达到1:1才是最合理的。但是，这种学时要建立在科学的教学计划及课程设置之上，理论教学与实践环节应当密切结合才能达到效果。
由于只有两年的时间可以安排学生进行理论学习，学校不得不将三年的课程压缩到两年，主要手段一是压缩课时，二是合并相关的课程甚至砍掉某些课程。而被压缩的课程，原本大多数是应在第三学年上半学期开设的专业主干课。有的学校为了促进就业率，在学生大一的时候就要求学生考各种职业资格证书，这样一来，由于E着考证，原本在校有限的专业知识学习时间又被挤去了许多。到了大二下学期放暑假前，学生就会被派往物业服务企业实习。然而，一方面学校为了招生宣传的需要以及提高就业率，只要知名企业肯给学生提供实习机会就很满足了，并没有对实习实训环节进行深入的分析论证，相关的实习实训课程计划没有跟上，也没有对企业提出教学上相应的配套要求，也缺乏对学生实习期间的培养、监督和考评机制；另一方面，企业也往往是根据工作需要把学生安排在一定的岗位，没有安排特定员工带这些实习生，为了效率和效益，也没有安排这些实习生轮岗实习锻炼。实际情况是：很多学生在企业的一个岗位，如门岗，一千就是半年，甚至一年，但是期间并没有专业老师前往对其指导、教学、与之交流、沟通并考核，并没有将第四学期被压缩的教学内容在实训中体现出来，学校只是简单地把实习生交给企业，由企业根据自己的实际需要进行安排，这明显违背了素质教育的客观规律，也违背了校企合作的初衷。
实践实训环节缺失
为了培养出具有符合行业和社会发展需要的、具备相应基本素质和职业能力的复合型人才，我国高职高专评估标准要求：高职高专实训课程的总数不能低于总学时数的40％。物业管理专业是实践性很强的专业，其中很多专业课都必须通过加强实训来达到教学目的。但是很多学校物业管理专业设置的实训课真正进行实操训练的机会少得可怜，很多课程在专业教学计划上有实训，但是实际上很多开设了物业管理专业的学校连一间像样的物业管理专业实训室都没有，学生所有的专业课程都是在教室里听老师讲。学了物业管理信息系统，却不会使用简单的物业管理软件；学了《物业管理实务》，进入一个新楼盘，却不知道如何给业主办理人住手续；学了房屋维修技术与预算，却无法替工程部作出简单的屋面维修费用测算；学了房地产价格评估，却从来没有系统地完成一个房地产价格评估业务；学了公共关系、礼仪等课程，却站没站相、坐没坐相，见到客户连话都讲不明白；取得了一级《计算机等级证书》，到了实习的时候，却连办公室最常用的Excel和Word都不能熟练操作……这些问题究其原因，都与物业管理实训环节的缺失有关。
师资力量单薄而分散
教师队伍的质量是培养高素质人才的关键。但是，由于物业管理在我国是一个新兴的行业，目前高校以全脱产形式培养的物业管理人才大都是大专层次的，本科层次物业管理专业学生的大多数是通过自考的形式取得学位。由于成为高校教师的门槛最低都要具备硕士学位，因此，现在高校物业管理专业的老师大多数是由别的专业，如土木工程专业、机械工程专业、管理学专业、法学专业等转来的。
为了解决师资问题，有些学校直接请企业老总上课。但是，从教育教学的规律来看，企业老总为学生进行专题讲座效果很好，能让学生直观了解行业最新动态，了解行业用人标准等，但是，如果要系统讲授某一门课程，还必须由专业老师承担教学任务才行。
物业管理专业的老师本身就非常缺乏，而教学任务又是新的，老师的工作量就很大，有的老师甚至要承担该专业四、五门课程，教学大纲也是由该任课老师自己编写的，从未在教研室内部对大纲进行过讨论。其中很多老师以前并没有系统地学习过物业管理的相关知识，即便现在教授物业管理专业的相关课程，也仅仅是从自己当初所学的专业人手，而且，自己并没有物业管理
的实践经验，也没有到物业管理公司进行过挂职锻炼或深入调研，没有深入分析物业管理实战领域对课程侧重点的要求，只能照本宣科。但是，教材的编写往往滞后于行业发展和现行的法律法规，这就难免出现问题。笔者2008年时在某高校旁听了一堂物业管理法规课，心里很不是滋味。因为该老师用的是2007年11月出版的教材，看上去是近版的，但是该教材并没有将《物权法》、《物业管理条例》、《物业服务企业资质管理办法》的修订等内容反映出来，教材上的《物业管理条例》还是修改前的条例，而该老师仍然在按照教材给学生上课。试问，如果任课老师都不注意学习最新的行业知识，不关注行业的发展以及自身行业知识的积累，这样能够培养出敬业爱岗、有自主学习能力、专业能力强的高素质大学生吗?
