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廉租房的条件范文1
【关键词】廉租房 住房保障 社会公平
一、我国廉租房保障的沿革
20世纪70年代末,我国开始了城镇住房制度改革。在这一过程中,建立住房保障制度一直是我国住房制度改革的重要内容,包括廉租房制度、公租房制度、经济适用房体系等。其中,作为向城镇低收入群体提供低租金住房的廉租房是我国住房保障体系的重要组成部分。
1998年7月,国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》,首次提出最低收入家庭可租赁由政府或单位提供的廉租房;廉租房可从腾退的旧公有住房中调剂解决,也可以由政府或单位出资兴建;廉租房的租金实行政府定价;承租廉租房实行申请、审批制度。2003年12月,建设部、民政部等六部委共同了《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》,就国务院与地方政府的责任分工、廉租住房房源、租金标准、住房面积控制标准、申请审批制度、管理等方面都做了原则性的规定。2005年7月,建设部和民政部再次颁布第122号令《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》,对廉租住房的具体实施环节做了更详细的规定。我国又在2006年出台了“国六条”来保障廉租房的建设,并在2007年颁发了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,尤其是同志在党的十七大报告中提出“健全廉租房制度,加快解决城市低收入家庭住房困难”,都体现出我国廉租房制度的不断完善。
从1998年国家出台廉租房政策至今,我国的廉租房保障经历了一个从试点城市探索到全面范围实施的过程,在保障低收入家庭基本生活水平、缓和社会矛盾方面做出了贡献,在提高社会效率的同时也促进了社会公平,由于廉租房价较格低,减轻了低收入人群住房方面的经济压力,让一部分低收入家庭获得了实惠。
二、我国廉租房保障的现状
自出台廉租房政策以来,我国的廉租房建设取得了较大的成就。至2006年底,全国657个城市中己有512个城市建立了廉租房制度,占总数的77. 9%。全国累计己有54. 7万户低收入家庭通过廉租房住房保障改善了住房条件。仅2006年,新增的受益家庭就达21. 9万户。2008年全国用于廉租房建设的资金300多亿元,全国在建的廉租房63万套。到2008年底,通过新建、购置廉租房及棚户区改造等多种方式,以实物方式解决了250万户的住房困难。同时累计发放租赁补贴达229万户。2009年中央加大对财政困难地区廉租住房制度的资金投入,用于各地廉租房建设的资金投入达330亿元。此外中央代地方增发的国债资金也作为地方的配套资金,补充用于廉租房建设和保障性安居工程。但是,由于廉租房建设的地区发展极不平衡,廉租房建设中还存在着一些问题。
1、部分地方政府重视不够,导致廉租房房源供给不足
一些地方的政府由于考虑到廉租房供应将拉低房价,压低被称作地方“第二财政”的土地出让金,不仅会影响当地政府的经济利益,也会影响当地GDP增长速度,从而影响到官员的政绩考核。加之现在并没有严格的评估和奖励、惩戒机制,拒不执行廉租房政策的地方得不到任何处罚,致使政策设计理念与政策执行实际效果差距较大。
2、配套政策不完善,对享受廉租房政策的低保人员资格的认定和退出机制不完善
目前我国的统计与审核机制不够完善,对符合廉租房政策的保障家庭认定存在一定的漏洞,致使一些不符合政策的人搭上了廉租房的便车,而确实有需要的家庭却得不到应有的保障。同时,一些城市还缺乏对廉租户实行动态的管理及退出机制,缺乏事后监督,致使一些廉租户有机可乘,部分家庭把廉租房租给他人。这既加重了政府的财政负担,也使许多本该享受到廉租房政策待遇的人享受不到应有的政策保障。而那些不符合或不再符合保障条件的人却不肯退还所占有的社会资源,从而造成资源分配上的不公,效率的降低。廉租房退出机制不完善,己成为廉租房制度向前推进的瓶颈,也是实现社会公平、保证资源使用效率的障碍。
3、资金筹措渠道单一,缺乏社会力量参与的激励机制
目前我国的廉租房建设资金主要来源于政府的财政补贴和住房公积金增值收益,而这些资金有限,不能满足廉租房建设、购买的需求,并且大部分政府实际上并没有将土地出让的收益用于廉租房的建设,这无疑对廉租房制度的资金来源形成很大的制约。
4、廉租对象覆盖面狭窄,需求旺盛与房源供给短缺并存
我国廉租住房制度规定的保障对象是最低收入家庭,因而一些中间层家庭和农民工群体却无法享受这一政策。目前各城市出台的廉租房政策,保障对象多限定在低保户、优抚家庭中的住房困难户,而那些在城市中既买不起房、又非低保的“夹心层”和大量的流动人口则不在廉租房保障范围内,致使这些人群处于住房保障体系政策之外。因此,相对狭窄的保障范围,使得很多群体在参与分配之前就遭受到制度上缺陷所带来的机会不公平。同时,已经纳入保障范围的对象也有很大一部分无法享受到应有的保障住房,从而出现廉租房排队进入时间长的现象。
