前言：中文期刊网精心挑选了廉租房保障办法范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
廉租房保障办法范文1
关键词：廉租房；制度；问题；对策
近些年，各地廉租房建设步伐较缓。但作为我国保障性住房体系的一个重要组成部分，在我国当前中低收入阶层比例较大的背景下，其建设和发展是必不可少的，如何分析并完善当前的廉租房制度，是一个重要的问题。本文以天津市廉租房项目为例。通过调查分析，试图对这一问题进行探索。
一、我国廉租房制度发展历程
1998年，《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》这一文件的颁布标志着廉租房制度建设拉开序幕。
1999年4月，建设部了《城镇廉租房管理办法》，首次对廉租房的的房源做出了明确的规定。
2003年底，我国正式实施由国土资源部、建设部等五部委共同印发的《城镇最低收入家庭廉租房管理办法》。新“办法”相对旧“办法”来说。更完善了实施的可操作性。
2007年12月1日，建设部等9部委联合颁布了《廉租房保障办法》，标志着廉租房制度的全面启动。
2008年3月，住房和城乡建设部在总结个别地区廉租房建设过程中的经验教训后，下发了《关于加强廉租住房质量管理的通知》。
2010年十二五规划中建议“强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度。加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给。”
二、天津廉租房建设基本情况
(一)天津市住房保障制度发展历程
天津市住房保障制度发展历程分为三阶段。
第一阶段：20世纪90年代初至2002年底，起步和探索阶段。其中1998年至2000年，在北辰区普康里建设了2万平方米的廉租房。
第二阶段：2003年至2007年上半年。逐步搭建住房保障体系。2003年天津市集中建设了4个项目、48万平方米、7282套廉租住房。2006年向“低保”和低抚家庭发放租房补贴，发放补贴近4300户。
第三阶段：2007年下半年至今，进一步完善住房保障制度。2008年5月1日，出台了廉租房、经济租赁房、经济适用住房以及限价商品住房管理办法，同时公布了住房保障工作五年发展规划和年度计划。“十一五”期间，新建各类保障性住房2400万平方米、33.5万套，发放租房补贴7.5万户。天津市十二五期间计划新增“三种补贴”7万户。其中。廉租住房实物配租补贴0.5万户，廉租住房租房补贴2.5万户。
(二)目前天津市廉租房的补贴方式
天津市采取的补贴方式有三种：1、租金补贴。天津市国土资源与房屋管理局依据公布的廉租住房实物配租租金标准与住宅租赁指导租金的平’均值的差额、住房保障能力和城镇居民住房水平等因素，确定租房补贴标准及租房补贴面积标准。2、实物配租。即规定一个家庭仅限配租一套廉租房；2或3人的家庭，原则上配租一居室的单元房：超过3人的家庭，能配租二居室单元房。若3人家庭中属于三代同居或家有年满16周岁异性子女，也可配租二居室的单元房。3、公有住房租金核减。
(三)廉租房资金来源及房源情况
目前主要有五个方面的资金来源保障廉租房的建设：1、财政预算中的廉租房保障资金：2、住房公积金扣除贷款风险准备金和管理费用后的增值收益余额：3、土地出让金中的专项资金；4、廉租房自身的租金收入：5、社会捐赠及其他来源。
廉租房的房源主要有以下方面：政府新建、收购的住房；社会捐赠的住房；腾退的公产房；其他。
三、典型廉租房调查研究
笔者深入天津市河北区的北翔家园和宜白路北明新苑小区的住房，对其享受廉租房住房保障的家庭进行了访谈。
北翔家园和北明新苑廉租房相对而立，分布在宜爽道两侧。附近有津工超市、天馨养老院天意分院、中国体育彩票和天津市河北圣贤门诊部等。交通方便，附近有仓联庄站，公交车线路很多。
(一)访谈对象的家庭情况
访谈对象的年龄基本上在四五十岁左右，主要靠天津最低生活保障金维持基本生活，均有《天津市最低生活保障金领取证》。住户大致分为三种情况：1、夫妻二人均没有正式工作，有的甚至还要供孩子上学，孩子的生活费成为家庭最大的花费支出，生活过得很是艰辛。2、单亲家庭，只能与自己的宠物为伴。3、没有劳动能力，持有残疾证。无论哪种情况，低保金(2011年由月人均450元提高到480元)均是每个家庭唯一的经济来源。
(二)现在廉租住房的问题及分析
通过调查，居民们对于廉租房的朝向、交通、物业、租金表示比较满意(调查显示物业费基本不拖欠)，但也反映了一些廉租房的不足之处：
1、申请周期长，退出机制不完善
居民们普遍反映入住时间太长，有些家庭从旧住房被拆到入住现在廉租房，长达了六年时间。