要想使这些问题和局面产生改观，笔者认为，政府、学校和物业管理企业三方面都应做出积极的努力。
政府必须发挥对校企合作模式下人才培养的主导作用。通过建立健全法律法规明确学校与企业双方在培养技能人才方面的权利与义务和法律责任，同时明确政府相关部门在该项工作中的法律责任及作用。对校企合作的企业，经过对合作效果评估，达到标准的，政府在资金上给予政策倾斜或税收优惠；对安排一定数量学生进行实习的企业，政府予以资金补贴，企业支付实习学生的报酬以及将相应的实习费用计人生产成本，予以税前扣除；鼓励企业按照国家规定提取的教育培训经费用于实习的支出，计人教育培训经费总额等。
学校一定要加大对物业管理专业建设的扶持力度。
学校加强物业管理专业师资队伍建设，有计划地安排专业教师到物业服务企业进行专业实践和挂职锻炼，鼓励其参与行业交流，开展专业调查，不断增强专业技能和理论水平，了解国内外物业管理服务的现状和发展趋势，促使其养成“向学生传授最新行业知识”的意识，以便在教学中及时补充反映行业动态的新知识、新科技、新工艺。学校要从制度上、政策导向上向理论实践结合型教师倾斜，如规定对获得“双师”资格的教师给予享受培训、进修等优惠待遇；对学科或专业带头人，每月给予专项津贴等等。
学校还应制订出详实的实训环节的教学计划和教学大纲，派专业老师跟踪学生实习，定期对学生在企业的实践、实训情况进行回访、监督、考评。同时应当根据教学需要，建设物业管理专业实训室，让师生在尽可能仿真的环境中开展实训教学活动。
校企合作教育是实现高等职业教育人才培养模式的有效手段，是高等职业院校和企业发展的必然选择，是高等职业院校培养“双师型”教师队伍的关键，是实现培养目标的有效途径…。高校必须深入进行校企合作，依靠企业的专家、社会的行家组成的专业建设指导委员会来共同设计人才培养方案，和行业一道共同研究物业管理专业学生应该达到的基本素质和专业能力，共同制订教学计划，进行课程开发，讨论专业课程的教学大纲。
物业服务企业应当主动肩负起对物业管理人才培养的社会责任，发挥好其实习基地的教育作用，而不是简单地“用”实习生。在学生实习期间，应当配合学校做好学生的实习、实训教学任务，根据实习教学计划安排专门的员工对其进行培训和指导，对优秀带徒师傅给予物质奖励。如前文所讲的案例，假如该实习生进入客服部实习的时候，企业就根据客服部的工作特点，对学生进行了行之有效的岗前培训，包括对其讲明白如何开发票及注意事项，那么，撕发票的事情也不会发生了。撕发票的学生是无辜的，对于已经有工作经验的人来讲，发票开错了不能撕是常识，但是，学生不知道，因为不论在课堂上还是在实习的岗位上，没有人告诉她这一点。
物业管理行业要发展，要培养出有较高的综合素质，既有坚实的理论基础，又有较强的实践能力甚至创新能力的学生，绝不仅仅是学校开设有理论课并安排了学生到企业实习就可以实现。素质教育是一场输不起的战争。要想赢得这场战争，政府、学校、相关行业都必须采取有效措施，肩负起相应的责任。
物业管理常识培训范文3
关键词：住宅小区 物业消防 安全管理 问题与对策
中图分类号：TU998 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2016）09（a）-0068-02
近几年来，三亚市从一个默默无闻的小岛城市渐渐地蜕变成了一个家喻户晓的“明星”城市。因自然环境得天独厚，城市建设快速发展，三亚市荣获了中国人居环境奖，吸引着越来越多的外地人前来买房置业。然而，无论是国际旅游城市的成功建设，还是房地产业的稳步健康发展，都需要借助物业管理的力量。在对三亚市低、中、高档住宅小区调查的过程中发现，部分住宅小区的许多消防安全设施往往跟不上小区的发展节奏，这就导致许多小区存在着消防管理滞后或者不到位的现象，小区内部存在不少的安全隐患和盲点，进而对居民的正常生活造成一定的影响，也会严重影响国际旅游城市的崭新形象。所以积极探讨小区面临的消防安全管理中存在的问题并提出对应的措施势在必行。
1 海南三亚住宅小区存在的消防安全隐患
1.1 物业管理单位相关责任落实情况较差
