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廉租房住房保障办法范文1
关键词：廉租房；制度；问题；对策
近些年，各地廉租房建设步伐较缓。但作为我国保障性住房体系的一个重要组成部分，在我国当前中低收入阶层比例较大的背景下，其建设和发展是必不可少的，如何分析并完善当前的廉租房制度，是一个重要的问题。本文以天津市廉租房项目为例。通过调查分析，试图对这一问题进行探索。
一、我国廉租房制度发展历程
1998年，《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》这一文件的颁布标志着廉租房制度建设拉开序幕。
1999年4月，建设部了《城镇廉租房管理办法》，首次对廉租房的的房源做出了明确的规定。
2003年底，我国正式实施由国土资源部、建设部等五部委共同印发的《城镇最低收入家庭廉租房管理办法》。新“办法”相对旧“办法”来说。更完善了实施的可操作性。
2007年12月1日，建设部等9部委联合颁布了《廉租房保障办法》，标志着廉租房制度的全面启动。
2008年3月，住房和城乡建设部在总结个别地区廉租房建设过程中的经验教训后，下发了《关于加强廉租住房质量管理的通知》。
2010年十二五规划中建议“强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度。加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给。”
二、天津廉租房建设基本情况
(一)天津市住房保障制度发展历程
天津市住房保障制度发展历程分为三阶段。
第一阶段：20世纪90年代初至2002年底，起步和探索阶段。其中1998年至2000年，在北辰区普康里建设了2万平方米的廉租房。
第二阶段：2003年至2007年上半年。逐步搭建住房保障体系。2003年天津市集中建设了4个项目、48万平方米、7282套廉租住房。2006年向“低保”和低抚家庭发放租房补贴，发放补贴近4300户。
第三阶段：2007年下半年至今，进一步完善住房保障制度。2008年5月1日，出台了廉租房、经济租赁房、经济适用住房以及限价商品住房管理办法，同时公布了住房保障工作五年发展规划和年度计划。“十一五”期间，新建各类保障性住房2400万平方米、33.5万套，发放租房补贴7.5万户。天津市十二五期间计划新增“三种补贴”7万户。其中。廉租住房实物配租补贴0.5万户，廉租住房租房补贴2.5万户。
(二)目前天津市廉租房的补贴方式
天津市采取的补贴方式有三种：1、租金补贴。天津市国土资源与房屋管理局依据公布的廉租住房实物配租租金标准与住宅租赁指导租金的平’均值的差额、住房保障能力和城镇居民住房水平等因素，确定租房补贴标准及租房补贴面积标准。2、实物配租。即规定一个家庭仅限配租一套廉租房；2或3人的家庭，原则上配租一居室的单元房：超过3人的家庭，能配租二居室单元房。若3人家庭中属于三代同居或家有年满16周岁异性子女，也可配租二居室的单元房。3、公有住房租金核减。
(三)廉租房资金来源及房源情况
目前主要有五个方面的资金来源保障廉租房的建设：1、财政预算中的廉租房保障资金：2、住房公积金扣除贷款风险准备金和管理费用后的增值收益余额：3、土地出让金中的专项资金；4、廉租房自身的租金收入：5、社会捐赠及其他来源。
廉租房的房源主要有以下方面：政府新建、收购的住房；社会捐赠的住房；腾退的公产房；其他。
三、典型廉租房调查研究
笔者深入天津市河北区的北翔家园和宜白路北明新苑小区的住房，对其享受廉租房住房保障的家庭进行了访谈。
北翔家园和北明新苑廉租房相对而立，分布在宜爽道两侧。附近有津工超市、天馨养老院天意分院、中国体育彩票和天津市河北圣贤门诊部等。交通方便，附近有仓联庄站，公交车线路很多。
(一)访谈对象的家庭情况
访谈对象的年龄基本上在四五十岁左右，主要靠天津最低生活保障金维持基本生活，均有《天津市最低生活保障金领取证》。住户大致分为三种情况：1、夫妻二人均没有正式工作，有的甚至还要供孩子上学，孩子的生活费成为家庭最大的花费支出，生活过得很是艰辛。2、单亲家庭，只能与自己的宠物为伴。3、没有劳动能力，持有残疾证。无论哪种情况，低保金(2011年由月人均450元提高到480元)均是每个家庭唯一的经济来源。
(二)现在廉租住房的问题及分析
通过调查，居民们对于廉租房的朝向、交通、物业、租金表示比较满意(调查显示物业费基本不拖欠)，但也反映了一些廉租房的不足之处：
1、申请周期长，退出机制不完善
居民们普遍反映入住时间太长，有些家庭从旧住房被拆到入住现在廉租房，长达了六年时间。
目前，廉租房房源与资金来源相对短缺的情况下，如何最大化这些资源的利用效率，使得资源确实能满足确有需要的人，是廉租房制度建设的重要出发点和重要目标。按目前有关规定，主要是通过严格审查申请者的实际生活情况。但现实中仅靠这一手段难以保证该目标的实现。另外。对于入住廉租房之后，必须实行严格的退出机制，才能切实保证稀缺的廉租房资源不被特定团体之外的人所占用。与获得入住资格的审查核准相比，退出机制的审查貌似没有得到相应的重视。使得资源用错了地方。
笔者在北翔家园进行访谈时，小区中的廉租房住户多次提到该小区廉租房的审查退出机制颇为不完善。执行力度不够。开小轿车进出的很多，也不乏开高档小轿车进出的，居住人群并不完全符合廉租房的要求。
2、生活配套设施不健全、生活不便利
(1)周边就业机会少，难以使家庭收入得到提高。住廉租房虽然使住户租金支出减少。但由于目前廉租房一般居于较偏僻的地理位置。周边就业机会大大减少。
(2)看病难。由于小区附近缺乏社区诊所，许多居民反映就医困难，就医成本高的问题。
(3)小区配套设施不完善。其一。健身器材缺失。在调查中，大多数小区没有看见任何锻炼身体的设备。这也引起了居民们的不满。其二。治安存在问题。调查中发现小区中丢失自行车的问题比较严重，尽管社区居民反映多次，要问题一直没有很好的解决。其三，公共厕所、路灯缺少。小区内公共设施不完善，造成了居民生活的不便。
廉租房住房保障办法范文2
【关键词】廉租房 房价收入比 住房供应体系
住房问题关乎民生和社会稳定，十七大报告中明确提出了“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难，使全体人民实现‘住有所居’，让更多的人享受改革与发展的成果”。认真学习领会和贯彻落实十七大关于建立健全廉租房制度的主要精神及战略部署，对于进一步改善民生、促进社会和谐具有重要的现实意义。
一、我国廉租房制度建设的必要性
