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廉租房的性质范文1
【关键词】 粘连性肠梗阻； 手术治疗
粘连性肠梗阻是肠梗阻中最常见的，其发生率占各类肠梗阻的20%~40%［1］，粘连性肠梗阻是腹部术后常见的并发症，术后粘连性肠梗阻占粘连性肠梗阻的20%~63%，且随着手术的增加而增加，其病死率为8%~13%［2］。随着医学的发展，其治疗方法得到了很大的改善，但是其手术治疗时机的把握和术式的选择依然是外科医生需要面对并且迫于解决的难题，本文通过过去5年的病例回顾性分析，探讨粘连性肠梗阻手术治疗的时机和术式的选择。
1 临床资料
1.1 一般资料 本组103例中男70例，女33例，年龄5~73岁，平均43岁，均有腹部手术史。一次梗阻55例，二次梗阻40例，三次以上者8例。
1.2 治疗方法 本组病例84例患者入院后经有效胃肠减压、禁食、补液、纠正水、电解质及酸碱紊乱后症状不缓解，48 h内急诊开腹手术52例，4872 h内急诊开腹手术32例，其中行粘连松解或肠切除吻合术60例，粘连松解或肠切除手术后小肠排列术24例；19例经有效减压、禁食、补液、纠正水、电解质紊乱后症状逐渐缓解，在4~7 d内行腹腔镜下粘连松解术。
2 结果
本组病例除1例发生肠瘘外，全部治愈，无死亡病例，其中行开腹粘连松解或肠切除吻合手术的60例，1年内复发8例，复发率13.3%；行粘连松解后肠排列术24例，1年内无复发，发生1例肠瘘；行腹腔镜下粘连松解术19例，1年内无复发，1例因肠管间广泛致密粘连而中转开腹手术。
3 讨论
3.1 粘连性肠梗阻手术治疗的时机 随着医疗条件的改善，粘连性肠梗阻已成为小肠梗阻的主要原因，但治疗观点仍不一致。这类肠梗阻多数需要接受手术治疗，且很多需要急诊手术完成。因此，粘连性肠梗阻手术治疗指征成为普外科医生关注的问题。手术指征为：已发生绞窄、有绞窄趋势和经非手术治疗无效3条［3］。我们就关于手术时机的选择总结如下：有绞窄或疑有绞窄情况时均应积极手术；单纯性肠梗阻经保守治疗12~24 h未见好转或症状加重则中转手术；对于有手术指征的病例，例如体查可见部位固定的肠型或者x线检查可见固定部位的液平面等，即使经保守治疗获得缓解，也应考虑手术探查；对于症状长期反复发作的患者，由于每次发作都会对全身有一定的影响以及对局部肠管造成一定的损害，因此，一旦确诊为粘连性肠梗阻，我们也主张积极手术，应在症状发生后48 h内手术或者经保守治疗后择期手术。值得注意的是一些因内疝形成导致不完全性肠梗阻的病例虽然经保守治疗后有一定的效果，但症状反复，仍需要手术治疗。时机的把握非常重要，需要外科医生在如实掌握并迅速分析患者的发病资料、病史、辅助检查等资料做出综合判断。
3.2 粘连性肠梗阻手术治疗的方式选择
3.2.1 常规开腹粘连松解或肠切除吻合手术 对于肠管血运较好，梗阻由束带、点片状粘连引起者，束带切除或粘连松解即可达到满意效果。术中应从Treitz韧带开始松解到肠梗阻部位以下空虚肠管，甚至近回盲部，特别是形成肠梗阻的部位。松解过程中应仔细细心，直视下分离，以锐性分离为好，修复破裂的浆膜，防止或尽量减少肠管的损伤与再粘连的机会。仅有轻度肠管狭窄不必做肠切除，通畅即可。首次术后粘连性肠梗阻者此术治疗效果满意。在病例中出现以下情况的，我们行肠切除吻合术：腹部多次手术，小肠局限于一段粘连成团无法分离或分离特别困难者；分离段肠管多处损伤，修复后肠瘘、狭窄发生机会较大者；严重粘连使该段肠管严重狭窄者；各种原因引起肠管失去活力或发生绞窄坏死者。
3.2.2 肠排列术 术后粘连性肠梗阻已成为肠梗阻的主要原因，而肠排列术是预防术后再发生粘连性肠梗阻的重要方法。小肠排列术可使无法控制的肠粘连变为可控制的肠粘连，人为地固定小肠位置，使小肠成为弧形环状排列，避免了锐角，充分地进行肠腔减压，以防止粘连性肠梗阻再度发生。小肠排列术分外排列术和内排列术。经过总结病例资料，我科对两者适应证总结如下：多次腹部手术，粘连广泛严重，复发次数较多，病程较长的病例，估计常规粘连松解术后很难避免再次发生粘连性肠梗阻者，采取内排列术；在粘连相对较轻，病程短，复发次数少的患者，采取外排列术。肠排列术可作为复发者的首选方法，回顾性分析本组病例，对于复发者，行肠排列术，可以有效防止粘连的再次出现，从而预防梗阻的发生。这与金小祥等认为肠排列术可以有效预防广泛性复发性粘连性肠梗阻复发的结果相近［4］。病例中出现了一例术后肠瘘病例，因为相对外排列术，小肠内排列术手术肠壁需戳孔置MA管，这增加肠瘘的可能，而且这还与患者本身恢复能力相关，所以要严格该术的适应证和禁忌证。