目前，廉租房房源与资金来源相对短缺的情况下，如何最大化这些资源的利用效率，使得资源确实能满足确有需要的人，是廉租房制度建设的重要出发点和重要目标。按目前有关规定，主要是通过严格审查申请者的实际生活情况。但现实中仅靠这一手段难以保证该目标的实现。另外。对于入住廉租房之后，必须实行严格的退出机制，才能切实保证稀缺的廉租房资源不被特定团体之外的人所占用。与获得入住资格的审查核准相比，退出机制的审查貌似没有得到相应的重视。使得资源用错了地方。
笔者在北翔家园进行访谈时，小区中的廉租房住户多次提到该小区廉租房的审查退出机制颇为不完善。执行力度不够。开小轿车进出的很多，也不乏开高档小轿车进出的，居住人群并不完全符合廉租房的要求。
2、生活配套设施不健全、生活不便利
(1)周边就业机会少，难以使家庭收入得到提高。住廉租房虽然使住户租金支出减少。但由于目前廉租房一般居于较偏僻的地理位置。周边就业机会大大减少。
(2)看病难。由于小区附近缺乏社区诊所，许多居民反映就医困难，就医成本高的问题。
(3)小区配套设施不完善。其一。健身器材缺失。在调查中，大多数小区没有看见任何锻炼身体的设备。这也引起了居民们的不满。其二。治安存在问题。调查中发现小区中丢失自行车的问题比较严重，尽管社区居民反映多次，要问题一直没有很好的解决。其三，公共厕所、路灯缺少。小区内公共设施不完善，造成了居民生活的不便。
廉租房保障办法范文2
解决城市廉租房政策实施的资金问题，关键是要均衡各方利益，依靠中央资金支持，带动地方和社会投入，积极拓展筹资渠道，共同构建廉租房保障资金支持体系。
一是科学安排财政预算资金。解决“居者有其屋”的问题，是中央和地方政府不可推卸的共同责任，因此，城市廉租房政策实施的资金来源主要应来自各级政府的财政投入。当前，《廉租住房保障资金管理办法》明确了廉租房保障资金的八种来源，但是除了对土地出让金用于廉租房建设的比例做了具体规定以外，其他几项来源的资金比例仍不明确，尤其是地方政府与中央政府的资金比例关系不明确。因此，必须尽快出台与廉租房建设资金来源相配套的实施细则，进一步明确中央政府与地方政府财政投入的比例关系。
二是形成多元化投融资渠道。首先是引入房地产投资信托基金。对参与廉租房建设和经营的房地产投资信托基金给予财政补贴或对其投资者的收益减免所得税，以提高基金和投资者的收益水平，从而鼓励房地产投资信托基金投资建造或购买廉租房，再以低租金出租给低收入家庭。其次是发行廉租房建设债券，以弥补廉租房建设资金的不足。第三是实行证券化运作。我国廉租房一般只租不售，因而具有稳定的产权，廉租房作为政府福利项目，其收益尽管不高但具有稳定性，这些都符合证券化资产的特点。在实际操作中，我们可以采取直接将廉租房项目证券化或以廉租房作为抵押物向银行申请贷款、由银行将该债权证券化两种方式。第四是发行福利彩票模式。可从社会福利彩票所筹集的资金中提取适当比例，用于当前的廉租房建设，这既遵循了福利彩票基金无偿使用的原则，也有效地缓和了廉租房建设过程中资金紧缺的问题。
二、切实采取措施，强化地方政府落实城市廉租房政策的力度
一是提高认识，明确责任。地方政府必须从构建社会主义和谐社会的大局出发，充分认识实施廉租房政策的重大意义。只有认识到位、责任明确，才能在实践中大刀阔斧地将政策落实下去。
二是加强考核，强化落实。应该把廉租房建设等民生问题纳入到地方官员考核的指标体系之中，并强化问责。另外，地方政府还要将廉租房建设和租金补贴任务纳入政府年度实施项目，年初制定计划，明确部门责任；年中进行检查，加强督促指导；年末实行考核，确保政策目标的实现。
三是立足实际，开拓创新。地方政府应坚持从地方实际出发，原则性与灵活性相结合，大胆探索，开拓创新，闯出一条廉租房政策有效实施的路子来。例如陕西省规定，土地出让净收益、住房公积金增值收益余额不能满足年度廉租房保障资金需要时，差额部分由省市县三级财政按“三三制”原则筹措。云南省规定，从县城以上房地产开发税收中，拿出不低于10％的资金支持廉租房建设。
三、扩大社会参与，积极拓宽诚市廉租房的房屋来源
根据《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》的规定，目前我国城市廉租房房源主要有四种，其中主要依靠政府集中提供的保障性普通住房，这种供给方式显然不能满足日益增长的大众需求。探索新的廉租房供给机制、争取更多的廉租房房源迫在眉睫。
一是建议政府收购空置房作为廉租房。政府出资以成本价或低于成本价收购符合规定的空置住房，然后对其按廉租房标准进行重新设计并改造成适合最低收入家庭居住的廉租住房。目前我国空置房的数量很大，这不仅不利于房地产开发商资金的回笼，而且给商业银行造成大量的不良资产。政府通过收购将空置房转化为廉租房，既可以盘活空置住房资金，又可以节省廉租房建设成本。
