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廉租房管理办法细则范文1
《办法》明确，申请公租房必须同时满足以下条件：申请人在本地无住房或住房面积低于规定标准；申请人的收入、财产低于规定标准；外来务工人员在本地稳定就业达到规定年限，也可以申请公共租赁房。各地住房保障主管部门，可以根据本地区的实际情况，就申请条件进行调整，报本级人民政府批准后实施并向社会公布。
最近几年，我国各地尽管也出台了相关具体的管理办法和通知，但是，此次住建部出台的《办法》，各地还需要相应的细则对接。
北京：
针对来京务工人员，北京市在2011年颁布的《北京市人民政府关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知》中明确规定，外省市来京连续稳定工作一定年限，具有完全民事行为能力，有稳定收入，能够提供同期暂住证明、缴纳住房公积金证明或参加社会保险证明，本人及家庭成员在本市均无住房的人员，均可申请公租房。具体条件由各区县人民政府结合本区县产业发展、人口资源环境承载力及住房保障能力等实际情况确定。
取得廉租住房、经济适用住房、限价商品住房资格的家庭，无须再次申请，只要到户籍所在地街道或乡镇住房保障管理部门登记，填写《申请公共租赁住房轮候预先登记表》，即可进入公共租赁住房轮候范围。
所需材料：申请人身份证、“三房”审核备案通知单。
优先配租对象：其中符合廉租、经适、限价“三房”申请条件及家庭中有60岁(含)以上老人、患大病人员、残疾人员、复转军人、优抚对象或属重点工程拆迁的可优先配租。
特别提示：符合配租条件的家庭，只能承租一套公共租赁住房。
重庆：
重庆市公租房管理实施细则于2011年即开始实施。在细则中，其对进城务工人员的申请条件规定为：与用人单位签订1年以上劳动合同，且在主城区连续缴纳6个月以上的社会保险费或住房公积金的人员；在主城区连续缴纳6个月以上社会保险费且在主城区居住6个月以上的灵活就业人员和个体工商户等均可申请。
广州：
廉租房管理办法细则范文2
关键词：保障性住房；制度建设；监管机制
中图分类号：F293.3
文献标识码：A
文章编号：1007―7685（2014）04―0020―04
我国保障性住房主要面向中低收入者，为其提供中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租房，有效解决这部分群体的住房问题。但我国保障性住房制度设计仍存在一定问题，导致保障性住房相关政策在实施过程中出现偏差。因此，研究建立保障性住房监管与法律制度，是我国保障性住房建设亟待解决的重要问题。
一、保障性住房制度建设现状
（一）我国保障性住房制度体系已逐步建成
保障性住房是专门针对中低收入家庭建设的具有社会保障性质的特殊住房，通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。目前，我国保障性住房包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房，这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。与保障性住房建设实践相适应，我国住房保障制度建设方兴未艾，形成由几部较为重要的低位阶立法和各级政府的规范性文件为主的法律体系，基本形成以不同类型保障性住房为调整对象的廉租房制度、经济适用房制度和公租房制度。较具代表性的立法及相关文件有《经济适用住房管理办法》、《廉租住房保障办法》、《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》等。目前，保障性住房的分配、退出、责任约束机制等已初步作出规定。
（二）积极探索保障性住房管理手段
随着保障性住房建设立法的陆续出台、建设资金的逐步增加，保障性住房资金管理以及竣工后的准人、退出和运营等问题成为需要各级政府解决的首要任务。经过多年积极探索，目前，上海市建立的信息化核对机制、成都市建立的住房保障管理信息系统具有一定的借鉴意义，但相对于保障性住房制度建设需求而言，相关管理机制仍处于滞后和不规范的摸索阶段。
二、保障性住房制度建设存在的问题
我国保障性住房制度建设的问题主要体现为制度供给与需求之间存在缺口。一方面，现有保障性住房法律制度缺失，难以为后续管理工作提供法律保证；另一方面，保障性住房管理手段存在局限性，无法有效解决保障性住房领域存在的复杂问题。
（一）保障性住房法律制度缺失，无法为管理机制的建立提供支撑与保证
目前，我国保障性住房相关法律制度框架已初具雏形，但在形式上仅体现为一些低位阶立法和规范性文件，相关法律条款规定模糊，缺乏可操作性。
第一，保障性住房法律建设滞后。一般讲，较完备的保障性住房法律体系包括关于住房、金融、税收相关的法律及保障性住房的进入标准、保障方式、资源筹集等具体管理模式。而我国保障性住房相关法律政策多是各地政府以通知、指导意见或办法等形式，存在较大的随意性和不确定性。虽在2007年针对廉租房、经济适用房的管理出台了相关办法，但层次较低，仅为政策性法规文件，在实践操作过程中导致执法依据不足、责任约束不强等问题。
第二，中央及地方政府的责任缺失与职能错位。按照我国保障性住房筹资制度相关规定，地方政府是筹资主体，中央财政支出位居其后。2011年，全国计划建设城镇保障性住房1000万套，所需资金约1.3万亿元。其中，中央政府投入仅占11.7%，地方政府筹资压力巨大。同时，在“土地财政”和以GDP增长为代表的政绩考核制度下，我国地方政府将土地、资金和政策支持过多倾注到商品房市场，对于保障性住房的供给明显不足。如，在供地比例上，按照2010年全国土地供应计划规定，商品住房用地总量高达67%，棚户区改造占20%，而廉租房和经济适用房仅占4%和9%。从保障性住房用地完成情况看，据相关数据显示，2007年和2008年，全国仅有上海市达到保障性住房规定的用地完成率；2009年，仅上海和天津达标；2010年，除武汉、上海、天津、北京、深圳等城市达标，其他城市均未达标。
第三，在退出环节缺少法律保障和政策扶持。在保障性住房的退出环节，法律制度的“硬约束”缺乏是导致保障性住房管理机制无法顺利实施的重要原因。一方面，我国现有法律规定仅以合同的形式对保障性住房的进入和退出进行相关“软约束”。对不再符合廉租房条件的居民仅以“责令限期退回”、“按合同约定，调整租金”、“5年内不得再申请保障性住房”等方式进行处理，没有明确规定对逾期不退回者的强制措施，制裁力度不够。相关处罚机制在执行过程中由于缺乏具体的可操作性的实施细则及相关部门的积极配合，使得退出制度形同虚设，无法对保障性住房市场供给状况进行有效管理。另一方面，对不再符合享受保障房条件的低收入家庭缺少过渡性扶持政策，也是导致退出机制实施低效的重要原因之一。大多数低收入家庭在退出保障房后短时间内尚不具备购买和租赁商品房的资金实力。这部分群体处于中等偏下收入阶层，在无外来支持时有可能“居无定所”，因而容易出现违规不退出行为。
第四，我国保障性住房需求旺盛和供给乏力矛盾的根源在于制度设计缺陷。在保障性住房需求层面，一方面，分税制改革、房地产市场监管制度不健全以及商业银行的信贷政策，均在不同层面助推商品房价格居高不下；另一方面，住房公积金制度不完善、现行收入分配格局不合理制约我国居民对商品房的购买能力。在保障性住房供给层面，民营企业进入保障性住房建设遭遇制度瓶颈。如，2007年《经济适用住房管理办法》规定：房地产开发企业实施的经济适用房项目利润按不高于3%核定。这显然对民营企业的进入缺少积极有效的鼓励和支持。
