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廉租房的要求范文1
关键词：廉租房；融资方式；现状；对策
贵阳市作为贵州省的省份城市，近几年来，随着商品房价格的飙升，中低收入群体的住房困难日益突出，贵阳加大了廉租房的建设力度，但在廉租房建设中面临的首要问题便是资金短缺，廉租房资金来源问题已经成为贵阳市廉租房制度实施的瓶颈，极大地制约了廉租房建设的进一步推进。
一、贵阳市廉租房建设的主要资金来源
《贵阳市廉租房住房保障资金管理实施意见》明确提出了廉租房建设中的主要资金来源渠道。一是住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额；二是从土地出让净收益中按照不低于10%的比例安排用于廉租住房保障的资金；三是市及区（县、市）财政预算安排用于廉租住房保障的资金；四是省级财政预算安排的廉租住房保障补助资金；五是中央预算内投资中安排的补助资金；六是中央财政安排的廉租住房保障专项补助资金；七是社会捐赠的廉租住房保障资金。
二、贵阳市廉租房建设的融资困境
按照省政府的要求，贵阳市计划在未来三年全面覆盖住房困难的低收入家庭的住房保障，根据测算， 实现“全覆盖”，廉租房建设资金三年内需要资金近5亿元。而事实上，通过各级地方政府财政预算安排的资金、住房公积金增值收益和城市土地出让金中按规定提取的城市廉租房资金、社会捐赠的资金、直管公房销售资金等现有的资金渠道，投入是3.7亿元，累计只有1.9万户住房困难的低收入家庭享受了廉租住房保障。
造成廉租房建设资金不足的主要原因突出表现在两个方面。一是地方政府积极性不高。二是融资方式单一。贵阳市的廉租房建设资金基本来源于政府财政，主要是财政拨款、住房公积金增值收益和社会保障资金等。廉租房建设的主要资金来源是国家的财政支出，与中央和地方的财政状况有着密切的联系。当财政吃紧的时候，廉租房建设资金就可能在一定程度上被挤占，造成资金供给上呈现不稳定的特征。
三、走出廉租房建设融资困境的创新路径
（一）创新地方政府政绩考核机制
把廉租房建设、把对民生问题的解决等因素，纳入到干部政绩考核机制中去。有效的激励和惩戒机制是官员全力以赴解决民生问题的强大动力，而对于那些无视民生问题的恶化，与开发商勾结哄抬房价，据不执行廉租房政策的官员，应给予撤职、降职等相应的行政处罚，违法犯罪的还应绳之以法。
（二）创新廉租房建设财税支持体系
1．加大财政支持力度。
2．发行住房建设公债。廉租房作为国家的一项长期建设投资，发行住房建设公债可以从一定程度上缓解廉租房的融资困境。但是，必须审慎而行，不能盲目发行。
3．借鉴国际经验，适时开征住房保障税。
4．利用福利彩票资金。廉租房是社会保障体系的重要组成部分，廉租房对象包括社会优抚对象，如孤老、烈属、伤残等特殊困难家庭，因此，从社会福利彩票资金中适当提取一定比例专项用于廉租房，也符合发行社会福利彩票的初衷。
（三）创新廉租房建设金融支持体系
根据日本、新加坡和香港等地的经验，政府通过有效的优惠政策吸引民间资金参与公共住房建设是一种普遍趋势，这有利于缓解政府的财政压力，并给廉租房建设安装了持久的发动机。
1．通过“房地产信托投资基金”筹集廉租房建设资金
在此模式中，房开商通过相关渠道，募集资金，在城市收购房源，而后以低租金出租用作廉租房。在这个过程中，我们与地方城市的政府合作，地方财政只需要补贴租金之间的差价，而不用直接投入资金进行收购，这样财政的压力就会小很多。政府可以与开发商合作，通过降低开发商的土地成本、相关税费的减免、简化各种审批手续等优惠政策，使开发商积极参与到廉租房建设中来，集合更多社会上的闲散资金来支持廉租房建设，这样可以在很大程度上减缓政府的资金压力。
2．创新廉租房租赁方式
“联合租赁”是一种新型的租赁方式，实际上属于经营租赁，形式上类似联合开发。即租赁公司与房地产开发企业就地产项目进行合作，双方优势形成互补，实现“开发――租赁”链条式运作。这种运作方式可以弥补房地产开发商对租赁业务不熟悉的缺点，通过联合租赁公司来对廉租房进行经营和管理，不仅可以提高效率，而且可以避免经营不善带来的不必要的成本损失，有效地控制经营风险，从而使双方获得稳定的现金流，吸收社会投资，从而拓宽廉租房开发的融资渠道。
“租赁”+“信托”模式也是一种融资方式的创新。即由廉租房产权所有者与信托公司合作，将具有稳定性和连续性的廉租房租金应收款打包升级，设计成为一种信托产品，再转让给市场投资者，让社会投资者分享廉租房租赁资产所带来的收益，从而集合更多社会上的闲散资金来支持廉租房建设。
3．对廉租房开发贷款实施证券化
将廉租房开发贷款证券化，可以加强这部分金融资产的流动性，有利于防止银行不良贷款的再生，降低商业银行的风险，还可以使廉租房开发更容易获得银行的资金支持，拓宽廉租房融资渠道。
廉租房的租金收益大部分来自政府的财政支出，因此具有很强的稳定性。因此，虽然廉租房的投资回收期较长，但租金收益的连续性和稳定性可以得到保证。这正符合资产证券化的要求。房地产证券化作为一种创新的投融资工具，具有不易灭失、风险低、安全性好的特点，再加上房地产固有的保值增值性，可以使投资者获得较为稳定的收益率。因此，要在政府的直接参与推动下，完善住房抵押市场和住房抵押金融体系，即形成一个由初级市场（金融机构初始放款市场）和二级市场（金融机构转让债权促使资金流动的市场）构成的相互衔接的两级市场体系，从而使大多数困难家庭通过申请抵押贷款来购买住房。
参考文献：
廉租房的要求范文2
【关键词】廉租房；建设；融资途径；社会化；研究
【中图分类号】F8 【文献标识码】A
