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公租房管理措施范文1
2011年中国城市管理进步奖推荐案例
项目背景与动因
重庆公租房建设获中央肯定
2月11日，重庆市政府举行新闻会公布，从2月12日起正式接受公租房申请，3月2日将开始首次摇号配租。同时，《重庆市公共租赁住房管理实施细则》正式出炉。这标志着重庆在全国率先推行的公租房和商品房的住房“双轨制”创新，已经从设想变成了现实。2010年初，重庆市启动大规模的公租房建设计划，未来3年，全市将建设3000万平方米公租房，解决50多万户中低收入群众住房困难。而2010年6月12日，由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式，至此，公租房被舆论视为上升至国家重大决策部署的标志。2010年11月中旬，中央政法委书记在重庆调研时称赞，公租房建设是解决民生的一个创举。
为贯彻落实党的十七大提出的“住有所居”目标，重庆市委、市政府创新住房保障模式，提出了“市场加保障”的双轨制城市住房供应模式。其基本思路是：30%―40%的中等偏下收入群体，由政府提供的公共租赁住房和棚户区、城中村改造的安置房予以保障；60%―70%的中高收入群体由市场提供的商品房解决，并对高端商品房和投机性炒房采取相应的遏制措施，形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的制度体系，逐步实现住房保障的全覆盖。在重庆设计的“双轨制”中，公租房建设是最关键的一环。重庆未来若干年将建设4000万平方米公租房。从2010年起的3年内每年建设1000万平方米。后几年视社会需求再建1000万平方米或更多面积的公租房。目前，全市公租房建设实际开工已超过1000万平方米。
■ 保障对象：针对中低收入困难群体，无户籍限制开全国先例
重庆将公租房定义为：在住房市场化大背景下，由政府提供政策支持，限定套型面积和提供优惠租赁价格，由政府或政府委托的机构持有产权，面向在本市就业的无住房人员或住房困难家庭租赁的房屋。根据调查与规划，以公租房为主体，未来重庆城市中30%―40%的中低收入群体将由保障房保障，既涵盖了过去申住廉租房等保障性住房的人群，又新增了“夹心层”的保障范围，逐步实现保障性住房全覆盖。
重庆公租房在准入上率先打破城乡和内外差别，不设户籍限制。按照《重庆市公共租赁住房管理实施细则》，凡年满18周岁，在重庆有稳定工作和收入来源及租金支付能力，单身人士月收入2000元以下、家庭月收入3000元以下的，就可申请公租房。租金方面，公租房租金原则上不超过同地段、同品质、同类型普通商品房市场租金的60%。租金实行动态调整，每两年向社会公布一次，租金每月9-11元/平方米。
■ 科学规划：公租房与商品房“混建”，避免社会割裂
重庆市按照“均衡布局、交通方便、配套完善、环境宜居、利于就业”的原则，公租房主要布局在主城区一、二环之间的21个大型聚居区中，有相对成熟的产业和轨道交通支撑，城市配套设施完善，与周边商品房实行无差别“混建”，避免了社会阶层隔离和形成“贫民窟”。
公租房所在地段一般都有轨道交通支撑，周边城市配套设施较为完善。绿化率达35%左右，公建配置的建筑面积达10%。套型建筑面积在30～80平方米之间，其中60平方米以下的占85%，可满足不同类型人群和家庭人数的基本居住需求。
■ 融资模式：土地出让净收益用于发展公租房已在全国推广
为解决公租房建设所需的巨额资金问题，重庆市尝试多种融资模式。依托市级土地储备机构先期储备土地的优势，公租房用地全部采用划拨方式供应，土地成本不计价，作为政府注入公租房系统的国有资产。其中主城的储备地拿出3万亩作为划拨地投入，至少相当于投入150亿元。同时每年商品房土地出让收益的5%用于支持公共租赁住房建设，3年共计约30~40亿元。这样，重庆公租房建设就保证了200亿元的先期投入。2010年11月16日，财政部、发改委和建设部三部委联合发文，在全国范围内推广重庆率先实验的公租房融资模式。
■ 严密监管：公租房永远姓“公”，实施“封闭运转”
2010年7月29日，重庆市公共租赁房管理局挂牌成立，专司住房保障的规划、政策、分配和监管等工作。按照重庆的设计，公租房的建设主体是市政府和各区县政府，公租房产权由重庆地产集团等国有投资集团或区县政府性投资公司持有，运行、维护、监管等则由政府房屋主管部门和住房保障机构负责。这些制度设计，确保了公租房永远姓“公”，动态地让住房困难群体享用。
谁“入”谁“出”，同样是公租房监管难题。重庆创新手段和模式，建立房管、民政、社保、工商、税务等多部门共享的信息平台，形成部门联动，提高审核准确度和效率。同时，及时向社会公开保障性住房房源信息，采用公开摇号方式进行配租，接受社会各界监督。
重庆公租房承租以5年为一租期，其间随时可退出。租满5年之后，需要续租的需提前3个月重新申请；符合条件的，可通过成本价购买，转换成有限产权房，此房不得上市交易；购买者确需转让，由政府管理机构以原购房价款加利息回购，再作为公租房流转使用。这种“封闭运转”，可有效遏制以前经济适用房监管中出现的利益输送。
项目创新性分析
项目实施单位：
重庆市公共租赁房管理局
推荐词：
在住房问题日益成为民生焦点的当下，重庆市在国内率先大手笔建设公租房，并尝试以此为基础实现政府和市场同时供应住房的“双轨制”，建成“低端有保障，中端有市场，高端有约束”的住房供应体系，是住房体制进入新一轮深化改革的关键步骤，一个具有先锋意义的重大试验。
公租房管理措施范文2
一、新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况