3.2.3 腹腔镜下粘连松解术 腹腔镜下粘连松解术具有创伤小、探查范围广、诊断正确并可同时进行治疗等特点，已成为众多外科医生普遍认可的方法。我科应用较迟，病例较少，我们总结其适应证如下：既往多次腹部手术史者；经非手术治疗已有排气排便，临床症状缓解，腹胀消退但肠梗阻症状仍然没有完全解除者；全身情况较好，无严重合并症者。但是，对完全梗阻腹胀较重、疑有肠管绞窄、肠坏死者；有腹膜刺激征、腹腔积液较多者较多者；全身情况差不能耐受气腹者应为禁忌证，应选择开腹手术为佳。腹腔镜下粘连松解术的准备需配备其他辅助检查，从而发现禁忌证。实施过程如发现异常如粘连较严重广泛者，应及时开腹手术。
综上所述，我们认为粘连性肠梗阻手术治疗的时机把握需要外科医生在如实掌握并迅速分析患者的发病资料、病史、辅助检查等资料做出综合判断。常规开腹粘连松解或肠切除吻合术仍为粘连性肠梗阻手术治疗的主要方法，肠排列术可作为广泛性复发性粘连性肠梗阻手术治疗首选方法；作为新兴方法，腹腔镜下粘连松解术简单方便，但是要注意适应证和禁忌证。
参 考 文 献
［1］ 吴在德．外科学.人民卫生出版社，2000：520.
［2］ 杨建芳，李宁．术后肠梗阻的诊断及治疗(附137例报导).中国实用外科杂志，2005，25(2)：730.
廉租房的性质范文2
什么是廉租房，廉租房什么样？现在很多人都没见到，也没有概念。这既是好现象，也是坏现象。说它好，是因为中国现在还没那么多穷人等着住廉租房。说它坏，是因为中国城市现在有很多人由于没有廉租房，而居住在狭小拥挤的空间里。
今天问题终于清楚了，由于改革的分化，我国已经出现相当数量的贫困群体，城市已出现了不少买不起房的穷人，在这种情况下，只有寻求一种新形式的住房，那就是政府提供的廉价出租房，甚至是完全无偿提供的免费福利房。
所以，首先我们要认清廉租房出现的背景，那就是为社会贫穷者提供的住房。廉租房属于社会保障和社会福利的范畴。政府如果不能及时提供廉租房的供给，便会直接影响到一个群体的生存质量。
市场经济是区分优劣和产生贫富的竞争经济，但市场经济也是一个共享经济发展成果的福利经济。对于在竞争中失败的被淘汰者和那些低收入者，政府和社会仍然有义务和责任担负起他们能保持基本人格尊严的生存保障，共享经济发展的好处。
二、廉租房是市场掠夺性竞争的结果
这些年里，中国的改革和经济发展只有一条腿走路，那就是完全靠市场，尽量市场化。但市场经济是个能者淘汰和掠夺弱者的经济，在能者多劳、多劳多得甚至不劳也得的市场规则下，房地产资源会最大限度地聚集到富裕群体的手中,近几年房地产市场的土地和房产资源大瓜分就是典型一例。
首先让我们来看上海1500亩经济适用房用地神秘消失之谜。上海市政府为了解决底层贫苦民众家庭（人均住宅面积4平方米以下）的住房问题，曾无偿划拨了1500亩土地，交由上海市住宅发展局下上海市平价房发展中心这么一个行政机构来承担经济适用房建设。可是由于“体制改革”，上海市平价房发展中心改制成企业，1500亩土地无偿划拨的土地进入了商品房用地市场，价格陡增，让改制后握有公司股权的“红顶商人”猛赚一笔。最后结果大家当然知道，经济住宅房变成了昂贵的商品房，政府零价格的批地，成了开发公司的高额利润。
这属于公共福利性质的1500亩土地哪里去了？化成了少数人暴富的资源！这种“改革”和“改制”难道不需要诅咒和矫正吗？
再以深圳为例，2005年政府供应市场的土地有50万亩，比往年稍微少了一点，房地产商拿去后，盖出了一批平均面积400多平方米的高档住宅房，这些房子等于是全部为富人服务，普通百姓根本消费不起。其结果，深圳出现普通消费者买不起房的现象，中国最紧缺的土地资源高度集中于富人之手，富裕群体更多地占有了我国宝贵和稀缺的土地资源，这在很大程度上影响了平民大众的生存和生活质量。
如果让这种竞争性的市场模式继续下去，我国很快会出现一大批贫无立锥之地的城市居民。因此，在这种情况下，中国必须坚决地拿出一定比例的土地份额，照顾那些毫无竞争力的贫困和低收入群体。
因此，在市场竞争的同时，必须市场与政府两条腿走路。市场是在不断扩大人际间的贫富差距，政府要干的活就是尽量减少这种差距。但前些年里，政府除了搞了一些经济住宅房项目之外，在商品房之外的范围并没有什么动作。甚至经济住宅房也存在着很多问题，譬如户型和面积较大等。
廉租房与经济住宅房和市民出租的房屋性质不同，廉租房不是可以买卖的商品，廉租房是政府提供的公共产品。它是具有宏观经济调控作用的物品。廉租房的性质不只是表现在政策性、社会保障性和福利性方面，还要考虑运用它调控房地产市场价格的作用。
三、廉租房具有计划经济的特色
中国必须建立最低住房标准！
为穷人提供廉价房屋，但要提供多少？什么标准？必须有一个科学的定量。首先，要对这个量的制定做科学的调查研究和设计规划，这个量的标准必须要建立在科学的、人性的、具有公平平等意义的标准上。