（二）保障性住房管理机制缺陷，影响制度建设目标的实现
首先，准人机制不健全导致公平受损。保障性住房的供给对象并非全体居民，而是那些缺乏基本居住条件的低收入群体。为此，必须对保障性住房的准入条件进行严格设定，把好分配关。然而，我国保障性住房进入机制不论在最初设计、执行过程还是在事后监管中都存在不足。目前，各大城市对保障性住房进入标准各有不同，但主要以家庭收入作为主要划分依据。由于我国尚未建立完整的个人收入核查体系，在执行过程中，囿于“低收入”、“中低收入”等标准都是较宽泛的概念、居民就业及居民收入的多元化、中低收入群体工作及收入水平的不稳定性以及我国个人家庭信息制度不健全等因素，导致家庭收入统计工作难以准确进行，虚报瞒报收入骗取保障性住房现象在一定范围内存在。
其次，价格监管机制设计不合理。一方面，经济适用房定价不合理。我国经济适用房实行“被减免掉的成本加成”的价格监管模式，即在减免经济适用房部分开发成本的基础上，加上3%的开发利润、管理费、利息和税金等，用成本价格而不是市场价格作为经济适用房的监管价格。但实际中，居民可支配收入与住房支出之间仍存在较大差距。另一方面，廉租房租赁价格监管不到位。廉租房实行政府定价，政府制定监管价格的核心是解决家庭收入与租金标准之间的关系问题。我国廉租房租金在宏观层面受到政府相关政策支持和财政投入、房地产市场结构、相关法律及行政调节政策以及通货膨胀因素的影响，在微观层面受到城镇低收入家庭收入水平以及同期房地产市场价格等因素的影响。并且，在租金标准制定过程中还要综合考虑折旧费、维修费、管理费、利息、房屋价格等方面因素，因此，相对复杂，监管较难。目前，城市廉租房建设进展缓慢，覆盖面积小，部分地方政府缺乏建立和完善廉租房供给制度的积极性。由于资金筹集渠道狭窄，缺乏稳定规范的资金供给，廉租房的建设和管理无法顺利进行，无法有效发挥廉租房的保障作用。
再次，地方政府推行保障性住房的激励机制设计不合理。一方面，现有土地财政制度下，地方政府更倾向于将土地以挂牌招标的方式进行高价出售，提高地方财政收入，缺少将土地用于保障性住房建设的动力；另一方面，中央对地方政府的绩效考核制度更多倾向于cDP等经济型指标，反向刺激地方政府将土地、财力和人力投入到更符合“成本――收益”效益的项目工程，导致中央每年制定的保障性住房建设计划都无法按期完成。
复次，保障性住房管理体制不健全，后续运营专业化程度较低。随着保障性住房陆续建成，后续运营管理问题日渐凸显。保障性住房后续运营涉及房屋维修、租金收取、物业管理等多方面工作，具有较强的政策性、动态性、连贯性以及专业性，需要专门的运营机构保障运营。然而，目前我国大多数城市均未设立明确而专门的保障性住房运营管理机构，相关办事机构往往挂靠在市、县的房管局，也没有专门的从业人员，导致该项运营管理工作无法顺利开展。
最后，监督错位与缺位是导致我国保障性住房制度实施低效的原因。长期以来，既当“裁判员”又当“运动员”的保障性住房行政监督机制，不仅无法对保障住房建设进行有效管理，也缺少对公共权力的有效制约，导致公共权力监督缺位。不论在立法监督、司法监督还是社会监督层面，都存在法律制度不健全、监督机制不完善以及实施机制不合理等问题，极易导致公共权力运行错位，保障性住房建设制度运行最终偏离公共性轨道，违背实现公共利益最大化的设计初衷和本质要求。
三、改进保障性住房制度的对策建议
基于保障性住房制度的经济学特征及目前我国保障性住房建设中存在的问题，推进保障性住房建设的关键在于：一方面，在充分认清保障性住房“准公共产品”属性的基础上，以“公平正义”为价值原则，以“住有所居”为核心目标，完善保障性住房监管机制；另一方面，将最优监管机制设计转化为具体、可操作性的法律制度，实现监管机制设计与法律制度建设的有效对接。
（一）通盘考量保障性住房制度建设与监管机制设计
保障性住房制度应彰显公平正义的价值原则，可从三个层面人手，分别解决地区不公、城乡不公和城市群体不公问题。一是建立全国统一的保障性住房管理机构，实现对户籍、产籍、地籍等信息的统一管理，逐步建立全国范围内统一的保障性住房制度。二是逐步消除城乡二元结构，以实际居住地和工作性质为居民户口划分依据，实现农村宅基地制度和城镇保障性住房制度的互通，有条件的可双向切换。三是加大针对“夹心层”群体的公共租赁房建设，降低外来人口户籍准入门槛，满足不同收入群体的多元化需求。据此，可以将我国保障性住房制度建设规划为两个发展阶段：一是在5―10年内，对现有制度进行统筹与整合，构建适度集中、有序组合、无缝衔接的多元制度。二是在下一个10～20年内，在全国范围内进行保障性住房制度的统筹与整合，实现城乡统筹可切换、制度内部可流转，并最终实现“住有所居”的价值目标。
（二）完善保障性住房监管机制设计
第一，健全准入机制。一是根据各地实际情况，制定科学、合理的申请标准和价格、租金水平，以实际居住和工作地而非户籍所在地为依据划分申请对象。二是构建多部门、逐层级联动审查机制，加强公示制度和群众监督机制的建设。三是适时取消摇号制和排队制，以家庭综合生活水平为主要标准对符合条件的申请者进行科学排序，对特困、残障等特殊群体优先考虑。第二，强化保障对象管理，严格执行退出机制。一是建立定期审核和不定期入户检查相结合的动态监控机制。由专设核查机构负责执行，同时疏通社区群众监督、举报和辅助调查的渠道。二是制定奖惩结合的激励机制。一方面，加大对违规申请和违规不退还行为的处罚力度。另一方面，加大政府税收减免、贷款优惠以及经济补贴力度，提高居民退出的主动性。第三，实现住房补贴多样化。将保障性住房补贴直接发放给购房户或租房户，而非住房供给方即开发商，以此直接提升居民的购房或租房能力。第四，完善公共权力监督机制。一是加强以行政监督为主导的内部监督。二是实现立法监督、司法监督和社会监督相结合的外部监督。
廉租房管理办法细则范文3
关键词：保障性住房；银川；城镇
一、银川市住房保障工作的现状
2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房苦难的若干意见》颁布，旨在解决城市当中的低收入家庭的住房困难，并逐步建立健全我国的廉租房制度，标志我国保障性住房政策体系已经逐步走向了完善。目前，我国的住房保障体系面向低收入人群，建立了较为完善的廉租房制度和面向中低收入阶层的经济适用房制度，还有面向中等偏低收入阶层的限价房、面向夹心阶层的公共租赁住房，以及棚户区改造等多种形式的城镇保障性住房制度。银川市委、市人民政府高度重视住房保障工作，着力解决住房保障民生问题。优先确保保障性住房土地供应，自2007年起，按照“集中规划、分年实施”的原则，通过集中新建、开发企业配建及企事业单位参与建设等途径，多方筹建公共租赁住房3万套、152万平方米，先后投入资金40亿元。在大力实施保障房建设的同时，银川市深化制度改革，完善政策体系，加强机构建设。2008年以来，先后出台了《关于构建银川市住房保障制度体系的指导意见》、《银川市新建住宅小区配套建设廉租住房规定》、《银川市城市住房保障管理办法》、《银川市公共租赁住房管理办法》、《银川市经济适用住房和限价商品住房取得完全产权审核细则》等规章制度，不断完善住房保障政策法规、健全管理机制、加强监督管理、规范住房保障行为，合理界定了不同层次的住房保障对象，确立了分类保障的原则，逐步构建了以公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房为主的梯度住房保障体系，分类解决中低收入住房困难家庭的住房问题，为住房保障规范化管理构建了完善的政策框架。