海南三亚地区有不少新兴的住宅小区，其中既有价格比较高昂的高档小区，也有符合普通大众的住宅小区，但是这些小区的物业管理单位的相关责任都没有得到完全的落实，进而造成一定的消防安全隐患。不少小区的物业管理单位为了追求自身的经济效益，忽视了小区建筑消防设施的维护和保养，而且很多物业管理单位对自身的职责认识不足，以为自己的工作就是对小区内的各项安全事务进行简单管理，一旦小区内部的建筑消防设施出现损坏，因为物业管理单位难以发动业主收集相关的维修资金，使得物业管理单位往往对小区内部的建筑消防设施的损坏和缺失视而不见，进而为整个小区的安全造成一定的隐患。小区的物业管理单位对相关的消防安全责任没有认真落实，对于小区内部的诸多问题选择无视或者简单处理，比如在三亚的某一小区内部发现部分消防栓已经丢失，部分消防设施出现了不同程度的损坏，但是小区的物业管理单位没有做到及时处理，这就导致小区内存在严重的消防安全隐患，一旦出现消防安全事故，小区内部的消防安全设施无法为相关人员提供可靠的帮助，比如消防栓无法出水、无法正常使用等，这些问题就会在火灾发生时造成重大的人员伤亡以及相关的财产损失。还有一点就是不少物业管理单位为了防止小区内的消防设施或相关器材被小偷盗走或被居民破坏，进而对很多的消防设施和器材安装门锁，这样就导致一旦发生紧急情况，具体的消防设施如消火栓箱、水泵房、配电间、消防控制室等难以及时发挥其作用，延误了消防人员进行火灾扑灭的最佳时机，进而造成不必要的财产损失和人员伤亡。
1.2 小区居民的消防安全意识不够
海南三亚住宅小区内部的居民众多，而且居民的来源广泛，主要分为两大类：一是本地普通住宅小区，这类住宅小区的业主 80%是本地人，20%是外来务工人员；另外一种是“候鸟”人群住宅小区，这类小区“候鸟”人群住宅小区的业主，85%是北方已退休了的老人，15%是北方收入不菲的在职人员。这些居民的文化、生活水平和知识结构都存在着较大的差异，进而导致他们对小区的消防安全存在着不一致的认识。
同时，近年来随着人们生活水平的不断提升，很多家庭都已经购买了自己的私家车，但是小区内部的停车位由于设计或者其他原因等导致难以满足居民的停车需求，进而导致小区内的道路或者消防车道被居民的私家车占据，一旦发生消防事故，相关的消防车难以顺利抵达指定位置进而造成巨大的消防损失。有的小区居民由于思想认识水平较低，对消防法规也没有清晰的认知，他们以为消防用水是免费的水源，就私自借用消防栓里的消防用水，但是消防栓的供水一般来自建筑在楼顶的消防水箱，其储水量有限，这些消防水箱的供水一般只能满足水灾发生的前10 min的扑灭工作，如果在平时被居民大量使用又得不到及时补充，那么一旦出现火灾就没有足够的用水来扑灭火灾，其影响是可想而知的。还有的居民为了满足自己的需要把小区内部的消防通道进行改建，用作自己的杂物间或者储藏间；还有不少居民消防安全意识不够，将许多生活杂物放置在疏散电梯前，这些行为都造成不小的消防安全隐患，在火灾发生时往往造成巨大的人员损失和财产损失。
1.3 公共维修基金使用阻力较大
海南三亚地区的消防设施设备完善，体积较大，而且一旦出现损坏需要大量资金进行维修，但是维修经费的来源只能依赖小区的专项维修基金。但是在实际操作中由于小区的业主数量较大，业主对消防安全的认识不统一，因为这类“候鸟”人群住宅小区业主每年都只在三亚住一两个月，所以没有业主提议成立业主委员会。对于平时小区内出现的物业纠纷，业主的处理方法一般是去小区物业投诉然后不了了之，加之物业管理单位的协调宣传工作往往不到位，相关的物业服务未能满足业主的具体需求，这些都造成小区的消防设施因为没有足够的资金进而难以及时地完成维修和更换。
1.4 开发商建管脱节，留下火灾隐患
房地产开发商未从物业的生产、流通与消费的全过程出发来设计、施工和监督，甚至一些建筑未经消防审核、验收就投入使用了。这种建与用、建与管脱节的现象，造成物业投入使用和消费过程中建筑消防安全分区、分隔、疏散不合理，消防设施设备不齐全不配套，留下先天隐患。
2 住宅小区物业消防安全管理的对策
2.1 加强对相关物业管理单位从业人员的培训
物业管理单位以及相关的房地产行政部门必须加强对海南三亚地区住宅小区的物业管理单位从业人员的相关业务培训，进而全面提升相关从业人员的业务素质和业务技能，为小区的物业管理打下坚实的基础。同时相关部门比如消防安全机构和当地的派出所、街道办事处等组织要加强对物业管理人员的监督，同时也要积极组织形式多样的培训班。可以采用现场教学的方式对相关的物业管理人员进行专门的消防知识和技能的培训，务必使物业管理人员做到“懂基本消防常识、懂消防设施设备的使用方法、懂逃生自救技能，会查改火灾隐患、会救初起火灾、会组织人员疏散”。