三、廉租房制度完善的途径
通过以上分析可以看到,我国廉租房建设虽然已经取得了很大的成就,但仍无法满足社会的需要,并且廉租房的制度也需要继续不断完善发展,才能更好的保障低收入群体的利益。廉租房制度的本身涉及到我国社会公平及效率问题,从社会公平的角度来看,廉租房是由政府出资牵头,通过各种形式的补贴保证低收入家庭在无力承担商品房的情况下,同样能住上一定条件的住房。在兼顾社会公平的同时,政府也要考虑在低收入家庭内部的公平和效率问题,对经济情况比较困难的家庭要优先照顾,同时廉租房也不能只进不出,造成资源的浪费和利用效率低下。因此,下文提出若干关于廉租房制度完善的具体建议。
1、完善廉租房供给制度,加大廉租房供应力度
我国目前的国情是人多地少、城市化进程加快、经济高速增长、城乡收入差距悬殊和家庭规模小型化,这就决定了我国住房需求大于供给是一个长期的、明显的局面。我国廉租房有关管理办法规定,实物配租的廉租房来源应以收购现有旧住房为主,城市廉租房兴建应尽量避免过度集中,以免出现城市贫民窟现象,同时政府应对相应的配套设施及物业管理进行必要的保障。在新建廉租房时可以考虑在公交等基础设施系统完善的城乡结合部兴建,以降低土地成本、分流人口,形成多中心的城市格局。
2、廉租房的产权和日常管理必须划归政府所有,由政府进行合理的租金定价
产权划归政府可以确保政府对廉租房房源的控制和管理,使已不符合廉租房政策的租住户能够尽早的退出,以便其他困难家庭能够受到应有的保障,在最大程度上节约资源,提高资源的使用效率,同时也便于政府对廉租房小区的维护和管理,为租住者提供应有的配套服务和保障。政府在进行廉租房租金定价时既要进行必要的成本核算,也要充分考虑到市场同类住房的租金,确保廉租房租金远低于市场价格。同时政府应根据廉租房的地段和房龄进行差额定价,方便低收入家庭根据自身的情况进行选择。要保证政府对廉租房的监管,防止利用廉租房名义进行的寻租行为。
3、建立有效的准入、退出和动态跟踪机制
建立自上而下的专门机构统一管理廉租房相应的工作,定期对享受廉租房家庭的收入、住房状况等基本情况进行复核,当承租人收入状况好转、不再符合廉租房租赁条件时,应及时进行清退,使廉租房始终处于一种动态合理状态。承租廉租房要签订租赁合同,期间不得转租转让、调换或改变用途、无故闲置或者拖欠廉租租金;期满要求续租的,经重新审查,符合条件者,准予续签续租;租赁期间中途退房,可无条件予以终止合同关系。同时,要建立完善审查机制和方法,尽量缩短审查时间。廉租房退出机制的建立和完善,对廉租房资源的高效利用有着积极作用。
4、完善廉租房资金的筹措机制,形成多元化的资金来源渠道
第一,对于一些地方财政困难、没有足够财力用于廉租房兴建和征购的政府,需要中央财政给予必要支持。通过财政拨款获得的廉租房资金,在政府预算支出中,将其作为专项资金设立。
第二,住房公积金增值收益,可用于建立住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租房的补充资金。
第三,在城市土地收益特别是增加的城市土地收益中,划出一定比例作为廉租房修购资金。
第四,通过发行债券、在出售公房收入中划出部分廉租房修购资金、接受企业和个人捐赠、发行“廉租房修票”等方式,确保廉租房建设有稳定的资金来源。
第五,利用房地产信托基金解决廉租房问题。政府每年只需要投入用来保障廉租房租金和资本市场回报率之间缺口的预算资金或社保资金即可,使有限的政府资金带动较大规模的社会资金用于收购充足的廉租房源,满足广大低收入家庭的住房需求。
5、建立实物补贴与现金补贴相结合的补贴方式
包括由政府提供公有的廉租房的实物形式的补贴,和政府提供资金补贴、保障对象自行寻找住房的现金补贴。对于普通低收入家庭来说,应以采取现金补贴为主,这样方便低收入家庭根据自己的特点和需求进行选择;对于一些行动不便或者无力在市场上自主寻找住房的人,则应以实物补贴为主,这样也减少这些家庭在寻找住房时遇到的实际困难。这种政策的复合型和多样性,即可以实现对低收入家庭的住房资助和补贴,同时也提高了政府补贴的实际效果。
总之,廉租房制度是我国目前必须采取的一种社会保障方式,需要同医疗保障、失业保障、养老保障一样得到应有的关注和重视。只有这样,才能真正实现人民的安居乐业、衣食无忧。
(注:本文系内蒙古工业大学社会科学基金项目“廉租房定价问题研究”的研究成果,项目编号:SK200817。)
【参考文献】
[1] 李爱娟:我国廉租房保障问题及对策研究[D].湖南师范大学硕士学位论文,2009.
[2] 庞秀艳:我国公共政策的公平价值取向:解读“廉租房”政策[J].淮南师范学院学报,2008(2).