二、现有城镇低收入者住房保障管理工作中存在的问题
银川市在保障住房工作方面虽然取得了可喜的成绩，但是和全国许多地方一样，也出现一些问题：
（一）保障房项目建设资金筹措困难
2012年以来中央财政加大力度支持保障性安居工程建设，地方各级财政积极落实资金来源渠道，特别是要按规定将土地出让收益和住房公积金增值收益用于保障性安居工程建设，实施相关税费减免优惠政策，切实降低保障性安居工程建设成本，着力支持发展公共租赁住房，加快推进棚户区和农村危房改造。当前，保障房建设中最大困难仍然在于资金不足。2016年为解决项目资金问题，银川市将公租房建设纳入政府购买服务，通过国开行等金融机构融资10.66亿元，有效解决项目资金难的问题，但部分保障房建设项目因资金问题仍有不能按期交工的问题。
（二）保障性住房运营维护成本高
1.保障性住房受交付时间及建安造价指标的限制，导致项目建设工期紧，任务重，过程管理不精细。保障性住房交付后，群众对房屋质量、小区居住环境满意度不高。因此后期维护成本加大。随着银川市规模以上的保障房小区陆续已过保修期，前期开发建设造成的质量问题在保修期内一直没有得到妥善解决，小区整体环境和配套设施逐年老化，仅屋面防水层更新、路面整治维修、单元门更换、雨水井新砌等专项维修和日常维修工程，银川市财政近年每年投入的保障房小区的维修费用700万元以上，财政负担较重。2.保障房小区物业费实行政府指导价标准偏低，收缴率也低，物业管理企业亏损严重，对其进行物业费补贴是提高改善全市低收入群众居住环境、缓解社会矛盾的必要保障。按照《银川市城市住房保障管理办法》第三十四条规定：廉租住房的物业服务费，由承租人按照该小区《物业服务合同》中约定的物业服务费标准减半交纳，市人民政府从廉租住房租金中补贴一半。有效地降低城镇中低收入者的居住成本，提高了他们的居住品质。2017年共有实物配租的廉租保障户共计19000多户，面积90.6万平方米，涉及30多个小区，共计需补贴500万元左右。3.部分保障房小区因规划建设原因，地处偏远。保障房周边学校、道路、综合市场等配套设施建设及交通网络的覆盖不全，居民生活不便，入住率不高。造成空置。空置产生的物业费、采暖费等也是政府财政的负担之一。
（三）保障房进退机制的不健全导致社会公平性受损
保障房管理在审批、核准、公示、管理等各个环节存在一些问题，致使保障性住房的实施效果与预期之间存在较大差异，使得政府兜底保障的理念得不到真正实施。究其原因是个人收入和信用制度不健全，且就业、收入等情况更难适时、准确地进行复核、清退。
三、银川市保障房建设管理制度建设的积极探索
（一）构建市场运行、政府主导契约化管理的建设模式
要充分发挥政府和社会双重力量，政府作为保障房建设的责任主体，掌控财政、规划、土地等核心资源，把控保障性住房的需求和规模，要加快建立健全融资机制，吸引包括房地产开发企业在内的各方面资金投入。双方采用合约就项目达成契约，以项目代建制为基础，结合产权回购发挥两者的优势。动员社会资本建设和运营保障性住房，有助于减轻政府财政负担。也可能避免自行投资建设中经常的腐败、效率低下的问题。回购模式对于增强政府对保障性住房的控制方面也有积极意义。
（二）公开保障房分配过程，构建公正、公开、透明的分配机制
为建立风清气正高效的分配流程，银川市从2014年起，对保障房分配实行实物配租打分轮候制，采取公开摇号的方式进行实物配租。制定了公共租赁住房实物配租轮候评分细则，对拟实物配租家庭根据申请年限、年龄、收入、身体状况等困难情况进行打分，所有轮候评分均由保障对象与工作人员同时打分，由保障对象确认分值后录入电脑进行轮候。在公租房分配前充分征集家庭意愿，对于老年人、残疾等困难家庭设定低楼层配租，公开摇号过程中，由公证、物价、监察、媒体、群众代表全程监督，配租后在报纸、媒体及住建局网站上进行公示，广泛接受群众监督，全面做到公开、公平、公正、透明，让保障家庭参与分配，避免人为因素。
（三）强化配租后保障家庭的资格审核及监督管理，加强违规查处
为做好公租房的配后管理，银川市制定了《银川市住房保障监督举报制度》、《住房保障动态巡查抽检制度》，不断加强配后管理，完善监督管理体系，采取三级排查方式，进行动态和定期年度审核，做到每年对纳入保障的家庭的收入、住房等情况进行重新审核，对于不再符合保障条件的家庭及时退出保障。公开办事流程，认真核实群众监督举报，严肃查处违规行为。高度重视审计查出违规家庭的整改工作，对保障房的转租、转借、空置等违规使用行为进行全面清查，对违规家庭记入不良信息，5年内不得申请住房保障。
（四）加快完善住房保障管理信息化建设，建立住房、民政、公安、税务、金融、公积金等多部门联动信息平台，实现信息共享和跨部门监管
建立推广个人诚信体系建设，依法公开申请人的核查信息，加大对失信人的惩戒力度，对弄虚作假行为进行严厉查处。
（五）建立困难家庭租金减免、物业补贴制度
针对经济条件特别困难的家庭，为减轻此类保障家庭的生活压力，银川市出台《关于实行公共租赁住房分档租金的通知》规定对于纳入实物配租的家庭，凡有重大疾病、残疾的家庭均可申请减免租金，同时对于廉租保障家庭物业费减半收取，市财政补贴一半，尽可能降低困难家庭的生活成本。
（六）多措并举释放改革红利让利于民
放宽住房保障准入条件，拓宽覆盖面。吸引更多外来务工人员来银务工、创业，推动银川市经济社会发展，自2009年起共7次对住房保障条件进行了调整，逐步放宽准入条件，将经适房、公租房保障收入标准调整至上年度城镇人均可支配收入1.3倍，限价商品住房调整至1.5倍，廉租保障家庭调整至60%，使更多中低收入家庭享受住房保障政策。截止2016年银川市将住房保障人均收入标准放宽至廉租住房1410元/月；公租房、经适房3060元/月；限价房3530元/月，并规定对于申请公共租赁住房和经适房、限价房的家庭可以有12万元以下的车辆，极大的降低准入门槛，做到中低收入家庭只要住房困难均能通过保障性住房解决居住问题。近年来按照国家、自治区相关政策，为进一步解决乡村教师、环卫职工、城管等特殊住房困难群体，还市制定出台了《银川市解决一线环卫职工住房困难暂行办法》、《银川市乡村教师购买保障性住房暂行办法》、《银川市解决城管系统职工住房困难暂行办法》为解决此部分家庭住房困难建立了长效机制。
参考文献：
廉租房管理办法细则范文4
近年来，云南省农民工住房问题日渐突出，其原因是多方面的。要解决这个问题，需要政府、社会和农民工个人的共同努力。
关键词：云南；农民工；住房问题；制约因素；对策。
中国是农业大国，农业劳动力转移是现代化过程中必须解决好的问题，从一定意义上说，中国的现代化就是农民的城市化。农民工在为我国的经济建设做出巨大贡献的同时，他们的居住状况却十分令人担忧，并且在国家住房政策上“两头”沾不着，既享受不到城市住房保障政策的优惠，也享受不到农村危旧房改造等方面的补贴。目前，农民工住房问题已经成为构建和谐社会的一大障碍，也是造成“民工荒”的主要原因之一，必须高度重视农民工住房问题。
一、云南省农民工住房的基本状况和特点。
根据有关资料，2009年，在云南省就业的农民工以省内农民占主体，四川、重庆、贵州和湖南等周边省份的农民工也较多。据统计，云南省农民工在省内就近就业411.2万人万人，在省外就业88万人、在境外就业1.8万人，省外农民工来我省就业122万人。