（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有46个，持平的城市有16个，上涨的城市有8个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。
（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有38个，比2月份增加了11个；持平的城市有3个，上涨的城市有29个。3月份，同比涨幅比2月份回落的城市有21个，涨幅均未超过2.1%。
二、二手住宅价格变动情况
（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有42个，持平的城市有12个，上涨的城市有16个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.8%。
（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有49个，比2月份增加了5个；持平的城市有1个，上涨的城市有20个。3月份，同比涨幅比2月份回落的城市有15个，涨幅均未超过3.3%。
北京一季度新房量价同比双降两成
北京市房协日前的一季度房地产市场情况显示，今年一季度，全市新建商品住宅成交181万平方米1.8万套，同比分别下降19.6%、14.2%，总体处于历史低位；成交均价每平方米19516元，同比下降19.4%，呈继续回落态势。
统计数据显示，今年一季度，全市新建普通住宅成交1.6万套，占新建住宅的88.9%；成交均价每平方米12326元，比去年同期下降20.7%，比去年全年下降6.4%。分区县看，全市共有11个区县新建商品住宅成交均价同比下降，其中丰台、顺义、石景山、通州、昌平、大兴等6个区的降幅均在15%以上。
上海对廉租房和公租房实施“并轨”
上海今年将建立廉租住房和公共租赁住房并轨运营、有机衔接的机制。实施并轨之后，根据有关政策，同样的房源，既可以用作廉租房，也可用作公租房；资金既可以用作廉租房的筹措，也可用于公租房的建设；两类保障房的管理、运营也实施并轨。不过，“并轨”不是“同一”。实施并轨之后，廉租房和公租房制度仍保持各自差异性。比如，两者的供应对象不同；政府对廉租房对象予以单独的货币补贴；而房型上，只有适配适用的公租房房源才会转化为廉租房。
天津严格落实公共租赁住房公示制度
天津市日前了《关于严格落实公共租赁住房公示制度的通知》（下称《通知》），进一步强化公租房的“三级公示”和社会监督。《通知》在重申公共租赁住房审核配租有关规定的基础上，进一步规范了操作流程，要求区住房保障管理部门在将经审核符合条件的申请家庭人口、收入、住房等情况通过区房管局政务网、受理窗口进行公示的同时，须将在申请人户籍所在地街道办事处和市国土房管局政务网的情况公示同步进行。5日公示期满后，对公示无异议或经核实符合申请条件的家庭发放《天津市符合公共租赁住房承租条件通知单》。《通知》明确，对于在公示期间被提出异议的申请家庭，街道办事处及市住房保障管理部门应于当日反馈区房管局，区房管局会同有关部门在5日内进行核实。对经核实不符合申请条件的，区房管局向其开具《不符合公共租赁住房承租条件通知单》，退还申请人提供的相关要件。对处理结果有异议的，申请人可在5日内自行举证，逾期不举证的视为认同；对处理结果有异议并自行举证，经区房管局核实符合申请条件的，可恢复其申请资格。
广州新购经适房满5年可租售
日前，广州市《广州市已购公有住房和经济适用住房上市缴纳的土地出让金及收益分配管理规定》(下称《规定》)。自5月1日起，广州2007年12月18日后新购公有住房及经适房在持有5年后可售可出租，产权人需缴纳80%的土地收益。《规定》明确，2007年12月18日前已售出或已签订购房合同的经济适用住房，在取得房屋所有权证2年后方可上市，产权人应按交易评估价格的1%缴纳土地收益等价款；2007年12月18日及以后签订购房合同的经济适用住房，自签订购房合同之日起5年后方可上市，产权人应按届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的80%缴纳土地收益等价款。根据《规定》，已购公有住房和经济适用住房上市，是指已购公有住房和经济适用住房依法出售、交换、出租的行为。已购公有住房和经济适用住房的抵押、赠与，纳入上市管理范围。此外，《规定》还明确，原以标准价购买公有住房的，扣除原购房款以及有关税费后的增值额(即所得收益)，80%归个人所有，20%交回原产权单位；原以成本价购买公有住房的，扣除按规定应缴纳的有关税费后的增值额全部归个人所有。
深圳创新保障房建设模式
深圳市积极创新保障房建设模式，充分利用社会资源，解决土地和资金难题，取得积极成效。一是大力推进企业自有用地、城市更新用地等存量土地建设保障性住房。全年利用单位企业自有用地建设保障性住房项目达到13个，建设保障性住房约3万套。在城市更新中配建保障性住房项目23个，配建套数超过1万套。福田区率先试点政府搭台、企业利用自有用地和社会资金建设保障房，部分解决企业人才住房，部分用于解决低收入家庭住房保障。二是积极探索保障性安居工程建设投融资模式，多渠道筹集建设资金。龙岗区搭建“龙岗区住宅局、区住房保障管理中心、区城司”等多样化的投融资平台，成功融资15亿元，并与中广核集团签订长期租赁合同，以一次性回笼租金方式筹建部分建设资金。三是以“定房价、竞地价”、“定地价、竞房价”的方式，引入品牌开发商参与建设安居型商品房，解决建设资金难题。
杭州公租房租金实行差别化管理