1、解决低收入者住房问题的有效途径
以住房为主的房地产业是我国新的发展阶段的重要支柱产业。近年来，房地产市场呈现出固定资产投资规模过大，增长速度过快的现象，同时对住房需求的旺盛、地方政府追求高额的土地租金收益、房产开发成本提高等因素推动了房地产价格持续上涨。目前，我国城市居民人均住房面积虽然达到了28平方（米），但是全国城市低收入家庭当中，人均住房面积不足10平方（米）的还有1000多万户，约占全国城市居民家庭总数的5.5%，存在住房困难的低收入家庭仍然有1000万户。“住房难和买房难”是这部分群体面临的突出问题，不能有效解决好该问题势必影响到社会的稳定与和谐。为此，必须将这部分群体纳入住房保障体系，而廉租房建设是社会保障体系的重要组成部分，对于解决低收入者住房问题将起到积极的作用，也是切实贯彻“住有所居”基本国策的重要体现。
2、缩小房价收入比，缓解贫富差距的有力措施
房价收入比是指家庭购房总价与居民家庭年收入的比值，用于考察居民的购房能力，房价收入比的拉大源于市场经济条件下城乡、行业、区域之间贫富收入差距拉大。2006年，我国平均房价收入比是6.7，但是同年最低收入家庭的房价收入比约为22，而最高家庭房价收入比刚刚超过2，前者是后者的10倍，并且这种差距还呈逐步扩大的趋势，2000年最低家庭房价收入比是最高家庭的5倍，而2004年这个比例扩达到9倍。在市场调控失灵的情况下，政府有责任帮助住房困难的低收入群体改善居住条件，保障居住需要，缩小与富裕群体的差距，而廉租房建设能够有效协调平衡政府和低收入群体这两方面的需求。
3、完善城市住房供应体系（见图1）的重要环节
当前，商品房价格逐步上涨与中低收入者购买力不足的矛盾是社会各界广泛关注的热点和焦点，若不能有效调控房地产市场，保障居民的基本居住权，将会引发一系列的社会问题。我国的房地产市场繁荣发展不过短短的几年，廉租房制度建设在我国也刚刚提上议事日程，其发展前景有待实践的进一步检验。为此，必须改革现行的住房供给制度，建立健全我国社会住房供应体系，将廉租房和经济适用房列入其中，具体的政策取向为：低收入家庭主要通过廉租住房，外加经济适用房解决；中等收入家庭根据各地实践可以采取限价商品房和经济租赁房的办法解决；高收入家庭主要通过市场供应商品化住房。
二、我国廉租房制度建设存在的问题
1、需求资金的缺口较大
廉租房建设当前被提到了空前的高度，但用于廉租房建设的资金缺口较大，资金不到位和资金支持体系不尽完善，突出表现在以下几个方面。
（1）财政支持力度不够大。我国用于廉租房建设的财政资金无论是在绝对量还是在相对量上都处于极低的水平，2006年全年财政收入高达3.9万亿，增长约7000亿，同比增长24%，而用于廉租房建设资金只有23.4亿元，只占当年财政收入的0.06%，廉租房建设主要以地方财政资金投入为主，而当前地方财政的支持力度尚不够大。
（2）国家规定的廉租房建设资金来源渠道和实际运作有差。地区经济发展不平衡导致了地方财政没有将土地出让收益作为当地廉租房建设的主要资金来源，地方财政收入的差异决定了各地廉租房建设进程的不同，这也是导致廉租房房源供给紧张的一个因素；土地出让收益受到地价和可转让土地面积的影响导致土地出让收益较低，而且缺乏可持续性。
（3）在市场配置资源的前提下，银行等金融机构对能够获取商业利润的商品房建设投入大量资金，这是导致当前通货膨胀产生的重要原因，而对无利可图的廉租房建设投入的信贷强度明显不足。
2、覆盖范围小，申请标准控制不严
到目前为止，在全国291个地级以上城市中，仍有部分城市没有实施廉租住房制度。而实行廉租房政策的城市中廉租房所占的比重非常小；边缘地区低收入家庭尚未纳入保障范围的数量尚未确定；廉租房覆盖范围小。廉租房申请一般是以居民收入标准来衡量，由于个人收入却乏透明度容易导致不符合廉租房居住者通过变相的非法手段成为廉租房的保障对象，而应该纳入住房保障体系的居民却被排斥在外，廉租房对低收入者的保障作用收到弱化。另外，我国个人信用制度和个人申报制度不够完善，个人收入来源较多，“灰色收入”无法得到确切的统计，仅仅依靠透明收入作为廉租房申请的标准，有失公允性。
3、土地供给不足
人地矛盾突出是我国的现实国情，伴随着我国经济的快速发展，一方面城市化进程的加剧要求城市规模逐渐扩大；另一方面，土地的天然供给有限性又制约了城市规模的扩张。用于城市建设土地资源的有限性导致城市地价的上涨，进而带动了房价上涨。开发商为了追求高额利润无疑会在固定的土地上首选建设商品化住房，用于廉租房建设的土地供给量较少。
三、发展与完善我国廉租房制度建设的对策
1、探索适合我国国情的廉租房提供机制
新加坡是典型的人多地少的国家，在城市化进程中很好地解决居民住房保障问题。主要采用“公屋+象征性租金”的形式，对居民总数的8.5%的低收入者供应廉租房，公屋由政府出资购买或兴建，廉租房居民每月只需支付11新元租金。我国廉租房建设刚刚起步，可以很好的吸收新加坡在解决低收入者住房问题方面所取得的有益经验。其一，政府打破当前对土地的限制政策，适当进行圈地兴建公有廉租房，对廉租房居住者收取少量的租金用于廉租房日常的维护与管理，采用“公屋+象征性租金”的形式。其二，运用优惠政策鼓励吸引或行政手段规定房地产开发商在兴建商品化住房的同时按照一定比例兴建廉租房。其三，中国城市中还存在相当多闲置的旧房，为此政府可以通过官方或纯民间的非营利性中介组织，利用老城区的二手房交易，组织廉租房市场，用税收与金融优惠政策鼓励业主将房屋租赁给中低等收入者。其四，政府可以在各地城镇废弃房屋基础上进行改建、扩建、翻新，以较低的成本满足低收入者对廉租房和经济适用房的需求。
2、构建廉租房保障资金支持体系
（1）科学安排财政预算资金。可通过财政资金形成廉租房和经济适用房专项基金，实行专款专用，设立机构，统筹管理，条件成熟时可编制预算，实行国库集中统一收付制度，确保建设资金落实到位；在税收方面，减免低收入家庭购房税赋以及开发商建设廉租房的所得税。
（2）建立多渠道投融资机制，广范围吸收资金以满足廉租房有效供给的需求。第一，地方政府尝试发行廉租房建设专项债券筹集廉租房建设资金；第二，以在坚持政府主导原则的前提下，廉租房的建设可以由社会中介机构来运营，资金来源则可以依靠激活的民间存量资本、慈善基金和境外资金等；第三，充分发挥市场筹集资金的作用。
3、严格土地规划，创新产权制度
廉租房建设要求政府强化管理职能，本着“节约用地”的原则，严格规划建房土地制度，合理调节城市土地供给结构，增加廉租房等中小套型的住房用地。首先，地方政府要坚持中央政府有关土地的决策，严格落实每年用于新开发的土地数量限制，严格土地占用审批程序。其次，开展地区土地整理，收回闲置土地，盘活存量土地，提高集约用地效率。再次，地方政府必须从土地出让租金收益中拿出大部分用于廉租房支出，完善相关配套的基础设施建设。
