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商业综合体发展规划范文1
关键字：城市综合体商业空间 设计
中图分类号：F291.1 文献标识码：A 文章编号：
引言
随着国民经济的发展和城市化进程的不断推进，各类地产项目发展迅猛。同时，由于用地紧张、交通拥挤等城市问题日益严重，对土地的集约化和高效化开发要求更加迫切，于是城市综合体这一新兴物业形态应运而生，并逐渐成为中高端商业复合地产开发的主流模式和城市升级更新的重要载体。城市综合体通常具备以下特征: 拥有写字楼、购物中心、公寓、酒店、文化娱乐中心等三种或以上能够产生收益的业态; 建筑面积一般在 10万平方米以上。此外，它还特别强调城市、建筑、市政设施的综合发展。
一、城市综合体及特点
所谓城市综合体(HOPSCA),即将酒店(Hotel)、写字楼(Office)、生态公园(Park)、购物(ShoppingMall)、会议会展(Convention)、高层公寓(Apartment)等多种都市功能集合在一定地理区域范围内,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,形成的一个多功能、高效率、功能复杂而又统一的,与城市有机协同、功能业态间高效集约和互为价值链的建筑、建筑集合体或建筑街区,从而获得良好的经济效益、社会效益及环境效益。其中,商业功能可以形成最佳商业活动圈;写字楼功能为城市商业中心提供多样化的办公空间;公寓功能使人们在商业繁华区内就近享受丰富的娱乐生活,促进各种娱乐休闲业的发展;酒店为综合体带来大量的流动人口,与文化、休闲、娱乐设施相结合,形成最能推动商业中心发展的动力。城市综合体是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果,成为城市功能混合使用中心,延展了城市的空间价值。
城市综合体是一个集聚各种城市功能的建筑集合体,各种功能之间相互联系,互为补充,在协同发展的基础上将城市综合体有机联系在一起,这与城市综合体形成的特点密切相关。其特点有: (1)容量巨大性。(2)建筑集群性。(3)功能复合性。(4)交通网络化。(5)人流密集性。(6)环境生态性。(7)物管人性化。(8)布置均衡性。(9)效益统一性。(10)设施现代化。
二、以商业为极致因素配比综合体街区的混合功能
一切空间形态构成都是由其基本的生活行为决定的，而在当下开发模式单纯以商业为主的城市综合体占到当前城市综合体 45%~65%比例时，我们在设计综合体时便找到了侧重所依。在中国，有“集市”就是城市的最初雏形的看法，可见商业与城市发展的渊源;城市综合体作为对城市空间的整合叙事、作为城市发展重要载体，其设计理应是以商业作为最为极致的主导要素。工业化时代强调城市明确的功能分区、理性的功能联系，以全球化、信息化为特征的后工业时代更加强调多元文化生态、弹性、紧凑、精明增长等关键语境，城市空间布局也因此发生巨大转变和重构。因为城市综合体要在城市空间布局中实现自身布局的合理性，当然要考虑以上因素。商业将成为“城市空间结构中最永恒、流动的胶水，不但把分离的城市元素不断地连接起来，而且促使其演变、转化”。现代主义建筑的诞生与发展，使商铺向空中的集聚成为可能。现代城市综合体的建筑构成一般包括商务功能、客居功能、购物功能、餐饮功能、休闲娱乐功能、会展设施等，它往往跨越几个街区，具有庞大的规模。此外，城市综合体往往是城市公共交通的集结点，可以吸引大量的人流、车流以提升综合体的人气。复杂的功能构成和巨大的交通流量对城市综合体的空间整合能力提出很高的要求。大混合、小分区的原则成为处理城市综合体中多元经济实体之间复杂矛盾关系的一把钥匙。
当我们回顾历史，把建筑形式与社会话语权形式进行某种对照，不难发现建筑场所时空构筑与社会权力话语的重叠与一致性，即社会权力将会拥有物化形态，使人在身心两方面同时地、不自觉地陷人这种权力话语形成的秩序之中。真的会很惊奇地发现精神与物质居然能以此种无声的方式瞬间转换。而在当下时代，建筑与城市的空间构成应更加突出开放民主的风尚。城市综合体作为一种有序化的实体空间模式，通过对城市公共资源的配置，将公众利益、商业利益、国家利益、集团利益重新整合。而开放空间正是城市综合体叙述的主线，为民众自发公共活动创造条件，使城市公众资源的意义彰显。城市综合体中开放空间的营造手法多样，典型实例如博多运河水城“点+线”的动线空间构成，柏林索尼中心则采用“同心圆十放射线”的空间构成方式，将与周边环境沟通的通道收束在一个巨大尺度的内聚式公共空中;而东京六本木综合体作为日本为增强城市国际竞争力而制定的城市复兴计划的典范，通过从地面到屋面的多种多样的广场、街道、绿地形成了独特的游廊一般的立体系统。而这种东西方不同的“点+线”、“同心圆+放射线”也反映出东西方文化的异样。
三、现代商业空间的发展趋势
商业空间设计与其他所有的艺术形式一样，它的形成也经历了漫长的发展过程，从最初原始社会的图腾崇拜到封建社会的集市、庙会，从封建社会的店面招牌到资本主义的商场店铺和包装广告，发展到如今现代商业街的星光璀璨，都显示了人类社会的不断进步和市场经济的迅速发展。现代商业空间的发展是随着商业活动及环境的发展而演变的。远古时期，人们在集市上将商品直接摊在地上，并有意识的分类陈列、展出，这是最早的商品陈设形式。今天，我们常看到有专门摊位的夜市，就是沿用了古人集市上的展示方法。封建社会时期，出现了店铺行会，商业活动有了较大的发展，在《清明上河图》上可以清晰地看到各种店铺的展示和商品陈列的场面，这期间，有了专门以低价收购别人的物品到异地以高价卖出的商贩，在一些人口密度较高的地区，则有了一些通衢要道、驿站、渡口等地方为往来各地的客商和货贩提供食宿和客栈，流动的商铺也逐渐变得相对固定起来。固定商铺的产生，使各种商品交易汇聚在一起，商业区随之扩大和发展起来，这便形成了资本主义社会商品的输出和民族工商业的发展，出现了这些新的商业形式，如旅馆、餐馆、休闲娱乐等。在当代的购物空间中，随着商业环境的发展成熟，单一的购物空间已经发生了变化，商业广告、餐饮娱乐、各类演艺等多种商业形式或公益演出也加入进来，越来越密切的与购物联系在一起。
现代商业空间的综合功能和规模在不断扩大，种类不断增多，人们在购物的同时，需要能满足其他各个方面的要求，所以现代商业空间不仅仅只具有“买”与“卖”的功能，在商业环境的设计上也提出了更高的要求。在现代商业环境的发展进程中，呈现出下面几种趋向：