1、农民工在城市的居住方式。调查发现，最常见的居住形式是与配偶及子女居住，这部份占农民工总数的一半左右，其次是与他人一起居住及自己一人单独居住的形式较多，仅有少数部分农民工是与兄弟姐妹一起居住。可见，目前农民工夫妻及子女一起居住的形式越来越多，农民工进城务工逐渐由个体向家庭、暂住向定居转变。
2、住房条件和居住环境较差。一是居住面积小。无论是用工单位提供的员工宿舍，还是农民工自行租赁民房居住，农民工人均居住面积远低于城市居民的平均居住面积。据调查测算，农民工户均3-4人，居住面积多为10—20个平方，且多数合租合住，即使在用工住房管理比较规范的一些企业，两家人合住在20平米左右的房屋里，七、八个农民工共居在10多平米左右的宿舍里的现象较为普遍，工棚更是拥挤不堪。一些企业为稳定农民工人才队伍，对一些技术骨干给予住房上的特殊待遇，但条件依然十分简陋。二是生活设施不配套。调查中发现，农民工居住的房子多为单间，中间无隔断，基本没有做饭等设备，更谈不上自来水、厕所、洗澡等生活配套设施。三是卫生条件差。截止2009年底，有67.1%的农民工选择居住在城郊结合部，农民工所居住的住房，建筑密度大、容积率高、通风采光条件差、户型设计落后，周边卫生条件差，交通不便利，脏乱差现象十分突出，并存在消防、安全等隐患。四是农民工聚居区社会问题突出。由于农民工居住区人口流动大，人员成分复杂，综合素质低，往往形成民警、房东、中介三不管的“盲区”，漏管、失控现象突出，安全隐患较多，治安问题突出。
3、农民工获得住房的途径比较单一。住房的获取与行业就业有着密切的关系，主要有四种方式。一是租赁民房。多数是价格低廉、条件简陋的“城中村”民房。这一类型房屋主要是用工规模较小的企事业单位和个体经济中打工的农民工比较喜欢。二是员工宿舍。一般都在用工单位附近由用工单位购买和修建，基本上是免费提供给农民工使用。这一类型的住房多为用工规模较大的企业和制造业、餐饮业等劳动密集型行业。三是工棚。这一住房形式主要集中在工作流动性较大、临时性较强的用工单位，如城市道路维修与建设、城市和农村基础设施建设、矿产采掘等行业，一般都是在工地上搭建，为农民工提供住宿，此类住房条件最为简陋。四是自购房。房源主要是小区商品房（包括二手房），能在务工地购买住房的农民工数量极少，主要是在城市打拼多年，有一定积蓄或者是有一技之长、收入较高的农民。
4、农民工住房问题突出的原因。一是农民工买不起城市商品房。据建设部调查，目前74.1%的农民工能够承受的购房单价在每平方米3000元以下。二是城镇住房保障体系未包括农民工，农民工不能享受经济适用住房、廉租房等保障性住房。三是现行用地政策制约了农民工集体宿舍的建设。
二、制约云南省农民工改善住房条件的主要因素。
近年来，云南省制定了一系列保障农民工权益和改善农民工居住环境的政策措施，并取得了一定的成绩，但总的看，改善农民工住房条件仍然面临着很多问题。
1、农民工支付能力较弱。农民工收入水平低是制约其改善居住条件的首要因素。在被调查的农民工大约有31%的农民工中，家庭平均月收入在1000元以下，37%的农民工家庭平均月收入在1000-1500元之间，22%的农民工家庭平均月收入在1500-2000元之间，10%的农民工家庭平均月收入在2000元以上。这样的收入水平，相对于平均每平方米5000元左右（昆明）的商品房价格而言，农民工只能望而却步。唯有依靠用工单位提供居所或自行租赁民房暂时落脚。
2、农民工工作流动性大，难以形成固定居所。农民工住所不固定与其从事的工作密切相关，许多农民工在行业之间、单位之间频繁的流动，大多是“几年一迁”，有的是“一年几迁”。即使是在同一个用工单位，因工作地点、工作任务的变化，随时需要变动住所，很难形成长期稳定居住的场所。加之一些用工单位不愿意和农民工建立长期劳动关系，弱化了农民工建立固定居所的想法。
3、用工不规范，对农民工住房的保障能力差。目前一些用工单位不与农民工签劳动合同，即使签订劳动合同，在住房问题等方面也没有保障。据调查，云南省农民工劳动合同的签订率仅为15%，在已签订的劳动合同中基本没有涉及到为农民工提供住房保障的相关细则。那些通过“托关系”或到“黑职介”找到工作的农民工，在住房问题上更是不可能得到保障。
4、制度障碍难以突破，部份农民工永久居住愿望不强。农民工为城市经济建设和发展作出了积极贡献，但他们仍然属于城市的弱势群体。在城市，城镇居民的医疗、教育、医疗、养老等方面的政策，他们享受不到。农村新农合、养老保障、子女入学教育等方面的政策对接不上，基本被排斥在城市居民各种保障政策之外，使得大多数农民工都存有一种城市过客的心态，不愿消费，不愿意长期居住于他乡。
5、租房市场不健全，缺乏农民工住房监督机制。
农民工住房管理尚未纳入政府监督范畴，处于无序状态，存在“房源少、渠道乱、来源杂、管理差”等问题。
“房源少”，表现在租房中介主要业务集中在房屋销售方面，租房信息绝大多数是被动的等待房主来登记，信息来源非常有限。“渠道乱”，表现在农民工主要通过房屋中介、张贴小广告和亲戚朋友介绍等途径获取租房信息。“来源杂”，表现在出租房源多是来自于直管公房、职工福利房和居民自建房等，大多具有分散、隐蔽的特点，并且房东和租房人员更换频繁。“管理差”，表现为出租房的房主与房屋分离，并存在多次转租的情况，绝大多数出租房处于漏管和失控状态。
三、加快解决云南省农民工住房问题的对策。
解决进城农民工的居住问题，是落实科学发展观，构建和谐社会的重要内容，是一个涉及多方面要素的系统工程，必须统筹兼顾，从实际出发。针对我省不同类型农民工的居住需求，政府应多渠道分类别解决他们在城市的居住问题。
1、制定农民工城镇住房政策。目前的城镇住房保障政策针对的主要是城市的中低收入人群，没有专门针对农民工的住房政策，因此，政府应考虑制定农民工城镇住房保障政策，逐步把农民工的住房问题纳入到城镇住房制度之中，最终使农民工的城镇住房问题在统一完整的城镇住房体制的统筹安排和有序运行中得到妥善解决。
2、完善现行住房保障政策，制定农民工城镇廉租房制度。针对目前省内对中低收入人群的住房保障政策主要是经济适用房政策与廉租房政策。云南省决定用5年时间，将廉租房建设面积由80万平方米增加到200万平方米，并在云南16个州市实现全覆盖。对此，建议进一步加大廉租房、经济适用房等保障性住房的建设力度，制定针对农民工申请购买经济适用房、租用廉租房的管理办法，将长期在城市就业，在城市连续工作3年以上，具有稳定收入来源的本省籍农民工，纳入保障性住房覆盖范围。对于符合上述条件的本省籍农民工，暂时买不起经济适用房的，允许其申请廉租住房。对省外输入的农民工可适当放宽购买经济适用房和租用廉租房的户籍限制，在能够提供籍贯证明、暂住证明，收入证明等有效证件情况下，可申请购买经济适用房，收入较低的可申请租用廉租房。政府各有关部门要将新农村建设、农村民居防震保安工程等建设与解决本省籍农民工在城市的住房问题结合起来，创新补贴方式，支持本省籍农民工购买经济适用房。用工单位对购买经济适用房和租用廉租房的农民工给予适当补助。
3、多渠道筹措和保障农民工廉租房建设资金。
（1）政府建立专项建设基金。农民工廉租房的建设资金来源应以公共财政为基础建立专项基金。将廉租住房资金需求纳入公共财政预算支出之中，根据农民工房需求的特点和财政支持能力，确定年度住房保障经费支出水平，从而保障这项制度长期稳定地不断发展。（2）BOT模式融资。政府可以通过这种模式将农民工廉租公寓的建设权授予开发商，在协议期间，由开发商建设及经营管理农民工廉租公寓，开发商通过每年的租金收入赢利，政府在土地使用、配套设施、税收等方面给予优惠，使其租金能保持在与政府约定的或政府规定的某一水平以下。在协议期满后将此廉租房交还给政府。通过此种方式融资，为农民工建廉租住房。（3）其他方式。可以将建设规费中的一部分用于农民工廉租住房，从社会福利奖券的筹集中适当提取一定比例，专项用于农民工住房保障需要，接受社会捐赠和通过其他渠道筹集资金等。
