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卖房合同范文1
前夫出售共有财产
刘女士同张先生曾是夫妻关系。几年前离婚时，这对夫妻共有的一处位于北京市海淀区的房产未分割，房屋产权一直登记在张先生名下。
2010年1月，张先生同罗某以及中介公司三方签订了一份《房屋买卖三方合同》，约定将房子以138万元的价格卖给罗某。
这份《房屋买卖三方合同》的其中一份附件为“房屋出售共有权人意见书”，上面载明“本人张某与刘某是该房产的产权人及共有权人，我们均同意出售该房产，并无纠纷。”在这份意见书上，作为产权人的张先生在后面签了字并按上手印，但在共有权人一栏中，却并没有刘女士的签名。
“三方合同”签订后不久，张先生又同罗某签订了一份《存量房屋买卖合同》，上面标注的成交价格变成86万元。
一个月后，罗某领取了房产证。当天，罗某向张先生支付了35万元购房款。而剩余的100万元购房款，则由罗某向银行申请贷款后并支付给张先生。这之后，罗某搬到该房屋内居住。
“阳合同”被判无效
一个偶然的机会，刘女士无意中从朋友处得知房子已被卖掉，而100多万元房款自己一分钱也没见到。气愤的刘女士随即向法院提讼，要求确认前夫张先生同罗某签订的《存量房屋买卖合同》无效。
海淀区人民法院经审理后认定，张先生同罗某签订的《存量房屋买卖合同》主要意图是规避法律，损害了国家的利益，且这份合同的订立并非出于张先生和罗某的真实意思表示。因此判决张先生同罗某签订的《存量房屋买卖合同》无效。
判决生效后，北京市住房和城乡建设委员会向买房人罗某做出《撤销房屋登记决定书》，决定撤销罗某依据这份“无效合同”申请办理的房屋登记。
“阴合同”也无效
2012年5月底，刘女士再次提讼，要求确认前夫同罗某签订的《房屋买卖三方合同》无效。已经输了一场官司的罗某，为了向法院证明自己对于这套房屋属于“善意取得”，提交了张、刘二人的身份证及结婚证复印件、承诺书，以及上场官司开庭时海淀法院的询问笔录等证据。
其中，银行的承诺书上记载，售房人及共有人同意将房屋出售给购房人。买卖双方向银行提交的全部文件均为真实、合法、有效的，不存在隐瞒、欺诈、伪造等不实之处。承诺书后，有张先生、刘女士及罗某3人的签字。
对于这份承诺书，在上一场“阳合同”的庭审中，卖主张先生承认自己同罗某去银行办手续时，“找了别的女人代替前妻去的，前妻并没有去签字，她对卖房一事不知情。”而罗某也表示，看过刘女士的身份证，也见到了“刘女士”，但不确定自己见到的真是“刘女士”。
法院审理后认为，罗某在购房过程中存在过错，且在购买该处房屋并办理产权证的过程中存在违法行为，未尽到买受人的审查义务，其行为侵犯了刘女士的合法权益，一审判决《房屋买卖三方合同》无效。
卖房合同范文2
房屋买卖合同范本阅读
甲方(卖方)：
乙方(买方)：
甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，并经土地所有权人 同意，达成以下合同条款：
1、甲方自愿将坐落在 房屋院落(包括：正房 间、厢房 间)出卖给乙方，并将与所出卖房屋相关的土地使用权同时转让给乙方。该院落具置为：
东邻： 西邻：
南邻： 北邻：
登记长度为： 米、宽度为 米，面积共 平米。
2、该院落相关的附属物同时全部转让，附属物包括：
3、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写 ;即人民币小写 元。乙方在合同生效时一次性付清。
4、甲方应在 前将该房屋交付乙方;届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用;无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等。
5、本合同生效后，一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付五十元违约金。
6、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权。并已经取得全部共有人的一致同意。若因产权、使用权或其他产权原因而导致乙方无法正常使用，甲愿意赔付乙方全部转让款、房屋的改造、建造、装修等费用及土地增值部分。
7、合同生效后甲方有配合乙方办理相关产权证照转移义务，如因政府原因确实无法办理产权转移手续，甲方须把相关证件交乙方保存。如遇政府征地拆迁，该院落的拆迁利益(包括拆迁补偿款、回迁房等)全部归乙方所有。
8、 其它：
(1)本协议未尽事宜须经双方协商解决，并签订相应的补充协议。
(2)本协议经甲乙双方签字、盖章，村委会签字盖章后生效。
(3)本协议电脑打印一式三份，各方各执一份。
甲方(卖方)： (印) 身份证号：
住址： 电话：
年 月 日
乙方(买方)： (印)身份证号：
住址： 电话：
年 月 日
村委会意见：
村委会盖章： 年 月 日
最新农村房屋买卖合同
甲方(卖方)：
乙方(买方)：
甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，并经土地所有权人 同意，达成以下合同条款：
1、甲方自愿将坐落在 房屋院落(包括：正房 间、厢房 间)出卖给乙方，并将与所出卖房屋相关的土地使用权同时转让给乙方。该院落具置为：
东邻： 西邻：
南邻： 北邻：
登记长度为： 米、宽度为 米，面积共 平米。
2、该院落相关的附属物同时全部转让，附属物包括：
3、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写 ;即人民币小写 元。乙方在合同生效时一次性付清。
4、甲方应在 前将该房屋交付乙方;届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用;无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等。
5、本合同生效后，一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付五十元违约金。