1社区中心化
现代商业中心都配备有银行，可以很好解决在购物活动中产生的经济费用。另外，大都市购物中心的开放空间逐渐担负起社会交往中心的作用，许多商场前的广场，就为市民们提供了各种社交活动、集会以及私人会晤的交往场所。我们可以看到，一到晚上，这里便聚集了许多中老年人在排练舞蹈、锻炼身体。这种类型的开放空间中，配备了与日常生活有关的设施，如邮政、图书馆、证件办理处，银行等，使市民可以方便的解决社区的日常生活需要。
2演绎元素的注入
我们经常可以看到一些明星在商场里举行签名售书会，还有各类电影会等商业活动。商业中心人流量大，有很好的促销效应，这样一来，明星们可以借助商场提高自己的知名度和曝光率，商场又可以借助明星的到来，增大客流量，增加商机。另外，在节假日，有些商场会上演许多节目，这种表演使营销形象变得引人入胜。这些都为人们提供了丰富多彩、雅俗共赏的现代生活方式。
3 餐饮业与商业环境相结合
如今餐饮业都“傍”上了大商场。大都市中几乎所有的购物中心都把购物与餐饮结合在一起，在众多高档商厦的楼层里夹杂着冷饮、咖啡座，或者开辟出独具风味的快餐广场、休闲茶座等。而在以前，有些人是很忌讳餐厅开在大商场里的，因为开设了餐厅，就会有巨大的油腻腥气，但现在颠倒过来了，仔细想来，大商场开餐厅优点不少，一是环境好，装潢精致，又少了马路边的喧嚣；二是和购物联姻，兜兜逛逛，累了、饿了，足不出门，就在商场里找一家餐厅舒适地用餐。大商场里的餐厅多以茶餐厅、西餐、牛排、简餐为主。发展至今来自各地的特色餐馆都进入购物中心，以尽量为人群提供方便、舒适与享受。
4 购物加娱乐的模式
现代化的购物环境将电影院、夜总会、游乐场等等娱乐设施也融入了购物中心，给商场带来了更多新的活力，也促进了经济的发展，给商家提供了商机。人们在购物的同时也可以享受到其他的娱乐活动，满足了现代人们多元化的生活方式，逛累了，可以去商场里的电影院看场电影；绿地缤纷城顶楼的儿童游乐场，就为家长和孩子提供了休闲娱乐的场所，很多人们都是为了带自己孩子去游乐场才进入商场的。在节假日，消费者购物之余的娱乐与餐饮，既方便了顾客休闲心理，也为商家提供了商机，更活跃了商业环境的气氛。例如：一个三口之家在紧张的工作、学习之余，周末共同来商业中心，主妇购物，孩子则可游戏。相应的文化活动、表演等给他们带来了一丝轻松。另外，商业空间的商品信息及科技展示为孩子带来知识，而相应的综合服务如餐饮等也为主妇免去了往日的辛老，品尝美味晚餐，使举家共度良宵，享受休闲的快乐。
四、城市综合体开发的关键原则
1综合判断原则。
城市综合体形成后是否能正常运作,要靠开发商综合判断。判断分二部分,首先是对所在城市的市场条件进行初步分析与判断,这是宏观层面的,仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断这座城市发展这一项目的可行性。其次,因为综合体项目所包含的形式种类比较多,而且各种形式都存在市场成熟性的问题,所以还要有针对各业态的专题研究,也就是相对微观的判断。
2设计市场化原则。
城市综合体的开发要面向市场,以满足市场需要为目标,因此,城市综合体的设计方案也要市场化。设计方案的市场化指的是:建筑师的概念设计方案必须提供给市场专家或商业策划、运营专家甚至重要商户,由他们提出基于市场角度的修改建议,这一阶段,三方之间的沟通交流必须经过几次循环,才可以最大限度保证最终设计方案的市场化理念,具有市场准确度。设计方案的市场化实际上就是传统设计与现代商业运营的结合。
3以人为本原则。
城市综合体最终是为城市居民、消费者和旅游者服务的,无论建筑体的公共空间和内部空间,都是高度人性化服务的要求,在建筑规划设计、结构设计、空间设计、景观设计、园林绿化、区间布局、配套施舍及安全等方面都有硬性指标,这些硬性的指标是为以人为本的根本目的服务的。既要方便集客和商户经营,又要增强社会公众参与性,给百姓创造更好的景观文化休闲空间。
4慧眼识地原则。
城市综合体的项目选址和发展规模在开发的过程中要得到准确的定位和
识别。首先,城市综合体项目的位置选择对于项目的成功起着决定性作用。在城市综合体的开发过程中应该考虑到两个因素:一是它在城市现状中的地位,二是它在城市发展规划中的地位。其次,城市综合体可发展规模的判断,简单地说就是容积率研究。平衡好市场、产品、成本之间的关系,才能最终明确项目做多大规模比较合理。
5刚性规划原则。
城市综合体复合了商业、办公、居住、生活娱乐等各种生活形态的部分或全部功能于一体,需要将项目建筑功能和商业功能融入城市发展规划中,引导和主导一个城市或城区的功能定位。其商业规划和建筑设计的编制必须以所在地城镇建设规划、人口规划和商业网点规划为依据进行编制,以实际街区或项目用地进行策划,用科学分析的数据和策划报审,突出土地利用与城市发展目标的完美结合,实行城市再造与城市文化内涵的融合。
结束语
城市综合体是从“城市性、开放性和集约性”层面切入城市发展本质，把城市的功能与城市发展之间的内在逻辑通过城市建筑实体与城市空间有机结合的一种城市实体。城市综合体开发影响着前期战略规划工作的开展，在很大程度上关系着项目价值和城市发展价值最大化的实现，所以城市综合体商业空间设计尤为重要。
参考文献
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商业综合体发展规划范文2
关键词：城市综合体； 开发模式； 城市发展
中图分类号： TU98 文献标识码： A
一、前言
随着我国房地产开发的逐步深入，城市综合体的概念已经顺利得到了实施，并在实践中取得了积极效果。从目前城市综合体的开发来看，以万达公司为例的商业地产项目成为了城市综合体开发的成功范例。通过目前城市综合体的开发来看，城市综合体对提高城市商业地产盈利能力，推动城市商业发展，促进城市住宅价格升值起到了重要作用。由此可见，对城市综合体开发模式进行认真分析对提高房地产开发质量，保证城市房地产开发取得积极效果具有重要的促进作用。为此，我们应对城市综合体的开发模式进行探讨。
二、城市综合体的概念及优势
城市综合体是伴随着城市化进程发展而逐步产生的，一般认为，城市综合体起源于上世纪70年代的美国。所谓“城市综合体”简单地讲就是“城中之城”，它是指将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。