“廉租房的所用权属于国家，居民只有使用权”的原则会产生两方面的影响：一方面，居民对廉租房的使用没有太大的关心，致使廉租住房使用寿命缩短，提前进入折旧状态。另一方面，开发商对兴建的廉租房质量缺乏保障，相关配套的基础设施不完善。但若政府明确产权，如规定“对保障性住房的居住达到一定期限，居民只需支付少量的租金便可获得所用权”，则必将调动居民对廉租住房的保护意识，有效防治廉租住房的“衰老”，同时开发商也会提供高质量的廉租房以便于公有产权到期后出售。
4、加快与廉租房制度建设相关配套政策的制定与立法
廉租房建设制度是一个社会性问题，决定了其不可能“单兵突进”，而要有相关的配套政策措施同步进行，才能确保廉租房制度建设的实施效果。
（1）加强市场监管，严格房地产企业市场的准入和退出条件，依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为；实行划拨方式供应土地，加强对廉租房建设用地的优先安排、保证供应；取消城乡户籍限制和地区限制，为进城务工人员开辟“绿色通道”，扩大廉租住房的覆盖范围。
（2）开展低收入家庭住房状况调查、建立低收入住房困难家庭档案；健全廉租住房制度和经济适用住房制度中的申请、审核和公示办法，严格开展申请人家庭收入、住房状况的调查审核，一旦廉租房居住者的收入高于廉租房居住标准，应及时收回廉租房，完善退出机制。
（3）明晰法律责任，确保实施效果。对廉租房实际运行过程中出现的带有普遍性的重大问题要加快相关立法程序，确保问题得到有效解决；对已出台的相关政策法规，如《关于解决城市低收入家庭住房问题的若干意见》、《廉租房管理办法及实施细则》和《廉租房保障资金管理办法》等，必须加强政策的执法力度，这就要求建立一支业务素质硬、执法能力强的队伍，保证政策效果得到切实有力的体现。
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廉租房住房保障办法范文3
1我国廉租房制度问题现状及原因分析
作为我国住房保障制度的重要组成部分，国家对廉租房制度非常重视，也配套出来了一系列相应的法规政策，许多地方也推行了针对性的地方性廉租房政策。在政策制度的指引下，各地开展了行之有效的廉租房制度。但囿于种种因素制约，廉租房制度依然躺在襁褓之中。困扰廉租房建设踌躇不前有其深刻的制度原因:
1.1土地和资金瓶颈制约廉租房制度实施
廉租房建设一般有两个条件，一是土地，二是资金，这二者构成了廉租房建设的瓶颈。就土地而言，城市用于建设的用地总量是确定的，为了降低成本，用于建设廉租房的土地必须是划拨而不是出让，但是如果用于建设廉租房的土地划拨多了，那么用于出让而获得财政资金的土地就会减少。这对于各级政府来说是一个两难问题。政府面临着是急于取得城市各项发展急需的资金，把这些资金用于投资建设，加快本地区的GDP增速，还是放弃这个利益，给老百姓无偿建房，同时又贴进去更多资金的两难处境。就资金而言，作为地方主要财政收入的土地出让金及公积金增值收益是廉租房建设的主要资金来源。如果没有强有力的法律约束，地方政府注定会缺乏提供资金的动力，继而会造成房源难以为继并形成恶性循环。这种状况在现实情况下是难以避免的。另外还有一个重要的情况就是廉租房源的供应量和当地的房价成反比，供应越多，房价就越不可能上涨，这也意味着也越不可能为当地政府带来更多的税费收入。另外，在廉租房建设过程中，公共住房的购建和维修、租金补贴等都需要有大额、稳定、持续的资金作保证。因此，我国虽然在很多城市建立了廉租房制度，但由于城市土地资源的有限，城市财政预算安排资金的不足以及缺乏其他稳定的廉租住房资金来源渠道，廉租住房制度实施面临着许多困难。
1.2廉租房准入与退出机制尚未完善
（1）廉租房准入机制尚不完善。
廉租房准入机制尚未解决租住标准的制定、申请资格的认定这两个技术性问题。廉租房的现行保障对象的确定是根据建设部2005年制定的《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》的有关条款。该办法规定申请廉租住房保障的城市家庭应具备一系列条件:申请保障家庭其人均收入应符合当地结合当地实际制定的收入标准：申请保障家庭现在的人均住房面积应该符合所在地政府确定的面积标准：申请保障家庭成员中最少要有一人是非农业常住户口：申请保障的家庭成员之间应该具有法定的抚养、扶养或者赡养关系以及符合各地结合当地实际制定的各自的保障标准。根据这些标准，我们国家现在的廉租房保障对象，约占整个城市家庭的十分之一左右。国务院在2007年下半年颁布的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中计划到2010年即“十一五”规划期末，将廉租住房制度保障范围由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。城市最低收入住房困难家庭和低收入住房困难家庭二者合计达整个城市家庭的五分之一。随着覆盖面的扩大和实现日期的日益临近，廉租房保障任务的压力也越来越大。不完善的廉租房准入机制为廉租房建设发展设置了障碍。业形象并加以宣传倡导。
（2）廉租房退出机制尚不完善。
廉租房退出机制必须进行科学的设计，以避免有人从中谋取不当利益。这是因为廉租住房的市场租金有可能存在巨大的利益差价，这也意味着其中具有巨大的获利空间。廉租房保障对象即使在最严格的审批程序下获得廉租住房，也有可能冒着道德风险谋取利益并将其所得用于改善其基本生活条件。如何防范和避免这种现象的发生，在满足保障目的的同时，又不至于使廉租房成为新的牟利工具，这是廉租房保障制度设计时应予考虑的重要内容。然而目前我国廉租房退出机制还存在许多不完善的地方，从而影响廉租房建设的发展。
（3）保障对象覆盖率偏低，城乡一体化保障体制缺失。
根据《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》规定，廉租住房主要解决最低收入家庭的住房困难。按照中国统计年鉴采用的城镇家庭收入分组方法，最低收入家庭占城镇家庭总户数的10%。这种方法只能测算出最低收入家庭的大致数量范围，无法提供具体哪些家庭是最低收入家庭。这也就是说，最低收入家庭实际上只具有概念意义，没有明确指向，因而无法具体指导廉租住房政策的实施。在各地实践中，在没有其他更科学的衡量标准的情况下，城市居民最低生活保障金提供了一个判定城市居民贫困程度的收入标准。这对于在短期内确定廉租对象提供了极大的便利。但是，廉租对象普遍被限定在城市低保户范围之内，这在一定程度上缩小了廉租住房保障对象的范围。