2.2 建立健全物业管理消防工作制度
为了确保物业管理单位切实履行相关职责，做好小区的物业管理工作，就要建立健全物业管理消防工作制度，对小区内部的各项管理事项进行仔细确认，明确工作人员的消防安全管理责任，制定科学合理的消防巡查制度，做好相关消防安全隐患的检查和整改工作，及时对相关的重大消防问题进行检查和报告，同时做好与业主的沟通交流工作，明确双方的权利和义务，对于相关的专项资金的管理和使用都要保证公开透明，争取业主的支持和理解，促进业主积极配合物业管理人员的工作。保证物业管理人员积极完成其主要责任和工作，对小区内部的安全问题及时进行排查，做好相关问题的整改工作，对于比较重大的物业管理问题可以与业主进行交流和探讨。
2.3 加强对物业管理单位的监督执法
我国制定了具体的《中华人民共和国消防法》和《消防监督检查规定》，公安机关和消防机构要根据规定对小区内部的消防安全执行情况进行检查，积极了解小区内物业管理单位的消防安全职责的落实情况，以及物业管理人员的防火巡查的执行情况，检查小区内部的安全出口、疏散通道以及消防车通道的具体情况，保证各项消防器材和设施的完整和有效，对于在巡查中发现的各项问题和隐患要及时整改，并将有关情况告知具体的房地产行政主管部门和小区业主委员会，进而形成部门联动制约机制，为小区的消防安全管理确定必要的约束机制，全面保证小区物业消防安全管理长期处于正常水平。
2.4 加强小区消防安全常识的宣传普及
对于小区内的居民要积极普及相关的消防安全知识，按照《中华人民共和国消防法》等法律法规规定的消防工作职责定期组织开展小区消防知识宣传、培训。可以在小区内采用多种形式的宣传工作，比如为居民发放各种消防安全资料，在小区的公示栏里张贴宣传图画，利用小区广播对居民进行消防安全知识的宣传和普及，还可以组织业主进行火灾逃生的疏散演练等。
小区的物业消防至关重要，对于保护小区内人们的生命安全和财产安全具有非常重大的意义，同时做好小区的物业消防安全管理也是物业管理部门的重要职责。
参考文献
[1] 李波.住宅小区物业消防安全管理存在问题与对策[J].建筑工程技术与设计，2014（3）：182.
[2] 蒲文金.当前哈密石油基地住宅小区消防安全现状及对策[J].中国化工贸易，2014（29）：47.
物业管理常识培训范文4
关键词：高层建筑;防火安全;防控对策;
中图分类号：TU978 文献标识码：A 文章编号：1674-3520（2015）-10-00-01
引言
随着我国社会经济的发展，高层建筑成了城市中又一道亮丽的风景线，并有效缓解了我国人口密度大的问题。高层和超高层建筑又因其功能多元化、布局复杂化，一旦发生火灾，面临着人员难以疏散、烟囱效应导致火灾迅速蔓延扩大、火势难以扑灭等困难，其潜伏性和危害性更大。如何预防和减少高层建筑的火灾隐患，健全消防管理机制、完善消防设施、加强消防宣传培训等方面成为当前消防监督管理工作的新课题、新问题。
一、高层建筑消防安全隐患分析
（一）公民的消防安全意识不强。一方面，物业管理公司的工作人员缺乏责任感，工作责任心不强。在高层建筑检查中发现多个居住小区或公共建筑内的消防监控设备形同虚设，有监控报警系统瘫痪的，有消控室人员脱岗的，有值班记录长期空白的。另一方面，高层建筑的功能多样，用途广泛。人员进出频繁，成分复杂，人员素质参差不齐，引发火灾事故的不确定因素也相应增多。再次是高层建筑内人员的安全素质不高。如：有的住户在楼道、楼梯、出入口堆放杂物造成拥堵;有的住户将消防通道占为己用;较大部分居民不懂得灭火器的使用方法，特别是老人、儿童缺乏火灾事故的预防及初起火灾的扑救知识，缺乏自我保护和逃生自救能力。
（二）装修装饰、用火用电造成火灾荷载过大。一是建筑采用大量可燃或易燃的装饰材料和物品陈设。如：吊顶、墙布（纸）、窗帘、地毯、沙发等等。虽然有些材料经过阻燃处理，但是一旦发生火灾，这类材料仍然会被引燃，且大量的可燃易燃材料释放的浓烟扩散迅速且通常有毒，极易让人窒息而亡。二是空调、热水器、冰箱、电视、电脑等各种大功率电器和电子产品已成为现代生活必需品，用电量急剧增加，电器线路超负荷运转，这些都给高层建筑防火埋下了隐患。