近日，杭州市的《杭州市区公共租赁住房租金管理暂行办法》规定，公租房租金实行政府定价，由市价格主管部门会同市房管部门、财政部门制定。持有有效期内《杭州市城市低收入家庭认定证明（住房保障专用）》并成功申请到公租房的家庭，从今年4月1日起，租住公租房的租金可获30%～50%减免。土地等级将根据离市中心的距离、周边配套等因素确定，公租房租金将据此科学划定。低收入户的租金减免也要看土地等级，租赁1～2级土地等级公共租赁住房的减免租金30%，租赁3～4级的减免40%，租赁5～8级的减免50%。也就是说，住得越偏远或配套不够理想的地段，减免额度就越高。这样可有效减轻城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业大学毕业生和创业人员等“夹心层”的租金负担。同时，杭州对公租房设立了严格的退出机制。自取消公租房资格之日起，承租人有一个过渡期限，最多可以住3个月，这3个月内租金不变，如果超过期限，必须按标准租金的3倍缴纳租金。
成都保障房信息网上全公开
成都市住房保障信息网已正式开始运行。市民可通过点击网站页面，查看到成都市在建和已建保障性住房项目情况，待保障对象、待配租配售房源、配租配售结果等信息。进入成都市住房保障信息网，保障性住房项目分布一目了然，全市所有在建、已建项目全部囊括其中。每个项目的保障类别、建筑面积、建设套数、户型面积、竣工时间等各项基本信息以及项目照片都一一列出，并及时予以更新。同时，市民可通过进入“我能申请何种保障性住房”窗口，按照提示输入，系统就可对市民可申请哪种类型的保障性住房进行初步判断。除了保障房项目之外，待配租配售房源信息，待保障对象信息，房、人对应的配租配售信息也都可以在网上查询。
公租房管理措施范文3
地产调控的天平第一次向保障房倾斜。
8月21日,国务院副总理在江苏省常州市主持召开加快保障性安居工程建设工作座谈会,来自华北、华东地区的11个省(区、市)政府负责人列席会议。在会上强调,要以更大的决心和更有力的措施,加快把保障性住房建设好。
更坚决的行动来自资金筹备。7月17日,住建部部长姜伟新表示,为了完成580万套保障房建设任务,中央已经下拨600多亿元资金。与此同时,国务院决定在北京等28个城市中,试点公积金建保障房。住建部已会同财政部、人民银行等制定了具体的试点办法,包括具体的贷款办法。
中央政府的态度已非常明显。而以京、沪、杭、深为代表的热点城市,则被赋予了更多的示范效应。
2010年第三季度接近尾声,四地冷暖自知。
上海:公租房难题
上海的保障房起步较晚,进入2010年,各方面工作开始提速。
一位接近上海市政府的人士对《财经国家周刊》记者透露,“市政府今年有两项重中之重的工作,一个是世博会,另一个就是保障房建设。”
上述人士表示,为加强保障房建设的推进力度,市政府专门成立了“上海市大型居住社区建设推进办公室”,并研究确定了2008~2012年建设目标――开工30万套经济适用住房(约2000万平方米)和30万套动迁安置房(约2400万平方米)。
具体到2010年,按照上海市的计划,新开工保障房的总体目标为1200万平方米,其中经济适用房约400万平方米,动迁安置房约800万平方米。
上海市房管局人士在接受《财经国家周刊》记者采访时表示,正着手从三方面力推保障房建设:扩大廉租房受益面、全面推进经济适用房建设供应、加快发展公租房。
“我们的思路是分出保障的层次,并拓宽多种渠道。”上述房管局人士表示。
与多数城市类似,上海的廉租房补贴也分为两种,租金配租和实物配租,房管局人士透露,将逐步提高实物配租比例,同时放宽准入条件。
上海市房管局提供的一份报告显示,截至7月底,廉租房受益家庭已达7.1万户。“符合廉租房条件的家庭基本实现了应保尽保。”
经适房建设方面,除了2010年计划开工的400万平方米之外,房管局人士透露,在2011~2012年,力争再开工1000万平方米。
“已开工的项目建设进度正在加快,配售试点工作已经经过了两轮审核公示,基本完成公开摇号和选房程序。”上述人士同时表示,下一步工作重心将外延至郊区,准入标准同样将放宽。
在上海市各类保障房中,公共租赁房诞生时间最迟,但在2010年成为热点。上海市房管局为此制订了《本市发展公共租赁房的实施意见(征求意见稿)》,“着重解决青年职工、引进人才和来沪务工人员等常住人口的阶段性居住困难。”
这份《实施意见》的参照标准是住建部等七部委颁布的《关于加快公共租赁房的指导意见》,尽管上海未能及时出台地产调控细则,但在公租房建设方面并未落后。
房管局人士表示,该《实施意见》已向社会公开征求意见和建议,并根据反馈情况、结合住建部的意见进行了修改。“市政府正在审批,一旦完成将正式颁布实施。”
但对于公租房的质疑声也同时出现,上海知名地产评论人蔡为民对《财经国家周刊》记者说,公租房在短期内根本不能纳入到保障房体系中。“它的来源是什么,从中央到地方没人说得清楚;其次,公租房的租金也仅仅略低于市价。”
复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰也认为,与经适房和廉租房相比,公租房建设将成为上海的难题。
陈杰对《财经国家周刊》记者表示,上海经适房融资模式已经成熟,廉租房起步也比较早。“上海在资金充裕时,收购了一些廉租房,这方面的试点还是比较靠前的,公租房的资金缺口却很大。”
在蔡为民看来,政府只是要把保障房这张饼做大,但建设速度过慢,导致保障房在数量上无法对商品房形成冲击,并不能抑制房价。“只有占到三成以上的量,才可能对市场产生影响。”
此种看法同样为一些企业所认可。上海某国企战略发展部人士告诉《财经国家周刊》记者,短期内,保障房供地会压缩商品房供地的空间,蛋糕被越切越小之下,只能导致房价再上涨。“更重要的是,保障房用地低价卖出后,政府收入却不想减少,只能在别处收回来。”
若按照此种说法,保障房建设与平抑房价之间形成悖论。蔡为民的建议是,严格保证保障房的数量和建设速度。“等大量刚性需求都跑到保障房市场上去,商品房市场即使放开也不会失控。”