廉租房的条件范文2
[关键词] 廉租房；联合租赁；BOT；创新
[中图分类号] F293.35 [文献标识码] A [文章编号] 1006-5024(2008)01-0139-03
[作者简介] 魏 玮，上海财经大学公共经济与管理学院博士生，研究方向为房地产经济、投资经济；(上海 200433)李云婷，江西赣粤高速公路股份有限公司员工，经济学硕士，研究方向为资本市场、房地产经济。(江西 南昌 330025)
一、上海廉租房保障体系总体概况
1.廉租房保障体系的发展历程
(1)廉租房保障体系的初步形成阶段。根据1999年建设部颁布的《城镇廉租住房管理办法》精神，上海市房产局在1999年9月成立廉租房办公室，开始对全市18万户困难家庭的住房情况进行调查摸底。2000年9月颁布了上海市最早有关廉租房的政策――《上海市城镇廉租住房试行办法》，同年10月，在闸北区、长宁区先行进行廉租房试点工作；2001年6月，将廉租房试点工作逐步扩大到徐汇、卢湾、杨浦、普陀、虹口、宝山、闵行、浦东等区；至2001年12月，上海市19个区县全面开展廉租房工作，在全国率先初步建立起廉租住房供给体系。
(2)廉租房保障体系的日益成熟阶段。自2002年以来，上海市不断调整完善廉租住房政策，并主要体现在以下三方面：一是不断扩大廉租房申请标准，从最初人均居住面积5平方米、连续6个月拿“低保”的“双困”家庭标准，逐步放宽到人均居住面积6平方米甚至7平方米；二是优先满足特殊困难家庭的实物配租，针对特困劳模、军烈属、一级和特等伤残军人等，在配套商品房中“切”出一块房源，加大对这些为社会作出较大贡献的特殊困难家庭的保障力度；三是区分动迁地区廉租对象的租金配租方式，对即将动迁地区的廉租对象实行补贴租金积累方式。区廉租办对这部分家庭的补贴租金建立资金专户，不计利息，待动迁时凭动迁协议一次性支付使用，对非动迁地区的廉租对象，统一确定租金补贴的面积保底标准。截至2006年底，上海共有77397户享受到了廉租住房制度保障，涉及户数居全国第一。
2.廉租房保障体系的供给渠道
(1)廉租房的资金来源。上海廉租房资金来源渠道包括：以公共财政为基础建立的专项基金，住房公积金的部分增值收益，直管公房出售后的部分净归集资金，社会捐赠和其他渠道。至2006年底，上海累计用于廉租住房制度的资金为3.0762亿元。其中2.4713亿元来自财政预算资金，6049万元来自公积金增值收益。不难看出，目前的廉租房资金供给仍以财政预算资金为主体，这就意味着市、区政府对廉租房政策的重视程度以及市、区财力大小对于廉租房补贴的资金数量的多少起了决定性作用。
(2)廉租住房的来源。廉租住房来源渠道有以下几种：(1)在公房提租时将一部分困难家庭的住房通过减租归入廉租住房；(2)腾空的公有住房；(3)在二级市场收购旧有住房、符合条件的空置商品房；(4)政府和单位出资兴建的廉租住房；(5)接受社会捐赠和通过其他方式筹集的普通住房。由于现有公房中可腾空用作廉租住房的极为有限，社会捐赠的廉租房数量也极少，廉租住房来源主要还是要靠购房和建房。
3.廉租房保障体系的运作机制
(1)承租对象界定。上海廉租房承租对象主要针对住房困难和收入贫困的“双困家庭”，所有承租对象的家庭人均面积需低于7平方米，人均月收入320元以下。对于老劳模和重点优抚对象家庭该条款可放宽至家庭人均月收入低于570元。
(2)补贴模式。上海在廉租房的补贴方式上主要采用了实物配租、租金配租和租金减免三种模式。实物配租是由廉租办以低廉的租金向申请家庭出租一处符合本市廉租住房标准的普通住房，租金标准实行政府定价。租金配租是廉租办按规定标准，结合申请家庭的居住状况和市场租金水平，给予其一定的租金补贴。租金减免则是按照廉租住房租金标准向租住公房的困难家庭收取租金，住户实际交纳租金与公房租金的差额由产权单位减免。下表显示了近年来上海累计落实实物配租和租金配租廉租房的户数。
(3)运行程序。上海廉租房体系的运行程序包括申请、审核、公示、登记、轮候、配租、复核、退出环节，具体运行流程可参见下图。轮侯、复核及退出机制的配合实施使得上海在廉租房供给资金紧缺的情况下，尽可能保障最困难家庭的居住权利，提升了廉租房体系的运行效率。至2005年10月底，上海共复核42880户次，因住房、生活条件改善退出廉租房的有2275户。
二、廉租房保障体系的几个突出问题
1.廉租对象的覆盖面过窄
首先，纳入廉租房保障体系的家庭占总低保家庭比例过低。上海廉租房的分配对象主要是具有本市非农业常住户口5年以上的双困难户家庭。根据2006年4月份的全国低保统计数据显示，上海低保家庭共有20余万户，人均住房7平米以下的约有48万户。而截止2006年底，上海经审核符合配租廉租房条件的家庭为2.2万户，该数目仅占到全市低保家庭的10%左右，占总住房困难户数的4%左右。按照国际通行标准，占城镇人口20%的低收入群体应纳入到廉租房制度的保障范围中，在香港公共房屋居住人数占居民总数已达到一半，在新加坡更是有三分之二的人居住租屋。可见，目前上海纳入廉租房保障体系的低收入家庭数还远远不够。
其次，最低收入限制使得位于“夹心层”的家庭住房保障缺失。“夹心层”指的是既无资格购买公房或配套商品房，又无法享受廉租房政策的中低收入群体。根据市政协对卢湾、虹口、松江三区抽样调查显示，三区目前仍有5.7万户人家人均居住面积在7平方米以下，他们中的大多数由于家庭人均月收入超过320元而不能享受廉租房政策，微薄的收入又使得他们没有实力购买商品房来改善住房条件。作为一个完善的住房保障体系，有必要采取合理措施将这类“夹心层”家庭纳入廉租房体系中。