6、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权。并已经取得全部共有人的一致同意。若因产权、使用权或其他产权原因而导致乙方无法正常使用，甲愿意赔付乙方全部转让款、房屋的改造、建造、装修等费用及土地增值部分。
7、合同生效后甲方有配合乙方办理相关产权证照转移义务，如因政府原因确实无法办理产权转移手续，甲方须把相关证件交乙方保存。如遇政府征地拆迁，该院落的拆迁利益(包括拆迁补偿款、回迁房等)全部归乙方所有。
8、 其它：
(1)本协议未尽事宜须经双方协商解决，并签订相应的补充协议。
(2)本协议经甲乙双方签字、盖章，村委会签字盖章后生效。
(3)本协议电脑打印一式三份，各方各执一份。
甲方(卖方)： (印) 身份证号：
住址： 电话：
年 月 日
乙方(买方)： (印)身份证号：
住址： 电话：
年 月 日
村委会意见：
村委会盖章： 年 月 日
有关农村房屋买卖合同
卖方： (以下简称甲方)，身份证号：
买方： (以下简称乙方)，身份证号：
甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买私有住房，达成如下协议：
第一条 甲方自愿将其房屋出售给乙方，该房屋具体状况如下：
甲方自愿将坐落在**市**镇**村**号(自建住宅)的房屋，东至**南至**西至***北至***建筑面积为***平方米(含地上附着物)，出售给乙方。
第二条 甲、乙双方议定的上述房屋成交价格为人民币(大写)共**万**仟**佰圓(小写***元)，乙方在**年**月**日前，一次付给甲方。
第三条 特别约定：
1、甲方保证在房子交付时，甲方在该房屋上不设有他项权，如抵押权等。
2、甲方保证上述房屋产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷，由甲方承担全部责任。
3、因乙方所购房屋为农村集体土地上建筑。该房屋买卖过程中所发生的交易或过户需要本村村民委员会同意或有关部门审批的手续问题，甲方应当积极全力配合乙方一起解决妥善。若因此引发相应纠纷的，由甲方负责处理。
4、如乙方所购房屋以后可以办理房产证时，甲方应予以积极配合，但相关费用由乙方自行负担。
第四条 该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给乙方。
第五条 如国家征地，土地赔偿归乙方所有，住房面积赔偿归乙方所有。
第六条 本合同签订之后，房价涨落，买卖双方不得反悔。
第七条 今后如乙方就此商品房出卖时，需要甲方签字时，甲方无条件给予配合。
第八条 本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同具同等法律效力。
第九条 本合同自甲、乙双方签字之日起生效。
第十条 本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。
甲方(签章)：___ 乙方(签章)：__
中证人(签字)：
卖房合同范文3
房屋过户买卖合同范文一
甲方： 身份证号：
乙方： 身份证号：
经甲乙双方自愿协商，甲方自愿将 号楼 单元 层 室 ，建筑面积 平方米卖给乙方，并达成如下协议：
一、价款
总价款人民币 元整(￥ 元)。
二、交款方式
合同签订之日，甲方将 号楼 单元 层 室，建筑面积 平方米交给乙方，房款一次性付清，甲方将入住相关手续交给乙方。
三、甲方保证在该楼过户时积极提供协助，办理过户手续所产生的有关费用由乙方承担。
四、乙方将房款交清后，该房所有权即行转移归乙方所有。
五、甲乙双方如有一方违约，按房款的百分之十赔付给对方。
六、未尽事宜双方协商解决，甲乙双方签字后生效，本合同一式二份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。 甲方(签字)： 乙方(签字)： 身份证号： 身份证号：
电 话： 电 话：
年 月 日
房屋过户买卖合同范文二
甲方(转让方)： 。 乙方(受让方)： 。 甲乙双方就甲方所有的位于 房屋及车库转让事宜，经协商达成协议如下：
一、标的物
该宗房屋位于 ，共 平方米以及相应的车库。
二、房款及支付
该宗房屋及车库共计作价 元，乙方于 年 月 日前交付转让款 元，余款 元于2014年 月 日之前付清。
三、标的的交付
甲方在 年 月 日之前交付转让标的。
四、权利义务
1、甲方保证对该房屋拥有全部的所有权，。
2、甲方应当按照合同约定的期限交付房屋，每拖延一日需承担房屋总价款1%的违约金。
3、乙方应担依照合同约定交付购房款，每逾期一日承担房屋总价款1%的违约金，逾期超过 日，甲方有权解除合同，并要求乙方承担房屋价款20%的违约金。
4、合同签订后，甲方不得为任何租赁、担保、买卖等损害该房屋所有权的行为。
5、在房屋交付之后，甲方有义务配合乙方办理各项过户手续，过户费用由乙方承担。乙方鉴于税费等考虑，于合同签订后 年内，办理房屋过户手续，在接到乙方过户要求后，甲方予以配合。
6、所有权转移后，该房屋上的一切权益全部归乙方享有(包括占有、使用、收益、处分等)，如果该处房屋因改造需要拆迁，因拆迁而产生的所有补偿款及权利全部由乙方享有。
7、在房屋交付前所产生的费用(包括但不限于：水费，电费等)由甲方承担， 与乙方无关。房屋交付之后所产生的水电等费用由乙方承担，与甲方无关。
五、本协议一式两份，双方各执一份，具有相同的法律效力。
六、本协议自双方签字之日起生效。
甲方： 乙方：
年 月 日 年 月 日
房屋过户买卖合同范文三
买方(购买方)： 身份证号码： 通信地址： 电 话： 卖方(出售方)： 身份证号码： 通信地址： 电 话：
买卖双方在平等自愿的基础上，就双方买卖房屋事宜签订本合同，以资共同遵守。
1、卖方房屋坐落在潼南县，楼层： 房号： )，建筑面积为 平方米， 套内面积：号： 字第 号，国土所有权证号： 字第号)，所有权人： 。
2、经买卖双方协商，该房屋成交价为￥(大写人民币)。
3、付款方式：
﹙1﹚定金：在本合同签订时买方向卖方交付定金￥ ____(大写人民币 ).