二是鼓励开发商建设经营廉租房。可以由政府以提供低息贷款的方法资助开发商建造廉租房；或者对于按照政府标准建设、经营廉租房的开发商，政府在地价等方面给予一定的优惠，从而鼓励更多的开发商投入廉租房建设，增加廉租房的数量。
三是强制开发商建设经营少量廉租房。可以在土地竞标时就明确要求每一个楼盘都必须建造一定比例的廉租房，强制开发商参与廉租房的建设与经营。
四是动员房屋所有者自愿提供廉租房。政府应制定相应的优惠政策，如减免税收等措施，鼓励拥有符合廉租房条件的房屋业主提供廉租房。除给予一定的利益优惠外，政府还可以给予廉租房提供者其他一些名誉上的奖励。
四、完善体制机制，建立健全城市廉租房政策实施的各项制度
一是规范准入机制。科学合理地确定最低收入标准并采取有效的收入审核管理办法，是落实住房保障政策的基本前提。不同地区应按照当地经济发展状况划定廉租房准入标准，并根据当年房地产市场价格对不同层次的家庭收入线进行定量分类，确保准入标准科学，保障对象准确。
二是完善退出机制。建立有效的退出机制，可以提高资金利用率和廉租房制度的覆盖面，从而在有限的资源条件下，体现最大程度和范围的社会公平。为此，每隔一段时间要对原保障对象进行重新认定，条件改善的退出廉租房，只有符合条件的方可继续享受廉租房政策。这样，可使不同收入水平的居民都能有与其收入水平相适应的住房，从而真正建立和完善多层次的住房供应体系。
廉租房保障办法范文3
论文关键词：廉租房政策；执行；对策
住房问题不仅仅是一个经济问题，也是一个重大的社会问题。当前，随着城市化进程的加快，住房问题的必要性和紧迫性日益体现。当前，我国重要的房屋供应体系基本上呈现三个层次：对于收入较高的人群主要是商品房供应，对于较低收入家庭，实行“廉租住房和经济适用房”为主的住房供应政策，对于经济困难的家庭，主要是以产权归政府所有廉租房进行供应。可以说，廉租房制度应该说是我国现行的住房保障体系当中最核心的组成内容。目前我国的廉租房只租不售，适用对象是城市特困人口，只收取象征性房租，廉租房能一定程度上避免寻租现象的发生，是解决低收入群体住房问题，缓解住房消费领域矛盾的一种有效措施。尽管政府积极组织实施廉租房工作取得了一定成果，但我们也应该清醒地意识到廉租房制度在执行过程中仍存在一些不尽如人意之处，如廉租房资金来源短缺、廉租房保障设施缺乏、退出机制不完善等等，制约了这一制度在实践中发挥更大的作用。本文正是通过对廉租房政策的研究，分析廉租房政策执行中存在的问题，以期对我国廉租房制度的完善有所帮助。
一、廉租房政策概述
根据建设部颁布的《城镇廉租房的管理办法》定义：“城镇廉租房是政府和单位在住宅领域实施的社会保障职能，向具有城镇长住户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住宅。它是政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。”廉租房在世界各国都比较普遍，即使在西方一些发达国家如美国、英国、新加坡都有相当一部分人住在由政府提供的住房里。在我国，廉租房绝大部分也是由政府提供或者扶持的。基于此，我们可以将这种由政府以补贴方式扶持特定收入家庭的住房租赁消费，提高其居住水平，从而实现住房保障目的的一系列行为规则称之为廉租房政策。
二、廉租房政策执行中存在的问题分析
（一）政策现状
我国探索廉租房政策始于1998年。这一年，国务院在《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》中正式以文件形式提出了廉租房问题，要求各级政府根据家庭收入的不同层次制定不同的住房政策。此后，一系列的相关政策文件相继出台，可以说，经过多年的试点探索，目前我国已初步形成了以租金配租（即发放租金补贴）为主、实物配租（即分配给低租金住宅）为辅、多种方式并举的廉租房制度。据国家建设部公布的情况和有关媒体，截至2008年底，全国656个城市中。己有586个城市建立了廉租房制度，占到88.3%，2008年，计划安排廉租房资金达到79.4亿元。
（二）存在问题
我国廉租房屋体系自起步以来，已经取得了一定的成效，但是在运行中依旧存在有一些问题。总的来说，存在以下问题：
1、廉租房资金来源短缺
廉租房是政府解决贫困人口住房间题的重要举措，但资金来源不稳定却是制约其发展的一大障碍。根据《廉租住房保障办法》的规定，有九种渠道。虽然规定的资金筹措渠道不少，但在廉租房实践中，大部分资金仍主要来源于住房公积金增值收益。公积金增值收益在提取风险准备金和支付管理费用后的剩余有限，不足以支持廉租房制度建设。此外，政府财政资金未能得以有效落实。尤其是中西部地区，由于经济发展相对落后，政府则财力明显不足，导致廉租房建设滞后。在住房商品化的进程中，如何调整政府的支出结构，扩大廉租房建设资金来源，将低收入群体的住房间题真正列入政府的支出预算安排，已成为廉租房制度建设的重要任务。