城市综合体开发作为一种新型的房地产开发模式，简言之，就是开发企业不再满足于简单的住宅或者者商业的单一功能的开发建设，而是通过整体规划、综合设计建造一座集购物、居住、工作以及休闲等于一体的“新城市”。目前来看，城市综合体在城市建设开发中具有突出的优势，具体表现在以下几个方面：
首先，城市综合体开发使城市规划、设计更加合理，有助于提升城市形象增加城市竞争力。
其次，城市综合体开发有利于迅速打造城市商业中心，形成独具特色的城市新地标。
再次，城市综合体开发还有利于缓解城市的交通压力。
三、城市综合体的开发模式分析
在目前城市综合体的开发过程中，为了保证城市综合体能够取得积极的开发效果，并取得良好的效益，为城市发展提供强有力的推动力，开发模式是决定城市综合体开发的关键因素。基于这一角度分析，城市综合体的开发模式必须要注重以下几个方面因素：
1、科学选址是城市综合体项目成功的关键
在城市综合体的开发过程中，首先要考虑的是城市综合体的位置必须为城市的商业聚集区。因为城市综合体主要是以商业地产为主，在商业地产的周边建设配套的住宅，因此科学选址是保证城市综合体项目成功的关键因素。其次，城市综合体在开发过程中，还要选取城市中具有发展潜力的地段进行开发。考虑到城市中心的地价成本以及城市未来发展趋势，城市综合体的选址要保证科学合理。
2、分期开发商业先行是城市综合体开发的基本途径。
城市综合体开发的主要盈利动力在于商业地产的开发，通过商业地产的成功开发来带动住宅地产的升值。其中商业地产的开发和建设是关键。由于城市综合体的工程量较大，在开发过程中，需要制定具体的发展规划，在积极整合各种资源的同时，还要认识到开发工作的长期性，确保商业地产能够在分期开发中保持先行的状态，实现商业地产带动住宅地产开发的目的，保证城市综合体的开发质量。
3、迅速成功运营商业地产是城市综合体开发的核心。
在城市综合体建成之后，考虑到整个项目投入的巨大资金如何快速回笼，只有迅速运营商业地产才能保证城市综合体的开发效益满足实际需要。基于这一认识，在城市综合体开发模式的制定中，必须要制定明确的运营时间表，并且要在商业地产建设过程中就开始组织前期的招商也运营工作，保证城市综合体能够在竣工之后迅速成功的运营，为开发商带来较高的效益，并提高城市综合体的建设效果。
四、目前城市综合体开发中存在的问题和不足
从目前城市综合体的开发来看，这一开发模式已经得到了较多的实践和运用，对城市发展和商业地产运营都起到了积极的促进作用。虽然城市综合体开发模式具有突出的优点，但是在实际开发过程中，受到现实因素的制约，城市综合体开发还存在一定的问题和不足，主要表现在以下几个方面：
1、投资巨大、技术含量较高，对开发商的实力要求比较严格。
目前城市综合体由于包含商业地产和民用住宅，因此总体开发工程量较大，工程周期较长，如果开发商不具备较强的实力，是无法完成整体项目开发的。基于这一认识，城市综合体不是任何一个开发商都具有实力运作的。因此，开发商在进行城市综合体开发过程中，必须认识到城市综合体对投资和技术的要求，确保具备了相应的实力之后再进行城市综合体的开发。
2、订单式开发的商业模式不利于各商家的公平竞争。
在城市综合体的开发过程中，许多房地产公司为了提高整体效益，使商业地产项目能够迅速运营并产生效益，通常会以较低的价格整体租售给大型企业，然后再由大型企业向个体商户分租，这就导致了个体商户在承租过程中承担了大量的经营风险，不但不利于各商家的公平竞争，还会影响个体商户的利润和经营积极性。所以，订单式开发的商业模式从根本上来讲对个体商户是不公平的。
3、城市综合体开发容易受到苛刻的选址条件的制约。
城市综合体的主要开发重点在商业地产上，为了保证商业地产的开发能够取得成功，城市综合体的选址既要保证是城市的商业聚集地，同时还要具有良好的成长性和发展潜力。受到这一苛刻的选址条件，有些城市综合体在选址方面并不十分理想，导致了城市综合体在日后的开发和经营中难以达到预期效益。由此可见，城市综合体开发中只有保证了选址正确，才能有效提高城市综合体的整体效益。
五、结论
通过本文的分析可知，在城市房地产开发中，城市综合体的开发不但符合商业地产发展规律，同时对提高房地产开发效益具有重要促进作用。为此，我们不但要对城市综合体的开发和建设引起足够的重视，还要对城市综合体的开发模式进行深入分析，确保城市综合体的开发取得积极效果，对城市发展起到积极的促进作用，推动城市房地产开发全面发展。
参考文献：
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[4] 牒军涛;;城市综合体开发建设研究――以紫薇尚层综合体开发为例[J];建筑设计管理;2011年09期
商业综合体发展规划范文3
关键词：居民消费 扩大内需 现代城市汽车消费综合体
1 唐山市居民汽车消费现状分析
唐山是一个资源型重化工业城市，2012年唐山GDP达5442.4亿，居全国各大城市第19位，人均可支配收入21785元，城镇居民收入增长较快。近年来，唐山社会、经济以前所未有的速度飞速发展，机动车保有量增长速度之快、幅度之大出乎人们的预料，其中，私家车数量更是不断攀高。据最新统计数据，截至2011年12月31日，唐山机动车保有量达150.2万辆，机动车驾驶人总数达157.6万人，双双突破了150万大关。在150.2万辆机动车中，小型汽车保有量为81.4万辆，其中私家车保有量为78.1万辆，小型汽车中私家车比例已高达95.9％。而市区机动车保有量已达43.4万辆。近年来，唐山机动车保有量始终保持高增长态势，2000年时总量不过44万余辆，时至今日，在短短不足4年时间里便突破150万辆。与机动车保有量大幅度增长相同，机动车驾驶人总数也在2011年突破150万，截至2011年12月31日，总数已达157.6万人。在157.6万驾驶人中，持汽车驾驶证人数为143.5万人。汽车已成为唐山居民的重要生活消费品。截止2011年底，唐山市每百户居民家庭拥有汽车25.5辆，同比增长1.2倍。私家车的增加，使居民家庭用于交通和通信消费不断增长。城镇居民家庭人均交通和通信支出1943元，同比增长7.6％。其中，人均用于车辆用燃料及零配件支出为364元，增长1.7倍；车辆维修费56元，增长4.0倍。
在汽车消费市场蓬勃发展的同时，唐山在汽车消费市场环境和城市交通基础设施建设等方面还存在诸多问题。
