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财税公司策划方案范文1
关键词：房地产业；纳税筹划；方法
一、引言
在房地产市场日趋理性化的今天，财务管理已成为房地产企业控制运作成本、提高经济效益的重要手段。纳税管理作为房地产企业财务管理的重要部分，直接影响到其经营利润，合理避税显得愈加重要。
二、房地产企业纳税筹划的意义简述
（一）是企业加强财务管理的标志之一
短期内，企业进行纳税筹划的目的是通过对经营活动的安排，减少交税，节约成本支出，以提高企业的经济效益；从长期来看，企业自觉地把税法的各种要求贯彻到其各项经营活动之中，使得企业的纳税观念、守法意识都得到强化。因此，无论从长期还是从短期来看，企业进行纳税筹划都是很有意义的。减轻税收负担和实现税收零风险，很显然，高质量的纳税筹划是企业财务管理水平的重要标志。
（二）是市场经济发展的标志之一
在企业的自主经营和自负盈亏过程中，税负实际上是企业既得利益的流失。这就启发和刺激了房地产企业作为纳税人在法律允许的范围内，充分运用各种税收政策的同时，达到使自己税负最轻的目的。市场经济的发展还同时伴随大量外资的涌入，跨国、涉外企业的增加引发了大量国际税收管辖和冲突的问题。各国税法制度、规则的差异和运用这些法律法规的利弊，也是刺激各企业纳税筹划的需求，从而促进了纳税筹划活动的发展。
（三）是企业减少或延缓经济资源流出的手段之一
如前所述，企业税负是企业经济资源的重要流出项目，是企业的成本支出项目。纳税筹划的现实意义就是可以有效降低房地产业的税负率。目前，房地产业既是我国的国民经济重要行业，也是国家重点调控的行业之一，因此，税种众多。当前地产企业应负的税种主要有：企业所得税、营业税、城市维护建设税、印花税、土地增值税、契税、房产税、耕地占用税、车船使用税、教育费附加等。除了以上各种税收外，房地产企业还要承担大量的费用，以土地为例，这其中需要产生的费用便包括土地出让金、挂牌出让服务费、土地使用税、征地管理费等近十项费用。税费负担一般要占到商品房成本的30～40%，通过纳税筹划，实现税负的减轻，是地产企业降低成本的重要手段之一。
三、房地产企业纳税筹划的思路探讨
（一）合理、充分运用税收优惠政策
我国房地产开发企业的税收优惠政策主要表现在营业税、房产税和土地增值等3个方面的税，这些优惠政策在相关税收法规中均以列示的方式体现。事实上，由于我国税收法规体系庞杂、表现形式以法律、通知、批复等等形式体现，如果企业对于这些相关的规定不清楚，往往多交了税，因此，笔者认为这应该作为企业纳税筹划的首要任务。如：对于企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为不征营业税； 又如：房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取代建收入的行为，免于征收土地增值税。为房地产开发公司为客户代建房屋，房屋的产权并没有发生直接的转移，也不符合征收土地增值税的条件。但房地产开发公司应注意形成代建行为的各项条件，才可以充分利用这项优惠政策。
（二）临界点法策划方案
1.税率、应税所得额“临界点”。《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税实行4级超率累进税率。该条例还特别规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值率未超过20%的免缴土地增值税。在这里，20%就是“临界点”，同样，增值额达到扣除项目金额50%以上，其适应税率就会从30%变成40%，增值额达到扣除项目金额100%～200%，其适应税率就会从40%变成50%，这里的50%和100%也是“临界点”。比如一家房地产开发企业有可供销售的5000平方米同档次的商品房两栋:甲房每平方米售价是2000元，转让收入是1000万元，它的扣除项目金额为835万元，增值额是165万元。乙房每平方米售价是1070元，转让收入是1070万元，它的扣除项目金额是838万元，增值额是232万元。我们可以计算出甲房的增值率是19.76%，按照税法规定，甲房的增值额没有超过扣除项目金额20%，不缴土地增值税，企业获得的利润为165万元。乙房的增值率是27.68%，要缴纳土地增值税69.6万元，企业获得利润是162.4万元。从上面的例子可以看出，甲房售价要比乙房售价每平方米低70元，而且可依法享受免征土地增值税的税收优惠，所得利润反而高于乙房的利润2.6万元。由于价格上的优势，甲房的市场竞争力将强于乙房。所以企业应该考虑以后多采取甲房的销售方式进行销售。