2、廉租房房源相对不足
从《城镇廉租房管理办法》的有关规定来看，廉租房的房源主要有四个途径：政府新建、收购的住房；旧有的公房；社会捐赠的住房；其他渠道筹集的住房。其中，在当前居高不下的房价之下，政府新建、收购住房需要大量的资金，实施进程受到的阻力大。而旧有的公房存量也严重不足。住房分配货币化改革以来，新建商品房价格畸高，存量公房提租步伐缓慢，加之公房一部分已经通过房改的形式出售或者分给了本单位的职工，无法腾退。政府可以用做廉租房的公房数量极少。社会捐赠的住房则寥寥无几，一些人甚至拥有不只一套房。他们宁可闲置也不愿意将其闲置的住房提供给社会。此外，隐形的房地产租赁市场的存在也使得部分房屋非法进入房地产二级市场，造成廉租房的房源供给短缺。根据广州的调查，“十五”期间有22万户“双特困户”，需要解决住宅困难问题，但目前广州市每年仅能提供500套左右的廉租房，现实情况与制度设计的情况存在差异，房源缺乏已经成为制约廉租房供应的一个瓶颈。
3、廉租房覆盖范围较小
廉租房保障体系的对象从狭义上讲是最低生活保障制度保障的对象，即低保户、贫困人口；从广义上讲应包括所有无法从市场获得住房的中低收入居民家庭，既包括具有城镇户口的城镇居民，也包括城市中大量的流动人口。但目前各城市执行过程中的廉租房政策多限定在城市中低保户与优抚家庭中的住房困难户，而对于城市中的农民工、失业或待业的大学生等人群，则不覆盖。以广州市为例，广州市规定只局限于具有“广州市区城镇户籍，并在本市工作或居住，家庭人均月收入低于广州市基本生活保障线，无自有产权住房或现自有产权住房人均住房居住面积在10平方米以下的困难家庭”。这样的标准过于严格，会将城市中一些低保户排除在外，更不用说外来务工的农民工了。笔者认为，廉租房是国家向弱势群体提供的社会保障，它具有社会救助的性质，农民工、失业或待业的大学生等作为我国公民，承担纳税等其它基本义务，同样应有权获得廉租房的权利以及保障资格。
三、廉租房政策有效执行的途径
廉租房制度作为住房保障体系中的一项重要制度，其顺利实施直接关系到政策的有效性问题。目前，我国廉租房政策执行过程中存在着诸多问题，迫切需要解决。笔者认为，我国廉租房政策执行应该应贯穿“助人自助”的理念，即借助社会、政府等外力的支持，同时和弱势群体成员自身的力量与监督相结合，从而达到标本兼治的效果。 转贴于
（一）开拓政府引导下的多元化融资渠道
廉租房政策的有效实施必然需要充足的资金作为支持，而目前在我国政府是廉租房建设资金的唯一投资主体。对于廉租房项目而言，大量其持续性的资金是必须的，如果不能保证在比较持久的一个时期之内拥有较为充足的资金则难以保证廉租房政策发挥最大的效能。前文提及目前在我国政府是廉租房资金投入的唯一主体，这种投资主体的单一性容易造成资金来源的不稳定性，其也必然对廉租房政策的执行造成巨大的制约。针对此种不足，在制定和执行廉租房政策时要积极吸收和借鉴国外的先进经验，坚持在政府的主导之下积极地探索多元化的廉租房资金融资模式。
开拓政府引导之下的多元化融资渠道的一个最为有效方式就是积极探讨民间私人资本的注入，积极寻求政府资本和私人资本的合作，吸引更多私人资本的参与，是拓宽廉租房融资渠道的必然趋势，PPP模式应运而生。PPP，中文直译为“公私合作”，意译为公共部门和私人部门基于项目而形成的提供公共产品或公共服务的一种长期的合作伙伴关系。PPP模式在国外经常运用到公共实践项目中，在国内仍然处于萌芽阶段。传统以来，我国基础设施一直以来都是由政府财政支持投资建设，由国有企业或单位垄断经营，这种建设管理模式存在浪费严重、效率低下、风险巨大等众多弊端。随着我国市场经济的逐步建立和完善，在这些传统的国有垄断领域充分引入竞争，通过竞争来降低成本、提高效率、减少风险就成为市场发展的必然。而民间资本的进入就是市场竞争的充分体现，民间资本进入到公租房建设领域以后可以极大地拓展公租房的资金来源，在最大程度上保证公租房政策实施的连续性和持久性。因此这一模式是拓展廉租房资金来源的有效途径。
（二）变通现有政策，扩大租房覆盖面
建立和完善廉租房政策是建设社会主义的内在要求，也是保障实现共同富裕的必然选择，是保障最低收入家庭的基本居住需要，是全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的客观要求，也是建立和完善城镇住房新体制的必然要求。因此使居住有困难的人都能够享受到公租房政策是实践科学发展观、建设社会主义和谐社会的具体表现。