【文章编号】1007-4309（2013）05-0117-2.5
根据国家“十二五规划”之要求，到“十二五”末，全国保障性住房的总覆盖面至少要在20%以上。但目前来看并不理想，项目发展资金缺口依然非常严重，并逐渐成为保障房建设瓶颈，尤其是廉租房建设与发展更是困难重重。实践中我们可以看到，因租金相对较低、项目不能出售以及回收期限非常长等原因，所以导致廉租房融资问题成为当前保障房融资建设的最难点。因此，在当前的形势下，加强对我国廉租房建设融资社会化路径的研究，具有非常重大的现实意义。
一、当前廉租房建设融资问题分析
1.地方政府的建设融资积极性比较差
从实践中来看，较之于如火如荼的商品房建设而言，廉租房虽然也需要类似的资金、土地投入，但其后期没有较为显著的经济效益，这与地方政府的经济利益追求是相互冲突的。同时，廉租房的大量建设，也会对商品房价格产生加大的影响，廉租房的建设数量越多，则商品房的价格就会越高；事实上，如果商品房的价格下跌，则会严重影响地方政府的财政税收、土地出让费用的收入等，GDP也就难以实现增长，又会影响到国家GDP持续增长的大业。由此可见，廉租房除了能够实现一定程度的社会效益，对于地方政府而言却是没有太多的好处，地方政府加强建设融资的积极性很难有效的调动。据调查显示，对国内一些财政能力相对较弱的一些地区，即便想建设廉租房，也没有足够的经济实力。这主要是因为地方相关配套的资金难以有效地落实到实处，地区财力与资金分配不均衡，地方政府不重视，财政预算中没有住房保障资金的融资渠道，以致于多年来廉租房建设资金短缺现象一直存在。
2.廉租房建设过程中的融资方式相对比较单一
当前国内廉租房建设过程中的融资渠道主要是政府的资助，廉租房实际建设过程中，相关金融机构没有真正发挥其作用，即廉租房建设资金依然靠地方政府的财政拨款、社会保障资金以及住房公积金的增值收益等。当财政资金比较紧张时，建设融资也会因此而受到严重的影响，阻碍廉租房项目的建设与发展。从国外发展经验来看，银行等金融机构的贷款应当是廉租房建设与发展的重要融资途径，但由于廉租房建设的自身特点，建成后没有获取高额利润的可能性，因此金融贷款也就出现滞后性，即不愿意在这方面给予贷款支持。同时，根据规定土地收益金的10%以上都要应用与廉租房的建设与发展上，但从实际情况来看，该项工作在部分城市中或难以落实，或比例达不到要求；廉租房建设用地主要是以行政划拨的方式获取，因此地方政府已经在廉租房建设中做出了巨大的贡献.再让地方政府拿出10%以上的土地收益金支持廉租房建设，必然会打消地方各级政府的积极性。由此可见，廉租房建设过程中的融资方式相对单一，土地资源开发利用有限，如果不在融资方式上创新，则恐怕廉租房建设与发展工作将难以开展下去。
3.住房公积金增值收益问题
所谓住房公积金增值收益，实际上就是指住房公积金的业务收入与支出之间的差额，其在当前国内廉租房建设与发展过程中起到了举足轻重的作用。但从实践来看，将公积金增值收益用于廉租房建设与发展的重要资金来源，客观上存在着很多的争议与问题：第一，公积金增值收益利用一次后，必须要经过很长一段时间的积累方可形成规模，因此连续性与稳定性比较差；第二，公积金增值收益因地区的实际经济发展状况不同而存在着一定的差异性，比如东部地区的住房公积金增值收益提取比例可达80%以上，而中西部地区则难以望其项背；第三，公积金制度的存在价值在于保障普通的工薪阶层，并有效提高当前市场经济条件下的住房购买力，实际上就是缴纳住房公积金人员之间的一种互助行为，因此公积金增值收益与地方财政资金有着本质上的差别。基于此，如果不分对象、盲目地将住房公积金增值收益应用于低收入家庭的住房保障上，则难免会引起较大的争议，也显失公平。
二、廉租房建设融资社会化的必要性与可行性
1.必要性
就当前我国廉租房建设融资现状来看，迫切需要进行创新，尤其要拓宽融资的社会化途径，这是非常有必要的，具体表现在以下两个方面：
第一，扩大投资主体，可有效减轻地方政府的财政负担。根据当前我国廉租房建设机制只要求，公共管理部门的主要目标与责任在于有效地满足弱势群体的住房需求。为此，公共管理部门需在不断提高建设资金投入方面下功夫。但公共管理部门所掌握的资金必定有限，因此建设需求与可供给资金之间就产生了矛盾。在这样的情况下，如果能够有效地吸纳社会资本用于廉租房建设与发展，不仅可以拓宽我国廉租房建设与发展的融资渠道，而且还能有效弥补国家建设资金的缺陷与不足，有效地减轻地方政府的负担。
第二，扩宽社会化融资途径，可有效缓解社会低收入阶层的住房刚性需求，对于和谐社会的构建具有非常重大的现实意义。当前房地产市场快速发展的同时，市场存量与增量之间出现了严重的不均衡现象，即结构性问题与矛盾日渐凸显出来，同时还蕴含着非常大的金融风险。从理论上来讲，廉租房建设与发展是有效调控当前房地产需求的最直接方式，但实际上廉租房建设的不断增加不仅没有缓解低收入家庭的住房压力，反而导致房价居高不下。因此，不能再在给地方政府施加压力，而是要在融资社会化方面多下功夫。
2.可行性
从实践来看，扩展廉租房建设融资的社会化途径具有一定的可行性，具体表现在以下几个方面：
第一，民间资本相对比较充足。“十二五”期间，城乡居民银行储蓄存款余额在持续的增长，因此相对比较的民间资本成为廉租房建设融资的最好资金来源。
第二，投资人员可享受到一定的经济收益。对于个体部门而言，主要是以营利为目的，如果没有利用可图，则该建设项目很难有效地吸引个体或民营投入资金。从实践来看，虽然廉租房建设项目投资回收周期相对比较长，但廉租房的客观需求量非常的大，而且风险低、收益稳定。基于这些优势，个体部门会对其有产生兴趣。如果有个体部门参与融资活动，地方政府可相应的给予其政策上的倾斜和支持，比如税收优惠、沿线土地的优先开发以及贷款担保等，由此可有效调动个体的积极性。