4、积极探讨政府对农民工住房的优惠政策及实施方式。在未来一段时期内，租房仍然是省内农民工满足住房需求的主要方式。在政府提供的廉租房、农民工公寓（它们由政府直接补贴）数量远不能满足需要的情况下，可由政府或社区设立的空置住房租赁服务中心代政府将一部分给农民工的补贴转付给出租人，并由中心根据农民工身份证号码登记补贴领受人及领受情况，根据出租人身份证号码登记补贴被转付人和转付情况，以便监督审计。农民工的雇主可按当地政府规定的农民工住房补贴标准在付给农民工的报酬中增加该项补贴，该项补贴在不超过标准情况下允许雇主在缴纳企业所得税前计入成本。但补贴的获得者和获得情况也要登记并上网，通过网络信息共享，凡获得雇主补贴者不得享受“中心”转付的补贴，反之亦然，获中心补贴者即使雇主为其提供补贴也不得在税前扣除。可见，这一制度的实施有赖于农民工收入、补贴信息上网并共享信息的实现。今后，在条件成熟时，可在农民工中逐步实现购房补贴，由政府确定标准，允许雇主将向农民工支付的购房或自建房计入成本并在计征企业所得税前按标准扣除。当政府对住房公积金个人购建房贷款实行贴息政策时，参加住房公积金缴存的符合条件的借款农民工也享受贴息补贴。
5、制定出租住房标准和租赁法规。由于租赁住房是农民工主要的住房来源，因此，政府应对住房租赁市场进行强制管制，制定相关法规，促进住房租赁市场的健康发展，为农民工提供可靠的住房来源。政府还需要对出租房的设施、卫生、环境等制定地方标准，对其中最低标准的执行，做出强制性规定，以保障农民工有良好的住房环境。
6、建立个人信用体系及住房档案。目前在住房制度中除了经济适用房、廉租房外，与住房制度密切相关的就是住房货币化补贴。现阶段下，要保障农民工群体、城镇低收入群体的住房权益，就要在市场化进程中加大住房保障工作。而一切住房保障的出发点，不论是确定补助对象的收入线标准、住房水平现状，还是实行房租的货币补助、雇主为农民工支付住房补贴所获税收减免、或者从“补砖头”发展到“补人头”，都需要一个公开透明的个人征信体系和住房档案系统。目前，这方面基础工作的缺乏，已严重影响到住房保障工作的开拓创新。由于没有健全的个人信用体系及住房档案，不能有效地界定应保范围，很难建立有效的、覆盖范围较广泛的住房保障体系，农民工的住房补贴也就很难到位。
7、开发农民工公寓。目前昆明市已经开始修建农民工公寓，以低廉的租金、良好的生活环境、并配有一定的配套设施出租给农民工，满足了一部分农民工的居住需求。但是，由于市区农民工数量多，无法满足全部农民工的住房需求，另一方面，政府经济实力和责任也是有限的。因此，建议将农民工公寓的建设进一步市场化，由政府提供土地和优惠政策，鼓励吸引开发商或者其他私人机构参与公寓建设，既可为政府减轻一定的财政负担，同时也为其他开发机构带来经济利润。
参考文献：
①梁燕平、曾名芹：《农民工城市住房问题现状分析及对策研究》，《科技信息》，2008年第1期。
②张志莹：《农民工住房问题亟应引起关注》，《上海房地》，2007年第1期。
廉租房管理办法细则范文5
关键词：保障性住房 房地产市场 分配公平
保障性住房建设对于加快解决群众住房困难，调整住房供应结构，促进房地产市场平稳健康发展具有重要的促进作用。国务院副总理关于保障性住房的密集讲话更是引起广泛关注，保障性住房建设已成为中央调控楼市的重要目标。 据估算，2010年保障性住房建设的总投资接近 8000亿元，中央推进保障房建设的决心之大，可见一斑。 今年是近几年来保障性住房建设力度最大、任务最重的一年。
住房具有明显的社会保障性质，世界各国政府都对国民的住房问题给予了相当程度的关注，并采取了一系列调控措施，我国政府也不例外，自1998年住房实行货币化改革之后，出台了“富人购买商品房，中低收入者购买经济适用房，最困难的居民享受政府补贴的廉租房”政策，以实现“居者有其屋”的理想。但在实践运行中，保障性住房市场却出现了不少问题。
我国保障性住房市场现状
（一）保障性住房建设力度有待加强
1997-2008 年，尽管经济适用房投资总额从 185.5 亿元增加到 982.6 亿元，增长了429%，但其占城市住房投资比例却从 12％下降到 4.45％。1998-2007 年，经济适用房销售面积虽然从 1700 万平方米增加到 3500 万平方米，但从 2001 年开始，经济适用房的销售面积从绝对额上确是下降的。根据 2008 年的统计数据，全国已经建成的廉租房只有 350 万户左右，廉租房的保障面积尚不足 5‰。中央财政无法全包廉租房资金缺口，只能很有限地解决部分困难地区的廉租房建设资金缺口。按照相关政策，廉租房建设资金应以财政供应为主。然而，实际上只有少数城市可以做到。由于没有固定的经费来源，廉租房的建设和推广远未达到预定目标。2010 年上半年，由于房价过快上涨带来的社会及中央政府压力，各级地方政府开始加快保障性住房的建设。河北省 2010 年将新开工建设廉租住房 2.5 万套，廉租住房保障达到 12.71 万户；浙江省将重点实施保障性安居工程，这项工程包括全年新增廉租住房保障家庭 1 万户以上，新开工建设保障性住房300 万平方米以上；广州市 2010 年本级政府性住房基金支出为 8.1 亿元，用于廉租房基金支出 6.7 亿元，比 2009 年多出 2.8 亿元。
（二） 政策保障的目标对象偏离
住房保障政策本应体现为中低收入家庭或低收入家庭的倾斜和支持，但在实施过程中，政策保障对象发生了偏离，导致了不公平现象的发生。在公积金政策中，住房公积金由个人和单位依照工资一定比例同时缴纳同样的份额，受制于单位经济效益和个人收入，因此导致单位效益好、收入高且稳定的非低收入阶层受益较多，而真正需要扶持的中低收入阶层却收益较少或被排斥在住房公积金的受益范围之外。在经济适用房政策的具体实施中，则出现“富人买经济房”现象。根据对北京、西安、太原三个城市的抽样调查，结果显示“经济适用房主要满足了中等收入偏上家庭的需要”。从经济适用房的受访业主的家庭收入情况看，北京市受访业主中属于较高收入以下的家庭占51.9%，属于较低收入和低收入的家庭占22.3%，属于高收入的家庭占25. 8%。根据《经济适用房管理办法》政策范围的界定，“中等偏下收入和低收入”家庭才是政策保障的对象，对照于对北京的调查结果，只有22. 3%的业主属于覆盖范围内。此外，购买经济适用房的家庭在收入提高后如果不符合资格条件，或由于家庭人口出现变化，享受的保障住房本应退出或者应相应减小面积，但实际中这部分非政策对象群体却依然享受政策保障。由于非政策目标群体占用了大量的住房保障资源，使得其他群体无法获得政策惠顾，造成了对住房保障公平性原则的损害。
（三） 经济适用房申购管理混乱