首先，应该打破原有的户籍限制，随着我国户籍制度的逐渐松动和变化，户籍已经不再是人们生存的重要内容，越来越多的人进行着户籍的迁移，人口的流动性也越来越大，在这种趋势之下再简单地以户籍作为申请廉租房的条件之一就显得不合时宜；其次，抛弃现有的家庭“双困难”标准。随着城市单亲家庭的不断增多、未婚工作人员的大量出现和“空巢”老人现象的日益显现，以往的“双困难”标准已经与现实出现一定的脱节，这部分人对住房有着特殊的需求，如果将他们排除在政策之外，势必造成事实上的不平等，因此要对其进行必要的考虑。
现实中许多城市通过政策的变更对廉租房政策的覆盖范围不断进行着扩大，一方面月收入的标准降低、另一方面对居住面积限制不再过分苛刻。还有一些城市，例如青岛、贵阳等规定符合条件的毕业大学生也可以申请廉租房，这是在廉租房制度改革之路上迈出的重要一步，当然还需要不断的拓展，目前还有一些人群例如不具有当地户口的城市打工者、进城农民工、城乡结合部土地被征后的农民等都被排除在廉租对象之外。
（三）合理设计保障性区位，改善保障设施
目前廉租房建设在区位选择上呈现出许多的不足，例如许多廉租房在位置上比较偏僻、大多数在远离城市主城区的郊区之外，这些廉租房相对独立、远离城市基础设施，周围没有配套的相应保障设施，例如基本的银行、邮局、超市等基础设施缺少，公交车线路等也比较稀少不便于居民的日常生活和出行，对廉租房居住者的居住环境造成极大的影响，也严重制约了当地经济的发展和廉租房居住者的就业和生活水平的提高。
廉租房保障办法范文4
[关键词] 廉租住房制度；实物出租；租金补贴
[中图分类号]D693.9 [文献标识码]A [文章编号]1005—3115（2012）16—0107—03
一、我国廉租房制度建设的必要性
廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房制度是社会保障制度，也是住房体系的保障制度。换言之，廉租房是指国家以租金略减、住房租赁、实物廉租房等方式向无力购买住房的困难家庭和需要其他保障的特殊家庭而提供的一种最低住房保障。
（一）廉租房制度的特征
1.供应对象的确定性
廉租房制度确立了以经济贫困标准和居住困难标准的双重衡量的标准，不同于传统住房分配方式中仅以居住条件困难作为单一分配标准。根据这一新标准，廉租房制度的供应对象应是符合当地经济困难标准和居住困难标准的“双困”家庭，这两项标准缺一不可。
2.政府的主导性
廉租房制度作为国家的一种社会救助措施，目的是为低收入人群提供符合居住条件的廉租房，政府作为国家的管理者，应该充分行使自己的社会管理职能，承担起廉租房建设和管理的重任，为廉租房制度提供法律、政策支持，资金来源，筹资渠道，并进行有效管理。
3.住房供应的救
廉租住房制度属于行政给付范畴，是政府履行社会保障职能，通过赋予最低收入家庭一定的物质权益或者与物质有关的权益，从而保障特殊困难居民最基本的居住权利的制度，因此这类住房具有一定的社会救性质。
4.运作过程的封闭性
廉租房供应具有社会救质，又是完全意义上的政府行为，这就决定了其在运作管理上区别于其他住宅，必须实行严格管理下的封闭运行，具体包括：第一，资金运作的封闭性。必须保证国家廉租房建设资金及时到位，及时投入，专款专用，封闭运作；第二，管理的封闭性。廉租房建成以后，必须由政府集中管理，由政府制定一系列廉租房管理制度，确保廉租房制度的良性运行。
5.实施方式的多样性
政府在住房保障中干预的范围和方式要建立在适合本地区的实际情况和住房保障目标的基础上，随着社会经济环境的变化，解决问题的办法也要相应发生变化。就一个地区和城市而言，其住房保障制度的建立和实施必须结合本地区的实际情况，并根据情况的变化适时进行调整。城镇廉租房制度的实施必须建立在符合最低收入家庭特殊要求和当地住房发展的现状基础之上，另外政府的财力和对于低收入家庭的相关政策和当地的住房政策也是必须考虑的因素。
（二）廉租房制度实施的必要性
1. 廉租房制度是解决低收入者住房问题的有效途径
以住房为主的房地产业是我国新的发展阶段的重要支柱产业。近年来，房地产市场呈现出固定资产投资规模过大、增长速度过快的现象，同时对住房需求的旺盛、地方政府追求高额的土地租金收益、房产开发成本提高等因素推动了房地产价格持续上涨。目前，我国城市居民人均住房面积虽然达到了28平方（米），但是全国城市低收入家庭中，人均住房面积不足10平方（米）的还有1000多万户，约占全国城市居民家庭总数的5.5%，存在住房困难的低收入家庭仍然有1000万户。“住房难和买房难”是这部分群体面临的突出问题，不能有效解决好该问题势必影响到社会的稳定与和谐。
2. 廉租房制度是缩小房价收入比、缓解贫富差距的有力措施
房价收入比是指家庭购房总价与居民家庭年收入的比值，用于考察居民的购房能力，房价收入比的拉大源于市场经济条件下城乡、行业、区域之间贫富收入差距拉大。2006年，我国平均房价收入比是6.7亿，但是同年最低收入家庭的房价收入比约为22，而最高家庭房价收入比刚刚超过2，前者是后者的10倍，并且这种差距还呈逐步扩大的趋势。在市场调控失灵的情况下，政府有责任帮助住房困难的低收入群体改善居住条件，保障居住需要，缩小与富裕群体的差距，而廉租房建设能够有效协调平衡政府和低收入群体这两方面的需求。