﹙2﹚房款(除定金之外的房款)：买方于 年 月 日前，将房款/首付款￥ (大写人民币 )付给卖方，尾款￥ (大写人民币 )，于过户完当日内付清。
4、房屋交易需涉及的税费(以下简过户税费)有：所有费用由方负责。
5、交房时间:经双方协商卖方于 年 月 日之前将该房产交于买方使用。
6、买卖双方确认，已认真阅读过本合同条款，如买卖双方违背本协议则向对方支付违约金￥10000.00元(大写人民币壹万元)。要求水、电、气、闭路过户。
7、本合同履行过程中发生争议，应协商解决。协商不成，任何一方均可向该房屋所在地的人民法院提起诉讼。
8、本合同经买卖双方签字盖章后生效，本合同一式2份，买卖双方各执一份。
卖房合同范文4
1.必须确认房主真实身份
买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意。
2.必须明确双方违约责任
因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。
目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)________日内向卖方(买方)支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。
3.必须标明付款过户时间
在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任。
4.必须注明费用交接时间
这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。
5.必须有费明细单
随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，2019年比2019年该数量翻了一倍还多。因此，经纪公司的费越来越受消费者的关心。
但是，目前市场上存在经纪公司费收取不明确的问题，在合同中只写其占总房款的比例，而并没有明细单，这中间就会存在信息的不对等，最终损害消费者的利益。因此买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明费的用途。
6.买方必须见房主
现在有些经纪公司有“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收完一个客户定金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了定金的消费者只能忍气吞声。而“链家”提醒消费者，如果此时您能够行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为。
7.必须学会使用补充协议
买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思表示写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。
二手房买卖合同(范本)
卖方：_______________(简称甲方)
身份证号码：_____________________
买方：_______________(简称乙方)
份证号码：_____________________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。
第一条 乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区_______________拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面)买二手房合同范本，建筑面积为_____平方米。(详见土地房屋权证第_______________号)。
第二条 上述房产的交易价格为：单价：人民币________元/平方米，总价：人民币___________元整(大写：____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整)。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币__________元整二手房卖房合同范本，作为购房定金。
第三条 付款时间与办法：
1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人民币____________元整申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度北京二手房合同范本，乙方应在缴交税费当日将差额一并支付给甲方)，并于银行放款当日付给甲方。
2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。
第四条 甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_________等费用结清。
第五条 税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_______方承担，中介费及代办产权过户手续费由______方承担。
第六条 违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约二手房居间合同范本，应书面通知甲方二手房购房合同范本，甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约二手房买卖协议范本，应书面通知乙方，并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。
第七条 本合同主体
1.甲方是____________共______人，委托人________即甲方代表人。
2.乙方是____________，代表人是____________。
第八条 本合同如需办理公证二手房交易合同范本，经国家公证机关____公证处公证。
第九条 本合同一式份。甲方产权人一份，甲方委托人一份，乙方一份，市房地产交易中心一份、________公证处各一份。
第十条 本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。
第十一条 本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。
第十二条 双方约定的其他事项：
________________________________________________________________________
出卖方(甲方)：_________________ 购买方(乙方)：__________________
身份证号码：___________________ 身份证号码：____________________
地 址：________________________ 地址：__________________________
邮 编：________________________ 邮编：__________________________
电 话：________________________ 电话：__________________________
人(甲方)：_________________ 人(乙方)：__________________
身份证号码:____________________ 身份证号码：____________________
见证方： 鉴证机关：
地 址：
邮 编：
电 话：
法人代表：
代 表：
日 期：_______年____月____日 鉴证日期：_______年____月____日
个人版二手房买卖合同范本
买方：_______________身份证号：___________联系地址：___________电话：_______________
卖方：_______________身份证号：___________联系地址：___________电话：_______________
共有权人：___________身份证号：___________联系地址：___________电话：_______________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，买方和卖方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就房屋买卖事宜达成如下协议：