1.1在市场环境方面，虽然，唐山盛世国际汽车园、庞大汽车园等一些汽车园的入驻和建设丰富了唐山的汽车消费市场，但围绕汽车消费的良好消费环境和消费体系尚未形成，银行的汽车消费信贷政策及服务等还需进一步完善，汽车保险服务水平和质量有待于提高、汽车消费的相关配套措施也需进一步加强。
1.2在城市交通基础设施方面，虽然市区北新道、建设路、卫国路、环城路等城市主干道已完成建设和改造，但全市路网没有形成完整系统，断头路多、交通不畅，部分道路宽度不够，机非混行、交通混乱、堵塞，城市停车场严重缺乏等问题依然严重。
2 促进唐山市居民汽车消费发展的建议
“现代城市汽车消费综合体”是以汽车消费为中心，覆盖多产业形态、具有高度复合功能的城市综合体，是城市综合体与汽车消费产业有机结合的理想产物，是工业园区发展的新模式，是促进城市功能进化与驱动经济发展新动力。“现代城市汽车消费综合体”以汽车消费特色产业为支撑，通过多重物业形态的有机组合，资源共享，实现产业资源优势的最大化。
当前，汽车消费已成为拉动内需新的极具活力的增长点，唐山市汽车消费市场的发展应立足于全市经济发展规划，以现有城市汽车消费市场布局为基础，打造“现代城市汽车消费综合体”，建设以汽车商贸产业为核心，以配套商业、服务业为辅，配以其他产业模式汽车消费发展新模式。具体措施如下：
2.1立足实际，切实做好汽车消费市场的发展规划，重视汽车消费市场的培育与建设。
第一，要以唐山市“十二五”规划纲要为指导，合理理顺“现代城市汽车消费综合体”建设与经济社会发展、城市总体规划之间关系，将市政交通建设、城市布局规划与汽车消费市场发展相结合。在建设“现代城市汽车消费综合体”建设中，要积极借鉴国内外先进的理念，突出现代城市汽车消费综合体的个性特征。要从提升现代城市汽车消费综合体发展水平和层次的视角出发，把现代城市汽车消费综合体发展与全市经济发展结合起来，构建形成城市综合体长效发展机制，形成强大的产业支撑和内生动力。现代城市汽车消费综合体的建设涉及多个部门、多个系统、多个业态、多个环节，开发建设、经营管理流程非常复杂，必须要明确开发主体，理顺管理体制，创新建设投资机制，可以按照一次规划、分期实施、稳步推进的原则，采取边投入、边建设、边经营的发展策略，尽可能降低建设主体的资金投入压力。
第二，加强汽车消费市场的配套建设，完善“现代城市汽车消费综合体”的服务化功能。汽车消费市场是一个配套服务完善的市场，必须集整车销售、配件供应、维修检测、旧车交易、评估置换、租赁拍卖、网络售购、技术咨询和展示博览等功能为一体。对“现代城市汽车消费综合体”的建设，市政府应组织力量协调车管、交通、工商、路政、保险、银行等相关配套服务单位入驻，确保综合体服务齐全，实行一条龙服务。同时，要建立汽车销售人才和维修、保养等售后专业人才的培养机制，加强汽车职业教育，积极鼓励本市的大中专院校设立汽车服务相关专业，确保汽车服务人才满足汽车消费的健康发展需要。
第三，加大政策扶植力度，强化服务，推动产业做大做强，努力营造汽车消费市场发展的有利环境。完善汽车消费的保障体系，在养车、规划、交通、市场、金融制度、政策等多方面进行综合考虑，出台配套措施，促进汽车消费的健康发展。充分利用报刊、电视、广播、互联网等媒体广告，创新招商宣传手段，加大市场营销力度，通过举办汽车会展，品牌推介会等，将消费政策、产品促销与汽车文化紧密结合，营造良好的消费环境。
第四，加大汽车专业市场建设力度，进一步加强行业管理。实施市场多元化战略，以中高档轿车和客车销售为主，汽车品牌要多样化，满足各种需求。要使各种交易主体和经营方式优势互补，资源共享，共同发展。要加强二手车市场建设，发展专业二手车经销企业，努力形成多层次多梯度发展的汽车消费体系，满足不同层次的购车需求，
2.2完善城市交通基础设施建设，改善交通状况，为汽车消费提供有力支撑
目前，唐山市的交通基础设施明显滞后，已不能适应汽车大量进入居民家庭生活的要求，良好的交通环境是促进汽车消费发展的重要保障
第一，加强城镇布局规划。城镇布局规划要体现适度超前的思想，充分考虑汽车消费的发展前景，提高城市发展的容量，扩展城市发展的空间，为汽车消费的普及提供外部条件。
第二，加快城市道路网络建设，完善市区东西走向、南北走向道路与环城路的连接，对原有狭窄的主干道进行拓宽，增大道路密度，缓解交通高峰时段道路交通拥堵、部分卡口路段多等行车难问题。
商业综合体发展规划范文4
关键词：商业运营城市综合体交通策略防火强化措施
中图分类号：TU2文献标识码： A 文章编号：
本文以万达广场的开发模式和开发思维，对商业建筑的设计及商业地产的开发进行研究，从运营角度、业态选择、商业建筑的空间组合关系、规划定位、交通策略的几个要素来阐述其对商业项目的影响。从而为商业建筑设计和商业开发提供理论参考。同时建议商业项目预留发展空间为将来商业升级增加竞争力，美化城市做出贡献
随着国家经济的日益发展，商业综合体越来越多地在各个城市出现，商业综合体建筑设计的好坏与商业综合体项目开发成功与否有密不可分的关系。商业综合体建筑设计应与商业运营招商计划交叉同步进行，做好商业运营的基础性工作。
商业地产，广义来说是指非生产性物业，非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心、及商业服务经营性场所。而狭义按照用途划分是用于商业用途的物业，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施及各类消费场所。商业形态包括百货商场、超级市场、大型综合超市、专业市场、便利店、专卖店、购物中心、仓储超市、商业步行街，城市综合体。城市综合体是指将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合。
1 、 商业地产的风险由于近年来国家政策对住宅产业影响很大，在一线及二线城市许多地产靠土地升值来获取利润的传统模式将受到挑战，只有充分挖掘土地潜力，精心设计创造土地的附加价值来获取开发利润。因为商业地产可获得长期稳定的现金流回报，享受资产升值的双重利益，不受经济周期影响，所以许多商家将精力和资金都投向商业地产领域，造成大量商业项目的盲目上马，忽略了其巨大的风险。只要拿到沿街土地就开发商业项目，从而导致我国商业地产空置率正以每年上升20％以上的速度递增，商业地产开发领域所积累的各种风险越来越多。