3. 廉租房制度是完善城市住房供应体系的重要环节
我国的房地产市场繁荣发展不过短短几年，廉租房制度建设在我国也刚刚提上议事日程，其发展前景有待实践的进一步检验。为此，必须改革现行的住房供给制度，建立、健全我国社会住房供应体系，将廉租房和经济适用房列入其中，具体的政策取向为：低收入家庭主要通过廉租住房，外加经济适用房解决；中等收入家庭根据各地实践可以采取限价商品房和经济租赁房的办法解决；高收入家庭主要通过市场供应商品化住房。
二、我国廉租房制度的保障与实践效果
廉租房保障办法范文5
【关键词】 住房保障商品房经济适用房廉租房
为了满足低收入者的住房要求,我国建立了以经济适用房供应量为主、廉租房供应量为辅的住房保障制度。但分析发现经济适用房的政策执行效果并没有达到预期目标,而且暴露出太多问题。同经济适用房相比,廉租房存在种种优势,并且能避免经济适用房中出现的种种问题。以廉租房取代经济适用房,可以达到增加民生促进社会和谐发展的目的。
一、经济适用房存在的问题
就经济适用房的发展现状而言,存在着诸多需要解决的问题,这些问题不但制约其社会保障功能的发挥,还影响着房地产市场的健康发展,并滋生出腐败和社会矛盾,主要问题如下。
1、经济适用房户型标准超标
2005《经济适用房价格管理办法》规定:“经济适用房严格控制在中小套型,中套住房面积控制在80平方米左右,小套住房面积控制在60平方米左右,市县人民政府根据本地区居民的收入和居住水平等因素,合理确定经济适用房的户型面积和各种户型比例,并严格进行管理。”然而在实际操作中,开发商为了争取更多利润建设一些面积超标的经济适用房,甚至有些地区出现了200平米复式豪宅的经济适用房。低收入者收入有限,即使小面积的住房也常超出其购房能力,何况严重超标的建筑面积,更不是一般低收入者所能承受的。
2、监控缺位导致销售对象失控
经济适用房销售对象定位于“低收入群体”,但在实际销售过程中,由于统计、审核方法及程序上的不科学、不严谨,很多不符合低收入群体条件的人购走了经济适用房;同时,由于监管缺位和市场经济本身的逐利性,开发商、政府官员、部分富裕群体相互勾结,使得部分经济房落入高收入群体之手,这显然违背了经济适用房政策的设计初衷。监管缺位的根源在于制度设计本身的缺陷。从政策上看,虽然对经济适用房申请人审核合格后有数天的公示期,但是将这种监管责任转嫁于没有调查权力也没有执法权力的普通群众的做法本身就缺乏可行性,弱势群体无法拥有监管他人的力量。从市场的角度看,争得经济适用房是一种稳赚不赔的投资,高额的利益诱惑自然触发各种利益群体去争夺这份蛋糕,低收入者是社会的弱势群体,在竞争中自然处于劣势,经济适用房落入自然会落入中高收入群体之手。
3、经济适用房干扰正常的房地产市场
在市场经济中,市场具有自调节作用,生产者和消费者根据市场价格变化来调整供给量和需求量,最终达到优化经济结构提高资源利用效益的目的。政府如果过度干预市场,必然使得一部分资源的利用效益遭受损失。目前的房地产市场中,同种商品存在着两种价格体系:一种是政府有控制功能的经济适用房,另一种是纯粹市场化的商品房。基本同质的两种商品同时出现在同一个市场上,两种价格体系在一定程度上扰乱了正常的市场秩序。对消费者而言,市场套利的存在,必然促使他们去争夺低价的经济适用房,从而使商品房的定价和销量受到影响。对开发商而言,经济适用房在土地价格和开发政策上都存在优惠,争得经济适用房开发权无疑在市场竞争中拥有绝对优势。当房地产市场处于低迷期时,一部分开发商承受经营艰难的景遇,而另一部分开发商则可以享受政策带来的无风险利润,这不但有悖公平竞争的市场原则,还损害了资源的使用效益。
4、政府补贴优惠开发商使得低收入者难以直接受益
在经济适用房建设上,国家给予开发商土地价格优惠,包括降低批租土地价格、实行税收减免等。这些补贴和优惠直接给了开发商,然而一些低收入者并没有从国家补贴和优惠中得到太多福利,倒是开发商得到了更多好处。政府本来寄望于经济适用房来大力改善民生,但是实施结果是开发商得到稳定利润,中高收入者购走部分低价房子,低收入者的住房问题仍没有得到有效解决。这不是我们推行这项政策的本来目的,另外,在社会管理上,经适房滋生了部分政府官员的寻租行为、引起部分民怨。
5、经济适用房有产生次贷危机的风险