第一条 房屋状况
(一)卖方所售房屋(以下称“该房屋”)为楼房/平房，具体地址为________________________，该房屋所在楼总层数为_______层，该房屋所在楼层为_________层，建筑面积共___________平方米，以房地产权证登记为准。
(二)该房屋规划设计用途为___________。该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见附件一。
第二条 房屋权属情况
(一)该房屋所有权证证号为________________________，共有权证证号为_______________________，填发单位为________________________。房屋共有权人对出售该房屋的意见见附件二(共有权人本人在签署时需到场)。
(二)该房屋土地使用权证号为：________________________，填发单位为：_________________________。
(三)该房屋性质为下列选项中第_______种情形：
1.商品房;
2.已购公有住房 ;
3.向社会公开销售的经济适用住房;
4.按经济适用住房管理的房屋(危改回迁房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民回迁房等房屋);
5.其他房屋。
(四)该房屋的抵押情况为第____种：
1.该房屋未设定抵押;
2.该房屋已经设定抵押，抵押权人为：____________________，抵押登记日期为：_________年______月______日，他项权利证证号为：___________________。卖方应于_________年______月______日前办理抵押注销手续。
(五)该房屋的出租情况为第_____种：
1.卖方未将该房屋出租。
2.卖方已将该房屋出租，买方为该房屋承租人/承租人已放弃优先购买权。
关于房屋权属情况的说明及房屋抵押和租赁情况的具体约定见附件三。
第三条 成交价格、付款方式
(一)该房屋成交价格为：人民币___________元(大写_____________________元整)。买方在签订本合同的同时支付定金人民币___________元(大写___________________元整，不高于成交价格的20%)。该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格另有约定的，具体约定见附件一。
(二)买方采取下列第___种方式付款：
1.全款支付，合同签订时支付定金 元人同币， 年 月
日前支付 元人民币。
2.贷款
(三)关于贷款的约定
买方向_______________________银行/公积金管理中心申办抵押贷款，买方因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第_______种方式解决：
(1)买方自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给卖方;
(2)买方继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间产生的费用由买方自行负担;
(3)本合同终止，买方支付的定金和房价款应如数返还，双方互不承担违约责任，在申办贷款过程中发生的各项费用由买方承担。
第四条 房屋产权及具体状况的承诺
卖方应当保证该房屋没有产权纠纷，因卖方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由卖方承担相应责任。
卖方保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买方，买方对卖方出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。
卖方保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对已纳入附件一的各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。在 年 月 日以前房屋使用发生的所有费用，包括但不限于物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信费用，由卖方承担，
年 月 日以后(含当日)发生的费用由买方承担。卖方同意其缴纳的该房屋专项维修资金(公共维修基金)的账面余额转移至买方名下。
买方和卖方对房屋目前的质量状况表示认可，卖方保证没有隐瞒房屋潜在的质量问题。
第五条 房屋的交付
卖方应当在_____年____月___日前将该房屋交付给买方。该房屋交付时，应当履行下列手续：
1.卖方与买方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件一中所列物品;
2.买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字;
3.移交该房屋房门钥匙;
4.其他
第六条 违约责任
(一)逾期交房责任
除不可抗力外，卖方未按照本合同约定的期限和条件将该房屋交付买方的，按照下列第______种方式处理。
1.按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)。
(1)逾期在______日之内，自本合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，卖方按日计算向买方支付已交付房价款万分之______的违约金，并于该房屋实际交付之日起______日内向买方支付违约金，合同继续履行;
(2)逾期超过______日后，买方有权退房。买方退房的，卖方应当自退房通知送达之日起_____日内退还全部已付款，并按照买方全部已付款的_____%向买方支付违约金。
2._____________________________________________________
(二)逾期付款责任
买方未按照本合同约定的时间付款的，按照下列第______种方式处理。
1.按照逾期时间，分别处理。((1)和(2)不作累加)
(1)逾期在______日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买方按日计算向卖方支付逾期应付款万分之______的违约金，并于实际支付应付款之日起______日内向卖方支付违约金，合同继续履行;
(2)逾期超过____日后，卖方有权解除合同。卖方解除合同的，买方应当自解除合同通知送达之日起____日内按照累计的逾期应付款的______%向卖方支付违约金，并由卖方退还买方全部已付款,卖方在退还款项时，可直接将违约金扣除。
2.____________________________________________________。
(三)房屋质量状况发生变化的处理
在双方正式交接前，如果房屋质量出现明显变化(如遭受水淹、火灾、车辆撞击等)，双方对合同价格重新协商，协商不成，任何一方均可以解除本合同，双方互不承担违约责任。如上述状况是由于一方故意造成，实施上述行为的一方应当向另一方承担相当于合同价款
%的违约金，另一方有权解除合同。
第七条 卖方将该房屋出卖给第三人，导致买方不能取得房屋所有权证的，买方有权退房，卖方应当自退房通知送达之日起____日内退还买方全部已付款，并按买方累计已付房价款的一倍支付违约金。
第八条 税、费相关规定
本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及地方的相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定见附件四。因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款_________%的违约金。
本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳;政策中未明确缴纳方的，由卖方/买方缴纳。
第九条 权属转移登记
(一)当事人双方同意，自本合同签订之日起________日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