制约建设速度的还有资金。陈杰是盘活公积金的支持者,并参与了今年住建部的调研。但据他统计,“上海现在很难说有沉淀公积金。比如2009年,吸进来大概200亿,但贷出去500多亿。”
北京:质、量平衡之忧
与历次调控相似,北京仍旧吸引最多关注的目光,北京市关于2010年保障房建设的各项规定,也早已在2月21号出台。
按照此规定,2010年,北京将新开工建设和收购政策性住房13.4万套。同时,各类政策性住房用地将占全市住房供地50%以上。要完成此任务,最大的悬念在于供地量可否跟得上。
在北京市国土局的规划中,2010年计划供应住宅用地不低于2500公顷,按50%的比例测算,保障房的供地将至少达到1250公顷。
同样的计划数字在2008年为700公顷,2009年为850公顷,但均远未完成计划目标。
而2010年的一个变化是,住建部在5月分别与各省区市签订“军令状”,以督促其完成年度保障房建设目标。
8月21日,在江苏常州主持召开“加快保障性安居工程建设工作座谈会”。在此次会议上,华东、华北11省区市负责人分别做了报告。
在谈及北京保障房进展时,北京市负责人说,截至目前,北京市保障性住房开发投资214亿元,供应土地1123公顷,新开工11.6万套,竣工2.3万套。
按此速度,北京市完成全年保障房建设任务应无难题。
一年之间,何以发生如此巨变?记者多次就此问题向北京市住建委求证,均无回应。
9月3日,北京科技大学教授赵晓在其博客上透露,尽管中央政府将保障房作为调控的最大王牌,但地方对保障房却兴趣不大。即便完成较好的福建省,目前也仅完成了年度计划投资的42.2%。
2个月前,北京市某国企副总曾对《财经国家周刊》记者透露,为确保完成建设计划,“一些保障房项目,虽列入已开工名单了,其实还没动”。彼时,住建部正全力督促各地落实“军令状”,各地主管部门压力巨大。
谈及北京2010年保障房计划,分析人士并不乐观。高策地产董事长李国平对《财经国家周刊》记者表示,今年保障房计划供应数量与往年相比较大,实际供应数量肯定也会比往年多。“但对于地方政府而言,执行力度会因缺乏资金而受到影响。”
资金问题始终困扰着保障房进度。为此,公积金建保障房试点工作已经开始,北京成为首批参与试点的28个城市之一。“北京争取试点,今年程序刚批下来,大约有200亿元的额度,占贷款剩余额度的50%。”北京市建委前副主任苗乐如在接受《财经国家周刊》记者采访时说。
但争论也随之而来。苗乐如认为,公积金成本比较低,且处于闲置状态,需要实现增值,“用于建保障房,恰恰是尽了政府的责任。”
而中房协副会长朱中一则对《财经国家周刊》记者说,“公积金本质归个人所有,若要扩大使用范围,必须要先立法。”李国平认为,“用公积金建保障房是对公民利益的损害。”
启动公积金建保障房这一争议计划,凸显地方政府的资金窘境,而参与其中的开发商也面临一系列难题。
“有两个困难,一个是成本涨,房价不能涨;第二是配售速度较慢。”某北京市属国企高层说,该公司2010年有50万平方米保障房建设任务,已全部开工。
在拿到这些地块之前,该公司也得到过主管部门的“授意”,兼之其认为保障房市场会越来越大,“就想尝试一下,但利润率在3%到8%之间,对企业太不合适了。”
大干快上的同时,保障房质量之忧也浮出水面。
7月份,在北京市规划展览馆展出的42个保障房项目全部被“打回重来”。市规划委主任黄艳透露,参展项目在平面规划、地面设计、楼群密度、户型、绿化等方面都需要改进。
8月份,北京大兴区一处经适房项目,被查出混凝土强度不符合设计要求。该项目承建商为北京国企住总集团。早在4月,住总集团负责开发的保障房项目旗胜家园也曾被指存在质量缺陷。
首开集团一位高层透露,类似于混凝土强度不够这类问题,根源在于企业上报的建设数据很多是虚假的,属典型的违法建设。“有专门的监督机构,这种风险应该是可控的。”
“开发商以盈利为核心,企业盈利与公共利益之间难以平衡。”中国城市规划设计研究院居住规划设计研究中心副主任赵文凯对《财经国家周刊》记者说,高地价与低售价,使得开发商不断压缩成本,这导致目前保障房建设中出现了一定的问题。“质量与价格的平衡问题,需要政府长期的投入和引导。”赵文凯说。
杭州:由售转租
8月31日,浙江省副省长陈加元在“加快发展公共租赁住房现场会”上提出要求:加快公租房建设,力争3年内取得明显成效。随后考察了杭州市两处公租房。
这一表态,也意味着整个浙江省保障房建设思路的变化――“由售转租”。这亦符合中央政府大力发展公租房的要求。
杭州市房管局人士透露,杭州的保障房建设已经开始转变,比如陈加元所视察的两个项目中,其中一处便是由经适房转化而来。
“公租房被提上日程后,杭州实现了多层次保障。”上述人士表示。“六房并举”成为杭州保障房建设最大的看点。自1999年建立经适房制度以来,杭州的保障房创新始终在进行。
所谓“六房”,涵盖了廉租房、经适房、限价房(拆迁安置房)、公租房、人才房和危改房。“之所以分这么细,就是为了实现保障全覆盖,而且要形成体系。”杭州市房管局宣教处人士说。
在其提供的资料中,杭州市2010年对上述各类保障房均有明确规划。
其中廉租房计划新开工10万平方米,调剂和收购25万平方米;经适房新开工50万平方米,限价房(拆迁安置房)新开工40万平方米;人才公寓和外来务工人员公寓数量则视情况而定。
杭州市供地计划也已明确,将划拨400亩土地用于经济适用住房和廉租住房项目建设。
而据杭州房管局人士透露,截至2010年6月底,廉租房累计保障9685户;经适房已累计建设销售近700万平方米,累计保障约6万户;市区两级累计已建、在建、筹集公共租赁住房近130万平方米。
陈加元在8月31日的讲话中提及,接下来公租房将重点解决“为谁建、建哪里、建多大、怎么建和怎么管”等问题。