譬如，科学地计算出目前我国各个城市需要建设多大面积的廉租房小区，一个城市要拨出多少土地建设廉租房，廉租房所占的土地面积应该是这个城市面积的多大比例？每套廉租房的面积应该是多大？造价、质量应当是什么标准？它们的地理位置应该在什么地方？城市的交通规划与廉租房居住区有什么联系？等等，这些都应该有合理和科学的规划。目前我国有最低工资标准，但没有最低住房标准，许多贫困的低收入群体住在狭小肮脏的环境里。政府没有将最低住房标准纳入社会发展规划中，是这些年里中国改革最大的失误！
随着我国经济的增长和人民生活水平普遍提高，政府已经有能力实施最低住房保障计划，并且，政府应当将这一计划当作今后的主要目标。本着节约环保的精神，廉租房的每套建筑面积应当在70平米以下，人均居住面积应当在20平方米左右。
凡是低于这一标准的城市公民和在城市工作的民工，都有权利申请廉租房的权利。
四、廉租房在每个城市的规模
要建设一个和谐社会和均衡发展的社会，中国必须实施最低住房标准计划，大力提高城市居民的居住水平。
最近几年，我国每年投入建房的土地面积大约60万亩，每年建房所用掉的国土大约有1000平方公里，竣工的房屋面积大约有7亿平方米，其中经济住宅房的比例不足3%，廉租房连影子还没有。
在对这么多的商品房消化过程中，一些富余资金从中大肆进行投机活动，大量的商品房在这一场投机和炒做过程中流入高收入和中高收入群体之手。目前，我国高收入、中高收入和中等收入的人口只占总人口的40%，而中低收入和低收入的人口占60%。由于房价不断升高，目前，这60%的人口基本上已经被挤出了买房的行列。这一大批人只能沦入租住廉租房的行列。
因此，我们可以估算出廉租房应当占一个城市住房多大的比例。根据目前商品房发展的情况，目前以及未来，城市中至少有50%的人口买不起房子。按这一人口比例，便可计算出廉租房的建设规模和供应规模。因此，廉租房的建筑面积要占到目前各个城市开发总面积的至少30%。
这是一个巨大的工程，是中国住房改革的又一次拨乱反正。中国必须保持一个社会主义国家的本色，中国的土地资源和房地产资源不能无限地向少数有钱人手中集中。中国必须动用政府和行政的力量来配置有限的土地和房地产空间资源。否则，中国的改革必然出现尖锐的社会矛盾。
五、廉租房规划的实施保障：发行2万亿国债
廉租房的性质是政府投资建房，政府委托房地产公司和建筑公司来建廉租房和管理房屋。中国政府必须做出明确的规划，尽早启动这一计划。按照目前房地产每年开发资金投入的情况，廉租房在全国一年需投资3000亿元到5000亿元，这一钱从哪里来？只能从国债中来。
中国政府必须至少发行1--2万亿的国债，在最近几年里进行廉租房的建设。以每年发行5000亿国债计算，可连续发行4年。廉租房项目的实施，既可以启动国内的内需，增加内部消费，减少出口压力，又可以消化即将到来的生产过剩的威胁。廉租房计划对于宏观经济具有非常良性的作用。特别是它将极大地改善中国城市居民的生活质量，匡扶畸形发展的房地产市场，将有限的土地资源最大限度地为人民大众所服务。
对于这一方案，目前各个地方政府和国家建设部还远没有成熟的认识，甚至一些地方政府和国家部门已经被富人所绑架，正在走这一条加速财富集中的道路。我们必须对这种状况有清醒的认识，必须站在平民大众的立场上，促进廉租房的诞生。
这些年里我国各地通行的旧城开发改造模式，政府把旧城改造的任务交给开发商，完全运用市场化方式，在这个过程中，开发商在私利的驱使下并不能满足贫困户的住房困难。旧城开发过后，许多贫民户的生存条件照样得不到改善，并且还出现种种纠纷。
出现以上种种状况，都与廉租房设计缺失有关，都与我国改革开放市场化手段的单一有关。特别是中国社会忘记了在市场化的同时，必须仍然需要政府的作用，仍然需要相应的计划经济相配合。
今天，通过市场化惨痛的教训，中国终于明白了行政配置资源的作用。从当年一味的市场化，开始回归计划，这不能说不是改革的新迹象。从今天开始，中国各级政府都要将廉租房规划当做一件重要的任务来做，廉租房的出现必将极大的改善中国稀缺的土地资源利用，调整畸形的房地产价格，使中国的房地产市场回归合理和有序。
六、政府必须清楚地认识自己的责任
廉租房的性质范文3
关键词： BOT；廉租房；财政资金
一、引言
2012年的十报告提出：“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。”这是继2007年的24号文件开启保障房建设的契机后，保障性住房建设首次写进党代会报告。随着我国住房的商品化、市场化，我国居民住房条件与房地产产业在快速发展的同时，也产生了一些问题，比如房价过高过快的增长，供需矛盾的突出，使得很大一部分低收入群体的住房需求得不到保证。为了兼顾效率与公平，政府要加大财税等政策支持，建立健全多层次保障性住房体系。根据住建部计划，2013年基本建成保障房460万套、新开工600万套，根据已公布的省份2013年保障房建设目标，汇总如图1-1所示：