再次，严格的户籍限制使得大量非沪籍常住人口被排斥在外。在2005年，来上海居住半年以上的常住流动人口为438万人，占全市常住人口总量的24.6%，19个区县中有3个区流动人口数量甚至超过了户籍人口数。城市新移民、毕业大学生、外来务工人员、城乡结合部土地被征后的农民等等都成为了城市中不可忽略的新住房弱势群体。由于经济收入低、流动性高等客观因素，使得他们在一定年限内难以依靠自身力量解决住房问题，但却又未被列入廉租房保障体系的范围内。随着这一群体规模的扩大，若不对他们的住房问题给以充分的重视，很可能会导致一系列不稳定、不和谐的社会问题产生。
2.廉租房的房源供给空间有限
尽管实物配房的市场效率不高，但是它有着保障实施力度大、管理规范等优点，对于孤、老、病、残等特殊困难家庭，实物配租这种补贴模式的存在仍显得十分必要。上海廉租房的实物配租与租金配租比仅为1.7：100，如此低的实物配房比使得廉租房实物房源的供给量远不能满足特困家庭的住房需求，更不用说解决在市场上找不到合适住房的家庭的居住难题。
3.廉租房体系建设的融资渠道单一
上文中虽已列举多条廉租房保障的资金供应渠道，但目前资金的主要来源仍停留在以财政拨款、社会保障等纯政策资金的支持上。到2006年12月底为止，累计用于廉租住房制度的3.0762亿元资金中，有80.34%来自财政预算资金，剩余的19.66%则几乎全部来自公积金增值收益。单一的财政资金供给机制不仅满足不了社会需求，还会给政府造成沉重的经济负担。
此外，由于目前对财政资金的拨付比例无硬性指标规定，廉租房建设资金供给更是缺乏长期、稳定的保证。以住房公积金增值收益为例。根据《住房公积金管理条例》，住房公积金增值收益中扣除贷款风险准备金和住房公积金管理费用后的节余部分方可作为建设廉租住房补充资金，这里并没有在公积金增值收益中规定一个固定提供给廉租房建设的资金数量或比例。如果准备金或管理费提取较多，则用于廉租房建设的资金无形中就会被挤占，使廉租房资金的长期供应得不到实质性的保证。
三、廉租房保障体系的完善与创新
1.完善廉租房家庭的收入统计与动态监管机制
(1)金融机构与税务部门联合建立个人信用制度。上海职工的工资已基本通过银行系统发放，个人额外收入信息大多也可通过税务、证券等部门获得。各机关协作建立起个人信用系统后，个人的每笔收支都将会通过信用卡记录在案，这将为核查廉租房申请家庭的真实收入状况奠定有利的基础。
(2)建立入住者档案登记系统，完善动态监管机制。所有入住者需有详细的档案记录，以便廉租房监管机构日后对租户的定期复核、回访。此外，还要充分发挥居委会、街道办事处以及社会的监管优势，对个人及家庭变动情况实行动态监管。对虚报和隐瞒实情者进行严惩，杜绝不符合廉租房分配资格的居民的寻租行为。
2.整合多方资源拓宽房源供给渠道
(1)加大对市场空置商品房的收购力度。政府可以成立专门的廉租房经营公司从开发商处低价收购长期空置的商品房，并按照廉租房的标准对其进行必要的改建。同时对于长期拖欠银行贷款的国有房地产公司的空置房进行强制性收购，依据收购空置房的价值，将房地产公司在银行的部分逾期贷款转变为廉租房经营公司贷款，以政府资金分期还款。此举还可帮助银行化解金融风险。
(2)激励社会机构或个人提供廉租房源。对单位或个人的住房用于廉租房的，其出租所得可享受税收优惠。在大型工业园区附近，为鼓励区内企业建造流动人员居住小区，可实行土地费用的优惠和减免，建成的住房只能由外来务工人员享用，而不能在市场上销售。此类住房只有建安成本，没有土地成本和开发利润，租金水平往往只相当于市场水平的1/2到1/3，可保障外来务工人员的住房。
(3)提供政策支持以加速公房腾退。很多仍居住在公房里的家庭是由于经济实力不够，无力购买普通商品住宅改善居住条件。政府可以对退公房购新房者提供一定数量的补贴或在个人所得税上予以减免，促进公房的腾退工作的开展。
3.积极开辟政府引导下的多元化商业融资渠道
(1)运用联合租赁方式，广泛筹集建设资金。“联合租赁”是一种创新型的租赁方式，将其应用在廉租房建设中的操作方式如下：首先，由租赁公司和政府签约，以保证所提供的住房有足够多的符合廉租房条件的家庭入住；然后，按廉租房的建设标准要求，租赁公司与房地产开发商联合合作，由房地产公司提供一定数量的房源，租赁公司代为管理。同时，租赁公司还可通过吸收股东投资，在证券市场、债券市场上融资等方式来解决租赁公司的收购、营运资金问题。租赁期间的廉租房租金由政府补贴和住户缴纳租金共同提供；最后，对于有购房需求的住户，可采取融资租赁的模式，即在一定年限后允许住户以一定的价格购买所租赁的住房，加快租赁公司的资金回流速度，以便进行再次投资。
(2)采用BOT模式，大规模吸引民间资本的参与。BOT是指建设(build)、经营(operation)、移交(transfer)的过程，它原是私营机构参与国家基础设施建设并经营的一种特许权方式。廉租房的租金由政府担保具有长期稳定性，符合BOT模式中私营机构对投资回报的要求，因此可以考虑采用。结合廉租房的特点，具体操作程序如下：先由政府委托廉租房项目公司运作整个项目，廉租房项目公司以私人投资的模式投资建设廉租房，此时可以享受建设廉租房的有关税费减免政策。项目建成后，在特许经营期内，公司向政府认定的廉租户提供住房和相应的服务，公司的租金收入由政府和租户共同提供，待特许期满后按协定将整个廉租房项目移交给政府，再由政府经营管理。
参考文献：
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[4]钱晶露.上海市廉租住房政策最新调查与政策建议[J].上海房地，2006，(12).