房管局人士透露,根据住建部的部署,三年内公租房必须出成绩。接下来的两年中,杭州必须加大建设量。“《浙江省公共租赁住房管理办法》也在抓紧完善之中,现在已经进入政策风险评估阶段。”
杭州房管局提供的一份资料显示,近期市政府拿出171亩土地用于公租房建设,预计可建公租房40余万平方米,建成后可解决6000户左右家庭的住房困难。
“到2010年底,杭州市、区两级已建、在建和筹集的公共租赁住房有望超过170万平方米,可极大地缓解夹心层群体的住房困难。”房管局人士表示。
按照浙江省政府的思路,公租房将有三个来源:配建、政府集中建设和委托企业建设。而资金来源上,杭州正在积极申请,有望成为首批公积金建公租房试点城市。
将开发商纳入建设体系,同样为杭州市政府所青睐。作为当地最大品牌房企,绿城无疑被寄予更多期望。
绿城一位高层透露,自2005年10月首次介入城中村改造以来,绿城的保障房建设总规模已近230万平方米。
尽管有大开发商带头,但浙江大学房地产研究所所长赵杭生对《财经国家周刊》记者表示,保障房在当地尚未形成气候,且以国企为主,民企兴趣不大。“很多企业是讲条件的,建保障房的同时,要求商品房用地,堤外损失堤内补。”
赵杭生认为,解决之道是将保障房建设立法,并且纳入地方官员考核的硬指标中。“这轮调控瞄准保障房,说明了政府的进步,但地方政府的职责尚不清晰。”
深圳:为谁而建的困惑
按照《深圳市住房建设规划(2011~2015)》(草案)的计划,“十二五”期间,深圳将建成保障房26.2万套,有效缓解当地住房的紧张局面。
根据草案,保障房将成为深圳重要的住房供应方式,申请保障房的居民,进一步拓宽至“夹心阶层”,拟建的26万多套保障房的一半以上作为人才安居房。同时,深圳还将为引进高端人才而建设一部分“豪宅保障房”。
但是,实际情况往往比宏伟计划来的复杂。记者获悉,从2005年开始到2010年,深圳“十一五”中计划建设的14万套保障性住房,到2009年底总共才建成不到5万套。
在近期举行的深圳市五届人大常委会第二次会议上,深圳市财政委员会主任乔家华做了《关于深圳市2009年度土地出让收支情况及2010年土地出让收支计划的报告》。该报告显示,2009年深圳计划保障性住房方面的土地出让支出仅4.77亿元,实际支出只有2.78亿元。与之相对应,深圳2009年保障性住房用地的实际供应量为零。
2010年决策层加大压力,5月底与各地方首次签订军令状式的保证书后,6月中旬六部委再次联合发文要求地方将保障房落到实处。这给可供建设土地日益枯竭的深圳以较大的压力。
2010年,深圳市市规划和国土资源委员会落实新增保障性住房用地共14个地块、总用地40.43公顷的规划选址及用地预审,并已提交深圳住房建设部门。这是深圳有史以来最大规模的保障性住房用地。按计划将建设以公共租赁房为主的保障性住房2.4万套。
根据《深圳市住房建设规划2010年度实施计划》,今年计划安排建设保障性住房5万套,建筑面积达到280万平方米。这一计划如能完成,将与当年的商品房市场供应量相当,足以影响商品房市场的价格。2009年深圳市的商品房销量在6万套左右。
然而,比照深圳市2009年保障房的建设情况,2010年的“”更像是不可能完成的任务。
“年年有计划,年年又完不成。”中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说,“关键还是在钱。”
深圳市住房和建设局局长李荣强对此表示,根据测算,“十一五”期间,深圳14万套保障房方案需要几百亿资金投入,“政府要拿这么多的资金来建保障性住房,而且需要很多资源来配套,地方财政没这个能力。”
按照国家关于保障性住房资金的规定,严格将土地出让净收益的10%用于补充城市廉租住房保障资金。而实际情况是,2010年深圳市土地出让计划收入239.04亿元,其中安排用于保障性住房建设资金6.94亿元,还不到土地出让金总额的3%。
公租房管理措施范文4
【关键词】直管公房 困难 策略
直管公房指的是由国家各级房地产管理部门直接经营管理的国有房产。简单的说就是公家的房子，建立时产权归公有，后来房改政策的实施，公房私有化的进行，产权单位向职工收取部分成本费用将房屋产权卖给个人，成为私有产权，但是在第一次上市交易的时候需要交纳相应的土地出让费。公房就是单位自管房，其权属性质分为产权和使用权房，产权单位直接管理的叫做直管公房。
今天在我们社会中仍然存在直管房，这是严重背离现代市场经济规律的计划经济时代遗留产物。从法律地位上来说，房管所虽然是房屋经营主体，但是他们并不具备经营自和法人地位，在市场经济体制下，他们不能够发挥自己的优势而在市场上进行平等竞争。总之，在现代社会，直管公房显得与社会发展格格不入，其已经陷入重重困境。
一、直管公房管理体制现状分析
随着我国经济的发展，城镇化进程的加快，住房也随之向市场化推进，住房产权形成多元化格局。公房管理是房地产业的重要组成部分，传统的直管公房经营体制和管理体制存在着诸多问题，面临着诸多挑战，现行的直管公房管理模式无法继续。
在改革开放之前，直管公房屋是在计划经济体制之下的一种社会福利性事业，它的存在是为了实现社会的公平性，因此对其的管理也不讲求经济效益而只注重其社会效益。对直管管公房的管理核心理念是：以租养房、设站管理。因为直管公房的存在，政府部门专门设置了房管所这样的事业单位，他们主要的职责是代表政府对直管公房进行管理，并对其进行必要的定期维修，并且也具备部分今天房地产行业的相关管理职能。在计划经济时期，这是一种能够维护社会稳定、消除群众住房问题的重要措施。但是，随着社会的不断发展，旧有的经济体制被打破，这种房屋管理模式也自然不能够适应现代社会发展需要。
二、直管公房面临的问题
1“以租养房”的管理模式难以继续