由图可见，如此规模的投资，势必带来巨大的资金投入。保障性住房包括廉租房、经济适用房和政策性租赁住房。其中，廉租房具有调节收入分配、维护社会公平等方面的作用，是我国住房保障体系中的重要部分。而财政政策在廉租房发展中具有核心的主导地位。《城镇廉租房的管理办法》指出：“廉租房是政府和单位在住宅领域所实施的社会保障职能，向具有城镇长住户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住宅。”目前，我国廉租房的建设资金来源主要是（1）住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额；（2）土地出让净收益；（3）各级财政（中央、省、市县）预算安排用于廉租住房保障的资金；（4）社会捐赠资金；（5）其他资金。这种以政府为主的投资模式已不能满足我国廉租房建设的需要，因此基于这一背景，本文认为将BOT模式引入廉租房建设，不仅可以在一定程度上缓解财政资金压力，同时也可以凭借竞争模式，提高廉租房建设的效率。
二、BOT模式在廉租房建设中应用的可行性分析
（一） BOT模式简介
BOT（Build-Operate-Transfer），意为“建设-经营-转让”，它代表了一个完整的项目融资概念。马歇尔在《经济学原理》中定义BOT为：国家或者地方政府部门通过签订特许权协议，授予投资者或其代表基础设施项目融资、建设、运营和维护等权利；在协议规定的特许期限内，基于项目成立的项目公司拥有标的项目的运营权，通过收取适当的使用费用，回收投资并获得合理的回报；特许期届满，项目公司将标的项目无偿移交给政府部门。
在BOT模式中，有基本的三方参与人，即（1）项目发起人，也为项目最终所有人，通常是政府、政府机构或其指定的公司。基于政府视角，对于一些资金需求量大、回收期长的公共设施，BOT模式可以减少项目建设的初始投入，缓解政府因为资金短缺所面临的问题。（2）项目经营者，也为项目的直接投资者，通常是一家项目公司。政府给予项目经营者特许权，用以建设和经营项目，经营者承担风险，但同时也从中获得收益。（3）项目贷款银行。在BOT模式中，贷款银行除了有商业银行组成的银团外，还包括了各种政策性贷款。贷款条件不仅依赖于项目的经济强度、经营者资金状况，更取决于政府为项目提供的支持及特许权协议的具体内容。
（二）可行性分析
（1） 国家政策支持
财税[2008]24号文对于支持廉租房的税收政策有了明确表示，包括营业税、房产税、城镇土地使用税、印花税、土地增值税、契税等一系列的税收减免。除此之外，《招标投标法》、《抵押法》、《担保法》、《证券法》、《合同法》及BOT项目配套的法律法规，为BOT模式稳定运行奠定了良好的政策支持基础。而廉租房需要更为多元的资金筹措方式的思想也与各种鼓励民间资本进入公共事业的相关政策法规相得益彰，这些宽松的政策环境是廉租房采用BOT模式的重要保障。
（2） 民间资本充沛
由图2-1及表2-1可知，近几年，我国民间资本日益壮大。若能通过合理科学的BOT模式设计及创新来吸引一部分具有一定资金实力及管理水平的企业参与廉租房建设，对缓解财政资金压力颇有裨益。
（3） 有经验可循的双赢机制
BOT模式在很多基础设施建设，比如大桥、隧道、污水处理厂、高速公路中得到广泛应用，虽然BOT模式尚未在廉租房建设中得以运用，但我国之前的一些BOT模式建造经验，以及国外BOT模式运用的借鉴，都对我国廉租房建设引入BOT模式具有指导作用。
根据图1-1可知，我国建设保障性住房需求紧迫，廉租房作为其中重要的一部分，引入BOT模式可以很大程度缓解财政资金紧张的局面，从而一方面提高投资建设效率，另一方面保证廉租房的供应量，满足低收入群体的住房需求。而对于项目公司而言，因为有了政府的税收优惠以及担保等支持，投资廉租房有着稳定的收益和低风险，同时也可以提升企业在社会中的形象。
三、BOT模式在廉租房建设中应用方式设计
（一）基本模式
图2-2是BOT模式在廉租房建设中的概念性流程，每一阶段的具体分析会在后文阐述。
（二）模式分析
（1）前期准备阶段