廉租房的条件范文3
关键词：廉租房； 社会保障； 土地
中图分类号：D912文献标识码： A
一、我国城市廉租房建设存在的问题
（一）廉租房建设的资金缺口大，获得资金的渠道少
廉租房建设的资金来源主要是土地出让金和公积金增值收益。而土地出让金是地方政府的主要财政来源之一，建设廉租房不仅减少了可出让的土地同时缩减了财政收入。如果缺乏强有力的监督机制，地方政府注定会缺乏提供资金的动力，继而会造成廉租房建设停滞不前。
（二）廉租房准入和退出机制不健全
我国是一个人口大国，随着近年来的城乡结合，和进城务工人数的增加。我国城镇居民总数已经达到6.27亿。无论是廉租房的准入和退出机制都需要完善的收入调查机制和监管机构。
（三）廉租房制度的适用对象范围有缺陷，保障范围小
根据国务院颁布《关于解决城市低收入家庭住房困难的的若干意见》，将廉租住房制度保障范围由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。二、我国廉租房建设存在问题的原因
（一）地方政府对建设廉租房的积极性不大
1、土地是建设廉租房基本条件，同样也是制约廉租房建设的瓶颈之一。
就土地而言，城市用于建设的土地总量是确定的。为了节约成本，用于建设廉租房的土地必须是拨划而不是出让。但是用于廉租房建设的土地拨划多了，那么用于土地出让的用来取得财政收入的土地就会减少。这对于各级政府来说是一个两难的问题。
2、缺乏稳定充足的资金来源。[]
造成廉租房建设资金不足的主要障碍包括以下两个方面。（1）廉租房建设的资金过度依赖于地方政府的财政，而政府参与不够积极。（2）廉租房自身福利性的特点，决定了其不可能获得高利润回报。
3、缺乏相应的监督机制去督促地方政府建设廉租房。
廉租房建设有两个必要条件，（1）土地（2）资金 这就构成了廉租房建设的瓶颈，也成为地方政府延缓怠慢廉租房建设的借口。
（二）廉租房法律制度不完善
1、廉租住房保障制度立法层次较低。
住房保障须以完善的法律法规为手段，方能保证其运行的规范化。然而迄今为止，我国有关廉租房的法律规定，仍然停留在国务院、各部委以及各级政府颁布的政策文件及少量的部门规章上，一直没能形成系统的法律体系。
2、法律惩戒措施不完善，效果不明显。
已截止到1999年《廉租住房管理办法》对保障对象通过提供虚假材料骗取住房租赁补贴及骗取廉租住房的。或不符合保障条件后拒不搬出廉租房的，2007的《廉租住房保障办法》取消了相关罚款处罚规定。此举对本来就存在严重经济困难的承租户体现了人性化的监管。
（三）实际收入调查机制不健全和各地政府对住房困难户缺乏统计
现阶段，在城镇廉租房资源非常有限的情况下，各级政府又缺乏科学有效的统计方法去核实困难户信息。同时实际收入调查机制的不健全导致廉租家庭不符合资格标准时退出审核困难，实际收入调查机制的不健全和各地方政府对住房困难户缺乏统计不仅降低了廉租住房资源的利用效率，又增加了社会成员之间的分配不公。
三 、加快完善建设廉租房的对策
（一）提高各地方政府建设廉租房的落实性和积极性
1、充分利用和扩大现有房地产市场上的存量房源
（1）腾退的并符合当地人民政府规定的廉租房标准的原公有住房。这类房源通常使用多年，面积适用，通过较好的改造和装修可解决不少廉租住户的住房问题。
（2）政府和单位出资兴建的用于廉租的住房或政府和政府和单位出资购置用于廉租的住房。
（3）通过社会捐赠一些符合廉租房标准的住房。该类房源虽然数量很少但却是一个不错的补充。
2、扩大建设廉租房的资金来源
（1）引入企业资金，这是一个行之有效的办法。毕竟工薪阶层是住房困难的一大阶层。通过工人集资，企业、政府注资的方式。对职工住房困难的工业企业，经有关部门批准允许其职工采取集资合作的方式建设住房，国家减免建设过程中的有关费税，建成的住房只能由住房困难且参与集资的职工享用，而不能在市场上销售。
（2）廉租房“租售并举”创新模式。关于廉租房“租售并举”社会上一直存在着很大的争议，如果廉租房可供销售，那不就变成了经济适用房了。况且从字面上讲廉租房，就是用来租而不是卖的。廉租房“租售并举”在国内外早有先例，根据新加坡、中国香港廉租住房的发展历程来看，先让低收入家庭（低保户、住房困难户）通过缴纳低廉的租金就可以住上一套房子，等他们收入增加到超过租赁条件时，就可以通过购买的方式退出廉租住房市场，加快政府建设资金的回笼。
3、充分发挥各级政府的职能作用
廉租房是一种福利房，政府的参与是必不可少的，政府在这项工程中担当的角色是多重的。政府是廉租房的产权拥有者，是廉租房建设土地和资金的出资方，廉租房的分配管理方，同时还是监督方。
（二）完善廉租住房法律制度
1、完善廉租住房的立法
我国至今与廉租房有关的规定仅限于一系列的部门规章，更多的是以决定、通知的形式出现‘且这些规定的覆盖范围狭窄、这使得廉租住房的制度建设缺乏
权威性的法律依据。通过法制化，将廉租住房制度以法律形式确立下来，以国家强制力保证其实施和发展。同时借鉴国内外的成功经验，待时机成熟，修改宪法，制定《住房法》，将公民的住房权和廉租住房保障制度纳入其中也是当务之急。
2、构建廉租住房法律体系
（1）完善廉租住房的法律制度。首先由国务院制定全国统一的廉租住房保障法规，主要是能过行政立法明确廉租住房的保障对象和宗旨、保障资金的来源、专门管理机构的建立，保障对象的准入和退出机制，惩奖措施和法律责任等。其次，要求各地方应当结合当地经济发展的实际，制定与当地发展水平相适应的保障标准及具体实施的地方性廉租住房保障法规。