经济适用房的销售对象是低收入群体,低收入群体本来收入有限,其有限的收入主要用于满足基本生活需要,而没有能力节余大量资金。虽然经济适用房销售价格比商品房低,并且有国家的贷款优惠,但是对于低收入人群而言仍然是奢侈品消费,其总价格一般超出低收入者的支付能力。从维护金融秩序角度看,低首付的贷款方式将原本没有购房能力的人拉入购房者行列,客观上为发放贷款的商业银行孕育了风险,因为这种支付方式是以房屋的持续上涨或微跌为基础的。美国住房市场2007年10月开始出现的次级抵押贷款(简称“次贷”)危机证明了这一点。次贷危机的根源在于,政府为了刺激房地产市场的发展,允许低收入者通过抵押贷款方式拥有自己的住房,这些人群原本达不到正常的信用贷款标准。经济高涨时期,一般不会出现偿付能力不足的风险,但是在经济低迷期或者出现住房去泡沫化时,会造成大量的失业或者收入减少从而不足以支付贷款,并且抵押住房的市场价值不能够偿付剩余债务,这些次级贷款就会形成商业银行的坏帐,从而造成金融机构资产的损失,金融风险就产生了。
二、取消经济适用房大力发展廉租房的必要性
1、切实实现低收入群体的住房保障
房屋存在二方面的价值,一是居住的价值,二是投资的价值。不同收入群体对经济适用房的价值需求是不同的,高收入群体的需求主要在于投资,购买后多数利用与商品房之间存在套利转手牟利;低收入群体的需求主要在于自己居住。保障性住房的保障功能就是满足低收入群体的住房需要,改善其居住环境,而不必拥有房屋所有权。经济适用房可以改善低收入者的居住环境,但未必改进其生活质量,因为在其低收入仅能保障基本生活需要的情况下,购房会增加生活负担,有时甚至牺牲了其他如教育、医疗、休闲等方面的消费,而且背负多年的偿债压力。廉租房由于租赁的价格远远小于购置住房的价格,不需要压缩低收入群体其他方面的消费,也就不会降低其生活质量,可以实现无损质量情况下的住房保障。
2、提高政府资源配置效益
从政府资源的配置效益看,廉租房所带来的社会效益要远远大于经济适用房。同廉租房相比,经济适用房至少存在三个方面的效益损失:一是大量经济适用房落入高收入群体带来的社会保障损失,他们占用了本应保护低收入群体利益的资源,挤压了保障范围;二是财政投入的长期保障效益损失,因为经济适用房一旦购买就可以很快在市场上以商品房的价格流转(我国目前规定5年的期限),从而彻底退出保障领域,就不能在未来对其他低收入群体行使其持续保障功能;三是政府威望在群众中的损失,经济适用房带来大量的负面问题,官员、高收入群体争夺经济适用房滋生了腐败,也加剧了高收入群体和低收入群体的对立,目前的实施现状体现了这一点。
廉租房可以消除上述问题。廉租房的面积一般较小,只可租赁而无所有权的特点将避免高收入群体的争夺,从而扩大了房源,增加了保障范围;采取退出机制的廉租房可以发挥其持续的社会保障功能,因为一旦低收入群体进入到中高收入群体行列,其退出的房屋可以继续租赁给其它低收入者,消除了经济适用房的一次保障性;廉租房还会带来存量优势,由于所有权的流转限制,不断投入增量资金建设新的廉租房,加上已建成的廉租房资源,廉租房总量将会越来越多,我们就可以扩大廉租房的保障范围,不但实现城市低收入居民的住房保障,而且有可能实现进城农民工的住房保障。
3、促进房地产市场价格正常化
目前市场上存在着同一商品的两种价格体系,完全市场化的商品房和政府干预定价的经济适用房。在两种价格体系下,消费者首先购买经济适用房,必然影响商品房的价格。这种现象在经济处于高涨期,对房地产的影响不是那么明显,因为经济适用房的供量有限。但是在房地产去泡沫化时期,价格和销售量双下跌,经济适用房受到的冲击就显现得十分明显,目前冷清的商品房市场和火热的经济适用房销售场面反映了这一点。政府的经济功能侧重于宏观调控,商品的定价应当交给市场。经济适用房具有商品的特性,但是其定价权受到政府的制约,而商品房由市场定价,同质商品的两种价格必然相互影响,经济适用房价格将干扰商品房的正常定价。商品房是基于经济资源的利用效益,经济适用房的出发点是保障社会公平,追求社会公平不能以损害效益为代价,要遵循效益优先的原则。经济适用房在某种程度上损害了商品房的效益,取消经济适用房发展廉租房则消除了这个问题。市场上存在纯粹的商品房和纯粹的保障房,中高收入者可以购买商品房促进房地产市场正常价格运行,廉租房实现了保障社会公平的需要,这样就在效益与公平之间找到一个最佳的契入点。
4、杜绝次贷危机产生的根源
取消经济适用房发展廉租房可以在一定程度上杜绝房地产市场出现次贷危机,因为廉租房并不需要低收入人群进行大量贷款,客观上铲除了危机的潜在根源。低廉的租金也是低收入人群可以承受的,而且在租赁价格上,政府可以对低收入人群实行租赁补贴。取消经济适用房发展廉租赁房并不有损社会公平,我们无需让每个家庭拥有属于自己的住房,只要人人有房住即可。正如轿车市场一样,无须让每个家庭都拥有属于自己的小轿车,通过发展出租车市场和公交车市场一样实现了低收入群体享用便利交通工具的需求。
三、取消经济适用房发展廉租房的对策分析
为了增强经济资源的使用效率,提升公共资源的保障效益,促进社会公平,目前应取消经济适用房将其纳入商品房的范畴,并把发展经济适用房的资金纳入廉租房的范畴,大力发展廉租房,做到穷者有屋住、富者有其房,具体对策如下。