三、新时期廉租房融资社会化路径
基于以上对当前我国廉租房建设融资中存在的问题分析，笔者认为可从以下几个方面拓宽和发展融资的社会化途径。
1.房地产信托投资基金
所谓房地产信托投资基金，实际上是采取公司、信托基金的组织形式，它以发行收益凭证等方式来实现多数投资者的资金汇集，并且由专门的投资管理机构对房地产投资经营活动进行管理，将投资收益严格按照相关比例进行分配的一种基金。实践证明，利用房地产投资信托基金，可有效建立廉租房建设与发展体系，对于解决社会低收入人群的刚性住房需求、控制金融风险，效果非常的显著。
房地产信托投资基金的主要运作程序是：房地产信托投资公司向社会广大投资者进行资金募集，收到资金以后便向投资者签发相关的受益凭证；房地产信托投资公司将大量的募集资金用于廉租房的建设上，并大量收购空置房、二手房以及商品房等，充作廉租房资源。同时，政府相关部门根据实际情况制定出合理的廉租房标准，并对入住资格进行严格的审核，尽量满足最低收入家庭的需要。政府部门与最低收入家庭共同支付租金，然后交给制定的机构进行保管，后者根据信托合同中的要求，将投资所得的收益交付给受益凭证持有人；同时，受益凭证可在证券市场上进行买卖和交易。由此可见，房地产信托投资基金，实际上就是房地产证券化的产物，可采用股票、收益凭证等形式进行交易，并赋予房地产以市场流动性，便于投资人员的参与、退出。房地产信托投资基金，具有高回报等特点，可将廉租房生产经营过程中的租金收入，用以分红，并吸引较为稳健的投资者，降低风险。
2.采取BOT投资合作模式
从当前世界各国的发展经验来看，廉租房建设与发展的最初阶段应当以实物配租为主，待其发展至一定的阶段，再相应地提高货币配租应用比例。针对当前国内廉租房资源不足以及覆盖面相对有限等现状，各地新建成的廉租房资金压力也变得非常的大，积极创新廉租房建设与发展模式成为必然选择。所谓BOT投资合作模式，实际上就是建设、经营以及转让流程，即特许权融资方式。实践中我们可以看到，该模式建立在政府与私人机构的协议基础之上，政府特许私人机构在特定的时期内，筹集资金建设基础设施，并对其进行管理与经营；当这一特许期限结束以后，政府部门就会接管私人机构建设的基础设施项目。由此可见，BOT模式可有效转变当前主要依靠政府财政投资的建设廉租房的单一模式，当政府财政不足时，仍可借助民间力量，来保证廉租房的建设与发展。实践中，可先由政府部门委托某建设项目运作机构对整个建设项目进行管理和经营，该运作机构采用私人投资的方式建设廉租房，特许其在某一段时间内对其进行管理和经营，所得收益全部归个人所有，同时政府在此过程中也会给予其一定的政策支持和税收优惠，以激发民间力量的积极性。作为BOT模式的主导者，政府应当充分发挥其市场调节作用，并对市场资源进行优化配置，从而使廉租房工程项目在建设、运营以及移交过程中，一直处于可控制状态，以保障廉租房功能的正常发挥。
3.PFI模式
所谓PFI模式，实际上就是指私人融资启动或者民间主动融资启动，它是英国政府于1992年提出来的，并在日后逐步兴起的一种设施投资、建设与运营管理模式。政府相关部门根据当前社会发展客观需求，提出一些刚性的建设项目，然后利用招投标的方式，将建设运营权利赋予中标的私营部门，并特许其在一定的时间内，将其建设经营的基础设施项目归还于政府，私营部门可从政府那里收取一定费用的新型融资方式。从形式上看，该种方式与BOT融资方式比较相似，其区别在于该建设项目投资收入并非来源于实际使用者，而是来源于政府及相关部门。实践中我们可以看到，因廉租房只租给最低收入家庭，租金由政府进行限价，标准相对较低，因此难以形成资金投入与产出之良性循环。在这样的情况下，政府及相关部门需利用财政拨款、城市经营所得等，为廉租房建设私营机构支付相应的建设与运营费用，既保证私营机构能够回收成本和利润，有可以保证廉租房的建设与发展。
4.实施廉租房共有产权管理模式
所谓廉租房共有产权，主要是指符合保障条件的低收入家庭先提供一定的资金，将部分产权购置下来，剩余的产权则政府持有，在低收入家庭完全具备购买能力时，可继续将政府持有的产权完全买下了。从实践来看，廉租房共有产权管理模式利用国有产权的出售来置换资金，并应用到廉租房的建设与发展中，可有效实现投资建设、出售、回收部分资金以及再投入建设之良性循环，对减轻地方政府的廉租住房建设投资压力具有非常显著的作用。同时，在以上共有产权模式实施过程中，应当制定合理的申请、审核以及轮候与公示管理机制，尤其是购买对象应当保证是最低收入家庭，要坚决避免弄虚作假现象的出现。
四、结语
自2009年开展廉租房建设与发展工作以来，虽然国家在该项目建设中投入了大量的资金，对于短期内有效解决廉租房建设问题作用非常显著，但从长远的角度来看，地方政府不可能、也不会长期为建设和发展廉租房基础设施建设项目而投入巨大的资本，因此最重要的就立足实际，积极创新融资模式，才能保证廉租房建设事业的可持续发展，才能保证和谐社会的稳定性。
【参考文献】
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廉租房的要求范文3
1.中小城市实施廉租房制度的现状
根据国家要求，中小城市基本实施了廉租房制度。一般须同时具备三个条件：一是申请人应为该市城区城镇常住非农业户口，具备完全民事行为能力，其家庭成员应与申请人一起共同生活，相互之间有法定的赡养、抚养和抚养关系；二是申请家庭人均月收入在540元以内；三是申请家庭人均自有住房面积在13平方米之内（含13平方米）。城镇最低收入家庭廉租住房保障方式以发放住房补贴为主，实物配租和租金核减为辅。