2 、通过对国内商业地产开发中的大量案例进行研究，我们不难发现，大多数开发项目的失败源于商业运营的缺失或不成熟，无法明确消费者在商业环境的消费心理。从前期选址、定位、规划布局到中期招商、租售、开业策略，再到后期都需要运营商的深度参与。商业建筑设计要考虑技术对接，首先由战略合作伙伴（主力店使用单位）提出需求－－使用面积、空间大小、交通体系等，再由设计单位做出方案来认证保证商家的需求，避免商家进场后的改建，减少浪费。
3 、商业业态有机的选择商业业态的选择及是否有机对商业地产的经营至关重要，良好的业态圈可以在内部形成造血作用，在一个商圈内，同质商铺一方面竞争原有的客源，另一方面也为其它商铺吸引新的客源。而拥有共同消费群的业态关联度是最高的，他们使整个业态圈之间形成很好的互补。万达广场在选择目标群提出了两个70％，即每个万达广场里70％的商家适合当地70％的消费人群。“两个70％”的定位，决定了万达广场必须舍去最高端的一部分和最低端的一部分，只能定位于比较大众化的中端。高端客户虽然消费能力强，但规模小，很难引起社会效应，高端客户群比较挑剔，对商家的选择和商场的装修都有很高的要求，对资金和人力的投入量要大，这不利于快速占领市场，而且高端客户与普通客户群对应的业态关联度较小。某个购物广场最初在一楼卖高档产品，二楼以上经营超市，它们的消费人群并不匹配，销售业绩就不很理想，这种业态组合是无效的组合，经过改进后，一层经营个体服装街，关联度大大增加，销售额都有显著增加。
4、建筑防火设计方案专题论证
1．建筑防火设计方案论证的前提，必须是项目在基本满足现有规范的条件下，对消防系统设计的安全可靠性问题的讨论。
2．在设计中，拟把该商业步行街设计为疏散的准安全区域，步行街两侧商铺至步行街内的疏散门还不是最终的安全出口，因此对步行街作为安全通道使用的可行性、精品店失火对商业步行街的安全性影响进行评估，商业街是否能作为准安全区域使用是论证的重点。
3．论证的假设模型条件主要方式是模拟精品店铺内起火，考察设计的排烟是否能满足排烟需要，若不能满足，则要求设计方加大排烟量；最后需要考虑的是商业步行街做为安全走道的保障措施，包括疏散引导系统，加强与精品店的防火隔离措施等。
5、规划与定位
商业建筑的开发要符合城市总体规划目标，要考虑人口、城市经济指标、历史人文、商脉、商圈商业布局，消费层次与消费能力等因素。城市规划一般会对商业区域进行合理布局，要依据城市发展规划确定商业项目的选址、定位、规模、档次等，而不是一味追求高档大型商业项目开发。
6 、前瞻性的交通策略交通组织的科学性和便利性可以决定商业广场的成败，一个好的商业项目必须要有前瞻性的交通策略。目标群的出行方式如何，停车位和购物容纳人流量是否匹配？规划可持续发展的交通系统：外部要组织庞大的人流、车流集散，对接城市公共交通体系。设置通往地铁、轻轨、BRT和公交站点的防风雨通道，坚持公交优先，减少出行对小汽车的依赖。广场外可设直接到达商业顶层的快速扶梯，增加商业顶层的人流量。内部建立树型交通体系，通过地下层、天桥层与城市公共交通体系有机连接，使购物中心内部交通和市政交通一体化。
7 、预留发展空间商业建筑应设置些过渡空间，目前用于休闲、展示功能，满足生理和心理的需要，以后可以提供拓展空间。巧妙设置出入口空间、中庭和节点空间。节点空间的结构、形态、色彩的改变，对整个商业氛围会带来不一样的感受。过渡空间的配景选择、色彩搭配、技术运用给视觉带来的冲击力，能使商业建筑保持新鲜感，富有变化。建筑交通空间不能过于简单，避免一望到底的单调，重视局部和重点，内容要多样性、可塑性、延续性，便于日后进行局部空间的处理和改建。装修也要能够阶段性的升级，对自持有型商业购物中心尤为重要。阶段性改变展示空间和装修材质，能够提升品质，保持良好商业氛围。这就要求在设计之初就要考虑商业空间和装修材质的升级，保持商业竞争力。
8、论证防火强化措施
经过设计公司、消防支队、消防安全性能评估公司，多方进行论证得到以下的结论。针对室内步行街的设计，引入了“亚安全区”和“独立防火单元”的概念，从可燃物控制、灭火控制、防火分隔、防排烟系统、安全疏散等方面提出要求如下：
1．可燃物控制：（1）在建成后室内步行街走道布置提供给顾客使用的桌椅等公共设施应采用不燃材料制作，如石材、金属材料等。（2）室内步行街装修选材采用不燃或者难燃材料，采光顶棚采用不燃或难燃材料制作；同时该区域内的装饰物也应采用不燃或难燃材料制成品。（3）节假日、各种活动期间的广告宣传条幅以及陈设等，应由建筑物业部门统一规划和管理，当活动结束时应立即拆除广告条幅和相关陈设物等火灾荷载。（4）布置在室内步行街的电气线路均要求使用低烟无卤阻燃型电缆并进行漏电保护，避免建筑使用年限增加后由于电气线路老化等原因引起火灾的发生。（5）在日常经营中室内步行街考虑作为禁烟区或单独设置吸烟区，杜绝由于人为原因引起火灾。
2．灭火控制：（1）室内步行街走道部分设置68℃、响应时间指数RTI≤50（m*s）0.5的快速响应喷淋灭火系统。（2）室内步行街中庭设自动水炮系统。（3）室内步行街周围商业零售餐饮设置58℃动作、响应时间指数RTI≤50（m*s）05的快速响应喷淋灭火系统。
3．防火分隔控制：本工程中室内步行街与两侧商铺采用了较为新型的“钢化玻璃+窗喷”防火分隔方式有效防火隔断时间不得低于1h，铺与铺之间隔墙耐火不小于2h，商铺单元面积不超过300㎡。
4．防排烟系统：（1）室内步行街周围的防火分区按照规范的规定设置机械排烟系统，尽量将烟气控制在防火分区内。（2）室内步行街有13个中庭，每个中庭顶部设机械排烟系统，系统的排烟量按《高规》的规定进行计算。
5．步行街宽度：在室内步行街一侧商铺起火以后，另一侧的商铺内受到的热辐射强度低于引起火灾蔓延的临界热辐射强度，现有的室内步行街宽度能够有效起到防止火灾蔓延的作用。针对以上策略要求，本报告有针对性地设定火灾场景进行了量化分析，
商业综合体发展规划范文5
关键词：综合保税区联动规划研究
Abstract: in the accelerating Shanghai "two center" construction of the environment, text from port area linkage, a mere linkage, downtown linkage Angle, to the comprehensive free trade zone to design the linkage development research, strive to achieve the 1 + 1 + 1 > 3 amplification effect.