（2）建立严格的法律惩戒制度。针对个人诚信缺失对廉租住房制度造成的恶劣影响，应建立缜密与严厉的惩戒措施。对于挪用廉租住房专用资金的，可依照《刑法》第384条规定，以挪用公款罪论处。对于贪污廉租住房保障资金的依照《刑法》第382条，第383条的规定以贪污罪论处。挪做其他公用，也须承担法律责任。对于错误发放补贴或分配廉租住房的，应及时追回。如果申请人有贿赂的行为，还应按情节予以处罚，严重的依《刑法》第388条，第389条规定，以受贿和行贿罪论处
(三)完善供应对象家庭收入统计和准入退出机制。
1、建立健全城镇收入核对系统和诚信系统。为廉租房住户准入和退出提供可靠的信息平台和信用平台。通过政府相关部门和廉租住户的相互协商，对申请人的各项收入信息进行核对，以掌握廉租房住户全面真实的收入信息。通过核对系统的报告，甄别出符合条件入住的廉租住户和因为经济条件改善不再符合入住标准的住户退出廉租房。
2、建立规范政府保障职能的监督机制。将住房保障制度的实施情况作为政府政绩考核的重要内容。
3、加快推进公共住房立法。我国是一个法治国家，只有有法可依，有法必依，才能使廉租房住户退出难问题得到根本解决。
参考文献
(1) 张轶楠 《解决我国廉租房建设发展的政策和资金建议》福建内部审计2006.10.3
廉租房的条件范文4
1我国廉租房制度问题现状及原因分析
作为我国住房保障制度的重要组成部分，国家对廉租房制度非常重视，也配套出来了一系列相应的法规政策，许多地方也推行了针对性的地方性廉租房政策。在政策制度的指引下，各地开展了行之有效的廉租房制度。但囿于种种因素制约，廉租房制度依然躺在襁褓之中。困扰廉租房建设踌躇不前有其深刻的制度原因:
1.1土地和资金瓶颈制约廉租房制度实施
廉租房建设一般有两个条件，一是土地，二是资金，这二者构成了廉租房建设的瓶颈。就土地而言，城市用于建设的用地总量是确定的，为了降低成本，用于建设廉租房的土地必须是划拨而不是出让，但是如果用于建设廉租房的土地划拨多了，那么用于出让而获得财政资金的土地就会减少。这对于各级政府来说是一个两难问题。政府面临着是急于取得城市各项发展急需的资金，把这些资金用于投资建设，加快本地区的GDP增速，还是放弃这个利益，给老百姓无偿建房，同时又贴进去更多资金的两难处境。就资金而言，作为地方主要财政收入的土地出让金及公积金增值收益是廉租房建设的主要资金来源。如果没有强有力的法律约束，地方政府注定会缺乏提供资金的动力，继而会造成房源难以为继并形成恶性循环。这种状况在现实情况下是难以避免的。另外还有一个重要的情况就是廉租房源的供应量和当地的房价成反比，供应越多，房价就越不可能上涨，这也意味着也越不可能为当地政府带来更多的税费收入。另外，在廉租房建设过程中，公共住房的购建和维修、租金补贴等都需要有大额、稳定、持续的资金作保证。因此，我国虽然在很多城市建立了廉租房制度，但由于城市土地资源的有限，城市财政预算安排资金的不足以及缺乏其他稳定的廉租住房资金来源渠道，廉租住房制度实施面临着许多困难。
1.2廉租房准入与退出机制尚未完善
（1）廉租房准入机制尚不完善。
廉租房准入机制尚未解决租住标准的制定、申请资格的认定这两个技术性问题。廉租房的现行保障对象的确定是根据建设部2005年制定的《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》的有关条款。该办法规定申请廉租住房保障的城市家庭应具备一系列条件:申请保障家庭其人均收入应符合当地结合当地实际制定的收入标准：申请保障家庭现在的人均住房面积应该符合所在地政府确定的面积标准：申请保障家庭成员中最少要有一人是非农业常住户口：申请保障的家庭成员之间应该具有法定的抚养、扶养或者赡养关系以及符合各地结合当地实际制定的各自的保障标准。根据这些标准，我们国家现在的廉租房保障对象，约占整个城市家庭的十分之一左右。国务院在2007年下半年颁布的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中计划到2010年即“十一五”规划期末，将廉租住房制度保障范围由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。城市最低收入住房困难家庭和低收入住房困难家庭二者合计达整个城市家庭的五分之一。随着覆盖面的扩大和实现日期的日益临近，廉租房保障任务的压力也越来越大。不完善的廉租房准入机制为廉租房建设发展设置了障碍。业形象并加以宣传倡导。
（2）廉租房退出机制尚不完善。
廉租房退出机制必须进行科学的设计，以避免有人从中谋取不当利益。这是因为廉租住房的市场租金有可能存在巨大的利益差价，这也意味着其中具有巨大的获利空间。廉租房保障对象即使在最严格的审批程序下获得廉租住房，也有可能冒着道德风险谋取利益并将其所得用于改善其基本生活条件。如何防范和避免这种现象的发生，在满足保障目的的同时，又不至于使廉租房成为新的牟利工具，这是廉租房保障制度设计时应予考虑的重要内容。然而目前我国廉租房退出机制还存在许多不完善的地方，从而影响廉租房建设的发展。
（3）保障对象覆盖率偏低，城乡一体化保障体制缺失。
根据《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》规定，廉租住房主要解决最低收入家庭的住房困难。按照中国统计年鉴采用的城镇家庭收入分组方法，最低收入家庭占城镇家庭总户数的10%。这种方法只能测算出最低收入家庭的大致数量范围，无法提供具体哪些家庭是最低收入家庭。这也就是说，最低收入家庭实际上只具有概念意义，没有明确指向，因而无法具体指导廉租住房政策的实施。在各地实践中，在没有其他更科学的衡量标准的情况下，城市居民最低生活保障金提供了一个判定城市居民贫困程度的收入标准。这对于在短期内确定廉租对象提供了极大的便利。但是，廉租对象普遍被限定在城市低保户范围之内，这在一定程度上缩小了廉租住房保障对象的范围。