经济适用房的居住与购买，为何会出现名实不符的情况呢？大多数人认为，各个环节的监督不力是导致种种怪现象的根源。文章通过调查了解到按照北京目前购买经济适用房的政策，大致可分为按类领表填表、核定总额、登记备案、网上公示持证购房六个步骤，而现有管理流程却存在诸多漏洞。在北京，购买经济适用房的条件之一是家庭年收入不超过6万元，而由于我国并没有收入考评体系，使得这一规定形同虚设，很多高收入人群钻了政策的空子。调查发现，仅从回龙观、天通苑等经济适用房小区暴露出的问题，就可判断一些房主“所在单位核准盖章”为虚假信息大开方便之门。弄虚作假除了隐瞒收入外，还包括职称“低职高报”，行政级别“突击提拔”等情况，通过一系列的障眼法，达到享受更多经济适用房优惠政策的目的。北京师范大学管理学院教授董藩指出，诸多怪现象显示经济适用房的建设受到了开发商的“操纵”。具体表现是：一些开发商在经济适用房开发中常从自身利益出发，自行定户型、定面积、定销售对象，导致住宅面积过大、总价过高现象。排队、放号、摇号等都是开发商说了算，留下了很大的炒作空间。据知情人士透露，在北京一些经济适用房项目上出现的“长队现象”，不排除有开发商故意炒作之嫌。
（四） 廉租住房准入与退出机制及相关政策缺失
对低收入家庭采取住房保障的前提是需要一个合理界定收入的办法，这其中最重要的是确定合理的收入标准和有效的收入审核管理办法。目前全国对于收入监督系统均尚不健全，这对审核居民收入有相当大的难度。因此，缺乏有效的统计和监管机制是我国目前实施城镇低收入家庭的最大障碍之一。以江苏苏州为例，申请廉租住房的六个条件之一就是涉及到收入问题。由于银行不允许查询私人账户，致使一些申请家庭的收入与实际情况不符。目前，虽然已采取了通过街道居委会公示、监督等方式，但严格界定还是很难做到。从近几年的实施情况看，不少低收入家庭通过廉租住房制度切实改善了居住条件，但因收入增加或条件不符而退出廉租保障的人却寥寥无几。退出机制不完善，住房保障就是一个无底洞，一方面政府负担越来越重，而另一方面不该享受的人却不合理地享受了社会资源。
造成保障性住房分配不公的原因
（一） 收入标准评估的模糊性
由于我国各地区经济发展水平和城镇居民住房状况千差万别，各地对于经济适用房申请者审核的标准各异。1994年建设部颁布的《城镇经济适用住房建设管理办法》规定，“中低收入家庭住房困难户认定的标准由地方人民政府确定”。因而各地方政府在制定实施细则时，有的把中低收入理解为包括70%的城市中的中低收入家庭，有的则理解为涵盖30%的城市中等偏下加低收入家庭（除了作为廉租住房申请对象的最低收入的10%家庭）。2003年以后，各地政府都把经济适用房政策的目标群体定位在中等偏下的30%家庭，但由于灰色收入等问题的影响，这一界定在操作上仍难以明确规定。由于目前个人资金管理、信用管理等相关条件还不配套，要调查清楚一个人的家庭年收入并非易事。这使许多高收人的家庭或具有隐性收入的家庭也进入申请者的行列，这一现象被称为“购买对象失控”，从而使真正的中低收入家庭遭受排挤。
（二） 资格审核不严
资格审核是住房保障中公平性最容易受到扭曲的环节。保障性住房的分配首先要对申请人进行资格审核。目前资格审核程序表面看似公平，但由于我国金融系统和税务系统的不完善，以及个人信用制度的尚未建立，在资格审核的实际操作过程中住房保障的公平性极易受到损害。在审核家庭收入之时，目前所能计算的是面上的工资收入，而在工资之外的其他收入则是隐性的，几乎难以计算；住房保障所需的单位收入证明可信度也很差，容易弄虚作假，这就有可能导致实际高收入者也进入经济适用房购买和廉租房承租行列。虽然制定了保障对象的标准，但缺乏严格的审核制度；或即使建立了审核制度，但缺乏对申请人住房状况和收入状况的真实掌握，无法准确审核保障对象的实际收入，造成了保障供给与保障对象存在一定程度的偏离，影响了住房保障政策的公平性。
（三） 监督体系上互动性与时效性不足
首先，从购买销售上来说，在经济适用房分配过程中，坚持了住房申请者的分类体系。目前由于住房市场的需求大于供给，而且惠及人群的广泛性，这样不可避免出现了经济适用房的热销。其次，受益人群也出现难以甄别的状况，目前我国尚未建立科学的个人收入申报制度，从而使得“中低收入家庭”变成一个十分宽泛而模糊的概念。在社会诚信系统未建立的条件下，购房者家庭年收入等材料都可以通过造假等多种渠道获得。最后，中国正处于经济高速起飞阶段，人们收入水平界定的不确定因素很大，明确界定中低收入阶层也不是一劳永逸的事情。这些原因导致经济适用房一部分流入实际上并不缺房而着眼于升值的投资者手中。
对分配公平失真的经济学分析
保障性住房市场的公平缺失需要从整个社会经济角度考虑，本节以经济学上理性人的角度，对个人在市场上的行为进行了简要的分析，并得到在个人选择下公平失真对整个社会的影响模型。
（一）个人角度
从个人角度去分析理性人在市场上的选择行为，只有当收益大于预期成本时才会对该行为进行选择，即：收入>预期成本。而对于住房市场申请理性人，在现阶段诚信成本极低的情况下，预期成本即为罚款数目，因而个人需要考虑Max（E-pf），其中E为违规行为的收益，p为违规行为被惩罚的概率，f为惩罚的罚金。
S.t.f=f（w）
P=p（w）
其中，w为违规行为对占用的社会资源。
求一阶导数得：E'=p'f+f'p
从以上结论可以看出，该违规者得到的边际收益想要最大化，受到两方面因素的影响，边际惩罚严厉程度和边际惩罚概率程度，而当对于两者的弹性等于（）时，该违规者的利益得到最大化。
（二）社会角度
在E>pf的基础上，违规行为对社会造成的危害包括占有的社会资源以及此类行为所需要的社会监督成本，即社会最大价值需要考虑公式：
其中，w为违规行为浪费的社会资源，a （w）为监督w的社会成本，r（E）为w的概率密度。
s.t.E≥pc
在理性个人决策点上考虑社会最大值，则对求p的一阶导数，原公式转变成：，得到c[pc-w-a（w）]r（pc）=o，最终得到公式P=，此公式代表违规行为的发生概率与所侵占的社会资源的大小成正比，而与所需要付出的罚金即成本成反比，在诚信成本及其他违规成本缺失下，罚款的提高能有效的降低违规行为的发生概率。
保障性住房分配公平的有效规制手段
（一）建立监督机制并增强惩戒力度
社会监督是保证公平性的有效手段。推行严格的审核和惩戒制度，把好住房保障最后一关。推行严格的审核和惩戒制度是保障性住房政策顺利实施的重要保证，我们应该明确界定购买对象，资格审核由多重门槛改为双重门槛，即住房条件、工种、收入、级别等条件改为依靠收入和住房条件来衡量，达到其福利保障的目的。增强惩戒力度，通过行政、法律手段对弄虚作假者进行处罚，增加其欺骗成本，遏制其骗购、骗租的企图。对通过弄虚作假已骗取住房保障者要通过法律及行政手段严厉惩戒，回收已购或已租住房，取消其在一定年限之内的购房或租房资格，并处以罚款，情节严重的通过法律手段追究其刑事责任，以维护住房保障的公平性。其经济学的分析为：
s.t. E≥p（f+kS）
其中，s 违规行为被查处的刑期，k 刑期相对于罚款的折算系数。
在个人利益临界点上考虑社会最大价值：
对公式求s的一阶导数得到p（f+ks）-w-a（w）=0
P=
由此公式可得：在引入罚款与刑罚的保障住房市场，违规行为的发生的概率与占有的社会资源成正比，与罚款及刑罚的严厉程度成反比，因而在现阶段其他成本无法显性化的现实基础上，我们需要用法律法规确定违规行为需要付出的一定数目的罚金以及刑期，以达到降低违规行为发生的概率，改善市场环境，达到保障住房的公平分配。
（二）住房保障法规的建立与完善