2．人员“临界点”。经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发了《关于促进残疾人就业税收优惠政策的通知》（财税字[2007]92号）（以下简称《通知》），决定自2007年7月1日起，在全国范围内统一实行调整后的促进残疾人就业税收政策。对享受税收优惠的企业安置残疾人员实行最低比例和绝对人数限制，具体比例为25％（含）以上，且安置人数不少于10人。这里的残疾人员包括盲、聋、哑、肢体残疾、智力残疾人、精神残疾人六类人员。充分利用这一临界点，单位只需要多用几个持有残疾证的人，如单位的食堂、打扫卫生的清洁工等都可以雇用该类人员，便能达到享受优惠的条件。
（三）分解法策划方案
案例：A房地产开发公司销售普通标准住宅，房屋总面积为7800平方米，成本费用支出为1700万元，根据有关税法规定，土地增值税其他扣除项目金额共计1500万元。
方案1:销售毛坯房，同时送精装修，售价为3000元/平方米，装修费约合400元/平方米，共计312万元。那么，该企业应纳税额计算如下:应纳营业税额为7800×0.3X5%=2340×5%=117万元，城建税和教育费附加共计117×(7%+3%)=11.7万元，扣除项目金额为1500+117+11.7+312=1940.7万元，增值额为2340-1940.7=399.3万元，增值率为20.58%，应纳土地增值税为399.3×30%=119.79万元。共实现利润2340-1700-117-11.7-312-11979=79.51万元，应纳所得税为79.517×25%=19.88万元，合计纳税金额为117+11.7+119.79+19.88=268.37万元。
方案2:房屋售价为2600元/平方米，装修费由其关联的物业公司单独收取，然后再以同等价格对外承包。应纳税额计算如下:应纳营业税额为7800×0.26×5%=2028×5%=101.4万元，城建税和教育费附加共计101.4×(7%+3%)=10.14万元，扣除项目金额为1500+101.4+10.14=1611.54万元，增值额为2028-1611.54=416.46万元，增值率为25.84%，应纳土地增值税416.46×30%=124.94万元。共实现利润2028-1700-101.4-10.14-124.94=91.52万元，应纳所得税为91.52×25%=22.88万元，合计纳税金额为259.36万元。物业公司将装修工程转包给他人实现零营业额，不用缴纳营业税。该方案比方案1减轻税负9.01万元。
（四）通过第三方公司进行的收益与成本转移行为
通过设立第三方具有税收优惠、税收比较优势，方便资金转化的企业，达到成本转移，降低目标公司税负的目的。一是资产转移法。比如门面房，出租房，这些将为房地产公司带来大量收益的，这部分优良资产形成的收益都将在房地产公司交税，而且所得税没有任何免税机会。要将这些资产，通过以下四种方式进行转移，承包、租赁、投资、买卖四种方式，将资产转移到免税公司或者是地税公司。二是收入转移法，由免税公司将房产、办公楼租给房地产公司用，并且向房地产公司收取房屋租赁费，或者车辆租赁费，这样房地产公司支付租赁费，就形成它的开支，但是收取租金的一佛，肯定形成它的收入，这样利润就从房地产公司转移到了租赁公司。或者：销售、 服务、 咨询、 广告公司，把楼盘的销售工作剥离到销售服务公司去完成，从而争取到优惠政策。
四、结论
在目前房地产市场竞争日益激烈，国家调控手段不断强化的背景下，地产企业通过“开源”，即营销手段来扩大市场份额存在一定难度的情况下，应该把策略重点放到“节流”，即公司内部财务成本的控制上。而对于地产企业来说，土地成本、建筑成本却因为固有的刚性，这就要求企业财务部门乃至企业高层重视纳税成本，即如何通过纳税筹划予以控制。房地产公司涉及的经营活动广，其财务关系很复杂，涉及的税种也很多，也存在筹划的空间，是我国的房地产企业加强财务管理的着力点。
参考文献：
[1]徐阳光. 实质课税原则适用中的财产权保护[J]河北法学， 2008， (12) .