实施廉租房制度有不少好处，如廉租房由政府筹资建设，房租比市场价低很多；廉租房的租金比较稳定，不会随意涨价；廉租房室内配套设施大体齐全，新建的廉租房小区的绿化环境较好；廉租房促进低收入者安居乐业，增加收入，早日实现自主置业。同时，廉租房制度实施中也存在的一些问题，如：廉租房数量较少，使用效率有待提高，位置偏僻，公共交通工具较少，小区建设质量参差不齐，存在消防等安全隐患，部分廉租房被商业利益挤占等。
2.中小城市实施廉租房制度存在问题的原因
2.1.制度层面。一是缺乏政策长远规划。各中小城市在资金紧张的背景下，廉租房配套财政、税收、土地和金融等政策不明确、不完善，廉租房建设缺乏长远规划，发展不稳定。二是廉租房立法相对滞后。我国没有关于保障低收入居民住房的有关法律、法规，与全社会关心弱势群体住房问题的目标不相适应。三是缺乏参与的激励机制。开发商从经济效益和自己的承受能力考虑，对建造廉租房的积极性不高。
2.2.资金层面。一是中小城市经济水平不高。廉租住房需求量大，受地方财政可用财力限制，可投资用于廉租住房建设的财政预算资金较少。二是在实际操作过程中，中小城市土地出让收入空转现象普遍，虚增土地出让金收入，加之地方政府为招商引资而采取的优惠政策，导致现实情况中收取的土地出让金和土地增值收益比例大打折扣。三是住房公积金投资渠道偏窄，收益有限，且住房公积金管理费用庞大，能用于廉租房建设的资金不多；四是存在将廉租房的资金挪用于经济适用房和其他用途的现象。
2.3.建设层面。一是土地供应难保障。城镇用于开发的用地总量是有限的，用于建造廉租房的土地面积多了，那么用于出让而取得财政资金的部分就要减少，这对于各级政府来说是一个两难选择。二是工程监管不到位。要求工期较紧，投标人施工现场管理不到位，存在项目经理一人挂多个工地的现象；工程监理不到位，未严格监督施工单位依照承包合同确定的设计规范、施工进度、质量标准进行施工；现行招投标工作，大多采取低价中标模式，中标人在利益的驱使下，偷工减料，难以保证廉租房质量。
2.4.操作层面。一是现行廉租房制度以租赁补贴为主，实物配租对象仅为无住房的特别困难家庭。尽管租赁补贴方式下，能更大限度地解决城镇低收入家庭的需要，但从长期来看，缺少循环性和可持续性。二是廉租房建设与分配工作不够协调。地方政府为了完成上级下达的保障房建设任务，廉租房建设进度较快，存在“房等人”的现象。三是缺乏完善的退出机制存在“入住容易退出难”的现象。四是受商业利益驱使用廉租房牟利，将其用于其他方面。五是廉租房监管漏洞较多。
3.中小城市实施廉租房制度的对策
3.1.从制度层面规范廉租房建设。一是制订长远政策规划。地方在城镇建设中，统一规划城镇居住区，不但建设独立的廉租房小区，还在审批商品房开发时，将廉租房按比例统筹到商品房开发小区之中，商品房由开发商去卖，由市场供求决定价格，廉租房由政府进行分配与配套建设，让廉租房住户也能享受到与商品房同样的居住品质。二是加强廉租房制度立法。统一廉租房对象标准，以法定程序明确保障对象，根据其家庭数量制定建设保障房的计划与实施方案，并将土地供应、财政预算、资金筹措、工程建设、质量监督、准入退出、物业管理等纳入法制轨道，保证廉租房建设的长期稳定发展。三是制订参与激励机制，逐步引导社会力量介入廉租房领域。将廉租房所有权与使用权分离，吸引国有、民营、外资进入廉租房建设，廉租房所有权归建设单位并享有收益权，但其只能用于廉租用途，在租金收益不能保障所有权人合理收益时，政府进行适当补贴。
3.2.从资金层面拓宽廉租房融资渠道。一是地方政府必须调整财政支出结构，在每年的财政预算中，压缩楼堂馆所建设资金，减少行政开支，增加廉租房保障资金。二是加强土地出让收入管理，防止收入流失，严格根据国家规定从土地出让净收益中提取10%，作为城镇廉租房保障资金。三是保证住房公积金增值收益部分，努力压缩管理费用，杜绝一切不合理开支，降低行政成本，保证有更多的资金用于廉租住房建设。四是实行“收支两条线”，强化廉租房租金收入管理，将廉租房租金收入专项用于廉租房的经营与维护。五是在政府核定的廉租房建设投资额度内，开展发行廉租房建设企业债券试点，鼓励、引导民间资本参与廉租房项目，推进廉租房工程建设进程。六是试行廉租房建设贷款证券化，提高资产流动性，增强贷款风险缓释能力，使廉租房建设较容易获得银行的贷款支持。七是建议适当调整保障房中廉租房投入比重。在住房保障体系中，对廉租房与经济适用房的建设规模比例进行适当调整，增加廉租房规模，使廉租房建设资金有更大保障。
3.3.从建设层面确保廉租房质量。一是规模要小，廉租房只能为低收人者提供。二是标准要低。廉租房每套宜控控制在建筑面积45平方米以内，装修标准按照“安全使用、成本经济”的原则，使收入有所改善的家庭不再愿意在其中居住。三是质量要硬。严格廉租房建设程序，强化对招投标、工程预决算、施工许可、材料采购、质量监理、竣工验收等各环节的管理，确保每套廉租房都达到入住条件。
廉租房的要求范文4
关键词： BOT；廉租房；财政资金
一、引言
2012年的十报告提出：“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。”这是继2007年的24号文件开启保障房建设的契机后，保障性住房建设首次写进党代会报告。随着我国住房的商品化、市场化，我国居民住房条件与房地产产业在快速发展的同时，也产生了一些问题，比如房价过高过快的增长，供需矛盾的突出，使得很大一部分低收入群体的住房需求得不到保证。为了兼顾效率与公平，政府要加大财税等政策支持，建立健全多层次保障性住房体系。根据住建部计划，2013年基本建成保障房460万套、新开工600万套，根据已公布的省份2013年保障房建设目标，汇总如图1-1所示：