1、加大廉租房的投入力度
加大廉租房的投入力度在关键于增加廉租房的资金投入规模,主要内容包括两个方面:一是新建更多的廉租房,二是通过购置二手房进行改造以增加廉租房资源。廉租房的资金规模是制约房源供给量的首要因素,可以把计划建设经济适用房的资金转入发展廉租房。廉租房资金的提供对象一般为中央政府和地方政府,地方政府可能因为追求政绩和财力限制的关系缺乏提供廉租房的动力。中央政府可以通过制定政策、加强监督、增加业绩考核指标等方式调动地方政府提供廉租房的积极性。资金来源应当追求多元化,地方政府的资金除了既定的财政安排外,还应包括政府出让商品房土地的固定比例资金以及商品房交易税费的比例资金等。
2、扩大廉租房覆盖范围
根据2007年新颁布的《廉租房保障办法》,廉租房的覆盖范围已经有所扩大,由城市最低收入家庭扩大到低收入住房困难家庭。按照2007年的标准,有资格享受廉租房福利的人口约为城镇人口的4%,这个比例排除了那些彻底脱离农业生产而在城市就业的群体,这部分群体也应当考虑为住房受保障人群。同期国际通行的比例为总人口数的20%,相比而言我国廉租房的覆盖范围相对有限。我国正处于城市化进程之中,必然要产生更多的城市无房群体,廉租房覆盖范围应当考虑这个过程。本着以人为本、促进社会公平、构建和谐社会的原则出发,我们应当扩大廉租房的覆盖范围,在目前的廉租房财力支持力度有限的情况下,住房保障的秩序应当是:城市低保人群、城市低收入人群、农民工以及其他无住房人群。
3、改变补贴对象
取消经济适用房后国家和地方政府可以将补贴对象转变为补贴租房的低收入家庭。补贴办法可以按照家庭人头补贴;补贴标准应当考虑地区差异、地方财力差异和家庭收入差异,一般是发达地区补贴金额大,财力雄厚地方补贴力度大,低保人群补贴力度大。
4、实行动态管理
廉租房是一种公共资源,为了发挥这种公共资源的最大保障效益,必须实行动态管理。要监控廉租房居民的动态收入水平,建立“个人收入档案制度”并定期审核资格,促进廉租房的流动性。当低收入者的收入水平有所改善或步入中高收入行列时,不能继续享受廉租房的政策优势,要么减少或取消住房补贴,要么增加其住房租金甚至按照市场价格收取,或者二者并用,促使他们让出廉租房的使用权,这样可以把退出的廉租房租赁给其他低收入者,提升其保障功能。
【参考文献】
[1] 张愈:经济适用房纵横谈[M].陕西人民出版社,2002.
廉租房保障办法范文6
杜甫当年在茅屋为秋风所破时，大声疾呼：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山！”一千多年过去了，这个问题解决起来依然步履蹒跚。
廉租房遭遇地方政府普遍冷落和排斥的根源是，廉租房制度触及地方政府的利益。廉租房与房价成反比关系，廉租房供给每增加5%，就会迫使房价下降3%~4%，这将影响地方政府的土地出让金收益和GDP增长速度。从经济利益角度讲，发展廉租房需要政府财政支出，而发展商品房会创造财政收入。因此，地方政府选择发展商品房。
然而，廉租房是与老百姓利益密切相关的大事。1999年，国家建设部便出台了《城镇廉租住房管理办法》，但时至今日，全国140多个城市尚未实施廉租住房制度。众多的低收入者的住房保障该如何落实，成为专家和的焦点。
吴敬琏曾说，“政府的责任就是保证中国国民没有人住在马路上。”
国务院发展研究中心副主任陈清泰表示，“居者有其屋，但不能是居者买其屋。让中低收入者都能买上房，这个目标太高，难以实现。”
数据显示，截至2006年底，累计已有54.7万户低收入家庭，通过廉租房制度改善了住房条件。按照规划，2007年，国内所有城市和城镇将全部建立廉租房制度，最低生活保障家庭中的住房困难户“应保尽保”。
但从现实来看，廉租房政策的实施情况并不理想。面对国家对廉租房建设的一系列要求，很多地方政府对推进廉租房的态度存在雷声大雨点小的现象。
现在，仍有4个地级市、141个县级市没有建立廉租住房制度；166个地级以上城市未明确土地出让净收益用于廉租住房建设的比例；绝大多数城市没有将土地出让净收益实际用于廉租住房建设；廉租房制度覆盖面低；部分城市还没有建立廉租住房保障对象档案，申请、审批、退出机制不完善。
缺少资金，难以分配，这只是一些地方政府惯用的托词。而开发商所津津乐道的“廉租房”，不过是为了混淆视听，掩盖自己搞价格合谋、赚取暴利的事实。
廉租房供给体系的建立，有助于平抑房地产价格飞涨，使贫困人群得以安身，减轻社会负担，减少城市房屋空置，保障社会的和谐安定。但从目前中国国情来看，政府的廉租房建设还任重而道远。
是紧盯利益还是关注民生，地方政府确实需要好好思量。
美国和法国的廉租房制度
在美国和法国，廉租房有相当长的历史，这些国家的政府已经总结出丰富的政策经验。