（三）消防安全管理存在漏洞。一是许多高层建筑防火墙的耐火极限达不到规范的要求;防火卷帘耐火极限未达要求，有的存在质量问题，不能正常升降;建筑内通风空调系统地送、回风管路，管道井、电缆井等未设置防火阀，消防设施先天设计不足或不完善致使消防隐患突出。二是消防设施、灭火器材故障、损坏严重。诸多高层住宅小区内室内消火栓箱内的水枪、水带丢失，消火栓压力不足或无水，火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统故障或瘫痪等现象普遍。三是物业管理公司未履行职责。现代高层建筑的固定和自动消防设施一般是委托物业公司负责管理，但物业管理公司的人员流动性较大，部分管理人员未接受专业的消防技能培训，消防安全意识淡薄、消防管理机制较弱，易导致火灾事故的发生。
二、高层建筑消防安全隐患产生的主要原因
（一）物业消防安全管理不完善。有的小区投入使用后，开发商与物业公司之间对消防设施管理没有具体的交接手续，双方在消防安全管理方面职责不清，双方在设施维护管理中互相推诿，导致消防设施维护保养不到位。检查发现，部分物业公司不能提供完整的系统图纸，对建筑面积、高度等基础资料也掌握不全，消防安全管理基础比较薄弱。
（二）物业管理人员业务不强。高层建筑一般设有火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、防排烟系统等消防设施，一旦发生火灾主要依靠建筑自身的消防设施进行预防和扑救。目前，高层居民住宅小区物业公司管理人员消防业务素质普遍不高，达不到消防设施专业维修管理人员的标准。物业公司存在值班人员业务不熟悉、新上岗人员未经消防安全培训，不会对自动喷水灭火系统进行检查等问题。
（三）公众消防安全意识不高。公众对高层建筑特别是高层住宅楼的要求普遍是按照环境、舒适度、安全的顺序排列的，公众的消防安全意识普遍不高。在小区主干道或出入口设置限高限宽的障碍物，限制大型车辆通行，也限制了消防车的通行;在消防车通道上设置停车位，堵塞消防车通道;私家车在小区内乱停乱放，影响疏散。
三、高层建筑消防安全防控对策
（一）健全消防管理机制。根据《中华人民共和国消防法》、《消防监督检查规定》、《高层建筑消防管理规则》等法规的有关规定，对高层建筑物业应确实履行消防安全职责，加强日常的安全管理。各级消防部门和主管部门要抓好消防安全培训，尤其抓好物业管理队伍的消防安全培训，使其能够掌握消防管理的基本常识，实现持证上岗。物业公司在街道和社区委员会的直接领导下，在公安派出所的监督下开展工作，形成自上而下，层层抓、层层管的局面，落实日常的防火巡查、检查制度，及时有效消除火灾隐患。
（二）完善消防安全设施。结合社会单位消防安全管理现状，积极开展消防技防系统建设，联合科研单位研发相应的城市消防远程监控系统。通过城市远程报警系统，消防部门可全天候对联网单位消防设施的运行情况进行监管，实时检测设备运行中存在的问题，及时督促单位修复，提高设施完好率。通过该系统可对联网单位值班人员进行点名，及时检查单位值班履职情况，提升消防监督执法效率与质量。同时，加强高层建筑消防设施维保工作，切实加强建筑消防设施的监督管理和消防检测技术服务企业的管理。通过提高建筑消防设施完好率，规范消防设施维修保养技术服务质量，确保建筑消防设施在火灾预防和火灾扑救中发挥应有的作用。
（三）提升公众消防安全素质。公安消防部门要积极会同建设、房产、城管、广电等部门，充分运用各种宣传媒介和手段，广泛深入地宣传消防法律法规，制订防火公约，普及防火、灭火和自救逃生知识。加强消防宣传培训，提高高层建筑内人员应急防灭火能力。在高层建筑内建立动态消防宣传栏、消防漫画、专题图片展等，让群众在进出楼道时，时时看到警示图片，重点突出高层建筑安全疏散、初起火灾的扑救方法、消防设施使用等基本常识。社区、街道应组织开展消防灭火演练，熟悉建筑消防设施的操作，开展消防常识和疏散救援的培训，提高高层建筑内人员应急防灭火能力，增强建筑物内的人员自行逃生能力，加大逃生知识普及力度，从而减少火灾发生时的人员伤亡及财产损失。
参考文献：
[1]《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）.