Keywords: comprehensive bonded zones linkage planning research
中图分类号：TU984文献标识码： A 文章编号：
1 规划研究背景
2009年11月18日，上海综合保税区管理委员会正式挂牌成立，这标志着在上海沿海100多公里的黄金岸线上，洋山港、浦东机场空港、外高桥港以及洋山保税港区、浦东机场综合保税区、外高桥保税区的“三港三区”联动工作的实质性启动。
上海综合保税区的成立将实现政策、资源、产业和功能的联动互补，发挥更大的集聚效应，积极探索、先行先试，加快转变经济发展方式，力求功能的突破创新和监管模式的优化，使综合保税区成为上海建设国际航运中心的核心区域，国际贸易中心的重要载体。为能促进三港三区联动发展，达到“1+1+1>3”的放大效应，我们开展了综合保税区联动发展规划研究工作。
2 区域基本情况
2.1 洋山保税港区
2005年，国务院批复成立洋山保税港区，批复面积8.14平方公里，由规划中的小洋山港口区域、东海大桥和与之相连接的陆上特定区域组成。洋山保税港区享受保税区、出口加工区相关的税收和外汇管理政策，实行封闭管理。陆域面积6平方公里，主要发展和提供集装箱港口增值、进出口贸易、出口加工、保税物流、采购配送、航运市场等产业和服务功能。岛域面积2.14平方公里，是集装箱装卸、中转的功能区。
2.2 浦东机场综合保税区
浦东机场综合保税区于2009年由国务院批复成立，规划面积3.59平方公里，位于浦东机场第三跑道西侧。浦东机场综合保税区是空港物流园区“一个枢纽、五大功能”的核心区域，也是五大功能的主要承担区域，承载着国际快递中心功能、国际中转中心功能、物流增值服务功能、国际贸易及展示功能、国际商务功能。
2.3 外高桥保税区
外高桥保税区成立于1990年，目前已封关运作面积达9.93平方公里。作为设有隔离设施的实行特殊管理的经济贸易区域，是上海市重要的现代物流产业基地之一，上海市重要的进出口贸易基地之一，同时也是上海市微电子产业带的重要组成部分。
3 联动发展规划
3.1 区港联动
外高桥保税区开发运作时间较早，港区与物流园区之间尚未实现物理意义上的联通，保税货物从港区进入物流园区必须经历“二次报关”。在洋山保税港区开发建设时，吸取了外高桥港区开发运作的经验和教训，提出了“区港联动”的理念，将港和区连成一体，货物在港和区之间自由流通。
区与港之间的联动简化了货物流通环节，提高了物流效率。外高桥保税区、浦东机场综合保税区在物理空间上具备实现“区港一体化”的条件，可以从监管模式着手，进一步推动实现“区港联动”，为提升三区的运营环境奠定基础。
3.2 区区联动
三区依据各自的资源优势、空间构造特点和产业基础合理分区布局，错位发展：洋山保税港区以国际航运发展综合试验区为核心，全面构建现代航运服务体系；浦东机场综合保税区以大型复合枢纽为依托，创建临空功能服务先导区；外高桥保税区以国际贸易示范区为载体，大力推动国际贸易产业能级提升。为了保障三区间货物流、人员流的联通，必须积极优化综合交通体系。
3.2.1 建立港区相对独立的运输系统
结合上海滩涂整治规划，在临港新城、两港大道、浦东第三跑道的东侧滨海公路，脱离既有的沿海高速公路通道，形成三个港区间相对独立的运输系统。
3.2.2 增强对外交通设施与港区的连接
通过设置局部捷运系统或配套短驳公交，增加上海东站、浦东机场等大型对外交通设施与港区的连接性，增强城市轨道交通对保税区、港区和配套生活区的服务能力。
3.2.3 推动浦东铁路与港区的联动
对浦东铁路增设专用线、通勤专线的进行布局，对该铁路在港区联动的客运、集装箱运输服务方面的功能进行统筹。
3.2.4 统一调度系统，优化协调组织
优化洋山港、外高桥港的内港和外港、关内和口外的水上、陆上通关管理和交通组织，统一协调调度系统。
3.2.5 逐步研究战略通设施实施条件
沪通铁路支线考虑与外高桥港区的衔接；结合东海二桥建设，将铁路直接登陆洋山岛；做好外高桥港区内河码头用地的预留；研究闻居路与G1501交叉口优化及闻居路的拓宽方案。
3.3 城区联动
保税区作为海关特殊监管区，需要与非保税区域形成产业互动，同时，公共服务配套设施需要依托周边的城镇予以解决，强化城区联动有利于完善产业链、提升区域整体实力。
3.3.1 积极参与周边城区的开发建设
建立区镇规划统筹机制，积极参与外高桥保税区周边（东沟楔形绿地、高化搬迁后地块），机场综合保税区周边（川沙镇、祝桥镇），洋山深水港区周边（申港街道、芦潮港镇、泥城镇等）的规划建设。
3.3.2 有序推进各类配套生活设施建设
分步重点推进成熟社区、人才公寓、蓝领公寓等物业的建设。依托东沟楔形绿地、川沙新市镇、申港街道，推进服务保税区的成熟社区和人才公寓建设；依托高桥镇、高东镇、祝桥镇、芦潮港镇、泥城镇等，推进功能完善的蓝领公寓建设，满足产业区发展初期的需求。
3.3.3 探索产业服务综合体建设模式
在保税区内推进集商业、餐饮、酒店、会务、展示等功能为一体的产业服务综合体建设。外高桥保税区在洲海路南北各设置1处，机场综合保税区、洋山深水港区各设置1处。鼓励产业服务综合体利用闲置厂房和用地建设，并向社会开放。
4 结语
“十二五”期间，上海“四个中心”建设和浦东二次创业发展赋予综保区特殊而重大的使命。上海综保区“十二五”发展要以国际航运发展综合试验区和国际贸易示范区建设为推进抓手，坚持创新发展和区域联动，努力成为上海“四个中心”建设的前沿阵地和突破口，为提升上海世界级城市的国际竞争力和服务长三角地区的发展做出重要贡献。
参考文献：
[1] 浦东新区人民政府办公室印发. 上海综合保税区“十二五”发展规划. 2011.