由图可见，如此规模的投资，势必带来巨大的资金投入。保障性住房包括廉租房、经济适用房和政策性租赁住房。其中，廉租房具有调节收入分配、维护社会公平等方面的作用，是我国住房保障体系中的重要部分。而财政政策在廉租房发展中具有核心的主导地位。《城镇廉租房的管理办法》指出：“廉租房是政府和单位在住宅领域所实施的社会保障职能，向具有城镇长住户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住宅。”目前，我国廉租房的建设资金来源主要是（1）住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额；（2）土地出让净收益；（3）各级财政（中央、省、市县）预算安排用于廉租住房保障的资金；（4）社会捐赠资金；（5）其他资金。这种以政府为主的投资模式已不能满足我国廉租房建设的需要，因此基于这一背景，本文认为将BOT模式引入廉租房建设，不仅可以在一定程度上缓解财政资金压力，同时也可以凭借竞争模式，提高廉租房建设的效率。
二、BOT模式在廉租房建设中应用的可行性分析
（一） BOT模式简介
BOT（Build-Operate-Transfer），意为“建设-经营-转让”，它代表了一个完整的项目融资概念。马歇尔在《经济学原理》中定义BOT为：国家或者地方政府部门通过签订特许权协议，授予投资者或其代表基础设施项目融资、建设、运营和维护等权利；在协议规定的特许期限内，基于项目成立的项目公司拥有标的项目的运营权，通过收取适当的使用费用，回收投资并获得合理的回报；特许期届满，项目公司将标的项目无偿移交给政府部门。
在BOT模式中，有基本的三方参与人，即（1）项目发起人，也为项目最终所有人，通常是政府、政府机构或其指定的公司。基于政府视角，对于一些资金需求量大、回收期长的公共设施，BOT模式可以减少项目建设的初始投入，缓解政府因为资金短缺所面临的问题。（2）项目经营者，也为项目的直接投资者，通常是一家项目公司。政府给予项目经营者特许权，用以建设和经营项目，经营者承担风险，但同时也从中获得收益。（3）项目贷款银行。在BOT模式中，贷款银行除了有商业银行组成的银团外，还包括了各种政策性贷款。贷款条件不仅依赖于项目的经济强度、经营者资金状况，更取决于政府为项目提供的支持及特许权协议的具体内容。
（二）可行性分析
（1） 国家政策支持
财税[2008]24号文对于支持廉租房的税收政策有了明确表示，包括营业税、房产税、城镇土地使用税、印花税、土地增值税、契税等一系列的税收减免。除此之外，《招标投标法》、《抵押法》、《担保法》、《证券法》、《合同法》及BOT项目配套的法律法规，为BOT模式稳定运行奠定了良好的政策支持基础。而廉租房需要更为多元的资金筹措方式的思想也与各种鼓励民间资本进入公共事业的相关政策法规相得益彰，这些宽松的政策环境是廉租房采用BOT模式的重要保障。
（2） 民间资本充沛
由图2-1及表2-1可知，近几年，我国民间资本日益壮大。若能通过合理科学的BOT模式设计及创新来吸引一部分具有一定资金实力及管理水平的企业参与廉租房建设，对缓解财政资金压力颇有裨益。
（3） 有经验可循的双赢机制
BOT模式在很多基础设施建设，比如大桥、隧道、污水处理厂、高速公路中得到广泛应用，虽然BOT模式尚未在廉租房建设中得以运用，但我国之前的一些BOT模式建造经验，以及国外BOT模式运用的借鉴，都对我国廉租房建设引入BOT模式具有指导作用。
根据图1-1可知，我国建设保障性住房需求紧迫，廉租房作为其中重要的一部分，引入BOT模式可以很大程度缓解财政资金紧张的局面，从而一方面提高投资建设效率，另一方面保证廉租房的供应量，满足低收入群体的住房需求。而对于项目公司而言，因为有了政府的税收优惠以及担保等支持，投资廉租房有着稳定的收益和低风险，同时也可以提升企业在社会中的形象。
三、BOT模式在廉租房建设中应用方式设计
（一）基本模式
图2-2是BOT模式在廉租房建设中的概念性流程，每一阶段的具体分析会在后文阐述。
（二）模式分析
（1）前期准备阶段
廉租房作为准公共商品，由政府作为廉租房建造项目BOT模式的发起人，首先聘请咨询公司或委托廉租房管理部门对项目进行可行性研究，可以通过详尽的市场调查及经济效益分析，确定项目的必要性，以确定项目建造的地点、规模、资金投入、投资回报、风险、建造期限等各种经济及技术指标。在这一过程中，政府要提供一定的财税支持，才能使得具有福利性质的廉租房建设项目能够有足够的优势来吸引民间资本。然后，政府进行招标活动，选择最佳合作伙伴，而投资人在进行一系列的考察调研后进行投标。确定中标人后，政府与项目公司即可进行合同谈判，对于项目的具体内容比如特许运营期、租金及日后经营管理等问题达成一致。与此同时，企业可以向由各商业银行组成的银团以及政府的出口信贷机构或开发银行进行贷款申请，在这一过程中，由政府作担保，给项目公司以支持。
（2）实施筹备阶段
完成前期准备阶段后，由政府授予企业特许权，而项目公司主要完成各种设备、材料、技术等准备工作，完成各项手续的办理，若还需要进行其他融资以及一些其他辅助合同的谈判，比如与供应商、修建商的合同谈判，也可在这一阶段完成。
（3）建造开发阶段