物业管理常识培训范文5
锦华苑是香港新继发展公司陶哲甫先生投资2000万美元建造的高级豪华建筑群，占地13万多平方米，建筑面积10万平方米，其中包括6幢18层高级公寓，88幢独立豪华型花园别墅以及其它配套的商业购物康乐中心。锦华苑已成为江南迄今最大的高级公寓别墅群，它深受来苏的投资商及中外宾客的青睐，同时也为苏州工业园区的海外客商提供了良好的服务，促进了工业园区的建设进程。
物业管理作为高级房产投入使用后的综合管理方式，近年来在国内已逐渐开始兴起。在国外、境外物业管理已有二十多年的历史，如香港的简福贻物业管理有限公司、宝威物业管理有限公司等，都是二十多年前香港房产成为炙手可热时的产物。物业管理公司就其性质而言，应该是一个独立核算的经济实体，其经营方式是“自负盈亏”。它是一种社会服务机构，尤其是在中国房地产兴起时期，这一服务机构是不可缺少的。它的管理职能应该社会化，将来势必走向市场参与竞争，从而代替仅管收费而不管服务的“房管所”的管理模式。
我受南京金陵旅馆干部学院的委托，参与锦华苑的物业管理建设。针对这一新课题，我进行实践和研究，并赴新加坡和香港实地考察物业管理方面的经验，目的是在结合国内的情况，探索一条行之有效的物业管理之路。
首先，解决了物业管理混同于酒店管理的模糊认识。我们有针对性地对中层管理干部进行业务方面的培训，提高人们对物业管理的认识。我国每年有数千万平方米的住宅楼平地而起，加强物业管理迫在眉捷，这是一个十分现实又具有战略意义的任务。因此，必须使管理干部认识到，只有运用科学的管理手段和先进的维修保养技术来管理物业，使环境、治安及房屋道路维修等服务性项目的功能都能满足客户的需求，使客户有一个舒适安全便捷的入住环境，才称得上是成功的物业管理。
在提高认识的基础上，针对客户的需求及日常工作职能范围的不同，我们管理公司组建了安全部、管理服务部、物业部及商业服务中心，确立了管理和经营两大部分。管理方面的三大部侧重解决公寓别墅的治安管理、日常清洁及所有房产的维修保养等事宜；商业中心则侧重为饮食区、娱乐区、超级市场、商店等配套设施，包括一些委托、代办服务等。这样，就使生活区域内所有业主（住户）皆感到清洁、舒适、方便、安全。
二是抓好公司质量管理的基础工作，包括健全制度，划分职能，建立台帐，标准规范，安全控制，加强检查等等。如管理服务部组建起一支有10名PA清洁工的队伍，负责清洁垃圾搞好室内外的保洁，做到日出日清。袋装垃圾、封闭垃圾箱，由苏州新区环卫服务公司代清代运，做到箱满即清。班长定时巡查报告，做到当日问题当日解决，保证环境的整洁。
三是抓好全面质量管理的教育培训工作。我们把队伍素质建设和提高骨干的领导艺术有机地结合起来，把握住先培训后上岗，上岗后再培训提高这一关。公司以岗位培训为重点，开展多层次、多形式的职工培训。比如安全部的“护卫人员基本保安条件知识”的培训和学习，我们制订要求护卫人员应知事项：要求护卫人员明确知道他所管辖的每一角落工作怎样执行；要使他们体会到他所表现的公正一定会受到公司的全力支持，因而无论对待任何人士，都应该光明正大、处事严谨。护卫人员应该明白他所管辖范围内的保安措施全操纵在他手里，他必须时常加倍留神，熟知下列各点：
1、他所保卫的准确范围——包括公寓住宅之认识、入口、别墅、梯间、出口。
2、如何通知消防部门、公安派出所、救护站和控制中心。
3、护卫人员所拥有的法定权力和限制。
4、所有公寓门户及火警通道。
5、所有警铃系统及电话的正确位置和使用方法。
6、应知救火龙头、灭火器材的位置及如何使用。
7、留意危险性物品及施工单位“动火”所有地点。
8、怎样利用及控制灯火系统。
9、基本的救伤常识。
除上列各点外，还要求护卫人员对怎样履行职务以及制服、仪表要求、巡视报告、入口控制等重要环节，能够全面掌握。所以护卫人员的素质是至关重要的。通过对安全员的专业培训，公司在钥匙管理、户籍管理、会客制度、消防治安等方面落实得较好。九四年度锦华苑安全部被市公安局、人事局评为先进集体。