2对策分析
（1）加大对政府参与监督力度，保证廉租房制度的实施。
廉租房制度浓厚的保障色彩决定了政府在廉租房制度中的主体地位。其主体地位意味着两点一是政府必须积极的参与，以解决低收入家庭的居住问题为己任，认真履行其主体地位。因此必须加强对地方政府的监督，将廉租房制度作为考核其地方政绩的一部分：二是不能仅仅依靠政府来完全解决廉租房问题。地方政府一方面利用其对土地所有权的控制，通过优惠条件与开发商、其他金融机构合作共同完成廉租房建设，同时对廉租房地段进行控制，避免廉租房集中建设现象的出现：另一方面通过税收的形式实现对低收入家庭的住房补贴，防止贫富差距的拉大，实现社会公平。
（2）不断完善实物配租退出机制。
各地政府要建立动态管理制度，特别是加强统计和调查工作，全面、准确掌握低收入住房困难家庭的基本情况，完善廉租住房申请、审核、公示、轮候制度和退出机制。对廉租房保障对象实行动态跟踪管理，用更加灵活多样的手段建立、完善廉租房租赁管理体系。要切实加大审核力度，联合社区、街道、民政部门等，每年对廉租房住户进行审核，对不再符合保障条件的家庭，可以考虑给予一定的过渡期。在过渡期内，政府给予一定的租金补贴，增加其造血功能，促使其到市场上去租房，打破在廉租房保障过程中的“终身制”现象。对确实不愿意搬出的住户，可以考虑将廉租住房市场化，以市场价格出售给租住户，政府可以利用这些售房资金继续修建廉租住房。同时，进一步发挥公众的监督作用，鼓励群众举报他人瞒报收入的行为，将个人收入纳入社会监督网络。建立有效的惩罚机制，一旦发现虚报收入，通过非法渠道租住廉租房的，要严厉惩罚，并与个人信用挂钩，记入个人档案。通过完善可行的退出机制，让更多真正有困难的家庭居有其所，从而确保廉租住房制度的顺利实施和国有资产的有序使用。
廉租房的条件范文5
――各级政府要高度重视廉租住房建设工作，构建多层次住房保障体系。多渠道筹集资金，保障资金到位，建设廉租住房，确保在一定时间内廉租房的建设面积，使符合条件的低收入家庭住房状况得到一定程度改善，让群众安居乐业。
――严格廉租房的准租资格，确保住房保障政策的公平性、合理性。廉租房主管部门应建立廉租住房保障计算机管理系统，实行实名制。严格保障住房配租对象的资格审核，对配租全程监控。建立对享受廉租住房保障家庭的公示和动态核查制度，防范和杜绝恶意骗取、转租等违规行为的发生；对不再具备保障条件的家庭推行退出机制。
――尽快推进所有市县全部建立廉租住房制度，使最低生活保障家庭中的住房困难户“应保尽保”。与此同时，适当扩大廉租房的租受对象，如：低收入边缘家庭（比低收入家庭略强，但也相当困难）、单亲家庭、有病人的家庭、突然遭遇不幸的家庭以及没有固定经济来源还要供孩子上学等特殊家庭。这些家庭按照低收入家庭标准略差些，但非常困难，靠自己的力量改变居住窘境几乎是不可能实现的梦想。他们期待政府能切实提供住房保障，为他们打开安居之门。
廉租房的条件范文6
现行住房体制缺陷决定“二次房改”势在必行
我国目前的城镇居民住房体制存在以下三大缺陷，必须进行深入改革。
货币化补贴政策与市场房租房价严重脱节住房分配货币化的实质是将职工工资收入中本应包含的住房消费部分以货币形式返还给职工本人。切实可行的住房货币化，必须具备以下两个条件：一是住房实物供给充分，二是货币化住房补贴的数额能够跟上房价和房租的实际涨幅。在1998年决定实行货币化改革时我国尚不具备上述两个条件，禁止实物分房的一个重要动因是为国企甩包袱、减负担。现在看来，这～将大多数城镇中低收入家庭住房迅速推向市场的重大举措，从一开始就没有把住房货币补贴机制与住房市场价格机制有机结合起来，二者严重脱节。这导致许多中低收入家庭包括年轻公务员，即使拿了货币补贴也租不起房，更买不起房。这一矛盾已经十分明显，将来会更加突出。解决不好这一矛盾，理想中的住房货币化难免在现实中沦为空话，甚至成为政府和用人单位共同推卸住房保障责任的借口。因而，如何完善货币化补贴政策，必将成为下一阶段我国城镇居民住房保障体系改革的重点和难点。
保障性住房建设与供给缺乏制度保障尽管城镇居民住房保障问题已经受到举国上下高度重视，但保障性住房的建设并没有纳入政府的公共财政体系，没有列入财政预算，从而缺乏稳定的财力支持。保障住房建设的投资支出具有刚性，一旦设立就会成为地方财政的固定负担，因而各地政府都采取谨慎态度，对保障性住房的建设缺乏积极性。在个别地方，由于保障性住房的供给对房地产市场造成冲击，地方政府甚至动用行政力量禁止城镇居民集资建房或合作建房。
我国现行住房保障制度的供给对象定位模糊，供给方式和程序存在制度性漏洞从原则上说，城镇居民住房保障对象应当包括城镇中低收入家庭和进入城镇的长期务工人员。但在实施过程中，许多城市都面临无法准确界定住房保障对象的问题，政府很难有效地核实经济适用房购房者的实际收入水平。随着城市化进程和人口流动加快，我国的城乡分割状态基本上已经被打破，大量向城镇转移的农村剩余劳动力(多为中低收入人群)中将会有很大比例转变为城市常住人口，如何针对这一庞大人群制定住房保障标准成为住房保障难题。禁止单位提供住房实物保障存在弊端现行住房保障体系原则上禁止用人单位向职工提供住房实物保障，这产生了至少以下五个弊端：一是无法就近上班的城市职工与日俱增。二是增加了城市交通量和能耗，加重了空气污染，不利于可持续发展。三是职工上下班时间长，增加疲劳，降低了效率。四是削弱了保障性住房的周转性、流动性与分配使用的合理性。五是保障性住房建设与供给的责任全由政府承担，漏洞百出。
“二次房改”的目标