对于项目公司来说，进入建造开发阶段即与一般的工程项目类似，但由于BOT模式中还有政府、咨询公司等的参与，因此在建造开发的同时，项目公司要接受政府的监督检查和咨询公司所作的对项目的进度安排与资金运营，以确保廉租房项目的进度、质量、配套等严格按照合同执行。在这一阶段，银行及其他贷款人还需按计划给予贷款资金，这是工程按预算及资金完成的重要保证。
（4）运营维护阶段
工程竣工验收后，即进入运营维护阶段。这是一个投资者收回成本、偿还贷款（若有其他融资，还涉及到分发红利）的过程。这一阶段政府要根据国家及地方相关政策，对廉租房建设项目进行严格把关。这一把关由两部分组成，即首先是对工程质量的严格审查，其次是对申请廉租房用户的资格审定。近来曝出多起房姐房叔的新闻要引起政府高度重视，杜绝类似情况再出现在廉租房申请过程中。对廉租房申请者的审查不仅是前期资格审查，还包括中间分配的公平效率性以及后期居住情况的监控，避免出现二次转租现象，破坏以公平分配为目的的廉租房建设项目。进入到入住阶段后，在特许经营时间内，由项目公司负责整个廉租房的运营及配套管理，在确保廉租房居民的基本生活需求的前提下，周围的配套设施可按市场化方式运作，由住户支付给项目公司按国家政策所制定的租金，而廉租户支付的租金与市场实际租金间的差价，可由政府进行一定的补贴，确保项目公司在经营期间可以收回投资。
（5）移交过渡阶段
当特许经营权期限届满后，项目公司即将整个廉租房项目移交给政府，这并不是朝夕间就能完成的工作，政府与项目公司要有一定的过渡交接时间，以保证在政府收回廉租房产权进行后续经营管理的过程中，不会出现纰漏。当项目完全移交政府后，整个BOT项目即宣告结束。
（三）注意的问题
对于BOT模式在廉租房项目中的运用，必须要考虑投资收益的问题。BOT项目投资规模大，包括了资金投入大和建设周期长。因此，如果没有投资收益的保障，无论是BOT运作的项目公司，还是出借贷款的银行，都不会愿意进行投资。
廉租房BOT建房相比一般建房有一个最大的收益，即土地供给收益。在如今“土地财政”模式下，房价的高居不下有很大一部分原因是由于开发公司取得建房土地的成本高。而BOT模式建房由于是“政府出地，企业出钱”，因此建设成本相比一般建房会有很大程度的下降。这为项目公司在特许权经营期收回投资提供了有力的保障。
而特许经营期的长短也很大程度决定了BOT项目在廉租房建设中的投资收益。根据我国有关规定，BOT项目的特许经营期不得超过30年。考虑到廉租房建设的成本、风险、市场需求、投资回报率等问题，要确定廉租房BOT建设的特许经营期限是一个复杂的工作。而在建设过程中，难免出现信息不对称的情况，这会导致政府对成本的监控失效。本文对此给出一个初步的概括性的确定特许经营期的公式：R*（P/A，i，n）+Z*（P/A，i，n）+T=C+O*（P/A，i，n），式中R代表廉租房每年租金（由租户支付租金和政府补贴租金两部分组成），i代表利率，Z表示项目公司利用周边配套设施赚取的年租金，C代表项目公司对整个廉租房项目的建设投资成本（包括材料、设备、技术、利息等所有资本化及费用化费用扣除所有项目的抵税作用后的金额），O代表建成营运后的每年经营成本，T代表项目公司由于承接BOT项目所获得的政府提供的一切包括税收、政策等优惠而获得的收益。由此等式计算出来的n即为特许经营期限。
四、政策保障
（1） 法律保障
若要BOT模式在廉租房建设中成功实施，就需要有成熟完善的法律体系作为保障。鉴于BOT模式建房涉及到投资、融资、经营、转让等多环节项目，且其建设周期长，投资量大，参与方多而导致拥有复杂的经济法律关系，规范详实的法律体系可以为BOT模式在廉租房建设中的运作奠定基础。虽然我国已有一些关于BOT运作的规范，然而这些规范大多立法层次低，内容简单，各部门职能分工不明确，因而当务之急是完善我国的BOT立法工作，避免在实施过程中因法律的缺位而导致纠纷矛盾的产生。
（2） 以经营城市模式发展廉租房BOT建设
由于廉租房建设投入资金巨大，而租户所支付的租金远远低于市场平均水平，虽然政府可以根据财务分析，得出由于BOT建房所带来的各项收益，比如因避免了大量财政资金的一次性投入所产生的间接收入用于租金补贴，但单靠政府补贴租金差价还难以形成足够的力量来吸引民间资本参与廉租房建设，因此，政府可以考虑以经营城市的模式来发展廉租房BOT建设，即在保证廉租房居民的基本生活设施要求的前提下，运用市场经济手段来带动廉租房周边的商业配套设施。可以利用商业赞助、冠名、广告等方法激活廉租房周边发展。而周边配套所产生的收益，在特许经营期限内由项目公司收取。对BOT模式建设廉租房采取经营城市模式，同时还可以避免由于项目公司追逐个人利益，而忽略对于医疗、教育、小区物业的管理服务。管理质量低下、医疗教育等民生设施的欠缺会造成周边犯罪率上升、环境水平低下。而这一措施恰好可以弥补这一城市隐患，为居民和投资者带来“双赢”。
（3） 金融财税政策保障
金融体系的完善也有利于BOT模式在廉租房建设中的运用。在住房领域进行一定的货币资金和信用的融通，比如信托、保险等，可以使得资金融通，规避风险。将融资运用于廉租房建设，吸收城乡居民储蓄、发行廉租房建设债券、发行廉租房彩票都可以起到资金筹集的作用。除此之外，廉租房作为重大民生项目，同时具有准公共产品的性质，政府也应给予BOT建设项目公司一定的财税优惠政策。政府不仅可以在项目建造开发期间给予财税优惠，比如对印花税、土地使用税等税收的减免，同时，也可将政策优惠贯穿于运营维护阶段，可以涉及到营业税、房产税、企业所得税等的减免。财税政策的优惠如何做到对项目公司有利，又不至于过多地削弱财政收入，可以进行一定的实证分析来得出平衡点。
（4） 监管运营保障