四是抓好房产维护管理工作。我们物业部专设几名工程人员负责公寓、别墅房屋的维修管理。在物业管理的实践中，我们深深体会到房屋维修保养质量的提高完全有赖于工程人员的素质以及物业管理的质量意识。新建的房地产，较易发生的问题是管道漏水，水池水箱漏水等问题。在时间急，施工复杂的情况下，工程人员都能不厌其烦地为住户服务，为他们解决生活中的实际困难。工程人员制订了保质量工作规划，对锦华苑范围内的所有设备进行自查、抽查、维修，定期进行保养，保证设备运转合格率达到百分之百。
五是与业主（住户）签订公约，并由住户代表成立管理委员会，重大的问题由委员会决定，委员会监督合约的遵守执行。如垃圾的处理、噪音的干扰、宠物与停车的管理、建筑物修理维护、搬家规定、保安与公寓内工程及工人的管理等等，要求住户均按照签订的公约严格执行。
物业管理常识培训范文6
关键词：住宅小区 在建工程 投入使用 消防安全管理
《中国中小城市发展报告（2012）》指出，截止2011年底，中国有建制市657个，其中地级以上284个，县级建制市369个。在284个地级以上城市中，162个城市属于中小城市，占比56%，中国城镇化率达到51.3%[1]，这标志着中国城镇化发展进入到非常重要的转型期。近年来，随着中小城市快速发展，房地产业迅猛发展，新建住宅小区如雨后春笋般涌现，住宅小区规模日渐扩大。伴随住宅小区的施工建设以及投入使用，住宅小区在消防管理方面存在不少问题。
1、中小城市住宅小区消防安全现状
与大城市的住宅小区消防安全工作相比，由于其经济发展较快，开展较早，技术力量较强，经过多年的摸索，开展得比较好。尤其是住宅小区投入使用后的物业管理，现已基本上步入正轨。而中小城市，这项工作由于起步较晚，各方面的技术力量都较弱，加之社会发展较大城市缓慢，住宅小区消防安全问题就相对较多。
1.1住宅小区投入使用前存在问题
1.1.1建筑未经消防审核验收、擅自施工或投入使用的问题。在实际工作中，建设单位未能在取得施工许可、工程竣工验收合格之日起七日内，未能按照有关要求进行消防设计、竣工验收消防备案，甚至没有任何施工手续。
1.1.2在建工程火灾隐患多。比较突出三个问题是：一是临时建筑物多，耐火等级低。二是火源管理不规范，防火安全措施不到位。三是施工现场混乱，消防通道堵塞。
1.1.3消防安全责任主体意识淡薄。部分建设单位、施工单位，未认真落实消防安全责任制，对员工没有进行岗前培训和消防安全教育宣传，员工消防意识较差，缺乏基本的消防常识。
1.1.4对施工人员管理较为混乱。各工种人员常处于分散流动状态，并存在工种交叉作业情况。由于工程量大，往往由几家公司同时承建，若在建工程不加强对施工人员的消防安全教育、统一指挥、调度生产极易发生火灾事故。
1.2住宅小区投入使用后存在问题
1.2.1物业管理滞后。（1）一些房地产开发商在工程竣工交付使用后，不能及时与物业公司进行有效交接，有的住宅小区甚至无物业公司接手管理，部分住宅建筑在投入使用很长一段时间内消防设施处于无人管、无人问的状态。（2）物业公司对小区内消防设施不清楚、不会用、不管理现象较为普遍。通过调查，超过半数的居民小区存在汽车乱停乱放，占用消防车道现象严重。有些物业因居民装修、小区改建等擅自将消防设施关闭，有些小区部分室内消火栓配置的水带、水枪、栓口等被盗，物业公司不能及时进行添置。
1.2.2物业消防安全制度不完善、不落实[2]。一些物业没有制定日常消防检查、巡查制度、消防设施维护保养制度、消防培训演练等制度。由于当前物业对其在消防安全的工作范围和法律责任界定不明，致使物业消防安全管理中产生大量矛盾纠纷，甚至有的物业即使有相关的制度也不去落实，或日常工作流于形式。
1.2.3物业消防安全管理经费得不到保障。消防安全管理经费涉及消防设施设备的维护保养和日常消防安全管理费，管理经费主要来自两个渠道[3]：一是开发商提供的一定比例的物业管理维修资金，二是物业管理公司向业主或物业使用者收取的物业管理费。但有些开发商提供的物业管理维修资金没有法定主管部门监督提留，全部由业主和用户来承担，这样就造成物业管理收取费用过高，维修资金难以落实的问题；而物业管理公司与业主之间仅靠契约，物业管理资金使用、管理的不规范，使缴纳者产生误解，因而消防管理费用难以收取。