廉租房作为准公共商品，由政府作为廉租房建造项目BOT模式的发起人，首先聘请咨询公司或委托廉租房管理部门对项目进行可行性研究，可以通过详尽的市场调查及经济效益分析，确定项目的必要性，以确定项目建造的地点、规模、资金投入、投资回报、风险、建造期限等各种经济及技术指标。在这一过程中，政府要提供一定的财税支持，才能使得具有福利性质的廉租房建设项目能够有足够的优势来吸引民间资本。然后，政府进行招标活动，选择最佳合作伙伴，而投资人在进行一系列的考察调研后进行投标。确定中标人后，政府与项目公司即可进行合同谈判，对于项目的具体内容比如特许运营期、租金及日后经营管理等问题达成一致。与此同时，企业可以向由各商业银行组成的银团以及政府的出口信贷机构或开发银行进行贷款申请，在这一过程中，由政府作担保，给项目公司以支持。
（2）实施筹备阶段
完成前期准备阶段后，由政府授予企业特许权，而项目公司主要完成各种设备、材料、技术等准备工作，完成各项手续的办理，若还需要进行其他融资以及一些其他辅助合同的谈判，比如与供应商、修建商的合同谈判，也可在这一阶段完成。
（3）建造开发阶段
对于项目公司来说，进入建造开发阶段即与一般的工程项目类似，但由于BOT模式中还有政府、咨询公司等的参与，因此在建造开发的同时，项目公司要接受政府的监督检查和咨询公司所作的对项目的进度安排与资金运营，以确保廉租房项目的进度、质量、配套等严格按照合同执行。在这一阶段，银行及其他贷款人还需按计划给予贷款资金，这是工程按预算及资金完成的重要保证。
（4）运营维护阶段
工程竣工验收后，即进入运营维护阶段。这是一个投资者收回成本、偿还贷款（若有其他融资，还涉及到分发红利）的过程。这一阶段政府要根据国家及地方相关政策，对廉租房建设项目进行严格把关。这一把关由两部分组成，即首先是对工程质量的严格审查，其次是对申请廉租房用户的资格审定。近来曝出多起房姐房叔的新闻要引起政府高度重视，杜绝类似情况再出现在廉租房申请过程中。对廉租房申请者的审查不仅是前期资格审查，还包括中间分配的公平效率性以及后期居住情况的监控，避免出现二次转租现象，破坏以公平分配为目的的廉租房建设项目。进入到入住阶段后，在特许经营时间内，由项目公司负责整个廉租房的运营及配套管理，在确保廉租房居民的基本生活需求的前提下，周围的配套设施可按市场化方式运作，由住户支付给项目公司按国家政策所制定的租金，而廉租户支付的租金与市场实际租金间的差价，可由政府进行一定的补贴，确保项目公司在经营期间可以收回投资。
（5）移交过渡阶段
当特许经营权期限届满后，项目公司即将整个廉租房项目移交给政府，这并不是朝夕间就能完成的工作，政府与项目公司要有一定的过渡交接时间，以保证在政府收回廉租房产权进行后续经营管理的过程中，不会出现纰漏。当项目完全移交政府后，整个BOT项目即宣告结束。
（三）注意的问题
对于BOT模式在廉租房项目中的运用，必须要考虑投资收益的问题。BOT项目投资规模大，包括了资金投入大和建设周期长。因此，如果没有投资收益的保障，无论是BOT运作的项目公司，还是出借贷款的银行，都不会愿意进行投资。
廉租房BOT建房相比一般建房有一个最大的收益，即土地供给收益。在如今“土地财政”模式下，房价的高居不下有很大一部分原因是由于开发公司取得建房土地的成本高。而BOT模式建房由于是“政府出地，企业出钱”，因此建设成本相比一般建房会有很大程度的下降。这为项目公司在特许权经营期收回投资提供了有力的保障。
而特许经营期的长短也很大程度决定了BOT项目在廉租房建设中的投资收益。根据我国有关规定，BOT项目的特许经营期不得超过30年。考虑到廉租房建设的成本、风险、市场需求、投资回报率等问题，要确定廉租房BOT建设的特许经营期限是一个复杂的工作。而在建设过程中，难免出现信息不对称的情况，这会导致政府对成本的监控失效。本文对此给出一个初步的概括性的确定特许经营期的公式：R*（P/A，i，n）+Z*（P/A，i，n）+T=C+O*（P/A，i，n），式中R代表廉租房每年租金（由租户支付租金和政府补贴租金两部分组成），i代表利率，Z表示项目公司利用周边配套设施赚取的年租金，C代表项目公司对整个廉租房项目的建设投资成本（包括材料、设备、技术、利息等所有资本化及费用化费用扣除所有项目的抵税作用后的金额），O代表建成营运后的每年经营成本，T代表项目公司由于承接BOT项目所获得的政府提供的一切包括税收、政策等优惠而获得的收益。由此等式计算出来的n即为特许经营期限。
四、政策保障
（1） 法律保障
若要BOT模式在廉租房建设中成功实施，就需要有成熟完善的法律体系作为保障。鉴于BOT模式建房涉及到投资、融资、经营、转让等多环节项目，且其建设周期长，投资量大，参与方多而导致拥有复杂的经济法律关系，规范详实的法律体系可以为BOT模式在廉租房建设中的运作奠定基础。虽然我国已有一些关于BOT运作的规范，然而这些规范大多立法层次低，内容简单，各部门职能分工不明确，因而当务之急是完善我国的BOT立法工作，避免在实施过程中因法律的缺位而导致纠纷矛盾的产生。