监管可以分为两部分，首先是对项目公司的监管。在项目公司承接项目到项目的建设开发到最后的竣工运营过程中，首先要进行招投标公正性的监管，防止利用职务之便任人唯亲，接受不合格项目公司的项目承揽；其次要保证建设资金的来龙去脉都有帐可查，避免建房过程中现象的滋生；在建成后，政府要对房屋质量进行严格把关，对于豆腐渣工程或与合同不符的地方要进行整改，无法整改的拒绝验收。提高政府与项目公司在建设廉租房过程中的公信力，是项目成功的有力保障，只有将各项监管结果公之于众，增强透明性，配以一定的优惠政策与收益保证，才会有更多的
廉租房的要求范文5
【关键词】保障性住房；实物配租；合肥市
一、概述
自改革开放至今，中国的住房政策经历了由“国家保障”向“市场建设”转移，再由“市场供应”到“社会保障”不断完善的发展过程。1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》提出了“最低收入家庭租住由政府提供的廉租房”，次年，住建部《城镇廉租房管理办法》。2000年10月上海开始在长宁、闸北两个地区试点。此后，政府相继《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》和《廉租住房保障办法》。合肥市于2007年9月颁布《合肥市廉租住房保障暂行办法》，2008年7月出台《合肥市廉租住房保障管理办法》，为合肥市廉租房的发展提供具体的政策依据。随后又出台多部相关文件，具体指导廉租住房制度建设的各个方面。
据合肥市低收入居民家庭住房情况专项调查结果显示，截至2011年底，符合申请条件的家庭有15000户，但截止2012年合肥市已建成廉租房9640套，存在明显供需缺口，只能通过租金补贴给予弥补。如何处理好住房资源配置的公平与效率的关系问题对保障性住房政策的制定和实施提出了迫切要求。
二、合肥市廉租住房房源建设的基本情况
廉租住房实物配租，是政府向符合保障条件的城市低收入住房困难家庭提供社会保障性质住房。合肥市实施廉租住房保障制度始于2003年，2007年11月启动廉租住房实物配租工作，首批2万方、446套廉租住房在“滨湖惠园”建设。此后，合肥市廉租住房实物配租房源每年都会新增，2008年到2012年间，建成并交付使用3606套住房，基本建成待配租4208套，还有1826套在建或前期准备。
2008年到2011年底，合肥市陆续开工经济开发区“天门湖小区”、高新技术开发区“永和公寓”、新站试验区“蓝天公寓”、瑶海区“和居苑”、庐阳区“荣城花园”等廉租住房项目，共计新增廉租住房9640套，2012年新增2488套，预计2013年新增1250套。但9640套廉租住房明显供不应求，只能通过租金补贴的方式弥补。实现“应保尽保”目标还有长远的路要走。
三、合肥市廉租住房实物配租情况的调查及分析
（一）调查简介。本文主要采取访谈及资料查询两种调查方法。访谈主要就合肥市廉租住房制度实物配租建设情况的居民满意度进行调查。调查地点位于合肥市首个交付使用的廉租房小区——滨湖惠园，采取随机调查的方式，对26位廉租住房住户进行访谈。访谈内容分为两部分，第一部分调查家庭基本信息，包含家庭规模及机构、收入水平以及现有居住情况。第二部分调查廉租房居民对目前廉租房制度的满意度以及对政府管理监督能力的满意度。
（二）合肥市廉租房实物配租存在的问题。通过对26份访谈内容的统计与概括，合肥市廉租住房实物配租制度与实施主要存在以下问题：1、廉租房申请程序繁琐。通过调查发现，不少居民反映耗时过长，效率低。“申请廉租房太麻烦”、“程序太多”、“就算有资格，也不可能申请得到，还要排队、摇号”等情况普遍存在。在廉租房管理过程中，从申请流程到退出机制都存在一定问题。例如最长的申请耗时75天，还不包括材料准备的时间。2、廉租住房制度惠及面问题，主要在两个方面体现出来：（1）标准制定高，保障范围狭窄。合肥市廉租房保障对象主要是具有城市户口的“双困户”（即低收入和住房困难的家庭）。专项调查结果显示，符合申请条件的家庭与合肥市目前廉租房房源存在明显供需缺口。约81.68%的访谈对象觉得6856元的廉租房保障的年收入标准较高，应适当调低。（2）保障群体片面。目前廉租对象普遍被限定在城市低保户范围，将一些非城市户口的低收入流动人群拒之保障房门外。目前北京、上海等城市已将本市常住非本市户籍低收入群体纳入廉租房的保障中，这是廉租房制度发展的趋势，也是国家实施廉租房制度的最终用意。3、廉租房资金来源问题。地方财力有限，配套资金筹措困难，成为廉租房发展的瓶颈。保障房建设资金主要来源于市、区政府的专项资金以及住房公积金的部分增值资金。但住房项目周期长、投入大，廉租房租金低，决定了政府新建廉租房将是财政净支出。据廉租办统计，截至今年6月底，合肥市本级已筹措廉租住房保障资金7.17亿元，其中市级配套资金5.5亿元。目前来看，合肥市资金筹措较有保障，但从长远来看，要做到应保尽保，单纯依靠政府出资的融资方式不切实际。4、廉租住户资格准入及退出机制。在目前的廉租房运行机制中，最难的是资格准入和住户退出机制。开展准入资格的审核工作量大、廉租房的腾退难度较大。廉租房的腾退则关系到社会公平和廉租房的保障效果。调查显示，约80%的人认为政府不能判断出哪些住户已经不符合租住廉租房的条件。5、廉租房供不应求、房源供给短缺。从供给角度看，廉租住房主要来源于地产开发项目中配建廉租房和腾退原公有住房，集中兴建廉租住房小区鲜有。势必造成廉租房供给数量和速度跟不上需求的膨胀。数据显示实物配租在住房保障中的地位正在削弱，房源供给逐步减少。2011年合肥市新增保障性住房18255套，但是新增廉租房只有2010套，占比11%。
参考文献
[1] 许云萍.廉租房制度推行的瓶颈与对策分析[J].通化师范学院学报，2009（7）.