财税公司策划方案范文2
1.1企业政策性税收筹划
企业集团税收筹划是一种高层次、特殊的政策性税收筹划，通过税收筹划要改变不合理的、与本行业、本集团特征不相适应的税收政策，实现税收制度创新，大型企业集团税收筹划是企业集团与国家税务部门在双方利益共同改进前提下的博弈过程。企业集团税收筹划是从集团全局出发，为减轻企业集团总体税收负担，增加集团利润而做出的一种战略筹划活动。企业集团税收筹划的基本思路为：缩小集团税基，减少应纳税额，实现各项成本费用最低，扣除和摊销最大，减少应纳税所得额，使集团适用低税率，利用税法规定的不同税率进行筹划。企业集团税收筹划有如下基本策略：一是把握税收制度的变革方向。进行税收政策筹划的企业集团必须要深入研究税收理论和税收制度，准确把握税收理论的前沿和税收制度演进的规律。只有准确把握税制完善的方向，才能为税收政策筹划营建一个成功的平台。二是善于发现国家现有的税收制度的非均衡性。国家的税收制度设计均是从全局和宏观的角度出发，这是由政府所处的地位决定的。而国民经济的各行业却是具体的、特殊的。只有善于敏锐地发现并深入研究国家现有的税收政策对行业生产的非均衡性，才能提出合理的税收制度改革的建议。三是税收政策筹划的理论依据。作为一种特殊的对国家税收政策的筹划，不能将税收政策筹划片面地理解为向国家“要政策”，税收政策筹划要遵循“有理”的原则。我国油气田企业在进行石油增值税筹划时就提出油气全生产过程理论作为其筹划依据，成功地进行了石油增值税的筹划，取得了良好的经济绩效。四是加强与国家税务机关的交流与沟通。企业要向国家税务机关如实地反映情况，强调现有的税收制度由于对行业生产的不适应性，最终会损害国家利益，从而提出兼顾企业和国家双方利益格局的税收制度的改革方向。五是形成具体的国家税收修正政策的实施细则。作为税收政策筹划的最后一个环节，就是在国家和企业的共同努力下，形成既体现国家利益，又反映行业特殊性的具体的国家税收修正政策的实施细则。实施细则的制定和颁布标志着税收政策筹划的完成。任何企业集团都会运用税法存在的筹划空间，正确认识税收筹划工作，做好整个集团的税收筹划工作，促进集团企业发展。
2优惠型税收筹划策略
2.1现行税法筹划空间
我国税收优惠政策针对不同产业、不同地区有所区别，油气田企业在生产经营过程中可以充分利用这些政策制定相应的筹划策略。如西部大开发、振兴东北等的有关税收优惠政策，节能环保投资，高新技术投入等相关优惠政策都可以运用。油气田企业抓住当前优惠政策，制定相应的筹划策略，有利于其可持续发展。
（1）企业所得税的筹划空间
2008年1月1日新《企业所得税法》开始实施，企业所得税法的许多规定为油气田企业发展提供空间比较大。一是固定资产技术进步加速折旧优惠。新企业所得税法第32条规定，企业的固定资产由于技术进步等原因，确需加速折旧的，可以缩短折旧年限或者采取加速折旧的方法。规定采取缩短折旧年限或者采取加速折旧方法的固定资产，主要包括：由于技术进步，产品更新换代较快的固定资产；常年处于强震动、高腐蚀状态的固定资产。采取缩短折旧年限方法的，最低折旧年限不得低于规定折旧年限的60％；采取加速折旧方法的，可以采取双倍余额递减法或者年数总和法。二是购置环保、节能、安全生产等专用设备投资优惠。新企业所得税法第34条明确规定，企业购置用于环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的投资额，可以按一定比例实行税额抵免。企业购置并实际使用的环境保护专用设备，其设备投资额的10％可从企业当年的应纳所得税额中抵免；当年不足抵免的，可以在以后5个纳税年度结转抵免。