很多单位现阶段直管公房的租金还是按照计划经济时代的水平继续，虽然近些年来随着物价的上涨有所调整，但是从总体来说，那些租金是不能维持公管房公益事业以及相关的房屋修缮工作费用的。如果长期以这种方式管理，就会大大的影响公管房管理部门工作的积极性，并且因为不按时对房屋进行休憩而与居民发生冲突，使公管房矛盾重重。随着经济的发展，物价的上涨，房屋租金无法满足租房的需要，房屋修缮成本也越来越高，从而使“以租养房”这种管理模式捉襟见肘。还应该看到的是，这种经济上的问题，很容易转化为政治问题，因为目前居住在公管房中的大多数都是普通百姓，公管房管理人员的服务态度实际上是代表党和政府的形象，因而作为居民而言，他们就将这二者在无形之中联系起来，很容易让他们形成对党和政府的不满。
2公管房管理部门的体制存在问题
公房管理部门的最基层单位是房管所，他们由于管理成本过高、所担负的历史包袱过重，工作人员的文化水平和业务素质都不高，且年龄偏大，仅有的一些业务能力较好的优秀人才又不断的流失，长期以来，房管所缺乏市场竞争的意识，使其工作缺乏活力。
计划经济管理体制之下，直管房的管理上存在着多头管理、双重领导、政事不分、条块分割的情况。造成这些问题的主要原因在于公管房产权人缺位严重阻碍了各种事业的发展。有些地方的公管房部门为了保证群众的利益而将大部分的精力都用于房屋修缮上，这样就无形之中影响了其行政管理职能的发挥。近些年来，很多地方开始对公管房进行拆迁，但是由于管理体制存在的诸多问题以及行政干预等等原因的存在使其在拆迁过程中造成国有资产无形流失。概而言之，这种管事和管人相分离的模式很容易造成基层管理部门和主管部门之间工作衔接问题，并且使公管房管理中存在的一系列问题都无法得到解决。
三、解决公管房管理模式中存在问题的策略
从目前的情况来看，诸如北京、上海、深圳和广州等城市已经开始了公管房的体制改革，并且取得了一些成功经验。比如上海市就将公管房进行授权给民营化物业对其进行管理。其主要鹰眼如下：
第一，对公管房进行统一管理，保证国有资产不流失。改变过去“管人和管事”相结合的原则，建立健全的国有资产管理体系和政策，对直管房实行集中管理，这样就清除了现阶段房屋管理各自为政的模式，解决了任意处置国有资产的问题，保证了国有资产管理的顺畅和可靠性。
第二，整合资源，形成对公管房的合力管理模式。因为公管房一般都处于交通条件较为便利、人文环境较为深厚的地方，是城市发展的宝贵资源。但是，在旧有的管理体制下，对其进行分割管理，很难实现其本身的经济价值，或者说其本身潜在的经济价值无法得到集中体现。根据租户的经济条件以及实际情况政府部门可以以收购、置换的方式将其转变为廉租房或者保证性住房，这样就可以缓解城市住房压力，保证社会的和谐与稳定。
第三，通过专项整治，保证房管部门工作人员的积极性。因为长期以来的事业单位管理模式使公管房本身的很多优势都并没有得到发挥，要通过对其体制改革的方式调动各类人员的积极性，使其才能得到充分发挥。
四、结语
总之，长期以来，公管房实行的还是旧有的计划经济时期的管理模式。加上直管公房人的法律意识淡薄，认为国有资产人人有份，因而在这样的价值观之下存在着各种廉价出售、随意处置公管房的问题，在加上管理模式的弊端，使公管房存在着诸多的问题。只有直面这些漏洞，才能够从根本上将问题解决。
【参考文献】
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作者简介：岳志刚（1972.12.3--），男，山西省阳泉市平定县人，本科学历，中级经济师，从事公房管理、房地产开发及前期手续、物业等工作。
公租房管理措施范文5
1 现状
一是积极动员社会各界筹建公租房。去年按照江苏省住建厅下达的新增公共租赁住房4000套(问)的目标任务，及时对目标任务进行了分解。截至2010年底，全市共筹集和在建公共租赁住房4763套(问)，完成目标任务的119％。筹集方式主要是通过工业园区和用工密集的企业自建的形式，对企业已投入使用的集体宿舍和公寓均作为公共租赁住房。目前，市区恒瑞集团、金桥盐化集团正在筹备公共租赁住房建设。
二是制订了公共租赁住房发展规划。按照国家、省市关于发展公共租赁住房的指导意见，因地制宜，制订了公共租赁住房发展规划和年度计划，并纳入2010－2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划，分年度组织实施，规划目标任务现已初步分解落实到新浦、海州、连云、开发区等四个区。
三是计划集中建设两个公共租赁住房小区。计划以政府投资建设的方式，在新海、东部城区各集中新建一个规模在15万平方米左右的公共租赁住房小区，以满足上述三类人群的租房需求。
2 存在的问题
对照当前“保民生、保稳定”的工作要求，对照群众的住房期盼，公租房建设工作还存在一些薄弱环节和问题。
第一，公共租赁住房的建设尚处于起步阶段。目前还没有政府投资建设的公共租赁住房，仅仅局限于企业和园区自建的层次。
第二，各县区目标任务进展不平衡。个别县区建设项目进展缓慢，没有把公租房提高到改善民生、促进社会和谐、建设小康社会的高度来认识，导致工作措施落实不到位。
第三，公租房建设缺少资金保障和土地供应。按照规划，“十二五”期间市区需建设公共租赁住房7575套(问)，如果按照总投资的30％计算，2010－2015年公共租赁住房需要财政投资2.55亿元，每年大约5000万元。而目前我市市区每年保障性住房财政投入规模仅3000万元左右，远远无法满足保障性住房建设需要。再者，由于我市土地供应属于封闭运作，保障性住房建设征地程序复杂，困难较大，直接影响公共租赁住房建设乃至全年任务的完成。
二、加快公租房建设的几点建议