[2] 上海市城市规划设计研究院编制. 洋山保税港区（陆域）控制性详细规划. 2006.
[3] 上海市浦东新区规划设计研究院编制. 外高桥保税区单元控制性详细规划修编. 2010.
商业综合体发展规划范文6
[关键词]发挥新消费 ;培育新供给新动力
中图分类号：F047.3 文I标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）28-0285-02
当前，我国重要城市经济发展逐步进入新旧动力转换的关键期，经济增长由投资拉动逐步向消费驱动转型，传统消费提质升级，新兴消费与生产、科技、文化融合发展，新消费成为引领经济结构性变革的关键力量和推动经济增长的新动力。“十三五”时期，社会发展应抓住新消费变革的历史机遇，积极落实国务院《关于加快发展生活业促进消费结构升级的指导意见》、《关于积极发挥新消费引领作用加快培育形成新供给新动力的指导意见》，着力培育壮大新消费需求，加快形成发展的新动力是摆在各级政府面前一个重要课题。近年来，杭州市政府十分重视新消费增长点，笔者通过对杭州市政府相关部门、大型商场、部分企业单位等的走访调查，并与有关专家的研讨，经综合分析，对加快培育形成城市新供给新动力有一些初步的思考。
一、杭州市消费升级的现状与特点
2015 年，杭州市社会消费品零售额为4697.23 亿元，比2010年增长99.0%，五年年均增长14.8%，而同期GDP 年均增长9.1%，消费对经济增长的贡献度明显增强。总体来看，模仿型排浪式消费阶段基本结束，个性化、多样化消费渐成主流，消费升级步伐加快，新的消费格局正在形成。
（一）从消费阶段来看，由生存型消费逐步向发展型、
享受型消费转变。2015 年底，杭州人均GDP 超过1.8 万美元，进入富裕国家水平和“富日子富过”的消费阶段，居民消费观念发生巨大变化，居民收入中用于即期消费的比例逐步提高。“十二五”期间，杭州市消费品零售总额年均增长率（14.8%）、个人消费贷款年均增长率（14.6%），远远高于城镇与农村居民人均收入年均增长率（7.66%、9.16%），显示出消费者正从满足基本生活需求的生存型消费，向主动超前的发展型、享受型消费转变。
（二）从消费热点来看，由商品消费逐步向服务消费转
变。根据国际经验，当收入水平达到6000 美元以上，人们更加关注自身健康、生活品质与精神追求，对休闲娱乐、文化旅游、信息通信等需求明显提升。2015 年，杭州市居民在交通通信、教育文化娱乐和医疗保健等服务消费日趋旺盛，支出占总消费支出三分之一。居民消费的热点不断扩大到绿色环保、信息电子、旅游休闲、文化体育、教育培训、健康养老、家政服务等领域，电影票房、艺术品交易、语言培训等收入规模都居全国城市第三。新的消费形式与消费业态层出不穷，如健身、跑步、自行车等新兴体育消费日益受到青睐。
（三）从消费内容来看，由大众消费向品质消费、个性
消费转变。消费者更加注重品质、时尚、绿色消费，个性化消费需求快速增长。进口食品、婴童产品等高品质产品持续旺销，跨境购物井喷式增长，跨境电商综试区成立1 年进口商品超过40 亿元，跨境备案企业2381 家，网易考拉、速卖通等跨境平台快速发展。根据淘宝的《海淘十年报告》，杭州消费者海淘成交额位居全国第三。H&M、ZARA、优衣库等国际快时尚品牌纷纷入驻杭州，瑞典IKEA、韩国modernhouse、日本NITORI、法国Habitat 等全球四大知名家居店进入杭州。生态有机、非转基因、低糖等绿色饮食理念越来越深入人心，空气净化器、净水器、绿色家电、绿色建材等有利于节约资源、改善环境的商品消费呈增长态势。自由行、自驾游、城市休闲、民宿、主题酒店等渐成旅游主流，出境游、定制游、邮轮游等高端化、个性化旅游发展迅速。携程网数据显示，2015 年杭州市私家团出游同比增长超过35%。
（四）从消费方式来看，由线下向线上线下融合转变。
电子商务等新型消费业态，不断分流传统实体销售市场。2015 年杭州市百货业销售增长6.8%，超市业增长3.1%，世纪联华、麦德龙、家乐福等三大超市销售额同比增幅均为负数。而同期网络零售总额达到2679.83 亿元，增长42.57%，占消费品零售总额的57.05%。线上线下相融合的O2O 消费模式，催生了团购式、体验式、上门式、配送式等线上到线下融合新业态。支付宝、微信支付等移动支付应用的普及，以及大众点评、滴滴打车等APP 的推广，使得O2O 线下消费、在线支付成为常态。蚂蚁金服的“2015 年支付宝年度账单”显示，杭州消费者线上点餐外卖、手机打车均排名全国第一。
（五）从消费领域来看，由传统消费向新兴消费转变。
随着物联网、大数据、云计算等技术广泛应用，“互联网+”催生更多新模式和新业态，信息消费等成为消费增长的新兴领域。智能手机、平板电脑、互联网电视消费量大幅增加，可穿戴设备、智能家电等新型信息产品成为新的消费热点，网络视频、网络游戏等信息服务快速增长，手机游戏和手机阅读增长迅猛，2015 年动漫节现场交易消费金额就达54.92亿元。据《中国互联网消费趋势报告》，杭州互联网视频、漫画、同人文、游戏等衍生产品消费额在全国城市中排名第五。同时，互联网汽车、互联网家政、互联网教育、互联网医疗等领域全线突破，网络服务消费加速发展，智慧生活引领消费时尚。
（六）从消费场所来看，由单一消费向综合体验转变。
居民对消费的需求不仅仅满足于购物，更追求综合的体验与休闲娱乐。传统市场由于功能、环境升级不足，销售逐步萎缩，如杭州大厦营业收入、利润、单店效益从多年排全国同类商场第一变成近三年连续大幅下滑;全市293 家专业市场销售收入仅微弱增长。而大型的综合体提供吃喝玩乐游购娱等“一站式”购物消费体验，得到快速发展。目前，杭州已建成商业综合体29 个，在建30 个。西溪印象城、城西银泰城经营业绩大幅攀升。同时，便利店、快餐店、美容美发、农贸市场、家政、维修等连锁社区型业态，也随着居住区增加而快速增长。
二、杭州市促进消费升级存在的问题