职工居住半就近 无论是对于偏远工矿企业还是对城市来说，职工就近居住都很重要。特别是对大城市而言，职工靠近单位居住符合科学发展观，有利于缓解交通压力，节省能源，降低污染，从而优化人生，提高城市的宜居性。因而，优良的城镇居民住房体制应当使得职工就近居住，而不是相反。当然，由于夫妻双方未必在相邻单位工作，要使得城市全体职工都就近居住并不现实。然而，同一个单位职工由于职位和工资较高的缘故，很可能愿意为改善居住条件而购买离单位远一些的房子。综合分析以上因素，现实可行的考虑是将“职工居住半就近”作为“二次房改”的一个重要目标。
住房保障全覆盖 从技术层面看，在生产力水平发展到如今高度的中国，实现居民有住处并非难事，真正的问题在于体制和政策。体制和政策有问题，需要通过改革来解决。因此，应该将实现“住房保障全覆盖”，作为“二次房改”的又一重要目标。
住房升级有节制 在住房有保障的基础上，应当鼓励一些收入水平较高的家庭适当改善自己的居住条件。但是我国人均土地面积很少，住房建设不宜占用过多土地，人均住房面积不能无限扩张。因此，从总体上说，我国城镇居民住房升级需要有一定的节制。要使多数具有改善住房动力的居民的意愿有可能实现，又要抑制少数高收入家庭过度扩大住房面积，这应当成为“二次房改”的目标之一。
住房流转更规范 规范的住房流转应当有助于提高城市宜居性，而不是相反，其中最基本的要求是对城市职工就近居住具有维持作用，至少不会起破坏作用。
“二次房改需要遵循五项原则
城镇住房保障“单位为主、政府为辅”绝大多数职工的住房应由用人单位保障，剩下少数户籍在本城区的既无固定工作单位又无住房的居民则由政府为其提供住房保障，如此则政府财政负担不重，也不会造成税负不公平问题。遵循“单位为主、政府为辅”原则，便于实现城镇住房保障全覆盖。
单位住房保障“实物安居、货币宜居”实物安居是指用人单位通过提供集体宿舍与廉租房等住房实物保障，使职位与工资较低的职工能够有住所。而货币宜居是指用人单位通过发放足够的货币房贴，使职位与工资较高的职工能够买得起商品房，改善居住条件。用人单位贯彻“实物安居、货币宜居”原则，可谓一石二鸟，不仅能够保证相当多的在岗职工就近居住，而且有助于规范住房流转，促使高职位、高工资、距离退休时间相对较短的职工购买商品房，迁出本单位廉租房，以供新职工租住。
政府廉租住房“街道代审、单位转租” 市、区政府供应保障性廉租房，应当通过以下两条渠道。其一，街道代审，即通过辖区内的街道办事处向既无固定工作单位又无住房的本城区居民提供廉租房。其二，单位转租，即直接将廉租房租给本城区无力购建保障性职工住房且管理层工资低的财务困难企事业单位，不加管理费，令其按政府租金转租给本单位职工。遵循这一原则，既可促进居民就近居住，又便于规范政府廉租房流通。
城镇商品住房“面积设限、税收优惠” 由城市立法机构规定本市改善型商品房的人均与单套两种控制面积，取其大者作为房产税豁免上限。在此界限之上，按面积征收个人房产税。贯彻这一原则，既可鼓励多数市民改善居住条件，又能抑制高收入家庭过度扩大住房面积，利用税收杠杆使得住房升级有节制。
建房用地“廉租定价、商品竞价，廉租优先、距离优先” 廉租定价，是指无论市区政府还是用人单位，都对建设保障性廉租房的用地区分地段，统一定价。商品竞价，是指商品房建设用地
需要通过拍卖市场来竞争定价。廉租优先，是指在规定半径范围内，如有廉租房与商品房两类用地申请者，则廉租房申请者优先。距离优先，是指在符合条件的多家廉租房建设用地申请者中，按距离地块远近排序，距离近者优先。遵循这条原则，有助于建设宜居城市。
实施“二次房改”的几个要点
鼓励用人单位就近为低收入职工购建廉租房 无论是对于保持城市宜居性还是对于落实单位住房保障责任来说，这一条都非常重要。单位就近拥有房产，只供廉租，永不出售，提职迁出，周转使用，有百利无一害，因而不宜禁止，而应当鼓励。单位廉租房的面积和厨卫设施，既要有符合时代潮流的最低条件，又需要有一定的限制性规定，以便于职位与工资达到一定水平的职工为改善居住条件而购买商品房。
用人单位给无廉租房职工发放足额货币房贴 用人单位履行自己应尽的职工住房保障责任，需要对限于房源而无法提供集体宿舍和廉租房的低收入职工发放与当地市场房租水平相适应的足额货币房贴。
市区政府为双无居民和困难单位提供廉租房 所谓双无居民，是指既无固定工作单位又无住房的本城区居民。此处的困难单位是指在本城区注册的无力为职工购建廉租房、并且管理层工资低的财务困难企事业单位。为实现城镇居民住房保障全覆盖，市、区政府有责任对上述居民和单位提供廉租房。
立法规定城镇个人房产税的税率和免征面积 在鼓励市民改善居住条件的同时抑制人们过度扩大住房面积的冲动需要充分而巧妙地利用税收杠杆。按一定的税率对超过规定面积的住房征收城镇个人房产税，可以对盲目扩大住房面积的行为产生抑制作用。立法规定适当的免税面积则可以收到鼓励住房升级的功效。在实际运用这一税收杠杆时，关键是根据本地情况，合理确定免税面积。
立法规定单位廉租房建设用地优先供给半径 单位廉租房集保障职工住房、规范住房流转、促进就近居住三种功能于一身，因而对其应当优先供给建设用地。为此，不仅需要明确按距离地块远近对职工廉租房建设用地申请者进行排序的原则，还有必要立法规定相对于商品房开发优先供地的适用半径。
立法规定廉租房建设用地的定价原则与程序 鉴于单位廉租房的巨大优越性，不仅应当优先为其提供建设用地，而且应当给予价格优惠。为使供地价格优惠有章可循，可以立法规定廉租房建设用地的定价原则与程序。
允许市区政府为单位廉租房购建提供贷款担保 对于单位廉租房建设，除了给予用地支持之外，还需要给予必要的资金支持。为此，应当允许市区政府对单位购建职工廉租房提供贷款担保，承诺在借款单位无力偿还贷款本息的情况下，由提供担保的政府收购欠款单位的房产，收购资金首先用于偿还银行贷款。