2对策分析
（1）加大对政府参与监督力度，保证廉租房制度的实施。
廉租房制度浓厚的保障色彩决定了政府在廉租房制度中的主体地位。其主体地位意味着两点一是政府必须积极的参与，以解决低收入家庭的居住问题为己任，认真履行其主体地位。因此必须加强对地方政府的监督，将廉租房制度作为考核其地方政绩的一部分：二是不能仅仅依靠政府来完全解决廉租房问题。地方政府一方面利用其对土地所有权的控制，通过优惠条件与开发商、其他金融机构合作共同完成廉租房建设，同时对廉租房地段进行控制，避免廉租房集中建设现象的出现：另一方面通过税收的形式实现对低收入家庭的住房补贴，防止贫富差距的拉大，实现社会公平。
（2）不断完善实物配租退出机制。
各地政府要建立动态管理制度，特别是加强统计和调查工作，全面、准确掌握低收入住房困难家庭的基本情况，完善廉租住房申请、审核、公示、轮候制度和退出机制。对廉租房保障对象实行动态跟踪管理，用更加灵活多样的手段建立、完善廉租房租赁管理体系。要切实加大审核力度，联合社区、街道、民政部门等，每年对廉租房住户进行审核，对不再符合保障条件的家庭，可以考虑给予一定的过渡期。在过渡期内，政府给予一定的租金补贴，增加其造血功能，促使其到市场上去租房，打破在廉租房保障过程中的“终身制”现象。对确实不愿意搬出的住户，可以考虑将廉租住房市场化，以市场价格出售给租住户，政府可以利用这些售房资金继续修建廉租住房。同时，进一步发挥公众的监督作用，鼓励群众举报他人瞒报收入的行为，将个人收入纳入社会监督网络。建立有效的惩罚机制，一旦发现虚报收入，通过非法渠道租住廉租房的，要严厉惩罚，并与个人信用挂钩，记入个人档案。通过完善可行的退出机制，让更多真正有困难的家庭居有其所，从而确保廉租住房制度的顺利实施和国有资产的有序使用。
廉租房住房保障办法范文4
【关键词】 廉租房 融资 困境
一、引言
为了兼顾效率与公平、推动构建和谐社会，我国政府建立了由商品房、经济适用房、廉租房构成的适应不同收入群体的多层次新型住房供应体系。廉租房是政府在住房领域实施社会保障职能，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭，提供租金补贴或者以廉租租金进行实物配租的具有社会保障性质的普通住宅。
由于具有福利性特点，廉租房的开发与运作面临着重重的困难。尤其是在廉租房开发建设的融资渠道方面，其目前大多仍停留在以财政拨款、社会保障等纯政策性的资金支持上，而更为灵活的财政及金融制度支持或者商业化运作还有待发掘。
二、我国廉租房建设融资的现状
1、资金供应量不足
廉租住房制度是针对住房困难且无力改变经济状况的特困家庭实施的一种社会救济方式。在很多国家，廉租房是政府的一项重要福利政策，建设规模很大。对于我国这样一个人口众多、收入分配不均的国家来说，廉租房建设的压力会更为沉重。对于数量庞大的享有低保的人群来说，大多数人的住房问题只能依靠廉租房来解决。因此，廉租房建设融资是一个非常大的资金缺口，单单依靠目前的融资方式是很难得到满足的。
2、缺乏主动性
在目前的融资方式下，我国廉租房建设的融资方式对于地方来说，在一定意义上属于硬性摊派，往往不能调动地方的积极性。首先，地方政府可以从房地产开发上获取利益，出让土地是地方政府重要的谋利手段。由于土地出让金一般占到地方预算外收入的相当比重，因此素有“第二财政”之称。而廉租房建设不仅不涉及土地出让，还须拿出资金对低收入家庭进行房租补贴。其次，与廉租房相比，地方政府更倾向于普通的房地产开发，因为其对地方GDP的拉动作用非常明显。
3、政府起主导作用
廉租住房制度本质上和其他保障制度一样，是政府向居民提供的公共产品之一，是通过支付转移的方式实现社会收入的再分配，以保持社会公平和社会稳定。其福利性质决定了资金供给很大程度上要依靠政府、社会的无偿投入。无论是财政拨款、住房公积金增值收益、土地出让金，还是社会保障，它们都从根本上来源于国家的财政收入，直接受政府的管辖和支配。从各国廉租房建设的经验看，政府在廉租房建设融资中处于主导地位无可厚非，但是僵硬的资金供给机制会给国家造成沉重的经济负担。
4、缺乏监督机制和封闭机制
目前，廉租房的租金配给方式以“租金补贴方式”为主。在这种模式下，廉租房的建设实际上并不由政府主导，而是由市场主导，即由开发商主导。也就是说，政府担当的角色就是提供建设资金、核定廉租房入住资格、发放租金补贴等，并没有建立对廉租房建设及管理的有效监督机制。
三、我国廉租房融资难的原因分析
1、地方政府建设廉租房缺乏积极性
建设廉租房需要大量资金和土地的投入，却不能产生经济效益，这与地方政府追逐自身经济利益最大化的倾向相矛盾。况且，廉租房的开发是一个耗资大、周期长的工程，尤其是其福利性的特点，使得地方政府的投入积极性偏低。另外，部分地方省市的财政实力也并不强，即使其本意想真正落实廉租房政策，但因财政资金的缺失，也无力执行。因此，分析当前城镇廉租房的融资模式并对其融资困境予以解读，可以发现以政府主导为主的融资弊端重重。我们应制定更灵活的金融制度，实现融资模式创新。
2、缺乏金融工具
当前，我国廉租房融资主要以政府财政投入为主，金融机构暂时还没有发挥实质性的作用。可见，以政府单一直接主导型的融资模式日益僵硬化。因此，应利用金融创新，发挥金融杠杆调节作用，将传统的政府主导型融资模式转化为市场为主、商业化运作模式。
3、过于依赖政府财政
廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。实质是政府通过财政转移支付的方式而向居民所提供的公共产品。由于廉租房的公共性、福利性，其资金来源在很大程度上依靠政府、社会的无偿投入，从而使当前廉租房建设融资过多依赖政府财政拨款、社会保障等纯政策性资金的扶持。
4、房价上涨激发廉租房建设成本的增长
廉租房的成本与房价有着密切的联系。当平均房价上涨时，因资本存在逐利性，政府必须加大对开发商的优惠政策，方可吸引开发商建设廉租房，因而使政府廉租房建设成本加大。同时将收购的二手房改造为廉租房，是廉租房房源的来源之一。平均房价的上涨更是直接带动了二手房房价的增长，从而增大廉租房建设的成本。
5、信贷结构缺乏合理性
开发融资选择银行信贷是解决廉租房建设资金不足的必然路径。由于廉租房具有福利性的特点，政府选择银行信贷融资，必然需要政府以显性或是隐性的身份介入。但是，当前我国政策性银行对于廉租房建设所出台的配套机制缺乏稳定性和不成熟性，这必然使得廉租房建设资金银行信贷结构失衡。
四、解决廉租房融资困境的对策