[2] 褚国安.论我国城镇的廉租房建设[J].中国商界，2008.
廉租房的要求范文6
关键词: 廉租房 商品房 双轨制 财政支持
文章编号1008-5807（2011）02-007-01
一、廉租房及公租房定义
廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。 公共租赁房由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括大学毕业生以及外来务工人员。公租房与廉租房本质上无差别，公租房降低了受众申请标准，扩大了受众的覆盖面。
二、房价居高不下的原因
房价居高不下的原因有以下几方面：人民对住房的需求很高，同时储蓄率很高，大量的储蓄由银行转变到房地产，这样必然带来房地产价格的迅速上升；企业家投资环境恶化，大量资金不做实体经济，转而投机楼市；严重通货膨胀使得大量逃避通货膨胀的避险资金进入楼市；另一方面，政府利用行政命令，不准老百姓自己买地建房，只能向开发商买房。政府之所以这么做是因为分税制后，地方没有了财权但事权并没减少，同时GDP仍然是评判政绩及经济发展速度的主要指标，于是地方政府在GDP压力下，就找到了卖地盖房子卖房子创造GDP提高财政收入的方式。同时政府并没有大量建廉租房和经济适用房，导致老百姓无稳定的房屋可住。
三、廉租房对平抑房价的作用
房价高的一个原因是人民的购房需求高，而廉租房是政府或房主拥有产权，租赁给需要者使用的形式，使用者没有产权。政府通过廉租房保障人人有房住，而非保障人人有住房。公租房或者廉租房与商品房属于两个不同系统，廉租房和公租房都不进入计价体系中，房价只能是商品房价格，廉租房仅是基本起居条件，当家庭可支配收入提高时，人们想要改善居住条件，势必选择购买配置相对较好的商品房，商品房的价格还要上涨。
如果可以突破每个家庭都拥有一套房屋的产权这一传统，廉租房是平抑房价的有力武器。具体做法如下：
（一）政府主导廉租房的开发与建设
住房的开发与建设并不能完全通过市场来实现，政府应该明确自身在解决住房问题上的责任，制定符合其国情特点的住房政策和分阶段建房计划（每五年制定一个计划），采取了一系列行政、法律、金融和财政手段作为配套政策，大规模兴建公共住房。可建立一个独立的、非营利机构，发展公共住宅方面，该组织作为起主导作用的组织者，其财政预算纳入国家计划。政府赋予其广泛的合法权力，它既代表政府行使权力，负责制定廉租房发展规划及房屋管理，实现“居者有其屋”的目标；同时也作为最大的房地产经营管理者，负责组屋施工建设工程、房屋出售和出租。大规模建设廉租房，不收出让金，不收税，不收配套费，不拿利润，努力满足社会大部分的住房需求。
（二）在土地供应方面，引入地票制度
政府在大量建廉租房的同时，吸引农民工进城，只要有稳定工作就给予城市户口，但是同时要求农民放弃宅基地。放弃的宅基地必须复耕，假设农民工进城后放弃一平方公里宅基地，复耕一平方公里，就可以产生一平方公里的地票。为了杜绝地产开发商要盖房子，用金钱贿赂地方官员，想盖就盖，地产商盖房需要购买地票，地票公开拍卖，拍得价款直接交还给农民。地票制度的结果是耕地可增加，住房用地有保障。
（三）资金来源：政府为主，社会和个人多方出资
政府以提供低息贷款的形式给予廉租房建设资金支持。为保障普通老百姓能够买得起组屋，其售价是由政府根据中低收入阶层的承受能力来确定，而非依成本来定价，其价将远远低于市场价格，由此造成廉租房制度的收支亏损。这部分损失，政府核准后每年都从财政预算中给予补贴。政府财政支撑应是廉租房政策得以顺利实施的重要保障。此外，社保基金也可投入到廉租房的建设中，同时可提高社保基金的收益率。个人，单位和政府应共同缴纳住房公积金，个人可提取公积金用来购买廉租房。
（四）廉租房制度宽进严出，控制出口，防止腐败
申请廉租房的人只能是中低收入家庭，但是如果有高收入人群通过体制外因素申请到廉租房，就应该严格控制廉租房的退出机制。廉租房不住了只能退还给政府，不能上市买卖。因为没有买卖房屋的高额利润，权贵就不会通过资本与权力勾结占用廉租房资源。
（五）城市良好搭配，廉租房搭配商品房
廉租房不应自成体系，而是打散散落在各个不同小区中，与其他商品房住户融入在一起，共享资源；准入条件以就业为导向，以防其演变成贫民窟。
参考文献：