（2） 以经营城市模式发展廉租房BOT建设
由于廉租房建设投入资金巨大，而租户所支付的租金远远低于市场平均水平，虽然政府可以根据财务分析，得出由于BOT建房所带来的各项收益，比如因避免了大量财政资金的一次性投入所产生的间接收入用于租金补贴，但单靠政府补贴租金差价还难以形成足够的力量来吸引民间资本参与廉租房建设，因此，政府可以考虑以经营城市的模式来发展廉租房BOT建设，即在保证廉租房居民的基本生活设施要求的前提下，运用市场经济手段来带动廉租房周边的商业配套设施。可以利用商业赞助、冠名、广告等方法激活廉租房周边发展。而周边配套所产生的收益，在特许经营期限内由项目公司收取。对BOT模式建设廉租房采取经营城市模式，同时还可以避免由于项目公司追逐个人利益，而忽略对于医疗、教育、小区物业的管理服务。管理质量低下、医疗教育等民生设施的欠缺会造成周边犯罪率上升、环境水平低下。而这一措施恰好可以弥补这一城市隐患，为居民和投资者带来“双赢”。
（3） 金融财税政策保障
金融体系的完善也有利于BOT模式在廉租房建设中的运用。在住房领域进行一定的货币资金和信用的融通，比如信托、保险等，可以使得资金融通，规避风险。将融资运用于廉租房建设，吸收城乡居民储蓄、发行廉租房建设债券、发行廉租房彩票都可以起到资金筹集的作用。除此之外，廉租房作为重大民生项目，同时具有准公共产品的性质，政府也应给予BOT建设项目公司一定的财税优惠政策。政府不仅可以在项目建造开发期间给予财税优惠，比如对印花税、土地使用税等税收的减免，同时，也可将政策优惠贯穿于运营维护阶段，可以涉及到营业税、房产税、企业所得税等的减免。财税政策的优惠如何做到对项目公司有利，又不至于过多地削弱财政收入，可以进行一定的实证分析来得出平衡点。
（4） 监管运营保障
监管可以分为两部分，首先是对项目公司的监管。在项目公司承接项目到项目的建设开发到最后的竣工运营过程中，首先要进行招投标公正性的监管，防止利用职务之便任人唯亲，接受不合格项目公司的项目承揽；其次要保证建设资金的来龙去脉都有帐可查，避免建房过程中现象的滋生；在建成后，政府要对房屋质量进行严格把关，对于豆腐渣工程或与合同不符的地方要进行整改，无法整改的拒绝验收。提高政府与项目公司在建设廉租房过程中的公信力，是项目成功的有力保障，只有将各项监管结果公之于众，增强透明性，配以一定的优惠政策与收益保证，才会有更多的
廉租房的性质范文4
1、廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。
2、廉租房只租不售，面向城市特困人口出租，只收取象征性的房租。
3、廉租房是国家和当地政府为了解决城市中低经济收入家庭住房困难而建的普通住宅，有社会公共福利和住房社会保障性质。
（来源：文章屋网 ）
廉租房的性质范文5
关键词: 廉租房 商品房 双轨制 财政支持
文章编号1008-5807（2011）02-007-01
一、廉租房及公租房定义
廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。 公共租赁房由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括大学毕业生以及外来务工人员。公租房与廉租房本质上无差别，公租房降低了受众申请标准，扩大了受众的覆盖面。
二、房价居高不下的原因
房价居高不下的原因有以下几方面：人民对住房的需求很高，同时储蓄率很高，大量的储蓄由银行转变到房地产，这样必然带来房地产价格的迅速上升；企业家投资环境恶化，大量资金不做实体经济，转而投机楼市；严重通货膨胀使得大量逃避通货膨胀的避险资金进入楼市；另一方面，政府利用行政命令，不准老百姓自己买地建房，只能向开发商买房。政府之所以这么做是因为分税制后，地方没有了财权但事权并没减少，同时GDP仍然是评判政绩及经济发展速度的主要指标，于是地方政府在GDP压力下，就找到了卖地盖房子卖房子创造GDP提高财政收入的方式。同时政府并没有大量建廉租房和经济适用房，导致老百姓无稳定的房屋可住。
三、廉租房对平抑房价的作用
房价高的一个原因是人民的购房需求高，而廉租房是政府或房主拥有产权，租赁给需要者使用的形式，使用者没有产权。政府通过廉租房保障人人有房住，而非保障人人有住房。公租房或者廉租房与商品房属于两个不同系统，廉租房和公租房都不进入计价体系中，房价只能是商品房价格，廉租房仅是基本起居条件，当家庭可支配收入提高时，人们想要改善居住条件，势必选择购买配置相对较好的商品房，商品房的价格还要上涨。
如果可以突破每个家庭都拥有一套房屋的产权这一传统，廉租房是平抑房价的有力武器。具体做法如下：
（一）政府主导廉租房的开发与建设