杭州市释放新消费培育新动力，面临着消费主体、消费供给、政策体系、消费环境、管理机制等方面的瓶颈问题。
（一）优质消费供给不足。无论在商品消费还是服务消
费均存在优质消费短缺，高端化、品牌化、个性化供给不足、供需失衡。企业产品创新、工艺创新、商业模式创新能力不够。在教育、医疗、健康、养老等服务消费领域，公共投入与市场化水平存在“双低”，导致海外留学、海外代购、海外就医大量产生。医疗服务方面，看病难问题依然存在，高端医疗机构少，难以适应高端服务需求快速增长。
（二）政策体系支撑不够。一是财政扶持政策与消费升
级不匹配，缺少如“十城万盏”等引导绿色消费的消费补贴制度，补贴往往给生产企业而不是消费者;存在着重商品消费、轻服务消费的现象，缺少支持服务消费的财政政策。二是消费金融不发达。目前，各家银行除住房、汽车消费贷款这两种消费信贷业务以外，其他信贷品种较少，贷款数量不大。个人信贷业务手续繁琐，信贷利息偏高。同时，适应新消费的金融产品与金融服务创新不足，无法满足企业与消费者需求。三是服务消费缺少质量标准，导致消费服务参差不次。
（三）消费环境有待改善。一是商贸设施建设缺乏统筹。
商业网点建设规划制定缺乏统筹机制，全市商业网点发展不均衡：部分区域商业综合体过剩;部分新建社区商业网点少、业态不丰富，部分开发区、园区等商业配套不完善，农村商
业配套落后。二是消费投诉增多。2015 年，杭州市共收到举报投诉咨询总计198150 件，同比增长64.09%。商品质量问题特别是食品安全问题、网络消费、跨境消费、服务消费成为消费者投诉的热点，农村消费产品质量问题严重。一些生产者与经营者缺乏法治意识、诚信意识，消费维权寻求补偿难。
（四）管理机制尚不完善。一是缺少与新消费相匹配的管理体制。消费涉及领域广、部门多，消费相关主管部门又存在着职能交叉、重复等情况，不能有效统一管理消费促进工作。二是服务消费没有纳入发展目标。2016 年，北京市提出商品消费与服务消费总和力争突破两万亿元的目标，同时将服务消费的增长作为拉动消费增长的主要动力。而杭州市消费增长目标还仅限于社零总额。三是统计监测体系不够完善。北京市建立了以最终消费支出为统计方向的统计监测体系，对服务消费专门制定一套新的指标体系，真实反映了社会消费水平。杭州市消费统计没有囊括服务消费，无法全面反映社会消费真实情况。
三、加快释放新消费培育新动能的相关建议
新常态下促进消费升级，激发新消费的新动能，必须立足实际，综合施策，建立全面促进消费升级的新机制。
（一）逐步提高消费能力。一是着力提高居民收入。加大力度推进居民增收，建立稳定的收入增长机制，稳步提高最低工资标准及养老金，保护居民财富性收入。二是加大政府采购力度。加快事业单位市场化转制步伐，在教育、就业、医疗卫生、文化体育及决策咨询等服务领域，进一步提高政府向社会购买服务比重。三是进一步推进新型城镇化建设。加快中心镇、中心村建设，鼓励农业转移人口、外来人口在四县（市）入户，带动提升购买力。加快农村产权制度改革，加大农村宅基地流转力度，推进农村土地整理，逐步把固着在集体土地上的财产转化为货币化收入。
（二）加大优质产品与服务供给。一是丰富服务供给层次，满足多样化服务消费需求。注重服务市场细分，建立多层次的市场供给。通过以政府为主提供基本公共服务，保障低收入群体的教育、医疗等基本需求;通过市场化手段，满足中高收入群体层次高、个性化强的旅游、保险、美容、健身等服务需求。二是实施产品品牌提升工程。强化农产品、食品、药品、家政、养老、健康、体育、文化、旅游、物流等领域关键标准的修订，严格行业准入门槛;鼓励服务企业建立企业标准、行业标准。加强企业产品创新、工艺创新，鼓励“老字号”提升品牌价值。三是深化跨境电子商务综试区建设，积极向国家争取优惠政策，加快进境免税店落地，合理扩大免税品种，增加免税购物额，方便国内消费者在境内购买国外产品。
（三）加大政策支持力度。一是健全促消费政策w系，促进服务消费稳定增长。将家政、养老、教育、保健等服务消费纳入政策支持范围，健全促消费政策体系，引导服务消费稳定增长。二是推动民资外资进入服务业领域。一方面积极向上争取下放服务业领域的投资审批权限;另一方面，加大审批项目的服务与跟踪，加快民资和外资进入教育、医疗、文化和养老领域。同时，在土地使用、人才引进等方面予以支持，调动民间资本和外资进入的积极性，满足多样化的服务消费需求。此外，建议加大《国务院办公厅关于印发国民旅游休闲纲要（2013-2020 年）的通知》（〔2013〕号）贯彻力度，稳步推进全市国家机关、企事业单位加快落实带薪休假和职工疗休养制度。
（四）拓宽居民消费融资渠道。鼓励金融机构扩大消费信贷业务，完善配套措施，加强消费信贷宣传，转变消费观念，促进居民消费。一是借鉴国外经验，实行政府贴息、低息等特殊信贷鼓励政策，切实降低过高的信贷消费成本，提高消费信贷吸引力。进一步放开消费金融公司，支持杭银消费金融公司简化贷款手续，放宽贷款条件，扩大贷款对象，让更多的普通居民有资格贷款消费。二是完善消费信贷法律法规，为在杭金融机构开展消费信贷业务提供法律政策支撑，完善个人信用制度，提高个人失信成本，完善消费信贷信用环境。三是进一步加大宣传力度，改变消费者传统消费观念，营造良好的信贷消费环境。
（五）统筹规划建设商贸设施。重点抓好商业中心及商业综合体合理布局，补齐开发区、新城、城市新建区域、社区、农村商业网点及基础设施短板。一是编制全市城乡商贸设施发展规划，完善商业网点规划布局。建立重点商贸项目规划建设的听证制度，引导投资方向，合理控制中心城区商贸综合体、市场数量，积极鼓励特色街区、社区商业等项目建设。二是规划建设大型综合主题类项目。大型主题类消费项目投入大、综合带动性强，杭州缺少如迪士尼、长隆旅游综合体等投资数百亿元的大型主题类消费项目，应积极规划、引进、建设相关项目，形成新的消费区域和新的消费热点。三是合理布局商业中心。按照《杭州市城市规划公共服务设施基本配套标准》，促进开发区、新城、城市新建区域、社区等商业配套升级。完善农村商业配套，推进农村电商服务网点建设，打造城乡一体现代化流通体系。