1、改善地方政府征集考核机制
各地政府要提高对廉租房建设的重视，可建立一个奖励机制，奖励在廉租房建设方面表现突出的城市，以及一些为廉租房建设作出努力的地方官员。因为廉租房的建设会使房价降低，从而减少地方的GDP，影响地方官员的政绩，同时由于廉租房建设需要的巨大财政支出，这些都是让地方政府减缓廉租房建设的原因。因此，要改善这样的现状，中央就必须建立一种奖励机制，以求提高地方建设廉租房的积极性。
2、创新廉租房建设财税支持体系
（1）借鉴国际经验，适时开征住房保障税。根据国际货币基金组织统计，目前世界上征收不同形式社会保障税的国家有80多个，住宅保障税是其中一种。借鉴新加坡兴建公共组屋时征收高额所得税和中央基金的经验，我国的住宅保障税可以面向城镇在职居民，按照其工资收入水平实行累进税率制，为使我国住宅建设结构逐渐倾向满足多数人的基本住房需求，可以考虑向购买、居住别墅、高档商品房的高收入群体征收特别住房保障税。该项税收专门用于廉租房建设、修缮和廉租房租金补贴。
（2）加大财政支持力度。中央对省和省对下级财政一般性转移支付时，要考虑城镇廉租住房支出因素，并安排一定资金用于保障城镇廉租住房建设。要建立中央财政对中西部欠发达地区廉租房专项转移支付制度。同时，也应提高土地出让金用于廉租房建设的比例。
（3）利用福利彩票资金。福利彩票发行的目的是筹集福利资金，发展社会福利和社会救助事业，发行宗旨可以用八个字概括，即“扶老、助残、救孤、济困”。目前福利彩票销售额的35%作为公益金用于社会福利和救助事业。廉租房对象包括社会优抚对象，如孤老、烈属、伤残等特殊困难家庭，因此从社会福利彩票资金中适当提取一定比例专项用于廉租房，也符合发行社会福利彩票的初衷。福利彩票销售额巨大且资金来源持续稳定，这也符合廉租房建设资金缺口巨大，需要长期融资的特点。
3、发行住房建设公债
廉租房作为国家的一项长期建设投资，发行住房建设公债可以从一定程度上缓解廉租房的融资困境。发行债券建设廉租房需防范三种潜在风险。一要防范债券募集资金被挪用的风险。由于地方政府缺乏保障房建设的外部监督制约和内部强大驱动力，许多本应当用于保障房建设的资金被地方政府用于“更重要”的地方和项目的现象十分普遍，所募集资金被挪用的风险非常大。二要防范地方债务规模进一步扩大的风险。当前，地方债务的压力已经比较大。2010年度审计报告显示，截至2010年底，除54个县级政府没有政府性债务外，全国省、市、县三级地方政府性债务余额共计107174.91亿元。三要防范债券融资无法还本付息的风险。保障房建设公益性强、赚钱效应小，平均收益率只有3%。发行企业债，吸引社会资金，说到底就是向老百姓借钱建房。面对5%～6%的通胀率，保障房债券融资的收益是不是能够还本付息，这是个必须要考虑的问题。
4、房产证券化
廉租房产权具有稳定性和收益稳定的特点。我国廉租房只租不售，产权不变更，因此这部分稳定的房产可以作为抵押物向银行申请房地产抵押贷款。同时，廉租房收益具有很强的稳定性，这正符合资产证券化的特点，即发行证券到期后再支付投资者券款可为廉租房收益回收的时滞性提供便利。将廉租房开发贷款证券化可以加强这部分金融资产的流动性，转移和降低商业银行的潜在风险，有利于防止银行不良贷款的再生。同时，房地产证券化还可以使廉租房开发更容易获得银行的资金支持，从而拓宽其融资渠道。房地产证券化作为一种创新的投融资工具，具有不易灭失、风险低、安全性好的特点，再加上房地产固有的保值增值性，因此可以使投资者获得较为稳定的收益。《金融机构信贷资产证券化试点管理办法》的实施，为房贷证券化提供了政策和法律依据。该管理办法就信贷资产证券化发起机构的资格、资本要求和证券化业务规则、风险管理、监督管理与法律责任等方面作出了明确规定，为房地产证券化走向规范化提供了有力的保障。
5、项目融资
项目融资（Project Finance）是指以项目的资产、预期收益或权益作抵押取得的一种无追索权或有限追索权的融资或贷款活动。项目融资具有一次性融资金额大、项目建设期和回收期长、风险分担等特点，因此非常适合廉租房建设与开发融资。传统意义的项目融资需要现金流量稳定，而廉租房开发项目的现金流量却具有波动性，因为各开发阶段对资金的需求量不同。因此，如何利用项目融资的优点为廉租房开发项目融资，创造为廉租房建设量身定做的项目融资模式是解决问题的关键所在。
【参考文献】
[1] 巴曙松、张旭、王淼：中国廉租房的融资特征及其发展路径研究[J].西南金融，2006（10）.
[2] 杜丽虹：REITs可以分流40%的房地产投资需求[J].证券市场周刊，2007（10）.
[3] 李晶：保障性住房建设现状、影响及融资模式[J].国际融资，2010（11）.
廉租房住房保障办法范文5
关键词：廉租房；物业管理；三联模式
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
文章编号：1673-2111(2008)11-089-04
作者：李勇辉，湘潭大学商学院副院长、教授、博士生导师／曾锴，李新华，湘潭大学商学院；湖南，湘潭，411105
基金项目：湘潭大学创新基金资助项目。批准文号湘大教发[2008]24号“从常德实践看廉租房在住房保障体系中的地位与作用”
一、引言
廉租房后期管理服务是完善廉租住房制度的一部分，而廉租房后期管理服务又包括对廉租房的监管、物业服务、质量保障等。党的十七大报告指出：“健全廉租住房制度。加快解决城市低收入家庭住房困难。”表明了党和政府对解决城镇低收入家庭住房问题的高度关注。城镇廉租住房制度是一种保障性住房供应制度。政府和单位通过向具有城镇常住居民户口的低收入家庭提供租金相对低廉的普通住房、核减租金以及发放住房租赁补贴的方式来减轻居民的住房压力，因而也是一项带福利性的惠民政策。完善城镇廉租住房制度。加大对城镇低收入家庭及低收入者的住房保障力度，既是社会公平正义原则的具体表现，也是贯彻落实科学发展观、构建和谐社会的客观要求。
廉租房管理、服务经验及运作模式还在探索中。对于廉租房社区的管理、服务模式，如果政府撒手不管，就难以提高该群体整体的居住质量，违背了保障低收入的初衷；如果全部由政府来承担，政府因其财力有限，肯定承受不了：如果全部由企业来承担，几乎没有企业愿意接手，认为它几乎是没有盈利的。那么廉租房小区管理、服务的运作模式应该是怎样的呢?目前国外如新加坡、香港在廉租房(公屋)管理、服务方面都有较丰富的经验，也有一些相关的研究文献，但由于制度和环境等因素。国外的操作模式并不适合中国的实际，而国内对廉租房管理、服务的模式研究的相关文献很少。调研小组主要针对常德市的实际情况。探索如何建立有效的城市廉租房社区物业管理模式。将管理、服务与物业经营有机地结合起来，确保物管资金的平衡，既减轻政府的负担，又达到保障最低收入人群居住质量的目的。