分析美国住房保障的特点，不难看出，美国住房保障的实施有赖于完善的住房保障法规。美国先后制定并颁布了《住宅抵押贷款法》、《国家住房法》、《住房与城市发展法》、《国民可承担住宅》等法案，从法律制度层面对中低收入居民、特殊阶层、边缘化人群的住房保障问题进行了明确的界定。在法律的时效期内，制订相应的财政拨款计划、租金控制计划、税收减免计划、抵押贷款贴息计划等等，同时，对各种计划所惠及的人群具有明确的准入限定条件和收入限定标准。法律条款的完备和有效的监督机制，为美国住房保障政策的实施达到垂直公平的目的奠定了基础。我国自20世纪80年代启动的住房制度改革，虽然在不同的发展时期，曾经颁发了相应的条例和条令，但是迄今为止，还没有一部专门涉及住房保障的法令，甚至连基本的《住房法》都没有颁布，住房保障主要依靠行政手段加以干预，公共住房政策的实施缺乏立法体系强有力的保障。住房法律制度的完善是保证住房货币化改革顺利实施的基础，住房法律为住房保障明确了保障目标、保障模式、保障计划、保障实施策略，这为解决城市边缘化群体的住房困难问题提供必要的法律依据。因此，我国应该借鉴美国住房保障的经验，尽快制定专门的住宅法和住房保障法，从立法层面对住房保障的实施计划、惠及对象、供应标准、资金运作方式、运作机构、保障措施进行法律界定。
（三）分权化治理进入和退出甄别机制
住房保障制度针对的是无力在房地产市场购买商品房的中低收入困难家庭，而不是面向全体社会成员的普惠制度，因此，准确界定购买对象是实施住房保障制度得以成功的关键。但是，由于国家没有建立完善统一的个人收入金融管理机制，个人收入的实际数额很难确定。而且，由于不同地区经济发展水平的差异，个人收入高、中、低的标准也难以统一。这就直接导致了无论是经济适用房制度还是廉租房制度，都无法由中央政府制定统一的准入标准。另外，各个地区中低收入家庭的户数、居民拥有的房产、保障性住房建设用地面积、实际的需求与供给规模等信息不同，中央政府如要全面掌握就显得勉为其难，而且这些信息还处于不断变动的状态之中。而地方政府在这个方面有着中央政府无可比拟的优势。无论是信息的收集、整理，还是对信息变化的追踪和反应，地方政府都比中央政府更准确、更快捷。因此，住房保障的分权型体制能够发挥地方政府对本地的信息优势，从而减少中央政府的信息成本。
（四）建立严格的收入考评制度
为了保证符合条件的中低收入者买到经济适用房或租到廉租房，杜绝不符合条件的人“搭便车”，一个最基本而又十分重要的工作就是通过严格的收入考评搞清楚申请者的真实收入状况。为此，一是要建立收入考评机构。近年来税务、社会保障、民政、建设等部门都根据各自工作的需要在一定范围开展家庭收入调查。笔者认为，为了减少信息搜集成本和提高工作效率，有必要建立一个机构或者由某个部门承担这项工作，或者几个部门联合开展工作，资源共享。二是建立家庭收入申报制度。国家税务总局在《个人所得税管理办法》中明确提出要建立个人收入档案制度，以提高纳税人信息来源的真实度。这是一项非常重要的工作，其意义不仅仅是有助于税务部门合理征税，对于社会保障管理部门和银行也是非常重要的。税务部门建立的收入档案其对象是纳税人，但除此外还有许多不符合纳税条件的家庭和个人的收入状况需要掌握。应当统筹考虑这个问题，可采取统一管理、部门分工、任务衔接的办法，比如由国家发展和改革委员会牵头，税务部门负责掌握符合纳税条件的家庭和个人的收入状况，其余家庭的收入状况由社会保障和建设等部门负责调查。
（五）建立行之有效的保障住房专业管理体系
在公共住房制度比较成熟的国家，都有一套行之有效的专业管理体系，这个管理体系由不同的机构组成，这些机构从功能上可以划分为决策层和执行层。决策层指为公共 住房专门成立的决策协调机构，负责制定政策和长期发展计划，整体负责与计划、财政、金融、土地、法律、建设等部门的协调运作。执行层来具体落实公共住房建设和运行。例如，韩国设立了国家住房政策审议委员会，作为公共住房的决策协调机构。执行层为建设交通部，下设韩国住房住宅公社和大韩土地开发公社，专门负责建造面向中低收入阶层的出租屋的同时尝试成立专门的住房保障部门，加强宏观指导。美国的HUD（Housing Utilities Department），新加坡的住房发展局，中国香港的房屋委员会和房屋署等机构在本国、本地区住房保障中的积极作用，都可以给我们重要的启迪。
结论
综上所述，发达国家住房保障制度的演变过程表明，居民的住房保障问题，是一个长期性问题，随着具体情况的变化而不断发展。我国的保障性住房分配不公的问题与政策缺失以及社会发展程度有关，所以我们在分析的时候需要结合实际，首先在制度上规范准入与退出市场，加大惩罚力度，然后加快完善相关法律，建立严格的收入考评制度，逐步建立行之有效的保障住房专业管理体系。
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作者简介：
廉租房管理办法细则范文6
如果出租人违反了上述规定，由当地主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可处以5000元以上、3万元以下罚款。
该管理新规原本希望规范房屋租赁业，维护商品房屋租赁双方当事人的合法权益，但也意味着目前市场上普遍存在的群租房将会被禁止。因而这个将于2011年2月1日起施行的《办法》一经公布就饱受争议。人们对办法的良好初衷与现实中严格执行的可能性间的巨大反差强烈关注，并对其可能提升城市租房群体的居住成本生发忧虑。
艰难生存下的无奈群租
“为了减轻生活成本，只能选择几个人一起合租。”刚来杭州工作不久的陈升与他的两个同学在杭州城西的益乐新村共同租了一个面积约为25平方米的房间，月租1500元，加上水电费，每个人大概每月支出600元。“我月薪只有2500元，如果一个人租，肯定吃不消。”
在北京、上海、杭州等“租不起”的一线城市，群租已经是像陈升这样的“蚁族”群体最具性价比的选择。
据媒体报道，2010年4月以来，全国大中城市的房租涨价幅度已经远远超过房价上涨幅度。以北京市为例，据链家地产统计，1月至11月普通住宅房租均价为3179元，同比上涨23%。
成都市普通住宅房租从2010年9月份开始，每月环比上涨5%左右，到11月底，房租环比上涨20%。由于物价上涨所带来的租金价格上涨，在二、三线城市也渐成趋势。
在房租价格持续上涨的情况下，群租成为越来越普遍的现象。据裕兴不动产区域经理张丽梅介绍，近年来，杭州市区两人以上共同租住的业务一直呈现上升态势。这主要是因为杭州外来人口不断增多，尤其是一些年轻的大学毕业生，由于不是本地人，单位又不提供住宿，多会选择两三个好友一起找个环境较好的小区一起租住。
据不完全统计，杭州刚进入社会的年轻租客，选择合租的比例超过六成。群租已经成为低收入群体降低生活成本的第一选择。
“说出来都不能让人相信，我数了数，我们小区里的一套房子里，那天一大早，竟然走出了30多个小伙子！那套房子也就130多个平方米！”
王先生是杭州市三墩亲亲家园紫阳坊3幢的业主，2010年以来，楼里的群租问题让他很是懊恼。
的确，群租房在解决了“蚁族”们安家问题的同时，也带来了一系列社会问题。这种租房人数大大超过房屋各种设施承载限度的现状，导致居住环境、卫生状况越来越差，同时也出现了安全、消防等诸多隐患。如媒体广泛报道的北京“蚁族”聚集区唐家岭，由于吸引大量外地来京人员在此租住，导致了严重的乱搭乱建现象和社会治安问题，不得不面临拆迁整治。
“‘群租’、‘拼租’确实给社会带来了不利影响，住建部出台这一规定是想保护租赁双方的利益，规范整个租赁市场。”复旦大学房地产研究中心教授尹伯成分析说。
反群租呼声日益高涨
2010年12月25日，中国人民大学教师、新闻学博士许颖在人民网论坛发表了《致北京市长郭金龙先生的公开信》，严厉批评北京市政府面对群租乱象时的不作为。
许颖除了中国人民大学教师的身份以外，还有一个备受媒体关注的身份――“北京群租第一案”的原告。