住房的开发与建设并不能完全通过市场来实现，政府应该明确自身在解决住房问题上的责任，制定符合其国情特点的住房政策和分阶段建房计划（每五年制定一个计划），采取了一系列行政、法律、金融和财政手段作为配套政策，大规模兴建公共住房。可建立一个独立的、非营利机构，发展公共住宅方面，该组织作为起主导作用的组织者，其财政预算纳入国家计划。政府赋予其广泛的合法权力，它既代表政府行使权力，负责制定廉租房发展规划及房屋管理，实现“居者有其屋”的目标；同时也作为最大的房地产经营管理者，负责组屋施工建设工程、房屋出售和出租。大规模建设廉租房，不收出让金，不收税，不收配套费，不拿利润，努力满足社会大部分的住房需求。
（二）在土地供应方面，引入地票制度
政府在大量建廉租房的同时，吸引农民工进城，只要有稳定工作就给予城市户口，但是同时要求农民放弃宅基地。放弃的宅基地必须复耕，假设农民工进城后放弃一平方公里宅基地，复耕一平方公里，就可以产生一平方公里的地票。为了杜绝地产开发商要盖房子，用金钱贿赂地方官员，想盖就盖，地产商盖房需要购买地票，地票公开拍卖，拍得价款直接交还给农民。地票制度的结果是耕地可增加，住房用地有保障。
（三）资金来源：政府为主，社会和个人多方出资
政府以提供低息贷款的形式给予廉租房建设资金支持。为保障普通老百姓能够买得起组屋，其售价是由政府根据中低收入阶层的承受能力来确定，而非依成本来定价，其价将远远低于市场价格，由此造成廉租房制度的收支亏损。这部分损失，政府核准后每年都从财政预算中给予补贴。政府财政支撑应是廉租房政策得以顺利实施的重要保障。此外，社保基金也可投入到廉租房的建设中，同时可提高社保基金的收益率。个人，单位和政府应共同缴纳住房公积金，个人可提取公积金用来购买廉租房。
（四）廉租房制度宽进严出，控制出口，防止腐败
申请廉租房的人只能是中低收入家庭，但是如果有高收入人群通过体制外因素申请到廉租房，就应该严格控制廉租房的退出机制。廉租房不住了只能退还给政府，不能上市买卖。因为没有买卖房屋的高额利润，权贵就不会通过资本与权力勾结占用廉租房资源。
（五）城市良好搭配，廉租房搭配商品房
廉租房不应自成体系，而是打散散落在各个不同小区中，与其他商品房住户融入在一起，共享资源；准入条件以就业为导向，以防其演变成贫民窟。
参考文献：
廉租房的性质范文6
住房问题是关系到国计民生的经济和社会问题，为低收入者提供住房既是住房保障制度的重要内容，也是我国构建和谐社会的必然要求。然而“房价高、住房难”已成为困扰我国居民的一大难题，住房困难说明我国当前的住房制度存在缺陷。改善住房保障的核心是加快廉租房建设与供给。在“十二五”期间国家将大力建造包括廉租房在内的保障性住房，为中低收入者排忧解难。
廉租房政策，是现代市场经济国家普遍推行的一项社会住房政策。它是指政府对最低收入家庭提供租金补贴，或以低廉租金配租的具有社会保障性质的普通住宅，保证其住房达到社会最低生活标准。我国正在实施的廉租房政策，实践证明能够在解决低收入者住房问题方面发挥相当大的作用，值得大力推广，是解决现阶段我国低收入者住房问题的良好途径。政府廉租房、公共租赁房是无力购房者的最佳选择。
1廉租房制度存在的突出问题。
我国虽然建立了廉租房制度，但由于城市土地资源有限，城市财政预算安排资金的不足以及缺乏其他稳定的廉租住房资金来源渠道，廉租住房制度实施面临着许多困难。
1.政府住房保障职责缺位。
政府在房地产开发中主要不是获得收益，而是要保障社会公众基本的居住权利需要。因此这就要求政府承担起一定的责任，以保障公民的基本生存条件。在我国住房供应体系由计划向市场转轨过程中，客观上出现了政府和市场分工不明确，政府在居住基本权利保障方面执行落实力度不够，过度依赖市场的现象。特别是，地方政府通过追求土地收益来加快本地经济发展，忽视了大量中低收入人群基本住房需要。有不少地方政府从自己和行业部门的自身利益考虑，与房地产商一起抬高房价，成为高房价有力的支撑者。就当前来看，地方政府事实上是房地产市场中的一个利益相关者，这导致了中央政府政令的受阻和政府公共职能经常性的缺位和越位。
2.低收入者缺乏住房保障。
按照各地现行住房保障制度，最低及低收入住房困难家庭租赁廉租房，中低收入住房困难家庭购买经济适用房和限价房。但现实情况是，一方面，即使是经济适用住房和限价房，许多低收入家庭因支付能力不足仍然买不起。并且在全国大中城市里，有大量的外来务工人员，比起具有当地城镇户口的职工，他们的收入普遍更低，居住条件更差，更应享受住房保障，但现行住房保障制度却将他们排斥在外。
3.土地与资金形成瓶颈。