二、常德廉租房管理、服务的特殊性
从规模的总体上看，廉租房的规模远远小于其他物业类型。由于廉租房的特殊性质，其单套户型面积不会超过50平方米。为避免低收入家庭过于集中而引发新的社会问题，廉租住房一般不会大规模成片建设。从常德市的情况来看，已建成的5个廉租居住点分别在市城区的东、中、西及德山几个点，最小的只有700多平方米。最大的一个居住点也不到2万平方米，与商业楼盘东则几十万、几百万平方米的开发规模是无法比拟的。分布零散，对于管理工作有诸多不便，且成本较大片的商业小区高。
(一)人员的特殊性
廉租房有准入条件有限，其居住群体是社会低收入家庭，如下岗置换、社会无业人员、老弱病残人员相当普遍，涉毒、两劳等重点人口较为集中，不稳定因素较多。与商品房管理服务相比之下，廉租房管理服务较不容易，因为在公民道德素质、维护环境秩序的自觉性有很大差别。相应的给廉租房的管理、服务增加了很多困难。
(二)管理服务内容的特殊性
为了使廉租房住户都能享受改革开放的和社会发展的成果，政府保障部门作为业主单位，委托专门的物业服务企业或社会物业服务模式进行治安、绿化养护、卫生保洁、公共设施设备维修等公共服务，并且要求廉租房物业服务企业承担更多的社会义务，如社区爱心超市和图书阅览室的经营、解决部分住户的就业问题，以及社会捐赠物资发放问题等。与单纯的商业物业服务比，廉租房更侧重于后期管理，侧重于对租户的服务，实际上已经接近于一般意义上的社区服务管理。
(三)资金的特殊性
国务院和湖南省政府都出台了关于解决城市低收入家庭住房困难的文件，明确指出：廉租住房保障资金坚持财政资金预算为主、多渠道筹措的原则，确保廉租住房保障资金专项用于廉租住房购建、维修改造和物业管理费用补贴等。但具体以何种渠道筹措资金，落实物业服务费用补贴还有待于进一步完善相关配套政策。廉租房物业服务公司的资金来源主要是廉租房租金，现行的模式是：政府通过低保金下发到廉租户手中，物业服务公司代表住房保障部门向廉租房住户收取一部分低保金(廉租房租金)上缴财政，再由财政按一定比例反拨给物业公司作为服务费用。总体上依然是“以租养房”的国有直管公房的模式。但租金标准低于直管公房租金标准，相反却增加了保安、绿化、保洁等工作内容和公用水电费等支出。直接导致物业成本高，入不敷出。
政府考虑到廉租房家庭的特殊情况，根据有关规定，廉租房家庭不用交纳物业管理费，只需交纳一定的房租，房屋的维修和管理费用都包含在内。仅凭这些资金相对于物管前期的成本投入和日常的运行费用只是杯水车薪，无法正常支持廉租房小区的物业管理服务。
廉租房物业管理目前都是政府行政管理为主，这样不利于可持续的物业经营。对于政府来说，物业管理运行成本加大。政府就没有更多的财力、物力和精力去建设更多的廉租房来满足更多人的需要。长远来讲，政府应该只是在其中作指导和辅助作用，而将现场物业管理分离出去。
三、廉租房后期管理方面存在的不足
(一)从目前我国廉租房社区物业管理的现状和一些基本需求来看，在管理方还存在以下几个方面问题
1、政府考虑到廉租房家庭的特殊情况，根据有关规定。廉租房家庭不用交纳物业管理费，只需交纳一定的房租，房屋的维修和管理费用都包含在内。仅凭这些资金相对于物管前期的成本投入和日常的运行费用只能解决部分问题，无法正常支持廉租房小区的物业管理服务。
2、目前廉租房物业管理基本上政府行政管理为主，这样不利于可持续的物业管理。对于政府来说，物业管理运行成本加大。政府就没有更多的财力、物力和精力去建设更多的廉租房来满足更多人的需要。长远来讲。这样会形成一个困境，不利于政府应该只是在其中作指导和辅助作用，而将现场物业管理分离出去。
3、没有充分利用社区劳动力资源的优势。比如部分保安、保洁以及维修工人完全可以安排廉租房社区富裕劳动力解决，另一方面可以解决社区里劳动力的就业问题，为部分人员增进收入，确保社区的平稳运行，建立些调整各社区环境。
4、缺乏廉租房家庭收入增长后的过渡措施。如何 保证在廉租房家庭入住后物业管理服务与前期的承诺之间没有落差，并且物管公司在不增加廉租房家庭经济负担的前提下，对社区进行有效运营，以实现可持续发展，必须探索廉租房社区物业管理新模式。
(二)我国现行廉租房退出机制现状与存在问题
目前我国的廉租房退出机制中存在规定不全面，监管不到位和惩罚不严的情况。《城镇最低受热家庭廉租房申请、审核及退出管理办法》只是列举的方式规定了廉租住房退出廉租保障的六种情况。而实际中，廉租房保障对象应该推出的情况不止规定中列举的情况。部分地区对廉租住房分配及资格审核操作不规范，也使得“关系户”脱离廉租住房退出机制的制约。我国现行廉租房退出机制有如下几个问题。
1、廉租户家庭收入动态鉴别难度大
廉租房的退出机制是以家庭收入水平和最低生活保障线的对比作为退出衡量标准的，当家庭收入超过最低生活保障线时取消享受廉租房的资格。最低生活保障线的划定和家庭收入鉴别是资格审核的两个关键问题。在我国，家庭收入的鉴别主要采取个人申请、入户调查、公示等一系列审核程序。但目前我国还没有建立起来个人信用制度和个人申报机制，低收入家庭的成员往往又从事临时性工作，收入来源多元化，其收入难以鉴定和掌握。即使社区工作人员的入户调查难以完全获取廉租户的与收入有关的各项真实数据，因为他们将大部分的注意力集中于以廉租户的家庭支出来判定其收入。这种做法不但不能准确地鉴别廉租户的家庭收入情况变化，而且容易对收入没有超过最低生活保障线的家庭产生误判。
其次，将廉租户的各项信息进行公示。“公示”目的是为了将廉租户的情况公之于众，接收邻里的监督，达到收入鉴别的有效性。但是这种做法存在几个问题：一是由于城市建设的加快，打破了原有的居住格局，城市居民之间的交往日益减少，甚至出现隔离状态。所以想通过邻里的举报来实现监督可以说是难以实现的；另外，将廉租户的各项信息公诸于众，容易对其心理造成影响，进一步强化社会分层，很难达到效果。
2、对骗租行为惩罚力度不够
全国各地对“骗租”行为的惩罚规定主要有以下几项：“收回廉租房资格”、“罚款”、“一定期限内丧失申请廉租房资格”。纵观这几项措施，可以发现我国对骗租廉租房的违法行为惩罚力度是十分有限的，骗租的违约收益远远大于违约成本。实际上这对不具备享受廉租房资格的群体是一个负激励作用，使更多的人钻政策的漏洞，让本来有限的廉租住房的房源更加紧缺。由此可见，建立廉租房退出机制十分必要和迫切。然而，在现实经济生活中，受各种因素的影响，在廉租房退出操作中还存在许多困难：