1.2.4物业人员消防安全素质不强。物业企业管理人员大多属临时雇佣性质，很多没有进行消防安全培训就匆匆上岗，消防安全技能差，有些连最基本的灭火器如何使用、如何报火警等内容都不知道，遇到火灾往往束手无策甚至临阵脱逃。
1.2.5家庭火患增多。随着人民生活水平的提高，建筑装修越来越高档，可燃性装饰材料大量使用，老百姓居住条件的改善，使用电热器、冰箱、彩电、空调、微波炉、冰柜、热水器等发热电器越来越多，造成家庭火灾载合越来越大，这些物品如使用不当，极易引火火灾事故。据统计每年由于电器设备使用不当造成的火灾占火灾总数的25%。
1.2.6 住宅小区网格化消防安全管理不到位。目前居住建筑的管理主要由物业企业负责，但是调查情况表明，物业企业基本上不负责消防设施的维护保养，消防组织不健全、没有消防设施维护保养的专项经费，消防安全责任主体不明确，比如房产管理部门、居民委员会、公安、消防部门等对住宅小区消防安全缺少系统有效的管理。
2、改进中小城市住宅小区消防安全管理的措施
2.1职能部门齐抓共管，消除先天隐患。一是严把审批关。消防部门严格落实未经消防审核的建筑工程，严禁施工，未经消防验收的工程严禁投入使用的相关规定。二是加强联合监管规划、建设、房产、消防等部门要加强对开发企业的监管，尤其对已经投入使用的违章违法工程，依法行使各自的职权，严厉打击违章、违法工程。
2.2明确施工责任，实行严格的消防安全管理。一是合理规划施工现场的消防安全布局。要针对施工现场平面布置的实际，合理划分各作业区，特别是明火作业区、易燃、可燃材料堆场、危险物品库房等区域，设立明显的标志；尽量采用难燃性建筑材料，减低施工现场的火灾荷载，提高临时建筑的耐火等级且相互间留有足够的防火间距。要确保施工现场的消防车道畅通，不得堆放建筑材料堵塞或占用消防车道。二是加强施工现场人员管理。要确定法定代表人或者非法人单位的安全负责人，对施工现场的消防安全工作全面负责。三是加强施工现场的用电管理。施工单位确定一名经过消防安全培训合格的电工正确合理地安装及维修电气设备，经常检查电气线路、电气设备的运行情况，确保施工现场用电安全。
2.3完善责任体系，引导物业管理健康发展。一是建议各级政府建立健全社区消防安全管理制度，督促当地制订《社区消防安全管理规定》，明确社区消防安全管理职责及相关消防建设内容，确保消防安全管理工作有法可依。二是建议各级综合治理办公室将社区消防工作纳入当地综合治理考核工作，充分发挥街道办事处、社区居委会、业主委员会的作用，及时发现和协调解决工作难题[4]。三是房管部门要严格履行对物管部门的审批、管理等职责，在对物业企业的审批或年检等过程中，将物管履行消防安全责任纳入企业信用档案和资质评定，形成物业服务企业消防安全监管长效机制。四是消防机构要加强对社区消防工作指导，辖区派出所要加强对社区消防监督管理。
2.4落实物业企业的消防安全职责，切实提高自身管理水平。要与房产开发商做好消防安全责任对接。要将消防安全管理作为物业管理的重要内容融入到小区日常管理之中，制定符合居民小区自身特点的消防安全管理制度，落实消防安全责任；建立物业服务企业消防档案制度，明确消防设施的建设和维护；认真落实日常的防火巡查制度，及时有效消除火灾隐患；建立居民小区灭火和应急疏散预案，定期组织消防演习；要加强物业服务企业管理人员消防培训，做到人人持证上岗，未经消防安全培训的一律不准上岗执勤，使物业服务企业管理人员成为维护小区消防安全的主力军。
2.5加强消防宣传，提高居民的自防自救能力[5]。居民住宅分布广，人员素质参差不齐。因此，提高居民消防安全素质和自防自救能力尤为重要，要结合消防宣传“五进”工作，发动居民委员会、村民委员会、物业管理等单位，通过发放宣传单、广播、板报等形式，宣传居民住宅火灾案例和自防自救常识。
参考文献
[1]牛凤瑞，白津夫，杨中川.中国中小城市发展报告[M].北京：社会科学文献出版社，2012：257
[2]葛俭辉.浅谈住宅物业消防安全管理存在问题、原因及解决对策[z].中国消防信息网2012.8.30：1-4
[3]周智破.解物业消防安全管理难题的思考 [z].中国消防信息网2012.6.25：1-2