廉租房建设一般有两个条件，一是土地，二是资金，这二者构成了廉租房建设的瓶颈。就土地而言，城市用于建设的用地总量是确定的，为了降低成本，用于建设廉租房的土地必须是划拨而不是出让，但是如果用于建设廉租房的土地划拨多了，那么用于出让而获得财政资金的土地就会减少。这对于各级政府来说是一个两难问题。政府面临着是急于取得城市各项发展急需的资金，把这些资金用于投资建设，加快本地区的GDP增速，还是放弃这个利益，给老百姓无偿建房，同时又贴进去更多资金的两难处境。就资金而言，作为地方主要财政收入的土地出让金及公积金增值收益是廉租房建设的主要资金来源。如果没有强有力的法律约束，地方政府注定会缺乏提供资金的动力，继而会造成房源难以为继并形成恶性循环。这种状况在现实情况下是难以避免的。
4.廉租房准入与退出机制尚未完善。
廉租房保障对象即使在最严格的审批程序下获得廉租住房，也有可能冒着道德风险谋取利益并将其所得用于改善其基本生活条件。如何防范和避免这种现象的发生，在满足保障目的的同时，又不至于使廉租房成为新的牟利工具，这是廉租房保障制度设计时应予考虑的重要内容。同时腾退机制是廉租住房制度的重要内容，但在一些城市的廉租住房腾退过程中，已不符合配租条件的家庭拒不腾退，廉租住房的退出机制很难得以实行，造成年度复核流于形式。
2完善廉租房制度的对策。
住房保障制度尤其是廉租房制度建设在我国初步形成了包括财政投入、税费减免、信贷支持、土地供应等政策体系。各级政府现阶段的当务之急是认识廉租房制度建设过程中的各种利益关系，分析和解决廉租房制度在实施过程中出现的问题，按照廉租房制度的管理办法规范政府的职能范围，充分发挥廉租房制度的积极作用。
1.充分发挥政府的职能作用。
廉租房是一种福利房，政府的参与是必不可少的，政府在这项工程中担当的角色是多重的。首先是廉租房产权的拥有者。政府是廉租房建设工程的建设方，是廉租房产权的拥有者。其次是建设资金的信用担保者。对投资资金而言，只有在安全性非常高的前提下，才可能以低利率的方式大规模地投入到廉租房的建设当中。第三是廉价土地的提供者。当前房价太高的一个成本性原因是政府提供的建设用地拍卖价太高。政府在提供廉租房建设用地时必须以保障社会福利为主要目的，让利于民，这是有效控制单位建筑面积造价的基础性环节。第四是协调人。在廉租房建设过程中，政府要与投资主体之间协调好贷款的规模、期限、利率。政府要与租房者协调好房租，房租的高低应以建房的贷款利息和少许物业管理费为基准，政府应以重点降低单位建筑面积的造价为手段来降低房租。
2.拓宽廉租房建设资金融资渠道。
为解决建设资金短缺问题，应当积极搭建融资平台，通过无偿划拨土地、银行信贷、公积金贷款等方式，多渠道筹集建设资金，确保廉租房建设顺利推进。政府必须调整财政支出结构，在每年的财政预算中，保证一定的住房保障资金。廉租房拓宽融资渠道还可发行公债，公债是国家依据信用原则获取财政收入的一种特定方式。同时，还可以将廉租房开发贷款证券化。这样可以加强金融资产的流动性，转移和降低商业银行的贷款风险，不仅有利于防止银行不良贷款的再生，还可以使廉租房开发更容易获得银行的资金支持，从而达到拓宽廉租房融资渠道的目的。
3.增加廉租房建设和供给。
随着国家民生政策的不断深入，廉租房保障对象的范围也应随之不断扩大。必须根据各地居民的实际收入情况确定廉租房保障对象。对于那些在城市中凭一己之力买不起房而又无资格享受廉租房保障的所谓“夹心层”和来自农村贫困地区并在城市担当脏、累、差等工作的外来人员，政府不能将之排斥在廉租房保障对象之外。廉租房保障体系的设计要适当超前，逐渐扩大廉租房政策的覆盖面，逐步在新的环境下达到更高要求的“应保尽保”。
“十二五”规划把保障和改善民生摆在一个十分重要和突出位置，未来五年将使保障性住房覆盖率达到20%。也就是说，为了遏制当前过高的房价，为了解决国内居民的基本居住条件，政府在未来五年里，计划建设城镇保障性安居工程3600万套，其中2011年建设1000万套，2012年建设1000万套，2013～2015三年建设1600万套。
4.加强对廉租房的监督管理。
现阶段，在城镇廉租房资源非常有限的情况下，应在准入上确定一个资格标准，在轮候上建立科学的排序方式，并在廉租家庭不符合资格标准时建立合理的退出机制，这既可在最大程度上提高住房资源的效用，又可减少社会成员之间的分配不公。廉租房制度管理部门应定期对享受廉租房家庭的收入、住房状况等基本情况进行复核，以避免廉租房消费的“搭车现象”，确保有限的廉租房资源发挥最大的效用。
在健全住房保障对象档案的同时，要实施动态监管：一是依法签订住房保障租赁合同，合同期满要求续保的必须要经过重新审核，只有符合条件者方准予续签；二是严格审核住房保障的准入和退出对象，当住房保障对象收入水平超过当年最低收入标准时，将让其按期腾退保障性住房或停发住房租金补贴；三是住房保障及管理情况适时向公众公示。