(1)退出条件的设计界限较为模糊。廉租住房是由政府提供给城镇居民最低生活保障线以下的贫困家庭租住的低租金住房，一旦承租家庭收入超过最低生活保障标准，原则上便不得续租。但各地在具体实施细则中又规定，如果确有困难可以续租，只是租住时间不能太长，并按当地公有住房租金标准收取租金。显然，对续租条件的规定存在较大的人为因素。可能因工作人员主观判断失误或承租家庭的主观愿望而扩大退出条件中除外条款的运用范围。
(2)在退出过程中，有部分所谓的“关系户”，因有一些特殊关系而脱离退出机制之外，甚至在其收入水平达到或超过廉租房标准是，仍旧住于廉租房里，给社会和廉租房本身造成了不好影响，这种情况应在退出机制中要杜绝。
(三)廉租房建设及管理资金问题
我国廉租住房保障资金的来源虽然逐渐清晰，但落实不够到位，资金供应仍然不足。《廉租住房保障资金管理办法》明确，我国廉租住房保障资金的来源只能包括省级财政预算安排的廉租住房保障补助资金等8项。这些资金落实起来仍然困难，而且数额不定，如公积金增值在提取风险准备金、支付管理费后，剩余资金就非常有限。但是，我国符合享受廉租房标准的城镇家庭总量很大，真正被纳入廉租房保障范围，并因此受益的家庭数量很少。这些都表明可用于廉租房建设的资金仍然不足，导致廉租房建设供不应求，严重影响了我国廉租房建设的稳健发展。主要表现在以下几方面。
1、资金不足，难以发挥政策优势。随房价的不断升高，中低收入百姓“望房兴叹”，特别是困难户，只能表现出的是无奈和辛酸，高房价已经成为城市人民头上沉重的三座大山之一。而地方政府因资金问题却不堪重负，使有限的资金难以发挥有效作用，资金资源不能达到最佳配置。因此，廉租房建设的现状和进展并不令人乐观，尤其是资金问题。已经成为推进廉租房建设的一大瓶颈。“2006年。全国开工建设和收购廉租住房513万套，建筑面积293168万平方米――仅完成计划的三分之一左右。其中一个很重要的原因，就在于财政预算安排资金不足。”
2、资金周转引发弊端。由于各地要建设“廉租房”进而引发了不同的市场租赁价格，也导致了竞争中缺少了公平的杠杆。同时，由于廉租房的价格降低，二手房市场也受到了冲击，从而又引发了市场的正常运转期。使资金的周转得不到提升，影响了市场的宏观调控。
3、物业管理方面资金也不足，导致一些社区物业无法正常运转。一方面廉租房建设过程中资金缺乏。再加上住进廉租房里的大部分为低收入家庭，本身在生活就有困难，更无力来支付社区物业费，表现出其无奈与辛酸，使许多社区物业管理达不到标准，更不用说社区文化建设与社区人文建设。
四、推进我国廉租房后期建设的政策提议
鉴于我国廉租房后期管理服务中存在的问题与不足，我国必须结合实际情况，不断完善现有的廉租房制度，建立起一套适合我国国情的廉租房后期管理服务体系。笔者从实际调研访谈出发，提出以下政策建议。
(一)注重以人为本，突出人文关怀提升廉租房后期管理服务的方式。
1、课题小组通过实践调研认为对于廉租住户的管理不应该只有物业公司或者房地产开发商承担，是否可以开辟一种新的管理模式“三联模式”：以廉租户为主体，物业公司或者房地产开发商为辅，与社区居委会携手一同管理、服务。由廉租户自行组织成立协调、自治，协调小区保安、以提高物业服务水平。
2、在“三联模式”的前提下，提高区域内租户的生活质量，可以在社区居委会的指导下，组织开展自助服务，如：家政服务、婚丧喜庆服务、托老托小、社区维修服务等，经营方式可以采用盈利于非盈利相结合的方式，主要是把集中在廉租房居住点的有劳动力的待岗人员组织起来，引导他们走上互助合作自强的道路。
3、人力资源、财政战略。这主要是基于廉租房住户中拥有较多的劳动力资源，考虑将这些有效的人力资源用于自身的物业建设，同时也帮他们解决就业问题，相辅相成。实现“双赢”。是否要为廉租住户开设培训服务，是一个重要的问题。课题小组经过调研认为应该对人员的年龄进行分层统计，对于35岁以下的廉租房住户，按原来的低保金数额发放，对其进行职业培训，使其有一技之长，能有自我“造血功能”。而对于35岁以上的廉 租房住户，可以适当的提高其低保金数额，但是不享受培训，如要求享受培训服务，那么就调为35岁以下廉租房住户标准管理。这样既保证了廉租房住户的生活质量，又极大地节省培训资源，减轻财政压力。
(二)关注农民工住房问题。
在我国现实国情中，低收入弱势群体也不仅限于城市低收入居民，随着社会的转型和城市化的加快，大批的农民工涌向城市，他们的居住状况更为恶劣。而城市打工者和城乡结合部土地被征后的农民也是一个不可忽视的低收入群体，他们一般算为“夹心阶层”。廉租房是国家为弱势群体所提供的社会保障，具有社会救助的性质，农民工、城市打工者和被征地后的农民作为我国公民，承担纳税等基本义务，他们同样有申请廉租房的资格。但是课题组在调研时发现廉租户对农民工十分的排斥，认为他们的情况与城市户口低收者相比，农民工拥有土地，可以在自己的土地上建造房屋，没有必要同城市户口低收者抢廉租房指标，所以不应该享受廉租房。
(三)加强完善我国现行廉租房退出机制
香港公屋是世界公共住房的成功典范，这与其高效务实的专业运营和管理密不可分，而在进入与退出机制上的设计尤其值得我们借鉴，“他山之石，可以攻玉”，针对以上出现的情况，可以采取如下几点措施，来完善我国的廉租房退出机制。
首先，建立廉租房分配的申报、审核、公示制度，加大社会监督介入的力度，保证信息的真实性与公正性。如厦门市就采取申请审批后登报半个月，依靠社会的监督来弥补制度上的漏洞。
其次，制定有利于廉租房保障对象与推出的优惠政策。从廉租房推出机制设计的角度，应鼓励廉租房住户积极主动地申报个人信息，从而是超出保障条件的住户及时推出。政府可因地制宜地制定保障对象主动申请推出的优惠政策，如优先购买经济适用房、提供底细购房贷款等，激励经济条件改善的保障对象主动退出。
再次，加快个人信用制度的建设。完善信用制度建设是廉租房退出机制建设最直接、最有效的方法。目前我国信用建设起步不久，相关应该加快信用建设的步伐。一是同一个人信用档案标准，建立起完备的个人信息系统，二是培育专业的个人信用评估机构，对个人信用程度进行客观、公正的评估。三是加快个人信用网络建设，试行稿人信用跟踪，为住房保障推出机制提供客观依据和信息支持。
廉租房住房保障办法范文6
摘要：居民住宅消费支出作为一种大宗的投资支出，在很大程度上超出了普通百姓的承受能力。因此，廉租房对于无房贫民来说显得尤为重要。然而就现阶段而言，住房保障政策不是万能的，廉租房的需求量过大成为了政策执行中面临的问题。
关键词：廉租房；需求；供给