2008年开始，许颖楼上的房主王某将三居室住房分隔成12间小屋，甚至将阳台和厨房都改成了卧室对外出租给20多人居住。2009年4月5日，因20多名群租客长期非正常使用卫生间并违规疏通导致下水管破损，楼上污水将许颖家淹没。她一怒之下将楼上的群租客和房主诉至法院，引发了“北京群租第一案”，从而将公众的目光聚向群租问题。
其实，“禁止群租”呼声由来已久。早在2006年，上海市房屋土地资源管理局就下发《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定（试行）》。《规定》对城市房屋租赁行为作出了限制，其第一条第一款规定：“居住房屋应当以原规划设计的房间为最小出租单位，不分门进出的客厅、厨房间、卫生间等均不得单独出租；一间房间只能出租给一个家庭或一个自然人，出租给家庭的，家庭人均承租的居住面积不得低于5平方米。”
该规定还将“居住房屋分割搭建若干小间，按间或按床位出（转）租”的行为定性为违规经营社会旅馆，必须在限期内予以改正。
记者从杭城一些物业公司了解到，群租一直是业主投诉最高的几大问题之一。有业主曾历数群租几宗罪：人员进出繁杂，单元门经常大敞，安全无保障；擅自改变格局，多隔房间，改厨为厕；空间狭小，东西杂乱，存在消防隐患；噪音影响邻居休息；争夺有限电梯资源；卫生习惯差等等。
杭城小区的业主们为维护自身权益，与群租的“斗争”一直没有停止过，反而有愈演愈烈之势。
2010年8月，杭州城西世纪新城业委会制定的《业主公约》还对群租性质进行了解释，“出租房屋实际居住人数超出正常合理人数的行为均属‘群租’；非单一家庭居住在同一套住宅内的人数多于原设计的客厅数加房间数即是‘群租’。”
《业主公约》同时规定，“在建筑物及其附属设施使用中，不得有下列行为：1.改变房屋使用性质，未经法定程序批准擅自在住宅开设公司或用作办公教育场所。2.将住宅用于群租谋利。”
“如果《业主公约》效果不明显，业委会还将在小区内拉出横幅――‘本小区反对群租，反对办公司’。同时，完成封闭式管理工程，每位住户进出世纪新城将使用门禁卡，而门禁卡的领取需房东持房产证和身份证。”世纪新城业委会工作人员说。
杭州市申花路上的滨江万家花城小区共有2600多户业主，入住率将近80%，其中有三分之一是租客。“要说群租的话，起码有好几十户呢。”滨江物业的于经理毫不避讳。
于经理介绍，为了解决群租房的问题，物业也咨询了公安、消防、工商、房管各个部门，都没有得到很好解决，因为没有法律明文规定不允许群租，“没有法律依据，自然就管不了”。
“现在有了政府规章，以后工作好做了，我们说话也有底气了。”对于禁止群租规定的出台，于经理抱乐观态度。
缺乏细则，政府出招不“给力”？
的确，《办法》的出台，为整治群租提供了执法依据。不过和物业一片叫好之声形成鲜明对比的是，一些房地产中介机构对该办法能否有效执行持怀疑态度。
新规的当天，我爱我家控股公司副总裁、新闻发言人胡景晖就在其新浪微博上抛出了一连串问题：“规范和发展租房市场要有实施细则和增加有效供应。比如谁来出租赁指导价，建委出，还是物价局出？再比如，各地的人均租住面积下限是多少？不法中介搞群租如何惩处？”
在中国房地产信息集团分析师薛建雄看来，这个规定不一定能得到落实，“规定并不详细，具体操作起来很困难，租赁双方只要稍微作一下私下协商，就能规避这一规定”。
杭州某房地产中介机构的工作人员认为，政府硬性规定“严禁群租”，事实上无法解决群租现象带来的诸多问题。即使这一规定实施，仅仅依靠房地产行政管理机关非常有限的执法力量，也无法对杭州巨大的房屋租赁市场进行有效监管，“该办法很可能沦为一纸空文”。
而且，该办法中对群租的界定比较模糊，仅以“人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准”这一句话来涵盖，而关于杭州的最低人均租住建筑面积，目前并没有明确的标准。
记者随后联系了杭州市房屋管理局市场管理处，工作人员余先生表示，虽然网上已经公布了该办法，但是他们并没有收到正式文件，所以关于如何操作的具体事宜还不清楚。一旦文件正式下发，房管局会分区域管理，由每个区房管局的监察大队负责具体操作。
“到时我们会根据具体情况再做定夺的，肯定会好好管一下群租现象的。”余先生说。
如果该办法付诸实施，那些群租房的租客又将何去何从？
据万家花城滨江物业的工作人员介绍，小区内群租房的住户，以公司员工和大学生为主，“现在农民工不太有了，住进来的都是刚毕业的大学生，忙着找工作或者创业的，一开始都难，就选择了群租。”
在房产中介公司上班的小张，也租住在万家花城，可他既是租客，又是二房东。“现在房价那么高，到处都在拆迁，农民房越来越少，许多人都选择了群租，省钱方便。”
小张表示，自己当时以月租金2500元租下了一套130平方米的房子，租期3年。“当时是毛坯，我花了1.8万元简单装修，在客厅里用龙骨和石膏板隔了一下，现在加上我住了6个人。他们的租金在500元至700元不等。”
这样一算，小张每个月除了支付2500元的租金外，还有500元左右的结余，如果顺利租满3年，正好和装修费用相抵，等于小张可以白住3年，但是群租禁令一出，却让他陷入尴尬。
“我的这些租客都是正当的上班族，2男4女，住进来之前就说好不要影响彼此的生活，也不要影响其他业主，一直住着都挺好的。”小张说，“他们5个和我签了1年合同，现在还剩下七八个月租期，如果2011年2月开始实施群租禁令，我也不知道怎么办了。”
治理“群租”，不能一禁了之
住建部的规定一经公布，立即引起了争议。资深财经评论人、全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席朱大鸣认为，这种禁止群租的办法，上海早就实施过，但结果是，除了房租上涨以外，没有任何效果。“除了给相关部门创设罚钱的借口搞创收外，没有什么特别的正面效果。至今上海并没有根本解决此类问题。”
朱大鸣认为，旺盛的需求才是群租房屡禁不绝的原因。“旺盛的需求是主因，你的房子那么小，没有这么多的需求者哪里还会有人来住？”面对住建部的新规，朱大鸣并不看好。“如果以后不允许分隔，房东肯定涨房租，那租房者的负担就要增加了。”
目前很多城市小区内群租房的住户，以公司员工和大学生为主，禁止群租的办法，只能导致“蚁族”们怨声载道。
杭州19楼网友“子弹乱飞”说：“为什么要禁止群租？我们现在几个大学同学住在一起，不仅可以减轻经济负担，大家住在一起也可以互相照顾，资源共享何乐而不为？一旦大家分开住，我最担心的是我每个月的租房成本要增加不少。”
业内人士认为，禁止群租的一个重要前提，是承租户必须有经济能力单独租房，或者政府给低收入者提供大量廉租房。而这两点目前都无法具备。如果这些条件没有满足，不能化解“蚁族”的住房矛盾，群租房就有顽强的生存土壤。
薛建雄也认为，对于租赁乱象，政府应该进行疏导，但前提应该是首先建设大量的公共租赁房、廉价房，增加供应低价房源以解决巨大的需求量，因为“蚁族”之所以屈身于群租房中，实为经济所迫，“在廉租房供给不足的情况下，贸然规定限制群租，势必损害‘蚁族’们的住房权和生存权，激化矛盾。”
“规范分割出租行为有其现实意义，合理的合租行为仍然受到保护，中低收入人群租房问题可通过保障性租赁住房解决。”对于“禁止群租”引发的争议，住建部房地产市场监管司副司长姜万荣接受媒体采访时表示。
的确，自2010年6月住房和城乡建设部等六部委联合《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》后，国内各主要城市均提出快速发展公租房的计划，并付诸实施。