(二)买方未能在房屋交付之日起________日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。
1.如因卖方的责任，买方有权退房。买方退房的，卖方应当自退房通知送达之日起____日内退还买方全部已付款，并承担已付款的
%作为违约金。买方不退房的，自买方应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，卖方按日计算向买方支付全部已付款万分之_______的违约金，并于买方实际取得房屋所有权证书之日起_______日内向买方支付。
2.____________________________________________________。
(三)卖方应当在该房屋所有权转移之日起_______日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因卖方自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买方支付______________元的违约金;逾期超过_______日未迁出的，自逾期超过_______日起，卖方应当按日计算向买方支付全部已付款万分之_____的违约金。
第十条 不可抗力
1.因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起_______日内向另一方当事人提供证明。
2.双方确认，国家法律、法规、政策的变化及市场行情的变化均不构成不可抗力。
3.上述房屋风险责任自该房屋所有权转移/转移占有之日起转移给买方。
第十一条 争议解决方式
本合同项下发生的争议，由双方协商解决;协商不成的，按照下列第______种方式解决。
(一)依法向房屋所在地人民法院起诉;
(二)提交 仲裁委员会仲裁。
违约方承担守约方为维护自身合法权益而支出的一切合理费用，包括但不限于律师费、诉讼(仲裁)费用、差旅费。
第十二条 本合同自双方签字之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同内容进行变更或补充，对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。
第十三条 各方确认，本合同中书写的联系方式作为各方日后联系的依据，任何一方变更联系方式应当书面通知其他方，否则，他方在按照合同中约定的联系方式送达相关文书时，视为送达。
第十四条 本合同及附件共_______页，一式_______份，具有同等法律效力，其中卖方_______份，买方_______份，房屋权属登记部门一份，_______份。
卖方：
买方：
卖房合同范文5
泰兴市工商行政管理局? ?制定
二三年三月
特?别?告?知
??一、本合同是泰兴市房屋土地资源管理局、泰兴市工商行政管理局根据《中华人民共和国合同法》和《泰兴市房地产转让办法》共同制定的示范文本，当事人可以约定采用，或参照示范文本订立买卖合同。
??二、除房地产开发企业预售、出售商品房、公有住房出售外，其余房地产买卖均可适用本合同。
??三、合同内的空格由买卖双方当事人商定后如实填写；【????】内容为并列的选择项，可根据实际选择，不予选择的划除；
??四、双方当事人应按自愿协商、公平的原则订立合同。房地产买卖是一种民事法律行为，涉及的标的额较大、专业性较强、法律规范较多，双方当事人订立房地产买卖合同时，应注意以下问题：
??1、共有人的权利。房地产权利登记分为独有和共有，共有指二个以上权利人共同拥有同一房地产，买卖房地产签订合同时，房地产权证内的共有人应在合同内签字盖章。
??原职工已购公有住房上市出售的，参加房改购房时的同住成年人应在合同附件五相关关系内表示同意出售，并签字盖章；因故无法在合同内签字盖章的，应出具同意出售的其他证明。
??房地产权证内的权利人将房地产出售前，应与其配偶协商一致，出售后配偶再提出异议的，由权利人承担法律责任。
??2、定金。买卖合同定金是双方履行合同的担保，双方当事人可就定金数额、支付日期等在附件三付款协议内约定。
??3、房屋交接是出卖人按约定的日期和方式将房屋交付给买受人，买受人验收和接受的过程。 双方当事人应在合同第四条明确交付和验收日期、选择交付的方式。
??出卖人将原购入的商品住房出售的，开发公司提供的住宅质量保证书和住宅使用说明书应一并转移给买受人，买受人享有“两书”规定的权益。
??4、房屋质量。质量条款是买卖合同的必要内容，买卖的房屋应能保持正常使用功能。房屋超过合理使用年限后若继续使用的，产权人应委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。
??5、房地产买卖合同签订前，买受人应向房地产交易中心查阅买卖房地产的有关登记(备案)资料，查验买卖的房地产上是否存在产权争议和其他权利限制，以维护自身权益。
??6、买卖已出租房屋的，出卖人应当在出售前三个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。
??7、买卖已抵押房地产的，出卖人应当事先书面通知抵押权人，并就有关事项协商一致，同时告知买受人房地产抵押的事实。
??8、房地产买卖后的土地使用权
??(1)居住房屋
??居住房屋出售，占用范围内的国有土地使用权随之转移。其中，房地产权证注明土地使用年限的，应在合同第三条第(一)项如实填写。
??未补交土地出让金的花园住宅出售时，买受人应向市或区县房地局办理国有土地使用权出让手续，补交出让金，并选择合同第三条第(二)项。
??(2)非居住房屋
??该土地使用权以出让方式取得的，出售时占用范围内的国有土地使用权随之转移。当事人应选择合同第三条第(一)项，其中，房地产权证注明土地使用年限的，应如实填写。
??按照法律、法规、规章规定，划拨土地上房地产买卖，买受人应办理土地使用权出让手续，按规定缴纳土地使用权出让金，当事人应选择第三条第(二)项。
??除上述情况外，《中华人民共和国土地管理法》规定了国有土地租赁和土地使用权作价入股等其他土地有偿使用形式，属此范围的，当事人应在第三条第(三)项内约定。
??9、集体所有土地上房屋的买卖对象。集体所有土地上的居住房屋未经依法征用，只能出售给房屋所在地乡（镇）范围内具备居住房屋建设申请条件的个人。非居住房屋只能出售给房屋所在地乡（镇）范围内的集体经济组织或者个体经营者。
??10、住房户口迁移。已投入使用的住房买卖，除房屋交接和权利转移外，住房内
的原有户口是否及时迁出也会影响合同的履行。当事人可在补充条款内约定户口迁移条款。
??11、维修基金交割。根据《泰兴市居住物业管理条例》规定，房地产买卖合同生效之日起的十日内，当事人应将房地产转让情况书面告知业主管理委员会和物业管理单位，并办理房屋维修基金户名的变更手续，帐户内结余维修基金的交割，当事人可在补充条款中约定。??
??五、为保障买卖双方自身权益，防范违规的房地产中介对当事人权益的侵害，凡委托具有房地产经纪资格的专业公司提供、居间介绍等服务的，受托居间介绍、的房地产经纪公司均应在附件六居间介绍、等中介服务情况中签字盖章；其中：委托人应将居间介绍的有关房地产经纪公司及执业经纪人情况在第一条内予以明示，以备与经纪公司、经纪人发生纠纷时作为投诉的依据；
??六、为方便当事人订立买卖合同补充条款，拟订下列范例，当事人可根据需要自由选择，范例未经当事人选取，不作为合同内容。
??房地产权利保证条款范例：甲方保证，上述买卖的房地产不存在产权争议和其他人主张权利的情况。在本合同签订前，该房地产已存在的权利负担，乙方同意甲方按下述第??项处理：
??(一)本合同生效后??日内，甲方与抵押权人或者其他权利人注销他项权利的登记，逾期未注销的，乙方有权追索甲方的违约责任。
??(二)在抵押权人或者其他权利人书面同意的前提下，乙方承认并继受该项权利，并同意办理变更登记。
??户口迁移条款范例：甲方承诺自上述房地产权利转移之日起的??日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口迁出手续。如由于甲方未及时迁出户口造成乙方损失的，甲方承担赔偿责任。??
??七、《中华人民共和国仲裁法》规定了或裁或审制度，合同当事人一旦选择了仲裁，就意味着不能再向法院起诉。因此，合同当事人如不愿仲裁的，愿意向法院起诉的，请将合同第十三条划去。
??八、本合同示范文本可向房地产交易中心购醛?
泰兴市房地产买卖合同
(合同编号：??????? )
立房地产买卖合同人
出卖人(甲方)：??????????