企业购置并实际使用的节能节水专用设备，其设备投资额的10％可从企业当年的应纳所得税额中抵免；当年不足抵免的，可以在以后5个纳税年度结转抵免。企业购置并实际使用的安全生产专用设备，其设备投资额的10％可从企业当年的应纳所得税额中抵免；当年不足抵免的，可以在以后5个纳税年度结转抵免。三是技术开发优惠。为鼓励产学研合作，促进联合开发。企业技术开发可以采取自主开发，委托其他单位开发和联合开发等形式。鼓励企业与其他单位（包括企事业单位、科研院所和高等院校）进行联合开发。对技术要求高、投资数额大、单个企业难以独立承担的技术开发项目，按照联合攻关、费用共摊、成果共享的原则，报经主管财税机关批准后，可以采取由集团公司集中收取技术开发费用的办法。其中成员企业缴纳的技术开发费用在管理费用中列支。四是三新费用扣除优惠。企业为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，未形成无形资产计入当期损益的，在按规定实行100％扣除基础上，按研究开发费用的50％加计扣除；形成无形资产的，按无形资产成本的150％进行摊销。油气田企业技术创新过程中会形成大量三新研究开发费用，因此，可以正确运用其税收筹划空间。五是勘察设计企业优惠。勘察设计企业进行技术转让，以及在技术转让过程中发生的与技术转让有关的技术咨询、技术服务、技术培训的所得，年净收入在30万元以下的，暂免征收所得税，超过30万元的部分，依法缴纳所得税。油气田企业发生的技术开发费比去年实际增长10%以上的，经税务机关审核批准后，允许再按技术开发费用实际发生额的50%抵扣当年度的应纳税所得额。六是特殊优惠，即财政部和国家税务总局针对油气田企业特点专门给予的优惠政策。国税函[2007]434号文件规定，从2006年度起，中国石油天然气股份有限公司各二级成员企业新增所属企业（不含成品油销售企业）纳入中国石油天然气股份有限公司合并纳税范围，按照年度应纳税额的60%就地预缴企业所得税。鉴于企业所得税各项优惠政策，油气田企业可以充分分加以利用，制定最有利的税收筹划方案。
（2）增值税、关税、消费税筹划策略
首先，增值税、关税方面。企业科研机构，包括研究所、技术中心等，直接用于科学研究、科学试验的进口仪器、设备、化学试剂和技术资料，在新的免税办法下达以前可以按照中华人民共和国增值税暂行条例和财政部、海关总署关于修订科技用品报送进口免税的通知中的规定，免征增值税，并享受减免关税的优惠政策。对进口税收进行税收筹划。在中国海洋开采石油、天然气，进口直接用于开采作业的设备、机器和材料，免征进口增值税、关税。在中国陆地特定地区开采石油、天然气，进口直接用于勘探、开发作业的设备、机器和材料，免征进口增值税、关税。其次，消费税方面。为引进进技术提供售后服务进口的维修零备件，可免办纳税进口手续，存入保税仓库。对炼油企业销售给外商投资企业、来料加工企业的柴油，免征消费税。
2.2充分运用税收优惠政策