廉租房是指政府在住房领域实施社会保障职能的过程中，向具有本市非农业常住户口的最低收入家庭和其他需要保障的特殊家庭提供的享有租金补贴的住房，或以低廉租金配租的具有社会保障性质的普通住宅。廉租房制度作为一项基本的社会保障政策，主要是解决城市低收入群体的住房问题，维护社会基本公平，实现社会稳定和谐。在城市化快速发展的背景下，城市失业，城市移民和城中村改造等问题造成了大量城市弱势群体，这些弱势群体收入较低，难以靠自己的收入来满足住房需求；另外，城市贫富分化逐渐加深，存在大量城市贫民。解决这些人的住房问题的重任就落在了廉租房政策上。
从1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》规定廉租房是我国住房供应体系的一个重要组成部分，我国实行的廉租房政策不过十多年的时间，廉租房建设和运营正处于探索阶段和相对不成熟的状态。近年来，政府对保障性住房的建设投入了较大的力量：2008年住房和城乡建设部提出要投入9000亿元资金进行保障性住房的建设［2］；2011年2月，国务院副总理出席全国保障性安居工程工作会议时强调，要大规模实施保障性安居工程，加大投入，完善机制，公平分配，保质保量完成今年开工建设1000万套的任务，努力改善群众住房条件［3］。然而，现实的情况是我国的廉租房短期内难以做到应保尽保。由于廉租房建设上的欠账和新增城市人口对廉租房的需求叠加，更加大了廉租房建设的压力。为了进一步完善廉租房的保障制度，有必要对未来的廉租住房的需求进行科学全面的了解，进而制定合理的发展政策。
一、廉租房的需求量的影响因素
1.城镇人口增加的数量。新增的人口对于城市的土地和住房形成了额外的需求，新增的人口越多对廉租房的需求也就会越大。解决好新增人口的住房问题是城市化过程中必然面临的难题，解决该问题最重要方法之一就是加大保障性住房的建设。
2.家庭的可支配收入。家庭的可支配收入对廉租房需求量的影响主要表现在恩格尔系数上。若一个家庭用于食品之外的可支配收入越多，则其购买能力越强，对于住房保障的需求就越小。
3.政策规定的廉租房面积标准。廉租房的面积标准反映了居民的居住水平，廉租房的面积标准过高会影响到受保居民的承租能力。一般而言，廉租房的面积标准应该随着经济发展水平和居民的人均收入的提高而适当增加。
4.商品房的价格。商品房的价格是由市场决定的，市场存在着不确定性，商品房的价格过高则会影响人们的购房欲望和能力，转而形成对保障性住房的需求。
此外，城市经济发展水平、社会文化等因素也可以对廉租房的需求产生影响。
二、增加廉租房供给的建议和措施
从我国社会的现实情况看，廉租房的需求量巨大，而且在短时间内难以得到有效解决。目前，最好的办法是从
长期着眼，从短期着手，逐步解决。
从长期来看，笔者认为可以从影响廉租房需求的几个因素着眼，提出一些建议和措施。例如，政府要加强对房地产市场的宏观调控，防止房价的过高过快增长，让大部分的居民能买得起商品房，从而减少对廉租房的需求；另一方面，要着力于提高城镇居民家庭的可支配收入，让城市居民拥有买房的经济基础。
从短期来看，这种较高的需求规模只能随着廉租房的大量建设而逐步缓解。增加廉租房的有效供给是解决廉租房需求问题的关键环节。现阶段，政府在加快廉租住房的建设的基础上，还可以解放思想，开动脑筋，创造性的运用各种方法来扩大廉租房的房源供给，在有限条件下实现对住房弱势群体的最大保障。
（一）加大对廉租房的资金投入，扩大其建设规模
1.开征房产税
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。其主要目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。房产税的开征，既可以限制人们投机性的炒房行为，给楼市降温，降低普通民众的买房压力，又可以为廉租房的建设提供资金支持，把一部分税收收入用于廉租房的建设，是扩大廉租房建设规模的有效途径，实现社会财富的横向平衡。2011年开始我国已经在重庆和上海两个直辖市展开了房产税试点，在不久的将来，房产税在全国范围内全面铺开是大势所趋。
2.充分利用住房公积金
住房公积金是指单位和职工缴存的长期储蓄金，其主要用途是对职工的购房进行现金补助。长期以来，各省市都已经积累了大量的住房公积金，然而公积金的使用率较低。2008年末，全国住房公积金缴存余额为12116.24亿元，首次突破万亿元大关，沉淀资金为3193.02亿元，沉淀资金占缴存余额的26.35%。据上海市公积金管理中心原总经济师崔国盛的推算，截至目前，住房公积金沉淀资金全国大概超过4000亿元。大量的资金沉淀，不能满足住房建设的需要，盘活住房公积金成为了迫切需要解决的问题。除去应给予职工的利息和运营的管理费用外，住房公积金的投资收益都可以用来进行廉租房的建设。此举可以实现住房公基金的合理利用，创造更大的价值。
（二）整合社会闲散房屋资源，扩大供给量
1.政府收购二手房
在一些老城区，住房原主搬迁到了新居，而手中的老的住房却因为面积和房屋状况等原因一直没有能够及时转售，房屋因此而空置下来，形成了资源的巨大浪费。在必要时，政府可以采用收购二手房的方式增加廉租住房的房源，其优点是有利于消化并利用现有存量住房资源，不需要政府投资建房，并能较快地获得廉租住房。例如，河北省石家庄市出台了相关政策，即从社会上公开采购二手房作为廉租住房，以缓解低收入家庭的住房困难问题。按照相关规定，政府采购的二手房户型建筑面积应该在30-50M2之间，水、电、暖等生活设施齐全，室内设施设备完好，房屋产权清晰、无纠纷、无债务，未列入近期拆迁改造计划［4］。政府收购二手房办法能够取得一举两得的效果，可以实现住房资源的合理配置。
2.合理利用小产权房
小产权房是指建设在农村集体土地上的商品性住宅。一般由开发商和村委会合作或由村委会自行开发建设。由于其建设用地不是城镇国有土地，小产权房不能获得国家建设部门颁发的房屋所有权证，从而导致了小产权房在交易的过程中会存在较多的障碍。小产权房的大量存在可以弥补了廉租房供给的不足。在不少大城市的近郊，城乡结合部都或多或少的存在着违规建设的小产权房。随着城市不断向外扩张，这些小产权房将逐渐地纳入城区范围内。小产权房的存在扰乱了正常的房地产市场的秩序，但是拆除这些建筑不仅成本很大，也会造成资源的浪费。不如由政府出资购买这些住房，作为廉租房的供给源，或者政府组织，由村民和租户沟通协商，实现房屋的出租。不过，在这一转变的过程中仍然存在很大的障碍，政府、村民、开发商之间的利益关系需要得到妥善处理。
（中南财经政法大学公共管理学院；湖北；武汉；430000）
参考文献
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［2］ 人民日报，9000亿住房保障投资咋落实［J］，2008年.