买受人(乙方)：
??根据中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致订立本合同，以资共同遵守。
第一条??甲乙双方【未通过经纪机构居间介绍】【通过???
??????????? 公司居间介绍（房地产执业经纪人：??
?????，经纪人执业证书号：??????????? ）】，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产），房地产具体状况如下：
(一)甲方依法取得的房地产权证号为：???????????；
(二)房地产座落在泰兴市?? ????????? 【区】【县】
??????? 【路】?????【弄】【新村】? ?????【支弄】????号?????? 室。(部位：????????)房屋类型：??????? ；结构：? ?????? ；
??(三)房屋建筑面积???????? 平方米，该房屋占用范围内的土地使用权【面积】【分摊面积】?? ?????? 平方米。
??(四)房屋平面图和房地产四至范围(附件一)；
??(五)该房屋占用范围内的土地所有权为【国有】【集体所有】；国有土地使用权以【出让】【划拨】【????】方式获得；
（六）随房屋同时转让的设备（非房屋附属设备）及装饰情况（附件二）
??(七)甲方转让房地产的相关关系(包括抵押、相邻、租赁等其他关系)见附件五。
??甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产。
??第二条??甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为
(???? 币)计???????? 元。(大写)：??? 仟??? 佰
??? 拾???万 ?? 千 ?? 百 ?? 拾 ???元整。
??乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。乙方交付房价款时，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。
??第三条??甲方转让房地产时，土地使用权按下列第?? 款办理。
(一)该房屋占用的国有土地使用权的使用年限从??????? 年????? 月?? ?日起至?? ??年??? 月 ???日止。甲方将上述房地产转让给乙方后，出让合同载明的权利、义务一并转移给乙方。
??(二)按照中华人民共和国法律、法规、规章及有关规定，【可以不办理】【应办理】土地使用权出让手续的，应由【甲方】【乙方】按规定【将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家】【办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金】。
(三)??????????????????????????
??????????????????????????????
????????????????????????????? ?
??
第四条??甲、乙双方同意，甲方于???年?? 月?? 日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的??日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后【签订房屋交接书】【甲方将房屋钥匙交付给乙方】【???????? 】为房屋转移占有的标志。
??第五条??甲方承诺，自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间，凡已纳入本合同附件二的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的，应按被损坏、或被拆除的房屋装饰及附属设施【估值??倍】【价值????元】向乙方支付违约金。
??第六条??甲、乙双方确认，自本合同签订之日起的??日内，【甲乙双方共同】【委托甲方】【委托乙方】【委托??????】向房地产交易中心申请办理转让过户手续。??
??上述房地产权利转移日期以???????? 【市】【区】【县】房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准，但房地产交易中心依法作出不予过户决定的除外。
??甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。
??第七条??上述房地产风险责任自该房地产【权利转移】【转移占有】之日起转移给乙方。
??第八条??本合同生效后，甲、乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费。
??在上述房地产【权利转移】【转移占有】前未支付的物业管理费、水、电、燃气、通信费等其他费用，按本合同附件四约定支付。【权利转移】【转移占有】后该房地产使用中所发生的费用，按本合同附件四约定支付。
??第九条??乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第??款内容处理。
??一、每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的??％的违约金，合同继续履行。
??二、乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的??日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的??日内乙方未提出异议，合同即行解除。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款? ? ％的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之起 ?? 日内向甲方支付。若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。
三、??????????????????????????
????????????????????????? ????
????????????????????????? ????
第十条??甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，甲、乙双方同意按下列第? ?款内容处理。
??一、每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款??％的违约金，合同继续履行。
??二、甲方逾期未交付房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的??日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起的??日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方除应在收到书面通知之日起??日内向乙方返还已收款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止)外，还应按已收款的 ?? ％向乙方支付违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。
三、??????????????????????????
??????????????????????????????
??????????????????????????????
???????????????
??第十一条??经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部份。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。
??第十二条 ??本合同自【甲、乙双方签订】【??????公证处公证】【???????????】之日起生效。
??第十三条??本合同适用中华人民共和国法律、法规。甲、乙双方在履行本合同过程中若发生争议，应协商解决，协商不能解决的，提交泰兴仲裁委员会仲裁（不愿意仲裁，愿意向人民法院起诉的，请将此条款划去）。
??第十四条??本合同一式????份，甲、乙双方各执 ???份，
? ??? ?、 ???? ?和 ????? 【市】【区】【县】房地产交易中心各执一份。
补 充 条 款
(粘贴线)????????????????(骑缝章加盖处)
附?件?一
房屋平面图及房地产四至范围
(粘贴线)??????????????? (骑缝章加盖处)
附?件?二
随房屋同时转让的设备及装饰情况
(粘贴线)????????????????(骑缝章加盖处)
设备：
装饰：
附?件?三
付款协议
(粘贴线)???????????????(骑缝章加盖处)
本合同签订后，乙方于???年??月??日支付全部房价款的
??％计???币??????元，作为定金。待支付尾款时抵作房价款。
??乙方于【???年??月??日前】【???????后??日】支付??币???????元(大写)：??????????? ?。
??乙方于【???年??月??日前】【???????后??日】支付 ? 币??????元(大写)：???????????? ?。
附?件?四
物业管理费、水、电、煤、电讯等其他费用的支付
(粘贴线)?????????????(骑缝章加盖处)
??除下述所列应由甲方、乙方支付的各项费用外，在【权利转移】【转移占有】前未支付、未结算的费用均由甲方承担；【权利转移】【权利占有】后，使用该房地产所发生的费用均由乙方承担。
??1、由甲方承担的费用：
??2、由乙方承担的费用：
附?件?五
相关关系(包括抵押、相邻、租赁等其他关系)
(粘贴线)????????????? (骑缝章加盖处)
已购公房参加房改购房时的同住成年人意见：
??同意出售上述房屋。
??????(签章)??????????