税法规定了相关优惠政策，油气田企业应该充分运用这些政策，通过巧妙地规划设计，使其能符合国家税收的减免等优惠政策，从而享受最大的税收利益。做好税收筹划工作，促进企业可持续发展。在企业发展过程中，应该争取更多的有于企业发展，有利于增强我国油气田企业国际竞争力的税收优惠政策，充分利用各种税收优惠政策，做好筹划工作。油气田企业投资范围广，涉及区域优惠和产业优惠政策较多，如西部大开发有关税收优惠政策，振兴东北老工业基地的相关优惠政策；油气田企业的高科技投入推动新型产业发展，以及节能环保投资符合国家产业政策发展；油气田企业海外投资，跨国经营，技术输出等应该享有的税收优惠政策等。企业应该充分运用这些税收优惠政策，做好税收筹划工作，提高其资金运作效率。国家规定东北老工业基地企业在核算企业所得税时，其固定资折旧费用可以按不超过“直线法”的40%以内加速提取在税前列支。油气田企业应该充分运用这些优惠政策，做好税收筹划工作，该提取的折旧要提足，该摊销的费用应摊实，从而减轻企业当期的所得税负担。这样，税收筹划就能够最大限度地提高企业资金运作效率，从而增强油气田企业的核心竞争力。
3节税型税收筹划策略
建立节税型税收筹划，既有利于油气田企业树立科学发展观，推动油气田企业可持续发展，也符合当前建设节约型社会的要求。由于税收活动分布于企业投资、筹资、生产经营、销售、经济核算、利润及其分配等诸多环节，因此，税收筹划也必须广泛地渗透于这些环节和领域。油气田企业投资中主要应根据不同地区或国家的税收优惠差别，有针对性地选择投资方向、地点、行业及资本组合目标；筹资过程中要结合油气田企业存在并可能实现的多种筹资方案，选取筹资成本尽可能低而且上、下游的税收负担都最轻或不承担纳税的方案。企业生产经营过程中的税收筹划是最重要也是最复杂的。需要注意税收筹划只能尽量地实现少纳税，即在一定程度上的节约税金支付，决不是不纳税。因此，油气田企业不能把全部生产经营环节的资金节约期望都寄托在税收筹划上，而该尽最大努力强化管理控制，努力降低“管理成本”，实现向管理要效益。由于税收产生于经济活动过程中，并经过会计核算而生成纳税结果，因此本筹划方案主要是针对财务政策运用，前瞻性地设计应用税收法规政策，结合会计制度规定对纳税对象进行科学地归集、核算与处理，比如固定资产折旧提取、低值易耗品分摊、限额列支与非限额列支的费用项替换、合同契约价格与付款方式等，都是实现节税的好办法。因此，油气田企业应该重视节税型税收筹划建立工作，在企业投资、筹资、经营管理过程中做好税收筹划工作。
4递延纳税筹划策略
4.1油气田企业递延纳税涵义
递延纳税是企业追求的仅次于节税的又一重要筹划目标。不能少纳税就退而求其次—晚纳税。油气田企业应该将税收筹划方案融入到企业生产经营策划方案之中，通过对经济活动发生方式、时间的恰当安排，以推迟纳税义务发生时间。例如将原本规划在会计决算期后发生的采购、维修等活动有意安排在决算前发生，或者低税区（国）的利润暂时不往回分配，就能使应税所得额降低，从而减少本期的所得税支付；无法一次收取货款的销售业务，利用合同约定具体付款期限与金额，就能将“收取现款销售”业务变为“分期收款”或“赊销”业务，就能使本期的增值税及其附加税大大降低等。总之，在油气能源产品国际竞争日益激烈的形势下，我国油气田企业面临的成本压力和资金阻力都非常之大。准确把握会计、税收等相关政策和法律的变动规律，巧妙地规划投资、理财和经营管理，用好、用足国家各项税收政策，经常开展有效的税收筹划，必将有助于增强企业自我积累能力，缓解资金紧张局面，减轻成本升级负担，增强油气田企业的国际市场竞争力，进而为国家的能源产业做出更大的贡献。
4.2注重税务会计的筹划作用