一是因地制宜，抓紧出台配套政策。应科学制定符合本市实际的公共租赁住房管理办法。总体思路应坚持以“政府主导、社会参与、市场运作”的基本原则，采取政府自建一批、商品房小区配建一批、廉租房转化一批、直管公房改建一批、企业和工业园区兴建一批的办法，统筹规划，分步实施，综合开发，配套建设，统一管理，规范运营。
二是统筹安排，稳步推进规划实施。应该根据已经制订的公共租赁住房发展规划和年度计划，以及2010－2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划，分年度认真组织实施。探索以划拨和出让方式加快公共租赁住房供地，进而实现逐步与廉租房并轨、简化并实施租赁住房分类保障的途径。
公租房管理措施范文6
【关键词】公共租赁住房；城中村；改造模式
1 引言
在改革开放后的30多年里，一些经济发达地区城市的建成面积迅速扩张，原先分布在城市周边的农村被纳入城市的版图，被鳞次栉比的高楼大厦所包围，成为了“都市里的村庄”即所谓的城中村。以武汉市为例，根据武汉市的界定，城中村是指《武汉市土地利用总体规划主城建设用地控制范围图(1997-2010年)》确定的城市建设发展预留地范围内，因国家建设征用土地后仅剩少量农用地、农民不能靠耕种土地维持生产生活且基本被城市包围的行政村。据此，武汉市二环线以内共有147个城中村。鉴于城中村的众多弊端，国内很多城市已经展开了对城中村的改造。
公共租赁住房是指是以满足城市住房困难家庭的基本住房需要为目标，政府提供政策支持、执行政府公共租赁住房政策、纳入公共租赁住房管理体系，限定保障面积、供应对象、租金水平，实行统一租金标准、分类补贴、租补分离、可租可售的办法，面向城镇住房困难家庭出租或出售的保障性住房。公共租赁住房保障模式标志着我国住房保障制度的巨大进步。大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。目前许多城市都在积极发展公共租赁住房保障模式。
基于城中村改造的公共租赁住房建设是指将城中村房屋按照公共租赁住房建设标准进行集体改造后纳入公共租赁住房房源体系进行统一管理。同时，符合公共租赁住房标准的原有城中村房屋和已经改造后的还建房直接纳入公共租赁住房房源。政府或公共租赁住房运营公司采用专门机构对原有城中村住房进行评估，按照公共租赁住房建设标准确定需要改造的房屋以及合格的房屋，进而将其纳入公共租赁住房管理体系。
城中村改造与公共租赁住房建设二者存在密切的联系。由于特定人群的存在与较低的租金，城中村出租房有巨大的市场刚性需求。城中村租赁市场具有必要性，城中村租住居民一般为城市低收入人群、外来进城务工人员（大部分是农民工）以及部分收入不高的刚毕业大学生，城中村租赁市场承担着这部分人群的过渡性住房需求。随着我国住房保障制度的发展，这部分人群逐步被纳入到我国的住房保障体系中来，成为了公共租赁住房主要的保障对象。可以说，城中村在一定程度上发挥着保障住房的作用，但存在着租住水平较差，租金不合理等问题。因此，将城中村改造与公共租赁住房建设结合起来是十分可行的。将城中村改造后房屋统一纳入到公租房管理体系中来，可以扩大公租房来源，可以使城中村租赁市场得到合理有效利用。如果改造和管理适当，可以实现各方共赢的局面。
2 将城中村改造与公共租赁住房建设相结合的现实必要性
2.1 有利于公共租赁住房建设的顺利进行
住房建设必须以土地为依托和载体，大量建设公共租赁住房，需要的土地资源巨大。但目前我国许多城市存在土地供应紧缺的情况，特别是近些年一些城市的开发使得土地资源处于十分匮乏的状况。如果将公共租赁住房建设在中心城区，则中心城区土地资源的稀缺必然造成其建设成本大的问题，进而会导致后期租金高，将违背公共租赁住房的住房保障性质。如果将公共租赁住房建设在城市边缘地带和郊区，虽然这些地方地价相对较低，土地资源也较丰富，但是这些地方，道路、管网、环境等基础设施建设和生活、医疗、文化、教育配套服务相对滞后，既会影响公共租赁住房项目的建设进度和按期交付，也会无形中增加保障对象的生活成本，比如时间成本等，在一定程度上也会限制了保障对象的工作机会。因此保障对象可能不愿意入住，会造成“区位供需矛盾”，这也将违背公共租赁住房建设的初衷。目前就有部分地方出现了因公共租赁住房位置较偏而导致保障对象放弃入住的情况。可以看到，许多城中村地理位置优越，分布在市中心，生活配套设施齐全，交通较便利。将公共租赁住房建设在这些地区，在一定程度上可以解决某些公共租赁住房因为土地成本过高而建在交通不便利的地方的问题，有效地降低和节约了公共租赁住房保障对象的日常生活成本和工作成本。同时，使城市土地得到充分合理使用，有效的解决公共租赁住房建设中存在的土地制约因素。
除了土地资源，要完成公共租赁住房的前期建设，所需资金量十分巨大。目前，公共租赁住房建设的资金来源目前主要为地方政府。虽然国家政策鼓励社会资本参与到公共租赁住房建设当中来，但由于公共租赁住房投资回报周期长、回报率低，利润率不高，还存在一定的风险，开发企业不愿意投资，没有积极性。在向银行融资方面，公共租赁住房未来运营成本和维护成本会很高，能否收回本金是个问题，投资风险较大，导致银行不愿意投资。因此，资金短缺也是制约公租房发展的因素之一。相比新建公共租赁住房以及以其它方式收购房源，对城中村进行改造可以说是成本较低的方式。
此外，将公共租赁住房集中建设在某些区域还可能存在着另一个问题：即出现所谓的平民窟，造成保障对象的心态不平衡等。而基于城中村改造所得的公共租赁住房房源分布在成熟生活小区，集中和分散适度，可以避免贫民窟现象的出现，可以平衡保障对象和周围居民的社会心态和社会反差，从而极大地化解社会矛盾。
总之，基于城中村改造的公共租赁住房建设具有现实必要性，可以有效的解决公租房房源不足、选址不当、资金土地匮乏等问题。
2.2 有利于城中村改造的顺利进行