??????(签章)??????????
??????(签章)??????????
??????(签章)??????????
租赁情况：
抵押情况：
相邻关系：
附?件?六
居间介绍、等中介服务情况
(粘贴线)??????????????(骑缝章加盖处)
【居间介绍】【】的房地产经纪公司：（章）
联系地址：
联系电话：
房地产执业经纪人姓名：
房地产经纪人执业证书号：
联系电话：
居间介绍、内容：
【委托方：??方】
甲方(一)：???????? ????
【身份】【???????? ?? 】
证号：????????????? 【居砖?【注册】地址：???????????????????
邮政编码：????????? ????
人：??????????????
联系电话：?????? ???????
【本人】【法定代表人】
(签章)???????????
甲方(二)：???? ?? ? ????
【身份】【?????????? 】
证号：????????????
【居砖?【注册】地址：??????????????????
邮政编码：???????? ????
人：??????????????
联系电话：???????? ?????
【本人】【法定代表人】
(签章)???????????
??? ?年?? 月? ? 日签于：????? ??
乙方(一)：???????? ????
【身份】【???????? ?? 】
证号：????????????? 【居砖?【注册】地址：???????????????????
邮政编码：????????? ????
人：??????????????
联系电话：?????? ???????
【本人】【法定代表人】
(签章)???????????
乙方(二)：???? ?? ? ????
【身份】【?????????? 】
证号：????????????
【居砖?【注册】地址：??????????????????
邮政编码：???????? ????
人：??????????????
联系电话：???????? ?????
【本人】【法定代表人】
卖房合同范文6
关键词:无产权证房屋买卖 无权处分 解除条件 不当得利
一、案件事实概要
2001年3月25日,甲与乙签订了《卖房协议》,约定了如下内容:甲将其住房B号卖与乙,协议签订当天支付8万元,尾款2万元在该房屋产权证下来并办理完过户登记手续后再予支付。协议签订后,该房屋所有权即归属乙。该协议一经签订,即具法律效力。
后来乙成为A公司的法定代表人,他对B号房屋所享有的权利被让与给A公司,成为A公司财产的一部分。
2001年6月10日,A公司与丙签订《售房合同书》,约定了如下主要内容:A公司将上述住房B号卖给丙。丙于本合同签订之日向A公司支付购房首款125000元整,丙自该笔首款支付之日起即有权装修、人住该房。A公司保证该房屋为合法销售的房屋,无任何债务及遗留问题。A公司如不能在2001年12月31日前将B号房屋的户名过到丙名下,除应如数退还丙所付全部款外,还应对丙作适当经济赔偿,包括房屋装修费、因追索房产证而导致误工损失费、诉讼费、聘请律师等费用。协议自签订之日起生效。
但A公司直至2003年3月都未能按《售房合同书》给丙办理B号房屋所有权的过户登记,表面原因是A公司一直未取得B号房屋的所有权,深层原因是甲违反了她与A公司之间的《卖房协议》,私自将B号房屋的((房屋所有权证》领走,并不配合A公司将B号房屋所有权过户,致使A公司难以将B号房屋所有权移转登记于丙的名下。原告丙认为,两被告A公司和甲的行为违反了合同,严重侵犯了其合法权益,故此诉至法院,要求两被告立即给其办理房产过户手续;A公司承担本案律师费以及本案诉讼费。
一审民事判决认为:依法成立的合同,自成立时生效。违反法律、行政法规等强制性规定签订的合同无效。未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让。原告丙与被告A公司在签订售房合同书时,被告A公司未依法登记领取所售房屋权属证书,且至今被告A公司仍未取得该房屋权属证书,丙明知A公司非产权人,所购房屋未取得权属证书,仍然与A公司签订售房合同书,故双方签订的售房合同书无效,对此,A公司与丙均有过错。无效的合同自始没有法律约束力,原告要求按售房合同书,被告赔偿其律师费之请求,本院不予支持。合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还;双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。丙应将所购房屋返还A公司,A公司亦应将所得房款返还丙。对丙因此遭受的经济损失,本案不宜一并处理,丙可另行起诉。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第52条、第56条、第58条,《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第6项之规定,判决原告丙与被告A公司签订的售房合同书无效,原告丙将系争住房腾空交予被告A公司,被告A公司返’还原告丙购房款。驳回原告丙其他诉讼请求。
一审民事判决所持的基本立场是,未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让;否则,合同无效。
二、评释
(一)关于系争合同的定性
1.关于《卖房协议》的定性