目前我国许多城市的城中村存在种种弊端，对其改造具有一定的必要性。然而，城中村改造存在种种困境，包括政府缺乏改造动力、村民利益协调困难等。将城中村与公共租赁住房建设相结合可以更有效的激励各方对其进行改造，可以化解一些城中村改造中不可避免的利益冲突，有利于城中村改造的顺利进行。
由于城市化进程的各不相同，各地城中村存在的问题也有所不同。大体来说，我国城中村存在的主要问题有如下方面：首先是用地布局不合理，存在大量的违章建筑。用地不合理造成了土地资源的浪费。出现大量超出城建、国土部门要求底线的建筑，这些建筑存在着极大的安全隐患。其次是环境卫生差、基础设施薄弱等。此外，城中村还存在着社会问题突出、治安很差的现象。因此，人们通常用“脏、杂、乱”来形容城中村，有人甚至称其为“城市的毒瘤”，对城中村改造具有迫切性。
由于特定人群的存在，城中村租赁市场的存在具有合理性。然而城中村租赁市场住宅租赁存在严峻矛盾和不规范，亟待完善。城中村租房市场缺乏规范的管理，租赁行为一般用口头协议或非正式的私人合同完成。存在大量隐性的租赁行为，由于管理力量的薄弱和地方实际情况的制约使得政府难以介入进行管理，从而导致租赁各方都很难得到相关权益保障。此外，城中村租赁市场一般与城市中开放的房地产市场脱节，成为一个个封闭租赁系统，经营风险很大。因此，城中村租赁市场亟需政府的介入，对其规范化进行监督管理，从而使租赁各方权利得到保障，促进城中村租赁市场的健康发展。
总之，由于城中村存在的种种弊端以及其租赁市场的不完善，城中村亟待改造。然而城中村在改造中，涉及到政府作用、改造主体、改造形式、筹资方式、土地权属变更、拆迁补偿方式、管理体制变更等诸多要素，各方利益难以协调。由于制度困境、管理困境等方面的制约，各方缺乏对其改造的动力。将城中村改造后纳入公共租赁住房统一管理体系，有利于政府介入城中村原有混乱的住房市场，对其进行监督管理，可以规范城中村原有的租赁住房市场。
2.3 有利于社会资源的节约
目前，在我国，城中村改造和公共租赁住房建设都具有迫切性。将二者联系起来可以实现社会资源的节约。城中村改造需要较多的资金投入，公共租赁住房建设需要巨大的资金和土地投入。将二者相结合，城中村改造所需要的资金与公共租赁住房建设所需要的资金可以系统使用。公共租赁住房建设所需要的土地正好可以实现对城中村土地的合理使用。改造后城中村改造所需要的基础设施建设等与公共租赁住房的要求相结合。同时，城中村租赁市场需要政府的介入管理，将其改造后统一纳入到公租房管理体系可以有效的节约政府的管理成本。因此，基于城中村改造的公共租赁住房建设可以使社会资源得到合理使用。
2.4 将城中村改造与公共租赁住房建设相结合的可行性分析
目前城中村改造存在的最大困境在于利益的难以协调，政府、村民等各方都缺乏对其进行改造的激励机制。将城中村改造与公共租赁住房建设相结合可以给各方提供激励机制。
城中村改造首先要保障的是原住村民的利益。将城中村改造与公共租赁住房建设相结合可以抓住村民的利益支点和根源。对目前城中村民而言，其大部分收入来源就是租金，将其房屋改造成公共租赁住房之后，其依然可以得到持续稳定房租收益，其利益支点没有改变。此外，随着公共租赁住房的大量投诉市场，必会对原有的租赁市场产生一定的冲击，特别是城中村这种原有保障对象聚居地。城中村租赁市场租金下降是必然趋势，且可能出现需求短缺的情况，即村民需要承担一定的空置风险，对原有以租金为生的村民是十分不利的。而将城中村房源纳入公共租赁住房房源可以确保房屋的出租率，可以使原有居民依然获得相对稳定的租金收入。除了可以得到持续稳定的租金收益以外，改造后村民可以获得更好的居住环境，周边配套设势必得到完善，其生活水平可以得到提高。因此，村民势必愿意接受将其房屋进行改造后作为公共租赁住房使用。
就政府而言城中村的改造可以与城市建设相结合。既解决了保障住房房源短缺问题，又在一定程度上解决了亟待解决的城中村改造问题。就落实保障型住房政策而言，政策落实速度快，政策推行成本小，节约大量政策资金；政策运行费用低，政策效应高，兼顾多方主体利益，政策性租金补贴引导效应大。减少了土地、资金投入，合理的管理机制还可以节省后期公共租赁住房管理成本。因此，政府也有激励机制将城中村改造与公共租赁住房建设相结合。
总之，基于城中村改造的公共租赁住房建设，一方面可以使得村民有长期租房收益保障，解除他们城中村拆迁改造的后顾之忧，同时获得更好的居住环境等；另一方面满足了外来务工人员和一部分城市常住居民的租房居住需求，弥补了市政建设的不足，同时符合了城市的发展要求，此外，还可以使政府更好的履行住房保障的职责，缓解政府公共租赁住房房源不足的困境。因此可以达到各方共赢局面，具有较强的可行性。
3 结语
城中村改造与公共租赁住房建设二者存在密切的联系。将城中村改造与公共租赁住房建设结合起来具有较大的现实意义。同时，基于城中村改造的公租房建设可以给各方主体提供相应的利益机制，因此具有可行性。对城中村实施改造中，政府要合理规范的使用土地，保证房屋质量，维持房屋的可持续发展性。此外，改造过程中要做好原有村民和租户的合理安置。改造完之后要采取一系列措施保障原著村民的利益，帮助其解决再就业等问题。政府应当对城中村原住居民以及租户提供给全面的社会保障。总之，在城中村改造中，涉及到政府作用、改造主体、改造形式、筹资方式、土地权属变更、拆迁补偿方式、管理体制变更等诸多要素。同时，公共租赁住房的运作涉及到建设、分配、使用、管理及监督等一系列工作。因此，城中村改造与公共租赁住房建设这两个问题都比较复杂，将二者相结合也涉及到很多方面，本文只是对基于城中村改造的公共租赁住房建设做了一个初步的探究，相关的土地权限、运营模式、管理体制等方面都有待做出进一步的研究。
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