《卖房协议》签订之时,作为出卖物的B号房屋系甲的回购房,其所有权仍然登记在甲所在单位的名下,按照基于法律行为的不动产物权变动以登记为生效要件的观点,甲尚无B号房屋的所有权。因而,《卖房协议》构成出卖他人之物的合同,属于无权处分的合同。但这样认定,会出现若干问题。如果站在周到保护买受人的立场上,可有两种解决方案。第一种方案是绕开系争合同的定性,看重法律适用及其后果,对于此类合同允许买受人基于合同法第150条或者其他有关条款的规定,追究出卖人的违约责任。第二种方案是既关注系争案件的法律适用,又从基础上解决系争合同的定性问题。笔者尝试后者,并分析如下:第一,公房制度改革至今,对于回购房,人们认为属于购房的职工所有,不再是购房人所在单位的财产。在系争案件中,人们通常认为B号房屋属于甲所有。如果没有充分的反对理由,我们就应当尊重人们今日的通常观念。第二,系争合同没有规定B号房屋的所有权在合同签订当时或稍后办理移转登记手续,而是约定由出卖人甲在未来办理过户登记手续。这非常类似于期房的买卖、未来物的买卖。由于期房的买卖不要求出卖人在签订房屋预售合同时享有所有权,未来物的买卖都不被定性为出卖他人之物,因此,《卖房协议》不宜被定性为出卖他人之物的合同,或者说不宜被认定为无权处分的合同,而应比照期房买卖合同、未来物买卖合同,认定为出卖自己之物且合法有效的合同。否则,就是没有做到相似的事物相同处理。第三,上列观点之所以成立,是因为我国现行法未规定买卖物的所有权自合同成立时移转,而是奉行买卖物所有权自交付或登记时移转的原则(民法通则第72条第2款及其解释、合同法第133条及其解释)。只要在履行期限届满时出卖人能够移转买卖物的所有权,就达到了买卖合同的目的,无须出卖人于订立买卖合同时即拥有买卖物的所有权。第四,从外表观察而显现的所谓“出卖他人之物”,其实至少可分为两种类型:一类是出卖人与物的所有权人本无相应的债权债务关系,未得到授权,便擅自出卖他人之物,多构成侵权行为;另一类是出卖人与物的所有权人之间已经存在着买卖、赠与、互易等合同,物的所有权人负有向出卖人移转物的所有权的合同义务。在此类合同尚未履行的情况下,出卖人将尚未受领的标的物再出卖于他人,形成所谓连环合同。连环合同若以种类物为标的物,通说认为出卖人拥有处分权,合同有效,除非欠缺其他有效要件。但在以特定物为标的物的情况下,出卖人是否享有处分权,合同是否属于无权处分,则见解不同。仅就系争的((卖房协议》而言,由于只要B号房屋的登记名义人甲所在单位一直保持此种状态,就不会出现任何不适当的后果;由于B号房屋所有权尚未办理移转登记并非甲所在单位的过失所致,只是现行登记制度运作的问题;由于如果把此类合同也作为无权处分,就容易与物权转让(物权变动)本身相混淆,因此,笔者倾向于把它作为有权处分的合同看待。
2.关于《售房合同书》的定性
把第二份买卖房屋的合同—《售房合同书》—定性为出卖他人之物的合同,有以下根据:第一,该合同明确约定A公司将原房主甲的B号房屋卖给丙;第二,合同签订当时,B号房屋的所有权确实登记在他人的名下,并且,登记名义人与A公司、丙均无债权债务关系,B号房屋的所有权与A公司、丙的权利之间的关系过分远隔,按照债的相对性原则,A公司、丙对登记名义人没有直接的请求权。这是第二份房屋买卖合同不同于第一份房屋买卖合同的重要之点,所以,笔者把它定性为出卖他人之物的合同。
但应注意,《售房合同书》不同于一般的出卖他人之物的合同,或曰不同于一般的无权处分的合同。在一般的出卖他人之物合同中,登记名义人是真正的权利人,对于买受人不负担债务,由他决定是否追认无权处分合同,是对所有权的尊重,符合公平正义。而在系争案件中,《卖房协议》中的出卖人甲本应履行《卖房协议》,将B号房屋所有权移转给A公司,却恶意地不法地将B号房屋所有权登记在了自己名下,并取得了B号房屋的《房屋所有权证》。若把((售房合同书》按照一般的无权处分合同处理,该合同的效力取决于B号房屋所有权的登记名义人甲是否追认:如果甲追认,或者在2001年12月31日前A公司将B号房屋所有权移转登记在自己的名下,则合同有效;反之,则合同无效。
赋予《卖房协议》中的出卖人甲否认《售房合同书》的权利,扩而广之,赋予连环合同中的前手否认后手所订另一买卖合同的权利,其弊端是多方面的。其一,会使被告之一的甲这个恶意之人,扩而广之,会使恶意不履行移转买卖物所有权义务的前手,非但未受到惩罚,反而获得了较大利益,诚为是非颠倒。其二,意味着连环合同没有法律保障,随时可能出现多米诺骨牌效应,即,第一个出卖人毁约,拒不将其买卖物的所有权移转给第二个出卖人,同时不追认第二份买卖合同,其后的买卖合同都因而失去效力。这就破坏了正常的交易,谈何交易安全?其三,这不但使原告丙处于受制于恶意之人的极为不利的境地,而且也违反了买卖合同关于移转买卖物所有权的本质(合同法第130条),纵容了拒不履行移转买卖物所有权义务的恶意出卖人,还误将出卖人(移转买卖物所有权的)义务转换成了抗辩权、形成权,违反了民事权利义务的配置规则。其实,在有体物场合,所有物与其所有权常常是可以替代的,〔2〕因而,甲对B号房屋的所有权可以说是其与A公司之间《卖房协议》的标的物,处于A公司的债权效力的射程内,该所有权对抗不了A公司的债权。换言之,甲只有依约移转B号房屋所有权的义务,没有据此影响合同效力的权利。一言以蔽之,系争合同的效力不得取决于甲这个登记名义人是否追认。
(二)关于系争合同的效力
1.法律的适用:特别法优先于普通法?新法优先于旧法? 系争合同适用城市房地产管理法,还是适用合同法?抑或适用或类推适用最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》(以下简称为法释【199919号)、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称为法释【20037号)?
城市房地产管理法专门规定了房地产转让(第36一45条),包括房屋买卖。合同法规定了买卖合同(第150一166条),适用于各种买卖合同,包括房屋买卖合同。专就房屋买卖来讲,城市房地产管理法第36条至第45条的规范为特别法,合同法属于普通法。依据特别法优先于普通法的规则,系争案件应当适用城市房地产管理法,并且是其第37条第6项的规定。